1. התובע (להלן: מונעם) ונתבע מס' 1 (להלן: עירפאן), הינם שניים מתוך שנים עשר בעלים של חלקה 122 בגוש 19290 בסחנין ששטחה 3,258 מ"ר (להלן: החלקה). בספרי רישום המקרקעין בנצרת רשום מונעם כבעלים של 400/3258 חלקים בחלקה, ועירפאן רשום כבעלים של 456/3258 חלקים בה. ביום 7.3.2005 חתמו שניהם על הסכם, בו נקבע כי "החלק של מונעם ג'נאיים הוא החלק הצפוני של החלקה" ו"החלק של ערפאן גנאיים הינו בחלק הדרומי של החלקה" (להלן: הסכם 2005). ביום 25.2.2014 נחתם הסכם בין בני משפחת גנאים, שנועד להסדיר מחלוקת שפרצה ביניהם בקשר לחלוקת עזבון המנוח מטלק עלי גנאיים ז"ל (להלן: הסכם 2014). בין הצדדים לאותו הסכם היו מונעם והנתבע מס' 2 (להלן: עאטף), שאינו אחד מהבעלים של החלקה. בסעיף 4 להסכם נקבע שעאטף ישלם למונעם 1 ₪ לחודש "כדמי שכירות תמורת השימוש מהצד הצפוני של חלקה 122 גוש 19290", וכי תקופת השכירות תימשך עשר שנים.

2. ביום 25.2.2019 הגיש מונעם תביעה כספית בסך 108,964 ₪ נגד עירפאן ועאטף. בכתב התביעה נטען כי בעת שמונעם ועירפאן חתמו על הסכם 2005, היה ברור לשניהם כי כל צד ידאג לשביל גישה אך ורק מחלקו בחלקה. עוד נטען כי בשנת 2011 פעל עירפאן בניגוד להסכמה זו, וביחד עם עאטף העבירו שניהם קווי ביוב וחשמל לאורך הצד המערבי של החלקה בחלק שבבעלותו הבלעדית של מונעם, ששטחו 138 מ"ר (להלן: שטח המריבה), והשתמשו בו כדרך מעבר לכלי רכב אל בית המלאכה שבנה עאטף בשטחו של עירפאן. בכתב התביעה נטען כי על עאטף ועירפאן לשלם למונעם דמי שימוש ראויים ולפצותו בגין נזקים שגרמו כלי הרכב שנסעו בשטח המריבה ופגעו בקירות ביתו ובגין נזק לא ממוני.

3. בכתב ההגנה העלו עאטף ועירפאן את הטענות הבאות: (1) עירפאן לא חתם על הסכם 2005, והחתימה ליד שמו הינה מזויפת; (2) בהסכם 2005 אין התייחסות לזכות מעבר בחלקים של מונעם ועירפאן; (3) במעמד כריתת הסכם 2005 לא הוגבלו דרכי הגישה, אלא סוכם שכל צד יאפשר לצד האחר דרך גישה משטחו אל המבנה בשטחו של האחר.

4. קדמה להגשת התביעה הנוכחית, תביעה שהגישו עירפאן ועאטף נגד מונעם בבית משפט השלום בקריות (ת"א 64138-03-18), בה עתרו, בין השאר, לצו מניעה שיאסור עליו לחסום את דרך הגישה בחלקה. אותה תביעה עדיין מתבררת.

גדר המחלוקת

5. לא הייתה מחלוקת לגבי העובדה שעירפאן ועאטף משתמשים בשטח המריבה כדרך מעבר לשטחו של עאטף ולבית המלאכה שנבנה עליו. בסעיף 15 לתצהירו של מונעם נכתב:

"הריני להצהיר כי בנוסף לכך הבחנתי כי השטח הנפלש משמש גם לכניסתם ויציאתם של רכבים אל בית מלאכה של הנתבע מס' 2, תנועת הרכבים ובמיוחד המסחריים, הייתה רשלנית, בכך שהם התנגשו רבות בחלקים שונים מהמבנה שלי, דבר שגרם לנזקים רבים בנכס, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך".

עירפאן אמר בחקירה הנגדית: "אנחנו עוברים משם וגם הוא עובר אצלי" (עמ' 39 לתמלול ישיבת הוכחות מיום 15.6.2021), ועאטף הודה כי הוא ועובד שלו עוברים בשטח המריבה (עמ' 44 לתמלול).

המחלוקת נסבה בשאלה: האם הוסכם בין הצדדים להקנות לעירפאן זכות מעבר? בעוד שעירפאן טען כי הסכמה זו היוותה חלק מהסכם 2005, כפר בכך מונעם. על מנת להכריע בשאלה עובדתית זו, נפנה לבחון את הסכם 2005, את נסיבות כריתתו ואת התנהגות הצדדים בסמוך לאחר כריתתו.

הסכם 2005 - הסכם שיתוף במקרקעין

6. בסעיף 8 לתצהירו כתב מונעם:

"הנני להצהיר כי הסכם זה (הסכם 2005 - א"ג) למעשה נתן הן לי והן לנתבע בעלות, חזקה ושימוש בלעדי בחלק מסוים מהחלקה, בכך שאני קיבלתי את כל מלוא 400 מטר שרכשתי ואילו הנתבע קיבל את כל ומלוא 456 מטר. הסכם השיתוף מדבר בעדו ועת שנחתם היה ברור לשני הצדדים ולכל בר דעת, שכל צד ידאג לשביל גישה ו/או מעבר דרך אך ורק בחלקו בחלקה ותו לא, ומה עוד, לכל אחד מהשותפים הייתה קיימת דרך גישה ומעבר לחלקתו, מתוך חלקו בחלקה".

ובחקירתו הנגדית הוא אמר:

"אני לא קורא לזה הסכם שיתוף. אני קורא לזה הסכם חלוקה. הם לקחו חלק ואני לקחתי חלק. הוא לקח את החלק הדרומי, וזה תנאי - הצד הדרומי שלו. והצד הצפוני שלי" (עמ' 19 לתמלול).

7. בחקירתו הנגדית העיד עירפאן:

"יש בצד הדרומי זכות מעבר שנכנס מגיע לבניין, מגיע לשתי החלקות, ובצד הצפוני שזה המעבר מאחורי הבניין שהוא טען שנגרמו שם נזקים, זה מעבר שהשארנו בזמן של התכנון של הבנייה, מעבר מאדמה שרכשנו יחד ...

עשינו שם מעבר שישמש שני החלקים, שני החלקים של הבניין אחד. אנחנו בנינו בניין יחד וחילקנו את זה לאמצע. אני לקחתי את הצד שלי והוא לקח את הצד שלו, והשארנו מעבר שישמש אותנו לצד הדרומי .." (עמ' 29 לתמלול).

8. מתוכנו של הסכם 2005 ומעדויות הצדדים לגביו עולה כי מדובר בהסכם שיתוף במקרקעין, כמובנו בסעיף 29 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: החוק). בע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כ"ט (1), 243 (1974) הוסבר טיבו של הסכם שיתוף על-פי החוק:

"5. "הסכם-שיתוף" נוגע, לפי הגדרתו בסעיף 29(א) לחוק, גם לשימוש במקרקעין; והשימוש במקרקעין הוא אחת הזכויות אשר זכות הבעלות מורכבת מהן לפי סעיף 2 כאמור; ולא זו בלבד אלא "הסכם-שיתוף" יכול ויקבע "זכויותיהם וחובותיהם" של השותפים "בכל הנוגע למקרקעין" המשותפים שלהם. ....

הסכם-שיתוף אינו בגדר "עסקה במקרקעין" המקנה זכות קנינית (סעיף 6 לחוק), כי אם אך חוזה אובליגטורי בלבד. במקום לנהל את המקרקעין המשותפים כאמור בסעיפים 30 עד 36 לחוק (ראה סעיף 29(ב)), מסכימים הבעלים זה עם זה, ומתחייבים זה כלפי זה, שעל-אף כל זכויותיהם הקניניות הקבועות בחוק, ינהגו במקרקעין בדרך המוסכמת ביניהם: זה יחזיק חלק פלוני וזה יחזיק חלק פלמוני; או זה יחזיק כולו וזה לא יחזיק כלל; ....

6. והיא הנותנת גם לענין סעיף 27 לחוק: הבעלות של כל אחד מן השותפים שכרתו ביניהם הסכם-שיתוף מתפשטת, כמאז כן להבא, "בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסויים בהם" - על-אף חלוקת ההחזקה והשימוש, ועל-אף כל הנאמר בהסכם-השיתוף: לא בהסכם אובליגטורי יכולים שותפים לשנות טיבה או להפקיע קיומה של בעלותם במקרקעין המשותפים".

האם שותף במקרקעין זכאי לקבל שכר ראוי בעד שימוש ?

9. על זכותו של שותף א' במקרקעין לקבלת שכר ראוי בעד שימוש שעשה שותף ב' במקרקעין בחלקו של א' במקרקעין עמד בית המשפט בע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 11.10.2012):

"הזכות לדמי שימוש היא נגזרת של זכות הבעלות, שהרי מהותה של הבעלות במקרקעין היא האפשרות "להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם" (סעיף 2 לחוק המקרקעין). לפיכך, כאשר הבעלות במקרקעין היא משותפת, חייב שותף שהשתמש במקרקעין לשלם שכר ראוי בעד השימוש ליתר השותפים לפי חלקיהם במקרקעין (סעיף 33 לחוק המקרקעין). לעניין זה אין בעיני הבדל בין שותף המשתמש בעצמו במקרקעין באופן המונע משותפו שימוש או הפקת "פירות" מחלקו שלו באותם מקרקעין .... לשותף העושה שימוש במקרקעין על דרך של מתן היתר לאחרים לעשות שימוש כזה בהם .... דמי השימוש הראויים בגין שימוש במקרקעין עשויים לייצג את נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו - אז מצוי מקור החיוב בדין הנזיקי - או את רווחיו של השותף המשתמש במקרקעין מן החיסכון בדמי שכירות - ובמקרה כזה מקורו של החיוב מצוי בעיקרון הכללי של דיני עשיית עושר ולא במשפט".

10. הגענו למסקנה כי הסכם 2005 הינו הסכם שיתוף במקרקעין. על-פי ההלכה הפסוקה, זכאי מונעם לדרוש משותפו עירפאן שכר ראוי בעד השימוש שהוא עשה בשטח המריבה לצורכי מעבר. נובע מכך שמי שטוען כי הוא פטור מתשלום דמי שימוש - עליו חובת ההוכחה, הכוללת את נטל השכנוע וחובת הבאת הראיות. נפנה לבחון האם הוכיח עירפאן את טענתו, לפיה במעמד כריתת הסכם 2005 סוכם שמונעם יאפשר לו זכות מעבר ללא תמורה בשטח המריבה.

פרשנות הסכם 2005 לגבי זכות מעבר בחלקו של מונעם

11. בפירוש הסכם 2005 קיימות שתי אפשרויות פרשניות: האחת, היא האפשרות הדווקנית, לפיה יש להיצמד באופן צר ללשון ההסכם. השנייה, במידה ולשון ההסכם אינה ברורה, יש לפרש את ההסכם באופן המתחשב גם בתכליתו תוך ניסיון להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים, בדרך הקבועה בסעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), ובאופן שנקבע בפסיקה. כאשר לשון ההסכם אינה ברורה די הצורך, נפנה לנסיבות החיצוניות לשם לימוד אומד דעתם של הצדדים - תחילה נתחקה אחר אומד דעתם הסובייקטיבי, ורק במידה ואין נתונים מספיקים, אזי נתור אחר אומד דעתם האובייקטיבי, שהינו כוונתם של צדדים סבירים ומהווה את התכלית האובייקטיבית של ההסכם. אם לאחר כל השלבים הללו, שהינם פרשנות במובן הצר, סבור בית משפט כי ההסכם שותק, ושתיקתו אינה הסדר שלילי, אלא קיימת לקונה, רשאי הוא להשלים את החסר (לאור סעיף 26 לחוק החוזים). (ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 12.10.2009)).

להתנהגות צדדים בשלבים מאוחרים לאחר כריתת הסכם, ולא רק לנסיבות כריתתו, יש משמעות פרשנית שבכוחה ללמד על האופן בו הבינו הצדדים את ההסכם. (ע"א 874/13 שד-של בילדינג אנד אינביסטמנט בע"מ נ' יצחק מירון עו"ד, פסקאות 14-13 והאסמכתאות הנזכרות שם (פורסם בנבו, 16.6.2015)).

12. בלשונו של הסכם 2005 אין התייחסות לסוגיית המעבר בשטח המריבה. על אומד דעתם של הצדדים בעניין זה ניתן להסיק מעדויותיהם, ולהכריע על-פי נטלי ההוכחה. קבענו לעיל כי חובת ההוכחה רובצת על עירפאן.

13. בתצהירו כתב מונעם כי "הסכם השיתוף מדבר בעדו ובעת שנחתם היה ברור לשני הצדדים ולכל בר דעת, שכל צד ידאג לשביל גישה ו/או מעבר ו/או דרך אך ורק מחלקו בחלקה". בחקירתו הנגדית העיד מונעם כי מעולם לא אישר לעירפאן ולעאטף לעבור בשטח המריבה (עמ' 18 לתמלול).

14. עירפאן כתב בתצהירו:

"... על מנת לשכנע אותנו אמר לנו נסלול את הדרך לעסק שלנו לאורך כביש הגישה מצפון לדרום (לעסק שלנו) על חשבוננו והוא לא יתנגד, ואף ברצון רב וללא כל תמורה נעבור את החצי שלו ללא כל מחסום ובלי כל דרישה, רק שנעשה את הדרך על חשבוננו".

בחקירתו הנגדית אמר עירפאן:

"התנאי של הבנייה ושל הקנייה היה מותנה שאנחנו עוברים אחד ליד השני. אני גם עובר וגם הוא עובר. וזה קיים עכשיו גם. ויחד סיכמנו שנוריד את האדמה ב-5 מטר. הורדנו את זה יחד שיהיה לנו גישה משני הכיוונים" (עמ' 30 לתמלול).

ובחקירה החוזרת נשאל עירפאן על מה דובר בעת שהוא ומונעים שוחחו עם המהנדס פלאח גנאיים, והשיב:

"כשישבנו עם המהנדס שקוראים לו פלאח גנאיים ותכננו את

הבנייה זה היה אחרי שקנינו את האדמה ... גם בחלק הצפוני וגם בחלק הדרומי, הכל היה מתוכנן והכל נקבע שם עם מרחקים כדי לעשות כניסות לשנינו וגישה יחד, גם תשמש אותי וגם תשמש אותו.

.

ש. .. מי היה שם?

ת. אני ומונעם" (עמ' 39 לתמלול).

15. בחקירתו הנגדית העיד עאטף:

"זה מה שישבנו אנחנו ומונעם ועשינו תכנית של בנייה וזה מה שסיכמנו עם המהנדס, שהאוטו שלי ייכנס מהצד הצפוני על האורך של 3 מטר עד שיגיע לעסק" (עמ' 47 לתמלול).

16. כפי שעולה מהמצוטט לעיל, גרסאותיהם של מונעם ועירפאן הינן מנוגדות. למרות שבהסכם 2005 נכתב: "מוסכם בין שני הצדדים כי הסכם זה הינו בידיעת ואישור העדים: ג'זאל איברהים עותמאן ומחמוד מוטלק ג'נאיים ועאטף מחמוד מוטלק ג'נאיים", נמנע עירפאן לזמן למתן עדות את העדים ג'זאל איברהים עותמאן ומחמוד מוטלק גנאיים, אשר הינם עדים "ניטראליים" שנכחו במעמד כריתת ההסכם, על מנת שיחזקו את גרסתו. הוא אף לא זימן למתן עדות את המהנדס פלאח גנאיים, לחיזוק דבריו בחקירה החוזרת ולחיזוק דברי עאטף בחקירה הנגדית. לאי-זימון העדים שיכלו לשפוך אור על הסוגיה יש השפעה על המסקנה המשפטית. כידוע, קיימת חזקה שבעובדה, הנעוצה בהגיון ובניסיון החיים, לפיה דין הימנעות בעל דין מלהציג ראיות שהיו בהישג ידו ללא הסבר סביר לאותה הימנעות, כדין הודאה בכך שאילו הובאו אותן ראיות הן היו פועלות לרעתו. לפיכך, יש לזקוף לחובת הנתבעים את אי-זימונם לעדות של ג'זאל איברהים עותמאן ומחמוד מוטלק ג'נאיים, שהיו עדים למעמד החתימה על הסכם 2005, ואת המהנדס פלאח גנאיים. המסקנה הינה, איפוא, כי לא עלה בידי עירפאן ועאטף להוכיח את עדיפות גרסתם העובדתית, לפיה סוכם שמונעם הסכים לאפשר זכות מעבר ללא תמורה בשטח המריבה. לפיכך, חלה עליהם החובה לשלם למונעם דמי שימוש ראויים עבור מעברם בשטח המריבה.

דמי השימוש

17. כל אחד מהצדדים צירף לכתב טענותיו חוות דעת של שמאי מקרקעין, שהעריך את גובה דמי השימוש בשטח המריבה בשנים 2018-2012 ואת הנזקים שנגרמו, לטענת מונעם. לאור הפערים בין חוות הדעת, מיניתי את שמאי המקרקעין ניצן בניטה כמומחה מטעם בית המשפט, על מנת שיעריך את דמי השימוש הראויים במקרקעין ואת עלות תיקון הנזקים. בחוות דעתו מיום 27.5.2020 קבע השמאי את דמי השימוש הראויים למ"ר קרקע בשטח המריבה, בכל אחת מהשנים 2018-2012, אך ציין כי "לא ניתן לקבוע את החלק המסוים ו/או השטח במ"ר של כ"א מהצדדים בדרך הנדונה, אשר לגביה נדרש אומדן גובה דמ"ש ראויים". בהערה לסעיף 7.2 לחוות הדעת התייחס המומחה להסכם 2005:

"ההסכם הנדון אינו כולל התייחסות מילולית ו/או באמצעות תשריט מצורף לצורך זיהוי חלקם המסוים של כ"א מהצדדים בקרקע בחלקה. (כמו כן תוכנית היתר בנייה מס' 20100847 מיום 12.12.2016 אינה כוללת התייחסות לחלוקת שטחים מסוימים במבנה ו/או בחצר בין בעלי הזכויות בנכס)".

בחקירתו על-ידי בא-כוחו של מונעם אמר המומחה:

"על מנת להבין זכויות במקרקעין .. זכויות רשומות או זכויות שעתידות להירשם, צריך איזשהו מסמך שהוא איזה שהוא הסכם חלוקה או איזשהו תשריט חלוקה שעל פיו מבוצעים רישום הזכויות. חוזה שכירות שמגדיר שימוש בפועל הוא לא מסמך שמגדיר את הזכויות מלבד השימוש בפועל. על פי אותו הסכם זה לא זכויות שעתידות להירשם" (עמ' 5 לתמלול).

18. שטח המריבה הינו 138 מ"ר, כמפורט במפה שערך מודד מוסמך א. א. סמעאן ביום 15.12.2018, ואשר צורפה כנספח ד' לכתב התביעה וכנספח ד' לתצהירו של מונעם. על מפת מדידה זו הסתמך השמאי מוסטפא חלאילה בחוות דעתו מחודש דצמבר 2018, אשר צורפה לכתב התביעה (ראו סעיף 11.1 לחוות הדעת). בחוות דעתו מיום של המהנדס והשמאי אמון כמאל מיום 3.8.2019, אשר צורפה לכתב ההגנה, תואר שטח המריבה (בעמ' 10) אולם לא צוין שטחו, על אף שנכתב (בעמ' 5) כי כתב התביעה (הכולל כנספח ד' את מפת המדידה - א"ג) הוצג בפני השמאי. מפת המדידה הייתה אף לנגד עיניו של המומחה מטעם בית המשפט, אשר ציין אף הוא בחוות דעתו כי כתב התביעה הומצא לעיונו. לאור זאת, אינני מקבל את עמדת המומחה מטעם בית המשפט, לפיה לא היה באפשרותו לקבוע את שטח המריבה.

אני קובע כי עלה בידי מונעם להוכיח כי שטח המריבה הינו 138 מ"ר, ובהתאם לכך אני קובע - בהתבסס על הקביעה בעמ' 23 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט - כי דמי השימוש המגיעים למונעם עבור השנים 2018-2012 הם

56,105 ₪ = 138 X (55.14+54.9+54.9+54.9+54.96+64.26+67.5)

נזקים

19. בעמ' 22 לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט פורטו עבודות תיקון הנזקים בצידו המערבי של החלק של מונעם בחלקה: תיקון מקומי במספר מוקדים בהם קיימת שקיעה וקילוף מצע האספלט; תיקון גגון רעפים של המחסן החיצוני בצידו המערבי של המבנה; ותיקוני טיח וצבע בקיר החיצוני המערבי של המבנה ובקיר הגידור. המומחה קבע כי העלות הכוללת לתיקון הנזקים שנגרמו למבנה של מונעם בצידו המערבי הינה 7,000 ₪ כולל מס-ערך-מוסף, אך הדגיש כי אין באפשרותו להכריע באשר לגורם הנזקים.

20. בתצהירו של מונעם אין פירוט לגבי הנזקים, למעט הטענה שהנתבעים נדרשו לשלם עבור כל הנזקים שגרמו לנכס שלו. בחקירתו הנגדית הודה עאטף כי הוא ועובד שלו עוברים בטנדרים בשטח המריבה, אך כפר בטענה שעקב נסיעות אלו נגרמו נזקים לבניין של מונעם (עמ' 44 לתמלול). ובחקירה החוזרת הוסיף: "הלקוחות לא באים אלינו לעסק. אנחנו הולכים לבתים שלהם" (עמ' 47 לתמלול). בא-כוח הנתבעים טען בסיכומיו בכתב כי לא הוכח מי גרם לנזקים, ואילו בא-כוח התובע הפנה בסיכומי התשובה לדבריו של עאטף בעמ' 44 לתמלול וטען כי הנתבעים "אישרו כל הנזקים אשר נקבעו ע"י המומחה".

לא מצאתי בדברי הנתבעים בחקירותיהם את אשר מבקש בא-כוח התובע למצוא בהם. חובת ההוכחה לזהות המזיקים שגרמו לנזקים שפורטו בחוות דעת מומחה בית המשפט (גגון רעפים, שקיעת אספלט וקירות חיצוניים) רובצת על מונעם. הוא לא עמד בה. משלא נטען כי שטח המריבה הינו בשימוש בלעדי של הנתבעים, אני מקבל את עמדת המומחה מטעם בית המשפט, שכתב בסעיף 10.3 לחוות דעתו:

"בהתאם לממצאי הביקור בנכס, ולאור מאפייני וסוג הנזקים שנגרמו וכן הזמן שחלף ממועד גרימת הנזק, אין באפשרותי להכריע באשר לגורם הנזקים עצמם".

התוצאה

21. אני מקבל את התביעה בנוגע לתשלום דמי שימוש, כאמור בפסקה 18 לעיל, אולם דוחה את התביעה לפיצוי עבור נזקים, כאמור בפסקה 20 לעיל.

אשר על כן, אני מחייב את הנתבעים (ביחד ולחוד) לשלם לתובע את הסכומים הבאים:

(1) 56,105 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה, 25.2.2019, ועד לתשלום המלא בפועל;

(2) אגרת תביעה בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל ממועד הגשת כתב התביעה ועד לתשלום המלא בפועל;

(3) שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 5,200 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, ג' כסלו תשפ"ב, 07 נובמבר 2021, בהעדר הצדדים.