ביקשתי התייחסות לשאלת הסמכות העניינית. לאחר עיון בתגובה- לא אעביר התובענה לבימ"ש השלום אלא אמחק אותה , בשל הטעמים הבאים:

1. כאמור אין מדובר בבקשת רשות. התובענה הנה שלוב של סעדים. תביעה כספית בגין חוב דמי שכירות, שחב הדייר המוצע כדייר משנה של התובעת , כאשר לכאורה הסעד הכספי "יבלע" ויתייתר כולו רובו , במידה וייענה בחיוב הסעד הנוסף של אכיפה על הדייר המוצע ההסכם עליו חתם (תשלום של חלק בעל הבית בדמי המפתח כך שיהפוך לדייר במקומה של המבקשת, ותשלום חלקה של המבקשת (כדיירת יוצאת) בדמי המפתח.

2. עיון בתצהירי דייר יוצא ונכנס שצורפו לתובענה מעלה כי אין הם עונים על הנדרש בסע' 85 של חוק הגנת הדייר (להלן "החוק") ונראה כי כאן טמונה חלק מן הבעיה. העובדה שמדובר בדייר משנה אינה מעלה ואינה מורידה. באותה מידה ניתן יכול היה הנתבע להיות דייר מוצע שאין לו זיקה לנכס. גם אם מדובר בדייר משנה – יש לעמוד בתנאי סע' 85 לחוק, כדי שדייר המשנה ייהפוך לדייר של בעל הבית (דרך העברה אחרת של זכויות לדייר משנה קבועה בסע' 30 לחוק, אולם זו אינה רלבנטית לענייננו).

על פי סע' 85 יכולה היתה המבקשת כדיירת יוצאת לשלוח למוטרנות כבעלת הבית תצהירי דייר יוצא ומוצע, ששניהם אמורים לכלול פירוט מסודר גם בשאלה מהם דמי המפתח שהדייר המוצע נכון לשלם (100% של דמי המפתח – כולל חלק הדייר היוצא ובעל הבית כאחד); ומתוך אותם 100% יש לפרט החלק בדמי המפתח שהדייר היוצא דורש לעצמו.

מתוך ה 100% ניתן לנכות סכום שהדייר המוצע משלם עבור מוניטין, ובלבד שמדובר באותו שם מסחרי ורצף של אותו תחום עיסוק בבית העסק (סע' 81 ו 85(ד) לחוק). אך גם ענין זה יש לכלול באופן מסודר בתצהירים.

3. לצורך ההמחשה: ניטול דוגמא בה 100% של דמי מפתח בעסק המושכר בדיירות מוגנת (לשיטת הדייר היוצא והמוצע) עומדים על 100,000 ₪, הדייר המוצע רוצה לנהל אותו עסק תחת אותו שם מסחרי, מוניטין שווים לפי המוסכם בין הדייר היוצא למוצע 10,000 ₪. נניח שחלק בעל הבית בשים לב לשנים הרלבנטיות האמורות בסע' 75-76 לחוק אמור להיות 40%, וחלק דייר יוצא 60% .

בדוגמא, יש לשלוח לבעל הבית תצהירי דייר יוצא ומוצע, שהדייר המוצע מציע 100,000 שח, בניכוי 10,000 ₪ מוניטין שישולמו לדייר היוצא; נותרו 90,000 שאמורים להתחלק 54000 ₪ לדייר היוצא ו 36000 ₪ לבעל הבית. חלק בעל הבית, תחת ההנחה שביה"ד יאשר דמי המפתח והמוניטין בסכומים הנ"ל, יהא 36,000 ₪, והדייר היוצא יזכה ב 64,000 ₪.

לא כך נעשה כאן: נשלחו תצהירים הכוללים רק החלק שהדיירת היוצאת והדייר המוצע הסכימו לשלם כחלקה של הדיירת היוצאת. לא פורטו 100% של דמי המפתח, ולא צוין דבר ביחס למוניטין. צוין שהדייר המוצע נכון לשלם לבעל הבית "חלקו בדמי המפתח לפי הוראות חוק הגנת הדייר". בעל הבית (המוטרנות) הגיב אפוא בכך שהוא נכון לאשר ההעברה וחילץ 40% מסכום איקס כחלקו, כאשר הסכום המוצע לדיירת היוצאת יהווה 60% מאותו סכום איקס. מוניטין לא אוזכרו גם בהסכם המכר שבין הדיירת היוצאת לדייר המוצע. רק בהמשך התעוררה טענה זו, כאשר ב"כ התובעת טען בפני בעלת הבית כי חלקה של שולחתו בדמי המפתח בסך 650000 ₪ שנכון הדייר המוצע לשלם, כולל גם מוניטין.

4. הדרך להעברת דיירות מוגנת קבועה בחוק, ואינה ברת התנאה. אין מקום אפוא להעביר לבימ"ש השלום תביעת אכיפה חוזית המבקשת למעשה לכוף על הדייר המוצע העברת הדיירות המוגנת אליו כנגד תשלום דמי מפתח לבעל הבית אותם יקבע ביה"ד או ביהמ"ש. הדיון בפרק ב' של חוק הגנת הדייר הנו בסמכות ביה"ד לשכירות. בענין זה הבעיה אינה בעית סמכות עניינית יחודית או מקבילה של ערכאה אחרת, אלא שהדרך הנה להגיש תצהירי דייר יוצא ומוצע העונים על דרישת החוק, מה שלא נעשה כאן. צריך שיהא ברור בתצהירים מהו הסכום שהוסכם בין בעל הבית לדייר המוצע כ 100% של דמי המפתח, ואם יש מוניטין שנרכשים – מה הסכום שהוסכם ביניהם בענין זה , בצירוף הצהרה העונה על דרישת סע' 85(ה) לחוק .

אז יכול בעל הבית לגבש עמדה על בסיס התצהירים , בין לחיוב בין לשלילה, ובין מתוך הסכמה עקרונית להעברה אך מחלוקת על הדמים המוצעים או על המוניטין.

אך משעה שמוגשים תצהירי דייר יוצא ומוצע רק על חלק הדייר היוצא המוסכם – ומתברר שלמרות שאין חולק על חלק בעל הבית 40% וחלק הדייר היוצא (60%) - אין הסכמה למעשה על חלקו של בעל הבית בין הדייר המוצע לדייר היוצא, הרי שאין הסכמה ביניהם על 100% של דמי המפתח, ועל מה שאמור להיות משולם לבעל הבית; ולא מתקיימת דרישת החוק ביחס לדרך העברת הדיירות המוגנת. ואכן בדין, על בסיס מה שהוצג בפניה בתצהירים, אישרה המוטרנות ההעברה בכפוף לתשלום חלקה בסך 433,333 ₪.

5. אין מניעה להתחיל התהליך מחדש על דרך משלוח תצהירי דייר יוצא ומוצע שיענו על דרישת החוק, אך לא ניתן לאכוף מעבר הזכויות מן התובעת לנתבע על בסיס התצהירים הקיימים. נדרשת הסכמה ברורה בין הדייר היוצא למוצע שתשקף בתצהיריהם בדבר 100% חלק דמי המפתח, כמה ישולם לבעל הבית , וכמה לתובעת כדיירת יוצאת, ועל פי איזה תחשיב (אם כולל הוא מוניטין). באין הסכמה כזו – לא אמור בעל הבית לגבש עמדה על בסיס נתונים השנויים במחלוקת בין הדיירת היוצאת לדייר המוצע. אם יוצבו הנתונים יכול שיתברר שאין בעיה וההצעה מאושרת על ידי המוטרנות. אם יש בעיה והמוטרנות אינה מסכימה להעברה או לדמים המוצעים לה כחלק בעל הבית – ניתן להגיש בקשת רשות לפי סע' 93 לחוק. אך לא ניתן להתחיל בהליך של בקשת רשות בלי שמתקיימת הדרישה המקדמית של תצהירי דייר יוצא ומוצע העונים על דרישות החוק. למעשה מדובר בהליך שאינו מגלה עילה לאכיפה של מעבר זכויות הדיירות המוגנת, על פני כתבי הטענות.

לשלימות התמונה יובהר כי אין מדובר במצב בו מתבקש העברת זכויות דיירות בדמי מפתח מדייר משנה אחד לאחר: מצב בו מטפל פרק ג' של החוק.

6. מאידך, כפי שרמזתי בהחלטה קודמת, גם באין בקשת רשות (או תביעה לכוף על דייר מוצע הסכמה שנתן על פי תצהירי דייר יותר ומוצע העונים על הנדרש בחוק) ניתן לתבוע חוב דמי שכירות שלא שולמו ביחסים שבין התובעת לנתבע, כדייר משנה שלה, מכוח הסכם השכירות ביניהם. זו כבר תביעה כספית רגילה שבסמכות בימ"ש השלום , וחלק מן הסעדים שאכן נתבעים.

7. מכאן שלא אעביר התביעה כמות שהיא לבימ"ש השלום כאשר היא כוללת מחד סעדים שבתחום סמכותו , ומאידך סעדים שאינם בסמכותו אך לא ניתן להיעתר להם לגופם. גם לא יהא זה נכון להעביר התביעה כמות שהיא לאחר מחיקת סעיפים אלו ואחרים שיהפכו כתב התביעה ללא קוהרנטי.

8. אין גם מקום ואפשרות לתקן את כתב התביעה כמות שהוגש לבקשת רשות, שכן זה הליך שהנו "ברצף" לתצהירי דייר יוצא ומוצע , כמות שנשלחו לבעל הבית. אם יש צורך במשלוח תצהירים חדשים כפי שבואר, ממילא אין להיזקק לבקשת רשות המשתיתה יהבה על התצהירים הישנים שאינם עונים על דרישת החוק (כפי שבואר גם לא ניתן לעשות זאת, שכן על בעל הבית לדעת את מה שלפניו ולאיזו הסכמה ברורה בין הדייר המוצע ליוצא אמור הוא להגיב, ביחס לכל הפרמטרים המנויים בסע' 85 לחוק). זאת אף מעבר לבעית המועדים (המועד הקבוע בסע' 94 לחוק להגשת בקשת רשות לאחר משלוח תצהירי דייר יוצא ומוצע).

9. לסיכום, התביעה בחלקה אינה בסמכות ערכאה זו ובחלקה אחרת אינה מגלה עילה לגופה בשים לב למפורט. אין מניעה כאמור להתחיל התהליך מחדש עם תצהירי דייר יוצא ומוצע העונים לדרישות החוק. אני מוחק התובענה וממילא יכולה התובעת להגיש תביעה כספית בבימ"ש השלום ביחס למה שבסמכותו.

ניתנה היום, ה' כסלו תשע"ח, 23 נובמבר 2017, בהעדר הצדדים.