האם ניתן לפרק שיתוף בחלק מחלקה בלבד, באמצעות רישום בית משותף? זו השאלה בה עוסקת החלטה זו.

א. רקע כללי:

1. התובעים והנתבעים הינם בעלי הזכויות בגוש 18404 חלקה 11 בכפר תרשיחא (להלן: "המקרקעין"). מדובר במקרקעין בשטח של 6,920 מ"ר, אשר בשנת 1978 נרשם חלק מהזכויות בהם – 1750/13840 על שם התובע 1 (אשר התובעת 2 הינה יורשתו) ועל שם הנתבע מס' 2, וזאת בהתאם להסכם חליפין שנכרת בשנת 1976 בין הנתבעת 1 (להלן: "רשות הפיתוח") שהיתה קודם לכן הבעלים המלא של המקרקעין לבינם. בהתאם לכך קיבלו התובע 1 והנתבע 2 חזקה במגרש 11/1 שגודלו כ- 836 מ"ר על פי תשריט שצורף להסכם החליפין, ולאחר קבלת היתר בניה בנו בו בית בן שתי קומות, כאשר בקומה אחת מחזיקים התובעים ובשניה הנתבע מס' 2.

2. הנתבעת 3 הינה בעלת 850/6920 חלקים במקרקעין ומחזיקה בפועל במגרש 11/2 בהתאם להסכם פיצויים שכרתה רשות הפיתוח בשנת 1986 עם מי שהוריש לה חלק זה במקרקעין.

3. יתר הזכויות במקרקעין נותרו על שם רשות הפיתוח – היינו 5195/6920 חלקים.

4. בתובענה הנוכחית, מבקשים התובעים להסדיר באמצעות רישום בית משותף את הזכויות במגרש 11/1 בלבד, ולשם כך אף צירפו תשריט חלוקה המתייחס לחלק זה בלבד. בהתאם גם סוכם ביניהם על מינוי מומחה מוסכם שיתייחס לדרך פירוק שיתוף על דרך רישום בית משותף במגרש 11/1 בלבד. המומחה אכן ערך חוות דעתו בהתאם, מבלי להתייחס כלל לשאלת פירוק השיתוף ביתר המקרקעין. השאלה בה עסקינן, הינה האם אכן ניתן לפרק שיתוף בדרך זו בחלק זה של המקרקעין בלבד.

ב. טענות הצדדים:

5. התובעים סבורים כי אין מניעה לבצע פירוק שיתוף בחלק מהמקרקעין בלבד. לטענתם, הדבר נכון לגופו של עניין, והנתבעים אף מנועים דיונית מלכפור בכך. לגופו של עניין, מפנים התובעים לע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פ"ד מז (5) 588 (1993) וטוענים כי בענייננו קיים הסכם חלוקה בעין. עוד הינם טוענים כי הנתבע 2 הודה במסגרת כתב הגנתו כי הדרך הנכונה לפירוק השיתוף הינה רישום בית משותף, אם כי כפר באשר לדרך חלוקת הזכויות במסגרת זו, ואף הסכים להסדר הדיוני שכלל את מינוי המומחה שמטרתו חלוקה זו. אשר לנתבעת 1, זו בכתב הגנתה הסכימה לתשריט החלוקה שצורף לכתב התביעה. לפיכך, לטענת התובעים טענה כי לא ניתן לפרק שיתוף בדרך המוצעת הינה גם שינוי חזית פסול.

6. הנתבעים 1-2, טוענים לעומת זאת, כי לא ניתן לבצע פירוק שיתוף על חלק מהחלקה בלבד. פירוק שיתוף מתייחס למכלול המקרקעין, והדרך המוצעת על ידי התובעים אף סותרת את סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, המאפשר פירוק שיתוף במקרקעין על דרך רישום בית משותף, רק כאשר עיקר המקרקעין המשותפים, ניתן לרושמו כבית משותף. לפיכך, ומאחר ובמקרה דנן, לא מתקיים תנאי זה, לא ניתן לבצע פירוק שיתוף.

ג. דיון והכרעה:

7. אתייחס ראשית לשאלה הדיונית; אינני סבור כי קיימת מניעה מלדון בשאלה לגופה. ראשית, מבלי להתייחס לשאלה זו לגבי נתבע מס' 2, די לי בכך, שאינני סבור כי רשות הפיתוח הסכימה כי יבוצע פירוק שיתוף בהתעלם מזכויותיה במקרקעין. אכן, היא לא התנגדה לחלוקה המוצעת על פי תשריט החלוקה שצורף לכתב התביעה, בהתייחס למגרש 11/1. יחד עם זאת, היא גם ציינה בסעיף 7 לכתב ההגנה, כי היא רואה בתביעה כתביעה לפירוק שיתוף בחלקה כולה. עוד ציינה בסעיף 12 לכתב ההגנה כי יש לבחון את תשריט החלוקה, באופן בו לא תיפגענה זכויות רשות הפיתוח. בנוסף, היא ציינה בסעיף 13 לכתב ההגנה, כי פירוק השיתוף מותנה באישור התשריט על פי סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965. הנה כי כן, רשות הפיתוח בהחלט עמדה על כך שיבוצע פירוק שיתוף כולל ומסודר במקרקעין.

8. לא זו בלבד, אלא שגם אם הייתי מגיע למסקנה כי הנתבעים הסכימו לדרך החלוקה המוצעת, לא היה הדבר מחייב את בית המשפט. בית המשפט ככלל אינו חייב בהכרח לקיים הסכמה דיונית בין צדדים, ככל וימצא כי הינה סותרת את הוראות החוק או את תקנת הציבור (ראה למשל: רע"א 3915/04 איילון חברה לביטוח בע"מ נ' אטיאס [ניתן ביום 17.5.2005]). הדברים נכונים במיוחד בעניין פירוק שיתוף במקרקעין. בעניין זה משמש בית המשפט גם כגורם מנהלי, אשר על פי שיקול דעתו יכול להביא לשינוי רישום קנייני המשפיע גם על צדדים שלישיים, ועל כן אינו חייב לאמץ הסכמה דיונית שאינה מתיישבת עם הדין (ראה למשל: ת.א. (ת"א) 28181/98 לוי נ' נגר [ניתן ביום 21.2.2005, בסעיף 17 לפסק הדין]).

9. זאת, בנוסף לכך שעל פי סעיפים 38(א) ו- 42(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הסכמת הצדדים באשר לדרך פירוק השיתוף אינה מחייבת את בית המשפט, אשר אמור לבדוק כי עומדת בדרישות הדין. לכך גם מצטרפת הוראתו של סעיף 143 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, המחייבת כי פירוק השיתוף גם יעמוד בדרישות גופי התכנון.

10. על כך יש גם להוסיף את ההלכה שנפסקה בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כט (1) 243 (1974) כי הסכם שיתוף אינו יכול לכלול הסכמה על דרך פירוק השיתוף, ולעולם הסכם שיתוף הינו זמני בלבד. ממילא, העובדה כי בפועל ניתנה חזקה בהסכם חליפין על שטח מסוים, אינה מחייבת כי פירוק השיתוף יעשה דווקא בדרך זו, כאשר הקניית הזכויות הקנייניות נעשתה לעומת זאת בחלקים לא מסוימים בלבד.

11. גם לגופו של עניין, אין דעתי כדעת התובעים. פירוק שיתוף, אינו אפשרי בחלק מהמקרקעין המשותפים בלבד, למעט החריגים הקבועים בסעיפים 41(ב) ו- 41(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שלא חלים בענייננו. כך נקבע כבר בע"א 623/71 גן בועז בע"מ נ' אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334 (1973) וראה גם לאחרונה: רע"א 2021/20 בנדיקט נ' בנדיקט [ניתן ביום 18.8.2020]. בניגוד לטענת התובעים, הלכה זו נקבעה גם בעניין ע"א 1849/91 פרידמן נ' חברת אחים ר.י. פנחס בע"מ, פ"ד מז (5) 588 (1993), המובא על ידם, אלא ששם, כפי שמדגיש בית המשפט העליון, כבר התקיים הליך פירוק שיתוף קודם, בו הוסכם על חלוקת המקרקעין, ועל כן התאפשר לדון בחלוקת אחת החלקות שכבר חולקה בפירוק השיתוף הראשון. ממילא, אין להסיק מפסק דין זה את מה שהתובעים מבקשים להסיק ממנו. אכן, קבלת עמדת התובעים משמעותה הוא לכפות על הנתבעים 1 ו- 3 להישאר בשיתוף במקרקעין, וזאת כאשר התובעים והנתבע 2 יבצעו פירוק שיתוף.

12. לא זו בלבד, אלא שעמדת התובעים גם אינה מתיישבת עם הוראת סעיף 42 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 עצמו, העוסקת בפירוק שיתוף, על דרך רישום בית משותף, והמתנה דרך זו בכך שעיקר המקרקעין ראויים לרישום כבית משותף, וזאת על מנת למנוע מצב בו קרקע ריקה שרק בזוויתה בית משותף, תרשם כולה כבית משותף (ראה: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 308 (1997); ע"א (ת"א) 2774/07 הולס נ' ביאלוסטוצקי [ניתן ביום 10.3.2011]). אין חולק כי בענייננו לא מתקיים תנאי זה נוכח גודל החלקים במקרקעין בהם לא קיימת בניה, לרבות חלקה של רשות הפיתוח.

13. נוכח כל האמור, ברי הוא שכתב התביעה בנוסחו הנוכחי, אינו מגלה עילה. על מנת שיגלה עילה, על התובעים לתקן את כתב התביעה תוך צירוף תשריט חלוקה מתוקן המציע דרך לפירוק שיתוף במקרקעין כולם. רק לאחר פירוק זה, יוכלו התובעים והנתבע 2 לבקש פירוק שיתוף נוסף, על דרך רישום בית משותף בחלקות החדשות שיוקצו רק להם.

14. אשר על כן, ניתנת לתובעים ארכה להגשת כתב תביעה מתוקן עד ליום 1.3.21. בנסיבות האמורות אני מבטל את ישיבת ההוכחות הקבועה ליום 7.6.21. עוד אני מחייב את התובעים לשלם לכל אחד מן הנתבעים 1 ו-2 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 3,500 ₪ בגין החלטה זו.

תזכורת מעקב ליום 2.3.21.

ניתנה היום, י"ב שבט תשפ"א, 25 ינואר 2021, בהעדר הצדדים.