1. בין המבקשת, הגב' נטליה נרוש, לבין המשיבה, דונה חברה להנדסה ובנין בע"מ, חברה יזמית וקבלנית העוסקת בנדל"ן, נחתם ביום 28.5.2017 הסכם לרכישת דירה (להלן: ההסכם), לפיו רכשה המבקשת מהמשיבה דירה בפרוייקט המכונה "דונה בגילה" ברח' אבנר חי שאקי בשכונת גילה בירושלים (דירה בת שלושה חדרים, דירה מס' 17 בבניין 118, להלן: הדירה).

בהסכם נקבע כי מועד המסירה של הדירה יהיה בתוך שלושים חודשים ממועד החתימה על ההסכם (דהיינו עד ליום 28.11.2019), בכפוף לכל הוראות ההסכם. בין היתר נקבע בהסכם (סעיף 7.7) כי איחור של 60 ימים במסירה (עד ליום 27.1.2020) לא ייחשב כהפרת ההסכם ולא יקים למבקשת כל עילת תביעה כנגד המשיבה.

2. ביום 6.1.2020 שלחה המשיבה למבקשת מכתב בו הודיעה כי בגין הפרוייקט התקבל טופס 4 וכי הדירה מוכנה למסירה ותמסר בימים הקרובים, לאחר תיאום מועד מסירה. אולם המבקשת מיאנה לתאם מועד מסירה באותו שלב.

לטענת המבקשת יום קודם למועד המכתב שנשלח לה, ביום 5.1.2020, נוכחה היא בקיומם של כתמי רטיבות בתקרת הסלון והמטבח ובקירות. לטענתה היא הצביעה על כך בפני האחראי על העבודות באתר והוא אמר לה שהם יפתרו את הבעיה. אולם לטענת המבקשת בביקורים נוספים שערכה (ביום 12.1.2020 וביום 19.1.2020), התברר לה כי כתמי הרטיבות התפשטו. כן טוענת המבקשת, כי בביקור שערכה בדירה ביום 26.1.2022 נוכחה היא כי המשיבה החלה בביצוע "העלמה ויזואלית" של כתמי הרטיבות ללא תיקון שיפתור את הבעיה, והיא פנתה בעניין לנציגי המשיבה. המבקשת מוסיפה כי באותו תאריך הודיע לה נציג המבקשת כי הדירה מוכנה למסירה והיא התבקשה להתייצב למסירתה ביום 28.1.2020, ובמענה לטרוניותיה לעניין הרטיבות נמסר לה כי העניין מטופל על ידי הרמת מרצפות במרפסת שמעל דירתה, דירה מס' 22. בהמשך לדברים אלו הביאה המבקשת ביום 6.2.2020 מהנדס מטעמה לדירה, מר גיורא יעקובוב, וזה קבע בחוות דעתו מיום 9.2.2020 כי קיימים כתמי רטיבות נרחבים בתקרה ובקירות, הפזורים בסלון, במטבח ובפרוזדור, וכי הרטיבות נגרמת כתוצאה מאטימה לקויה ברצפת המרפסת שמעל הסלון והמטבח בדירה שבקומה מעל, ועוד קבע כי יש לפרק את הריצוף במרפסת דירה 22 ולאטום מחדש, וכי לאחר תיקוני האטימה במרפסת יש לבצע בדיקת הצפה. המומחה חיווה דעתו כי "הדירה לא ראויה למגורים במצבה הנוכחי עד לגמר התיקונים". על רקע זה, ונוכח המחלוקות שהתגלעו בין הצדדים, המבקשת לא שיתפה פעולה עם מסירת הדירה לידיה.

3. המשיבה אינה מכחישה כי בדירה התגלתה רטיבות. לטענת המשיבה כתם הרטיבות התגלה מספר שבועות לפני מועד ההודעה שנשלח למבקשת כי הדירה מוכנה למסירה (סעיף 12 לתשובה להמרצת הפתיחה). אולם לטענת המשיבה היא פעלה באופן מיידי לתיקון מקור הרטיבות, בין היתר בדירה שמעל דירת המבקשת, ובמקביל פעלה לתיקון כתם הרטיבות בדירת המבקשת. כן טענה המשיבה כי כתם הרטיבות היה מקומי ולא היווה פגם מהותי בדירה, והדירה היתה על כן ראויה למגורים, ובהינתן האמור, על פי טענתה, סירובה של המבקשת לקבל את הדירה היה שלא כדין ובניגוד להסכם. בנסיבות המתוארות ערכה המשיבה ביום 27.1.2020 פרוטוקול מסירה שלא בנוכחות המבקשת, ולטענתה הוסיפה לפנות למבקשת בבקשה לערוך פרוטוקול מסירה בנוכחותה.

4. ביום 21.2.2020 הגישה המבקשת את ההליך שבכותרת, הליך בדרך של המרצת פתיחה, בו עתרה לשורת סעדים:

"א. לקבוע, שהמבקשת לא הפרה את החוזה, ושהיא זכאית לסרב לקבל את ההחזקה בדירה בשל בעיית הרטיבות.

ב. לחייב את המשיבה לפתור את בעיית הרטיבות בהקדם האפשרי ...

ג. למנות מהנדס מומחה מטעם בית המשפט, שיפקח על עבודות המשיבה לפתרון בעיית הרטיבות...

ד. לקבוע את זכותה של המבקשת לבקר בדירות 17 ו-22 ...

ה. לקבוע את זכותה של המבקשת להיעזר באנשי מקצוע מטעמה במעמד מסירת ההחזקה בדירה ולצורך עריכת פרוטוקול המסירה.

ו. לקבוע את חובת המשיבה לעדכן את המבקשת באופן שוטף בנוגע לעבודות המבוצעת לשם פתרון בעיית הרטיבות.

ז. לחייב את המשיבה לשלם למבקשת את הפיצוי בגין איחור במסירת הדירה לפי הוראות סעיף 5 לחוק המכר (דירות); וזאת בגין התקופה המתחילה ב- 28.11.2019 ... " (סעיף 74 להמרצת הפתיחה).

כן עתרה המבקשת לפיצול סעדים. המשיבה מצידה עתרה להעברת ההליך למסלול של סדר דין רגיל. עוד יצוין כי המבקשת צירפה להמרצת הפתיחה את חוות דעת המומחה מטעמה מיום 9.2.2020, והוסיפה והגישה חוות דעת מומחה נוספת מיום 25.3.2020, בה צוין כי מאז הבדיקה הקודמת נוספו כתמי רטיבות ונמצא תימוכין לרטיבות נרחבת, והמומחה שב וחיווה דעתו כי יש לפרק את הריצוף במרפסת דירה 22 ולבצע איטום מחדש. המשיבה הגישה אף היא חוות דעת מומחה מטעמה (האדריכל אבי גולדשטיין) מיום 12.5.2020. בחוות דעתו פירט את הבדיקות והפעולות שביצעה המשיבה, בהתאם לנמסר לו, ועמד על התיקון שבוצע לאחר חזרת הרטיבות, ועל כך שלאחר התיקון בוצעה בדיקת המטרה שתוצאותיה הצביעו על הפסקת חזרת רטיבות, ומסקנתו היא שנראה כי הכשל באיטום תוקן, והתיקונים שבוצעו פתרו את מקור הבעיה. המומחה הוסיף וקבע כי "ניתן להגדיר את הדירה במצבה הנוכחי כיום, כדירה ראויה למגורים".

5. בדיון שנערך ביום 27.5.2020 הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות אשר היה בהן לייתר חלק מן הסעדים שהתבקשו. כמו כן, בהחלטה מיום 1.6.2020, הוריתי על מינוי מומחה-מהנדס מטעם בית המשפט, ובנוסף, ובשים לב לעמדות שהביעו הצדדים, הוריתי כי הסעד הכספי שבסעיף 74(ז) המפורט לעיל יימחק, וההליך יוסיף להידון כהמרצת פתיחה בקשר עם סוגיית הרטיבות בדירה (תוך שנקבע כי טענות הצדדים לעניין הסעד הכספי שמורות להם, וכי בכך יש לייתר את הבקשה לפיצול סעדים).

בהתאם להחלטה זו מיניתי את מהנדס הבניין מר אחי קליין כמומחה מטעם בית המשפט.

6. בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס אחי קליין, מיום 30.7.2020 התייחס הוא לחוות הדעת שהגיש המומחה מטעם המשיבה (גודלשטיין) וקבע כי "לא ניתן להתייחס לתיקוני ובדיקות דונה המדווחים ע"י גולדשטיין כמהימנים, באשר גולדשטיין לא נכח בעת הביצוע", וכי בנוסף אין תיעוד לתיקונים וכי "חלקם לא ברור לי כלל אף לאחר דברי נציגי הנתבעת בביקור". לפיכך מינה המומחה את א.ר.י מרום בע"מ (להלן: חברת מרום) לביצוע בדיקת הצפה ובדיקת נקזים של מרפסת דירה 22. התוצאה שעלתה מביצוע בדיקה זו הוא כי קיים כשל באיטום מרפסת דירה 22, והנקזים אינם תקניים. המומחה הוסיף כי ממצאי הדו"ח מחייבים פירוק כללי של המרפסת בשטח של כ-39 מ"ר וביצוע איטום חדש בהתאם למפורט בחוות דעתו (סעיף 4.15 לחוות הדעת).

בהחלטה מיום 1.9.2020 הוריתי על ביצוע העבודות והפעולות בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, ועל מינוי מומחה-מפקח (מהנדס מטעם גלאור מהנדסים ויועצים בע"מ, להלן: גלאור) אשר יפקח על ביצוע העבודות, ונקבע כי המשיבה תישא בעלויות המומחה-המפקח. ביום 22.10.2020 הודיע המומחה-המפקח כי עבודות איטום המרפסת בדירה 22 בוצעו במלואן.

7. לאחר השלמת התיקונים, נערך פרוטוקול מסירה של הדירה ביום 8.11.2020. היות שליקוי הרטיבות תוקן והדירה נמסרה למבקשת, מיצו את עצמם כל הסעדים שנותרו בהמרצת הפתיחה בהתאם להחלטה מיום 1.6.2020, למעט הסעד שפורט בסעיף 74(א) להמרצת הפתיחה, בו התבקש לקבוע כי המבקשת היתה זכאית לסרב לקבל את הדירה בשל בעיית הרטיבות.

בדיון המסכם שנערך ביום 28.4.2021 הוסכם על הצדדים כי המחלוקת שנותרה להכרעה היא "האם היה על המבקשת לקבל את הדירה ביום 28.1.2020 או 8.11.2020 (כטענת המבקשת) או בכל נקודת זמן אחרת במהלך אותה תקופה" (עמוד 12 שורות 5-6 לפרוטוקול).

אציין כי הצדדים לא עמדו על חקירת המומחים מטעם בית המשפט, וכי בדיון ההוכחות נחקרו על תצהיריהם המבקשת, והעדים מטם המשיבה: מר נתנאל זדה, מנהל עבודה ראשי בפרוייקט מאוגוסט 2020, ומר אלכס רודנקו, מהנדס בדק אצל המשיבה.

דיון

מועד נטילת החזקה

8. לאחר שעיינתי בכל החומר שהונח לפניי, ושמעתי את עדויות וטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש להיעתר לסעד שנותר על הפרק, וכי יש לקבל את עמדת המבקשת לפיה לא היה עליה לקבל לידיה את החזקה בדירה בנקודת זמן מוקדמת מזו שבו התקבלה היא לידיה (8.11.2020).

להלן אפרט נימוקיי.

כפי שעולה מהשתלשלות הדברים המפורטת לעיל, בדירה אותה רכשה המבקשת מאת המשיבה התגלתה רטיבות קודם למועד בו היה בכוונת המשיבה למסור את הדירה למבקשת (כך גם לפי גרסת המשיבה, סעיף 12 לתשובה להמרצת הפתיחה). באותו השלב, ביקשה המשיבה למסור את הדירה למבקשת (מכתבה מיום 6.1.2020), אך המבקשת סירבה לקבל לידיה את הדירה במצבה. נוכח עמדת המבקשת ערכה המשיבה פרוטוקול מסירה חד צדדי ביום 27.1.2020 (ויוער כי לטענת המבקשת מדובר בפרוטוקול פיקטיבי שנערך למעשה ביום 5.2.2020 או למחרת). בפרוטוקול מסירה זה צוין "סימני רטיבות בתקרת סלון. גורם - כשל באיטום דירה מעל. טופל -יש לבצע תיקון צבע לאחר ייבוש מלא". סמוך לאחר מועד זה, ביום 13.2.2020, מסרה המבקשת למשיבה חוות דעת מומחה מטעמה, בה חיווה דעתו ביחס לתיקונים שעל המשיבה לערוך לתיקון בעיית הרטיבות, בציינו כי יש לבצע איטום מחדש במרפסת דירה 22. המשיבה לא קיבלה את האמור בחוות דעת המומחה מטעם המבקשת, וטענה כי הליקוי שנמצא תוקן, וכי בכל מקרה אין מניעה לקבלת החזקה בדירה (ואפנה למכתב ב"כ המשיבה מיום 3.2.2020, נספח 11 להמרצת הפתיחה).

9. העמדה אותה הביעה המשיבה בפני המבקשת במענה לפניותיה לפני הגשת ההליך ועמדת המשיבה במסגרת התשובה להמרצת הפתיחה היתה כי מקור הרטיבות טופל במלואו (סעיפים 5, 25, 42, 44, 45, 49 לתשובה להמרצת הפתיחה), והמצהיר מטעם המשיבה, מר אלכס רודנקו, הצהיר בתצהירו כי "בוצעו התיקונים בקשר עם כתם הרטיבות הן בדירה מעל והן בדירת נטליה נרוש" וכי "מקור הרטיבות טופל במלואו" (סעיפים 9, 14-18 לתצהיר).

את טענות המשיבה ביחס לעבודות שביצעה לתיקון הרטיבות ביקשה היא לתמוך בחוות דעת מומחה מטעמה, האדריכל אבי גולדשטיין. בחוות הדעת פירט המומחה מטעם המשיבה את הבדיקות אשר נמסר לו מנציגי המשיבה כי בוצעו על מנת לאתר את מקור הרטיבות ולקבוע את דרכי הטיפול (ובכלל זאת ביצוע בדיקת הצפה). המומחה הוסיף כי לאחר בדיקות נוספות שבוצעו לאחר חדירת רטיבות חוזרת המסקנה היתה כי קיים כשל באיטום קופינג המעקה של מרפסת הסלון בדירה 22, וכי נוכח מסקנה זו בוצעו פעולות לתיקון ובדיקת המטרה שהצביעה על הפסקת חדירות הרטיבות, ולפיכך "נראה כי הכשל שהיה באיטום המרפסת בדירה 22 - תוקן". ואולם, כפי שציין המומחה מטעם בית המשפט קיים קושי ליתן משקל לדברים אלו שכן המומחה מטעם המשיבה לא היה נוכח בעת ביצוע כל אותן בדיקות אלא נסמך על דברי נציגי המשיבה, ובעיקר - התוצאות של הבדיקה שנערכו בהתאם להנחיית המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס אחי קליין, הצביעו על כך שמסקנת חוות דעת מומחה המשיבה התבררה כלא נכונה, דהיינו כי הכשל שהיה באיטום מרפסת דירה 22 לא תוקן. כפי שפורט לעיל, בהתאם לקביעת המומחה מטעם בית המשפט, נמצאה רטיבות שמקורה במרפסת דירה 22, בקובעו "התיקונים שבוצעו ע"י דונה לא פתרו את הבעיה". המשיבה לא עמדה על חקירת המומחה, ואף ביצעה בפועל תיקונים בהתאם להנחיותיו (תחת פיקוח מומחה בית המשפט), ומכאן כי השלימה עם מסקנותיו, על המשתמע מכך. כלומר, הנחת המוצא היא כי במועד בו ביקשה המשיבה למסור את הדירה למבקשת, ועד לתיקון שנערך בהתאם להנחיות המומחה מטעם בית המשפט, היה ליקוי של רטיבות בהיקף שנקבע בחוות דעת המומחה.

10. השאלה היא אם כן האם המבקשת היתה זכאית שלא ליטול חזקה בדירה עד לתיקון הרטיבות, או שהיה עליה ליטול חזקה עוד בינואר 2020, תוך שהבדיקות והתיקונים היו מבוצעים לאחר נטילת החזקה.

לטענת המבקשת היתה היא זכאית שלא ליטול חזקה עד לתיקון הליקויים והשלמת הבדיקות, ואילו לטענת המשיבה ניתן היה לתקן את הליקוי לאחר מסירת החזקה, והדירה היתה ראויה למגורים עוד ביום 27.1.2020.

בהתאם לפסיקה לא כל ליקוי או אי התאמה מצדיקים את אי קבלת הממכר. אולם, כאשר מדובר ב"ליקויים של ממש השוללים שימוש בנכס או הגורמים לאי נוחות רבה ביותר" רשאי הרוכש לדרוש את תיקון הליקויים כתנאי לקבלת הממכר (ראו הציטוט המובא בת.א (מחוזי תל-אביב-יפו) 27927-09-16 י.ד עשוש תשתיות בע"מ נ' מזגאבקר, פסקה 18 (6.11.2019)). דומה כי יש לבחון בהקשר זה כל מקרה לגופו, תוך בחינת סבירות טענותיו של הרוכש בדבר אי נוחות משמעותית להשתמש בדירה. כן יש להפנות להוראת סעיף 6.13 להסכם בין המבקשת למשיבה, בו נקבע כי הקונה לא יסרב לקבל חזקה בדירה מחמת "ליקויים שאינם מהותיים ואשר אינם מונעים את השימוש הסביר והבטוח בדירה".

בהפעלת שיקול הדעת בהקשר זה יש לקחת שחשבון כי "רכישת דירה אינה דבר של מה בכך, רוכש דירה משלם את מיטב כספו ומצפה לקבל דירה ראויה למגורים" (ראו ת.א (שלום תל-אביב-יפו) 8445-02-18  בינדמן נ' גינדי ישראל 2010 בע"מ, פסקה 71 (18.7.2022)). אכן ככלל רכישת דירת מגורים אינה אירוע יומיומי, אלא צעד משמעותי בחייו של אדם. לצד זאת יש להדגיש כי ככל זכות חוזית, גם את זכותו של רוכש דירה שלא ליטול חזקה עליו לקיים בתום לב, ועל כן מקום בו רוכש מבקש להיתלות בליקוי שאינו מהותי ולא נוטל חזקה (על מנת שיהיה באפשרותו לטעון בעתיד לאיחור במסירה), אין ליתן לכך יד.

11. במקרה דנן קבע המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו כי בדירת המבקשת קיימת רטיבות שמקורה במרפסת דירה 22, בציינו כי על פי דו"ח חברת מרום התגלתה חדירת מים במספר מוקדים לאחר כשעתיים מביצוע הבדיקה, וכי מודבר בקצב מהיר למדי על פי נסיונו; קבע כי התיקונים שביצעה המשיבה לא פתרו את הבעיה; וקבע את הפעולות הנדרשות לתיקון ליקוי הרטיבות.

המשיבה העלתה בסיכומיה טענות כלפי בדיקת ההצפה שבוצעה על ידי חברת מרום, אשר לטענתה היתה לא תקנית (למשל כיוון שבוצעה לאחר הנחת ריצוף), והמסקנות של המומחה מאותה בדיקה. אולם המשיבה העלתה טענות אלו לראשונה בסיכומיה, ומכל מקום מדובר בטענות שבמומחיות ומשהמשיבה לא ביקשה לחקור את המומחה מטעם בית המשפט, אין כל בסיס לקבלן וליתן להן משקל כלשהו בענייננו.

כמו כן, המשיבה הפנתה למומחה המהנדס אחי קליין שאלות הבהרה, ובמסגרת זאת נשאל הוא (1) האם במועד ביקורו בדירה, 5.7.2020, היתה הדירה ראויה למגורים בקשר עם הטענות שנבדקו על ידו; (2) האם במועד ביצוע התיקונים שפורטו בחוות הדעת ניתן היה להתגורר בדירה (ככל שהעבודות מבוצעות בקיץ); (3) והאם ניתן להסתפק בתיקונים במוקדי הרטיבות ולאחר מכן בדיקת הצפה. תשובות המומחה היו כדלקמן:

"2. לשאלה 1 - ראשית אציין כי התייחסותי היא לבעיות איטום בלבד.

ביקורי היה בקיץ ולכן הדירה היתה ראויה למגורים. אולם, איני מכיר הבחנה בין דירה הראויה למגורים בקיץ לדירה שאינה ראויה למגורים בחורף. ולפיכך, לנוכח בעיית האיטום החד משמעית אני סבור כי הדירה אינה ראויה למגורים עד שיוסרו בעיות האיטום.

על הנתבעת לסיים אחת ולתמיד את נושא חדירת הרטיבות. נושא זה התגלה טרום המסירה וראוי לדעתי למסור את הדירה כשהיא תקינה מכל ליקוי שימושי ידוע בעת המסירה. לא זו אף זו, כישלונה של הנתבעת להסיר הליקוי, ראה גם להלן, אינו פועל לדעתי לטובתה.

3. לשאלה 2- בזמן ביצוע עבודות התיקונים ניתן לגור בדירה. יש לזכור כי בתום התיקונים יש לבצע בדיקת הצפה. נסיון העבר מוכיח כי בדיקת הצפה שבוצעה כהלכה נכשלה וגרמה לחדירת מים לדירת נרוש.

4. לשאלה 3 - באופן חד משמעי לא. אני משוכנע לחלוטין כי רק טיפול יסודי ומקיף יפתור את הבעיה. בכל הכבוד לעו"ד חורש מרשתו כשלה פעמיים בנסיונה לתקן את המרפסת. לא ברור כיצד ידועים לנתבעת "מוקדי הרטיבות" ואם אכן הם ידועים מדוע נכשלה בהסרתם?

כך או כך, לדעתי נדרשת הסרה כללית של ריצוף המרפסת ואיטום מחדש, באופן מיידי וטרם כניסת התובעת לגור" [ההדגשות הוספו].

12. השאלה האם הדירה היתה ראויה למגורים אינה קביעה מקצועית גרידא, אלא מערבת שיקולים של סבירות ומדיניות משפטית רצויה, כפי שציינתי לעיל. לפיכך קביעות המומחים השונים בעניין זה (מומחה המבקשת, מומחה הנתבעת והמומחה מטעם בית המשפט) אינן מחייבות את בית המשפט, אשר לו נתון שיקול הדעת בעניין.

לעמדתי, על בסיס החומר שהונח לפניי, נוטה הכף למסקנה כי בענייננו הדירה לא היתה ראויה למגורים במועד בו ביקשה המשיבה לבצע מסירה (סוף ינואר 2020).

המבקשת פירטה בתצהירה והעידה כי בינואר 2020 היתה עדה לסימני רטיבות שהתרחבו מביקור לביקור בדירה, ובעדותה ציינה "הבנתי ש[ע]ם מה שאני רואה וכך אקבל את הדירה לא אחיה שם" (עמוד 17 שורה 26 לפרוטוקול), וכן העידה כי באותו שלב לא היה באפשרותה להרכיב מזגן עם גבס ולהכניס מוצרי חשמל ורהיטים (עמוד 17 שורות 27-30 לפרוטוקול).

על עוצמת הפגם באיטום ניתן ללמוד מדו"ח חברת מרום ממנו עולה כי כשעתיים לאחר בדיקת ההצפה החלה נזילה בתקרת המטבח והסלון של המבקשת, והמסקנות בדו"ח הן כי איטום המרפסת כשל; ישנה "זרימה מידית" של המים מהמרפסת לתשתית; וכן "נראה בבירור כי הנקז הכפול הוא כביכול נקז כפול במרכאות". בחוות דעת המומחה צוין בהתאם כי על פי דו"ח חברת מרום בבדיקת ההצפה נמצאה "חדירת מים מיידית ממרפסת דירה 22 לתקרת נרוש" (ובדו"ח הפיקוח של גלאור מיום 8.9.2020 צוין כי קיימים סימנים חזותיים לחדירת רטיבות בסלון, בחדר השינה ובמידה פחותה בחדר הרחצה). נוכח תוצאה זו של בדיקת ההצפה, לו המבקשת היתה נוטלת חזקה במועד שהתבקשה, בסוף ינואר 2020, בעיצומה של עונת החורף, ומתקינה מזגן עם עבודות גבס, דומה כי אלו היו נפגעים, כמו גם ריהוט נוסף שבדירה (ודומה כי אלו היו נפגעים גם מביצוע בדיקת ההצפה שבוצעה לפי הנחיית הממחה), ומעבר לכך, דומה ששגרת החיים, בדירה בה קיימת בעיית רטיבות משמעותית וחדירת מים בשיא עונת החורף, הייתה נפגעת באופן משמעותי.

מעדותו של רודנקו - אשר העיד כי לעמדתו כאשר רטיבות מתגלה במועד מסירת הדירה, להבדיל מרטיבות שהתבררה במועד מוקדם יותר ולא תוקנה, על הרוכש ליטול חזקה (עמוד 27 שורות 1-7 לפרוטוקול) - עולה כי לגישת המשיבה מדובר בסיכון אותו היה על המבקשת ליטול על עצמה. איני מוצאת לקבל עמדה זו כעמדה גורפת, ויש לבחון כל מקרה לגופו. בענייננו בסופו של יום התברר כי המבקשת צדקה בעמדתה כי ליקוי הרטיבות לא תוקן וכי לא מדובר בליקוי פעוט, אלא בליקוי המוביל לזרימה מיידית של מים ממרפסת דירה 22 לדירתה, ועל כן עמדתה של המבקשת כי הדירה לא היתה ראויה למגורים - בעיצומו של החורף, בחודש ינואר - התבררה כנכונה (מה גם שבענייננו הליקוי לא התברר לראשונה במועד המסירה אלא לגרסת המשיבה עצמה התברר הוא כמה שבועות קודם לכן, וגם למבקשת נודע עליו כבר בראשית ינואר 2020). אוסיף כי העובדה שקיימת "תקופת בדק" הקבועה בדין, עליה הצביעה המשיבה בטיעוניה, אינה מייתרת את הבדיקה, במועד מסירת הדירה, האם הדירה ראויה למגורים באותו המועד.

13. עוד אציין כי על פי התרשמותי המבקשת לא פעלה בחוסר תום לב מתוך נסיון ליצור תקופה של איחור במסירה באופן מלאכותי, כפי שטענה המשיבה. בתמליל שיחה "מזמן אמת" שצירפה המבקשת (שיחה מיום 2.2.2020 בינה לבין מנהל העבודה של המשיבה, מושיקו, נספח 35 לתגובה לתשובה להמרצת הפתיחה) אומרת המבקשת כי היא מאוד רוצה את הדירה אך היא מפחדת, בציינה "אני ראיתי שם נורא. ואני צריכה לעשות עכשיו הכנה למיני מרכזי. לעשות גבס. אתה מבין, שאני בפחד נמצאת?". כן אפנה לדברי המבקשת בדיון קדם המשפט, עמודים 6-8 לפרוטוקול, וגם בדיון ההוכחות המבקשת העידה "... התחיל תקופת גשמים. היה גם סימנים שהתרחבו כל הזמן. אחר כך הם גם הופיעו במקומות אחרים וזה היה מפחיד. ... אני הבנתי שבלי תיקון יסודי של איטום, אקבל דירה ותקרה עם מים שחודרים ולא הייתי יכולה לחיות שם. הבנתי ש[ע]ם מה שאני רואה וכך אקבל את הדירה לא אחיה שם. ... המצב של התקרה היה כ"כ מפחיד. אני בתור רוכשת ואשה בת 50, הייתי שם בהלם מוחלט" (עמוד 17 לפרוטוקול).

על פי התרשמותי מהחומר שהוצג ומעדותה של המבקשת, המבקשת הייתה מעוניינת בקבלת הדירה, ועל כך יש ללמוד גם מכך שכבר בפברואר 2020 העבירה היא למשיבה חוות דעת מומחה מטעמה וביקשה לערוך תיקונים לפיה, וב-21.2.2020 הגישה הליך זה, בו טענה כי קיימת דחיפות במתן הכרעה בתיק נוכח משכתנתה שנטלה, הצורך לפנות את דירת מגוריה הקודמת, וריהוט ומכשירי חשמל שהזמינה, ואף ביקשה לקיים דיון דחוף "בתקופת החירום" שחלה באותה עת נוכח התפשטות נגיף הקורונה (בקשה לה המשיבה הביעה התנגדות). האמור אינו מתיישב עם טענת המשיבה כי המבקשת ביקשה "למשוך" זמן. על פי התרשמותי המבקשת היא שביקשה לכל אורך הדרך לקדם את ההליך (ויוער כי איני סבורה שבכך שהתנגדה למינוי מומחה מטעם בית המשפט יש כדי ללמד אחרת), וכל שביקשה המבקשת באותו שלב הוא שלא לקבל לידיה דירה שיש בה רטיבות פעילה, תוך שמירה על כל זכויותיה. כמו כן, איני סבורה כי היה על המבקשת ליטול על עצמה סיכון באותה נקודת זמן, שעה שניכרו בדירה סימני רטיבות ושעה שבדיקת מומחה מטעמה העלתה כי קיים ליקוי של ממש, ומשהעלתה המבקשת טענות וחששות מבוססים, שהתבררו בדיעבד כנכונים, אין מקום לקבוע כי סירובה ליטול חזקה בדירה נעשה בחוסר תום לב.

מסקנתי היא אם כן כי במועד בו ביקשה המשיבה לבצע מסירה, 28.1.2020, הדירה לא היתה ראויה למגורים, וכי לא ניתן לראות בליקוי הרטיבות שהתגלה כליקוי שאינו מהותי ושאינו מונע שימוש סביר בדירה (הוראת סעיף 6.13 להסכם), ולפיכך המבקשת היתה זכאית שלא לקבל את החזקה לידיה.

14. המשיבה הוסיפה וטענה כי היה על המבקשת להקטין את הנזק וליטול חזקה בדירה מוקדם יותר מן המועד בו נטלה חזקה בפועל, ולא להמתין לסיום העבודות עליהן הורה המומחה. המשיבה הפנתה בהקשר זה לאמור בתשובות המומחה לשאלות ההבהרה שנשלחו על ידה, כאשר ציין "ביקורי היה בקיץ ולכן הדירה היתה ראויה למגורים". אולם יש לקרוא את דברי המומחה בשלמותם, ובצדק ציין הוא בהמשך דבריו "איני מכיר הבחנה בין דירה הראויה למגורים בקיץ לדירה שאינה ראויה למגורים בחורף" ולכן קבע כי "לנוכח בעיית האיטום החד משמעית אני סבור כי הדירה אינה ראויה למגורים עד שיוסרו בעיות האיטום". עוד יש לקחת בחשבון בעניין זה, כפי שציין גם המומחה, כי לאחר ביצוע העבודות נדרש לבצע בדיקת הצפה, ולא היה מקום לגלגל את הסיכון שמא בדיקה זו תיכשל על המבקשת לאחר כניסתה לדירה (מה גם שאם הבדיקה היתה נכשלת היתה מגיעה כבר עונת הסתיו).

הדברים נכונים במשנה תוקף בשים לב לכך שהמבקשת מסרה למשיבה חוות דעת מומחה מטעמה כבר בחודש פברואר 2020, בה חיווה המומחה דעתו כי יש לערוך איטום מחדש במרפסת דירה 22 ולבצע בדיקת הצפה. באותו שלב סברה המשיבה כי די בבדיקות ובתיקונים שערכה, ובחרה שלא לערוך תיקונים כפי שביקשה המבקשת. סברתה זו של המשיבה התגלתה כבלתי נכונה, כעולה מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, ואת בחירתה ותוצאותיה אין מקום לגלגל לפתחה של המבקשת.

אציין בהקשר זה כי הצדדים העלו טענות שונות ביחס לשאלה האם המשיבה ביצעה בדיקת הצפה במרפסת דירה 22 לאחר שהרטיבות התגלתה. בחוות דעת המומחה מטעם המשיבה ציין הוא כי נערכה בדיקת הצפה, אולם המומחה מטעם בית המשפט ציין כי הנטען לא נתמך בתיעוד מתאים (סעיף 4.5 לחוות הדעת), וגם במסגרת ראיותיה לא הציגה המשיבה תיעוד המלמד על ביצוע בדיקת הצפה. עוד יצוין כי עדותו של העד מטעם המשיבה, רודנקו, היתה בלתי עקבית בסוגיה זו כאשר בדיון קדם המשפט העיד כי "יותר מחצי מרפסת פתחו ועשו שם הצפה" (עמוד 1 שורה לפרוטוקול), ואילו בדיון ההוכחות העיד תחילה כי נעשתה בדיקת המטרה ולא הצפה (ואף ציין "הצפה לא צריך לעשות, מדובר על המטרה"), ולאחר שהופנה לאמור בתצהירו ציין כי נעשתה הצפה על חצי מרפסת, "עשו גם המטרה וגם הצפה", אך הודה כי הדבר נאמר לו על ידי מנהלי העבודה והוא לא היה נוכח (עמודים 25-26 לפרוטוקול). אוסיף כי בשיחה בין המבקשת למנהל העבודה של המשיבה, שנערכה ביום 15.3.2020 (תמליל צורף כנספח 32 לתגובה לתשובה להמרצת הפתיחה) ציין הוא בפניה "פתחנו את כל המרפסת, הצפנו אותה" וכי לאחר שראו שאין נזילה הבינו שהבעיה אינה משם, אך בהמשך השיחה הודה כי לא פתחו את כל הריצוף (ובמאמר מוסגר אציין כי המשיבה לא העלתה בסיכומיה טענה לגבי תוכן התמלילים שהוגשו). אוסיף כי לאחר שמיעת הסיכומים הגישה המשיבה מסמכים המבססים לטענתה את הטענה כי בוצעה בדיקת הצפה, אולם מעבר לכך שמההיבט הדיוני קיים קושי בנסיון להגיש מסמכים לאחר ששמיעת ההליך הסתיימה, הרי שדומה כי אין במסמכים שהוגשו כדי לתמוך בטענת המשיבה, שכן המסמך האחד עוסק בבדיקת הצפה שבוצעה ביום 4.10.2020, במסגרת יישום חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, והמסמך השני אינו מוכיח כי הבדיקה בוצעה במרפסת שבמחלוקת דנן, ובכל מקרה מדובר בבדיקה שבוצעה במחצית שנת 2019 ולא במועד שנטען על ידי המשיבה תחילה, לאחר פניית המבקשת בינואר 2020 (וראו למשל סעיף 21 לתשובה להמרצת הפתיחה). בסיכומם של דברים סבורה אני כי במאזן ההסתברויות לא הוכיחה המשיבה כי בוצעה על ידה בדיקת הצפה מלאה ותקנית לאחר שהתבררה לה הרטיבות בדירת המבקשת.

גם בעניין זה יש לומר כי בחירתה של המשיבה בכל הנוגע לבדיקות שביצעה, ולתיקונים שהיו פועל יוצא של אותן בדיקות, ובחירתה שלא לאמץ כבר בפברואר 2020 את האמור בחוות דעת המומחה מטעם המבקשת, היא בחירה שעל המשיבה, ולא על המבקשת, לשאת בתוצאותיה.

15. עוד טוענת המשיבה כי נוכח חובת הקטנת הנזק שחלה על המבקשת היה על המבקשת ליטול חזקה בדירה ולבצע בעצמה את התיקונים (עמוד 31 שורות 19-23 לפרוטוקול), ועוד נטען כי היות שהעלות הכוללת של החלפת הנמכת תקרה, מזגן, ומטבח נופל מהעלויות שנוצרו בשל אי קבלת החזקה, היה על המבקשת ליטול חזקה ולדרוש פיצוי בגין הנזק (עמוד 32 שורות 27-32 לפרוטוקול). איני מוצאת לקבל גם טענות אלו.

איני סבורה כי במקום בו קיים ליקוי משמעותי בדירה סביר לדרוש מרוכש הדירה ליטול חזקה, "לספוג" נזקים שעתידים להתרחש, ואז "לרוץ" אחרי חברת הבניה לשיפוי, וכל זאת על מנת למנוע מצב שמא העלות בגין אי המסירה תעלה על שווי הנזקים הפוטנציאליים. זאת בפרט כשמי שיכולה היתה להקטין את הנזק היא המשיבה עצמה, אם היתה עורכת את התיקונים עוד בינואר 2020 (וכזכור לגרסתה הרטיבות התגלתה מספר שבועות קודם לכן) ולא מבצעת תיקונים חלקיים בלבד. בנסיבות המתוארות גם את הטענה שהיה על המבקשת ליטול חזקה ולבצע את התיקונים בעצמה, כולל תיקון במרפסת של דירה אחרת, איני רואה לקבל, משהוגש הליך משפטי כבר בפברואר 2020 בגדרו עתרה המבקשת לביצוע התיקונים בדחיפות.

16. מסקנתי מכל האמור לעיל היא כי ביום 28.1.2020 הדירה לא היתה ראויה למגורים, והמבקשת היתה זכאית שלא ליטול בה חזקה עד לתיקון ליקוי הרטיבות ועריכת בדיקת הצפה תקינה, ועל כן אין מקום לקבל את עמדת המשיבה כי היה על המבקשת ליטול חזקה בדירה במועד המוקדם ממועד המסירה בפועל (8.11.2020).

סוגיית ההוצאות

17. המבקשת עותרת לחיוב המשיבה בהוצאותיה בגין ההליך. נוכח התוצאה אליה הגעתי אכן יש לחייב את המשיבה בהוצאות ובשכ"ט עו"ד של המבקשת, אולם איני מוצאת להיעתר בעניין זה למלוא מבוקשה של המבקשת.

שאלה מרכזית לגביה חלקו הצדדים בקשר עם סוגיית ההוצאות היא שאלת החיוב בהוצאות בגין הפרה נטענת של צו למניעת ביצוע עבודות שניתן במסגרת ההליך. בעניין זה מפנה המבקשת להחלטה מיום 22.6.2020 בה נקבע כי נוכח מינוי מומחה מטעם בית המשפט לבדיקת המצב הקיים על המשיבה להימנע מביצוע שינוי בדירת המבקשת או בנוגע לאיטום בדירה 22. לטענת המבקשת לאחר שניתנה חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וטרם מינוי המומחה-המפקח החלה המשיבה בביצוע עבודות הנוגעות לאיטום במרפסת דירה 22, תוך הפרה של צו המניעה, וכן נטען כי המשיבה הפרה צו מניעה ארעי שניתן ביום 25.8.2020 לאחר שהגישה בקשה בעניין. בהקשר זה סבורה אני כי קיים קושי בעמדתה של המשיבה לפיה סברה כי לאחר שניתנה חוות דעתו של המומחה קליין לא חלה עליה עוד חובה להימנע מביצוע עבודות, וכן סבורה אני כי הגרסה שהעלתה לעניין מועד הידיעה על ההחלטה מיום 25.8.2020 ועל טיב העבודות שבוצעו באותו שלב, כפי שעלתה מעדותו של נתנאל זדה (עמודים 18-22 לפרוטוקול), אינה נקיה מספקות (ובין היתר יצוין כי בדו"ח הראשון של גלאור מיום 6.9.2020 צוין כי יריעות האיטום בהיקף המרפסת הוסרו). לטעמי במצב הדברים שנוצר, וכאשר המשיבה ידעה כי המבקשת עומדת על ביצוע העבודות בפיקוח מהנדס מטעם בית המשפט, לא היה מקום לבצע עבודות באותו שלב, ויש לכן לקחת בחשבון את הבקשות שנדרשה המבקשת להגיש בעניין זה בקביעת סכום שכר-הטרחה הכולל (וראו האמור בהחלטה מיום 1.9.2020).

18. לעניין שיעור שכר טרחת עו"ד הפנתה המבקשת להסכם שכר-טרחה עליו חתמה, אשר לפיו עליה לשאת בשכר טרחה בסך של 58,032 ש"ח (כולל מע"מ), וטוענת כי סכום זה מתיישב גם עם התעריף המינימלי של לשכת עורכי הדין, בשים לב לשווי הדירה. המשיבה טוענת בעניין זה כי מדובר בסכום לא סביר וכי יש לגזור את שכר הטרחה מעלות תיקון הליקויים ולא משווי הדירה, וכן הפנתה לכך שבא-כוח המבקשת הוא בן זוגה של המבקשת.

לאחר שנתתי דעתי לשיקולים הצריכים לעניין זה, בפסיקה ובהוראות תקנות 152-153 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, סבורה אני כי סכום שכר-טרחת עו"ד בו יש לחייב את המשיבה הוא סך של 25,000 ש"ח.

בעניין זה נתתי דעתי, מן הצד האחד, לכך שמרבית הסעדים שנותרו לבירור בהתאם להחלטה מיום 1.6.2020 מיצו את עצמם לאחר שהסתברה צדקת טענותיה של המבקשת בשים לב לקבוע בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, לכך שניתן למבקשת הסעד הנוסף שנותר לבירור, ולבקשות שנדרשה המבקשת להגיש בקשר עם ביצוע העבודות, כאמור לעיל. מן הצד השני, נתתי משקל להיקפו הצר יחסית של ההליך, לכך שאין מדובר בהליך מורכב, לכך שהמשיבה נתנה הסכמה למינוי מומחה מטעם בית המשפט למן תחילת ההליך, ולהיקף בקשות הביניים שהגישה המבקשת אשר לא שוכנעתי כי כולן נדרשו, וכן סבורה אני כי אין מקום לגזור את שיעור שכר הטרחה בענייננו משווי הדירה.

19. עוד מחוייבת המשיבה בהוצאות המבקשת אשר נדרשו לשם ניהול ההליך, הכוללות בין היתר את עלות המומחה מטעמה ומחצית עלות שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט ובדיקת חברת מרום בהן נשאה המבקשת. בנסיבות העניין אני מורה על תשלום הוצאות בהתאם למפורט בסעיף 7 למכתב ב"כ המבקשת מיום 17.6.2021 (נספחים ד'-ה' לבקשה מיום 15.8.2021), למעט שכר טרחת מהנדס בגין רשימת ליקויים לקראת מסירת החזקה, בסך כולל של 10,913.3 ש"ח.

לבסוף אציין כי איני מוצאת להיעתר לבקשת המבקשת לפסוק "הוצאות לדוגמה" או "הוצאות עונשיות" בגין התנהלות המשיבה בכלל ובקשר עם צו המניעה בפרט, ולטעמי סכום שכר-הטרחה וההוצאות שקבעתי לעיל הוא סכום ראוי ומידתי המביא לידי ביטוי את כל הנדרש בהקשר זה.

הסכומים המפורטים בסעיפים 18 ו-19 לעיל ישולמו בתוך שלושים ימים, אחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין.

המזכירות תשלח לצדדים עותק של פסק הדין.

ניתן היום, ג' אלול תשפ"ב, 30 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.