1. לפניי תביעה כספית לתשלום דמי תיווך במקרקעין, על סך 45,630 ₪.
2. תמצית טענות הצדדים והעדים מטעמם:
3. על פי המתואר בכתב התביעה, ביום 06.08.17, נרקם ונחתם בין הצדדים הסכם שכירת שירותי תיווך לרכישה ו/או השכרה של נכסי נדל"ן. לטענת התובע, שהינו מתווך מורשה, היווה הוא הגורם היעיל בהתקשרות שבין הנתבע ובין צד ג' , בעלי נכס מקרקעין, שהוא מבנה מסחרי ברחוב פרס 12, באזור התעשייה הורוביץ ברחובות (להלן :"הנכס"/ "המושכר"/ "מתחם מאש"), בחתימת חוזה שכירות של אותו הנכס, כך שללא מעורבותו הנמרצת והיעילה לא הייתה העסקה יוצאת אל הפועל.
4. מנגד, טוען הנתבע, כי התובע כלל אינו זכאי לקבל דמי תיווך, וזאת משני טעמים עיקריים – האחד, שלא היווה ה"גורם היעיל" שהוביל לחתימת הסכם השכירות, והשני – בשל פגמים מהותיים שנפלו בהסכם למתן שירותי תיווך.
5. העדויות שהובאו לפני בית המשפט:
6. במסגרת פרשת התביעה העידו התובע, וכן מר משה בורוכוב, שהינו בעלים משותפים של המושכר, יחד עם אחיו ברוך בורוכוב ומר תמיר פיינשטיין.
7. במסגרת פרשת ההגנה העידו הנתבע, רעייתו גב' נופר דהן, מר תמיר פיינשטיין, וכן גב' נעמה יעקובי.

ב1. עדות התובע:

1. גרסת התובע הובאה במסגרת כתב התביעה ותצהירו שצורף לו לאימות הטענות העובדתיות.
2. עפ"י כתב התביעה, התובע הינו מתווך מורשה, אשר החזיק במועדים הרלוונטיים ברישיון תיווך וניהל עסק למתן שירותי תיווך ויזמות נדל"ן, בשם "אמירי הנכס".
3. לטענת התובע, ביום 24.05.17, נפגש עם הנתבע, שביקש ממנו לתווך בינו לבין בעלי נכסים בעיר רחובות, לצורך פעילות עסקית, לעסקת רכישה או שכירות של נכס מקרקעין. נטען, כי לאחר שהבין התובע את צרכי הנתבע, מיקדו הצדדים את החיפוש לשני נכסים אפשריים. לעניין זה, צורף טופס הזמנת שירותי תיווך מס' 1045, כנספח ב' לכתב התביעה, בו צוין התאריך 24.05.17, נכתב בהערות לכתב יד "נכסים למכירה והשכרה", וכן נכתבו פרטים של שני נכסים, האחד בכתובת "היצירה אזור התעשייה", והשני ברחוב המנוף ברחובות (להלן: "הסכם התיווך הראשון").
4. עוד לטענת התובע, ביום 06.08.17, נפגשו פעם נוספת התובע והנתבע. גם בהזדמנות זו, ביקש הנתבע לשכור את שירותי התובע כמתווך, שאז התמקד החיפוש בארבעה נכסים אפשריים: 1. "בית האלה" בפארק הורוביץ; 2. המבנה ברח' שמעון פרס 12 (הנכס נשוא התביעה). 3. נכס ברחוב המנוף 3 רחובות; 4. נכס בנס ציונה. באותו המועד נחתם הסכם נוסף למתן שירותי תיווך, על גבי טופס מס' 1213 (להלן: "הסכם התיווך השני").
5. ההסכם השני צורף כנספח ג' לכתב התביעה, בו נכתב בכתב יד, התאריך 06.08.17, נכתבו שמו הצדדים, נכתב תחת הכותרת "הערות" המלל "בית האלה + מאש רחובות אפשרות להשכרה Mesh שמעון פרס 12 רחובות", נראות חתימות בכתב יד לצד המילים "חתימת המתווך" ו"חתימת המזמין", ונכתבו פרטי ארבעת הנכסים המוזכרים לעיל, בתחתית העמוד.
6. לטענת התובע, הבין כי מתחם מאש מתאים ככפפה ליד לצרכי הנתבע, ולכן ביום 15.08.17 הביא את הנתבע ורעייתו נופר לפגישה במשרדי אותו בית עסק, עם האחים משה וברוך בורוכוב, מבעלי הנכס, ומר ניר שמואל, שותפו. כפי הנטען, בפגישה זו הובהר כי בכוונת בעלי הנכס להשכירו אך מכירתו לא נפסלה על הסף, בכפוף להצעה מתאימה.
7. עוד טוען התובע, כי קודם לפגישה האמור הביא את הנתבע ורעייתו, מספר פעמים, אל הנכס, על מנת לדבר על התאמתו לצרכיהם, וכן בסמוך לפגישה העביר לנתבע לבקשתו, מסמכים, תשריטים וחשבונות מהעירייה, ושימש למעשה כמגשר להעברת מידע לגבי הנכס.
8. לאחר הפגישה, משלא הושגו הסכמות על מחיר השכירות, הואיל והצעת הנתבע לדמי השכירות הייתה נמוכה, העסקה לא יצאה לפועל. בהמשך, טוען התובע, אחת לתקופה, ניהלו הצדדים שיחות בעניין השכרת נכסים לצרכי פעילות מסחרית של הנתבע.
9. חרף האמור, ביום 25.01.18 התקיימה פגישה בין הנתבע ורעייתו לבין מר תמיר פיינשטיין (מבעלי 50% מזכויות הנכס מאש) ומר משה בורוכוב, וזאת מבלי שהתובע הודע לגביה. לדברי התובע, נודע לו אודות אותה פגישה לאחר שעודכן על ידי מר משה בורוכוב בעניינה, וכי נמסר לו שבפגישה זו הודיעו הנתבע ורעייתו כי ברצונם לחדש המו"מ ביחס לנכס מאש, אך נתבקשו לשפר הצעתם באם רצונם להשכיר את הנכס.
10. לטענת התובע, על אף ניסיון הנתבע ורעייתו לפעול מאחורי גבו, ולאחר שיצר קשר עם הנתבע בעניין זה, ביקש ממנו הלה את התערבותו בקידום המו"מ בין הצדדים. בהמשך לכך, פעל התובע - לדבריו - לטובת השתכללות העסקה בין הצדדים, נכנס לעובי הקורה והצליח לשכנע את מר בורוכוב ושותפו מר פיינשטיין, לחתם עם הנתבע (או החברה שבבעלותו) על הסכם שכירות, וזאת מאחר וידע לדבר אל ליבם, להבליט את היתרונות בהתקשרות עם הנתבע והשתתף בכל פגישה שהיו בה הנתבע ו/או רעייתו עם בעלי הנכס, עד לחתימה וכולל במעמד חתימת ההסכם. לטענת התובע, יש לו היכרות ארוכת שנים עם משפחת בורוכוב ופיינשטיין, והוא מבצע עבורם פעילות עניפה של תיווך בעסקי המקרקעין.
11. כפי הנטען, לאחר פעולותיו של התובע בגישור הפערים במו"מ בין הצדדים, נחתם הסכם שכירות בין בעלי הנכס לבין חברת Work plus בע"מ, שהיא החברה שבבעלות רעיית הנתבע, להשכרת הנכס ברח' שמעון פרס 12 ברחובות, לצרכי פעילותה העסקית.
12. לטענת התובע, היה הוא הגורם היעיל בהתקשרות שבין הצדדים בחוזה השכירות וכי בשל כך אף שולמו לו דמי תיווך, ע"י בעלי הנכס, בסך 35,100 ₪.
13. עוד טען התובע, כי במעמד החתימה על הסכם השכירות ביקש התובע את שכרו בגין תיווך העסקה וכי הנתבע השיב לו "אין בעיה, תבוא אליי בשבוע הבא למשרד ואשלם לך". משחזר בו הנתבע מהתחייבותו לתשלום דמי התיווך, הוגשה תביעה זו.
14. לטענת התובע, בסרבו לשלם לו דמי תיווך, הפר הנתבע את התחייבותו עפ"י ההסכם למתן שירותי תיווך, הקובע בסעיף 7 לו כי במקרה שתיחתם עסקת שכירות יעמדו דמי התיווך על סך השווה לחודש דמי שכירות בתוספת מע"מ. כן נטען, כי הנתבע פעל בניגוד להוראות סעיף 2 להסכם, באשר לא הודיע לתובע על חידוש המו"מ עם בעלי הנכס.
15. בחקירתו הנגדית, לשאלות ב"כ הנתבע, אישר התובע שבין חודש אוגוסט 2017, ועד ליום 31.01.18, לא היה בקשר עם התובע בקשר למתחם "מאש". התובע טען, כי לא הייתה לו שום ידיעה שאין בכוונת הנתבע לשלם לו וחזר על טענתו כי במעמד החתימה אמר לו הנתבע שיבצע את התשלום מיד בסמוך לאחר מכן. התובע חזר על טענתו שהיה הגורם היעיל בעסקה, וכראיה הצביע על כך שקיבל תשלום גם ממר תמיר פיינשטיין. התובע טען, שהיו לו עשרות פגישות עם הנתבע, רעייתו ובעלי הנכס, אך לא ידע לציין מועדים של אותן פגישות. עוד לטענת התובע, היה מעורב בצמצום פערים במו"מ בקשר עם פרטים רבים של העסקה : המחיר, נושא הערבויות, הריהוט והמוניטין, ולכן היה בקשר צמוד עם בעלי הנכס, בפרט עם מר משה בורוכוב. התובע הופנה להודעת דוא"ל שצורפה לראיות הנתבע, מיום 01.02.18, אשר נשלחה ע"י מר ברוך בורוכוב לנתבע, בה נכתב כי "נראה לי שאין לנו מחלוקות מהותיות", ונשאל, מה הייתה תרומתו למשא ומתן. בתגובה לכך, חזר התובע על טענותיו ביחס למעורבותו במו"מ, וטען כי פרק הזמן שנדרש למו"מ כלל אינו רלוונטי לקביעת שיעור תרומתו לעסקה.
16. התובע הכחיש בעדותו את טענת הנתבע, כי טופס הזמנת שירותי התיווך נותר "פתוח" ברובריקת הנכסים, וטען כי פרטי הנכסים הוספו בכתב ידו, בנוכחות הנתבע, בזמן שביקרו בהם יחד.
17. כאשר נטען כלפי התובע, כי הנתבע הכיר את הנכס קודם לכך שלקח אותו לראותו, טען התובע כי אינו יודע האם הייתה לנתבע היכרות קודמת עם הנכס או שמא לא, אך העובדה היא שהנתבע חתם על הסכם התיווך הכולל את כתובת מאש, ולכן הוא מחויב לשלם בהתאם לתנאי ההסכם.
18. נטען כלפי התובע, כי דובר בינו לבין הנתבע רק על עסקת קניה של מתחם מאש, אך התובע הכחיש זאת, הפנה ללשון ההסכם למתן שירותי תיווך המתייחס לקניה ולהשכרה וטען כי הנתבע הודיע לו שאינו מעוניין בקניה של הנכס, אך הסתיר ממנו שהחל במו"מ להשכרתו, בחוסר תום לב.

ב2. עדותו של מר משה בורוכוב:

1. מטעם התובע, העיד מר משה בורוכוב, בעלים במשותף של המושכר.
2. בתצהירו, מסר מר בורוכוב, כי במהלך 2017, בעצה אחת עם שותפיו, הוחלט להשכיר את מתחם מאש, ולכן בחודש יולי באותה השנה, פנה למתווכים ניר שמואל ואמיר פרג, על מנת שיחפשו שוכר לנכס. בהמשך לכך, פרסמו המתווכים מודעה באינטרנט, וביום 15.08.17, הביאו את הנתבע ורעייתו לפגישה במשרדי "מאש". לדברי מר בורוכוב, בפגישה השתתפו גם אחיו, ברוך, והמתווכים. עוד לדבריו, בפגישה הובהר, כי הנכס מועמד להשכרה, אך אם תגיע הצעה מתאימה ישקלו בעלי הנכס את מכירתו. הואיל והנתבע הציע הצעה מאוד נמוכה לשכירות, היא נשללה ובכך הסתיימה הפגישה.
3. כמו כן לדברי העד, בחלוף מספר חודשים, ביום 25.01.18, נקרא ע"י מר תמיר פיינשטיין לפגישה נוספת עם מציעים פוטנציאליים להשכרת הנכס. להפתעתו, בהגיעו למקום, זיהה את הנתבע ורעייתו, אך הם הגיעו ללא המתווכים. באותה הפגישה הודיעו הנתבע ורעייתו, כי הם מעוניינים לחדש את המו"מ ביחס למתחם מאש. מיד ובסמוך לפגישה האמורה, התקשר מר בורוכוב למתווכים, והביע פליאתו על העובדה שלא השתתפו בפגישה, שהרי הם אלו שהביאו את הנתבע ורעייתו מלכתחילה לראות את הנכס, בחודש אוגוסט 2017, וזאת על מנת למנוע מצב שבו העסקה נרקמת מאחורי גבם.
4. העד מסר, כי מאותו השלב ואילך, נוהל המו"מ ע"י התובע ושותפו, אשר שכנעו אותו בדבר היתרונות בהתקשרות בעסקה. העד ציין בתצהירו, כי אין לו כל ספק, שלולא מעורבותם הנמרצת והפעילה של התובע ושותפו, העסקה לא הייתה יוצאת אל הפועל. בהקשר זה, נטען כי התובע היה הגורם היעיל בעסקה , קיים עשרות שיחות טלפון ומפגשים עימו, ושכנע אותו להתקשר בחוזה השכירות, זאת לאחר ששותפיו הותירו בידיו את שיקול הדעת באשר לשיעור דמי השכירות שיש לגבות במסגרתו .
5. מר בורוכוב ציין, כי הוא ושותפיו שילמו לתובע דמי תיווך, כפי שהגיע לו. כן, ביקש להבהיר ביחס למתווך נוסף, בשם דרור שליט, כי כלל לא היה מעורב בעסקה, וכי חרף זאת, לפנים משורת הדין, החליטו הוא ושותפיו לשלם לו סכום מופחת של 5000 ₪, כדי למנוע אי נעימויות ופגיעה בשמם הטוב.
6. בחקירתו הנגדית, מסר מר בורוכוב כי קודם לכניסת עסקו של הנתבע למתחם מאש, היה שוכר אחר, אשר שילם דמי שכירות בסך 48,000 ₪, ומתוך הסכום האמור, קיבל העד לכיסו מדי חודש, סך של 12,000 ₪, כבעלים של 25% מהזכויות בנכס.
7. לשאלות ב"כ הנתבע, השיב מר בורוכוב, כי מלכתחילה הנחה את התובע לפרסם את הנכס לשכירות "מתחת לרדאר", עם אופציה למכירה, בעבור התמורה המתאימה.
8. מר בורוכוב העיד שהוא נעדר כל אינטרס בהליך המשפטי דנן, שכן מחד הוא עובד עם התובע, ומאידך הנתבע התקשר עימו בהסכם שכירות, ולכן הוא מעוניין לשמור על יחסים טובים עם שניהם. בד בבד ציין העד, כי יש לו אינטרס עסקי רב יותר דווקא עם הנתבע, שכן הסכם השכירות בו התקשרו הוא לתקופה ארוכת טווח, בעוד שעם התובע עבד פעם אחת בודדת, שהובילה לעסקה נשוא התביעה.
9. מר בורוכוב נשאל, האם במסגרת הפגישה שהתקיימה באוגוסט 2017 דובר על קניה או השכרה של הנכס, וטען כי למיטב זכרונו דובר על שתי האופציות, אולם מאחר שאחיו של הנתבע, שהיה בבחינת משקיע, לא הגיע לפגישה (למרות שהיה אמור להגיע), דובר בעיקר על השכרה.
10. באשר למעורבותו של התובע בעסקה, מסר מר בורוכוב כי שותפיו בנכס השאירו את ניהול המו"מ בידיו, וכי היה חשוב לו לשמור על האינטרס של השותפים ולצמצם את הפסדיהם על הנכס, ולכן לאחר מו"מ החליט להתקשר בעסקה עם הנתבע, למרות שדמי השכירות שהוצעו על ידו היו נמוכים משמעותית מאלו שהתקבלו עד לאותה העת. כך, תיאר את מעורבותו של התובע בגיבוש העסקה "אני התלבטתי לאן לרדת בשכר הדירה...הם [השותפים – א.ה.ה] אמרו לי משה אתה תחליט בסוף...מבחינתם הרצון למכור את תכולת העסק ולהחזיר חלק מהשקעות ולא להפסיד. הם הותירו את ההחלטה בידי והתלבטתי אם לרדת מסכום ש48,000 ₪, נדמה לי 35,000 ₪ בשנה הראשונה היה מתווה היה משא ומתן, אמיר נטל בו חלק מאוד פעיל, הביא לי הצעות משא ומתן, לא זכור לי שניהלתי משא ומתן עם שלומי. היו ברוך ומי שעבד מולי בקשר היה אמיר...אמיר כל הזמן תיווך בעסקה הזאת עד שהתרציתי ואמרתי יאללה קדימה הולכים על זה" (עמ' 8, ש' 14 – 21).
11. מר בורוכוב טען, כי אינו זוכר שהייתה הצעה אלטרנטיבית על הפרק, וטען שקיבל את הצעתו של הנתבע, בסופו של דבר על מנת למנוע משותפיו נזקים כספיים נוספים "כי אמיר שכנע אותי שעדיף להשכיר את הנכס במחיר רצפה מאשר לא יבוא שוכר" (עמ' 9, ש' 30).
12. לדברי העד, בין 25.01.18 ועד לחתימת הסכם השכירות, ביום 25.02.18, התקיימו עשרות שיחות בינו לבין התובע, והתנהל משא ומתן, וטען כי לולא היו מחלוקות, לא היה נדרש חודש ימים להגיע לחתימה.

ב3. עדות הנתבע:

1. בתצהירו, מסר הנתבע, כי בשנת 2017, פתח יחד עם אחיו החורג שותפות לא רשומה בשם ש.ש. עתיד בע"מ, לאחר שרכשו בחלקים שווים נכס מסחרי, ברח' המנוף 2 ברחובות, להפעלת עסק להשכרת חללי עבודה משותפים. בנוסף לכך ציין הנתבע, כי הוא משמש בעל תפקיד בחברה בשם Work plus, שכל מניותיה רשומות על שם רעייתו, נופר, שעוסקת גם היא בהשכרת חללי עבודה משותפים.
2. עפ"י הנתבע, לאחר שהוא ואחיו נוכחו לדעת שהנכס ברחוב המנוף 2 התמלא בשוכרים, החליטו לנסות לאתר נכס נוסף למטרת רכישה. לצורך כך, לדברי הנתבע, החל להתעדכן בנכסים רלוונטיים המוצעים למכירה, בין היתר באמצעות אתר האינטרנט "ספייסינג".
3. לטענת הנתבע, בחודש מאי 2017, הגיע התובע לבקר את חברו בבניין שבו פועלת Work plus, ואגב כך נכנס למשרדי החברה והציע לנתבע להראות לו נכסים למכירה. באותה הזדמנות, הוציא התובע נוסח מודפס של הסכם תיווך, והנתבע מילא את פרטיו וחתם עליו, כשהוא "פתוח" לטובת מתן שירותי תיווך לרכישת נכס בתקציב מוגדר של עד 4 מיליון ₪ (הסכם התיווך הראשון). לטענת הנתבע, העתק מן ההסכם לא נמסר לו מעולם, ורק בדיעבד לאחר הגשת התביעה, התברר לו כי התובע הוסיף בכתב ידו את המילים "נכסים למכירה להשכרה" ואת פרטי הנכסים, זאת מבלי שהנתבע חתם לצד תוספות אלו.
4. הנתבע טען, כי ביום 17.07.17 התקבלה במשרדי חברת Work plus הודעה מנציגת אתר "ספייסינג" המעדכנת אודות הפסקת פעילותה של חברת מאש –שהייתה החברה המתחרה העיקרית של חברת Work plus – בנכס המצוי ברחוב שמעון פרס 12 ברחובות, הוא הנכס מושא התביעה. לטענת הנתבע, יום לאחר מכן, ביום 18.07.17, הגיע לבדו למתחם מאש, כדי לבחון אפשרות להתקשר בעסקה עם בעליו ופגש במקום את נציג חברת מאש, מר חיים רפאל, קיבל פרטים וערך סיור במקום.
5. לטענת הנתבע, ביום 06.08.17, הציע לו התובע נכס זמין למכירה, בפארק הורוביץ, אשר עורר את עניינו, ועל רקע פרטי הצעה זו, נחתם הסכם תיווך נוסף (הסכם התיווך השני). גם ביחס להסכם זה, טען הנתבע כי חתם על הסכם "פתוח", למתן שירותי תיווך, מתוך הנחה שההסכם יתייחס לנכס בפארק הורוביץ בלבד, ורק בדיעבד הסתבר לו כי במועד מאוחר יותר, הוסיף התובע להסכם פרטים בכתב ידו ללא ידיעתו ומבלי שחתם לצד התוספות הנטענות, ואלו הן: "בית האלה + מש רחובות אפשרות להשכרה mesh שמעון פרס 12 רחובות", וכן את יתר הנכסים שפרטיהם רשומים תחת הכותרת "רשימת נכסים", לרבות פרטי מתחם מאש.
6. הנתבע טען, כי כלל לא היה זקוק לשירותי תיווך התובע ביחס למתחם מאש, משידע זה מכבר אודות הפסקת פעילותה של חברת מאש בנכס, וביקר בו בלעדיו וכי ממילא התוספות הנטענות בהסכם התיווך השני, שומטות את בסיס התביעה שכן המחיר המבוקש עבור הנכס מאש עמד על 12 מיליון ₪, פי 3 מהתקציב שהוגדר לתובע.
7. נטען, כי בסמוך לחתימת הסכם התיווך השני, לקח אותו התובע לסיור משותף בנכסים, וכי בדרך לאחד הנכסים, שאל אותו הנתבע לאן הוא נוסע ואמר לתובע מפורשות כי אין טעם שיקח אותו למתחם מאש שכן ידוע לו על זמינות הנכס ומאחר והמחיר המשוער אינו עומד בתקציב שלו. התובע הרגיע אותו וטען בפניו שרק יכנסו למתחם לשתות קפה. לדברי הנתבע, בעת שנכנסו השניים לשתות קפה במתחם, לעניו של התובע, זיהה אותו מר חיים רפאל, פנה אליו ושאל אותו "אתה היית פה לא מזמן, נכון?"
8. בנוסף, לדברי הנתבע, בחודש אוגוסט 2017, הציע לו התובע לפגוש את משה וברוך בורוכוב, במתחם מאש, לאחר שהבהיר לו כי הוא פועל כמתווך מטעמם וטען שיוכל להגמיש את התמורה המבוקשת עבור רכישת המתחם, עקב היכרות עמוקה עימם. בהמשך לכך, ביום 08.08.17, שלח התובע לנתבע תשריט של מתחם מאש. ביום 15.08.17, התקיימה פגישה של הנתבע עם האחים בורוכוב, יחד עם התובע. מאחר ואחיו של הנתבע לא יכול היה להצטרף לפגישה, הגיעה רעייתו של הנתבע, נופר, במקומו, אולם דבר לא התפתח מפגישה זו.
9. לטענת הנתבע, בכך הסתיים הקשר בין התובע לבינו ביחס למתחם מאש, ועניין זה "ירד מהפרק" באופן סופי.
10. כן, נטען כי בחודש אוקטובר 2017 פנה המתווך דרור שליט לנתבע בקשר לרכישת מתחם מאש, וכי לאחר שהנתבע הודיע לו שהתקציב שלו אינו מתאים לתמורה המתבקשת, טען המתווך באזניו שקיימת אפשרות להשכרת הנכס. אולם, עסקת שכירות לא הייתה רלוונטית עבור הנתבע ואחיו באותה עת. רק במהלך חודש דצמבר 2017, כאשר התפרקה השותפות של הנתבע עם אחיו, פנה הוא אל המתווך דרור שליט, כדי להתעניין בהשכרת מתחם מאש ובהמשך פנה ישירות למר תמיר פיינשטיין, מבעלי המתחם. בהמשך לאמור, קיים הנתבע יחד עם רעייתו, שתי פגישות עם מר פיינשטיין, ביום 21.01.18 וביום 25.01.18, ללא נוכחות התובע, לצורך ניהול מו"מ להשכרת הנכס. בפגישה השניה נכח גם מר משה בורוכוב.
11. לדברי הנתבע, הבין בדיעבד שמר בורוכוב הודיע לתובע על עסקת השכירות הנרקמת, ולפיכך "התעורר" התובע מן הנתק בין הצדדים ו"נזכר" לחדש את הקשר עם הנתבע, ואף שלח לו, ביום 31.01.18, את העתק הסכם התיווך השני. לטענת הנתבע, הבהיר לתובע מיד שההסכם ביניהם לא כלל עסקת שכירות, ואף ציין זאת בהודעת מייל ששלח למר בורוכוב מראש (לעניין זה, צורף לתצהיר העתק מייל מיום 01.02.18 ששלח הנתבע לבעלי מתחם מאש).
12. לטענת הנתבע, המו"מ הישיר שקיימו הוא ורעייתו עם בעלי נכס מאש נשא פרי, מבלי שהתובע יהיה מעורב בו.
13. הנתבע מאשר, כי התובע היה נוכח במעמד חתימת הסכם השכירות, אך לטענתו לא הוזמן על ידו או על ידי רעייתו ומבלי שהיה מעורב במו"מ ובהחלפת טיוטות ההסכם. לטענת הנתבע, התובע ידע היטב ומראש שאין בכוונתו לשלם לו דמי תיווך עבור העסקה, מאחר והדבר הובהר לו בשיחה טלפונית (שהובילה אותו לשלוח לנתבע את הסכם התיווך השני) וכך גם נכתב מפורשות למר בורוכוב בהודעת המייל.
14. בנסיבות האמורות, טוען הנתבע, אין הוא מחויב לשלם לתובע דמי תיווך בגין עסקת השכירות של מתחם מאש.
15. בחקירתו הנגדית, אישר הנתבע שהוא מתווך בהכשרתו ומכח כך בקיא בהתנהלות של חתימה על הסכמים למתן שירותי תיווך. כאשר נשאל הנתבע ביחס לטענתו שלא קיבל העתק מהסכמי התיווך עם התובע, השיב "לא עניין אותי לקבל את הטופס הזה" (עמ' 42, ש' 7).
16. הנתבע אישר את חתימתו על הסכם התיווך השני (מספר 1213, נשוא התביעה).
17. הנתבע נשאל, הכיצד יתכן שכאשר שלח לו התובע את העתק ההסכם במסרון, לא הודיע לו מיד שאינו חייב לו כלל דמי תיווך, ובתגובה הפנה לעניין זה למייל ששלח לבעלי מתחם מאש ביום 01.02.18. הנתבע הכחיש, כי במעמד חתימת הסכם השכירות אמר לתובע שישלם לו בעוד יום או יומיים וכן שלל את הטענה שהיה מוכן לשלם לתובע סכום כספי מסוים, כפשרה כספית.
18. לשאלת ב"כ התובע, הנתבע אישר כי הסכם התיווך השני כולל גם אופציית השכרה. כאשר נשאל, מדוע לא ביקש למחוק את אופציית ההשכרה מההסכם, טען שלא היה כל צורך מאחר ואפשרות זו כלל לא הייתה על הפרק בשעתו, שכן באותה העת חיפש יחד עם אחיו נכס לרכישה. הנתבע טען עוד, שניתן לראות שהתוספות בכתב יד נכתבו בעט שונה ובכתב אחר. כאשר נשאל מדוע לא המציא חוות דעת מומחה שתתמוך בטענתו זו, השיב "הטופס הזה לא מעניין אותי, אמיר לא עניין אותי, אמיר לא היה רלוונטי...אותי עניין להציל את המשפחה שלי...מכרתי נכס, הייתי באוויר, לחפש עבודה עם חוב של חצי מיליון שקל או לאחת מיץ אומץ כמו שאמרה נופר ולהציל את החיים שלי..." (עמ' 44, ש' 33 – 36).
19. הנתבע טען, כי העד מטעם התובע, מר משה בורוכוב, כלל לא היה מעורב במו"מ, אלא אחיו ברוך בורוכוב ומר תמיר פיינשטיין היו. כאשר נשאל מדוע לא הביא את מר ברוך בורוכוב לעדות מטעמו, השיב "לא עניין אותי להביא. הבאתי את כל ההתכתבויות" (עמ' 45, ש' 16). לטענת הנתבע, הסיבה שמר תמיר פיינשטיין שילם לתובע דמי תיווך, היא כדי לקנות שקט נפשי ומאחר ויש לו יכולת כלכלית לעשות כן. כאשר נשאל מדוע לא הביא את מר חיים רפאל כעד מטעמו, השיב "לא הבאתי אותו כי לדעתי הוא לא היה רלוונטי, אין לו שום תועלת".
20. הנתבע טען בעדותו, כי כל התנאים המהותיים לעסקת השכירות של מתחם מאש נסגרו, עוד לפני שהתובע יצר עימו קשר בסוף חודש ינואר 2018. בהקשר זה, הכחיש הנתבע את טענת התובע ועדותו של מר משה בורוכוב, כי מעורבותו של התובע הובילה להפחתת שיעור דמי השכירות לכדי הסכום שהוסכם בסופו של דבר. לטענת הנתבע, יתכן שמי מבעלי מתחם מאש היה בקשר עם התובע, ביחס לעסקת השכירות, אבל הוא עצמו לא פנה אליו בדבר שקשור לכך.

ב4. עדותה של גב' נופר דהן:

1. רעייתו של נתבע, גב' נופר דהן, הגישה תצהיר, בו ציינה כי היא בעלת המניות בחברת Work plus.
2. לדברי העדה בתצהירה, כחלק מפעילות החברה שבבעלותה, מקבלים היא ובעלה עדכונים שוטפים על נכסים רלוונטיים המוצעים למכירה באזור, בין היתר, באמצעות אתר "ספייסינג". בדרך זו, ביום 17.07.17, הקבלה במשרדי חברת Work plus, בתיבת הדוא"ל שלה, הודעה מנציגת אתר "ספייסינג", אודות הפסקת פעילותה של חברת מאש, בנכס המצוי ברחוב שמעון פרס 12, ברחובות.
3. לטענת העדה, עדכן אותה בעלה, כי יום לאחר מכן, הגיע למתחם מאש כדי לבחון אפשרות להתקשר בעסקה עם הבעלים של המתחם.
4. עוד לדברי העדה, ביום 15.08.17, הגיעה יחד עם הנתבע והתובע לפגישה עם בעלי הנכס במתחם מאש, לפגישה אליה אמור היה להגיע אחיו של הנתבע.
5. עוד לדבריה, לאחר מספר חודשים, עדכן אותה הנתבע שיש אפשרות להשכיר את המתחם, ובהמשך לכך ביום 21.01.18, קיימו השניים פגישה עם מר תמיר פיינשטיין בה לא נכח התובע, ואשר בעקבותיה החל מו"מ בין בעלי הנכס לבעלה. לטענת העדה, הייתה מעורבת במו"מ בזמן אמת. בהמשך, ביום 25.01.18, התקיימה פגישה נוספת בה השתתפו, לדברי העדה, היא ובעלה, עם מר משה בורוכוב ומר פיינשטיין, שלא בנוכחות התובע.
6. לטענת העדה, התובע מעולם לא פנה אליה בקשר עם הנכס ולא היה מעורב במו"מ ובהחלפת הטיוטות. עוד לטענתה, עודכנה בדבר ניסיונו של התובע לקבל דמי תיווך ועל כך שהנתבע הודיע לו שאין בכוונתו לשלם לו עבור עסקת השכירות.
7. בחקירתה הנגדית, מסרה העדה כי לא רק הנתבע החזיק בעבר רישיון לעסוק בתיווך מקרקעין, אלא גם היא עצמה. בהקשר זה אישרה, כי גם היא וגם הנתבע יודעים ומכירים היטב את טופס ההסכם למתן שירותי תיווך ואת האופן שבו יש למלאו.
8. העדה מסרה, כי לא הכירה את ההסכם למתן שירותי תיווך עליו חתם הנתבע, עד להגשת התביעה וכי לא הייתה מעורבת בכל ההתנהלות בין התובע לנתבע. עוד מסרה, כי אינה זוכרת את המועד שבו נודע לה שהנכס של מאש רלוונטי להפעלת Work plus, וכי ככלל לא הייתה מעורבת בכל הנוגע לאיתור נדל"ן. לדברי העדה, הסיבה היחידה שהשתתפה בפגישה ביום 21.01.18, הייתה היעדרו של אחיו של הנתבע.
9. לשאלות ב"כ התובע, סיפרה העדה, כי גב' נעמה יעקובי, היא עובדת של אתר "ספייסינג", שעדכנה אותה שחברת מאש מסיימת את פעילותה. העדה מסרה, כי היא יודעת על ההתנהלות מול אמיר בכל הקשור למתחם מאש, רק דרך בעלה, הנתבע, מאחר ולא הכירה אותו כלל ולא הייתה נוכחת בסיטואציות הרלוונטיות.
10. העדה התבקשה, הן ע"י ב"כ התובע והן ע"י בית המשפט, להסביר את טענתה וטענת הנתבע, שחתם על הסכם תיווך ריק וכי לא אמר לתובע שלא מגיע לו דמי תיווך קודם לחתימה על הסכם השכירות עם מאש, זאת כמי שמציגים עצמם כאנשי עסקים שהינם בהכשרתם מתווכי נדל"ן. לעניין זה, טענה העדה כי הנתבע לא חשש מזה שהמסמך ריק מפרטי נכסים ושהפרטים הוספו רק בדיעבד, מאחר ודובר על קניה, מלכתחילה, ולא על השכרה, ולכן לא היה לו כל חשש שידרש לשלם דמי תיווך, שעה שעסקת הרכישה התבררה כבלתי רלוונטית.

ב5. עדותה של גב' נעמה יעקבי:

1. מטעם הנתבע הוגש תצהירה של גב' נעמה יעקבי, אשר מסרה כי לפני מספר שנים עבדה בחברה בשם "ספייסינג", שהייתה מספקת מידע למתעניינים בנוגע לחללי עבודה משותפים, בין היתר לנתבע ורעייתו.
2. לתצהירה של העדה צורפו הודעות מייל, מחודש יולי 2017, לגביהן מסרה כי שלחה אותן לרעייתו של הנתבע, נופר, בהמשך למידע שהגיע אליה במסגרת עבודתה, לפיו מתחם מאש ברחובות מפסיק את פעילותו.
3. בחקירתה הנגדית, השיבה העדה לשאלות ב"כ התובע, כי אין היא עוסקת בתיווך נדל"ן, וכי לא בדקה את המידע שקיבלה ביחס למתחם מאש מול הבעלים.

ב6. עדותו של מר תמיר פיינשטיין:

1. העד תמיר פיינשטיין, בעל 50% מהזכויות במושכר, זומן לעדות מבלי שהוגש תצהיר בחתימתו, לאחר שבקשת הנתבע לעניין זה אושרה בהחלטת בית המשפט.
2. במסגרת עדותו הראשית, הוצג לעיונו של העד תצהיר שנערך לצורך חתימתו, ולאחר שהלה אישר את אמיתות תוכנו, הוא הוגש כראיה מטעם הנתבע.
3. עפ"י התצהיר שהוגש, אישר העד כי לקראת סוף חודש ינואר 2018, יצר עימו הנתבע קשר טלפוני, בעניין עסקת שכירות של מתחם מאש. בעקבות השיחה, נקבעה פגישה, שהתקיימה ביום 21.01.18, בנוכחות הנתבע, רעייתו והעד. באותה הפגישה, לדברי העד, ציין באזני הנתבע ורעייתו, שדמי השכירות המשולמים במתחם עומדים ע"ס 48,000 ₪, אך תיתכן גמישות בעניין זה. באותו היום, קיבל הודעת מייל מהנתבע, אשר הציע לשלם דמי שכירות בסך של 35,000 ₪ לחודש.
4. לדברי העד, מספר ימים לאחר מכן, ביום 25.01.18, התקיימה פגישה נוספת, בה השתתפו העד, מר משה בורוכוב, הנתבע ורעייתו. במסגרת אותה הפגישה, חזרו נתבע ורעייתו על הצעתם לשלם 35,000 ₪ לחודש כדמי שכירות. העד אישר, כי יום לאחר מכן, יצר קשר טלפוני עם הנתבע ומסר לו, כי הוא ושותפיו יוכלו לקבל את ההצעה, ביחס לשנה הראשונה, אולם החל מהשנה השנייה, יעמדו על דמי שכירות ע"ס 40,000 ₪, ובתוספת מע"מ. בחלוף מספר דקות, לדברי העד, התקשר עליו הנתבע ואישר את ההצעה ובתוך מספר ימים, הגיעו הצדדים להסכמות לגבי מרבית התנאים המסחריים המהותיים. לפיכך, ביום 31.01.18, שלח ברוך בורוכוב לנתבע טיוטת הסכם שכירות ואת פרטי עורכת הדין שלהם. באותו היום, כתב ברוך בורוכוב, כי נראה שאין מחלוקות מהותיות בין הצדדים, וכך סבר גם העד, לדבריו.
5. החתימה על הסכם השכירות נקבעה לבסוף, ליום 25.02.18, בשל עיכובים שונים שנגרמו, שאינם קשורים להסכם.
6. בחקירתו הנגדית, נשאל העד על חלקו של התובע במו"מ, על היותו הגורם היעיל ועל החלטת בעלי הנכס לשלם לו דמי תיווך. לעניין זה, השיב העד "שלומי טען שלא מגיע לו שום דבר, שהוא לא היה חלק פעיל בתיווך. אני טענתי שזה איזה שהוא באמצע...החיים זה לא שחור או לבן, אמיר נתן את הטיעונים שלו שלא היו מופרכים, אני נתתי את הטיעונים שלי שבטח לא היו מופרכים, שלא ראיתי בהם חלק מאוד משמעותי, אבל אנחנו רוצים לשמור עם התובע על קשרים, הם סה"כ אנשים הגונים, בסופו של דבר השכרנו את הנכס, אז יש מאיפה לשלם את זה. ושילמנו לעוד מתווך..." (עמ' 25, ש' 27 – 32).
7. כאשר נשאל העד, האם ביקש מהתובע לפעול מול מר משה בורוכוב בעניינים מסוימים שקשורים לעסקה, השיב "יכול להיות. אם הוא אמר, זה הגיוני בסיטואציה" (עמ' 26, ש' 1).
8. כאשר נשאל העד, ביחס לריהוט בעסק, השיב כי הוא ושותפיו השקיעו כמיליון ₪ בריהוט. בהמשך לכך, נשאל האם יתכן שביקש מהתובע לפעול מול הנתבע כדי לקבל תמורה כלשהי בעבור הריהוט, ולעניין זה השיב "יכול להיות ויש בכך הגיון, הוא לא רצה לשלם בעבור הריהוט...אני לא זוכר את זה אבל אני לא פוסל את זה. זה נשמע מאוד הגיוני" (שם, ש' 14 – 15).
9. לשאלת בית המשפט, הכיצד יתכן שהתובע כלל לא מוזכר בתצהיר שאת תוכנו אישר, השיב העד כי "מה שכתוב בתצהיר זה נכון, וזה לא מתאר את כל ההתרחשויות ואת כל הזוויות. מטבע הדברים, כל אחד רואה קצת אחרת" (עמ' 27, ש' 9 – 10).
10. דיון והכרעה:

1. השאלה העומדת להכרעת בית המשפט במסגרת הליך זה, היא האם בנסיבות העניין זכאי התובע לתשלום דמי תיווך בגין עסקת השכירות שנחתמה בין חברת Work plus של הנתבע ורעייתו לבין בעלי הנכס ברח' שמעון פרס 12 ברחובות?

ג1. הוראות החוק הרלוונטיות:

1. חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו- 1996 (להלן: "חוק המתווכים" /"החוק") קובע את התנאים לחיוב בגין דמי תיווך בעסקת מקרקעין;
2. סעיף 14 לחוק קובע את שלושת התנאים המצטברים אשר בהתקיימם ישולמו דמי תיווך, ואלו הם: קיומו של רישיון תיווך בתוקף, דרישת הכתב והיות המתווך הגורם היעיל שהביא את הצדדים להתקשרות בעסקה. להלן לשון הסעיף:

"(א) מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם

נתקיימו כל אלה:

  (1) הוא היה בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה בעת שעסק בתיווך או שחל עליו, באותה עת, פטור זמני בהתאם לאמור בסעיף 20;

(2) הוא מילא אחר הוראות סעיף 9;

(3) הוא היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב".

1. סעיף 9(א) לחוק המתווכים קובע, לעניין דרישת הכתב, כהאי לישנא:

"מתווך במקרקעין לא יהא זכאי לדמי תיווך, אלא אם כן חתם הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, שבה נכללו כל הפרטים שקבע השר, באישור ועדת הכלכלה".

1. תקנה 1 לתקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), תשנ"ז-1997, קובעת כך:

"בהזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין לפי סעיף 9(א) לחוק, ייכללו לפחות הפרטים הבאים:

(1) שמות, כתובות ומספרי זיהוי של המתווך ושל הלקוח;

(2) סוג העיסקה שפעולת המתווך מבוקשת לגביה, כגון: "שכירות", "מכירה";

(3) תיאור הנכס נושא פעולת התיווך;

(4) מחיר העסקה המבוקשת, בקירוב;

(5) הסכום המוסכם של דמי התיווך או שיעור דמי התיווך המוסכם מתוך המחיר שבו תתבצע העסקה, והאם המחיר - לפי אחד מאלה - כולל מס ערך מוסף, כמשמעותו בחוק מס ערך מוסף, תשל"ה-1975.

ג2. השאלות הטעונות בירור ראייתי ומשפטי:

1. בענייננו, אין חולק כי במועדים הרלוונטיים, היה התובע בעל רישיון תיווך בר תוקף. לפיכך, נמקד את דיוננו בשני התנאים המצטברים הנוספים שקובע סעיף החוק שלעיל – היינו, האם התמלאה דרישת הכתב במקרה דנן, והאם היווה התובע הגורם היעיל שהוביל לחתימת הסכם השכירות?

ג3. מילוי דרישת הכתב:

1. התובע מבסס תביעתו על ההסכם השני למתן שירותי תיווך, הסכם מס' 1213 מיום 06.08.17 (נספח ג' לכתב התביעה), אשר תוכנו הובא לעיל.
2. הנתבע אינו מכחיש שחתם על ההסכם האמור, אך טוען מנגד, כי התובע לא מסר לו העתק של המסמך במועד שנחתם, אלא רק בעת שחידש עימו את הקשר ביום 31.01.18, וכן שהלה הוסיף במסמך פרטים במועד המאוחר לחתימתו. כך, לטענת הנתבע, הוסיף התובע את המילים "מש רחובות אפשרות להשכרה" בהערות, וכן את פרטי הנכס בתחתית העמוד.
3. לאחר שבחנתי את כלל הראיות שהובאו לפני, נחה דעתי כי דינה של טענה זו של הנתבע, שתידחה; עסקינן בסוג של טענה לזיוף מסמך, אך לא בטענת זיוף "קלאסית". כאמור, אין טענה שהנתבע לא חתם על המסמך ושחתימתו זויפה, אלא שלמסמך הוספו תוספות בכתב ידו של התובע, במועד המאוחר לחתימתו. בנסיבות אלו, סבורני כי יש להטיל את נטל ההוכחה על כתפי הנתבע, שטענתו היא למעשה טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב. לפיכך, עליו הנטל להוכיח את הנסיבות שבבסיס טענתו. לדידי, לא עלה בידי הנתבע לעמוד בנטל ראייתי זה, ואלו נימוקיי:

ראשית, המדובר בטענה כבושה. שהרי, כפי שעולה מתכתובת המסרונים שצורפה לראיות הנתבע, בעת ששלח לו התובע את העתק ההסכם, ביום 31.01.18, כלל לא טען הנתבע בפניו שהמסמך אינו משקף את הסכמות הצדדים. הנתבע אמנם הפנה בטיעוניו להודעת דוא"ל ששלח לבעלי הנכס ביום 01.02.18, וטען כי כבר אז התייחס לעניין זה, אולם לטעמי אין באמור בכדי לסייע לו, זאת מאחר וכאמור לא העלה טענתו זו אל מול הגורם הרלוונטי - הוא התובע, וכן מאחר שעיון בתוכן ההודעה כלל לא מעלה שנטען על ידו כבר אז שהתוספות נכתבו במועד המאוחר לחתימה; כל שנטען הוא שהתובע "השחיל שם תוספת "או השכרה"", אולם אין טענה זו שוללת את האפשרות שהדברים נכתבו בזמן אמת, כטענת התובע. הנתבע לא מסר בעדותו כל הסבר המניח את הדעת לכבישת גרסתו, ובנסיבות אלו בהתאם להלכה הפסוקה יש ליתן לגרסה הכבושה משקל ראייתי נמוך ביותר.

שנית, אין חולק כי טופס ההסכם המובנה כולל גם אפשרות של השכרה (ר' סע' 7 להסכם). עוד, אין חולק שהנתבע חתם על המסמך כפי שהוא, מבלי למחוק סעיף זה.

שלישית, מעדותו של הנתבע עולה כי כלל לא עניין אותו טופס הסכם התיווך (ר' עמ' 44, ש' 33 ועמ' 42 ש' 7). כן עולה, כי בהיותו מתווך בעצמו, הבין הנתבע וקיבל את התנהלותו של התובע שלא רצה לחשוף בכתב ומראש את הנכסים שבכוונתו להציג לו (ר' עמ' 42, ש' 12 ואילך, "...גם אני בתור מתווך הרבה פעמים יודע שאין לי בלעדיות לנכס ואם אני רושם את הפרטים של הנכס אז בן אדם יגיד לי שהוא כבר היה..."). מדברים אלו, נמצאנו למדים שבאופן מודע, חתם הנתבע על הסכם התיווך מבלי לדקדק בתוכנו ומתוך הבנה והסכמה שפרטי הנכסים שיוצגו לו ע"י התובע, יוספו לאחר חתימתו.

רביעית, אין מחלוקת בין הצדדים שהתובע אכן לקח את הנתבע לראות את הנכס והפגישו עם הבעלים. מן העדויות עולה, כי באותה פגישה ראשונה דובר גם על אפשרות של השכרת הנכס. בנסיבות אלו, גם אם לא נרשמו הפרטים מראש, הרי אין באי רישומם כדי למנוע אכיפת הסכם התיווך.

חמישית, טענת הנתבע בעדותו, לפיה ניתן לראות שהתוספות בכתב יד הוספו בכתב אחר ובעט שונה, נטענה בעלמא ואינה נתמכת בחוות דעת מומחה מטעמו.

1. לאור המקובץ לעיל, אני מוצאת כי לא עלה בידי הנתבע להוכיח טענתו, שלשון הסכם התיווך השני, המהווה בסיס לתובענה, אינה משקפת את הסכמת התובע והנתבע ביחס לתשלום דמי תיווך ושנפלו פגמים מהותיים בהסכם שיש בהם בכדי לגרוע מתוקפו.
2. בנסיבות העניין, אני קובעת כי עלה בידי התובע לעמוד בדרישת הכתב של סעיף 14 לחוק.

ג4. היותו של התובע גורם יעיל - חובת הפגשה בין שני צדדים:

1. סעיף 1 לחוק המתווכים מגדיר "תיווך" כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין". היינו, תנאי בלעדיו אין לקיומה של פעולת תיווך הוא, אפוא, ההפגשה בין הצדדים. משמעות הדברים היא, כי פעולת התיווך אינה הפגשה בין אדם לבין נכס.
2. לעניין זה, נקבע בפסק הדין שניתן ב - ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר (פ"ד מו(2) 724 (1992)), כי "תפקידו של המתווך הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב". יצוין כי המילים "הפגשה... בין שני צדדים..." אינן מחייבות מפגש פיזי דווקא, אולם ברי כי מרכיב מהותי בפעולת התיווך הוא ביצירת הקשר בין הצדדים, שיוביל בסופו של יום לשכלולה של עסקה ביניהם.
3. ב - ת"א (שלום רח') 2101/04 אביטל נ' רותם [פורסם בנבו] (3.7.2008), קבע בית המשפט ביחס להגדרת סעיף 1 לחוק: "לא בכדי הדגשתי את המילה 'הפגשה', מכיוון שהיא מרכיב מהותי בפעולת התיווך... הפגשה היא הפגשה היא הפגשה". באותו עניין, נדחתה תביעת המתווכים, בין השאר, מן הטעם שלא הוכח שהפגישו בין הנתבעים לבין רוכשי זכויותיהם בנכס. לעומת זאת, במקרים בהם המתווך היה אחראי לקיומה של הפגישה הראשונה בין הצדדים, שיצרה את החיבור ביניהם, ניתן לכך משקל מכריע. כך למשל, ב - ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובניין בעמ נ' חסן [פורסם בנבו] (3.9.2017) (להלן – "עניין חסן"), נקבע כי העסקה, שנחתמה כעבור 20 חודשים, נולדה עקב פגישה שהתקיימה בשנת 2007, שאותה ארגן המתווך בין המוכרת לבין הקונה; ב - ע"א 185/80 "פרזות" חברה ממשלתית-עירונית לשיכון בע"מ נ' זקן (פ"ד לה(4) 180 (1981)) הפגיש המתווך בין מנהלי החברות, "היה פעיל והיה בקשר עם המערערת כל הזמן" ומנהל המערערת אף "זכר את המשיב שהראה לו את הנכס ושזימן את הפגישה עם מר הוכמן" (עמ' 183 ו- 186); ב -ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' ביר (פ"ד מח(3) 116 (1994)) (להלן: "עניין מוסקוביץ") נפסק כי המתווך "הפגיש בין הצדדים המקוריים. הצדדים שהפגיש הם אלו אשר כרתו, בסופו של דבר, את חוזה המכר... הנושא היה מוכר לצדדים על יסוד פעולתו של המתווך" (שם, בעמ' 124); ב - ע"א (מחוזי חי') 1083/05 לבנה נ' שלזינגר [פורסם בנבו] (8.1.2006) נקבע כי "...הייתה זו המערערת ש'זרעה את זרע העסקה'... היא שהפגישה בין הצדדים והיא שהציגה... את הפרויקט". ב - ע"א (מחוזי ת"א) 2314/00 פרנק נ' י.ה. מקרקעין וניהול בע"מ ([פורסם בנבו] פסקה 10 (2001)), הכיר בית המשפט בזכאותו של מתווך לדמי תיווך הגם שלא נתקיים המפגש הפיזי בין הצדדים, מקום בו נוצר הקשר בין הצדדים והמתווך "מסר למערערים את פרטי הקונה ומסר לקונה...את פרטי המגרש והמוכרים והראה לו את המגרש".
4. לאור הפסיקה שהובאה לעיל, נבחן האם בענייננו, עולה מן הראיות, כי תנאי הסף של הפגשה בין הצדדים, שחתמו בסופו של דבר על הסכם השכירות, בוצע על ידי התובע? לדידי, התשובה לשאלה זו היא חיובית. ואנמק;
5. התובע העיד, כי ביום 15.08.17, הביא את הנתבע ורעייתו לפגישה במשרדי מתחם מאש, עם האחים משה וברוך בורוכוב, מבעלי הנכס. לטענת התובע, באותה פגישה דובר הן על אפשרות של רכישת הזכויות בנכס והן על אופציה של השכרה.
6. הנתבע אישר בעדותו את קיומה של אותה פגישה, אולם לטענתו הכיר כבר את המתחם, כבר מחודש יולי 2017 ואף טען, כי ממילא לא הניבה פגישה זו תוצאה כלשהי והייתה בלתי רלוונטית, היות ובאותה העת חיפש נכס לרכישה, והמתחם הועמד להשכרה בלבד.
7. לדידי, לגרסת התובע - לפיה הוא זה שהפגיש בין התובע לבין בעלי הנכס, נמצאו תימוכין בחומר הראיות, בעוד שגרסת הנתבע לעניין מפגש זה, שהנה בבחינת "הודאה והדחה", אינה נתמכת כדבעי.
8. כך, מטעם התובע הובאה עדותו של מר משה בורוכוב, אשר אישר את קיומה של הפגישה מחודש אוגוסט 2017, את השתתפותו בה ואת נוכחות התובע, הנתבע ורעייתו. עדותו של העד חיזקה את גרסת התובע, לפיה היה זה המפגש הראשון בין בעלי הזכויות בנכס לבין הנתבע, וכן כי במסגרת הפגישה דובר הן על אופציה של רכישת הזכויות והן על השכרת הנכס. יתרה מכך, טען מר משה בורוכוב, כי במסגרת אותה פגישה דובר בעיקר על השכרתו של הנכס, היות והמשקיע מטעם הנתבע לא הגיע לפגישה.
9. הנתבע טען, כזכור, כי בעקבות הודעה שקיבלה רעייתו בדוא"ל מאתר "ספייסינג", ביום 17.07.17 על הפסקת פעילות מתחם מאש, כבר למחרת ניגש למתחם וערך סיור במקום ביחד עם מר חיים רפאל, ששימש כמנהל קהילה במקום. עוד טען, כי במועד מאוחר יותר, כאשר הגיע למקום יחד עם התובע, הבחין בו מר רפאל והעיר אודות היכרותם הקודמת.
10. ברי, כי לא בכדי סיפר הנתבע אודות אירועים אלו בגרסתו. ציונם נועד לבסס את טענת הנתבע, כי הכיר את המתחם עוד קודם לפגישה שזימן התובע עם האחים בורוכוב ביום 15.08.17. בכך, ביקש הנתבע לשמוט את הקרקע תחת טענת התובע ל"הפגשה" הראשונית, בין הנתבע לבין בעלי הנכס. ואולם, לאחר שבחנתי את טענת הנתבע, ראייתית ומשפטית, הגעתי לכלל מסקנה, כי דינה להידחות וזאת מן הטעמים שיפורטו להלן:

ראשית, מר חיים רפאל שהינו עד מפתח להוכחת טענת הגנה כה מרכזית, לא הובא לעדות מטעם הנתבע, וזאת מבלי שניתן לכך כל הסבר המניח את הדעת. כל שנטען ע"י הנתבע, הוא כי לטעמו מדובר בעד בלתי רלוונטי, טענה שוודאי אינה יכולה להתקבל.

הלכה מושרשת היא, כי עדות רלוונטית שלא הובאה על ידי בעל דין, אשר יש בה כדי לסייע בבירור האמת, העובדה שלא הוצגה לפני בית המשפט, דינה שתיזקף כנגד בעל הדין שנמנע מהבאתה. לעניין זה, קבעה כב' השופטת בן עתו ב - ע"א 548/78 שרון נ' לוי, [פורסם בנבו] כדלהלן: "כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי בית המשפט להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה".

בהתייחסו לסוגיה, קבע כבוד השופט גולדברג, כהאי לישנא: "אי הבאתו של עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו וחשיפתו לחקירה שכנגד" (ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' מתתיהו, [פורסם בנבו] סעיף 11 לפסק הדין).

הנה כי כן, בהתאם לחזקה האמורה, העובדה שהנתבע נמנע מלהביא לפני בית המשפט עד כה מרכזי, שוודאי היה בכח עדותו לשפוך אור על השתלשלות העניינים, בהכרח נזקפת לחובתו.

שנית, לא רק שהנתבע נמנע מהבאת מר חיים רפאל לעדות, הרי שגם נמנע בא כוחו מלחקור נגדית את התובע, אודות אותה פגישה אקראית נטענת עם מר רפאל, במתחם מאש. גם התנהלות זו מעלה תהיה; מדוע לא הוטחה בתובע, במסגרת חקירתו הנגדית, טענת הנתבע כי מר רפאל התייחס לביקור קודם של הנתבע במתחם? מה היא הסיבה שהנתבע נמנע מלקבל גרסתו התובע בחקירתו לטענה זו? גם עובדה זו נזקפת לחובת הנתבע.

שלישית, הנתבע לא הוכיח ולא ביסס בראיות את מעמדו הנטען של מר רפאל במתחם מאש, כמנהל קהילה; כך, לא ניתנה כל התייחסות בתצהירו של מר תמיר פיינשטיין, שנוסח ע"י ב"כ הנתבע, למיהותו של מר רפאל במתחם, לסמכויותיו ולקשר שלו – אם בכלל היה כזה – להעמדת הנכס למכירה או השכרה. יתרה מכך, למרות שנחקר מר פיינשטיין בחקירה ראשית, לא נשאל כל שאלה בעניין זה. גם התובע והעד מטעמו, מר משה בורוכוב, לא נחקרו נגדית בדבר מעמדו של מר חיים רפאל במתחם. כלומר, גם אם הייתה מוכחת כדבעי אותה פגישה נטענת בין הנתבע לבין מר רפאל, מיום 18.07.17, הרי לא ברור כלל מה משמעותה, שכן לא הקשר שבין מר רפאל לבעלים, למתחם ולהשכרתו, לא הוכח.

רביעית, גם אם היה מוכח מעמדו של מר רפאל כמנהל קהילה, הרי אין חולק כי הלה אינו אחד מבעלי הזכויות בנכס ושהסכם השכירות לא נחתם על ידו. כפי שהובהר לעיל, בהתאם לפסיקה, יסוד ה"הפגשה" אין עניינו בהפגשה בין מתעניין פוטנציאלי לבין נכס, אלא ליצירת מפגש בין מוכר לקונה, בין משכיר לשוכר. מן הראיות עולה בבירור, כי המפגש הראשון בין הנתבע לבין בעלי הנכס התרחש ביוזמתו של התובע ובעקבות פעולותיו.

בהקשר זה, נזכיר כי הנתבע הביא לעדות מטעמו את גב' יעקובי, אשר אישרה שביום 17.07.17, שלחה דוא"ל לרעייתו של הנתבע והודיעה לה כי מתחם מאש מפסיק פעילותו, זאת במסגרת עבודתה באתר "ספייסינג". אולם, בעיני, עדות זו אין בה כל תרומה לענייננו; העדה העידה כי אינה יודעת ולא בדקה את המידע שהעבירה בדוא"ל כאמור, ומכאן שכלל לא הוכח שבזמן שנמסר היה מהימן, אך יתרה מכך גם אם נקבע שהוכח שהנתבע ידע, עוד קודם ליום 15.08.17, שמתחם מאש רלוונטי לרכישה או השכרה, אין באמור בכדי לתמוך ראייתית בטענתו כי נוצר מפגש בינו לבין גורם רלוונטי לעניין זה, שהוביל - ברבות הימים – לחוזה השכירות.

חמישית, טענת התובע כי במסגרת המפגש ביום 15.08.17 דובר הן על רכישת הזכויות והן על אפשרות של השכרה נתמכת בעדותו של מר משה בורוכוב. עד, שלא ניתן לטעון לגביו שהוא מוטה, שכן השותפות בה הוא נוטל חלק חתמה על חוזה ארוך טווח עם הנתבע. מנגד, טענת הנתבע כי באותה הפגישה דובר על אופציה של רכישה בלבד, אינה נתמכת בכל ראיה. ודוק, עדותה של רעייתו לעניין זה הינה בגדר עדות מפי השמועה בלבד. בנוסף, התובע נמנע מלזמן את אחיו לעדות, על מנת להוכיח טענתו שבמועד האמור התעניינו ברכישת הזכויות בנכס בלבד, ועובדה זו נזקפת לחובתו. התובע טען, כי הוא מצוי בסכסוך משפטי עם אחיו, אך וודאי יכול היה לבקש לזמנו לעדות באמצעות בית משפט. התובע גם נמנע מלזמן לעדות את מר ברוך בורוכוב, שעדותו עשויה הייתה לשפוך אור, בין היתר, על חילופי הדברים בפגישה מיום 15.08.17, זאת מבלי שניתן למחדלו זה הסבר כלשהו.

1. נמצאנו למדים, כי הפגישה אותה יזם התובע, בין הנתבע ורעייתו לבין האחים בורוכוב, בעלי 50% מהזכויות במושכר, ואשר התקיימה ביום 15.08.17, אינה מוכחשת, וכן לא מוכחשת העובדה שזהו המפגש הראשון בין הנתבע לבין הבעלים, ביחס לנכס הספציפי. כל מפגש אחר, מוקדם יותר, בין הנתבע לבין גורם רלוונטי הקשור לחתימת הסכם השכירות, לא הוכח. מכאן, שהוכח שהתובע הביא לפגישה הראשונה בין הצדדים להסכם השכירות.
2. העובדה שהפגישה הראשונה הסתיימה ללא הסכם, אינה מורידה ואינה מעלה, בנסיבות המקרה דנן, שהרי הוכח שהתובע הוא זה אשר זרע את זרע ההתקשרות המאוחרת. זוהי מסקנתי מכלל הראיות שהובאו לפניי.

ג5. היותו של התובע גורם יעיל – פעולות בהן נקט כדי להביא למימוש העסקה:

1. כפי שפורט בהרחבה לעיל, טוען התובע לפעולות שביצע על מנת להביא לחתימת הסכם השכירות, מרגע שנודע לו על קיומו של משא ומתן, ומאידך טוען הנתבע כי לא הייתה לתובע כל תרומה לדין ולדברים שנוהל ישירות בינו לבין בעלי הנכס, וכי למעשה כל התנאים המהותיים של העסקה סוכמו עוד לפני שנכנס לתמונה.
2. השאלה מתי יחשב מתווך גורם יעיל נדונה בפסיקה וכך נקבע:

"כשמדובר בתיווך בעסקי מקרקעין, הכלל המנחה הוא שהמתווך זוכה בדמי תיווך כשבעקבות פעילותו התקשרו המוכר והקונה בהסכם ביניהם. ההדגשה אינה על ריבוי הפעולות האפשריות השונות, ואף לא על טיבן, אלא על יעילותה של הפעילות. במילים אחרות – צריך שהתיווך יהווה סיבה יעילה להתקשרות שבין המוכר לקונה כדי לזכות את המתווך בדמי תיווך" (ע"א 461/76 פטל נ' מרגלית ואח', פ"ד לא(2) 417 (1977))

1. בעניין מוסקוביץ עמד כב' הנשיא מ' שמגר על כך ש"אין המתווך יוצא ידי חובתו בעצם הוכחת הסיבתיות העובדתית. אין די בכך שהמתווך הוא גורם מסוים בשרשרת הסיבתית, בבחינת סיבה-בלעדיה-אין. הדרישה היא לגורם שהוא היעיל" (שם, בעמ' 125. ר' גם ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי, פ"ד לא(1) 405, 410 (1976)). בפסק דינו מנה כב' הנשיא שמגר רשימה לא סגורה של השיקולים העשויים להכריע בשאלת הגורם היעיל:

"ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך." (שם, עמ' 123-124).

1. בבחינת השיקולים הנ"ל, מתבקשת במקרה דנן המסקנה, לפיה התובע היה הגורם היעיל בעסקה;
2. ראשית, כבר קבעתי כי הפגישה הראשונית בין הצדדים להסכם השכירות התקיימה ביוזמתו של התובע ובעקבות פעולותיו.
3. שנית, טענת התובע כי ביצע פעולות משמעותיות, במסגרת המשא ומתן נתמכת בעדות העד מטעמו, מר משה בורוכוב, אך לא בעדותו בלבד; גם עדותו של מר תמיר פיינשטיין – העד מטעם הנתבע, מחזקת את גרסתו של התובע לעניין חלקו במו"מ.
4. כך, כפי שהובא לעיל, העיד מר משה בורוכוב, כי הוא ושותפיו שכרו גם הם את שירותיו של התובע כמתווך, וכי הוא פרסם עבורם מודעה להשכרה של הנכס, בשעה שגם אפשרות המכירה עמדה על הפרק. כן, העיד כי בהמשך – ביום 15.08.17, הביא התובע את הנתבע ורעייתו לפגישה עימו ועם אחיו, וכי זו למעשה הייתה הפעם הראשונה שנפגשו הצדדים. מר בורוכוב הביע פליאתו על העובדה שהתובע לא השתתף בפגישה, שהתקיימה ביום 21.01.18, בה השתתף יחד עם מר פיינשטיין, התובע ורעייתו, והסביר שפליאתו נבעה מכך שהתובע היה זה שהביא את הנתבע ורעייתו מלכתחילה לראות את הנכס. לכן, יצר מר בורוכוב קשר עם התובע ועדכן אותו על חידוש המגעים בין הצדדים ביחס לנכס. מר בורוכוב העיד, כי מהשלב בו עירב את התובע ואילך, נוהל המו"מ ע"י התובע ושותפו, אשר שכנעו אותו בדבר היתרונות בהתקשרות בעסקה. העד מסר בתצהירו, כי אין לו כל ספק, שלולא מעורבותם הנמרצת והפעילה של התובע ושותפו, העסקה לא הייתה יוצאת אל הפועל ולא חזר בו מהצהרתו זו בחקירתו הנגדית. עפ"י עדותו של מר בורוכוב, התובע קיים עשרות שיחות טלפון ומפגשים עימו, ושכנע אותו להתקשר בעסקה. עפ"י עדותו, שותפיו בנכס השאירו את ניהול המו"מ בידיו והיה חשוב לו למנוע מצב שיגרמו להם הפסדים, לכן לאחר מו"מ בו היה מעורב התובע, הסכים להתקשר בחוזה עם הנתבע על אף שהצעתו הייתה נמוכה בהרבה מזו של השוכר שלפניו (35,000 ₪ בשנה הראשונה, לעומת 48,000 ₪ שהיה משולם קודם לכן). וכך העיד "...היה משא ומתן, אמיר [התובע – א.ה.ה] נטל בו חלק מאוד פעיל, הביא לי הצעות משא ומתן, לא זכור לי שניהלתי משא ומתן עם שלומי [הנתבע – א.ה.ה]...אמיר כל הזמן תיווך בעסקה הזאת עד שהתרציתי ואמרתי יאללה קדימה הולכים על זה" (עמ' 8, ש' 14 – 21). לאחר שבחנתי את עדותו של מר משה בורוכוב ומששוכנעתי כי הוא נעדר אינטרס בתביעה, אני מוצאת אותה כעדות מהימנה ומקבלת אותה במלואה.
5. כאמור, גם בעדותו של מר פיינשטיין, שהעיד מטעם הנתבע, ניתן למצוא תימוכין לגרסת התובע, שכן הלה לא שלל את האפשרות שביקש מהתובע לפעול, ביחס להיבטים מסויימים של המשא ומתן, מול מר משה בורוכוב, וכן לא פסל את הטענה שביקש בעצמו מהתובע לפעול אל מול הנתבע בסוגיית הריהוט שהיה קיים בעסק. יוער, כי התרשמתי שאין מדובר בסוגיה שולית, כפי שביקש לטעון הנתבע, שכן עולה מעדותו של מר פיינשטיין שהוא ושותפיו השקיעו כמיליון ₪ בריהוט, וכי הנתבע לא היה מעוניין לשלם בגינו. לשאלת בית המשפט, הכיצד התצהיר שאת תוכנו אישר ואשר הוגש כחלק מעדותו הראשית אינו מזכיר את התובע כלל, השיב העד – בכנות ראויה לציון – כי הוא עצמו לא ניסח את התצהיר, וכי הכתוב בו- אף שהוא נכון – אינו חושף את ההתנהלות במלואה, אלא מציג את פני הדברים באופן חלקי בלבד.
6. כפי שהוזכר לעיל, הנתבע טען, כי עד למועד שבו חידש עמו התובע קשר, בשלהי חודש ינואר 2018, כבר סיכם עם מר פיינשטיין את כל התנאים המהותיים בעסקה. לעניין זה, צירף לתצהירו תכתובת מייל שהוחלפה בינו לבין מר פיינשטיין, מיום 01.02.18. לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בתכתובת המייל הרלוונטית, מצאתי כי בנסיבות המקרה גם לעניין זה אין בכדי לפעול לרעת התובע; ראשית, אין חולק כי נדרש לצדדים עוד כחודש ימים לחתימה על ההסכם, וכי נותרו פערים בין הצדדים אשר במהלך התקופה האמורה נוהל לגביהם מו"מ (כך, למשל, בנושא הריהוט ובנושא הערבויות). מן העדויות עולה, כי מעורבותו של התובע סייעה לצדדים לגשר על פערים אלו. שנית, התרשמתי כי התובע רצה והיה מוכן ומזומן להיות מעורב, אך הנתבע בחר לפעול באופן עצמאי וניהל מו"מ עם מר פיינשטיין, מבלי לחשוף זאת בפני התובע וללא ידיעתו. נראה, כי לולא מעורבותו של מר משה בורוכוב, אשר יצר קשר עם התובע ועדכן אותו אודות המו"מ המחודש, לא היה יודע התובע על כך כלל בזמן אמת. בכך, הנתבע הפר גם את סעיף 2 להסכם התיווך, בו התחייב לדווח לתובע "מיד על כל משא ומתן המתנהל עמו... בקשר לאחד או יותר מהנכסים".
7. משאלו הם פני הדברים, אין, אפוא, לזקוף לחובת התובע את היעדר מעורבותו, או היעדר הסיוע בתהליך המשא והמתן, קודם לכך שהתוודע לו אודותיו, שכן הנתבע הוא זה אשר מנע ממנו את האפשרות ליטול חלק במשא ומתן או לבצע פעולות אחרות עבור העסקה, עד למועד זה. בהתאם להלכה הפסוקה, כאשר הלקוח מנע מהמתווך להשלים את פעולותיו בחוסר תום לב, בכדי להתחמק מתשלום דמי התיווך, הסכם התיווך עשוי לזכות את המתווך בדמי תיווך גם בהעדר פעולות נוספות (ראו בסוגיה זו עניין חסן).
8. שיקול רלוונטי נוסף בבחינת היותו של התובע הגורם היעיל בעסקה, עניינו בתשלום דמי תיווך לתובע על ידי המשכירים. לעניין זה אבהיר, כי ערה אני לעדותו של מר פיינשטיין על כך שהיה דיון על סוגיית התשלום לתובע, אולם חזקה על העד ועל שותפיו העסקיים שאינם עושים מנהג לשלם לנותני שירותים, כמתנדבים. העובדה שבסופו של דבר החליטו הם לשלם לתובע דמי תיווך, בשיעור בלתי מבוטל (ע"ס 35,100 ₪), מצביעה על כך שקיבלו את עמדתו שהייתה לו תרומה משמעותית להתגבשות העסקה. אינדיקציה לכך ניתן גם לראות בעובדה שלמתווך הנוסף, מר דרור שליט, שילמו מר פיינשטיין ושותפיו סך של 5,000 ₪ בלבד, זאת לאחר שמצאו שתרומתו של זה למו"מ הייתה מינורית ובבחינת
   "ערכי מטרד".
9. הנתבע טען עוד לחלוף הזמן בין המועד בו היה התובע בקשר עימו ביחס לנכס הספציפי, לבין המועד שבו ניהל בעצמו מו"מ עם מר פיינשטיין, כאינדיקציה לכך שלתובע אין קשר לעסקה שנרקמה בסופו של דבר. דא עקא, שהפסיקה מלמדת שבתי המשפט היו נכונים לקבוע כי הקשר הסיבתי לא נותק גם בחלוף פרקי זמן משמעותיים; כך, בע"א 264/61 וולגל נ' קאופמן (פ"ד טו 2157 (1961)), חלפו שישה חודשים ממועד פגישתם של הצדדים לעסקה; בעניין מוסקוביץ חלפו 20 חודשים בין הפגישה שארגן המתווך לבין חתימת העסקה; בת"א (שלום נת') 1365/05 גופר נ' חכמון [פורסם בנבו] (26.2.2008) חלף פרק זמן של שנה בין המפגש הראשון בין הצדדים לבין החתימה על ההסכם; ובעניין חסן חלפו שנתיים מהפגישה הראשונה, שארגן המתווך בין הקונה לבין המוכרת, ועד לחתימת העסקה. באותו עניין הובהר כי "יש מקום להבחין בין סוג נכסים שונים... חשיבות חלוף הזמן עומדת, בדרך כלל, ביחס הפוך לשווי הנכס או לגודל האובייקט. ככל שערך הנכס רב יותר, הרי שגם המשא ומתן, בדרך כלל, נמשך זמן רב יותר. לכן המשקל הניתן לעצם מעבר הזמן – במישור הזיקה הסיבתית – פוחת ככל שערך הנכס גדול יותר".
10. במקרה דנן, פרק הזמן שחלף בין חודש אוגוסט 2017 לבין חודש ינואר 2018, משכו אמנם כ – 5 חודשים, אולם באופן יחסי לפסיקה הרלוונטית וגם ספציפית בנסיבות העניין, אינו כה ממושך שיש בו בכדי לנתק את הקשר הסיבתי בין הפגישה הראשונה, בין הנתבע לבעלים, אותה יזם התובע התובע, לבין החוזה שנחתם; ודוק, מדובר בנכס בעל מאפיינים מאוד מסוימים, בו פעל קודם לכן עסק להשכרת חללי עבודה משותפים, והוא התאים לצרכים הספציפיים של עסקו של הנתבע שפועל באותו התחום. בעת מפגשם הראשון, הן הנתבע והן בעלי הנכס, לא היו לגמרי בטוחים לגבי סוג העסקה שהם מעוניינים בה (מכירה/קנייה או השכרה). הדברים עולים הן מעדותו של משה בורוכוב והתובע, אך גם מעדותם של הנתבע ורעייתו וכן מעדותו של עד הנתבע, מר פיינשטיין. בנסיבות שכאלו, גם אם עסקה לא נסגרה בין הצדדים מיד לאחר המפגש הראשון ביניהם, אך הגיוני שלאחר שינוי נסיבות אצל שני הצדדים ומשנשקלו הדברים פעם נוספת, הגיעו הצדדים לשולחן המו"מ, כשהם בשלים יותר לסיומו בהסכם. לפיכך, במקרה דנן, אני מוצאת כי אין בחלוף הזמן בכדי להפחית מתרומתו של התובע להיקשרותם של הצדדים בחוזה השכירות.
11. לסיכום האמור ולאור כלל הטעמים שפורטו לעיל, אני מוצאת כי יש לראות בתובע כגורם היעיל בהתקשרות שבין הצדדים.

ג6. סוגיית תום הלב:

1. לא אסיים מבלי להתייחס לשאלת תום ליבו של הנתבע בהתנהלותו מול התובע.
2. יפות לענייננו קביעות בית המשפט ב - ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ (פ''ד נו(1) 842 (2001)):

"בתי המשפט לא חסכו שבטם מאלה המנסים לעקוף בדרכים פתלתלות את המתווך הראשון בשרשרת". בפסיקה הענפה בעניין זה הובהר כי "צד המסכל את מאמציו של המתווך על ידי ניצול המידע שנתקבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר לעסקה תוך עקיפתו של המתווך, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. הוא הדין בכל אותם מקרים שבהם פועל צד מן הצדדים בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום דמי התיווך למשל על ידי העסקת 'מתווך קש'" (שם, פסקה 9).

1. נקבע כי צד המסכל את מאמציו של המתווך, תוך ניצול המידע שקיבל ממנו לצורך פנייה ישירה לצד האחר של העסקה, מפר את חובת תום הלב המוטלת עליו. כך גם באותם המקרים שבהם צד פועל בדרך אחרת על מנת להתחמק מתשלום. ראו עניין חסן: "... כפי שצד לחוזה שמנע את קיומו של תנאי מתלה אינו זכאי להסתמך על אי קיומו של התנאי, גם צד לחוזה שמנע מצד אחר למלא את התנאים שיזכו אותו בתשלום אינו רשאי להסתמך על אי התקיימותם של תנאים אלה. על כן, כאשר מנעה קבוצת אזורים מחסן את האפשרות להמשיך ולשמש גורם משמעותי במשא ומתן בינה ובין מלונות פתאל – וזאת לאחר שאיתר את הרוכש והושיב את הצדדים לשולחן המשא ומתן – מנועה היא מלטעון כי חסן לא היה הגורם היעיל בעניינה." (שם, סעיף 24).
2. כפי שקבעתי לעיל, במקרה דנן, גילה הנתבע חוסר תום לב, כאשר פעל בניגוד להוראות סעיף 2 להסכם התיווך, לא הודיע לתובע שחידש את המגעים עם בעלי הנכס ובמחדלו מנע מן התובע ליטול חלק בשלבים הראשונים של המשא ומתן. אינדיקציה לכוונתו של הנתבע למנוע מן התובע את חלקו אני רואה גם בעובדה שהתובע בחר להתנהל דווקא אל מול מר פיינשטיין ולא מול האחים בורוכוב, עימם נפגש קודם בתיווכו של התובע. מתקבלת תחושה לא נוחה שבעשותו כאמור, ביקש הנתבע ליצור איזושהי הפרדה מלאכותית בין הפגישה הראשונה עם השותפים בבעלות על הנכס, לבין פגישתו עם מר פיינשטיין, ושכוונתו זו סוכלה, לאחר שמר משה בורוכוב שהיה נוכח בפגישתו השניה עם מר פיינשטיין, הודיע לתובע אודות חידוש המו"מ בין הצדדים. לא בכדי, ראה מר בורוכוב באותה פגישה כהמשך ישיר לפגישה הראשונה עם הנתבע, מחודש אוגוסט 2017.
3. עוד אני מוצאת חוסר תום לב בטענתו הכבושה של הנתבע, בדבר שינוי תוכנו של ההסכם והוספת תוספות מאוחרות לו. הנתבע בחר שלא להשמיע טענתו זו באזני התובע במועדים הרלוונטיים, בשלהי חודש ינואר 2018, ובכך גרם לו להאמין שהנתבע מתכוון לכבד את ההסכם ביניהם. בהמשך לכך, ולמשך החודש שלאחר מכן, פעל התובע לבצע את חלקו בהתאם להסכם, מתוך הבנה ואמונה שגם הנתבע יכבד את התחייבויותיו עפ"י החוזה ביניהם.
4. בנוסף, גילה הנתבע חוסר תום לב גם במה שהתברר להיות גילוי חלקי של השתלשלות העניינים, בנוסח תצהירו של מר פיינשטיין, כפי שהעיד הלה בפני בית המשפט. הימנעות ממסירת כלל הפרטים הרלוונטיים, יש בה משום ניסיון לזריית חול בעיני בית המשפט, אשר לא צלח אך בזכות כנותו של העד מטעם הנתבע.
5. סוף דבר – מסקנות וסעד:
6. לאחר שקבעתי, כי עלה בידי התובע להוכיח התקיימותם של התנאים המצטברים של סעיף 14 לחוק המתווכים, הרי שדינה של תביעתו להתקבל.
7. בהתאם להסכם למתן שירותי תיווך, מס' 1213, אשר נחתם בין הצדדים, דמי התיווך המגיעים לתובע עומדים על סכום של דמי שכירות לחודש אחד בתוספת מע"מ. התובע טען (בסע' 21 לכתב התביעה), כי הסכום שיש לחייב את הנתבע לשלמו, הוא סך של 39,000 ₪ בתוספת מע"מ, שהוא ממוצע של דמי השכירות שנקבעו דיפרנציאלית במהלך תקופת השכירות. הנתבע לא טען אחרת ולא הפריך טענה זו והיא מתיישבת עם לשון החוזה.
8. בהתאם, הנתבע ישלם לתובע את הסכומים המפורטים להלן:

א.         45,630 ש"ח בגין דמי התיווך לפי המוסכם, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.

ב.          אגרת בית המשפט, כפי ששולמה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה.

ג.          שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההוצאה. בקביעת שיעור שכר הטרחה שקלתי, בין היתר, את מספר הדיונים שהתקיימו, את היקף הראיות ואת קביעותיי ביחס לחוסר תום ליבו של הנתבע בהתנהלותו מן התובע ובהליך המשפטי.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים

זכות ערעור כחוק

ניתן היום, א' אלול תשפ"ב, 28 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.