בפניי תביעה שהגישה מדינת ישראל באמצעות רשות מקרקעי ישראל (להלן: "התובעת" או "המדינה"), כנגד הנתבע, חוסיין נוג'ידאת, לחיובו בתשלום דמי שימוש ראויים בסך של 1,435,192 ₪, בגין החזקה ושימוש שעשה הנתבע במקרקעין שבבעלות התובעת וזאת ללא כל זכות וללא הרשאה.

המקרקעין הוגדרו בכתב התביעה ובחוות הדעת השמאית שצורפה לכתב התביעה, כמגרשים 10, 13-15, המיועדים למגורים, בשטח של 6,650 מר"ק, בהתאם לתב"ע ג/9034 המהווים חלק מחלקה 3 בגוש 17548 וחלקה 112 בגוש 17540, בתחום הרשות המקומית בועיינה-נוג'ידאת. ייעוד המקרקעין הינו מגורים (להלן: "המגרשים/המקרקעין").

הנתבע החזיק בשטח כולל של 1,722 מ"ר במקרקעין. השטח האמור איננו רציף, אלא מחולק למספר מקטעים על פני המגרשים (סע' 3 בפרק ד' "תיאור הנכס" לחוות דעת המומחה מטעם התובעת נספח ג' לכתב התביעה) והקים דיר עיזים מעץ ופחים וסככות אחסון.

בין הצדדים התקיים הליך קודם בת"א 55867-07-12 (להלן: "ההליך הקודם") בו התבקש סעד של סילוק יד נגד הנתבע בגין פלישה ושימוש באותם מקרקעין. ביום 15.09.2014 ניתן פסק דין אשר במסגרתו נקבע כי על הנתבע לסלק את ידו מהמקרקעין ולהרוס כל בנוי, מחובר או נטוע שהוקמו על ידו על המקרקעין (להלן: "פסק הדין הקודם"). במסגרת פסק הדין הקודם הותר פיצול סעדים המאפשר לתובעת להגיש תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשה הנתבע במקרקעין.

בעקבות פסק הדין הקודם פונו המקרקעין על ידי הנתבע, וזאת ביום 30.01.2018.

התביעה

1. ביום 09.04.2018 הגישה התובעת את התביעה שבפניי, ועתרה לסעד של תשלום דמי שימוש וזאת עבור השנים 2017-2011, על סך של 1,435,192 ₪. לכתב התביעה צורפה חוות דעת של השמאי יעקב לפיד.

התובעת בסיכומיה מבקשת לאמץ את הערכים שנקבעו בחוות הדעת שהוגשה מטעם מומחה בית המשפט כפי שיפורט בהמשך.

1. התובעת מסתמכת על פסק הדין שניתן בהליך הקודם ומוסיפה, כי זכויות הבעלות החזקה והשימוש במקרקעין נתונות לה ולנתבע אין כל זכות במקרקעין. לפיכך ומאחר והנתבע החזיק והשתמש במקרקעין ללא היתר הרשות, הוא עשה עושר ולא במשפט, ללא תשלום תמורה, לכן התובעת זכאית לתשלום דמי שימוש ראויים בגין כל תקופת השימוש.

ההגנה

1. הנתבע טען בכתב ההגנה ובסיכומיו כי המקרקעין נמצאים בשימוש הבלעדי שלו ושל אביו לפניו מזה עשרות שנים, וכי אביו מלפניו עשה שימוש רציף וקבוע במקרקעין האמורים, דבר המקנה לו זכות במקרקעין לכן אין לחייבו בדמי שימוש.
2. הנתבע הוסיף וטען, כי המקרקעין סמוכים למקום מגוריו והשימוש שנעשה בהם היה בתום לב, והבניה שבוצעה היתה בחומרים קלים הניתנת לפירוק בקלות וכי הוא אדם מבוגר ודיר העזים הינו מקור פרנסתו היחיד. עוד הוסיף שבעקבות פסק הדין הוא פירק את הבנייה שביצע במקרקעין והפסיק כל שימוש במקרקעין.
3. טען הנתבע כי קיימות בידיו זכויות במקרקעין מכוח הוראות חוק שונות וכי המחוקק העניק זכויות מסוימות במקרקעין לאדם אשר השתמש במקרקעין שאינם בבעלותו תקופות ארוכות בלא מפריע. עוד טען, כי המחוקק אף לא מצא לנכון לשלול מאדם בנסיבות המתוארות את הזכות לעשות שימוש במקרקעין או להחזיק בהם ואף להפוך לבעליהם וזאת לאחר שאותו אדם הסתמך על מצב עובדתי שהיה קיים עשרות שנים והשקיע מאמצים וממון במקרקעין.
4. עוד טען הנתבע כי התביעה הוגשה בשיהוי רב שיצר מצג כלפי הנתבע לפיו אין בדעת התובעת לעמוד על זכויותיה והנתבע הסתמך על מצג זה ושינה את מצבו בהתאם. הגשת התביעה לדמי שימוש בשלב זה מהווה שימוש בזכויות התובעת בחוסר תום לב. הנתבע טען גם להגנה מן הצדק מכוח דיני היושר.
5. במסגרת סיכומיו, מעלה הנתבע, לראשונה, כי דיר העזים האחר היה בשימוש אחיו, וכי צו פינוי הוצא בשם אחיו.
6. עוד טען הנתבע, בצורה כללית ביותר, כי דמי השימוש הנתבעים מופרזים ובלתי סבירים. מטעם הנתבע לא הוגשה חוות דעת נגדית.

ההסדר הדיוני

1. ביום 22.11.2018, ובהסכמת הצדדים, מונה מומחה מטעם בית המשפט, השמאי מאהר ח'ורי (להלן: "מומחה בית המשפט"), הוסכם שלא תוצגנה בפניו חוות דעת מטעם מי מהצדדים. המומחה נתן חוות דעתו ביום 10.05.2019.
2. בחוות דעתו קבע המומחה את שווי השימוש במקרקעין ל-1 מ"ר (לא כולל מע"מ) כדלקמן:

1. בדיון שהתקיים ביום 28.10.2019, ומשהצהירו שני הצדדים כי לא קיימת מחלוקת עובדתית בתיק, הוסכם שככל שהצדדים לא יגיעו להסכם פשרה לא יהיה צורך בניהול הוכחות, ויוגשו סיכומים בכתב על סמך החומר הקיים בתיק. באותו דיון ניתנה החלטה ברוח ההסכמות הנ"ל.

1. הצדדים לא הצליחו להגיע להסכם פשרה, וביום 14.01.2020 פנתה התובעת לבית המשפט וביקשה להורות על הגשת סיכומים. הנתבע לא הגיב לבקשה, וביום 11.02.2020 ניתנה החלטה על הגשת סיכומים.

התובעת הגישה סיכומיה ביום 10.03.2020. הנתבע לא הגיש סיכומים מטעמו ועל כן ביום 10.06.2020 ניתנה החלטה המורה לנתבע לנמק סיבת אי הגשת סיכומיו. בעקבות אותה החלטה, ביום 19.06.2020, הוגשה בקשת הנתבע להבאת ראיות חדשות בעניין השטח ששויך לו, שהיא למעשה בקשה לחזור מההסדר הדיוני האמור.

בהחלטה מיום 31.07.2020 נדחתה הבקשה וניתנה הוראה לנתבע להגשת סיכומיו. בהתאם לכך הוגשו סיכומי הנתבע ביום 31.08.2020.

דיון והכרעה

1. המחלוקת בין הצדדים הינה סביב שאלת זכאות התובעת לדמי שימוש וכן גובה דמי השימוש.

לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, סיכומי הצדדים ובחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התביעה.

1. תביעה לדמי שימוש מעוגנת בדיני נזיקין ובדיני עשיית עושר ולא במשפט. במקרה בו עסקינן טענתה של התובעת לדמי שימוש ראויים מבוססת על עילת עשיית עושר ולא במשפט, המוגדרת בסעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: "חוק עשיית עושר") אשר קובע כלהלן:

"מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה".

1. החוק קובע שמי שהתעשר שלא כדין על חשבון אחר, חייב להשיב לאותו אחר את שווי ההתעשרות. זכות ההשבה כאמור קמה בהתקיים שלושה יסודות: האחד, יסוד ההתעשרות, בכך שהזוכה קיבל נכס, שירות או טובת הנאה; השני, קשר סיבתי, בכך שהזוכה התעשר מהמזכה או על חשבונו; השלישי, יסוד נורמטיבי, המתקיים אם ההתעשרות הייתה "שלא על-פי זכות שבדין" (רע"א 371/89 לבוביץ נ' א. את י. אליהו בע"מ, פ"ד מד(2) 309 (1990)).
2. בענייננו הנתבע הודה שהוא החזיק והשתמש במקרקעין והקים בהם דיר עזים לפרנסתו. טענות ההגנה שהעלה הנתבע מכוונות ליסוד השלישי שבעילת עשיית עושר והוא "שלא על-פי זכות שבדין", כך שהנתבע טען לזכויות במקרקעין שמכוחן הוא החזיק והשתמש במקרקעין.
3. אפתח ואומר, משנקבע במסגרת פסק הדין הקודם כי אכן נעשה על ידי הנתבע שימוש שלא כדין במקרקעין ובית המשפט הורה על סילוק ידו מהם, אזי אין מקום לשוב ולדון בשאלת זכויות הנתבע במקרקעין. לעובדה זו יש להוסיף כי הנתבע כבר פינה את המקרקעין ובמסגרת הדיון שהתקיים ביום 28.10.2019 הצהיר ב"כ הנתבע כי אין מחלוקת עובדתית בתיק וכי הנתבע אינו מכחיש שתפס חלקים מסוימים במגרשים.

יוצא אפוא שהקביעות בפסק הדין הקודם מהוות הלכה למעשה השתק פלוגתא על כל המשתמע מכך.

1. במסגרת סיכומיו, הנתבע מעלה לראשונה כי אחד מדירי העזים שייך לאחיו. טענה זו דינה להידחות. לא זו בלבד שהטענה הועלתה לראשונה בלבד במסגרת הסיכומים, אלא שהטענה הועלתה בעלמא מבלי כל אסמכתא או תימוכין.
2. עוד טוען הנתבע לזכויות במקרקעין מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העותומני, אשר קיבל ביטוי, כטענתו, בסעיפים 94 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 וכן בהוראות חוק החכרת מקרקעין (הוראות שעה), התשי"ט-1959.

כאמור לעיל, מונחת בפני תביעה לדמי שימוש גרידא, כאשר שאלת הזכות או הזכאות במקרקעין כבר נדונה והוכרעה בהליך הקודם וטיעוני הנתבע בעניין זה אינם רלוונטיים לשאלה שבמחלוקת, ודינן להידחות זו אחר זו.

1. נוסף לאמור, ובבחינת למעלה מן הצורך, אציין כי באשר לסעיף 94 לחוק המקרקעין אליו מפנה הנתבע, איני יכולה לקבל טענה זו כלל ועיקר. כידוע, הוכחת סעיף 94 לחוק המקרקעין דורשת התקיימותם של שלושה מבחנים מצטברים: (1) הזכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה"; (2) אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94; ו-(3) השימוש נמשך שלושים שנים רצופות (בשים לב לסייג הקבוע בסעיף 94(ב) לחוק) (ראו ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן חורין, פ"מ מה(3) 720, 733- 734 (1991)). הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכחות קיומם של מבחני סעיף 94 המדובר.
2. באשר לטענה כי התובע רכש זכויות במקרקעין עקב שימוש ממושך לאורך עשרות שנים, גם זו דינה להידחות.

אמנם, כבר נפסק כי זכות הבעלות אינה זכות מוחלטת ויתכנו מקרים שבהם מכוח עיקרון תום הלב יוגבלו הסעדים להם זכאי בעל זכות קניינית, גם במקרה שזכות זו נפגעה על ידי הזולת. יחד עם זאת נפסק כי על בית המשפט לנקוט משנה זהירות בעת הפעלת שיקול דעתו וזאת בשים לב למעמדה המיוחד של זכות הקניין כזכות חוקתית. (ע"א 8661/10 נעמה נ' טורקיה, (19.2.2012)).

כמו כן, נקבעו שיקולים המנחים את בית המשפט בעת בחינת ההגנה על זכות הקניין והחלת עיקרון תום הלב שביניהם: טיב הזכות הקניינית מכוחה הוגשה התביעה, מהות היחסים המתקיימים בין בעל הקניין לבין זולתו, היקף הפגיעה בזכות הקניין בנסיבות המקרה ועוצמתה לרבות המשך הפגיעה, עוצמת התוצאות של הסרת הפגיעה לגבי הפוגע בזכות והתנהגות בעלי הדין. נוסף על כך, יש ליחס משקל לחשש מפני פגיעה בשלטון החוק ומפני יצירת תמריץ לבניה שלא כדין במקרקעין של הזולת אם לא תוסר הפלישה.

1. בענייננו אין חולק כי התובעת היא בעלת הזכויות הרשומות במקרקעין, הנתבע אינו טוען לקיומו של קשר חוזי כלשהו בינו לבין התובעת שהקנה לו זכויות כלשהן במקרקעין ושמכוחו הוא עשה שימוש במקרקעין. אמנם, הפסיקה הכירה בקיומה של רשות מכללא במקרקעין, אך רק במקרים נדירים נקבע כי הבעלים של המקרקעין אינם יכולים לבטל את אותה רשות. (ע"א 6757/13 נחום נ' מ"י רשות הפיתוח, (19.8.2015) (להלן: "עניין נחום")). בפסיקה הובהר כי לעיתים רחוקות תוכר אף רשות שניתנה ללא תמורה כרשות בלתי הדירה מקום שבו עקרונות הצדק ותום הלב דורשים זאת, וכאשר עולה מאותן נסיבות כי הן יצרו הסתמכות צפויה, הגיונית ולגיטימית של מקבל הרשות לפיה הרשות שניתנה לו היא לצמיתות (עמ"ש (מחוזי-לוד) 37005-01-14 פלונים נ' פלוני, (30.12.2014), פסקה 12 לפסק הדין והאסמכתאות שם).
2. עוד נקבע, ששיקולי הצדק שבית המשפט יבחן לשם בחינת הדירות הרישיון, כוללים בין היתר את השיקולים שלהלן: "כוונת הצדדים בעת יצירת הרישיון, תנאי הרישיון, משך הזמן שבו החזיק בעל הרישיון בקרקע בלי שפעל בעליה לסלקו, האם בהסתמך על ציפייה זו השקיע בעל הרישיון השקעות בנכס, כגון הקמת מבנה או שיפור מבנה קיים, מהו היקף ההשקעות, האם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עמו" (ראו עניין "פלונים" פסקה 13 והאסמכתאות שם).
3. אוסיף, כי ככלל אין להכיר ברישיון מכללא במקרקעי ציבור וכי צריכות להתקיים נסיבות חריגות ונדירות עד מאוד כדי שיוכר רישיון מכללא במקרקעי ציבור. (ראו ע"א 3846/13 מדינת ישראל נ' היפר חלף, (21.7.2015)).
4. בענייננו, ולאור המסכת העובדתית שהוצגה בפני לא ניתן לקבוע כי ניתנה לנתבע רשות מכללא להחזיק במקרקעין. זאת כמובן בנוסף לעובדה שמדובר במקרקעי ציבור ואין במקרה שלפנינו נסיבות מיוחדות כלשהן המצדיקות הכרה בקיומה של רשות מכללא. יתרה מכך, וגם אם התובעת הגישה את תביעתה בשיהוי ולא פעלה תוך זמן סביר להגנה על זכויותיה, הרי כבר נפסק כי מחדלי המדינה בהקשרי זכויותיה במקרקעין אינם צריכים לעמוד לה לרועץ משהתעשתה והחלה לפעול (רע"א 10346/06 ארז נ' מדינת ישראל, (12.6.2007)).
5. לאור כל האמור, והיות והתובעת היא הבעלים ובעלת הזכות להחזיק במקרקעין, והנתבע החזיק והשתמש במקרקעין, ומשלא הצליח הנתבע להרים את הנטל הרובץ לפתחו ולהוכיח זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין הרי שהוא חייב לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים.

גובה דמי השימוש

1. באשר לגובה דמי השימוש, נפסק בע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מ"י, 639-640 פ"ד ל"ז (2)633, כי דמי שימוש במקרקעין, כשכר ראוי, יחושבו הן מנקודת ראותו של בעל המקרקעין, והן מנקודת ראותו של המחזיק:

"התביעה להשבה בדיני עשיית עושר ולא במשפט בשל נטילת רכוש הזולת או שימוש בו מושתתת על כך, שהנתבע נטל את רכוש הזולת או השתמש בו לתועלתו ולהנאתו, מבלי שבעל הרכוש, והזכאי על-פי דין להשתמש בו ולהינות ממנו ומפירותיו, ניאות להקנות לנתבע טובת הנאה זו בחינם. ולעניין זה שימוש זמני בנכס הריהו "נטילה" של אותו נכס משך תקופת השימוש. כך הוא גם כשפלוני משתמש במקרקעין, אשר לאחר זכות החזקה והשימוש בהם, ללא הסכמת האחר: במקרה זה מתעשר הוא על חשבונו, ואותו אחר זכאי ל"השבה" של אותה "התעשרות" של פלוני על-ידי כך שפלוני יחויב לשלם לו דמי שימוש."

ובהמשך:

"השכר הראוי, לו זכאית המערערת, הינו אותו רווח בו זכתה המשיבה מכך שהשתמשה בחניון ללא תשלום, ובמילים אחרות, אותו שכר ראוי, שהייתה המערערת זכאית לקבלו מהמשיבה עקב שימושה בחניון. בקביעת גובהו של השכר הראוי יש להתחשב בנסיבותיו של השימוש בפועל, שעשתה המשיבה בחניון, ובשכר הראוי שניתן יהיה לקבל עבורו, בהתחשב בכל נסיבות המקרה, לרבות מועד תפיסת החזקה על-ידי המשיבה בשטח החניון, אופי התפיסה, ודמי השימוש אשר אותם "חסכה" המשיבה מעצמה, ואשר נמנעו מהמערערת".

1. בענייננו, המומחה מטעם בית המשפט קבע את שווי השימוש והצדדים לא חלקו על חוות הדעת.
2. התובעת הצהירה, בדיון מיום 28.10.19, וחזרה על הדברים בסיכומיה, שהיא מאמצת את חוות דעת מומחה בית המשפט לעניין השומה וטענה שיש לחייב את הנתבע בתשלום דמי שימוש עבור השנים 2011-2017 בתוספת מע"מ כחוק והפרשי הצמדה וריבית כחוק וזאת בגין כל שטח המגרשים שבהם תפס חזקה בשטחים מסויימים, עוד נטען כי השאלה מה היקף השימוש שעשה הנתבע אינה רלוונטית כי התובעת לא יכלה לעשות שימוש במגרשים כל עוד חלקים מהמגרשים תפוסים על ידי הנתבע. באשר לגודל שטחי המגרשים, הצהיר ב"כ התובעת שהתובעת מסתמכת על חוות דעת המומחה מטעמה ועל התכנית שאליה הוא מפנה.
3. בחוות דעת מומחה התובעת התייחס הלה לשטחים התפוסים על ידי הנתבע ולשימוש שנעשה בהם וציין כי "השימוש שלא כדין/הפלישה בשטח המגרשים כנ"ל אינו מאפשר את שיווקם/החכרתם של המגרשים כנ"ל בגודל כולל של: 6,650 מר"ק ב"שוק החופשי". בשטחי המגרשים כנ"ל ("התפוסים") נכללים 7 מבנים וחצר רביצה. ... ומהתרשמות בעת הביקור במקום, עולה, כי השטח הנ"ל משמש בפועל לגידול בע"ח ולאחסנה של ציוד חקלאי." (ההדגשות במקור-נ.ד.מ.) (ראו סע' 3 בפרק ד' "תיאור הנכס" לחוות דעת מומחה התובעת נספח ג' לתביעה).
4. הנתבע כאמור לא חלק על חוות דעת מומחה בית המשפט, לא העלה טענה כלשהי בשאלת שטח המגרשים הנטענים, לא העלה טענה כלשהי בעניין השטחים שהוחזקו על ידו בפועל, לא הגיש חוות דעת נגדית, לא התייחס כלל לטענה בעניין אי יכולת שיווק המגרשים כל עוד חלקים מהם תפוסים, ולא העלה טענה כלשהי בעניין השומה מלבד הטענה כי דרישת התובעת לדמי שימוש היא מופרזת. כמו כן הנתבע הצהיר כי לא קיימת בין הצדדים מחלוקת עובדתית.
5. בנסיבות אלה ולאור כל האמור לעיל אני מאמצת את הערכים שנקבעו בחוות דעת מומחה בית המשפט לעניין שווי דמי השימוש כמפורט בטבלה לעיל, ובאשר לשטח המגרשים קובעת כי השטח הינו 6,650 מר"ק. על כן, על הנתבע לשלם לתובעת עבור השנים 2011-2017, את הסכומים כדלקמן:

השנה דמי שימוש דמי שימוש משוערכים (בצירוף הצמדה וריבית עד להיום)

2011 26,600 ₪ 31,455 ₪

2012 28,262 ₪ 31,973 ₪

2013 29,925 ₪ 32,969 ₪

2014 33,250 ₪ 35,563 ₪

2015 36,575 ₪ 38,770 ₪

2016 41,562 ₪ 44,016 ₪

2017 43,225 ₪ 45,449 ₪

סה"כ 260,195 ₪

סיכום

1. הנני מקבלת את התביעה ומורה כדלקמן:

א. הנתבע ישלם לתובעת סך של 260,195 ₪ בצירוף מע"מ כחוק.

ב. בנוסף, הנתבע ישא בהוצאות התובעת, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 10,000 ₪.

הסכומים ישולמו תוך 60 יום מיום קבלת פסק הדין אחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום מתן פסק דין ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, כ"א תשרי תשפ"א, 09 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.