מבוא

1. הנתבעים הם יורשיהם של המנוח מסעוד עמר ז"ל והמנוחה תמר עמר ז"ל (להלן: המנוח ו-המנוחה בהתאמה; וביחד: המנוחים). המנוחים היו המחזיקים וברי הרשות במשק 14, מגרש 14 עפ"י תב"ע מי/505/ב' במושב זנוח, ששימש כמשק חקלאי (להלן: הנחלה). הנחלה כללה, בין היתר, מבנים ששימשו כלול תרנגולות ודיר צאן (להלן: המבנים).
2. החזקת המנוחים בנחלה כברי-רשות אינה שנויה במחלוקת, וזו ניתנה למנוח על ידי הסוכנות היהודית לארץ ישראל (ר' סעיף 3 לתצהיר הנתבע 1). העברת ההחזקה למנוח התאפשרה מכוח מערכת הסכמים תלת-צדדית – אחד מהם מיום 12.6.2006 – שנכרת בין התובעת, רשות מקרקעי ישראל (להלן גם: רמ"י), לבין זנוח מושב עובדים של פועלי אגודת ישראל להתיישבות חקלאית, הנתבעת 6 (להלן: האגודה או המושב), ולבין הנתבעת 7, הסוכנות היהודית לארץ ישראל (להלן: חוזה המשבצת).
3. אין מחלוקת בין הצדדים כי למנוחים לא הותר לעשות שימוש במבנים אלא למטרה חקלאית (סעיף 3 לחוזה המשבצת), וכי למשך מספר שנים (בין 2012 ל- 2016 באשר לאחד המבנים ובין 2012 ל-2014 באשר למבנה השני) השכיר המנוח את המבנים, והשימוש שנעשה בהם היה למסחר. מבנה אחד, בשטח של כ- 442 מ"ר, שימש כמרכול "חסידי גור"; ומבנה שני, בשטח של כ- 349 מ"ר, שימש ככלבו "עזרה ואחוה" (במקור צוינו שטחים גדולים יותר, אולם בעקבות חוות דעת השמאי, השטח תוקן).
4. בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים (ת.א. 57368-07-12 בבית משפט השלום בבית שמש) ניתן ביום 10.7.16 פסק דין המאשר הסדר פשרה, לפיו יופסק השימוש הלא מוסדר במבנים, ובכפוף לכך התביעה נמחקה.
5. התביעה שלפני היא תביעת המשך – לתשלום דמי השימוש במקרקעין. כתב התביעה נסמך על חוות דעתו של שמאי מטעם התובעת, מר יוסי אורון, ועל יסודה הועמד סכום התביעה על 2,915,534 ₪. הנתבעים כפרו בטענות התובעת, וטענו כי היא אינה רשאית לתבוע את דמי השימוש. נוסף על כך, הם טענו למניעות, התיישנות, ולכך שהסכום הנתבע מופרז, אף בהשוואה לחוות דעת קודמת שהתובעת העבירה אליהם. עיקר טענותיהם של הנתבעים הופנה כלפי שיטת החישוב של דמי השימוש, והערכתם. בעניין זה, נסמכו הנתבעים על חוות דעת של שמאי מקרקעין מטעמם, מר רן פירו, ולאחר מכן הגישו חוות דעת נוספת של שמאי המקרקעין מר שי תירוש.
6. בעקבות ישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 24.2.2019 הגיעו הצדדים להסכמה על מינוי שמאי מוסכם, השמאי יעקב אשר. השמאי המוסכם הגיש את חוות דעתו לבית המשפט. בהמשך, נשלחו לו שאלות הבהרה, והוא השיב להן. שני הצדדים הביעו את רצונם לחקור אותו על חוות דעתו. לאחר שהצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית, הם קיבלו את הצעת בית המשפט לכך שלא תיערך למצהירים חקירה נגדית, וכי העד היחיד שייחקר יהיה השמאי המוסכם. חקירת השמאי המוסכם התקיימה ביום 20.12.2020, והצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב.
7. נפתח בקביעת המסד העובדתי הנלמד מתוך המסמכים, התצהירים, והסכמתם של הצדדים. לאחר מכן, נסקור את חוות דעתו של השמאי, את שאלות ההבהרה ואת התשובות וכן את מה שנלמד מחקירתו הנגדית, ובסיום נכריע בטענות הצדדים.

העובדות

1. כפי שציינתי לעיל, קביעת העובדות נשענת על המסמכים והתצהירים וניתן לסכמן כך:
2. המנוחים החזיקו בנחלה כברי רשות מכוח חוזה המשבצת של האגודה מול התובעת. לימים, הלכה המנוחה לבית עולמה, והמנוח החזיק בנחלה לבדו. הנתבעים הם יורשיו של המנוח.
3. במהלך השנים, ולאור הרחבתה של העיר בית שמש, הופקעו שטחים חקלאיים במושב, לרבות השטחים שהוקצו לנחלה. משכך, לא נותרו למנוחים שטחים חקלאיים לעיבוד, והם התמקדו בהפעלת לול תרנגולות ודיר צאן תוך שימוש במבנים.
4. בשל קשיים שהתעוררו, בין היתר, נוכח תמורות במדיניות הממשלה בנוגע לגידול תרנגולות ובשל ריבוי גניבות של בקר – חוסלה הפעילות החקלאית של המנוחים. כתוצאה מכך, לפי האמור בתצהיר מטעם הנתבעים, הפך המנוח בגיל 60 למובטל, מבלי שהיו לו מקור פרנסה, מקצוע או השכלה. לצד זאת, בריאותו של המנוח התרופפה, והוא אף עבר התקף לב.
5. בהיעדר מקור פרנסה, ולצורך קבלת דמי מחייה מינימאליים, המנוח העמיד את מבנה לול התרנגולות ואת מבנה דיר הצאן, שהיו ישנים, ובמצב רעוע, להשכרה. השכירו אותם לשימוש כמרכולים.
6. מבנה אחד, בשטח כ-442 מ"ר, הושכר בסך של 23 ₪ למ"ר לחודש (סכום חודשי של כ- 10,000 ₪); והמבנה השני, בשטח של כ-349 מ"ר, הושכר בסכום של 16 ₪ למ"ר (סכום חודשי של כ- 5,500 ₪).
7. פירוט דמי השכירות השנתיים שקיבלו המנוחים עבור ההשכרה (כעולה מתצהיר רואה החשבון אבי אלימלך, ששימש כרואה החשבון של המנוח) הוא:

1. ניסיונותיו של המנוח לשנות את ייעוד הקרקע משימוש חקלאי לשימוש מסחרי, העלו חרס בידו.

תקופת השימוש בנכס

1. בין הצדדים מחלוקת עובדתית אחת, והיא על אורך התקופה שבה נעשה שימוש במבנים כמרכולים, וליתר דיוק, מתי פונה כל אחד מהמבנים. לטענת הנתבעים המבנה הראשון פונה בסוף חודש ינואר 2016, והשני בסוף חודש אוגוסט 2014. התובעת מבקשת לקבוע כי המבנה הראשון פונה בסוף חודש יוני 2016 והשני בסוף חודש דצמבר 2014. עמדת התובעת זו נשענה על דו"חות פיקוח, שצורפו לסיכומיה, והוצאו מהם לפי החלטת בית המשפט, לאחר שצורפו שלא כדין (ר' החלטת בית המשפט מיום 27.1.2021).
2. הנתבעים נסמכים על חשבוניות המלמדות על המועדים שעד אליהם שולמו דמי השכירות, וכן על מכתבו של רואה-החשבון של המנוח, מר אבי אלימלך, המאומת בתצהירו, ומפרט את התקבולים בגין השכרת המבנים לתקופה שבין 2012-2016, בהתאם לפירוט שלעיל. נוסף על כך, הנתבעים צירפו מכתב שנשלח למועצה האזורית מטה יהודה על ידי אחת משוכרות המבנים, רשת צרכניות "עזרה ואחווה", שבו היא הודיעה על סיום פעילותה במבנה נושא תביעה זו ביום 1.9.2014.
3. במחלוקת שנפלה בין הצדדים מצאתי לקבל את עמדת הנתבעים. המדובר בשאלה עובדתית. הראיות שעליהן נסמכו הנתבעים הן ראיות אמינות ומשכנעות: אמנם צורפו חלק מחשבוניות המס, ולא כולן, אך פירוט התשלומים המאומת על ידי רואה-החשבון, כמו גם המכתב שנשלח על ידי אחת השוכרות לרשות המקומית מטים את הכף לאימוץ גרסה זו. התובעת לא הניחה תשתית עובדתית מספקת כדי לסתור את הראיות מטעם הנתבעים.
4. על יסוד כל אלה, יש לערוך את חישוב דמי השימוש על בסיס ההנחה שהשימוש במבנה הראשון היה החל מיום 19.3.2012 ונמשך עד ליום 31.1.2016, והשימוש במבנה השני היה החל מיום 19.3.2012 ונמשך עד ליום 31.8.2014.

עיקריה של חוות הדעת של השמאי המוסכם

1. ביום 7.5.2019 מונה השמאי יעקב אשר, בהסכמת הצדדים, מומחה מטעם בית המשפט.
2. השמאי יעקב אשר ערך חוות דעת מפורטת ויסודית שבה פרט את רכיבי השומה. הוא הגדיר את מטרת השומה כאומדן שווי השוק של הנכס, שאמור לבטא את התמורה הסבירה הצפויה להתקבל בעת מכירת הזכות על ידי "מוכר מרצון" ל-"קונה מרצון" בתנאי השוק הקיימים, במועד מתן חוות הדעת, כאשר המועדים הקובעים לצורך הערכת שווי השוק הם בין השנים 2016-2012.
3. תיאור הנכס, כפי שמופיע בחוות הדעת, הוא כי המבנה הראשון, מצוי בסמיכות רבה לרחוב הרב הרצוג השייך לעיר בית שמש (מרוחק כ- 30 מ' ממרכז הרחוב). המדובר במבנה חד קומתי, שבנוי משלד של בלוקים, ומעליו גג אסבסט או איסכורית. המבנה השני, מצוי גם הוא בסמיכות לרחוב הרב הרצוג (מרוחק כ- 50 מ"ר ממרכז הרחוב). הוא חד קומתי ובנוי בדומה למבנה הראשון.
4. חוות דעתו של השמאי התייחסה לשווי הקרקע שעליה המבנים. זאת מתוך הנחה, שמוסכמת על הצדדים, כי דמי השימוש נגזרים משווי הקרקע.
5. השמאי עמד על עקרונות השומה, תוך שהזכיר את הגישות השונות להערכת נכס – גישת ההשוואה (הנשענת על אומדן שווי השוק של הנכס על יסוד עסקאות בנכסים הדומים לו במיקום ובאופיים); גישת היוון ההכנסות (הנשענת על אומדן שווי השוק מתוך היוון ההכנסות שצפויות להתקבל ממנו בשיעור היוון שנקבע על יסוד פרמטרים שונים) וגישת העלות (שמתבססת על העלות של הקמת נכס חדש הדומה לנכס הנישום). השמאי מציין כי במקרה זה, ננקטה גישת ההשוואה בשילוב גישת העלות.
6. במסגרת השיקולים שהביא השמאי בחשבון הוא הזכיר בחוות הדעת את השיקולים הבאים:
7. הנכס נושא חוות הדעת הוא קרקע שעליה שני מבנים, ששימשו למסחר.
8. המבנים מצויים בצדו הצפוני של המושב, סמוך לגבול עם העיר בית שמש, וליד אחת מדרכי הגישה מכביש 384 לעיר.
9. רמת הפיתוח כוללת כבישי אספלט לצד דרכי עפר, מדרכות חלקיות, ותאורת רחוב חלקית.
10. קיימת גישה להולכי רגל מרחוב הרב הרצוג בבית שמש לכיוון הנחלה.
11. המרחק בין המבנים לבין מרכז הרחוב הוא 30-50 מטרים.
12. הובאו בחשבון הפחתות בגין מיקום, חשיפה, רמת פיתוח וגודל.
13. הובאה בחשבון עלות פיתוח נורמטיבית, בהתאם לקווים המנחים של רמ"י מחודש פברואר 2017, כפי שפורטו בטבלה שבחוות הדעת.
14. לא הובא בחשבון מרכיב יזמות, היות ומדובר בקרקע.
15. הובאו בחשבון מאפייני המבנים, השימוש שנעשה בהם, ועלויות הפיתוח הנורמטיביות.
16. בהמשך חוות הדעת, פירט השמאי עסקאות שונות שנעשו לגבי שטחים מסחריים בסביבת הנכס, שעליהן הוא למד ממאגר רשות המיסים. על יסוד אותן עסקאות, הוא קבע שווי מ"ר מבונה עיקרי למסחר לכל אחת מהשנים 2013-2016 בעוד שלגבי שנת 2012 נסמך השמאי על פירוט מכרזים של שטחים מסחריים בסביבת הנכס ממאגר רמ"י:

1. לצד נתונים אלה על עסקאות בשטחים המצויים בקרבת הנכס, השמאי פירט קביעות של שמאים מכריעים באשר לשווי מ"ר מבונה של נכסים הנמצאים בקרבת הנכס, וכן פירוט של קביעות שמאים מחוזיים.
2. בהתחשב במכלול הנתונים, קבע השמאי שווי מ"ר מבונה משוקלל, תוך שנתן, לפי שיקול דעתו המקצועי, משקלים שונים למקורות הנתונים (עסקאות מקבילות ממאגר רשות המיסים, עסקאות ממאגר רמ"י ושמאויות מכריעות): בשנים 2012-2014 נסמך השמאי על שלושה מקורות לכל שנה ונתן משקל של 40% להערכת שמאי מכריע ראשון; 40% להערכת שמאי מכריע שני ו-20% לנתונים שהגיעו ממרכז רמ"י או מדיווח רשות המיסים; ובשנים המאוחרות יותר נעשה שקלול שונה מעט בהיעדר נתונים מספיקים של שמאים מכריעים.
3. יוער כי ביחס לשנת 2012 התבססה חוות דעת השמאי על שתי הערכות של שמאי משנת 2013; וכי שתי הערכות השמאי המכריע משנת 2014, הן הלכה למעשה שתי הערכות שנעשו על ידי אותו גורם (השמאי מוטי דיאמנט) עבור אותו שטח (מגרשים 230, 407 עפ"י תכנית בש/158) לאותו יום קובע (25.9.2014), כאשר השומה בוצעה בתאריכים שונים (בימים 4.8.2015 ו-11.12.2018). משכך, בפועל ניתן לאומדן של שמאי מכריע אחד משקל של 80%.
4. הממצאים שנקבעו בחוות הדעת הם כדלקמן:

1. לאחר קביעת השווי למ"ר מבונה משוקלל, ערך השמאי חישוב שווי הקרקע לכל אחד מהמבנים. זאת, תוך ביצוע הפחתה של 5% בגין מיקום; הפחתה של 5% בגין חשיפה (למבנה השני בלבד); הפחתה של 5% בגין רמת הפיתוח; והפחתה של 5% בגין הגודל. המומחה הכפיל את התוצאה בשטח המבנה, והגיע לנתון של שווי קרקע למבנה כולל פיתוח. מתוך התוצאה הוא הפחית את הוצאות הפיתוח, וקבע את שווי הקרקע במעוגל לכל אחת מהשנים:

חישוב שווי קרקע למבנה 1

חישוב שווי קרקע למבנה 2

1. תוצאת חוות הדעת קבעה אפוא כי שווי קרקע למבנה, לא כולל פיתוח ולא כולל מע"מ במעוגל:

תשובות השמאי לשאלות ההבהרה

1. בא-כוח התובעת העביר לשמאי שאלות הבהרה לחוות דעתו. שאלות אלה התייחסו לשני רכיבים של חוות הדעת: האחד – הימנעות השמאי מלהוסיף להערכת השווי מרכיב של יזמות; והשני – הפער בהערכה בין השנים 2013 ו-2014. השמאי הסביר בתשובתו לשאלות כי מרכיב הרווח היזמי הוא תוצר של השקעה, שבאה לידי ביטוי במימוש זכויות הבנייה בקרקע. לכן, כאשר נמכרת קרקע בלתי מבונה, היא לא כוללת מרכיב רווח יזמי. במקרה הנדון, עמד השמאי על כך שלתובעת אין חלק בהשקעה בנכסים הבנויים על הקרקע. השמאי המוסכם הוסיף כי מכיוון שחוות הדעת היא לקביעת דמי שימוש ראויים לקרקע, הוא לא הביא בחשבון מרכיב רווח יזמי. השמאי הוסיף כי כפי שמקובל בענף הנדל"ן, בנדל"ן מניב, הרווח היזמי מגולם בשכר הדירה המתקבל מהנכס, וכי בנסיבות העניין רכיב זה מגולם בדמי השימוש. בהתייחסו לקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי, שעליהם התובעת נסמכת, העיר השמאי כי מדובר בכללים מנחים שאין חובה לאמץ אותם.
2. באשר לשאלה השנייה השיב השמאי כי בסיס הנתונים שעליו נשענת חוות דעתו לא כלל שערוך ערכים, והתבסס על ניתוח מקצועי של ערכים המדווחים במאגרי מידע ידועים ומקובלים, לצד התבססות על הערכות של שמאים מכריעים ושל שמאים מחוזיים.
3. בא-כוח הנתבעים ביקש לערוך תחשיב המבוסס על גובה דמי השכירות ששולמו בפועל, ושאל האם בנסיבות העניין יש להעדיף את "גישת ההכנסות", שהיא אחת הגישות לעריכת שומה ראויה לקרקע. הוא הניח לפני השמאי את הנתונים לגבי גובה דמי השכירות, וביקש את הערכת השווי המבוססת על נתונים אלה. השמאי השיב כי לא הונחו לפניו נתונים לגבי דמי השכירות ששולמו, אך הטעים כי אומדן שווי השוק אמור להתבסס על ניתוח מספר רב ככל הניתן של עסקאות רלוונטיות בסביבה. לבקשת הנתבעים העריך את שווי הקרקע הממוצע על בסיס הנתונים שפורטו לעניין דמי השכירות בסכום של 610,000 ₪ בממוצע למבנה הראשון ו- 480,000 ₪ למבנה השני. לאחר שהתברר כי ניתן נתון שגוי למבנה הראשון, ההערכה שונתה בקשר למבנה זה לסכום של 1,090,000 ₪ בממוצע.

חקירת השמאי בבית המשפט

1. לבקשת הצדדים זומן השמאי לחקירה על חוות דעתו. בחקירה נשאל השמאי בעיקר באשר לאותם נושאים שעלו בשאלות ההבהרה.
2. בא-כוח התובעת שאל את השמאי באשר למרכיב הרווח היזמי. השמאי שב על דעתו כי אף שהוראות השמאי הממשלתי מנחות לכלול מרכיב כזה בשומה, הוא סבור כי הנחיה זו אינה מחייבת, ולדעתו אין הצדקה לכלול בשומה את המרכיב הזה בשל מספר סיבות. הוא הגדיר את מרכיב הרווח היזמי כ"סוג של קנס" שמוטל על מי שנהנה משימוש לא חוקי במקרקעין (עמ' 8, ש' 2) והבהיר כי מדובר בהערכה שלו כשמאי לפי ראות עיניו אך בית המשפט יכול לקבוע אחרת (עמ' 8, ש' 21-23). מכל מקום הוא חלק על הנתון שהתובעת טענה לו (15%) וציין כי יש לעשות התאמה הנובעת מכך שהמבנה מיושן; כי הושקעו בו כספים רבים; וכי התובעת לא השקיעה דבר עבור פיתוח הקרקע. בהערכה גסה העריך השמאי את מרכיב הרווח היזמי בין 5% ל-10% (עמ' 9, ש' 7).
3. שאלה אחרת שהופנתה לשמאי על ידי בא-כוח התובעת הייתה בקשר עם השקלול שעשה בין הנתונים השונים לצורך קביעותיו, ולכך שהעניק משקל גבוה יותר לקביעותיהם של שמאים מכריעים על פני תוצאות מכרזים ודיווחים על עסקאות. השמאי הסביר כי העדפה זו נובעת מהפעלת שיקול דעתו ומההנחה שקביעות שמאי מכריע נחשבות כ"דבר אובייקטיבי ואמין לכל דבר" (עמ' 9, ש' 22-24), תוך הימנעות מהתייחסות לעסקאות השוואה אחרות (עמ' 10, ש' 6-9).
4. אף בא-כוח הנתבעים הפנה שאלות לגבי הרווח היזמי. השמאי הבהיר כי לצורך הערכת דמי שימוש בנסיבות העניין אין להוסיף את מרכיב הרווח היזמי, שכן נדרש להעריך שווי קרקע ריקה, וממילא הרווח היזמי בא לעולם, רק לאחר מימוש הקרקע, ונותן ביטוי לסיכונים שנוטל היזם (עמ' 10, ש' 14-18). השמאי הבהיר כי אינו מוסיף מרכיב רווח יזמי כאשר הוא מעריך קרקע ריקה, גם בשומות אחרות שהוא עורך (עמ' 10, ש' 25-27).
5. השמאי נשאל לגבי הפחתת עלויות הפיתוח שביצע, והסביר כי ביסס את ההפחתה על נתונים סטנדרטיים של רשות מקרקעי ישראל. הוא חלק על ההנחה שעלויות הפיתוח בבית שמש גבוהות יותר (עמ' 11, ש' 8-10). עניין אחר שעלה נגע לעסקאות ההשוואה שהשמאי נסמך עליהן. הוא הבהיר כי עסקאות אלה נוגעות למבנים מסחריים בבית שמש, וכי לא היה מקום להישען על נתונים מעסקאות במושבים אחרים, וזאת מאחר והקרקע גובלת ברמת בית שמש (עמ' 11, ש' 25-28). נתון אחר שעליו התבסס, כפי שהעיד, לעניין החלטתו להשתמש בנתונים הנוגעים לבית שמש הוא ההימנעות מאכיפה כלפי עסקים שפעלו בנחלות במושבים באותה תקופה (עמ' 12, ש' 17-18). השמאי חלק אף על ההנחה שיש מקום לבצע הפחתה עקב היעדר גישה לכלי רכב לאחד המבנים (עמ' 13, ש' 9-11).
6. בהתייחסו לגובהם של דמי השימוש, אישר השמאי כי השיעור של 6% מערך הקרקע הוא "אקסיומה", וכי נקודת המוצא הזו אינה שנויה במחלוקת מבחינת השמאים (עמ' 14, ש' 4-7).
7. מכאן פנה בא-כוח הנתבעים לעמת את השמאי עם גובה דמי השכירות שנגבו. השמאי ציין כי להערכתו דמי השכירות ששולמו נראים על פניהם נמוכים מדי (עמ' 14, ש' 14), והניח כי אחת הסיבות לדמי השכירות הנמוכים היא העלות הגבוהה להכשרת המקום, שחלה על השוכרים (עמ' 14, ש' 21-23). מסיבה זו, של עלות הכשרת המקום, הוא מצא כי אין מקום ללמוד מדמי השכירות על שווי הקרקע (עמ' 14, ש' 29-31).
8. השמאי הבהיר כי היה ער לקושי הנובע מפער גדול מאוד בין השנים (שנת 2014) וציין כי בשל כך הוא בדק את עצמו שוב ושוב אך אלה הנתונים (עמ' 16, ש' 10-11).

עיקרי הטענות

1. המחלוקת בין הצדדים ממוקדת לשאלות הבאות:
2. האם יש יריבות לתובעת מול הנתבעים והאם הם חבים לשאת בדמי שימוש בגין השימוש שעשה המנוח בנחלה?
3. האם יש מקום לחישוב שווי הקרקע, בהתבסס על דמי השכירות ששולמו?
4. האם נפלו טעויות בחישוב שווי הקרקע?
5. האם יש לחייב את הנתבעים במרכיב הרווח היזמי, ומה גובהו של מרכיב זה?
6. האם יש לחשב את דמי השימוש בשיעור של 6% משווי הקרקע או בשיעור של 5% משווים.
7. התובעת טוענת כי השמאי מטעם בית המשפט טעה בכך שהחליט שלא להביא בחשבון במסגרת השומה את מרכיב הרווח היזמי, וזאת בניגוד לקווים המנחים של השמאי הממשלתי, המתווים את המדיניות הממשלתית לניהול מקרקעין. מטרת הקווים המנחים היא להתוות דרך להערכת שווי נכסים, אשר נעשה בהם שימוש לא מורשה, ובתי המשפט קיבלו את הגישה כי יש לכלול בהערכת שווי הקרקע גם את המרכיב הזה.
8. עמדתה של התובעת היא כי הפעילות העסקית שנוהלה בנחלה, סיכלה את מטרת החכירה החקלאית העומדת ביסוד הסכם המשבצת. כמו כן, היא גרסה כי הפעילות שהתקיימה בנחלה הניבה רווחים אישיים למנוח, ולכן יש לחייב את הנתבעים ברכיב הרווח היזמי.
9. בנוגע לגובה המרכיב היזמי, התובעת ערכה את התחשיב לפי תוספת של 15% באשר לרכיב זה והיא מבקשת לאמצו, שכן הוא מבוסס על נתוניה של התובעת, ובהתאם לשומה מטעמה.
10. באשר לטענה לפיה יש לבסס את החישוב על דמי השכירות ששולמו בפועל, התובעת טוענת כי הטענה לא הוכחה, ומעלה את האפשרות ששולמו כספים נוספים, או שדמי השכירות מגלמים גם את ההשקעה בנכס – שלא באה ישירות לידי ביטוי בסכום המשולם – ושיש בה להשליך על גובה דמי השכירות. טענה נוספת היא שקבלת עמדה זו יש בה כדי לעודד שימוש שלא כדין במקרקעי ציבור.
11. התובעת חולקת על קביעותיו של השמאי באשר למרכיב שווי הקרקע, ובעיקר על העדפתו את החלופות הנמוכות יותר, תוך מתן משקל עודף לחלופות המתייחסות לחוות דעת של שמאים מכריעים, ולא לעסקאות אחרות, וזאת בניגוד לתקן התקינה השמאית. עמדת התובעת היא כי היה נכון להעדיף את עסקאות השוק, כמדד להשוואה, ולא את השמאות שניתנה על ידי שמאים מכריעים.
12. הנושא האחרון בטענות התובעת הוא באשר לחיוב הנתבעים בשיעור של 6% משווי הקרקע. התובעת טוענת כי הדבר נובע מהוראות התובעת, והחלטותיה בכל הנוגע להסדרת שימושים חורגים, וכן התקבל גם בפסיקת בתי המשפט.
13. הנתבעים טוענים כי התביעה מתבססת בעיקרה על הסכם המשבצת, שהסתיים ביום 30.9.2008. כמו כן, נטען כי ההסכם אינו מחייב את הנתבעים, שאינם צד לו, וממילא לא מחייב בתשלום דמי שימוש בשל הפרת הוראותיו. עוד נטען בהקשר זה כי הנתבעים לא עשו שימוש במבנים, אלא אביהם המנוח, ואין לחייבם בפיצוי התובעת עבור מעשיו. לצד טענה זו נטען כי לתובעת לא נגרם חסרון כיס, שכן לא היה ביכולתה להשכיר את המקרקעין לפעילות מסחרית. משכך, סוברים הנתבעים כי לכל היותר יש להורות על השבה לתובעת של הרווח שהופק, דמי השכירות ששולמו, ולא תשלום דמי שימוש ראויים. הנתבעים מוצאים חיזוק לטענתם בכך שדמי השכירות נועדו למימון מחיית המנוחים.
14. ככל שבית המשפט יבחר לאמץ את עקרונות חוות הדעת של השמאי המוסכם, הנתבעים מבקשים מבית המשפט להתערב בממצאי חוות הדעת, ולהפחית את הסכומים שנקבעו בה. בין טענותיהם כלפי חוות הדעת נטען כי לא ניתן משקל הולם לכך שאין גישה לרכבים; לכך שהשימוש במבנים נעשה ללא רישיונות מתאימים; ולכך שהמבנים הוקמו על קרקע שאינה סחירה, כך ששווים נמוך מהקובע בחוות הדעת.
15. באשר לרכיב דמי היזמות נטען כי אף בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית משפט, רכיב זה אינו מיוחס לקרקע, וממילא לטענת הנתבעים, אין לחייבם עבור רכיב זה.
16. הנתבעים אף חלקו על קביעתם של דמי השימוש בשיעור של 6% משווי הקרקע, שכן שיעור זה כולל רכיב קנס בגובה אחוז, שאין להשית אותו בנסיבות העניין, ולכל היותר יש לקבוע את דמי השימוש בשיעור של 5% משווי הקרקע.

דיון והכרעה

1. לאחר עיון בטענות הצדדים מצאתי כי יש לקבוע שהנתבעים חבים בדמי שימוש ראויים, כי אלה יחושבו לפי 6% משווי הקרקע לאותה שנה לפי קביעת השמאי המוסכם, לתקופות שפורטו לעיל וכי הנתבעים לא יחויבו בתוספת עבור "רווח יזמי". להלן אפרט את השיקולים שהביאו אותי לקביעות אלה.

חבות הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים לתובעת

1. אין מחלוקת כי המנוחים החזיקו כברי-רשות במקרקעין נושא התביעה, וזאת מכוח מערכת יחסים חוזית משולבת כמקובל במושבים (הסכמי המשבצת) בין התובעת, הסוכנות היהודית (כ"גוף מיישב") והאגודה השיתופית ("הסכם משבצת משולש") או לחילופין, בהסכמים שבין רמ"י לבין האגודה השיתופית ("הסכם משבצת דו-צדדי"). הסכמים אלה מתחדשים לפרקים, ומאופיינים בכך שהקרקע נמצאת בבעלות התובעת, והיא משכירה אותה לאגודה השיתופית. לאחר מכן, האגודה השיתופית מעניקה לחבריה רישיון בר-רשות בנחלות החקלאיות במשבצת שהושכרה לה (ר' בע"ם 1813/18 פלוני נ' פלוני, פסקה 12 (23.6.2019)).
2. זכותו של "מחזיק בר-רשות" היא אכן זכות אישית-אובליגטורית, ואינה קניינית, כלפי "כולי-עלמא". היקפה של הזכות נלמד מהסכמת הצדדים (ר' ע"א 1622/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים, פ"ד נ"ו(6) 295, 314 (2002)). מטבע הדברים, סיווג הזכות כחוזית, מביא לכך שהבטחות מפורשות של בעל המקרקעין, המעניק את הרשות, קל וחומר התחייבויותיו של בעל המקרקעין המעוגנות בכתב, תחסינה תחת דיני החוזים (ר' נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מ"ב 24, 27, 37-41 (1995)).
3. עיון בהסכם בין הצדדים, הוא הסכם המשבצת מעלה כי "אין האגודה רשאית להעביר את זכותה שבחוזה זה לאחר בכל דרך שהיא או להשכיר, או לשעבד, או למסחור חלק כל שהוא מהמשבצת – פרט לאנשים שהינם חברי האגודה בתאריך חתימת חוזה זה ושאושרו ע"י המשכיר והמי[י]שבת – בלא לקבל רשות מראש ובכתב מהמשכיר והמי[י]שבת. המשכיר רשאי להתנות מתן הסכמתו בתנאים המקובלים אצלו [ב]אותה עת לגבי שכירות מסוג של חוזה זה. במקרה של הפרת התחייבות זו יהיה רשאי המשכיר לבטל לאלתר חוזה זה ולקבל בחזרה לרשותו ולהחזקתו את אותו חלק מהמשבצת שבקשר אליו נעשתה ההפרה עם כל הבנוי והנטוע עליו, ללא כל חובה לשלם לאגודה או למי מחבריה הטבה או פיצוי כלשהוא והוא יהיה פטור מכל חובה שהיא כלפיה ו/או כלפי מי מחבריה. לעניין סעיף זה האגודה אחראית לפעולות חבריה, ודין הפרה ע"י חבר מחברי האגודה כדין הפרה ע"י האגודה עצמה" (ר' סעיף 8(ב) להסכם המשבצת; הדגשה שלי – א"ד).
4. מקום שבו המנוח השכיר את המבנים לצדדים שלישיים לצורך פעילות מסחרית - קמעונאית, הוא הפר את החובה לעשות בנחלה שימוש ל"חקלאות" כנדרש בסעיף 3 להסכם המשבצת, הפר את ההסכם, וזכה שלא כדין לרווח שהוא אינו זכאי לו (השוו: ע"א 4925/14 מדינת ישראל - רשות מקרקעי ישראל נ' דוד אהרוני, פסקאות 17-22 (25.10.2018)). שימוש שלא כדין בנכס יכול להצמיח עילות תביעה שונות. כך, ניתן לתבוע דמי שימוש ראויים כנזק הנובע מהפרת החוזה או השבה מכוח העילה של עשיית עושר ולא במשפט - תביעה שנועדה למנוע הנאה של אחד המסבה חסרון כיס לאחר (ר' ע"א 3523/15 מפעלי תרנ"א מלונאות ונופש נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 42 (19.3.2017)). כאמור בסעיף 8(ב) להסכם המשבצת ההפרה על ידי המנוח שקולה להפרה על ידי המושב.
5. אכן, יכולה לעלות הטענה כי לפי הסכם המשבצת התובעת בעצמה לא הייתה יכולה לגבות דמי שימוש עבור שימוש מסחרי, אלא רק עבור שימוש חקלאי ולכן לא נגרם לה חיסרון כיס, ומדובר במקרה שבו "זה נהנה וזה לא חסר", ולבית המשפט שיקול הדעת להעניק פטור מהשבת "ההנאה" (סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979), אלא שבית המשפט אינו מחויב לפטור מהשבה, וממילא השימוש בסמכות זו ייעשה במשורה תוך בחינת מיהות הצדדים, הסתמכות שהביאה לשינוי מצב הזוכה לרעה, שיקולי מאזן הנוחות, ותום הלב של הצדדים (ר' ע"א 580/17 מדינת ישראל - משטרת ישראל נ' המועצה המקומית בית דגן, פסקה 12 (31.5.2018)).
6. בחינת השיקולים השונים מביאה למסקנה כי בנסיבות העניין אין להעניק פטור מהשבה למעשי המנוח. אף על פי שהמנוח נאלץ לחדול מעיסוק בחקלאות, ולא הותר לו שימוש אחר בנחלה, וכן על אף בריאותו הרופפת באותה עת – אין בכך להטות את הכף לפטור מהשבה. המנוח השכיר את המבנים לפעילות מסחרית, ביודעו כי אלו מיועדים לפעילות חקלאית בלבד, על דעתו, ומבלי שקיבל לכך אישור מהתובעת. כמו כן, ההפרה נעשתה לאורך שנים, בעוד שלא הוצגו ראיות המלמדות על ניסיון רצוף ומתמשך להסדיר את שינוי הייעוד של הקרקע לאורך כל התקופה האמורה.
7. לא זו אף זו, דרך אחרת להביט על דמי השימוש הראויים היא כנזק הנובע מהפרת החוזה על ידי המנוח. נזק כזה, שלא כהשבה הנובעת מדיני עשיית עושר, אינו מצומצם ומאפשר תביעת דמי שימוש ראויים.
8. מכאן לשאלה השנייה, והיא האם הנתבעים, כיורשיו של המנוח, חבים בתשלום דמי השימוש כלפי התובעת. הנתבעים טענו כי הם אמנם יורשיו של המנוח, אך הם אינם מחזיקים בנחלה כברי-רשות, וממילא אין להם כל זכות בה.
9. לא מצאתי בטענה זו ממש. הנתבעים אינם חבים כמי שהיו מחזיקים בעת השימוש שנעשה במבנים כמבנים מסחריים, אלא המנוח הוא מי שחב בתשלום בגין ההשכרה. חבותם של הנתבעים נובעת ממעמדם כיורשיו של המנוח, ומכך שהם קיבלו מכוח אותה ירושה את הנחלה. הזכות לרשת את הנחלה נובעת מהוראות הסכם המשבצת, שבו נקבע כי במקרה של פטירת חבר אגודה, הנחלה או משק העזר עוברים ליורשיו בכפוף לעמידה בתנאים הקבועים בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל – וככל שהיורשים אינם כשירים לפי תנאים אלה, הם מחויבים להעביר את זכויותיהם לגורם כשיר (ר' סעיף 20(ה)(3)-(4) להסכם המשבצת).
10. היורשים של המנוח, הם הנתבעים, ירשו את עזבונו (סעיף 1 לחוק הירושה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק הירושה)), ומשכך, חבים בתשלום בגין מעשיו, עד גובה העיזבון (ר' סעיף 128 לחוק הירושה). אין אפוא יסוד לטענה בדבר היעדר החבות של הנתבעים לשאת בחובות עיזבון המנוח, וניתן ללמוד על כך אף מהעתירה לעכב את החיוב הכספי עד להשלמת המכירה של הנחלה (סעיף 29 לסיכומי הנתבעים).

מעמדה של חוות דעתו של מומחה מוסכם

1. הצדדים הסכימו על הגשת חוות דעת של מומחה מטעם בית משפט, המוסכם עליהם, השמאי יעקב אשר. בטרם נפנה למחלוקות לגופן, נזכיר את מעמדה המיוחד של חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט, שבמקרה זה הוא אף מומחה מוסכם.
2. אמת המידה להתערבות בית המשפט בממצאי חוות דעת מומחה מוסכם בכלל, ושל שמאי מוסכם שמונה מטעם בית משפט בפרט – היא מצומצמת, וככלל שמורה למקרים חריגים.
3. טעם אחד לכך נובע ממיהות הגורם הממנה –בית המשפט. מומחה מטעמו של בית המשפט, נהנה ממעמד ייחודי, ונדרש לחוות דעתו באופן אובייקטיבי, ללא משוא פנים. זאת, מתוקף היותו מעין "הזרוע הארוכה" של בית המשפט. משכך, נהנה המומחה מטעם בית המשפט מאמון רב הנובע מחזקת התקינות והמקצועיות המיוחסת לו (ר' רע"א 5334/20 לנוקס השקעות בע"מ נ' י.מ.ש השקעות בע"מ, פסקה 20 (24.9.2020)). יוער כי דברים אלה נאמרו בהקשר לתקנה 126 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. אך הם נכונים ביחס למעמדו של מומחה מטעם בית משפט ככלל (ר' גם: ע"א 9418/04 צוות ברקוביץ' נגד דמארי ויקטור, פסקה י"ב (9.4.2006)).
4. טעם אחר לאמת המידה המצומצמת נובע מנסיבות המינוי, בפרט הממד של הסכמת הצדדים למינוי אותו מומחה להכריע במחלוקת ביניהם. הנה כי-כן, הימנעות בית המשפט מלהתערב בחוות דעתו של מומחה מוסכם נשענת על כיבוד רצונם של הצדדים, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המומחה. בית המשפט יתערב אפוא בממצאי חוות הדעת שנתן מומחה מוסכם מטעם בית משפט, רק במקרים שבהם המומחה חרג מסמכות; נהג בחוסר הגינות; או טעה "טעות גסה" העולה במפורש מהכתוב, או מכוונתם הברורה של הצדדים (ע"א 4341/11 יעקב מזרה נ' משה דהן, פסקה 17 (31.12.2012)).
5. על יסוד כל זאת, נפנה לבחינת הסוגיות שבמחלוקת בין בעלי הדין.

קביעת שווי הקרקע על בסיס שיטת ההשוואה

1. הנתבעים טוענים כי היה מקום לתת ביטוי לסכום ששולם למנוח כדמי שכירות עבור הקרקע ולהתבסס על הסכומים האלה לצורך הערכת שווי המקרקעין.
2. כפי שציין המומחה המוסכם בחוות דעתו ישנן מספר גישות לקביעת שומה במקרקעין:
3. הגישה הראשונה - גישת ההשוואה (או גישת השוק) – מבוססת על אומדן שווי השוק של הנכס בהסתמך על עסקאות שנעשו בנכסים אחרים הדומים לנכס. השומה מתבצעת בשימוש במקדמי השוואה רלבנטיים ביחס לעסקאות ההשוואה.
4. הגישה השנייה - גישת ההכנסה (או גישת היוון ההכנסות) – לפיה אומדים את שווי השוק של הנכס על ידי היוון ההכנסה המתקבלת או עשויה להתקבל ממנו לאורך זמן. מקדם ההיוון נקבע לפי אופי הנכס, רמת הסיכון הגלומה וההכנסה השוטפת וגורמים נוספים.
5. הגישה השלישית – גישת העלות (גישת השווי הפיזי) – בה נקבע שווי הנכס על פי סיכום שלושה מרכיבי השווי שלו – (1) שווי קרקע; (2) שווי הבניה, והשבחות שונות שנעשו בנכס ו-(3) רכיב הרווח היזמי

(ר' לעניין זה את הדיון בת"א (חי') 258/98 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' אחיקם ביתן, פסקה ב.4 (12.5.2004)).

1. מבין שלוש הגישות, זכתה לבכורה גישת ההשוואה על פני הגישות האחרות, מתוך ההנחה ששווים של נכסים בעלי תכונות דומות בשוק חופשי יהיה דומה. גישה זו מתחשבת, בין היתר, בתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום, ריחוק ממרכז העיר, פוטנציאל תכנוני, אפשרויות הניצול הגלומות במקרקעין, והציפייה לשינוי תכנוני  (ר' ע"א 161/79 שר האוצר נ' הרברט זילברשטיין, פסקה 2 (1980); ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח נ' מדינת ישראל, פסקה 13 (17.11.2013); ע"א 8717/17 מדינת ישראל רשות מקרקעי ישראל נ' עזבון המנוח איסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ז"ל, פסקה 29 (23.7.2019) (להלן: עניין אחמד); בר"ם 10212/16 דלי דליה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה, פסקה 94 (1.4.2020)).
2. ומכאן לענייננו. מעיון בחוות הדעת עולה כי היא כללה שני שלבים. בשלב הראשון, השמאי המוסכם אימץ את גישת ההשוואה, היא גישת השוק. בתוך כך התחשב השמאי בנתונים מגוונים, שרובם ממאגרי רשות המיסים, אולם חלקם נלקחו ממאגרי רמ"י, ומחוות דעת של שמאים מכריעים, וחוות דעת שמאים מחוזיים.
3. השמאי אסף נתונים על אודות עסקאות מקרקעין בנכסים מסחריים, שדומים באופיים למבנים נושא הליך זה. כמו כן, התחשב בנתוני מרחק, ומיקד את חיפושיו בעסקאות שנעשו ברמת בית שמש וזאת לאחר שמצא כי "זה עוול לעשות זאת, משום שהנחלה הזו היא צמודה מרחק של מעבר כביש. כמו שאצא מבית המשפט ואחצה כביש, כך המרחק בין הנחלה לבין רמת בית שמש, כך השוק מתייחס אל הנחלה כאל שטח מסחרי הנמצא ברמת בית שמש" (עמ' 12, ש' 21-24).
4. נוכח כל האמור, לא ראיתי עילה שלא לקבל את עמדתו כי נכון במקרה זה להתבסס על גישת ההשוואה מבלי להידרש לדמי השכירות ששולמו בפועל. כמפורט לעיל, קביעה זו של השמאי מבוססת היטב על שיקול דעתו המקצועי של השמאי, ואין מקום לסטות ממנה.

המשקל שניתן בחוות הדעת חוות דעת של שמאים מכריעים בעסקאות אחרות לעומת עסקאות השוואה

1. טענה אחרת שהועלתה כלפי חוות דעתו של השמאי המוסכם נוגעת לשקלול שעשה בין הנתונים השונים ובעיקר לכך שנתן משקל עדיף לחוות דעת של שמאים מכריעים ולחוות דעת של שמאים במקרים אחרים, לעומת עסקאות שנעשו בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון. לטענת התובעת היה על השמאי להעדיף את העסקאות על פני ממצאי חוות דעתם של השמאים, ואם כך היה נוהג היו הערכים שקבע לשווי המקרקעין גבוהים יותר.
2. השמאי הסביר בעדותו כי בחר להעדיף את נתוניהם של השמאים על יסוד שיקול דעת מקצועי שהפעיל. לדבריו "זה שיקול דעת שמאי. אם שני שמאים אחרים הם אובייקטיביים והשומות שלהם נכונות ואמינות צריך להביא אותן בחשבון, ומצד שני יש מכרזי רמ"י שמשום מה הם מאוד מאוד גבוהים, אז אני כשמאי עושה התאמה בסבירות לכל דבר כדי להגיע לשווי שאני חושב שהוא נכון" (עמ' 9 ש' 18-20).
3. אכן, החלטת השמאי לתת משקל של 80 אחוזים לחוות דעתם של שמאים מכריעים יכולה לעורר שאלות. זאת, כמו גם החלטתו להתעלם מהשפעת אי-חוקיות השימוש על שווי הקרקע, מן הטעם כי ניסיונו המקצועי מלמד שבאותן שנים לא הייתה אכיפה.
4. אולם, שמאות אינה מדע מדויק, אלא הערכה מקצועית המבוססת על ידע וניסיון. קביעת המשקל היחסי שיינתן לרכיבים השונים בחוות הדעת בדרך לשומה הסופית, היא בלבּת שיקול דעתו המקצועי של השמאי – תחום שבו בית המשפט אינו נוטה להתערב בכלל, ובפרט במקום בו מדובר בשמאי מוסכם.
5. לפיכך, אין מקום לסטות מקביעותיו של השמאי לעניין השווי של מטר רבוע מבונה משוקלל בחוות דעתו.
6. בשולי הדברים אוסיף כי מסקנה זו חלה גם על ההפחתות שביצע השמאי וההסברים שנתן לכך בחוות הדעת ובחקירתו בבית המשפט מקובלים עלי (עמ' 13, ש' 3-6, עמ' 11, ש' 31).

האם יש מקום להוספת רכיב היזמות לשווי הקרקע?

1. מחלוקת עיקרית בין הצדדים נעוצה בעמדתו של השמאי המוסכם לפיה אין להוסיף להערכת השווי למ"ר מבונה שקבע "רווח יזמי". התובעת טוענת כי השמאי שגה בקביעה זו ואף סטה מההוראות ומהקווים המנחים של השמאי הממשלתי הראשי.
2. השמאי נשאל על כך במסגרת שאלות ההבהרה והבהיר כי "מרכיב הרווח היזמי הינו תוצר של השקעה אשר באה לידי ביטוי במימוש זכויות הבניה בקרקע, אזי כשנמכרת קרקע בלתי מבונה היא לא כוללת מרכיב רווח יזמי, ואילו, כשנמכרת קרקע מבונה היא כוללת מרכיב רווח יזמי, במקרה דנן אין חולק כי לרמ"י [התובעת] אין חלק בהשקעה במבנה הבנוי על הקרקע, ומכאן היות וחוות הדעת הינה לצורך קביעת דמי שימוש ראויים ל"קרקע", בהתאם לכך לא הובא בחשבון מרכיב רווח יזמי. בנוסף לאמור לעיל, אציין כי כפי שמקובל בענף הנדל"ן, בנדל"ן מניב, הרווח היזמי מגולם בשכ"ד המתקבל מהנכס, שבמקרה דנן הינו דמי השימוש" (ר' סעיף 1.1 למענה מיום 19.12.2019 לשאלות הבהרה מיום 21.11.2019). בחקירה הנגדית נשאל המומחה בנושא זה, תוך שהמשיך להחזיק בעמדתו המקצועית כפי שפורטה לעיל.
3. בענייננו הנחות היסוד של השמאי נמצאו נכונות שכן אין לתובעת חלק בהשקעה בבניית המבנה, ומי שהשקיע בבנייה ובהתאמה של המבנים לשמש כמבנים מסחריים היו שוכרות הנכס (כאשר ככל הנראה הדבר קיבל ביטוי בקביעת גובה דמי השכירות). כפי שציין השמאי המוסכם, במקרה שלפנינו לא התובעת היא שבנתה את המבנים שבהם נעשה לאחר מכן שימוש מסחרי, ולכן אין מקום לזכות אותה בדמי היזמות.
4. דרך אחרת התומכת באותה תוצאה נשענת על הנסיבות כפי שפורטו לעיל, לגבי מצבו של המנוח והגורמים שהביאו אותו לפעול כפי שפעל. בהינתן אותן נסיבות אישיות, קהה במידה מסוימת השיקול העונשי שעומד בבסיס עמדתה זו של התובעת, ותומך במתן פטור חלקי מהשבה, אף אם זו הייתה מוצדקת. בהקשר זה אוסיף כי קיימות קביעות סותרות בשאלת צירוף הרווח היזמי, ובנסיבות כפי שתוארו מצאתי כי נכון לנקוט גישה מקילה יותר עם הנתבעים (לפירוט פסקי הדין והגישות השונות ר' ת.א. (מר') 37802-10-13 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' קלקודה, פסקה 106 וההפניות שם (19.12.2019), לא נעלם מעיני כי בפסק הדין נקבע שיש לצרף רווח יזמי, אך דומה כי הנסיבות אינן זהות ומכל מקום ערעור שהוגש על פסק הדין (ע"א 1594/20) טרם הוכרע).
5. יצוין כי מרכיב הרווח היזמי, הוא, ככלל, אחד המרכיבים, של הערכת השווי בשיטת העלות או שיטת החילוץ, הדומה באופייה לגישת העלות (ע"א 6675/10 משה פאריש חקיקי נ' החברה הלאומית לדרכים מע"ץ, פסקה 9 (20.1.2014); ע"א 7060/14 מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל נ' סמיח סאלח דבאח, פסקה 22 (6.12.2016); ע"א 5738/17 חיים חנין נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, פסקה 15 (6.12.2020)), כשרכיב זה ניצב לצד רכיב ההשבחה (והפיתוח), ורכיב הקרקע לפי גישות אלה.
6. בענייננו נערכה כאמור השומה לפי גישת ההשוואה, שקובעת את שווי הנכס לפי נתוני שווי עסקאות קיימות. מכאן, שיכולה לעלות השאלה האם הוספת רכיב היזמות, כרכיב נפרד לשווי שנקבע לפי גישת ההשוואה אינה עלולה להביא להערכת יתר של שווי הקרקע, זאת שכן, לכאורה, גישת ההשוואה טומנת בחובה, ממילא, התייחסות לכל אחד מהרכיבים.

שיעור דמי השימוש ביחס לשווי הקרקע

1. התובעת מבקשת לקבוע את דמי השימוש כך שיעמדו על 6% משווי הקרקע. הנתבעים אינם חולקים על דרך החישוב אך טוענים כי יש לערוך את התחשיב על בסיס של 5%.
2. אכן, קיימות גישות שונות להערכת דמי השימוש מתוך שווי הקרקע, אך במקרה זה ונוכח עמדתו של המומחה מטעם בית המשפט שלפיה ישנה מוסכמה בין שמאים כי שיעור דמי השימוש יהיה בשיעור של 6% משווי הקרקע (ר' עמ' 14 ש' 4-7), וממילא משמדובר בסוגיה הנוגעת לתחום מומחיותם של שמאים, איני רואה מקום לסטות מעמדתו של השמאי המוסכם, לפיה יש להעמיד את השיעור על 6% (לגישה אחרת בנושא אומדן ה-6% בנושא הפקעות ר' עניין אחמד, פסקה 37).

סיכום

1. הנתבעים ישלמו לנתבעת דמי שימוש לפי הפירוט שלהלן:
2. דמי השימוש לשנה יהיו בגובה של 6% משווי המקרקעין לאותה שנה בהתאם לחוות דעת השמאי:

1. תקופת החישוב תהיה עבור המבנה הראשון - החל מיום 19.3.2012 ועד ליום 31.1.2016, ועבור המבנה השני החל מיום 19.3.2012 ועד ליום 31.8.2014.
2. באותן שנים שבהן השימוש אינו לכל השנה (2012, 2014 ו- 2016) ייערך חישוב לפי החלק היחסי בשנה שבו המבנה הושכר.
3. לסכומים שיתקבלו יש לצרף מס ערך מוסף וכן הצמדה וריבית כחוק ממחצית כל אחת מהשנים.
4. לא ראיתי מקום לקבל את טענת הנתבעים באשר לריבית (סעיף 28 לסיכומים), בשים לב לכך שלא היו נכונים לשלם גם הסכום שנדרש מלכתחילה.
5. הנתבעים ישלמו לתובעת שכר טרחת עורך דין בסכום של 58,500 ₪.

בקביעת שכר הטרחה נתתי דעתי לכך שהתביעה התקבלה בחלקה וכי סכום התביעה גבוה מהסכום שנפסק. נוסף על כך נתתי דעתי לכך שההליך נוהל בדרך מקוצרת וממוקדת (ר' תקנה 153 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות החדשות).

באשר להוצאות המשפט – בהיעדר טענה או אסמכתה כאמור בתקנה 155 (א) לתקנות החדשות, אין לפסוק הוצאות משפט לטובת התובעת.

1. לבקשת הנתבעים התשלום יבוצע בתוך 12 חודשים ממועד מתן פסק הדין, בכדי לאפשר את מכירת הנחלה. חישוב ההצמדה והריבית ייעשה עד למועד התשלום בפועל.
2. התובעת תעביר נוסח פסיקתה לחתימה לאחר חישוב דמי השימוש בהתאם לפסק הדין, שיכלול את ההצמדה והריבית עד למועד פסק הדין והוראה לעניין החיוב בתקופה שבין מועד פסק הדין לבין מועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ט' ניסן תשפ"א, 22 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.