ערעור על פסק דינו של בית המשפט השלום בחיפה (כב' השופט יואב פרידמן) מיום 18.2.2020 בתיק אזרחי 64123-07-19 (להלן: "פסק הדין קמא").

השופטת תמר נאות-פרי:

רקע כללי מוסכם –

1. המשיבה 2, ביתנו – גני ילדים בע"מ, הינה חברה שעיסוקה בהפעלת גני ילדים, הנמצאת בבעלותה של המשיבה 1, הגב' עינת בן גל (להלן ביחד: "המשיבות").
2. ביום 3.7.2015, נחתם הסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") בין המשיבה 2 באמצעות המשיבה 1 לבין מר פאר סגלוביץ (להלן: "סגלוביץ") אשר במסגרתו השכיר סגלוביץ למשיבות נכס שהיה בבעלותו ברח' החרמון 9 בקרית ביאליק (להלן: "המושכר"), למטרת הפעלת גן ילדים (להלן: "הגן").
3. תוקף הסכם השכירות היה למשך 6 שנים (מיולי 2015 עד יולי 2020) עם אופציה להארכה למשך שתי תקופות, בנות 6 שנים כל אחת (להלן "תקופות האופציה"), ונקבע כי שתי תקופות האופציות תמומשנה באופן אוטומטי אלא אם המשיבות יודיעו בכתב, 60 יום לפני תום התקופה הרלבנטית, שהן בוחרות שלא לממש את האופציה הרלבנטית. בהסכם השכירות נקבע כי דמי השכירות המוסכמים החודשיים יהיו בסך 8,000 ₪ ואף נקבע מנגנון הצמדה.
4. בסעיף 15.1 להסכם השכירות נקבע כי המשיבות מנועות ממסירת הנכס או השכרתו בשכירות משנה לכל גורם אחר, אלא אם תתקבל הסכמה מראש ובכתב של המשכיר, בעל הנכס. בהמשך, נקבע כי המשכיר יוכל למכור את זכויותיו בנכס בכפוף לשמירת זכויות המשיבות מכוח הסכם השכירות.
5. בסעיף 17 להסכם השכירות נקבע כי המשיבות לא תהיינה זכאיות לדרוש מסגלוביץ החזר של הסכומים שהן השקיעו במושכר לשם התאמתו לשמש כגן ילדים, כאשר סעיף נוסף בהסכם השכירות קובע כי כל ההשלמות והתוספות שיבוצעו במושכר יהיו רכושו הבלעדי של המשכיר.
6. מכאן, שהוראות הסכם השכירות התייחסו לתקופת שכירות כוללת בת 18 שנים (ככל שתמומשנה שתי תקופות האופציה) וזאת החל מיולי 2015.
7. המשיבות וסגלוביץ פעלו בהתאם להסכם השכירות (כולל עדכון דמי השכירות בנספח מיום 13.6.2017) במשך קצת למעלה משנתיים, עד אשר ביום 3.10.2017, מכר סגלוביץ למערערת 2, גולדמן רון נכסים והשקעות בע"מ, את הנכס ובו המושכר. המערער 1, מר רון גולדמן, הינו הבעלים והמנהל של המערערת 2 (להלן ביחד: "המערערים").
8. אין מחלוקת כי הנכס, כולל המושכר, נמכר למערערים בכפוף לזכויות של המשיבות מכוח הסכם השכירות.
9. לאחר שחלפו כמה חודשים ממועד רכישת הנכס על ידי המערערים, במהלך מרץ 2018, פנתה המשיבה 1 אל המערער 1 והסבירה לו כי מפאת נסיבות אישיות הכרוכות בפרידה מבן זוגה היא זקוקה ל"פסק זמן", אשר במהלכו לא תוכל להמשיך ולנהל את הגן בעצמה, וביקשה ממנו אישור להשכיר את המושכר בשכירות משנה. אין חולק כי הפנייה של המשיבה 1 אל המערער 1 הייתה בעל פה וכי המערער 1 הסכים לבקשה בכתב, וזאת במסרון באפליקציית הווטצאפ, מיום 26.3.2018, ששלח המערער 1 למשיבה 1, כדלקמן:

"אני רון גולדמן, בעל הנכס ברח' חרמון 9 קרית ביאליק, מאשר ומסכים כניסיון לשנה לשוכרת עינת בן גל להעביר את הנכס לשוכר משנה לפרק זמן של שנה, באותם תנאי הסכם הקיימים".

במענה להודעה זו, המשיבה 1 שלחה למערער 1 את המסרון הבא:

"תודה רון. אם תוכל, תרשום, שאם הכל ילך תקין, תתאפשר הארכה של שכירות המשנה, כדי שלא יבהלו שאני אפנה אותם עד שיצטברו ילדים ויתחילו לצבור שם".

מוסכם כי למסרון זה אין תשובה.

1. הצדדים אף אינם חלוקים לגבי העובדה כי בשלב מסוים החלה המשיבה 3, הגב' נירה אלימלך, לשכור את המושכר בשכירות משנה מאת המשיבות (להלן: "שוכרת המשנה"), וכי היא הפעילה במושכר את גן הילדים. מוסכם עוד כי במהלך התקופה של שכירות המשנה, עמדו המשיבות בכל ההתחייבויות מכוח הסכם השכירות למול המערערים, ודמי השכירות שולמו במועד ובמלואם.

המחלוקת בין הצדדים -

1. הסכסוך החל במועד שאינו ידוע במדויק, לפני שנה, בתחילת חודש יולי 2019. או אז התקיימה שיחה בין שוכרת המשנה לבין המערער 1, אשר במהלכה התברר למערער 1 כי ההסכם בין המשיבות לבין שוכרת המשנה מתייחס לתקופת שכירות משנה ארוכה מאשר שנת שכירות המשנה המוסכמת כמתואר מעלה. המערער 1 טוען כי הוא אמר במהלך אותה שיחה לשוכרת המשנה כי הוא הסכים לשכירות משנה בת שנה אחת בלבד, תקופה שאמורה להסתיים ביולי 2019, וכי בתום השנה האמורה, כלומר ביולי 2019 - על המשיבות לחזור ולהחזיק בנכס, שאם לא כן - הנכס ישוב לידיו והוא יוכל להשכיר אותו לכל גורם כפי ראות עיניו, כך שאם שוכרת המשנה מעוניינת להמשיך ולהחזיק בנכס, היא תוכל לחתום על חוזה שכירות ישירות מולו.
2. המידע הגיע, מן הסתם, למשיבות וכך, ביום 10.7.2019 שיגרה באת כוחן של המשיבות מכתב למערערים אשר כותרתו "התראה טרם נקיטת הליכים משפטיים" (להלן: "מכתב המשיבות"). במכתב זה, נכתב כי בחודש יולי 2018 פנתה המשיבה 1 למערער 1 בבקשה כי יאשר שכירות משנה – וניתנה הסכמה. עוד נטען כי מאז חודש אפריל 2019 מסרב המערער 1 לענות לפניות של המשיבה 1, ובתחילת יולי 2019, המערער 1 אף פנה ישירות לשוכרת המשנה והודיע לה שהסכם השכירות הסתיים, וכי היא מוזמנת לחתום על הסכם ישירות מולו. טענת המשיבות במכתב זה הינה כי הסכם השכירות לא הסתיים, כי יש להן אופציה להאריך את תוקפו עד שנת 2027 וכי התנהלותו של המערער 1 עולה כדי הפרת הסכם השכירות. עוד נטען כי המערער 1 אף סירב לקבל לידיו את ההמחאות המעותדות לתשלום דמי השכירות לחודשים שנותרו בשנת 2019 ולשנת 2020, ולכן – המשיבות תבצענה את התשלום בהעברה. סופו של מכתב המשיבות הוא שהן דורשות מהמערער 1 להפסיק לפנות ישירות לשוכרת המשנה ולא לפעול להכשלת קיומו וביצועו של הסכם השכירות.
3. ביום 15.7.2019 השיב בא כוחו של המערערים למכתב המשיבות, במכתב שכותרתו "הודעה על ביטול הסכם עקב הפרתו" (להלן: "הודעת הביטול"). במכתב זה נכתב כי אכן התקבלה הסכמה לשנה אחת של שכירות משנה, אלא ששנה זו הסתיימה ביום 3.7.2019, ומשיחה שהתקיימה בין המערער 1 לבין המשיבה 1 עולה כי היא אינה מתכוונת לחזור לנכס, משכך היא מפרה את הסכם השכירות , ולכן המערער 1 רואה עצמו כמשוחרר מההסכם ויש לראות במכתב כהודעת ביטול. עוד נכתב, כי אם המשיבה 1 כן מתכוונת לחזור למושכר ולהפעיל בעצמה את הגן – היא יכולה לעשות כן, אבל עליה להודיע מיידית על כוונה שכזו, ואם היא לא תמסור הודעה כאמור מיידית – הדבר יהווה ביטול הסכם השכירות באופן סופי.

ההליך קמא -

1. כמה ימים לאחר קבלת הודעת הביטול, פתחו המשיבות בהליך קמא. הוגש מטעמן מסמך אשר כותרתו תביעה אזרחית שמהותה חוזית, כאשר הסעד המתבקש הוגדר כסעד הצהרתי וסעד של אכיפת הסכם, וכאשר למעשה המסמך הפותח הוגדר כך "בקשה דחופה למתן סעד הצהרתי ובקשה דחופה למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד".

הסעדים שהתבקשו היו הבאים: צו הצהרתי לפיו הסכם השכירות בתוקף; צו אשר יכפה על המערערים לקיים את הוראות הסכם השכירות וימנע לעשות כל פעולה שיש בה כדי למנוע את המשך ביצועו של הסכם השכירות, לרבות חתימה על חוזה מול צד ג' לגבי שכירות, חכירה, העברה או מכר של המושכר; צו אשר מכוחו יתאפשר המשך תשלום דמי השכירות מהמשיבות למערערים; צו שיורה כי אין לתת תוקף לתניות שהמערערים טוענים שנוספו להסכם השכירות, צו מניעה זמני והיתר לפיצול סעדים לצורך תביעה עתידית לקבלת פיצוי עקב הפרת ההסכם מצד המערערים.

בכתב בית הדין כאמור מטעם המשיבות, הן מפרטות את הנתונים העובדתיים המוזכרים מעלה וטוענות, בתמצית, כי המערערים שמו להם למטרה להביא לסיומו של הסכם השכירות (ככל הנראה כיון שהם סבורים כי יוכלו לקבל דמי שכירות גבוהים יותר) ולכן הם מעלים טענות משוללות יסוד כלפי המשיבות; אלא שהמשיבות לא הפרו את תנאי השכירות, הן קיבלו רשות לשכירות המשנה, ואין כל מקום לביטול הסכם השכירות. עוד נטען כי המשיבות השקיעו ממון רב בהשבחת הנכס והתאמת המושכר לגן ילדים, בהסתמך על הסכם השכירות ארוך הטווח, ובוודאי שאין מקום לבטל את ההסכם, עוד טרם חלפה תקופת ההסכם המקורית (ללא האופציות).

1. המערערים הגישו כתב תשובה לבקשת לצו המניעה הזמני, ובו חזרו בעיקרם של דברים על הטענות שפורטו במכתב הביטול. לטענתם, ניתנה הסכמה לשכירות משנה בת שנה, רק בגלל הפניה של המשיבה 1 לגבי הטלטלה הקשה שבחייה עקב הנסיבות האישיות, אך התברר כי שכירות המשנה החלה עוד לפני שהתבקשה והתקבלה ההסכמה, התברר כי המשיבות התקשרו עם שוכרת המשנה לתקופה של חמש שנים ולא רק שנה אחת והתברר כי הן גובות ממנה דמי שכירות של כ-13,000 ₪ לחודש בעוד שהן משלמות למערערים "רק" 8,500 ₪ לחודש לערך. לכן, המשיבות הפרו את הסכם השכירות, הקובע מפורשות ששכירות משנה מותרת רק לאחר קבלת רשות מראש ובכתב, ומפרות את ההסכמה שהייתה לגבי שנת שכירות משנה מוסכמת אחת. עוד נטען כי המשיבות לא הראו כי אכן השקיעו במושכר את הסכומים הגבוהים להם הן טוענות, כי לפי הוראות ההסכם ממילא כל ההשבחות מהוות חלק מהנכס ואין הן זכאיות לקבל עבורן פיצוי, ולכן, לא יכולה להישמע טענתן כי יש להמשיך את יחסי השכירות על מנת שתושב להן "ההשקעה".

משכך, לשיטת המערערים, הודעת הביטול נשלחה כדין, ההסכם בוטל כדין – ואין לתת כל סעד המונע מהמערערים לממש את מלא זכויות הקניין שלהם בנכס, לרבות התקשרות עם צדדי ג' ובכללן שוכרת המשנה.

ההילך הדיוני בבית המשפט קמא –

1. במסגרת הדיון בבקשה למתן סעד זמני, ניתן צו מניעה חלקי זמני, אשר למעשה הותיר את המצב כפי שהוא – כלומר, הותיר את החזקה במושכר בידי שוכרת המשנה, והיא אף צורפה להליך על מנת שתינתן לה האפשרות להביע עמדה בשל ההשלכות האפשריות של ההליך על מעמדה בנכס. בהמשך, הוסכם בין הצדדים כי אין צורך בחקירות של המצהירים אשר תצהיריהם הוגשו מטעם הצדדים (המשיבה 1 והמערער 1), ובית המשפט קמא קבע, בהחלטה מיום 10.9.2019, כי היות ואין צורך בחקירות והיות והסעד העיקרי המבוקש זהה לסעדים הזמניים – יוגשו סיכומים בכתב מטעם הצדדים ויינתן פסק דין לגבי התביעה העיקרית ללא צורך במתן החלטה נפרדת מפורטת בבקשה למתן סעד זמני. עוד נקבע כי עד מתן פסק הדין – יישאר בעינו הצו הזמני הנ"ל. המשיבות והמערערים הגישו סיכומים, אך שוכרת המשנה לא הגישה דבר לתיק בית המשפט.

פסק הדין קמא –

1. בפתח פסק הדין סוקר בית המשפט קמא את הנתונים העובדתיים המוזכרים מעלה, ומציין כי למעשה לא הייתה מחלוקת של ממש לגבי מרבית הנתונים.
2. נוכח קביעות עובדתיות אלו, מפרט כב' השופט קמא בתמצית את טענות הצדדים, כאשר באופן עקרוני טענת המשיבות הייתה כי יש לאפשר להן להמשיך את שכירות המשנה שכן הן עומדות בכל תנאי הסכם השכירות למול המערערים, כי אין כל סיבה שלא לאפשר להן להמשיך את שכירות המשנה, כי ניתן היה להבין שהמערערים יסכימו להמשיך ולאשר את שכירות המשנה גם לאחר התקופה בת השנה אשר לגביה ניתנה הסכמה מפורשת, כי הן השקיעו בשיפוץ הנכס והתאמתו לשמש כגן ילדים סך העולה כדי 700,000 ₪ מתוך ההנחה שהסכם השכירות למול סגלוביץ אמור היה לחול למשך 18 שנה, כך שבמהלך הזמן הן ישיבו לעצמן את ההשקעה, וכי במידה והמערערים יקבלו בחזרה לידיהם את הנכס בשלב הנוכחי, הרי שהם יתעשרו שלא כדין.
3. מנגד, טענת המערערים הייתה, כי הוסכם על שכירות משנה למשך שנה בלבד, הפנייה של המשיבה 1 להסכים לארכה נוספת או לשקול ארכה נוספת לא נענתה, לא ניתנה הסכמה להמשך שכירות המשנה ובוודאי שלא מראש ובכתב כפי שמורות הוראות הסכם השכירות, ולכן - כאשר תמה השנה "המוסכמת", ובהיעדר הסכמה נוספת, אין מקום לאפשר שכירות משנה נוספת.

עוד טענו המערערים כי גם ההסכמה אשר התקבלה לגבי השנה האמורה, התקבלה אגב הטעיה ובחוסר תום לב, שכן מהמסמכים עולה שהמשיבות התקשרו עם שוכרת המשנה עוד בינואר 2018 ופנו לקבל את הסכמת המערערים רק במרץ 2018, למרות שהן היו אמורות לבקש את ההסכמה מראש ולא בדיעבד. בדומה נטען כי התבקשה והתקבלה הסכמה לשכירות משנה של שנה בלבד ולמרות זאת מהמסמכים עולה שההתקשרות בין המשיבות לבין שוכרת המשנה הייתה למשך תקופה ארוכה יותר, בת 5 שנים (וראו כי בהסכם שכירות המשנה המקורי המדובר היה על שכירות בת שנתיים, מספטמבר 2018 עד אוגוסט 2020, עם אופציה להארכה בת 3 שנים והסדר זה הועלה שוב על הכתב במסמך שעליו חתומות המשיבות ושוכרת המשנה מיום 23.4.2019, אשר אף בו מצוין כי שכירות המשנה תמשיך לשכור את המושכר עד יום 31.8.2020). לכן, מבחינת המערערים, עמדתם הייתה כי ההסכמה הושגה במרמה ולמצער אגב הטעיה, וכי שכירות המשנה בנסיבות עולה כדי הפרת הסכם השכירות.

מכאן, שלשיטת המערערים הסכם השכירות הופר והדבר מאפשר להם לבטל את ההסכם, כפי שהודיעו בהודעת הביטול, ולפיכך על המשיבות לפנות את הנכס ולהשיב אותו לידי המערערים.

1. בהמשך פסק הדין קמא נקבע כי לצורך ההכרעה במחלוקת שבין הצדדים יש לתת את הדעת למהותו של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "סעיף 22" ו-"חוק השכירות"), אשר היה בתוקף ביולי 2015, במועד בו נחתם הסכם השכירות בין סגלוביץ לבין המשיבות (כאשר נוסח זה של החוק תוקן בהמשך, ביולי 2017), וכאשר הנוסח הרלבנטי למועד חתימת הסכם השכירות מורה כדלקמן:

"22(א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שיראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות."

וכאשר למעשה התיקון בשנת 2017 הוסיף לסעיף 22 את סעיף קטן (ב) המורה, כי:

"(ב) הסכמה לפי סעיף קטן (א) לעניין שכירות במקרקעין, תעשה מראש ובכתב".

1. בית המשפט קמא בפסק דינו, מגיע למסקנה כי סעיף 22 הנ"ל הינו סעיף קוגנטי ולא דיספוזיטיבי, כך שהצדדים אינם יכולים להתנות עליו והוא מחייב את הצדדים אף אם לא מופיע בהסכם השכירות ואף אם מנוגד להסכם השכירות.
2. בשלב הבא של פסק הדין, בית המשפט קמא מתייחס להסכמה מטעם המערערים לשכירות המשנה בת השנה וקובע כי לגבי תקופה זו ניתנה הסכמה בכתב (במסרון ווטצאפ) והגם שההסכמה לא הייתה מראש אלא בדיעבד (שכן ההסכמה הייתה במרץ 2018 והסכם שכירות המשנה נחתם כבר בינואר 2018), אזי ש"על פגם זה ניתן להתגבר משעה שאין חולק שהאישור בכתב אכן ניתן בסמיכות זמנים, היינו לא הייתה למשיבים (המערערים) התנגדות לעצם השכרת המשנה" (עמ' 9 לפסק הדין קמא, שורות 20-22).
3. באשר להמשך שכירות המשנה, והיות והמערערים טענו כי הם לא נותנים את הסכמתם להמשך שכירות המשנה לאחר סיומה של אותה שנה מוסכמת, קובע בית המשפט קמא כי הואיל והוראות החוק המחייבות הינן המפורטות בסעיף 22 לחוק השכירות והואיל והמדובר בהוראות קוגנטיות והצדדים לא יכלו להתנות לגביהן, אזי שהמשמעות הינה שאם המערערים לא מסכימים לשכירות המשנה מטעמים בלתי סבירים, אזי שהמשיבות רשאיות להשכיר את הנכס בשכירות משנה למרות היעדר הסכמה מטעם המערערים, ולחילופין – בית המשפט רשאי לאשר להן לעשות זאת. בית המשפט קמא מחדד ומבהיר שאמנם בהסכם השכירות כתוב שלא תתאפשר שכירות משנה אלא במקרה שתתקבל הסכמה מראש ובכתב, אלא שנוכח הקביעה ולפיה סעיף 22 לחוק השכירות מגלם הוראות קוגנטיות אזי שלא ניתן להתעלם גם מהצורך לבחון את מהותה וסבירותה של אי ההסכמה מטעם המערערים, ובמקרה הנוכחי מסקנתו של בית המשפט קמא הינה שההתנגדות להמשך שכירות המשנה אינה סבירה (עמ' 10, שורה 19).
4. בית המשפט קמא ממשיך וקובע כי לשיטתו ההתנגדות אינה סבירה (סעיפים 18 ואילך לפסק הדין קמא), שכן המערערים לא העלו כל נימוק סביר להתנגדותם, ולמעשה לא העלו כל נימוק בכלל; זאת היות וכל אשר נטען מטעמו של המערער 1 היה כי הוא מחזיק בנכסים רבים והמדיניות שלו הינה שלא לאפשר שכירות משנה, הואיל והוא מעוניין וזכאי להיות בעל השליטה המלאה בנכסים אשר בבעלותו ומעוניין בקיום גישה ישירה למי שמחזיק בנכס. בית המשפט קמא מגיע למסקנה כי הנימוק מעלה - לאו נימוק הוא, ולכן עמדת המערערים היא בלתי סבירה.
5. בית המשפט קמא אף מציין בהקשר זה כי כאשר רכשו המערערים את הנכס מסגלוביץ הם ידעו שקיימת התחייבות כלפי המשיבות לשכירות ממושכת (18 שנה משנת 2015, כלומר עד שנת 2033), ידעו כי מטרת השכירות הינה לצורך ניהול גן ילדים, יודעים כעת כי שוכרת המשנה מנהלת אף היא גן ילדים במושכר, כך שמטרת השכירות לא השתנתה, מדגיש כי אין כל טענה לגבי קשיים בתשלום דמי השכירות החודשיים אשר משתלמים במועד במלואם, ובמערכת היחסים למול המערערים – המשיבות הן אלו שאחראיות על קיום כל תנאי הסכם השכירות.
6. לכן, עמדת בית המשפט קמא הייתה שאין כל סיבה להתנגד לשכירות המשנה, כאשר אף אם המשיבות משכירות את הנכס לשוכרת המשנה בסכום אשר גבוה משמעותית מהסכום אותו הן משלמות כדמי שכירות למערערים - פער זה (אשר משמש רווח מבחינתן של המשיבות) אינו יכול להוות טעם להתנגדות להמשך שכירות המשנה. עוד בהקשר זה נכתב בפסק הדין קמא כי המערערים אינם אמורים לשקול את הרווחים שמתקבלים בידי המשיבות (ולטעון לגבי רווח בלתי סביר או לגבי עשיית עושר שלא במשפט), ולו מן הטעם שהמשיבות מבקשות ע"י שכירות המשנה להשיב לידיהן את הסכומים שהן השקיעו בהסבת הנכס לגן ילדים ובשיפוצים מבחינתן (וזאת ללא כל צורך להכריע בשאלה אם הושקעו הכספים הרבים אשר המשיבות טוענות שהושקעו שמא הסכומים היו נמוכים בהרבה).
7. לגבי טענת המערערים ולפיה המשיבות הפרו את ההסכם הפרה יסודית, ולחילופין - הפרה המזכה באפשרות להורות על ביטול ההסכם, קובע בית המשפט קמא כי היות ועמדתו הינה כי סעיף 22 לחוק השכירות הינו סעיף קוגנטי והיות וההתנגדות של המערערים היא בלתי סבירה, אזי שהוא מורה על המשך שכירות המשנה על אף האמור בהסכם השכירות ולכן המשיבות לא נחשבות כמי שהפרו את הסכם השכירות (וזאת כאשר בית המשפט קמא מציין כי אלמלא מסקנתו לגבי היותו של הסעיף קוגנטי ואלמלא מסקנתו לגבי כך שההתנגדות בלתי סבירה, עשויות היו המשיבות למצוא עצמן בחזקת מפרות של הסכם השכירות (עמ' 17 לפסק הדין קמא, שורות 7-14)).
8. טענה נוספת שאליה מתייחס בית המשפט קמא הינה טענת המערערים ולפיה תקופת האופציה להארכת תקופת השכירות (שתי תקופות בנות 6 שנים כל אחת) בנוסף על תקופת השכירות המקורית - הינה תקופה של למעלה מ-10 שנים ולכן המדובר בהתחייבות לעסקה שטעונה רישום. טענת המערערים הינה שהיות והסכם השכירות לא נרשם, אזי שאין לתת לו תוקף. בית המשפט קמא דוחה טענה זו ואף מציין כי הטענה לא קיימת בכתב התשובה אשר הוגש מטעם המערערים ומשכך המדובר בטענה שחורגת מהחזית (פסקאות 24 ו-25 לפסק הדין קמא).
9. טענה אחרונה המוזכרת בפסק הדין קמא הינה טענת המערערים ולפיה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתנה אישור לשימוש חורג בנכס, על מנת שישמש כגן ילדים, לתקופה בת 5 שנים בלבד ועל פי הוראות הסכם השכירות ככל שלא קיים היתר לשימוש חורג, הדבר יכול להביא לסיום הסכם השכירות. בית המשפט קמא מציין, כי ההליכים לא נסובים סביב השאלה אם קיים אישור לשימוש חורג אם לאו, ולכן לא עלתה טענה לגבי הפרה עתידית אפשרית לו תימשך השכירות אל מעבר לתקופה אשר לגביה קיים כיום היתר לשימוש חורג - ואין צורך להוסיף ולדון בנושא.
10. בסיכומו של פסק הדין קמא נקבע כי ניתן סעד הצהרתי כפי שביקשו המשיבות ולפיו הסכם השכירות משנת 2015 עומד בעינו וכי ההתנגדות של המערערים להשכרת הנכס בשכירות משנה לשוכרת המשנה אינה סבירה ואין בשכירות המשנה האמורה משום הפרת הסכם השכירות, היא אינה מקימה עילה לביטול הסכם השכירות מטעם המערערים וניתן להמשיך בשכירות המשנה.

טענות הצדדים בערעור –

1. למעשה, המערערים חוזרים בערעור על כל הטענות שהועלו מטעמם בבית המשפט קמא כפי שמופיעות במסמכים שהוגשו, ואף טענות המשיבות הן אותן הטענות. לכן, ועל מנת שלא להאריך יתר על המידה – אין צורך לחזור על פירוט הטענות.

דיון והכרעה -

1. למעשה, בפסק הדין הוכרעו שלוש שאלות:

האחת – האם המשיבות הפרו את הסכם השכירות באופן המקנה למערערים את הזכות לבטל את ההסכם, ובמילים אחרות – האם הודעת הביטול כדין; השאלה השנייה – מהן ההשלכות של הוראות סעיף 22 לחוק השכירות על הסכם השכירות בו עסקינן; והשאלה השלישית – הנגזרת מהשאלה השנייה, היא האם סירוב המערערים לשכירות המשנה היה בלתי סביר.

בית המשפט קמא השיב על השאלה הראשונה בשלילה וקבע כי המשיבות לא הפרו את הסכם השכירות ולא היה מקום לשליחת הודעת הביטול. לגבי השאלה השנייה – נקבע כי סעיף 22 הינו קוגנטי ולכן הצדדים לא יכולים להתנות עליו (ולא יכולים לקבוע שללא הסכמה של המערערים לעולם לא תיתכן שכירות משנה), כך שחייבים לבחון את סבירות הסירוב של המערערים. לגבי השאלה השלישית – נקבע כי הסירוב של המערערים בלתי סביר. כך, שהתוצאה הסופית הייתה שהמשיבות זכאיות להמשיך את השכירות עד תום התקופה כקבוע בהסכם השכירות (כולל האופציות) ואף זכאיות להמשיך להשכיר את המושכר בשכירות משנה עד תום התקופה הכוללת.

1. לאחר שקילת טענות הצדדים ועיון במסמכים – אציע לקבל את הערעור בחלקו, במובן זה שאין להתערב במסקנה קמא כי הודעת הביטול לא הייתה כדין, אך הסירוב של המערערים אינו בלתי סביר, ולכן אין צורך בהכרעה ברורה במחלוקת לגבי מהותו של סעיף 22 (הקוגנטי הוא אם דיספוזיטיבי). נפרט את האמור לגבי כל שאלה במובחן.

האם המשיבות הפרו את הסכם השכירות?

1. המשיבות ביקשו את הסכמת המערערים לשכירות המשנה במרץ 2018 וההסכמה לשכירות משנה בת שנה ניתנה בהודעת הווטסאפ מיום 26.3.2018. בית המשפט קמא קובע כך עובדתית, ולמעשה אין על כך מחלוקת. עוד קובע בית המשפט קמא מבחינה עובדתית כי הסכם שכירות המשנה נחתם כמעט שלושה חודשים לפני כן, וזאת על בסיס האמור בתצהיר של המשיבה 1 אשר הוגש בתמיכה לכתב התביעה, שם (בסעיף 22) היא מציינת כי ההסכם עם שוכרת המשנה נחתם עוד ביום 1.1.2018, כלומר, לפני שהתבקשה ההסכמה, וממילא – לפני שהתקבלה.
2. בית המשפט קמא קובע כי אין לראות בכך הפרה מצד המשיבות, וכי אף אם הייתה הפרה, היא רופאה בדיעבד, בכך שניתנה ההסכמה במרץ 2018. לא בטוח שאין המדובר בהפרה, ואף לא בטוח שהמערער 1 היה מסכים לשכירות המשנה לו היה יודע שמתבקשת הסכמתו בדיעבד למעשה עשוי, למרות שהסכמתו הייתה לנוכח קשיים אישיים מהותיים מצד המבקשת 1 ונוכח היחסים הטובים שהיו ביניהם באותה העת. אלא שאכן אין לכך חשיבות יתרה לצורך המשך ההנמקה, ונניח לצורך המשך הדיון שנקודה זו כשלעצמה אינה מלמדת על הפרה, מה גם ששני הצדדים מסכימים כי שכירות המשנה בפועל החלה אחרי שכן ניתנה ההסכמה של המערערים לשכירות המשנה בת השנה.

כאן, יש לראות כי הסכם שכירות המשנה אינו נושא תאריך ולא ניתן לדעת מתי המסמך נחתם, אך בסעיף 8 להסכם שכירות המשנה מצוין כי שכירות המשנה בפועל תתחיל ביום 1.9.2018 ותמשך עד 31.8.2020. כלומר, שלפי מסמך זה שכירות המשנה הייתה אמורה להתחיל בספטמבר 2018. אלא שבמקביל, שני הצדדים טוענים בתצהיריהם כי שכירות המשנה החלה ביולי 2018, ולכן, לא ברור מתי בדיוק היא החלה בפועל, אך החשוב הוא כי הגם שהסכם שכירות המשנה נחתם עוד לפני שהתבקשה והתקבלה הסכמת המערערים, אזי ששכירות המשנה בפועל החלה אחרי שהייתה הסכמה לשכירות משנה בת שנה. זהו טעם נוסף שלא להתערב במסקנת בית המשפט קמא לפיה אף אם עסקינן בהפרה, אזי שהיא אינה מצדיקה את ביטול הסכם השכירות - וזאת ככל שעסקינן במועד בקשת האישור לשכירות המשנה ביחס למועד כריתת הסכם שכירות המשנה או תחילת שכירות המשנה.

1. אלא ששונים הם פני הדברים ככל שעסקינן בתוכנו של הסכם שכירות המשנה. שהרי, המשיבות השכירו את המושכר בשכירות משנה לתקופה בת שנתיים, עם אופציה לעוד שלוש שנים, כך שהמדובר בשכירות משנה בת חמש שנים וזאת כאשר ההסכמה של המערערים הייתה במפורש רק לגבי שנה אחת. המשיבות ידעו והבינו היטב כי ההסכמה הינה לשנה בלבד, והראייה היא שהן שלחו את הודעת הווטסאפ המשלימה ובה ביקשו להאריך את תקופת שכירות המשנה המותרת גם לאחר תקופת הניסיון בת השנה. ביקשו – אך לא קיבלו כל אישור, ולמרות זאת השאירו על כנה את ההתקשרות עם שוכרת המשנה לחמש שנים. התנהלות זו – עולה כדי הפרה של הסכם השכירות ומעוררת קושי משמעותי.
2. ודוקו. כל הטענות של המשיבות לגבי הסירוב הסביר או הבלתי סביר להמשך שכירות המשנה אינן רלבנטיות בשלב זה של הדיון, כלומר – לגבי מרץ 2018 או יולי 2018. בנקודת זמן זו, היה ברור למשיבות שהן צריכות לקבל אישור לשכירות משנה, הן קיבלו אישור לשנה, ביקשו אישור לתקופה ארוכה יותר – לא קיבלו מענה, ובכל זאת עשו מעשה. לו הייתה מתקבלת תשובה במרץ 2018 הכוללת סירוב לגבי שכירות של יותר משנה, ניתן היה לדון בשאלת סבירות הסירוב באותה נקודת זמן, אך במרץ 2018 לא היה סירוב אלא הייתה דווקא הסכמה (ומהסכמה לשנה, בנסיבות דכאן, לא ניתן ללמוד על סירוב לגבי תקופה ארוכה יותר). לכן, לא ניתן להעלות טענות לגבי סבירות או אי סבירות עמדת המערערים נכון למרץ או יולי 2018; ובכל אופן, המשיבות לא המתינו לתשובה (לגבי הבקשה לאשר שכירות משנה לתקופה של יותר משנה), ופעלו כפי שמצאו לנכון על דעת עצמן.

התנהלות זו מנוגדת לתנאי הסכם השכירות, עולה כדי הפרה של סעיף 15.1 להסכם השכירות ואף מעוררת סימני שאלה לגבי רף ההתנהלות המצופה מצדדים לחוזה. לכן, המשיבות אכן הפרו את הסכם השכירות בהקשר זה.

דא עקא, שגם לאחר קביעה זו עדיין יש צורך לבחון האם המערערים היו זכאים לבטל את ההסכם עקב ההפרה האמורה.

האם הודעת הביטול כדין?

1. ממכלול הנתונים עולה כי התשובה בשלילה.
2. בהסכם השכירות אין סעיף המגדיר אילו סעיפים מהווים סעיפים אשר הפרתם עולה כדי הפרה יסודית ובסעיף 15.1 להסכם השכירות - לא כתוב שהפרתו עולה כדי הפרה יסודית (להבדיל מסעיף 20.2 להסכם השכירות, לדוגמא, הקובע כי הפרתו תיחשב כהפרה יסודית). מכאן, שהתנהלות המשיבות אינה בגדר הפרה יסודית מוסכמת.

האם עסקינן בהפרה יסודית מסתברת? המערער 1 בעצמו לא טען כי כך הם פני הדברים (מה גם שייתכן שמי שהיה אמור לטעון זאת הינו סגלוביץ), ולכן לא הוכח כי המדובר בהפרה יסודית מסתברת. לכן, ושעה שההפרה אינה הפרה יסודית, המדובר בהפרה "רגילה", ונפנה בהקשר זה לע"א 7403/11 בשמא השקעות ומימון בע"מ נ' אליהו ניאגו (13.08.2013) לחוות דעתו של השופט עמית, שם נקבע כי –

""ככלל אצבע" אציע כי במקרה של ספק אם יש לסווג את ההפרה כיסודית אם לאו, הנטייה היא לסווג את ההפרה כלא יסודית, על מנת להגיע לשיקולי הצדק בסעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970."

1. היות ועסקינן בהפרה "רגילה", שאינה יסודית, היה צורך לתת למשיבות שהות לנסות ולתקן את ההפרה, ולא להודיע על סיום ההתקשרות לאלתר, וזאת מכוח הוראות סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע כך:

"7 (א) הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה היתה יסודית.

(ב)     היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קויים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול."

1. יתירה מכך. בסעיף 19.1 להסכם השכירות כתוב שאף אם קיימת הפרה יסודית – הצד המפר יהא רשאי לתקן את ההפרה בתוך 20 ימים ממועד קבלת הודעה על כך, קל וחומר – הפרה שאינה יסודית.
2. אמנם, המערערים כתבו בהודעת הביטול כי אם המשיבות מתכוונות לחזור למושכר הן צריכות להודיע על כך מיידית, וככל שלא יודיעו על כוונתן לעשות כן – הביטול יכנס לתוקף, אך בד בבד עם האמור, נכתב במכתב הביטול שהוא כבר מהווה "הודעת ביטול" מוחלטת. ניסוח זה מעורר קושי כשלעצמו, אך בוודאי שאין בו הענקת ארכה לקיום תוך זמן סביר.
3. מכאן, שהודעת הביטול נשלחה שלא כדין, ויתכן ששליחתה עולה כשלעצמה כדי הפרה מצד המערערים, שולחי ההודעה, שכן בפסיקה נקבע כי "רואים הודעת ביטול לא מבוססת של חוזה כהפרה, או, למצער, כהפרה צפויה" (ע"א 1/84 נתן נ' סטרוד, פ"ד מב(1) 661, בעמ' 669 (1988); ע"א 1816/91 דלתא הנדסה בע"מ נ' שכון עובדים, פסקה 5 (16.6.1998)).
4. לכן, הודעה הביטול אינה כדין, ואין להתערב במסקנתו של בית המשפט קמא אשר ניתח את הנתונים בהקשר זה וקבע כי הסכם השכירות לא בוטל ונותר בתוקף – קביעה המבוססת היטב בעובדות ומעוגנת משפטית, כפי שמובהר בפסק הדין קמא.

המחלוקת לגבי מהותו של סעיף 22 לחוק השכירות –

1. בית המשפט קמא מקדיש חלק עיקרי מפסק הדין לדיון בשאלה שאותה הוא הציג לצדדים בזיקה לסעיף 22 לחוק השכירות ולשאלה אם המדובר בסעיף קוגנטי או דיספוזיטיבי.
2. נזכיר עתה את נוסחו של הסעיף במועד שבו נחתם הסכם השכירות (ביולי 2015):

"22(א) השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה –

בשכירות מקרקעין – רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

בכל שכירות – רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שיראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות."

1. בית המשפט קמא מבהיר כי הכרעה בסוגיה משליכה באופן עקרוני על המחלוקת, שכן אם המדובר בסעיף קוגנטי, המשמעות הינה שהצדדים לא יכולים להתנות עליו והוא "גובר" על הוראות הסכם השכירות. רוצה לומר, שאם בהסכם השכירות כתוב שלא תתאפשר שכירות משנה אלא בהסכמת בעל הנכס מראש ובכתב, אזי שלא ניתן להסתפק בתנייה זו ויש לקרוא אל תוך יחסי הצדדים גם את הוראות סעיף 22, כלומר – שאמנם צריך לבקש את הסכמת המשכיר, אבל היא לא חייבת להיות מראש או בכתב, וחשוב מכך – הרי שאם המשכיר מסרב לשכירות משנה מטעמים בלתי סבירים – עדיין יכולים השוכרים לבצע את השכרת המשנה "על אפו ועל חמתו" או לבקש מבית המשפט שיאשר זאת. ברי כי זוהי עמדת המשיבות לגבי נושא זה. מנגד, עמדת המערערים הינה כי המדובר בסעיף דיספוזיטיבי, משמע – שאם הצדדים לחוזה בחרו לכתוב במפורש ששכירות משנה מחייבת הסכמה מראש ובכתב ואין התייחסות לסבירות הסירוב (ככל שיש סירוב), אזי שלא ניתן לקרוא אל תוך הסכם השכירות את ההוראות הנוספות.
2. כאמור, בית המשפט קמא מנתח בצורה יסודית ומעמיקה את הסוגיה, אגב הפניות לתיקונים שעבר חוק השכירות והשוואה להסדרים נוספים שבחוק השכירות ובחוקים דומים – ומסקנתו הינה שהמדובר בהוראה קוגנטית. משכך, נפנה בית המשפט לבחון אם הסירוב של המערערים להמשך שכירות המשנה הינו סביר – ומסקנתו הינה שהמדובר בסירוב בלתי סביר.
3. במסגרת הערעור, העלו שוב הצדדים טענות בהקשר זה, אך במקרה הנוכחי, אין צורך להכריע במחלוקת שבין הצדדים לגבי מהותו של סעיף 22 לחוק השכירות, ונשאירה לעת הצורך; וזאת שכן לשיטתי הקושי בהמשך הקביעות קמא הינו לגבי המסקנה כי הסירוב בלתי סביר.

האם הסירוב של המערערים אכן בלתי סביר?

1. בית המשפט קמא קובע כי המערער 1 למעשה לא סיפק כל נימוק או הסבר לסירובו לאפשר את המשך שכירות המשנה וכבר בכך יש ללמדנו כי הסירוב בלתי סביר, כיון שכל מה שאמר המערער 1 הוא שהוא "מתנגד עקרונית" לשכירויות משנה בנכסיו השונים – וזהו אינו נימוק סביר.
2. לגבי קביעה זו – יש לקבל את הערעור.
3. המערער 1 אכן ציין כי באופן עקרוני הוא מתנגד לשכירויות משנה היות והוא מעוניין להיות בקשר ישיר עם השוכרים שלו ולקיים מולם "חזית חוזית" ישירה, והבהיר כי יש לו כמה וכמה נכסים שאותם הוא משכיר וכי הוא מתפרנס משכירויות אלו. עמדה עקרונית שכזו אולי תיחשב לעמדה בלתי סבירה, שכן היא עמדה גורפת ללא התייחסות קונקרטית לכל מקרה ומקרה, וראו כי הגישה בספרות הינה שיש לספק הנמקות לסירוב המתייחסות לשוכר הספציפי ולשוכר המשנה "המיועד" הספציפי, קל וחומר כאשר עסקינן בשכירות לטווח ארוך (כגון השכירות דכאן, למשך פרק זמן כולל של 18).
4. מעבר לכך, יש לזכור כי במרץ 2018, כאשר ביקשה המשיבה 1 מהמערער 1 את הסכמתו לשכירות משנה בת שנה, מטעמים אישיים, הוא הסכים לכך ללא כל תנאי - כלומר, שלמרות העמדה "העקרונית", כן הסכים המערער 1 לשכירות משנה בנסיבות הפרטניות בהיקף מוגבל.
5. בנוסף, הגישה בפסיקה ובספרות הינה שיש לתת משקל של ממש לזכות הקניינית של השוכר, המחזיק בידו זכות מסוג "שכירות", אף אם היא מתנגשת עם הזכות הקניינית העודפת של בעל הנכס, שהינה זכות מסוג "בעלות", כלומר – שהנטייה היא לאפשר שכירות משנה, אלא כאשר הסירוב סביר, לרבות על מנת שלא יישארו נכסים ריקים ללא שימוש (וראו את יהושע ויסמן, דיני קניין – החזקה ושימוש, תשס"ו-2005 (להלן: "ויסמן"), בעמ' 352 ובעמ' 364).
6. עם זאת, הסירוב במקרה הנוכחי, במועד שבו הוא נבחן, אינו בלתי סביר.

ה"סירוב" של המערער 1, אותו אנו בוחנים, הינו למעשה "סירוב" שהתגבש ביולי 2019, עת למד לדעת כי לא רק שהסכם שכירות המשנה נחתם עוד לפני שהתבקש אישורו, אלא שהמשיבות התחייבו כלפי שוכרת המשנה לתקופה של 5 שנים למרות שהוא הסכים רק לשנה אחת. בנקודת הזמן הזו, מבחינת המערער 1 - המשיבה 1 הציגה לו נתונים מטעים, פעלה "מאחורי גבו", ניצלה לרעה את הסכמתו שניתנה נוכח מצבה האישי, והוא איבד את האמון בה וסבר כי היא פועלת בחוסר תום לב, לרבות לאור חובת תום הלב בקיום חיובים חוזיים מכוח סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וסעיף 4 לחוק השכירות. המערער 1 בתצהירו פירט כי זו הייתה עמדתו ביולי 2019, ולכן אין זה מדויק לומר שהתנגדותו הייתה "רק" מטעמים עקרוניים, שהרי הוא מציין בתצהירו שהיו לו עוד נימוקים שמתייחסים ספציפית למשיבה 2.

במישור היחסים שבין המשכיר לבין השוכר הראשי (המבקש להעביר את המושכר לשוכר משנה), השיקולים אשר יילקחו בחשבון בעת בחינת סבירות הסירוב, כוללים, בין היתר, את מאזן הנוחות שבין הצדדים ו"המצוקה" היחסית שלהם, אך גם את התנהגות הצדדים, האמון שבין הצדדים וההתנהלות לאורך חייו של הסכם השכירות העיקרי עובר למועד בו התבקשה ההסכמה לשכירות המשנה.

במקרה דכאן, המערער 1 סבר כי התנהלותה של המשיבה 1 היא חמורה עד כדי כך שהיא עולה כדי הפרת הסכם השכירות באופן המקנה לו את הזכות לבטל כליל את ההסכם, והגם שעמדתו זו אינה מקובלת עלי – אזי שאי אפשר להתעלם מעמדה זו שעה ששוקלים את סבירות סירובו. לכן, בנקודת זמן זו, ביולי 2019, סירובו של המערער 1 להמשיך ולאפשר את שכירות המשנה – אינה בלתי סבירה.

יש עוד לזכור שנטל ההוכחה כי נימוקי ההתנגדות של המשכיר להעברת השכירות אינם סבירים רובץ על השוכר, כלומר על המשיבות, שכן השוכר הוא אשר מבקש להיבנות מן הטענה שנימוקי ההתנגדות של המשכיר אינם סבירים (ויסמן, פסקה 9.75, בעמ' 356 ומיגל דויטש, קניין כרך ב 347-339 (1999) (להלן: "דויטש"), עמ' 342 המפנה לע"א 335/67 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד כב(2) 365, 367)).

באשר לבחינת סבירותו של סירוב לאפשר שכירות משנה אפנה עוד לת"א (מחוזי ירושלים) 3021-09 יחזקאל דגן נ' רונן דגן, פסקה 11 (13.2.2013), (ערעור על פסק הדין נדחה: ע"א 2605/13 יחזקאל דגן נ' רונן דגן ואח' (10.6.2015)), והשוו אף לע"א 9838/16 רשות מקרקעי ישראל נ' נהורא מעליא בע"מ (14.1.2020) שם נבחנה הסבירות של התניית שכירות המשנה בתשלום מסוים שישתלם לבעל המקרקעין. באשר לדיון נוסף בשאלה מהם טעמי התנגדות סבירים, והאבחנה בין טעמי התנגדות "אובייקטיביים" למול "סובייקטיביים" - ראו את ויסמן, בעמ' 382-350; דויטש בעמ' 339-347 ושלום לרנר, שכירות נכסים 172-163 (1990) (להלן: "לרנר").

1. יתירה מכך. לא בטוח שעסקינן ב"סירוב" על פי הגדרת סעיף 22 לחוק השכירות. ולמה הכוונה? המשיבות לא ביקשו ביולי 2019 את הסכמת המערערים להמשך שכירות המשנה. ונזכיר כי ההסכמה הייתה לשכירות משנה בת שנה אחת בלבד, ושני הצדדים טוענים ששנה זו הייתה מיולי 2018 עד יולי 2019.

אולי, אם המבקשות היו פונות שוב למערערים לקראת סוף אותה שנה, ביולי 2019, ומבקשות להאריך את שכירות המשנה – הייתה מתקבלת הסכמה. המשיבות מדגישות, ובצדק, כי מטרת השכירות נותרה אותה המטרה (הפעלת גן ילדים) וכי אין כל טענה לגבי אי תשלום דמי השכירות, כך שאולי הייתה מתקבלת הסכמה, אך היה עליהן להציג למערערים את תמונת המצב המלאה, כולל פרטים לגבי שוכרת המשנה המיועדת ותקופת שכירות המשנה המיועדת – על מנת שהמערערים יוכלו לשקול את שיקוליהם ולהודיע על אישור או על סירוב.

עמדת הפסיקה והספרות היא שעל השוכר לפנות למשכיר ולבקש אישור לשכירות המשנה אף אם הוא סבור שהמשכיר יסרב, ואף נקבע כי על הבקשה לכלול פרטים שונים אודות הנעבר המוצע ויש לאפשר למשכיר פרק זמן לגיבוש עמדתו (לרנר, פסקה 165, עמ' 163). באשר לשוכר המשנה, אף נכתב כי אמינותו האישית ומהימנותו הכלכלית של השוכר החליף אשר מוצע, יהיו שיקולים מרכזיים בהכרעה אם לאשר את החילוף בו מדובר, אף אם אין המדובר בשיקולים בלעדיים (ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' וייס, פ"ד מה(1) 342, 348, דויטש, עמ' 342).

1. כלומר, שאם ביולי 2019 היה מתבקש אישור, אולי הוא היה מתקבל, ואם המערער 1 היה מסרב – רק אז היה מקום ליישם את הוראות סעיף 22 לחוק השכירות ולבחון את סבירות הסירוב.

אלא, שלא התבקשה בכלל הסכמה להמשך שכירות המשנה בנקודת זמן זו. המערער 1 למד לדעת על קיומה משיחתו האקראית עם שוכרת המשנה, ואז הוא גיבש את עמדתו לפיה המשיבות הפרו את הסכם השכירות והוא לא יסכים להמשך שכירות המשנה. או אז הייתה הפנייה לבית המשפט, ורק במסגרת ההליך המשפטי – התבקש המערער 1 הלכה למעשה להביע את עמדתו לגבי הסירוב ולנמק אותו.

כלומר, שהמדובר בסיטואציה שונה מהמתווה המעוגן בסעיף 22 לחוק השכירות, אליו התכוון המחוקק, המחייב פניה של השוכר למשכיר, מבעוד מועד, באופן גלוי, ותוך הצגת כל הנתונים מראש לגבי תקופת שכירות המשנה המיועדת, מטרת השכירות המיועדת, מידע לגבי שוכרת המשנה המיועדת (אולי על מנת לבחון את יכולותיה הכלכליות) וכו'. ההתרחשויות במקרה הנוכחי לא תאמו את המנגנון הקבוע בסעיף 22 לחוק השכירות (ולא את האמור בהסכם השכירות), וזהו טעם נוסף לכך שבנסיבות המיוחדות שנוצרו, הסירוב אינו בלתי סביר.

1. ובמילים אחרות ולסיכום - ההתנהלות של המשיבות, אשר התקשרו בהסכם שכירות המשנה עוד לפני שביקשו רשות ואשר התחייבו כלפי שוכרת המשנה לתקופה מירבית של 5 שנים למרות שהרשות ניתנה למשך שנה בלבד ואשר בכלל לא ביקשו הארכה של שכירות המשנה בתום השנה המוסכמת– הינה התנהלות בעייתית. מצד אחד, היא לא מביאה לתוצאה לפיה המערערים היו יכולים לבטל באופן חד צדדי ולאלתר את הסכם השכירות; אך מצד שני, המדובר בהתנהלות אשר בעטיה סירובם של המערערים להתיר את שכירות המשנה למשך תקופה של שנים רבות נוספות לעתיד אינו בלתי סביר.

טענות נוספות מטעם המערערים בבית המשפט קמא –

1. כפי שצוין מעלה, בבית המשפט קמא טענו המערערים עוד כי היה צורך לרשום את שכירות המשנה (בהיותה לתקופה של למעלה מ-10 שנים) וכי ללא הרישום – יש לבטל את הסכם השכירות. בדומה, נטען כי דין השכירות להגיע לסיומה גם מן הטעם שההיתר לשימוש חורג בנכס למטרת הפעלת גן ילדים ניתן למשך 5 שנים בלבד. בית המשפט קמא דחה טענות אלו, כמתואר מעלה, באופן ממצה ומנומק. בהודעת הערעור אין התייחסות לשני נושאים אלו – וטוב שכך, ובכל מקרה, יש לאמץ במלואה את עמדת בית המשפט קמא לגבי שתי הטענות.

סיכום –

1. מהאמור מעלה במקובץ עולה כי יש לדחות את הערעור ככל שהוא מתייחס לטענות שמפנים המערערים לגבי הודעת הביטול, כך שתישאר על כנה קביעת בית המשפט קמא כי הסכם השכירות שריר וקיים והמשיבות זכאיות להמשיך ולהחזיק במושכר בהתאם להוראות הסכם השכירות בעצמן. עם זאת, הערעור מתקבל בחלקו במובן שלא ניתן אישור לשכירות המשנה למול שוכרת המשנה על פי הסכם שכירות המשנה, ולכן – המשיבות אינן יכולות להמשיך ולהעביר לה את הזכות להחזיק במושכר עד תום תקופת השכירות שלהן.
2. עתה יש לבחון את המשמעות של הדברים בהיבט הפרקטי. כעיקרון, שכירות המשנה החלה ביולי 2018, ההסכמה הייתה לגבי שנה, כלומר – עד יולי 2019, אך בשל ההליכים המשפטיים והצו הזמני שניתן על ידי בית המשפט קמא בשעתו – פסק דין זה של ערכאת הערעור ניתן ביולי 2020 (כך שלמעשה, ממילא כמעט והגיעה לסיומה תקופת שכירות המשנה המקורית על פי הוראות הסכם שכירות המשנה, שהרי היא אמורה להיות עד אוגוסט 2020).

עתה יש לבחון מה עם האופציה שהוענקה לשוכרת המשנה למשך שלוש שנים נוספות, וכאן אנו מגיעים לקושי במובן זה ששוכרת המשנה, בחרה שלא להביע כל עמדה בהליך בבית המשפט קמא ובחרה אף שלא להתייצב להליך הערעור בפנינו. ניתן לשער כי עמדתה היא שיש לדחות את הערעור, אך לא שמענו ממנה מהי עמדתה באופן ספציפי, לא שמענו אם היא מעוניינת בכלל להאריך את שכירות המשנה ולממש את האופציה שניתנה לה מטעמן של המשיבות, ולא קיימות בפנינו טענות לגבי נזקים שעלולים להיגרם לה לו הסכם שכירות המשנה יסתיים ביולי או אוגוסט 2020 ולא יוארך עוד.

באלו הנתונים, והיות ואנו נמצאים בפתחו של חודש יולי, וההיערכות לשנת הלימודים הבאה כבר בעיצומה – על מנת שלא לפגוע בשוכרת המשנה (הגם שלא מצאה לנכון לקחת חלק בהליך מטעמיה היא), ועל מנת שלא לפגוע במשיבות (שלא יכולות להיערך בעצמן לשנה הבאה), ואף לא לפגוע במערערים (שלא יוכלו למצוא מי שישכור את הנכס לקראת שנה הבאה) - יש לקבוע כי שוכרת המשנה רשאית להמשיך ולהחזיק במושכר עוד שנה, כלומר – עד יולי 2021 (כך שהלכה למעשה, התוצאה היא ששכירות המשנה תהא לתקופה של שלוש שנים כולל – מיולי 2018 עד יולי 2021) – ככל שהיא מעוניינת לעשות כן. לאחר יולי 2021, החזקה במושכר תשוב לידי המשיבות והן תשובנה להיות השוכרות בפועל של המושכר.

ויובהר כי אין באמור כדי לכבול את ידי הצדדים לגבי ההתנהלות בעתיד, במובן שאם המשיבות יבקשו להציע שוכר משנה חדש בעתיד או אף להציע את שוכרת המשנה הנוכחית לתקופה נוספת - עליהן לפנות מחדש למערערים – וכל צד יפעל על פי מיטב שיקול דעתו.

1. אשר על כן, ובכפוף לאמור מעלה – אציע לקבוע כי הערעור מתקבל בחלקו, וכי בנסיבות – לא יעשה צו להוצאות.

הנשיא רון שפירא [אב"ד]:

אני מסכים לתוצאה אליה הגיעה חברתי, השופטת נאות פרי.

סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה פותח המילים "השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר;...". מכאן שעצם השכרת הנכס בשכירות משנה מחייבת הסכמה של בעל הנכס, ומכאן גם ניתן ללמוד כי החוק מטיל על השוכר הראשי ו/או שוכר המשנה המיועד לפנות לבעל הנכס ולקבל הסכמתו, כתנאי מוקדם. אין חולק כי דבר זה לא נעשה. ההסכמה שניתנה בדיעבד, כאשר המעשה היה כבר בגדר של מעשה עשוי, ניתנה בהתייחס לשנה אחת בלבד של השכרת משנה. אין חולק כי לא ניתנה הסכמה להמשך השכרת הנכס בשכירות משנה.

בנסיבות אלו המשיבות אינן יכולות להיבנות מההסכמה המוגבלת שניתנה בדיעבד, וזאת במיוחד כאשר הן לא פעלו בהתאם להוראות סעיף 22 הנ"ל ולא פנו לבעל הנכס לקבל את הסכמתו. המצב בו בעל נכס ימצא עצמו עם שוכר משנה שנכנס לנכס ללא הסכמתו בשכירות ארוכת טווח היא תוצאה בלתי סבירה המהווה פגיעה בלתי מידתית בזכותו של בעל הנכס בקניינו, כמשמעו בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, זאת גם אם בעל הנכס ממשיך ומקבל את התמורה המוסכמת עבור השכרת הנכס.

כפי שציינה חברתי, שוכרת המשנה לא התייצבה לדיון. לכאורה ניתן היה לראות בכך כאדישות לתוצאה. עם זאת, בהביאנו בחשבון את העובדה שהפסקת השכירות כעת עלולה לגרום לנזקים לאותן משפחות המתבססות על פעילותו של גן זה, ותוך שאנו מביאים בחשבון כי בעל הנכס, המערער, מקבל את התמורה הכספית עליה הוסכם, במובן זה שהוא אינו ניזוק כלכלית, ראוי הוא כי יתאפשר לשוכרת המשנה להמשיך ולהפעיל את הגן לשנה נוספת. זאת כאשר המערער/הבעלים ממשיך לקבל את דמי השכירות המוסכמים והסכם השכירות מסתיים בסוף השנה, דהיינו ביום 31.7.21 (אלא אם כן תגובש בין הצדדים הסכמה אחרת).

אוסיף עוד כי טוב יעשו ב"כ הצדדים, הגם שניתן פסק דין זה, אם ישקלו לקיים הליך של גישור שיתכן ויוליד שיתוף פעולה ארוך טווח לטובת כל צלעות המשולש.

השופטת בטינה טאובר:

אני מסכימה לחוות הדעת של השופטת נאות-פרי ולהערות של הנשיא, השופט שפירא.

סיכום –

בהתאם לאמור – הערעור מתקבל בחלקו, באופן שהסכם השכירות העיקרי יישאר על כנו אך שוכרת המשנה תוכל להמשיך בשכירות המשנה עד יום 31/7/2020 (כולל).

אין צו להוצאות.

ככל שהמערערים הפקידו סכומים בעת פתיחת הליך הערעור – הסכומים יושבו לידיהם באמצעות בא כוחם.

ניתן היום, ט"ו תמוז תש"פ, 07 יולי 2020, בהעדר הצדדים.