רקע כללי בתמצית

1. המבקשת 2 הינה חברה שעיסוקה בהפעלת גן ילדים. המבקשת 1 הינה בעלת אותה חברה. בין המבקשת 2 לבין מר פאר סגלוביץ נכרת הסכם שכירות מיום 3.7.15. ההסכם כלל תקופות אופציה. בשלב מסוים נמכר הנכס ע"י מר סגלוביץ למשיב 1 , כמובן בכפוף להסכם מול השוכרת. המבקשת 2 באה בנעלי מר סגלוביץ כמשכירה מכוח אותו הסכם. אין חולק כי תשלומי השכירות משתלמים למשיב כסדרם. המבנה נועד לשמש לצורך הפעלת גן הילדים של המבקשת. בשלב מסוים השכירו המבקשות את הנכס בשכירות מישנה, לשוכרת שתפעיל במקום גן ילדים של עצמה. המבקש נתן הסכמה לאותה שכירות מישנה לתקופה בת שנה, אלא שהוא מסרב לחדש הסכמתו לתקופה נוספת ביחס לאותה שכירות מישנה. ההסכם קבע כי לשם השכרת משנה נדרשת לשוכר הסכמה מראש ובכתב של המשכיר.

אלו העובדות, בתמצית. התובענה הינה תובענה בהמרצת פתיחה, וניתן בגדרה סעד זמני שימנע מן המשיבים לבצע דיספוזיציה בנכס או הענקת זכות נוגדת את זכות המבקשת או זכות שוכרת המשנה מטעמה, עד להכרעה בהליך. שוכרת המשנה צורפה אף היא על ידי כבעלת דין, לנוכח ההקרנה האפשרית של ההכרעה על זכויותיה.

לאחר שהצדדים כולם הסכימו שאין צורך בחקירות וכי ניתן להכריע בהליך על יסוד הבקשה והתגובה (אליהן צורפו תצהירים), והובהר כי לאור חפיפת הסעדים, ההחלטה כאן תהווה הכרעה, הן בסעד הזמני והן בהליך העיקרי, הגישו אכן הצדדים סיכומיהם. שוכרת המשנה בחרה שלא לנצל זכותה להגיש סיכומים, אם כי מצויה היא לצורך ההליך שבפני בחזית אחת יחד עם המבקשות, כך שהאינטרס שלה יוצג, לגופו של עניין.

2. להלן סקירת העובדות ביתר פירוט (חלקן הארי אינו שנוי במחלוקת. מקום בו יש מחלוקת אשלב קביעתי בסקירה – י.פ):

א. כאמור, ב-3.7.15 נכרת הסכם שכירות בין מר סגלוביץ לבין המבקשת 2, להשכרת מבנה ברח' החרמון 9, קרית ביאליק. המשיבים מציינים כי על הקרקע התכוון מר סגלוביץ לבנות בניין בן כמה דירות, שאחת מהן דירת קרקע העומדת בבסיס ההליכים דנן. המשיבים אינם מתכחשים לכך כי בין מר סגלוביץ לבין המבקשות סוכם כי סגלוביץ יבצע בדירת הקרקע התאמות לגן ילדים וישכיר אותו למבקשת בשכירות ארוכת טווח. המבקשת מציינת כי במועד בו התעניינה במושכר, דובר במקרקעין ששטחם היה 70 מ"ר והוגדרו כדירת מגורים. המבקשת מציינת כי הוסכם שתשכור את המקרקעין כפי שהם וכל ההוצאות הדרושות כדי להשמיש המקום לגן ילדים יהיו על חשבונה, לרבות הוצאות שיפוץ, תכנון, שינוי ייעוד ועוד. מטבע הדברים, בשים לב להשקעות הנדרשות ולטיב העסק, ברור היה שיהא מדובר על שכירות ארוכת טווח.

ב. ואכן, בהסכם מיום 3.7.15 צוין כי מטרת השכירות הינה גן ילדים, ודמי השכירות המוסכמים נקבעו בסך 8,000 ₪ , עם מנגנון הצמדה לתקופה בת 6 שנים.

ג. בנוסף, בסעיף 7.2 להסכם האמור, ניתנו למבקשת 2 שתי תקופות אופציה נוספות, כל אחת מהן אף היא בת 6 שנים. נקבע כי כל אופציה מבין השתיים תמומש באופן אוטומטי אלא אם כן המבקשת 2 תמציא בידי מר סגלוביץ 60 יום לפחות מראש לפני תום תקופת השכירות המקורית או תום תקופת ההארכה הראשונה, הודעה בכתב כי היא בוחרת שלא לממש את תקופת האופציה הרלבנטית.

ד. סע' 15.1 להסכם אוסר על השוכרת למסור או להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו , וכן להרשות לאחרים להשתמש במושכר או חלק ממנו, לשתף אדם אחר בחזקה או בשימוש במושכר או בהנאה ממנו. אלא אם התקבלה הסכמה מראש ובכתב של המשכיר. סע' 15.2 אוסר על המחאת זכויות השוכרת במושכר. סע' 15.3 מאפשר למשכיר למכור זכויותיו בנכס המושכר ובלבד שתישמרנה זכויות השוכרת על פי הסכם השכירות.

ה. על פי הסכם השכירות (סעיף 17.5) המבקשת 2 לא תוכל לדרוש מן המשכיר בחזרה את הסכומים שהשקיעה במושכר לשם התאמתו לגן ילדים והפעלתו, ועל פי סעיף 6.6 להסכם השכירות, כל ההשלמות והתוספות שבוצעו במושכר יהיו רכושו הבלעדי של המשכיר.

ו. המבקשת מציינת כי לאחר חתימת ההסכם, ביצעה את עבודות ההתאמה הנדרשות, כולל שיפוץ נרחב, והגשת תכניות נדרשות לרשות המקומית, כדי לקבל אישור לשימוש חורג במקרקעין. לדבריה (לא צורפו אסמכתאות) השקיעה בסך הכל כ-700,000 ₪ במושכר, מתוך ידיעה כי חוזה השכירות הינו בתוקף ל-18 שנה לכל הפחות.

ז. ב- 13.6.17 נחתם הסכם קצר בכתב יד בין מר סגלוביץ לבין המבקשות, לפיו עומדים כל תנאי החוזה בעינם, למעט שינוי מוסכם בסכום השכירות שיעמוד על 8,240 ₪ וישולם מדי 10 בכל חודש.

ח. ב-3.10.17 מכר מר סגלוביץ למשיבה 2 את המושכר, בכפוף לזכויות המבקשת 2. המשיבה 2 הינה חברה בבעלות המשיב 1.

ט. המשיבים מציינים כי מהלך כמה חודשים התנהלו הצדדים בהתאם להסכם השכירות, ויחסיהם היו ידידותיים. במהלך מרץ 2018 פנתה המבקשת 1 אל המשיב 1, וביקשה ממנו "שנה חופש" לאור טלטלה שעברו חייה בנסיבות אישיות. הכוונה שהוסברה למשיב הייתה לצאת לחופשה בת שנה, במהלכה תשכיר את הגן בשכירות מישנה. המשיב מציין כי לא אהב את הרעיון, שכן כמדיניות הוא אינו מאפשר השכרת מישנה בנכסים בבעלותו, אך הסכים לבוא לקראת המבקשת ולאפשר לה להשכיר את הנכס בשכירות מישנה לתקופה בת שנה בלבד. ב-26.3.18 אושרה הסכמתו של המשיב במסרון (הדבר לא שנוי במחלוקת – י.פ.). אותו מסרון ווטסאפ צורף ע"י המבקשת ונוסחו: "אני רון גולדמן בעל הנכס ברח' חרמון 9 קרית ביאליק, מאשר ומסכים כנסיון לשנה לשוכרת עינת בן גל, להעביר את הנכס לשוכר מישנה לפרק זמן של שנה, באותם תנאי הסכם הקיימים".

למסרון זה הגיבה המבקשת במסרון המשך, שזה נוסחו: "תודה רון. אם תוכל, תרשום שאם הכל ילך תקין, תתאפשר הארכה של השכירות מישנה, כדי שלא ייבהלו שאני אפנה אותם עד שיצטברו ילדים ויתחילו לצבור שם".

בסעיף 21 לתצהירה, טענה המבקשת כי בשיחה בעל פה הבהיר לה המשיב, כי "הניסיון" הינו רק לשם בחינת מוסר התשלומים, ושמירת המושכר ע"י שוכרת המישנה. המשיב מצידו מכחיש כי הסכים לשכירות משנה שתוקפה עולה על שנה. ואכן, המבקשת 1 לא ציינה אפילו מועד של אותה שיחה בעל פה, לה טענה.

י. הערה שלי י.פ. : אם כן, המבקשת 2 באמצעות המבקשת 1, ביקשה מן המשיבה 2, באמצעות המשיב 1, שתינתן הסכמה מראש להארכה של תקופת שכירות המשנה , לאחר אותה תקופת ניסיון בת שנה, ובכפוף לכך שלא תתעוררנה בעיות כלשהן אותה שנה מול שוכרת המשנה. אלא שאין טענה מפורשת, לא בבקשה ולא בתצהיר המבקשת, כי המשיב 1 , כבעל השליטה במשיבה 2, נעתר לבקשה זו. או שנתן הסכמתו לדבר בעל פה או בכתב. המשיב 1 מתכחש לכך. הדעת נותנת שהמשיב אכן לא הציג מצג לפיו נתונה הסכמה לא מותנית להארכת שכירות המשנה מעבר לאותה שנה. זאת דווקא משום שהמבקשת הייתה ערה מראש לבעייתיות, וביקשה מראש שהמשיב ישפר את תנאי ההסכמה הראשונית שנתן לשכירות משנה לתקופה בת שנה בלבד, שלאחריה אמורה הייתה המבקשת 2 לשוב ולהחזיק בנכס, ובקשתה כי יישלח מסרון שיאשר זאת, לא נענתה. זאת בשונה מבקשתה שיאשר בכתב, באמצעות אותו מסרון שאכן שלח, הסכמתו לאותה שכירות משנה לתקופת ניסיון בת שנה. מכלל ההן לומדים את הלאו. המלים "תקופת ניסיון" אינן מקפלות בתוכן אוטומטית הסכמה לכך שבמידה ולא מתעוררות בעיות מיוחדות, תוארך שכירות המשנה. כל שניתן לקבוע הינו שהמשיב הסכים לתקופת שכירות משנה בת שנה בלבד, שאחריה שמור לו שיקול הדעת אם להסכים לשכירות המשנה לתקופה נוספת אם לאו. אך התחייבות לכך שייתן הסכמתו לאותה הארכה מעבר לאותה שנה – לא הייתה. תכתובות ההמשך בווטסאפ אינן כוללות כל הסכמה כזאת מצד המשיב, חרף העובדה שהתבקשה במפורש.

יא. המשיבים מציינים כי תקופת השנה לאותה שכירות משנה הייתה אמורה להתחיל ב-4.7.18 ולהסתיים ביום 3.7.19. וכי מבחינתם ברור היה שמדובר היה בשכירות משנה של שנה בלבד, שבסיומה חוזרת המבקשת להפעיל הגן בעצמה. במהלך כל תקופת שכירות המשנה הוסיפה המבקשת 2 לשלם דמי השכירות במועד, אך המשיבים לא היו מעורבים בפרטי ההתקשרות בין המבקשות לבין שוכרת המשנה או בחתימת ההסכם ביניהן.

יב. נתון שראוי לעמוד עליו, הינו כי המבקשות אינן חולקות על כך והדבר אף נזכר בסעיף 31 לבקשה וסע' 22 לתצהיר המבקשת 1, כי חוזה השכירות בין המבקשות לבין שוכרת המשנה, נחתם כבר ב-1.1.18. השאלה מתי פנתה המבקשת 1 אל המשיב 1 בבקשה שיסכים לשכירות המשנה, נותרה עמומה בתצהיר המבקשות ובבקשתן, ודומה שלא בכדי. צוין רק שמדובר בתקופה "שלפני כשנה וחצי". התמיהה בעניין זה נובעת מכך כי מסרון הווטסאפ שנשלח אל המשיב ובו התבקש אישורו לשכירות המשנה, הינו מ-26.3.18, כך גם אותו מסרון מאשר שלו בתגובה. ברור שהיו שיחות קודמות בין הצדדים, אך לא ברור בדיוק מתי נולדו. באין נתון מדויק, ולאור מועד המסרון של 26.3.18, הכף נוטה לכך כי צודק המשיב 1 שהמבקשת פנתה אליו רק בסביבות חודש מרץ 2018, כלומר לאחר שכבר עשתה מעשה והשכירה הנכס בשכירות משנה, כאשר תקופת השנה לה נתן הסכמתו הייתה אמורה להתחיל ב-4.7.18 ולהסתיים ב-3.7.19 בהתאם לחוזה השכירות הראשי שבין הצדדים.

יג. באפריל 2019 חתמו המבקשות מול שוכרת המשנה על הסכם הארכה של שכירות המשנה, בשנה נוספת. מ 1.9.19 עד 31.8.20. אלא שעיון בהסכם המקורי שנחתם בין המבקשת 1 לבין שוכרת המשנה (אמור היה להיחתם בין המבקשת 2 שהיא ששכרה מן הבעלים המקורי, אולם אתייחס לפגם זה כפגם פורמלי שאינו מעלה או מוריד במישור ההליך שבפני וגם המשיבים לא נתלו בעניין זה) – מעלה כי נחתם עוד במקור לתקופה בת שנתיים מ 1.9.18 עד ל 31.8.20, עם אופציה בת 3 שנים שניתנה לשוכרת המשנה.

יד. המשיב מציין כי זמן לא רב בטרם הגשת התובענה (הוגשה ביולי 2019), פנתה אליו שוכרת המשנה בעניין בעיה כלשהי במושכר. במהלך השיחה שהייתה ביניהם, התברר למשיב, להפתעתו, כי המבקשת החתימה את שוכרת המשנה על חוזה שכירות לתקופה של יותר משנה, בניגוד גמור למוסכם בין הצדדים ומבלי לקבל הסכמתו. הוא מצדו הבהיר לשוכרת המשנה שהוא לא מסכים לשכירות משנה של יותר משנה, וכן הסביר לה כי בהתאם להסכם, ככל שהמבקשת חוזרת בתום השנה, אין שום בעיה, אך אם אין בכוונתה לחזור, הנכס חוזר אליו, והוא רשאי להשכירו למי שיבחר.

טו. ב-10.7.19 שלחה המבקשת באמצעות בא כוחה, מכתב אל המשיב, ובו טענה כי החל מחודש אפריל 2019 הוא ממאן להתייחס או לענות למבקשת 1 בכל פניה שלה וכי השבוע אף בחר לפנות אל שוכרת המשנה בהודעה שתם חוזה השכירות ולכן היא מוזמנת להגיע אליו ולחתום על חוזה שכירות חדש. זאת למרות שהוא מודע לעובדה כי חוזה השכירות כלל לא תם, והוא אף בעל אופציות להארכה. ב"כ המבקשות הוסיפה במכתב כי פעולות אלה מהוות הפרה יסודית, אשר נותנת בידי המבקשות האפשרות לפעול לאכיפת חוזה השכירות בפני הערכאות. המכתב מציין טענות נוספות שאינן נדרשות לצורך הכרעה, לרבות דרישה להפסיק לפנות אל שוכרת המשנה.

טז. המשיב מתכחש כאמור לכך שהוא פנה אל שוכרת המשנה וטוען שהטענות במכתב אינן מדויקות. המדויק כאמור לשיטתו הינו שכאמור למד על כך שהמבקשות החתימו את שוכרת המשנה לתקופה של מעל לשנה באותה שיחה בה פנתה אליו שוכרת המשנה בשל בעיה כלשהי במושכר (לא הוא אליה), והוא הבהיר לה כי הסכמתו אינה נתונה להארכת תקופת שכירות המשנה מעבר לשנה.

יז. ב"כ המשיבים השיב לאותו מכתב ב-15.7.19, ובמכתב הבהיר כי סעיף 15 בהסכם השכירות הראשי עליו חתומה המבקשת 2 קובע כי זכויות המבקשת 2 אישיות ולא ניתנות להעברה, אלא בהסכמה מפורשת בכתב. הוא שב ומציין הטענות שכבר סקרתי, ומציין כי משיחה שבין המשיב 1 למבקשת 1 התברר כי אין לאחרונה כוונה לחזור לנכס ולפיכך היא זו שמפרה ההסכם.

לפיכך רואה עצמו המשיב משוחרר מן ההסכם ומן השכירות מול המבקשת 2, בכפוף למכתב זה בו יש לראות הודעת ביטול ההסכם עקב הפרתו. המכתב ממשיך בכך שאם בכל זאת בכוונת המבקשות לחזור ולהפעיל את הגן בעצמן ולא באמצעות שוכר משנה, הן מוזמנות לעשות כן תוך מתן הודעה מיידית, אך אי קבלת הודעה שכזו לאלתר מהווה ביטול הסכם השכירות.

יח. ההמשך היה הגשת התובענה. סעד זמני ניתן ב-29.7.19 והבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים.

יט. במהלך הישיבה ביקשתי את התייחסות הצדדים, בין היתר, לסעיף 22 של חוק השכירות והשאילה, כלום דיספוזיטיבי הוא או קוגנטי. באותה ישיבה ניתנה הסכמת הצדדים לכך שאין צורך בחקירות לשם הכרעה. בהחלטה שניתנה ציינתי כי לאור העובדה ששאלת תוקפו של חוזה השכירות (שבין המבקשת 2 לבין המשיבה 2 כמי שרכשה ממר סגלוביץ) עשויה להיות בעלת השלכות על שוכרת המשנה, הרי שיש לצרף אותה כצד ולאפשר לה לתן עמדה. הוריתי על צירוף שוכרת המשנה, כשיש להמציא לה הבקשה לסעד זמני, כתב התשובה, וכל ההחלטות, לרבות הפרוטוקול. בהחלטה צוין ששוכרת המשנה תוכל להגיב ולתן עמדה בשאלה כלום יש צורך בדיון עם חקירות או שניתן לגשת לשלב הסיכומים והאם ברצונה להגיש סיכומים. בהחלטה צוין כי ככל שלא תתקבל עמדה משוכרת המשנה בתוך 15 יום נוספים, תחשב היא כמי שנתנה הסכמתה להגשת סיכומים, בלא צורך בחקירות.

כ. המבקשת המציאה את שנדרשה לשוכרת המשנה.

כא. משחלף המועד לתגובת שוכרת המשנה, קבעתי בהחלטה מ-10.9.19 כי מכוח ההחלטה הקודמת ובאין תגובה, נחשבת שוכרת המשנה כמי שהסכימה גם היא להגשת סיכומים בלי צורך בחקירות, ולאור נתון זה של הסכמת הצדדים כולם, בצירוף החפיפה שבין הסעד ההצהרתי בהליך העיקרי ובסעד הזמני (שאף הוגשו באותו כתב טענות), ברור כי ההחלטה שתינתן מתייחסת הן לסעד הזמני והן לתיק העיקרי. במילים אחרות – מדובר על הכרעה בתיק העיקרי בגדרו של הסעד הזמני לאור הנתונים הנ"ל. למען הזהירות ובפרט בשים לב לכך שההחלטה אמורה להתייחס גם לסעד הזמני וגם להליך העיקרי בבחינת פסק דין שייעתר לסעד ההצהרתי או ידחה אותו, ריווחתי את המועד להגשת סיכומי המבקשות עד 15.12.19, כדי לתן אפשרות לשוכרת המשנה להגיש כתב תשובה לתובענה המתוקנת שהומצאה לה ב-18.8.19. מדובר על אותה תובענה מתוקנת, בה צורפה היא כמשיבה 3, בהתאם להחלטתי. קבעתי כי סיכומי המשיבים וסיכומי שוכרת המשנה יוגשו בהתאמה עד 15.1.20. בהחלטה נוספת מ-3.10.19, קבעתי כי ככל שלא תגשנה המבקשות אישור מסירה של ההחלטה מ-10.9.19 לשוכרת המשנה, כפי שקבעתי שעליהן לעשות בגדרי ההחלטה, תמחק התובענה מחוסר מעש. המבקשות המציאו בתגובה אסמכתת מסירה לשוכרת המשנה, לפיה הומצאה ההחלטה ב-11.10.19.

כב. המבקשות והמשיבים הגישו סיכומים. שוכרת המשנה לא ניצלה זכותה להגיש כתב תשובה או סיכומים. עם זאת כפי שציינתי, בחזית שמול המשיב, מצויה היא בחפיפת אינטרסים עם המבקשות.

דיון

3. אם נסכם העובדות עד כה, רובן כאמור לא שנוי במחלוקת: בין הבעלים המקורי לבין המבקשת 2 שבשליטת המבקשת 1, נחתם הסכם שכירות למטרת הפעלת גן ילדים. המבקשת 2 שכרה הנכס לתקופה בת 6 שנים ועוד שתי תקופות אופציה, כל אחת מהן בת 6 שנים נוספות. ניתן לקבל הגיונית כי המבקשת השקיעה במושכר כדי להתאימו ולהכשירו למטרת השכירות ואף כדי לקבל ההיתר הנדרש, שהרי במקור היה מדובר במושכר שייעודו למגורים. המבקשת טוענת כי סך השקעתה עמד בקירוב על 700,000 ₪ אך מדובר בטענה שאין לה תימוכין, ולצורך הכרעה אין חשיבות לסכום המדויק. ב 3.10.17 נמכר הנכס למשיבה 2, חברה בבעלות המשיב 1. זכויותיה של המבקשת 2 כשוכרת במושכר נשמרו לה מול הבעלים החדש, אך זכויותיה באו לה מכוחו של ההסכם המקורי מול הבעלים הקודם. אותו הסכם קבע כי אין היא יכולה להשכיר הנכס בשכירות משנה, אלא אם באה על כך הסכמה מראש ובכתב של המשכיר. המבקשות השכירו הנכס בשכירות משנה גם כן למטרת הפעלת גן, וברי כי השקעתן הנכס כבר הביאה אותו למצב שהתאים להפעלת גן ילדים. חוזה השכירות מול שוכרת המשנה נחתם ב 1.1.18 לתקופה של שנתיים מ 1.9.18 31.8.20 עד (עם אופציה בת 3 שנים לאחר מכן). אך בסביבות מרץ 2018 , פנתה המבקשת 1 למשיב 1 בבקשה שיסכים לשכירות משנה. מדובר היה בפניה בדיעבד, לאחר שכבר עשו המבקשות מעשה והתקשרו בהסכם שכירות. אולם המשיב, גם אם לא היה מודע לכך, נתן הסכמה לאותה השכרת משנה. כלומר לא היתה לו התנגדות לשכירות המשנה או לזהות השוכרת. אך הסכמתו ניתנה רק לתקופה בת שנה, מבלי שהתחייב לכך שתינתן הסכמתו בהמשך להארכה נוספת של שכירות המשנה.

4. נוסחו העדכני של סע' 22 של חוק השכירות והשאילה (להלן "החוק") קובע כי –

"(א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות.

(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א), לעניין שכירות במקרקעין, תיעשה מראש ובכתב."

5. השאלה האם מדובר בסע' דיספוזיטיבי או קוגנטי. התשובה הנה שמדובר בסע' קוגנטי, ומסקנה זו תנומק בהמשך. יוער כי ניתן לתהות בשאלה האם הדין הרצוי הנו אכן שיהא מדובר בסע' קוגנטי או שמא המשטר שנקבע בסע' 22 כמתכונתו, יוצר הגנת יתר על זכויות השוכר על חשבון בעל הנכס, למצער משעה שמדובר בשכירות חופשית ומשכיר פרטי. הרי לא מדובר (למשל) על איסור על המשכיר לקבוע בהסכם שחובת תיקון של פגם תשתיתי בדירת מגורים תחול על השוכר, וכיוצ"ב קביעות שנועדו לאזן בין כוחו העודף (ברוב המקרים) של המשכיר דירת מגורים בעיצוב תנאי החוזה, לעומת זכויות השוכר. ויש לזכור שמדובר בשכירות חופשית. עם כל הרצון המוצדק להגן על זכויות השוכר , הרי ראשית הסע' לא מגביל תחולתו לדירת מגורים, אלא חל על כל שכירות שהיא, עם דגש על שכירות מקרקעין ו"מעצים" שם זכויות השוכר להשכיר בשכירות משנה או להעביר השכירות. שנית, ודומה ששיקול זה נכון ביתר תוקף דווקא בשכירות מקרקעין, יש לזכור שאין הרי חובה על בעל הנכס , כבעלים פרטי, להשכיר אותו כלל, והוא בעל החירות המוחלטת להחליט להשכירו לפלוני ולא לאלמוני, מבלי לנמק החלטתו (למצער משעה שמדובר בשכירות חופשית ולא מוגנת, ובהשכרה פרטית ולא בידי רשות). מדובר בקניינו, ויטען הטוען כי הגיוני לתן לו "המילה האחרונה" בשאלה מי יכנס לנכס שלו כשוכר, ולאיזו תקופה. מדוע אפוא ייגרע חלקו, תופקע זכותו זו, ותועתק אל שוכר המשנה באופן בלעדי? הרי מתחילה לא חייב היה בעל הנכס להשכירו, בכלל או לשוכר הראשי. ולא חייב היה לנמק בחירתו, ביחס למה ייעשה בקניינו, על ידי מי, ולאיזו תקופה. משעה שבשכירות חופשית עסקינן, ובעלים פרטי, היתה לו זכות מלאה לקבוע מי הוא השוכר שייכנס לנכס. ואזכיר גם כי בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו עלתה זכות הקניין למעלה של זכות יסוד.

6. מעבר להתייחסות קצרה זו , ניתן להותיר בצריך עיון השאלה מהו הדין הרצוי. שכן הדין המצוי כאמור הנו שמדובר בסע' קוגנטי, למצער במה שקשור לשכירות מקרקעין.

7. ראשית, אמנם עלתה זכות הקניין למעלה של זכות יסוד, אולם ממילא חוק השכירות והשאילה קדם לחוק היסוד, וחלה פסקת שמירת הדינים בסע' 10 של חוק היסוד.

8. ראוי לציין כי הנוסח של סע' 22 שציינתי הנו מתיקון החקיקה מתשע"ז – 2017 שסעיפיו זכו לכינוי הכוללני "שכירות הוגנת". לא מדובר בסע' שהוסף מעיקרא אלא נוסחו תוקן מעט. תיקון תשע"ז לחוק פורסם ברשומות (ס"ח 2649) ב 19.7.17 ונכנס לתוקף בחלוף 60 יום מיום פרסומו היינו בספטמבר 2017. סע' 16(ב) לתיקון קבע כי התיקון יחול רק על חוזה שכירות שנכרת מעת שנכנס לתוקף.

9. הנוסח הקודם של סע' 22 היה דומה (לפחות במה שקשור למחלוקת בענייננו) , והוא שעמד בתוקף עת נחתם ב 3.7.15 הסכם השכירות בין המבקשות לבין הבעלים המקורי מר סגלוביץ, עובר לתיקון תשע"ז. אם כן, אותו נוסח קודם הוא המחייב ביחסי השכירות שבין המבקשת 2 למשיבה 2, שנכנסה בנעליו של מר סגלוביץ מכוח אותו הסכם. וזה הנוסח:

"השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

(1) בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

(2) בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות".

התיקון מתשע"ז הוסיף את סע' ב, בו נקבע שהסכמת המשכיר הנזכרת בסע' צריך שתהא מראש ובכתב, וכן את היכולת להעביר חיובי השוכר , לא רק זכויות (לאור מגבלה בהמחאת חיובים, להבדיל מזכויות, הדורשת הסכמת הנושה להמחאת חיוב (עיין בסע' 6 של חוק המחאת חיובים ובדברי ההסבר להצעת החוק (ה"ח 1073 מיום 1.8.16)).

ביחס להסכמה מראש ובכתב – ניתנה הסכמה בכתב (ניתן לקבל שהמסרון ששלח המשיב 1 ממלא דרישת הכתב שתכליתה ראייתית). כפי שהוסבר, בדיעבד ידוע שלא ניתנה מראש שכן המבקשות כבר עשו מעשה והתקשרו עם המשיבה 3 עת פנו למשיבים 1-2 לקבל אישורם. אולם על פגם זה ניתן להתגבר משעה שאין חולק שהאישור בכתב אכן ניתן בסמיכות זמנים, היינו לא היתה למשיבים 1-2 התנגדות לעצם השכרת המשנה. אלא שאישורם (באמצעות משיב 1) ניתן לתקופה בת שנה בלבד.

10. שכירות מקרקעין יכולה להיות של מבנה או חלקו המשמש למגורים או בית עסק, או של מגרש. בכל מקרה – מדובר בענייננו על שכירות מקרקעין. הן בנוסח הקודם של סע' 22 לחוק, והן בנוכחי , משעה שמתנגד המשכיר לשכירות משנה (היא המקרה בענייננו) או להעברת זכות השכירות לאחר, הרי שלכאורה אם מעיינים בראשית הסע' - זכותו היא. אולם משעה שבשכירות מקרקעין עסקינן (אשים בצד שכירות שאינה במקרקעין), המשך הסע' מצמצם מאד "זכות הוטו" של המשכיר. בשכירות מקרקעין, אם מדובר בהתנגדות בלתי סבירה או יש הסכמה עקרונית מטעם המשכיר אך בפועל היא מותנית בתנאים לא סבירים, רשאי השוכר לעשות העסקה בלי הסכמת המשכיר. ורשאי ביהמ"ש להתיר העסקה בתנאים שיראו לו, על אף האמור בחוזה השכירות.

הסע' מנוסח בצורה עמומה משהו. אם מקנה הסע' זכות לשוכר מקרקעין לעשות העסקה בלי הסכמת המשכיר, במקרה של התנגדות לא סבירה מצד האחרון, מדוע ואימתי תידרש התערבות ביהמ"ש? אולם בחיי המעש אם אין מחלוקת מה טוב, ואם יש – ממילא יתגלגלו כנראה הדברים לפתחו של ביהמ"ש, שהוא שיקבע אם סבירה הייתה ההתנגדות או התנאים שהותנו על ידי המשכיר. לא השוכר שהנו בעל ענין הנו הפוסק האחרון בנדון, אלא כמובן ביהמ"ש. נראה אפוא כי סע' 22(א)(1) לחוק נועד להבהיר כי במקרה שהשוכר פנה למשכיר, ונתקל בהתנגדות של האחרון, ובכל זאת השכיר בשכירות משנה או אף העביר השכירות לאחר בניגוד לעמדת המשכיר ואף בניגוד לאמור בחוזה, עדיין לא ייחשב הוא כמפר, אם יקבע ביהמ"ש על פי סמכותו בס"ק 22(א)(2), כי התנגדות המשכיר לא היתה סבירה.

מאידך, אם יש שוכר שמחליט לעשות מעשה במקרה של מחלוקת, בלי לדרוש קודם הכרעת ביהמ"ש, עשוי שייטול על עצמו סיכון, אם המחה זכויותיו בחוזה השכירות לצד שלישי עמו התקשר בהסכם לשכירות משנה, או אם המחה הזכויות והחובות כאחד בהעברת זכות השכירות (העיקרית) לצד שלישי על אפו וחמתו של המשכיר. אם יקבע ביהמ"ש כי התנגדות המשכיר הייתה סבירה , עשוי שילקה השוכר פעמיים, הן בתורת מפר של חוזה השכירות מול המשכיר, והן ביחסים מול שוכר המשנה או מי שהתיימר להעביר לו זכות השכירות מעיקרא. במקרה דנן כך עשו המבקשות ואף לא המתינו לעמדת המשיבים משעה שהמבקשת 2 התקשרה עם שוכרת המשנה בטרם קבלת הסכמת המשיבים (בכלל, ולתקופה של מעל לשנה בפרט). זה אולי אינו מהלך מומלץ, אולם כפי שיחוור, במקרה הספציפי התנגדות המשכיר להמשך שכירות המשנה אכן אינה סבירה לטעמי.

11. דבר אחד ברור: הן בנוסח הקודם, והן בנוכחי , במקרה של שכירות מקרקעין, כאשר המשכיר מתנגד לשכירות משנה או העברת השכירות מטעמים שאינם סבירים לדעת ביהמ"ש, רשאי ביהמ"ש להתיר העסקה בתנאים שייראו לו , על אף האמור בחוזה השכירות.

על היותו של דין כלשהו קוגנטי ניתן ללמוד לעתים מהנחיה מפורשת כגון "אין להתנות" או "אין להתנות אלא לטובת..."; ולעתים – מהגיונם של דברים, כפי שהוא עולה מן הנוסח. אכן לא נאמר בחוק או בסע' 22 עצמו כי אין להתנות עליו. אולם הנוסח הלא שגרתי "על אף האמור בחוזה השכירות", הכולל הסמכה מפורשת וספציפית של ביהמ"ש להתערב בחופש החוזים (גם כשלא נפל בהכרח פגם בכריתה או פעולה בחוסר תום לב, שהרי הסכם שכירות כפוף ממילא להוראות חוק החוזים (חלק כללי)), מעיד על עצמו מאליו כי הכוונה לסע' קוגנטי. הסע' אף קובע סמכות מרחיקת לכת בפן היקף ההתערבות בחופש החוזים, ומתיר לביהמ"ש לקבוע תנאים שיראו לו לצורך מימוש העסקה, כאשר הוא רואה להתירה חרף קביעת החוזה. ומה התועלת בסע' 22, שנועד לאפשר לביהמ"ש לאפשר העסקה חרף התנגדות בעל הבית, אם אינה סבירה, אם כל שנדרש על מנת להתגבר עליו הנו לכלול התנאה של בעל הנכס עליו, בהסכם השכירות ?

אם זה כל שנדרש, הרי שכמעט כל הסכם שכירות מכיל קביעה סטנדרטית שנדרשת הסכמה , לרוב אף בכתב, של בעל הבית, לצורך העברת השכירות או השכרת משנה. הגיונו הפנימי של סע' 22 ואופן הניסוח הלא שגרתי, מעיד עליו שהכוונה לסע' קוגנטי.

12. התיקון מתשע"ז, מפורש על ידי ב"כ המשיבים כמי שמחזק מאד המסקנה כאילו סע' 22 לחוק הנו דיספוזיטיבי, היינו בר התנאה. הילוכו של ב"כ המשיבים הנו שסע' 22 לחוק מעולם לא היה קוגנטי , אך הנה בא לעולם התיקון מתשע"ז והסיר ספק שכך פני הדברים. כאמור, התיקון ממילא אינו חל על ענייננו ועל הסכם השכירות עם סגלוביץ, שבנעליו נכנסה משיבה 2. אולם לטעמי, אם כבר נהפוך הוא. אם מעיינים בדברי ההסבר ביחס לתיקון המוצע בסע' 22 לחוק, מגלים שהמחוקק ביקש להסיר ספק כי בידי שוכר המקרקעין להעביר לא רק זכויותיו, אלא גם חיוביו לצד שלישי (כאמור, כפוף לכך שהתנגדות המשכיר להעברה אינה סבירה או התנאים שהתנה לשם כך לא סבירים). זאת לאור ספק , אותו ביקש המחוקק להסיר, שמא ימנע סע' 6 לחוק המחאת חיובים מן השוכר העברת חיובים לא מוסכמת ; שכן להבדיל מהמחאת זכויות, המחאת חיובים תלויה גם בהסכמת הנושה (במקרה זה – המשכיר). דומה כי מה שהטריד כאן המחוקק הנו מקרה שבו הועברה מעיקרא השכירות לצד שלישי, שאז מועברות הזכויות של השוכר לאותו צד שלישי (זכות החזקה והשימוש כמוגדר בחוזה) אך גם החיובים (החובה לשאת בדמי שכירות כלפי המשכיר , החיובים לשלם דמי ארנונה ועד בית וכיוצ"ב). ואלו במקרה של שכירות משנה השוכר המקורי הוא שמוסיף לשאת בחובות החוזיות כלפי בעל הבית. אולם התיקון של הסע' שהעברה יכולה להתייחס גם לחיובים נועדה להסיר ספק שניתן להעביר מעיקרא גם השכירות העיקרית על זכויותיו וחיוביו של השוכר, גם אם המשכיר מתנגד, ובלבד שההתנגדות לא סבירה. ואם כך לגבי העברת השכירות העיקרית, מקל וחומר לגבי שכירות משנה.

13. המשיבים נסמכים בעיקר על סע' 2(ג) לחוק, הקובע כי –

"הוראות פרק זה יחולו כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון ובאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים" .

"פרק זה" – היינו פרק א' לחוק. היות וסע' 2(ג) על פי נוסחו מאפשר לכאורה להתנות על כל הוראות פרק א', למדים המשיבים כי ממילא סע' 22 שבאותו פרק הינו דיספוזיטיבי, ובסע' 15 להסכם יש לראות משום התנאה תקיפה עליו.

14. סע' 2(ג) הנ"ל אינו חדש , אלא היה קיים בחוק גם לפני תיקון תשע"ז, בו תוקן מעט נוסחו של סע' 22. והנה חרף קיומו של סע' 2(ג), בהתייחסויות ביהמ"ש העליון לסע' 22 בטרם התיקון, למרות שאינן רבות, פורש סע' 22 כסעיף קוגנטי דווקא, כפי שמודה אף ב"כ המשיבים.

ב עא 318/83 אגוזי שפע בע"מ (בפירוק מרצון) נ' אוגניון שיבר, נאמר על ידי השופטת בן פורת (הדגשה לא במקור):

"קיימת דעת מלומדים, שלפיה דן חוק המקרקעין אך ורק בזכויות קניין, ועל-כן ניתן אולי להכיר בזכות להחזקה בתמורה, שאינה בגדר שכירות: י' ויסמן, חוק המקרקעין תשכ"ט- 1969- מגמות והישגים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש"ל) . מסופקתני, אם זה המצב לאשורו. גם אם רצוי להכיר בקיום זכויות אישיות להחזיק ולהשתמש במקרקעין מחוץ למסגרת דיני השכירות - ואיני נוקטת עמדה בנושא - עניין הוא למחוקק לענות בו. מכל מקום, אין לפתוח פתח לעקיפת הוראתו הקוגנטית של סעיף 22לחוק השכירות והשאילה, הקובע..."

ובסע' 4 לפסק דינו של השופט אלון בדנ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ נאמר (הדגשה לא במקור):

"...שיקולי "הגנה" אלה וכיוצא באלה הניעו את המחוקק לחקיקת הוראות מפורשות, שיש בהן משום התערבות בחופש ההתקשרות והחוזים. דוגמה לכך מצאנו בסעיפים 2- 4של חוק המכר (דירות) (ראה לעיל), ודוגמה נוספת נמצא בהוראה שבסעיף 22(2) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971..."

ובהמשך: "...בהוראות אלה אכן הגביל המחוקק את חופש ההתקשרות, וזאת עשה משום שלדעתו, ובצדק, עשיית הצדק והיושר הנובעת מהגבלות אלה היא הערובה להבטחת קיום חופש החוזים, בדומה לרעיון שבסעיף 30 לחוק החוזים ושביסוד סעיפי תום הלב שבמערכת משפטנו (סעיף 6לחוק המכר, סעיף 4לחוק השכירות והשאילה וסעיפים 12ו- 39לחוק החוזים כנ"ל). היושר וההגינות הם הם מערכי היסוד של מערכת משפטית תרבותית, וההגבלות וההתערבות האמורות הן בבחינת ירידה בחופש ההתקשרות המשפטית-פורמאלית, לצורך עלייה ברמת הכשרות המשפטית-הערכית.".

ב"כ המשיבים טוען כי בשני פסקי הדין הקביעה שסע' 22 הנו סע' קוגנטי הנה אמרת אגב שכן לא נצרכה לשם הכרעה. אשים הדבר בצריך עיון, אולם גם בהנחה שכך פני הדברים, בחיי המעש המשפטיים, גם לאמרות אגב של ביהמ"ש העליון יש משקל, בפרט אם אין אמרות אגב שונות כאלה, המביעות עמדה שונה באותה סוגיה (ראה למשל סע' 25 לרעא 2237/06 ‏ ‏ בנק הפועלים בע"מ נ' רלה וינשטיין; וראה סוגיה "שכנה" של החלטה הניתנת בביהמ"ש העליון בדן יחיד, שפורמלית אמנם אינה מקימה הלכה אך נפקותה המעשית לא אחת אינה רחוקה מזה - רעא 2996/06‏ ‏ ישראל שלום נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה ה').

ואכן בעקבות שני פסקי הדין האמורים, החלק הארי שבפסיקת הערכאות הדיוניות אימץ העמדה שסע' 22 לחוק הנו סע' קוגנטי (ראה להלן בפס' 15) . החשוב לענייננו הנו כי סע' 2(ג) היה קיים בחוק במקור, היינו גם עת שנקבעו דברים אלה על ידי השופטת בן פורת והשופט אלון בשני פסקי הדן שנזכרו. ובשני המקרים ההתייחסות לסע' 22 היתה כאל סע' קוגנטי, המגביל את חופש החוזים וחופש ההתנאה.

אם מעיינים בנוסח סע' 22 הנ"ל, אין תימה בכך כאמור, שכן בעוד סע' 2(ג) לחוק על פי נוסחו הנו סע' כללי, נחזה סע' 22 כסע' ספציפי. באותה מידה ניתן היה לקבוע בו "חרף האמור בסע' 2(ג) לחוק זה, אין להתנות על סע' זה". כאמור – קוגנטיות של סע' אינה נלמדת לעולם רק מניסוח מפורש מעין זה, אלא לעתים מן הנוסח עצמו, ממנו משתמעת כוונה של המחוקק לקבעו כסע' קוגנטי.

15. לאור התנגשות הנוסח הלכאורית שבין סע' 2(ג) לבין סע' 22, נקבע אמנם בתא (אש')

49296-12-15‏ ‏ מוריס אלישע נ' י.מ.ט.י.מ ניהול ושיווק בע"מ כי סע' 22 הנו דיספוזיטיבי. אלא שנראה כאמור כי הדעה הנפוצה יותר בפסיקת הערכאות הדיוניות, בעקבות ההתייחסות בפסקי הדין בענין בית יולס, ובענין אגוזי שפע, הנה שמדובר בסע' קוגנטי.

עיין: תאק (ראשל"צ) 13588-04-10 ערן קרפ נ' צרפתי צבי ושות חברה לבנין וקבלנות בע"מ, פס' 10; תא (כ"ס) 19403-11-11‏ ‏ עמוס בן אור נ' אירן פורנזריאן פס' 19; תא (ק"ג) 68167-11-16‏ ‏ הלני השקעות ונדל"ן בע"מ נ' מאיה ל.ס. בע"מ פס' 11; תא (פ"ת) 55413-09-14 ח.עזרא מזון בע"מ נ' אבן שוהם מרכז מסחרי בע"מ, פס' 27; תאח (קריות) 35905-06-12‏ ‏ שרה דניאל נ' מסעדת דגי המושט כל דבר חוקי בע"מ, פס' 60.

16. ועוד ביחס לתיקון תשע"ז לחוק: התיקון הוסיף את סע' 25יד שזה לשונו:

" על אף האמור בסעיף 2(ג), בחוזה שכירות למגורים –

(1) אין להתנות על הוראות סעיף 25ו;

(2) אין להתנות על הוראות סעיפים 6, 8 עד 10, 15, 21(ב) ו-(ג), 23 עד 25ה, 25ח(א)(1), (ב) ו-(ג) ו-25ט עד 25יג, אלא לטובת השוכר."

המשיבים 1-2 טוענים אפוא כי כאשר ביקש המחוקק לקבוע בחוק השכירות והשאילה סעיפים קוגנטיים, ידע לעשות כן במפורש. והנה, סע' 22 לא נמנה על רשימת הסעיפים הנ"ל , שאין להתנות עליהם כלל, או שההתנאה עליהם מותרת רק לטובת השוכר.

לטעמי הטיעון שגוי. ראשית, התיקון מתשע"ז לא חל כאמור על ההסכם בענייננו וסע' 25יד נוסף כאמור רק באותו תיקון מ 2017. אולם מעבר לכך, ואף בפן הצנוע של השראה פרשנית שמבקש ב"כ המשיבים 1-2 ללמוד מהוספת סע' 25יד: הטיעון מתעלם מכך שסע' 25יד מצוי בפרק שעניינו ספציפית בחוזה שכירות למגורים, בסימן ו' שנוסף במסגרת תיקון תשע"ז . ואכן כל ההתנאות שהוא דן בהן ואוסר עליהן, עניינן אך בחוזה שכירות למגורים.

סע' 22 מצוי אמנם אף הוא בפרק א' לחוק, אך מחוץ (ומקודם) לאותו סימן ו'; ועניינו בשכירות בכלל, ושכירות מקרקעין בפרט (אף שאינה למגורים). לא ניתן אפוא להקיש מסע' 25יד שעניינו בשכירות למגורים בלבד, לסע' 22, שעניינו בשכירות בכלל, ושכירות מקרקעין בפרט. שכן שכירות מקרקעין כוללת ממילא כתת קבוצה שלה, שכירות למגורים, ומכאן שככל שהסע' קוגנטי, לא היה כלל צורך להוסיפו לסע' 25יד, ואין להקיש מסע' אחרון זה אפוא, כי סע' 22 הנו דיספוזיטיבי.

ככל שסע' 22 קוגנטי, חל הוא ממילא אף על חוזי שכירות למגורים כתת קבוצה של חוזי שכירות מקרקעין, מבלי צורך להוסיפו ספציפית. וממילא אין להקיש מטכניקת החקיקה של תיקון תשע"ז מ 2017 על טכניקת החקיקה בראשית שנות השבעים של המאה הקודמת עת נחקק החוק.

17. כפי שרמזתי קודם, יכול וניתן לטעון שראוי להפריד בין משכיר שהנו רשות ציבורית לבין משכיר פרטי. אולם החוק לא יצר הפרדה מעין זו בסע' 22, וזה שיקול נוסף לנהוג משנה זהירות בטרם מסירים משוכרים באופן גורף, את הגנת הסע', וקובעים כי הסע' בר התנאה בחוזי שכירות (כאמור- אם זה הדין, לא ימצא לך כמעט חוזה שכירות בו אין התנאה מעין זו שנקבעה בסע' 15 להסכם השכירות נשוא ענייננו, או התנאה דומה, ונמצא סע' 22 במידה רבה ריק מתוכן). לא נעלם ממני כי יש כלים נוספים במשפט המנהלי, שתכליתם למנוע מרשות פעולה באי סבירות קיצונית, חוסר שוויון או שרירות. ובכל זאת, נראה שיפה הזהירות לכאן.

ניתן אמנם לגלות אהדה מסוימת לעמדה המשפטית העקרונית של המשיבים. ולו מן הטעם שאף לו היה סע' 22 דיספוזיטיבי , ואף בסיטואציה בה יש צורך בהגנה על שוכר שגם משקיע השקעה במושכר כנגד ציפיה לשכירות ארוכת טווח, כמו בענייננו, יכולים הצדדים להימנע מהתנאה על סע' 22 ; או לקבוע בהסכם רשימה סגורה של תנאים שיקימו התנגדות תקיפה של המשכיר; או אף לקבוע שהמשכיר לא יוכל להתנגד לשכירות משנה או העברת השכירות, בכלל, או מטעמים לא סבירים (ובשכירות לטווח ארוך , ודאי עסקית, מאוזן יותר ברגיל כוח ההשפעה של שני הצדדים על עיצוב תנאי ההסכם). אלא שדומני כי השינוי, אם נדרש, מצוי במגרשו של המחוקק, בראיית רוחב של השיקולים והאיזונים, ראיה שמתאימה לשינוי חקיקתי, ככל שיש בו צורך. ובדין המצוי סע' 22 לחוק השכירות והשאילה הנו סע' קוגנטי.

אין זאת אומרת כי כל התנגדות של משכיר מקרקעין להשכרת משנה או העברת השכירות לאחר - דינה להידחות. זה לא הדין. כדי שתדחה עליה להיות בלתי סבירה.

18. אלא שהמשיבים 1-2 לא הציבו שום נימוק סביר להתנגדותם, למעשה שום נימוק בכלל. הנימוק היחיד שהציבו בסיכומים ובתצהיר הנו דווקא שאין המשיב 1 חייב לנמק סירובו, שכן כך הוא נוהג בעסקים שהוא משכיר , היינו מסרב הוא לשכירות משנה. שכן נכסים אלו הם הפנסיה שלו והוא חפץ להיות בעל שליטה מלאה בנעשה בהם, וגישה ישירה למחזיקים בהם, ואין הוא סבור שעליו להתנצל על כך. הוא אכן לא צריך להתנצל, אולם נימוק כללי מעין זה כוחו יפה כדי לבאר מדוע יש טעמים שמצדיקים (אולי) לשקול שינוי הדין והפיכת סע' 22 לדיספוזיטיבי, לפחות ביחס למשכירים פרטיים בשכירות חופשית. זה אינו טעם התנגדות להשכרת המשנה הספציפית בה עסקינן בתיק זה, לא כל שכן סביר. אם די בטעם התנגדות כללי זה הרי כל התנגדות של המשכיר כוחה יפה בדיוק מטעם זה, ונמצא סע' 22 ריק מתוכן לחלוטין, אפילו היה הוא דיספוזיטיבי, בניגוד לקביעתי. כלומר אפילו לו נועד הסע' לקבוע ברירת מחדל שתחול אלא אם התנו עליה בחוזה , ממילא לא היה בו טעם, שכן כל התנגדות של המשכיר ממילא תיחשב לסבירה.

19. ואכן, מה נגרע מן המשיבים 1-2 בענייננו? אין הם מעלים כל נימוק של התנגדות שיסודו בשוכרת המשנה. כאשר רכשו הם המושכר ידעו הם בדיוק מה הם מקבלים ורוכשים, בשלושה מובנים הנוגעים לחוזה השכירות של סגלוביץ עם המבקשת 2:

א. שהנכס שרכשו משיבים 1-2 (ליתר דיוק המשיבה 2) מושכר לשכירות בת 6 שנים ועוד שתי תקפות אופציה. כלומר הנכס תפוס מבחינת זכות החזקה בו, ל 18 שנה מעת תחילת השכירות, אם תמומשנה שתי האופציות.

ב. מהם דמי השכירות ומנגנון עדכונם.

ג. שהשכרת הנכס שרכשו, הנה למטרת הפעלת גן ילדים.

20. והנה, שוכרת המשנה אף היא מפעילה במקום גן ילדים, היינו מטרת השכירות לא השתנתה. דמי השכירות משתלמים למשיבים 1-2 כסדרם ואין טענה ששולמו בחסר. וגם תקופת שכירות המשנה אינה יכולה לעלות במניינה במצטבר על 18 שנה וכפופה להפעלת תנאי האופציה על ידי המבקשת 2 מול המשיבה 2 , שכן המבקשות אינן יכולות להעביר בשכירות משנה יותר ממה שיש להן עצמן, בחוזה השכירות הראשי. שכירות המשנה יונקת תוקפה מזכותה של השוכרת הראשית לשכור , וממילא מגדרי הזכות. ביחסים שמול המבקשות, האחרונות היו ונותרו בעלות דברם של המשיבים 1-2, והמבקשות הן שאחראיות להעברת דמי השכירות המוסכמים וקיום יתר חיובי החוזה. מה להם למשיבים 1-2 כי ילינו? הם מקבלים בדיוק את מה שידעו שאמורים הם לקבל כאשר רכשו הנכס.

21. נראה כי בפועל הנימוק הממשי העומד מאחורי ההתנגדות הוא כלכלי, והוא אף נטען בריש גלי על ידי משיבים 1-2. הנה הושכר הנכס למבקשת 2 בתמורת 8240 ₪ לחודש, עם מנגנון עדכון. ולשוכרת המשנה משכירה היא אותו בסכום כמעט כפול. המשיב מתייחס לכך בסיכומיו כאל עשיית עושר ולא במשפט. אלא שגם זה אינו טעם התנגדות סביר.

ראשית חזקה ששוכרת המשנה משלמת את שהסכימה לשלם למבקשות בהסכם השכירות מתוך שיקולי כדאיות כלכלית, היינו שחרף דמי השכירות – מרוויחה היא או שסבורה היא כי יש פוטנציאל רווח.

ואכן לו הוסיפו המבקשות לשכור הנכס בלי השכרת משנה, ולהפעילו בעצמן כגן ילדים, האם היה למשיבים פתחון פה כלשהו לפיו עושות הן רווחים לא פרופורציונליים שלא היו צפויים מראש ביחס לדמי השכירות שהן משלמות, שאינן אלא דמי השכירות המוסכמים? לא מיני ולא מקצתי, והרווח שהיו עושות לא היה מעניינם של משיבים 1-2. עניינם של האחרונים הוא בקבלת דמי השכירות המוסכמים, שידעו שהם זכאים לקבל עת רכשו הנכס, לתקופת השכירות המלאה (בהנחה שתופעלנה שתי האופציות). ואפילו נניח שטעו משיבים 1-2 בכדאיות העסקה עבורם, בלי קשר לרווח זה או אחר שעושות המבקשות, הרי שיש סיבה טובה שטעות בכדאיות העסקה אינה עילה מוכרת לביטול חוזה על פי סע' 14 של חוק החוזים (חלק כללי). שיקולים זהים חלים בענייננו ומורים שטעות מעין זו אינה מקימה נימוק התנגדות סביר לשכירות המשנה בענייננו. המשיבים 1-2 רכשו הנכס בידיעה מהם אותם דמי שכירות להם יהיו זכאים על פי ההסכם עם מר סגלוביץ שבנעליו נכנסה המשיבה 2 . אותם דמי שכירות עמדו על 8240 ₪ (על פי הארכת ההסכם מ 13.6.17, עם מנגנון עדכון מפורט של דמי השכירות, כאמור בסע' 8 להסכם המקורי). אם יש בכלל עשיית עושר מצד המבקשות (שכן אין בפנינו נתונים על שעור הרווח לו היו זוכות המבקשות לו המשיכו להפעיל הגן בעצמן, לעומת זה המוקנה להן כיום מהשכרת המשנה) הרי מדובר בעשיית עושר במשפט דווקא. התנגדות המשיבים 1-2 אינה סבירה.

22. גם אם אין בידינו נתונים על היקף ההשקעה לה נדרשה המבקשת 1 לשם הכשרת המושכר כגן ילדים הרי אין ספק כי הן מר סגלוביץ שבנעליו נכנסה משיבה 2, והן המבקשות, הביאו בחשבון שכירות ארוכת טווח, בת 18 שנה אם תופעלנה האופציות, למטרת הפעלת גן, ולשמה נדרשה המבקשת להשקעות שתאשרנה הקמת הגן והפעלתו כדין. אותן השקעות הן שאפשרו למעשה שכירות המשנה. מה שחפץ המשיב 1 לזכות בו הנו למעשה גם אותן השקעות (שכאמור בהסכם השכירות יהפכו לרכושו ואין המבקשת 1 זכאית להשבתן על פי ההסכם) וגם למנוע מן המבקשת את פירות השקעתה, להם היתה זכאית בהיקף זה או אחר, גם לו הוסיפה להפעיל הגן בעצמה, לתקופה מצטברת של 18 שנה.

לא הוצב בפני שום טעם שיצדיק מהלך כזה של המשיב 1, גם אין זה מן הצדק, כאשר אין בפי המשיבים ולו טעם התנגדות אחד הנוגע לזהות שוכרת המשנה, כאשר המושכר ממשיך להיות מושכר למטרה לה הושכר מבראשית – הפעלת גן ילדים, וכאשר זוכה המשיבה 2 לדמי השכירות להם היתה זכאית (ובכל מקרה כאמור, המבקשת 2 היתה ונותרה בעלת דברה של המשיבה 2 ביחס לחיובי השכירות).

23. המשיבים טוענים כי מדובר בהפרה יסודית וגם אם לא, מדובר בהפרה מזכה בביטול מכוח סע' 7(ב) של חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). ובכן, אם היה נקבע שסע' 22 לחוק הוא דיספוזיטיבי ובאה התנאה תקיפה עליו בהסכם, לא היה צורך בטיעון זה, לפחות לצורך ההליך שבפני שעניינו בסעד הצהרתי. אם היה נקבע שהנו קוגנטי (כפי שקבעתי) אך ההתנגדות סבירה, גם אז היה מתייתר הטיעון. אך משעה שלקביעתי הסע' קוגנטי , וההתנגדות לא סבירה , ראיתי להתיר שכירות המשנה , על אף האמור בהסכם השכירות. המשמעות היא כאמור שאין המבקשת 2 נחשבת כמי שהפרה הסכם השכירות (כאמור היתה היא עשויה למצוא עצמה בחזקת מפרה, הן כלפי המשיבה 2 , שמא גם כלפי שוכרת המשנה, אלמלא קביעה זו).

24. המשיבים טוענים כי האופציה היא התחייבות לעסקה שלא הושלמה ברישום, ובהיות העסקה טעונת רישום , לאור תקופת השכירות, מדובר בהתחייבות אובליגטורית לכל היותר, ובעסקה שלא השתכללה. משכך, לא השתכללו זכויות המבקשת 2 , וממילא לא זכאית היתה להעביר זכותה שלא השתכללה, לשוכרת המשנה. בטיעון זה נסמך ב"כ המשיבים על צירוף סע' 3, 6, 7, ו 79 לחוק המקרקעין. לטעמי טיעון זה הנו בגדר הרחבת חזית והמבקשות לא היו אמורות להתייחס אליו בסיכומיהן. ברגיל כתב הטענות הפותח ההליך (שאיחד במקרה דנן תובענה עיקרית עם בקשה לסעד זמני) הוא שגודר חזית היריעה . אלא שלעתים גם כתב ההגנה (במקרה דנן כתב התשובה) ואופן ניהול ההליך גודר החזית ואת הפלוגתאות הנצרכות להכרעה. המשיבים הגישו כתב תשובה ובגדרו העלו מכלול טיעוניהם. טיעון זה לא נזכר כלל , למרות שיש בו גם רכיב עובדתי. ממילא לא יכולות היו המבקשות להביאו בחשבון כאשר נתנו הסכמתן לסיכומים בלא הצגת ראיות וחקירות, ואף בסיכומים לא יכלו לשער כי עליהן להידרש לסוגיה זו ונפקותה (אף לו מדובר היה בענין משפטי בלבד, וכפי שיבואר, נזקק הוא קודם להמחשה עובדתית שאף היא לא הוצבה). ייאמר עוד מעבר לצורך , כי טיעון זה, לו נזקקתי לו, מתייחס בכלל לעצם התוקף של הסכם השכירות מול מר סגלוביץ.

25. מעבר לצורך: סע' 152 של חוק הגנת הדייר קובע כי על אף האמור בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שכירות לתקופה שאינה עולה על עשר שנים בדירה או בבית עסק שחוק זה הגנת הדייר לא חל עליה, ואין עמה ברירה להאריכה לתקופה העולה על עשר שנים - אינה טעונה רישום בפנקסי המקרקעין.

היות ומדובר על שכירות (חופשית) בת 6 שנים, עם שתי תקופות אופציה המביאות תקופת השכירות הפוטנציאלית הכוללת) ל 18 שנה – אכן אין היא פטורה מרישום. אולם השאלה כלום נרשמה היא אם לאו, הנה כאמור שאלה עובדתית שהמבקשות כלל לא נצרכו להתייחס אליה משום שלא הועלתה בכתב התשובה שום טענה בענין זה, ואף לא נתון עובדתי. ניתן הרי היה להציג נסח רישום של החלקה. המשיבים כמי שהציבו הטענה יכולים וצריכים היו להציבה במועד, ואף להמחישה, אך אז ממילא היו צריכים לעשות כן בשלב הגשת הראיות . ולמצער לטעון הטענה בכתב התשובה שהגישו ולהגיש הנסח יחד עמו או בהמשך. גם המשיבים הסכימו לייתר ראיות מעבר למסמכים שהוגשו . נסח רישום אינו מצוי במסמכים שצירפו הצדדים.

לו נטענה הטענה וממילא הוגש נסח על ידי המשיבים המעלים הטענה, כדי להמחישה, היתה למבקשות הזדמנות להתייחס אליה, וידיעה שעליהם לעשות כן. המשיבים לא הציבו אפילו התשתית העובדתית הנדרשת להמחשת הטענה, אף לו הציבו אותה במועד (וגם זאת לא נעשה, ומשעה שכך מדובר ממילא בהרחבת חזית) . נושא הרישום או היעדרו והנפקות אינה חלק ממערך הפלוגתאות הנצרכות להכרעה בהליך כאן.

26. המשיבים 1-2 טענו כי הועדה המקומית נתנה אישור לשימוש חורג לחמש שנים בלבד, והסכם השכירות קבע כי היעדרו של אישור כזה יכול להביא לסיום הסכם השכירות. ככל שיש ממש בטענה, (ואיני קובע מסמרות שכן התובענה אינה מתייחסת לענין זה ולא נדרש סעד הצהרתי או אחר בעטיו) הרי אכן לא יכולה שכירות המשנה להקים זכויות שאין לשוכרת עצמה. אולם לא על ענין זה כאמור נסובים ההליך העיקרי והסעד הזמני שהתבקשו. אין מקום לסעד הצהרתי גורף כי ההסכם עומד בעינו ומחייב או שאינו מחייב ביחס לכל טענה אפשרית. רק ביחס למחלוקת שהוצפה בתובענה . הרי יכולות להיות טענות מענות שונות להפרות של צד זה או אחר להסכם לאורך חיי השכירות. אין לדון בכל טענה היפותטית שלא התבקש בגינה סעד ואינה חלק ממערך הפלוגתאות שבתיק.

27. אני נעתר אפוא לבקשה למתן סעד הצהרתי ומצהיר כלפי המשיבים כי הסכם השכירות מ 3.7.15, שנחתם בין המבקשת 2 לבין מר סגלוביץ (להלן: ההסכם) עומד בעינו, ומחייב המבקשת 2 והמשיבה 2 (כאשר האחרונה נכנסה בנעלי מר סגלוביץ כמשכירה, לצורך אותו הסכם), בכל הקשור לטענות ההפרה הנוגעות להשכרת הנכס למשיבה 3. אני מצהיר כי התנגדות המשיבים 1-2 להשכרת הנכס בשכירות משנה למשיבה 3 אינה סבירה, ואין בשכירות המשנה האמורה משום הפרת ההסכם. בהתאמה, אין באותה שכירות משנה למשיבה 3 כדי להקים בפני עצמה למשיבים 1-2 עילת ביטול של ההסכם.

אין בכך כאמור כדי להקנות למשיבה 3 כל זכות שאינה עומדת למבקשת 2 מכוח ההסכם. גם אין באמור כדי לייתר טענה לעילת ביטול אחרת , שאין יסודה בטענה ששכירות המשנה האמורה מפרה ההסכם . זאת אם וככל שיש או תהיה עילה כזו, שלא נידונה בפסק דין זה. הצו הזמני שניתן בסע' 1 להחלטה מ 29.7.19 הופך לחלוט למשך חיי ההסכם, עד כמה שהוא מתייחס לטענת ההפרה שנדחתה בפסק דין זה.

28. מעבר לכך לא ראיתי לתן סעדים או צוים נוספים בנוסח הגורף שהתבקש. יוער כי בסע' ה' לכתב הטענות התבקש גם פיצול סעדים. הבקשה עמומה ולא מפורטת דיה, ספק אם יש בה צורך כלל, ומכל מקום בקשה לפיצול סעדים יש להגיש כבקשה נפרדת שתשלח לתגובה, ולא לציינה כבקשה בגדר כתב הטענות הפותח ההליך. איני נדרש לבקשה זו.

29. חרף התוצאה לא ראיתי לעשות צו להוצאות, בשים לב להתנהלות המבקשות שלא פנו מבעוד מועד למשיבים 1-2 כדי לברר עמדתם, ופנייתם (שאמנם נענתה בחיוב לשנה) באה אך לאחר ההתקשרות עם משיבה 3.

ניתנה היום, כ"ג שבט תש"פ, 18 פברואר 2020, בהעדר הצדדים.