זהו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (השופט הבכיר רמזי חדיד) מיום 8.9.22, לפיו דחה את תביעת המערערים לתשלום פיצוי בגין איחור נטען במסירת דירת מגורים שרכשו מהמשיבה.

ביום 26.2.17 חתמו בעלי הדירות בבניין בדרך הים 139א' בחיפה, ובהם המערערים, על הסכם עם המשיבה לביצוע תמ"א 38, כולל הוספת דירות שהזכויות בהן תועברנה למשיבה כנגד ביצוע עבודות בבניין. ביום 28.12.17 רכשו המערערים מהמשיבה את אחת הדירות החדשות. בסעיף 6 להסכם נקבעה התמורה, ומועדי תשלום התמורה:

בסעיף 9 להסכם נקבעו הוראות בדבר מסירת החזקה בדירה למערערים עד 1.8.19, כשהדירה גמורה וראויה למגורים, לאחר מתן טופס 4. בסעיף 9.9 להסכם נקבע: "המוכר מתחייב למסור לקונה את החזקה בדירה במועד המסירה בתנאי שהקונה ימלא קודם לכן את כל ההתחייבויות שהוא חב לבצע לפני מסירת החזקה בדירה בהתאם להסכם זה ובכלל זה תשלום מלוא התשלומים והמסים שתשלומם נדרש לפי דין או ההסכם, וכן בתנאי שלא חלו העיקולים המפורטים בהסכם זה אשר מקנים למוכר את הזכות לעכב את מסירת החזקה בדירה לקונה. למען הסר ספק, מוסכם כי החזקה בדירה תימסר רק לאחר תשלום בפועל של מלוא מחיר התמורה, ריביות, הוצאות ותשלומים בהם חב הקונה על פי הסכם זה. איחור הרוכש בביצוע איזה מן התשלומים החלים עליו בהתאם להוראות הסכם זה... הרי מבלי לפגוע ביתר תרופות החברה יתיר הדבר דחייה מקבילה במועד המסירה בצירוף 21 ימים".

ביום 22.1.20 נתנה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה תעודת גמר המאשרת ביצוע עבודות בבניין וחיבורו לרשת החשמל, המים והטלפון. ביום 26.1.20 פנתה המשיבה למערערים בבקשה למסירת הדירה החדשה לידיהם ביום 28.1.20. ביום 5.2.20 חוברה הדירה לרשת החשמל. עד 15.3.20, שהוא המועד שבו הוגשה התביעה לבית משפט השלום, ועד אליו נתבע פיצוי על האיחור במסירה, הדירה לא נמסרה למערערים.

ביום 10.6.20 מכרו המערערים את דירתם המקורית לאחרים. ביום 22.6.20 מסרה המשיבה את הדירה החדשה למערערים, ויום לאחר מכן הם שילמו לה את יתרת התמורה המוסכמת. כאמור, מועדים אלה הם לאחר המועד שבגינו הוגשה התביעה, ולא מובן מדוע בית המשפט דן במה שקרה לאחר 15.3.20, כאשר המערערים ביקשו היתר לפיצול סעדים על מנת להגיש תביעה נפרדת עבור הזמנים שלאחר 15.3.20.

כפי שקבע בית המשפט קמא בפסק דינו, לטענת המערערים היה על המשיבה למסור להם את הדירה החדשה כשהיא ראויה למגורים עד 1.8.19, ללא קשר למימוש זכותם לדחיית התשלום האחרון בשל העיכוב במכירת הדירה המקורית. עד חיבור הדירה לרשת החשמל ביום 5.2.20, הדירה לא היתה ראויה למגורים, וחלפו 7 חודשים וחצי מ-1.8.19 עד הגשת התביעה ביום 15.3.20, ועל כן על המשיבה לפצות אותם עבור איחור של 7 חודשים וחצי. לטענת המשיבה כפי שהביא בית המשפט קמא, עד לתשלום מלוא התמורה לא מוטלת על המשיבה חובה למסור אותה לחזקת התובעים. מאחר ותעודת הגמר ניתנה ביום 22.1.20, היה על המערערים לשלם את יתרת התמורה עד 22.5.20 והם שילמו לאחר מכן. לטענתה, המערערים הפרו את ההסכם ולא היו זכאים לקבל את החזקה בדירה החדשה.

בית המשפט קמא קבע שהחיובים הם חיובים שלובים ומותנים, כך שעל פי סעיף 9.9 להסכם היה על המערערים לשלם תחילה את מלוא התמורה. הוא דחה את טענת המערערים בדבר זכותם של המערערים לדחות את מועד התשלום האחרון, וקבע שסעיף זה עוסק בפירעון התמורה ולא במועד מסירת החזקה, ומימוש זכות התובעים לדחיית תשלום יתרת התמורה מאיינת את סעיף 9.9 להסכם. בית המשפט קבע שמאחר שבמועד המסירה שנקבע בהסכם המערערים טרם מכרו את דירתם המקורית ובחרו לדחות את התשלום האחרון, היתה הנתבעת זכאית לדחות את מועד המסירה עד לביצוע אותו תשלום בתוספת 21 יום, משמע עד 22.12.19. עוד קבע שמעולם לא הביעו המערערים נכונות לשלם את יתרת התמורה אף לאחר חיבור הדירה לרשת החשמל, ואין לבוא למשיבה בטרוניה משסירבה למסור להם את החזקה עד 22.6.20. על כן דחה את התביעה. אציין כבר עתה, שקביעות בית המשפט לפיהן המערערים בחרו לדחות את התשלום האחרון, ולא הביעו נכונות לשלם אף לאחר חיבור הדירה לרשת החשמל, אינן נסמכות על דיון עובדתי כלשהו.

המערערים טענו שיש להוסיף לעובדות שפורטו על ידי בית המשפט קמא, עובדות נוספות, ובהן שלצורך ביצוע העבודות על ידי המשיבה וקבלת הדירות המשודרגות, הופקדו הדירות בידי המשיבה כפי שהודה ב"כ המשיבה ביום 18.5.22. דירת המערערים נמכרה ביום 10.6.22 בעודה בחזקת המשיבה שעדיין ביצעה בה עבודות. על פי ההסכם, וגם על פי טיעוני המשיבה בהליך שניהלה כלפי קבלן, היה עליה למסור למערערים את החזקה בדירה כשהיא ראויה למגורים לאחר קבלת טופס 4 לכל המאוחר עד 1.8.19, וגם לפי קביעת בית המשפט קמא, הפרה המשיבה תנאי זה.

לטענת המערערים, סעיף 6.6 הוא הוראה ייחודית לפיה הם זכאים לשלם את יתרת התמורה 4 חודשים לאחר זכותם לקבלת החזקה בדירה החדשה. אף בדרישתה של המשיבה מיום 28.1.20, אישרה המשיבה את הסכמת הצדדים לדחיית התשלום האחרון ב-4 חודשים, אך טענה שאין בכך כדי לעכב השלמת פרוטוקול מסירה, ואם יימנעו המערערים מקבלת החזקה, יימצאו בהפרה יסודית. המשיבה לא התנתה את מסירת הדירה בתשלום היתרה לאור ההסכמות בסעיף 6.6 להסכם ומצבה העגום של הדירה המקורית שבידיהם ומצבה של הדירה החדשה שלא היתה ראויה למגורים.

המערערים טענו, שהדירה החדשה לא היתה מוכנה לפי הוראות ההסכם, לא ב-1.8.19 ולא לאחר מכן. על פי ההסכם, הוגדר ש-"גמורה וראויה למגורים" משמעו שהבנייה הושלמה על פי הוראות המיפרט בתוכניות הדירה, וראויה למגורים, וניתן בגינה טופס 4 כולל חיבורי הדירה לתשתיות חשמל מים וגז, והמעלית בבניין מותקנת ופועלת. עד 5.2.20, לא חוברה הדירה לחשמל, והמערערים זכאים לפיצוי על האיחור. הוכח לפני בית המשפט קמא בדבר ביצוע עבודות בדירה גם ב-26.2.20 וגם ב-10.3.20. המשיבה הודתה בעיכובים בביצוע הבנייה במכתבה מיום 15.10.19, בניגוד לעדותה של בעלת המשיבה שהדירות היו מוכנות באוקטובר 2019. המערערים הגישו חוות דעת מיום 5.1.20 שהדירה אינה בנויה וראויה למגורים לפי תוכניות המכר, וגם ביום 31.5.20, בוצעו תיקונים לעמידה במיפרט הדירה.

על פי סעיף 9.11 להסכם יש לערוך פרוטוקול מסירה במועד מסירת הדירה. ביום 26.1.20 ביקשה המשיבה לערוך פרוטוקול ראשוני למסירת הדירה, במועד שבו הדירה לא היתה מחוברת לחשמל ובנייתה לא הושלמה והיא לא היתה ראויה למגורים. לא הוצג פרוטוקול מיום 31.1.20 שהמשיבה טענה שנערך, לאחר שלא נענתה לבקשת המערערים להציגו, ובית המשפט דחה פעמיים את הבקשה להציגו, ונסיון נוסף להשחיל את המסמך המזויף בחקירתו של המפקח מטעם המשיבה.

לטענת המערערים, בניגוד לקביעה שלא הביעו נכונות לשלם את יתרת התמורה לאחר חיבור החשמל, הם דרשו שוב ושוב לאחר קבלת טופס 4 וחיבור לחשמל להקדים את התשלום אלא שהמשיבה התעלמה ממכתביהם. המשיבה נאותה למסור להם את דירתם רק לאחר התראה של המערערים בדבר הפרה יסודית. אין מדובר בהרחבת חזית, משטענה זו נכללה בכתב התשובה של המערערים.

עוד טענו המערערים לגבי התנהלות המשיבה שלא הביאה כל ראיה לתמיכה בטענותיה מלבד עדותה של מנהלת המשיבה, אף שהיה בידה להביא עדים ומסמכים.

המשיבה השיבה לערעור וטענה שבמקום לשלם את התמורה במועד החוזי או לפחות 4 חודשים לאחר מכן, דרשו המערערים לקבל מראש את הדירה ורק 4 חודשים לאחר מכן לשלם את יתרת התמורה. המשיבה לא הסכימה לכך. לדבריה, בידה למסור את הדירה 21 ימים לאחר שהמערערים ישלמו את מלוא התמורה (סעיף 14 לתשובה). לטענת המשיבה, עד 10.6.22, המערערים כלל לא היו מעוניינים לקבל את הדירה כיוון שטרם מכרו את דירתם הקודמת והיו חתומים על הסכם שכירות. המשיבה לא הפנתה בתשובתה לראיות כלשהן לטענה זו.

המשיבה אימצה את פרשנותו של בית המשפט קמא וטענה שבכל מקרה לא ניתן היה לחייב אותה בתשלום על האיחור, עד ליום 22.1.22, מועד בו ניתן טופס האכלוס, גם אם האיחור עד לאותו מועד היה באשמת המשיבה בלבד (סעיף 24 לתשובה). המשיבה הסתמכה על פסק דין של בית משפט מחוזי, שממילא אין לו תוקף מחייב או מנחה על פי סעיף 20 לחוק יסוד: השפיטה, ואין להבין ממנו כאילו המשיבה אינה חייבת בפיצוי על איחור בהשגת טופס איכלוס, שהשגתו הוא חלק מחובתה לפי ההסכם. אולי התכוונה המשיבה לטעון שבכל מקרה לא ניתן היה לחייבה בפיצוי לתקופה שלאחר השגת טופס האיכלוס ביום 22.1.20.

המשיבה הוסיפה וטענה שגם אם היה על המשיבה (כנראה הכוונה למערערים) לשלם את היתרה רק עם קבלת אישור איכלוס ביום 22.1.20, היה עליהם לשלם לכל המאוחר עד יום 22.5.20 והם שילמו חודש לאחר מכן. כאמור, כל אלה מועדים שלאחר המועדים הנדונים בתביעה ולא אעסוק בהם.

לטענת המשיבה המערערים סירבו לקבל את דירתם משך חמישה חודשים החל מיום 22.1.22. לטענה זו לא צורפה הפנייה לראיה כלשהיא. לטענת המשיבה המערערים זנחו בסיכומיהם את טענתם שהדירה לא היתה ראויה למגורים, ואין לבחון טענה זו בערעור. לטענת המשיבה, החשמל חובר ביום 5.2.20 אך החיבור היה תלוי במערערים ואין להטיל את האחריות על המשיבה, וכפי שהבהירה המשיבה במכתבה מיום 28.1.20, ניתן היה לחבר את הדירה לחשמל זמני אם המערערים היו נכנסים לדירה לפני 5.2.20. לטענתה, טופס אכלוס ניתן ביום 22.1.20, והמפקח מטעמה של המשיבה אישר שבאותו מועד הדירה היתה ראויה למגורים, ופרוטוקול מסירה נערך ביום 31.1.20, ולטענת המשיבה, שאינה נכונה, המערערים אינם חולקים על כך. כמו כן הוגשה חוות דעת מומחה מטעם המשיבה שביום 27.3.20 היתה הדירה ראויה למגורים והמומחה לא נחקר.

לטענת המשיבה, בחרו המערערים שלא לקבל את הדירה, וזהו עניין עובדתי שכבר נפסק בפסק הדין, ואין סיבה שבית המשפט ידון בו שוב. נטען שטענת המערערים נסתרת בפניית המשיבה למערערים שישלמו את יתרת התמורה ויקבלו את הדירה מיום 15.10.19, 26.1.20, 28.1.20, 3.3.20, ו-15.6.20. אציין, כי מכתבים אלה אינם כוללים דרישה לתשלום יתרת התמורה, והקרוב ביותר הוא האמור במכתב מיום 15.10.19 לפיו, על המערערים להיערך לתשלום יתרת התמורה. לטענתה, המערערים התכוננו לכניסה לדירה שכן הביאו מומחה מטעמם לבחון את הליקויים, והסיבה האמיתית לכך שבחרו לקבל את הדירה בסופו של דבר היא שהסכם השכירות שלהם הסתיים, כפי שאמרו בכתב התשובה. כנראה התכוונה המשיבה לטעון שזו הסיבה האמיתית לדחיית קבלת הדירה עד לסיום הסכם השכירות, אך זה לא מה שנאמר בכתב התשובה, אלא שלא יכלו להמתין עוד לקבלת הדירה עקב סיום הסכם השכירות.

לטענת המשיבה, המערערים יכלו לשלם את יתרת התמורה בכל עת שכן מדובר במשכנתא שאושרה להם בשנת 2019, והחליטו שלא לשלם כדי לחסוך בתשלומי המשכנתא והריבית, למרות שהמשיבה התנתה את קבלת הדירה בפירעון יתרת התמורה. עוד הוסיפה המשיבה וטענה טענות שונות בדבר עיכובים שנגרמו בהשלמת הדירה בשל שינויים של המערערים, אך לא אתייחס כלל לטענות חדשות אלה.

כפי שפורט לעיל, אין בפסק הדין דיון בראיות שהוגשו וקביעת עובדות על פיהן, למעט לעניין שווי השכירות. עיקר פסק הדין הוא דיון משפטי ובחינה של הוראות ההסכם שבין הצדדים. הקביעות העובדתיות בדבר בחירה של המערערים לדחות את התשלום האחרון ואי הבעת נכונות לשלם את יתרת התמורה אף לאחר חיבור הדירה לרשת החשמל, אינן מבוססות על דיון עובדתי אלא נאמרו ללא דיון כזה. אף המשיבה בחרה לטעון טענות עובדתיות מבלי להסתמך על ראיות לכך, ולהוסיף על כך שמדובר בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן. אכן, אילו בחנה הערכאה הדיונית את הראיות שבפניה ומצאה להעדיף ראיה אחת על אחרת, לא היתה ערכאת הערעור מתערבת בכך. משלא נעשה כך, אין ערכאת הערעור קשורה בקביעות עובדתיות שנקבעו בערכאה הדיונית ללא דיון עובדתי וללא התייחסות לראיות.

עיינתי בראיות שהוגשו על ידי הצדדים, ולא מצאתי בסיס לקביעה העובדתית כאילו המערערים בחרו לדחות את התשלום האחרון, אף שהיה עליהם לשיטתם לשלמו. הם לא הסכימו לשלם את התשלום האחרון, הן משום שסברו שלפי סעיף 6.6 להסכם אינם חייבים בתשלום עד 4 חודשים לאחר שימכרו את דירתם, והן משום שכפי שטענו שוב ושוב ושוב, הדירה לא היתה ראויה למגורים כהגדרתה בהסכם. זכותם של המערערים לדחות את התשלום ב-4 חודשים קבועה בסעיף 6.6 להסכם והיא תלויה בבקשת המערערים. אם אינם מבקשים לדחות את התשלום ב-4 חודשים, כגון משום שהמשיבה מסרבת למסור להם את הדירה קודם שישלמו את מלוא התמורה, והסכם השכירות שלהם מסתיים, בידם לא לבקש דחייה של 4 חודשים אלא פחות. אין בכך כדי להסיק שהם אינם זכאים לדחייה או שבחרו בכוונת מכוון לגור בדירה המושכרת להם, בעוד דירה חדשה ראויה למגורים ממתינה שייכנסו אליה.

בהמשך לכך, לא הסכימו המערערים לקבל את הדירה קודם שתהיה ראויה למגורים, אף לאחר שהיתה מחוברת לחשמל. כעולה מהוראות ההסכם, אין די בחיבור הדירה לחשמל, אף שחיבור הדירה לחשמל הוא אחד התנאים להיותה של הדירה ראויה למגורים. כפי שהוגדר בסעיף 9.1 להסכם, התחייבה המשיבה למסור את החזקה בדירה כשהיא גמורה וראויה למגורים, לאחר מתן טופס 4 עד 1.8.19, והמונח "גמורה וראויה למגורים" הוגדר כהשלמת הבנייה לפי הוראות המיפרט ותוכנית הדירה למעט סטיות קבילות המותרות בדין, והדירה ראויה למגורים, וניתן בגינה טופס 4, כולל חיבור הדירה לתשתיות חשמל, מים וגז והמעלית מותקנת ופועלת. אישור המפקח שהדירה ראויה למגורים עשוי לשמש ראיה לכאורה לאחד התנאים לקיום ההגדרה. טופס 4, שאין חולק שלא ניתן לפני 22.1.20, גם הוא קיום של אחד התנאים. אף לפי גירסת המשיבה, חיבור החשמל נעשה רק ביום 5.3.20, אף שנכונותם של המערערים לשתף פעולה בחיבור החשמל לא השתנתה מאז 28.1.20. לא הוכח בפני בית המשפט קמא שקודם ל-15.3.20, היתה הדירה מחוברת לחשמל מים וגז והמעלית מותקנת ופועלת. על פי המסמכים שלאחר 15.3.20, לא הושלמה בניית הדירה לפי המיפרט ותוכניות הדירה, כך שב-15.3.20 בוודאי לא הושלמה. חיפשתי ולא מצאתי בפסק דינו של בית המשפט קמא קביעה כאילו הדירה היתה ראויה למגורים ביום 1.8.19, הוא המועד שאליו התחייבה המשיבה, או במועד כלשהו לאחר מכן. המועד היחיד שציין בית המשפט קמא בהקשר זה הוא מועד חיבור הדירה לרשת החשמל ביום 5.3.20, שאין די בו. על כן, ניתן לקבוע שעד 15.3.20, לא היתה הדירה גמורה וראויה למגורים.

אשר לתשלום יתרת התמורה על ידי המערערים, בין אם היה על המערערים לפי ההסכם לשלם את יתרת התמורה עד מסירת החזקה כאמור בסעיף 9.9 להסכם, ובין אם היו רשאים לשלם את יתרת התמורה בדחייה של עד 4 חודשים לבקשתם עקב אי מכירת הדירה הנוכחית לפי סעיף 6 להסכם, לא היה על המערערים לשלם את יתרת התמורה קודם שהדירה תהיה גמורה וראויה למגורים. התביעה הוגשה בשל כך שעל המשיבה לשלם פיצוי על כך שלא מסרה למערערים את הדירה כשהיא גמורה וראויה למגורים במועד שאליו התחייבה. הדיון בפסק הדין של בית המשפט קמא הוא בשאלה אם החיובים מקבילים ולכן היה על המערערים לשלם את יתרת התמורה לפני מסירת החזקה או שהחיובים עצמאיים והיה בידם לדחות את תשלום התמורה, אבל זו לא השאלה הנכונה. אם היתה המשיבה טוענת שהדירה היתה גמורה וראויה למגורים ביום 1.8.19, אלא שהמערערים נמנעו מלשלם את יתרת התמורה למרות שהיו חייבים בכך, והיתה מוכיחה זאת, היה בידי בית המשפט קמא לדחות את התביעה אם הגיע למסקנה שהחיובים מקבילים, אבל המשיבה לא טענה כך כלל. ניתן להסיק מטענות המשיבה לכל היותר, שביום 5.3.20 שעה שהדירה חוברה לחשמל, היתה הדירה גמורה וראויה למגורים, וגם זאת בדרך של פרשנות דבר מתוך דבר, כאילו אמרה המשיבה שבאותו מועד הדירה היתה בנויה לפי המיפרט ותוכניות הדירה, תשתיות החשמל מים וגז מחוברות והמעלית מותקנת ופועלת. היא אפילו לא טענה שהמצב הזה התקיים לפני 5.3.20. להסיר ספק, לא נטען ולא הוכח בפני בית המשפט קמא שהסיבה לאיחור במסירת החזקה עד 5.3.20 היא העובדה שהמערערים לא שילמו את יתרת התמורה עד אותו מועד. בנסיבות אלה הוויכוח בין הצדדים הצטמצם לשאלה אם הדירה היתה גמורה וראויה למגורים ב-5.3.20 כטענת המשיבה, או אפילו לא ב-15.3.20 כטענת המערערים, אבל בית המשפט לא דן בכך כלל אלא בשאלת חובת תשלום התמורה כאמור. אזכיר, שבזמן אמת, במגעים שבין המערערים למשיבה, לא קשרה המשיבה בין האיחור במסירת הדירה לאי התשלום של יתרת התמורה, והפעם האחרונה שבה ניתן בדוחק לראות הצמדה של שני הנושאים היא במכתבה של המשיבה מיום 15.10.19, שעה שביקשה הן להיערך להשלמת הדירה שלא היתה גמורה אותה עת, והן לתשלום יתרת התמורה שגם היא לא שולמה אותה עת ולא היה צריך לשלמה אותה עת. על כן, זכאים המערערים לפיצוי על איחור במסירה לעומת המועד החוזי 1.8.19, עד למועד הגשת התביעה על ידם ביום 15.3.20.

על פי סעיף 5א לחוק המכר (דירות), שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה, זכאים המערערים לפיצויים בעבור כל חודש או חלק ממנו מתום חודש מהמועד החוזי, והוראה זו אומצה בסעיף 21.9 להסכם. הפיצוי הוא סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה ל-4 חודשים ראשונים שלאחר תום חודש מהמועד החוזי, ולהכפלה ב-1.25 בעבור התקופה שתחילתה 5 חודשים לאחר המועד החוזי. המועד החוזי הוא 1.8.19, כך שתחילת הפיצוי היא מ-1.9.19. על פי קביעת מומחה בית המשפט, דמי שכירות לדירה דומה הם 6,100 ₪ לחודש, כך שהם זכאים עבור התקופה 1.9.19 עד 1.1.20 לסך 24,400 ₪, ועבור התקופה 1.1.20 עד 15.3.20 לסך נוסף של 19,062.50 ₪. סך הכל 43,462.50 ₪.

על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור, מבטל את פסק הדין של בית משפט השלום מיום 8.9.22, ומחייב את המשיבה לשלם למערערים 43,462.50 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.3.20 ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן אני מחייב את המשיבה לשלם למערערים אגרות התביעה והערעור, ועוד שכר טרחת עורך דין כולל מע"מ בסך 12,870 ₪ כשהם צמודים ונושאים ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה עד לתשלום המלא בפועל. המזכירות תשיב למערערים את הערובה שהופקדה.

ניתן היום, י"ז טבת תשפ"ג, 10 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.