1. בפני מספר תביעות, שהדיון בהן אוחד.
2. שתי התביעות הראשונות, הן תביעות שהגישו התובעים כנגד הנתבעות, בדרישה לחייב אותן לשלם חלק יחסי מההוצאות שהוציאו בקשר לתוכנית איחוד וחלוקה (להלן – "התוכנית"), שדנה בשתי חלקות, שהיו ידועות כחלקות 62 ו 169 בגוש 6525.
3. לטענת התובעים, הנתבעות היו הבעלים של הזכויות בחלקה 62, ואילו הם היו הבעלים של הזכויות בחלקה הסמוכה לה, חלקה 169. התוכנית, לטענת התובעים, היא תוכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים, וסופה שיצרה מגרשים חדשים, באופן שהשביח את ערך זכויות הנתבעות.
4. לטענת התובעים, על פי התוכנית נוצרו מגרשים חדשים, ובהם שני מגרשים המיועדים לבניה: מגרש מספר 1, הצפוני (שידוע בתוכנית כחלקה 2) (להלן – "מגרש מספר 1"), שבו חלק מהזכויות שייכות לנתבעות וחלק מהזכויות שייכות להם, ומגרש מספר 2, הדרומי (שידוע בתוכנית כחלקה 3 )(להלן – "מגרש מספר 2"), שבו הם הבעלים של כל הזכויות.
5. מאחר שלטענת התובעים הנתבעות יצאו נשכרות מהתוכנית, הם דורשים לחייב אותן לשלם להם חלק יחסי מההוצאות שהוציאו בקשר לתוכנית. לפיכך הגישו תביעות כנגד הנתבעות: ת"א 54096-07-20 כנגד מיכל ונועה שפירא (להלן – "מיכל" ו"נועה", בהתאמה), ות"א 59730-10-20 כנגד הגב' שושנה גוטהילף (להלן – "שושנה"). כל אחת מהתביעות היא על סך של למעלה ממיליון ₪.
6. התביעה השלישית שתלויה ועומדת בפני בעניין זה היא תביעה שכנגד, שהגישה שושנה, ובה עתרה לפירוק שיתוף במקרקעין. בתביעה זו עתרה שושנה לפירוק השיתוף באופן שיחזיר את החלוקה לחלקות המקוריות, היינו חלקות 62,169 ויפרק את השיתוף בחלקה 62. לחלופין עתרה שושנה לפירוק השיתוף במגרשים שנוצרו על פי התוכנית. במקרה כזה, לטענת שושנה, יש לפרק את השיתוף בדרך של מכירת שני המגרשים יחד.
7. לאחר שהתקיימו מספר דיונים, ולאחר שהדיון בשני התיקים אוחד, הסכימו הצדדים שתחילה תוכרע תביעתה של שושנה לפירוק השיתוף, אף שזו תביעה שכנגד (עמ' 12 ש'14-16). עוד הוסכם, שההכרעה בעניין זה תהיה על סמך כתבי הטענות, המסמכים והתצהירים כפי שהוגשו לנט המשפט, וללא צורך בדיון נוסף. לפיכך, הוריתי על קבלת טיעוני הצדדים בכתב, ואלה מונחים עתה בפני. הגיעה לכן העת לפסוק במחלוקת זו.
8. מסיכומיה של שושנה עולה כי אף שתחילה טענה שיש לפרק את השיתוף באופן שיוחזר הרישום המקורי לחלקה 62, בסיכומיה חזרה בה מטענה זו (סעיף 22 לסיכומיה של שושנה).
9. לאחר קריאה של סיכומי כל הצדדים נראה שכל הצדדים מעוניינים בפירוק השיתוף ועל כל פנים אינם חולקים על זכותה של שושנה לקבל סעד זה. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה כיצד יבוצע פירוק השיתוף. בעוד שהתובעים טוענים כי אם יש להורות על פירוק השיתוף רק במגרש מספר 1, טוענות הנתבעות שיש לפרק את השיתוף במגרשים 1,2 יחד.
10. לטענת התובעים, יש להורות על פירוק השיתוף במגרש מספר 1 לבדו, שכן רק בו יש שיתוף, היינו גם להם וגם לנתבעות יש זכויות. הנתבעות, לעומת זאת, טוענות שההפרדה שמנסים התובעים ליצור בין מגרש 1 למגרש 2 היא הפרדה מלאכותית, ויש לכן להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת שני המגרשים יחד, וחלוקת התמורה בין הצדדים על פי חלקם היחסי.
11. לטענת הנתבעות, עיון בהוראות התוכנית מחייב את המסקנה לפיה לא מדובר במגרשים נפרדים. זאת, משום שלטענתן, לצד החלוקה לשני מגרשים, קבעה התוכנית שעל שני המגרשים ייבנה פרויקט מגורים אחד. לטענתן, לפי התוכנית, הפרויקט כולל אמנם שני בניינים, אך מדובר בשני בניינים המחוברים ביניהם וכוללים שטחים משותפים. לטענת הנתבעות, על כך שמדובר למעשה בבניין אחד מלמדת גם העובדה שניתן לנייד זכויות בנייה מיחידה ליחידה (נספח ה' וס' 24 לסיכומי נועה ומיכל).
12. חיזוק, למסקנה לפיה מדובר לא מדובר במגרשים או בבניינים עצמאיים, יש לטענת הנתבעות בכך שעל פי התוכנית, הגישה למתחם ולחניון המשותף, תהיה רק דרך המגרש הדרומי, מגרש מס' 2.
13. עוד הן טוענות שהעובדה שיש בתוכנית הוראות לזיקות הנאה, כמו גם העובדה שתנאי לכל היתר בניה, גם לחלק מהמבנה, כרוך בהריסה של המבנים בשני המגרשים, מחייבת את המסקנה שמדובר למעשה בשני מגרשים קשורים.
14. אני דוחה את טענות הנתבעות.
15. עיון בתוכנית מלמד שנוצרו על פיה שני מגרשים נפרדים, שניתן לבנות על כל אחד מהם מבנה נפרד. התוכנית מציינת במפורש כי יש שני "תאי שטח" וכי על פיה "יוקמו שני בניינים. אחד בכל תא שטח" (סעיף 4.1.2 לתוכנית). בניגוד לטענות הנתבעות, התוכנית אינה מחייבת שטחים משותפים, אלא רק מתירה זאת כאפשרות, כאשר נכתב בה למשל, כי " ניתן יהיה לבנות לובי משותף...".
16. בניגוד לטענות הנתבעות, העובדה שהתוכנית מחייבת רישום של זיקות הנאה לא מלמדת על כך שהם למעשה יחידה אחת, אלא להיפך. היא דווקא מחזקת את המסקנה שמדובר בשני מגרשים נפרדים. לו היה מדובר ביחידה אחת, לא הייתה נדרשת זיקת הנאה שכל משמעותה היא רשות שימוש שנותן מגרש אחת לטובת האחר.
17. מעבר לכך, בניגוד לטענות הנתבעות, על פי התוכנית אין כל חובה לבנות את הבניינים יחד. ניתן בהחלט להוציא היתר רק לאחד מהם. למעשה, התוכנית מתייחסת לאפשרות כזו באופן מפורש, כשהיא מציינת: "תנאי להיתר בניה ראשון במתחם יהיה הגשת תוכנית בינוי ופיתוח לכל המתחם" (סעיף 6.1(ב) לתוכנית, וכן סעיף 7.1(א) לתוכנית).
18. בנוסף, התוכנית מדברת מפורשות על שני בניינים, בלשון רבים, ולא על בניין אחד (סעיף 6.13(ב), סעיף 6.1(ח) לתוכנית).
19. על כך שמדובר בשני בניינים נפרדים מעידה גם העובדה שהנתבעות עצמן מודות שלאחר בנית הבניינים ניתן יהיה למכור את הזכויות רק באחד מהם (סעיף 30 לסיכומי נועה ומיכל).
20. מכיוון שמדובר בשני מגרשים נפרדים, הרי שאת הפירוק יש לעשות רק במגרש שבו יש שיתוף, היינו במגרש מספר 1, הצפוני, הידוע כעת כחלקה מספר 2. ההפניה של הנתבעות לפסק הדין בעניין בהרי יזמות (תא' (מחוזי מרכז) 34851-09-18, מיום 29.6.21), אינה רלוונטית למקרה שבפני, באשר שם אוחדו במסגרת התוכנית 4 מגרשים למגרש אחד, ואילו בפני מדובר בתוכנית שיצרה שני מגרשים נפרדים.
21. הנתבעות טענו, בין היתר, כי בסיס התוכנית הוא בשיתוף בין חלקות 62 ו169 וכי לכן יש לשמור על השיתוף גם עתה ולמכור את שני המגרשים החדשים יחד. אני דוחה טענה זו, שכן "משאושרה התוכנית, ליחידות הרישום המקוריות אין יותר משמעות..." (ת"א 1350-08 גי' אל אי מרכז רוטשילד בע"מ נ' וויאקובסקי ואח').
22. מדובר בשני מגרשים נפרדים, שעל כל אחד מהם ניתן לבנות בניין נפרד. לכן, מכירת מגרש מספר 1, כפי שכבר פורט לעיל, אינה מכירה של חלק ממגרש, אלא מכירה של מגרש שלם ונפרד. לפיכך אין רלוונטיות לפסיקה שהובאה בסיכומי הנתבעות בסעיף 18 ואילך לסיכומי שושנה.
23. עוד טענו הנתבעות, כי פירוק השיתוף במגרש 1 לבדו יגרום להן נזק, משום שהמגרש בו יש להן זכויות, מגרש מס 1, אינו יכול לעמוד באופן עצמאי, ומימוש הזכויות בו תלוי במימוש הזכויות במגרש 2 שבבעלות התובעים. לכן, לטענתן, במכירה של מגרש 1 לבדו יהיו מעט קונים מעוניינים, ודבר זה יאפשר לתובעים, שהם בעלי חלק מהזכויות גם במגרש מס' 1, כוח בלתי סביר והשפעה בלתי הוגנת על התמורה. לטענתן, גם מטעם זה יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת שני המגרשים יחד (סעיף 10 לסיכומי נועה ומיכל).

גם דינה של טענה זו להידחות.

1. לא רק שלא הובאה ראיה לתמוך בטענה זו, אלא שמהחומר שמונח בפני נראה שאין היא נכונה עובדתית. הוראות התוכנית מחייבות רישום של זיקות הנאה, שיבטיחו את הגישה ממגרש 2 למגרש 1. לכן, בניגוד לטענות הנתבעות, הגישה אל מגרש 1 אינה תלויה בבעלי הזכויות במגרש 2, בין אם אלה התובעים ובין אם אלה יהיו אחרים.
2. בנוסף, כפי שצוין לעיל, אינני מקבלת את טענת הנתבעות כאילו על שני המגרשים ניתן וצריך לבנות רק בניין אחד. ניתן לבנות על כל אחד מהמגרשים בניין נפרד, ולכן אין הם תלויים זה בזה.
3. גם אם יכולים הצדדים להשיג תשואה גדולה יותר אם יאחדו את מאמציהם, ויישמו את האפשרות שניתנה להם בתוכנית ליצור שטחים משותפים בין שני הבניינים, אין בכך כדי לחייב את המסקנה שיש לכפות על התובעים למכור את זכויותיהם במגרש 2, רק לשם פירוק השיתוף במגרש 1.
4. למעלה מן הצורך אציין כי מעבר לטענה בעלמא, הנתבעות לא הביאו כל ראיה שהיא לתמוך בטענתן לפיה מכירה של מגרש 1 לבדו תפחית באופן משמעותי מהשווי שניתן לקבל תמורתו אם יימכר יחד עם מגרש 2.
5. התוצאה היא שאני קובעת שפירוק השיתוף יהיה בדרך של מכירת מגרש 1, הידוע בתוכנית כחלקה 2. פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירת המגרש לכל המרבה במחיר, וחלוקת התמורה בין הבעלים לפי חלקם היחסי. לשם כך, ואם לא יסכימו הצדדים על דרך אחרת, ימונה כונס נכסים.
6. בנסיבות התיק שבפני לא אמנה ככונסים את עורכי הדין של מי מהצדדים, אלא אם הדבר יהיה בהסכמה של כלל הצדדים. זאת, בין היתר, משום שהוצעו ככונסים עורכי הדין של התובעים ושל שושנה, בעוד מיכל ונועה אינן מיוצגות על ידי מי מעורכי הדין שהוצעו ככונסים.
7. מאחר שמינוי כונס גורר עלויות שסופן שהן נוגסות ברווחי הצדדים, כולי תקווה שחרף אכזבתן הצפויה של הנתבעות מכך שעמדתן לא התקבלה, עדיין יוכלו הצדדים להגיע להסכמות, (למשל על ידי מינוי שמאי מוסכם לשום את שווי הזכויות של כל אחד מהם בנכס והגעה להסכמות בעקבות כך), ובכך יוכלו ליתר מינוי של כונס. לחלופין, אם לא יגיעו להסכמה שתייתר מינוי של כונס, אולי יוכלו להסכים על זהות הכונס.
8. לכן, טרם שאמנה כונס אני מאפשרת לצדדים לנסות ולהגיע להסכמה, בין על זהות הכונס, ובין אחרת, ולהודיע עליה עד ליום 29.9.22. אם עד למועד זה לא תוגש בקשה מוסכמת בעניין זה, ימונה כונס נכסים על ידי, ותינתנה הוראות למכירת מגרש מס 1.
9. בנסיבות העניין, אינני עושה צו להוצאות בשלב זה.

המזכירות תעביר לצדדים החלטה זו, ותעדכן ביומני ת.פ. ליום 2.10.22.

ניתן היום, י"ח אלול תשפ"ב, 14 ספטמבר 2022, בהעדר הצדדים.