לפנינו ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בנתניה (כב' השופטת ג' אוסי שרעבי), שבו ניתן לבקשת המשיבים, צו מניעה קבוע האוסר על המערערים והבאים מכוחם להיכנס באמצעות כלי רכב לחניון שבבעלותם, דרך כניסה לחניון שכן שבבעלות המשיבים. כן נאסר על המערערים ומי מטעמם לחסום את דרך הכניסה והמעבר לחניון המשיבים, וניתן צו למערערים לפנות כל חסימה מטעמם שבכניסה לחניון המשיבים. עיקר המחלוקת עוסק בדרך כניסה לחניון של המשיבים, המשמשת גם את הכניסה לחניון המערערים הנמצא בבניין סמוך, והשאלה היא אם קיימת זיקת הנאה המאפשרת למערערים, ולמשתמשים בחניון שלהם מטעמם, לעבור דרך הכניסה המשמשת את חניון המשיבים.

רקע

1. המשיבים הם יורשי המנוח שלמה אלון ז"ל (להלן: "המנוח") שהוא הבעלים הרשום של מקרקעין ברחוב סמילנסקי 10 בנתניה שעליהם בניין (להלן: "בית אלון"). בקומות התחתונות של בית אלון קיימים שני חניונים המכילים יותר מ- 50 מקומות חנייה (להלן: "חניון סמילנסקי"), המקרקעין כוללים גם דרך גישה לחניונים (להלן: "הדרך"). חניון סמילנסקי מנוהל ומופעל בידי מי שרכש זכויות בו מהמשיבים - מר אשר אורבך (להלן: ״אורבך״). יצוין כי עד היום לא נרשם בית אלון כבית משותף, אף על פי שנמכרו בו יחידות לצדדים שלישיים, וגם הזכויות שרכש אורבך טרם נרשמו.
2. המערערים הם בעלי זכויות בבניין ברחוב קראוזה 1 בנתניה (להלן: "בניין קראוזה"), שהוא בניין סמוך הגובל בבית אלון. גם בבניין קראוזה קיים חניון תת קרקעי (להלן: "חניון קראוזה"), שהכניסה אליו מלכתחילה הייתה דרך מעבר מרחוב קראוזה (להלן: "כניסת קראוזה").

מערערת 1 (להלן: "חברת מגדלי נתניה") היא הבעלים הרשום של חלקים בבית קראוזה הכוללים גם את חניון קראוזה ומערער 2 היה מנהלה.

מערערים 3, 4 ו-5 (להלן: "הקונים") רכשו מחברת מגדלי נתניה את זכויותיה בחלק מהנכסים הנמצאים בבניין קראוזה, על-פי הסכם מכר מיום 12.3.13 (להלן: "הסכם המכר"). נכסים אלו כללו 81.25% משטח החניה בחניון קראוזה, וכן 100% מהשטח של דרך הכניסה שהייתה מרחוב קראוזה לחניון קראוזה. הקונים מפעילים (בין בעצמם ובין על-ידי אחרים) את חניון קראוזה לכ-30 מנויים, ומשכירים חלק מכניסת קראוזה לשוכרים שונים.

1. מלכתחילה, מן הפן הקנייני והתכנוני, הכניסה לחניוני סמילנסקי הייתה מרחוב סמילנסקי בלבד, ואילו הכניסה לחניון קראוזה הייתה מרחוב קראוזה בלבד. אולם, מזה עשרות שנים אין כל גידור או הפרדה פיזית אחרת בתוך מתחם החניונים, בין חניון סמילנסקי לבין חניון קראוזה.
2. אורבך מחזיק בחניון סמילנסקי לפחות משנת 1984 ועד היום (למעט תקופה שבין השנים 1999 ל-2001). בשלב מסוים שכר אורבך מחברת מגדלי נתניה את חניון קראוזה וניהל גם אותו. באותה תקופה התאפשרה כניסת כלי רכב לחניון קראוזה גם מכניסת קראוזה וגם מכניסת סמילנסקי, וזאת עד לשנת 1989.
3. בשנת 1989 ביקשה עיריית נתניה להפוך את רחוב קראוזה, למצער בחלק הרלוונטי לענייננו, למדרחוב. לשם כך נזקקה העירייה לכניסה חלופית לחניון קראוזה. אורבך שהחזיק בשני החניונים הסכים לבקשת העירייה לאפשר כניסה לחניון קראוזה דרך כניסת סמילנסקי. עיריית נתניה הסכימה מצידה ליתן פטור מארנונה לגבי החניונים, כל עוד תהיה הכניסה לחניון קראוזה דרך חניון סמילנסקי. בחלוף הזמן, במסגרת תביעה שהגישה העיריה כנגד אורבך, קבע בית המשפט כי הפטור מתשלום ארנונה ניתן שלא כדין וחייב את אורבך בתשלומה (ע"א (נת') 157/96 עירית נתניה נ' אברבוך). אורבך המשיך להתיר כניסת כלי הרכב לחניון קראוזה דרך כניסת סמילנסקי,
4. בשנת 2009 השכירה חברת מגדלי נתניה את כניסת קראוזה, והשוכרים הקימו במקום בית קפה החוסם את כניסת קראוזה. בד בבד המשיכה חברת מגדלי נתניה לעשות שימוש בכניסת סמילנסקי לכניסת כלי רכב לחניון קראוזה.
5. בתביעה שנדונה בבית משפט קמא עתרו המשיבים לצו מניעה נגד המערערים וטענו כי אין קשר בין חניון סמילנסקי לבין חניון קראוזה, הן בהיבט הקנייני הן בהיבט התכנוני. על-פי נסחי הרישום והיתרי הבניה, אין למערערים זיקת הנאה או זכות כלשהי בכניסת סמילנסקי, ולכל היותר מדובר ברשות חינם מכללא להשתמש בה. המערערים לא שילמו תמורה בגין השימוש בכניסת סמילנסקי, לא למשיבים ולא לאורבך, שעושה שימוש בלעדי בכניסת סמילנסקי מכוח הרשאה של המשיבים, משלם ארנונה בגין כניסת סמילנסקי ומעסיק עובדים בשכר המפעילים את מחסומי הכניסה והיציאה בכניסת סמילנסקי לצורך וויסות התנועה במקום.

בנוסף טענו המשיבים כי לחניון קראוזה קיימת דרך כניסה נפרדת מרחוב קראוזה, שאינה כרוכה בשימוש במקרקעי המשיבים. המערערים בחרו לחסום את דרך הכניסה המקורית לחניון קראוזה, נמנעים משימוש בכניסת קראוזה ומקבלים תמורה כספית הנובעת מחסימת הדרך על חשבון המשיבים. כניסה של כלי רכב של שוכרי בית הקפה וספקים שלו דרך כניסת סמילנסקי משבשת את התנועה לחניוני אלון, חוסמת את הדרך וגורמת מטרד למשיבים.

1. המערערים 1, 2 טענו כי כניסת סמילנסקי שימשה את חניון קראוזה במשך יותר מ- 30 שנים, מאז הופעל בשנת 1983, ללא התערבות מצד המנוח ובאין מפריע. המנוח לא ביקש תמורה בגין השימוש בכניסת סמילנסקי וייעד אותה לכלל המשתמשים ולכל החניונים. בעקבות השתלטות אורבך על כניסת סמילנסקי וניסיונו לנכס אותה לבעלותו, העניק המנוח זיקת הנאה לכלל המשתמשים בחניונים וזאת במכתבו מיום 23/03/06 (להלן: "מכתב המנוח"). התביעה הוגשה בשיהוי שחל מאז פטירת המנוח בשנת 2008. למנוח ולמשיבים לא היה עניין בתובענה וזו הוגשה עקב לחציו של אורבך, שניסה להשתלט על חניון קראוזה.
2. הקונים טענו לזיקת הנאה מכוח שנים במעבר לכניסת סמילנסקי, כי רכשו את חניון קראוזה עם זיקת ההנאה שהסתמכו עליה ועל הסכמת המנוח. עוד טענו טענות שיהוי והתיישנות. נוסף על כך נטען כי התביעה הוגשה ביודעין רק כנגד חלק מבעלי הזכויות בחניון קראוזה, היא נגועה בחוסר תום לב, מטרתה לגרום להפרת חוזה בין המערערים לבין עצמם, ואין היא אלא ניסיון למנוע השימוש בחניון קראוזה ממניעים זרים.

תמצית פסק הדין של בית משפט קמא

1. לא קמה למערערים זיקת הנאה מכוח שנים שכן המערערים טענו כי עשו שימוש בדרך סמילנסקי בהרשאת הבעלים (מפורשת או מכללא) . ההסכמה שוללת מהנהנה טענה לזיקת הנאה "מכוח שנים".

לא הוכח שימוש רציף משך 30 שנה, שעל כן לא התגבשה זיקת הנאה מכוח שנים.

לא ניתן לטעון גם לזיקת הנאה מכוח שנים וגם לקיומה של כזו מכוח הסכם.

1. מכתב המנוח אינו מקים זיקת הנאה מכוח הסכם ממספר טעמים:

מכתב המנוח ממוען למגדלי נתניה ונחזה להיות חתום על-ידי המנוח (בלבד) וזו לשונו:

"לבקשתך הנני להודיעך כי בגוש 8264 חלקה 110 בבנין הנקרא בשם "בית אלון" מסומנת דרך בתשריט באות ב. שטח הדרך הנ"ל רשום על שם שלמה אלון וניתנת זיקת הנאה לקהל הרחב לכניסה לחניונים".

מכתב המנוח מתיימר להעניק זכות במקרקעין, וככזה היה עליו להיות מפורט כדבעי וברור.

1. בית המשפט היה נכון להניח כי מכתב המנוח והתשריט מתייחסים גם לחניון קראוזה; זאת נוכח העובדה שהמכתב מופנה לחברת מגדלי נתניה שאותה עת החזיקה בחלק מחניון קראוזה כבעליו, ומאחר שבפועל לא נחסם המעבר בין חניון סמילנסקי לחניון קראוזה.

מכתב המנוח מתייחס ל"זיקת הנאה לקהל הרחב לכניסה לחניונים", אולם המכתב מוען לחברת מגדלי נתניה בלבד, הגם שלחניון קראוזה בעלים נוספים, ואף שבעלי זכויות אחרות ונוספות בבניין קראוזה עושים שימוש בחניון קראוזה דרך כניסת סמילנסקי,. לכן ככל שניתנה זיקת הנאה באותו מכתב, היא ניתנה לכאורה רק לחברת מגדלי נתניה שהפעילה את חניון קראוזה. המכתב מופנה אלחברת מגדלי נתניה או "לקהל הרחב לכניסה לחניונים", לסוג בני אדם. לכן אין מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין. זיקת ההנאה לא הוענקה לבעלי חניון קראוזה ככאלה ולטובת "החניון" כך שתינתן גישה אליו באמצעות כניסת סמילנסקי. אין מדובר בזכות ה"הולכת" אחר המקרקעין - החניון, אלא, אם בכלל, ככזו ה"הולכת" אחר הנהנה - האדם.

1. גם נסיבות מתן המכתב מלמדות שלא נועד ליתן זיקת הנאה. בשנת 2002 שלח אורבך למגדלי נתניה מכתב בו כתב כי זו משתמשת בכניסת סמילנסקי השייכת לו, ללא היתר ממנו. אז פנה קפלן למנוח והמנוח נאות למסור לו את מכתב המנוח כדי שקפלן יוכל לטעון שאורבך אינו בעל המעב,ר ולא יוכל להתנות את השימוש בכניסת סמילנסקי בשימושו בחניה בכניסת קראוזה. מנסיבות מתן המכתב עולה כי מטרתו של מכתב המנוח הייתה ליתן בידי חברת מגדלי נתניה אסמכתה לטעון נגד אורבך כי הוא איננו הבעלים של מעבר סמילנסקי, ושעל כן אינו רשאי להתנות את השימוש בכניסת סמילנסקי בשימושו בחניה בכניסת קראוזה. אכן הגנתו של אורבך נדחתה והוא חויב בתשלום דמי שימוש ראויים למגדלי נתניה. זו הייתה מטרתו של מכתב המנוח, ואין להסיק ממנו כי ניתנה זיקת הנאה לטובת חניון קראוזה עצמו.

קפלן מאשש את נסיבות מתן מכתב המנוח, נוכח הסכסוך שהיה בינו לבין אורבך. הוא גם טען בסיכומיו כי בינו לבין המנוח היו יחסי שוכר-משכיר בחנות למשרד נסיעות שניהל, וכי "מכתבו של מר' שלמה אלון (קרי, המנוח – ג.א.ש.) שנמסר לי היה סיכום להסכמי שכנות מתמשכים בינינו" (ההדגשה שלי – ג.א.ש.). היינו, מדובר לכל היותר בהענקה פרסונלית למעבר בכניסת סמילנסקי לחניון קראוזה, נוכח יחסי השכנות בין קפלן למנוח.

1. בהסכם המכר צוין כי חלק מהנכסים הנמכרים הם 81.25% משטח החניה במרתף התת קרקעי בבניין קראוזה. כן צוין כי "הכניסה לחניון הינה מרחוב סמילנסקי 10 נתניה". בהסכם לא נרשם מפורשות כי קיימת זיקת הנאה לשם מעבר לחניון קראוזה דרך כניסת סמילנסקי.
2. המערערים לא הניחו תשתית ראייתית בדבר מצבה החוקי והתכנוני של כניסת קראוזה וסביבתה, ובכלל זאת דרכי הגישה לחניון קראוזה בכלל ונוכח קיומו של "המדרחוב" בפרט, היקף החסימה נוכח הימצאות מבנה ועמודים הניצבים במקום, ההיתכנות להסרת החסימה ופתיחת הכניסה מחדש. לא הוגשה חוות דעת לעניין זה. המערערים לא הראו אפשרות שהדרך לא יוכר מן הפן התכנוני וכי יש בכך כדי להצדיק נטילת חלק מזכויותיהם הקנייניות של התובעים במקום.
3. זיקת ההנאה הנטענת לא נרשמה.

טענת התובעים לחסימת כניסת קראוזה ולהפרעות לשימוש בכניסת סמילנסקי ובחניון סמילנסקי הוכחו, ולמעשה לא הוכחשו ע"י הנתבעים. אין חולק כי הנתבעים או מי מהם השכירו חלק מכניסת קראוזה לשוכרים, והקימו עליה מבנה המשמש בית קפה, באופן החוסם את כניסת קראוזה. אף נוכח פועלו של זה, נגרמים מטרדים.

1. אין הצדקה להנצחת המצב הקיים, שבו המערערים עושים שימוש בלתי מוגבל וללא תמורה בכניסת סמילנסקי לצורכיהם, כשאינם נושאים בתשלומים הנלווים להפעלתה והחזקתה מחד גיסא, כאשר צומחת להם טובת הנאה חומרית או אחרת כתוצאה מסגירת חלק הדרך המקורית לחניון קראוזה, תוך שהם או מי מטעמם גורמים מטרד מתמשך למקרקעי בית אלון ולחניון סמילנסקי, בעצם השימוש שהם מעניקים לשוכרי החנות (בית הקפה) בחניון קראוזה ובכניסה לחניון קראוזה מאידך גיסא.

לפיכך קיבל בית המשפט את התביעה.

דיון והכרעה

1. המערערים קיבלו את המלצתנו והגבילו את טענותיהם בערעור לסוגית קיומה של זיקת הנאה על פי הסכם, הוא מכתב המנוח.
2. לאחר עיון בטענות הצדדים אנו סבורים כי יש לקבל את הערעור ולקבוע כי מכתב המנוח הקנה זיקת הנאה לטובת מקרקעי חניון קראוזה, באופן שכל החונים בו מורשים להיכנס לחניון דרך כניסת סמילנסקי. אלו טעמינו:
3. זיקת הנאה היא זכות במקרקעין שהקנייתה לזכאי לפי רצון הבעלים מהווה, על פי סעיף 6 בחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, עיסקה במקרקעין. עסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקס, והתחייבות לעשייתה טעונה מסמך בכתב.

בענייננו טרם נרשמה הזכות בפנקסי המקרקעין ועל כן היא זכות אובליגטורית בשלב זה.

זיקת הנאה יכול שתהיה לטובת מקרקעין, לטובת אדם פלוני, לטובת סוג בני אדם או לטובת הציבור.

בזיקת הנאה לטובת מקרקעין, מעניק בעל המקרקעין במקרקעין שלו (המקרקעין הכפופים) זיקת הנאה לטובת מקרקעין אחרים.

1. בעניין ע"א 700/88 איסטרחאן נ' בן-חורין פ"ד מה(3) 720 ((1991) עמד בית המשפט על כך שמאפייניה של זיקת הנאה לטובת אדם, או לטובת סוג בני אדם, הם פחותים ביחס לאלו של זיקת הנאה לטובת מקרקעין, נוכח הוראת סעיף 95 בחוק המקרקעין הקובעת כי בזיקה כזו אין בעלי הזיקה רשאים להעביר את זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, באין הוראה אחרת בתנאי הזיקה. באותו עניין טענו המערערים לזיקת הנאה לטובת חלקתם בחלקה הסמוכה אשר שימשה להם למעבר מן הרחובות הסמוכים לבתיהם, וכן שימשה להם מקום להחניית רכבם. נקבע שם:

"בחינה ראויה של השימוש שנעשה בחלקה 22 (החלקה הסמוכה) תביא למסקנה, שזיקת ההנאה שנוצרה ... היא לטובת מקרקעין. זכות המעבר וזכות החניה הן זכויות הקשורות קשר הדוק לבעלותם של המערערים בחלקה 23. הן משרתות את המערערים באופן שאינו ניתן להפרדה מזכות הבעלות שלהם בחלקה 23 ...".

1. אין בידינו לקבל את פרשנותו של בית משפט קמא לנסיבות מתן מכתבו של המנוח ולמסקנותיו המאיינות את תוקפו. מכתב המנוח מנוסח באופן ברור וחד משמעי. המנוח שהיה איש עסקים ובעל מקרקעין הבין את משמעותה של זיקת הנאה במקרקעין ומכל מקום חתם על מכתבו והוא מוחזק כמי שהבין על מה הוא חותם. המנוח לא חלק בחייו על זיקת ההנאה, ורק כשבע שנים לאחר פטירתו הועלתה הטענה על ידי יורשיו. המנוח לא היה הבעלים של חניון סמילנסקי אלא אורבך. המנוח שהיה בעל המעבר הסכים לזכות המעבר לכל החניונים.
2. המנוח היה הבעלים של כניסת סמילנסקי והוא רשום כבעליה עד היום. לא הובאו ראיות מטעם המשיבים שהכניסה לא הייתה בבעלות המנוח בעת שחתם על מכתבו. המכתב מפנה לתשריט קומת הקרקע של בית אלון ולדרך שסומנה בו באות ב'. בתשריט נכתב מפורשות כי "ניתנת זיקת הנאה לקהל הרחב לכניסה לחניונים".
3. הגיון הדברים כפי שהובא לעיל בהלכת איסטרחאן חל גם בענייננו. חרף הלשון אותה נוקט מכתב המנוח - "זיקת הנאה לקהל הרחב לכניסה לחניונים" - גם בענייננו כמו בעניין שם מדובר בזיקת הנאה לטובת מקרקעין. בענייננו כאמור בהתקנת המדרחוב נאסרה הכניסה אליו לכלי רכב, שעל כן אין כעת, ולא הייתה בעת מתן מכתב המנוח, כל כניסה אחרת לחניון קראוזה. לפיכך יש במכתב המנוח משום הקניית זיקת הנאה לטובת מקרקעי חניון קראוזה.
4. נסיבות עריכת מכתב המנוח, כפי עלו מהראיות שהובאו לפני בית משפט קמא ואף מהדיון לפנינו, דווקא תומכות בטענות המערערים באשר לכוונה שעמדה ביסוד מכתב המנוח (ר' פר' עמ' 5 שו' 19- 22).
5. בהסכם המכר נקבע במפורש שהמעבר לחניון קראוזה הוא דרך חניון סמילנסקי, והדבר מלמד כי המוכרים אכן סמכו על מכתב המנוח. יתר על כן, ברור לנו שעם הפיכת רחוב קראוזה למדרחוב נחסמה הכניסה ברכב לרחוב קראוזה ודרכו לחניון קראוזה, ולא נותרה ברירה אלא להיכנס אליו מכניסת סמילנסקי. ב"כ המשיבים אישר למעשה בדיון בפנינו כי רחוב קראוזה הוא מדרחוב (פר' עמ' 4 ש' 20).
6. כך גם ההסדר שאליו הגיעה העירייה עם בעליו של החניון ועם אורבך. אמנם התמורה שהבטיחה העירייה לאורבך, של פטור מארנונה, הייתה בלתי חוקית, ועל כן בוטלה בפסק דינו של בית משפט השלום בנתניה, אך ברור כי מאז ועד היום המשיכו וממשיכים חוני חניון קראוזה להיכנס לחניון קראוזה דרך חניון סמילנסקי. בנסיבות אלו היה הגיון רב בקבלת מסמך הקובע זיקת הנאה לטובת חניון קראוזה שיאפשר למשתמשים בחניון זה את הכניסה אליו.
7. אכן כיום לא משולמת תמורה עבור השימוש בכניסת סמילנסקי, אך עניין זה אין בו כשהוא לעצמו כדי לשלול זיקת הנאה שניתנה במכתב מפורש, בתקופה שכבר היה ידוע כי הפטור מארנונה שנתנה העירייה אינו חוקי ובטל. יפה היו עושים הצדדים אילו הגיעו להסכמה בדבר השתתפות המערערים בהוצאות אחזקת המעבר, אך עניין זה אינו בגדר המחלוקת שהובאה לפני בית משפט קמא, שעל כן לא נעסוק בו.
8. לפיכך אנו מבטלים את עיקרו של פסק דינו של בית משפט קמא וקובעים כי מכוח מכתבו של המנוח נוצרה זיקת הנאה לטובת מקרקעי חניון קראוזה עבור ציבור המשתמשים בו.
9. אנו סבורים כי לנוכח הממצאים שקבע בית משפט קמא יש להותיר את הצו האוסר על המערערים או מי מהם לחסום את דרך הכניסה ואת המעבר לחניוני סמילנסקי בכל דרך שהיא בין בעצמם ובין על ידי אחרים וכן את הצו המורה למערערים לפנות כל חסימה מטעמם בכניסת סמילנסקי.
10. המשיבים ישאו בשכר טרחת עו"ד של המערערים בסכום של 30,000 ₪ שישולם בחלקים שווים לשתי קבוצות המערערים באמצעות באי כוחם.
11. העירבונות שהפקידו המערערים יוחזרו להם.

ניתן היום, ט' שבט תשע"ט, 15 ינואר 2019, בהעדר הצדדים.