התביעה והרקע

לפניי תביעה לפינוי הנתבעים, דיירי הדיור הציבורי במגורונים בשכונת גבעת המטוס בירושלים (להלן: "המושכר").

התובעת, עמידר- החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ, עוסקת בניהול והשכרה של דירות שבבעלות המדינה ובעלת הזכויות במושכר, מבקשת לפנות את הנתבעים ותחת המושכר להוציא לפועל את תוכנית משרד הבינוי והשיכון ועיריית ירושלים להקמת שכונה חדשה במקום (להלן: "הפרויקט").

בתחילה הגישה התובעת תביעות פינוי נפרדות נגד הנתבעים ודיירים נוספים, אשר עניינם הסתיים בהסכמה. בהמשך אוחדו התביעות הנותרות, ובהיעדר מחלוקות עובדתיות, פסק הדין ניתן בזאת על סמך הכתבי הטענות והמסמכים שהצדדים הגישו וסיכומיהם בכתב (ראו החלטה מיום 20.10.21).

טענות התובעת

התובעת טוענת כי משרד הבינוי והשיכון ועיריית ירושלים, עוסקים בתכנון הקמת שכונה חדשה בגבעת המטוס, ולאחר שהתובעת ומשרד השיכון התקשרו עם קבלן עבודות תשתית לשם כך, נדרש פינוי הנתבעים.

התובעת הציעה לנתבעים מתווה למציאת פתרון דיור, אשר על פיו התובעת תרכוש עבורם דירות אשר יתווספו למלאי הדירות בדיור הציבורי, בהתאם לכללי משרד הבינוי והשיכון ובמסגרת התקציב המיועד לכך.

על פי מתווה זה, הנתבעים זכאים לסיוע בשכר דירה עד לסכום של 3,100 ₪ מיום השבת החזקה במושכר לידי התובעת ועד למועד בו הדירה הנרכשת תהא מוכנה לאכלוס.

עוד הוצע לנתבעים במסגרת המתווה כי החזרת המושכר עד למועד שנקבע בזמנו במכתב שנשלח להם, תזכה אותם במענק של 50,000 ₪.

התובעת דרשה מהנתבעים לחתום על החייבות לפינוי ולהתחיל בהליכים על מנת למצוא פתרון דיור חליף בהתאם למתווה זה, אך הנתבעים לא עשו כן.

בכך, טוענת התובעת, הפרו הנתבעים את הסכם השכירות אשר קובע כי התובעת תהא זכאית להפסיק את השכירות בכל עת, ועל הנתבעים לפנות את המושכר.

התובעת טוענת כי הנתבעים מבקשים לעשוק את הקופה הציבורית ולנסות להתעשר שלא כדין, שכן הם אינם זכאים להמשיך להתגורר במושכר שהינו חלק ממערך הדירות בדיור הציבורי, ועליהם לפנותו.

התובעת טוענת כי לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971, אם לא הוסכם על כך, כל צד רשאי לסיים את השכירות במתן התראה בפרק זמן סביר. בענייננו, הסכם השכירות קובע מועד של 60 יום, והנתבעת נהגה בסבירות יתרה, כאשר נתנה לנתבעים ארכה ארוכה יותר.

לפיכך, מבקשת התובעת להורות על פינוי המושכר.

טענות הנתבעים

הנתבעים עמדו על מצבם הכלכלי הקשה ועל נסיבות חייהם המורכבות, חלקם מתמודדים עם נכויות ומתקיימים מקצבאות של המוסד לביטוח לאומי, ועל כך ששוכנו במגורונים לפני שנים רבות כדיירים בדיור הציבורי.

לטענתם ההליך מתנהל חרף הקפאת מרבית תביעות הפינוי בדיור הציבורי, בהתאם לדיון בוועדת הכלכלה של הכנסת בסוגיות שונות הנוגעות לדיור הציבורי.

המכרז שפרסמו רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון כלל התחייבות לבניית דירות לדיור ציבורי, אך הם התעלמו מהנתבעים ונמנעו מלבוא בדברים בכדי לכלול אותם כזכאי הדיור הציבורי בפרויקט זה.

התובעת בחרה במתכוון שלא להכריז על הפרויקט כפרויקט התחדשות עירונית ולא להעניק לדיירים בו את זכויות הדיור הציבורי המגיעות לו בעת התחדשות עירונית, בהתאם לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע"ו-2016.

המתווה שהכתיבה התובעת הפנה את הנתבעים, עם שאר הדיירים, "להסתער" על הדירות הבודדות שהיו מפורסמות בירושלים בסכום מוגבל של 1.5 מיליון שקלים, שלא מאפשר לאתר דירות מתאימות במהירות הנדרשת על פי המתווה, ולכן אין פלא שהמתווה לא עלה יפה ורק לשליש מהדיירים במקום נרכש דיור חלופי.

הנתבעים, במשאביהם הדלים, עשו ניסיונות רבים לאתר דיור חלוף, ראו עשרות דירות, ניסו לנהל מו"מ עם מוכרים שביקשו מחיר גבוה מזה שאושר על ידי עמידר, ובמקביל פנו פעמים רבות לתובעת שתגלה גמישות ותעלה את מחיר רכישת הדירה שאושר, אך לשווא.

הנתבעים טוענים כי המתווה שהוצג להם לוקה בפגמים יסודיים ולא מהווה את אחת החלופות הנדרשות על פי חוק הגנת הדייר. התובעת לא הוכיחה מהם נהלי משרד השיכון המתייחסים לקיצור הסכם שכירות כדי לממש פרויקט פינוי בינוי ובעניין זה הנתבעים הגישו עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי הם שוכנו בדיור זמני לעשרות שנים, מבלי שהתובעת קיימה כלפיהם את החובות המוטלות עליה- הם התגוררו במתחם נטול תשתיות, במגורונים שאינם עומדים בדרישות הדיור הציבורי, ועתה, לאחר ש"עשו את שלהם", התובעת פועלת באגרסיביות על מנת לפנותם ואף שלחה התראות טרם נקיטת הליכי הוצאה לפועל נגדם.

דיון והכרעה

מוסד הדיור הציבורי נועד לתת מענה למצוקת הדיור וסיוע למי שידם אינה משגת לרכוש או לשכור דירה בשוק החופשי. בית המשפט העליון עמד על כך בפסיקה עניפה ובעע"מ 2414/17 קלדרון נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות, מיום 13.2.18, דן במצב המיוחד של קידום פרויקט פינוי –בינוי המחייב פינוי של הדירה שבה מתגוררים דיירי הדיור הציבורי:

"החלטה על פרויקט של פינוי-בינוי בבניין שבו ממוקמות דירות המושכרות לזכאי דיור היא החלטה בעלת השלכות משמעותיות על חייהם. המדינה כבעלת נכסים, ובשינויים המחויבים גם חברות הדיור הציבורי, נוהגות לשתף פעולה עם פרויקטים מסוג זה על מנת לאפשר התחדשות עירונית ומתן מענה לאזורים שבהם הבנייה היא ישנה ולא מתאימה לצורכי השעה. אולם, מבחינת הדיירים המתגוררים בדירות בתנאי דיור ציבורי זהו מצב משברי. ההחלטה מחייבת אותם לעזוב את המקום שלעתים שימש להם בית במשך שנים ארוכות (מבלי שיש להם "קול" בעניין). בהמשך לכך מתעוררות שאלות הנוגעות לזכאותם לחזור למקום כאשר מסתיימת הבנייה החדשה, כמו גם שאלות נוספות הנוגעות להשפעה של הבנייה החדשה על גובה שכר הדירה שייגבה מהם....".

ואולם, יש לזכור כי חברות הדיור הציבורי, כמשרתות את הערך העומד בבסיס הרעיון של הדיור הציבורי, אמונות לא רק על רווחתם של הדיירים לגביהם נדרש הפינוי, אלא גם על רווחתם של מבקשי הדיור הציבורי האחרים הממתינים לו, ולכן לנגד עיניהם עומד לא רק השיקול הפרטי של הדיירים שאותם נדרש לפנות.

בית המשפט העליון שב וחזר על הקביעה לפיה בסוגיות של דיור ציבורי שבו הבעלים היא מדינת ישראל, אמות המידה יהיו דואליות והן ישקפו ערכים מן המשפט הפרטי, אך גם אמות מידה של המשפט הציבורי. עם זאת, אין פירוש הדבר שהדיירים בדיור שכזה, יהיו חסינים מפני פינוי:

"התנהלותה של הרשות אל מול המתגוררים בנכס נבחנת באספקלריה של שתי מערכות נורמטיביות – האחת, המשפט הפרטי, והשנייה, המשפט הציבורי... ויודגש – אין לפרש את האמור כאן כמונע פינוי בכל מקרה שמדובר בדיור ציבורי או כמקנה בצורה כלשהי זכויות קנייניות, מקום בו אלו אינן קיימות למתגוררים במקום. לצד זאת, ישנן נסיבות מיוחדות שבהם יש בחובות האמורות כדי לחייב שדרישת הפינוי מטעם הרשות הציבורית תהיה מלווה במתן מענה בסיסי למפונים תוך הקפדה על זכויותיהם הסוציאליות. זאת, בפרט כאשר דרישה זו מגיעה לאחר שנים רבות שבהן לא ננקטו הליכים כלפי אותם דיירים. ...." (ראו רע"א 8885-20 חאמד נ' חאמד, מיום 12.8.21, סעיפים 20-19 לפסק הדין).

כמו באותם מקרים אשר עליהם עמד בית המשפט העליון, גם בענייננו, נדרש פינוי הנתבעים לצורך פיתוח עירוני של השכונה שבה הם מתגוררים. גם במקרה זה, נדרשים הנתבעים לעזוב את המקום אשר היה ביתם במשך שנים רבות ושם הם חיו את חייהם, על כל המשתמע מכך.

אין חולק כי הצדדים זכאים לדיור ציבורי, וכי במשך שנים התגוררו במושכר בהתאם להסכם שכירות עם התובעת, ומכוחו היו בעלי מעמד של דיירים בדיור הציבורי, ומכוח זה, הם זכאים למענה חלופי למגורים, אותו על התובעת לספק להם.

עם זאת, אין במעמדם של הנתבעים כדי להקנות להם זכויות קנייניות נוספות על אלה שהוקנו להם בהסכם שנכרת עמם ובמקרה זה שוכנעתי כי קמה לתובעת הזכות לפנותם, כפי שעולה מהסכם השכירות ומהחקיקה הרלוונטית, כפי שיפורט.

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, דן בתקופת השכירות וקובע:

"לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני זמן סביר מראש".

מכאן, שמשתמה תקופת השכירות המקורית והצדדים לא הסכימו על אורך התקופה שלאחר מכן, הרי שכל אחד מהם רשאי לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני תוך זמן סביר מראש.

הסכם השכירות אשר נחתם בין הצדדים במועדים שונים, קובע בסעיף 6(א) כי תקופת השכירות תהא ל-12 חודשים החל מיום מסירת החזקה במושכרים, ובהמשך בסעיף 6(ד) קובע:

"למרות האמור בפסקה א' דלעיל זכאית המשכירה להפסיק את השכירות בכל עת שתמצא לנכון, עפ"י שיקול דעתה הבלעדי, וללא כל חובה לנמק את שיקוליה, והשוכר יהא חייב לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה הבלעדית בו לידי המשכירה תוך 60 יום מיום משלוח הודעה על הפסקת השכירות כאמור".

כלומר, על פי הסכם השכירות הקובע את תנאי השכירות של הנתבעים במושכר, לתובעת קיימת זכות להפסיק את השכירות ולפנות את הנתבעים בכל עת, ועל הנתבעים לפנות את המושכר תוך 60 יום ממתן ההודעה בעניין.

אין חולק כי התובעת מסרה לנתבעים הודעות אודות פינוי המושכר, בהן פורט כי במשך שנים עוסקת עיריית ירושלים בקידום תכנון בגבעת המטוס ולשם כך נדרש פינוי השטח, כולל מציאת פתרון דיור חליפי למתגוררים בו, בהם הנתבעים (נספחים ג לכתבי התביעה).

ההודעות נמסרו לנתבעים ביום 18.11.20 ובהן נכתב כי עליהם לפנות את המושכר עד יום 18.2.21.

מאז נחתמו הסכמי השכירות לא נקבעה תקופת פינוי שונה מזו הקבועה בסעיף 6, ומכל מקום התקופה שצוינה בהודעות, תקופה בת 3 חודשים, עולה על זו המופיעה בהסכם השכירות ומהווה תקופה סבירה להתארגנות לקראת פינוי.

יתירה מכך, הודעת הפינוי אשר נמסרה לנתבעים לא כללה את מועד הפינוי בלבד, אלא פרטה בפני הנתבעים כי תינתן להם האפשרות לאתר דירת קבע אשר תירכש על ידי התובעת למלאי הדיור הציבורי ותיועד למגוריהם באמצעות חוזה שכירות של הדיור הציבורי, בהתאם לכללי משרד הבינוי והשיכון.

ההודעה ציינה בפני הנתבעים מה גודל הדירה המאושר להם ואת זכאותם לסיוע חודשי בשכר דירה בגובה של 3,100 ₪ מיום פינוי המושכר ומסירתו לתובעת ועד למועד קבלת דירת. עוד הודע לנתבעים כי יינתן להם מענק התארגנות בגובה 50,000 ₪ בעת מסירת המושכר.

לנתבעים נמסר מספר הטלפון של נציג התובעת, מר מוטי רפפורט, אשר תפקידו להבהיר בפניהם את כללי הרכישה של הדירה הנרכשת ואת מגבלות התקציב. מכתבי ההגנה ומפרוטוקול הדיון בת"א 50738-12-20 עולה כי הנתבעים נעזרו במר רפפורט ובמתווכים נוספים מטעם התובעת לאיתור דירות, כך שהתובעת אכן סייעה לנתבעים באיתור דירות ולא התנערה מאחריותה זו.

התובעת הפנתה בסיכומיה לנהלי משרד הבינוי והשיכון המגדירים את הזכאים לדיור הציבורי ואת גודל הדירה לה הנתבעים זכאים, כפי שהם באים לידי ביטוי בהוראה מס' 08/05 מיום 18.7.2007.

על פי אותם קריטריונים קבעה התובעת כי הנתעבים זכאים לדיור ציבורי ולחלופה הולמת למושכר. התובעת הסתמכה על נוהל זה גם באשר לגודל הדירות החלופיות שיוקצו לנתבעים, זאת בהתאם לסעיף 7 לנוהל, המתייחס למספר החדרים לו זכאית כל משפחה, בהתאם למספר הנפשות.

בהתאם להודעה שנמסרה להם, נדרשו הנתבעים לחתום על מסמך נוסף שנמסר להם ובו הם מאשרים את מתווה הפינוי שתואר בהודעה, וכן נכתב בו כי אם הנתבעים לא יחזירו את החזקה במושכר לתובעת עד המועד האמור, תיאלץ התובעת לפעול בהליכי פינוי (נספחי ד' לכתבי התביעה).

לאחר שהתובעת פנתה לנתבעים בהודעה האמורה, הוארך תוקפו של המתווה מספר פעמים, תוך כדי ניהול ההליכים דנן, ונקבעו מועדים מאוחרים יותר לפינוי המושכרים, אשר עדיין יזכו את הנתבעים במענק- במועדים המוקדמים במענק המלא, ובהמשך במענק חלקי.

התובעת בסיכומיה הציגה את נתוניה, ועל פיהם מתוך 29 משפחות שפינויים בפרויקט נדרש, 16 משפחות פונו בהתאם למתווה אשר פורט בהודעה שנמסרה לנתבעים, תוך פירוט שמות המשפחות המפונות, ומכאן שגם בידי הנתבעים ניתן היה להגיע לפתרון הולם.

הנתבעים הלינו על כך שהוטל עליהם לאתר את הדירות לעצמם, אולם ניכר כי התובעת לא הפקירה אותם לביצוע המשימה, אלא העמידה לרשותם סיוע של מתווך מטעמה, וההסדר איפשר להם לאתר דירה שתתאים לצרכיהם בעצמם ולהימנע מהמתנה לדירה שתתפנה במאגר הדירות הציבוריות המוגבל הקיים בעת הזו.

לצד הצורך לאתר דירות מתאימות לנתבעים, אין להתעלם גם מהעובדה שבמשך שנים רבות הנתבעים שכרו את המגורונים תמורת דמי שכירות של מאות שקלים, ועדיין התובעת רואה בהם כזכאים להמשך הסדר בדיור ציבורי, כפי שאכן הם זכאים לו.

במהלך ההליכים לפניי נוכחתי במגעים שהתנהלו בין הצדדים מתוך מטרה להגיע להסכמה בדבר הפינוי. אלה שכנעוני כי התובעת פעלה בסבירות ובתום לב במטרה למצוא עבור הנתבעים הסדר אשר ייתן מענה הולם למצוקתם, ויקנה להם סידור חלופי של ממש לדיור הציבורי שבו זכו עד כה. מהטיעונים שהעלו הצדדים בסיכומיהם, שוכנעתי כי המתווה שהעמידה התובעת לטובת הנתבעים מהווה הסדר סביר לפינוי הנתבעים בהתחשב בצורך לפנות את השכונה, הופעלו הקריטריונים הנדרשים על פי נהלי משרד הבינוי והשיכון.

משכך, לנוכח הנסיבות המיוחדות החלות על הפרויקט והמסקנה כי המתווה שהוצג לנתבעים ראוי ונדרש בהתחשב בהכרח בפינויים מהמושכר, הרי שאני מקבל את התביעה וקובע כי יש להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר.

אלא ששני עניינים דורשים את השהיית ביצועו של פסק הדין:

האחד, עתירת הנתבעים לבית המשפט לעניינים מנהליים, שם הועלו טענות מנהליות שונות, ואניח שביניהן בחירת התובעת שלא להכריז על הפרויקט כפרויקט פינוי בינוי לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע"ו-2016, אשר עשוי היה לזכות את הנתבעים בהסדר מיוחד לקבלת דיור ציבורי בפרויקט.

בנוסף, הפנו הנתבעים לכך שלאחרונה, ביום 7.10.21 התקיים דיון בוועדת הכלכלה של הכנסת בסוגיות הנוגעות לדיור הציבורי, ונמסר בעיתונות כי שר השיכון הודיע על הקפאת הליכי הפינוי כלפי מחזיקים בדירות בדיור הציבורי. בהתאם, צרפו הנתבעים לסיכומיהם את הודעת הדוברות מטעם משרד הבינוי והשיכון, אשר ממנה עולים דברים דומים.

עד כאן, ובטרם תיאמר השורה התחתונה – התפלפלנו בסוגיות חוזיות-משפטיות, אולם יש לומר כי אין בתוצאה זו כל הפתעה.

שני דיוני קדם משפט התקיימו בתובענות אלו. קדמי משפט היו הם בהגדרתם המשפטית, אך דמו יותר לאסיפת דיירים. ישבו דיירי המגורונים-קראוונים, אנשים קשי יום אשר אינם משתייכים למעמד הביניים האמיד במדינתנו, וניכר היה בדיונים כי פחד תקף אותם.

לא ארמון התבקשו אנשים אלו לעזוב וגם לא דירה. לא דופלקס ולא פנטהאוז.

קרוואן ישן.

זהו ביתם בעשרות השנים האחרונות. חלקם סיפרו כי הארונות המצויים בקרוואנים אלו, מחזיקים, פשוטו משמעו, את הקרוואן עצמו, והוא הקרוואן- מחזיק אותם, וברגע בו יתנתקו האחד ממשנהו – יתמוטטו הקרוואנים ויפלו הארונות – ויחד עימם יישברו חייהם וביטחונם של תושבי השכונה.

בקדמי המשפט נאמרו דברים שלא לפרוטוקול, אך עתה אביאם מזיכרוני ככתבם וכלשונם.

בזירה החוזית – ברור היה כי הדין נוטה לתובעת אשר הכינה תוכנית פינוי מסודרת ואף נדיבה לתושבי השכונה. מענקים עמדו להינתן, דירות אחרות עמדו להיקנות – ומן הרגע הראשון הבינו הצדדים כי גבעת המטוס במתכונתה הנוכחית כשכונת מגורונים- לא תמשיך ותתקיים.

לא בכך עסקו קדמי המשפט. קדמי המשפט עסקו בהצעות החלופיות, בטיבן, בהיקפן, בניסיונות לשפרן ולהפכן לאטרקטיביות יותר. מענק גדול יותר, סיוע חודשי נרחב יותר ודירה חלופית ובה מספר חדרים גדול יותר.

שוב, אין לתמוה על כך. מדובר באנשים קשי יום, שכר עבודתם אינו גבוה, והם נושאים על גבם מצוקות וקשיים, וכל שקל אשר יינתן כסיוע לפינוי או להובלה וכל מטר אשר יתווסף לדירתם הבאה- נצרכים להם עד מאד.

משלא צלח הדבר, הודעתי לצדדים כי טיב ההצעות החלופיות ומהותן נתון לשיקול דעתה של הרשות המבצעת, וככל שהנתבעים אינם שבעי רצון מכך – יתכבדו ויתקפו שיקול דעת זה בכלים המצויים בתחומו של המשפט המינהלי, ולנוכח הודעתו של עוה"ד דובר מיום 2.3.22 (סעיף 5) הרי ששתי עתירות מינהליות הוגשו זה מכבר, והתקיפות המינהליות יצאו לדרכן.

אין זה מצב רצוי כי תאריך פינוי אשר אקבע, יהא מאוחר או מוקדם - ירוקן מתוכן, כך ממש, את העתירות אשר הוגשו, וימנע מבית המשפט המינהלי לבחון את טיבה של התוכנית החלופית אשר הוצעה לנתבעים, כמו גם את הגדרתו או אי הגדרתו של הפרויקט החדש אשר ייבנה במקום כפרויקט "פינוי-בינוי" על כל המשתמע מכך, הרי שנכון יהיה אם הצדדים יתייחסו למועד הפינוי הנכון עבורם, כל אחד מסיבותיו וכל אחד תוך פרישתם של האינטרסים המניעים את פעולותיו.

ואם נסכם ונאמר- פסק הדין החלקי קובע כי תביעת הפינוי בדין יסודה, ועילת הפינוי שרירה וקיימת בתיק דנן.

השאלה אינה "האם?" אלא "מתי?".

עמדותיה המנומקות של התביעה בשאלה זו יוגשו עד ליום 25.3.22 ועמדותיהם של הנתבעים (אלו המיוצגים על ידי עוה"ד חכמי ואלו המוצגים על ידי עוה"ד דובר) עד ליום 15.4.22.

מזכירות- נא להודיע ולהעביר פסק דין חלקי זה לעיון הצדדים.

לעיון- 20.4.22.

ניתן היום, י"א אדר ב' תשפ"ב, 14 מרץ 2022, בהעדר הצדדים.