1. לפנינו ערעור על פסק דין מ-30/10/19, שניתן על ידי כב' השופט ג'מיל נאסר (להלן "בית משפט קמא") בבית משפט השלום בעכו. פסק הדין דן בשני תיקים מאוחדים שפרטיהם בהמשך. הערעור דן בעיקרו בשאלה אם הסכם השכירות (להלן "ההסכם") הסתיים עקב איחורה של השוכרת להודיע במועד הקבוע בהסכם על רצונה להאריך את השכירות על פי האופציה שניתנה לה בהסכם.

רקע עובדתי

2. המשיב ומשפחתו הם בעלי זכות להרשם כבעלים של בית מגורים המשתרע על חלק מחלקה 46 גוש 18765 בכפר יאסיף (להלן |"המושכר"). המערערת שכרה את המושכר על פי ההסכם, שנעשה ב- 23/3/19.

3. כאמור, בית משפט קמא דן בשני תיקים שאוחדו. הראשון - תיק 8067-06-19, שבו תבעה המערערת את המשיב ודרשה לאכוף את ההסכם, כך שהיא תמשיך בשכירות עד תום תקופת ההארכה על פי זכות האופציה. השני - תיק 20112-06-19, שהגיש המשיב כנגד המערערת ובו תבע פינוייה של המערערת מהמושכר בטענה כי הסכם השכירות הופר על ידה ושהיא אחרה במתן הודעה על רצונה להאריך את ההסכם על פי זכות האופציה.

4. הצדדים הסכימו כי בית משפט קמא יפסוק על פי המסמכים שבתיק וסיכומי הצדדים, מבלי שישמעו עדים.

5. על פי הסכם השכירות, תקופת השכירות הייתה לשנה, החל מ-1/5/18 ועד 30/4/19 עם אופציה להארכה לעוד 3 שנים, כאשר השכירות מוארכת כל פעם לשנה על פי הודעה מראש של שלושה חודשים לפחות לפני תום תקופת השכירות, ובתנאי שהמערערת עמדה בכל חיוביה החוזיים כלפי המשיב. עד ליום 30/1/19 היה על המערערת, על פי ההסכם, להודיע אם רצונה בהארכה.

על פי האופציה, שכר הדירה נקבע ל-2,500 ₪ לחודש.

6. המשיב טען כי המערערת הפרה את ההסכם: היא הפריעה לשכנים, היו ויכוחים ועימותים בינה לבין התובע ואשתו ובינה לבין השכנים; המערערת החנתה את רכבה בחניה של השכנה ללא הסכמתה; היא הזניחה את ניקיון המושכר וסביבתו ואחרה בתשלום דמי השכירות ובתשלום חשבונות החשמל; המשיב תיקן את דוד החשמל במושכר על חשבונו, והמערערת סירבה להחזיר לו את עלות התיקון; המערערת לא ביטחה את הנכס כנדרש לפי ההסכם. עוד טען המשיב, כי הוא לא קיבל מהמערערת הודעה במועד – שלושה חודשים מראש - על רצונה לחדש את השכירות על פי האופציה, ולפיכך האופציה פקעה ועמה השכירות. המשיב הוסיף וטען כי על אף שהיה מוכן לבוא לקראת המערערת, היא סירבה לחתום על הסכם חדש שהביא לה. התוצאה הייתה שהמערערת נשארה לגור במושכר על אף שלא שלמה את דמי השכירות.

7. המערערת טענה, מנגד, שהיא לא הפרה את ההסכם. לדבריה, היא פנתה בעל פה למשכיר, שהיה שכנה, חודשיים וחצי לפני תום השכירות, בדרישה להמשיך בשכירות על פי האופציה ואף נהלה בעניין זה התכתבות עמו בווטסאפ. היא שלחה למשיב 12 שיקים עבור דמי השכירות לשנה המוארכת, אולם המעטפה עם השיקים חזרה מסיבת "לא נדרש" ולכן היא הפקידה את השיקים בנאמנות אצל עורך דינה (לאחר תחילת המשפט בבית משפט הוסדר נושא זה של התשלום של שכר הדירה למשיב). נטען כי המשכיר דרש ממנה פתאום לחתום על הסכם חדש, שתנאיו היו גרועים מאלו של ההסכם הראשון ולכן סירבה לחתום עליו. עוד נאמר כי, נוכח תקופת השכירות כולל האופציה, היא שיפצה את המושכר בעלות גבוהה, ויהיה על כן בלתי צודק לפנותה מהמושכר.

פסק דינו של בית משפט קמא

8. בית משפט קמא קבע כי המערערת אחרה בתשלום דמי השכירות עבור ששת החודשים האחרונים של שנת השכירות הראשונה בסכום של 5,000 ש"ח, שהיה עליה לשלמו למשיב עד ליום 30/10/18. נקבע כי נטל השכנוע שדמי השכירות שולמו מוטל על המערערת. המערערת הציגה קבלה על סכום של 10,000 ש"ח על תשלום בתאריך 29/10/18. קבלה שניה על סכום של 5,000 ₪ מיום 5/11/18. דהיינו היה איחור של כשישה ימים בתשלום של 5,000 ₪.

9. עוד נקבע כי המערערת התחייבה לבטח את תכולת המושכר מפני נזקי פריצה או שריפה. המערערת הציגה במצורף לסיכומיה מסמך בלתי קריא, שעולה ממנו כי הוא מתייחס לביטוח תכולת דירה בכפר יאסיף החל מיום 5/7/19 כחודשיים לאחר תחילת שנת השכירות הראשונה וכי המבוטחת שם היא אחת בשם שירין/סבא שקור שלא ברור הקשר בינה לבין המערערת.

10. עוד נקבע כי המערערת לא הוכיחה כי מסרה במועד את הודעתה על רצונה לעשות שימוש בזכות האופציה. היא עצמה הודתה כי הודיעה חודשיים וחצי לפני תום שנת השכירות בעוד שבהסכם נקבע כי עליה להודיע שלושה חודשים מראש. בית משפט קמא כתב כי בדק את הצילומים של ההתכתבות בווטסאפ, עליהם הסתמכה המערערת, ולא מצא בהם הוכחה על כך שהיא מסרה לפני חודש ינואר 2019 הודעה למשיב, שהיא מממשת את האופציה.

11. בית משפט קמא קבע כי יתר הטענות להפרות לא הוכחו ולא היה צורך לדון בהן לאחר שמצא כי המערערת הפרה את ההסכם בשלושת הנושאים שנכתבו לעיל (אחור בתשלום, העדר ביטוח והעדר ההודעה בעניין האופציה).

12. בהתאם למסקנותיו אלו, הורה בית משפט קמא על פינוייה של המערערת עד תום 15 ימים מיום מתן פסק הדין (30/10/19) וכן חייב אותה בהוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 3,000 ₪.

עיקרי הטענות של המערערת בערעור

13. המערערת טענה, כי היא לא ידעה על ההסדר הדיוני שנקבע לפיו לא יישמעו עדים. היא לא נתנה אישור להסדר זה. לטענתה בא כוחה הקודם, אשר הושעה לקראת סיום המשפט ולפני מתן פסק הדין, ניהל את ההגנה והייצוג שלה באופן רשלני שגרם לפגיעה בזכויותיה הדיוניות בכך שלא קיבלה יומה בבית משפט קמא. לפיכך, בנסיבות, אלו לא יהיה זה צודק להורות על פינוייה מדירתה והשארתה ללא קורת גג.

14. המערערת טענה כי ערעורה אינו על מסקנות המבוססות על מהימנות של עדים, ואין היא מנסה לתקוף קביעות עובדתיות של בית משפט קמא. מסקנות בית המשפט קמא בפסק דינו ניתנו תוך התעלמות מחלק מהותי מחומר הראיות שהיה מונח לפניו ו/או תוך מתן פרשנות מוטעית לראיות. בנסיבות המיוחדות של התיק וכאשר ההכרעה נעשתה על סמך ההסדר הדיוני, ללא שמיעת בעלי הדין או העדים מטעמם - אין כל יתרון דיוני לערכאה דלמטה על ערכאת הערעור, וערכאת הערעור רשאית להסיק, לאחר עיון בחומר הראיות ובטיעוני הצדדים, כי בית משפט קמא נתפס לטעויות מהותיות, המצדיקות התערבות בפסק הדין וביטולו.

15. לטענת המערערת בית משפט קמא טעה כשקיבל את תביעת המשיב לפינוי על אף שלא קבע כי המערערת הפרה את הסכם השכירות הפרות יסודיות המצדיקות את ביטולו; בית משפט קמא לא דן בשאלה, אם יש בהפרות אלו משום הצדקה לבטל את ההסכם ולהורות על פינוייה מדירתה.

16. המערערת טוענת כי עמדה בכל התחייבויותיה ע"פ ההסכם: היא ביטחה המושכר כנדרש. בית משפט קמא לא הבין את הכתוב במסמך הביטוח באופן ברור – הביטוח נעשה על שמה ועל שם בתה (וראו סעיפים 15 ו-20 לעיקרי הטעון מטעמה). היא אמנם איחרה בתשלום 5,000 ₪ עבור החלק השני של שנת השכירות הראשונה, אך איחור זה היה בידיעתו ובהסכמתו של המשכיר, ועל כל פנים מדובר באיחור קל אשר אינו מהווה עילה לביטול ההסכם. המערערת טענה כי הודיעה למשיב, בע"פ, בחודש 2/19 על כוונתה לממש את תקופת האופציה בהתאם לזכות שהוענקה לה בהסכם, ושוב הודיעה לו בכתב בחודש 3/19. לטענתה בית משפט קמא התעלם מתכתובת מיום 27.04.2019 בה מתכתבים המערערת והמשיב על תשלום דמי השכירות עבור שנת השכירות השנייה. תשובות המשיב בהתכתבות זו, לטענתה, מוכיחות כי ניתנה ע"י המערערת הודעה למימוש האופציה במועד, והן מהוות הודאת בעל דין המחזקות ומסייעות לטיעוניה. תכתובת זו מהווה חלק מחומר הראיות ואינה עולה בקנה אחד עם המסקנה אליה הגיע בית משפט קמא.

17. המערערת הוסיפה וטענה כי טעה בית משפט קמא כאשר קבע שמסירת ההודעה חודשיים וחצי לפני סיום תקופת השכירות מהווה איחור. זאת כיוון שמסירת ההודעה במועד זה מתיישבת עם ההוראה הקוגנטית של סעיף 25יב(ג) לחוק השכירות והשאילה, התשכ"א-1962 (להלן "חוק השכירות") הקובע כי "הייתה לשוכר ברירה להארכת תקופת השכירות...יודיע למשכיר, לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו לקיים את הברירה", דהיינו מספיקה הודעה גם חודשיים לפני מועד סיום תקופת השכירות על פי ההסכם, על אף שבהסכם נכתב אחרת.

18. לטענת המערערת בית משפט קמא התעלם מכך שחרף כל טענותיו של המשיב כי המערערת מפרה את הסכם השכירות, הוא פנה אליה עם חוזה חדש. עניין זה מלמד, לעמדתה, שהמשיב לא ראה בהפרות הנטענות הפרה או, למצער, לא ראה בהן הפרות יסודיות המצדיקות ביטול הסכם השכירות, אחרת היה דורש את פינוי המושכר ולא חתימה על הסכם חדש. עוד טוענת המערערת כי בית משפט קמא התעלם מהתנהגותו חסרת תום הלב של המשיב, אשר הייתה בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 ((להלן "חוק החוזים (חלק כללי)) וסעיף 25יב(א) לחוק השכירות.

עיקרי הטענות של המשיב בערעור

19. המשיב טען ש יש להשאיר את פסק דינו של השופט קמא על כנו, וכי לערכאת הערעור אין כל יתרון על בית משפט קמא.

20. המשיב טען כי המערערת הפרה את ההסכם בהפרות בוטות ויסודיות, היורדות לשורשו, ודי בכל אחת מהן, כדי לזכותו בסעד הפינוי המבוקש. המשיב חזר על טענותיו בהליך קמא וטען כי המערערת הפריעה והיוותה מטרד לשכנים, הזניחה את המושכר ולא טרחה לבטחו בפוליסת ביטוח. עוד טען המשיב כי לא קיבל מהמערערת הודעה על רצונה לממש את האופציה שלושה חודשים לפני תום תקופת השכירות.

21. לטענת המשיב, הוא פנה אל המערערת עם חוזה שכירות חדש היות שהיא לא פינתה את המושכר. המערערת לא נעתרה לדרישות המשיב, לא חתמה על ההסכם החדש אך המשיכה להחזיק את המושכר ללא חוזה שכירות וללא תשלום מלוא דמי שימוש במושכר לאורך כל התקופה. המערערת עשתה דין לעצמה כשלא פינתה את המושכר בתום מועד השכירות ובכך גרמה לו נזקים.

22. לטענת המשיב, התנהלות המערערת גרמה לטרחה מיותרת, לבזבוז זמן שיפוטי יקר ולהוצאות מרובות, התנהלותה הדיונית הייתה לקויה למן ראשית ההליך המשפטי הנוכחי בין הצדדים, שלא ניתן לכפר עליה בפסיקת הוצאות בלבד.

דיון והכרעה

23. המערערת טענה שהיא לא הסמיכה את עורך דינה להסכים להסדר הדיוני, לפיו לא יישמעו עדים, ופסק הדין יינתן על פי כתבי בית-דין שבתיק. לעמדתה, נימוק זה די בו על מנת להורות על קבלת הערעור.

איננו סבורים שיש לקבל טענה זו: ככל שעורך הדין נהג ברשלנות או בניגוד לייפוי הכח שנתנה לו, יתכן שקמה למערערת עילה לפיצויים נגדו, אולם לא קמה לה עילה לביטול פסק הדין (ואף לא נדרש כי פסק הדין יבוטל, והצדדים יוזמנו להשמעת עדויות).

24. נקודת המוצא של דיוננו הוא שמאחר שבית משפט קמא נתן את פסק דינו על סמך מסמכים, אין אנו, ערכאת הערעור, כבולים בהלכה הידועה לפיה ערכאת הערעור נמנעת בדרך כלל מלהתערב בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, המבוססות על התרשמות מהעדים (וראו, בין היתר: ע"א 9226/17 פולק נ' ALLIANZ VERSICHERUNGS-AG פסקה 13 לפסק דינו של השופט הנדל (28.07.2019); ע"פ 190/82 מרקוס נ' מדינת ישראל (12.01.1983); ע"פ 4629/09 פלוני נ' מדינת ישראל (18.11.2009)]; ע"פ 2694/09 פלוני נ' מדינת ישראל (23.6.2010) ופסקי הדין הנזכרים שם; רע"פ 7404/09 אברהם נ' מדינת ישראל (22.11.2009); ע"פ 6056/07 אלחמידי נ' מדינת ישראל (26.3.2009).

25. כיוון שלא נשמעו עדויות, יש לפסוק על סמך נטלי הבאת הראיה והשכנוע והמשמעות העולה, על פי השכל הישר, מהמסמכים שהוצגו בתיק, זאת – למעט בנקודה אחת לגביה, כפי שיובהר להלן, בחרנו להחזיר את התיק לבית משפט קמא, על מנת שישמע ראיות.

26. העילה המרכזית למסקנתו של בית משפט קמא, שיש לפנות את המערערת מהמושכר, התבססה על כך שלא ניתנה הודעה על רצונה לעשות שימוש בזכות האופציה. גם אנו בדעה כי הדיון צריך להתרכז בטענה זו, ולפיכך נסיר תחילה מעל שולחן הדיון את יתר הטענות של המשיב להפרת ההסכם, שחזר עליהן גם בערעור כאן.

הטענה כי היה איחור בתשלום

27. בעניין קביעתו של בית משפט קמא כי המערערת שילמה את הסכום של 5,000 ₪ באיחור (של כחמישה ימים) - המערערת טענה, שהמשיב בא לביתה, והיא הציעה לשלם לו בשיק, כיוון שאיננה יכולה לגשת לבנק בשל רגלה שנשברה. המשיב ביקש מזומנים והסכים לחכות. משמע מכאן כי האיחור של כחמישה ימים היה בהסכמתו של המשיב. אולם גם אם המשיב לא נתן הסכמתו מראש, הרי שהמשיב לא עשה כל פעולה בעניין זה ולא הודיע לה על ביטול ההסכם עקב כך. יש לכן לראותו כמי שוויתר על סנקציה כנגד הפרה מזערית זו. טענתו זו התעוררה במסגרת ההליכים במשפט לפני בית משפט קמא, והיא לוקה בניחוח של חוסר תום לב.

הטענה של העדר ביטוח

28. גם טענתו של המשיב כי המערערת הפרה את ההסכם משום שלא ביטחה את המושכר - דינה להידחות. המערערת טענה כי היא כן ביטחה והציגה מסמך המאשר את הביטוח. בית משפט קמא קבע כי לא ניתן ללמוד ממנו שהיא אכן בטחה. המערערת הסבירה, והסבר זה מקובל עלינו, כי הביטוח היה על שמה ועל שם בתה הבוגרת שגרה עמה (וראו סעיפים 15 ו-20 לעיקרי הטיעון מטעמה) ובית משפט קמא לא שם לב שגם שמה (אם כי בטעות קלה) מופיע על פני המסמך. זאת ועוד: הסעיף הקובע כי על המערערת לבטח את המושכר, הוא סעיף 9.5 להסכם. בסעיף 14 להסכם, שכותרתו "סעיפים יסודיים" נקבע אלו סעיפים, הפרת הוראותיהם תחשב כהפרה יסודית. סעיף 9, לא נמנה ביניהם, ולפיכך לא קמה למשיב עילת פינוי בגין הפרה זו, ככל שהייתה, מבלי שניתנה התראה לתקן את ההפרה (סעיף 7ב לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשכ"א -1960 – להלן "חוק החוזים (תרופות)).

הטענות על עימותים עם השכנים ועם המשיב ומשפחתו.

29. בית משפט קמא לא דן כלל בטענות אלו, וטוב שעשה כך. נטל השכנוע בעניין זה על המשיב, ולא עלה מתוך המסמכים כי טיעוניו אלו הם הנכונים ולא טיעוניה של המערערת אשר הכחישו טענות אלו. על כל פנים, אין אלו הפרות יסודיות, המעניקות למשיב זכות לפינוי, ללא דרישה מוקדמת לתיקון ההפרה.

האיחור במתן ההודעה על האופציה.

30. המערערת טענה כי היא נתנה הודעה על רצונה לממש את האופציה חודשיים וחצי לפני תום המועד לאורכה זו.

בית משפט לא פסק אם יש לקבל את טענתה של המערערת שהיא מסרה הודעה חודשיים וחצי לפני תום השכירות, שכן לא נטען לפניו שעל פי סעיף 25י"ב(ג) לחוק השכירות והשאילה די בהודעה מראש של 60 ימים, וכנראה לא שם לבו לקביעה קוגנטית זו. בית משפט קמא הסתפק בכך שקבע כי "בחנתי את צילומי תכתובות הווטסאפ בין התובע לנתבעת ולא מצאתי בהן אינדיקציה לכך שהנתבעת מסרה (לא יאוחר מסוף חודש ינואר 2019) הודעה לתובע על רצונה לממש את האופציה להארכת תקופת השכירות מעבר לשנת השכירות הראשונה". לגבי טענת המערערת להודעה, בעל-פה, חודשיים וחצי לפני סיום המועד קבע בית משפט קמא כי, אפילו היא נכונה (ובית משפט קמא, כאמור, לא קבע ממצא בעניין זה) הרי הודעה חודשיים וחצי לפני תום השכירות היא הודעה באיחור.

31. מבחינה של המסמכים וטיעוני הצדדים לא ניתן לקבוע, ללא שמיעת הצדדים, אם המערערת אכן מסרה הודעה חודשיים וחצי לפני תום השכירות. שני הצדדים ואף בית המשפט לא התייחסו לעניין זה כנדרש לפי סעיף 25יב(ג) לחוק השכירות (עד לעיקרי הטיעון של המערערת לפנינו). גם המשיב בתשובתו להמרצת הפתיחה לא התייחס מפורשות לטענת המערערת שהיא הודיעה לו חודשיים וחצי לפני תום תקופת השכירות הראשונה.

מדובר בשאלה מהותית בתיק זה, שהערעור ופסק הדין של בית משפט קמא צריכים להתבסס על הכרעה בה. לפיכך, אנו סבורים כי במקרה זה, הצדק והדין ייעשו, אם תהיה קביעה עובדתית של בית משפט קמא במחלוקת מוגדרת זו, לאחר שישמע את הצדדים ולא רק על סמך המסמכים שהוצגו.

לפיכך, בנסיבות המיוחדות של המקרה, אנו מורים כי השאלה אם המערערת הודיעה למשיב, חודשיים וחצי מראש, על רצונה לממש את האופציה, תוחזר להכרעתו של בית משפט קמא אשר יקיים ישיבה על מנת לשמוע את הצדדים ולבחון את הראיות שיבואו לפניו, המתייחסות למחלוקת זו בלבד. לאחר הכרעתו, יותאם פסק הדין של בית משפט קמא לממצאיו בשאלה שהועמדה לפניו.

32. נראה כי מדובר יהיה בישיבה קצרה יחסית, ובהתחשב בזמן שעבר ובכך שבינתיים נשארה המערערת במושכר, מבלי שיוכרע אם יש לה זכות לכך, אנו מורים כי השופט קמא הנכבד, הכול בכפוף ליומנו, ייתן את פסק דינו תוך 3 חודשים מהיום לכל המאוחר.

33. בשלב זה, אין אנו פוסקים הוצאות בערעור. בית משפט קמא רשאי, בבואו לפסוק הוצאות, לקחת בחשבון את כל ההליכים שהיו בין הצדדים, לרבות הליכי הערעור.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותחזיר את התיק לבית משפט קמא, על מנת שיפעל כאמור לעיל.

ניתנה היום, כ"ט ניסן תש"פ, 23 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.