לפני תביעה לפינוי מושכר.

רקע

1. לפי צו קיום צוואה שהוצג, התובעים הינו יורשיה של גב' ורדה קופר ז"ל (להלן "המנוחה"), שנפטרה ביום 18.9.18. אפנה לסעיף 7 לצוואה, בו הורישה המנוחה את כל רכושה וזכויותיה לתובעים, למעט בנכסים שהוסדרו ספציפית בסעיפים קודמים של הצוואה ושאינם נוגעים להליך זה.
2. אין מחלוקת כי משנת 2001 ואילך שכרה הנתבעת מן המנוחה נכס המצוי ברח' יפו 51 בירושלים (להלן "הנכס". להעדרה של מחלוקת ראו פיסקה 25 לסיכומי הנתבעת). הסכם השכירות הוארך עד ליום 31.12.15 (נספח ג' לתביעה), אך גם בסיומו המשיכו הצדדים ביחסי השכירות, כאשר הנתבעת המשיכה להחזיק בנכס ולשלם דמי שכירות למנוחה בשנים 2016 ו-2017.

עם פטירתה של המנוחה חדלה הנתבעת לשלם את דמי השכירות, אך המשיכה להחזיק בנכס, ומכאן תביעת הפינוי. יצוין שהתובעים טענו שהנתבעת ניסתה לשלם עבור 2018 אך התשלום הוחזר בידי הבנק בשל סגירת חשבון הבנק של המנוחה, והנתבעת סירבה לשלמו לתובעים.

1. המחלוקת מתמקדת בטענת הנתבעת, לפיה התובעים אינם זכאים לתבוע את פינויה. התובעים מתנגדים לטענה, ומצביעים על היותם יורשי המנוחה. הנתבעת, מנגד, טוענת שעל התובעים להוכיח כי יש להם זכות קניינית בנכס, ומצביעה על כך שבפנקס הבתים המשותפים נרשם כי הנכס מצוי בבעלות חברה בשם "מועדוני בכחוס בע"מ". לדברי התובע 1 בתצהירו, מדובר בחברה שהייתה שייכת לאביו המנוח.

לטענת הנתבעת, בהעדר זכויות בנכס המנוחה לא יכולה הייתה להוריש זכויות שכאלה לתובעים. הנתבעת מאשר כי למנוחה עמדה הזכות לדרוש את פינויה מהנכס, אך טוענת כי התובעים לא ירשו בפועל, בהעדר אזכור לכך בצוואת המנוחה, ולא יכולים היו לרשת את זכותה של המנוחה לדרוש פינוי, וזאת משום שהמנוחה החזיקה בנכס שלא כדין. נטען כי הכרה ב"הורשת" הזכות האמורה לתובעים תהא בלתי חוקית או מוסרית ונוגדת את תקנת הציבור (פיסקה 30 לסיכומי הנתבעת). על יסוד פסק הדין בע"א 350/75 ניסים נ' פאשה (23.9.75) נטען כי אין להעניק סעד המשמר מצב בלתי חוקי, וכן נטען להיקש מן הדינים העוסקים במעבר לדורות הבאים של זכויות דיירות מוגנת ובר-רשות במקרקעין. הנתבעת מסרה גם שיזמה הליך המרצת פתיחה (להבנתי עשתה כן סמוך לפני ישיבת קדם המשפט בהליך זה), בו היא עותרת לקבוע כי הנכס ננטש והזכויות בו אינן של התובעים.

דיון והכרעה

1. לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים, אני מקבל את התביעה.
2. ככלל, על אדם העותר לפינוי מנכס להוכיח זכות בנכס (ראו הפסיקה הנזכרת בפיסקה 25 לפסק הדין בת"א (י-ם) 15404/08 האפוטרופוס הכללי נ' סיאם (25.6.13)). אלא, שלפי ההלכה הפסוקה משתנים פני הדברים שעה שמדובר בתביעתו של משכיר לפינויו של שוכר. במצב דברים זה, מנוע השוכר מלטעון כנגד זכויותיו של המשכיר בנכס:

"הרי זה עקרון הידוע בדיני חכירה, והוא בעל תחולה כללית, שאין אדם יכול להחזיק בנכס מכוח הענקה מפלוני ויחד עם זאת לכפור בזכותו של פלוני להעניק לו את הנכס. כלפי המעניק מנוע המוענק מלכפור בזכותו ולטעון לזכות צד שלישי" (עניין ניסים הנ"ל. ראו גם ע"א (י-ם) 3519-09 ח'יאט נ' אלמעאיטה (24.3.10), תא"ח (חד') 15871-04-19 סאלם נ' אבו עטא (3.10.19), תא"ח (פ"ת) 39048-04-19 עירית נתניה נ' אלעד על הים בע"מ (20.9.19), עניין סיאם הנ"ל).

1. הטעם בהלכה זו הוא כי בקבלו את ההחזקה בנכס מידי המשכיר, השוכר מכיר בזכותו של האחרון להחזיק בנכס. על זכות זו של המשכיר מושתתת החזקתו של השוכר עצמו בנכס, המוענקת לו בידי המשכיר. לכן, לא ניתן לאפשר לשוכר, בהמשך, לשנות את עורו ולטעון כנגד זכותו של המשכיר. קבלת טענה מעין זו אף תותיר פעמים רבות את השוכר בנכס ללא כל זכות להחזיק בו ובכך תוכשר פלישה-בפועל ושלא כדין לנכס, תוצאה שאינה רצויה.
2. נוכח טיעוני הנתבעת, יש להוסיף ולחדד את מקורו של הכלל ההלכתי הנזכר לעיל. כפי שבאר בית המשפט המחוזי בירושלים, הדין אינו מבקש בהקשר זה לגונן על בעלות בנכס, כי אם על מעמדו של המשכיר מכוח יחסי השכירות:

"מסקנה זו עולה גם בקנה אחד עם הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, בו אין זכר ל'בעל נכס' אלא ל'משכיר'. משמע, שאין המשכיר חייב להיות הבעלים. מסקנה זו גם עולה בקנה אחד עם חובתו של השוכר להחזיר את המושכר למשכיר - ולא לבעל הנכס - בתום השכירות (סעיף 20(א) לחוק). הלכה פסוקה היא, כי אין השוכר רשאי להתכחש לעובדה שהוא קיבל את המושכר מידי המשכיר" (ת"א (י-ם) 913/93 מנהל הווקף המוסלמי בירושלים נ' סגל (25.8.98)).

1. הנתבעת אינה מתכחשת למניעותה מלטעון כנגד זכותה של המנוחה בנכס, בהתאם להלכת ניסים הנזכרת לעיל. אלא, שלטענתה ההלכה אינה חלה על יורשיה של המנוחה. לגישתה, היורשים אינם נהנים מאותה "זכות" שעמדה למנוחה, לדרוש את פינוים מהנכס. לשון אחרת, הנתבעת מבקשה לפרש את ההלכה הפסוקה הנזכרת לעיל, כך שהמניעות של השוכר לטעון כנגד זכות המשכיר לא תחול שעה שהמשכיר, שאינו רשום כבעלי הנכס, נפטר.
2. עמדה פרשנית זו אינה עמדה סבירה, ולא אוכל לקבלה. ראשית, היא מחטיאה את מהותו של הכלל ההלכתי שנדון לעיל, ואשר מונע משוכר לכפור בזכות המשכיר. כמובא לעיל, כלל זה מושתת על רציונל הסכמי ועל מעמד הצדדים לפי דין כשוכר ומשכיר.

הנתבעת, כשוכרת, מחויבת לפנות את הנכס עם תום השכירות ולהשיבו למשכיר. לצד החובה הסטטוטורית שכמצוין לעיל עוגנה לעניין זה בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן "חוק השכירות והשאילה"), במקרה זה עיגנו הצדדים את החובה גם בהוראות ההסכם. בסעיף 8 להסכם השכירות שצורף כנספח ב' לכתב התביעה, חויבה הנתבעת לפנות את הנכס בסיום השכירות ולמסרו "למשכיר", היא המנוחה.

פטירתו של צד להסכם אינה פוטרת, ככלל, את הצד-שכנגד מקיום חיוביו. לעניין זה יצוין כי לא הוצג מטעם הנתבעת טיעון המתכחש לחיוב האמור, או גורס שיש לפטור אותה מקיומו בעילה חוזית או אחרת. בכלל זה, לא נטען שהחיוב הוא בעל אופי "אישי" (וזאת לפי סעיף 40 לחוק החוזים [חלק כללי], התשל"ג-1973), מה עוד שמדובר בחיוב של עירייה לפנות נכס בתום תקופת שכירות, שבמהותו אינו אישי ואין אינדיקציה שלכך התכוונו הצדדים בעריכת ההסכם. עוד לא נטען שפטירת המשכירה מהווה סיכול של החוזה, טיעון שגם אותו היה קשה לקבל לו הועלה. משכך, על העיריה לקיים את חיובה לפי הסכם השכירות ולפי חוק השכירות והשאילה, לפנות את הנכס ולהשיבה למנוחה.

1. הנתבעת מסכימה, כאמור, כי היא אינה רשאית לכפור בזכויות המנוחה כעילה לאי-קיום חיובה לפנות את הנכס. לאורך השנים שהתה בנכס ושילמה למנוחה דמי שכירות, מבלי שכפרה בזכות המנוחה להעניק לה את החזקה בנכס. די בכך לקבלת התביעה. שכן, בפטירת המנוחה ועם מתן צו הירושה, הוקנו נכסיה וזכויותיה ליורשיה (יצוין שלפי צו הירושה לא מונה מנהל עזבון). התובעים ירשו את כלל זכויות המנוחה, לרבות זכותה החוזית ועל-פי דין לקבל את הנכס מידי הנתבעת בסיום יחסי השכירות. לכן, על הנתבעת להשיב את הנכס לתובעים.

הדבר חושף את הקושי בטענת הנתבעת, המציגה את מצב הדברים כעוסק במניעותה לטעון כנגד זכויות המנוחה בנכס, וטוענת כי מניעות זו לא ניתנת להעברה בירושה. המדובר בקריאה חלקית של מצב הדברים: משהסתיימו יחסי השכירות והנתבעת סירבה לחדשם (ראו התכתובות שצורפו לכתב התביעה), התגבש חיובה של הנתבעת להשיב את הנכס למנוחה. זהו חיוב שהנתבעת לא יכולה להיפטר ממנו בטיעון כנגד זכות המנוחה. כנגד חיוב זה, התגבשה למנוחה זכות מכוח ההסכם והדין לקבל את הנכס לידיה. התובעים ירשו זכות זו ורשאים לממשה.

1. בדומה, טיעונה של הנתבעת כי על התובעים להוכיח זכויות בעלות בנכס לצורך פינויה ממנו מחטיא את מהות ההסדר הנדון כאן. כמצוטט לעיל מעניין מנהל הווקף המוסלמי, ההסדר לא נועד לגונן על זכויות בעלות של המשכיר, אלא נשען על מעמד הצדדים ליחסי השכירות. המשכיר אינו נדרש לבעלות בנכס כדי לממש את זכויותיו לפי הסכם השכירות וחוק השכירות והשאילה. לכן, לא ניתן לקבל כי עם פטירתו מתווספת סוגיית הבעלות למערכת השיקולים כתנאי הכרחי , ואם לא תוכח – מתאיינות זכויותיו של המשכיר-הנפטר, שהוקנו ליורשיו.
2. כל אלה מחייבים לדחות את עמדת הנתבעת ולהורות על פינויה. למעלה מן הצורך אציין, כי גם אם הייתה נדרשת הוכחת זכויות קניין הרי שהתובעים עומדים בכך.

לכל הפחות, עמדו למנוחה זכויות קנייניות כמחזיקה בנכס. לפי סעיף 15 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, החזקה בנכס כוללת החזקה באמצעות אחר – והרי אין מחלוקת כי המנוחה הקנתה לעיריה את החזקה בנכס, לאורך שנים.

התובעים, כיורשי המנוחה, זכאים לעתור להגנת החזקה ולפינוי הנתבעת כפולשת, בהתאם לסעיף 17 לחוק המקרקעין. כידוע, הגנת החזקה חלה גם על מי שאינו בעלים ואף על מי שאינו מחזיק כדין במקרקעין, ומונעת נישולו מן החזקה בידי מי שאין לו זכות בקרקע (רע"א 5518/98 יוסף נ' עוקשי פיסקה 8 (11.3.01)). גם מטעם זה יש להורות לנתבעת, שלא הצביעה על מקור זכות כלשהו לשהות בנכס שלא מכוח הענקת המנוחה, לפנות את הנכס ולהשיבו ליורשי המנוחה.

1. הנתבעת טענה גם כי הכרה ב"הורשת" האפשרות לפנותה מהנכס מהמנוחה לתובעים תהווה הנצחה של החזקה שלא כדין בנכס ועל כן היא "בלתי חוקית, בלתי מוסרית ונוגדת את תקנת הציבור שעה שהנכס רשום על שם אחר" (פיסקה 27 לסיכומי הנתבעת). בדומה, טענה הנתבעת כי הענקת סעד הפינוי תשמר "מצב בלתי חוקי" שבהחזרת המנוחה בנכס ללא זכות.

כמובא לעיל, הנתבעת מנועה מלטעון לזכויות צד שלישי. זאת ועוד, קשה לקבל טענה שכזו, בפרט כשהיא מועלית בידי רשות ציבורית כעיריית ירושלים. לו אכן גילתה הנתבעת בדיעבד כי טעתה כשהתקשרה בהסכם השכירות, וכי למנוחה לא הייתה זכות להשכיר את הנכס, ממילא שלה-עצמה אין זכות לשהות בו ועליה לפנותו. אלא, שהנתבעת לא פינתה את הנכס על מנת להשיבו לבעליו הרשום. היא המשיכה להחזיק בו, ובד-בבד חדלה מתשלום דמי השכירות למנוחה – כשגם לעניין זה באים יורשיה בנעליה.

הנתבעת מבקשת למעשה להחליף "מצב בלתי חוקי" לגישתה, במצב בלתי חוקי אחר: לאפשר לה להמשיך ולהחזיק בנכס שלא כדין, על יסוד טיעון לפיו החזקה שלא כדין בידי יורשי המנוחה היא בלתי מוסרית ונוגדת את תקנת הציבור.

זו עמדה שלא ניתן לקבלה. לעניין זה אזכיר שהנתבעת התחייבה בהסכם השכירות, ומחויבת לפי הדין, להשיב את המושכר למשכיר בתום השכירות. סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה קובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב". איני משוכנע כי סירובה של הנתבעת לפנות את הנכס תוך המשך החזקתו ללא מקור זכות בדין עולה בקנה אחד עם דרישה זו.

1. הפניית הנתבעת לדינים העוסקים במעבר זכות לדיירות מוגנת או רשות במקרקעין אינה משנה ממסקנתי. אלה הסדרים ספציפיים העוסקים בעימות בין זכויות קניין במקרקעין ובין זכויות מכוח הדין (של דייר מוגן או בר-רשות). לכן, סויגה העברת הזכות מכוח הדין בתנאים שנקבעו שם. אין הדבר דומה לענייננו, בו הנתבעת שכרה את הנכס בשכירות בלתי מוגנת ובתום יחסי השכירות אין לה כל זכויות בנכס. אין גם כל קביעה מקבילה בדין, המסייגת את זכותו של המשכיר לדרוש פינוי ביחסי שכירות בלתי מוגנת בהינתן פטירת המשכיר.
2. נתתי דעתי גם לטענות הנתבעת בדבר הליך שיזמה להכרזה על זהות הבעלים בנכס. להבנתי, הדבר נעשה בסמוך לפני ישיבת קדם המשפט בהליך זה.

הדבר אינו משנה ממסקנתי. זו אינה נשענת על הנחה כי התובעים הינם בעלי הנכס, כך שתיוותר בעינה גם אם יקבע שהבעלות שייכת לאחר – ומובן שאיני קובע דבר לעניין הזה.

1. לבסוף אציין כי אני ער למידע שנמסר, לפיו הנתבעת מפעילה בנכס מועדון נוער. יש לקוות כי תאתר חלופה לפעילות המועדון, אך אין בכך להצדיק המשך החזקה מצדה בנכס ללא מקור זכות, ותוך פגיעה בתובעים.

הכרעה

1. על הנתבעת לפנות את הנכס מושא התביעה ולמסרו לידי התובעים בהתאם לאמור בסעיף 8 להסכם השכירות, עד ליום 1.12.19.
2. בקביעת הוצאות ההליך שקלתי את טיבו ואת ההיקף המשוער של תשומות להן נדרשו התובעים. בין היתר שקלתי את הסכמת הצדדים לוותר על שמיעת הוכחות, שייעלה את ההליך וחסכה במשאבים. מנגד, שקלתי את הקושי בעמדת הנתבעת כמובא לעיל, שהצריך את התובעים לפנות לערכאות על מנת להביאה לקיים את חיוביה ההסכמיים ועל-פי דין. במכלול השיקולים, אני קובע כי הנתבעת תישא בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עורך דינם כולל מע"מ בסכום כולל של 22,000 ₪.

ניתן היום, ה' חשוון תש"פ, 03 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.