תביעה למתן פסק דין הצהרתי במקרקעין, שהגישו יורשי התובע 1 המנוח, עומר עבד אלפתאח אבו הלאל (להלן: "המנוח אבו הלאל") נגד כל בעלי זכויות הבעלות (הנתבעים 21-1 ו- 36-28) ובעלי הערות האזהרה (הנתבעים 27-22), במקרקעין. התביעה כנגד הנתבעים 29-4, 31 ו- 37 נמחקה בפסק דין חלקי, וזאת לבקשת התובעים, אולם הנתבעת 37 צורפה לתביעה מחדש כנתבעת נוספת, כפי שיובא בהמשך.

לאחר מחיקת חלק מן הנתבעים (וזאת לבקשת התובעים), עוסקת התביעה בתחרות בין זכויות התובעים לזכויות הנתבע 1 ולזכויות הנתבעים 3-2 במקרקעין נשוא התביעה. הנתבעים 30 ו- 36-32 הם יורשי המוכר.

רקע:

1. על פי ייפוי כוח בלתי חוזר מיום 29.6.1978, רכשו המנוח אבו הלאל והנתבעים 3-1, מהנתבעים 36-28, 6,000 מ"ר (6000/27051 חלקים) מחלקה 32, גוש 12158 (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לייפוי הכוח לעיל, המנוח אבו הלאל רכש 2,000 מ"ר; הנתבע 1 רכש 1,000 מ"ר; והנתבעים 3-2 יחדיו רכשו 3,000 מ"ר.
2. רק חודשיים מאוחר יותר, ביום 28.8.1978, רכשו הנתבעים 36-28 מהנתבעת 19 (להלן: "רשות הפיתוח"), 4,000 מ"ר במסגרת הסכם פיצויים.
3. ביום 18.11.1978 רכש המנוח מוחמד טאהר מוחמד עלי עומר ז"ל (בן משפחה של הנתבעים 36-28) מרשות הפיתוח, 2,000 מ"ר במסגרת הסכם פיצויים. לטובת המנוח מוחמד טאהר מוחמד עלי עומר ז"ל, רשומה הערת אזהרה על זכויות הבעלות של רשות הפיתוח.
4. את השטח של 2,000 מ"ר שרכש המנוח אבו הלאל (שטח נטוע זיתים), מחזיקים התובעים ומעבדים בפועל מאז רכישתם.
5. ביום 27.4.2014 בוצע רישום בחלקה ע"ש הנתבע 16, אסעד פנאדקה (1750 מ"ר), והנתבעת 15, לובנא יונס מורה (750 מ"ר). מספר ימים לאחר הרישום, הגישה הנתבעת 15 תביעה לפירוק שיתוף (ת"א 41359-05-14; להלן: "התביעה לפירוק שיתוף"), בה נטען כי בהתאם להסכם הפיצויים, קיבלו המוכרים 4 דונם בלבד, ומכרו לרוכשים 6 דונם, וכי שני הדונם שנמכרו ביתר, הינם בבעלות הנתבעת 15.
6. ביום 12.10.2015 רשמו הנתבעים 3-2 את זכויותיהם ב- 3,000 מ"ר (1500/27051 חלקים כ"א) בלשכת רישום המקרקעין, לפי שטר מס' 47358/2015/9.
7. לטענת התובעים בתביעתם המתוקנת, לאחר פטירת המנוח אבו הלאל, מיהרו יורשיו לטפל בהוצאת צו ירושה, ותכננו לרשום על שמם, לכל הפחות, את ה- 1,000 מ"ר שניתן היה לרשום (ומכאן אישורי המיסים המתייחסים ל- 1000 מ"ר בלבד), אך כשהגיעו לבצע את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, גילו להפתעתם, כי הנתבע 1 הקדים אותם ורשם על שמו ביום 30.5.2018 את הזכויות ב- 1,000 מ"ר (1000/27051 חלקים) בלשכת רישום המקרקעין, לפי שטר מס' 30324/2018/14; וכך נותרו התובעים ללא כל זכויות בחלקה.
8. ביום 29.6.20 נתתי החלטה ופסק דין חלקי שבו הוריתי על מחיקת הנתבעים 29-4, 31 ו- 37 ללא צו להוצאות. זאת, בעקבות בקשת התובעים למחיקת הנתבעים 37-4 (בקשה מס' 33), כאשר לטענת התובעים, פסק הדין שניתן על ידי בית המשפט השלום חיפה (כב' השופטת וינברגר) מיום 17.4.20 במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, המורה על פירוק השיתוף בחלקה, סיים את היריבות עם הנתבעים 37-4.
9. בישיבת קדם המשפט שהתקיימה ביום 9.8.20, הסכימו ב"כ התובעים והתובעים 5 ו- 9 להצעת בית המשפט לפיה, מבלי שיש בכך הודאה בטענות הצד האחר, הם מסכימים לקבל שטח של 1,000 מ"ר במקרקעין, כאשר 750 מ"ר ייגרעו מהנתבעים 3-2; ו- 250 מ"ר ייגרעו מהנתבע 1. בהעדר הסכמה מצד הנתבעים, נקבע התיק לתצהירים ולהוכחות.
10. בהחלטה מיום 3.3.21, בעקבות עדותו של העד רביע מוחמד מסרי, ממנה עלה לכאורה כי הנתבע 1 מכר את זכויותיו לאחותו, הנתבעת 37, חניפה מוחמד חאנותי, שנמחקה בפסק הדין החלקי מיום 29.6.20, הוריתי על צירופה של הנתבעת 37 מחדש כנתבעת נוספת בתובענה. ואולם, בסופו של דבר, בפרוטוקול הדיון מיום 29.6.22 הוצהר מפי עו"ד גרה, עמ' 48, ש' 14-12: "אני מסכים כבא כוחה של חניפה כי חרף יפוי הכח הבלתי חוזר שהוצג טארק הוא בעל הזכויות ולא חניפה. הצהרתי זו ניתנת הן כב"כ חניפה והן כב"כ טארק. לאור הצהרתי זו אין צורך בזימונה של חניפה".
11. במהלך שמיעת הראיות התברר עוד כי הנתבע 16 הגיש במהלך שנת 1994 תביעה כנגד המנוח אבו הלאל וכן כנגד הנתבעים 1-3 ובני משפחת גזמאוי בה עתר למתן פסק דין הצהרתי לפיו, הינו הבעלים של שני דונם בחלקה [ה"פ (מחוזי חי') 770/94]. לא הוכח מה עלה בגורלה של תביעה זו.

מסכת הראיות:

1. בתיק התקיימו שלוש ישיבות הוכחות:
2. בישיבת ההוכחות הראשונה שהתקיימה ביום 3.3.21, העיד מטעם התובעים, התובע 4, נזאר עומר אבו הלאל [על תצהירו, ת/1; על המפה הראשונה שעליה נחקר העד, נ/1; על המפה השנייה עליה נחקר העד, אשר מהווה נספח ד' לתצהיר התובעים, נ/2; על ההסכם שביחס אליו נשאל העד, נ/3; ועל הודעה על המרצת פתיחה בה"פ (מחוזי חי') 770/94 (רק כראיה לכך ששמו של המנוח אבו הלאל מופיע בכתב הטענות), נ/4]. כן סומן תצהירו של מר מסארוה אבראהים, ת/2 שהצהיר כי "כולם בשכונה יודעים שהשטח נשוא התיק הוא בבעלותו של אבו הלאל". מטעם הנתבעים, העיד מר רביע מוחמד מסרי, אחיו של הנתבע 1 (על תצהירו, נ/5; ועל ייפוי הכוח הבלתי חוזר של הנתבע 1 לנתבעת 37 מיום 11.6.2007, ת/3).
3. בישיבת ההוכחות השנייה שהתקיימה ביום 27.10.21, צורפה כראיה בתיק, בהסכמת ב"כ הצדדים, הודעת השומה למס שבח על עסקת המכר של 2,000 מ"ר בחלקה בין מוחמד טהאר עלי עומר לאניס ויוסף מוחמד מסרי, נ/6. לאחר מכן העיד, הנתבע 2, עומר מסרי (על תצהירו, נ/7).
4. בישיבת ההוכחות השלישית שהתקיימה ביום 29.6.22, ויתרו ב"כ הנתבעים 3-2 על חקירת הנתבע 3, אבראהים מסרי, על תצהירו. לאחר מכן, המשיך בעדותו הנתבע 2, עומר מסרי [על חוזה מכר בעניין 6 דונם בחלקה שמכר הנתבע 16, אסעד פנאדקה, לנתבע 17, מוחמד עבדאלפתאח זיד (4 דונם) ולנתבע 10 המנוח, עוני מוסטפה מסאעדה ז"ל (2 דונם), נ/8]. לאחר חקירתו, הסכימו ב"כ הצדדים שמפת החלוקה שאושרה בתביעה לפירוק שיתוף במסגרת ת"א 41359-05-14, תהווה ראיה בתיק. לאחר מכן העידה גב' חיריה מסרי, אחותם הבכורה של הנתבעים 3-2 (על תצהירה, נ/9).

טענות הצדדים:

1. התובעים טענו בסיכומיהם את הטענות הבאות:
2. הנתבעים 36-28 מכרו למנוח אבו הלאל, יחד ובאותו מעמד עם הנתבעים 3-1, את השטח של 6,000 מ"ר, לפני שהיה בבעלות הנתבעים 36-28 מלוא השטח לעיל, היינו: לפני שהנתבעים 36-28 חתמו על הסכם הפיצויים עם הנתבעת 19 מיום 28.8.1978 ביחס ל- 4,000 מ"ר. עובדה זו התבררה לתובעים רק במסגרת בירור התביעה לפירוק שיתוף בחלקה [ת"א (שלום חי') 41359-05-14].
3. לאחר שהבינו הנתבעים 3-1 כי הנתבעים 36-28 רשאים היו למכור 4,000 מ"ר בלבד, פעלו הנתבעים 3-1 בחוסר תום לב, ובעוד שהמנוח אבו הלאל התמהמה עם הרישום, מיהרו הנתבעים 3-1 לרשום את השטח של 4,000 מ"ר בחלקה על שמם, בניגוד לייפוי הכוח, ועל אף שידעו במועד הרישום כי 2,000 מ"ר נמכרו למנוח אבו הלאל ומוחזקים על ידי התובעים כדין כשהם מעבדים אותם לאורך שנים בידיעת כל המעורבים. לפיכך, הנתבעים 3-1 ידעו שהתובעים יהיו מנועים לרשום את חלקם היחסי בחלקה. כך ניסו הנתבעים 3-1 לגזול מהתובעים את זכויותיהם במקרקעין.
4. לאחר קבלת צו הירושה של המנוח אבו הלאל, כשהגיעו התובעים לרשום את זכויותיהם בטאבו, התברר להם כי נותרו בחלקה רק 1,000 מ"ר (במקום ה- 2,000 מ"ר המגיעים להם על פי ההסכם מיום 29.6.78). ב"כ התובעים ביקש לרשום את זכויותיהם של התובעים ב- 1,000 מ"ר הנותרים כדי שיתאפשר להם להיות צד בתביעה לפירוק שיתוף, ולכן אישורי המיסים שהנפיק מתייחסים ל- 1,000 מ"ר בלבד אך הנתבע 1 "הזדרז ורשם" את זכויותיו באותם 1,000 מ"ר ביום 30.5.2018 באופן שנותרו ללא כל זכויות במקרקעין.
5. בניגוד לטענת הנתבעים, אין עסקינן בעסקאות נוגדות במובן של "קונה קודם" ו"קונה מאוחר", שכן בענייננו, הצדדים רכשו את הזכויות בחלקה באותו המועד.
6. מחדלי הצדדים והשיהוי ברישום הזכויות זהים בשני צדי המתרס. אף צד לא פעל לרישום הזכויות משך עשרות שנים, והצדדים "התעוררו" רק לאחר שהוגשה נגדם התביעה לפירוק שיתוף.
7. חובת תום הלב משתרעת עד וכולל מועד רישום הזכויות בקרקע בפועל. חובת ההגינות והצדק מחייבת שבית המשפט יקבע כי זכויות הצדדים לרישום הקרקע על שמם (בהתאם לחלקם היחסי) זהות, ואין לאף צד עדיפות על הצד האחר.
8. לאור כתבי הטענות על נספחיהם, עדויות הצדדים וראיות התובעים, דין התביעה להתקבל במלואה. לפיכך, עתרו התובעים בסיכומיהם להורות כי התובעים יירשמו כבעלים של כבעלים של 1,334/27051 חלקים בחלקה, הנתבע 1 יירשם כבעלים של 666/27051 חלקים, והנתבעים 3-2 יירשמו כבעלים של 2000/27051 חלקים. עוד ביקשו התובעים להטיל על הנתבעים הוצאות משפט כבדות בשל התנהלותם לאורך כל ההליך (גרירת רגליים, עיכובים וסרבול התיק; אי הגשת הודעת צדדי ג'; אי הגשת תצהיר על ידי הנתבע 1; וסירוב להצעת בית המשפט שהביא לניהול הוכחות), וכן לחייבם בשכר טרחת עו"ד ומע"מ כדין. עוד התבקש בית המשפט לחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את סכום האגרה ששולם על ידם.
9. הנתבעים 3-2 הכחישו בסיכומיהם את כל טענות התובעים וטענו את הטענות הבאות:
10. התובעים לא הוכיחו כי רכשו זכויותיהם יחד עם הנתבעים 3-2. מהתצהירים ומחקירות העדים בבית המשפט עולה בבירור כי כל צד רכש את זכויותיו לבד דרך מתווך שעסק בתיווך קרקעות. כל צד קיבל חזקה בחלקו לבד, ובעת הרכישה ובזמן ביצוע העסקה, לא ידע אף צד על האחר, והם נפגשו רק במקרקעין עצמם. העד היחיד מטעם התובעים, נזאר, שבעת הרכישה היה בן 10, הצהיר כי לא נכח בעת הרכישה (ולכן כל עדותו היא מפי השמועה), והסיק כי אביו רכש את המקרקעין יחד עם הנתבעים רק מייפוי הכוח. עדותו של נזאר בלתי אמינה, בלתי עקבית ומלאת סתירות. גם הדיווח לשלטונות המס על העסקה, נעשה בנפרד, והנתבעים שילמו את כל המיסים במקום המוכרים.
11. אל מול העד היחיד מטעם התובעים, נזאר, ניצבת עדותה של העדה מטעם הנתבעים, גב' חיריה מסרי, אחותם של הנתבעים שהייתה עדה בהיותה בגירה לרכישת הזכויות של הנבתעים 2-3 (שהיו בעת הרכישה קטינים), ועדותה היחידה ממקור ראשון, לא נסתרה.
12. ייפוי הכוח עליו סומכים התובעים את תביעתם, אינו מוכיח כי הצדדים רכשו את זכויותיהם יחדיו, אלא מוכיח כי מדובר בעסקאות נפרדות. ייפוי הכוח היה רק כלי לביצוע כל העסקאות, ואינו העסקה עצמה. אף צד אינו חתום על ייפוי הכוח; מה שמעיד על כך שהחתימה על ייפוי הכוח הייתה בהעדרם, וכך גם עולה מעדויות הצדדים.
13. התובעים לא הוכיחו כי למוכרים יש רק 4,000 מ"ר. התובעים לא הגישו נסח רישום מתאים ולא זימנו את המוכרים למתן עדות בעניין זה. מן העדויות והראיות עלה כי חלקם של התובעים במגרש אחר שמקורו בהסכם אחר עם המנהל. המוכרים לא פנו למנהל שהעביר למוכרים על פי הסכם מיום 28.8.1978, 4,000 מ"ר, ואף לא הזמינו שום נציג מהמנהל למתן עדות. התובעים מחקו את התביעה כנגד המנהל אף על פי שהינו הבעלים הרשום של המקרקעין והיה צד לעסקאות הנטענות. העד נזאר, מטעם התובעים, אישר את טענת אחות הנתבעים 3-2, חיריה מסארוה, וכן את מוצג נ/4, והעיד כי משפחת פנאדקה הגישה תביעה וטענה כי למשפחת גזמאוי יש רק 4,000 מ"ר, ומכרו 6,000 מ"ר, והתביעה נדחתה. העד מטעם הנתבע 1, רביע מסרי, הציג גרסאות סותרות בשאלה מי קנה את ה- 2,000 מ"ר הנוספים מעבר לדונם שמחזיק הנתבע 1 במקרקעין (האם אביו או אחיו?). ההצהרה למס שבח אינה מוכיחה מי הרוכש וכמה רכש. לא הוסבר מדוע הזכויות לא נרשמו בטאבו, ומדוע בתביעה לפירוק השיתוף הוסכם כי הבעלות תישאר ע"ש רמ"י.
14. התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים פעלו בחוסר תום לב. הנתבעים 2-3 פעלו בתום לב לאורך כל הליך מימוש ורישום זכויותיהם הקנייניות. הנתבעים 2-3 רכשו 3,000 מ"ר לפני התובעים ולפני הנתבע 1, מחזיקים ב- 3,000 מ"ר ורשומים כבעלים של 3,000 מ"ר (הוכח כי הליך הרישום החל בשנות ה- 90'), והכל משנת 1978 ועד היום, כך שאין לתובעים עילה כנגד הנתבעים 2-3. אם התובעים היו יכולים לרשום זכויותיהם, היו נוהגים בדיוק כפי שנהגו הנתבעים. הנתבעים 2-3 לא ידעו ולא היו יכולים לדעת כי למוכרים יש רק 4,000 מ"ר שעה שהמוכרים לא היו רשומים בטאבו. דבר קיומו של ההסכם בין המוכרים למנהל עליו סומכים התובעים את ידם, נודע להם רק לאחר הגשת התביעה. הזכויות הועברו על ידי רשות ציבורית המנהלת רישומים על פי דין, שלא תאפשר תאונה משפטית, תאונה משפטית שלא הוכחה.
15. התובעים פעלו ופועלים בחוסר תום לב כאשר הם מנסים לפגוע בזכויותיהם של הנתבעים 2-3 על לא עוול בכפם ולהתעשר על חשבונם שלא כדין. אף על פי שהתובעים טוענים כי המוכרים, משפחת גזמאוי, הפרו התחייבותם כלפיהם, וטוענים כי פנאדקה מחזיקים ביותר ממה שמגיע להם, וכי לובנא יונס השתלטה להם על המקרקעין, הרי שהתובעים בחרו להמשיך בתביעתם אך ורק כנגד הנתבעים 2-3. כאמור, התובעים לא צירפו את המנהל כצד להליך, מחקו את המוכרים מכתב התביעה, ולא עמדו על זימון המוכרים, נציג המנהל ונציג משפחת פנאדקה למתן עדות; מה שפועל לחובת התובעים.
16. ככל שחל סעיף 9 לחוק המקרקעין (אף על פי שהתובעים לא טענו זאת, והדגישו בסיכומיהם כי אין מדובר בעסקאות נוגדות), הרי שעל פי העדה מטעם הנתבעים, היא זו שרכשה תחילה את המקרקעין, ואף תפסה חזקה בהם ראשונה, עדות שלא נסתרה, ולכן זכותם של הנתבעים 2-3 תהא עדיפה, שכן התובעים, השניים בזמן, טרם השלימו רישום זכויותיהם. גם אם הנתבעים 2-3 היו שניים בזמן, והתובעים היו הראשונים בזמן, זכותם של הנתבעים עדיפה על פני התובעים שלא רשמו הערת אזהרה. הנתבעים רכשו את זכויותיהם בתום לב, בתמורה, והעסקה הושלמה ברישום בעודם תמי לב, ולכן אין לתובעים שגרמו לתאונה המשפטית, להלין אלא על עצמם.
17. לפיכך, יש לדחות את התביעה ולחייב את התובעים בהוצאות הנתבעים.
18. הנתבעים 1 ו- 37 טענו בסיכומיהם את הטענות הבאות:
19. רכישת הזכויות בחלקה נעשתה מול מתווך מקרקעין, כאשר ייפוי הכוח הבלתי חוזר חתום על ידי המוכרים בלבד, שלא בנוכחות הרוכשים. בהתאם לייפוי הכוח, הנתבע 1 רכש דונם באמצעות אביו המנוח מוחמד מסרי ז"ל, בנפרד מיתר הרוכשים, ומבלי שהאב המנוח מסרי ידע אודות הרוכשים האחרים. הנתבעים 3-2 רכשו 3 דונם באמצעות אחותם חיריה מסרי, והתובעים רכשו 2 דונם. בעת ביצוע הרכישות, היו הנתבעים 3-1 קטינים, והזכויות של הנתבע 1 נפרדות, בלתי תלויות ובלתי מותנות. הנתבע 1 מחזיק בחלקים במגרש שהוקצה לו מיד לאחר הרכישה ועד היום. זכויותיו של המנוח אבו הלאל, אביהם של התובעים, טרם התגבשו נוכח אי רישומן.
20. יש להותיר את תצהירו של המנוח מוחמד מסרי ז"ל, אשר לא העיד בתיק, כחלק מראיות הנתבע 1 הואיל והייתה לו ידיעה אישית על העובדות שנכללו בתצהירו שעה שהוא זה שרכש את הזכויות לטובת בנו, הנתבע 1. גם אחיו של הנתבע 1, רביע מסרי, מפרט בתצהירו מידיעתו האישית את אופן רכישת הזכויות על ידי אביו, וחזר על כך בחקירתו הנגדית. מנגד, המצהיר והעד מטעם התובעים, נזאר אבו הלאל, לא היה עד לנסיבות רכישת הזכויות על ידי אביו המנוח, כך שהעובדות המובאות בתצהירו לגבי אופן רכישת הזכויות, לא היו בידיעתו האישית.
21. הנתבע 1 ביקש לפני יציאתו האחרונה לחו"ל, שככל שלא יחזור ארצה, תועברנה זכויותיו לאחותו, הנתבעת 37, וחתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובתה. מדובר בהעברה מותנית שטרם מומשה, ואין לדעת אם תמומש.
22. טענות התובעים בדבר רכישה במשותף וכי לא מדובר בעסקאות נוגדות (טענה שנטענה בסיכומי התובעים), הן טענות סתמיות שלא נתמכו בראיה פוזיטיבית, והן נסמכות על קריאת ייפוי הכוח בלבד. במסגרת ייפוי הכוח, מכרו המוכרים נכס אחר (חלקה 27, גוש 8817) לאחמד טאהר דאוד. לרוכשים, בינם לבין עצמם, לא היה כל הסכם, והוכח כי כל אחד מהם, בעת ביצוע עסקתו, לא ידע אודות האחרים, כך שאין מדובר ברכישה במשותף.
23. יש להחיל את הוראות סעיף 9 לחוק המקרקעין על היחסים בין הרוכשים, כאשר על פי ההלכה הפסוקה, שיקולי צדק אינם חלים על היחסים שבין קונים. יש לראות בנתבעים 3-1 כבעלי העסקה הראשונה מן הטעמים הבאים: התובעים לא טענו כי רכשו ראשונים; המנוח אבו הלאל, אביהם של התובעים, מצוין אחרון בייפוי הכוח; הנתבעים 3-1 תפסו חזקה במקרקעין לפני התובעים. משהתובעים לא רשמו את זכויותיהם מתוך רשלנות, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה.
24. לחלופין, גם אם התובעים הם בעלי העסקה הראשונה, זכותם של הנתבעים עדיפה שכן העסקה הסתיימה ברישום (כדי שהנתבע יוכל להיות צד בתביעה לפירוק שיתוף), ואין ולא היה מקום לייחס לנתבעים חוסר תום לב. התובעים חסרי תום לב שכן דבר התאונה המשפטית היה ידוע להם שנים רבות לפני הגשת התביעה לפירוק שיתוף ולא עשו דבר לרבות רישום הערת אזהרה.
25. באשר לסיכומי הנתבעים 3-2, לא נדרש כל סעד הנוגע לשטח של 2 דונם שרכש אביו של הנתבע 1 עבור שני בניו יוסף ואניס (רכישה שבעניינה הוצגו אסמכתאות). בנוסף, המנוח מוחמד טאהר ז"ל שלטובתו רשומה הערת אזהרה, לא היה צד לעסקה נשוא התביעה והוא ו/או יורשיו אינם צד להליך זה.
26. לפיכך, יש לדחות את התביעה תוך חיוב התובעים בהוצאות.
27. התובעים טענו בסיכומי התשובה את הטענות הבאות:
28. אין לתת משקל לתצהירו של המנוח מוחמד מסרי ז"ל אשר נכתב לאחר אבחון מחלת דמנציה אצל המנוח. לחלופין, אין להותיר תצהיר זה כראיה בתיק ולו מטעם זה. תצהירו של המנוח מוחמד מסרי ז"ל אינו קביל גם מן הטעם שמדובר בתצהיר של אדם שנפטר בטרם נחקר שלא ניתן בניגוד לאינטרס של המצהיר או בניגוד לעניינו.
29. בניגוד לטענת ב"כ הנתבעים 1 ו- 37 בסיכומיו, הנתבע 1 לא טען דבר, שכן הנתבע 1 לא הגיש תצהיר ואף לא הגיע להעיד בבית המשפט.
30. הוכח כי מדובר ברכישה משותפת. ייפוי הכוח שנערך על ידי נוטריון, שלא נסתר, מעיד על כריתתו של הסכם לעשיית העסקה. ייפוי הכוח הוא הראיה המרכזית והיחידה בתיק, ועליו גם הסתמכו בדיווח העסקה לרשויות המס. הנתבעים ידעו שהתובעים הם חלק מהרוכשים. מחקירת אחיו של הנתבע 1 ניתן ללמוד כי התובעים רכשו ביחד עם הנתבעים את הקרקע. הפסיקה אליה הפנו הנתבעים 3-2 בסיכומיהם אינה רלוונטית שכן בענייננו, לא בוטלה הזכות העיקרית – העסקה/הסכם לא באו אל קיצם, ולכן ייפוי הכוח ממשיך לעמוד בתוקף משפטי מלא ולשמש ככלי להבטחת ביצוע עסקת המכירה.
31. ברור לכולי עלמא כי בעת הרישום בטאבו, פעלו הנתבעים בחוסר תום לב.
32. טענת הנתבעים 3-2 בסיכומיהם כי הם "רשומים כבעלים של 3000 מטר והכל משנת 1978 ועד היום" אינה נכונה שכן על פי נסח טאבו מיום 17.7.22, עולה כי הנתבעים 3-2 נרשמו כבעלים ביום 12.10.15, 44 שנים לאחר הרכישה.

דיון והכרעה:

1. אין חולק כי ביום 29.6.1978 נחתם ייפוי כוח בלתי חוזר שממנו עולה כי התובעים והנתבעים 3-1 רכשו 6 דונם במקרקעין נשוא התביעה, לפי החלוקה הבאה: המנוח אבו הלאל – 2,000 מ"ר; הנתבע 1 – 1,000 מ"ר; והנתבעים 3-2 - 3,000 מ"ר.
2. ביום 17.4.2020 ניתן על ידי כב' השופטת עידית וינברגר בשבתה בבית המשפט השלום בחיפה, פסק דין בתביעה לפירוק שיתוף שהגישה הנתבעת 15, לובנא יונס מורה (להלן: "לובנא"). לובנא רשומה כבעלים במושע של 750 מ"ר בחלקה.
3. המנוח אבו הלאל היה צד להליך הנ"ל, אך נמחק, לבקשת התובעת, מכתב התביעה משום שלא היה רשום כבעלים של המקרקעין. בקשתו של המנוח הלאל להורות על עיכוב ההליכים בתביעה לפירוק השיתוף, עד לאחר מתן פסק הדין בתביעה שהגישו התובעים בפניי, נדחתה בהחלטת כב' השופטת עידית וינברגר מיום 22.12.2019, בשבתה בבית משפט השלום בחיפה. בית המשפט השלום הסכים כי לפסק הדין בתביעה לפירוק השיתוף עשויה להיות השלכה על זכויותיהם של התובעים, ואף על פי כן דחה את הבקשה לעיכוב הליכים מנימוקים שפורטו בהחלטה הנ"ל כדלקמן:

"12. עיכוב הדיון בהליך עד למתן הכרעה בהליך מקביל, יעשה מקום בו קיימת זהות בשאלה מרכזית הנדונה בשני הליכים, או שמתעוררות שאלות דומות, וזאת מטעמים של חסכון בזמן שיפוטי, ומניעת מצב של מתן הכרעות סותרות בשני הליכים שונים (ע"א 9/75 אל עוקבי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כט(2) 477). לא זה המקרה שלפניי, שכן אין כל שאלה זהה או דומה המתעוררת בהליך זה שבפניי, וצפויה להתעורר בתביעת הבעלות שהגישו אבו הלאל בבית המשפט המחוזי.

13. בתביעה זו, נדונה תביעתה של אחת השותפות הרשומות בחלקה, לפרק את השיתוף בחלקה – תביעה שלה מסכימים למעשה כל בעלי הזכויות, בין אם נתנו הסכמה פוזיטיבית לתשריט החלוקה המוצע, ובין אם באופן שלא הגישו כתב הגנה, משום שהחלוקה המוצעת תואמת את החזקתם בשטח. במסגרת פסק הדין בתביעה זו, איני נדרשת להכריע בשאלות עובדתיות ביחס לזכויותיהם המתחרות של הנתבעים 25-28. הכרעה במחלוקת זו תעשה רק בבית המשפט המחוזי, בתביעת הבעלות שהוגשה שם. על כן, לא תהיה כפילות כלשהי בדיון, וממילא לא יכולות להינתן הכרעות סותרות.

14. אמנם, אין ספק, שלפסק הדין בתביעת פירוק השיתוף עשויה להיות השלכה על זכויותיהם של אבו הלאל, אם תתקבל תביעתם בבית המשפט המחוזי ותוכר זכות הבעלות שלהם במלואה או בחלקה, אך אין זה טעם מספיק לעיכוב ההליכים בתיק זה.

15. תביעה לפירוק שיתוף מתבררת בין בעלי זכות בעלות רשומה (ראו: בש"א (מחוזי חיפה) 904/99 עזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל ואח' נ' א.א. חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ ואח'; ת"א (חדרה) 4353-04-10 קרן קיימת לישראל ואח' נ' פרץ רון ואח'; רע"א (מחוזי חיפה) 34507-02-15 סואעד ואח' נ' מועצה אזורית משגב; ת"א (כפ"ס) 64190-03-17 עזאם ואח' נ' חאג' יחיא). מי שאינו בעל זכות בעלות רשומה בעת בירור התביעה, אינו יכול להיות צד להליך פירוק השיתוף. העובדה שהוא רשאי להירשם כבעל זכויות בחלקה, אינה מקנה לו זכות לקחת חלק בהליך, קל וחומר כאשר זכותו להירשם כבעל זכויות בחלקה נתונה במחלוקת.

אבו הלאל "ישנו על זכויותיהם" ולא פעלו לרישומן עד כה, משך למעלה מ- 40 שנה. התובעת לעומת זאת, רכשה את זכויותיה בחלקה לאחרונה, ומיהרה לרשום אותן ולהגיש תביעה לפירוק השיתוף. אין הצדקה לפגוע בזכותה של התובעת ויתר השותפים לדרוש את פירוק השיתוף, באופן שבמקום לקבל פסק דין כבר עתה, יאלצו כל השותפים להמתין שנים עד לבירור תביעתם של אבו הלאל.

16. התביעה שלפניי הוגשה עוד בחודש מאי 2014, מונה מומחה מטעם בית המשפט, והוכן תשריט חלוקה המקובל על כל הצדדים. ניתן ליתן פסק דין לאלתר. הדיון בתביעה בבית המשפט המחוזי טרם החל לגופו, שכן בית המשפט הורה לתובעים שם להגיש כתב תביעה מתוקן, טרם הוגשו כתבי הגנה, ומאחר שצפויות להישמע עדויות, בשל מחלוקת עובדתית מהותית, יש להניח כי הדיון בתביעת הבעלות יארך זמן לא מבוטל.

אין סיבה למנוע מבעלי הזכויות הרשומים בחלקה לממש כבר עתה את זכויות הקניין שלהם, באופן של פירוק השיתוף.

17. בנוסף לאמור לעיל, כפי שקבעתי עוד בהחלטת הביניים שניתנה ביום 6.7.17 ושעליה לא חלק בא כוחם הקודם של אבו הלאל, איני סבורה כי זכותם של אבו הלאל תקופח אם ינתן פסק דין בתביעת פירוק השיתוף, ולאחר מכן תתקבל תביעתם בבית המשפט המחוזי.

בין אם תתקבל תביעתם במלואה, ובית המשפט המחוזי יפסוק כי הם זכאים להירשם כבעלים של 2 דונם בחלקה (אף שספק רב אם בית המשפט יקבע שזכותם עדיפה על פני זכויותיהם של הנתבעים 25-27 שרכשו את הזכויות יחד עימם וכבר השלימו את הרישום) ובין אם יפסק כי הם רשאים לרשום חלק יחסי מהזכויות שרכשו, בשטח של 1.3 דונם, ברור כי שטח זה יכול להיגרע רק מחלקיהם של הנתבעים 25-27, ומאחר שהם מקבלים את חלקיהם בצמידות, את מגרשים 5 ו- 6, ממילא ייגזר שטחם מאותם מגרשים.

18. כאמור, על פי תשריט החלוקה המוצע, שלו מסכימים כל הצדדים, יוותר שטח של 4 דונם, אותו יקבלו בפסק הדין הנתבעים 25-27, ואם תתקבל תביעתם של אבו הלאל, ממילא יידרש בית המשפט המחוזי לשאלה מהיכן יגיעו חלקיהם בחלקה, ואלה, על פי טענת אבו הלאל יכולים להיגרע רק מזכויותיהם של הנתבעים 25-27, שעל פי התשריט יוקצו להם 4 דונם במקשה אחת.

למעשה, הנתבעים 25-28 החזיקו במצטבר 6 דונם כאשר בפועל נמכרו להם רק 4 דונם, ועל כן, ממילא לא יוכלו הנתבעים 25-28 לקבל את מלוא השטח המוחזק על ידיהם במצטבר". (ההדגשות אינן במקור, ע"א)

1. על יסוד החלטה זו ופסק הדין שניתן בתביעה לפירוק שיתוף, שבמסגרתו זכו הנתבעים 3-1 במגרשים בשטח של 4 דונם שסומנו 6+5 בתוכנית החלוקה המהווה חלק בלתי נפרד מפסק הדין בתביעה לפירוק השיתוף (הנתבע 1 – דונם, והנתבעים 3-2 - שלושה דונם, נעתרתי בהחלטתי מיום 29.6.2020 לבקשת התובעים למחיקת כל הנתבעים מלבד הנתבעים 3-1 והנתבעים 36-28, וזאת על מנת שהקביעות העובדתיות בפסק דין זה יחייבו גם אותם), וזאת - "מבלי לגרוע מזכותם של הנתבעים 3-1 להגיש הודעת צד שלישי, ככל שהם חפצים בכך".
2. מכאן, שעל רקע פסק הדין בתביעה לפירוק השיתוף, עליי להכריע בתחרות בין התובעים לנתבעים 3-1. [לאור הצהרת עו"ד גרה בשם הנתבע 1 והנתבעת 37 כי הזכויות שייכות לנתבע 1, ולא לאחותו, הנתבעת 37, הצהרה שהתובעים אינם מתנגדים לה, אין לי צורך להידרש לייפוי הכוח הבלתי חוזר, ת/3, שבגינו צורפה הנתבעת 37 מלכתחילה].
3. לטענת התובעים, הם רכשו יחד עם הנתבעים 3-1 את הזכויות במקרקעין מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר ביום 29.6.1978, ולכן יש לחלק את העוגה שהצטמקה (מששה דונם לארבעה דונם), באופן יחסי, כך שבסופו של תהליך, יקבל כל אחד מן הרוכשים במשותף, 2/3 מן המקרקעין שנרכשו על ידו.
4. בפועל, המצב הרישומי כיום הוא שלטובת הנתבעים 3-1 נרשמו בטאבו מלוא הזכויות שנרכשו על ידם, ואילו התובעים לא הצליחו לרשום את הזכויות שרכשו במקרקעין, לא באופן יחסי לנתבעים 3-1, ולא בכלל.
5. הנתבעים 1-3 מבקשים לשכנעני כי אף שייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 29.6.1978 מתייחס לשלוש העסקאות שנכרתו עם הנתבעים 3-1, הרי שבפועל אין מדובר בעסקאות שנעשו באותו מעמד, אלא בעסקאות נפרדות ועצמאיות, אשר נכרתו במועדים שונים, ואף דווחו לרשויות מיסוי מקרקעין במועדים שונים. הנתבעים 3-1 אף טוענים כי העסקה שנכרתה עמם קודמת בזמן למועד כריתת העסקה עם התובעים.
6. הגם שאני מסכימה כי מחומר הראיות עולה שכל אחד מן הצדדים ניהל מו"מ נפרד באמצעות המתווך, וכי מדובר בעסקאות עצמאיות ונפרדות, ולא בעסקה אחת משותפת, הרי שאין בכך כדי לשנות מן המסקנה כי שלוש העסקאות נכנסו לתוקפן רק עם חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 29.6.1978 אשר נחתם על ידי המוכרים ביחס לשלוש העסקאות יחדיו.
7. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע כי עסקה במקרקעין טעונה כתב. אין מדובר בדרישה ראייתית, אלא בדרישה מהותית, ומשכך מותנה תוקפה של ההתחייבות בקיומו של מסמך בכתב [ע"א 726/71 גרוסמן נ' ק.ב.ק שותפות רשומה נ' מנהלי עזבון המנוח בידרמן, פ"ד כו(2) 781 (1972); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן השקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979); וכן: ע"א 4707/90 מיורקס נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ, פ"ד מז(1) 17, 24 (1993)].
8. המסמך היחיד שהוצג על ידי כל הצדדים, ללא יוצא מן הכלל, לביסוס זכותם הקניינית, הוא ייפוי הכוח הבלתי חוזר. לא עלה בידי אף אחד מן הצדדים להליך זה, להראות כי מלבד ייפוי הכוח הבלתי חוזר, נחתם עמו גם זיכרון דברים או הסכם בכתב. הדעת נותנת כי אילו היה נחתם חוזה מכר עם מי מן הצדדים מלבד ייפוי הכוח הבלתי חוזר, היה החוזה מוצג כראיה על ידי מי מהם. כשנשאלה אחותם של הנתבעים 3-2, חיריה מסרי, שטיפלה עבורם ברכישת המקרקעין (בהיותם קטינים באותה עת), אם ראתה ניירות/מסמכים, השיבה: "כן. אני מציגה את הייפוי כוח בלתי חוזר" (פרו', עמ' 45, ש' 16). יתר על כן, העדה אישרה כי זה החוזה שבאמצעותו קנתה את הקרקע (פרו', עמ' 45, ש' 26-25). גם הנתבע 2, עומר מסרי, בעדותו נשאל על ידי בית המשפט אם יש בידו מסמך אחר המבסס את זכויותיו במקרקעין מלבד ייפוי הכוח הבלתי חוזר, והשיב בשלילה (פרו', עמ' 36, ש' 35-33). גם הנתבע 1 אינו חולק על כך שאין בנמצא מסמך אחר מלבד ייפוי הכוח.
9. העובדה שהרוכשים לא ניהלו מו"מ ישירות עם המוכרים, אלא הכל נעשה באמצעות המתווך אבו אלנג'יב, תומכת אף היא במסקנה כי לא נחתם הסכם נפרד עם המוכרים [וראו, לעניין זה: עדותה של חיריה מסרי: "כשבא אבו נגיב אמרתי לו שאני רוצה קרקע לאחיי" (פרו', עמ' 45, ש' 14); וכן: "שילמתי למוחמד נגיב שימסור את זה לגזמאווי עבור הקרקע" (פרו', עמ' 45, ש' 8); וראו, גם: תצהירו של הנתבע 1 בסעיף 7].
10. יתר על כן, העובדה שכל הצדדים אוחזים באותו ייפוי הכוח בלתי חוזר לביסוס זכויותיהם, ייפוי כוח נוטריוני שכאמור, אינו שנוי במחלוקת, מעידה על כך שייפוי הכוח הבלתי חוזר הוא זה המגלם את עסקת היסוד, וכי הדרישה המהותית נשוא סעיף 8 לחוק המקרקעין, התקיימה רק עם חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 29.6.1978.
11. פועל יוצא מכך, שגם אם כל אחד מן הצדדים ניהל מו"מ וכרת חוזה בעל-פה בנפרד עם המוכרים (באמצעות המתווך), הרי שהחוזים התגבשו לכלל התחייבות בכתב תקפה ומחייבת רק עם חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר ביום 29.6.1978 על ידי המוכרים.
12. אין לי צורך לקבוע מסמרות בשאלה אם יש להתיר הגשת תצהירו של המנוח מוחמד אניס מסרי ז"ל אף שהלך לבית עולמו לפני חקירתו על התצהיר, הואיל וגם אם אצא מנקודת מוצא לפיה, רכש עבור בנו הקטין דונם אחד באמצעות המתווך, אבו אלנג'יב, בעסקה בעל-פה, כעולה מן האמור בסעיפים 6-5 לתצהירו, אין בכך לשנות מן המסקנה כי רק חתימתו של ייפוי הכוח הבלתי חוזר גיבשה את דרישת הכתב, המהווה תנאי לקיומה של עסקה במקרקעין. גם טענתו כי הכיר וידע את זהות הרוכשים הנוספים רק מיום תחילת החזקתו במקרקעין: "רק עת התחלתי מחזיק בקרקע נודע לי מי הם שכניי קרי זהותם של הרוכשים הנוספים" (סעיף 8 לתצהיר), אינה משנה מן המסקנה באשר למועד כניסתה לתוקף של העסקה.
13. מכאן, שנקודת המוצא לצורך ההכרעה בהליך שבפניי היא ששלוש העסקאות נכרתו בו-זמנית, עם חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר על ידי המוכרים, ואין נפקא מינה לעניין זה, אם מדובר בעסקאות משותפות או נפרדות או אם הרוכשים היו נוכחים במעמד החתימה על ייפוי הכוח הבלתי חוזר על ידי המוכרים אם לאו.
14. החשוב לענייננו, כי לא נסתרה טענת התובעים כפי שהיא משתקפת מעיון בייפוי הכוח הבלתי חוזר כי דרישת הכתב מולאה ביחס לשלוש העסקאות, בו-זמנית, עם חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר, וזאת בהעדר ראיה סותרת של מי מן הנתבעים באשר למועד כריתת עסקת היסוד באופן המקיים את דרישת הכתב שהינה, כאמור, דרישה קונסטיטוטיבית.
15. אמנם, כפי שנקבע בע"א 283/67 הנאמנים לנכסי אברהם רפיח, פושט-רגל נ' מדינת ישראל, פ"ד כב(1) 124 (1968), ייפוי כוח בלתי חוזר הוא טפל לעסקה גופה. הזכות לביצוע האמור בייפוי הכוח, אינה זכות מהותית העומדת בפני עצמה, כי אם מהווה זכות לוואי בלבד למימושה של הזכות העיקרית, המהותית, שנוצרה וקיימת מחוץ ובנפרד לייפוי הכוח:

"מתן ייפוי כח בלתי חוזר אינו מעלה ואינו מוריד, שהרי כל ענין מתן ייפוי הכוח הוא טפל לעסקה גופה. הוא בא כמכשיר בלבד לביצוע העסקה, ולשם הבטחת ביצוע ההסכם. לפי סעיף 1521 למג'לה צריכה להיות איזושהי זכות קיימת כדי שיפוי הכוח יוכל להיות בלתי חוזר, ובאין זכות כזאת לא יועיל הכתוב בייפוי הכוח והוא הדין גם לפי חוקים אחרים" (שם, 137).

1. "כך גם השופט מ' עציוני, בע"א 424/73 מלון סטפניה נ' מקליס, פ"ד כח(2) 537 מתייחס לעניין יפוי כוח בלתי הדיר, בציינו:

'צריך שבעת מתן יפוי-הכוח תהיה לצד השלישי או לשלוח עצמו זכות קיימת שלשם הבטחתה ניתן יפוי-הכוח' (שם, 542).

ועוד, גם כאשר ניתן יפוי כח בלתי הדיר להבטחת זכות - הזכות היא "במרכז הבימה" (כלשונו של השופט חשין) ויפוי הכוח עם כל חשיבותו העסקית, אינו אלא טפל לאותה זכות" [ה"פ (מחוזי י-ם) 6316/07 עזרא נ' אפשטיין, בפסקה 27 לפסק דינו של כב' השופט יוסף שפירא (נבו 23.8.2010)].

1. יחד עם זאת, ייתכנו מקרים בהם ניתן לראות בייפוי הכוח "כי התקיימה עסקת מכר מקרקעין". זאת, כאשר יש בייפוי הכוח האלמנטים הדרושים לעשיית עסקה במקרקעין [ע"א 3812/97 כהן ארזי נ' כהן קישק (נבו 15.9.1999) (להלן: "עניין כהן ארזי")]. כך נאמר מפי כב' השופט (כתוארו אז) א' ריבלין בעניין כהן ארזי הנ"ל:

"ייפוי כוח בלתי חוזר, הוא עצמו, עשוי אמנם לשמש מסמך בכתב כמשמעותו בסעיף 8 לחוק המקרקעין והפסיקה אף קבעה כך מפורשות בע"א 309/87 מוחמד עבדול קאדר יחיא נ' עבדול לטיף נמר אגבריה, דינים עליון, כרך יג 611), אולם במה היו אמורים הדברים? במקום בו ניתן היה ללמוד מן האמור בייפוי הכוח עצמו, או מראיות מפורשות אחרות כי נתקיימה עסקה של מכר במקרקעין. בע"א 380/80 הנ"ל בפרשת טוקאן, הדגיש בית המשפט העליון מפי השופט א' מצא כי ניסוח כללי של התמורה פוגם בדרישות הכתב כמשמעותן בסעיף 8 לחוק המקרקעין. בית המשפט הדגיש שם כי פגם אשר כזה אף אינו ניתן להשלמה נורמטיבית. כך, במקרה אשר נבחן בע"א 309/87 הנ"ל, העיד ייפוי הכוח, הוא עצמו על טיב עסקת היסוד שמאחוריו. ייפוי הכוח כלל שם תיאור מלא של המקרקעין ושל התמורה, הוא העיד על התחייבות הצדדים ועל העובדה שהנכס נקי משעבודים; הוא כלל גם התחייבות של מייפה הכוח להעביר את שטח הקרקע נשוא ההרשאה לשמו של מיופה הכוח, בית המשפט ראה שם, בצדק, בייפוי הכוח מסמך בכתב שבא להעיד על עשייתה של עסקה במקרקעין ועל כריתתו של הסכם לעשות עסקה כזו. גם במקרה הנדון בע"א 4092/90 הנ"ל תוארה עסקת היסוד בייפוי הכוח" (עניין כהן ארזי, בפסקה 4 לפסק דינו של כב' השופט א' ריבלין).

1. במקרה שלנו, קשה להלום את הטענה כי ייפוי הכוח "אינו העסקה עצמה" שכן הנתבעים עצמם נסמכים אך ורק על אותו ייפוי כוח לביסוס זכויותיהם הקנייניות, דיווחו מכוחו לרשויות המס על עסקה, ואף רשמו מכוחו את זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין. טענה זו אף שומטת את הקרקע תחת זכויותיהם של הנתבעים עצמם שהרי בהעדר ייפוי הכוח שהוא זה המקים את דרישת הכתב, כל שיש בידינו הן עסקאות במקרקעין בלתי תקפות שנכרתו בעל-פה.
2. ייפוי הכוח הבלתי חוזר במקרה שלפנינו, הוא זה שהקים את העסקה, ואף רשומים בו כל האלמנטים הנדרשים לצורך קיום דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין. בייפוי הכוח מפורטים זהות המוכרים והקונים, זיהוי של המקרקעין, התחייבות של המוכרים להעברת הזכויות בממכר ע"ש הקונים. אמנם, סכום התמורה אינו מופיע בייפוי הכוח הבלתי חוזר, ואולם המוכרים הצהירו בו כי הסכימו למכור את המקרקעין "תמורת הסכומים המוסכמים ביננו לבין הקונים ואשר קיבלנו אותם מן הקונים במלואם", ואף נתנו ייפוי כוח בלתי חוזר להעברת הזכויות במקרקעין על שמם.
3. ויפים לענייננו הדברים האמורים בע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן, בפסקה 24 לפסק דינה של כב' השופטת (כתוארה אז) א' חיות (נבו 14.4.2010), שם נאמר:

"המערערת טענה ובצדק כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר מיום 14.11.1978 אינו מציין את התמורה או את המועדים לביצוע העסקה. עם זאת, נאמר בו מפורשות כי חתימת עבד אלחרים עליו מהוה אישור בדבר קבלת מלוא התמורה על ידו ויפים לעניין זה דבריו של השופט א' מצא בע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג (3) 165,171 (1989) כי:

"ההצהרה... לפיה כל אשר התחייב המשיב להשקיע ולבצע כבר הושקע ובוצע על ידיו, הפכה את הפירוט למיותר. משל למה הדבר דומה, לעסקה במקרקעין בה אין הצדדים מפרשים את מחיר הנכס, אך מפרשים, שמלוא המחיר כבר שולם למוכר, ויוצאים בכך ידי חובה... דרישת הכתב מיועדת לסלק כל אי וודאות מתנאיה של עסקת המקרקעין, והצהרה כתובה של המוכר בעסקה כזאת, המאשרת כי הקונה כבר מילא את כל התחייבויותיו ולפיכך, הריהו זכאי להעברת הזכות בנכס הנמכר, משיגה מטרה זו ביעילות לא פחות מפירוט נרחב של התחייבויות הקונה (כמו כן ראו והשוו: ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה (5) 410 (1991); ע"א 10849/07 פוארסה נ' פוארסה, פסקאות 27-28 (פורסם בנבו, 12.11.2009) (להלן- "ענין פוארסה")".

1. מכאן, שבהעדר כל ראיה אחרת המעידה שמי מן הצדדים כרת הסכם עם המוכרים בנפרד מייפוי הכוח, ולאור דרישת הכתב המהותית שבסעיף 8 לחוק המקרקעין, אני קובעת כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר הוא שהקים את העסקאות, והוא מגלם את מועד כריתת שלוש העסקאות, ומכאן ששלוש העסקאות נכרתו באותו מועד.
2. הנתבעים 3-2 אמנם טוענים כי מחקירתו הנגדית של העד מטעם התובעים, נזאר, עולה כי מלבד ייפוי הכוח, היה גם הסכם שהתובעים נמנעו מלהגישו לבית המשפט. טענה זו נדחית על ידי. אכן, העד נזאר עומר אבו הלאל, נשאל בחקירתו מהיכן הוא יודע את כל הפרטים, והשיב: "מההסכם וייפוי הכוח. אני לא הייתי נוכח, הייתי ילד, לקחתי את המסמכים" (פרו', עמ' 5, ש' 25), ואולם התרשמותי היא כי מדובר בפליטת קולמוס, וכי אין בנמצא הסכם מבלעדי ייפוי הכוח הבלתי חוזר, כפי שאין בידי הרוכשים האחרים. בכל מקרה, אין באפשרותי לסמוך על עדותו זו של נזאר כדי לקבוע כי מלבד ייפוי הכוח היה גם הסכם. נזכור כי בעת רכישת המקרקעין, היה נזאר ילד בן 10, ואין לו כל ידיעה אישית באשר למסמכים שנחתמו. העדויות שנשמעו בפניי מעידות שהעסקאות השונות נכרתו מול מתווך, ולא מול המוכרים עצמם. כפי שהעיד הנתבע 2, עומר מסרי: "המתווך שמכר לנו את השטח, קנינו ממנו את האדמה. משפחת גזמאוי אפילו לא יודעים איפה האדמה" (פרו', עמ' 37, ש' 10-9). גם העובדה שאף אחד מן הצדדים לא הציג הסכם מכר, אלא רק את ייפוי הכוח הבלתי חוזר, מעידה שייפוי כוח זה, מגלם את העסקה, הוא ואין בלתו.
3. למעלה מן הנדרש אוסיף כי גם אילו המועד הקובע לצורך בחינת קדימות ההסכמים היה מועד כריתת ההסכם בע"פ מול המתווך, ולא מועד חתימת המוכרים על יפוי הכח הבלתי חוזר, ואיני קובעת כך, הרי שלא עלה בידי הנתבעים 1-3 להוכיח, במידה הנדרשת בהליך אזרחי, כי זכויותיהם נרכשו קודם לזכויות התובעים. העובדה שהתובעים טוענים בהתבסס על יפוי הכח הבלתי חוזר כי שלושת העסקאות נכרתו באותה עת, אינה מעידה כי הם היו האחרונים בזמן כטענת ב"כ הנתבע 1 בסיכומיו. אף איני סבורה כי סדר השמות בייפוי הכוח מעיד בהסתברות של 51% כי "אביהם של התובעים הצטרף לשיירה ברגע האחרון" או קיבל את החזקה במקרקעין אחרון (מה גם שמועד כריתת העסקה בע"פ אינו בהכרח חופף למועד מסירת החזקה). טענת ב"כ הנתבע 1 כי הנתבע 1 היה הרוכש הראשון משום ששמו מופיע ראשון ביפוי הכח, אף סותרת את טענת הנתבעים 2-3 שטוענים באמצעות אחותם, שדווקא הם היו הראשונים. אפילו אביו של הנתבע 1 בתצהירו (עליו לא נחקר בשל פטירתו) אינו טוען כי הנתבע 1 רכש את זכויותיו ראשון או לפני אבו הלאל.
4. הנתבע 1 טוען בסיכומיו כי מיקום המקרקעין בהם אוחזים הנתבעים 1-3 תואם את המיקום המצויין בהסכם שבין המוכרים לרמ"י, מגרש 32/4 מה שמעיד כי הנתבעים 1-3 תפסו חזקה במקרקעין ראשונים ולפני התובעים. ואולם, ללא חוות דעת מודד, לא ניתן לקבוע מי מחזיק במגרש 32/4 נשוא התשריט נ/2 שצורף להסכם המכר שבין המוכרים לרמ"י. שנית, מועד תפיסת החזקה אינו בהכרח חופף למועד כריתת העסקה. שלישית, אפילו אביו של הנתבע 1 לא טען בתצהיר שהגיש לפני שהלך לבית עולמו כי הוא קנה ראשון או לפני אבו הלאל. רביעית, בבקשה שהגיש ב"כ הנתבע 1 לביטול החלטה שניתנה במעמד צד אחד מיום 17.8.21 דווקא נטען כי הנתבעים 2-3 מחזיקים כיום במגרש המסומן 32/5 בתשריט המנהל הנכון שאינו בתחום מגרש 32/4 שהקצה המינהל למוכרים וזאת בניגוד לנטען בסיכומים. מעדותו של ניזאר אכן עולה כי סדר ההחזקה הוא כזה: הנתבעים 2-3, לאחר מכן הנתבע 1 ואחיו (שאינם צד להליך) ולאחר מכן התובעים ואולם בהעדר חוות דעת מודד, לא ניתן לדעת במדוייק מי יושב במגרש 32/4 המקורי וגם אם היה מוכח כי דווקא הנתבעים 1-3 או מי מהם מחזיקים במגרש 32/4 המקורי אין בכך להעיד כי הם קנו ראשונים. לא ניתן לשלול האפשרות שהיו הסכמות, בין המחזיקים השונים, לאחר הרכישה, לשינויים במיקום ההחזקות, הסכמות שהנתבע 1 מודה שאכן היו כאלו (נספח ג' לבקשה), בבקשתו לביטול ההחלטה מיום 17.8.21 (ואף לא ניתן לשלול האפשרות שהסכמות כאמור נעשו כדי ששלושת האחים לבית משפחת מסרי יחזיקו בחטיבת קרקע אחת..)
5. אף אין באפשרותי לקבוע מסמרות על יסוד עדות המצהירה מטעם הנתבעים 3-2, גב' חיריה מסארוה, כי היא קנתה עבורם הראשונה. העדה השיבה בתשובה לשאלות בית המשפט כי אינה יודעת מתי נפגש המתווך אבו נג'יב דיבר עם אבו הלאל לעניין רכישת המקרקעין ומתי אבו הלאל קנה (פרו', עמ' 46, ש' 11 ו- 19-18).
6. כאמור, לשיטתי, שלוש העסקאות קיבלו את חיותן בו-זמנית עת נחתם ייפוי הכוח הבלתי חוזר וקוימה דרישת הכתב המהותית שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.
7. מכאן, עוברים אנו לתחרות בין שלוש העסקאות, וזאת בשים לב לכך שהנתבעים הספיקו לרשום את זכויותיהם במקרקעין (4 דונם) בעוד שהתובעים הזכאים מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר להירשם כבעלים של 2 דונם, לא הספיקו לעשות כן.

התחרות בין הזכויות הנוגדות:

1. סעיף 9 לחוק המקרקעין עוסק בתחרות בין זכויות במקרקעין, והוא דן בנסיבות של עסקה מוקדמת ועסקה מאוחרת, ולא בעסקאות שנכרתו בו-זמנית. סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע שני כללים: הראשון שעסקה מוקדמת שלא הסתיימה ברישום, עדיפה על עסקה מאוחרת שלא הסתיימה ברישום; והשנייה שעסקה מאוחרת עדיפה אם הסתיימה ברישום כשהקונה עדיין תם לב.
2. אם כך, בתחרות בין שתי עסקאות תקפות, העדיף המחוקק את בעל העסקה הראשון בזמן, אלא אם בעל העסקה השני פעל בתום לב ובתמורה, והעסקה לזכותו נרשמה בעודנו תם לב. בפסיקה נקבע כי תום הלב צריך להימשך עד למועד הרישום מאחר שהרישום הוא תנאי הכרחי להגנה על הרוכש. ראו: ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832, 842 (2002), שם נאמר:

"אותה גישה שלפיה תום-הלב חייב להתקיים ממש בשעת ההקניה של הנכס משתקפת גם ב"תקנות שוק" אחרות. כך נאמר בסעיף 9 ("עסקאות נוגדות") לחוק המקרקעין, שאם "העסקה לטובתו [של בעל הזכות השנייה – י' ט'] נרשמה בעודו בתום-לב – זכותו עדיפה" (ההדגשה שלי – י' ט') (ראו כהן בספרה הנ"ל (להלן – כהן [14]), בעמ' 274-273)".

1. במקרה שלנו, לא ניתן לחלוק על העובדה שהנתבעים ידעו על הזכויות שרכשו התובעים, בין מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר, ובין מכוח החזקת המקרקעין על ידי התובעים משך עשרות בשנים. הנתבעים אף ידעו כי רישום מלוא הזכויות על שמם ימנע את רישום הזכויות ע"ש התובעים, ואף על פי כן, רשמו את הזכויות שרכשו במלואן תוך התעלמות מן הזכויות שרכשו התובעים.
2. כפי שהעיד נזאר עומר אבו הלאל מטעם התובעים:

"ש. ממתי אתם יודעים על קיומם שם?

ת. כל הזמן.

ש. והם יודעים על קיומכם?

ת. כן.

ש. איך?

ת. אנחנו שכנים באדמה.

ש. תאר לי סיטואציה שממנה אתה למד שטארק ומסרי תמיד ידעו על קיומכם באדמה?

ת. אנחנו שכנים באדמה. כל הזמן רואים אותם. כל שנה רואים שאנחנו מעבדים את האדמה ומוסקים את הזיתים.

ש. מה הם עשו באדמה?

ת. מסקו את הזיתים" (פרו', עמ' 9, ש' 27-16).

1. הנתבעים 1 ו- 37 אישרו בסעיפים 9-7 לסיכומיהם כי בעת רישום הזכויות על שמם, ידעו על זכויות התובעים, וכי רישום הזכויות על שם הנתבע 1 ימנע מן התובעים לרשום את זכויותיהם:

"7. ביום 27.4.14 בוצע רישום בחלקה ע"ש אסעד פנאדקה (1,750 מ"ר) ולובנא יונס מורה (750 מ"ר). מספר ימים לאחר הרישום לובנא הנ"ל הגישה תביעה לפירוק שיתוף (ת.א. 41359-05-14) בה נטען כי בהתאם להסכם הפיצויים המוכרים קיבלו 4 דונם בלבד ומכרו לרוכשים 6 דונם, וכי שני הדונם שנמכרו ביתר הינם בבעלות של פנאדקא הנ"ל (להלן- "התביעה לפירוק שיתוף").

8. בעקבות התביעה לפירוק שיתוף, הרוכשים, ועל מנת שיוכלו להיות צד בהליך הפירוק החלו לעשות על רישום זכויותיהם. הנתבעים 3-1 רשמו את זכויותיהם בעוד שהתובעים לא הצליחו לרשום".

1. וראו, גם: הנטען בסעיף 10 לסיכומיהם: "ויודגש, במהלך המשפט התברר כי דבר קיומה של התאונה המשפטית היה ידוע, לכאורה, לכל הצדדים, ובמיוחד לנתבעים 3-2 עוד משנת 1997 עת פנאדקה הנ"ל הגיש את תביעתו הראשונה (מסמך נ/4 שהוגש על ידי הנתבעים 3-2)".
2. הנה כי כן, הנתבעים 1 ו- 37 מודים כי בעת הרישום ידעו כמו הנתבעים 3-2 כי רישום מלוא זכויותיהם יבוא על חשבון התובעים, והדברים מקבלים משנה תוקף בשים לב לכך שלא ניסו לתקוף במסגרת הליך פירוק השיתוף שהתנהל בבית משפט השלום, את הזכויות שנרשמו ע"ש אסעד פנאדקה או לובנא.
3. גם הנתבעים 3-2 מודים בסיכומיהם כי הרוכשים מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר ידעו על קיומם של יתר הצדדים מכוח החזקתם המשותפת במקרקעין (ראו: סעיף 4 לסיכומים - "הם נפגשו רק באדמה").
4. גם אם התובעים היו כמו הנתבעים 3-1 במירוץ לרישום זכויותיהם בלשכת רישום המקרקעין, והנתבעים 3-1 "הקדימו" אותם בזמן, אין בכך כדי לרפא את חוסר תום הלב שבהתנהלות הנתבעים אשר רשמו את מלוא זכויותיהם במקרקעין אף שידעו שבכך הם מגלגלים לפתחם של התובעים בלבד את תוצאות התאונה המשפטית. הטענה כי התובעים התרשלו ברישום זכויותיהם, אף היא אינה מעלה ואינה מורידה מקום שבו הנתבעים 3-1 ידעו על קיומם של התובעים, על החזקתם במקרקעין, וכן כי רישום מלוא הזכויות שנרכשו על ידם מאת המוכרים, יקפח את התובעים ויבוא על חשבונם.
5. יתר על כן, על התנהלות הנתבעים 1-3 יש לומר כי "הפוסל במומו פוסל". גם הם, כמו התובעים, התרשלו והתמהמהו מאוד במירוץ לרישום זכויותיהם. זכויות הנתבעים 3-2 במקרקעין נרשמו רק ביום 12.10.2015, ולאחר הגשת התביעה לפירוק השיתוף. גם הנתבע 1 רשם את זכויותיו רק ביום 30.5.2018. הפסיקה כבר הביעה דעתה כי "רשלן מושתק מהשתקת רשלן". ויפים לענייננו, בהקשר זה, דבריו של פרופ' מיגל דויטש במאמרו "שיקול-דעת שיפוטי בדיני העסקאות הנוגדות - מגמות והרהורים" ספר אור - קובץ מאמרים לכבודו של השופט תיאודור אור 305, 326-325 (2013):

"לאחר שבמשך שנים רבות ההנחה בספרות ובפסיקה הייתה בדרך-כלל כי דרישה זו, בכל דיני תחרות הזכויות, נושאת אופי סובייקטיבי בלבד (אם כי כוללת, כמובן, גם דרישה להימנעות מעצימת-עיניים, משמע, נטל של בדיקת העובדות כאשר קיים חשד סובייקטיבי), עמדת המשפט הישראלי כיום היא כי למצער בתחום המקרקעין הדרישה היא אובייקטיבית, כך שהתרשלות תשלול תום-לב. תחילתה של עמדה זו, כך נראה, בגישה שהוצעה על-ידי כותב שורות אלה בספרות המשפטית. בהמשך היא הוחלה באופן מובהק במסגרת בחינת טענה של הזכאי המאוחר שלפיה הזכאי הראשון התרשל בכך שלא רשם הערת-אזהרה. נקבע כי התרשלות של הזכאי המאוחר משתיקה אותו מפני טענה זו, ברוח "רשלן מושתק מהשתקת רשלן". בהמשך התרחבה עמדה זו גם לגופה של דרישת תום-הלב בסעיף 9 לחוק המקרקעין, דהיינו, לא רק כאמצעי להשתקת טענת השתק. כך עולה באופן ברור למדי מעניין זריק. זו המגמה הברורה גם בפסיקה חדשה נוספת. הנטל האובייקטיבי כולל בוודאי את הנטל של בדיקת מיהותו של המחזיק בנכס, בדיקה כי זכות קודמת שהמוכר טוען כי סולקה אכן סולקה, וכיוצא באלה. הנטל של הימנעות מהתרשלות הוא אם כן דו-כיווני: הוא מוטל הן על הרוכש הראשון והן על הרוכש המאוחר. הוא מוצדק הן בתחום דיני העסקאות הנוגדות והן בתחום תקנות השוק".

1. סיכומו של דבר, מקום שבו מדובר ברכישה בו-זמנית, ולא מתקיימת הסיפא של סעיף 9 לחוק המקרקעין (העסקה נרשמה "בעודו" תם לב), היקש מהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, כמו גם חובת תום הלב, ההגינות והצדק מחייבים את התוצאה לפיה, במקרה כזה, לא תינתן עדיפות לרוכש אחד על פני רעהו. התוצאה האופרטיבית היא שכל אחד מן הרוכשים יישא באופן שוויוני בתוצאות הנובעות מהצטמקות העוגה, באופן יחסי לשיעור הרכישה שלו ביחס לרכישה הכוללת.
2. הותרת מגרשים 6+5 לנתבעים בלבד, תוך התעלמות מוחלטת מן הזכויות שרכשו התובעים יחד עימם, פוגעת בתחושת הצדק וההגינות, נוגדת את עיקרון תום הלב, ואף אינה עולה בקנה אחד עם יישומו של סעיף 9 לחוק המקרקעין על דרך היקש.
3. במקרה שלנו, כפי שהדגמתי, הנתבעים אינם זכאים להיבנות מן הרישום הואיל וידעו בעת הרישום על זכויותיהם של התובעים. אף אין מדובר בעסקה מוקדמת מול עסקה מאוחרת משום שבהעדר ראיה אחרת, נקודת המוצא היא שהעסקאות קיבלו את חיותן בו-זמנית, בעת חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר על ידי המוכרים.
4. מכאן, שמדובר בעסקאות בעלות אותו מעמד שלאף אחת מהן אין את הבכורה על פני העסקאות האחרות, ולכן כל הקונים שרכשו את המקרקעין בו-זמנית, צריכים לשאת באופן יחסי בתוצאות הנובעות מן התאונה המשפטית.

טענת הנתבעים כי התובעים לא הוכיחו שבבעלות המוכרים רק 4,000 מ"ר:

1. הנתבעים 3-2 הקדישו חלק נכבד מסיכומיהם לטענה כי התובעים לא הוכיחו את טענתם שבבעלות המוכרים רק 4,000 מ"ר. לא ירדתי לסוף דעתם של הנתבעים 3-2 בנקודה זו. וכי יש מחלוקת שלפי המצב הרישומי כיום, אין בנמצא די קרקע כדי שהתובעים יקבלו את הזכויות שרכשו מאת המוכרים?
2. נסח הרישום ופסק הדין בתביעה לפירוק השיתוף, כשלעצמו, מעיד כי אין די קרקע כדי שהתובעים יקבלו את הזכויות שרכשו במקרקעין. יתר על כן, התובעים הציגו את ההסכם בין המוכרים לרמ"י אשר עולה ממנו כי רמ"י העבירו למוכרים רק 4,000 מ"ר. המוכרים עצמם, שמרביתם צד להליך, לא התגוננו כנגד התביעה, וגם בכך יש משום הודאה בתאונה המשפטית ובעובדה שלא ניתן לרשום את הזכויות שרכשו התובעים במלואן. גם אם ניתן היה להציג עדויות וראיות נוספות שלא הוצגו, די במה שהוצג כדי להעביר את נטל הבאת הראיות לנתבעים להוכיח כי המוכרים לא מכרו יותר ממה שיש להם, וכי בכוחם להעביר לתובעים את הממכר.
3. אדגיש כי מקום שבו מדובר בתחרות בין עסקאות נוגדות, זכותו של התובע לבחור מול מי הוא מבקש להתחרות בתביעתו, ולא מוטלת עליו חובה לצרף את כלל בעלי הזכויות במקרקעין. במקרה שלנו, בחר התובע, לאחר מתן פסק הדין בתביעה לפירוק השיתוף, להתחרות מול הנתבעים 3-1 אשר רכשו כמוהו את הזכויות במקרקעין מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר, ובתחרות זו אני קובעת כי על כל הרוכשים לשאת יחדיו ובאופן שוויוני בתוצאות התאונה המשפטית שנגרמה.
4. הנתבעים 3-2 מבקשים להטיל ספק ברכישת 2 הדונמים שרכש אבי הנתבע 1 עבור בניו האחרים, יוסף ואניס. צודק ב"כ הנתבע 1 בסיכומיו בטענתו כי לא נדרש כל סעד ביחס לרכישה זו, המוכר, המנוח מוחמד טאהר ז"ל (שלטובתו רשומה הערת אזהרה על זכויות רמ"י, ואף צורך כנספח ב' לבקשה לביטול החלטה מיום 17.8.21הסכם בינו לבין רמ"י מיום 18.7.1978 שמעיד שרכש 2,000 מ"ר במקרקעין נשוא התביעה), כלל לא היה צד לעסקה נשוא התביעה, והוא או יורשיו אף אינם צד להליך זה, ודי בכך כדי לקבוע כי אין בטענות אלו לשנות מן המסקנות אליהן הגעתי בעניין התחרות שבה נדרשתי להכריע במסגרת הליך זה. הנתבעים 3-2 לא הוכיחו כי אותם 2 דונם לא נמכרו ו/או כי לא נמכרו לאחיו של הנתבע 1 ולא עלה בידם לסתור את נ/6 שהינו הדיווח לרשויות מיסוי המקרקעין מיום 25.3.1980, ממנו עולה לכאורה כי אכן מוחמד טאהר עלי עומר מכר 2 דונם במקרקעין נשוא התביעה לאחיו של הנתבע 1, אניס ויוסף, דיווח הנתמך גם בעדות נזאר עומר שהעיד כי אביו של טארק מסרי "רכש עוד 2 דונם. אני לא יודע ממי הוא רכש" (פרו', עמ' 6, ש' 29).
5. אכן, במהלך ההוכחות שהתנהלו בתיק, ובמהלך הדיונים הבלתי פורמליים שהתנהלו במהלכו, עלתה הטענה כי ע"ש פנאדקה ו/או לובנא יונס נרשמו זכויות במקרקעין מעבר למגיע להם (וראו, בעניין זה: פרו', עמ' 37, ש' 36-19; עמ' 38, ש' 7-1). טענות אלו לא התבררו די צורכן, ואף לא יכולות היו להתברר בהעדרם של פנאדקה ויונס ו/או חליפיהם. פתוחה הייתה בפני הנתבעים האפשרות לטעון טענותיהם כנגד פנאדקה/לובנא במסגרת התביעה לפירוק השיתוף, ואף להגיש הודעה לצד שלישי כנגדם במסגרת הליך זה, ואולם משלא עשו כן, אין מקום לבירור טענות אלו במסגרת הליך זה.
6. ראוי להפנות בעניין זה, לעדותו של הנתבע 2, עומר מסרי אשר ממנה עולה כי אף על פי שיש בידיו ראיות לביסוס הטענה כי צדדים אחרים מחזיקים בקרקע עודפת מעבר למה שקנו, הוא בחר שלא להציגן במסגרת התביעה לפירוק שיתוף, וזאת משום שבתביעה לפירוק השיתוף, קיבל את מלוא הזכויות שרכש. גם במסגרת הליך זה, בחר עומר מסרי שלא להציג מסמכים בעניין זה, ואף לא הגיש הודעה לצד שלישי כנגד פנאדקה ו/או חליפיו. ואפנה בעניין זה, לעדותו בפרו', עמ' 43 ש' 30-29; ובעמ' 44, ש' 6-1):

"אני מבקש להציג לבית המשפט מסמך שזה חוזה מכר בין אסעד פאנדקה לבין מוחמד עבדל פאלח זייד ועוני מוסטפא אסעד שלפיו הוא מכר להם 4 דונם לזייד ו- 2 דונם לעוני מוסטפא מסדה.

מסמך הוגש נ/8.

פאנדקה היו לו 6 דונם והוא מכר 4 דונם לזייד ו- 2 דונם למסדה. כלומר לפאנדקה לא נשאר כלום. בשנת 84' (אני מנחש) שפאנדקה הלך למוחמד זייד ואמר לו שהם יעשו הסכם שפאנדקה מכר לזייד רק 2 דונם ולא 4 דונם. הם כתבו את זה בכתב יד. אני לא יודע מה הקשר ביניהם לבין המועצה המקומית כפר קרע. פאנדקה אמר לזייד אתה אל תצא מה- 4 דונם שאתה יושב בהם ואני אחפש לי מקום אחר. לקחו מהתובעים 2 דונם. כלומר זייד מחזיק בעודף 2 דונם. זייד מכר 2 דונם למחמוד מרזוק.

(ש): (בית המשפט): מי קיבל בתביעה לפירוק שיתוף את 2 הדונם האלה, מרזוק קיבל.

(ת): מרזוק רשום עם 2 דונם; וזייד רשום עדיין עם 2 דונם.

(ש): (בית המשפט): איפה המסמך שמכוחו בוטל ההסכם בין פאנדקה לבין זייד ביחס ל- 2 דונם.

(ת): יש לי אותו בבית".

1. למותר לציין כי הנתבע 2, עומר מסרי, היה צד להליך פירוק השיתוף, אך בחר שלא לתקוף את הזכויות של פנאדקה ו/או חליפיו, אף שלטענתו, יש בידו ראיות המוכיחות את טענותיו, וזאת לאחר שהתברר לו שבמסגרת התביעה לפירוק השיתוף קיבל את מלוא הזכויות שרכש במקרקעין.
2. הנתבעים 3-2 מלינים על כך שהתובעים לא תבעו במסגרת הליך זה את פנאדקה ו/או לובנא יונס, ואולם, כפי שהבהרתי, זכותם של התובעים לבחור את העסקאות הנוגדות שמולן הם מבקשים להתחרות.
3. ניכר, כי כל הצדדים בהליך זה חוששים, מטעמים שלא התבהרו די צורכם, מלהתעמת עם פנאדקה ו/או חליפיו ו/או לובנא יונס, כפי שגם עלה מן הדיונים הבלתי פורמליים שהתנהלו בתיק זה.
4. הנתבעים 1-3 אשר הספיקו לרשום את מלוא הזכויות שרכשו על שמם, בחרו להותיר את שכניהם, התובעים, אשר עיבדו את האדמה לצדם, מזה עשרות בשנים, להתמודד לבדם עם הבעיה רק משום שבמרוץ הרישומים, שנעשה על ידי כולם באיחור ניכר, הספיקו לרשום את זכויותיהם לפני התובעים. נזאר עומר, מטעם התובעים, הציע בעדותו שהצדדים בתיק זה ישתפו פעולה ויגישו תביעה משותפת כנגד פאנדקה: "אני מבקש את הזכויות שלי. בואו נוכיח ביחד שלפאנדקה אין זכויות ונחזיר את הזכויות שלנו" (פרו', עמ' 10, ש' 25).

וכן:

"ש. אני מבקש שתסביר לי ולבית המשפט אם פאנדקה הוא הבעיה, אז למה ויתרת לו?

ת. אני לא ויתרתי לו. תנו לי את הזכויות שלי ואנחנו נתבע אותו ביחד. למה לכם יש זכות ולי לא?" (פרו', עמ' 10, ש' 30-29).

1. הנתבעים 1-3 בחרו שלא להעלות את טענותיהם כנגד פנאדקה ו/או חליפיו ו/או כנגד לובנא יונס במסגרת התביעה לפירוק השיתוף, או להגיש כנגדם הודעה לצד שלישי במסגרת הליך זה, ואם כך מה להם כי ילינו דווקא על התובעים? והדברים אמורים במשנה תוקף ביחס לנתבעים 3-2 אשר לטענת הנתבע 2 הם אוחזים בראיה שיש בה לבסס את הטענות כנגד פנאדקה.
2. סיכומו של דבר, בתחרות בין התובעים לנתבעים 3-1 אני סבורה כי מדובר בשלושה בעלי זכויות באותו מעמד, משום שהעסקה עמם קרמה עור וגידים רק עם חתימת ייפוי הכוח הבלתי חוזר, ולכן על שלושתם לשאת באופן שוויוני בתוצאות התאונה המשפטית לפי חלקם היחסי ברכישה. כמובן, שאין בפסק דין זה כדי למנוע מהם או מן התובעים לנקוט בהליכים נוספים כנגד צדדים שלישיים שהם סבורים כי הם אלו האוחזים בזכויות שנרכשו על ידם מהמוכרים.
3. סוף דבר, אני מורה כי התובעים זכאים להירשם כבעלים של 2/3 מתוך 2,000 מ"ר שנרכשו על ידם, (וזאת בכפוף להצגת אישורי מיסים כנדרש) כאשר זכויות אלו (2/3) תיגרענה מחלקם של הנתבעים 3-1, באופן ש- 333/27051 חלקים ייגרעו מזכויותיו של הנתבע 1 בחלקה; 500/27051 חלקים ייגרעו מזכויותיו של הנתבע 2 בחלקה; ו- 500/27051 חלקים ייגרעו מזכויותיו של הנתבע 3 בחלקה. כפועל יוצא מכך התובעים שותפים של הנתבעים במגרשים 5+6 נשוא פסק הדין בתביעת פירוק השיתוף בשטח של 1,333 מ"ר.
4. אני מחייבת את הנתבע 1 והנתבעים 3-2 (יחד ולחוד) לשאת בחלקים שווים ביניהם בהוצאות התובעים בגין האגרות כשהן משוערכות ממועד תשלומן ועד היום, וכן בשכ"ט בא-כוחם בסך של 20,000 ₪. הפיקדון בסך של 10,000 ₪ שהופקד בקופת בית המשפט יושב לתובעים באמצעות בא-כוחם.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.

זכות ערעור כחוק.

ניתן היום, כ"ט תשרי תשפ"ג, 24 אוקטובר 2022, בהעדר הצדדים.