1. נגד הנאשמים דנן , הוגש כתב אישום המייחס להם ביצוע עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ''ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה) , כאשר על פי עובדות כתב האישום בתאריך 2/12/2010 נמצא כי הנאשמים שבכותרת אחראים לשימוש בסטייה מהיתר בניה מס' 70073 בנכס המצוי ברחוב אח''י אילת 53, חיפה והידוע כגוש 11586 חלקה 25 ( להלן: הנכס) כך שבמקום המיועד למשרדים עושים שימוש לצרכי סטודיו ספורט.
2. עסקינן בעבירה על הוראות סעיף 204(ב) לחוק התכנון והבניה , בניסוחו לפני תיקון מס' 116 לאותו חוק , ושנכון להיום , לאחר התיקון , הסעיף הרלוונטי הינו סעיף 243(ה).
3. הנאשמת מס' 1 , חברה בע''מ והנאשם מס ' 2 הם הבעלים של הנכס( הנאשם מס' 2 הוא מנהלה של נאשמת מס' 1 ויכונה להלן: מר חדד) ואילו הנאשמת מס' 3 הייתה המחזיקה בנכס במועדים הרלוונטיים לכתב האישום.
4. הנכס דנן ממוקם במבנה בן שתי קומות שהייעוד המקורי שלו כולו היה למשרדים , אשר בשלב מסויים ניתן היתר לשימוש חורג , אשר התיר שימוש בקומת הקרקע של המבנה , לצורך חנויות שכונתיות , ואילו בקומה העליונה , השימוש נותר למשרדים.
5. ההיתר לשימוש חורג איננו רלוונטי לענייננו כאשר מיקום העסק נשוא הדיון הוא בקומה העליונה של הנכס , שם אין חולק בין הצדדים באשר לשימוש המותר , משרדים.
6. הנאשמת מס' 3 הודתה, הורשעה על פי הודאתה ועניינה הסתיים ונותר עניינם של הנאשמים מס' 1 ו- 2 , הבעלים של הנכס .
7. הנאשמת מס' 3 לא צורפה כעדת תביעה , ולא נתבקש צירופה , כאמור , לאחר שעניינה הסתיים .
8. יש לציין כי אין זה התיק היחיד המתנהל בעניינם של הנאשמים מס' 1 ו-2 ביחס לנכס הנ''ל , כאשר במרבית התיקים , המחלוקת שניטשה בין הצדדים הינה בשאלת השימוש המותר בקומת הקרקע כחנות שכונתית , מחלוקת שאיננה רלוונטית , כאמור , לתיק דנן , אך בין הצדדים התנהלו דין ודברים ממושכים ביחס לכלל התיקים , ובכללם תיק זה .
9. לאור אותם דין ודברים שהתנהלו בין הצדדים , כאמור, ולבקשת הצדדים עוכבה ההכרעה בתיק זה ובתיקים הנוספים, אך לבסוף , משלא הושגה הסכמה בין הצדדים , ולאחר שסיכומי הצדדים הוגשו זה מכבר , הגיעה העת להכרעת בית המשפט.
10. הנאשמת מס' 3 , כאמור , הודתה , הורשעה ועניינה הסתיים וכעת נותר עניינם של הנאשמים מס' 1-2 .
11. הטענה העיקרית שבפי הנאשמים דנן הינה הטענה של הגנת בעלים.
12. מטעם המאשימה העיד מפקח הבניה מר ולדימיר אודלר ומטעם הנאשמים העידו הנאשם מס' 2.
13. בנוסף , הוגשו מסמכים , לרבות כל ההחלטות שניתנו ע''י רשויות התכנון על ערכאותיהן השונות , בית המשפט לעניינים מנהליים ובית המשפט העליון , החלטות אשר ניתנו בעניין השימוש המותר בנכס , ההחלטות שניתנו ביחס לבקשה לשימוש חורג שהנאשמת מס 1 הגישה ועוד.
14. ב''כ המאשימה , בסיכומיה , הקדישה חלק די נרחב בשאלת השימוש המותר במבנה עסקינן, " ההיסטוריה " של ייעוד הנכס , השימוש המותר בו, וההחלטות שניתנו, כאמור, ע''י הערכאות השונות באשר לפרשנות הנכונה של " חנות שכונתית" .
15. טיעונים אלו , כאמור , אינם רלוונטיים לענייננו , מאחר והעסק נשוא הדיון נמצא בקומה העליונה של הנכס שהייעוד בה הינו למשרדים , ואין כל רלוונטיות לשאלות בדבר הפרשנות למונח ''חנות שכונתית'' הרלוונטי , כאמור , לקומת הקרקע.
16. המסמכים שהוגשו , כאמור, הם לגבי הליכי השימוש החורג , אשר במועדים הרלוונטיים לענייננו טרם אושר , כאשר התבקש אישור לשימוש חורג בקומת הקרקע מחנות שכונתית לבתי אוכל ובקומה העליונה ממשרדים למסחר .
17. אין חולק בין הצדדים בשאלת זיקת הנאשמים לנכס.

השימוש המותר בנכס:

1. השימוש בנכס הרלוונטי לענייננו היה למשרדים , הוגשה בקשה לשימוש חורג ממשרדים למסחר , לגבי הקומה העליונה ( ובקשה לשימוש חורג מחנויות שכונתיות לבתי אוכל לגבי קומת הקרקע) , הבקשה אושרה בתנאים , אשר כללו תשלום היטל השבחה .
2. אין חולק כי במועדים הרלוונטיים לכתב האישום , לא היה בנמצא אותו היתר לשימוש חורג ממשרדים למסחר , לעניין העסק נשוא האישום כאן.

עדות מר אודלר:

1. המאשימה , כאמור , העידה את מפקח הבניה , מר ולדימיר אודלר (להלן: המפקח) אשר ערך את דוח גילוי העבירה שבעקבותיו הוגש כתב האישום דנן.
2. בדוח גילוי העבירה , מוצג ת/1 מציין המפקח את מועד הביקור בנכס 2/12/2010 , פרטי הנכס , בעלי הזיקה , מהות השימוש המותר על פי ההיתר , פרטי ההיתר , שטח השימוש , פירוט אגרות הבניה וכן תיאור העבירה כדלהלן: " שימוש חורג מחנות לעסק סטודיו אקטיב בקומה א' במידות של כ- 29 מ' * 6.8 מ'."
3. בתיאור השימוש המותר בנכס מציין המפקח " שימוש יועד לצורך חנות שכונתית בלבד".
4. אין חולק , ולא יכול להיות חולק , כי מדובר בתיאור שגוי של השימוש המותר בנכס , כאשר אין חולק בין הצדדים , כי השימוש המותר בעסק נשוא האישום הינו למשרדים.
5. כפי שכבר ציינתי לעיל , ביחד עם תיק זה התנהלו מספר כתבי אישום ביחס לעסקים שנוהלו באותו בניין , כאשר המפקח דנן ערך את הביקורים בבניין , בעסקים לגביהם הוגשו כתבי אישום , באותו תאריך , וככל הנראה שיטת ה "העתק -הדבק" , גם אם בכתב יד , השפיעה גם כאן.
6. מכאן , שאינני רואה בטעות זו של תיאור השימוש בנכס , משום פגם המאיין את המסמך כולו .
7. ציון מיקום העסק בקומה א' של הבניין , איננה מהווה ,בעיניי, תיאור מוטעה , כאשר עסקינן בקומת קרקע וקומה א' ומכאן שהתיאור בנקודה זו הוא דווקא נכון.
8. המפקח , מר אודלר , לא ביצע צילומים במועד הביקור הנ''ל בעסק ולפי עדותו , בביקור נוסף שערך בתאריך 19/12/2010 הוא צילם את המקום מבחוץ(מוצג ת/3).
9. מדובר בתמונות שצולמו מחוץ לבניין כאשר מבחינים בתמונות בשלט גדול מימדים המציג את שם העסק "סטודיו אקטיב".
10. לצורך זיהוי העסק העד הסתמך על סקיצה מתכנית שהגישה הנאשמת מס' 1 , במסגרת הבקשה לשימוש חורג , ועליה הוא סימן את העסק המדובר בתיק דנן.
11. העד ציין בעדותו כי הוא הסתמך על תכנית זו ולא על תכנית ההיתר שבתוקף מאחר והסקיצה , שהיא חלק מהתכניות שהנאשמת מס' 1 הגישה , משקפת נאמנה את מצב הנכס , הואיל ובהיתר המקורי , מקום העסק אמור לשמש כמשרדים.
12. המפקח מתאר את ממצאי הביקור שהוא ערך במקום ומציין כי הוא נכנס למקום , לא שוחח עם איש , גילה כי מדובר בסטודיו , במקום היו מכשירי כושר ועוד חפצים , ולא היה מדובר במשרד ( ר' עדות העד עמ' 4 לפרוטוקול).
13. העד נשאל על הסקיצה עליה הוא סימן את גבולות העסק דנן והוא מציין (עמ' 4-5 לפרוטוקול העדות) כי הוא הסתמך על הגרמושקה שהנאשמת הגישה כדי לקבוע את מידות העסק , העד ציין כי הוא סייר בכל הקומה העליונה , נכנס לתוך העסק דנן , למספר מטרים, ראה מה הפעילות המתנהלת במקום ומבחינתו די היה לו בכך כדי לדעת מה הפעילות המתנהלת במקום.
14. לגבי הסקיצה שהוא ערך לתיאור מימדי העסק הוא מציין (עמ' 6 לפרוטוקול) :

" (סקיצה) שהם הגישו ושאני ערכתי במקום כמה שטח תופס הסטודיו .עשיתי סקיצה שלי . הערכתי את השטח על סמך תכנית של הגרמושקה .

ש. איפה הסקיצה שערכת?

ת. ת/2 . אני ביצעתי את הסימון על גביו. את התכנית לא אני עשיתי , לקחתי מהגרמושקה ויצאתי לשטח עם הסקיצה. זה התאים למקום שמסומן . לא מדדתי מטרים , לפי נסיוני"

1. העד נשאל מדוע הוא לא הסתמך על תכניות ההיתר שהיה בתוקף והאם הוא מכיר את תכניות ההיתר , והוא השיב בחיוב וציין את הדברים הבאים(עמ' 6 לפרוטוקול):

" אני מאשר שבהיתר זה לא הסקיצה של ת/1 . בהיתר כתוב משרדים. לי חשוב הגבולות , שלא השתנו (הכוונה לקונטור- ג.ב.) . בגלל זה לא השתמשתי בתכנית של ההיתר אלא בתכנית של הגרמושקה שהוגשה בבקשה לשינוי ואושרה בתנאים "

1. אציין כבר עתה כי לגבי גבולות המושכר , דבריו של העד תואמים את המפורט בהסכם השכירות שנחתם בין הנאשמת מס'1 לבין נאשמת מס' 3 (מוצג ת/15) ,כאשר בסעיף 5.2 להסכם השכירות מצויין כי שטח המושכר הינו כ- 240 מ"ר , הוסף לכך את גובה דמי השכירות , של 16,000 ש''ח לחודש בתוספת מע''מ , סכום התואם שטח זה של העסק.
2. האם יש די בעדותו של עד זה כדי להרים את הנטל המוטל על המאשימה להוכחת העובדות שבבסיס כתב האישום ולהוכיח כי אכן עסקינן בשימוש בסטייה מהיתר הבניה התקף?
3. אמנם ,עדותו של המפקח לא הייתה מושלמת , כאשר ניכר כי הוא נצמד להנחיות שניתנו לו ע''י הממונים עליו בצורה דווקנית מידי , תוך " הקטנת ראש" , אך בהתעלם מהדפוס של "ראש קטן" , המפקח העביר תמונת מצב מספיקה באשר למתנהל במקום לממונים עליו , והעובדה שהוא לא טרח לבצע צילומם בפנים העסק ולא שוחח עם מי ממנהלי המקום , אין בה כדי לאיין את עדותו או לפגוע באמינות הדברים שהוא מסר ונכונותם.
4. עת בוררים את הבר מהתבן , ובוחנים את הפרטים שהמפקח מסר , במסגרת עדותו , הרי שאת עיקר העובדות הוא מסר , וקיימת לפנינו תמונה אמינה באשר למהות העסק שהתנהל במקום.
5. על אף החוסרים בעדותו של עד התביעה , עדיין , הנקודות המהותיות הרלוונטיות לענייננו , אכן הוכחו ובוססו , והשאלה שנותרה היא , האם יש בראיות ההגנה כדי לכרסם בראיות התביעה , עד כדי כך שבית המשפט יקבע כי אין מקום להרשעה?
6. טוב הייתה עושה המאשימה לו הייתה מזמנת נציג מטעם המחלקה לרישוי עסקים , ומצרפת את הנאשמת מס' 3 כעדת תביעה , דבר שהיה בו כדי לבסס בצורה משמעותית עוד יותר ולחזק את ראיותיה , אך כפי שכבר ציינתי , יש בעדות המפקח , כדי להוות די לביסוס העובדות שבבסיס כתב האישום , ונותרה השאלה האם יש בראיות ההגנה כדי לכרסם בראיות התביעה עד כדי כך , שהנאשמים יזוכו מהעבירה המיוחסת להם בכתב האישום.

ראיות ההגנה:

1. כפי שכבר צויין , מטעם הנאשמים העיד הנאשם מס' 2 , מר חדד.
2. הטענה העיקרית של הנאשמים כאן הייתה הטענה של הגנת בעלים , אך הם גם כפרו בעובדות כתב האישום וטענו כי אין מדובר בשימוש בסטייה מהיתר הבניה התקף באותה עת.
3. מר חדד טען כי את הנכס הוא השכיר לנאשמת מס' 3 לשימוש כמשרדים , בשטח של כ- 30-50 מ''ר , וכי לפני שהעסק הושכר לנאשמת מס' 3 , במקום פעל פאב שפעילותו סוכלה לאחר ניתוק מים וחשמל ע''י הרשויות .
4. עיקר טענות מר חדד בחקירתו הראשית היו לגבי מצב הנכס במועד מתן עדותו , אך טענות אלו אינן רלוונטיות לענייננו כאן.
5. בחקירתו הנגדית , מר חדד טען ,שוב, כי הוא השכיר את הנכס למשרדים והוא עומת עם תוכן חוזה השכירות (מוצג ת/15) שם מופיע באותיות קידוש לבנה כי מדובר בסטודיו לעיצוב ותשובת מר חדד ( עמ' 2 לפרוטוקול חקירתו) :

"...אני חתום אקטיב פלוס סטודיו לעיצוב . זו החותמת שלה , לא הסתכלתי , רציתי רק להשכיר "

1. ובהמשך הוא מציין:

"אראה לך שאנשים השכירו (צ''ל – שכרו ג.ב.) משרד ושמו בו נערות ליווי אז איך אוכל לראות. אני באתי והשכרתי לה משרד והיא עשתה מה שרצתה .....אף פעם לא היה לי סטודיו לעיצוב . לא התמקדתי . נתתי לה את הקומה להשכרה , היא יצאה ואני משכיר.....יכול להיות שהביאה את האנשים משם ואימנה אותם במקום אחר...."

1. מדובר בתשובות חמקניות מתחכמות שאינן מתיישבות עם ההיגיון הפשוט והשכל הישר.
2. עיון בהסכם השכירות , מוצג ת/15 מראה בבירור כי עסקינן במושכר בשטח שמעל ל 220 מ''ר , בהסכם רשום במפורש כי עסקינן בעסק שאיננו משרד , כאשר בסעיף 3 לאותו הסכם שכירות מצויינים הדברים הבאים:

" ....מטרת השכירות...אך ורק לשם ניהול של עסק חוקי של סטודיו לעיצוב הגוף שלא חייב רישיון עסק אחרת ......"

1. בהמשך אותו סעיף צויין התנאי , שהינו תנאי סטנדרטי בהסכמים מסוג זה , כי החובה להוציא רישיון עסק הינה של השוכר וכי המשכיר יחתום על כל מסמך הדרוש לשם קבלת רישיון העסק.
2. בהמשך מצויינת הצהרת המשכיר כי אין כל מניעה חוקית או משפטית להפעלת עסק מסוג סטודיו לעיצוב הגוף במושכר( סעיף 4.3 להסכם השכירות) , אז כיצד יכול מר חדד , לטעון כי הוא כלל לא ידע או לא יכל לדעת כי במקום מתנהל סטודיו לעיצוב , או כי הוא השכיר את המקום למשרדים? למר חדד הפתרונים.
3. ציינתי כבר לעיל בדיון ביחס לעדות המפקח מר אודלר , את האמור בהסכם השכירות ולפיו שטח המושכר הינו כ – 240 מ''ר.
4. פרטים אלו מתוך הסכם השכירות , סותרים בצורה מובהקת את טענת מר חדד , בין אם לעניין מטרת השכירות , ובין אם לעניין ידיעתו אודות מהות הפעילות האמורה להתנהל בעסק.
5. ראשית , בהסכם השכירות צויינה מטרת השכירות בצורה מפורשת שלא ניתן לטעות לגביה ,סטודיו לעיצוב.
6. שנית , גובה דמי השכירות , 16,000 ש''ח בתוספת מע''מ לחודש , ושטח המושכר , נתונים אלו אינם מתיישבים כלל עם הטענה כי מדובר בנכס שהושכר לצרכי משרד.
7. שלישית , חוסר ההיגיון הבסיסי בטענה כי מדובר בנכס שהושכר כמשרד , כאשר עסקינן בסטודיו לעיצוב שנוהל ע''י הנאשמת מס' 3 , והרי מה ההיגיון בכך שבעל עסק ישכור משרדים בנפרד מעסקו עצמו? מדובר בטיעון חסר היגיון בסיסי ואין לקבלו.
8. טענת הנאשמים 1 ו- 2 של הגנת בעלים מעוגנת בהוראות סעיף 208(ב) לחוק התכנון והבניה ( בניסוח שלפני תיקון 116 לחוק- ג.ב.)
9. האחריות לעבירות על פי הוראות חוק התכנון והבנייה הינה של אחריות קפידה , לרבות על בעלים של מקרקעין בהם בוצעה עבירת בניה ועל כן קובעות הוראות סעיף 208(ב) לחוק הנ''ל על כן נקבע כי לנאשם תהא הגנה טובה אם יוכיח שהעבירה נעברה שלא בידיעתו וכי הוא נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראות החוק והתקנות בנוגע לעבירה.
10. וכך קובעות הוראות סעיף 208(ב) :

" (ב) נאשם אחד מהמפורטים בסעיף קטן (א) בעבירה לפי סעיף 204 תהא זו הגנה טובה אם יוכיח שניים אלה:

(1) העבירה נעברה שלא בידיעתו;

(2) הוא נקט בכל האמצעים הנאותים לקיום הוראת חוק זה והתקנות על פיו בכל הנוגע לעבודה הנדונה".

1. הנטל להוכיח כי התנאים הקבועים בסעיף הנ''ל מתקיימים , שניהם במצטבר , מוטל על הנאשם הטוען לאותה הגנה.

בעניין זה ראו ע''פ 599/76 שמעון רפאלי נ' מדינת ישראל , פורסם בפד''י ל''א , עמ' 3 בעמ' 196.

1. מר חדד , כפי עדותו , מטיל את האחריות לבירור השימושים המותרים בנכסים אותם הוא משכיר , על השוכרים , וכולל בחוזי השכירות הוראות הקובעות כי האחריות בעניין זה , וקבלת רישיון עסק , מוטלת על השוכר.
2. יחד עם זאת , ההסכם הספציפי של השכרת העסק דנן כללה הצהרה מפורשת של הנאשמת מס' 1 , כי אין מניעה תכנונית או משפטית לנהל במקום סטודיו לעיצוב , אז כיצד יכול מר חדד לטעון כי הוא לא ידע מה בכוונת הנאשמת מס' 3 לנהל במקום?
3. גם תשובותיו שצוטטו לעיל של מר חדד כי הוא לא התעניין בדבר מלבד להשכיר את המקום , טיעונים אלו אינם משכנעים ,בלשון המעטה , בהינתן כל הדברים שצויינו לעיל , ואין בהם כדי לשמש כהגנה , לא כל שכן , הגנת בעלים.
4. נראה כי במקרה דנן , הנאשמים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי אכן במקרה דנן עומדת להם ההגנה של הגנת בעלים ואף ניתן לקבוע פוזיטיבית , כי אין כל ממש בטענתם זו , אם לא יותר מכך .
5. מר חדד , הינו בגדר "שחקן חוזר" כאשר אין זה ההליך הראשון או היחיד המתנהל בעניינו בסוגיה דומה , עסקינן בחברה ומנהלה , שבבעלותם נכסים מסחריים רבים , המושכרים לשוכרים שונים , ובכללם , לשימוש עסקי , הם הגישו ומגישים בקשות למיניהן לרשויות התכנון בעניין השימושים המותרים בנכסים שבבעלותם , ובכללם הנכס נשוא הדיון , ועל כן , על פי התכונות הספציפיות של נאשם ספציפי זה , מידת הידע וההתמצאות שלו , בין אם בהליכי תכנון , בין אם בהשכרת נכסים , ובין אם בהליכים פליליים שהתנהלו ומתנהלים בעניינו , קשה עד מאוד להאמין לגרסתו כי לא ידע ולא יכול היה לדעת מה היא מהות השימוש הנעשה בנכס עסקינן , ובאשר לביצוע הפעולות למניעת ביצוע העבירה , הרי, ששוב , מדובר בהתנהלות המהווה התחכמות לשמה , ובמקרה דנן מר חדד אף הצהיר במסגרת הסכם השכירות כי אין מניעה תכנונית או משפטית לנהל במקום סטודיו לעיצוב , אז כיצד הוא לא ידע מה נעשה במקום?
6. המסקנה המתבקשת , ואף המתחייבת , בנסיבות העניין, הינה , כי אכן , המאשימה הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח את העובדות שבבסיס כתב האישום , וכי הנאשמים 1 ו- 2 לא הרימו את הנטל המוטל עליהם , לביסוס ההגנה הנטענת על ידם של הגנת בעלים ועל כן , אני מרשיעה את הנאשמים בעבירה המיוחסת להם בכתב האישום.

ניתנה היום, י"ב חשוון תש"פ, 10 נובמבר 2019, במעמד הצדדים