פתח דבר;

1. עסקינן בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות (כב' השופט הבכיר ערן נווה), שניתן ביום 19.11.20, במסגרתו נדחתה תביעת המערערת לפיצוי בגין הפרת הסכם רכישת דירה.

2. המערערת הגישה לבית משפט קמא תביעה נגד המשיבה, על הסך של 68,596 ₪ - סכום המהווה הוצאות ונזקים שנגרמו לה (הכוללים אובדן שכר דירה, עוגמת נפש ואיבוד זמן ועבודה), בגין הפרת הסכם רכישת דירה, בכך שהמשיבה לא מסרה לה את הדירה במועד המוסכם.

מכאן הערעור שבפניי.

העובדות הדרושות להכרעה;

3. ביום 30.3.17 התקשרה המערערת עם המשיבה שהינה היזם, בהסכם לרכישת דירה חדשה הנמצאת ברחוב זוהר 10 בשכונת רמות פרס בחיפה (להלן: "הדירה").

4. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה האם מסרה המשיבה את הדירה שרכשה המערערת במועד המוסכם, על פי הסכם המכר.

5. כעולה מהסכם המכר והנספחים לו, מועד מסירת הדירה החוזי הינו 15.8.17 ובתוספת 60 ימי איחור המותרים בהסכם המכר ובחוק , מועד מסירה הינו עד 14.10.17.

6. ביום 30.11.17 שילמה המערערת את התשלום האחרון בסך 165,000 ₪ בגין רכישת הדירה – ראו נספח 35 שצורף לעיקרי טיעון המערערת.

7. המועד בו נמסרה הדירה בפועל לידי המערערת הינו 1.2.18 – ראו נספח 22 לעיקרי הטיעון של המערערת.

8. לטענת המערערת, המשיבה לא מסרה לה את החזקה בדירה במועד המוסכם, דבר שגרם לה לנזקים כספיים המפורטים בתביעתה.

המערערת הפנתה לסעיף 3 להסכם המכר שסומן כנספח א', שם נכתב כי:

"מועד מסירת החזקה בדירה יהיה לא יאוחר מ- 15.8.17"

עוד הפנתה לסעיף 6.ד להסכם שבו נכתב כי:

"סך של 164,500 ₪ נוספים כולל מע"מ ישולם לא יאוחר מ- 14 יום לפני מסירת החזקה בדירה".

9. המערערת טוענת כי בסעיף 1 לנספח ג' להסכם נקבע כי עד שבועיים לפני מסירת החזקה בדירה ייערך סיור מוקדם בדירה ולאחריו פרוטוקול שבו יפרטו רשימת ליקויים וחוֹסָרִים.

10. לטענת המערערת, המשיבה לא קיימה תנאי זה וההליך התבצע רק בחודש 1/18 , קרי לאחר 5 חודשי איחור.

11. מנגד טענה המשיבה כי מועד המסירה החוזי היה קבוע לתאריך 15.8.17 ובתוספת 60 ימי איחור המותרים בהסכם ובחוק וכי מועד המסירה האפשרי ללא תשלום כל פיצוי היה 14.10.17. המשיבה ציינה כי טופס 4 לדירה התקבל בתאריך 7.9.17, קרי חודש ושבוע לפני המועד האחרון למסירת החזקה שבו לא היה על המשיבה לשלם כל פיצוי בעבור איחור במסירת החזקה בדירה.

פסק הדין של בית משפט קמא;

12. בפני בית משפט קמא העידו המערערת ונציג מטעמה אשר נחקר ע"י בן זוגה של המערערת וכן העיד נציג מטעם המשיבה.

בית משפט קמא קבע כי עדותם של המערערת והנציג מטעמה לא היה בהם כדי להוסיף הרבה על טענותיהם המפורטות וכתבי הטענות.

13. בית משפט קמא לאחר שבחן את כתבי הטענות, סיכומי המערערת וכן בחן את עדויות הצדדים, הגיע למסקנה כי דין התביעה להידחות וחייב את המערערת בתשלום הוצאות בסך 300 ₪ לנציג מטעמה בגין העדתו וכן חייב אותה לשלם למשיבה הוצאות משפט בסך 1000 ₪ בצירוף מע"מ.

14. בית משפט קמא קבע כי הסעיפים בהסכם אליו הפנתה המערערת ברורים לחלוטין מבחינת ניסוחם ולא ברורה לו הפרשנות שניתנה על ידי המערערת ובן זוגה.

בית משפט קמא הדגיש כי המדובר בהסכם בכתב שלפיו מועד המסירה החוזי נקבע ליום 15.8.17 וכי מסירת החזקה יכולה להידחות עד 14.10.17 ולכן טופס 4 המהווה מסירת החזקה בדירה התקבל ביום 7.9.17, קרי בתוך 60 יום המותרים לאיחור במסירת החזקה בדירה.

15. לעניין ההוצאות קבע בית משפט קמא כי התביעה שלפניו הינה גלגול שני, לאחר שבעבר הוגשה כתביעה קטנה (ללא עורך דין) ונמחקה לאור החלטות בית משפט ובקשת המערערת.

בית משפט קמא ציין כי התביעה דנן הוגשה בשנית גם ללא ייצוג משפטי והמערערת הסתפקה בעזרתו של בן זוגה. עוד ציין בית משפט קמא כי היה על המערערת לשקול עמדתה בשים לב לעובדה שמדובר בשאלות משפטיות וכן טענות עובדתיות, לרבות הטענה שהדירה ליקויה ואין אפשרות לקבל החזקה בה, טענות שיש דרך להוכיח אותן על דרך הגשת חוות דעת, דבר שלא נעשה. משכך הגיע בית משפט קמא למסקנה כי יש מקום לפסוק הוצאות, אך ציין כי בהתחשב בעובדה שמדובר בשאלות משפטיות וכן בהתחשב במצבה של המערערת, החליט לא לפסוק הוצאות גבוהות.

טענות המערערת;

16. טעה בית משפט קמא כשקבע כי מועד המסירה החוזי הוא 15.8.17 וכי המשיבה לא איחרה במסירת הדירה.

17. לטענת ב"כ המערערת, בין הצדדים נחתם נספח שינויים להסכם אשר הוראותיו גוברות על הוראות ההסכם ובהתאם להוראה מיוחדת באותו נספח שינויים נקבע כי עד שבועיים לפני מועד מסירת הדירה ייערך פרוטוקול מסירה בנוכחות המערערת, בו יפורטו הליקויים בדירה.

18. ב"כ המערער טען כי אין מחלוקת שהמערערת לא זומנה לאותו ביקור מקדים ולכן לא ניתן לקבוע כי הדירה היתה מוכנה למסירה אז.

19. לטענת ב"כ המערערת, הן פרשנות לשונית והן פרשנות תכליתית ובוודאי פרשנות כנגד המנסח, מביאות כולן למסקנה חד משמעית שבהעדר הודעה מטעם המשיבה לסיור מוקדם ועריכת פרוטוקול לא חל בכלל המועד לביצוע התשלום האחרון (14 יום לפני יום המסירה).

לטעמה של המערערת, מועד זה חל רק בסוף חודש ינואר 2018 בו הואילה המשיבה להזמין לראשונה את המערערת לביקור בדירה ועריכת פרוטוקול מסירה.

20. עוד טען ב"כ המערערת כי התנייתה של המשיבה למסירת החזקה בדירה כנגד הפקדת ערבויות בידי עורך דינה של המשיבה אינה חוקית ורשאית הייתה המערערת שלא לקיימה.

21. זאת ועוד טען ב"כ המערערת כי טעה בית משפט קמא כשקבע כי קבלת טופס 4 משמעה כי הדירה ראויה מגורים. לטענתו, טופס 4 הוא בסך הכל אישור הוועדה המקומית לתו"ב לחיבור הבניין לתשתיות ואין לו דבר וחצי דבר עם התחייבויות היזם מול הרוכש ועם מצבה של הדירה הספציפית.

22. לטענתו, הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא מוכיחות כי הדירה לא הייתה מוכנה במשך חודשים ארוכים אחרי יום 15.8.17 וכי כלים סניטריים הותקנו בדירה רק אחרי יום 27.12.17. מה גם, הוכח כי גם לאחר מסירת הדירה, היה הרבה ליקויים חמורים בדירה.

23. ב"כ המערערת ציין כי על פי הוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ותקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה – 1975) חל איסור על יזם לדרוש את מלוא התשלום בגין דירה לפני מסירתה בפועל.

24. המשיבה לא נהגה בתום לב ולא נקבה ביום מסירה ספציפי, שכן ידעה שהדירה אינה מוכנה למסירה וכל רצונה היה להקדים את התשלום האחרון בניגוד למוסכם.

25. אשר על כן ביקש ב"כ המערערת לקבל את הערעור במלואו, לבטל את פסק דינו של בית משפט קמא, לרבות החיוב בהוצאות משפט ולקבלת תביעת המערערת בבית משפט קמא במלואה. עוד ביקש ב"כ המערערת לחייב המשיבה בהוצאות משפט בשתי הערכאות וכן שכ"ט בצירוף מע"מ.

טענות המשיבה;

26. המשיבה ביקשה לדחות את הערעור ולחייב את המערערת בהוצאות הערעור לרבות שכ"ט עו"ד ומע"מ כחוק.

27. המשיבה הדגישה כי בית משפט קמא בחן את כלל הראיות והטענות ונתן פסק דין יסודי ומנומק.

28. אשר לטענה בעניין הכלים הסניטריים, הפנה ב"כ המשיבה לתצהיר של מנהל המשיבה בבית משפט קמא וטען כי לעולם לא מתקינים כלים סניטריים לפני שהקונה עושה תשלום אחרון. גם אשר להפקדת הערבויות בנאמנות, ציינה המשיבה כי ערבות לפי חוק מכר נועדה להבטיח את רישום הזכויות של הקונה ולא להבטיח ביצוע תיקוני ליקויים. עוד ציינה המשיבה כי השבת הערבויות הבנקאיות לנאמנות אינה מנוגדת לחוק.

לטענת המשיבה, המערערת פעלה בחוסר תום לב, בשל הרצון שלה לדחות את מסירת החזקה בדירה עד שתמצא שוכר לדירה ולכן כדי לדחות את ביצוע התשלום האחרון וכפועל יוצא מזה גם את קבלת החזקה בדירה, עשתה המערערת כל שלאל ידה לעכב התשלום האחרון ואת קבלת החזקה בדירה עד שתמצא שוכר שישלם גם את התשלומים השוטפים בגין החזקת הדירה.

דיון והכרעה;

29. לאחר שעיינתי בפסק דינו של בית משפט קמא, בטענות הצדדים ובחומר שצירפו, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות, להלן נימוקי.

30. הלכה היא שבית המשפט שלערעור ייטה שלא להתערב בממצאים ובקביעות של הערכאה הדיונית, אלא אם מצא טעות שיורדת לשורשם של דברים - לעניין זה ראו ע"א 6934/11 אסיל פח'ר אלדין נ' מדינת ישראל - משרד הבריאות (ניתן ביום 25.02.14) וע"א 8123/10 פלונית נ' המרכז הרפואי שערי צדק (ניתן ביום 06.05.12), שם נקבע:

"והלכה היא כי ערכאת הערעור לא תתערב בממצאי עובדה ומהימנות שקבעה הערכאה הדיונית אלא במקרים חריגים בהם מתגלית שגיאה עקרונית היורדת לשורש הדברים."

אקדים ואומר כי במקרה דנן לא מתקיים כל חריג המצדיק התערבותי במסקנת בית משפט קמא ולהלן אפרט.

31. הערעור שבפניי מושתת על טענת "איחור במסירת החזקה בדירה", כך שהמחלוקת נושא הערעור מצומצמת ונסמכת על הוראות ההסכם בין הצדדים, לכן אדרש תחילה לבחון את לשון ופרשנות ההסכם.

32. סעיף 5א לחוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק המכר"), שדן בפיצוי בשל איחור במסירה, קובע כדלקמן:

"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה...

.....

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".

33. זאת ועוד בסעיף 4 להסכם המכר, שעליו חתמו הצדדים, המתייחס למסירת חזקה בדירה נכתב:

1. החברה בכפוף למילוי כל התחייבויות הקונה במועדן מתחייבת למסור את החזקה בדירה לקונה שהיא פנויה וראויה לשימוש סביר לאחר שהתקבל בגינה טופס 4, וכנגד החזרת כל הביטחונות ו/או הערבויות לחברה שניתנו לקונה לאבטחת כספו עפ"י החוק.
2. אחור במסירת החזקה בדירה לקונה עד 60 יום לאחר המועד שנקבע למסירת החזקה בדירה כאמור בהסכם ובנספחים לא יהווה הפרה של ההסכם ולא יזכה את הקונה בפיצוי כלשהוא בכל קרה שהוא". (ההדגשות שלי – מ. ד.).

34. כעולה מחוק המכר ומהסכם המכר, מסירת חזקה בדירה למערערת עד 60 יום מהמועד שנקבע לא מהווה הפרה של ההסכם.

35. כאמור "מועד מסירת החזקה בדירה יהיה לא יאוחר מ- 15.8.17", כך שמסירת החזקה בדירה למערערת יכולה להידחות עד 14.10.17, מבלי שהדבר יחשב הפרת הסכם.

36. כאן נשאלת השאלה: האם מסירת הדירה בפועל ביום 1.2.18 מהווה הפרה של ההסכם מצד המשיבה כאשר בהתאם להסכם ולחוק (בתוספת 60 יום איחור) היה עליה למסור את הדירה עד ליום 14.10.17?

37. לאחר שבחנתי את ההסכם על נספחיו, את טענות הצדדים לרבות כל המסמכים שצורפו לעיקרי הטיעון, הגעתי למסקנה כי התנהגות המערערת ואי עמידה בהוראות ההסכם על נספחיו הן שגרמו לעיכוב במסירת חזקה בדירה וכי המשיבה פנתה למערערת למסירת הדירה בתוך המועד הקבוע בהסכם וחוק המכר בתנאי שהמערערת תעמוד בדרישות ההסכם, ולהלן נימוקי:

38. אשר לתשלום יתרת התמורה- התשלום האחרון בסך 164,500 ₪ היה על המערערת לשלמו תוך 14 לפני המועד החוזי שהיה קבוע בהתאם, קרי 15.8.17 , דבר שלא נעשה.

המערערת גם לא שילמה את התשלום האחרון תוך 14 יום לפני המועד של 14.10.17 שהינו המועד האחרון למסירת הדירה (לאחר תוספת 60 ימי איחור).

39. המערערת טענה כי בנספח ג' בסעיף 1 להסכם נקבע כי עד שבועיים לפני מסירת החזקה בדירה יערך סיור מקדים בדירה ולאחריו פרוטוקול שבו יפורטו הליקויים והחוסרים, דבר שלא נעשה, כך לטענתה.

40. סבורני כי בית משפט קמא צדק משדחה את טענת המערערת כי המשיבה לא קיימה תנאי זה במועד.

41. בענייננו, טופס 4 התקבל ביום 7.9.17, קרי בתוך אותם 60 יום המותרים לאיחור במסירת הדירה – לעניין זה אפנה למכתב שנשלח למערערת ע"י המשיבה ביום 1.11.17, שם נכתב כי:

"במכתבינו המודיע על קבלת טופס 4 ביום 7.9.17 רשמנו כי עלייך לראות במכתב זה כהודעה מוקדמת, קרי שבתוך 14 יום ניתן למסור לך את הדירה בכפוף לביצוע התשלום האחרון על ידך, הפקדת הערבויות בנאמנות, חתימת הסכם ניהול ושאר הפעולות המהוות תנאי למסירת החזקה בדירה".

זאת ועוד ראוי להפנות לדף ההנחיות מיום 11.9.17, שנשלח למערערת ושם נכתב "בשעה טובה התקבל טופס 4 לדירתכם וניתן למסור לכם את החזקה בדירה לאחר שתשלימו את הדברים להם התחייבתם בחוזה.... יודגש כי באם טרם הגיע מועד מסירת הדירה שלכם בהתאם לחוזה ולשינויים הזמנתם נא ראו מכתב זה כהודעה מוקדמת למסירת החזקה בדירה".

כעולה מדף זה, המשיבה מזמינה את המערערת לקבל את החזקה בדירה.

42. זאת ועוד ביום 31.10.17 שלחה המשיבה למערערת תזכורת לעניין מסירת החזקה בדירה והזכירה לה, בין היתר, שטרם שילמה את התשלום האחרון וטרם הפקידה את הערבויות הבנקאיות בנאמנות והסבירה למערערת כי "הכנסת הדירה לסידור העבודה המכין אותה למסירה תלוי בהשלמת הפעולות הנ"ל על ידכם".

המשיבה הדגישה כי אם ישנם טענות כלשהן על תיקונים ו/או השלמות הרי "שאין הם יכולים להוות סיבה לאי השלמת התחייבותכם הנ"ל המעכבת את מסירת הדירה".

43. אשר לכלים הסניטריים ותנאי קבלת החזקה בדירה יש להפנות לסעיף 5א. להסכם המכר שם נכתב כי:

"הקונה מתחייב לקבל את הדירה במועד שנקבע למסירת החזקה כמפורט בנספח "א). הקונה יהיה חייב לקבל את החזקה בדירה אף אם יהיו בה ליקויים ו/או אי התאמות ובלבד שאין בהם כדי למנוע שימוש סביר בדירה . בסמוך למועד מסירת החזקה בדירה לקונה תהא אפשרות בתאום ואשור מוקדם לבקר בדירה ולבודקה ואת התאמתה למוסכם. ידוע לקונה כי ישנם פריטים ואביזרים אשר יותקנו בסמוך למועד המסירה (כגון כלים סניטריים, ברזים, דלתות וכיו"ב) ... על אף אי התקנת הפריטים ו/או האביזרים הנ"ל מתחייב הקונה לשלם לחברה את מלוא התמורה ולהשלים את התחייבויותיו על פי הסכם זה כתנאי מוקדם להכנסת הדירה לסידור העבודה לקראת מסירת החזקה בדירה.... הקונה לא יהיה רשאי לסרב לקבל את החזקה בדירה גם אם חסרים בדירה מספר פריטים ו/או נדרש לבצע בדירה מספר השלמות. חוסרים ותיקונים אלו ירשמו בפרטיכל המסירה ויתוקנו ו/או יושלמו ע"י החברה"

44. גם לעניין התשלום האחרון והפקדת הערבויות צוין במפורש בסעיף 58 למפרט המכר אשר נחתם במעמד חתימת ההסכם, כי:

"בכל מקרה, הרוכש ישלם את התשלום האחרון ויפקיד את הערבויות אצל הנאמן כמפורט בהסכם לא יאוחר מ- 7 ימים מיום קבלת טופס 4 וזאת כתנאי להכנסת הדירה ל"סידור העבודה" המכין אותה למסירה חזקה הכוללת ניקיונות, תיקונים, השלמת הרכבת כלים, אביזרים וכיו"ב. מוסכם על הרוכש כי מועד המסירה לצורכי תשלום הפקדת הערבויות וכדו' הינו מועד קבלת טופס 4".

ראוי לציין כי המפרט צורף להסכם, כמצוות סעיף 2 לחוק המכר.

המערערת לא שילמה את התשלום האחרון גם עם קבלת טופס 4 ביום 7.9.17, כאשר בהתאם לאמור בהסכם עליה לשלמו 7 ימים מיום קבלת טופס 4.

יודגש כי, בהתאם להוראות ההסכם "איחור בביצוע איזה מן התשלומים החלים על הקונה לפי הסכם זה העלה על 15 ימים יחשב הפרה יסודית של הסכם", כאשר "מנין ימי איחור בביצוע תשלום/ים על חשבון מחיר הדירה יתווסף/ו (במצטבר) למועד המסירה לפי הסכם ה באופן שמועד המסירה יידחה במספר ימי האיחור המצטברים וזאת מעבר ל- 60 ימי האיחור המותרים..." – ראו סעיף 15ב. – 15ג. להסכם המכר.

45. המערערת גם לא הפקידה את הערבויות שבידיה לנאמנות ולא חתמה על הסכם הניהול עם חברת הניהול ולא מסרה לה 18 שיקים חודשיים דחויים בהתאם להוראות הסכם המכר– לעניין זה ראוי להפנות לסעיף 10י' להסכם המכר שם נכתב כי: "תאריך השיק הראשון לחודש הראשון שיחל לאחר קבלת טופס 4 לבית ויתרת השיקים יהיו לראשון לכל חודש עוקב...", אך בנספח השינויים הוספה תוספת כדלקמן:

"ביחס לסעיף 10י' סיפא לחוזה וביחס לסעיף 14 בהסכם הניהול, יתווסף – על אף האמור לעיל השיק הראשון יהיה לתאריך 60 יום לאחר קבלת טופס 4 או למועד מסירת החזקה בדירה לפי המוקדם מבניהם ויתרת השיקים לראשון לכל חודש עוקב".

46. המערערת שלמה את התשלום האחרון רק ביום 30.11.17, ללא הפרשי הריבית שנותרו עקב האיחור בתשלום, וחתמה על הסכם הניהול עם חברת הניהול רק ביום 26.12.17 והפקידה בידי חברת הניהול את השיקים כנדרש בהסכם המכר, וזאת בעיכוב ניכר, והעניק למשיבה את האפשרות לדחות את מועד ביצוע החיוב החוזי המוטל עליה ולמסור את החזקה במועד מאוחר למועד החוזי המוסכם.

לעניין חשיבות תשלום מלוא התמורה בגין רכישת דירה די אם אפנה לדבריו של בית המשפט העליון בע"א 8949/07 י.ר. אחים עזרא ע,מ נד משה זאב (ניתן ביום 18.11.09), שם נאמר כי:

"...נסיון החיים מלמד כי ברגיל מוכר הדירה לא מוסר את החזקה בדירה לרוכש הדירה לפני גמר חשבון ותשלום כל הסכומים על פי חוזה המכר" .

מדובר ביתרת תמורה שאינה שנויה במחלוקת בסכום נכבד שהיה על המערערת לשלמו בהתאם להתחייבויותיה בהתאם להסכם, המערערת טוענת כי המשיבה הפרה את ההסכם ואילו המשיבה טוענת כי המערערת הפרה את הוראות ההסכם.

47. התשובה לשאלה מי מן הצדדים הפר את החוזה תלויה במהות החיובים שנקבעו בו. כאשר חיובים הם שלובים, זכותו של צד לחוזה לעכב את קיום חיובו עד שהצד השני יהיה מוכן לקיים את החיוב המוטל עליו.

חיובים שלובים/מקבילים משמעם, שעל הצדדים לקיים חיוביהם בד בבד, וכשהדבר לא ניתן, להראות נכונות חד משמעית לקיים את חיובם . חיובים שלובים/מקבילים שכיחים עד מאוד בחוזי מכר, על פי ברירת המחדל הקבועה בסעיף 23 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 ולפיה "חובת המוכר למסור את הממכר וחובת הקונה לשלם את מחירו הם חיובים מקבילים שיש לקיימם בד בבד".

סעיף 23 לחוק המכר – המוחל על עסקות במקרקעין מכוח סעיף 4(א) לחוק המכר – קובע כי חיובו של המוכר למסור את הממכר וחיובו של הקונה לשלם את התמורה הם מקבילים (או "שלובים"), להבדילם מחיוב עצמאי, שיש לקיימו ללא קשר לשאלה אם הצד השני לחוזה מקיים את חיוביו אם לאו, ולהבדילם גם מחיוב מותנה, שהחובה לקיימו קמה אך ורק אם הצד השני קיים את חיוביו קודם. (ראו: ע"א 1632/98 משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, נה(3) 913 ; ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ נ' חוזה, פ"ד נ(1) 562, 567 (1996)).

זאת ועוד, בית המשפט העליון כבר הדגיש בעבר כי "מקום בו על שני צדדים או יותר, לקיים חיובים מקבילים, אין האחד יכול לתבוע את רעהו בשל הפרתו של החוזה אלא אם קיים - או לפחות היה נכון לקיים - את חלקו הוא בחיובים המקבילים" – ראו ע"א 594/75 חיים ג'רבי נגד הייבלום, ל(2) 673, שם בעמ' 680. באותו מקרה נדחתה תביעת קונה לביצוע בעין של חוזה מכר מקרקעין, על סמך הקביעה כי הקונה אשם באי קיום החוזה.

48. בענייננו, המשיבה פנתה מספר פעמים אל המערערת ודרשה ממנה להשלים את חובותיה על פי ההסכם ולהפקיד את הערבויות בנאמנות – ראו המכתבים ששלחה המשיבה ביום 3.1.18, ביום 15.1.18, ביום 24.1.18 וביום 31.1.18 שצורפו כנספחים 8-11 לתיק המוצגים של המשיבה, המערערת לא עשתה כן. משכך היה באפשרות המשיבה לא קיים את מסירת החזקה עד שהמערערת תקיים את חיוביה, ולא מצאתי כי דבק בהתנהלות המשיבה פגם הצובע את התנהלותה בחוסר תום לב.

49. אשר לטענת המערערת כי המשיבה לא הנפיקה לה ערבות בנקאית על כל תשלום ותשלום, ציינה המשיבה כי התשלומים משולמים באמצעות שובר במישרין לבנק המלווה שחלה עליו החובה להנפיק ערבויות בנקאיות ואשר הנפיק ערבות עבור כל תשלום שביצעה המערערת שהיא זו שלא הגיעה לבנק לקחת את הערבות וכי משכבר נתקבל טופס 4 הועבה ערבות זו לנאמנות – לעניין זה ראוי לציין כי המשיבה צירפה העתיקי הערבויות שסומנו כנספח 19 בתיק המוצגים. כתב ערבות בסך של 329,000 ₪ מיום 20.4.17, כתב ערבות מיום 13.7.17 בסך 658,000 ₪, כתב ערבות בסך 493,000 ₪ מיום 13.8.17, כתב ערבות בסך 165,000ש"ח מיום 6.12.17 וכתב ערבות מיום 24.1.18 בסך של 6,889 ₪.

50. יודגש כי לשון הסכם המכר על נספחיו היא ברורה וחד משמעית ולכן יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם – לעניין זה ראוי להפנות לע"א 2032/06 אמנון נגד עזבון המנוח סלמאן (ניתן ביום 1.2.09), שם נקבע כי:

"בבואו של בית המשפט לפרש הסכם, שומה עליו להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים לו. כאשר לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, ברי כי היא משקפת את אומד דעת הצדדים ולפיכך יש להעניק לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם. ואולם, מקום בו לשון ההסכם אינה ברורה דיה, כי אז אין מנוס מפנייה לנסיבות החיצוניות להסכם על מנת שאלה תלמדנה על אומד דעתם של הצדדים לו ותסייענה בפרשנותו של ההסכם"

ראו גם ע"א 8239/06 אברון נגד פלדה (ניתן ביום 21.12.08) ובבע"מ 4870/06 פלונית נגד עיזבון המנוח פלוני (ניתן ביום 24.3.08).

51. טרם אסיים אתייחס גם לטענת המערערת לפיה הדירה אינה ראוי למגורים עקב ליקויים שהתגלו בה ולכן לא ניתן היה לממש את אותה חזקה עוד בתאריך 15.8.17. אבהיר ואדגיש כי, המערערת לא הביאה עדים ו/או ראיות לרבות חוות דעת שהיו יכולים לשפוך אור על טענתה זו. משכך, נוצרת ההנחה כי לו הובאו אותם עדים אלה היו פועלים נגדה - ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נגד מתתיהו, מה(4) 651 (1991) וע"א 795/99 פרנסואה נגד פוזיס, נד(3) 107 (2000). משכך בצדק דחה בית משפט קמא גם טענה זו של המערערת.

סוף דבר;

52. לאור כל האמור לעיל, איני רואה כי יש מקום להתערב בקביעות ובמסקנות בית משפט קמא. מכאן אני דוחה את הערעור.

52. הוצאות ושכ"ט עו"ד בהליך זה יהיו בסך של 10,000 ₪ (כולל מע"מ) שתשלומו יהיה תוך 30 יום, שאם לא כן, הסכום יקוזז מהפיקדון. אם המערערת תשלם למשיבה את הסכומים שנפסקו לטובתה הן בבית משפט קמא והן בבית משפט זה, הפיקדון יוחזר אליהם, באמצעות ב"כ.

53. המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י"ז ניסן תשפ"א, 30 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.