1. לפניי תביעה למתן צו עשה, אשר יורה, כלשון כתב התביעה - על "אכיפת ביצועו בעין, המלא, של חוזה מכר שנכרת בין התובעים לנתבעות, בפברואר 2013, בו התחייבו הנתבעות - נתבעת 2 בשם נתבעת 1... למכור לתובעים את הנכס המוחזק על ידם" (סעיף 6 לכתב התביעה).

מדובר בחלקת מקרקעין ברח' יפו 106, חיפה הידועה כחלקה 5 בגוש 12640 (להלן: "החלקה" או "המקרקעין"). טרם הליכי ההסדר שנעשו במקרקעין, הייתה החלקה ידועה כחלקה 4 בגוש 10831. החלקה מצויה בבעלות רשות הפיתוח - מדינת ישראל, היא הנתבעת 1 (להלן: "המדינה") ומנוהלת על ידי נתבעת 2 (להלן: "עמידר"). התובעים היו דיירים מוגנים בנכס הנמצא על החלקה ובשלב מסוים רכשו את הזכויות בו, הכול כפי שיפורט להלן.

2. המחלוקת בין הצדדים נוגעת לזכויות בשטח של 502.52 מ"ר (להלן: "החצר שבמחלוקת" או "החצר") אשר צמוד לנכס שנרכש על ידי התובעים. הנכס משמש כמוסך לתיקון כלי רכב ולטענת התובעים החצר שבמחלוקת משמשת את הנכס ומהווה חלק ממנו, על כל המשתמע מכך, לרבות לעניין זכויות התובעים בה.

3. ביום 18.4.13 נתנה המפקחת על רישום המקרקעין צו לרישום החלקה כבית משותף, על פי בקשה לרישום צו בית משותף שהגישה עמידר ביום 20.1.13, ולפיו החצר שבמחלוקת הוצמדה לתת חלקה 12 אשר רשומה על שם רשות הפיתוח.

הליכים קודמים

4. בגין אותה מחלוקת התנהלו בין הצדדים הליכים קודמים כדלקמן:

תחילה, ביום 1.6.2014, הגישה עמידר תביעה נגד קורן לבית משפט השלום בחיפה, בת"א 1560-06-14, לפינוי התובעים מהחצר שבמחלוקת ומשטח נוסף, הצמוד אליה, בו התובעים אינם טוענים לזכויות (להלן: "תביעת הפינוי" או "תיק השלום").

בפסק הדין הראשון שניתן בתביעת הפינוי, דחה בית משפט השלום את התביעה, בקבעו כי עמידר לא הוכיחה את טענותיה, אך במסגרת ערעור שהגישה עמידר [ע"א (מחוזי חיפה) 11669-09-16 (להלן: "הערעור הראשון")] הוגשו על ידה ראיות נוספות. הערעור התקבל והתיק הוחזר לבית משפט השלום לשם בחינת הראיות הנוספות ובסופו של דבר (בפסק הדין השני שניתן בתיק השלום) קיבל בית משפט השלום את תביעת עמידר והורה על סילוק ידם של התובעים מהחצר שבמחלוקת אשר מסומנת באות כ' בתשריט הבית המשותף (נספח ז' לכתב התביעה, להלן: "התשריט") וכן משטח נוסף, של 160.43 מ"ר, אשר מסומן בתשריט באות יט', אשר התובעים אינם טוענים לזכויות בו.

ערעור שהגישו התובעים על פסק הדין השני [ע"א (מחוזי חיפה) 23583-09-18] נדחה ובקשת רשות ערעור שהגישו התובעים על כך (רע"א 3293/20) נדחתה גם היא.

5. בישיבת קדם המשפט, שהתקיימה ביום 18.2.21, הסכימו הצדדים כי התצהירים והעדויות שהובאו בפני בית משפט השלום "בשני הסיבובים" יהוו ראיות גם בהליך זה.

העברת הזכויות

6. תחילה, בשנת 1998, רכשו התובעים, מאת דייר מוגן בשם רחמים מזרחי, שהלך בינתיים לעולמו (להלן: "מזרחי" או "הדייר היוצא") את זכויותיו בנכס, שהיו זכויות דיירות מוגנת, על פי חוזה שכירות מוגנת, מיום 23.03.75 (להלן: "חוזה 1975"). ראו גם: עמ' 96 לנספחי תצהירה של גב' מוניקה רושינו, מטעם עמידר (להלן: "רושינו"). הנכס הועבר לתובעים, על פי הנוהל של דייר יוצא/דייר מוצע, תמורת תשלום דמי מפתח.

7. בשנת 2013 רכשו התובעים את הזכויות בנכס הכוללות, לטענתם - גם את החצר שבמחלוקת ועד היום הם ממשיכים לעשות שימוש בנכס ובחצר ואף השכירו אותם לאחרים. אין מחלוקת שעמידר ידעה על השימוש שעושים התובעים בשטח שבמחלוקת, אך לא מחתה על כך, עד סמוך לפני הגשת תביעת הפינוי.

8. אבהיר כבר כאן, כי רכישת הזכויות בנכס בשנת 2013, שמה קץ לדיירות המוגנת ולזכויותיהם של התובעים על פיה אך, חרף זאת, אדון גם בשכירות המוגנת, מאחר שיש בכך כדי להשליך על טענות התובעים בנוגע לרכישת הזכויות על ידם.

9. התובעים מבססים את טענותיהם לזכות בעלות בחצר שבמחלוקת, על ארבעה אדנים עיקריים, כדלקמן:

א. טענה לכריתת חוזה בהתנהגות, אשר נלמדת, לטענתם, מכך שעמידר "קיבלה את התובעים כדיירים מוגנים על המוסך והחצר בכללו, תמורת דמי מפתח בסכום כולל של 547,000 ₪ ששילמו התובעים בשנת 1998 ושממנו עמידר קיבלה את חלקה".

ב. סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, שלטענתם "פורש את הגנתו" על החצר שבמחלוקת.

ג. בטלות, בהתנהגות ומכללא, של חוזה 1975. התובעים מציינים כי חוזה 1975 כלל אינו מוזכר, לא בתביעת הפינוי ולא בחוזה המכר. הוא גם לא נזכר, לטענתם, במהלך מו"מ ארוך שהתקיים ביניהם, ולא היווה "רכיב במפגש הרצונות".

ד. חוזה המכר מחודש 12/13, בטל ומבוטל, בין היתר, נוכח סירוב בא כוחם לחתום על התשריט שצורף אליו, וחוזה המכר התקף, הוא זה שנכרת בחודש 3/13, על פי "ההצעה" והקיבול" והוא כולל את החצר שבמחלוקת.

הסעדים המתבקשים

10. לטענת התובעים יש לקבוע, כי החצר שבמחלוקת כלולה בזכויות המוגנות שרכשו וכן כלולה בהסכם המכר משנת 2013 ולכן הם מבקשים את הסעדים כדלקמן:

א. לקבוע שחוזה המכר מחודש פברואר 2013 כלל גם את החצר שבמחלוקת בה החזיקו ומחזיקים התובעים, שהם כלל השטחים המסומנים בירוק במפה מיום 9.8.2020 (מוצג ת/3), כי התובעים הם בעלים של שטחים אלה, בחלקים שווים ביניהם וכי הם זכאים להירשם כך בלשכת רשם המקרקעין.

ב. לחייב את הנתבעות ולהורות להן לתקן את פנקס הבתים המשותפים ביחס לחלקה 5 בגוש 12640 באופן שהשטח הנ"ל המסומן ירוק, ייגרע מהצמדה "כ" ויוצמד ליחידת משנה 1 של התובעים.

ג. להורות לנתבעות ו/או למנהלים המוסמכים מטעמן, לחתום על כל מסמך ולעשות כל פעולה הדרושים לשם תיקון פנקס הבתים המשותפים, כאמור לעיל, לרבות עריכת מפות מעודכנות, ככל הדרוש וככל שיתבקש על ידי רשם המקרקעין.

ד. בכפוף להמצאת אישורים כדין, לרשום את תת חלקה 1 בחלקה 5 בגוש 12640, כשהחצר שבמחלוקת כלולה בה, על שם התובעים, בחלקים שווים ביניהם.

השאלות הצריכות הכרעה

11. הליך זה מעורר שאלות רבות, אליהן אתייחס בהמשך, אך ניתן לומר כי שלוש הן השאלות העיקריות:

א. מה כללו הזכויות המוגנות, אשר התובעים רכשו ממזרחי - הדייר היוצא.

ב. מה היו זכויות התובעים בשטח שבמחלוקת, בתקופת הדיירות המוגנת.

ג. אילו זכויות רכשו התובעים בשנת 2013 ומכוח מה רכשו אותן.

12. מספר הערות טכניות

- מוצגי התובעים צורפו לתצהירו של קורן וייקראו, להלן: מוצגי התובעים.

- מוצגי הנתבעות צורפו לתצהירה של רושינו וייקראו, להלן: מוצגי הנתבעות.

- דיון בטענות התיישנות והשתקי פלוגתא שהעלו הנתבעות (כמו גם בטענות נוספות של הצדדים) התייתר נוכח ממצאיי ומסקנותיי ולא מצאתי כי יש בשאלות הנוספות כדי לשנות את ממצאיי או את מסקנותיי.

- כל ההדגשות אינן במקור.

דיון והכרעה

13. אבחן, תחילה, את הזכויות שקיבלו התובעים, בשנת 1988, מהדייר היוצא (מזרחי) ואת תקופת הדיירות המוגנת לאחר מכן - את זכויות הבעלות שרכשו בשנת 2013.

זכויות הדיירות המוגנת

14. בחוזה 1975, בין עמידר לבין מזרחי, הוגדר הנכס, המושכר בשכירות מוגנת, כדלקמן: "בית מלאכה בשטח של 45.00 ממ"ר, יציע בשטח של 45.00 ממ"ר, סככה בשטח של 120.00 ממ"ר וחצר בשטח של 240.00 ממ"ר." (להלן: "הנכס"). אין חולק שהגדרה זו איננה כוללת את החצר שבמחלוקת. כן אין חולק שמזרחי ניהל בנכס עסק של מוסך (להלן: "המוסך") ושכך עשו גם התובעים (או מי מטעמם) לאחר העברת השכירות המוגנת לתובעים.

פרטי הנכס, חלוקתו והשטחים אשר נכתבו בטופס קביעת דמי שכירות של מזרחי בנכס שנערך על ידי עמידר (עמ' 99 למוצגי הנתבעות) זהים לחלוטין לאלה שפורטו בחוזה 1975 ומכך (כמו גם מראיות נוספות) עולה שמזרחי וכן התובעים, לא שילמו דמי שכירות או דמי מפתח על החצר שבמחלוקת. חרף זאת טוענים התובעים שיש לכלול את החצר בנכס, מהטעמים שיפורטו להלן.

15. ביום 20.4.1997 חתמו מזרחי והתובעים, על הצהרות דייר יוצא ודייר מוצע (עמ' 46-45 למוצגי התובעים, להלן: "ההצהרות") וחתימותיהם אושרו על ידי עו"ד משה גבע (להלן: "עו"ד גבע") אשר ייצג, אותה עת, את התובעים. בהצהרת הדייר המוצע (הצהרת התובעים) הוגדר "המושכר" כ"בית עסק הכולל משרדים, סככה, בית מלאכה, חצר, שירותים וכו'".

16. באותו מועד (20.4.1997) נחתם גם הסכם בין מזרחי לבין התובעים (עמ' 41 למוצגי התובעים, להלן: "הסכם מזרחי-התובעים") על פיו רכשו התובעים את זכויותיו של מזרחי בנכס. "המושכר" הוגדר בסעיף 2 להסכם זה, ככולל "... מבנים, סככה וחצר ולפי חוזה השכירות שבידי מזרחי בגינו, והוא כולל את כל זכויותיו של מזרחי בנכס זה בין זכויות הנובעות עפ"י חוזה השכירות, ובין זכויותיו לחזקה ו/או אחרות הנטענות על ידו".

עם זאת, בסעיף 3(ב) להסכם מזרחי-התובעים הובהר, כי: "ע"מ להסיר ספק, מוצהר ומוסכם כי זכויות מזרחי במושכר הינן לפי חוזי שכירות עם 'עמידר' שנבדקו ע"י הרוכש, הן החוזים והן הזכויות עפ''יהם, וכן קיבל הרוכש הסברים מנציגי עמידר".

ב"הואיל" האחרון אשר בהסכם מזרחי-התובעים נכתב: "כל העברת זכויות ו/או עסקה בהקשר למושכר טעונה הסכמת עמידר ומתן הסכמה זו הינו תנאי מוקדם ומתלה לעסקה זו".

17. חשוב לציין, שההצהרות וההסכם הנ"ל נחתמו, לאחר דין ודברים שהתקיים בין התובעים לבין עמידר, אשר כלל פגישה, הודעות על החלטות שהתקבלו על ידי וועדת דמי מפתח בעמידר וחלופת מכתבים, מהם עולה שעמידר הבהירה לתובעים מה כולל הנכס אשר הם רוכשים בשכירות מוגנת ואף נתנה בידם אופציה לשכור חלקים נוספים בחלקה, בין בשכירות מוגנת ובין בשכירות חופשית, הכול - כפי שיפורט להלן.

אציין כי, אמנם, בתיק הנכס שבעמידר אין תרשים של גבולות השכירות על פי חוזה 1975, או נתון כלשהו לגבי מיקום הסככה המוזכרת בו אולם שטח הסככה וגבולותיה היו ידועים ואין חולק שהחצר, שהושכרה בחוזה 1975 (בשטח 240 מ"ר) הייתה צמודה לסככה.

18. בידי עמידר הייתה, אותה עת, שומה לשם הערכת דמי מפתח שנערכה, ביום 15.11.96, על ידי השמאי, מר אליהו ארבל (להלן: "שומת ארבל") בנוגע לזכויותיו של מזרחי, לצורך עסקה קודמת של העברת זכויותיו של מזרחי, אשר לא יצאה אל הפועל (עמ' 123-122 למוצגי הנתבעות).

שומת ארבל מתייחסת ל"שטחים חוקיים" (ששטחם הכולל הוא 450 מ"ר ברוטו, בדיוק כסך השטחים אשר בחוזה 1975) וכן ל"שטחים לא חוקיים", בשטח כולל של 379 מ"ר, ועיקרם היא קרקע בשטח של 354 מ"ר וכן מחסנים וסככות בשטח של 25 מ"ר (+ יציע בשטח דומה). כלומר, שטחם של אותם שטחים בלתי חוקיים, לפי שומת ארבל, הוא כ- 400 מ"ר.

מאחר שארבל לא הובא להעיד, לא אסתמך על האמור בחוות דעתו. היא מובאת, כאן, רק כהסבר אפשרי, שלא נסתר על ידי התובעים, לטיבם של שטחים אלה (אשר התובעים מתעלמים מהם) אך לא על כך מתבססת הכרעתי בתיק זה.

19. חשוב לציין כי קיומן של "תוספות בלתי חוקיות" וטענת עמידר לפיה אין הן כלולות בנכס המוגן, הועלו כבר בפגישה שהתקיימה ביום 19.03.97 (להלן: "הפגישה"), בין נציגי הדייר היוצא, התובעים ובא כוחם עו"ד גבע וכן מנהל המרחב של עמידר, מר בלה יצחק (להלן: "בלה"). מתרשומת הפגישה (עמ' 40 למוצגי התובעים, להלן: "התרשומת") עולה, כי לא הייתה מחלוקת שקיים חלק בלתי מוגן, אותו ביקשו התובעים לשכור בשכירות חופשית וכן, כי קיימות תוספות "בלתי חוקיות", שאינן כלולות בנכס, שעמידר מסכימה להכיר בהן, תמורת תשלום דמי מפתח מלאים.

בסופו של דבר, כפי שעולה מההחלטה שהתקבלה בסיום הפגישה, נקבע, כדלקמן:

"1. מעבר גישה למוסך ברוחב של 3 מ' יקוזז מסה"כ שטח החלקה הלא מוגנת.

2. כל התשריט מקובל ע"י הצדדים (תשריט שהוצע ע"י עמידר).

3. מר גבע עו"ד מבקש לשלם עבור החלק הבלתי מוגן סך של 1600 ₪ שכירות חודשית.

מנהל המרחב מסתייג מהצעה זו ומשאירה לשיקול השמאי (עמידר) בלבד.

4. כל התוספות הבלתי חוקיות יוכרו תמורת תשלום דמ"פ מלאים".

20. מתוכן התרשומת לא יכול להיות ספק שבפגישה הנ"ל היה ברור לתובעים ולבא כוחם, עו"ד גבע, כי:

השטח בו מזרחי עושה שימוש מורכב משלושה חלקים: הנכס המוגן; שטח בלתי מוגן (שאינו החצר שבמחלוקת) אשר משמש את המוסך ואשר התובעים היו מוכנים לשכור אותו בשכירות בלתי מוגנת, בתשלום דמי שכירות בסך של 1,600 ₪ לחודש; "תוספות בלתי חוקיות", אשר עמידר מוכנה "להכיר בהן" תמורת תשלום דמי מפתח מלאים.

האמור לעיל ברור, אף יותר, מהתכתובת בין הצדדים לאחר מכן ומהודעות עמידר, כדלקמן:

21. ביום 24.6.97 שלחה עמידר מכתב לעו"ד י' אזולאי, בא כוחו של מזרחי (להלן: "עו"ד אזולאי") ובו הודיעה, כי ועדת דמי מפתח אישרה העברת הזכויות בנכס לתובעים, בהתאם להערכת השמאי מטעמה (עמ' 47 למוצגי התובעים, להלן: "ההודעה הראשונה") כדלקמן:

(1) עבור החלק המוגן - בתמורה לתשלום 40% מדמי מפתח מלאים בסך 580,000 ₪, היינו - סך של 234,000 ₪.

(2) עבור "התוספות" - בתמורה לתשלום דמי מפתח מלאים בסך של 42,600 ₪.

(3) על "רצועת קרקע", בשטח של 300 מ"ר, המסומנת באות ה' בתשריט ייחתם בין הצדדים חוזה שכירות בלתי מוגנת, תמורת דמי שכירות בסך של 2,400 ₪ לחודש (הערה: אין מחלוקת שרצועת הקרקע איננה החצר שבמחלוקת - ת.ש.נ.).

(4) לא תאושר שכירות משנה לדייר הנכנס.

(5) השכירות לחלקים המוגנים תיקבע בהתאם לחוק.

22. לאחר ההודעה הנ"ל, התקיימה חלופת מכתבים בין עמידר לבין עו"ד גבע, בקשר לתוכן ההודעה ובאשר לתשלום דמי מפתח עבור העברת הזכויות, בין הדייר היוצא (מזרחי) לתובעים (עמ' 120-111 למוצגי הנתבעות) ממנה עולה, כי התובעים ידעו היטב שהם אינם רוכשים זכויות מוגנות (או אחרות) בשטח שאינו כלול בחוזה 1975, לרבות בחצר שבמחלוקת והסכימו לכך, כמפורט להלן;

א. במכתב מיום 5.10.97, השיב עו"ד גבע להודעה הראשונה מטעם עמידר, כי התובעים אינם מעוניינים ב"תוספות" לפי סעיף 2 להודעה ואף לא בשכירות בלתי מוגנת לפי סעיף 3 להודעה וכי התובעים אף מוכנים לוותר על זכות להשכרת משנה (כאמור בסעיף 4 הנ"ל).

הוסיף עו"ד גבע וציין, כי התובעים עומדים על זכות מעבר ודרך כניסה סבירים ונוחים למושכר וכי הדרך "ששורטטה" על ידי עמידר, אינה עומדת בדרישות למעבר סביר.

אעיר, כי מהתשובה הנ"ל ברור, לחלוטין, שהתובעים ידעו שהתוספות אינן מצויות בנכס המוגן, שאותו הם ממילא רוכשים וכן ברור שהם ידעו היטב מהן אותן תוספות, שכן אחרת היו שואלים במה מדובר ולא משיבים שהם אינם מעוניינים בהן. כאשר קורן התבקש, בעדותו, להראות היכן החלק של 300 מ"ר שהתובעים שכרו בשכירות חופשית, הצביע על החלק המסומן בתשריט באותיות יט', אולם שטחו של חלק זה הוא 160.43 מ"ר בלבד. ההסבר שנתן קורן לכך, אינו מתקבל על הדעת (עמ' 17 לפרו' שו' 29-24). לא בכדי מתעלמים התובעים מאותן תוספות, שכן עצם קיומן עומד בסתירה לטענותיהם בדבר זכויות בחצר, המצויה, לשיטתם, ברוב החלק המסומן בתשריט באות כ'.

ב. במכתב תשובה מיום 29.1.98 ציינה עמידר, כי השגותיו של עו"ד גבע הובאו, פעם נוספת, בפני הוועדה המוסמכת אשר החליטה לדחותן והוסיפה כי שכר הדירה לחצר ("רצועת הקרקע" שבסעיף 3 להודעה) הופחת וכי "שאר התנאים לביצוע העסקה" מפורטים בהודעה (היא ההודעה הראשונה).

ג. בתשובה מיום 1.3.98, השיב עו"ד גבע, קצרות, כי התשובה הנ"ל אינה מקובלת על התובעים וביקש שעמידר תודיע בחוזר, שהיא תאשר "העברת השכירות במבנים, וצמודה להם זכות מעבר עד לסככת המוסך".

ד. ביום 6.8.98, שלחה עמידר הודעה נוספת לעו"ד גבע (להלן: "ההודעה השנייה") זהה במרכיביה להודעה הראשונה, אך בהפחתת דמי השכירות (לפי שומה עדכנית) וברור ממנה, לחלוטין, כי דרישת עו"ד גבע להצמדת זכות מעבר עד לסככת המוסך, נדחתה. הודעה זו נחתמה על ידי בלה.

23. למען הדיוק והבהירות, להלן הנוסח המדויק של ההודעה השנייה:

"הנני להודיעך כי הוועדה המוסמכת אישרה את העברת בדמי מפתח, על פי הסעיפים שיפורטו להלן:

1. דמי מפתח מלאים בסך 547,000 ₪. חלקנו 40% בסך של 218,800 ₪.

2. דמי מפתח מלאים בגין התוספות 40,000 ₪.

3. על רצועת הקרקע" המסומנת באות ה' בתסריט ייחתם חוזה לא מוגן בשטח של 300 מ"ר. ניגבה סך 2,400 ₪ לחודש.

4. השכירות לחלקים המוגנים תיקבע בהתאם לחוק.

5. תוקף העסקה עד 3/9/98 ללא ריבית".

24. להודעה שנייה זו, השיבו התובעים בעצמם לעמידר, במכתב מיום 1.9.98, שנכתב בכתב יד ונחתם על ידם, ובו נכתב: "אנו הדיירים הנכנסים מוכנים לבצע את העסקה עפ"י התנאים שבמכתבך מיום 06.8.1998 ומבקשים בזאת לשלם את הסכום ב - 3 תשלומים שווים" (מכתב זה ייקרא, להלן: "הסכמת התובעים").

יובהר, כי דמי המפתח אשר בסעיף 1 להודעה השנייה שולמו; סעיף 2 להודעה השנייה מעולם לא בוצע, שכן התובעים לא שילמו את דמי המפתח, בסך 40,000 ₪; סעיף 3 להודעה השנייה קוים באופן חלקי - התובעים שילמו, תחילה, דמי שכירות אך חדלו מכך ולאחר שעמידר הגישה נגדם תביעת פינוי, הם פינו את השטח (ראו עמ' 94-91 לנספחי התובעים).

25. הנה כי כן - התובעים הסכימו לאמור בהודעה השנייה, אשר דחתה את בקשתם להצמדת זכות מעבר עד לסככת המוסך ואף הבהירו שאין הם מבקשים לרכוש את "התוספות". בסיכומיהם הם מתעלמים מכל אלה וטוענים לזכויות שבאופן ברור לא נרכשו על ידם, זאת - בניגוד ל"מפגש הרצונות" אשר היה בין הצדדים ואשר תוכנו ופרטיו ברורים מהמסמכים הנ"ל.

בניגוד גמור להסכמה המפורשת הנ"ל הם טוענים, כיום, לזכויות נוספות, בשטחים שהם בחרו, אז, במודע, שלא לשכור בשכירות מוגנת, על אף שהדבר הוצע להם ובכלל זה הם טוענים, כיום, לזכות מעבר צמודה, עד לסככת המוסך (והרבה מעבר לכך) על אף שעמידר דחתה, במפורש, עמדה זו והם הסכימו לקבל את זכויותיו של מזרחי בנכס, ללא זאת.

26. נגד כל אלה טוען קורן, כי מר יצחק בלה, אשר היה אז מנהל המרחב בעמידר והוא חתום על מכתבי עמידר הנ"ל, אמר לו שהחצר שבמחלוקת מהווה חלק מהנכס המוגן. לאור דבריו אלה של קורן, טוענים התובעים כי יש לזקוף לחובת הנתבעות את העובדה שהן לא העידו את בלה ואף לא חקרו את קורן בעניין זה ולכן יש לקבל את עדותו של קורן, אשר לא נסתרה.

התובעים ערים לכך שדבריו אלה של קורן לא הופיעו בתצהירו הראשון (שהוגש בתביעת הפינוי) אך לטענתם התצהיר הראשון נערך על פי עילת התביעה של עמידר שהייתה מבוססת אז על תשריט הבית המשותף ורק לאחר שבית המשפט המחוזי החזיר את הדיון לבית המשפט השלום על מנת שידון בראיות הנוספות שהוגשו, שונתה (לטענתם) העילה על ידי עמידר ורק אז הוזכר על ידה לראשונה חוזה 1975 ולכן רק אז התעורר צורך לכלול בתצהיר הנוסף גם את דבריו של מר בלה.

27. אינני מקבלת טענה זו;

אציין, כי בעדותו בפניי, התחמק קורן מלתת תשובות ברורות באשר למסמכים עליהם חתם ובאשר לבדיקותיו את הזכויות ומודעותו להן והתקשיתי לתת אמון בדבריו. קורן הגיש תצהיר והעיד גם בהליך זה והוסכם שתצהירו ועדותו בבימ"ש השלום מהווים, גם הם ראייה, כאן. תצהיר עדותו הראשית של קורן, בתיק זה, סומן ת/3 ושני תצהירים נוספים שהגיש, במסגרת ההליך בשלום, בתאריכים 23.3.15 ו- 15.11.17 הוגשו, גם הם, וסומנו נ/2 ו- נ/3. הפרוטוקולים של חקירותיו בבית משפט השלום הוגשו וסומנו נ/4 ו- נ/5.

28. כבר מתחילת ההליך בבית משפט השלום היה ברור שעמידר טוענת שאין לתובעים כל זכויות בחצר שבמחלוקת ולכן כבר אז היה על קורן לומר את גרסתו, לפיה בלה אמר לו (כביכול) שהנכס המוגן כולל את השטח שבמחלוקת. משלא עשה זאת, הרי שמדובר בעדות כבושה.

בנוסף, ממילא, דבריו של קורן מהווים עדות בעל-פה נגד מסמכים בכתב, שכן, מהמסמכים בכתב שפורטו לעיל עולה, בבירור, שהנכס המוגן אינו כולל את החצר שבמחלוקת ואין בעדות בעל דין בעל פה (מה גם שהיא כבושה) כדי לשנות מכך. בנוסף, לא הוכח שבלה היה מוסמך להתחייב, בעניין זה, בשם עמידר ומן הסתם, הסמכות לקבל החלטה (כפי שעולה מהמסמכים) היא בידי עמידר וועדת דמי מפתח.

29. בטענתם, לפיה זכות הדיירות המוגנת שהם קיבלו מהדייר היוצא, כוללת גם את השטח שבמחלוקת, מבקשים התובעים להסתמך על מפה א' (עמ' 13 למוצגי התובעים, להלן: "מפה א'") שלטענתם ניתנה להם על ידי מזרחי ועל כך שהשטח המסומן בה כולל גם את השטח שבמחלוקת. קורן אמר בעדותו שהוא אינו יודע מי הכין את מפה א', אך הדייר היוצא נתן לו אותה והראה לו את גבולות השטח שבחזקתו, בעת עדותו בפניי סימן קורן את הגבולות להן הוא טוען, במרקר צהוב, על מפה א' (שבעמ' 13).

לתמיכה בטענתם בדבר "חפיפת" השטחים, נסמכים התובעים על חוות דעת מיום 19.2.15, שנערכה על ידי המודד מר מאיר ברמן (עמודים 141-136 למוצגי התובעים, להלן: "ברמן") אשר הוגשה על ידם גם לבית משפט השלום ואליה צורפה מפה שערך ברמן.

המפה שצורפה על ידי ברמן (עמ' 142 למוצגי התובעים, להלן: "מפת ברמן") היא מפת מדידה מצבית חלקית, של חלקה 5, שהוא הכין, ביחס לשטח המסומן במפה א', עליה הוא סימן את השטחים שבמפה א' (שהם כל השטחים המסומנים במפת ברמן, באותיות A עד E). בנוסף סומן במפת ברמן, שטח באות F, שהוא רכוש משותף. בחוות הדעת של ברמן מצוין שהיא נערכה בהתאם להנחיות עו"ד כהן (ב"כ התובעים).

30. ניתן לראות שהחלק המסומן באות D אשר במפת ברמן (ששטחו 325 מ"ר) תואם, בערך, את השטח במפה א' (עמ' 13 למוצגי התובעים) בו כתוב "סככת אסבסט קיימת. סככת עבודה לטיפול במכוניות"; החלק המסומן E (ששטחו 227 מ"ר) תואם בערך את השטח במפה א' בו כתוב "מבנה משרדים קיים"; החלק המסומן B (ששטחו 25 מ"ר) ובו כתוב "סככה ללא גג" תואם בערך את השטח המסומן במפה א' כ"סככת עבודה קיימת", והחלקים המסומנים C (בשטח של 325 מ"ר) ו- A (בשטח של 145 מ"ר) תואמים בערך את השטח במפה א' בו כתוב "מוסך גלגלים-חצר עבודה". שטחם של החלקים המסומנים באותיות A ו- C, הוא 470 מ"ר.

31. לא ניתן לסמוך על מפה א' כמייצגת את שטחי השכירות המוגנת, שכן לא כתוב עליה מתי היא נערכה ועל ידי מי; היא איננה חתומה, לא על ידי מי שערך אותה ולא על ידי הנתבעות או מי מהן ואין בה משום הוכחה, כלשהי, שכל השטח שמסומן בה, היה כלול בשכירות המוגנת.

לכן, אין "בהשוואה" שערך ברמן, משום הוכחה כלשהי לגבי שטח השכירות המוגנת. משום כך, גם לא היה כל טעם או צורך בחקירתו של ברמן על חוות דעתו ואין לזקוף לרעת הנתבעות את ויתורן על חקירתו. אם, בכלל, ניתן ללמוד משהו ממפת ברמן, הרי זה שלא ייתכן שכל השטחים המסומנים בה (למעט שטח F, שהוא רכוש משותף) הושכרו למזרחי בשכירות מוגנת (כפי שהובהר גם בפסקה 22 לעיל).

זכויותיהם של התובעים בחצר עובר להצעת המכר

32. אין חולק שהדייר היוצא עשה שימוש בחצר שבמחלוקת, במשך שנים וכי כך עשו גם התובעים ו/או מי מטעמם. כן אין חולק שעמידר ידעה על כך (כפי שאישרה גם גב' רושינו) אך לא העירה כל הערה בעניין זה. לשיטת התובעים, מכך שהחזקתם בחצר הייתה החזקה מכוח שימוש נעדר התנגדות, הם "קנו" זכות חוקית להמשיך ולהשתמש בה, לעולמי עולמים ויש לראותה ככלולה בזכויות שנרכשו על ידם על פי חוזה השכירות המוגנת ולאחר מכן - על פי חוזה המכר.

לא כך הדבר; התובעים קיבלו (והיו יכולים לקבל) מהדייר היוצא, רק את הזכויות שהיו לו על פי חוזה 1975. השימוש בחצר שבמחלוקת, לא היה חלק מהזכויות המוגנות של הדייר היוצא, והוא נעשה (הן על ידי הדייר היוצא והן על ידי התובעים) ללא כל תשלום.

עובדות אלה, מבססות קביעה לפיה התובעים החזיקו בחצר מכוח היותם "בני רשות", שהיא רשות חינם. רשות חינם איננה רשות לעולמי עולמים. רשות כזו היא הדירה, כלומר - ניתן להפסיקה בכל עת, תוך מתן הודעה זמן סביר מראש. ראו: ע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח (19.08.2015); רע"א 4845/21 גאולה שרביט נ' רשות מקרקעי ישראל (21.07.2021) (פסקה 13 ופסקי הדין הנזכרים שם).

33. התובעים טוענים שמטרת השכירות של הנכס המוגן הייתה לעסק מסוג מוסך, כפי שמגדיר גם חוזה 1975. כך הוצג הנכס לתובעים וכך גם הצהירו התובעים בתצהיר דייר מוצע (עמ' 45 ו- 52 למוצגי התובעים) ועל פי מטרה זו הוערכו דמי השכירות המוגנת.

אכן, דמי השכירות המוגנת הוערכו על פי שימוש נכס כמוסך, אולם הם הוערכו על פי פרטי הנכס אשר בחוזה 1975, אשר לא כללו את החצר.

34. כן טוענים התובעים, כי במסמכים שנערכו על ידי עמידר יש לראות משום אישור והודאה בכך שהחצר שבמחלוקת כלולה במושכר המוגן, כדלקמן:

- מכתב לתובעים, מיום 27.12.04, עליו חתומה רושינו (עמ' 67 למוצגי התובעים, להלן: "מכתב רושינו"), שהוא תשובת עמידר לבקשת התובעים לקבל הנחה בגין אי פעילות המוסך, בשל הרחבת רח' העצמאות, בו כתבה רושינו (בין היתר) כי: "לפי בדיקתנו בשטח, העסק פעיל וקיימת גישה מצד רח' העצמאות".

- פרוטוקול ועדת חריגים של עמידר, מיום 3.3.2005, אשר דנה בבקשת התובעים לקבל הנחה (עמ' 71 למוצגי התובעים) בו נכתב: "עקב הרחבת כביש המהווה כניסה למוסך, לא ניתן היה להפעיל את המקום וניתנה המלצה חיובית".

- תביעה שהגישה עמידר נגד התובעים, ביום 29.10.2000, בגין איחור בתשלום דמי שכירות של השכירות הבלתי מוגנת (עמ' 91 למוצגי התובעים) בה נכתב כי: "התובעת הינה הבעלים של חצר בשטח כ 336 מ"ר ברח' יפו 106". בסעיף 2 נכתב כי: "הנתבעים הינם דיירים לא מוגנים בחצר הנ"ל". ובסעיף 3(א) נכתב כי: "בתאריך 3.9.98 או בסמוך לכך, החלו הנתבעים להחזיק ולהשתמש בחצר הנ"ל לאחר שרכשו זכויות דיירות מוגנת בנכס סמוך...". יובהר, כי מדובר כאן ב"רצועת קרקע", אשר אין חולק שהיא איננה כלולה בנכס המוגן (להלן: "רצועת הקרקע").

35. התובעים מוסיפים וטוענים כי, מאחר שאין חולק שהחצר שבמחלוקת אשר בתביעה הנ"ל, היא השטח שסומן באדום על תצ"א ת/11 (עמ' 25 לעדות רושינו בישיבת יום 2.6.22 שורות 25-22) וששטח זה מרוחק משטח החצר שבמחלוקת של הנכס המוגן ומאחר שבמכתב עמידר מיום 6.8.1998 (עמ' 54 למוצגי התובעים) הוצע כי "על רצועת הקרקע המסומנת באות "ה" בתשריט ייחתם חוזה לא מוגן בשטח של 300 מ"ר ...". (בתמורה ל- 2400 ₪ לחודש) יש להסיק מכך, כי הנכס הצמוד (כטענתם) קרי - הנכס המוגן, היא החצר שבמחלוקת ולא הסככה הרחוקה ממנה, הצמודה למבנה, כמשתקף בתצ"א.

לטענתם, לפחות השטח שבין רצועת הקרקע הנ"ל, המצוייה "בצד השני", המרוחק מהסככה, של הצמדה "כ" שבתשריט הבית המשותף, חייב להיות כלול בשכירות המוגנת, שאם לא כן, אז כל מעבר מהסככה לרצועת הקרקע יהיה כרוך בהשגת גבול, דבר שהוא אבסורד, אשר לא ניתן לייחס לצדדים. לכן טוענים הם, כי המסמכים הנ"ל מוכיחים שרמ"י ראתה את השער לכיוון רח' העצמאות ואת החצר שבמחלוקת (המצויים בתחומי הצמדה "כ" שבתשריט הבית המשותף) ככלולים בשכירות המוגנת. לאור "פרשנות" זו הם טוענים, כי כל מה שצמוד לשטח של רצועת הקרקע (שהיא מהווה את שטח השכירות החופשית) דהיינו - כל השטח אשר נמצא בין רצועת הקרקע לבין הסככה (כלומר - שאר השטח המסומן "כ" בתשריט הבית המשותף) נכלל, גם הוא, בשטח השכירות המוגנת.

עוד טוענים הם, כי בדבריה של רושינו בעדותה (עמ' 27 שורה 17) ובמכתבה מיום 27.12.2004 (עמ' 67 למוצגי התובעים) בהם היא מאשרת שיש כניסה לעסק גם מרחוב העצמאות, יש משום הודאה שהשער שברח' העצמאות כלול בשכירות המוגנת ולכן גם השטח "שמאחוריו" - שהיא החצר שבמחלוקת, כלול בשכירות המוגנת.

לטענתם, בכל האמור לעיל, יחדיו, יש לראות משום "הודאה על קיום שכירות מוגנת בין השערים" (בין השער שמרחוב יפו ובין השער שמרחוב העצמאות) וכן יש לקבוע, כי גרסת הנתבעות היא גרסה בלתי סבירה בעליל ולכן יש לקבל את גרסתם - הסבירה, לפיה השכירות המוגנת כוללת את החצר שבמחלוקת.

36. לא ניתן לקבל את הטענות הנ"ל, אשר מערבות תקופות שונות, מניחות הנחות שגויות, מנסות לתת למסמכים משמעויות שאין בהם, תוך "עיגול פינות" ואף סותרות את הראיות שבפניי.

ראשית יש לזכור, שמכתב רושנינו נכתב בשנת 2004, הרבה לפני שהוסדר רישום הבית המשותף ובעת שהתובעים עשו שימוש בחצר שבמחלוקת, ללא תשלום עבורה וללא שהשימוש שעשו בה הוסדר.

כאמור, אין מחלוקת, שעל פי חוזה 1975 (ועד לשנת 2002) הכניסה היחידה למוסך, באמצעות רכב, הייתה דרך השער שברחוב יפו [כפי שהטיח ב"כ התובעים בפני רושינו, בחקירתה והיא אישרה זאת וכפי שהעידו גם קורן מר אלכס נעמה (להלן: "נעמה") מטעם התובעים]. בעובדה שהתובעים עשו שימוש בחצר שבמחלוקת, כבני רשות ואף עשו שימוש גם בשער מרחוב העצמאות, לאחר שהוא הורחב ואפשר זאת, אין כדי להקנות להם זכות בחצר, לאחר שהרשות בוטלה.

37. גם הניסיון להסיק הודאה מהאמור בכתב תביעת הפינוי, או מדברי רושינו בעדותה, לא יצלח, הן מאחר שהתובעים אינם מדייקים בטיעוניהם בנוגע לנאמר והן משום שלא ניתן כלל להסיק מהאמור, הודאה בכך שהחצר שבמחלוקת כלולה בשכירות המוגנת או בחוזה המכר.

בכתב תביעת הפינוי, נכתב (כפי שצוטט לעיל) שהתובעים החלו להחזיק ולהשתמש בחצר הנ"ל לאחר שרכשו זכויות דיירות מוגנת בנכס סמוך, ולא בנכס צמוד, כפי שטענו התובעים בסיכומיהם (יחי ההבדל הקטן...).

בנוסף, בדברי רושינו בעדותה, אליהם הפנו התובעים, כאמור לעיל, אין דבר וחצי דבר, ממנו ניתן ללמוד הודאה בקיום שכירות מוגנת בכל השטח שבין שני השערים, או בשטח שבין רצועת הקרקע לבין הסככה. נהפוך הוא: מדבריה בעמ' 27 עולה שלילה של תיזה כזו. היא אמנם אמרה שהכניסה מרח' יפו שייכת למוסך, אך גם לפני כן וגם לאחר מכן הסבירה שהשער ברח' יפו אינו "השער של המוסך" אלא השער דרכו ניתן לעבור אל המוסך. להלן החלק הרלבנטי מעדותה:

"ש. שער הכניסה למוסך זה הכניסה מרח' יפו.

ת. ממש לא. הכניסה לתוך הבניין. ישנו בניין עם סככה וקרקע מולו. מול תת חלקה 1 יש רצועה, ה 360 מ"ר, שחלקה סככה וחלקה חצר.

ש. שאלתי על 1975.

ת. גם אז. אין הרבה שינויים.

ש. במוסך הייתה בזמנו כניסה אחת מרח' יפו.

ת. נכון.

ש. כלי רכב נכנסו מרח' יפו דרך השער.

ת. נכון.

ש. השער הזה הוא שייך למוסך או לא שייך למוסך .

ת. אין שער מרח' יפו. יש כניסה.

ש. הכניסה הזו שייכת למוסך.

ת. אני חושבת שכן. אבל לא ראיתי אותו סגור אף פעם. תמיד פתוח.

ש. והשער הזה הוא שער הכניסה אל הסככה.

ת. לא. ממש לא. זה שער שכנראה התובעים בנו, או מי שהיה קודם.

ש. אני לא מדבר על תכנית שעמידר עשתה בתשריט הבית המשותף. אני מדבר מ 1975 ועד שהוכן תשריט הבית המשותף. אני אומר שהכניסה הייתה מרח' יפו בין בניינים ונכנסים למוסך דרך שער.

ת. לא. דרך השער נכנסים למה שנקרא הצמדה כ' וי"ט שהם בצד שמאל ובצד ימין זה הכניסה למעשה למוסך ולסככה.

ש. לסככה הזו עצמה לא היה שער ואין שער היום, נכון?

ת. לדעתי לסככה שנרכשה על ידם לא היה שער, בוודאי שלא, היה קרקע, חלק מקורה וחלק לא".

38. הנה כי כן, רושינו שללה את התיזה לפיה השכירות המוגנת השתרעה עד לשער שברחוב יפו והסבירה שזו הכניסה של המוסך במובן זה, שדרכה נכנסים כלי רכב אל המוסך (ואל שטחי הצמדות כ' ו- יט') תוך שהבהירה, כי עליהם לעבור דרך קרקע שאיננה שייכת למוסך. באשר לכניסה מרחוב העצמאות אומר, כי אישור שקיימת גישה מרחוב העצמאות ולכן לא ניתן לקבל את הטענה בדבר אי פעילות העסק, איננה הודאה שמדובר בגישה חוקית ובוודאי שאיננה הודאה לזכות קניין בקרקע (בוודאי במצב בו התובעים היו, אותה עת, בני רשות בחצר).

39. על מנת שניתן יהיה לראות באמירת נתבע, משום הודאת בעל דין, היינו - הודאה אשר פוטרת את התובע מהבאת ראיות, עליה להיות מפורשת וחד משמעית ושתהייה כלולה בה הודאה בקיום הזכות אשר התובע תובע, או, לכל הפחות, הודאה בקיומן של עובדות המבססות את הזכות הנטענת. בנוסף, צריך שההודאה בעובדות ובזכות, תהיה "מודעת" היינו - שתעלה ממנה כוונה של הנתבע, להודות בזכותו של התובע.

ראו: ע"א 497/60 מקורות נ' זכריש, פ"ד טו 1666 (10.08.1961); ע"א 32/62 הולנדר נ' טלר, פ"ד טז 1560, 1567 (226.7.196). "... לא כל התבטאות של בעל דין לחובת עצמו, בעניין השנוי במחלוקת במשפט, היא בבחינת הודאה (בעובדה או בזכות) שבעל הדין נתפס עליה. אבן הבוחן המסורתית היא, שרק הודאה 'פורמאלית"'(או 'משפטית'), הנכללת בכתבי הטענות או הנמסרת בגדר הליך דיוני המיועד לכך (כגון: בתשובה לדרישה להודות בעובדות או בהצהרה מפורשת במהלך הדיון), מובילה לצמצום המחלוקת ופוטרת את בעל הדין שכנגד מהבאת ראיות להוכחת עמדתו בנושא ההודאה" - ע"א 279/89 "הסנה "הסנה" חברה ישראלית לביטוח בע"מ נ' דמתי (27.6.1993).

כן ראו דברי כבוד השופטת (כתוארה אז) ד' ביניש, ברע"א 9041/03 עבדו בטחיש נ' מדינת ישראל, תק-על 2005 (3), 2111 (18.8.2005) בעקבות ע"א 1017/91 משה נ' הכפר הירוק ע"ש לוי אשכול בע"מ, תק-על 96 (2) 243 (01.4.1996) לפיהם: "... ההודאה חייבת לבוא מצד הנתבע וכי צורת המסמך המכיל לכאורה את ההודאה צריכה להעיד על היותו של המסמך 'הודאה'. כמו כן, נקבע כי תוכן המסמך צריך ללמד במפורש על הודאה בקיום הזכות הנתבעת בבית המשפט. לכל הפחות, כך נקבע, על המסמך להעיד על כך שהנתבע הודה בכל העובדות הנדרשות כדי לבסס באופן ברור זכות זאת, כך שניתן וצריך יהיה להסיק כי הנתבע מודה, לא רק בעובדות, אלא גם בקיום הזכות." (פסקה 5 לפסק הדין). כן ראו: ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ (19.04.2012).

40. בכל ההפניות דלעיל, אין כל הודאה בכך שהתובעים רכשו זכות מוגנת בחצר שבמחלוקת, או כי החצר שבמחלוקת כלולה בחוזה המכר (או אף בהצעת המכר) ומהעובדות בהן מודות הנתבעות, היינו - בשימוש ללא התנגדות שנעשה בחצר שבמחלוקת, אין להסיק הודאה בזכויות להן טוענים התובעים, בחצר זו אלא, כאמור - יש בהן בסיס לקביעה לפיה התובעים היו בני רשות חינם בחצר.

41. מדובר במקרקעין המצויים בבעלות המדינה ובניהולה של עמידר, היינו - במקרקעי ציבור. האינטרס הציבורי בשמירה על מקרקעי ציבור מחייב נקיטת זהירות יתירה בקביעה כי שימוש בהם, ללא תמורה, יוצר זכויות קנייניות או מעין-קנייניות במקרקעין. נקבע כי, בשל החשיבות הציבורית שבשמירה על מקרקעי ציבור, בהתייחס למקרקעי ציבור אין מקום להסיק הסכמה להחזקה או לשימוש בהם, לא מכללא, ולא מכוח התנהגות, או מחדל ולכן אין "לגזור סמכות" של רשות (עירייה או כל רשות אחרת) לוותר על המקרקעין, או על זכות כלשהי בהם. גם אם הרשות "מעלימה עין" לגבי החזקה ושימוש בשטחים שלה, או שבמחדל היא איננה פועלת על מנת לסלק את המחזיק במקרקעין, אין בכך כדי להעניק רשות בלתי הדירה למחזיק במקרקעי ציבור.

ראו, למשל: ע"א 6757/13 מרים אביטסם נחום נ' מדינת ישראל - רשות הפיתוח (19.8.2015) (להלן: "עניין אביטסם") שם נקבע, כי בכל הנוגע למקרקעי ציבור, יש להיזהר מאוד מקביעה כי מדובר ברשות בלתי הדירה, שכן, על בית המשפט לשמור על האינטרס הציבורי בעניין רכוש הציבור, ולא לתת תמריץ לפולשים, דרך הקניית רישיון שאין כל דרך לבטלו. וכך נאמר שם: "... ככלל יש לנהוג במשנה זהירות ביחס לקביעה כי רשות היא בלתי-הדירה, וזכות שכזו תוסק אך במקרים חריגים ויוצאי דופן. בצד זאת, כאשר עסקינן ברשות מכללא במקרקעי ציבור, שנוצרה עקב מחדלן של הרשויות מלפעול לסילוקו של מסיג גבול במקרקעין, אין מקום לקביעה כי זכותו של בר-הרשות התגבשה לכדי רשות בלתי הדירה... אכן, פעולות האכיפה של הרשויות נגד פולשים למקרקעי ציבור אורכות זמן רב לעיתים, וכפי שנלמד מן המקרה שלפנינו - לעיתים אף זמן רב מידי. במקרים חריגים ונדירים ביותר, יכול ובית המשפט ייקבע כי הפולש הפך לבר-רשות במקרקעין נוכח שתיקת הרשויות, תוך שייחס בכלל שיקוליו משקל הולם לפעולות האכיפה הרבות שעל הרשויות לבצע בהקשר זה. ואולם, רשות שכזו לא תתגבש לכדי רשות בלתי-הדירה, וזאת נוכח האינטרס הציבורי בדבר השמירה על רכוש הציבור והרצון שלא לתמרץ פולשים, על-ידי הקניית רישיון שאינו ניתן לביטול ויצירת זכות מעין צמיתה בנכס".

כן ראו הערותיו של כב' השופט מזוז בע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר-חלף (21.7.2015) שם נקבע כי: "אין בסיס - לא במציאות ולא בדין - לייחס לרשות ציבורית הסכמה מכללא להעניק הרשאה לפולש להחזיק או להשתמש במקרקעי ציבור, וזאת מעצם העובדה שהיא לא פעלה נגד הפלישה. [...] מעצם מחדלה זה של הרשות אין להסיק על קיומה של הסכמה של הרשות להחזקה ולשימוש במקרקעי הציבור...[...] ברשות הציבורית אין סמכות לאיש להעניק זכויות במקרקעי ציבור על ידי העלמת עין מפולש או על ידי מחדל בפעולה לפינויו של הפולש... לא ניתן לייחס למחדלם של גורמי הפיקוח לאתר פולש או לפעול נגדו, הסכמה של בעלי הסמכות ברשות להעניק הרשאה להחזיק או להשתמש במקרקעיה".

42. כאמור - כל שהיה בידי התובעים הוא, "רשות" מכללא להשתמש במקרקעין. "רשות" זו לא הקנתה להם ולא יכולה הייתה להקנות להם זכות להמשיך ולהחזיק במקרקעין, ללא רשות ועמידר הייתה רשאית לבטל את הרשות מכללא, בכל עת, בהודעה זמן סביר מראש. ראו: ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות - מדינת ישראל  (21.3.2007) שם נקבע, במקרה דומה ואף "קיצוני" יותר, כי למחזיק במקרקעין, ניתן מעמד של בר רשות, אך מדובר ברשות הדירה). לא מצאתי כי מתקיימות במקרה זה אותן נסיבות חריגות ונדירות עד מאד, אשר יצדיקו קביעה כי מדובר ברשות בלתי הדירה.

43. עוד אומר, כי טענת התובעים לפיה החצר שבמחלוקת ולמעשה - כל השטח שבין אותם 300 מ"ר אשר נשכרו על ידם בשכירות חופשית לבין הסככה של מבנה המוסך, שהוא, לטענתם, השטח שבין שני השערים (השער מרחוב יפו והשער מרחוב העצמאות) כלול בשכירות המוגנת (ולכן גם ברכישת הזכויות) מנוגדת לאמור במכתבם לעמידר, מיום 5.10.97, שנכתב עוד לפני העברת זכויות השכירות המוגנת של מזרחי אליהם, בו "עמדו" התובעים על "זכות מעבר ודרך כניסה סבירים ונוחים למושכר", לכך שעמידר לא הסכימה לדרישה זו ולהסכמתם להתקשר בחוזה השכירות המוגנת ללא זאת (כמפורט בפסקה 22 לעיל).

לא יכול להיות ספק שאילו סברו התובעים, אז, שיש להם זכויות בחצר, כפי שהם טוענים היום, לא היה כלל צורך שהם יעמדו על זכות מעבר לנכס המוגן, שהרי על פי טענותיהם היום, כבר הייתה להם זכות מעבר ואף הרבה יותר מכך - זכות בלתי הדירה להשתמש בכל החצר שבמחלוקת, כולל כניסה גם דרך השער מרחוב העצמאות. כאמור לעיל, על אף סירובה של עמידר, לדרישת המעבר הנ"ל, התובעים לא עמדו עליה הבקשה והסכימו לשכור את הנכס, בשכירות מוגנת, על פי התנאים שהציעה עמידר.

לא רק שיש בכך כדי לשמוט את הקרקע מתחת לטענות התובעים לזכויות בחצר שבמחלוקת, אלא שהם מושתקים היום מלטעון בניגוד להסכמתם דאז.

טענת זכות על פי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר

44. בפי התובעים טענה נוספת "מכיוון אחר" והיא - כי גם אם החצר שבמחלוקת איננה כלולה בחוזה 1975, הרי מכוח סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, הם זכאים לעשות שימוש רגיל ונאות בחצר לצורך מימוש מטרת השכירות. לטענתם, ניתן להסיק זאת מכך שבחוזה 1975 עמידר לא שמרה לעצמה את הזכות בחצר ולשיטתם, גם כלל הנסיבות אינן מגלות כוונה של הצדדים להשאיר בידי עמידר זכות בחצר.

גם טענה זו אין בידי לקבל;

45. סעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1972, קובע כי: "חוק זה חל על שכירות על בניין או חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרתה שכירות".

לתמיכה בטענתם לפיה, מאחר שהחצר משמשת את מטרת השכירות המוגנת, יש לראותה כחלק משכירות זו, הפנו התובעים אל ע"א 398/63 לאה ליבוביץ ומשה י' מטלון ובניו בע"מ נ' משה כץ ו-3 אח', יח(1) 384. ( (27.2.1964)(להלן: "עניין ליבוביץ").

לטעמי, האמור בעניין ליבוביץ (על נסיבותיו השונות) אינו תומך בטענת התובעים. שם הוכרע הערעור נגד המערערת, אשר רצתה לעשות שימוש ברחבה, לצורך הצבת כיסאות ושולחנות אשר ישמשו את בית הקפה שהיא הפעילה ביחידה שנרכשה על ידה, תוך שנקבע כי הרחבה משמשת את כל בעלי יחידות הדיור בבניין. נקבע שם , כי: "משהשכיר בעל בית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה ומזכות השימוש בהם. כדי לשמור על עצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסויימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד אתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלו בידי בעל הבית". ראו גם: ע"א 1613/97 מדד בנימין נ' מינהל מקרקעי ישראל (08.7.1999).

"כוונת הצדדים" לחוזה (אליה נדרש פסה"ד בעניין ליבוביץ) איננה כוונתו של צד אחד. בענייננו, שמרה לעצמה המדינה, בבעלותה, את רוב שטח החלקה ורק חלק קטן, מוגדר, הושכר על ידה למזרחי בשכירות מוגנת. למזרחי הושכרה חצר, אשר משמשת את המוסך, ושטחה נקבע מפורשות בחוזה – שטח של 360 מ"ר המחולק לסככה בשטח של 120 מ"ר + שטח שאינו מקורה - 240 מ"ר. מכך, מכל אשר כבר נאמר לעיל, מאשר ייאמר עוד להלן ומשאר המסמכים שהוגשו בהליך זה, משתמעת כוונת הצדדים, כי השכירות המוגנת כוללת רק את הנכס המפורט במפורש בחוזה 1975, לרבות את החצר האמורה בו ולא כל חצר בנוסף אליה. הושכרו רק החלקים המפורטים בחוזה 1975, עליהם בלבד שולמו דמי מפתח ואילו שאר שטח החלקה (הכולל חצרות, שטחים פתוחים ומבנים) לא הושכר.

46. לא למותר להוסיף, כי סעיף 2 לחוק, על פי לשונו, מתייחס אל "שכירות" וכי המונח שכירות מוגדר בסעיף 1 לחוק השכירות והשאילה כ: "זכות שהוקנתה בתמורה (להלן - דמי שכירות) להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות". בפסקי הדין אשר קבעו כי יש להכיר בחצר, או בגינה כחלק מהמושכר, עלה, שבנסיבות שהתקיימו בהם, ראו בתי המשפט את החצר שבמחלוקת המשמשת את המושכר, כחלק מהמושכר, אשר דמי השכירות שולמו גם עליה. בענייננו, כפי שפורט בהרחבה לעיל, עוד טרם נחתם חוזה השכירות המוגנת עם התובעים, הבהירה עמידר, במפורש, מה בדיוק מושכר על ידה והתובעים הסכימו לכך.

47. התובעים מבקשים להוכיח את טענתם בדבר רכישת הזכויות בחצר, גם באמצעות חישובי שטחים; לטענתם, הוכחה לכך שהשטח של 170.23 מ"ר מבנה, שנרשם בתשריט הבית המשותף כיחידה מס' 1, אינו על פי חוזה 1975, ניתן למצוא בכך שהשטח הבנוי לפי חוזה 1975 הוא 90 מ"ר בלבד (45 מ"ר בית מלאכה + 45 מ"ר גלריה) בעוד שההצמדות לתת חלקה 1 בתשריט הבית המשותף (מעבר לשטח של 360 מ"ר) גדולות מכך. בטענה זו מתעלמים התובעים מהעובדה שהם ערכו שיפוצים בנכס, לרבות הגדלת הסככה שהייתה אז בשטח של 120 מ"ר וכיום (על פי דברי התובעים עצמם) היא בשטח של 343.66 מ"ר. מכך שעמידר לא זקפה זאת לחובתם, אין להסיק שיש להוסיף לשטח הקרקע שהוצמד לתת חלקה 1, שטח קרקע נוסף על השטח אשר בחוזה 1975.

48. עוד טוענים הם, כי אין דרך סבירה בה יכולים כלי רכב להגיע אל המוסך. הדרך משער יפו בעייתית ואיננה עומדת בדרישות תקנות התכנון והבנייה ואילו כניסה מרחוב העצמאות מחייבת מעבר של כלי רכב בשטח כ' אשר על פי התשריט שייך לרשות הפיתוח.

לפי חישוביהם, על פי מפת ברמן, פתח הסככה עד לקו העמודים שלה הוא 298 מ"ר, שטח הסככה שמעבר לעמודים, הוא 45.66 מ"ר (22.72 מ' אורך ו - 2.01 מ' רוחב, על פי מפת ברמן) כך שבסך הכל שטח הסככה הוא 343.66 מ"ר. מאחר שלפי חוזה 1975 סך השטחים של חצר וסככה הוא 360 מ"ר (120 מ"ר + 240 מ"ר) "מגיע" למוסך שטח נוסף של 16.34 מ"ר, אשר אם נוסיף אותו לאורך כל הסככה, שהוא 22.72 מ' לפי מפת ברמן, תוגדל הסככה (לכיוון חלק C) ב 0.72 מ' נוספים, כך שהשטח של התובעים, יהיה רחוק מאוד מכל אחד מהשערים, ואין לנתבעות כל הסבר, באיזו דרך יגיעו כלי הרכב לסככה, היכן ימוקם השער למוסך והיכן יחנו כלי הרכב הבאים לטיפול (במאמר מוסגר אציין כי, כאן, מסתמכים התובעים על חוזה 1975, על אף שלפי טענה אחרת שלהם, הוא בוטל בהתנהגות ולא היה חלק "ממפגש הרצונות" שבין הצדדים).

כן טוענים התובעים, כי כלי רכב אינם יכולים להגיע למוסך דרך הכניסה משער יפו לשטח שלהם (המסומן בתשריט בוורוד). על פי התשריט, בכניסה משער יפו יש לעבור דרך החלק שבין מבנה 1 להצמדה כ', המסומן בתשריט כרכוש משותף (להלן: "הדרך משער יפו").

בעניין זה מסתמכים הם על חוות דעתו של מומחה התנועה מר דניאל ולין מיום 3.3.15 (עמ' 155-147 למוצגי התובעים, להלן: "חוות דעת ולין") אשר הוגשה בהסכמת הנתבעות ולא נסתרה. על פי חוות הדעת לא ניתן להגיע אל המוסך, ללא שימוש בחלק מהצמדה כ', שכן רוחב הדרך והצורך לעשות סיבוב של 90% (וגם שדה הראיה) אינם מאפשרים מעבר של רכב או משאית ובוודאי לא מעבר של שני כלי רכב יחדיו (מעבר דו סטרי). כן קבע ולין, כי המצב שבתשריט הבית המשותף אינו עונה על תקן החנייה על פי חוק התכנון והבנייה וכי המוסך אינו יכול לתפקד ללא רחבת האספלט המצויה בחזיתו - הוא החצר שבמחלוקת .

התובעים טוענים כי אומד דעת הצדדים בעת שהתובעים קיבלו את הנכס כדיירים מוגנים, בשנת 1968, הייתה, שהם יוכלו לקיים במקום עסק של מוסך ולכן, לאור חוות דעתו של ולין, שכאמור - הוגשה בהסכמה, יש לקבוע שהם רכשו זכות גם בשטח שבמחלוקת.

49. על אף הבעייתיות שבכניסה למוסך דרך שער יפו (ובתפעול המוסך ללא החצר שבמחלוקת) אין בכך כדי לשנות ממסקנותיי. כפי שמובהר בפסק דין זה, לאור השתלשלות העניינים, הן לפני חתימת חוזה השכירות המוגנת והן לפני חתימת חוזה המכר ונוכח האמור במסמכים ובשני חוזים אלה, אין ספק שלתובעים היה ברור לחלוטין שהם אינם שוכרים/רוכשים זכויות בחצר שבמחלוקת.

בהקשר לכך יש לזכור (כפי שכבר נאמר לעיל) כי כאשר התובעים קיבלו את השכירות המוגנת מהדייר היוצא (בשנת 1998) הכניסה למוסך הייתה רק דרך שער ברזל מכיוון רח' יפו, כפי שנראה בתמונה (עמ' 62 למוצגי התובעים) וכפי שנזכר גם בעדותו של נעמה, מטעמם. לדברי קורן בעדותו, כך היה עד לשנת 2002, שאז הורחב השער מרחוב העצמאות (סעיף 39 לתצהירו ועמ' 11 לפרו' שו' 13-11 ). טענת התובעים בסיכומיהם, לפיה הרחבת השער של רחוב העצמאות נעשתה עוד בעת שהמוסך הופעל על ידי הדייר היוצא, מנוגדת לדבריו של קורן בעדותו. מכתבה של רושינו ושומת קרול (אליהם מפנים התובעים) נעשו לאחר שנת 2002, כך שאין בהם כדי להעיד שהשער מרחוב העצמאות הורחב לפני שנת 2002.

מאז, כאמור, התובעים שיפצו את הנכס והרחיבו אותו. גם אם היום הוא אינו מתאים לשימוש כמוסך (ואינני מביעה עמדה בעניין זה) אין בכך כדי להקנות להם זכויות בנכס, אשר במפורש לא הוקנו להם, לא בחוזה השכירות המוגנת ולא בחוזה המכר (כפי שאראה להלן).

הטענה לביטול חוזה 1975 מכוח התנהגות הצדדים

50. בנוסף, ובמידה רבה בניגוד לחלק מטענותיהם, טוענים התובעים, כי לחוזה 1975 "לא היה מעולם קיום עצמאי" ומכל מקום - הוא בוטל, מכללא, בהתנהגות הצדדים.

לטענתם, בחוזה השכירות המוגנת הקודם, משנת 1968, החצר שבמחלוקת הייתה כלולה בשכירות, אך בשל הפקעה לצרכי ציבור, "נולד" חוזה 1975, בו הוקטן שטח החצר. על כן הם טוענים כי, משבוטלה ההפקעה ופקע הצורך בחצר לצרכי ציבור, בוטל החוזה מכללא והחצר שבמחלוקת נותרה בחזקת מזרחי, כחצר בשכירות מוגנת. החוזה הקודם לא הוגש, אולם התובעים למדים על הקטנת שטח החצר מהערה הרשומה בטופס "קביעת דמי שכירות לעסק" (עמ' 177 למוצגי התובעים, להלן: "טופס חישוב דמי השכירות") שהוא תחשיב דמי שכירות שלטענתם, נערך על ידי עמידר לפני חתימת חוזה 1975.

בתחתית הטופס הנ"ל, רשומה הערה כדלקמן: "בגלל סלילת כביש החדש המחבר את רח' יפו ואת העצמאות נשאר שטח של 450.00 בס"ה". לטענתם, המילה "נשאר" משמיעה כי בעבר היה מושכר למזרחי, בשכירות מוגנת, שטח גדול יותר ובגלל סלילת הכביש החדש נשאר שטח של 450 מ"ר בלבד, אשר, לפי תיאור המושכר בחוזה 1975, הוא מורכב מבית מלאכה בשטח של 45 מ"ר, יציע בשטח של 45 מ"ר, סככה בשטח של 120 מ"ר וחצר בשטח של 240 מ"ר.

התובעים נסמכים, בעניין זה, גם על מכתבו מיום 17.9.96 של עו"ד שינדלהיים, שהיה, אז, היועץ המשפטי של עמידר, אל בלה (עמ' 181 למוצגי התובעים) בו נכתב :

סעיף 2.1 - "ביום 28.2.63 השכירה עמידר את הנכס שבנדון למר מזרחי רחמים, הכולל מחסן המשמש מוסך בגודל 47.5 מ"ר וחצר בשטח 800 מ"ר".

סעיף 2.2 - "מאחר והמדינה הפקיעה חלק מהשטח לטובת הרחבת רחוב העצמאות, נערך חוזה מחדש בין הצדדים הנ"ל ביום 23.3.75 שבמסגרתו מתואר הנכס כדלקמן" (כאן מפורט תיאור הנכס באופן זהה לתיאורו בחוזה 1975).

מכל האמור לעיל, מסיקים התובעים כי כל החצר שבמחלוקת, שהפקעתה בוטלה, נותרה בחזקת מזרחי וממנו היא הועברה אליהם. לטענתם, חוזה 1975 "נולד" לטובת ההפקעה והסלילה ו"מת" ברגע שהוחלט לא לבצע את הסלילה. לולא ההפקעה לא היה נחתם חוזה 1975 ולכן, לשיטתם, משבטל הצורך בחצר לשם סלילת הכביש ובוטלה ההפקעה, בטל החוזה מאליו.

51. גם אם החוזה עם הדייר הקודם היה בשטח גדול יותר (ונראה כי כך אכן היה) לא ניתן לקבל את הטענות הנ"ל, הנשמעות כיום מפי התובעים ולא נשמעו מפיהם בזמן אמת, היינו בעת העברת הזכויות ממזרחי אליהם, ואף לא נשמעו מפי מזרחי. התובעים רכשו את זכויות השכירות המוגנת ממזרחי, כפי שהן פורטו בחוזה 1975. על פי טופס חישוב דמי השכירות, עולה שמזרחי שילם דמי שכירות מוגנת רק עבור הזכויות שפורטו בחוזה 1975 ועבורן בלבד ועל פי פירוט זה הוערכו גם דמי המפתח אשר שילמו התובעים (למזרחי ולעמידר) כך שברי שהתובעים לא רכשו כל זכות מוגנת בחצר שבמחלוקת.

משלא טענו התובעים, אז, את הטענות הנ"ל ולא דרשו, במפורש, להעביר אליהם, בשכירות מוגנת, גם את החצר שבמחלוקת, ואף לא שילמו את דמי המפתח ואת דמי השכירות בגינה, יש לראותם כמי שוויתרו עליהן, גם אם היה בהן ממש (ולא היא).

למעשה - לא רק שהתובעים לא טענו, אז, שמגיעה להם זכות שכירות מוגנת גם בשטח החצר שבמחלוקת (נוכח כך שההפקעה בוטלה) אלא שכפי שפורט לעיל, הם סירבו להצעת עמידר לקבל שטח נוסף, בשכירות מוגנת, בתמורה לתשלום דמי מפתח מלאים. מה להם, אפוא, להלין כיום על הנתבעות?

52. התובעים מבקשים להשליך, לעניין זה, מדיני ההפקעה ומפנים אל דנג"ץ 4466/94 מאזן חסן זכי נוסייבה נ' שר האוצר, מט(4) 068 (12/11/1995) וטוענים כי משבוטל חוזה 1975, החצר שבמחלוקת נהנית, שוב, מהגנת חוק הגנת הדייר וזכויות המנוח מזרחי בחצר, חזרו לקדמותן. מכאן, לשיטתם, גם שטח החצר שבמחלוקת נכלל במכר להם. אומר, בקצרה, כי בכל האמור לעיל כבר נמצא מענה לטענה זו, מה גם שכל מערכת העובדות בפסק הדין הנ"ל אינה הולמת את המקרה דנן ואין להקיש משם לכאן.

הצעת המכר וחוזה המכר

53. ביום 14.2.13 הציעה עמידר לתובעים לרכוש את הנכס המוחזק על ידם (עמ' 18 למוצגי התובעים, להלן: "הצעת המכר" או "ההצעה"). בסעיף 1 להצעת המכר, נכתב כדלקמן: "בהתאם למדיניות ממשלת ישראל ומינהל מקרקעי ישראל, למכור לדיירים מוגנים המחזיקים בנכסי רשות הפיתוח את הנכס המוחזק על ידם הוחלט על מבצע מכירות והנחות ניכרות והרינו מגישים לכם בזאת הצעת מחיר לרכישת הנכס בו אתם מחזיקים כמפורט במסמך זה".

בסעיף 4 להצעת המכר הובאו פרטי הנכס "בהתאם לתשריט מעודכן", כדלקמן:

א. "... עסק".

ב. "שטח במ"ר 170.23", מס' הצמדות: 5... " .

ה. גוש: 12640 חלקה: 5 תת חלקה: 1 (עפ"י תשריט)".

54. ביום 20.1.13 (כשלושה שבועות לפני הצעת המכר) הגישה עמידר ללשכת רישום המקרקעין בחיפה בקשה לרישום החלקה כבית משותף (להלן: "בקשת הרישום") בהתאם לתשריט אשר צורף לה (להלן: "תשריט הבית המשותף" או "התשריט", עמ' 156 למוצגי התובעים).

ביום 18.4.13 הוצא צו לרישום בית משותף בו הוצמדה החצר לחלקה אחרת (לא לחלקה 1). הצו תוקן ביום 10.6.13 ולפיו החצר שבמחלוקת הוצמדה לתת-חלקה 12, שהיא בבעלות רשות הפיתוח.

55. חוזה המכר נחתם ביום 23.12.13 (להלן: "חוזה המכר") ובו מתואר הנכס, באופן התואם את תשריט הבית המשותף, כדלקמן:

"בית עסק/בית מלאכה/מחסן בשטח של 170.23 מ"ר .... מסומן/ת לצרכי זיהוי כתת חלקה 1 ו/או במסגרת אדומה של תשריט הבניין המצורף להסכם זה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו.

'ההצמדות' - במקרה שצמודים לנכס חצר או גג או הצמדה אחרת כלשהי, מפורטות ההצמדות להלן ומובהר שהביטוי 'הנכס' כולל בתוכו גם את ההצמדות הנ"ל.

פירוט ותיאור ההצמדות:

56. יש לשים לב לכך, שחוזה המכר כולל זכויות מבונות נוספות על אלה שנכללו בשכירות המוגנת, אשר נראה שנוצרו עקב השיפוצים שערכו התובעים (או מי מטעמם) בנכס, אך החצר שבמחלוקת שהוצמדה למבנה, בתשריט, גם היא בשטח של 360 מ"ר, כפי שטח החצר שבחוזה השכירות, כך שזכויותיהם של התובעים לא קופחו, אלא להיפך.

57. חוזה המכר נחתם על ידי עו"ד משה גבע, בשם הנתבעים, בנוכחות קורן ופקידה מעמידר. לאחר שחתם על חוזה המכר, סירב עו"ד גבע לחתום על תשריט הבית המשותף, בטענה שהממכר אינו כולל את כל השטח בו התובעים עושים שימוש (ראו סעיף 20 לתצהיר רושינו). הוא ביקש לבטל את חתימתו על חוזה המכר ולקבלו לידיו, אולם בקשתו נדחתה על ידי הפקידה בפניה הוא חתם על ההסכם. עו"ד גבע העיד, שהוא אמר לקורן מיוזמתו ש"הדברים לא בסדר, צריך לבדוק את זה" (ראו עדויותיו בבית משפט השלום).

58. התובעים טוענים שחוזה המכר נחתם על ידי עו"ד גבע מבלי שקרא אותו ושהוא סירב לחתום על התשריט לאחר שהבחין שהוא אינו כולל את השטחים שעו"ד גבע ידע שהם כלולים בשכירות המוגנת. לטענתם, סירוב זה מוכיח שלא הייתה לגבי החוזה גמירות דעת או מסוימות ולכן אין לו כל תוקף. לטענתם, הניסיון להחתים את התובעים על התשריט, אשר גורע מזכויותיהם לפי "החוזה הקודם" כמוהו כמעשה של ניסיון מרמה (!).

עוד טוענים הם, כי מאחר שסעיף 1.ג. לחוזה המכר מציין את זיהוי הנכס על פי התשריט, הרי משלא נחתם התשריט, חתימת החוזה לא הושלמה ומה שנחתם אינו חוזה מחייב והוא חסר תוקף משפטי. מוסיפים הם וטוענים, כי ייפוי הכוח שנתנו על עו"ד גבע לחתום על חוזה דצמבר 2013 לא כלל סמכות "לוותר" על החצר שבמחלוקת, גם אם היה חותם על התשריט, עליו לא חתם.

59. לא מצאתי כל ממש בטענות הנ"ל. כאמור - הנכס שנמכר לתובעים על פי חוזה המכר מפורט בחוזה המכר, פירוט מלא, באופן התואם לחלוטין את התשריט, כך שלא היה כל מקום לאי הבנה כלשהי. הטענה לפיה עו"ד גבע לא קרא את חוזה המכר, מוטב היה שלא הייתה נטענת; הלכה מבוססת היא, כי חזקה על כל אדם שהוא קורא את המסמכים עליהם הוא חותם. חזקה זו תקפה, מקל וחומר, לגבי עורך דין המייצג צד לחוזה מכר.

60. לא רק זאת, אלא שחרף טענותיהם הקשות דלעיל, התובעים לא הודיעו לעמידר שחוזה המכר חסר כל תוקף, לא שלחו לה הודעת ביטול, או כל הודעה או דרישה אחרת ובפועל, הם נהגו על פי חוזה המכר; הם המשיכו להחזיק בנכס ללא שדרשו להחזיר להם את התמורה ששילמו עבור רכישתו וללא שחזרו לשלם את דמי השכירות (כדיירים מוגנים) - אותם שילמו עד למועד בו שילמו את התמורה עבור הנכס (בחודש מרץ 2013).

בכך גילו התובעים דעתם כי, על אף שהתשריט לא נחתם, חוזה המכר בתוקף, גם מבחינתם. כפי שראינו לעיל, בחוזה המכר מפורטות 5 ההצמדות, אחת לאחת ועל פיהן - החצר שבמחלוקת לא נמכרה לתובעים. הם רכשו את תת חלקה 1 והחלקים הצמודים אליה ובהם חצר בשטח של 360 מ"ר, הא ותו לא!

61. התובעים טוענים עוד כי הנתבעות לא שיתפו אותם בעריכת תשריט הבית המשותף וכי הוא נערך בניגוד להחזקתם בחצר במשך דורות. גם בטענה זו אין כל ממש, לאור כך שהבקשה לרישום צו בית משותף, כולל התשריט כמובן, הוגשה לרישום קרוב לשנה לפני חתימת חוזה המכר וכשמונה חודשים לפני החתימה כבר הוצא צו לרישום הבית המשותף, על פי התשריט. לתובעים היה, אפוא, די והותר זמן על מנת לעיין בתשריט. יתירה מזו - הם הצהירו בחוזה המכר, כי ידוע להם "מצבו התכנוני, המשפטי ומצב התפיסה של הנכס" וכי לאחר שהם ביצעו את כל הבדיקות שמצאו לנכון, הם מוותרים על כל טענה בקשר למצבו של הנכס (סעיף 3ג' לחוזה המכר).

אמנם, קורן טען בעדותו שעל אף שבהודעת הקיבול, עליה הוא חתום, נכתב: "אנו מאשרים כי תיאור הנכס, נכון ותואם את הבנוי בשטח ומקבלים את הצעתכם לרכישתו", הוא לא בדק את פרטי הנכס שבהצעה, אך גם בעניין זה אין לו ולתובעים, להלין אלא על עצמם בלבד.

ההצעה והקיבול

62. בניסיון להתגבר על לשונו המפורשת של חוזה המכר, על הפירוט הכלול בו ועל כל האמור לעיל, טוענים התובעים כי נכרת ביניהם "הסכם מכר", באמצעות הצעה וקיבול על פי דיני החוזים, ולא על פי חוזה המכר ולכן הצעת המכר היא הקובעת את זכויותיהם.

63. לבנה ראשונה בחמש הלבנים באמצעותן בנו התובעים, בסיכומיהם, "מגדל מכר", בניסיון להגיע לתוצאה הרצויה להם, היא הטענה לפיה תשובת עמידר (משנת 1997!) בנוגע להעברת זכויות השכירות המוגנת (היא ההודעה הראשונה מיום 24.6.97, ראו ציטוט בפסקה 21 לעיל) איננה מהווה תשובה לתצהירי דייר יוצא/נכנס, על פי אחת מארבע התשובות המנויות בסעיף 86 לחוק הגנת הדייר, שכן היא מתייחסת גם להשכרת רצועת קרקע בשטח של 300 מ"ר בשכירות חופשית ולהשכרת משנה.

על בסיס זה הוצבה הלבנה השנייה במגדל - היא הטענה, כי ההודעה הראשונה הנ"ל מהווה הצעה של עמידר לכריתת חוזה חדש ולא תשובה כמשמעה בחוק. ולכן, מכתבם של ב"כ התובעים מיום 1.9.98 (עמ' 55 למוצגי התובעים) מהווה קיבול של הצעת עמידר (הלבנה השלישית) ובכך נכרת ביניהם, בחודש מרץ 2013, חוזה חדש.

בכך, כמו גם בטענה לפיה חוזה 1975 לא הוזכר ולא היה רכיב במפגש הרצונות שבין הצדדים (הלבנה הרביעית) מבקשים התובעים לנתק את רכישת זכויותיו של מזרחי בנכס, מחוזה 1975, על התיאור המדויק שבו, את חלקיו ושטחיו של הנכס המוגן, אשר אינו הולם את טענותיהם.

בהמשך לכך טוענים התובעים (הלבנה החמישית) כי "באין חוזה כתוב, פירוש על אומד דעת הצדדים ייערך על פי הנסיבות...". לפי הנסיבות, שעיקרן - השימוש שעשו בחצר במהלך כל השנים, ללא התנגדות, יש לקבוע (לשיטתם) כי החצר מהווה חלק מאותו הסכם חדש שנכרת על פי ההצעה והקיבול.

64. הטיט שהניחו התובעים בין לבני המגדל, היא הטענה כי חוזה המכר, עליו חתם עו"ד גבע, בחודש דצמבר 2013, בטל וחסר תוקף, שכן הוא נחתם לאחר תשלום התמורה ולאחר שכל צד קיים את חלקו ואחר שעמידר שינתה בו (כך - לטענתם) את התנאים של ההצעה והקיבול, שינוי שאינו חוקי, גובל בעושק וזועק חוסר הגינות (הלבנה השישית).

65. נראה, להלן, כיצד הלבנים מתפוררות, הטיט נמס והמגדל שבנו התובעים קורס אל מול הראיות והדין, כמגדל קלפים;

ראשית, לא נפל כל פסול בהודעה הראשונה (משנת 1975 - לגבי השכירות המוגנת). הסעיף הרלבנטי לענייננו, הוא 86(4) לחוק הגנת הדייר, אשר קובע:

"86. נשלחו ההצהרות לפי סעיף 85, רשאי בעל הבית, תוך שלושים יום מיום שנשלחו ההצהרות, להשיב לדייר היוצא, בכתב שנשלח בדואר רשום, אחת התשובות האלה:

. . . . . . .

(4) שהוא מסכים להשכיר את המושכר, אך חולק על הדייר המוצע או חולק על עצם זכותו של הדייר היוצא לדמי מפתח, על סכום דמי המפתח או על החלק שהדייר היוצא דורש לעצמו".

עיון בהודעה הראשונה מעלה, כי היא נכללת בגדר הסעיף הנ"ל, שכן עמידר הסכימה להשכיר את הנכס לתובעים, בשכירות מוגנת, אך חַלקה על דמי המפתח הנקובים בהצהרות וקבעה דמי מפתח גבוהים קצת יותר. העובדה שהאישור הנ"ל מתייחס גם לתוספות ולחלקים הבלתי מוגנים, אינה גורעת מהיות ההודעה תשובה על פי החוק.

בין כך ובין כך - התובעים לא טענו דבר בעניין זה, בזמן אמת וגם אילו היה ממש בטענתם (ואין!) הם מושתקים מלטעון זאת היום, לאחר ששילמו את דמי המפתח ותפסו חזקה בנכס ולאחר עבור שנים כה רבות. ממילא, לא היה בניסיון זה, גם אם היה צולח, כדי לעזור לתובעים, שכן במכתבם הם מקבלים את "הצעת" עמידר (על פי אישור וועדת דמי מפתח) לפיה תבוצע "העברה בדמי מפתח" של זכויות רחמים מזרחי (ראו הנדון שבאישור הוועדה והמבוא).

כפי שהובהר לעיל - התובעים רכשו את זכויות הדיירות המוגנת של מזרחי, כפי שהן פורטו בחוזה 1975.

66. ומכאן - אל חוזה המכר; למעשה, התובעים מבקשים לבצע "לוליינות" עובדתית ומשפטית - לחזור לאחור למסמכי "ההצעה" ו"הקיבול" (הפעם - משנת 2013) ולטעון שאלה הם מסמכי ההסכם, שנכרת בינם לבין עמידר, ושעל פיהם עמידר מכרה להם גם את החצר שבמחלוקת וכן שהנכס שנמכר על פי ההצעה והקיבול שונה, מהותית, מהנכס שנמכר על פי חוזה המכר - הראשון כולל את החצר שבמחלוקת והשני - אינו כולל אותה.

בחינת טענות התובעים מול המסמכים והעדויות, מעלה כי הן שגויות, מכל בחינה שהיא - עובדתית ומשפטית.

אפרט;

67. ראשית אומר כי, כפי שראינו לעיל, זכויותיו של הדייר היוצא, על פי חוזה השכירות המוגנת (חוזה 1975) לא כללו את החצר שבמחלוקת והתובעים סרבו לשכור, בשכירות מוגנת, זכויות נוספות על אלה שהיו בידי מזרחי, כך שהנכס אותו הם שכרו ממזרחי, בשכירות מוגנת (בשנת 1988) לא כלל את החצר שבמחלוקת.

68. התובעים טוענים כי מנוסח ההצעה (אשר מהווה "הצעה" במובן חוק החוזים) אשר מתייחסת לרכישת "הנכס בו אתם מחזיקים" ומנוסח ההודעה מטעמם, מיום 14.2.13, בדבר נכונותם לרכוש את הנכס (עמ' 22 למוצגי התובעים) אשר מהווה "קיבול" לפיו: "אנו ח"מ מודיעים לכם כי החלטנו לרכוש את הנכס המוחזק על ידינו בהתאם להצעת המחיר והתנאים שפורטו במכתביכם שבסימוכין", עולה שמדובר בנכס בו הם מחזיקים בפועל, היינו - גם בחצר שבמחלוקת.

69. התובעים טוענים, כי מאחר שהצעת המכר אינה כוללת את פרטי 5 ההצמדות, הנזכרות בה, את מיקומן או את שטחן וכן לא צורפו לה מפה או תשריט כלשהן, הרי על פי "לשון החוזה ונסיבות כריתתו", יש לראות את הצעת המכר ולכן גם את הקיבול ואת הסכם המכר שנכרת על פיהם, כמתייחסים גם לחצר שבמחלוקת אשר, לטענתם, הוחזקה על ידם "ללא קשר לשאלת השכירות המוגנת".

התובעים מפנים בהקשר זה לסעיף 25(ב)(1) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק החוזים") וטוענים כי מאחר שההצעה והקיבול נערכו על ידי עמידר יש להעדיף את הפירוש נגד המנסח, דהיינו - שההצעה והקיבול מתייחסים לכל הנכס המוחזק שהוא גם החצר שבמחלוקת.

כן טוענים הם, כי בסעיף 5 להצעה נזכר "תשריט מעודכן" ולא תשריט בית משותף ולכן לא ברור מהו אותו תשריט מעודכן. לשיטתם, גם לא היה עליהם לברר עם עמידר מהן אותן 5 הצמדות שכן "כל אדם סביר" היה חושב שאלה ההצמדות של השטח המוחזק על ידם בפועל.

70. לא ניתן לקבל טיעונים אלה, אשר אינם עולים בקנה אחד עם כלל העובדות והראיות;

ראשית, טיעוני התובעים מתעלמים מהנוסח המלא של ההצעה, כפי שצוטט בפסקה 53 לעיל. הם גם מתעלמים מכך, שבעת שהוצעה הצעת המכר, תשריט הבית המשותף כבר הוגש לרישום ומכך, שבנוסף לכך שקיימות 5 הצמדות, נכתב בהצעת המכר, במפורש, שהנכס מוגדר כתת חלקה 1, על פי תשריט. לכן, גם אם התובעים לא ידעו מהן אותן 5 הצמדות, מהי אותה תת חלקה 1 ומהו אותו תשריט, היה עליהם לברר זאת ואם לא עשו כן הרי, כאמור - אין להם להלין אלא על עצמם בלבד. בכל מקרה, לא ניתן לטעון שהיה "מפגש רצונות" (עליו, כביכול, מסתמכים התובעים) לפיו המכר כלל גם את החצר שבמחלוקת.

שנית, כאשר הצעה למכר זכויות מוגנות, אשר מוצאת על ידי רשות ציבורית, כגון עמידר, נוקטת לשון: "הנכס בו אתם מחזיקים" לא ניתן להבין אמירה זו, אלא כהחזקה חוקית, על פי חוזה ולא כטענה להחזקה חוקית.

71. מאחר שמדובר בנכסי ציבור וכן מאחר שעל פי חוק המקרקעין, מֶֶכֶר זכויות במקרקעין דורש מסמך בכתב, גם אין כל ממש בטענת התובעים לפיה יש לזקוף לחובת הנתבעות את העובדה שהן נמנעו מלהעיד את מר מרקו מורן (להלן: "מורן") אשר ניהל אז את המכר מטעם הנתבעות, על מנת שיסתור את דבריו של קורן (ראו סעיף 5 לתצהירו) לפיהם מורן אמר לו שעמידר מוכרת להם את המבנה והמגרש, אשר מוחזקים בפועל על ידם.

טענתו של קורן בעניין זה היא טענה כבושה, אשר לא ניתן לתת לה כל משקל; בתצהיר שהגיש קורן לבית משפט השלום הוא לא טען זאת ובעדותו, שם, אמר שמר יצחק בלה אמר לו שכל החצר שבמחלוקת שלו. בנוסף, מורן הגיש תצהיר לבית משפט השלום והעיד שם (בישיבה מיום 7.10.15) וכזכור - הצדדים הסכימו שהם יהוו ראייה גם בהליך זה.

מורן העיד, במפורש, שבפני קורן הוצג התשריט של הבית המשותף (נספח 10 לתצהירי עמידר בבימ"ש השלום) ושקורן ידע שהתובעים רוכשים את מבנה 1 ולא הוטחה בפניו טענה כלשהי לפיה הוא אמר לקורן שעמידר מוכרת להם את המבנה והמגרש, אשר מוחזקים בפועל על ידם. באמור במייל ששלח קורן לעו"ד גבע (עמ' 14 למוצגי התובעים) אין דבר אשר יש בו כדי לשנות ממסקנה זו.

72. אני דוחה, אפוא, את טענת התובעים לפיה הם לא ידעו לאילו 5 הצמדות הכוונה. סבורה אני שהתובעים ידעו היטב באילו הצמדות מדובר, מה גם שלא היה כל בסיס להנחה, שההצמדות כוללות שטח שלא היה כלול בשכירות המוגנת. ומכל מקום, "אדם סביר" - רוכש סביר (אותו מזכירים התובעים בסיכומיהם) היה מברר זאת.

73. התובעים מצביעים על כך, שהדיווח לרשויות המס על העסקה וההודעה לרמ"י נעשו עוד לפני חתימת חוזה המכר; ביום 17.3.13 חתמו הצדדים על טופס דיווח לרשויות המס שהוכן על ידי עמידר וביום 3.4.13 שלח מורן הודעה למנהל מחלקת חוזים ברמ"י ולעיריית חיפה: "הודעה על מכירת נכס החל מיום 21.3.13, אשר נמכר על ידי עמידר בשם רמ"י לתובעים".

לטענתם, מתנאי מספר 5 למכתב הקיבול (עמ' 22 למוצגי התובעים) שם הצהירו התובעים שידוע להם שעמידר תחתום על החוזה רק לאחר תשלום התמורה, עולה כי מדובר בחתימה פורמלית ולא מהותית.

לא כך הדבר; סעיף 11ב.1) להצעה קובע במפורש, כי "העסקה תקבל תוקף רק לאחר חתימת הסכם המכר/חכר ע"י מורשי חתימה של חברת עמידר". מסעיף זה ברור לחלוטין, כי אין מדובר בענין פורמלי, אלא בעניין מהותי, שכן ללא חתימת מורשי החתימה של עמידר על חוזה המכר, אין לעסקה תוקף. ממילא אין לכך חשיבות לאור קביעתי לפיה הצעת המכר התייחסה בדיוק לאותו נכס המוגדר בחוזה המכר, כך שגם אם הייתה מתקבלת טענת התובעים לפיה הסכם המכר נכרת על פי "ההצעה והקיבול" עדיין היה נקבע כי המכר אינו כולל את החצר שבמחלוקת.

74. עמידר הגישה שומה שהוזמנה על ידה עובר למשלוח ההצעה לתובעים. השומה נערכה ביום 4.2.13, על ידי שמאי המקרקעין מר גדעון קרול (להלן: "קרול") (עמ' 157-151 למוצגי הנתבעות) ועל פיה נקבעה התמורה אשר בהצעה, וגם ממנה ברור, שהתובעים לא שילמו כל תמורה עבור החצר שבמחלוקת.

התובעים טוענים כי אין מדובר בחוות דעת אלא "במכתב", אשר לא הוזכר בכתבי ההגנה ואף אינו מתייחס לשאלה כלשהי המצויה במחלוקת, שכן אין זה מעניינם של התובעים כיצד הגיעה עמידר למחיר שדרשה עבור הנכס, בוודאי לא כאשר החישוב לא הובא לידיעתם, כך שהוא "לא היה רכיב במפגש הרצונות".

75. אין לשומה זו משמעות רבה, אך מדובר בשומה אשר הוגשה במסגרת ראיות הנתבעות ורשאים היו התובעים לבקש לזמן את קרול ולחקור אותו על השומה ואף להגיש שומה נגדית, אך בחרו שלא לעשות כן. "החישוב" שבשומה אינו רלבנטי, שכן השאלה אם הממכר הוערך בשוויו הנכון, אם לאו, איננה רלבנטית למחלוקת בהליך זה. לענייננו רלבנטי, רק, ששומת קרול לא כללה את החצר במחלוקת, כך שגם ממנה ברור שהתובעים לא שילמו דבר עבור החצר ולא רכשו בה זכויות.

אכן, כיצד הגיע המוכר למחיר שהוא דורש עבור נכס, אינו מעניינו של הקונה, אולם מאחר שהתובעים היו אלה שטענו שהתמורה ששילמו משקפת תמורה גם עבור החצר שבמחלוקת וכי הם לא היו משלמים את התמורה שנדרשה על ידי עמידר, ללא החצר, הרי שלהוכחת טענתם היה על התובעים להגיש חוות דעת, לפיה התמורה ששילמו עולה על התמורה הראוייה עבור הנכס בלבד, ללא החצר שבמחלוקת, אלא שהם בחרו שלא לעשות זאת. אני דוחה, אפוא, את טענתם, כי התמורה ששולמה על ידם מצביעה על כך שהם רכשו גם את החצר שבמחלוקת.

76. לא היה כל מקום לטענות הקשות, בדבר עושק, חוסר הגינות וניסיון מרמה, שהעלו התובעים נגד עמידר, שעה שמהמסמכים שהוחלפו בין הצדדים עובר לחתימת חוזה המכר (כפי שפורטו לעיל) עולה בבירור, שהנכס הנמכר אינו כולל את החצר שבמחלוקת.

יש לציין, בהקשר זה, כי עו"ד גבע, בא כוחם של התובעים, אשר ייצג אותם בעת העברת הזכויות ממזרחי אליהם, אמר במפורש, בעדותו בבית משפט השלום (מיום 29.11.17) כי שטח הקרקע "המשולש" (שהוא שטח החצר שבמחלוקת, כפי שניתן לראות בתשריט) לא נכלל בדיירות המוגנת. וכך אמר: "אני יכול לענות תשובה אחת שתענה על כל השאלות ותבהיר מה אני יודע. אין ויכוח שכאשר אנו באנו לעמידר וכאשר התקשרנו בהסכם, המגרש הוא מגרש גדול, חלק ממנו יושב מוסך גלגלים כדייר מוגן, זה היה מבנה, היתה סככה והיתה חצר. חלק מהשטח שנמצא בצד הדרומי של החלקה, למיטב זכרוני בצורת משולש, שטח שלדעתי גלגלים החזיקו אותו ולא היו להם זכויות של דיירות מוגנת" (שם, עמ' 44 שו' 17-13). משהיה הדבר ברור לבא כוחם של התובעים, היה הדבר ברור גם לתובעים. עיון במפה א' (שהוגשה כזכור על ידי התובעים) מעלה כי השטח שסומן שם כשטח המוחזק על ידי מוסך גלגלים, הוא (פחות או יותר) שטח החצר שבמחלוקת.

77. לא נעלמה מעיניי הצעת התובעים לנתבעות, לפנים משורת הדין, לשלם עבור החצר שבמחלוקת. התובעים מציעים, בסעיף 42 לסיכומיהם כי, מבלי לפגוע בטענותיהם לפיהן במסגרת חוזה 2013 נמכרה להם גם החצר שבמחלוקת, הם ישלמו לנתבעות סך נוסף של 301,200 ₪ (לפי חישוב המפורט שם) בתנאי שהן תסכמנה לקבלת התביעה ושהשטח המסומן בירוק במפת ברמן יוצמד ליחידה 1 של התובעים, שתירשם על שמם. אבהיר כי הצעה זו (או כל הצעה) יכולים היו התובעים להציע לנתבעת (בין בהליך הגישור אליו נשלחו ובין בדרך אחרת) ולא היה מקום להעלותה בסיכומים אך, ממילא, לא נתתי לה כל משמעות.

נזק ראייתי

78. התובעים טוענים כי בהגשת התביעה לסילוק יד השתהתה עמידר שיהוי בלתי מוסבר, במיוחד לאור הביקורת השנתית שהיא ערכה בנכס ומודעותה לשימוש שהם עושים בחצר, אך היא הגישה את התביעה רק לאחר שהמנוח מזרחי הלך לעולמו ביום 29.9.10, היינו - כ- 16 שנה לאחר שהתובעים רכשו ממנו את הזכות המוגנת.

לטענתם בכך נגרם להם נזק ראייתי, שכן אין הם יכולים להעיד את המנוח מזרחי בשאלות כגון, מתי שכר לראשונה את המושכר, מה היה שטחו, מדוע חתם על חוזה 1975, מה הוסבר לו עובר לחתימת החוזה ולמה התכוון בטענות שהעלה בתרשומת של הפגישה מיום 19.3.97 (עמ' 40 למוצגי התובעים) וכו'. לפיכך, יש, לטענתם, להעביר אל כתפי הנתבעות, את נטל השכנוע, שהחצר שבמחלוקת אינה כלולה במושכר המוגן.

גם בטענה זו לא מצאתי ממש; בנסיבות העניין, בו קיימים מסמכים ברורים (כמפורט לעיל) לא היה בעדות בעל-פה של מזרחי (גם אם הייתה מנוגדת להם) כדי לשנות מהכתוב, במפורש, במסמכים, מה גם שהתובעים עצמם וכן עו"ד גבע, מטעמם, נכחו בפגישה הנ"ל, אשר ההחלטה בה ברורה ומנוגדת לטענות התובעים. לפיכך, גם אם נטל השכנוע היה עובר אל הנתבעות, הרי נוכח האמור לעיל וכלל הראיות בתיק, יש לקבוע שהיא עמדה בנטל זה.

טענת הנתבעות כי השימוש בנכס כמוסך, הוא שימוש חורג

79. עמידר הגישה חוות דעת תכנונית, שנערכה על ידי האדריכלית רות בלומנפלד (להלן: "חוו"ד בלומנפלד" או "חווה"ד") על פיה, על החלקה חלה תכנית מתאר חפ/229 (להלן: "תכנית המתאר") וכן חלות תכניות שונות נוספות.

לפי האמור בחווה"ד, על פי התכניות השונות החלות על החלקה (ועל חלקה 4 הצמודה אליה) לא ניתן לנהל במקום עסק של מוסך ובעתיד אף לא תותר כניסה אליו מרחוב העצמאות. נטען בה, כי השימושים המותרים, על פי תכנית המתאר הם, כל השימושים המותרים באזור מגורים ובנוסף: חנויות, בתי מסחר, בתי מלאכה, גראג'ים ציבוריים (חניונים ציבוריים). בין היתר נטען בה, כי השימוש בנכס כמוסך לכלי רכב מהווה שימוש חורג לתכנית המתאר וכי במתחם נמצאים בתים לשימור, כך שייתכן שבעתיד לא תותר כלל כניסת כלי רכב למתחם.

חוות הדעת מפרטת תכניות מפורטות נוספות - תכנית חפ/1418 (בתוקף מיום 10.2.1972) "חיבור דרך העצמאות עם רח' יפו" על פיה מתוכנן "סתווין" (חזית מסחרית מקורה במבנה מעליה) בחזית לרחוב העצמאות ולכן, כך על פי חווה"ד, לא ייתכן שבמקום יהיה מוסך לכלי רכב ובסעיף 11ב' לתכנית זו נכתב במפורש כי: "לא יותרו מוסכים בתחום התכנית". בנוסף, על פי תכנית מפורטת חפ/1776 (בתוקף מיום 15.8.1985), אשר חלה על חלקות ממערב לנכס, לא תותר כניסה לחלקה מרחוב העצמאות. נטענו טענות נוספות לגבי פירוט המותר בחלקה, על פי התכניות השונות, ולגבי הפקעות צפויות, אשר(כפי שאבהיר להלן) אינני סבורה שיש צורך לפרטן כאן.

חוו"ד בלומנפלד מתייחסת גם לחוו"ד ולין, מטעם התובעים, בנוגע לדרך הגישה למוסך מרח' יפו ונטען בה שבעתיד, עקב ההפקעות הצפויות, אשר יבטלו חלק מעמדות העבודה הקיימות כיום במוסך ולא תתאפשר נסיעה לאחור לצורך תמרון יציאה מהחלקה דרך רח' יפו.

80. התובעים טוענים שחוות הדעת שגויה (ללא שהגישו חוו"ד נגדית מטעמם). לטענתם, שאלת השימוש החורג היא שאלה פרשנית ולא אדריכלית ולאדריכל אין כל יתרון בפירוש תכנית מתאר על פני כל אדם אחר. טענתם העיקרית היא, כי תכנית המתאר, מאפשרת להקים במקום "גראג'" וכי אחד המובנים של מונח זה, הוא מקום לתיקון כלי רכב. לצורך כך הגישו את הגדרת המונחים (לגבי אזור מסחרי A) אשר בתכנית המתאר (מוצג ת/7) וכן את פירוש המונח במילון וובסטר (מוצג ת/8) ופירוש המונח "בית מלאכה" במילון אבן שושן (מוצג ת/6).

לטענתם, על פי תכנית המתאר ניתן לקיים במקום עסק של מוסך ולכך צריכה להיות השפעה מהותית על קביעת זכויותיהם בחלקה, שכן מטרת ההשכרה של הנכס הייתה, מלכתחילה, לצורך הפעלת מוסך. בנוסף, לאורך השנים אף התקבלו רישיונות לקיום מוסך במקום (מוצגים ת/4 ו-ת/5).

81. אינני סבורה שבמסגרת פסק דין זה יש צורך לבחון את התכניות השונות ואת כל השאלות המתעוררות כיום, או תתעוררנה בעתיד ולטעמי, אף אין צורך להחליט בשאלה אם על פי התכניות הקיימות, או על פי אלה שייכנסו לתוקף בעתיד, ניתן לקיים במקום עסק של מוסך, אם לאו.

אין חולק שהנכס הושכר על ידי עמידר למזרחי, בשכירות מוגנת, לצורך "בית מלאכה" ובמשך כל השנים הוא שימש כמוסך, בידיעת עמידר, ואף קיבל רישיונות להפעיל מוסך. גם אם אצא מנקודת הנחה שניתן להשתמש בנכס כמוסך (ואינני קובעת כך) אין בכך כדי להקנות לתובעים זכויות מעבר למה שהיו בידיהם כדיירים מוגנים ומעבר לזכויות שרכשו על פי חוזה המכר, כפי שפורט לעיל, בהרחבה, וזכויות אלה אינן כוללות את החצר שבמחלוקת שבמחלוקת.

עדי התובעים

82. לפני סיום אציין, כי בעדויות עדי התובעים, להם השכירו התובעים את הנכס (בניגוד להתחייבותם כלפי עמידר, שלא להשכיר את הנכס בשכירות משנה) אין כדי לסייע לתובעים, שכן עדים אלה לא בדקו דבר בנוגע לזכויות שהושכרו להם ולמשמעות העובדה שהם עשו שימוש בחצר שבמחלוקת, כבר התייחסתי לעיל.

תצהירו של נעמה שהוגש מטעם התובעים, לבית משפט השלום (ת/1 - עמ' 131-130 למוצגי התובעים) אשר הפעיל את המוסך, משנת 2000 ועד לשנת 2002, על פי הסכם עם התובעים (שלא ברור אם היה בעל-פה או בכתב) ועדויותיו בבית משפט השלום ובפניי, כמו גם תצהירו ועדותו של מר עלי עלוש (להלן: "עלוש") אשר הפעיל במקום פנצ'ריה, על פי הסכם בינו לבין התובעים (עמ' 121-119 למוצגי התובעים) אינם יכולים להוות מקור לקביעת זכויותיהם של התובעים בנכס המוגן או בחצר שבמחלוקת.

נעמה אמנם אמר, ששטח המוסך השתרע על כל החצר שבמחלוקת שהייתה מגודרת וכי לולא שטח החצר הוא לא היה שוכר את הנכס, אולם אין בכך כדי להעיד שמדובר בהחזקה על פי הסכם בין התובעים לבין עמידר וממילא, מוסכם שהתובעים עשו שימוש בחצר, במשך שנים, ללא התנגדות מצד המשיבות, כך שבעניין זה אין בעדותו כדי להוסיף דבר לפתרון המחלוקת.

83. עלוש שכר את המקום מהתובעים, לצורך פנצ'ריה, על פי הסכם מיום 1.1.2008, אשר אינו מגדיר מה כוללת השכירות ועל אילו שטחים היא חלה וגם הוא לא בדק למי שייכות הזכויות במקום. תחילה הוא שכר את את "החדר עם הגלריה, שליש מהסככה והחצר שבמחלוקת, בלי השטח של הסככה מברזל שבקצה המגרש". במחצית השנייה של שנת 2013, הוא קיבל מהתובעים רשות להשתמש בכל החצר שבמחלוקת.

בינואר 2014 נחתם עמו חוזה שכירות לתקופה נוספת, עם אופציה עד ליום 31.12.2021 ועלוש הציב במקום מכונה לשטיפת מכוניות. לדבריו, הוא פנה לעו"ד כהן (שייצג את התובעים) מאחר שבאו הרבה אנשים ואמרו שהעסק לא של קורן, אלא של עמידר. דברים אלה אינם מהווים ראיה לנכונותם דברי אותם אנשים (בהיותם עדות שמיעה) אך העובדה שנאמר לו כך, מעידה, לכל הפחות, על כך שהייתה מחלוקת אם החצר שבמחלוקת "שייכת" לתובעים.

התוצאה

84. סופו של דבר, אני קובעת כי התובעים רכשו אך ורק את הנכס המפורט בחוזה המכר ובתשריט הבית המשותף, היינו - את תת חלקה 1 על הצמדותיה וכי אין להם בחלקה כל זכות נוספת.

85. אני דוחה, אפוא, את התביעה ומחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לכל אחת מהנתבעות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 50,000 ₪ (סה"כ: 100,000 ₪).

הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 30 ימים מקבלת פסק דין זה אצל ב"כ התובעים, שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים ותסגור את התיק.

ניתן היום, ט' טבת תשפ"ג, 02 ינואר 2023, בהעדר הצדדים.