בפני בקשת כונס הנכסים למתן הוראות לאשר חלוקת כספים לבעלים המוכרים מתוך הכספים בקופת הכינוס בגין מימוש זכויות הבעלים במגרש בשיעור של 60% ברוטו מהסכום המגיע לכל אחד מהמוכרים בניכוי הוצאות הכינוס ובהתאם לסכומים הנקובים בטבלה נספח 1 ובדו"ח הכספי.

כמפורט בבקשה, העברת הכספים הראשונה מתבקשת טרם שהושלמה העברת הזכויות במקרקעין על שם הרוכשת ועל כן כתנאי לביצוע התשלום יושלם רישום זכויותיו של הבעלים במגרש על שמו ובנסיבות בהן רשומה בלשכת רישום המקרקעין משכנתא ו/או עיקול ו/או הערה על זכויות הבעלים יש להסירה את ההערה מהמרשם באחת הדרכים המצוינות בסעיף (ד) של הבקשה.

כמו כן מבוקש לקבוע כי כל עוד לא התקבלו שומות סופיות ע"י רשויות המס יש להציג חוות דעת מטעם הבעלים המוכר ערוכה ומאושרת כמפורט בסעיף (ג) של הבקשה.

כונס הנכסים מבקש לאשר משיכת שכר הטרחה שנפסק לו ביום 30.5.21 ובסך של 300,000 ₪ בצירוף מע"מ מקופת הכינוס, וככל שבית המשפט ימצא לנכון בשים לב לתוצאה המיטבית שהושגה מפעולות הכונס בהליך זה, לפסוק לו תוספת מאמץ מיוחד בשיעור 0.6% ובסך 188,000 ₪ בצירוף מע"מ.

לפי הנטען, הפעולות שנקט הכונס הובילו למימוש המקרקעין במחיר גבוה משמעותית מהמחיר בו נאמדו הזכויות בחוות דעת השמאי בקירוב ל-80%, בעקבות הפרסום המאסיבי והתנהלותו במסגרת ההתמחרות שנערכה במתכונת ייחודית (בין היתר ע"י מידור מוחלט בין המציעים). סכום זה מגיע לסך של 31,338,510 ₪ מעבר לשווי השוק של המקרקעין. זאת בנוסף לריבוי הבעלים והמצב הרישומי המורכב של המקרקעין בשל העובדה כי במגרש תכנוני שהזכויות רשומות בחלקיות ב- 4 חלקות רישום נפרדות, וכן לאור עסקאות עבר של הבעלים שדרשו התייחסות מיוחדות, לנוכח היקף העסקה, סכומה ומבנה העסקה שחייב רישום משכנתא לטובת הרוכשת בהליך של "קלוזינג".

הבקשה הועברה לתגובת הצדדים.

המשיבים 15, 19, 21-26 הגישו תגובתם ובמסגרתה התבקש כי התמורה אותה עתיד לקבל כל אחד מהבעלים תישא הצמדה למדד תשומות הבניה החל מיום עריכת ההתמחרות ועד ליום התשלום בפועל (סעיף 4.1).

כמו כן התבקש כי התמורה תועבר במלואה מששולמה כל תמורת המכר ע"י הרוכשת ומנגד שולמו כל ההוצאות והמיסים המוטלים על הבעלים.

המשיבים מתנגדים לפסיקת תוספת המאמץ המיוחד בטענה כי מדובר ב"מקצה שיפורים" מקום בו לא נעשה מעבר למצופה מכונס נכסים וכי ההצעה הגבוהה ביותר התקבלה בתחילתו של ההליך ולא כתוצאה מעבודה מאומצת של הכונס. דו"ח השמאי אינו משקף כלל את מחיר השוק ואין מדובר בהצעה חריגה ולראיה משרד ב"כ המשיבים קיבל הצעות דומות עובר להליך הכינוס. וברי כי אם בסופו של יום היו נמכרים המקרקעין במחיר נמוך מזה שהוערך בחוות דעת השמאי לא היה הכונס מוותר על חלק משכרו המוסכם.

לאחר שהומצאו תגובותיהם של יתר הצדדים פנו המשיבים 15, 19, 21-26 בבקשה לאי-שינוי החלטת בית המשפט לעניין שכר הכונס ובה נטען בין היתר כי ב"כ המשיבים לא התנגדת לזהות הכונס עליו המליץ בית המשפט והסביר למבקשים כי היכרות קודמות של שופט וכונס תתרום וכימיה טובה ביניהם תיעל את ההליך. בהמשך לכך הוא מעיר כי המלצת בית המשפט והצהרת השופט בדבר ההיכרות המוקדמת לא מצאה ביטוי בפרוטוקול הדיון.

לעניין טענה זו אבהיר כי אין היכרות מוקדמת בין בית המשפט עו"ד רן בראז ומינויו ככונס נכסים בתיק זה נעשה לבקשת הצדדים ובהתאם להסכמתם כפי שזו מובאת בפרוטוקול "הגענו להסכמה לפיה עו"ד רן בראז ימונה ככונס נכסים לפירוק השיתוף במקרקעין נשוא הליך זה" (עמ' 1, שורות 14-15 לפרוטוקול).

המשיבים 1-14, 16-18, 20 מסכימים לבקשת הכונס לחלוקה של 60% מחלקו של כל בעלים בניכוי ההוצאות ששולמו.

בהתאם למתווה המוסכם שהושג עם כונס הנכסים מבוקש להורות כי הכונס יעביר את כל אישורי ההעברה תוך מספר ימים לידי הרוכשת ובתוך 30 ימים ממועד זה יהיה על הרוכשת לבצע את העברת המקרקעין על שמה בלשכת רישום המקרקעין. לאחר רישום הזכויות יחולקו יתרת הכספים שבקופה למעט 7% מחלקו של כל בעלים או 10,000 ₪ - הגבוה מבין השניים, שיישארו עד לקבלת שומת מס שבח סופית. בסמוך לאחר המצאת שומה סופית תבוצע החלוקה האחרונה.

אשר לשכר הטרחה הנוסף מאשרים המשיבים תוספת של 100,000 ₪ בתוספת מע"מ על הסכום שנפסק לכונס הנכסים המהווה 0.3% בלבד מתוך הסכום העודף שנגבה מעבר להערכת השמאי.

המשיבה 27 מבקשת לנוכח היותה תושבת חו"ל ובשל העלייה בשער הדולר כי כבר עתה תחולק מלואה התמורה בין הבעלים לאחר תשלום מס שבח, היטל השבחה, חיובי ארנונה והוצאות כינוס. לחילופין מבוקש להורות על הצמדת הסכום למדד.

אשר לשכר הטרחה מבוקש כי בית המשפט יתיר לכונס משיכה חלקית בלבד של שכר הטרחה המוסכם מאחר וטרם הסתיימה עבודתו בהליך הכינוס. בתוך שכך הנתבעת מתנגדת לתוספת מאמץ מיוחד לאור הסכמת הצדדים על שכר הטרחה במסגרת הדיון שהתקיים ביום 30.5.21 לאחר שהכונס היה מודע למצב הרישומי וריבוי הבעלים כל שכן כאשר מדובר בסכום כה-גבוה.

המשיבים 28 ו-29 לא הגישו תגובה עד לחלוף המועד שנקבע.

לאחר קבלת כלל התשובות הוגשה בקשת הכונס למתן החלטה ובה הובהר כי 70.25% מהבעלים הסכימו לשיעור החלוקה המוצע בעוד ש- 29.41% התנגדו ו- 0.34% לא הביעו עמדתם. כמו כן, 70.25% מהבעלים הסכימו לפסיקת תוספת מאמץ של 100,000 ₪ בצירוף מע"מ בעוד ש- 29.41% התנגדו ו- 0.34% לא הביעו עמדתם.

לאחר שבחנתי ושקלתי את טענות הצדדים ומכלול הנסיבות כמפורט בבקשה ובתגובות לה, אני קובע כדלקמן:

1. מקובלת עלי עמדת הכונס כי בקשת המשיבים לתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה על תמורת המכר אינה מוצאת כל תימוכין בהוראת דין, או בהסכם המכר, או בכל טעם אחר המצדיק שינוי שכזה בהסכם המכר ובתנאי ההתמחרות. תמורת המכר נגבתה מן הרוכשת במלואה בהתאם להוראות הסכם המכר שאושר ע"י בית המשפט ללא הצמדה למדד תשומות הבניה, ולא מצאתי להורות אחרת בשלב זה של ההליך.

2. מאחר וטרם הושלמה העברת הזכויות על שם הרוכשת ולמען חלוקה זהירה אני מקבל את בקשת הכונס לבצע חלוקה ראשונה בשיעור של 60% ברוטו מחלקו של כל אחד מהבעלים בסכום התמורה ובכפוף לתנאים המפורטים בבקשה למתן הוראות (סעיפים (א)-(ד)).

שמירת עתודה כספית בקופת הכינוס לשם פירעון חובות מיסים אפשריים לרשויות בד בבד עם ביצוע חלוקה ראשונה ומאוזנת (ולעיתים אף שמרנית) נועדה להבטיח את תכלית סעיף 34א לחוק המכר וביצוע הוראות הסכם המכר.

לא שוכנעתי כי בנסיבות קיימת הצדקה לחשוף את קופת הכינוס לסיכון של היעדר סכומים מספיקים לביצוע התשלומים ככל שיידרש במידה וסכום המס שיושת יהא גבוה מהשומות הסופיות.

3. משהושלם החלק הארי של עבודת הכינוס אני מאשר לכונס הנכסים למשוך את שכר הטרחה המוסכם בסך של 300,000 ₪ בתוספת מע"מ. שכר הטרחה ישולם בדרך של ניכוי החלק היחסי בשכר הטרחה מתוך הסכום המועבר לכל אחד מיחידי הבעלים ומשיכת יתרת שכר הטרחה מקופת הכינוס.

4. ככל שנוגע לתוספת מאמץ מיוחד.

לאחר שנתתי הדעת למתווה המוסכם שהושג בין הכונס למוכרים המהווים כ-70% מבעלי הזכויות ולהתנגדות המשיבים שלא היו צד להסכמה זו, אני מקבל את עמדתם העקרונית של המשיבים המתנגדים.

בישיבת יום 30.5.21 הוסכם בין הצדדים באישור כונס הנכסים אשר השתתף בדיון, על שכר טרחה מוסכם מראש עבור טיפול בהליך הכינוס.

מעיון בבקשה ובתיק לא התרשמתי כי במהלך תקופת המינוי שנמשכה זמן לא ארוך במיוחד הצריכה את כונס הנכסים למאמץ יוצא דופן, מעבר למקובל בעסקאות מסוג זה מתוקף ותפקידו, או כי נוצרו נסיבות חריגות שלא היה ניתן לצפותם.

זאת מבלי להקל ראש בעבודת הכונס לעניין רישום המשכנתא של הרוכשת במתכונת של קלוזינג בשל מבנה העסקה, אך לא שוכנעתי כי המאמצים הנטענים מצדיקים השתת תוספת שכר הטרחה על הבעלים.

כמו כן הבאתי במסגרת שיקולי את העובדה כי הנכס נמכר לאחר התמחרות בסכום של 83,538,510 שהינו גבוה בהרבה משוויו כפי שהוערך ע"י השמאי בסך של 51,200,000 ₪, וכי שכר הטרחה המוסכם מהווה אך 0.6% משווי השוק של המגרש כפי שנאמד ע"י השמאי ו- 0.36% מתמורת המכר.

אולם הדעת נותנת כי כונס הכנסים שהינו עורך דין ותיק ומנוסה בהליכים מסוג זה העריך את שכרו לאחר שלקח בחשבון את שווי הנכס כפי שהוערך בחוות הדעת השמאית וריבוי הבעלים שעמדותיהם מכורח המציאות אינן דומות בהכרח וכן את המשמעויות של הליך פירוק השיתוף כנגזרת ממורכבות העסקה.

לפיכך ולאחר שנתתי הדעת להיקף פעולות כונס הנכסים במהלך חיי פירוק השיתוף והצלחתו בהשגת מחיר התמורה, המצב הרישומי והפיזי של הנכס ומורכבות העסקה, ובשים לב למתווה המוסכם שגובש עם הכונס, איני מוצא מקום לפסוק לכונס הנכסים שכר טרחה נוסף כתוספת מאמץ מעבר לשכר המוסכם.

הכונס ידווח לבית המשפט על חלוקת התמורה והשלמת הליך רישום הזכויות על שם הרוכשת בתוך 45 ימים.

אתייחס כעת לטענות שבסע' 2-4 לבקשה מיום 25.3.22 בדבר היכרות מוקדמת בין ביהמ"ש לכונס שמונה בתיק זה:

טענה זו תמוהה בלשון המעטה. אין בין ביהמ"ש לבין הכונס, עו"ד רן בראז, היכרות מוקדמת כלשהי. ביהמ"ש לא המליץ לצדדים על מינוי הכונס עו"ד בראז, אלא בפתח הישיבה מיום 30.5.21 הודיעו ב"כ הצדדים על הסכמתם למינוי עו"ד בראז ככונס נכסים.

היה וסוגיה זו תובהר ע"י עו"ד קפולסקי, ביהמ"ש יתייחס אליה פעם נוספת.

ניתנה היום, כ"ח אדר ב' תשפ"ב, 31 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.