בפניי בקשה לסילוק ההליך על הסף.

כתב התובענה:

התובעת היא החוכרת של חלקה 37 גוש 30042 ברחוב קק"ל בירושלים והמדובר הוא בבניין בן 30 יחידות דיור הנקרא "ראש רחביה".

מתוך אלה מחזיקה הנתבעת בארבע דירות מגורים המשמשות כמשרדים כדייר מוגן.

הנתבעת הגישה בעבר תביעה להפחתת שכר דירה (ש 118/05 +ע.א 2136/08+רע"א 7945/09 ) ותביעתה נדחתה, הערעורים על הדחייה נדחו גם הם.

הסכם השכירות המקורי נקב שכר דירה בלירות ישראליות, התביעה הקודמת והערעורים נקבו ערכים דולריים.

מאז ניתק שוק הנדל"ן מהצמדה לדולר ארה"ב שער החליפין השתנה מאוד ובהתאם לכך קטן גם ערכו השקלי של שכר הדירה השנתי.

בעניין זה הוגשה תביעה ב-ש 130/08, תביעה זו עוכבה לשם משא ומתן בין שני הצדדים אך מחמת שהסעד הנתבע בתובענה שבה ניתנת החלטה זו הוא אחר, הוגשה תביעה חדשה, היא התביעה אשר בפני ש 24304-07-18 אשר בה מתבקש שכר דירה ראוי לנכס לשבע שנים האחרונות ולעתיד, עוד התבקש ששכר הדירה העתידי יהיה צמוד למדד ובערכים שקליים.

הבקשה לדחייה על הסף

הנתבעת הגישה בקשה לדחיית התובענה על הסף ואלה טענותיה:

1. הייתה זו התובעת שמשך שנים רבות עמדה על הצמדת דמי השכירות לשער דולר ארצות הברית ולפי דרישתה נהגו הצדדים בכל השנים.

2. כעת כאשר פחתה הכדאיות של מנגנון ההצמדה אשר נקבע בין הצדדים אין התובעת יכולה לחזור בה מהסכמתה למנגנון ההצמדה ולשנותו כפי שהנתבעת לא עשתה כן כאשר שער הדולר פעל לרעתה.

3. לא זו אף זו גם בתביעות העבר הוגשו חוות דעת מומחה וניתנו טענות על בסיס שער הדולר כיוון שזה היה מוסכם בין הצדדים וכך גם פסק בית הדין לשכירות כאשר הוא משתמש בערכים דולריים ובאותו מטבע השתמשו גם בתי המשפט שלערעור .

תיק ש 130/08 בו תבעה התובעת את אשר היא תובעת היום נזנח על ידה ומאז עשר שנים משתלם שכר הדירה בערכים דולריים .

4. סמכותו של בית הדין בעניין שינוי דמי שכירות מוגבלת למספר עילות (סעיף 57 לחוק הגנת הדייר והעילה של כדאיות העסקה או שיטת ההצמדה איננה מהן.

5. כאמור מפסיקת בית המשפט העליון (ע.א 1418/90( קביעות עובדתיות בתביעות לדמי שכירות מהוות מעשה בית דין היוצר השתק פלוגתא והשתק עילה. השתק כזה מייחסת הנתבעת לפסק הדין האחרון בעניין דמי השכירות הקובע במפורש מנגנון הצמדה דולרי.

6. מנגנון ההצמדה הינו תנאי חוזי ולפיכך אין הוא יכול לבוא בגדר סעיף 57 לחוק הגנת הדייר שכן אין כאן שינוי בגובה דמי השכירות או ענייני שיפורים ומשכך אין שינוי מנגנון ההצמדה בה בגדר סמכות של בית הדין לשכירות.

התגובה לבקשה

בתגובתה טענה התובעת כי המדובר במושכר שהוא בית עסק שאין חלה עליו תקרת דמי שכירות לפי חוק ושיעור דמי השכירות המשתלמים עליו צריך להיות כשיעור דמי השכירות בשכירות חופשית.

ב"כ התובעת הפנה ל ר"ע 241/85 ובו פסק בית המשפט העליון כי מקום שבו אין דמי שכירות מירביים יש לפסוק דמי שכירות ראויים שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך של משא ומתן חופשי וזאת לרבות מנגנון ההצמדה – הנמצא גם הוא בסמכות בית הדין .

מכל מקום טוענת התובעת כי גם כאשר דמי השכירות נקבעו בהסכם רשאי המשכיר לפנות לבית הדין בתביעה לקביעת דמי השכירות, משכך התבקש בית הדין להורות על הגשת כתב הגנה ולדחות את הבקשה לסילוק על הסף.

דיון והכרעה

במחלוקת שנפלה בין הצדדים בעניין סילוק על הסף – הדין עם התובעת.

מעשה בית דין

הכללים בדבר מעשה בית דין בתביעות בענייני שכ"ד בבית דין לשכירות מורכבים ואין כאן המקום לפרטם. ( סעיפים 52 , 57 ,147 לחוק הגנת הדייר , ע"א 1418/90 מאור נגד הרשהורן ) שאלת קיומו של מעשה בית דין תלויה למעשה בקיום טענת שינוי נסיבות וסיכוייה של טענה זו כאשר נקודות הזמן לבחינה והשוואה הן מועד מתן פסק הדין אל מול מועד הגשת התובענה.

פסק הדין המחייב האחרון שניתן בין הצדדים אכן קבע מנגנון הצמדה דולרי ונראה כי עניין זה כלל לא היה במחלוקת אלא שהטענה היא טענת שינוי נסיבות, טענה שיש לה סיכוי להתקבל נוכח שינויים נטענים בשוק המקרקעין ולא ניתן לדחותה על הסף.

אכן טענה זו שימשה בסיס לתביעה זהה [ ש 130/08 ] אך לא ברור מטענות הצדדים מה עלה בגורלה של תביעה זו ומכל מקום לא ניתן בה פסק דין הדוחה או מקבל את התביעה או שיש בו כדי ליצור מעשה בית דין.

סמכות עניינית

ראשית יש לקבוע כי טענת מעשה בית דין סותרת חזיתית את טענת חוסר הסמכות העניינית שמעלה הנתבעת שכן גם פסק הדין הקודם ניתן על ידי בית הדין לשכירות ואם בית הדין לשכירות אינו מוסמך כלל בעניין קביעת מנגנון ההצמדה – מעשה בית דין מניין ?

שנית שאלת קיומו של מעשה בית דין עם קיומה של סמכות עניינית תלויה בשאלת פרשנות המונחים "שינוי נסיבות" ו"גובה דמי השכירות" אם ימצא כי תביעה לשינוי ההצמדה אינה באה בגדר המונח "גובה דמי השכירות" הרי שאין עניין תביעה לשינוי ההצמדה באה בגדר "שינוי נסיבות" ואינה בסמכותו העניינית של בית הדין לשכירות.

אלא שההלכה הנוהגת מורה כי מנגנון ההצמדה בא בגדר המושג "גובה דמי שכירות" ומשכך בא הוא בגדר עילת שינוי נסיבות וכן בגדר סמכותו של בית הדין לשכירות .

בר"ע 241/85 פסק בית המשפט העליון בשאלות הנוגעות לדמי שכירות בבית עסק שאינו מוגבל.

בעניין זה קבעו שתי ערכאות קמא כי אין סמכות לבית הדין לשכירות לקבוע הצמדה או לשנותה.

בית המשפט העליון קיבל את הערעורים ופסק כי מקום שבו אין דמי שכירות מירביים יש לפסוק דמי שכירות ראויים שצדדים סבירים היו מגיעים אליהם בהסכמה בדרך של משא ומתן חופשי, משכך נקבע לעניין ההצמדה כי היא חלק מ-"הרווח הסביר" אשר לו זכאי בעל הבית במושכרים מסוג זה ובית המשפט העליון קיבל את הערעורים וקבע כי הצמדת הסכום, מטרתה לשמור על יציבות שכר הדירה וערכו הריאלי במשך תקופה זו, זהו מנגנון המייצב את הסכום שקבע בית הדין במשך תקופת ההקפאה שנקצבה בחוק.

עצם העובדה שלא נקבעה בחוק שיטת הצמדה בבתי עסק ללא תקרת דמי שכירות איננה גורעת מזכותם של הצדדים (סעיף 56 (ב) לחוק) להסכים על דמי שכירות שהשתנו לפי מדד מוסכם ושיטה מוסכמת והצמדה זו הינה בסמכות בית הדין לשכירות שכן מה שהותר לצדדים הותר גם לבית הדין הקובע את דמי השכירות עבורם משכך החזיר בית המשפט העליון את הדיון לבית הדין לשכירות ומשכך הכריע גם בשאלת הסמכות העניינית.

משכך קובע בית הדין כי :

שאלת ההצמדה באה בגדר המושג "גובה דמי השכירות",

מכאן זכותה של התובעת לפנות לבית הדין בבקשה לקביעת דמי שכירות בשל שינוי נסיבות, וסמכותו העניינית של בית הדין לדון בשאלה זו.

טענת שינוי הנסיבות אינה בגדר טענה חסרת סיכוי, משכך לא נתקיים הכלל בדבר מעשה בית דין.

סוף דבר

הבקשה לסילוק על הסף נדחית.

הנתבעת תגיש כתב הגנה בתוך 30 יום.

משלא נתבקשו הוצאות בתקופה לא תיפסקנה הוצאות.

ניתנה היום, ט' כסלו תשע"ט, 17 נובמבר 2018, בהעדר הצדדים.