1. פתאום קם אדם (התובעים) בבוקר וטוען כי ביתו ואדמתו של שכנו (הנתבעים 3 והוריהם המנוחים) הם שלו.

זאת לאחר שהשכנים מחזיקים בבית ובאדמה המדוברת במשך כ-65 שנים (מאז שנת 1955) ללא כל מחאה או טרוניה מכל סוג שהוא מצידם של התובעים ו/או הוריהם המנוחים, או מאן דהוא אחר מבני משפחתם.

זאת התביעה דנן "על רגל אחת".

2. אקדים ואומר כי לא רק שהתובעים לא הוכיחו תביעתם לגופה (ונדרשה לכך רמת הוכחה מוגברת כפי שאסביר להלן), אלא זו נגועה בהתיישנות ו/או שיהוי, המצדיקים את סילוקה על הסף – הכל כפי שיפורט להלן.

רקע בקצרה

3. עסקינן במקרקעין בבנימינה הידועים כיום כחלקה 85 בגוש 10152 (בעבר היו ידועים כחלקה 121 בגוש 10203) בשטח של 2058 מ"ר (להלן: "המקרקעין" או "חלקה 85").

נסח טאבו צורף לתצהירי הצדדים.

4. בשנות החמישים של המאה הקודמת, בשיתוף פעולה בין מדינת ישראל וקרנות פילנתרופיות (ביניהן קרן ורבורג וקרן כהן) בנו על קרקעות המדינה שיכונים לאכלוס עולים שהגיעו למדינת ישראל עם הקמתה בשנת 1948.

5. כל עולה שרצה לרכוש יחידת דיור היה חותם על הסכם מתאים (שעל טיבו נעמוד להלן) מול אחת הקרנות (במקרה דנן מול קרן ורבורג) בקשר ליחידת הדיור, ולאחר מכן היה מופנה לחתימה על הסכם חכירה על אודות החלק המקרקעין שהוצמד או שוייך ליחידת הדיור (שהרי הקרן אינה הבעלים של המקרקעין).

מי שהפנה את הרוכש לחתימה על הסכם רכישה היתה הקרן המתאימה או החברה המשכנת/המנהלת של הנכס הנמכר מטעם אותה קרן, באמצעות מכתב הפניה.

ההפניה התבצעה לרשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), או בשמה הקודם מינהל מקרקעי ישראל, המנהלת את קרקעות המדינה (כאן יצויין כי רמ"י הוקמה בשנת 1960, בהתאם לחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. לכן סביר כי הפניות הקרן ו/או החברה המשכנת/המנהלת את הרוכשים טרם שנת 1960 היתה לקרן קיימת לישראל, הבעלים של המקרקעין, כמצויין בנסח הטאבו).

6. על המקרקעין דנן נבנו שתי יחידות דיור על ידי קרן ורבורג. לצורך כך חולקו המקרקעין לשני מגרשים שווים (1029 מ"ר כל אחד מהם) שכונו בתרשימים השונים 26א (או 26/1) ו-26ב (או 26/2) – (להלן: "מגרש 26א" ו- מגרש 26ב"). על כל חלק מהמקרקעין (כל מגרש כאמור) נבנתה יחידת דיור.

דוגמא לתרשים כאמור של חלקה 85 (חלקה 121 לשעבר) בה סומנו מגרשים 26א ו-26ב צורף כנספח 8 לנ/4, תצהיר עדותה הראשית של עדת רמ"י הגב' שלומית קניאס (להלן: "קניאס").

בכלל באשר לתרשימי המקרקעין וחלוקתם לשני מגרשים כאמור, ראו סיכום הדברים בסיכומי הנתבעים 3 (עמ' 3 סעיף 3), המשקפים נכונה המציאות העובדתית. לרבות ציון העובדה הנכונה, כי באחד התשריטים, שנערך על ידי חברת הון לצרכי פרצלציה (צורף כאחד מנספחי ו' לת/1), סומן מגרש 26ב כתת חלקה א' בחלקה 85. ניתן פשוט להשוות בין התשריט שצורף כנספח 8 לנ/4 (תצהירה של קניאס) לתשריט האמור שצורף כאחד מנספחי ו' לת/1 (תצהירו של התובע 1) ולהיווכח בעובדה זאת.

כך גם ניתן להבין ולהשכיל מעדותן של מרים לאופר, נתבעת 3.2 (להלן: "מרים"), עמ' 161 לפרו' שו' 13-36; ועדותה של הגב' מזל אגרנט (להלן: "אגרנט"), העדה מטען הנתבעת 2, עמ' 153 לפרו' שורות 4-5.

7. בשנת 1955 נרכשו מקרן ורבורג שתי יחידות דיור שנבנו על המקרקעין דנן.

הרכישה הראשונה, הנוגעת ליחידת הדיור שבמגרש 26ב, התבצעה ביום 9.1.1955 על ידי ה"ה יוסף וחפסיאה שמעוני ז"ל (להלן: "שמעוני"), הוריהם המנוחים של התובעים דנן, זאת כעולה מההסכם שצורף כנספח 5 לנ/5.

הרכישה השניה, הנוגעת ליחידת הדיור שבמגרש 26א, התבצעה ביום 19.7.1955 על ידי סלם וחממה ג'מל (להלן: "ג'מל"), הוריהם המנוחים של הנתבעים 3 דנן, זאת כעולה מנספח 2 לנ/5.

8. בעוד שג'מל לא הסדירו חוזה חכירה מול קק"ל/רמ"י על אודות חלקם במקרקעין (מגרש 26א) עד היום (יורשי המנוחים ג'מל התחילו לאחרונה להסדיר את סוגיית החכירה על מגרש 26א, אך הענין עוכב על ידי רמ"י עקב התביעה הנדונה, כעולה ממכתבים שצורפו לתצהירי הצדדים), השכילו שמעוני להסדיר חוזה חכירה כאמור על אודות חלקם במקרקעין (מגרש 26ב). חוזה חכירה חתום על-ידי שמעוני (יוסף) ורמ"י, כנראה בחודש 11/1969 או בסמוך לכך, לתקופת חכירה המתחילה ביום 1.10.1969, צורף כנספח 3 לנ/4.

[בהמשך נתייחס לטענת התובע 1, חיים שמעוני (להלן: "חיים") כי קיים חוזה חכירה מוקדם יותר, משנת 1955].

9. להשלמת התמונה ייאמר, כי בשנת 1975 אישרה רמ"י את בקשת שמעוני האב (יוסף) לבנות יחידת דיור נוספת עבור בנו חיים על חלק מהמקרקעין (מגרש 26ב) שנחכר על ידו. בעקבות כך נבנה בית נוסף על מגרש 26ב, שהינו הבית של חיים, מעל בית ההורים שמעוני או בסמוך.

בעקבות כך, וכפי שנראה בהרחבה להלן, נוצרו ברמ"י (המינהל לשעבר) שני תיקי נכסים על מגרש 26ב, כדלקמן:

נכס ההורים (המנוחים) שמעוני – 30338089מ;

נכס הבן חיים שמעוני (התובע 1) – 30367096מ.

10. ההורים של התובעים והנתבעים 3 הלכו לעולמם בתאריכים הבאים (כעולה מתצהירי הצדדים וצווי הירושה שצורפו לתצהיריהם):

יוסף שמעוני ז"ל – הלך לעולמו ביום 29.1.2004;

סימה (חפסיאה) שמעוני ז"ל – הלכה לעולמה ביום 2.7.2009;

שלום (סלם) גמליאל (ג'מל) ז"ל – הלך לעולמו ביום 6.4.2012;

יונה (חממה) גמליאל (ג'מל) ז"ל – הלכה לעולמה ביום 21.5.2010.

כאמור ההורים המנוחים של התובעים והנתבעים 3 החזיקו (כל אחד מהם) ביחידת המגורים שרכשו מקרן ורבורג, ואף הרחיבו בבניה נוספת בחלק המקרקעין המוחזק על ידם, ועשו שימוש בלעדי וייחודי כל אחד בשטח חלקתו הוא (26א ו-26ב) במשך עשרות שנים (מאז שנת 1955 ועד מועד פטירתם). כך היה מצב הדברים לכל אורך השנים, ללא כל טענה מצידם של שמעוני בנוגע לזכויות כלשהן ביחידת הדיור ו/או בחלק המקרקעין (מגרש 26א) של ג'מל.

הראשון שעורר את טענת זכות החכירה של שמעוני על כל המקרקעין, היינו גם במגרש 26א (המצוי כאמור בחזקתם הבלעדית של ג'מל ויורשיהם מאז שנת 1955 ועד היום) היה חיים, בנם של שמעוני (התובע 1), בשנת 2015 לערך, ובכך נרחיב להלן.

הצדדים לכתב התביעה הנדון

11. התובעים הם בניהם של שמעוני, ויורשיהם על פי דין.

12. הנתבעת 1 היא רמ"י.

13. הנתבעת 2 (להלן: "הון") היא החברה המנהלת כיום את נכסי קרן ורבורג (החליפה את חברת גב ים לקרקעות בע"מ – להלן: "גב ים"). קיימת מחלוקת בין הון לבין רמ"י אם הראשונה היא חברה מנהלת (כגרסת הון) או חברה משכנת (כגרסת רמ"י). לענייננו למחלוקת זאת אין כל נפקות ולא נתעכב עליה.

14. הנתבעים 3 הם יורשיהם על פי דין של ג'מל.

טענות התובעים כעולה מכתב התביעה

15. התובעים, אחים, הם בניהם ויורשיהם על פי דין של שמעוני.

16. לטענת התובעים הם בעלי זכויות חכירה של כל שטח המקרקעין (2058 מ"ר) מכוח שני חוזי חכירה תקפים אשר נכרתו כדין. האחד עם יוסף שמעוני והשני עם חיים (נספחים א1+א2 לכתב התביעה).

לכן גם נפתחו שני תיקי נכס ברמ"י על שטח של 1029 מ"ר כל אחד מהם.

17. לטענת התובעים הם שילמו לרמ"י דמי חכירה בעבור כל שטח החלקה במשך עשרות שנים, עובדה שיש בה לתמוך בגרסתם כי הם בעלי הזכויות בכל שטח המקרקעין, ולא רק במחציתם (מגרש 26ב).

18. בירורים במשרדי רמ"י גם העלו כי שמעוני הם הבעלים של מלוא המקרקעין, ולג'מל אין כל זכויות החכירה על חלק כלשהו במקרקעין.

19. לכן מבוקש להצהיר כדלקמן:

על זכויות החכירה של שמעוני וחיים במלוא המקרקעין;

על עדיפות זכויותיהם של שמעוני וחיים במקרקעין על פני אלה הנטענים של ג'מל (מחצית החלקה - מגרש 26א);

כן התבקש - צו מניעה קבוע, האוסר על רמ"י והון להעביר זכויות חכירה על חלק כלשהו במקרקעין לנתבעים 3 ו/או לחתום עימם על חוזה חכירה בנוגע לחלק המקרקעין (מגרש 26א).

טענת רמ"י (הנתבעת 1) כעולה מכתב הגנתה

20. רמ"י בכתב הגנתה טענה בפתח דבריה טענות מקדמיות כדלקמן:

א. אין מחלוקת כי בחלק המקרקעין המכונה מגרש 26ב הוקנו זכויות החכירה לשמעוני, אך אין הדבר כך בכל הקשור לחלק המקרקעין המכונה מגרש 26א. היות שהתובע מסתמך בטענתו לחכירת אביו (שמעוני יוסף) את כל שטח המקרקעין על נספח א2 לכתב תביעתו, יש לומר כי עסקינן בהסכם חכירה שאינו חתום על ידי רמ"י, אינו נושא תאריך ואין בו את פרטי הנכס הרלבנטיים והמלאים. מכאן כי הסכם חכירה לכאורי זה אינו תקף, ודי בכך כדי לסלק התביעה על הסף בכל הקשור למגרש 26א.

ב. התובעים מגישים תביעתם בחוסר נקיון כפיים, שכן במרוצת השנים ביצעו עבירות בניה בחלק המקרקעין שבחזקתם (מגרש 26ב), ובגין כך אף לא חודש חוזה החכירה עימם על מגרש 26ב.

ג. תביעתם הוגשה תוך שיהוי ניכר, שכן ג'מל מחזיקים במגרש 26א ומתגוררים ביחידת הדיור הבנויה בו כבר עשרות שנים.

21. רמ"י עוד טוענת, כי אף לגופם של דברים דין התביעה נגדה ובכלל להידחות, מטעמים כדלקמן:

א. בספרי רמ"י רשומה זכות חכירה על שם שמעוני רק על חלק מהמקרקעין הידוע כמגרש 26ב. זכות חכירה זאת הסתיימה ולא חודשה, לנוכח הפרות שמעוני, או מי מיורשיהם, את תנאי החכירה בעבר ובהווה (בניה לא חוקית).

ב. שמעוני מעולם לא היו חוכרי מלוא המקרקעין, אלא רק מחציתם (מגרש 26ב).

ג. בשנת 1975 אישרה רמ"י את בקשתו של שמעוני לבנות יחידת דיור נוספת עבור חיים בנו. לשם כך אף חתמה רמ"י על חוזה חכירה עם חיים בכל הקשור לדירה הנוספת שנבנתה על מגרש 26ב. במצב דברים זה נחתמו שני חוזה חכירה בכל הנוגע למגרש 26ב, כדלקמן:

נכס ההורים (המנוחים) שמעוני – 30338089מ;

נכס הבן חיים שמעוני (התובע 1) – 30367096מ.

ד. מדגישה רמ"י, כי כל מסמכי העברת הזכויות ותוכניות הבניה שהוגשו לרמ"י במרוצת השנים על ידי שמעוני וחיים נגעו רק לחלק המקרקעין המוחזק על ידם (מגרש 26ב) ולא ביחס לכל המקרקעין.

ה. בהתאם לבדיקת רמ"י מול הון, ג'מל הם הזכאים להירשם כחוכרים בחלק המקרקעין הידוע כמגרש 26א. הון אף הפנתה את יורשי ג'מל לרמ"י בשנת 2017 לשם חתימה על חוזה חכירה בהתאם, דא עקא שהטיפול בנדון נעצר בעקבות התביעה הנדונה.

ו. ככל שהשתמע מבירורי התובעים במשרדי רמ"י כי זכות החכירה שלהם (ושל הוריהם המנוחים) משתרעת על מלוא חלקת המקרקעין, הרי מדובר בטעות הנובעת מחוסר עירנות של פקידי רמ"י. אין בטעות זאת בכדי להקנות זכויות חכירה לתובעים בחלק אחר של המקרקעין (מגרש 26א), שאין להם.

טענות הון (הנתבעת 2) בכתב הגנתה

22. הון גם טענה טענות מקדמיות, המצדיקות את סילוק התביעה על הסף, כדלקמן:

א. התיישנות התביעה;

ב. שיהוי;

ג. מניעות והשתק (משלא פעלו שמעוני והתובעים למימוש זכויותיהם הנטענות במקרקעין במשך עשרות שנים. במצב דברים זה רואים בהם כמי שוויתרו על זכויותיהם הלכאוריות בכל שטח המקרקעין, והם מושתקים כיום מלטעון לזכויות כנ"ל).

23. הון אף טענה לדחיית התביעה לגופה מטעמים כדלקמן:

א. על פי רישומיה המשתכנים הראשונים בחלק המקרקעין (מגרש 26א) הם ג'מל, ולהם הזכות לחתום על חוזה חכירה עם רמ"י על חלק זה במקרקעין.

ב. יתר טענות ההגנה של הון דומות לאלה של רמ"י, גם בכל הקשור לחוזה החכירה הנטען נספח א/2 לתצהירו של חיים (ת/1), שאינו ממולא כראוי ואינו חתום על ידי רמ"י.

טענות הנתבעים 3 בכתב הגנתם

24. הנתבעים 3 גם טענו טענות מקדמיות של התיישנות ושיהוי, שגרם לנזק ראייתי (בעיקר עקב פטירת ההורים של שני הצדדים), המצדיקים סילוק התביעה על הסף.

25. הנתבעים 3 אף טענו לדחיית התביעה לגופה מטעמים כדלקמן:

א. מי שרכש את יחידת הדיור מקרן ורבורג ואת חלק המקרקעין (מגרש 26א) הם ג'מל, כבר בשנת 1955. במהלך עשרות השנים שהחזיקו ג'מל בחלק המקרקעין האמור ואף התגוררו ביחידת הדיור שבו (שהורחבה עם השנים), לא נשמעה כל טרוניה או טענה לזכויות בחלק זה של המקרקעין מצד שמעוני ו/או התובעים.

ב. אפילו שילמו התובעים דמי חכירה ביתר לרמ"י (על כל חלקה 85) הדבר אינו מקנה להם זכויות במלוא שטח המקרקעין, ולכל היותר הם זכאים להחזר מרמ"י.

ג. אין כל מסמך תקף מצד רמ"י או הון התומך בטענות התובעים לזכויות כלשהן של התובעים בחלק המקרקעין הידוע כמגרש 26א.

26. הנתבעים 3 הוסיפו, כי ניסו להסדיר בשנים האחרונות את סוגיית החכירה מול רמ"י, ואף קיבלו בשנת 2017 מכתב הפניה מהון לרמ"י לשם כך, אך הענין התעכב עקב הגשת התובענה הנדונה.

דיון והכרעה

27. כעולה מכתבי הגנה דלעיל, שתי טענות מקדמיות משמעותיות עומדות על הפרק: התיישנות ושיהוי.

28. היה מצופה מהתובעים כי יתייחסו לטענות אלה במסגרת כתב תשובה שהיו יכולים להגיש, ולא עשו כן. אפילו בסיכומיהם לא התייחסו התובעים לטענות ההתיישנות והשיהוי שטענו הנתבעים, והדבר תמוה!

בהתייחס לטענת התיישנות, הספרות המשפטית והפסיקה קובעות ברורות, כי אם נטענה טענת התיישנות במסגרת כתב הגנה והתובע חולק על כך מכל סיבה שהיא, עליו להגיש כתב תשובה ולטעון בו את העובדות המבססות את טיעוניו בנדון. אם לא עשה כן, לא יישמע בטענה על הארכת תקופת ההתיישנות ולא יוכל להוכיח עובדות שמכוחן נלמד על הארכת תקופת ההתיישנות.

ראו לענין זה:

זוסמן, סדר הדין האזרחי, מהדורה שביעית, 279;

ע"א 7261/97 שרבני נ' חברת האחים שבירו בע"מ, פד"י נד(4), 464;

רע"א 5260/12 קריספל נ' ביטוח ישיר (13.12.12);

1345/13 סעאידה נ' אסיל חברה להובלות וסחר עצים בע"מ (5.3.13).

להלן נבחן בנפרד את טענת ההתיישנות ואת טענת השיהוי.

התיישנות התביעה

29. אפתח בבחינת טענת ההתיישנות, שלטעמי רלוונטית במקרה הנדון על נסיבותיו.

30. נזכיר כי התובעים תבעו בנדון כסעד עיקרי הצהרה על זכויות החכירה של שמעוני וחיים במלוא המקרקעין, ועדיפות זכויותיהם על אלה הנטענים של ג'מל (ראו סעיף 19 לעיל).

היינו – עסקינן בתביעה לקיום זכות. זכות החכירה שלהם בכל שטח המקרקעין (להבדיל ממחציתם, שעל כך אין מחלוקת), ועדיפות זכותם זאת על זו הנטענת על ידי ג'מל ויורשיהם (מחצית משטח המקרקעין, במגרש 26א).

תביעה לקיום זכות נתונה להתיישנות כאמור בסעיף 2 לחוק התיישנות תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), שלשונו כדלקמן:

"תביעה לקיום זכות כל שהיא נתונה להתיישנות, ואם הוגשה תובענה על תביעה שהתיישנה וטען הנתבע טענת התיישנות, לא יזדקק בית המשפט לתובענה, אך אין בהתיישנות בלבד כדי לבטל את הזכות גופה".

לענין קיום התיישנות בתביעה לסעד הצהרתי לקיום זכות ראו:

ע"א 630/90 רוז'נסקי נ' ארגון מובילי לוד (העולה) בע"מ פד"י מה(5) 365, 368-369;

ע"א 5634/90 פינטו נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים ואח' פד"י מז(4) 846, 851-852 (להלן: "ענין פינטו").

31. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כלקמן:

"תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה".

מהו היום שבו "נולדה עילת התובענה"?

את המונח "עילת התובענה" בהקשר של סעיף 6 לחוק ההתיישנות, פירש בית המשפט העליון (כב' השופט עמית) בע"א 7589/13 establishment adoka ואח' נ' מכון ויצמן למדע ואח' (8.6.15), כדלקמן:

"המונח 'עילת תביעה' אינו נושא משמעות אחידה ותוכנו משתנה מעניין לעניין בהתאם להקשר הדברים. עילת התביעה קיימת אם יש במכלול העובדות כדי לבסס זכות תביעה מהותית, כך שקמה לתובע זכות לקבל את הסעד המבוקש (טל חבקין התיישנות 133 (2014) (להלן: חבקין)). מועד היווצרותה של עילת תביעה לצורך דיני ההתיישנות הוא המועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על ידי הנתבע" (ציטוט מסעיף 7 לפסק הדין).

לכן, ובהקשר למקרה דנן, יש לבחון מהי "עילת התביעה", ומתי התגבשו העובדות המהותיות המזכות את התובעים בקיום החיוב כלפיהם על ידי הנתבעים.

בהקשר זה יש לציין את סעיף 18 לחוק ההתיישנות הקובע כי:

"לענין חישוב תקופת ההתיישנות אין נפקא מינה אם הזכות נתבעת על ידי הזכאי המקורי או על ידי חליפו או אם הזכות נתבעת נגד החייב המקורי או נגד חליפו, ובלבד שאם נסבה הזכות בדרך ירושה, לא תסתיים תקופת ההתיישנות לפני שעברה לפחות שנה אחת מן היום שבו נסבה הזכות".

בהתאם לסעיף 18 הנ"ל תקופת ההתיישנות במקרה דנן צריכה להימנות כבר מימי חלדם של שמעוני, המורישים של התובעים דנן, ככל שכבר להם קמה עילת תביעה מהותית נגד ג'מל. לכן אפילו נודעה הידיעה אצל חיים (כגרסתו) כי מלוא זכויות החכירה בחלקה 85 נתונות לשמעוני רק בשנת 2014 או 2015, אין בכך בכדי להועיל לתובעים בכל הקשור לטענת ההתיישנות.

על מטרת הסעיף עמד בית המשפט בע"א 506/82 זונטג נ' עזבון המנוח מנדלסון, פ"ד מ(3) 113 (1986):

"אין סעיף 18 לחוק הנ"ל קובע תקופת התיישנות של שנה מיום הסבת הזכות, אלא הוא קובע תקופת התיישנות מינימלית של שנה מיום הסבת הזכות. הווה אומר, שאם תביעת המנוח עמדה לדוגמא להתיישן ששה חדשים אחרי היום שבו נפטר, מקבלים יורשיו ארכה של חצי שנה נוספת להגיש את תביעתם".

בכל מקרה, לסעיף 18 תחולה רק אם תקופת ההתיישנות לא חלפה לפני פטירתו של המוריש [ע"א (חי') 3340/06 עזבון המנוח אבראהים חסן סעיד ז"ל נ' חסן, פסקה 6 (3.6.07)].

לכן, ככל שחלפה תקופת ההתיישנות כבר בימי חייהם של שמעוני אין גם בסעיף 18 לחוק ההתיישנות, כדי להאריך את תקופת ההתיישנות.

עוד ראוי לציין את ההלכה האומרת כי בהעדר חזקה נוגדת במקרקעין, מירוץ ההתיישנות אינו מתחיל [ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ, פד"י סה(2) 635, 660 (19.4.2012)].

כידוע משמעותה של דרישת החזקה הנוגדת הינה, כי החזקתו של המחזיק בקרקע אינה נעשית מתוך הסכמתו ורשותו של הטוען לבעלות בקרקע, אלא על אפו ועל חמתו [ע"א 2741/07 דוד ג'ואל נובק נ' יעקב נתנאל דנן, עמ' 8 (10.8.2011)].

32. כדי להכריע בשאלת ההתיישנות במקרה דנן יש לבחון את השאלות הבאות:

א. מתי נולדה עילת התובענה?

ב. האם היתה חזקה נוגדת במקרה דנן?

ג. מהי תקופת ההתיישנות?

ד. האם חלפה תקופת ההתיישנות במקרה דנן?

33. שאלה א' – מתי נולדה עילת התובענה במקרה דנן?

א. גרסת התובע לאשורה הופיעה בסיכומיו, והיא – כי הסכם החכירה נספח א/2 לת/1 (להלן: "נספח א/2") עליו חתום שמעוני יוסף (אביו של חיים), מתייחס לכל חלקה 85 על שני מגרשיה (26א+26ב), והוא נכרת בשנת 1955 (בנדון ראה גם עדותו של חיים לגבי מועד החתימה על נספח א/2 בשנת 1955 עמ' 20 לפרו' שו' 30-32).

(נעיר כי לצורך בחינת טענת ההתיישנות נקבל את גרסת שמעוני כי נספח א/2 שריר וקיים, ומכוחו הוחכרה חלקה 85 במלואה לשמעוני. זאת הגם שמסקנתנו להלן היא כי טענה זאת לא הוכחה).

ב. ככל שנקבל את גרסת התובעים כמות שהיא, כי אז לכאורה זכותם הנטענת של שמעוני לחכירת כל חלקה 85 (להבדיל ממחציתה) נוצרה כבר בשנת 1955, עם החתימה על הסכם חכירה נספח א/2 בשנת 1955. מכאן כי עילת תביעתם של שמעוני כלפי ג'מל ביחס לזכויותיהם הנטענות במלוא שטח המקרקעין נולדה כבר בשנת 1955.

34. שאלה ב' – האם היתה חזקה נוגדת במקרה דנן ?

א. כמצוין לעיל תקופת ההתיישנות במקרקעין מתחילה להימנות עם קיומה של חזקה נוגדת במקרקעין.

האם במקרה דנן היתה חזקה נוגדת של ג'מל במקרקעין, ואם כן ממתי?

לטעמי התשובה חיובית, וכבר מחודש יולי 1955, ולמצער משנת 1968 עת הרחיבו ג'מל את יחידת הדיור שלהם במגרש 26א, ולפחות משנת 1976 (או בסמוך לכך) עת בנו שמעוני יחידת דיור נוספת על מגרש 26ב בעבור חיים, וג'מל נתנו הסכמתם לבניה זאת (כפי שנראה להלן).

ב. סבורני כי אין מחלוקת בין הצדדים כי ג'מל החזיקו ביחידת הדיור ובמגרש 26א שבמקרקעין כבר מיום 19.7.1955. זאת כעולה מההסכם שנחתם בין קרן ורבורג לג'מל ביום 19.7.1955 (נספח 2 לנ/5).

בהתאם להסכם זה רכשו ג'מל את יחידת הדיור שנבנתה על מגרש 26א שבמקרקעין, תוך הדגשה כי "לכל יחידת דיור, כחלק מהיחידה, הוקצב שטח קרקע לשם הקמת משק עזר" (ציטוט מ"ההואיל" השני להסכם האמור).

בסעיף 2 להסכם הנ"ל צויין כי החזקה ביחידת הדיור, הכוללת בחובה כאמור גם את מגרש 26א, נמסרה לג'מל "מיד עם חתימת הסכם זה". היינו ג'מל מחזיקים בלעדית ביחידת הדיור ובמגרש 26א, ונוהגים בו מנהג בעלות (כפי שגם נראה להלן) כבר מיום 19.7.1955.

כך גם אין מחלוקת כי שמעוני החזיקו ביחידת הדיור ובמגרש 26ב שבמקרקעין כבר מיום 9.1.1955. זאת כעולה מההסכם שנחתם בין קרן ורבורג לשמעוני ביום 9.1.1955 (נספח 5 לנ/5).

ג. אם אכן ג'מל מחזיקים במגרש 26א על יחידת הדיור שבו באופן בלעדי כבר מחודש יולי 1955 הכיצד הדבר מסתדר עם טענת החכירה של שמעוני את כל חלקה 85 כבר בשנת 1955 במסגרת הסכם החכירה נספח א/2?

לחיים, העד היחיד מטעם התובעים, לא היתה תשובה ברורה לשאלה זאת. הוא העלה סברות מסברות שונות כדלקמן:

אביו, יוסף שמעוני, נתן לג'מל רשות להתגורר ביחידת הדיור שבמגרש 26א ולהחזיק במגרש זה מטוב ליבו או בדמי מפתח. אך הוסיף כי: "אין לי מושג...לא רוצה סתם להגיד דברים" (עמ' 29 לפרו' שו' 25-27; כן ראה עמ' 40 לפרו' שורות 6-10; עמ' 46 לפרו' שו' 15-17).

כשנשאל חיים מדוע הוא חושב כי לאביו יוסף היתה הזכות לתת לג'מל רשות לגור ביחידת הדיור שבמגרש 26א ולהחזיק בחלק זה של המקרקעין, השיב: "אחרת לא היה נותן, אם לא היתה לו הזכות" (עמ' 29 לפרו' שו' 29).

פשיטא בעיניי כי תשובותיו אלה של חיים אינן מספקות ואינן מניחות את הדעת לענין ה"רשות" הנטענת או "דמי המפתח" המיוחסים לג'מל, ואין בהן בכדי להצדיק או להסביר את שהותם והחזקתם הבלעדית של ג'מל ויורשיהם ביחידת הדיור ובמגרש 26א שבמקרקעין במשך עשרות שנים (מיום 19.7.1955 ועד היום), ללא כל טענה מצד שמעוני ו/או התובעים.

נזכיר כי עסקינן בתביעה נגד עזבון (עזבון ג'מל) שנתבעים 3 הם יורשיו. על כגון דא נאמר בפסיקה כי בתביעה נגד עיזבון, מידת ההוכחה הנדרשת היא ברמה גבוהה בהרבה מזו המספיקה בהליך אזרחי רגיל. הטעם לכלל זה נעוץ בעובדה, שבהיעדר בעל הדבר גופו אין לדעת אם לא היה מצליח, לו היה בחיים, להזים או לסתור את ראיות יריבו.

ראו לענין זה:

ע"א 6002/92 מלק נ' עזבון הרב יהושוע דויטש ז"ל פד"י נא(5) 1;

ע"א 8493/06 עזבון המנוח ציון כהן ז"ל נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ פד"י סד(2) 256.

התובעים לא עמדו בנטל ראיה מוגבר זה (ואף לא בנטל ראיה רגיל) להוכחת טענתם כי ג'מל החזיקו ביחידת הדיור ובמגרש 26א במקרקעין ברשותם של שמעוני.

ד. חיזוק לעובדה כי ג'מל לא החזיקו במגרש 26א שבמקרקעין כברי רשות בלבד של שמעוני (כטענת התובעים שאף מצאה את ביטויה בסעיף 44 לסיכומיהם) מצאנו גם בעובדות הבאות:

חיזוק ראשון - ג'מל הרחיבו את יחידת הדיור שהחזיקו בה במגרש 26א בשנת 1968 ובנו בה חדר ומרפסת (ראו לענין זה תצהירה של מרים, בתם של ג'מל שהוגש וסומן נ/7, סעיף 21, ונספח יא, הבקשה להיתר לתוספת הבניה האמורה). קשה להניח כי שמעוני היו עוברים לסדר היום עם תוספת בניה של בר רשות.

חיזוק שני - כששמעוני רצה לבנות בשנת 1976 (או בסמוך לכך) על מגרש 26ב יחידת דיור נוספת בעבור חיים, ג'מל התנגדו לכך. על מנת להשיג את הסכמת ג'מל נאלץ שמעוני יוסף, אביו של חיים, לחתום על הסכמות מסויימות שנועדו לטובתם של ג'מל כעולה מנספח יב' לנ/7 עליו חתום שמעוני האב. אמנם ג'מל אינם חתומים על המסמך הנ"ל, אך לא ראיתי מצידם של התובעים כל הכחשה של חתימת שמעוני יוסף האב על המסמך הנ"ל. כל שציין חיים בעדותו בנוגע למסמך זה היה, כי אינו מכירו (עמ' 39 לפרו' שו' 29). ודוק – אינו מכיר את המסמך אך לא מכחיש את חתימת אביו יוסף עליו (היינו לא טען כי החתימה על המסמך הזה אינה של אביו, שכן אינה דומה לחתימות אחרות של אביו). בנוסף, התובע 2, אריה שמעוני, לא מסר כל גרסה לגבי נספח יב, שהרי בחר שלא להעיד, והדבר משמש לחובת לגרסת התביעה בנדון.

יותר מזה, רוב רובו של נספח יב האמור הוא התחייבותו של שמעוני כלפי ג'מל (לגבי אופן הבניה שלא תפגע ביחידת הדיור של ג'מל, והסכמה לבניה עתידית של ג'מל), בעוד שההתחייבות היחידה של ג'מל היתה להסיר התנגדותם לבניית שמעוני (את ביתו של חיים), שנבנה בפועל. בכך יש הוכחה כי ג'מל מילאו אחר התחייבותם להסיר התנגדותם לבניה זאת של שמעוני. לכן לטעמי העדר חתימתו של ג'מל על נספח יב אינו שולל את תוקפו במסגרת היחסים שבין שמעוני לג'מל.

כשלעצמי האמנתי למרים כי מסמך זה (נספח יב לתצהירה) נמצא בין יתר המסמכים שהותיר אביה ג'מל, ויש בו כדי ללמד על חלוקת השימוש במקרקעין בין מגרש 26א (שבחזקת ג'מל) לבין מגרש 26ב (שבחזקת שמעוני) שבמקרקעין, באופן שהכירו בפועל ולמעשה זה בזכויותיו של זה בכל אחד מהמגרשים הנ"ל.

בכל אופן הצורך בהסכמתם של ג'מל לבניית שמעוני במגרש 26ב במקרקעין, כמו גם תוכנו של נספח יב לנ/7, שוללים ברורות את היותם של ג'מל ברי רשות בלבד במגרש 26א.

חיזוק שלישי - כל הבניה שהתבצעה במקרקעין על ידי שמעוני הצטמצמה למגרש 26ב בלבד. נזכיר כי שמעוני בנו במגרש שתי יחידות דיור נוספות מעבר ליחידת הדיור שרכשו מקרן ורבורג. האחת – הבית של חיים שנבנה בהיתר מעל יחידת הדיור המקורית או בסמוך לה. השניה – יחידת דיור שנבנתה ללא היתר. כל אלה התבצעו על מגרש 26ב במקרקעין בלבד (ראו בנקודה זאת גם את עדותה של הגב' הרשקו מרמ"י המוזכרת בסעיף 60 להלן), הגם שבגין בנית יחידת הדיור השניה הועמד חיים לדין פלילי, שכן היוותה במגרש 26ב יחידת דיור שלישית, שנבנתה ללא היתר (עמ' 43 לפרו' שו' 2-26; עמ' 46 לפרו' שו' 22-23).

אם אכן ג'מל החזיקו במגרש 26א שבמקרקעין כברי רשות בלבד, לא היו צריכים שמעוני להצטופף או להסתפק בבניית שלוש יחידות דיור על מגרש 26ב בלבד, והיו יכולים להתפרש בבניה גם על מגרש 26א, ובכך אף להימנע מהליך פלילי של בניה בלתי חוקית של יחידת דיור שלישית. הרי שטחם במקרקעין גדול יותר (ולא רק מגרש 26ב) ומאפשר לכאורה בניה של יחידת דיור שלישית בהם, עליה היו יכולים לכאורה לקבל היתר ללא קושי (ראו חקירתו של חיים בנדון עמ' 3 לפרו').

חיזוק רביעי – לאחר בניית ביתו של חיים, או בניה אחרת שביצעו שמעוני על מגרש 26ב, נגרם נזק לביתם של ג'מל הבנוי כאמור במגרש 26א. בעקבות כך התנהל הליך משפטי (בוררות ואישור פסק בורר בבית משפט) בו ג'מל תבעו את שמעוני על נזקיהם, וזכו בתביעתם (סעיפים 36-37 ונספח 3 לנ/7). ככל שג'מל היו ברי רשות בלבד במגרש 26א סביר כי לא היו מסתכנים בהגשת תביעה כאמור, שכן אז היו יכולים שמעוני לבטל הרשות הלכאורית שניתנה להם במקרקעין ולהוציאם משם. נשאל בנדון חיים בחקירתו הנגדית ולא נתן תשובה ברורה ומשכנעת אלא צייין כי "...היה איזה הסכם ביניהם (בין שמעוני לג'מל – ח,ש) שאני לא מכיר אותו" (עמ' 40 לפרו' שו' 7).

לטעמי, העובדה כי בכל אופן ג'מל עמדו על נזקיהם כאמור ללא כל חשש מתגובתו של שמעוני, מלמדת כי זכותם במקרקעין אינה של בר רשות בלבד, אלא מעבר לכך.

חיזוק חמישי – העידה מרים בחקירתה הנגדית כי יחסי השכנות בין הוריה (ג'מל) לשמעוני לא היו טובים לאורך השנים. היו ביניהם מריבות לאורך השנים על הגדר הרעועה שהפרידה בין מגרשיהם, על הביוב המשותף ועוד (עמ' 158 לפרו' שורות 13-18). לנוכח יחסי השכנות הלא טובים כאמור, קשה להניח כי שמעוני היו מותירים את ג'מל כברי רשות בחלקה לאורך כל כך הרבה שנים (עשרות שנים משנת 1955 ועד כה) והיו פועלים לביטול הרשות הנטענת כבר שנים קודם לכן. במיוחד כששמעוני נזקקו למגרש 26א לצורך הרחבת בניה לאורך השנים עם גדילת המשפחה ובגרותם של הילדים. משלא עשו כן עד כה מלמד הדבר בסבירות ראויה, כי ג'מל לא היו ברי רשות בלבד במגרש 26א.

ה. כל הנ"ל מלמדנו, כי ג'מל החזיקו ביחידת הדיור ובמגרש 26א מכח זכות אחרת שניתנה להם (ההסכם עם קרן ורבורג מיום 19.7.1955), על אפם וחמתם של שמעוני שטוענים כי חכירתם היא על כל המקרקעין, לרבות מגרש 26א, כבר משנת 1955 מכח הסכם החכירה נספח א/2.

ו. מכאן כי החזקה הנוגדת של ג'מל במגרש 26א על יחידת הדיור הבנויה בו החלה מיום 19.7.1955, מועד בו קיבלו החזקה בנ"ל מקרן ורבורג.

ודאי שכך הדבר (חזקה נוגדת) מאז שביצעו ג'מל תוספת בניה ליחידת הדיור שבחזקתם בשנת 1968, או עם התנגדותם לבניית שמעוני במגרש 26ב בשנת 1976, שהוליד את נספח יב לנ/7, עליו עמדנו לעיל.

35. שאלה ג' – מהי תקופת ההתיישנות?

עסקינן במקרקעין שאינם מוסדרים, כעולה מנסח רישום המקרקעין שצורף לתצהירי הצדדים (לדוגמה נספח 1 לנ/4).

בהתאם לסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, תובענה הנוגעת למקרקעין שאינם מוסדרים מתיישנת לאחר 15 שנים, ותביעה הנוגעת למקרקעין מוסדרים מתיישנת לאחר 25 שנים.

מכאן כי תקופת ההתיישנות במקרה דנן היא 15 שנים לאחר שנולדה עילת התובענה.

36. שאלה ד' – האם חלפה תקופת ההתיישנות במקרה דנן?

א. כאמור בדיוננו בשאלה א' לעיל, ככל שנקבל את גרסת התובעים כמות שהיא, כי אז לכאורה זכותם הנטענת של שמעוני לחכירת כל חלקה 85 (להבדיל ממחציתה) נוצרה כבר בשנת 1955, עם החתימה על הסכם חכירה נספח א/2 בשנת 1955. מכאן כי עילת תביעתם כלפי ג'מל ביחס לזכויותיהם הנטענות במלוא שטח המקרקעין נולדה כבר בשנת 1955.

ב. יחד עם זאת כאמור, תקופת ההתיישנות מתחילה להימנות עם קיומה של חזקה נוגדת במקרקעין.

לפי מסקנותינו במסגרת דיוננו בשאלה ב' לעיל החזקה הנוגדת של ג'מל במגרש 26א במקרקעין החלה ביום 19.7.1955, או לפחות בשנים 1968 או 1976.

ג. היות שהתובענה דנן הוגשה רק ביום 26.9.2018, חלפה לה תקופת ההתיישנות (15 שנה) שנים קודם הגשת התובענה (כך הוא הדבר אף אם היינו רואים במקרקעין דנן כמקרקעין מוסדרים, לגביהם תקופת ההתיישנות היא בת 25 שנים).

ד. מכאן כי התובענה דנן הוגשה לאחר תקופת ההתיישנות, ודינה דחיה על הסף מכח תקנה 101(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד -1984.

שיהוי בהגשת התביעה

37. סעיף 27 לחוק ההתיישנות קובע כדלקמן:

"אין חוק זה בא לפגוע בתקופת ההתיישנות הקבועה לענין פלוני בדין אחר, אלא אם נאמר כך במפורש בחוק זה; ואין חוק זה בא לפגוע בכל סמכות, לפי כל דין, לדחות תובענה או לסרב למתן סעד מחמת שיהוי".

38. במקרה דנן מבקשים התובעים סעד הצהרתי כדלקמן:

על זכויות החכירה של שמעוני וחיים במלוא המקרקעין;

על עדיפות זכויותיהם של שמעוני וחיים במקרקעין על פני אלה הנטענים של ג'מל (מחצית החלקה - מגרש 26א).

על סעד הצהרתי דוגמת זה נקבע בפסיקה (ראו ציטוט מפסקה 9 בענין פינטו) כי:

"סעד ההצהרה, אשר מעוגן בהוראות החוק החרות (ראה סעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984), מקורו בדיני היושר, ונראה הדבר כי משום כך רשאי בית המשפט לתת את דעתו גם על התנהגות התובע, בשוקלו אם ראוי הוא לקבלת הסעד, ובלבד שהתנהגותו קשורה במישרין לנושא הסכסוך. בתי המשפט ממשיכים לנהוג בסוגיה זו לפי דיני היושר, כנראה על יסוד ההנחה שאלה נקלטו בארץ לפי סעיף 2(ב) לחוק יסודות המשפט, תש"ם- 1980(י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (אמינון, מהדורה 6, בעריכת ש' לוין, 1990) 534)".

בהקשר זה, ובמיוחד כשעסקינן טענת שיהוי, ציין בית המשפט בענין פינטו (פסקה 9) כי:

"לאור זאת כבר נפסק בעבר, כי בית המשפט יכול וישלול סעד הצהרתי מבעל דין בטענת שיהוי, וזאת בהתקיים התנאים הבאים: כאשר נסיבות המקרה מצביעות על כך שהשיהוי כמוהו כזניחת זכות התביעה; כאשר הורע מעמד הצד שכנגד כלפי יריבו עקב השיהוי בהגשת התביעה; וכאשר קופחו עקב השיהוי אפשרויות הצד שכנגד להוכיח טענותיו כנגד התביעה (ראה: ע"א 656/79 גרינפלד נ' קירשן ואח' [1], בעמ' 317; ע"א 69/84 שפר נ' ת' בונה ואח' [2], בעמ 656)".

דברים דומים על טענת שיהוי ראו גם:

ע"א 410/87 עזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל נ' יונגר, פד"י מה(3) 749 (להלן: "ענין יונגר");

ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נז(5) 433 (להלן: "ענין תלמוד תורה");

ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 280 (2000);

ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997).

בענין תלמוד תורה ובענין יונגר, אף צויין כי השיהוי שהוביל להרעה במצבו של הנתבע צריך לנבוע מהתנהגות הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע.

39. אם ניישם הלכות אלה למקרה דנן נאמר כך:

א. שמעוני בימי חייהם לא תבעו כל חלק ונחלה במגרש 26א, שהוחזק בלעדית על ידי ג'מל החל מיום 19.7.1955.

נזכיר כי שמעוני, לגרסתם, חתמו על הסכם חכירה כבר בשנת 1955 (נספח א/2).

שמעוני יוסף נפטר ביום 29.1.2004 (לאחר 49 שנים) ושמעוני סימה (חפסיאה) נפטרה ביום 2.7.2009 (לאחר 54 שנים).

היות שכאמור לעיל לא הוכחה כל רשות שניתנה על ידי שמעוני לג'מל להחזיק ולעשות שימוש במגרש 26א, ואף הוכחה חזקה נוגדת של ג'מל במקרקעין החל משנת 1955 (או לפחות החל מהשנים 1968 או 1976), ניתן לומר כי הוכח, נוכח חלוף עשרות שנים ללא כל מעש מצידם של שמעוני, כי ויתרו או זנחו את זכות תביעתם כלפי ג'מל בכל הקשור למקרקעין במלואם.

היות שהתובעים נכנסים לנעלי שמעוני כיורשיהם, ויתור או זניחה של התביעה האמורה תופסת גם לגביהם (דומה להלכה שנקבעה ברע"א 5774/91 יהלום ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פד"י מח(3) 373 – בנוגע לחזקת השיתוף בין בני זוג. ככל שאחד מבני הזוג הלך לעולמו מבלי שעמד במועד כלשהו בחייו על זכויותיו על פי חזקת שיתוף הנכסים, יש לראותו כמוותר על זכותו להחיל עליו את חזקת השיתוף. כפועל יוצא מכך לא יוכלו יורשיו לטעון לתחולתה של חזקת השיתוף).

ב. יותר מזה – התובעים עצמם לא נקטו כל פעולה משפטית נגד ג'מל בדבר זכויות החכירה הנטענות במלוא שטח המקרקעין מאז פטירת הוריהם (שמעוני) ועד הגשת התביעה הנוכחית, שהוגשה כזכור בשנת 2018.

חיים אמנם טען כי לא ידע על מצב הדברים לאשורו עד שנת 2014 או 2015, ועד השנים הנ"ל לא ידע את גודל ירושת הוריו (עמ' 27 לפרו' שו/ 27-32; עמ' 37 לפרו' שו' 16-28; עמ' 65 לפרו' שו' 28-33), אך לא האמנתי לגרסה זאת, שהומצאה לטעמי רק כדי להתחמק מטענת ההתיישנות, אך גם זאת ללא הועיל לנוכח סעיף 18 לחוק ההתיישנות כמוסבר לעיל, משני טעמים עיקריים, כדלקמן:

ראשית – חיים לא פירט את כל הנ"ל (כי נודע לו לאשורו על גודל ירושת הוריו ו/או כי ידע כי כל חלקה 85 נחכרה על ידי אביו כבר בשנת 1955 מכח נספח א/2 רק בשנים 2014-2105) בתצהירו, ולא נתן הסבר להשמטה זאת בעדותו (עמ' 37 לפרו' שו' 20-30).

שנית – חיים העיד כי לאחר בניית ביתו הוא חתם על חוזה חכירה עם רמ"י ביום 8.6.1976 על מחצית חלקה 85 (נספח א/1 לת/1), זאת לאחר שקיבל מחצית חלקה במתנה מהוריו ומחצית החלקה האחרת נותרה בידי הוריו (עמ' 21 לפרו' שו' 28-36; עמ' 22 לפרו' שורות 1-5; עמ' 34 לפרו' שו' 25-31).

בהינתן כל אלה, וככל שמצב הדברים העובדתי היה אכן כטענת חיים (כי שמעוני והוא הם בעלי מלוא זכויות החכירה בחלקה 85), כי אז חיים ידע או היה צריך לדעת על היות משפחת שמעוני בעלי זכות החכירה בכל המקרקעין, לפחות מעת שהוריו העבירו לו מחצית מזכויות החכירה בחלקה 85, בשנת 1976 או בסמוך לכך. למרות זאת חיים ישב בשקט מאז ולא נקט בכל צעד משפטי נגד ג'מל עד חודש 9/2018, מועד הגשת התובענה הנדונה, 42 שנים. חיים לא נקט כל צעד נגד ג'מל גם לא לאחר פטירת הוריו (בשנים 2004 ו-2009, כמצוין לעיל) עד לשנת 2018. בכך ניתן לראות ויתור או זניחה של זכות התביעה גם מצידו של חיים כלפי ג'מל או יורשיהם בכל הקשור לזכויותיהם בחלקה 85 (מגרש 26א).

ג. בכל מקרה התובע 2 אריה שמעוני, אחד מיורשי שמעוני, לא נתן תצהיר ובחר לא להעיד בתובענה זאת. כך שלא ניתן לדעת מתי ידע כי זכויות החכירה של מלוא חלקה 85 לכאורה נתונות לשמעוני ו/או מה זכויותיהם של ג'מל בנדון ו/או מדוע לא ננקטה כל פעולה משפטית נגד ג'מל (דוגמת זו הנדונה) עוד בחיי הוריו ו/או בסמוך לאחר פטירתם.

הימנעותו מעדות של התובע 2 בנקודות האמורות פועלת לטעמי לחובת גרסתם של התובעים בכלל לענין זכויות חכירה גם במגרש 26א, וכך גם בכל הקשור לשיהוי בהגשת התביעה. זאת מכח הכלל שבפסיקה הקובע לאמור, כי צד שנמנע מלהביא עד רלבנטי בהעדר הסבר אמין וסביר, מעורר מדרך הטבע את החשד שיש דברים בגו, וכי נמנע מהבאתו לעדות כי הוא חושש מעדותו ומחשיפתו לחקירה נגדית. לשון אחרת, מחדל זה פועל לחובתו, ויש בו בכדי לתמוך בגרסת הצד היריב. על כן, ביהמ"ש רשאי להסיק מאי הזמנת עד רלבנטי כאמור, מסקנות מחמירות וקיצוניות נגד מי שנמנע מהבאת העד.

לעניין זה ראו: יעקב קדמי, על הראיות, חלק שלישי, עמ' 1649, מהדורה משולבת ומעודכנת תש"ע – 2009.

ד. שוכנעתי גם כי השיהוי בהגשת התביעה הרע את מצבם של הנתבעים, במיוחד נתבעים 3 (יורשיהם של ג'מל) וקופחו אפשרויות ההגנה שלהם נגד התובענה הנדונה. היינו נגרם להם נזק ראייתי משמעותי.

הטעמים לכך הם כדלקמן:

הורי הצדדים, שמעוני וג'מל, שלהם הידע ממקור ראשון על שהתרחש ועל המצב העובדתי לאשורו, כבר הלכו לעולמם;

אלמלא השיהוי בהדגשת התובענה היה ניתן לברר מול שמעוני האב את פשר חתימתו על הסכם החכירה א/2 ומדוע לא נחתם על ידי רמ"י, ועל פשר חתימתו על נספח יב לנ/7, על אודותם עמדנו לעיל.

הלכו לעולמם עדים רלוונטיים ברמ"י ובהון (או גב-ים שקדמה לה) שהיו יכולים להאיר את עינינו להשתלשלות העניינים המפורטת והמדויקת בעניינם של שמעוני וג'מל בהתייחס לחלקה 85;

ה. השיהוי האמור נגרם בעיקר עקב התנהגותם הלא ראויה של שמעוני ו/או יורשיהם, ולא מכל סיבה אובייקטיבית אחרת. אם שמעוני האב ידע (כך לגרסת התובעים) כי הוא בעל זכויות החכירה בכל חלקה 85 כבר משנת 1955, וחיים ידע ו/או צריך היה לדעת זאת כבר משנת 1976 (עת קיבל לדבריו במתנה מהוריו מחצית מחלקה 85 כשהמחצית האחרת נותרה בידיהם של הוריו), אין סיבה סבירה מדוע לא הגישו תביעה דוגמת זאת דנן שנים קודם לכן, אף בחיי האב ג'מל, שהלך לעולמו רק בשנת 2012, כשש שנים טרם הגשת התביעה.

40. במצב דברים זה שוכנעתי לקבוע, כי התביעה הוגשה תוך שיהוי, תוך הרעת מצב הנתבעים וקיפוח אפשרויות ההגנה שלהם (נזק ראייתי) נגד התובענה הנדונה. לכן גם מטעם זה בלבד יש מקום להורות על דחיית התביעה על הסף.

דחיית התביעה לגופה

41. כפי שציינתי לעיל בפתיח (סעיף 2) התובעים גם לא השכילו להוכיח תביעתם ברמת ההוכחה המוגברת הנדרשת מתביעה נגד עזבון (כמצויין לעיל), ולמעשה לא הוכיחו אותה אף ברמת ההוכחה הרגילה הנדרשת במשפט אזרחי (מאזן ההסתברויות).

אם נפרוט זאת לפרוטות נאמר כי:

א. התובעים לא הוכיחו כי שמעוני (ההורים וחיים) חכרו את כל חלקה 85, להבדיל ממחציתה (מגרש 26ב בלבד);

ב. התובעים לא הוכיחו כי נספח א2 הוא בן תוקף;

ג. התובעים לא הוכיחו כי ניתן ללמוד מנספח א/2 על חכירת מלוא חלקה 85;

ד. התובעים לא הוכיחו כי שולמו על ידי שמעוני וחיים דמי חכירה על מלוא חלקה 85 לאורך עשרות שנים;

ה. התובעים לא הוכיחו כי אפילו שולמו דמי חכירה כאמור על מלוא חלקה 85 לאורך שנים, הדבר עצמו מקנה להם זכות חכירה על כל חלקה;

מן העבר השני ישנן עובדות שאינן שנויות במחלוקת:

א. ג'מל חתמו על הסכם מול קרן ורבורג ביום 19.7.1955, מכוחו קיבלו החזקה במגרש 26א על יחידת הדיור הבנויה בו החל מתאריך זה;

ב. ג'מל (ויורשיהם) מחזיקים בלעדית במגרש 26א על הבנוי בו החל מיום 19.7.1955 (כ-65 שנים) ונוהגים בו מאז מנהג בעלות.

42. להלן נבחן את גרסת התובעים וטענותיהם, ונראה כי אין להן בסיס מוכח.

בדיקתנו תהא על פי רישומי הון ורמ"י שכן לעד היחיד מטעם התובע, חיים, אין ידע אישי על האמור, שכן בשנים הרלוונטיות היה ילד קטן (עמ' 23 לפרו' שו' 30; עמ' 33 לפרו' שו' 16-23 עמ' 69 לפרו' שו' 18; חיים חזר על כך במהלך עדותו עוד מספר פעמים).

הסכמי הרכישה מול קרן ורבורג ורישומי הון בכל הקשור לחלקה 85

43. על הסכמי הרכישה של ג'מל ושמעוני העידה אגרנט מטעם הון, שתצהירה הוגש וסומן נ/5.

הסכם שמעוני מיום 9.1.1955 הוגש וסומן נספח 5 לנ/5;

הסכם ג'מל מיום 19.7.1955 הוגש וסומן נספח 2 לנ/5.

ראוי להדגיש כי הון לאורך כל הדרך ציינה, וכך גם בסיכומיה, כי אין לה עמדה לגבי זהות החוכרים של מגרש 26א (שבמחלוקת). יחד עם זאת על פי רישומיה מגרש זה יועד לג'מל וצריך להיות מוחכר על ידו.

לטעמי, ולנוכח העובדה כי להון אין ענין בתוצאת התובענה הנדונה, רישומיה לכאורה אובייקטיביים, ויש ליתן להם משקל ראייתי משמעותי.

44. שני הסכמי הרכישה האמורים נחתמו בין שמעוני וג'מל לבין בנק משכנתאות וחסכונות בע"מ, הסמכות הכספית של קרן ורבורג לשכון עולים בישראל, כפי שנרשם בו.

הבהירה אגרנט בתצהירה נ/5 (סעיף 7) כי הבנק האמור שימש כזרוע של קרן ורבורג, ואינו מהווה בנק כמשמעות מוסד זה כיום. במסגרת הסכמים אלה רכשו שמעוני וג'מל את יחידת הדיור במיטב כספם, והיו אמורים להיות מופנים לבעלי הקרקע (תחילה קק"ל ועם הקמת רמ"י בשנת 1960 ההפניה נעשתה לרמ"י) לשם חתימה על הסכם חכירה על אודות השטח הצמוד או המשוייך לכל יחידת דיור (ראו בנדון עדותה של אגרנט עמ' 131 לפרו' שו' 19-35).

ההסכמים של שמעוני וג'מל מול קרן ורבורג הם דומים, אך יש הבדל אחד משמעותי ביניהם. בהתאם להסכם רכשו שמעוני את יחידת הדיור שבמגרש 26ב, שצריך להיות צמוד ליחידת דיור זאת והוא שיועד להם לחכירה, בעוד שג'מל רכשו את יחידת הדיור שבמגרש 26א, שצריך להיות צמוד ליחידת דיור זאת והוא שיועד להם לחכירה. כך רשום ברורות בהסכמי הרכישה מול קרן ורבורג.

45. לאחר החתימה על הסכמים אלה מול קרן ורבורג הופנו כאמור הרוכשים ברגיל לבעלי המקרקעין לחתום על הסכמי חכירה בקשר למקרקעין שהוצמדו/שוייכו ליחידת הדיור הנמכרת. דא עקא שכנראה קרן ורבורג לא הקפידה, וכך גם גב ים שבאה לאחריה כחברה משכנת/מנהלת, להפנות את הרוכשים מיידית וביוזמתה לאחר חתימת ההסכמים עימה, לקק"ל או לרמ"י לחתימה על הסכמי חכירה.

העידה אגרנט, כי הגם שחוזי הרכישה על ידי המשתכנים, דוגמת שמעוני וג'מל, נחתמו בשנות החמישים, הפניות הרוכשים לרמ"י לחתימה על הסכמי חכירה החלו רק בשנות השבעים, וגם זאת רק ביוזמת המשתכן, ככל שפנה אליהם בנדון (עמ' 129 לפרו' שו' 7-15).

לאגרנט לא היה הסבר למהלך דברים זה של קרן ורבורג או החברה המשכנת/המנהלת גב ים שבאה לאחריה (ראו חקירתה עמ' 129-130 לפרו').

מכאן לטעמי התחילה הבעיה שהובילה לבלבול נשוא התובענה דנן (ראו בנדון גם עדותה של אגרנט עמ' 133 לפרו' שו' 13-27).

46. יחד עם זאת, הוצגה בפני אגרנט רשימת משתכנים שהועבר לרמ"י על ידי גב ים ביום 30.11.1964 בקשר לרכישות יחידות דיור בטירת הכרמל ובנימינה (להלן: "רשימת המשתכנים"), ובה נכללים שמותיהם של שמעוני וג'מל בהתייחס למגרשים 26ב ו-26א בהתאמה. לאחר שעיינה ברשימת המשתכנים ציינה אגרנט כי "יכול להיות שזו הפניה באופן גורף לכל המשתכנים, אבל אני לא מכירה את המסמך הזה" (עמ' 149 לפרו' שורות 31-32).

47. בכל אופן מבחינת הון, כפי שהעידה על כך אגרנט, המשתכנים הראשונים לגבי מגרשים 26א ו-26ב הם ג'מל ושמעוני בהתאמה. הם ולא אחר, מאז החתימה על הסכמי הרכישה בשנת 1955 ועד היום.

הוסיפה וציינה אגרנט בתצהירה, כי בעבר טרם חתימת הסכם הרכישה עם ג'מל, התגורר ביחידת הדיור שנבנתה על מגרש 26א חיים שמעוני ז"ל, אביו של שמעוני האב וסבם של התובעים. יחד עם זאת אין לו כל זכויות ביחידת הדיור הנדונה ו/או על השטח הצמוד לה (מגרש 26א), והוא אינו רלוונטי לתובענה זאת (סעיף 12 לנ/5).

דברים דומים ציין אף חיים בתצהירו ת/1 ששלל כל זכויות חכירה של סבו חיים שמעוני ז"ל בחלקה 85 (סעיף 4). דברים דומים ונחרצים יותר לענין העדר זכויות כלשהן של הסבא חיים שמעוני במקרקעין דנן נרשמו במכתבו של ב"כ התובעים, עו"ד אברהם לוי, לרמ"י והון מיום 13.6.2018 (כשלושה חודשים טרם הגשת התובענה הנדונה), שצורף כנספח 8ו לנ/5 בסעיף 4.

בנדון אין צורך להרחיב שכן לא הוכח כל קשר של ממש בין סבא חיים שמעוני למקרקעין דנן, וכל השערותיהם של התובעים בסיכומיהם (סעיף 32) כי מלוא חלקה 85 נמסרה למשפחת שמעוני, כאשר הסב ומשפחתו התגוררו ביחידת דיור אחת והאב שמעוני יוסף ביחידת הדיור השניה, לא הוכחו. הכל בגדר השערות בעלמא שאינן מוכחות. זאת מעבר לעובדה, לה אף טען ב"כ הון בסיכומיו, כי כל נסיון בסיכומי התובעים לייחס זכות כלשהי במקרקעין לסבא חיים שמעוני בסיכומיהם, מהווה הרחבת חזית אסורה לה התנגדו הנתבעים.

48. ניתן לסכם עד כה ולומר, כי לפחות בכל הקשור לרישומי הון, החברה המשכנת/מנהלת של נכסי קרן ורבורג, המשתכנים הראשונים ביחידות הדיור על המגרשים הצמודים להם בחלקה 85, הם ג'מל ושמעוני. ג'מל ביחידת דיור ומגרש 26א, ושמעוני ביחידת דיור ומגרש 26ב.

לכן שמעוני גם חתמו על יפוי כח, בעקבות תשריט שהוכן על ידי הון לצרכי פרצלציה של חלקה 85, ביום 23.5.1996 בנוגע למחצית חלקה 85 בלבד (תת חלקה א' השקולה למגרש 26ב, כדברינו בסעיף 6 לעיל), כעולה מנספח G לת/1 (כפי שהעידה על כך קניאס – עמ' 111 לפרו' שו' 26-35).

נוסיף ונציין בנדון, כי ניסיונם של התובעים להתבסס על ת/3, מכתב מהון לשמעוני יוסף מיום 19.5.1996 בדבר זכויותיהם של שמעוני בחלקה 85 תת חלקה א', כמלמד על זכויות שמעוני במגרש 26א אינו במקום. כאמור מדובר על תשריט אחד ויחיד שנערך לצרכי פרצלציה על ידי הון, בו כונתה חלקה 26ב כתת חלקה א' בחלקה 85. כפי שהבהרנו בסעיף 6 לעיל, בתרשים האמור מגרש 26ב (ולא מגרש 26א) הוא למעשה תת חלקה 85א.

הראיה כי אין לייחס לת/3 שנסמך על התשריט שנערך על ידי הון לצרכי פרצלציה כמקנה זכויות במגרש 26א, היא כל הרישומים בחברת הון (עליהם עמדנו) המצביעים ברורות כי שמעוני רכש יחידת דיור על מגרש 26ב בלבד. כך גם עולה ממכתבה של הון מיום 18.9.1980 (שהוגש וסומן נ/6), המהווה לטעמי מעין אישור זכויות, כי זכויותיהם של שמעוני במקרקעין מצומצמים או מתייחסים למגרש 26ב בלבד.

רישומי הון לכאורה מקבלים משנה תוקף ואמינות מעבר להיותה גוף שאין לו ענין בתוצאת התובענה כמוזכר לעיל, שכן כך היא המציאות בשטח בכל הקשור להחזקת הנכסים הנ"ל בבלעדיות, תוך מנהגם בם מנהג בעלות, על ידי משפחות שמעוני וג'מל מאז שנת 1955 ועד היום, למעלה מ-65 שנים.

רישומי רמ"י בכל הקשור לחלקה 85

49. כאמור רמ"י היתה צריכה "להכיר" את משתכני קרן ורבורג רק עם הפנייתם אליה, עם מכתב הפניה מתאים מקרן ורבורג (או חברה משכנת/מנהלת מטעמה).

בלשונה של קניאס, עובדת רמ"י והעדה מטעמה - "בכדי לרשום את החוכר לנכס כלשהו, אנו מקבלים הפנייה מהחברה המשכנת" (עמ' 95 לפרו' שו' 24).

50. כאמור, במקרה המסודר והטוב, היו הרוכשים מקרן ורבורג, דוגמת שמעוני וג'מל, מקבלים לאחר החתימה על הסכם הרכישה, מכתב הפניה לרמ"י (או קק"ל) להסדרת חוזה חכירה על המקרקעין עליהם בנויה יחידת הדיור שרכשו (במקרה דנן – מגרשים 26ב ו-26א בהתאמה).

51. במסגרת הסכם החכירה גם מסודרים תשלומי דמי החכירה על השטח המבונה שבמקרקעין המשמש למגורים. העידה על כך קניאס בציינה כי: "דמי חכירה לא נגבים לפי שטח, נגבים לפי שטח מגורים" (עמ' 97 לפרו' שו' 11). היינו נגבים דמי חכירה על ידי רמ"י רק על שטח המבנים שבמקרקעין (עמ' 97 לפרו' שו' 20). לכן במקרה דנן שילמו שמעוני יוסף וחיים דמי חכירה על שני המבנים שנבנו בהיתר במגרש 26ב שבחזקתם, אך לא על יחידת הדיור של ג'מל המצויה במגרש 26א (עמ' 98 לפרו' שו' 21-32).

לתובעים היו השגות על אמירות אלה של קניאס, שכן טענו ששילמו לאורך שנים דמי חכירה על מלוא שטח חלקה 85 (2058 מ"ר), ולא רק על השטח המבונה. דא עקא שחוזי החכירה שהוצגו בפניי (נספחים א/1 ו-א/2 לת/1; נספח 3 לנ/4) תומכים דווקא בגרסתה של קניאס, כי דמי חכירה משולמים רק על השטח המבונה שבמקרקעין.

כך למשל אם נתבונן היטב בלשונו של נספח א/1 לת/1, חוזה חכירה בין חיים לרמ"י על אודות הבית שנבנה עבורו, נמצא כי החכירה מתייחסת לבית שנבנה בלבד ושטחו ולא למלוא שטח המקרקעין או מלוא שטח אחד משני המגרשים שבו (מגרש 26ב או מגרש 26א). ברשימה שבחוזה חכירה זה רשום שטח הרצפה של הבית שהינו 87 מ"ר, וצויין בסעיף 1(א) לחוזה זה כי:

"המחכיר מחכיר בזה לחוכר והחוכר חוכר מאת המחכיר את הדירה לתקופה של 49...שנה".

כך גם "ערך הקרקע" (לשם חישוב דמי החכירה) מוגדר בסעיף 8(א) לחוזה חכירה זה כ-"חלקו היחסי של החוכר בקרקע עליה נבנה הבית". היינו חלק יחסי בקרקע עליה מצוי המבנה, ולא כל שטח המקרקעין בחלקה או כל שטח אחד משני המגרשים המרכיבים את חלקה 85.

יתר סעיפי חוזה החכירה האמור גם לבית שעל המקרקעין.

היינו החכירה מכוונת לבית שנבנה והשטח הצמוד לו, ודמי החכירה מחושבים, ואמורים להיות משולמים, לפי שטח הבית.

כך הוא מצב הדברים גם בחוזה החכירה נספח א/2 (חוזה החכירה הנטען שבין שמעוני האב לרמ"י) ובנספח 3 לנ/4 (הסכם החכירה החתום בין שמעוני האב לרמ"י משנת 1969). עולה מהם כי תשלום דמי החכירה הוא רק לגבי החלק המבונה.

נספחים א/7 ו-א/8 לת/1 המהווים את פירוט תשלומי דמי חכירה ששילמו שמעוני יוסף וחיים לרמ"י במהלך חלק מהשנים אינם מלמדים אחרת מגרסתה של קניאס. ההיפך – אם אכן כנטען על ידי התובעים דמי החכירה היו משולמים לפי שטח החלקה, כי אז היינו צריכים לראות בנספחים אלה שיעור דמי חכירה שווה לגבי אותן שנים. הרי כל נספח כאמור מתייחס לפי הנטען לשטח של 1029 מ"ר (מחצית החלקה), כפי שגם רשום בהם (לכאורה מגרשים 26א ו-26ב) והיה צריך להיות שוויון בשיעור דמי החכירה; אך רואים בנספחים אלה שאין הדבר כך, אלא שיעורים שונים לגבי אותן שנים. הסיבה לכך היא, שמדובר בדמי חכירה על השטח המבונה, וזה שונה בין שמעוני יוסף לבין חיים (שני בתים בשטחים שונים ומכאן השינוי בדמי החכירה).

מכאן כי הקריטריון לתשלום דמי החכירה אינו שטח החלקה אלא אחר, שבהתאם לחוזי החכירה הוא השטח המבונה, כגרסתה של קניאס.

זאת ועוד – בנספח א/7 לת/1 המיוחס לשמעוני יוסף רואים תחילת חיוב בדמי חכירה ביום 1.4.1981, ואילו בנספח א/8 לת/1 המיוחס לחיים שמעוני רואים חיוב בדמי חכירה רק מיום 1.4.1976 עם סיום בניית ביתו של חיים. מכאן ראיה כי החיוב הוא על שטח מבונה ולא על שטח מקרקעין שאינו מבונה (ראו בנדון גם עדותה של קניאס עמ' 118 לפרו' שו' 30-35).

אם בכך לא סגי נפנה לנספחים 4 לנ/4 (תצהירה של קניאס) כדלקמן:

ביום 24.4.1975 שלח שמעוני יוסף, אביו של חיים, מכתב לרמ"י, בו ציין כי הוא עומד לבנות בית נוסף מעל ביתו הבנוי במקרקעין, לבנו חיים (התובע 1). מכתב זה צורף כנספח 4 לנ/4. לשם כך חתם שמעוני יוסף על תצהיר ביום 8.7.1976 (נספח 4 לנ/4) בו הצהיר על זכויותיו במקרקעין במילים הבאות: "אנו בעלי זכות חכירה לדורות...לגבי דירה בבית הבנוי על חלקה מס' 121 גוש 10203 מאדמות מנהל מקרקעי ישראל".

חיים מצידו, שהבית החדש נבנה עבורו, גם חתם ביום 8.7.1976 על תצהיר דומה לגבי הבית שלו (נספח 4 לנ/4), ובו הצהיר את אותה הצהרה המצוטט לעיל.

היינו – החכירה היא לגבי השטח המבונה למגורים ("דירה", כלשון התצהירים) וכך גם תשלום דמי החכירה, כגרסתה של קניאס.

בכל מקרה, ונציין זאת כבר כעת, אפילו היה ממש בטענת התובעים כי שילמו דמי חכירה ביתר (ואפילו כפול), אין הדבר מקנה להם זכויות חכירה שאין להם (במגרש 26א), אלא לכל היותר זכות לתבוע החזר דמי חכירה ששילמו ביתר מרמ"י.

העידה על כך קניאס בעדותה (עמדה שאומצה על ידי רמ"י בסיכומיה), כי "אם אנחנו גובים ביתר, אנחנו יכולים תמיד להחזיר כסף" (עמ' 98 לפרו' שו' 12).

52. כאמור הפניית שמעוני וג'מל לרמ"י (ולפניה לקק"ל) היתה צריכה להתבצע סמוך לאחר חתימת הסכמי הרכישה בשנת 1955, אך הדבר כנראה לא נעשה עד לאמצע שנות השישים - תחילת שנות השבעים (ראו עדותה של אגרנט לעיל).

רשימת הרוכשים מקרן ורבורג הועברה כאמור במרוכז לרמ"י ביום 30.11.1964 או בסמוך לכך. ברשימה זאת, אותה כינינו לעיל רשימת המשתכנים, נכללו שמעוני וג'מל על אודות מגרשים 26ב ו-26א בהתאמה.

יותר מזה, ברשימת המשתכנים צויין כי נגבו (כנראה על ידי קרן ורבורג או גב ים) מג'מל ושמעוני על חשבון דמי חכירה סך של 16 ל"י מכל אחד מהם. היינו תשלום זהה על חשבון חכירת מגרשים 26א ו-26ב בהתאמה.

לטעמי לפחות ממועד זה, 30.11.1964, רמ"י היתה צריך להכיר או להיות מודעת לא רק לקיומו של שמעוני במקרקעין (במגרש 26ב), אלא גם לג'מל, ולזכויותיו בנוגע למגרש 26א.

מכאן כי עדותה של קניאס, שעד להפניית הון את יורשי ג'מל לחתימה על הסכם חכירה בשנת 2017 רמ"י לא היתה מודעת לג'מל אינה מדוייקת (ראו עדותה עמ' 103 לפרו' שו' 23).

עדותה זאת של קניאס לא רק שאינה מדוייקת אלא סותרת עדות שנתנה דקות קודם לכן כי הגם שג'מל לא שילמו לרמ"י דמי חכירה מאז החזקתם במגרש 26א בשנת 1955, רמ"י היתה מודעת לקיומם במקרקעין כבר משנת 1964 מרשימת המשתכנים שנשלחה אליהם על ידי גב ים בשנה זאת (עמ' 94 לפרו' שו' 17-36; עמ' 95 לפרו' שו' 28; עמ' 96 לפרו' שו' 4).

אם כך תמוה, מדוע בכל אופן לא הוזמנו ג'מל על ידי רמ"י לחתימה על הסכם חכירה כבר בשנת 1964 או בסמוך לכך בקשר למגרש 26א! על כך השיבה קניאס כי – "בכדי לרשום את החוכר בנכס כלשהו, אנחנו מקבלים הפנייה מהחברה המשכנת..." (עמ' 95 לפרו' שו' 24-25). היינו, למרות רשימת המשתכנים, היות שרמ"י לא קיבלה מכתב הפניה פרטני בנוגע לג'מל מהחברה המשכנת/המנהלת של נכסי ורבורג, לא נחתם עם ג'מל הסכם רכישה.

הדגישה קניאס, כי ברמ"י לא הסתפקו ברשימת המשתכנים, אותה תייקו/סרקו לתיק כללי של חברת הון ברמ"י, אלא המתינו למכתב הפניה פרטני לכל משתכן ומשתכן (עמ' 96 לפרו' שו' 4-21).

לטעמי דרך פעולה זאת של רמ"י היתה יכולה להיות אחרת ויעילה יותר, והיתה מונעת את הבלבול שהוביל לתובענה הנדונה.

בכל אופן שוכנעתי לקבוע, כי החל מיום 30.11.1964 רמ"י היתה מודעת להחזקתו של ג'מל במגרש 26א, הגם שלא טרחה לחתום עימו על הסכם חכירה מאז עד היום, בתואנה כי לא קיבלה הפניה מיוחדת לכך מהחברה המשכנת/מנהלת, אלא רק בשנת 2017 (והטיפול בה עוכב עקב התובענה הנדונה).

53. שמעוני היו זריזים יותר, איתם נחתם הסכם חכירה. השאלה רק מתי?

נשאלה קניאס בעדותה מה מצבם של שמעוני בנקודת הזמן בה קיבלו את רשימת המשתכנים (30.11.1964), והשיבה שבאותה עת כבר היה קיים חוזה חכירה עם שמעוני לגבי מגרש 26ב (עמ' 96 לפרו' שו' 27-28).

במסמכי רמ"י נרשם כי תחילת החכירה של שמעוני היא מיום 1.4.1954 (ראו נספחים א/7 א/8 לת/1; כן ראו הסכם חכירה בין רמ"י לשמעוני האב משנת 1969, נספח 3 לנ/4, שם צויין כי תחילת חכירה מיום 1.4.1954).

לא ברור לי הכיצד התחילה חכירתו של שמעוני לגבי מגרש 26ב או אפילו חלקה 85 בכללותה (כגרסתם של התובעים) ביום 1.4.1954 אם הסכם הרכישה שחתמו מול קרן ורבורג, ומכוחו הופנו, או היו צריכים להיות מופנים, לרמ"י (או לקק"ל) לחתימה על חוזה חכירה, נכרת רק ביום 9.1.1955 (כמצויין בהרחבה לעיל), כתשעה חודשים לאחר מכן.

יצויין כי אפילו חיים בתצהירו ובחקירתו הנגדית טען לתחילת חכירת חלקה 85 משנת 1955 ואילך מכוחו של ההסכם נספח א/2 (סעיף 2(ב) לת/1; עמ' 20 לפרו' שו' 18).

המירב שאני יכול להסיק מכך כי נפלה טעות בתאריך תחילת החכירה של שמעוני במגרש 26ב (או בחלקה 85 בכללותה, כגרסת התובעים) כפי שרשום ברמ"י.

54. אז מתי בכל אופן נחתם לראשונה הסכם חכירה עם שמעוני?

השורה התחתונה היא שנקודה זאת לא הוכחה לי על ידי מי מהצדדים.

לתצהירה של קניאס (נ/4) צורף הסכם חכירה חתום בין רמ"י לשמעוני יוסף נושא חותמת מחודש 11/1969. חוזה חכירה זה מתייחס לתקופת חכירה של יחידת המגורים (בת שלושה וחצי חדרים) בחלק מהחלקה (26/2) מיום 1.10.1969 ועד ליום 30.9.1972. על גבי העמוד הראשון להסכם זה קיימת חותמת, שגם מולאה בכתב יד, כי תחילת החכירה היא מיום 1.4.1954 (תאריך שגוי לטעמי, כפי שהבהרתי לעיל). זה ההסכם החכירה היחיד החתום על ידי רמ"י ושמעוני שהוגש לי (להלן: "הסכם החכירה החתום").

היות שקניאס העידה כי בשנת 1964, שקדמה לשנת הסכם החכירה החתום בכחמש שנים, כבר היה הסכם חכירה עם שמעוני, אני מניח כי היה או היו הסכמ/ים אחר/ים שקדמו לו. אמנם קניאס טענה כי הסכם החכירה החתום הוא הראשון שנחתם עם שמעוני, שכן אין בנמצא ברמ"י הסכם חכירה אחר החתום על ידי שמעוני ( סעיף 24(ג) לנ/4; עמ' 113 לפרו' שו' 17-22), אך עדותה לא שכנעה בנדון לנוכח דבריי לעיל.

55. התובעים טוענים כי הסכם החכירה הראשון שנכרת עם שמעוני נערך בשנת 1955 והוא נספח א/2.

אין מחלוקת כי מסמך זה (נספח א/2) התקבל בידי התובעים מהתיק של המקרקעין הסרוק ברמ"י.

יש שתי בעיות עיקריות בכל הקשור לנספח א/2 כדלקמן:

בעיה ראשונה - התובעים טוענים כי הסכם החכירה א/2 נכרת בשנת 1955. דא עקא עיון בנספח א/2 מלמד כי הינו מסמך שנערך על ידי רמ"י, ושמו של "מינהל מקרקעי ישראל" מופיע בו. מכאן כי לא היה יכול להיערך לפני שנת 1960 (שנת הקמת רמ"י, ועל כך עמדנו לעיל). לכן סביר כי ההסכם א/2, אפילו הינו בן תוקף, נכרת לא לפני 1960 [ראו בנדון עדותה של הגב' דרורה הרשקו ממחלקת מיפוי ברמ"י (להלן: "הרשקו") שעמדה על הדברים – עמ' 85 לפרו' שו' 6-17; עמ' 86 לפרו' שו' 1; עמ' 87 לפרו' שו' 1-8).

בעיה שניה - נספח א/2 אינו חתום על ידי רמ"י, אינו נושא תאריך ופרטי הדירה ברשימת הסכם זה חסרים (למעט ציון כי מדובר בדירה בת שלושה חדרים וחצי). משכך לכאורה אינו בר תוקף, אינו מחייב את רמ"י ואין בכוחו להוות הסכם חכירה תקף (עדותה של קניאס עמ' 92-93 לפרו').

נשאל על כך חיים שמעוני בחקירתו הנגדית והוסיף שיש בידיו מסמכים אחרים המכוונים לנספח א/2 (כדי להראות שהינו בן תוקף למרות העדר פרטים מתבקשים בו), אך אין לו פה את המסמכים. בלשונו: "אני צריך מסמכים. אין לי את זה פה" (עמ' 21 לפרו' שו' 17). מובן כי תשובה כזאת קשה לקבל.

אם כך מדוע נספח א/2 נסרק בכלל לתיק רמ"י?

על כך השיבו שתי עובדות רמ"י תשובות כדלקמן:

קניאס – ברמ"י לא גורסים מסמכים שנמסרים להם, ואפילו הם בגדר טיוטות או מסמכים שאינם רלוונטיים. זאת כנראה הסיבה שנספח א/2 נסרק לתיק רמ"י, ואפילו היה בגדר טיוטה בלבד (עמ' 93 לפרו' שורות 13-18; עמ' 111 לפרו' שו' 18-19).

הרשקו – המסמך היה בתיק הפיזי של רמ"י ונסרק תוך טעות (עמ' 83 לפרו' שו' 29-33).

56. כשנשאלה קניאס מדוע בכל אופן חתם שמעוני האב על הסכם החכירה א/2 השיבה כי אינה יודעת, אך העלתה סברה כי יתכן שהתכוונו ברמ"י לחתום עימו על הסכם חכירה. יחד עם זאת לא היה לה הסבר למה כוונה זאת לא יצאה אל הפועל במסגרת ההסכם נספח א/2 (עמ' 93 לפרו' שו' 19-31).

כשנשאלה, אולי בכל אופן הכוונה לחתום על הסכם חכירה עם שמעוני האב יצאה אל הפועל במסגרת נספח א/2, הגם שרמ"י אינה חתומה על הסכם זה, שללה זאת וציינה:

"בתיקי המינהל כל מיני מסמכים קיימים. גם תוכניות לא חתומות. הכל קיים. אבל אני יודעת, חוזה חכירה, ברגע שהוא לא חתום על ידי רמ"י, אין לו תוקף" (עמ' 93 לפרו' שו' 34-35).

ובהמשך ציינה:

"כמו שאמרתי מקודם, חוזה לא חתום, לא שווה כלום" (עמ' 101 לפרו' שו' 33; כן אמרה דברים דומים בעמ' 102 לפרו' שו' 7-8).

57. על אף הספקות שנותרו בי, שוכנעתי מתשובתה של קניאס, כי לא ניתן ליצור חכירה באמצעות חוזה חכירה שאינו חתום על ידי הבעלים של המקרקעין. לכן איני יכול לקבל את גרסת התובעים ולקבוע כי נספח א/2 משקף חוזה חכירה תקף.

נסיונות התובע לטעון בסיכומיו כנגד אי הצגת מסמך המקור של נספח א/2 ממנו ניתן היה להיווכח (אולי) כי נספח א/2 הוא חתום, לא שכנעו אותי מטעמים כדלקמן:

1. קניאס העידה ברורות כי ראתה את מסמך המקור של א/2 והוא אינו חתום (עמ' 92 לפרו' שו' 22), והאמנתי לעדותה זאת, גם לאור דבריי בסעיף קטן ב' להלן;
2. רמ"י ציינה לכל אורך הדרך, לרבות בסיכומיה, כי אין לה עמדה לגבי זהות המחכיר את מגרש 26א ותקבל כל הכרעה של בית המשפט, למרות שלפי המידע שבידיה היא סבורה כי לג'מל הזכאות להירשם כחוכר של מגרש 26א. במצב דברים זה, ולנוכח חזקת התקינות המנהלית או פעולת הרשות המנהלית שלא נסתרה על ידי התובעים במקרה דנן [ועליהם נטל הראיה לסתור חזקה זאת - ע"א 8880/13 וינשל נ' מדינת ישראל, פסקה 38 (30.8.16)], נתתי אמון בגרסתה של קניאס כי גם נספח א/2 במקורו אינו חתום.

58. בשביל להפיס את דעתם של התובעים אוסיף, כי אפילו הייתי רואה בנספח א/2 כחוזה חכירה תקף (למרות שרמ"י אינה חתומה עליו) לא היה בכך בכדי להועיל לגרסתם, כי הוא מהווה חוזה חכירה לכל חלקה 85.

סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") קובע את כללי פרשנותו של חוזה בדרך הבאה:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

היינו עדיפות לפרשנות המתבססת על לשון החוזה ככל שהיא ברורה ומפורשת; אך כשנוסח ההסכם אינו ברור וחד משמעי, נפרש ההסכם "לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין".

בע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י (11.5.2014), היטיבה לסכם זאת השופטת ד' ברק-ארז:

"דומה שאין חולק על מקומו החשוב והמרכזי של נוסח החוזה בתהליך הפרשנות. עם זאת, שאלת היחס בינו לבין הנסיבות שאפפו את יצירתו והאופן שבו הן צריכות להשפיע על פרשנות החוזה אינה יכולה להיות תלויה רק בטקסט עצמו, וההכרעה בה כרוכה היא עצמה גם באופיו של החוזה ובנסיבות כריתתו... היחס שבין המשקל שיוענק ללשון החוזה לבין המשקל שיוענק לנסיבות תהיה מושפעת אף היא מאופיו של החוזה ונסיבות כריתתו. (ציטוט מעמודים 21-22 לפסק הדין).

קביעות אלה זוכות לתמיכה גם בספרות [ראו, לדוגמה: אהרן ברק, פרשנות במשפט –החוזה, 387-388 (תשס"א -2001); גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים, 511-512 (מהדורה רביעית, 2019)].

בהתאם לכללי פרשנות אלה נבחן את נוסחו של נספח א/2:

ההסכם הוא בין רמ"י (בשם קק"ל, הבעלים של המקרקעין) לשמעוני יוסף;

ב"הואיל" הראשון נרשם כי רמ"י (המחכיר) הוא הבעלים של חלקה 26 בגוש 10302 (צריך להיות 10203 – כנראה סיכול ספרות של מי שרשם זאת – ראו גם עדותה של הרשקו, עמ' 79 לפרו' שו' 21-25), שהינה כיום חלקה 85;

בהתאם לעדותה של הרשקו, ה"הואיל" הראשון הוא מעין הקדמה לתיאור הנכס. לעיתים הנכס המוחכר מתייחס לחלק מהחלקה ובהקדמה, דוגמת ה"הואיל" הראשון, תוזכר כל החלקה. לכן אין להסיק מהקדמה כזאת כי אכן כל החלקה מוחכרת (עמ' 80 לפרו' שורות 17-19).

ב"הואיל" הראשון גם נרשם שעל המקרקעין בנוי בית משותף - והכוונה היא לשתי יחידות הדיור הבנויות עליו בצמידות [ראו התשריט של חלקה 85 (121 לשעבר) משנת 1966 שצורף כנספח 8 לנ/4], ואנו כבר יודעים כי האחת נרכשה על ידי שמעוני והשניה על ידי ג'מל בהתאם לחוזי הרכישה עם קרן ורבורג משנת 1955. ניתן להעריך כי בעתיד, עם רישום חלקה 85 על שם שמעוני וג'מל בלשכת רישום המקרקעין, יירשמו שתי יחידות הדיור כבית משותף;

ה"הואיל" השני, החשוב לצורך ההכרעה בעניננו, קובע כדלקמן:

"והואיל והחוכר הינו משתכן במסגרת שיכון ציבורי... והמחכיר הסכים להחכיר לו דירה בבית (והכוונה לבית המשותף המוזכר ב"הואיל הראשון" – ח"ש) ביחד עם חלק יחסי בלתי מסויים ברכוש המשותף של הבית הצמוד לדירה (ההדגשה שלי – ח"ש) הכל כמפורט ברשימה...".

ב"רשימה" צויינה רק עובדת קיומה של דירת שלושה וחצי חדרים, ללא כל פרטים נוספים לענין מיקום במקרקעין ו/או שטח הדירה.

היינו – בהתאם ל"הואיל" השני הסכם החכירה מתייחס לדירה בבית משותף עם הצמדת חלק מהרכוש המשותף. והכוונה היא לחלק משטח החלקה ולא לכל שטח החלקה.

ודוק – נספח א/2 אמנם מזכיר את חלקה 26 בכללותה, אך ורק בהתייחס לבעלותו של המחכיר לגביה, ולא בהתייחס לחוכר (שמעוני) כלל.

בהתייחס לשמעוני התייחס נספח א/2 להחכרת דירה בבית משותף לה צמוד חלק מהרכוש המשותף. היינו חלק מהמקרקעין, שהינם רכוש משותף של הבית המשותף (של שתי יחידות הדיור הבנויות על המקרקעין).

איזה חלק מהמקרקעין צמוד לדירתו של שמעוני?

על כך יענה הסכם הרכישה שנחתם עם שמעוני מול קרן ורבורג, שהתייחס במפורש למיקום הדירה בלשון הבאה: "על חלק מחלקה זמנית 121/ב/26 כמופיע וכמסומן בתכנית..." (ציטוט מסעיף 1 להסכם האמור). לשון אחרת – מגרש 26ב.

נזכור כי על פי עדותן של אגרנט (מהון) וקניאס (מרמ"י) הסכם חכירה נחתם מול חוכר רק עם הפניה מהחברה המשכנת/המנהלת. במכתב ההפניה כאמור אמור להיות מפורט המיקום המדוייק של שטח המקרקעין לגביו אמורה להתייחס החכירה, אשר הוא צמוד/משוייך לדירה הנרכשת.

דוגמא למכתב כזה ניתן למצוא בנספח 2 לנ/4, מכתב הפניה מהון בהתייחס לשמעוני משנת 17.5.1988 [התאריך לא מובן לי, הרי במועד זה לכולי עלמא כבר היה חוזה חכירה לשמעוני. אם כי יתכן שניתן בהתייחס לזכויותיה של שמעוני האם, סימה (חפסיאה), לה העביר שמעוני האב (שמשום מה נרשמו רק על שמו למרות שהסכם הרכישה עם הון בשנת 1955 היה עם שני בני הזוג שמעוני) מחצית מזכויות החכירה בהתאם לתצהירי מתנה שלו ושל רעייתו הנ"ל מיום 11.8.1988 נספחים א/5 ו-א/6 לת/1], בו ניתן לראות כי הוא מתייחס במדוייק לשטח שאמור להיצמד ליחידת הדיור שנמכרה להם על ידי קרן ורבורג. במכתב הפניה זה נרשם כי לביתו של שמעוני צריך להיצמד ולהיות מוחכר מגרש 26ב (ולא כל חלקה 85).

זאת ועוד - את נספח א/2 יש לפרש בהתאם לאומד דעת הצדדים ונסיבות הענין. אלה מלמדים כי נספח א/2 אינו מלמד על חכירת כל המקרקעין אלא על דירה במקרקעין אליה צמוד או משוייך חלק מהמקרקעין, אשר הוא מגרש 26ב.

חיזוק למסקנה זאת נמצא בעובדה כי נספח א/2 מתייחס לדירה אחת בבית משותף בת שלושה חדרים וחצי (על השטח הצמוד לה – מחצית המקרקעין). אם אכן היה נספח זה מתייחס לכל המקרקעין היה צריך לכלול ב"רשימה" שתי דירות, שהרי קיימים במקרקעין שתי יחידות דיור (השניה כאמור נמכרה לג'מל). משלא נעשה כך, יש בכך חיזוק למסקנה כי נספח א/2 מתייחס רק למחצית המקרקעין שהוצמדה ליחידת הדיור האחת (של שמעוני) המוזכרת בו.

לכן כאמור נספח א/2 אינו תומך בגרסת התובעים, כי מכוחו חכרו את כל חלקה 85.

למעשה התובעים לא הציגו כל מסמך ברור ותקף כדין ממנו עולה כי שמעוני חכרו את כל שטח המקרקעין מלכתחילה. נשאל על כך חיים בחקירתו הנגדית (האם בידיו מסמך תקף ממנו יילמד על חכירת כל שטח המקרקעין על ידי שמעוני בשנת 1955 או בכל שנה אחרת, שכן כל המסמכים שצירף אינם מלמדים על חכירת מלוא שטח המקרקעין אלא רק את מחציתם) והשיב תשובה תמוהה כי: "גם לא כתוב שלא" (עמ' 48 לפרו' שו' 32-34). היינו אין מסמכים המלמדים כי שמעוני לא חכר את מלוא שטח המקרקעין. בנדון "שכחו" התובעים כנראה כי נטל הראיה והשכנוע המוגברים להוכיח את חכירת מלוא שטח המקרקעים מוטל עליהם, ואין להסתפק בתשובה דוגמת זאת של חיים כדי לעמוד בנטל ראיה מוגבר זה.

59. כאמור לא הוכח לי בבירור על ידי מי מהצדדים מתי נחתם בין רמ"י (או קק"ל) לשמעוני חוזה חכירה ראשון בהתייחס למקרקעין. הסכם החכירה החתום הראשון שהוצג לי, כמצויין לעיל, הוא מחודש 11/1969 (נספח 3 לנ/4).

ההנחה הסבירה היא כי חוזה חכירה זה ממשיך את הקודם/ים לו באשר לזהות המוחכר, והשינויים שחלו בכל חידוש חוזה החכירה נגעו אך לתקופת החכירה ודמי החכירה.

משכך ניתן ללמוד על זהות המוחכר על פי חוזה החכירה הראשון, יהא אשר יהא, מהסכם החכירה החתום משנת 1969.

זהות המוחכר פורטה בהסכם החכירה החתום ב"הואיל" הראשון והשני, שלשונו כדלקמן:

"הואיל והמחכיר הוא בעל המגרש לפי הרשום בלשכת רישום הקרקעות או לפי תכנית בנין ערים 10203...המהווה חלק מהחלקה מס' 26...הנמצא בבנימינה רחוב שכון כהן מספר 26/2;

והואיל ועל המגרש הוקם ...בית מגורים...".

בהמשך הסכם החכירה החתום יש את הנוסח הרגיל עליו עמדנו לעיל, כי החוכר (שמעוני) חוכר את הבית בן שלושה חדרים וחצי.

מפרטים אלה של חוזה החכירה החתום עולים הנתונים הבאים:

1. החכירה של שמעוני היתה של חלק מהחלקה ולא על החלקה כולה;
2. החלק שחכר שמעוני הוא מגרש 26/2;
3. החלק במקרקעין ששמעוני חכר כלל בחובו דירת מגורים אחת, הבנויה על מחצית המקרקעין (בהתאם להסכם הרכישה של שמעוני מול קרן ורבורג).

מכאן כי גם הסכם החכירה החתום מלמד כי שמעוני חכרו מלכתחילה רק מחצית מהמקרקעין (מגרש 26ב או 26/2), דבר התואם את הסכם הרכישה מול קרן ורבורג. כאמור, הסכם חכירה חתום זה מלמד על זהות המוחכר שהוחכר לשמעוני בחוזה החכירה הראשון, יהא אשר יהא, אשר הוא מגרש 26/2 במקרקעין (מחצית החלקה) בשטח של 1029 מ"ר. זה השטח שהוצמד או שוייך ליחידת המגורים שרכשו שמעוני מקרן ורבורג.

60. מסקנה זאת כי שמעוני יוסף חכר מלכתחילה מקק"ל או מרמ"י מחצית מהמקרקעין בלבד (מגרש 26ב) ולא את כל המקרקעין, והוא, כמו גם חיים, ידעו על כך, נלמדת ומחוזקת משתי עובדות כדלקמן:

עובדה ראשונה - כל הבניה שנעשתה על-ידי שמעוני יוסף ו/או חיים במקרקעין הצטמצמה למגרש 26ב בלבד, ולא חרגה למגרש 26א. עמדנו על כך לעיל, אך זה רלוונטי גם לכאן.

העידה על כך גם הרשקו בציינה כי עיינה בשני תיקי המנהל המתייחסים למשפחת שמעוני (התיק על שם יוסף שמעוני והתיק על שם חיים שמעוני), וכי - "יש בקשות להיתר...ובשני התיקים כל הבקשות להיתר מתייחסות לחלק הצפוני של החלקה" (עמ' 86 לפרו' שו' 15-17). גם חיים הודה בכך בעדותו, ועמדנו ועל כך לעיל.

אם אכן כל חלקה 85 הוחכרה מלכתחילה לשמעוני יוסף, סביר כי הוא וחיים לא היו מצטמצמים בבניית שלוש יחידות דיור (אחת מהן ללא היתר, שאף הובילה להעמדתו של חיים לדין פלילי בגין בניה ללא היתר) על מגרש 26ב בלבד, והיו בונים גם על מגרש 26א. משלא עשו כן, סביר שידעו, או לפחות הניחו, כי חלק זה במקרקעין מגרש 26א, לא נחכר על ידי שמעוני יוסף מלכתחילה.

סבורני כי גם תצהיר המתנה של שמעוני יוסף לאשתו סימה (חפסיאה) מיום 11.8.1988 (נספח א/5 לת/1) מלמד על ידיעתו של יוסף מלכתחילה כי חכר מרמ"י מתחילת הדרך מחצית שטח המקרקעין בלבד. בתצהיר זה מציין שמעוני יוסף (בסעיף 2) כי:

"אני...שמעוני יוסף...רשום כבעלים של זכות חכירה לדורות, על שטח קרקע של 1029/2058 מ"ר, בבעלות קרן קיימת לישראל המיוצגת על ידי מנהל מקרקעי ישראל...ידועה כחלקה...85 בגוש...10152".

והדברים מדברים בעד עצמם.

כאן ראוי לשלול טענה שעלתה על ידי חיים במסגרת עדותו, כי שמעוני יוסף חכר מלכתחילה את כל חלקה 85 במסגרת הסכם החכירה נספח א/2. בשנת 1976 שמעוני האב העביר לו (לחיים) מחצית משטח המקרקעין במסגרת תצהירי מתנה (אליהם התייחסנו מיד בהמשך). לכן בשנת 1988, עת נערכו תצהירי המתנה בין יוסף שמעוני לאשתו סימה אכן נותר שמעוני האב חוכר של מחצית משטח החלקה בשיעור 1029 מ"ר בלבד, ומחצית מכך (רבע חלקה) העביר לאשתו חפסיאה במסגרת אותם תצהירי מתנה. זו הסיבה שנרשם בתצהירי המתנה שבין יוסף לחפסיאה שמעוני, כי יוסף הוא חוכר של מחצית משטח החלקה בלבד. זה היה המצב לאשורו בנקודת הזמן שנערכו התצהירים, שנת 1988 (עדותו של חיים עמ' 22 לפרו' שו' 6-22);

הגם שטענה זאת מתוחכמת, אין בה ממש לטעמי.

ראשית - מהטעם שאף את נספח א/2 יש לפרש כמשתרע על מחצית משטח המקרקעין בלבד (מגרש 26ב) כדברינו בהרחבה לעיל. לכן שמעוני האב לא היה יכול לתת לחיים בנו יותר ממה שיש לו. היינו לתת לו את כל מחצית המקרקעין שחכר מלכתחילה ולהישאר עם המחצית הנותרת של המקרקעין (שאין לו).

שנית - מהטעם שאפרט מיד בהמשך, תחת הכותרת "עובדה שניה", שבהתאם ללשונם של תצהירי המתנה שבין יוסף לחיים משנת 1976, יוסף התכוון להעביר לחיים מחצית ממגרש 26ב בלבד ולא מחצית משטח כל המקרקעין (שגם לא היה בחכירתו באותה עת).

שלישית - תצהירי המתנה שבין יוסף לאשתו סימה בשנת 1988 באו, לטעמי, לתקן טעות היסטורית שנעשתה בעניינם בכל הקשור לחכירת מגרש 26ב. הרי הסכם הרכישה מקרן ורבורג בשנת 1955 היה בין שמעוני יוסף וחפסיאה לבין קרן ורבורג. מכאן כי שניהם היו צריכים להיות מופנים לרמ"י (או לקק"ל) לחכירת מגרש 26ב. שניהם היו צריכים להירשם כחוכרים בחלקים שוום מלכתחילה מגרש 26ב. משום מה רק יוסף שמעוני נרשם כחוכר (של מגרש 26ב) ברמ"י, תוך גריעת שמה של אשתו חפסיאה כחוכרת יחד עימו את אותו מגרש. בשנת 1988 הוחלט משום מה (ואיני יודע ביוזמת מי) לתקן טעות זאת. התיקון התבצע על פי מצב זכויות החכירה הראשוני במקרקעין, כפי שהיה צריך להיות מלכתחילה, והינו על מחצית משטח המקרקעין שהוחכר ליוסף (מגרש 26ב), כפי שאף עולה מלשון תצהירי המתנה של יוסף וחפסיאה (סימה) שמעוני משנת 1988 (נספחים א/5 ו-א/6 לת/1).

אציין כי חיים ניסה לתת טעם אחר לתצהירי המתנה שבין אימו לאביו בשנת 1988, והוא - כי אביו רצה רצה לשמור על אימו, שתהיה לה פנסיה, כי היה באותה עת כבר חולה מאוד (עמ' 22 לפרו' שו' 15). טעם זה לא שכנע אותי, שכן כיצד יוסף שמעוני ידאג לרעייתו לפנסיה מרבע חלקת מקרקעין, שבכל מקרה ומלכתחילה (בין אם מכח הסכם הרכישה מול קרן ורבורג ובין מכח חזקת השיתוף) מחצית מזכויותיו של יוסף שמעוני במקרקעין נתונות לה.

עובדה שניה - הוגשו במסגרת חקירתו של חיים שני תצהירים שסומנו נ/2, נ/3, המהווים תצהירי מתנה בין שמעוני האב לבן בנו חיים במסגרת בניית ביתו של חיים.

נ/3 הוא תצהירו של יוסף שמעוני מיום 19.5.1976 בו הצהיר כדלקמן:

"...אני בעל זכות החכירה בחלקה 121 בגוש 10203...על החלקה הנ"ל בנוי ביתי – בחלק הקדמי של החלקה...הנני נותן במתנה גמורה וללא כל תמורה את חלקה האחורי של החלקה לבני חיים...ע"מ שיגור על החלק האחורי הנ"ל בבית אשר בנה בצמוד לדירתי...".

נ/2 הוא תצהירו של חיים שמעוני מיום 19.7.1976 בו הצהיר כדלקמן:

"...אבי הוא בעל זכות החכירה בחלקה 121 בגוש 10203... על החלקה הנ"ל בחלק הקדמי עומד ביתו של אבי ובחלק האחורי בניתי – בצמוד לבית אבי דירה למגורי ומגורי משפחתי... אבי מעביר לי את החלק האחורי של החלקה במתנה גמורה וללא כל תמורה...".

בתצהיר זה יש זיהוי של החלק במקרקעין שהוחזק על ידי שמעוני יוסף. הזיהוי הוא: החלק הקדמי של המקרקעין בו בנוי בית האב. רק בחלק הקדמי של מגרש 26ב מצוי בית האב לבדו, שכן בחלק הקדמי של כל החלקה בנויים שתי יחידות דיור, של שמעוני ושל ג'מל.

בנוסף, מתצהירים אלה עולה כי שמעוני האב לא התכוון לתת לחיים מחצית משטח כל המקרקעין (כגרסתו של חיים בתצהירו ובעדותו), אחרת לא היה נכנס לתיאורים של "חלק קדמי" ו"חלק אחורי", והיה כותב כי נותן לחיים מחצית מחלקה 85 או מחצית משטח המקרקעין (כשם שעשה בתצהיר המתנה לאשתו סימה, נספח א/5 לת/1 אליו התייחסנו לעיל).

נשאל על כך חיים בחקירתו, אך לא נתן הסבר של ממש ורק ציין "בסוף הכל שלי" (עמ' 35 לפרו' שו' 1-21).

לכן ניתן להסיק בסבירות ראויה, כי משנקטו שמעוני האב וחיים בתצהיריהם בביטויים הנ"ל ההנחה היא כי התכוונו לתת ולקבל "חלק אחורי" ממגרש 26ב (חלק מהמקרקעין) בלבד.

61. אם זה מצב הדברים, מדוע קיימים שני תיקים ברמ"י האחד על שם יוסף שמעוני והאחר על שם חיים שמעוני על שטח של 1029 מ"ר כל תיק (בנדון ראו פירוט התיקים בסעיף 9 לעיל, ועל השטח ניתן ללמוד מנספחים א/7 ו-א/8 לת/1).

סבורני כי ב"כ רמ"י נתן לכך בסיכומיו תשובה המניחה את הדעת, ואתמצת אותה להלן - מלכתחילה חכרו שמעוני מרמ"י (או קק"ל) את השטח הצמוד ליחידת המגורים שרכשו מקרן ורבורג ביום 9.1.1955, שהינו מגרש 26ב;

במהלך השנים אושרה בקשתם של שמעוני וחיים לבניית תוספת יחידת מגורים מעל יחידת המגורים של שמעוני (ההורים);

שתי יחידות הדיור (של ההורים שמעוני ושל חיים) בנויות על מגרש 26ב. היינו על שטח של מחצית חלקה 85 – 1029 מ"ר;

ביום 8.6.1976 נחתם חוזה חכירה נוסף, נפרד, בין רמ"י לחיים בכל הקשור לבית המגורים שבנה (או נבנה בעבורו על ידי הוריו) מעל בית הוריו (הסכם החכירה האמור צורף כנספח א/1 לת/1);

כפי שהובהר לעיל, חוזה חכירה נחתם ודמי חכירה משולמים על השטח המבונה. לכן היה צריך לפתוח תיק נוסף ברמ"י על שם חיים בשנת 1976, מעבר לתיק שכבר קיים על שם יוסף שמעוני, בגין ביתו החדש של חיים שנבנה במגרש 26ב.

היות ששני הבתים, של ההורים שמעוני ושל חיים בנויים במגרש 26ב בשטח של 1029 מ"ר; והיות שג'מל טרם "נכנסו לתמונה" ולא נחתם עימם הסכם חכירה על מגרש 26א בו מחזיקים כבר מחודש 7/1955;

והיות שלא נערך פיצול רשמי של חלקה 85 למגרשים 26א ו-26ב ברישומי רמ"י ואף לא בלשכת רישום המקרקעין (עדותה של קניאס, עמ' 99 לפרו' שו' 10-17);

נרשמו שני תיקי רמ"י, שכאמור הם על שם שמעוני יוסף ושמעוני חיים, בשטח מגרש 26ב שהינו בשיעור של 1029 מ"ר;

מצב דברים זה יצר מצב לכאורי, שאינו נכון, כי לשמעוני האב מוחכרת יחידת דיור אליה צמוד שטח של 1029 מ"ר בחלקה 85, וכך הוא לכאורה המצב ביחס לחיים. מצב זה כאמור אינו נכון, כי כפי שהראינו בהרחבה לעיל, מלכתחילה נמכרה לשמעוני יחידת דיור אליה צמוד השטח של מגרש 26ב בלבד בשטח של 1029 מ"ר. הא ותו לא!

[קניאס עמדה על מצב דברים זה שהוביל לטעות בהבנת מצב הזכויות לאשורן בחלקה 85 בתצהירה נ/4, סעיף 33(ה)].

62. כאמור מציאות לכאורית זאת עלולה להביא לידי טעות אפילו את פקידי רמ"י, כי שמעוני יוסף ושמעוני חיים חוכרים כל אחד מהם מחצית מחלקה 85, וביחד את החלקה כולה.

בנדון ראה את מכתבו של פקיד רמ"י ג'ניה קפטור אל הון מיום 7.9.2017 (נספח א/3 לת/1), שנשלח אליה לאחר שקיבל מכתב הפניה לפתיחת תיק חכירה על מחצית חלקה 85 על שם ג'מל. במכתב זה ביקש הפקיד הבהרות מהון, שהרי חלקה 85 מוחכרת לכאורה כולה לשמעון וחיים שמעוני, מחצית לכל אחד מהם.

על מכתב זה בנו התובעים "הרים וגבעות" בהוכחת טענתם הלכאורית כי חלקה 85 מוחכרת כולה לשמעוני יוסף וחיים, הגם שאינו מסמך "אישור זכויות" אלא מכתב הבהרה מהון (ראו בנדון עדותה של קניאס 34-35 עמ' 123 לפרו' שו' 25-35).

לדידי תמוה, מדוע מכתב הבהרה זה בכלל נשלח על ידי פקיד רמ"י ג'ניה קפטור, שכן הבהרת מצב הדברים בנוגע לחלקה 85 כבר ניתנה מהון לרמ"י ביום 17.5.2017 (כארבעה חודשים טרם שליחת המכתב א/3 לת/1), כי על חלקה 85 שני משתכנים שאמורים לחכור את המקרקעין בחלקים שווים (כל אחד מחצית) - שמעוני וג'מל (שטרם הופנה לרישום זכויותיו ברמ"י על ידי הון). ההבהרה ניתנה במכתבו של עו"ד דניאל פסטרנק, המטפל בענייניה המשפטיים של הון, למר גיא רוזוב מרמ"י מיום 17.5.2017 (המהווה אחד מנספחי 10 לנ/4). כנראה ניתן לייחס את הוצאת המכתב האמור (נספח א/3 לת/1) לחוסר נסיונו של פקיד רמ"י האמור, ג'ניה קפטור, שהיה סטודנט שעבד כשנה ברמ"י (עמ' 103 לפרו' שו' 36).

התובעים גם צירפו תמלול הקלטות של פקידות רמ"י, קניאס והרשקו, בהן לכאורה מייחסות את מלוא חלקה 85 לשמעוני יוסף וחיים.

יחד עם זאת שתי פקידות רמ"י האמורות הודו בעדותן (וקניאס אף בתצהירה נ/4) במפורש כי טעו בנדון, וכי שני תיקי רמ"י על שם שמעוני יוסף וחיים מתייחסים רק למחצית החלקה (מגרש 26ב) בשטח של 1029 מ"ר (עדותה של הרשקו – עמ' 83 לפרו' שו' 34-36; עמ' 84 לפרו' שו' 1-4. עדותה של קניאס – עמ' 104 לפרו' שו' 30-33; סעיף 33 לנ/4).

קניאס אף הסבירה כי הטעות שלה בשיחה שהוקלטה (בה ייחסה לכאורה את מלוא החלקה לשמעוני יוסף וחיים) נבעה ככל הנראה מהעובדה, כי התקיימה בעת קבלת קהל, בשעה בה יש רעש ולחץ מצד הפונים, ובדיקתה את מצב הזכויות במקרקעין לא היתה לעומק (עמ' 104 לפרו' שו' 30-31).

הוסיפה קניאס (עמ' 104 לפרו' שו' 32-33), כי לאחר הפגישה עם חיים ובא כוחו דאז, עימו בא לפגישה, עו"ד איתמר יהושוע, שהתקיימה במשרדי רמ"י בשנת 2015 (ואין על כך מחלוקת – עמ' 10 לפרו' שו' 23), היא בחנה את סוגיית הזכויות בחלקה 85 לעומק, ושלחה ביום 10.6.2015 מכתב לעו"ד איתמר יהושוע (נספח 7 לנ/4), בו הבהירה לו את מצב הזכויות של משפחת שמעוני לאשורן כדלקמן:

"...על פי רישומנו, זכויותיו של שמעוני יוסף הן ביחידה מס' 2 בה הועבר חלק מהזכויות לבנו חיים שמעוני...לא נמצא כי משפ' שמעוני בעלת זכויות ביחידה מס' 1...".

הרשקו הוסיפה והבהירה לענין טעותה בנדון, כי תשובתה במעמד השיחה שהוקלטה ניתנה מבלי שראתה תשריטים ומסמכים. היינו ביצעה בדיקה שטחית של מצב הזכויות לאשורן בחלקה. מעבר לכך, במסגרת תפקידה במחלקת מיפוי ומדידות ברמ"י, היא גם אינה מוסמכת להגיד או למסור מי בעל הזכויות בחלקה מסויימת. בנושא זה היא יכולה לטעות. בשביל לדעת מי בעלי הזכויות בחלקה מסויימת יש צורך ללכת לצוות העסקי שמטפל בכך (עמ' 84 לפרו' שו' 13-19).

במצב דברים זה, לטעותן של שתי פקידות רמ"י שהוקלטו, הרשקו וקניאס, וכך גם למכתב נספח א/3 לת/1 נתתי משקל ראייתי נמוך, שלא היה בכוחו לעזור ראייתית לגרסתם של התובעים בנדון.

סוף דבר

63. לאור כל האמור לעיל סבורני כי דין התביעה להידחות על הסף מטעמי התיישנות ושיהוי (כמפורט בהרחבה לעיל) אך גם לגופה (וגם בכך הרחבנו לעיל);

64. התובעים לא הוכיחו כי חלקה 85 הוחכרה בזמנו לשמעוני יוסף במלואה אלא רק מחציתה (מגרש 26ב), ואלה הזכויות הנתונות להם היום במקרקעין, במסגרת שני תיקי רמ"י הקיימים על שם שמעוני יוסף ושמעוני חיים;

65. שוכנעתי כי מחצית מהמקרקעין, מגרש 26א, צריך להיות צמוד או משוייך ליחידת המגורים שרכשו בשעתו ג'מל מקרן ורבורג בהתאם להסכם רכישה מיום 19.7.1955. לכן ג'מל (ויורשיהם כיום), הם הזכאים לחתום לגבי יחידת הדיור והשטח הצמוד לה (מגרש 26א בשטח של 1029 מ"ר) הסכם חכירה עם רמ"י, תוך תשלום דמי חכירה כמקובל, ובהתאם להוראות רמ"י.

66. קשה להשתחרר מהרושם כי התביעה הנדונה הוגשה ונוהלה עד תומה ללא כל בסיס משפטי של ממש. במיוחד לנוכח עמדתן האיתנה של נתבעות 1-2, רמ"י והון, ששוכנעתי כי הינן אובייקטיביות לענין זכויות הצדדים בחלקה 85 וחסרות ענין בתוצאות התובענה (כפי ששבו וציינו אף בסיכומיהן), כי על פי בדיקתן ורישומיהן זכויות החכירה במחצית המקרקעין (מגרש 26א) נתונות לגמ'ל (הנתבעים 3).

נזכיר כי ג'מל מחזיקים במקרקעין למעלה מ-65 שנים ללא כל עוררין מצד מי ממשפחת שמעוני לדורותיה, ואף נוהגים בה מנהג בעלות (הרחיבו במהלך השנים את יחידת הדיור שרכשו מקרן ורבורג, התנגדו לחלק מבניה שבוצעה על ידי שמעוני במגרש 26ב ואף תבעו את שמעוני על נזקים שנגרמו להם עקב בניה שביצעו בחלקתם).

נזכיר כי ג'מל שילמו לקרן ורבורג במיטב כספם בעבור רכישת יחידת הדיור בשנת 1955, כעולה וכנקוב בהסכם הרכישה שלהם שצורף כראיה בתיק זה.

מכל אלה התעלמו התובעים שבחרו לא רק להגיש התביעה, אלא לנהלה עד תום למרות עמדתן הברורה של רמ"י והון בנדון.

אכן חלק מערפול תמונת מצב הזכויות נזקף לחובתן של הון ורמ"י, ועמדנו על כך לעיל במהלך דברינו. למרות זאת, התחושה היא כי התובעים ידעו ו/או צריכים היו לדעת כי תביעתם חסרת בסיס עובדתי ומשפטי. כך היו לטעמי היו צריכים לדעת לפחות במהלך ניהול התובענה הנדונה, ולסגת ממנה בזמן, ובטרם הכרעה בה על ידי בית המשפט.

במיוחד שכך הוא מצה הדברים כשהעד היחיד מטעמם של התובעים, חיים שמעוני, היה תינוק או ילד בעת המדוברת והקובעת (שנת 1955 והשנים הסמוכות לאחריה), וכל ידיעותיו בנדון הן ידיעות שמועה וסברה אסורות, כפי שהעיד על כך בעצמו (ועמדנו על כך לעיל).

לכן טענתם של הנתבעים בסיכומיהם, כי התביעה הוגשה שלא בנקיון כפיים (חוסר תום לב) ו/או תוך נסיון להתעשר על חשבון ג'מל תוך ניצול לרעה של הליכי בית המשפט (הצקה לנתבעים, ובמיוחד לנתבעים 3 כפי שתואר הדבר בתצהירה של מרים לאופר נ/7) אינה "קלוטה מהאויר".

67. התובעים, יחד ולחוד, יישאו בהוצאות המשפט של שלושת הנתבעים ובשכר טרחת עורכי דינם בסכום כולל של 23,000 ₪ לכל אחד מהם (סך הכל 69,000 ₪). סכום זה ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כדין החל מיום מתן פסק דין זה ועד ליום התשלום המלא בפועל.

המזכירות תעביר פסק דין זה לצדדים.

ניתנה היום, י"א אלול תש"פ, 31 אוגוסט 2020, בהעדר הצדדים.