1. נושא העתירה:

עתירה מנהלית בה מבוקש להורות על ביטול היתר לבניית מחסן שניתן למשיבה 2 על ידי המשיבה 1, ולקבוע כי עבודות הבנייה שמבוצעות על בסיס ההיתר אינן כדין.

1. העובדות העיקריות הרלוונטיים לעתירה:

העותרים הם בעלי הזכויות בדירה מס' 6 בבניין משותף ברחוב אליהו גולומוב 44, רמת-השרון, הידוע גם כגוש 6417, חלקה 761 (להלן – "הבניין"). העותרים אינם מתגוררים בדירתם והיא מושכרת לדיירים אחרים.

המשיבה 2 היא בעלת דירה מס' 4 בבניין, והיא מתגוררת בה.

ביום 25.5.2017 פנתה המשיבה 2 אל המשיבה 1, וביקשה לקבל היתר לבניית מחסן בשטח של 4 מ"ר בקומת העמודים של הבניין (בקשת היתר מס' 2017-0293). על הבקשה היו חתומים רק כמחצית מבעלי הדירות בבניין, שהסכימו לבקשה.

ביום 27.6.2017 הוגשה התנגדות מטעם שאר בעלי הדירות בבניין (נספח ו לעתירה). עקב טעות, תויקה ההתנגדות בתיק של בניין אחר. בשל כך, לא דנה המשיבה 1 בהתנגדות בטרם החליטה ביום 6.8.2017 לאשר את הבקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיבה 2. ההתנגדויות לא נשמעו גם בטרם הוצא היתר הבנייה, ביום 6.12.2017.

לטענת העותרים, עבודות הבנייה של המחסן החלו ביום 1.1.2018, ורק עם תחילתן נודע להם על אישור בקשת המשיבה 2. לאחר גילוי זה פנה ב"כ העותרים למשיבה 1 לבירור העניין, ואזי התגלתה הטעות. יחד עם זאת, לטענת העותרים, סירבה המשיבה 1 להוציא צו להפסקת העבודה, ובשל כך הוגשה העתירה ביום 7.1.2018.

במקביל להגשת העתירה, הגישו העותרים בקשה לצו ביניים להפסקת העבודות והחזרת המצב לקדמותו. ביום 8.1.2018 ניתן על ידי כב' סגן הנשיא השופט ד"ר קובי ורדי, צו ארעי להפסקת עבודות הבנייה. ביום 15.1.2018 ניתן על ידי כב' סגן הנשיא השופט ורדי צו ביניים להפסקת העבודות, עד להכרעה בעתירה, תוך שנדחתה בקשת העותרים להריסת הבנוי והשבת המצב לקדמותו.

ביום 23.1.2018 ערכה המשיבה 1 דיון לשמיעת התנגדויות בעלי הדירות בבניין לבקשת המשיבה 2. בסופו של יום, המליצה המשיבה 1 לעותרים ולמשיבה 2 לפנות להליכי גישור, ולהגיע להסכמות תוך שלושה שבועות. לאחר שביום 12.2.2018 קיבלה המשיבה 1 הודעה מהמשיבה 2 כי ניסיון הגישור לא צלח, דחתה המשיבה 1, ביום 20.2.2018, את ההתנגדויות, ואישרה סופית את בקשה המשיבה 2 לבניית המחסן (הודעת עדכון מטעם המשיבה 1, מיום 21.2.2018).

ביום 25.2.2018 התקיים דיון מקדמי בעתירה, שבסופו התבקשו הצדדים להתייחס לשאלת הסמכות העניינית של בית משפט זה, וכן לסוגיות העולות בעתירה.

1. טענות הצדדים לעניין הסמכות העניינית של בית המשפט:

העותרים:

העותרים טוענים כי שאלת הסמכות העניינית לא הועלתה על ידי הצדדים בהליכים בתיק ובכתבי הטענות לפני הדיון המקדמי. יתרה מכך, המשיבה 1 בהחלטתה מיום 20.2.2018 התנתה את יישום ההחלטה בהכרעת בית המשפט בעתירה, מבלי שהועלתה, "בזמן אמת", טענה בדבר חוסר סמכותו של בית המשפט (סעיפים 2–3 לסיכומי העותרים).

לטענת העותרים סמכותו של בית משפט נקבעה בסעיף 10 לתוספת הראשונה לחוק בתי משפט לעניינים מנהליים, תש"ס-2000 (להלן – "החוק"), המקנה לביהמ"ש סמכות בענייני חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. עוד טוענים העותרים, כי בית משפט זה הוא היחיד המוסמך ליתן את הסעד המבוקש בעתירה, ולקבוע כי ההיתר שניתן למשיבה 2 לבניית המחסן, ניתן שלא כדין ויש לבטלו (סעיפים 7–8 לסיכומי העותרים).

העותרים טוענים כי נפל פגם מנהלי בהחלטת המשיבה, לפיה אושרה בקשת המשיבה 2 והוענק לה היתר בניה. לטענת העותרים, מתן ההיתר הכריע סוגיות קנייניות שאינן בסמכותה של המשיבה 1. סמכותה של המשיבה 1 מוגבלת אך ורק לסוגיות תכנוניות (סעיף 10 לסיכומי העותרים). משכך, עצם הדיון וההכרעה של המשיבה 1 בסוגיות הקנייניות, כמפורט בסעיף 1 להחלטתה מיום 20.2.2018, אינן בסמכות המשיבה , ומשכך, נדרשת התערבות בית המשפט (סעיף 13 לסיכומי העותרים).

העותרים מציינים כי כב' סגן הנשיא השופט ד"ר ורדי, לא העלה את עניין סמכות בית המשפט בעת שנתן את החלטתו בבקשה לצו הביניים, ואף קבע כי לעתירה "סיכויים שאינם מבוטלים" (סעיף 6 לסיכומי העותרים).

המשיבים:

המשיבה 1

המשיבה 1 מסכימה עם טענת העותרים כי אין בסמכותה לדון בנושאים קניינים. משכך, לטענתה, המחלוקת הקניינית אינה נתונה לסמכותו של בית משפט זה. המשיבה 1 מפנה לפסיקה שקבעה כי בית המשפט לעניינים מנהליים לא ידון בשאלות קנייניות (עת"מ (ת"א) 1173/01 שרעבי נ' ועדת ערר לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב-יפו, פ''ד תשס"ב (2002); עע"מ 317/10‏‏ אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (פורסם בנבו, 23.8.2012)).

עוד טוענת המשיבה 1, כי היה על העותרים לפנות לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה, שהיא הערכאה המוסמכת לבדוק את החלטות המשיבה בסוגיות התכנוניות. במקביל היה על המשיבה 2 לפנות לערכאה האזרחית המוסמכת, לבחינת השאלות הקנייניות.

המשיבה 1 טוענת, כי היה על העותרים לפנות לוועדת הערר גם אם נודע להם על החלטת המשיבה 1 רק לאחר התחלת הבנייה (סעיף 9 לסיכומי המשיבה 1).

המשיבה 2

המשיבה 2 טוענת כי לבית המשפט זה לא נתונה סמכות עניינית לדון בעניין.

לטענתה, היה על העותרים לפנות לוועדת ערר ולא ישירות לבית המשפט (סעיף 1 לסיכומי המשיבה 2). עוד טוענת המשיבה 2 כי טענתם העיקרית והמרכזית של העותרים, עניינה בשאלה הקניינית בדבר הבעלות על השטח שבו בוצעו העבודות. מבלי להסכים לטענת העותרים, טוענת המשיבה 2 כי היה על העותרים לפנות לערכאה אזרחית "רגילה" על מנת לדון במחלוקת הקניינית, ולא לבית המשפט לעניינים מנהליים (סעיף 2 לסיכומי המשיבה 2).

המשיבה 2 סבורה כי ההיתר ניתן כדין, וכי המשיבה 1 פעלה בהתאם לתכנית מתאר רש/679 ובהחלטתה עסקה רק בעניינים תכנוניים (סעיפים 9–10 לסיכום המשיבה 2).

1. דיון והכרעה:

סבורה אני כי דין העתירה להידחות, בשל חוסר סמכות עניינית לבית משפט זה.

אין מחלוקת בין הצדדים כי השאלה המרכזית בעתירה זו, היא שאלת הבעלות בשטח שעליו תוכנן, נבנה וכמעט הושלם המחסן. בעוד העותרים טוענים כי המדובר בשטח שבבעלותם, או בבעלות משותפת, טוענים המשיבים, הן המשיבה 1 והן המשיבה 2, כי אין מדובר בשטח שבבעלות העותרים, וכי ניתן לאפשר למשיבה 2 לבנות את המחסן על שטח זה.

בעתירה, כפי שהוגשה, נתבקשו שני סעדים עיקריים. הסעד הראשון, עניינו בקשה להורות על ביטול היתר הבנייה, הפסקת בניית המחסן מכוחו והחזרת המצב לקדמותו. הסעד השני, עניינו קביעה כי הבנייה מבוצעת בשטח שבבעלות העותרים, או בבעלות משותפות של כול דיירי הבניין.

בין לבין, תיקנה המשיבה 1 את הפגם שעניינו אי שמיעת התנגדות העותרים ובעלי דירות נוספות בבניין, בהתייחס לבקשה להיתר הבנייה, ולכן הסעד המבוקש בסעיף ד' לעתירה התייתר.

יצוין, כי בהתייחס לסעד הראשון המבוקש על ידי העותרים ניתן מענה חלקי, בהחלטת כב' סגן הנשיא השופט ד"ר ורדי, בה הורה על הקפאת הבנייה עד להכרעה בעתירה. אמנם לא הוחלט בעניין השבת המצב לקדמותו, אך החלטה זו תלויה, כמובן, בתוצאות המחלוקת בין העותרים למשיבה 2 בדבר הבעלות הקניינית על השטח.

יתרה מכך, המשיבה 1 קבעה בהחלטתה, מיום 20.2.2018, בדבר דחיית ההתנגדות ואישור הבקשה של המשיבה 2 כי:

"למען הסר ספק ולאור העובדה שהליך שיפוטי תלוי ועומד, המשך הפעולות בהתאם להיתר הבניה שניתן, יהיו כפופות להחלטות בית המשפט בתיק וניתן יהיה להמשיך בהן רק באישור בי"מ – ההיתר מותלה עד החלטת בימ"ש".

(הודעת עדכון מטעם המשיבה 1 21.2.2018).

אם כך, לאור החלטת כב' סגן הנשיא ולאור החלטת המשיבה 1 עצמה, למעשה התייתר הצורך לתת מענה לסעד המבוקש על ידי העותרים הנוגע למשיבה 1. כול שנותר הוא להכריע במחלוקת בשאלה הקניינית בין העותרים למשיבה 2. הכרעה במחלוקת זו אינה נתונה לסמכותו של בית משפט זה.

צודקים העותרים בטענתם כי "שאלת הבעלות קודמת לשאלה התכנונית" (סעיף 7 לסיכומי העותרים). טענה זו מקובלת עלי.

סעיף 2 לחוק מגדיר "עניינים מנהליים" כ"ענינים הנוגעים לסכסוכים שבין אדם לרשות" ומגדיר רשות כ"רשות מרשויות המדינה, רשות מקומית, וכן גופים ואנשים אחרים הממלאים תפקידים ציבוריים על פי דין".

ברי כי המחלוקת בדבר הבעלות על השטח המיועד למחסן איננו סכסוך בין "אדם לרשות", אלא בין הטוענים לבעלות על הנכס.

נראה, איפוא, שאין לבית משפט זה סמכות לקבוע בסוגיה הקניינית שביסוד המחלוקת שבין הצדדים .

בהקשר זה נקבע בפסיקה כי שאלות קנייניות יש להפנות, כדין, לבתי משפט אזרחיים:

"דרך המלך לתקוף את החלטת הועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית ליתן היתר בניה כאשר עולה טענה של סטיה מתכנית צריכה להיות בהגשת ערר לועדת הערר. זאת, להבדיל ממחלוקות בשאלות קנייניות או בשאלות של שימוש וחזקה הנדונות בערכאות האזרחיות הרגילות..."

(עע"מ 317/10 אהוד שפר נ' מורן סקאל יניב (פורסם בנבו, 23.08.2012).

ראו גם:

"לפיכך, בית משפט לעניינים מנהליים ימשוך ידיו מסוגיות הקשורות במטרדים ו/או בשאלות קנייניות ולא יטפל בהן. שאלות כגון דא אינן בסמכותו ואינן מענינו" (עת"מ (מחוזי תל אביב-יפו) 2054/96 אהרון גינזברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון (פורסם בנבו, 11.11.1998).

אם כן, על העותרים לפנות לערכאה המוסמכת על מנת שתכריע בסכסוך הקנייני שבינם לבין המשיבה 2. לצד זאת, בעניין התנגדות העותרים להחלטות המשיבה 1, היה על העותרים לפנות לוועדת הערר, בטרם פנייתם לבית המשפט. ועדת הערר היא הערכאה המוסמכת לדון בערר על החלטות הועדה המקומית בענייני רישוי, כאמור בסעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבניה:

"הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות שהוגשה לפי הוראות סעיף 149(א) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחיה".

בענייננו, משנודע לעותרים כי המשיבה 2 מתחילה בבניית המחסן נשוא העתירה, ולאחר סירוב המשיבה 1 להוציא צו להפסקת עבודה, וכמובן לאחר שהוועדה המקומית דנה בהתנגדות העותרים למתן ההיתר ודחתה אותה, היה על העותרים לפנות לוועדת הערר.

משכך, הן מהטעם שאין לבית משפט זה סמכות לדון בסוגיות הקנייניות שבין הצדדים, והן מן הטעם שהיה על העותרים לפנות לוועדת הערר טרם פנייתם לבית משפט זה, יש לדחות את העתירה על הסף.

1. סוף דבר:

העתירה נדחית.

עבודות הבנייה יעוכבו עד יום 5.10.18, או עד להחלטה אחרת, על מנת לאפשר לעותרים לפנות לערכאות המתאימות, ככול שיראו לנכון.

אין צו להוצאות וכול צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ה' אלול תשע"ח, 16 אוגוסט 2018, בהעדר הצדדים.