פסק דין

תביעה לאכיפת הסכם שכירות עסקי, המקנה אופציות להארכת תקופת השכירות שנקבעה בהסכם ולמימושן של תקופות אופציה נוספות ככל והתובעים יחפצו בכך, בהתאם לתנאי ההסכם, ולביטול סעיף אשר הקנה לנתבעת זכות להביא לביטול ההסכם מכל סיבה שהיא בכל עת, אשר התובעים טוענים שלא לא היו מודעים למשמעותו.

כללי:

בעלי הדין:

1. התובעים 1 ו-3 הם בעלי עסקים והתובעת 2 הינה חברה בע"מ אשר שוכרים מזה מספר שנים בשוק הסיטונאי ברחובות, הידוע כגוש 3651 חלקות 38 ו-39 וגוש 3650 חלקה 7 בחלק (להלן- "המתחם"), ומפעילים בהם את עסקיהם.
2. הנתבעת הינה שותפות מוגבלת, אשר לפי הנטען החל מיום 19.3.2001 הושכרו לה הזכויות במתחם על ידי בעלי המקרקעין דאז נצבא החזקות ותנובה. בהמשך רכשה נצבא את חלקה של תנובה במקרקעין. הנתבעת היא המשכירה של השטחים לתובעים בתחילה ללא הסכם חתום, ובהמשך בשנת 2017-2018 בהתאם להסכם שבמחלוקת.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת והסכמי השכירות:

1. התובעים שכרו מזה מספר שנים שטחים במתחם בהסכם שנכרת בעל פה, והתובעים שילמו את דמי השכירות המוסכמים לנתבעת.
2. בשנת 2017-2018 ביקשה הנתבעת להסדיר נושא השכירות במתחם ולהחתים השוכרים על הסכם בכתב.
3. מלאכת החתמת השוכרים על הסכם בכתב שנוסח על ידי עורכי הדין של הנתבעת, הוטלה על מר גיא כהן עובד מחלקת הגבייה והתביעות בקבוצת נצבא.
4. מר גיא כהן פנה אל כל אחד מהתובעים באופן נפרד והחתימם על הסכם השכירות.
5. מאחר שמדובר בנוסח הסכם אחיד והטענות שהעלו התובעים כנגדו זהות, אתייחס אל ההסכם והטענות שהעלו התובעים יחד, בשים לב לשינויים שבנסיבות האופייניות לכל אחד מהצדדים.
6. ההסכם החיל על התובעים תנאים והסתייגויות רבות, כנהוג בהסכמי שכירות מסוג זה וחלקן ייחודיות לנסיבות האופייניות את התנאים המיוחדים שנוצרו בעקבות השכירות עובר לחתימה על ההסכמים. אין ספק כי ההסכם הטיב עם הנתבעת אשר ניסחה אותו, וספק אם הייתה נהנית היא מתנאים והסתייגויות אלו, ללא החתימה על ההסכם.
7. תקופת השכירות הוגדרה בסע' 4 להסכם אשר הפנה לנספח ב' להסכם. נספח ב' קבע כי תקופת השכירות הינה 12 חודשים, אך כי בכפוף למילוי מלא ודווקני של כל הוראות ההסכם, תינתן לשוכר אופציה להאריכה ב-4 תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת (להלן- "תקופת האופציה"). בסך הכל תקופת השכירות לא תעלה על חמש שנים, בהתאם ובכפוף להוראות סעיף 4 להסכם השכירות. נספח זה קבע גם את גובה דמי השכירות ועל כן חשיבותו.
8. סעיף 4 שכותרתו "תקופת השכירות" קבע כי "היה ויוסכם בין הצדדים בנספח ב', על מתן אופציה/ות להארכת תקופת השכירות יחולו על הצדדים ההוראות הבאות:

4.1 השכירות תוארך אוטומטית לכל תקופת אופציה, אלא אם ימסור השוכר למשכירה הודעה בכתב על אי מימוש האופציה 120 יום לפני תום תקופת השכירות או לפני סיום כל תקופת אופציה, לפי העניין.

4.2 בין תקופת האופציה השנייה לתקופת האופציה השלישית, יעלו דמי השכירות בשיעור ריאלי של 5% ביחס לדמי השכירות אשר שולמו לגבי החודש האחרון של התקופה אשר הסתיימה.

4.3 כל יתר תנאי השכירות יישארו בתוקפם."

משמע מסעיף 4.1 כי האופציה תחול באופן אוטומטי ללא כל הודעה מצד השוכרים למשכירה, וכי אם תינתן הודעה, אזי ההודעה תתייחס אך ורק לאי מימוש האופציה.

1. סעיף 17 להסכם עוסק בפינוי המושכר וקובע כדלקמן:

"17.1 עם תום תקופת השכירות ו/או עם הגיע הסכם זה לקיצו, מכל סיבה שהיא (להלן- "מועד הפינוי"), מתחייב השוכר לפנות את המושכר מכל חפץ ואדם ולהחזירו לידי המשכירה שהוא במצב כפי שהיה במועד קבלת החזקה וזאת מבלי שתהא לשוכר זכות כלשהי לקבל דמי מפתח או תשלום אחר מאיזה מין או סוג שהוא ו/או טובת הנאה אחרת כלשהי, בין בכסף ובין בשווי כסף בגין ו/או בקשר לפינוי המושכר ולרבות בגין שינויים ו/או תוספות שיבוצעו עבור השוכר במושכר."

סעיף 17.2 קובע פיצוי מוסכם בגובה כפל דמי השכירות מבלי לפגוע בכל סעד אחר בעבור כל יום איחור בפינוי המושכר וסעיף 17.3 מאפשר למשכירה במקרה של אי פינוי המושכר בתום הסכם השכירות מכל סיבה שהיא, לתפוס חזקה במושכר, לפנותו, לחסמו או למנוע כניסת השוכר ומי מטעמו ואף לנתק זרם המים והחשמל למושכר והשוכר מוותר על כל טענה בעקבות נזקים שיגרמו לו עקב כך.

1. סעיף 20 שכותרתו "הפרות וסעדים" קובע בסעיף 20.2 כי הפרת סעיפים 2,4,5,7,8,10,12,16 ו-18 תחשב כהפרה יסודית של ההסכם.
2. סעיף 20.4 להסכם קובע כי:

"למשכירה הזכות להביא הסכם זה לקיצו, מכל סיבה שהיא, וזאת בהודעה של 90 ימים מראש ובכתב ולשוכר לא תהיה כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה כלפי המשכירה, לעניין זה."

1. ביום 14.11.18 כשנה ואף פחות ממועד חתימת ההסכמים, שלחה הנתבעת לתובעים מכתב בדבר "סיום תקופת שכירות- מושכר בשוק סיטונאי רחובות" ובו נכתב כי בהתאם לסעיף 20.4 להסכם השכירות שנחתם בינם לבין הנתבעת. למשכירה זכות להביא ההסכם לקיצו מכל סיבה שהיא וזאת בהודעה של 90 ימים מראש ובכתב. מכתב זה מהווה הודעה על סיום תקופת השכירות ביום 15.2.19. לפיכך התבקשו התובעים לפנות שטח המושכר ולהחזירו לחזקתה הבלעדית של הנתבעת לא יאוחר ממועד סיום ההסכם.
2. ביום 27.11.18 השיב עו"ד ציון דמרי בשם התובעים, כי מדובר בדרישה חסרת תום לב שכן הנתבעת הסכימה על מתן זכות הארכה לארבע שנים נוספות וזכות זו גוברת על האמור בסעיף 20.4. עוד נטען כי נספח ב' הינו ספציפי ואילו סעיף 20.4 הינו סעיף כללי בהסכם מאסטר ולכן הוראות נספח ב' גוברות עליו. נכתב כי מטרתו של סעיף 20.4 הוא להביא לסיום ההסכם במקרי קיצון בלבד וכי הסתירה בין ההוראות צריכה להתפרש לרעת הנתבעת. זכות הארכה המוקנית לשוכרים גוברת במקרה סתירה. מדובר בקיום חיובים בחוסר תום לב תוף הפרת סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) וכי השוכרים עומדים על זכותם למימוש האופציה.
3. ביום 7.1.19 השיבה הנתבעת כי נספח ב' מהותי ומחייב הצדדים באותה מידה ולא פחות מהסכם השכירות. נספח ב' משלים ההסכם ואין הוא סותר או גובר על ההסכם אלא משלים אותו בנושאים המסחריים ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. מכאן סעיף 20.4 מקנה לנתבעת זכות להביא ההסכם לידי סיום מכל סיבה שהיא ועל כן נשלחה הודעת הפינוי ביום 14.11.20. הנתבעת דחתה הטענות בנוגע לחוסר תום לב והסבירה כי בחרה לממש זכותה לסיים ההסכם טרם תום תקופת השכירות, כך שלמרשיו לא עומדת זכות למימוש את האופציות או מי מהן. הנתבעת דחתה הטענה לפיה הסעיף שמור לסיום ההסכם במקרה קיצון אלא כי שמורה לה זכות להביא לסיומו מכל סיבה שהיא ולשוכר לא תהיה כל טענה תביעה או דרישה כלפי המשכירה. ככל שמרשיו מתנגדים לנוסח ההסכם עליו חתמו כשנה עובר למכתב זה, אין להם על מי להלין אלא על עצמם. התנגדותם לסעיף היא שמהווה התנהגות חסרת תום לב וניסיון פסול שלא לקיים סעיפי ההסכם במלואם וכלשונם. בנוסף שבה וחזרה הנתבעת על דרישה לפינוי לא יאוחר מיום סיום ההסכם 15.2.19.
4. ביום 30.1.19 השיב עו"ד דמרי למכתב הנתבעת וטען כי מרשיו דוחים הכתוב ושבים על טענותיהם. הם הזכירו המו"מ שקדם לחתימה וטענו כיצד מדובר בזכות לביטול ההסכם מכל סיבה שהיא ולא במקרה קיצון אם הסעיף לא הופיע תחת סעיף 4 אלא תחת סעיף 20 ודרשו בתוקף לממש את הזכות שהוקנתה להם וטענו שוב נגד חוסר תום הלב של הנתבעת.
5. בדיון שנערך לפני ביום 25.2.19 במסגרת בקשה לסעד זמני בתביעה זו, ניתן צו מניעה זמני המונע מהנתבעת לפנות התובעים מהמושכר או לנתק להם את זרם המים החשמל ולמנוע מהם גישה למושכר, עד לשמיעת ראיות בתיק זה ומתן פסק דין סופי וזאת בכפוף להפקדת 50,000 ₪, אשר מרגע שהופקדו בקופת בית המשפט נכנס צו המניעה לתוקף.

טענות הצדדים:

1. ביום 13.2.19 הגישו התובעים את תביעתם, ועתרו לקבל את הסעדים כדלקמן:
2. להורות על ביטול סעיף 20.4 לחוזה השכירות, והשארת תקופת האופציה הנקובה בנספח ב' על כנה, כך שצו המניעה הזמני ייהפך לקבוע;
3. אם לא תתקבל תביעת התובעים, לפסוק להם פיצויים לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ולחילופין, ליתן להם היתר לפיצול סעדים באופן בו יוכלו להגיש תביעה כספית נגד הנתבעת;
4. לחשוף את ההסכם עם חב' יפאורה ואת הליך המו"מ עימה;
5. לפסוק להם פיצוי או סעד אחר אשר בית המשפט ימצא לנכון ליתן בידם לאור העובדות המפורטות בכתב התביעה.

התובעים נימקו את תביעתם בנימוקים כדלקמן:

הנתבעת פעלה בחוסר תום לב חמור ובדרך לא מקובלת לאחר שהטעתה אותם באמצעות גיא ומתן האופציה, ולא גילתה באופן אקטיבי אודות כוונתה ומשמעות סעיף 20.4 והזכות שהקנתה לעצמה לשיטתה. לטענתם בעת ניהול מו"מ ובעת שהם שוכרים שטחים במתחם, הנתבעת ביקשה להתקשר עם חברת יפאורה ולהשכיר לה שטחים לרבות אלה המושכרים להם. הנתבעת הפרה חובת תום הלב במהלך המו"מ, הטעתה אותם והפרה את חובת תום הלב בקיום החיובים. לטענתם לו ידעו העובדות לאשורן לא היו מתקשרים בהסכם והיו עומדים על מחיקת סעיף 20.4 אשר לא עולה בקנה אחד עם זכות הארכת החוזה שהוקנתה להם והצהרותיו של גיא בפניהם.

1. הנתבעת טענה שיש לדחות את תביעת התובעים וכפרה בטענות המפורטות בכתב התביעה, ונימקה טענתה בנימוקים כדלקמן.

התובעים הם שפוגעים בזכויותיה הקנייניות של הנתבעת תוך הפרה בוטה של סעיף 20.4, ריקונו מתוכן ועשיית דין עצמי, שעה שלא פינו המושכר בטרם קיבלו סעד מבית המשפט. עוד טענו שהתובעים בנו סככות לא חוקיות והעמידו בכך את מנהלי הנתבעת בסיכון לעמוד לדין פלילי. לטענתה מר כהן לא הזדהה כעורך דין, התובעים ביקשו ממנו להסיר את סעיף 20.4, אך הנתבעת סירבה מפורשות להסירו והוסכם באותו סעיף כי התובעים לא יתכחשו לזכות זו של הנתבעת. התובעת לא מנעה מהתובעים להתייעץ עם עורכי דין עובר לחתימה והיו שוכרים שאכן נעזרו בעורכי דין ושינו חלק מסעיפי ההסכם. אין מדובר בחוזה אחיד וגם לתובעים בסעיף 4 עמדה זכות להביא ההסכם לסיומו בהודעה מראש באופן הדדי. בחתימתם קיבלו התובעים האמור בהסכם. ההסכם עם חברת יפאורה החל לאחר חתימת התובעים על הסכמי השכירות ומטרת המו"מ הוא למקסם הכנסותיה הפוטנציאליות של הנתבעת. ההודעות שנמסרו ביום 14.11.18 נמסרו עם התקדמות המו"מ עם יפאורה וההסכם המתגבש עימה כולל השכרת שטח של כ-10,000 מטר רבוע ובכלל זה גם שטחים המוחזקים על ידי התובעים ואי פינוי השטח יגרום לנתבעת נזק כלכלי שיתבטא באובדן דמי שכירות של כ-100,000 ₪ לחודש. לו הייתה הנתבעת יודעת שאין בכוונת התובעים למלא אחר זכותה בסעיף 20.4 לא הייתה הנתבעת מתקשרת עם התובעים בהסכם ופועלת לפינויים מהמתחם בהודעה מראש בכפוף לקבוע בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה התשל"א 1971. על כן ביקשה לדחות התביעה ולחייב התובעים בהוצאות הנתבעת ושכר טרחת עורך דין.

התצהירים והעדויות:

1. התובעים הגישו תצהירי עדות ראשית וכן מר אליהו אפרים (אביו של התובע 1) ונחקרו בחקירה נגדית.

תצהיריהם היו זהים ובעלי נוסח אחיד והוגשו כתמיכה בבקשה הדחופה למתן צו מניעה זמני. התצהירים היו זהים למרות שכל חוזה שכירות נחתם בנפרד ובנסיבות אחרות כפי שהתברר במהלך העדויות. כלל התצהירים העלו כי התובעים הוזהרו שביום 15.2.19 ינותק זרם החשמל והמים מהמושכר. ההסכם מול הנתבעת 2 נחתם ביום 1.11.17. ההסכם מול הנתבע 3 נחתם ביום 1.10.17 או בסמוך לכך ונכון למועד כתיבת התצהיר טרם קיבל לידיו עותק חתום מההסכם חרף בקשותיו ואילו לתובעים האחרים ניתן עותק זמן רב לאחר בקשותיהם.

מהתצהיר עלה כי עסקי התובעים מצויים בשוק בין עשר לשלושים ותשע שנים וכי צו הפינוי יגזור עליהם גזר דין מוות. הם מפרנסים יחד כעשרים משפחות ונותנים שירות למעל 200 עסקים. גיא כהן הגיע להחתים אותם על ההסכם בעסקיהם. הוא נתן להם תחושה שהוא עורך דין ולא תיקן אותם כשטעו בכך. משה עובד הלוגיסטיקה אצל הנתבעת אישר בפני אביו של התובע 1 כי גיא הוא עו"ד. גיא ניהל מו"מ עם התובעים ודחק בהם לחתום בחיפזון על ההסכם כדי להישאר בשוק ושתינתן להם תקופת אופציה. לתובעים לא ניתנה אפשרות להתייעץ עם עורך דין טרם החתימה והם חסרי ידע משפטי. הסעיף הוסתר תחת הסעיף של הפרות וסעדים. גיא הבטיח לאביו של התובע 1 כאשר שאל לפשר סעיף 20.4 כי האופציה היא הקובעת וכי כל עוד עומדים בתנאי ההסכם אין סיבה לפינוי. גם למנהל התובעת 2 מר ברכה יהושע ולתובע 3 אשר ישבו כל אחד בנפרד עם גיא נאמר על ידי גיא שמה שאמור לעניין אותם זה גובה דמי השכירות והאופציה ל-4 שנים נוספות מעבר לשנת השכירות הראשונה. בניגוד למה שנאמר להם עובר לחתימת ההסכם, ביום 14.11.18 פנה אליהם עו"ד גיא אלי עם המכתב בנושא סיום תקופת השכירות והם הבינו שהוטעו ורומו בחוסר תום לב ומטרת המשיבה הייתה להחתימם כדי לפנותם ולהשכיר השטח לשוכר בעל כיס עמוק ולטווח רחוק ואכן ניהלה בחוסר תום לב מו"מ עם חברת יפאורה להשכרת השטח שהושכר לתובעים. הבטחות הנתבעת גרמו להם לבצע השקעות במיליוני שקלים בעסקיהם בעוד הנתבעת ראתה זאת ושתקה.

1. התובע 1 נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי הוא מחזיק במחסן הנוכחי כשנתיים ושכר בסך הכל שני מחסנים . עובר לחתימת ההסכם הוא לא שכר נכס בשוק הסיטונאי, אך היה לו מחסן ללא חוזה. אביו הוא ממקימי השוק הסיטונאי והוא 52 שנה בתחום. היה לו מחסן בשוק הקודם. השוק עבר למיקומו הנוכחי לפני כ-12 שנים. במהלך 12 השנים הללו אביו החזיק במחסן עם שותפו אלי קסנטיני, וזאת ללא חוזה. התובעים 2 ו-3 הם שכנים לעסק. הם לא ישבו יחד והחליפו ביניהם מידע. יבולי אליהו זהו שם העסק שלו. גיא הציג עצמו כעורך דין. עמית אליהו זהו אחיו. הם לא היו מדברים משך חמש שנים עד שגיא ערך ביניהם "סולחה". עמית פשט רגל. חוזה העסק לא נחתם באמצעות אחיו. הוא לא מבין בחוזים ואבא שלו מנהל את העסק, והוא מוציא לו תלוש שכר, משך שנתיים. אחד המחסנים שהושכרו שימש את אחיו. מהרגע שקיבלו ההסכם לידיהם ועד שחתמו עליו "חלפה שניה וחצי". מעבר לדברים שמסר אינו יודע דבר ויש לשאול את אביו. בהמשך השיב שקיבלו טיוטת הסכם יום לפני החתימה. הוא חתם על ההסכם כי סמך על גיא, שאמר לו שהכל בסדר. הוא סמך על אביו בעיניים עצומות ואביו היה המטפל העיקרי בעניין. הדברים בתצהיר שנכתבו לגבי התובעים האחרים אינם ידועים לו מידיעה אישית. הוא לא ישב עם גיא, אך הוא חתום על הסכם השכירות. אביו אמר לו לחתום והוא חתם. הוא שמע שהמו"מ עם יפאורה החל לפני. החתימה על שטר החוב היא שלו. הוא לא יודע אם לפני ששכר שני מחסנים הוא ואחיו חתמו בנפרד כל אחד על שכירת מחסן וכשאחיו פשט רגל אביו ביקש ממנו לשכור שני המחסנים.

מחקירתו הנגדית בבקשה לסעד זמני בדיון שנערך ביום 25.2.19 עלה שהוא שקל לקחת את ההסכם לעורך דין אך הבטיחו לו מחסן גדול יותר וזה לא היה בראשו. הם שאלו את גיא לגבי הסעיף והוא אמר שיש אופציה ל-4 שנים, לא לדאוג, שיהיה רגוע ולכן הלך והשקיע עוד כסף במושכר.

1. מנהל התובעת 2 נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי התובעים החליפו ביניהם מידע וישבו יחד מספר פעמים לאחר שהוחתמו על ידי גיא. גיא אמר שאין לו מה לדאוג ושהכל תקין. גיא השתמש בכינויים כגון "אחי" והבטיח שהכל תואם לדבריו. הוא לא ניהל מו"מ עמו. גיא דיבר איתו כמו חבר, שוחח בנוגע לדברים אישיים וחבריים, סיפר סיפורים והציג את החוזה כחוזה לשנה + ארבע שנים במחיר אטרקטיבי, הוא הביא את החוזה באותו רגע והחתים אותו. הוא הוא לא קרא את כל ההסכם וקרא רק מה שהוא היה צריך לקרוא והתעניין בכמה זמן הוא צריך להיות שם. הוא ידע לגבי העובדה שאחרים הוחתמו לאחר שהוא חתם. הוא ראה את ההסכם ביום שחתם עליו וכמה דקות לפני החתימה. הוא פגש את גיא פעם אחת כשהחתים אותו. הוא נפגש עם עו"ד דמארי לפני משלוח המכתב. הוא לא ביקש חוזה לחמש שנים ואינו יודע מתי החל המו"מ עם חברת יפאורה או על עצם קיומו. לאחר החתימה על ההסכם קיבל העתק חתום רק כחצי שנה לאחר מכן ולא הותירו בידו אפילו העתק. הוא לא עשה שינויים במושכר ואין שם ניהול וכלום הכל פרוץ. כשהיה יום גשום הם התקינו סככה קטנה בגודל 6 מטר על 12 אך עלותה הייתה גבוהה. בכל השוק הותקנו סככות והוא לא זוכר אם היא הוקמה לפני או אחרי החתימה על ההסכם.
2. התובע 3 נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי מדובר בתצהיר אחיד שהוכן על ידי עורך הדין. התובעים האחרים הם סיטונאים. לפני החתימה על התצהיר הם לא נפגשו ביניהם. הוא יושב במושכר 11 שנים מכח הסכם שכירות כתוב שהסתיים לפני שמונה שנים. ביום החתימה על ההסכם גיא הגיע אליו. הוא לא התייעץ אפילו עם בתו עורכת הדין. הוא חתם וגיא לקח ההסכם והחזיר לו עותק חתום רק כעבור שנה וחודשיים. הוא לא שוחח עם גיא לגבי סעיף 20.4. הוא והתובעים האחרים נפגשו והלכו יחד לשכור עו"ד וישבו ביחד אצל עו"ד דמארי. לבסוף לא הגיעו עמו להסכמה ושכרו את בא כוחם הנוכחי.
3. מר אליהו אפרים נחקר חקירה שכנגד בה העיד כי הם לא תיאמו מה יכתבו בתצהיריהם, ועובר לחתימת ההסכמים לא היה בין התובעים כל קשר. בנו עמית פשט רגל וכיום הוא שכיר של התובע 1, אך כל אחד מבניו מצוי במחסן אחר. עמית לא דיבר אתו במשך שלוש שנים. גיא ניסה לתווך ביניהם ולאור פשיטת הרגל של עמית ביקש מגיא לערוך הסכם אחד לשני בניו תחת התובע 1. גיא אמר לו שלכל השוכרים בשוק יש את אותו הסכם וכי מדובר בהסכם סטנדרטי. חלק מהפרטים שכתובים בתצהיר לא ידועים לו מידיעה אישית ונכתבו על ידי עורך הדין לאחר שעיין בחוזים. הוא ממקימי השוק הסיטונאי ובתחום כבר 52 שנה. השוק הסיטונאי הנוכחי עומד משנת 2000. לו לא הייתה בו חנות. תומר מחזיק במחסן משנת 2016-2017, לפני כן לבנו עמית היה שם עסק למשך כעשר עד 12 שנים. הוא מייעץ ועוזר לבנו התובע 1 בכל דבר אפשרי. עובר לביקורו של גיא, משה אמר שהוא אמור להגיע והציגו כעורך הדין של הנתבעת. כאשר הגיע גיא, הם ישבו יחד וגיא שאל אם משה העביר להם את ההסכם הזה והוא אמר שלא. משה אמר שאין לו עותק מההסכם ובפעם הבאה שגיא הגיע הביא עותק מהסכם. התובע 1 שכר המקום כשנתיים ללא הסכם, אך הוא דאג שישלם דמי שכירות בכל חודש בהתאם לסיכום בעל פה. הוא שילם בהתאם לפשרה ולא על דעת עצמו. ההסכם נחתם על ידי בנו ביום שגיא הביא אותו. הוא קרא אותו במהירות ראה את הסעיף שעסק בהפרות ושאל את גיא לגבי סעיף 20.4 כי הוא הפריע לו. תומר ביקש ממנו למחוק את הסעיף והוא אמר שהוא לא יכול למחוק אותו כי יש 30 חוזים שכולם אותו דבר וגם שכולם מצויים פה 20 שנה ולא הולכים להוציא אותם, כולם חתמו על ההסכמים ולכולם ניתנה אופציה ל-4 שנים. הוא הסביר שהסעיף מדבר על פינוי במקרה של הפרות כשלא משלמים. הוא לא ביקש מעולם לשנות את הסעיף ולא שוחח עם מנהל הנתבעת מר פרי חרף האמור בתצהירו. גיא סיפק הסברים פשוטים והגיוניים "אם אתה מפר ניתן להוציא אותך תוך שלושה חודשים" וזה גם הכי הגיוני. הוא אמר לו שנספח ב' חשוב יותר משלושת החודשים הללו. עובר להסכם בנו שילם 2,000 ₪ דמי שכירות. לא ידוע לו שבנו תומר חתם על הסכם נוסף עובר להסכם מיום 1.1.18, אך הוא רואה שהוא חתם על הסכם בשנת 2017 כשנה לאחר שנכנס לעסק. הוא נפגש עם עו"ד דמרי לצורך התייעצות וסיפר לו הכל לפני שכתב את המכתב. בנו תומר התחייב לשלם את החובות של בנו עמית גיא ידע את זה והוא בא, בכה עם דמעות כי הייתה שמועה לגבי כוונות אובדניות של בנו. הוא שיתף שזה מזכיר כי אחיו לא מדברים אתו וכך הצליח להיכנס לו לנשמה ולגרום להם להאמין בו. הוא שוחח עם מר ניסו פרנקו, גם הוא סוחר בשוק שקיבל מכתב פינוי. סוכם שהוא יגיע איתם לעורך הדין. בסופו של דבר הנתבעת בנתה לו האנגר ענק והוא בגד בהם. הוא חש שרימו אותם. לאחר החתימה על ההסכם הם פתחו חלון במבנה, ועשו שלושה חדרי קירור. לפני כן המקום היה סגור 20 שנה. בתקופה בה פעלו מכח ההסכם בעל פה היה במקום חדר קירור אחד בלבד.
4. מטעם הנתבעת נחקר בחקירה נגדית מר גיא כהן וכן מר פריאל אטיאס מנכ"ל קבוצת נצבא, שהנתבעת חלק ממנה. מר אטיאס גם הגיש תצהיר עדות ראשית מטעם הנתבעת.
5. מחקירתו הנגדית של גיא עלה כי אינו מעורב במו"מ עם חברת יפאורה. הוא לא זוכר אם ההסכם נחתם ביום שהגיע אל התובע 1 ואביו ואינו זוכר אם נתן להם טיוטת הסכם עובר לכך. הם ניהלו מו"מ, שכן שאלו שאלות לאחר שהציג עצמו ואת מטרתו. מטרתו להחתים על הסכם ולעשות סדר בנושא התשלומים והתפעול. הוא שב למשרד התייעץ בדק וחזר עם תשובות. הוא לא זוכר אם הכל קרה באותו יום. אביו היה איש שוק. הוא הגיע לשוק, התקרב לאנשים, הבין אותם, הם הבינו אותו, היה ביניהם כבוד והיו לו יחסים טובים עם כולם. הוא נתן את ההסכם ואמר שהם יכולים להסתכל עליו, וכשנשאל אם יש משהו מיוחד השיב שכולם קיבלו את אותו הסכם והם חתמו על ההסכם בזמנם הפנוי ואינו זוכר אם זה קרה באותו יום. אביו של התובע 1 שאל אם ניתן למחוק את סע' 20.4, הוא פנה לעו"ד ולמנכ"ל והוא לא אישר את מחיקתו. היו שוכרים נוספים שהייתה להם בעיה עם הסעיף. הם החליטו להחתים את כל הסוחרים מאחר ומצב הגבייה היה נוראי והוא נשלח לבצע את המשימה. הוא הסביר לסוחרים שהחתימה על ההסכם טובה להם בדיוק כפי שהיא טובה לנתבעת והסביר כי מי שלא יחתום על ההסכם יסתכן בפינוי. הוא היה מאוד סבלני. משה הוא העובד האחראי על התפעול והתחזוקה.

מחקירתו החוזרת עלה כל מי ששאל לגבי סעיף 20.4 קיבל הסבר. הוא לא ניסח את ההסכם ולא ישב עם האנשים לגבי כל סעיף, אך מי ששאל קיבל תשובה וכולם חתמו על ההסכם. כשנשאל מדוע התרשמו שהינו עו"ד השיב שכאשר הגיע הציג עצמו כמנהל הגבייה והתביעות של החברה והוא משפטן. באף שלב הוא או מי מהסוחרים לא הרגישו שהוא בא לעשות מחטף. הוא לא ראה לנכון להפנותם לסעיף 20.4 ולא ידע לראות את העתיד. היום הוא מבין משמעות סעיף 20.4. באותם ימים הוא התייחס רק לדברים ספציפיים שנשאל לגביהם.

1. מר פריאל אטיאס הצהיר כי נצבא החזקות הינה בעלת המקרקעין ולנתבעת הושכרו זכויות המתחם בשנת 2001. במשך שנים רבות פעלו חלק מהשוכרים בשוק ללא הסכם שכירות מסודר וכתוב. בשלהי שנת 2017 נחתמו הסכמי שכירות בין הנתבעת לחלק מהשוכרים. הסכמים אלו נחתמו לשנה והיו עם אפשרות הארכת תקופת השכירות ל-4 תקופות שכירות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת, אולם, בד בבד נקבע מפורשות בסעיף 20.4 שביסודו עמד רצון הנתבעת לאפשר לעצמה גמישות באשר לאפשרות מימוש תכניות עסקיות עתידיות ביחס למתחם, ככל שיזדמן בעתיד. הזכות למימוש האופציה עומדת לשוכרים כל עוד הנתבעת לא משתמשת בזכותה לסיום מוקדם. טרם החתימה על ההסכם גיא כהן עובד הקבוצה הציג בפניו הסתייגויות של השוכרים ובקשתם להסיר את סע' 20.4 והוא סירב לכך גם במחיר של אי חתימה על ההסכם. לו היה יודע שהתובעים יתכחשו לזכות הנתבעת בעולה מהסעיף לא הייתה הנתבעת מתקשרת עימם בהסכם, ובהעדר הסכם לתקופה קצובה הייתה עומדת לה הזכות לפנותם בהודעה סבירה מראש. המו"מ עם חברת יפאורה החל לאחר החתימה על ההסכמים עם התובעים ובמהלך שנת 2018. מטרת המו"מ היה למקסם הכנסותיה הפוטנציאליות של הנתבעת מהמתחם והשיקול היה עסקי כלכלי לטובת ענייניה כבעלת המתחם. מו"מ זה טרם הסתיים ונכון למועד כתיבת התצהיר טרם נחתם הסכם שכירות. ההסכם המתגבש עמה הוא לשכירת שטח בן 10,000 מ"ר ובתוכם השטחים המוחזקים על ידי התובעים. אי הפינוי יגרום נתבעת נזק כלכלי שיתבטא באובדן דמי שכירות בסך 100,000 ₪ לחודש.

מחקירתו הנגדית עלה כי הינו מנכ"ל אייר פורט סיטי ונצבא. בהתאם להסכם המתגבש עם יפאורה כעבור חמש שנים ניתן להודיע על סיום ההסכם בהתראה של 12 חודשים מראש ותקופת ההסכם שנקבעה היא לעשר שנים. אין לו השכלה משפטית. הוא לא ניסח את ההסכם אלא עורכי דין מהמחלקה המשפטית של החברה. הסכם יפאורה מתייחס להשקעות של מיליוני שקלים שהוא משקיע בנכס ולאחר מכן התחייבויות היקפיות של יפאורה והוא כולל פינוי מחסנים באזורים אחרים שלהם אך אין קשר בין ההסכמים. רוב ההשקעה כבר בוצעה, בעלות 800-900 אלף ₪, והכל לכבוד יפאורה. הוא מניח שכל השוכרים השקיע במושכר ציוד או דברים שעשו בו, אך זה הסכם השכירות וכך סוכם עימם. נוהל מו"מ עם חברת יפאורה, הוחלפו טיוטות, הוגדרו שטחים, נשכר אדריכל, הוגשה בקשה להיתר לעירייה ונפתח תיק מידע והכל מתנהל כבר חודשים, המו"מ התחיל כחודש חודשיים לפני שנשלחה טיוטת ההסכם נספח 2 לתצהירו במייל מאוגוסט 2018. חלק ניכר משוכרי השוק שהו במקום ללא הסכמים והם רצו ליישר קווים. היה יישור קו בשנת 2009 או 2010 ולא שרכשו את זכויות תנובה במקרקעין נוצרה בוקה ומבוקה ולאחר מספר שנים הם ביקשו ליישר קו והם עשו זאת עם חלק ניכר ועם מי שלא ערכו את ההסכמים וזו הייתה המטרה. כל האזור מתפתח והופך משמעותי ומטרתם בהכנסת סעיף 20.4 הייתה במקום להשכיר מחסן מחסן ותאים קטנים, להשכיר למישהו אחר ברגע שתהיה להם הזדמנות עסקית וכדי לשמר להם גמישות מסחרית. בעבר היה הסכם שנתי שמתחדש אם אף אחד לא הודיע על סיום ופעם שנייה שימר לעצמו הזדמנות בכל עת. גיא היה ממונה על הנכס הנ"ל ועסק בגבייה ובהחתמת חוזים. גיא מסר לו שהם לא מוכנים לחתום על סעיף 20.4 והוא השיב שבלי הסעיף הזה הוא לא מוכן לחתום הסכם, וכי במידה ואינם מעוניינים לחתום על ההסכם אינו מעוניין להשכיר להם. הוא הנחה את עורכי הדין להכניס את הסעיף בגלל הפיתוח הפוטנציאלי של הנכס, אך לא הנחה להכניסו דווקא במקום בו הוכנס.

מחקירתו החוזרת עלה שהחלופה הייתה לעשות הסכם קצר מועד אך בו כל הזמן צריך "לרדוף אחרי הזנב שלך". זה היה המצב לפני כן עם עשרות שוכרים וחוזים שמסתיימים בכל שנה עוד לפני שמספיקים להחתים את השוכרים. לכן קבעו תקופה של ארבע שנים, שנה בכל פעם שיהיו מסודרים במסגרת החבילה ובתוך התקופה, כדי לאפשר לעצמם מימוש פוטנציאלי . היה ברור שסעיף זה מתגבר על כל העניין וזו הייתה המטרה.

הסיכומים:

1. לאחר העדויות הגישו הצדדים סיכומיהם.
2. התובעים טוענים סיכומיהם כי הוכח שגיא הטעה והסית אותם לגבי נספח ב' ושהחתימה נעשתה בחיפזון ובאותו יום בו הוצג ההסכם. עדות מר אטיאס הוכיחה כי נוהל מו"מ עם יפאורה חודשים רבים. גיא הודה כי הסביר לתובעים שההסכם טוב להם כמו לנתבעת והתברר כי הוא מבין היום כמו אז את משמעות סעיף 20.4. גיא העיד שנשלח לבצע את המשימה ונראה שנחזה להיות "חבר" הסוחרים. אין מחלוקת שהשוכרים שכרו ללא הסכם בכתב ומר פריאל שהבין את הפוטנציאל העסקי הגלום בקרקע ביקש להחתים הסוחרים על הסכם מפתה לכאורה ובו מכשול בפני עיוור. הוכח שמדובר במהלך מתוכנן ומחושב היטב. הוכח שלתובעים לא ניתנה הזדמנות להתייעץ עם עו"ד וכי הינם אנשי שוק ללא השכלה משפטית. הוכח שגיא הציג מצג שווא עובר להתקשרות והסתרת הסעיף תחת סעיף 20 שכותרתו "הפרות וסעדים" מהווה הטעיה וחוסר תום לב. הוכח כי מדובר בחוזה אחיד שלא הייתה אפשרות להתנות עליו ומבוקש לבטל את סעיף 20.4 בלבד בהתאם להוראות סעיף 19 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982, שכן מדובר בתנאי מקפח ומאחר שהתובעים הוחתמו על ההסכם תוך הטעייה, ובחוסר תום לב תוך הסתרת הסעיף והפחתת חשיבותו, לחילופין ביקשו לפסוק פיצוי בהתאם לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה פיצול סעדים או כל סעד אחר שבית המשפט יראה לנכון.
3. הנתבעת טוענת בסיכומיה כי אם הייתה יודעת טרם החתימה על ההסכם, כי התובעים יתכחשו לסעיף זה, לא הייתה חותמת עימם על ההסכם והייתה פועלת לפינויים בהודעה מראש. היא ביקשה להסב תשומת הלב לכך שכל התובעים חתמו על "תצהיר אחיד" מבלי שהייתה להם ידיעה אישית למרבית הכתוב בו. הזכות למימוש האופציה עומדת לתובעים כל עוד הנתבעת לא מבקשת לממש הזכות העומדת לה בסעיף 20.4. התובעים ניהלו מו"מ טרם החתימה על ההסכם עם מר גיא כהן כפי שהוכח, הנתבעת לא מנעה מהם להתייעץ עם עורכי דין והתובע ששקל להתייעץ עם עו"ד אך לא עשה כן כי הובטח לו מחסן גדול יותר וזה לא היה לו בראש. תובע 3 העיד כי קרא ההסכם אך לא התייחס לסעיפיו או התייעץ עם מישהו אחר וכלל לא שאל לגבי סעיף 20.4 על כן לא רומה או הוטעה. תובע 1 והתובעת 2 היו ערים לסעיף כפי שהוכח בעדותם, אך מר אטיאס סירב לוותר על זכות הנתבעת העולה מהסעיף וחרף זאת חתמו התובעים על ההסכם. התובע 1 חתם עובר להסכם המוצג על הסכם אחר בו שכר מחסן אחד בלבד ולבקשת אביו חתם על השכרת שני מחסנים גם עבור אחיו. הטענות בדבר ניהול מו"מ בחוסר תום לב מרמה והטעיה הן טענות חדשות שהועלו לראשונה במסגרת הבקשה לצו מניעה וכתב התביעה והוכח שהם סיפרו לעו"ד דמרי הכל בטרם שלח מכתב לנתבעת. הטענות באשר למו"מ עם יפאורה מבוססות על עדות שמועה ולא מוכיחות דבר. הזכות לביטול החוזה הינה סימטרית וסעיף 4.1 מקנה גם לתובעים זכות להביא לסיומו בהודעה מראש. הזכות העולה מסעיף 20.4 אינה מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד שיש לבטלה, הנתבעת לא הייתה חייבת להתקשר עם התובעים בהסכם ויכלה לפעול לפינויים. כפי שהוצג במקרים אחרים שונו סעיפים מן ההסכם לבקשת שוכרים אחרים ומאחר ומדובר בזכות סימטרית התובעים לא קופחו. יש לדחות טענת התובעים בדבר נזק שיגרם להם ככל ויפונו שכן כל הסכם שכירות שבא לסיומו גורם לנזק כלשהו וממילא התובעים לא הוכיחו נזק כלשהו. נזק מסוג זה יגרם לנתבעת ככל שזכותה לפנות התובעים תישלל. הנתבעת לא עשתה דין עצמי ופעלה בהתאם להסכם ועל כן יש לדחות התביעה ולחייב התובעים בהוצאותיה בגובה שלא יפחת מהסכום שהופקד בקופת בית המשפט.

דיון ומסקנות:

חוק החוזים האחידים:

1. הוכח כי הנתבעת השתמשה בנוסח אחיד באשר לכל 30 השוכרים בשוק, וכי לא הסכימה במקרים הנוכחיים לשנות ההסכם ולהוריד או לשנות את סעיף 20.4. התובעים חתמו על ההסכם וחלקם וויתרו על מחיקת הסעיף או שכלל לא דנו בו, לאור הסבריו של גיא שאין להם מה לדאוג, שלא הולכים לפנות אף אחד ושיש להם אופציה ל-4 שנים. גיא אמר לתובע 1 ואביו שהסעיף יכנס לתוקפו במקרה אי תשלום מצידם. אמנם הנתבעת צרפה הסכם מול שוכר אחר אשר שם לטענתה נעשו שינויים במסגרת משא ומתן, אך אין במקרה ההוא כדי ללמד באשר למקרים שבפנינו בהם הוכח כי מר אטיאס התעקש שלא לשנות או להוריד הסעיף. התובעת ביקשה למחוק הסעיף ולהותיר יתר תנאי ההסכם על כנם, מאחר שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד.
2. סעיף 1 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן-"חוק החוזים האחידים") קובע כי מטרת החוק היא להגן על לקוחות מפני תנאים מקפחים בחוזים אחידים. על מנת להגן על הציבור מפני חוזים אחדים, קבע במחוקק בסעיף 2 כי לא משנה אם מכתיב החוזה האחיד הוא הספק או המקבל.
3. חוק החוזים האחידים, תשמ"ג 1982 קובע כי חוזה אחיד הינו:

"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם"

הנטל להוכיח כי מדובר בחוזה אחיד מוטל על הטוענים לכך.

1. בענייננו הוכח כי ההסכם ותנאיו נקבעו בידי הנתבעת או קבוצת נצבא וכי שימשו לחוזים רבים. שאלה היא האם העובדה שהנתבעת ייחדה את החוזה לשוכרים בשוק הסיטונאי ברחובות יש בו כדי להביא לכך שהחוזה אינו חוזה אחיד. סבור אני שהתשובה לכך הינה שלילית, מהסיבות שיפורטו להלן.
2. ב-ע"א 825/88 ארגון שחקני הכדורגל בישראל-עמותה נ. ההתאחדות לכדורגל, פ"ד מה(5) 89 נדונה השאלה האם הסכם ההצטרפות עם אגודות הספורט עליו נדרשים לחתום שחקני הכדורגל שמשתייכים אליהן. בפסק דין זה עלתה השאלה האם מתקיים התנאי שהחוזה יהיה מופנה למספר לא מסוים ולאנשים לא מסוימים, שהרי הסכם ההצטרפות מיועד לשחקני הכדורגל בארץ. בית המשפט העליון התייחס לשאלה זו וקבע שלמרות זאת יש לראות בחוזים חוזים אחידים לאור תכלית החוק.

נראה כי לפי הלכה שנקבעה ב-ע"א 825/88 יש לראות בחוזה השכירות חוזה אחיד.

1. ב-ע"א (ת"א) נציגות הבית המשותף "לב העיר" מרחוב בלפור 8, תל-אביב נ. אוניל בניה בע"מ (פורסם בנבו, 21.9.2014) נדון מקרה בו המשיבה, חברת בנייה, הכינה חוזה אחיד עליו יחתמו 32 רוכשי הדירות שבבניין. בית המשפט המחוזי יצא מנקודת הנחה שאכן מדובר בחוזה אחיד, וביסס את פסק דינו על 2 סיבות: האחת, שחלפה תקופת ההתיישנות לטענת המערערת בדבר היותו של החוזה חוזה אחיד, והשנייה, שכמות השינויים שהוכנסו בחוזה האחיד תוך קבלת הטבות של כ- 900,000 ₪, הוציאה את החוזה מגדרו של חוזה אחיד.

כך גם במקרה שלנו, אמנם החוזה הוכן עבור שוכרי הנכסים בשוק הסיטונאי ברחובות, אך כל אדם היה יכול לבוא ולשכור את אחד הנכסים ולחתום על אותו חוזה.

1. בתיק אז' 9339-04-16 (שלום בית שמש) י.ד. היסעים בע"מ נ. עיריית בית שמש (פורסם בנבו, 24.10.2016) נדון מקרה בו התובעת חתמה על חוזה שהיה מצורף למכרז, ואשר נוסח על ידי מרכז השלטון המקומי. בחוזה הייתה תניית שיפוט ייחודית בו נמסרה לבית המשפט בתל-אביב הסמכות המקומית לדון בתביעות על פי החוזה.

בסעיף 24 להחלטה כתבה כב' השופטת דורית פיינשטיין כדלקמן:

"... בענייננו, סביר ביותר להניח ששלד ההסכם שנחתם בין הצדדים משמש את הנתבעת גם במכרזים נוספים. לא מן הנמנע שאותו הסכם ממש ישמש את הנתבעת בהתקשרות הבאה שלה עם נותן שירותים בתחום ההסעות. מאחר וההסכם נחתם עם נותן שירותים "בלתי מסוים", כזה המוכן לקבל על עצמו את התנאים שמכתיבה הנתבעת, הרי שאין כל משמעות לעובדה שההסכם נחתם דווקא עם התובעת דנן. באותה המידה ההסכם יכול היה להיחתם עם נותן שירות אחר."

ומכאן לחוזה שבענייננו. מקריאת החוזה עולה שבטופס החוזה שם השוכר נשאר כמקום ריק למילוי בכתב יד. הגדרת המקרקעין בת שורה וחצי מצויה בסעיף 1 לחוזה, אך בקלות ניתן לשנות את הגדרת המקרקעין. מעבר לכך, החוזה יכול לשמש את הנתבעת כחוזה שכירות לכל נכס אחר. העובדה שלחוזה צורפו נספחים, בהם מצויים תנאים מהותיים, כגון זיהוי המושכר (נספח א'), גובה דמי השכירות, תשלום סכומים נוספים ובטחונות נספח ב'), נוסח שטר חוב (נספח ג') וטופס הסכמה של נשיאה בארנונה של השטחים המשותפים (נספח ד'), מעידים על כך שנוסח חוזה השכירות הינו הסכם שכירות כללי של הנתבעת, אשר למעט הגדרת המקרקעין, יכול לשמש אותה בכל הנכסים אותם היא משכירה ללקוחותיה.

לאור האמור לעיל, סבור אני שחוזה השכירות הינו בבחינת חוזה אחיד.

1. בסעיף 3 לחוק החוזים האחידים קבע המחוקק כי:

"בית המשפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו – בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות – משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול לביא לידי קיפוח הלקוחות (להלן – תנאי מקפח)"

בסעיף 4 לחוק החוזים החוזים האחידים קבע המחוקק רשימת תנאים בחוזה שחזקה שהם תנאים מקפחים. בסעיף קטן (2) קבע המחוקק כתנאי מקפח:

"תנאי המקנה לספק זכות בלתי סבירה לבטל, להשעות או לדחות את ביצוע החוזה, או לשנות את חיוביו המהותיים על פי החוזה."

לאור מתן האופציה בחוזה השכירות, הזכות הבלעדית של המשכירה להביא את תקופת השכירות לסיומה בהודעה של 30 יום מראש, ללא כל סיבה, הינה תנאי מקפח לפי סעיף 4(2) לחוק החוזים האחידים.

1. טוענת הנתבעת שיש הדדיות בחוזה, שכן לפי סעיף 4 לחוזה, גם השוכרים יכולים לקצר את תקופת השכירות.

סבור אני שיש לדחות טענה זו לאור ההבדלים המהותיים בין הוראות סעיף 4 לחוזה השכירות לבין הוראות סעיף 20.4 לחוזה השכירות, שהינם כדלקמן:

1. בהתאם להוראות סעיף 20.4 הנתבעת יכולה להודיע על תום תקופת השכירות בכל עת בתקופת השכירות הראשונה ובכל עת במשך תקופות האופציה;
2. לתובעים לא ניתנה כל זכות שהיא לקצר את תקופת השכירות הראשונה. ואם לא הודיעו שאין ברצונם לממש את האופציה, אינם יכולים לקצר את תקופת השכירות גם בתקופת האופציה;
3. השוכרים יכולים להודיע שאינם רוצים לממש אחת משנות האופציה, אך אינם יכולים להודיע לאחר מימוש שנת אופציה על רצונם לקצר את תקופת השכירות, קיצור שיחול 90 יום לאחר מתן ההודעה;

היוצא מהבדלים אלו שאין הדדיות בהוראות החוזה לגבי קיצור תקופת השכירות, ולנתבעת ניתנה זכות יתר, שלא ניתנה לתובעים, אשר מקפחת את התובעים

1. מאחר והתנאי של ביטול השכירות הקבוע בסעיף 20.4 חזקה עליו שהוא תנאי מקפח, אזי התובעים הרימו את הנטל להוכיח שמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד, והנטל להוכיח ההיפך עבר את הנתבעת, אשר לא עמדה בנטל המוטל עליה.

משמעות אופציה בהסכם:

1. סבור אני שגם מפרשנות החוזה להגיע לתוצאה שכאשר אין לנתבעת כל טענה להפרת החוזה מצד התובעים, ובמיוחד כאשר הסיבה לביטול חוזי השכירות אינה הפרת החוזים על ידי התובעים, אלא רצונה להעביר את הנכסים בשכירות לחב' יפאורה על מנת לקבל דמי שכירות גבוהים יותר, יש לקבל את התביעה ולדחות את פרשנות הנתבעת לסעיף 20.4 לחוזה.
2. בע"א 701/88 חיים שיף נ' עיזבון המנוח אברהם גינדי, מה(5) 768-771 (7.11.91), נידונה "תקופת הברירה" קרי פרק הזמן בין כניסת ההסכם לתוקף ועד לתקופת מימוש האופציה או פקיעתה תוך בחינת הזכויות של הצדדים השונים להסכם. אמנם לא מדובר במקרה חופף בדיוק לענייננו, אך ככל וניתן לסעיף 20.4 המשמעות אשר הנתבעת מבקשת להחיל עליו שמשמעה סיום תקופת השכירות, מבלי ליתן לתובעים זכות לממש האופציה שהחוזה הקנה לה לאור הזדמנות כלכלית עסקית שהנתבעת זכתה להזדמנות ההסכם עם חברת יפאורה, פסק הדין רלוונטי לענייננו.

יפים לענייננו דברי כבוד השופט א' גולדברג, בדבר הפעלת כללי הגינות והצורך לנהוג בתום לב ובדרך מקובלת על מנת שלא לרוקן את ה"אופציה" מתוכן אשר יובאו להלן:

"5. אין בחוזה כל התייחסות לזכויותיהם ולחובותיהם של הצדדים בתקופת הברירה, הוא פרק הזמן שבין היכנסו לתוקף של החוזה ועד למימוש הברירה או פקיעתה (להלן - תקופת הביניים). לפיכך סקר השופט המלומד (השופט מ' בן-יאיר) בפסק-דינו את המאפיינים לחוזי ברירה ודן בשאלת פרשנותו והשלמתו של חוזה אשר כזה, וכך אמר:

"כנגד תשלומה של תמורה כספית, מעניק חוזה האופציה למקבלה שני יתרונות: היתרון האחד הוא הבטחת מחיר הרכישה נשוא האופציה, מבלי שהמחיר יושפע מעליה אפשרית של המחירים בשוק; השני הוא בדיקת כדאיותה של העסקה, עד למועד שנקבע למועד לקיבולה. בעניננו אין אנו נדרשים לדיון ביתרון הראשון, אלא ביתרון השני, לשם בדיקת כדאיותה של העסקה הועמדו לרשותו של מקבל האופציה שני כלים: האחד - הזמן, שבו האופציה עומדת בתוקפה; השני - האפשרות להסתמך על האופציה במגעים שנערכים עם אחרים, לבדיקת כדאיותה של העסקה. שני הכלים הללו משלימים זה את זה, ושלובם מהווה את התכלית הכלכלית-מסחרית, שניתנה למקבל האופציה לפי חוזה האופציה".

ומכיוון שכך, סבר בית המשפט:

"שכל אימת שחוזה אופציה שותק ואינו מגדיר את היקף זכותו של מקבל האופציה לבדוק ולשקול, האם להפעיל את האופציה שניתנה לו, יש לפרש את החוזה כך, שנכלל בו תנאי מכללא, לפיו ניתנה לבעל האופציה הזכות לנקוט בפעולות הדרושות, שיסייעו לו לקבל החלטה מבוססת, בדבר כדאיותה של העסקה ובדבר ביצועה.

כנגד הזכות האמורה שיש לבעל האופציה מכח תנאי המכללא, עומדת החובה המקבילה, שמוטלת על נותן האופציה. מקורה של חובה זו בהוראת סעיף 39 לחוק החוזים, לפיה 'בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב...'. החיוב המוטל על נותן האופציה הוא לאפשר למקבל האופציה לנקוט בפעולות הבדיקה שפורטו לעיל, ואת החיוב עליו למלא כך, שפעולות הבדיקה לא יופרעו ולא יושמו לאל. צמצום פעולותיו של מקבל האופציה, מכח התנהגותו של נותן האופציה, מהווה קיום שאינו בתום לב ושאינו בדרך המקובלת של חיוביו של נותן האופציה".

וממשיך בית המשפט ואומר, שיש לאזן את זכויותיו של מקבל הברירה עם זכויותיו של נותנה:

"... דעתי היא שיש לסייג את היקפו של תנאי המכללא כך, שזכותו של בעל האופציה, לנקוט בפעולות הדרושות לקבלתה של החלטה מבוססת בדבר כדאיות העסקה, לא תזכה אותו בנקיטת פעולות שמסבות נזק, או עלולות להסב נזק, לנותן האופציה, או עלולות לפגוע בקנינו או באנטרסים שלו.

... גם אם יחליט מקבל האופציה להפעילה, נותן האופציה הוא הבעלים של הנכס נשוא האופציה, במשך כל תקופתה. מכח בעלותו בנכס, זכאי נותן אופציה, שלא ייגרם נזק לנכס שבבעלותו ושלא יפגעו האינטרסים שלו באותו נכס. כך הדבר במקרה שמקבל האופציה יפעילה, וכך הדבר - ובמשנה תוקף ¬באותו מקרה שבעל האופציה יחליט שלא להפעילה.

לגישה זאת יש בסיס רחב בדין. לפי הוראת סעיף 39 לחוק החוזים, השימוש בזכות הנובעת מחוזה צריך להעשות בתום לב ובדרך מקובלת. על כך כבר נאמר (בג"צ 59/80, פ"ד לה(1) 828, 836) ש'החיוב והזכות, אותם יש לקיים ובהם יש להשתמש בתום לב ובדרך מקובלת כוללים בראש ובראשונה חיובים שמקורם בלשון החוזה וזכויות הבאות מתוכו. אך אין הוראת סעיף 39 מוגבלת לכך... לבסוף, סעיף 39 לחוק החוזים עשוי להטיל על בעלי החוזה חובות נוספות, שזכרן אינו בא בחוזה עצמו אך המתבקשות מהצורך להביא להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום לב'".

6. בע"א 163/84 [1], בעמ' 7, שעניינו במקרה שאירע לפני חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973(להלן - חוק החוזים), ציין בית המשפט, כי -

"בהתעורר מחלוקת בנוגע לדרך קיבול אופציה יעמוד בית המשפט על כוונת הצדדים מתוך לשון תנאי האופציה ועל-פי נסיבות נתינתה...

לכללים אלה מיתוסף כלל פרשני בסיסי, המיוחד לאופציות והשונה מהכלל הרגיל המקובל בדיני חוזים...".

כן ציין, כי חוזה כזה יפורש באופן דווקני, לזכות נותן האופציה ולחובת מקבלה. גישה זו מאמצת את הכללים הפרשניים שבמשפט האמריקני ... איני רואה מקום לאמץ גישה פרשנית זו לגבי חוזה ברירה, כשאין כל סיבה להבדילו ולהחיל עליו כללי פרשנות מיוחדים. זכות הברירה אמנם "מעצם מהותה, נועדה להעניק נכס כלכלי למקבלה", ולו היא "זכות רבת-ערך" (פרופ' ס' דויטש, "הצעה בלתי-חוזרת ואופציה: האמנם סמנטיקה בלבד?" עיוני משפט יב (תשמ"ז) 275, 287-288). אולם אין לראות מתן זכות זו כמעשה חסד מצד נותנה. חוזה ברירה, ככל חוזה אחר, נכרת על-פי מידת כדאיותו לכל אחד מן הצדדים, המושפעים מנתונים ומשיקולים מסחריים וכלכליים, כלליים ואישיים, המוצאים, בין היתר, את ביטוים בשיעור התמורה לעיסקה ובשיעור התמורה עבור זכות הברירה (אשר גם נשארת לרוב בידי נותן הזכות, אם היא לא מתממשת על-ידי המקבל).

7. מכל מקום, משבאים אנו לברר את הזכויות והחובות של הצדדים בתקופת הביניים, שלגביהן "שותק" חוזה ברירה, אין סוגיה זו "משתמעת מתוך החוזה", כלשון סעיף 25(א) לחוק החוזים, ולא בפרשנות לשונו של החוזה אנו עוסקים, אלא בהשלמתו. אכן (כדברי פרופ' ג' שלו בספרה דיני חוזים (דין, תש"ן) 301):

"הן פירוש החוזה הן השלמתו מסורים בידי בית-המשפט. עם זאת, מבוצעים תפקידים אלה בתהליך אינטלקטואלי שונה. תהליך הפירוש שקול כנגד התחקות אחר רצון הצדדים לחוזה. תהליך ההשלמה מבוסס על ההנחה, כי לגבי עניין מסוים לא גיבשו הצדדים רצון משותף ולא הסכימו לגביו - במודע או שלא במודע. בתהליך הפירוש בית-המשפט אומד את דעת הצדדים. בתהליך ההשלמה אין בית-משפט מתחשב בדעתם, אם כי לפעמים ההשלמה יכולה לעלות בקנה אחד עם רצונם המשוער".

סבורני, כי סעיף 39 לחוק החוזים, על-פי ניסוחו, אינו ראוי לשמש מקור להשלמת חוזה ברירה, בכל הנוגע לקביעת זכויות וחובות של הצדדים בתקופת הביניים. עניינו של סעיף זה בקיום החוזה "בדרך מקובלת ובתום לב", ואילו אנו עוסקים בבחינת תוכנו (ראה דבריה של המשנה לנשיא בן-פורת בע"א 391/80 [2], בעמ' 256 מול אות השוליים ה, לעניין סעיף 6 לחוק המכר, תשכ"ח-1968). האפשרות להשלמת חוזה על-פי סעיף 39 אכן עולה מדברי השופט ברק בבג"צ 59/80 [3], בעמ' 836, כי "... סעיף 39 לחוק החוזים עשוי להטיל על בעלי החוזה חובות נוספות, שזכרן אינו בא בחוזה עצמו, אך המתבקשות מהצורך להביא להגשת החוזה בדרך מקובלת ובתום-לב..." (וכן ראה דברי השופט בייסקי בע"א 391/80 [2] הנ"ל, בעמ' 253, לגבי סעיף 6 לחוק המכר, ומאמרו של י' בן-נתן (קליינברגר), "דיני התניה מכללא במשפטנו העכשווי - עיון נוסף" משפטים יז (תשמ"ז-מ"ח) 571, 589). אולם סבורני, כי הבסיס המשפטי להשלמת חסר חוזי בחוזה ברירה, באופן שיוספו בו תניות המחייבות את הצדדים לנהוג בתקופת הביניים בתום-לב ובדרך מקובלת, מצוי בסעיף 26 עצמו של חוק החוזים, לפיו:

"פרטים שלא נקבעו בחוזה או על פיו יהיו לפי הנוהג הקיים בין הצדדים, ובאין נוהג כזה - לפי הנוהג המקובל בחוזים מאותו סוג, ויראו גם פרטים אלה כמוסכמים".

זאת משום שרשאי, ואף חייב, בית המשפט לקבוע, על-פי "כללי הגינות, המקובלים על הבריות" (כדברי המשנה לנשיא בן-פורת בע"א 554/83 [4], בעמ' 322) ועל-פי השכל הישר, כי נוהג הוא בתקופת הביניים לפעול בתום-לב ובדרך מקובלת.

8. מכאן, שברור הוא, כי מחויב כל צד, בתקופת הביניים, שלא לפגוע במכוון, או ללא צורך, בצד האחר. אולם אין לומר, כי זכותו של מקבל הברירה לפעול לקראת מימוש הברירה מסויגת בזכותו של הנותן שלא להיפגע מ"פעולות שמסבות נזק, או עלולות להסב נזק, לנותן האופציה, או עלולות לפגוע בקנינו או באינטרסים שלו". הנזק שנגרם, או שעלול להיגרם, מפעולותיו של מקבל הברירה, בתקופת הביניים, אינו אמת המידה הראויה להיעדר תום-לבו או לסטייתו מהדרך המקובלת, כל עוד לא הוגבלו צעדיו במפורש בחוזה, וכל עוד פועל הוא במסגרת המטרה שלשמה נקבעה תקופת הביניים, והיא בדיקה, חקירה ודרישה, לשם הכשרת הקרקע להפעלת שיקול הדעת בדבר מימושה של זכות הברירה. משפועל הוא לקידום מטרה זו, וזו בלבד, הרי שנזק שנגרם או שעלול להיגרם לנותן הברירה, כתוצאה מבדיקות ומבירורים שעורך מקבל הברירה בתקופת הביניים כדי להחליט אם העיסקה כדאית לו, אינו אלא תוצאה טבעית ומסתברת מעצם מתן הזכות. הצרת צעדיו של מקבל הברירה בפעולותיו למימוש הברירה, רק מן הטעם כי עקב כך ייפגע הנותן, עלולה לשמוט את היסוד מחוזה הברירה ולסכל את היכולת להפעיל את הזכות."

1. מכאן כי בתקופה שלפני מימוש האופציה מחויבים הצדדים לנקוט בתום לב, בהגינות ולא לשמוט היסוד מהזכות לממש האופציה, מאחר שבעת חתימת ההסכם, כלכלו התובעים צעדיהם ושקלו האם לחתום על ההסכם אשר החיל עליהם תנאים והגבלות שונות, אשר לא בהכרח חלו עליהם בעת ההסכם שבעל פה. יחד עם זאת העובדה שבעניינו לעומת המקרה שבפסק הדין שצוטט בהסכם, הופיע סעיף 20.4 אשר הקנה לנתבעת זכות להביא ההסכם לסיומו מכל סיבה שהיא ובכל עת וכי התובעים אישרו בחתימתם במודע או שלא במודע סעיף זה, יש לבחון ברוח הכללים והעקרונות המצוטטים לעיל את סעיף 20.4.

פרשנות הסכם השכירות:

1. לטענת התובעים נאמר להם, הם הבינו ונכתב בנספח ב' להסכם כי יש להם אופציה להאריך תקופת ההסכם ל-4 תקופות נוספות בנות 12 חודשים כל אחת. לשיטתם זכות התובעת בסעיף 20.4 להביא ההסכם לסיומו, מכל סיבה שהיא נכנסת לתוקפה במקרה הפרת ההסכם מצידם. לשיטתם זוהי הפרשנות הנכונה הן בהתאם להגיון המסחרי, חובת תום הלב, הבטחות גיא, אומד דעתם בעת כריתת ההסכם ומיקום הסעיף בהסכם.

לעומתם טענה הנתבעת כי זכות האופציה נכנסת לתוקפה כל עוד הנתבעת לא הודיעה על רצונה להביא ההסכם לסיומו ולממש זכותה שבסעיף 20.4.

1. מאחר שפרשנויות אלו מתנגשות זו בזו יש להפעיל את כללי הפרשנות שבחוק, להחיל את עקרון תום הלב וההגינות ולבחון את נסיבות החתימה על ההסכם.
2. סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1993 קובע את כללי הפרשנות ;

"25. (א) חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו.

(ב) חוזה הניתן לפירושים שונים, פירוש המקיים אותו עדיף על פירוש שלפיו הוא בטל.

(ב1) חוזה הניתן לפירושים שונים והיתה לאחד הצדדים לחוזה עדיפות בעיצוב תנאיו, פירוש נגדו עדיף על פירוש לטובתו.

(ג) ביטויים ותניות בחוזה שנוהגים להשתמש בהם בחוזים מאותו סוג יפורשו לפי המשמעות הנודעת להם באותם חוזים."

1. הוכח כי ההסכמים נחתמו בעסקי השוכרים, בשוק, לאחר שגיא הגיע לשוחח עם בעלי העסקים נכנס לליבם ודיבר בשפתם. ככל הנראה התובעים לא קיבלו העתק לעיון ואף לא עותק חתום בסמוך לאחר החתימה. הוכח כי הפגישה של מעמד החתימה ארכה דקות קצרות וכי התובעים לא היו מיוצגים וכי הם נטולי השכלה משפטית. גיא הכחיש הטענה שההסכמים נחתמו תוך זמן קצר ובאותו יום, בו הוצגו לתובעים. ערב החתימה על ההסכם, הוכח כי השטחים היו מושכרים לתובעים ללא הסכם חתום.
2. גיא העיד שלא הפנה תשומת לב השוכרים לסעיף 20.4 והשיב לשאלות בנוגע לסעיף רק כאשר נשאל לגביו. הוכח כי כאשר התובע 1 ואביו שאלו לגבי הסעיף הפחית גיא מחשיבותו לשיטת הנתבעת, כי לא סיפר אודות כוונת, מטרת ופרשנות הנתבעת לסעיף כפי שיטתו של מר אטיאס, אלא כי דווקא הפחית מחשיבותו, אמר כי יכנס לתוקף במקרה הפרה, הפנה לנספח ב' ועליו שם הדגש בפני התובעים.
3. סעיף 4 לחוזה השכירות ונספח ב' העוסקים בתקופת השכירות, מגדירים את תקופת האופציה ללא כל הסתייגות.
4. גיא העיד שלמעשה רק כעת הוא מבין משמעות הסעיף ומכאן שבעת החתימה לא צפה ולא הסביר משמעותו לתובעים עובר לחתימה. והרי הוא היה נציג הנתבעת בעת החתמת התובעים על ההסכם.
5. ככל ונקבל פרשנות הנתבעת, מדובר היה בסעיף מהותי ב"שובר שוויון" ובשינוי כללי המשחק, וקל וחומר אם נקבל פרשנות זו בעת שהתובעים לא קיבלו גילוי נאות באשר לסעיף אלא להיפך.
6. הסעיף מרוקן מתוכן הביטחון שמקנה האופציה ולמעשה ההסכם כולו לתובעים.
7. קבלת פרשנות תוביל לכך שהנתבעת יכולה לשים קץ לתקופת השכירות בכל עת ומכל סיבה ברגע שחפצה בכך. למעשה ההסכם בפרשנות זו לא מחייב הנתבעת מעבר לשלושה חודשים ברגע שתחליט לשים קץ להסכם, אך מנגד כובל ומחיל תנאים והוראות שונים ורבים על התובעים. למעשה, לו נקבל פרשנות הנתבעת יכלה לשים קץ להסכם יום לאחר חתימתו וכך תקופת ההסכם הייתה נמשכת שלושת חודשי ההתראה מראש על רצונה להביא ההסכם לידי סיום ותו לא. אמנם זוהי תיאוריה אך בפועל המצב לא היה רחוק מכך. לא חלפה שנה אחת והנתבעת ביקשה להביא ההסכם לסיומו על רק הזדמנות עסקית בה חפצה.
8. על הנתבעת, על מנסחי ההסכם ועל מי שהיה אמון על החתמת השוכרים היה לשים זרקור, ולשים הדגש הראוי על הסעיף ועל כוונת הנתבעת ומטרתה בסעיף זה. וכמו כן ליתן ביטוי ופיצוי הולם למקרה בו תרצה להביא ההסכם לסיומו ובכך להביא לידי ביטול האופציה.
9. גילוי נאות זה לכל הפחות היה גורם לתובעים להשהות החתימה ולקבל ייעוץ משפטי ואף היה גורם להם לשקול מחדש כדאיותו של ההסכם, או להיכנס למו"מ על גובה הפיצוי במקרה ביטול תקופת האופציה.
10. יתר על כן, הסעיף מצוי תחת סעיף הפרות וסעדים ואינו נכלל ברשימת הסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית ועל כן נראה כי אינו בליבת ההסכם, אלא כפי שגיא הסביר לתובע 1 ואביו הסעיף יכנס לתוקף במקרה הפרת ההסכם ואי תשלום דמי שכירות. לאור מיקומו וההסבר שסיפק גיא ועל מנת שלא לרוקן ההסכם מתוכן, סבור אני כי הסעיף מהווה סעד העומד לרשות הנתבעת במקרה הפרה.
11. פרשנות זו מתיישבת עם כללי הפרשנות שביסוד סעיף 25 עם עקרונות הפסיקה, כללי ההגינות, וחובת תום לב, ובמיוחד עם הכלל של פרשנות חוזה נגד המנסח.
12. לא יכולתי ליתן אמון בגרסה לפיה לו הנתבעת הייתה יודעת שהתובעים יתכחשו לפרשנות שנתנה לסעיף לא הייתה מתקשרת עמם בהסכם וכי זה ברור שזכותה גוברת על כניסת האופציה לתוקפה. זאת מכיוון שמר אטיאס העיד כי המצב ערב החתימה היה בוקה ומבולקה, מרבית השוכרים שהו במקום ללא הסכמים כתובים חלקם לאורך שנים רבות, והעיד על רצון הנתבעת ליישר קו ולא להחתים השוכרים בכל שנה, שכן מצב זה גרם להם "לרדוף אחרי הזנב של עצמם" ולא להספיק להחתים השוכרים בטרם תסתיים אותה שנת הסכם. אין ספק כי ההסכמים מטיבים מצב הנתבעת אל מול השוכרים ומטילים על השוכרים חובות והוראות רבים ואף הקנו לנתבעת בטחונות ותקופת שכירות מוגבלת לשוכרים.
13. הפסדיה הכספיים של הנתבעת העלולים לנבוע מהפסד הזדמנות עסקית, אינם מעניינם של השוכרים שהובטחה להם תקופת אופציה, אשר גרמה להם יחד עם שיקולים נוספים לחתום על ההסכם, חרף התנאים, ההגבלות וההתחייבויות הרבות שהטיל עליהם ההסכם. לכל היותר מדובר בטעות בכדאיות העסקה מצד הנתבעת, אך עדיין חובה עליה לנהוג תום לב ובהגינות כלפי התובעים.

סוף דבר:

לאור כל האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין כדלקמן:

1. סעיף 20.4 המתיר לתובעת להודיע על ביטול החוזה מתייחס למקרה שבו מי מהשוכרים יפר את חוזה השכירות, וכל עוד התובעים אינם מפרים את חוזה השכירות, זכאים הם למימוש האופציה, ואין לתובעת זכות לפנותם בעת שיבחרו לממש את האופציה. לאור זאת צו המניעה הזמני נהפך לצו מניעה קבוע, ככל שהוא מתייחס לתקופת השכירות ולתקופות האופציה;
2. על הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, כדלקמן:
3. את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל;
4. שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, י"ג אלול תש"פ, 02 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.