בפני

כבוד השופטת ליאת הר ציון

לפני תביעה כספית בסך של 587,000 ₪ בגין נזקים שהסבו הנתבעים לתובעים, עקב עיכוב בבניית בית מגוריהם, אשר נגרם, לטענתם, עקב מעשי הנתבעים ומחדליהם.

רקע עובדתי

1. ביום 12.8.2013 חתמו התובעים עם הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") על הסכם לרכישת קרקע בשטח של 494 מ"ר והמהווים חלק מחלקה 265 בגוש 8036 ברחוב גד בישוב קדימה לצורך בנית בית (להלן: "הסכם המכר" ו- "המקרקעין" בהתאמה).

הנתבעת 2 הינה בעלים נוספים במושע של הזכויות במקרקעין (להלן: "הנתבעת").

1. עד היום התובעים לא החלו בבניית הבית והם מתגוררים בדירה שכורה, כאשר לטענתם, כל הונם מושקע בבית.
2. התובעים טוענים כי הנתבע הפר את הסכם המכר בהפרה יסודית, הציג כלפיהם מצג כוזב והטעה אותם ביחס לעובדות מהותיות שבבסיס הסכם המכר, הנוגעות למערכת היחסים בינו לבין הנתבעת, וכי לו היו מודעים לעובדות אלה, היו נמנעים מלהתקשר עמו בהסכם.

לטענתם, הנתבעת עשתה ככל שיכולתה על מנת לסכל כל פעולה תכנונית שיש בה כדי לקדם את הבניה כדי להימנע מלהימצא באתר בניה בביתה. עוד נטען כי הנתבעת בצעה בניה בלתי חוקית באופן הפוגע בזכויות התובעים.

מחדלים אלה של הנתבעים גרמו לעיכובים בבניית הבית, אשר כאמור טרם נבנה עד היום.

הנזקים מתייחסים למועד הגשת התביעה- עד נובמבר 2017.

1. טרם נדון בגוף הטענות, יש להתייחס להתקשרויות קודמות רלוונטיות ביחס למקרקעין והסכם המכר:

• ביום 29.3.2004 נחתם הסכם שיתוף בין מר ימין (בעלי המגרש הדרומי), לבין מר ליבאי (בעל המגרש הצפוני) (להלן: "הסכם השיתוף").
• בחודש מרץ 2012 או בסמוך לו רכש הנתבע ממר ימין את המגרש בשטח 539 מ"ר בגוש 8036 חלק מחלקה 265. מדובר בחלק הדרומי של המגרש.
• ביום 13.6.2012 רכשה הנתבעת ממר ליבאי את החלק הצפוני של המגרש עליו בנוי בית.
• ביום 29.11.2012 נחתם הסכם בין הנתבעים לפיו הנתבע מכר לנתבעת 45 מ"ר משטחו (להלן: "הסכם 45").

1. הסכם המכר נשוא כתב התביעה, מכפיף הוראותיו הן להסכם השיתוף, והן להסכם 45.
2. בהסכם השיתוף מיום 29.3.2014 שנחתם בין מר ימין למר ליבאי הוסדרו זכויות החזקה, שימוש, הניהול וההנאה בחלקה כנובע מהבעלות המשותפת בחלקה. הוסכם כי הצדדים מתחלקים בזכויות, כך שצד א' יהיה הבעלים של החלק הדרומי, וצד ב' יהיה הבעלים של החלק הצפוני, למעט שביל מעבר שהינו שטח משותף לשני הצדדים. עוד הוסכם כי הצדדים מסכימים לשתף פעולה ככל שמדובר בבניית בית ו/או בתים על המגרש, כאשר מטרת השימוש והחזקה, על פי המותר בתב"ע. הסכם השיתוף צורף כנספח להסכם המכר ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו.
3. הנתבעת בצעה עבודות בניה במגרש שרכשה וכן בנתה קיר מפריד שחורג לתוך חלק הקרקע שבבעלות הנתבע. על כן, הצדדים הסכימו בהסכם 45 כי כנגד תשלום תמורה בסך של 130,000 ש"ח יעביר הנתבע לנתבעת שטח של 45 מ"ר ואת כל זכויות הבנייה בממכר.

עוד הוסכם כי אין בכך לגרוע מזכותו למעבר לחלקתו דרך המגרש של הנתבעת, לרבות דרך חלק הממכר שישמש כמעבר. עם זאת, סוכם כי במהלך הבניה של בית הנתבע יכנסו בעלי המקצוע והרכבים דרך חלקתו של הנתבע מצד דרום ולא דרך המעבר. בהסכם 45 ויתר הנתבע על כל טענה ותביעה כנגד הנתבעת. כמו כן הנתבע התחייב כי האדריכל שמטפל בהכנת תב"ע למגרש יטפל בתיקון התב"ע והתאמתה לתכנית החלוקה החדשה, אשר ישולמו על ידי הנתבעת.

1. בהואיל השני להסכם המכר נכתב כי נערך הסכם בין הנתבעים, שבמסגרתו הנתבעת רכשה את הזכות בחלק השני של המגרש, ולפיו מכר הנתבע לנתבעת 45 מ"ר מהמגרש וכי בגין ההסכם נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעת. הסכם 45 צורף כנספח להסכם המכר ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

מכח הסכם 45 נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעת ביחס לממכר.

דיון והכרעה

1. להלן בתמצית האופן בו אדון בטענות הצדדים; ראשית; אבחן האם הוכח כי הנתבע הפר את הוראות הסכם המכר. שנית; אבחן האם קימת חבות של הנתבעת כלפי התובעים בגין האופן שבו התנהלה ביחס לרישום הזכויות וההליכים התכנוניים הכרוכים בבניית הבית, והאם יש בכך משום הפרה של הוראות הסכם השיתוף. שלישית; אבחן מהם הנזקים שנגרמו לתובעים, ואדון בשאלה מהם הסעדים להם התובעים זכאים בשים לב לנזק שהוכח והוראות הסכם המכר. רביעית; אדון בהודעה לצד שלישי שהוגשה על ידי הנתבע כנגד הנתבעת.
2. כבר עתה אקדים ואומר כי אני סבורה שהוכח שהנתבע הפר את הסכם המכר. כמו כן, הוכח שהנתבעת הפרה את הסכם השיתוף. על כן, התובעים זכאים לקבל פיצוי בגין הנזקים שנגרמו להם.

הפרות הנתבע את הסכם המכר

הנתבע הפר את ההתחייבות לרישום המקרקעין על שם התובעים בתוך 6 חודשים

1. בסעיף 3.1 להסכם המכר הצהיר והתחייב הנתבע כי: "אין מניעה על פי הדין ו/או הסכם להעברת זכות הבעלות בקרקע משמו לשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין ולמסירת החזקה הבלעדית בקרקע לקונה כי לא נדרשת הסכמת הצד האחר, כלומר הסכמת רויטל חצור קרמר, לבניה במגרש ולביצוע כל פעולות במגרש, לרבות העברת זכויות, למעט כל אישור הנדרש לבניה ע"פ כל דין".

עוד התחייב הנתבע כי: "המוכר מתחייב להסיר כל מניעה הרלוונטית לזכויותיו בקרקע עד להעברת הזכויות על שם הקונה, תוך 30 ימים מהיום שנודע לו על המניעה וכי ככל שלא תוסר המניעה יחשב הדבר כהפרה יסודית מצד המוכר ...".

ובסעיף 5.1 להסכם המכר התחייב הנתבע לענין הרישום ומסירת החזקה כי:

"המוכר מצהיר ומתחייב בזה כלפי הקונה כי הבעלות בקרקע תועבר משם המוכר על שם הקונה כחוק בלשכת רישום המקרקעין, כשהקרקע חופשיה מכל עיקול, שיעבוד, משכנתא למעט זכויות רויטל ע"פ הערת אזהרה שנרשמה לטובתה וזאת בכפוף לקיום כל התחייבויות הקונה ע"פ הסכם זה , וזאת לא יאוחר מ-6 חדשים ממועד חתימת הסכם זה. עיכוב ברישום עקב סיבה שאינה תלויה במוכר לא יחשב כהפרה מצד המוכר".

1. משביקשו התובעים לרשום את זכויותיהם מכח הסכם המכר בלשכת רישום המקרקעין, הרישום לא התאפשר לנוכח סירוב הנתבעת לחתום על המסמכים הנדרשים לצורך רישום והעברת הזכויות על שם התובעים. על כן, התובעים פנו על ידי באת כחם לנתבע בדרישות לקיום החיוב החוזי. הדרישה להסכמה של הנתבעת להעברת הזכויות התבקשה לנוכח רישום הערת אזהרה בנכס לטובת הנתבעת.

התובעים שלחו לנתבע ביום 2.2.14 התראה על הפרת הסכם המכר עקב אי רישום המקרקעין על שמם במועד החוזי (נספח ח' לתצהיר התובע). נזכיר כי הסכם המכר נחתם באוגוסט 2013 וההתחייבות לרישום היתה בתוך 6 חודשים.

1. ביום 27.4.14, בחלוף שמונה חודשים ממועד כריתת הסכם המכר, שלח הנתבע לנתבעת מכתב התראה ובו דרישה לחתום על העברת הזכויות ביתרת המגרש על שם התובעים ולפעול להסיר כל בניה ללא היתר המסכלת מתן היתר במגרש שנמכר (נספח י' לתצהיר התובע). אלא שהנתבעת לא פעלה בהתאם. הנתבע פנה לבית המשפט המחוזי בהליך של המרצת פתיחה (ה"פ 40517-05-14) שבו ביקש לאכוף על הנתבעת את חיוביה הנטענים, ולאפשר השלמת הרישום על שם התובעים (להלן: "הליך המרצת הפתיחה").
2. הצדדים הגיעו להסכמה בבית המשפט המחוזי אשר נגעה לחתימת הנתבעת על מסמכי העברת הנכס על שם התובעים (יתר המחלוקות הנוגעות לדרך המעבר מדרום אליה נתייחס בהמשך נותרו על כנן). הזכויות נרשמו בדצמבר 2014.
3. הנתבעת סרבה לחתום על תשריט החלוקה שהומצא לה לאחר רישום הזכויות על שם התובעים. ביום 6.7.2015, בחלוף כשנתיים ממועד החתימה על הסכם המכר ולמעלה מ-10 חודשים לאחר שניתן פסק דין בהסכמה לרישום, הוגשה בקשה למתן הוראות להורות לנתבעת לחתום על תשריט חלוקה לצרכי רישום. בספטמבר 2015 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי המסמיכה את כונס הנכסים שמונה במסגרת ההליך, לחתום במקום הנתבעת על תשריט החלוקה ודוחה את טעונתיה .
4. מכאן, הוכח כי הנתבע הפר את הסכם המכר ואת התחייבותו לרישום הנכס על שם התובעים בתוך 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר. כאשר כאמור הזכויות נרשמו בדצמבר 2014, איחור של 10 חודשים ותשריט החלוקה נרשם רק בספטמבר 2015.
5. הנתבע טען כי בהתאם להסכם המכר, התובעים התחייבו לפעול כנגד הנתבעת ואין להם להלין אלא על עצמם. עוד טען כי הוסכם ש"עיכוב ברישום עקב סיבה שאינה תלויה במוכר לא יחשב כהפרה מצד המוכר". לטענתו, התובעים הם שהיו צריכים לפעול כנגד הנתבעת וכי המדובר בסיבה שאינה תלויה בו.
6. איני מקבלת את הטענה.

לא ניתן לטעון כי התנגדות הנתבעת היא סיבה שאינה תלויה במוכר, כאשר בהליך משפטי שננקט בפועל מצד הנתבע נפתר העיכוב ברישום. בזמן אמת, הנתבע ראה את עצמו מחוייב לנקיטת הליכים הנדרשים להשלמת הליך הרישום כאשר תחילה פנה לנתבעת במכתב התראה ולאחר מכן בהליך לבית המשפט. הוא ראה את עצמו כמי שצפוי להפר את ההסכם בעקבות התנהלותה, ובין היתר לאור מצגים שניתנו על ידו בהסכם.

1. כך גם עולה מתצהירו של הנתבע שצורף להליך המרצת הפתיחה, שם טען כי "בהתנהגותה ובמחדליה גורמת המשיבה 1 ביודעין, להפרת ההסכם דואני בכך שנבצר מן המבקש לרשום את עסקת דואני אלא אם יינתן צו בית המשפט על פי הנדרש בסעיף 127 א לחוק המקרקעין. בהתעקשותה לא לתת הסכמה לרישום עסקת דואני על פי הסכם מחייב שנערך כדין ושאינו פוגע בזכויותיה היא מפרה את חובת תום הלב [...] המשיבה 1 יודעת כי התנהגותה גורמת להפרת הסכם דואני ובלי צידוק כדין [...] מצוי המבקש בסכנה מוחשית ומיידית של תביעה מצד ה"ה דואני [...] בשל כך שלא השלים העברת הזכויות על שמם בתוך פרק הזמן הנקוב בהסכם [...] ובשל נזקים נטענים על ידי ה"ה דואני עקב העיכוב בהעברת הזכויות [...] אין מנוס מפניה לבית משפט זה לתת פסק דין כמבוקש"
2. הנתבע טען כי אי סיום רישום הזכויות לא מעכב דבר בקשר להגשת תוכניות, ובקשר לבנק ולבניה עצמה, כך שלתובעים לא נגרם כל עיכוב ונזק. נדמה כי די בציטוט שהובא לעיל, מתוך תצהירו של הנתבע, לסתום את הגולל תחת טענה. עובדתית הבקשה להיתר ותשריט החלוקה הוגשו לאישור רק לאחר העברת המקרקעין על שם התובעים ורישום תשריט החלוקה.

כמו כן, אני מפנה בהקשר זה לנספח ח' לתצהיר התובע - מכתב שנשלח על ידי בא כח התובעים מפברואר 2014 לבא כח הנתבע, שם מפרטת בא כוחם את הנזקים הנגרמים להם מעיכוב רישום הזכויות ובין היתר לצורך נטילת משכנתא, והגשת תכניות בניה (אשר אף רלוונטיות למנין התחייבות הנתבע למתן זכות מעבר מהחלק הדרומי). בא כח התובעים מעמידה את הנתבע על כך שהפרה זו מהווה הפרה יסודית בשל הנזקים הנגרמים לתובעים, ובכלל זה הוצאות שכירות, ארנונה, ריביות והוצאות משפטיות.

העיכוב ברישום גרם לכך שהתובעים נדרשו להתגורר בשכירות במהלך חודשי העיכוב, מעבר לתקופת 6 חודשים אותה קבעו בהסכם המכר.

1. עוד נטען כי המניעה לרישום נבעה, בין היתר, מהערה של לשכת הרישום המקרקעין בענין המשכנתא. איני מקבלת את הטענה. בחינת ההערה מלמדת כי הפעולה לא הותרה לרישום מאחר ויש להמציא הסכמה של המוטב של הערת האזהרה (הנתבעת), וביחס לשטר המשכנתא נרשם כי יש לציין את החלק הממושכן שטח החלקה עפ"י המצוין בנסח, ולציין בכפוף להערות המופיעות בנסח. ברור כי המניעה נבעה מהתנגדות הנתבעת (נספח ד' לתצהיר התובע).
2. מכאן, הנתבע הפר את הסכם המכר בכך שאחר ברישום הזכויות על שמם של התובעים בלשכת רישום המקרקעין.

הנתבע הפר את ההתחייבות לפעול להגשת שינוי תב"ע במהירות

1. לצורך קבלת היתר בניה, נדרשו התובעים לקבל את אישור הועדה המקומית לשינוי התב"ע. עד היום התכנית לשינוי התב"ע טרם אושרה.
2. בהסכם המכר התחייב הנתבע כי "אדריכל מטעם המוכר יטפל מהר ככל הניתן וישלים ברישום את הליך תיקון התב"ע והתאמתה לתכנית החלוקה החדשה על שם המוכר" (ההדגשות אינן במקור–ל.ה.צ)
3. לטענת התובע, הנתבע הפר התחייבות זו. עם רישום הזכויות על שם התובעים, התברר לתובע מ"הועדה לתכנון ובניה שרונים" (להלן: "הועדה") כי לא ניתן לקדם את היתר הבניה עד להגשת בקשה לשינוי התב"ע (נספח י"ט לתצהיר התובע – אציין כי במכתב הועדה נרשם כי על התובע להגיש בקשה לשינוי תב"ע מטעם מתכנן מטעמו אולם הנתבע נטל על עצמו התחייבות זו בהסכם המכר).
4. לטענת הנתבע אין בהסכם התחייבות למועד סיום הטיפול בשינוי התב"ע, שכן שני הצדדים ידעו שמדובר בתהליך ארוך. משלא נקבע מועד לסיומו, אין כל הפרה של ההסכם.
5. אני סבורה כי הנתבע לא פעל לקידום הגשת תכנית לתיקון תב"ע מיד עם חתימת ההסכם כפי התחייבותו. הזכויות נרשמו על שם התובעים בדצמבר 2014. תשריט החלוקה נחתם על ידי כונס הנכסים בספטמבר 2015. בפברואר 2016 ניתנה התראה של התובעים לנתבע כי הוא מפר את ההסכם בכך שאינו פועל לשינוי התב"ע (נספח כ' לתצהיר התובעים). במרץ 2016 הודיע הנתבע כי הוא מתקשר עם אדריכל לצורך הגשת בקשה לשינוי תב"ע (נספח כ"א לתצהיר התובעים). הרי, הנתבע התחייב בהסכם כי אדריכל מטעמו יטפל מהר ככל הניתן וישלים ברישום את הליך תיקון התב"ע, אזי מדוע רק בעקבות מכתב התראה מטעם התובעים פונה הנתבע לאדריכל?
6. בעדות של נציגת הועדה בפני בפרוטוקול מיום 14.4.2019 נאמר כי התכנית ללא הסכמת בעלים הוגשה בשנת 2017. כך גם עולה מהפרוטוקולים של הועדה שהוצגו בדיון זה כי טבלת הקצאה ואיזון הוגשה במרץ 2017 (הגב' עדנה לוהר, שורות 19-20). מטבלה שהוגשה על ידי הנתבע (נספח ב') עולה כי באפריל 2016 הוגשה לאישור תכנית לועדה. אצין כי הנתבע לא התייחס באופן מפורש לענין המועדים להגשת התכניות לא בתצהירו ולא בחקירתו הנגדית (ככל הנראה המדובר בתכנית בהסכמת הבעלים אשר לא קודמה עקב סירוב הנתבעת).

בהקשר זה העיד התובע כי "תקופה של מעל שנה או שנתיים הם לא זזו. היה צריך להתחנן ולרוץ בשבילם בכל דבר" (עמ' 36 , שורות 16-17).

1. הוראות הסכם המכר קובעות את חובתו של אדריכל המוכר להשלים ברישום את הליך תיקון התב"ע "מהר ככל הניתן". אני סבורה כי הנתבע הפר הוראה זו, ולא פעל לתיקון התב"ע עם חתימת ההסכם, כפי שהתחייב.
2. באוקטובר 2015 הגיש הנתבע לוועדה תשריט לחלוקה, אולם לא היה בכך לקדם את קבלת ההיתר, מאחר שנדרש להגיש את הבקשה לשינוי התב"ע. אני מקבלת טענת התובעים כי עם התחייבותו של הנתבע לפעל מהר ככל הניתן לרישום תקון התב"ע, הרי שהוא מחוייב לכך עם חתימת ההסכם. הנתבע טען בתצהירו כי נאמר לו על ידי נציגת הועדה בשרונים כי עליו להגיש בקשה לתשריט חלוקה. לא הובאה לכך כל ראיה והדבר אף עומד בסתירה למכתב שהוצא על ידי הועדה לתובע (נספח י"ט לתצהיר התובע) מיום 25.1.2016.

הנתבע אישר בעדותו כי הוא פעל לאחר שנחתם הסכם 45 שנחתם בשנת 2012, לשינוי תכנית התב"ע, וכי הייתה לו הכרות מוקדמת עם הנתבעת שלא שיתפה פעולה ולא שילמה תשלום לאדריכל הקודם אשר נלקח על ידי הצדדים לצורך הכנת שינוי תב"ע, ובכך הביאה לאי קידום התכנית, כך שהאדריכל הפסיק את מלאכתו. (בעמ' 55 לפרוטוקול שורות 10-33, בעמ' 57 שורות 1-11, סעיף 4 לתצהיר העדות הראשית).

1. מכאן, הנתבע אמנם פעל באוקטובר 2015 להגשת תכנית חלוקה, אולם היה עליו לפעול להגשת תכנית לשינוי תב"ע כפי שהתחייב בהסכם, וכפי שפעל, אף קודם לכן למול הנתבעת לאחר חתימת הסכם 45. המועדים בהם הוגשה התכנית לאחר קבלת התראה מהתובעים אינם סבירים, כאשר הזכויות הועברו כבר בדצמבר 2014.
2. שינוי התב"ע מהווה נדבך מהותי בהסכם המכר, ועל כן, אף אם לא נקבע מועד לקבלת אישור לשינוי, הרי שהנתבע נטל חיוב לפעול לקידומה המהיר ולא עמד בחיוב זה. עקב עיכוב זה, לא קודם הליך היתר הבניה והלכה למעשה, התעכב ההליך התכנוני אצל הרשויות. אני סבורה כי הגשת הבקשה לשנוי תב"ע באפריל 2016 רק בעקבות התראת התובעים היוותה הפרה של ההסכם וכי בנסיבות היה מצופה מהנתבע לאור היכרותו את הנתבעת וניסיונו לשתף עמה פעולה בהגשת תכנית לשינוי תב"ע אשר לא צלח, להגיש את התכנית ללא הסכמת בעלים מלכתחילה. לכן, אני סבורה כי יש לראות בהפרת התחייבות זו כהפרה יסודית של הסכם המכר.
3. סכומו של חלק זה: הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית בכך שלא פעל במהירות הראויה לקידום הגשת תכנית לשינוי התב"ע על אף התחייבותו בהסכם. בנסיבות, יש לקבע כי היה עליו לפעול להגשת תכנית ללא הסכמת הבעלים לאור הכרותו המוקדמת עם הנתבעת ולענין אי שיתוף פעולה מצידה בעבר בבקשה לשינוי התב"ע.

הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית: ניתן מצג שווא ביחס לגישה לבניה מצד דרום

1. בסעיף 3 להסכם 45 הוסכם כי במהלך הבניה של בית הנתבע, יכנסו בעלי המקצוע והרכבים לחלקה מצד דרום ולא דרך המעבר.
2. לטענת התובעים, התניה הנ"ל מגבילה ואף מונעת את מימוש זכויות הבניה במגרש הנמכר. לטענתם, הנתבע הציג בפני התובעים מצג כוזב לפיו קימת לו זכות גישה לבניית הבית, מצד דרום. בהסכם המכר ניתנה הצהרה על ידי הנתבע, אשר התובעים הסתמכו עליה לפיה, הנתבע התחייב לתת גישה למוכרים מצד דרום או מקום אחר לכניסה כלי רכב לצורך בניה.

1. בסעיף 3 להסכם המכר ניתנו מצגים על ידי הנתבע, וביניהם, הצהרת הנתבע בסעיף 3.4 להסכם כי : "ידאג במהלך לכל הפחות שנה (12 חודשים) מיום קבלת היתר הבניה על ידי הקונה תהיה גישה מצד דרום או מכל מקום אחר לכניסת כלי רכב לרבות כלי רכב כבדים ... לצורך בנית בית הקונה על הקרקע... ככל ולא תתאפשר גישה לכלי הרכב יהווה דבר הפרה יסודית של ההסכם אשר תזכה את הקונה בקבלת פיצוי מוסכם"
2. כפי שהתברר לתובעים בדיעבד, הנתבע לא יכול היה להתחייב לקיומה של זכות גישה למגרש מצד דרום והתחייבות זו ריקה מתוכן. בפועל, אין זכות גישה למגרש מצד דרום ודרך הגישה היחידה למגרש לצורך בנית הבית, הינה דרך שביל הגישה בו קיימת לתובעים זיקת הנאה בהתאם להסכם 45. בפועל, מעולם לא ניתן לנתבע אישור של רשות כיבוי (מחזיקי המקרקעין הסמוך למגרש מצד דרום), אשר יכול היה להוות בסיס להתחייבות הנתבע כלפי התובעים בהסכם המכר.
3. בתצהיר שניתן בתמיכה להמרצת הפתיחה שהוגשה בבית המשפט המחוזי (ה"פ 40517-05-14), הנתבע טען כי לפי עצה משפטית שקיבל, ככל הנראה התניה בהסכם שלו עם הנתבעת הקובעת מעבר לצרכי בניה מצד דרום המוחזק על ידי איגוד כיבוי אש, לא חוקית – ודינה בטלות, מאחר שהמדובר בהתחייבות המתייחסת לשטח של צד ג', אשר ספק אם ניתן לקיימה, מאחר שספק אם צד ג' ייתן הסכמה לבניה בשטחו. על כן, באותו הליך, התבקש מבית המשפט להצהיר על אי חוקיות התניה וביטולה. גם במכתב התראה שהנתבע שלח לנתבעת כותב הנתבע לנתבעת, כי המדובר בתניה לא חוקית, מאחר שהיא למעשה במהותה נטילת התחייבות הקשורה לצד ג' (מכבי אש).
4. מכאן, אני סבורה כי יש לקבל את טענת התובעים כי ניתן להם מצג מטעה בהסכם המכר על ידי הנתבע, כי באפשרותו לקיים מעבר לבניה מדרום. המצג מהווה חלק מההתחייבויות החוזיות ועל כן יש לראות בהפרתו, כהפרה יסודית.

התובעים הכפיפו עצמם לתנייה כי הבניה מדרום בלבד, וככל שהיו מודעים כי בפועל הנתבע אינו יכול להתחייב לאפשר להם גישה מדרום בשם צד ג' - מכבי אש- ספק אם היו נכנסים לעסקה.

1. אציין כי בפועל כביכול לא הגיע המועד לקיום ההתחייבות מצד הנתבע למתן גישה מדרום, מאחר שבפועל טרם ניתן היתר הבניה וההתחייבות היא 12 חודשים מהיום שבו התקבל היתר הבניה.

עם זאת, לאור הטענה כי המדובר בתניה לא חוקית ולאור הבקשה מבית המשפט המחוזי להורות על ביטול התניה בשל אי חוקיותה, יש לראות את הנתבע כמי שהפר את ההסכם בהפרה יסודית, מאחר שנטל התחייבות שעל פי שיטתו לא ניתן לקיימה מאחר שהיא תלויה בצד ג'. לו התובעים היו יודעים מראש כי אין כל בסיס להתחייבות שניתנה ו/או כי יש ספק כי המדובר בתניה לא חוקית, ספק אם היו חתומים על הסכם המכר בתנאים אלה.

1. אני סבורה כי אין בנסיבות אלה כל משמעות לזמנים הקבועים בהסכם, כאשר הנתבע מצהיר כי המדובר בתניה לא חוקית. כמו כן, לאור מסקנתי כי מתן ההיתר עוכב בשל התנהלות הנתבע בקשר להגשת התכנית לשינוי התב"ע, המועד לקיום ההתחייבות מטעם התובעים לא הגיע, מטעמים הקשורים בנתבע.
2. הנתבע טען בסיכומיו כי מהנדס המועצה אישר לו גישה למגרש התובעים מדרום לצרכי בניה. הטענה לא הוכחה, לא הובאה לכך כל אסמכתא ומהווה הרחבת חזית.
3. סיכומו של דבר: הנתבע הצהיר מצגי שווא בהסכם המכר, נטל התחייבות שלפי שיטתו אינו יכול לעמוד בה, ועל כן יש לראותו כמי שהפר את הסכם המכר הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם.
4. למעלה מן הצורך, אציין כי בנסיבות אלו עולה הדבר אף לכדי הפרה צפויה בהתאם לסעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") אשר יש בה כדי לזכות את התובעים בתרופות בגין ההפרה גם לפני המועד החוזי. שכן בתצהירו בהליך בהמרצת הפתיחה, גילה הנתבע את דעתו כי לא יוכל לקיים את ההסכם המכר בהקשר זה.

הפרות בדמות מצגי שווא נוספים שניתנו על ידי הנתבע

1. טרם סיומו של החלק העוסק בהפרות הנתבע אציין כי אני מקבלת את טענת התובעים לפיה הנתבע הציג מצג שווא נוסף כלפיהם, לפיו אין במערכת ההסכמית שבינו ובין הנתבעת כדי לפגוע בזכויות שנרכשות על ידי התובעים.

בסעיף 3.6 להסכם המכר הצהיר והתחיייב הנתבע כי "למיטב ידיעת המוכר אין כל מניעה הנובעת ממכירת החלק במגרש לרויטל קרמר חצור ו/או הנובעת מעילה נוספת מצד המוכר להכנת והגשת תוכניות הבניה בקרקע על ידי הקונה".

1. עם זאת, בתצהירו ובחקירתו הנגדית אישר הנתבע כי הנתבעת קבלה לידיה תב"ע מתוקנת על ידו בהמשך להסכם 45 עוד טרם החתימה על הסכם המכר, אולם לא רצתה לחתום, וסרבה לשלם לאדריכל את יתרת שכרו. עוד טען כי לאחר מספר חודשים וכתוצאה ממחדלי הנתבעת, האדריכל הודיע שהוא מפסיק את הטיפול בתיק. לאחר שהתובעים רכשו את המגרש פנה לאדריכל אחר להכנת תב"ע חדשה (ר' בעמ' 55 לפרוטוקול שורות 10-33, וכן סעיף 4 לתצהיר העדות הראשית).
2. מכאן, הנתבע ידע על דרישת הועדה לעריכת תב"ע חדשה, וכן ידע שהנתבעת הפרה את ההסכם מולו ומסרבת לחתום על תכניות ולשאת בעלויות עריכתן.

בחקירתו הנגדית השיב הנתבע כי נודע לו שהנתבעת אינה משלמת לאדריכל ומסרבת לחתום על התכנית בדצמבר 2012. בהסכם המכר שנחתם כמעט שנה לאחר הסכם 45 אין זכר להתנהלות הנתבעת. כאשר נשאל מדוע לא הצהיר על ההתנהלות הנתבעת שלא מוכנה לחתום על התב"ע שאין לו יפוי כח ולא משלמת לאדריכל השיב: "למה זה צריך להופיע"? (עמ' 56 לפרוטוקול, שורה 1).

1. אני סבורה כי המצגים שהוצגו על ידי הנתבע הינם מצגי שווא מהותיים. לא היה מקום ליתן הצהרות מחייבות בהסכם, לפיהן לא קמה מניעה מצידה של הנתבעת ככל שהנתבע היה מודע לרקע הדברים. התובעים הסתמכו על הצהרות אלה אשר התבררו בדיעבד, ככאלה שלא משקפות את המציאות.

הפרות הנתבעת

1. לטענת התובעים, הסכם השיתוף מקים לנתבעת חבות ישירה כלפיהם. הסכם השיתוף שנחתם בין הבעלים הקודמים של הנתבעת לבין הבעלים הקודמים של הנתבע, חל על המקרקעין ומחייב את כל מי שנכנס בנעליהם (של הבעלים הקודמים). אני מקבלת טענה זו, ומפנה להסכם המכר אשר הפנה בסעיפי ה"הואיל" להסכם השיתוף, כחלק בלתי נפרד מההסכם.
2. התובעים מסתמכים על ההוראות החוזיות הבאות:

הואיל חמישי להסכם השיתוף קובע כי "הואיל והצדדים הסכימו בהסכם הרכישה המשותף לחלק את השימוש, הזכויות והחזקה במגרש, כך שעל המגרש יבנה בית נוסף".

בסעיף 11.3 להסכם השיתוף נכתב כי: "כל צד מתחייב לשתף פעולה עם הצד האחר ככל שניתן ולסייע לו במיצוי זכויותיו בחלקו במגרש".

עוד קובע הסכם השיתוף בסעיף 4: "הצדדים מתחלקים בזאת בזכות השימוש והחזקה של המגרש, באופן שצד א' יהיה הבעלים הבלעדי של החלק הדרומי של המגרש הצבוע בצבע ורוד וצד ב' יהיה הבעלים הבלעדי של החלק הצפוני של המגרש הצבוע בצבע כחול, למעט שטח השביל הצבוע בצבע כחול / ורוד שהינו שטח משותף לצד א' ולצד ג' בשביל מעבר כמפורט בנספח ד', ומסכימים בזאת לשתף פעולה ככל שמדובר בבניית בית ו/או בתים על המגרש, כפי שיפורט בהסכם להלן".

1. לטענת התובעים, הנתבעת הפרה את התחייבותה כלפיהם במסגרת הסכם השיתוף.

כך, לטענתם, ביום 22.5.14 בבחינת מעט מדי ומאוחר מדי ולנוכח סירובה של התובעת לחתום ולאפשר את רישום הזכויות במגרש על שם התובעים, הגיש הנתבע כנגד הנתבעת תובענה לפסק דין הצהרתי לרבות מינוי כונס נכסים על זכויותיה.

לטענת התובעים, הנתבעת בקשה להוסיף ולסכל את רישום הזכיות במגרש על שם התובעים ולכן יצרה סחבת הן בהסכמתה, הן בהתנגדות בהליך בבית המשפט המחוזי, וגם לאחר מתן פסק הדין סרבה לחתום על תשריט החלוקה בהתאם להסכם השיתוף. .

1. ביום 6.7.2015, בחלוף כשנתיים ממועד החתימה על הסכם המכר ולמעלה מ-10 חודשים לאחר שניתן פסק דין בהסכמה לרישום, הוגשה בקשה למתן הוראות להורות לנתבעת לחתום על תשריט חלוקה בהתאם להסכם השיתוף לצרכי רישום. בספטמבר 2015 ניתנה החלטת בית המשפט המחוזי המסמיכה את כונס הנכסים שמונה במסגרת ההליך, לחתום במקום הנתבעת על תשריט החלוקה, לאחר שהנתבעת התנגדה לרישום זה.
2. אני מקבלת את הטענה כי יש לראות את אופן התנהלות הנתבעת בכל הנוגע להסכמה להעברת המקרקעין על שם התובעים כהפרה של הסכם השיתוף וכן בהמשך בעת שהתנגדה לחתום על תשריט החלוקה, שהוא אף נדרש על מנת להשלים את רישום הזכויות בהתאם להסכמים (ר' הבקשה למתן הוראות שהוגשה על ידי הכונס לבית המשפט המחוזי – נספח י"ז לתצהיר התובע) על פי הסכמת הצדדים בבית המשפט המחוזי. כמו כן, בהתאם לתצהיר התובע העיכוב בהסדרת רישום התשריט גרם לעיכוב בקבלת המשכנתא (ר' נספח ט"ז לתצהיר הנתבע).
3. הנתבעת טענה כי היו לה טעמים לגיטימיים להתנגדות, אלא שבסופו של יום נדרשו הצדדים לפנות לבית המשפט וההליך התעכב בשל התנגדות הנתבעת. גם לאחר פסק הדין בהסכמה, נדרשה פניה נוספת לבית המשפט לצורך מתן הוראות נוספות מצד בית המשפט לצורך חתימה על תשריט החלוקה. על הנתבעת לשאת בנזקים שנגרמו לצד שכנגד בעקבות התנגדותה. תוצאת פסק הדין שניתן בהסכמת הצדדים, והחלטת בית המשפט שהתיר לכונס לחתום במקום הנתבעת מלמדים כי טענותיה לא התקבלו, ועל כן עליה לשאת בנזקים ככל שנגרמו לתובעים בעקבות התנהלות זו.
4. הנתבעת טענה כי לא הובהר מדוע לא נעשה שימוש בייפוי הכח החתום שניתן במסגרת הסכם השיתוף במסגרתו הוסמכו עורכי הדין המנויים בו לביצוע פעולות, לרבות רישום הזכויות. איני מקבלת את הטענה. ראשית, ספק אם מלשון ייפוי הכח ניתן ללמוד כי עורכי הדין במסגרת הסכם השיתוף מוסמכים לפעול בהתאם להסכם המכר. שנית, המדובר בהרחבת חזית, ועל כן אף לא הובאו ראיות על ידי הצדדים בהקשר זה. כמו כן, הטענה לא נטענה בזמן אמת על ידי הנתבעת בהליך בפני בית המשפט המחוזי אשר בעקבותיו נדרש למנות כונס נכסים על ידי בית המשפט לביצוע הפעולות כאשר הכונס עתר לבית המשפט בבקשה להסמיך אותו לחתום על מסמכים. כמו כן, קיים קושי ממשי להעלות את הטענה עתה בשים לב להתנגדות הנתבעת לרישום הזכויות בפני בית המשפט.
5. התובעים טענו כי בעקבות בניה בלתי חוקית שביצעה הנתבעת ואשר במסגרתה, בין היתר, פלשה לשטחו של הנתבע וחסמה את שביל הגישה אליו- ועל מנת להכשיר את הפלישה, התקשרו הנתבעים בהסכם ה- 45. שביל הגישה לחלק של הנתבע במגרש נמכר גם הוא והזכויות בו הפכו לזכויות של "זיקת מעבר" , כאשר מוסכם כי במהלך הבניה של בית הנתבע יכנסו בעלי המקצוע והרכבים לחלקת הנתבע מצד דרום ולא דרך המעבר.

לטענת התובעים, הסבת זכות הבעלות לזיקת הנאה מוגבלת גרמה בפועל לכך שזיקת ההנאה מונעת את פיתוח המקרקעין.

1. איני מקבלת את הטענה. מאחר שהתובעים הכפיפו את הסכם המכר הן להסכם השיתוף והן להסכם 45, הרי שאינם יכולים לטעון כנגד הסכם זה כאשר חזקה עליהם כי הבינו את משמעות ההסכמים.

אני מקבלת את טענת הנתבעת לפיה בעת שנחתם הסכם המכר, הרי שההסכם כפוף להוראות ההסכם בין הנתבעים שם קבעו הצדדים את ההסדרים ביניהם, ובין היתר, נקבע כי הבניה תעשה מדרום. לא ניתן לקבע כי הסתמכות על ההסדר הינה בניגוד לדין והתובעים לקחו את הסיכון בעת שחתמו על ההסכם וכל המסמכים היו בפניהם, ולכן הנתבע אף התחייב לאפשר כניסה מדרום. הצדדים דאגו לציין התחייבות זו כיסודית בשל מהותה לצדדים.

1. התובעים העלו טענות לעניין הבניה הלא חוקית שנעשתה על ידי הנתבעת אשר חוסמת את דרך המעבר. מאחר שהוראות ההסכם בין הנתבעים מלמדות כי הוסכם כי במהלך הבניה הכניסה תהא דרך דרום ולא דרך המעבר, הרי שלא מצאתי כי קמה עילה כנגד הנתבעת מכח הפרת הוראה חקוקה, בכל הנוגע לנזקים הנתבעים בתביעה עד נובמבר 2017. התביעה שבפני עניינה בנזקי התובעים, לאור הכניסה לשביל הגישה לצורך בנית ביתם של התובעים מדרום.

עוד אציין כי לא הובאה בפני מלוא היריעה העובדתית ביחס לקיום גזר הדין בשים לב כי בגזר הדין ניתנה לוועדה הזכות להרוס בעצמה את המבנים, אלא אם יינתן היתר בתוך 12 חודשים. לא הובאו על כך נתונים. בכל אופן, החבות בהקשר זה אף מאוחרת למועד בו הוגשה התביעה (11/2017), ועל כן הקביעות בפסק דין זה אינן מהוות מעשה בית דין בהקשר זה.

1. התובעים טענו כי התנגדותה של התובעת לתכנית חסרת תום לב וגרמה לעיכוב ולצורך בהגשת תכנית לשינוי תב"ע ללא הסכמת בעלים. בשלב טרם אושרה התכנית ותנאיה וטרם נשעמו ההתנגדויות לה, ולכן לא ניתן להדרש לטענה זו.
2. לסיכום פרק זה, מצאתי כי יש לראות את אופן התנהלותה של הנתבעת בכל הנוגע לאי מתן הסכמתה להעברת המקרקעין על שם התובעים והתנגדותה לחתימה על תשריט, כהפרה של הסכם השיתוף. על כן, הנתבעת חבה בנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהפרות אלה.

היקף הנזקים שנגרמו לתובעים בגין ההפרות

1. להלן הנזקים להם טוענים התובעים:

• סך של 100,000 ש"ח בגין פיצוי מוסכם עקב הפרה יסודית את הסכם המכר.
• סך של 220,000 ש"ח בגין הוצאות דמי שכירות לתקופה של 50 חודשים.
• סך של 70,000 ש"ח בגין הוצאות משפט .
• סך של 136,800 ש"ח בגין עגמת נפש.
• סך של 60,000 ש"ח בגין חיוב ריבית עודפת עקב העדר יכולת כלכלית.

1. לטענת התובעים בהתאם לסעיפים 13-14 להסכם המכר, חיוב הנתבע בפיצוי החוזי המוסכם אינו מאיין את חיובו בפיצוי בגין נזקים מוכחים כאשר המדובר בשני ראשי נזק שונים. כלומר, לטענתם, הסכם המכר מעניק להם את הזכות לשיפוי בגין נזקים מוכחים בנוסף על הפיצוי המוסכם.

1. תחילה אדון בנזקים המוכחים על ידי התובעים, ולאחר מכן אבחן את השאלה האם התובעים זכאים בנוסף לפיצוי המוכח גם בפיצוי מוסכם כפי טענתכם.

בחינת הנזקים המוכחים

1. דמי שכירות ראויים- כחלק מהפיצויים בגין עגמת נפש, טענו הנתבעים כי נמנעו מהם דמי השכירות אותם היו יכולים לקבל עבור ביתם. לעניין זה צורף תצהיר של מתווך, מר קשת זהר, אשר העריך את דמי השכירות בסך חודשי של 8,000 ש"ח.

הטענה לא הוכחה. היה מקום להגיש חוות דעת מומחה ולא תצהיר של שמאי שאין די בו כדי לעמוד בנטל הנדרש להוכחת טענה שבמומחיות. כמו כן, בשלב הזה כאשר הבית טרם נבנה ולא אושרה תכנית שינוי התב"ע המדובר בסעד עתידי/ספקולטיבי שלא ניתן להעריכו ובעיקר לא בתקופה אליה מתייחסת התביעה (עד נובמבר 2017).

1. ריבית עודפת עקב העדר יכולת כלכלית- התובעים טענו כי נאלצו ליטול הלוואות בריביות גבוהות עקב התנהלות הנתבעים והעיכובים שנגרמו. אלא שלא הוגשה חוות דעת חשבונאית ולא הוכחו ריביות במוסד בנקאי אחר. על כן לא הוכחה אף הטענה של הנזקים שגרם העיכוב בבניה בכל הנוגע למימון הבניה. עצם נטילת ההלוואות נעשתה על ידי התובעים לצורך בניית הבית ולא הוכח כי נגרמה דווקא מהעיכוב בבניה ו/או מהו שיעור הנזק הישיר מהעיכוב שנגרם, לעומת ההלוואות שהתכוונו ליטול לנוכח מצבם הכלכלי.
2. עגמת נפש- התובעים טענו כי נגרמה להם עגמת נפש גבוהה מכך שעד כה לא התקדם כל שלב בניה של ביתם כתוצאה מהפרות ההסכם על ידי הנתבעים. אלא שהפיצוי בגין עגמת נפש לא נתבע במפורש בכתב התביעה (אלא כחלק מהפצוי המוסכם כפי שיפורט בהמשך). על כן, אני מקבלת את הטענה כי המדובר בהרחבת חזית.
3. הוצאות דמי שכירות- התובעים עותרים לפיצוי בגין הוצאות דמי שכירות ששילמו המתייחסים לתקופה הרלוונטית ממועד חתימת ההסכם ומדי חודש עד נובמבר 2017 (מועד הגשת התביעה).
4. אין מחלוקת כי עד היום לא החלו בבניה וכי עד היום התב"ע (גם במתכונתה שהוגשה ללא הסכמת הנתבעת) טרם אושרה והתובעים מתגוררים בשכירות. כמו כן, אין ספק כי עצם הבניה אורכת זמן אשר במהלכה הצדדים מתגוררים בשכירות. ומכאן אין לזקוף את כל חודשי השכירות- 50 חודשים בתקופה הרלוונטית לתביעה, דהיינו ממועד חתימת ההסכם 12.8.2013 ועד הגשת התביעה בנובמבר 2017 ויש לבחון מהו הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מההפרות המוכחות.
5. אני סבורה כי יש לפצות את התובעים על חודשי עיכוב מוכחים המתווספים לתקופה שבה יש להניח כי היו מתגוררים בשכירות בשל בניית הבית.
6. התובעים צרפו לתצהיר הסכם שכירות ממנו עולה כי דמי השכירות החודשיים עומדים על סך של 4,400 ₪ לחודש. יש לקבל ראיה זו בצירוף תצהיר העדות הראשית שלא נסתר כראיה להוכחת דמי השכירות החודשיים.
7. הנזק שנגרם עקב העיכוב ברישום הזכויות –בפועל:
8. רישום הזכויות בנכס הושלם בספטמבר 2015. העיכוב ברישום נגרם עקב התנגדות הנתבעת לחתום על מסמכי העברה בטאבו ועל תשריט חלוקה. כונס הנכסים פנה בענין זה בבקשה למתן הוראות לבית המשפט המחוזי לאחר שהזכויות הועברו על שם התובעים בדצמבר 2014 להסמיכו לחתום על תשריט החלוקה לצרכי השלמת הליך הרישום בהתאם להסכם המכר והסכם השיתוף (נספח י"ז לתצהיר התובע) וטען כי "יודגש כי החתמה על תכנית החלוקה לצרכי רישום הינה מהותית וחשובה לצרכי השלמת הרישום ע"פ ההסכם והנה חלק בלתי נפרד מתהליך הרישום". גם הנתבע הגיב לבקשת הכונס וטען כי החתימה על תשריט החלוקה לצרכי רישום הינה מהותית וחשובה לצרכי השלמת הרישום על פי ההסכם והנה חלק בלתי נפרד מתהליך הרישום, ולכן לאור התנגדות הנתבעת יש לחייב את הנתבעת לחתום על התכניות הנדרשות להשלמת הרישום (ר' סעיף 1 לתגובת המשיב).

בסופו של יום, ניתן צו המסמיך את כונס הנכסים לחתום על התשריט לצרכי השלמת הליך הרישום.

1. התובעים זכאים לפיצוי בגין הנזק שנגרם עקב העיכוב שנוצר בניהול ההליך עד להשלמת הרישום. בכלל זה, יש לראות את השלמת התהליך ברישום תשריט החלוקה על שם התובעים, שאף הוא התעכב לאחר שניתן פסק דין בהסכמה, ודרש נקיטה בפניה נוספת של כונס הנכסים לבית המשפט ומתן הוראות מתאימות לרישום הזכויות. מכאן, המדובר בעיכוב של שנה וחצי, עד ספטמבר 2015. סכום זה עומד על סך של 79,200 ₪. (4400שח*18 חודשים).
2. כמו כן, אני סבורה כי יש מקום לפסוק לטובת התובעים פיצוי עקב הפרת ההסכם על ידי הנתבע בכל הנוגע לאי קידום הגשת התכנית לשינוי התב"ע כפי שקבוע בהסכם (ר' הניתוח שערכתי לעיל ). הנתבע הגיש את התכנית לשינוי התב"ע עם הסכמת בעלים באפריל 2016 ורק בשנת 2017 הגיש נוסח של שינוי תב"ע ללא הסכמת הבעלים, כפי שעולה מעדות נציגת הועדה בפני (ר' פרוטוקול מיום 14.4.2019 ,שו' 20-21). על כן, נגרם עיכוב נוסף שגרם לתובעים לשהות בשכירות חודשים נוספים.
3. הנתבע העיד כי התנהל מול הנתבעת לאחר החתימה על הסכם 45 ונתקל בסרוב מצידה בכל הנוגע לשיתוף פעולה לקידום הגשת תכנית לשינוי תב"ע. לאור נסיונו הקודם לקדם שינוי תכנית תב"ע שלא צלח בהעדר שיתוף פעולה. ומכאן, שהיה עליו להגיש בקשה לשינוי התב"ע ללא הסכמת בעלים כפי שנעשה בסופו של דבר.

ההסכם נחתם באוגוסט 2013, בקשה לשינוי התב"ע הוגשה באפריל 2016. אף אם נניח שהנתבע המתין להעברת הזכויות במקרקעין לצורך הגשת הבקשה לשינוי התכנית, הרי שבפועל הוגשה בקשה לשינוי התכנית ללא הסכמת בעלים בינואר 2017 – 16 חודשים לאחר רישום תשריט החלוקה בלשכת רישום המקרקעין.

בחקירתו אישר הנתבע כי מאז שנדרשה תכנית חדשה לקח לו להגישה חודשיים שלושה (בעמ' 65 שורות 2-3). לצורך בחינת הנזק נניח כי נדרשו לנתבע 6 חודשים. ומכאן, כי נגרם לתובעים נזק בשל עיכוב של 10 חודשים נוספים של תשלום דמי שכירות מאז ספטמבר 2015.

למען הסר ספק, אבהיר כי גם ההגשה מלכתחילה באפריל 2016 נעשתה באיחור בשים לב כי הנתבע התחייב לפעול להגשתה במהירות ולא היתה כל סיבה מדוע לא הוגשה הבקשה לשינוי, מיד לאחר רישום זכויות על שם התובעים.

על כן, הפיצוי עומד על סך של 44,000 ₪ (10*4400) , ובסה"כ 123,200 ₪.

1. הוצאות משפטיות- יש לבחון את ההוצאות שהוצאו על ידי התובעים בניהול ההליכים. בהקשר זה התבקש פיצוי בסך של 26,800 ₪ ששולמו בהליכים הנוספים, וכן סכום נוסף של 50,000 ש"ח בו התחייבו כלפי בא כוחם כיום. לא צורפו אסמכתאות על ההליכים האחרים, אלא אסמכתאות ביחס להוצאות המשפטיות בהליך זה. בהקשר זה נתון לבית המשפט שיקול דעת לענין הוצאות משפט שיפסקו במסגרת פסק דין זה. בכל הנוגע להליכים נוספים בהעדר ראיות, כאשר אף התנהל הליך על ידי הצדדים שניתן בו פסק דין, הרי שלא מצאתי לפסוק סעד נוסף.

האם התובעים זכאים לפצוי המוסכם בנוסף לפיצוי בגין דמי שכירות?

1. כאמור, התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי המוכח בנוסף לפיצוי המוסכם. שאלת כפל התרופה או כפל הפיצוי מתעוררת, כאשר הנפגע תובע פיצוי נוסף לפיצויי המוסכמים שנקבעו בחוזה. סעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות קובע:

"הסכם על פיצויים מוסכמים, אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".

1. לתובע זכות הברירה לבחור בין הפיצוי המוסכם ובין פיצוי בעד הנזק שנגרם, לפי סעיף 10 למשל, כאשר לכל חלופה יתרון וחסרון משלה, כדברי כב' הנשיא שמגר בענין חורי (ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל בישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 122, בציטוט מתוך ספרה של פרופ' שלו, דיני חוזים, מהדורת תש"ן, עמ' 595):

"נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו... נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

1. השאלה האם רשאי הנפגע לתבוע פיצויים מוסכמים לא במקומם של פיצויים אחרים, אלא במצטבר אליהם? על כך השיבו המלומדים שלו ואדר בספרם (ראו; גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות עמ' 521-522) בהתבסס על פסיקת עליון הנזכרת שם:

"מהעקרונות בדבר צירוף התרופות נגזר לענייננו כלל פשוט: כאשר לפי פירושו הנכון של החוזה נועד הפיצוי המוסכם לפצות את הנפגע על נזק שאין בתרופה הנוספת שהנפגע מבקש לעצמו כדי לפצות עליו (במישרין או בעקיפין) – הצירוף אפשרי. לעומת זאת, ככל שקיימת חפיפה בין מקורות הפיצוי, במובן זה שצירופם גורם למצב של כפל פיצוי על אותו נזק, ייאלץ הנפגע להסתפק באחד ממקורות הפיצוי. ואמנם, ברוח זו קבע בית המשפט העליון בהזדמנויות אחדות, כי ניתן לתבוע פיצויים מוסכמים לא רק כתרופה עצמאית אלא גם במצטבר לתביעת פיצויים רגילה בהוכחת נזק, כל עוד מתייחסות תביעות הפיצויים לראשי נזק שונים. על פי אותו קו מחשבה נראה שאין כל מניעה מלצרף לתביעה שעניינה פיצויים מוסכמים תביעה לפיצויים בלא הוכחת נזק מכוח סעיף 11 לחוק החוזים, ואף לפיצויים מוסכמים נוספים הקבועים באותו חוזה – ובלבד שנשמר הסייג השולל כפל תרופה."

כמו כן, בע"א 4630/04‏ ‏קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006) נדונה השאלה ביחס לאפשרות של פסיקת פיצוי מוסכם יחב עם חובת השבה ונקבע כי "אין השבה מוסכמת וקיומם של פיצויים מוסכמים מוציאים בהכרח זו את זה. ניתן להעמיד את כולם תחת גג אחד, מוסכם, ובתנאי שלא תהא חפיפה בין הפיצוי המוסכם לפיצוי האחר".

אציין כי כלל זה, לפיו ניתן לתבוע פיצויים נוספים מלבד הפיצויים המוסכמים, כאשר מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים למרות פשטותו, אינו קל ליישום, בעיקר משום שסעיף הפיצויים המוסכמים המופיע בדרך כלל בחוזים אינו מתייחס לנזק ספציפי, אלא מנוסח בצורה כללית וסתמית. בנסיבות אלו עולה השאלה כיצד יש לפרש הסעיף, האם באופן השולל תביעה לפיצויים נוספים או באופן המאפשר תביעה כזו.

1. במאמרו מציין השופט עמית כי השאלה מתי הפיצויים חופפים אינה קלה לדעתו אך מקום שנקבעו בו כמה הוראות בדבר פיצוי מוסכם, שאינן מוציאות זו את זו ואינן חלופיות, ניתן לצבור פיצויים מוסכמים מצטברים כך למשל ניתן לצבור פיצוי מוסכם ופיצוי על פי סעיף 10 לחוק התרופות כל עוד אין חפיפיה בינהם וכי התשובה תלויה בפרשנות הסכם ובנסיבותיו "ומקום שמדובר בו בשלבים נפרדים, שהחוזה מתייחס אליהם בנפרד, יתכן שאין לשלול את זכותו לתבוע כמה פיצויים מוסכמים" (ראו; יצחק עמית, "פיצוי מוסכם – סוגיות והיבטים", דין ודברים, י (2018) 39-40).
2. בענייננו הצדדים קבעו בסעיף 13 להסכם המכר כי:

"כל צד שיפר את החוזה או אחד מסעיפיו הפרה יסודית יחויב לשלם לצד המקים פיצוים מוסכמים ומוערכים בסכום של 100,000 ש"ח וזאת בנוסף ומבלי לגרוע בזכויותיו החוקיות האחריות של כל צד המקיים עפ"י כל חוק ודין."

כמו כן סעיף 14 להסכם המכר קובע:

"אין באמור כדי לגרוע מזכותו של כל צד לדרוש את אכיפת החוזה ובנוסף לדרוש את הפיצוים והנזקים עבור הפרות חלקיות של החוזה באם תעשניה וכן לקבל כל סעד אחר ע"פ חוק ודן בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה) תשל"א -1970".

1. לטענת התובעים על יסוד פסיקה אליה הפנו בסיכומיהם, הנזקים שנגרמו להם בגין מניעת שימוש בבית, אבדן ההנאה ולחילופין היכולת להשכיר את הבית שהיה מוקם על ידם הינם בבחינת נזקים אשר הם זכאים לפיצוי בגינם, והם נפרדים מראש הנזק של דמי שכירות ששולמו על ידי התובעים בפועל. ועל כן, לטענתם אין כפל פיצוי (ראו; ת"א 31817-06-11 מרדכי מורל נ' שלום גאקי (20.7.14)).
2. בספרות נאמר כי במקרה של התנאה על סעיף 15 (ב) על בית המשפט לחתור לתוצאה הצודקת ולהתירה כל עוד לא נפגע העקרון של כפל פיצוי ומתן פיצוי שאינו סביר בנסיבות העניין (ראו יהודה אדר, משה גלברד, "השבה, פיצויים, צירוף תרופות", משפטים, (עמ' 863-864)). קביעה זו אף אומצה בפסיקה (ראו; ת"א (מחוזי ת"א) 9555-08-12‏ ‏ חנסב נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ (10.5.2015)).
3. אני סבורה כי יש לקבל את טענת התובעים ולקבוע כי הפיצויים המוסכמים דינם לשקף גלריית נזקים רחבה יותר מהפרות הנתבעים אשר גרמו לעיכוב בהתקדמות הבניה, מאשר דמי השכירות ששולמו בפועל, כגון אבדן הנאה ממגורים בנכס, עגמת נפש, והוצאות משפטיות הכרוכות בטיפול בהפרות וכו'. מאחר שמדובר בראשי נזקים אחרים הרי שאפשר לעתור לשתי התרופות הן מכח הפיצוי המוסכם והן מכח הפיצוי המוכח.
4. בהקשר זה יש להפנות גם לנוסח הסעיפים שהוסכם בין הצדדים לפיו סעיף 13 קבע את הפיצוי המוסכם בנוסף ומבלי לגרוע בזכויות החוקיות של הצד המקיים על פי כל חוק ודין וסעיף 14 אף קובע כי אין בסעיף הפיצוי המוסכם כדי לגרוע לדרוש פיצויים ונזקים בגין הפרות נוספות של החוזה. בפסיקה נקבע כי חוק החוזים תרופות הינו חוק דיספוזיטיבי, והצדדים יכולים להתנות על תרופותיו ולוותר על תרופה אחת לטובתה של אחרת, כל עוד מדובר בויתור מפורש, חד משמעי, והדרך המוסכמת מביאה לפיצוי הולם או שאינה נוגדת את תקנת הציבור (לעניין זה ראו ע"א 842/79 נס נ' גולדה­, פ"ד לו(1) 204, 210 (1981)) , וכן ע"א 156/82 ליפקין נ' דור הזהב בע"מ, פ''ד לט(3) 085 (1985)) שקבע כי:

 "אין כל שיקול שבמדיניות משפטית לטובת הציבור להתערב ולמנוע התניות מסוג זה, כל עוד מטרתן תרופתית ואין בהן לא עונש כלפי המפר (השווה עם סעיף 15(ב) של חוק התרופות) ולא עושק כלפי הנפגע. כל דרך מוסכמת, אשר תביא לפיצוי הולם ואשר לא תגביל את בית המשפט בשיקולי הצדק, הינה רצויה".

1. משכך, ונוכח העובדה, כי אין מדובר בענייננו, בהסדר בעייתי בזווית הכללית של תקנת הציבור, איני סבורה, כי יש מקום להתערבותו של בית המשפט בעניין זה ויש לכבד את הסכמת הצדדים אשר היו מיוצגים בהליך.
2. סיכומו של חלק זה: על הנתבע לפצות את התובעים בסך של 100,000 ש"ח פיצוי מוסכם ובנוסף פיצוי בסך של 123,200 ₪ בגין הפיצוי מוכח של תשלום דמי שכירות.

חיוב הנתבעת

1. אשר לנתבעת- הרי שהיא לא צד להסכם המכר וביחס אליה יש לבחון מהו הנזק המוכח. על הנתבעת לשאת בפיצוי בגין דמי השכירות בסך של 79,200 ₪ ביחד ולחוד עם הנתבע לאור האמור לעיל.
2. הנתבעת לא חבה בתשלום של 44,000 ש"ח שהוא הסכום הנובע מהעיכוב בהתנהלות הנתבע בהגשת תכנית שינוי התב"ע. חודשי העיכוב מביאים בחשבון את העיכוב בהגשת התכנית. כפי שקבעתי בפסק הדין, מאחר שהנתבע היה מודע להתנהלות הנתבעת, הרי שהיה מקום להגיש מראש את התכנית כתכנית ללא הסכמת בעלים, ובכל אופן, לא נטען ולא הוכח על ידי הנתבע כי עצם הגשת התכנית בדרך זו (ללא הסכמה) גורמת לעיכוב על פני הגשת תכנית בהסכמת הבעלים.

טענת אשם תורם

1. הנתבעים טענו כי יש לייחס לתובעים אשם תורם מאחר שהיו מיוצגים והיה עליהם לבצע בדיקות ביחס למקרקעין. כמו כן, כל ההסכמים היו פרוסים בפניהם, ועל כן אין הם יכולים להעלות טענות בדבר מצגי שווא כנגד הנתבע.
2. איני מקבלת את הטענה.
3. בסעיף 4 להסכם המכר נכתב:

"הקונה מאשר כי ראה הקרקע, בדק את זכויות הבניה וניצול הקרקע הן בוועדה המקומית והמועצה ומצאם מתאימים ולשביעות רצונו, וכי בכפוף לנכונות הצהרות המוכר, הוא מוותר על כל טענה ותביעה, למעט בגין מניעה אשר היתה ידועה למוכר ערב החתמה על ההסכם והוא לא גילה אותה לקונה"

1. לא מצאתי כי יש מקום לקבע אשם תורם. המדובר בטענות חוזיות בדבר הפרת הסכם וככל שהוכחה הפרה, הרי שיש מקום לפסוק פיצוי בגין הנזקים ואין המדובר בנסיבות של אשם תורם חוזי.
2. לגופם של דברים- אני מקבלת את טענת התובעים, לפיה הנתבע העלים מהתובעים את המחלוקות עם הנתבעת וסירובה לחתום על תב"ע. על כן, הוא מנוע מלהעלות כנגד התובעים טענות מסוג זה.
3. אציין כי הנתבע טען כי התובעים ביקשו לבטל את ההסכם דבר שגרם לעיכוב באופן הטיפול מול הרשויות. אולם המדובר בהרחבת חזית. כל מסמך לא הוגש בהקשר זה ולא הוכח. עוד נטען כי בן זוגה של הנתבעת הזהיר את התובע ביחס למצבו הבעייתי של הנכס. גם טענה זו לא הוכחה ומהווה הרחבת חזית.

הודעה לצד ג' שהוגשה על ידי הנתבע כנגד הנתבעת

1. הנתבע טוען כי הוא נאלץ להגיש הודעה לצד שלישי כנגד הנתבעת אשר היא זו שגרמה ועדיין גורמת לעיכובים קשים, הן בנושא רישום המגרש על שם התובעים, והן בקשר לאישור התב"ע החדשה. כמו כן, הנתבעת חוסמת בבריונות את התובעים מלהכנס למגרשם ומפרה את הוראות הסכם השיתוף.
2. נטען כי הנתבע נותר חסר אונים מול התנהגותה ופעולותיה. הנתבע מנסה ככל שביכולתו לקדם את התב"ע החדשה אולם הנתבעת ובעליה הם אלו שגורמים לעיכובים וחסימת התובעים מלקבל את אשור שרונים לתב"ע החדשה.
3. אני סבורה כי יש לקבל את ההודעה לצד שלישי. סעיף 62 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] קובע כי "מי שביודעין ובלי צידוק מספיק גורם לאדם שיפר חוזה מחייב כדין שבינו לבין אדם שלישי הריהו עושה עוולה כלפי אותו אדם שלישי, אולם האדם השלישי לא יוכל להיפרע פיצויים בעד עוולה זו אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון".
4. מצאתי כי הנתבע הפר את ההסכם בהפרות יסודיות וכי בגין הפרות אלה נגרמו לתובעים נזקים בשיעור של 223,200 ש"ח.

הנתבע רשאי לתבוע שיפוי בגין נזקים אלה מהנתבעת באופן הבא: בגין הפיצוי המוכח זכאי הנתבע לתבוע סך של 79,200 ש"ח (הנזק עקב האיחור ברישום הזכויות) מאחר שהוכח כי הנתבעת היא שגרמה לעיכוב זה בהתנגדותה לרישום הזכויות. התנגדותה חייבה את הנתבע להגיש הליך לבית המשפט המחוזי שבסופו הסכימה הנתבעת להסיר התנגדותה. התנגדותה חייבה את כונס הנכסים לפנות בהליך נוסף לצורך השלמת רישום הזכויות בהתאם להסכם השיתוף.

1. בגין סכום הפיצוי המוסכם אשר משקף כאמור ראש נזק נוסף , מאחר שעולה כי הנתבע הפר את ההסכם במספר הפרות יסודיות, שחלקן אינן נוגעות להתנהגות הנתבעת (כגון ההתחייבות למעבר מדרום והזמן הנדרש להגשת שינוי תבע. ), מצאתי מקום לקבוע כי הנתבעת תחוב בסך של 50,000 ש"ח מסכום הפיצוי המוסכם.
2. יסודות העוולה מתקיימות בהקשר זה. הנתבעת ביודעין ובלא צידוק מספיק גרמה לנתבע להפר חוזה בינו ובין התובעים. הנתבע פנה לנתבעת במכתב התראה והבהיר לה כי הוא חשוף להפרות חוזה עקב התנהלותה (נספח י' לתצהיר התובע). כך גם עולה מטענות הנתבע בהמרצת הפתיחה שם טען הנתבע מפורשות כי עקב התנהלות הנתבעת הוא צפוי להפר את החוזה למול התובעים.
3. הנתבעת לא חבה בפיצוי בגין הנזק הנובע מאופן הגשת התב"ע מאחר שהמדובר בהתנהלות הקשורה לנתבע אשר יכול היה להגיש מראש את התכנית ללא בהסכמת הבעלים בשים לב להכרותו עם הנתבעת כפי שהוכח לעיל.
4. הנתבעת טענה כי ההסכם בוטל לטענת הנתבע על כן לא מתקיימות עוולה של "גרם הפרת חוזה". אולם טענה זו מהווה הרחבת חזית ואף לא הוכחה.
5. על כן, אני מקבלת את ההודעה לצד שלישי כאמור לעיל בפרק זה.

סוף דבר

1. הנתבע חב בפיצוי התובעים בסך של 100,000 ש"ח (הפיצוי המוסכם) וכן חב בפיצוי בגין עיכוב בהגשת שינוי התב"ע בסך של 44,000 ש"ח. כמו כן, הנתבעים חייבים ביחד ולחוד בפיצוי התובעים בסך של 79,200 ש"ח (עיכוב בגין רישום הזכויות).

1. בתיק היו 10 קדמי משפט /תזכורות בנסיון לבירור המחלוקת וניסיון לסייע לצדדים להגיע להסכמות ומתווים לפשרה, 2 דיוני הוכחות וביקור במקום. התיק מתנהל מאז שנת 2017. על כן, בבחינת סכום ההוצאות הראוי בנסיבות העניין, אני פוסקת כי הנתבעים ישלמו לתובעים אגרת משפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ש"ח. הנתבעים יחובו יחד ולחוד בחיוב זה.
2. אני מקבלת את ההודעה לצד ג' ומורה כי על הנתבעת לשלם לנתבע סך של 50,000 ₪ (בגין תשלום הפיצוי המוסכם כאמור לעיל), וכן כל סכום נוסף שיחוב בו הנתבע מתוך הסך של 79,200 ₪ כלפי התובעים (יובהר כי בכל מקרה הנתבעת לא תשא בפיצוי העולה על הסכום של 129,200 ₪ כלפי התובעים והנתבע למעט הוצאות משפט). כמו כן, הנתבעת תשא בשכ"ט בא כח הנתבע בהודעה לצד ג' בסך של 20,000 ש"ח, וכן תישא בפיצוי הנתבע בגין כל סכום שישלם על ידו בגין שכ"ט ב"כ התובעים מעבר לסכום של 10,000 ש"ח (באופן שסך הכל הנתבע יישא בשכ"ט ב"כ התובעים בסך של 10,000 ש"ח והנתבעת בשכ"ט ב"כ התובעים בסך של 25,000 ש"ח).

הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד היום. ככל שהסכומים לא ישולמו בתוך 30 ימים, יישאו הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לחוק פסיקת ריבית והפרשי הצמדה, תשכ"א -1961.