רקע ותמצית ההליכים בין הצדדים

1. לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבה 1 לבצע דיספוזיציה בזכויות שרכשו המבקשות, בשתי דירות ברחוב ארבע ארצות 12, חולון, הידועות כגוש 7126 חלק מחלקה 18 (להלן: "הדירות").

2. הבקשה הובאה בפני שופט תורן ובהחלטה מיום 29.7.2021 נקבע, כי מהבקשה ומכתבי הטענות העיקריים עולה, שבין הצדדים מתנהלים הליכים משפטיים בקשר עם הדירות נושא הבקשה וכי בעוד שהמבקשות תובעות מהמשיבים לשלם להם פיצוי בגין איחור במסירת הדירות, המשיבים תובעים לשלם להם את יתרת תמורת הדירות. בנסיבות אלה, מכירת הדירות מבלי להמתין לפסק דין של בית משפט יש בה משום עשיית דין עצמי ונכון להימנע מכך.

3. הבקשה הועברה לתשובת המשיבים. בהחלטה מיום 3.8.2021 ניתן ע"י כב' השופט שליו צו ארעי בכפוף להפקדת התחייבות עצמית מטעם המבקשות. נקבע, כי יקבע דיון בפני שופט תורן בתוך 14 ימים. במסגרת ההחלטה הוצע לצדדים, לבחון הסדר דיוני על פיו, יתרת תמורת הרכישה או כל סכום מוסכם אחר, תופקד בנאמנות אצל מי מבאי כוח הצדדים, וזאת עד להכרעה בטענות הרוכשות על אודות איחור במסירה.

4. ברקע הדברים, הליכים משפטיים המתנהלים בין הצדדים, במסגרתם, הגישה המבקשת 2 ביום 25.3.2021 כנגד המשיבים תביעה כספית על סך 110,717 ₪ לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה. על פי הנטען בכתב התביעה, במועד וכנגד קבלת החזקה בדירה היה על התובעת לשלם סכום של 620,000 ₪. בפועל הקדימה התובעת את תשלומי התמורה, ונכון למועד הגשת התביעה נותרה חייבת לנתבעת סכום נומינלי של 155,000 ₪. בהתאם לחוזה המכר התחייבה הנתבעת למסור את החזקה לתובעת ביום 30.11.2019. נכון למועד הגשת התביעה, טרם ניתן טופס 4 – אישור אכלוס. דמי השכירות הראויים לדירה הם לכל הפחות סך של 5,000 ₪ לחודש. התובעת עתרה לחיוב הנתבעים בסך של 117,717 ₪ ובנוסף כפולת 6,125 ₪ (דמי השכירות הראויים כפול 1.25 בהתאם לסעיף 5(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973). במספר החודשים החל מחודש אפריל 2021 ועד למועד שבו תימסר החזקה בדירה בפועל. כמו כן, ליתן פסק דין הצהרתי לפיו סכומי הפיצויים הם ברי קיזוז ביחס ליתרת תמורת מכירת הדירה. תביעה זהה הגישה המבקשת 1.

5. הנתבעות הגישו כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד. בכתב ההגנה טענו הנתבעות כי התובעת לא הציגה כל הסכם שכירות לתקופה הנטענת. כי אבי התובעת נטל הלוואה מהנתבעות בסך של 100,000 ₪ אשר כנגדה ניתן שיק המשוך על שמו, ואשר במועד פירעונו ניתנה לגביו הוראת ביטול שלא כדין. הנתבעות הוסיפו וטענו כי הסכם המכר נחתם ביום 18.4.2019 ובשוגג נרשם בו תאריך מסירה בתוך 7 חודשים למועד 30.11.2019 במקום 30.11.2020 שזהו המועד בו אמורה להיות המסירה. כל בר דעת בתחום הנדל"ן העוסק בתחום של תמ"א 38 אינו מסוגל למסור דירה בתוך 7 חודשים כאשר השלד רק הושלם. אי לכך מדובר בטעות אנוש. הנתבעות הוסיפו וטענו כי משבר הקורונה גרם לקשיים בירוקרטיים שהביאו לדחיית המסירה, קשיים שאינם בשליטתן, כדוגמת הרשות המקומית, חברת חשמל, בזק וכו'. הנתבעות הוסיפו וטענו כי טופס 4 התקבל ותואם מועד ביום 13.6.2021 לחיבור חשמל, כך שהדירה מוכנה לאכלוס. אולם התובעת מסרבת לשלם את יתרת התמורה בסך של 255,000 ₪ ומעכבת את מסירת הדירה.

6. הנתבעות הגישו כתב תביעה שכנגד כנגד המבקשת 1 וכנגד אבי התובעות, מר קלמנט סרור, על סך 255,000 ₪. בכתב התביעה שכנגד נטען כי אבי התובעות היה הרוח החיה והפעילה בהסכם המכר ונטל הלוואה בסך 100,000 ₪ מהתובעים שכנגד, תוך שהוא מסתמך על כספי המשכנתא שנטלה הנתבעת שכנגד 1 – המבקשת 1, לרכישת הדירה בפרויקט. כנגד הלוואה זו נתן אבי התובעות- הנתבע שכנגד, שיק המשוך על שמו, אשר במועד פירעונו ניתנה לגביו הוראת ביטול שלא כדין. כתב תביעה שכנגד זהה הוגש גם כנגד המבקשת 2.

7. התובעות שכנגד טוענות כי הנתבעים שכנגד חייבים לתובעים כנגד סך של 255,000 ₪ הצמודים למדד תשומות הבניה וכי בעטיו של החוב טרם נמסרה החזקה בדירה בפועל, ואין לנתבעים שכנגד על מי להלין אלא על עצמם. התובעים שכנגד הוסיפו וטענו כי הנתבעים שכנגד ידעו שהמסירה של הדירה תוכננה לחודש נוב' 2020 ולא נוב' 2019 כפי שנרשם בחוזה בטעות.

הבקשה

8. בבקשה לצו מניעה זמני טוענות המבקשות כי כל אחת מהתביעות שכנגד הוגשה על סך 255,000 ₪ חרף העובדה כי יתרת התמורה כנגד קבלת החזקה על הדירות הסתכמה בסך של 155,000 ₪ על כל דירה. הטענה ביחס להלוואה על סך 100,000 ₪ היא טענה כנגד אבי המבקשות אשר לא ראוי לכרוך בעסקת מכר הדירות, הגם שאינה נכונה, מאחר ומדובר בהתחשבנות הקיימת בין אבי המבקשות למשיב 2 אשר הוא זה שחייב כסף לאבי המבקשות.

9. בבקשה נטען כי למועד הגשת הבקשה סכומי הפיצוי בגין האיחור במסירה לכל דירה מסתכמים בסך של 135,000 ₪ לכל הפחות, וככל ויופק טופס 4 והדירות ימסרו, ישלמו המבקשות למשיבה את יתרת התמורה בהפחתת סכום הפיצוי בגין האיחור כאמור. המבקשות מוסיפות כי אף שקבועה ישיבת קדם משפט ליום 11.11.2021, מצאו המשיבים לשלוח מכתב באמצעות באי כוחם ביום 25.7.2021 (נספח 3 לבקשה) ולפיו ככל ולא תשלום יתרת התמורה בגין הדירות בסך 467,960 ₪ בתוך 7 ימים, ייחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם, והדירות יוצאו למכירה. ומכאן הבקשה לצו מניעה זמני האוסר על דיספוזיציה בדירות.

10. בתצהיר המשיב 2 שצורף לתשובה חזר המשיב 2 על הטענות בכתב ההגנה לעניין הטעות הנוגעת למועד המסירה, וכן למשבר הקורונה. המשיב 2 צירף לתצהירו אישורי אכלוס וטען כי אבי המבקשות מנסה לגרום לו לנזק כלכלי בניסיון לסחוט כספי תשלומי שכירות שאין להם אחיזה במציאות, וכי באם ינתן צו מניעה כמבוקש יגרום הדבר לנזק בלתי הפיך, מאחר ומכספי יתרת התמורה יש לשלם לספקים "ולא ניתן יהיה לעצור את המפולת הכלכלית שיכולה לבוא בעקבות אי התשלומים, לרבות פניה להליך של חדלות פירעון וכינוס נכסים, דבר שישפיע על כלל קוני הדירות בבנין." המשיב הוסיף וטען כי הוראות הסכם המכר מאפשרות במקרה שלא תשלום תמורת הדירה למכור את הדירה לאחרים שהרי מדובר בהפרת הסכם, וכי בסמוך להגשת התצהיר הופיע בפניו "מר בן סלם אשר טען כי הדירות הללו נמכרו לו בתמורה וכי אביהן של התובעות 'עקץ אותו' בנושא הדירות". לפיכך, הנזק שיגרם כתוצאה מצו המניעה הזמני גדול פי עשרות מונים מהנזק שאותו מבקשות התובעות במסגרת תביעתן ובית המשפט יתבקש לאפשר את מכירת הדירות או לחילופין להורות למבקשות את יתרת התמורה על הדירות 467,960 ₪ על מנת למנוע את הנזק הכלכלי שיגרם למשיבים.

ביום 17.8.2021 התקיים דיון במעמד הצדדים.

דיון והכרעה

11. המבחנים הכלליים למתן סעדים זמניים קבועים בפרק ט"ו בסעיפים 94 -101 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות"). תקנה 109 קובעת לעניין צו מניעה זמני כדלקמן:

"109. בית המשפט רשאי להורות למשיב להימנע מלעשות או להימנע מלהוסיף ולעשות, בעצמו או באמצעות מי מטעמו, פעולה כלשהי, אם שוכנע כי קיים חשש סביר שאי-מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצועו הראוי של פסק הדין."

12. ההסדר הקודם היה קבוע בתקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן:"תקנות התשמ"ד"). אציין כי התקנות העוסקות בסעדים זמניים זכו לשינויים מינוריים, אם בכלל. ראו לעניין זה ביששכר רוזן צבי, הרפורמה בסדר הדין האזרחי: מורה נבוכים (2021) בעמוד 24 (להלן: "רוזן צבי"):

"מתקין התקנות הותיר את מרבית ההסדרים הנוגעים לסעדים זמניים ללא שינוי, והתיקונים שנעשו בפרק הסעדים הזמניים הם ברובם תיקונים נקודתיים ושינויי נוסח בלבד. הסיבה לכך היא שבמסגרת תיקון מס' 6 של התקנות הישנות משנת 2001 תוקן פרק הסעדים הזמניים באופן נרחב ותיקון זה נחשב 'עדכני ומוצלח'".

[ראו גם ברע"א 1556/21 מיכאל (מיקי) עירון נ' אלרן שפירא בר-אור (פורסם בנבו, 22.4.2021)]

13. ברע"א 9623/17 נחמן גבע נ' שי שילר (פורסם בנבו, 23.1.2018) נקבע לענין השיקולים למתן סעד זמני:

"בית המשפט רשאי ליתן את הסעד המבוקש אם שוכנע, על בסיס ראיות מהימנות לכאורה, בקיומה של עילת תביעה. כמו כן, על בית המשפט להביא בחשבון את מאזן הנוחות: הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני, לעומת הנזק שייגרם למשיב או לאחר אם יינתן הסעד הזמני. כמו כן, יבחן בית המשפט שיקולים כגון שיהוי, ניקיון כפיים, ועוד [רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 – שידורי הערוץ החדש בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 29 (20.1.2013)]. בין סיכויי ההליך ובין מאזן הנוחות קיימת מקבילית כוחות: ככל שסיכויי המבקש לזכות בהליך גבוהים יותר, כך ייטה בית המשפט להקל בדרישה כי מאזן הנוחות ייטה בבירור לטובתו [רע"א 6564/17 תומר נ' בנפיט קד"מ מערכות שיווק בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 3 (20.11.2017) (להלן: עניין תומר)]."

14. לפי תקנה 95(ד)(2) לתקנות, שיקול נוסף שבית המשפט נדרש לשקול הוא מידתיות הסעד. על בית המשפט לבחון האם יש אמצעי אחר שפגיעתו במשיב פחותה מהסעד הזמני שבית המשפט מתבקש לתת, אשר יכול להשיג את אותה המטרה (רוזן צבי, בעמוד 415). כמו כן, לפי תקנה 95(ד)(3) לתקנות, על בית המשפט לבחון את תום ליבם של הצדדים, הן בקשר לגוף העניין והן בקשר להגשת התביעה ובקשת הסעד הזמני (רוזן צבי, בעמוד 414). תום הלב הנדרש הוא אובייקטיבי ומוגבר. מבקש הפונה לבית משפט לקבלת סעד זמני חייב לגלות את כל העובדות העשויות להיות רלוונטיות לבקשתו, ובמקרה של ספק עליו להשאיר את שאלת הרלוונטיות להחלטת בית המשפט ולא לקבוע בעצמו, תוך שיקול האינטרס הצר שלו, מה יש לגלות לבית המשפט [רע"א 8113/00‏ שפר נ' תרבות לעם (1995) בע"מ, פ''ד נה(4) 433 (2001)].

מהדין לענייננו-

15. אין מחלוקת כי בגין כל אחת מהדירות נותרה לתשלום יתרה בסך 155,000 ₪. בנוסף טוענים המשיבים, כי קיים חוב נוסף בסך 100,000 ₪, הלוואה אשר ניתנה לאבי המבקשות הנתבע שכנגד, מכספי המשכנתא ואילו השיק שניתן כנגד ההלוואה חולל. המשיבים טוענים לחוב בסך 467,060 ₪. המשיבים טוענים כי בהתאם לחוזה רשאית המשיבה 1 למכור את הדירות נוכח אי השלמת התמורה.

16. מנגד, הגישו המבקשות תביעה בגין אחור במסירה בסך 110,717 ₪ ועתרו להוסיף ולחייב את המשיבות בגין כל חודש איחור אף למועדים שלאחר הגשת התביעה (סכומי התביעות לא תוקנו). המבקשות טוענות כי אינן קשורות להלוואה הנטענת כנגד אביהן על סך 100,000 ₪ ומבקשות לקזז את הפיצוי בגין האיחור במסירה מהיתרה בגין רכישת הדירות.

17. באשר לסיכויי התביעה, עילת התביעה לעניין האיחור במסירה, נסמכת על חוזה עליו חתומים שני הצדדים לפיו, התחייבה המשיבה 1 למסור את החזקה בדירות ביום 30.11.2019. לאור האמור, נסמכת התביעה על התחייבות בכתב. מנגד, המשיבים טוענים טענות בעל פה כנגד מסמך בכתב ועליהם להוכיח, כי בין הצדדים היתה הסכמה אחרת, וככל שאכן היתה הסכמה אחרת, עליהם להוכיח שקמה הצדקה לאיחור הנוסף במסירה.

18. באשר למאזן הנוחות, אני סבורה כי נוטה הוא לטובת המבקשות, אשר אין מחלוקת כי שילמו זה מכבר סכומים העולים כדי 90% מתמורת הדירות. טענת המשיבים לפיה, ככל ולא תושלם התמורה קיים חשש לגורל הפרויקט, נטענה בעלמא וממילא, עת שולמו ע"י המבקשות סכומים העולים כדי 90% מהתמורה, הרי שבבחינת מאזן הנוחות, חשש כזה, פועל כנגד המשיבים.

19. כך, ככל שלא יינתן צו מניעה זמני למניעת דיספוזיציה בזכויות שרכשו המבקשות, לא ניתן יהיה לקיים את ההסכם בין הצדדים. ככל שתביעת המבקשות תתקבל – ניתן יהא להורות על אכיפת ההסכם בקיזוז הסכום שנקבע כפיצוי עבור איחור במסירת הדירות. לעומת זאת, אם לא יינתן צו מניעה זמני, קיים חשש שלא ניתן לאכוף את ההסכם שנכרת בין הצדדים. לאור האמור, אי מתן הצו יכביד באופן ממשי על ביצועו הראוי של פסק הדין.

20. שיקולים אלה הביאוני לכלל מסקנה לפיה יש להיעתר לבקשה בכפוף להפקדת בטוחות מתאימות.

21. תקנה 96 לתקנות קובעת לעניין התחייבות עצמית וערובה כדלקמן:

"96. (א) סעד זמני יותנה בהתחייבות עצמית של המבקש לפיצוי כמפורט בתקנת משנה (ב), וכן בערובה כמפורט בתקנת משנה (ג) לשם פיצוי בשל כל נזק שייגרם למי שמופנה אליו הצו כתוצאה ממתן הצו הזמני, אם יפקע הצו או יצומצם היקפו.

(ב) התחייבות עצמית של מבקש תצורף לבקשה ותהיה ערוכה לפי הנוסח בטופס 7 שבתוספת הראשונה; התחייבות עצמית לא תהיה מוגבלת בסכום, זולת אם בית המשפט הורה אחרת.

(ג) המבקש יפקיד ערובה מספקת, להנחת דעתו של בית המשפט, ואולם בית המשפט רשאי, מטעמים מיוחדים, לפטור את המבקש מהפקדת ערובה, אם סבר שהדבר צודק וראוי בנסיבות העניין וכן רשאי להתנות את מתן הסעד הזמני בכמה ערובות; הסעד הזמני ייכנס לתקפו רק עם הפקדת כל הערובות שעליהן הורה בית המשפט, זולת אם בית המשפט הורה אחרת מטעמים מיוחדים."

22. ברע"א 6805/20 רותם כהן נ' יצחק כהן (פורסם בנבו, 14.12.2020) מנה בית המשפט את השיקולים שיש לשקול בקביעת גובה הערבות:

"השיקול הראשון, המעוגן כיום בתקנה 364 לתקסד"א (וראו גם תקנה 96(א) לתקנות החדשות), הוא הבטחת מקור כספי לפיצוי הצד השני מפני הנזק שצפוי להיגרם לו בעקבות מתן הסעד הזמני, אם יתברר בדיעבד כי סעד זה ניתן ללא הצדקה. שיקול זה, שניתן לכנותו "הנזק הפוטנציאלי מצו המניעה הזמני", מהווה התכלית המוצהרת של הדרישה לחיוב מבקש הסעד הזמני בהפקדת ערבויות (ערבות ועירבון) בכלל, וערובה כספית בפרט.

השיקול השני הוא יכולתו הכלכלית של מבקש הסעד הזמני, במטרה למנוע מצב שבו תידחה בקשתו למתן סעד זמני וייסגרו שערי בית המשפט בפניו, וזאת רק משום שהוא דל באמצעים;

השיקול השלישי הוא טיב הנזקים שצפויים להיגרם לכל אחד מהצדדים כתוצאה מקביעת גובה הערובה הכספית כך או כך: למבקש הסעד הזמני – מקביעת הערובה הכספית בסכום הגבוה מכפי יכולתו הכלכלית, ולמשיב – מקביעת גובה הערובה הכספית בסכום הנמוך מהנזק הפוטנציאלי מצו המניעה הזמני;

והשיקול הרביעי הוא קיומן של חלופות אחרות, מכבידות פחות, להפקדת ערובה כספית, ובכלל זה הפקדת ערבות צד ג'."

[ראו גם ברע"א 5780/19 ‏דורית גרינשפון נ' אייל בן הרוש (פורסם בנבו, 24.10.2019)].

23. אין מחלוקת כי יתרת התמורה בגין הדירות מסתכמת בסך של 155,000 ₪ בגין כל דירה. מנגד חלוקים הצדדים על סכום נוסף של 100,000 ש"ח לו טוענת המשיבה. אציין כי חרף הטענה שהנתבע אבי המבקשות אינו קשור לבקשה, הודע על ידו כי הדירות כבר נמכרו, עובדה שזכרה לא בא בבקשה. בהינתן החוב בגין יתרת הרכישה והמחלוקת ביחס לשיק שחולל, אני סבורה כי יש להתנות את מתן הסעד הזמני גם בפיקדון כספי ע"ס 100,000 ₪.

24. אשר על כן, ניתן בזה צו מניעה זמני האוסר על המשיבה 1 לבצע דיספוזיציה בזכויות שרכשו המבקשות, בשתי דירות ברחוב ארבע ארצות 12, חולון, הידועות כגוש 7126 חלק מחלקה 18 (להלן: "הדירות") וזאת בכפוף לקיום התנאים המפורטים להלן :

הפקדת הערבויות המפורטות להלן עד לא יאוחר מיום 23/8/21 בשעה 12:00, כשהן בתוקף עד 30 יום לאחר מתן פס"ד בתובענה.

התחייבות עצמית של המבקשות ללא הגבלה בסכום להבטחת פיצוי המשיבים על כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו, אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

ערבות צד ג' (שאינו תאגיד מכל סוג שהוא), מוגבלת עד לסך 300,000 ₪ להבטחת פיצוי המשיב על כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו, אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

פיקדון כספי במזומן בסך 100,000 ₪ או ערבות בנקאית אוטונומית בלתי מותנית, בלתי מוגבלת צמודה ליוקר המחייה על הסך האמור, כעירבון להבטחת פיצוי המשיבים על כל נזק שייגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו אם יבוטל או יפקע הצו ו/או ייקבע שלא היה מקום לבקשו ו/או תיפסק התובענה.

לא יומצאו הערבויות במלואן ובמועדן, לא ייכנס הצו לתוקפו והחלטה זו, בקשר למתן הצו הארעי, תהא מבוטלת.

25. לאור התוצאה אליה הגעתי אין צו להוצאות.

ניתנה היום, י"ב אלול תשפ"א, 20 אוגוסט 2021, בהעדר הצדדים.