הרקע לעתירות

1. עניינן של העתירות אשר נשמעות במאוחד לפניי הוא בשתי תכניות שחלות בתחום היישוב גני תקווה: האחת – תכנית מתאר כוללנית; השנייה – תכנית מפורטת שחלה על ה"גוש הצפוני" ביישוב.

העותרים הם בעלי זכויות במקרקעין אשר בתחום התוכניות. אליבא העותרים התכניות מקפחות אותם במישור האיכותני ובמישור הכמותי, קרי: בהקצאת ייעודי הקרקע לבניה ובהיקף היחידות. להבנתם של העותרים ההחלטות אשר התקבלו בעניין התוכניות אינן סבירות באופן קיצוני וחורגות מהמקובל בתחום התכנון. לפיכך, היה ראוי ונכון כי יתאפשר להם להגיש ערר אל ועדת המשנה להתנגדויות שליד המועצה הארצית לתכנון ולבניה על מנת שהסוגיה העקרונית שהעלו תיבחן על ידי הגורם התכנוני הבכיר. הואיל ובקשתם זו נדחתה הוגשו העתירות דנן.

עיקר טענות העותרים בעת"מ 25087-11-21 (להלן – עתירת יוסף)

2. העותרים הם בעלי זכויות במקרקעין הידועים כגוש 6716 חלקות 11, 12, 15, 20, 75 ו-135 (להלן – המקרקעין). המקרקעין מצויים בתחום תכנית המתאר הכוללנית לגני תקווה שמספרה 429-0479022 (להלן – התכנית הכוללנית). התכנית הכוללנית משתרעת על שטח של כ-2,000 דונם ומטרתה ליתן מענה תכנוני כולל למועצה המקומית גני תקווה, היוצר בסיס להשלמת פיתוחה כיישוב עירוני של כ-32,000 תושבים.

על מנת לממש מטרה זו, הציעה התכנית הכוללנית תוספת שכונה חדשה בצפון הישוב גני תקווה, הכוללת כ-1,200 יחידות, כ-250,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומחסר וכן מוסדות ציבור שכונתיים ועירוניים.

3. התכנית הכוללנית מקצה באופן שרירותי ובלתי מידתי היקפים עצומים של שטחי ציבור ושטחי תעסוקה ומסחר. מאידך, מספר יחידות הדיור למגורים בתכנית הכוללנית הן מינימאליות באופן מפלה ובלתי מוסבר מהבחינה התכנונית. תכנית זו נוגדת מגמות תכנון עדכניות במרחב הסמוך ועומדת בסתירה חזיתית למגמות ועקרונות התכנון כפי שהותוו על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה (להלן – המועצה הארצית). מטעמים אלה הגישו העותרים התנגדות לתכנית הכוללנית. ביום 04.07.2021 דחתה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז מרכז את התנגדות העותרים.

4. בנסיבות אלה, הגישו העותרים בקשה לקבלת רשות ערר למועצה הארצית, בהתאם לסעיף 110(א)(2)(ב) לחוק התכנון ובניה, התשכ"ה-1965 (להלן – בקשת הערר).

ביום 05.09.2021 החליטה משיבה 1, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה-מחוז מרכז (להלן – יו"ר הוועדה המחוזית) לדחות את בקשת הערר (להלן – ההחלטה). בהחלטה נקבע כי החלטת הוועדה המחוזית לקבוע יעוד לתעסוקה ולא יעוד למגורים היא החלטה תכנונית מקומית שאין כל הצדקה להעבירה לדיון במועצה הארצית ואין בה כל עניין עקרוני או השלכה רוחבית.

5. ההחלטה היא בלתי סבירה באופן קיצוני ומנוגדת למבחני הפסיקה באשר למתן רשות ערר למועצה הארצית. התכנית הכוללנית היא תכנית רחבת היקף המשתרעת על כל שטחה המוניציפאלי של המועצה המקומית גני תקווה, קרי: לא מדובר בתכנית נקודתית ופרטנית, אלא בתכנית בעלת השלכות רוחב אשר עתידה לעצב את פניה של המועצה המקומית לשנים הבאות ולהשפיע על היצע יחידות הדיור באזור המרכז.

6. היקף צפיפות יחידות הדיור, כפי שנקבעו בתכנית הכוללנית, נמוך בצורה בלתי סבירה. היקף זה נוגד את מדיניות מנהל התכנון הארצי ולכן אינו מידתי ואינו סביר. זאת ועוד, היקף הצפיפות הנמוך אשר נקבע בתכנית הכוללנית אינו דומה להיקף הצפיפות בתחומי מדינת ישראל בכלל ובתכניות אחרות שאושרו בתחום המועצה המקומית גני תקווה בפרט.

מטעמים אלה, עתרו העותרים להתיר להם לערור בפני המועצה הארצית על החלטת הוועדה המחוזית אשר נתנה תוקף לתוכנית הכוללנית.

עיקר טענות העותרים בעת"מ 31498-11-21 (להלן – עתירת מלכה)

7. העותרים בעתירת מלכה הם בעלי מקרקעין פרטיים ששטחם כ-30 דונם ואשר נמצאים בתחום התכנית הכוללנית. התכנית הכוללנית כוללת את מתחם 04 ששטחו כ-270 דונם (ברובו שטחים חקלאיים) ומציעה את ייעודו להקמת שכונה חדשה הכוללת מגורים, תעסוקה ומסחר (להלן – מתחם 04). על מתחם 04 חלה תכנית 429-0767434 היא תכנית מפורטת שמטרתה פיתוח גוש 6716 בצפון גני תקווה כמתחם עירוני מעורב שימושים (להלן – התכנית המפורטת). תכנית זו קודמה בד בבד עם התכנית הכוללנית (התכנית המפורטת והתכנית הכוללנית יקראו יחד להלן – התכניות).

8. צפיפות יחידות הדיור שנקבעה בתכניות נמוכה בצורה בלתי סבירה, מהווה חוסר סבירות קיצוני החורג מהמקובל ונוגד את מדיניות מנהל התכנון הארצי. בנסיבות אלה, יש להתיר לעותרים לערור לפני המועצה הארצית על החלטת הוועדה המחוזית אשר נתנה תוקף לתכניות. לחילופין, עתרו העותרים לקבוע כי החלטת הוועדה המחוזית ליתן לתכניות תוקף – בטלה.

9. התכנית המפורטת קובעת הנחיות להכנת תכנית איחוד וחלוקה לפי חלוקה לשני מתחמים שנקבעו במסגרתה. דא עקא, התמורות במתחם הראשון כפולות באופן יחסי לעומת התמורות במתחם השני. יוצא אפוא כי קביעת שני מתחמי איחוד וחלוקה יוצרת עיוות ואפליה כנגד המתחם השני. מטעמים אלה, עתרו העותרים להורות על ביטול קיומם של שני מתחמי איחוד וחלוקה.

עיקר טענות הוועדה המחוזית לתכנון ובניה

10. החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז מרכז (להלן – הוועדה המחוזית) לדחות את ההתנגדויות שהוגשו ולאשר את התכניות ניתנה לאחר הליך ארוך, סדור ומעמיק של דיון בתכניות, שמיעה והכרעה בהתנגדויות ובחינת כל השיקולים והאיזונים שיש לערוך. בנוסף החלטות הוועדה המחוזית באשר לכמות יחידות הדיור שייקבעו בתכנית; השאלה מהו הייעוד שיקבע לגבי המגרשים הקבועים בתכנית ובפרט הייעוד לתעסוקה; הצפיפות והיקפי הבניה; השאלה כיצד לקבוע את מתחמי האיחוד וחלוקה במסגרת התכנית, הן כולן החלטות מקצועיות-תכנוניות מובהקות. מטעמים אלה, אין מקום להתערב בהחלטת הוועדה המחוזית.

11. טענת העותרים כנגד התכנית איננה בנושא צפיפות יחידות דיור בתחומי המגורים. טענתם האמתית של העותרים היא שיש לשנות את תמהיל הייעודים והשימושים בתכנית וזאת ממניעים כלכליים גרידא. טענה זו אינה מעלה כל עניין ציבורי המצדיק או מחייב מתן רשות לערור על אישור התכנית בפני המועצה הארצית.

12. היישוב גני תקווה מסווג בתמ"א 35 שינוי מס' 1 כישוב עירוני בצפיפות בניה מינימלית של 9 יח"ד לדונם נטו לפי דגם ישוב מס' 3 (50,000-20,000 תושבים). צפיפות נמדדת לפי צפיפות נטו שהינה ערך המתקבל מחילוק מספר יחידות הדיור המותר בתכנית בשטח המיועד למגורים באותה תכנית. סך השטח המיועד למגורים במתחם 4 הוא 124 דונם. תוספת של 1,200 יח"ד בהתאם לתכנית המפורטת מעידה על צפיפות של 9.7 יח"ד. בבדיקה מאוחרת יותר (שנתמכה בתצהירו של ראש צוות התכנון האזורי) התברר כי סך השטח בייעוד למגורים הוא רק 105.5 דונם ולכן שיעור הצפיפות הוא גדול יותר ועומד על 11.4 יח"ד לדונם. שיעור צפיפות שכזה אינו יכול להיחשב בנמוך מדי בהשוואה לעקרונות שנקבעו בתמ"א 35 שינוי מס' 1.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון הצטרפה לעמדת הוועדה המחוזית על טעמיה.

עיקר טענות הוועדה המקומית גני תקווה

13. התכנית הכוללנית הציעה פתרון לבעיות המרכזיות עמן מתמודד היישוב גני תקווה: בעיות תחבורה; הקצאת שטחי ציבור מספקים; בעיות של כלכלה עירונית. האיזון בין שלושת פרמטרים אלה הוא שהוביל לקביעת מספר יחידות הדיור בתכנית. ככל שמאושרות יחידות דיור רבות יותר, כך יש צורך בשטחי ציבור רבים יותר כדי לשרת את יחידות הדיור האמורות ובשטחי מסחר ותעסוקה רבים יותר כדי לאזן את הכלכלה העירונית. לצד אלה יש לקחת בחשבון את בעיות הנגישות והתנועה בשעות השיא אל היישוב והחוצה ממנו.

14. במקביל לתכנית הכוללנית קידמה הוועדה המקומית לתכנון ובניה גני תקוה (להלן – הוועדה המקומית) את התכנית המפורטת להקמת 1,700 יח"ד, כ-250 אלף מ"ר שטחי מסחר תעסוקה וכ-45 דונם שטחי ציבור באזור הצפוני של היישוב (מתחם 04). נפחי המסחר והתעסוקה בתכנית הוצעו ליישום במתכונת של עירוב שימושים ובכך תוכננה רקמה עירונית פעילה המקדמת את עקרון ההליכתיות, מקטינה את היוממות, מפחיתה באופן משמעותי את העומס על הכבישים ומקטינה את הזיהום הסביבתי.

15. העתירות דנן מופנות כנגד תכניות אשר פורסמו ברשומות והפכו להיות מעשה עשוי. זאת ועוד, העתירות הוגשו בשיהוי ניכר. בנסיבות אלה יש להורות על דחייתן.

דיון והכרעה:

ההליכים התכנוניים

16. תכנית המתאר הכוללנית ליישוב גני תקווה קודמה על ידי מינהל התכנון בשיתוף עם המועצה המקומית גני תקווה. התכנית הכוללנית משתרעת על שטח של 2,026 דונם. היא קובעת את עקרונות הפיתוח של היישוב בהיבט התכנוני-תחבורתי-עירוני-כלכלי.

את קידום התכנית ליוותה ועדת היגוי מחוזית בשיתוף לשכת התכנון ונציגי משרד ממשלתיים רלוונטיים והיא הוכנה לאחר עריכת סקרים ובדיקות מקיפות בשלל נושאים: תחבורה, שטחי ציבור, כלכלה עירונית, סביבה ונוף ותשתיות.

17. מטרת העל של התכנית הכוללנית היא ליתן מענה תכנוני ליישוב גני תקווה כבסיס לפיתוח ישוב עירוני של כ-32,000 תושבים. התכנית הכוללנית קבעה מסגרת והנחיות לתכנון מפורט: תכנון אזור מגורים חדש, פיתוח מערך מגוון של שטחים ציבוריים המשולב בשלד עירוני, פיתוח אזור תעסוקה חדש בצפון הישוב ויצירת מערכת דרכים הירארכית.

תמהיל ייעודי הקרקע בתחום התכנית הכוללנית משקף את כושר הנשיאה של יחידות דיור נוספות ביישוב, לצד בעיות התחבורה הנלוות לכך, תוך מציאת פתרון לצורכי הציבור ובחינת השטח המניב הנדרש לנפש, כמו גם את הביקוש הקיים לשטחי מסחר ותעסוקה.

18. התכנית הכוללנית קובעת גם הוראות בדבר שימור מערך השטחים הפתוחים הקיים בגני תקווה כיום וחיזוקו על ידי פיתוח גנים נוספים בתחום הרובעים שמוסיפה תכנית זו. בתכנון השלד הירוק הושם דגש על אופן התרחבות היישוב לצפון, לעבר כביש 471 ולמזרח, לשטח אזור הנופש המטרופוליטני, תוך שאיפה לשמר את הקשר שבין התחום הבנוי לשטח הפתוח-החקלאי.

19. ביום 19.08.2020 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית הכוללנית בתנאים [נספח 1 לתשובת הוועדה המחוזית]. ביום 28.01.2021 פורסמה התכנית הכוללנית להפקדה בעיתונים וביום 10.02.2021 פורסמה התכנית הכוללנית להפקדה ברשומות.

לתכנית הכוללנית הוגשו 42 התנגדויות. ביום 13.06.2021 וביום 20.06.2021 שמעה ועדת המשנה להתנגדויות שליד הוועדה המחוזית את טענות המתנגדים ונציגיהם וכן את תגובת הוועדה המקומית להתנגדויות.

ביום 04.07.2021 החליטה ועדת המשנה להתנגדויות ליתן תוקף לתכנית הכוללנית בכפוף למספר תיקונים שפורטו בהחלטתה [נספח 4 לתשובת הוועדה המחוזית]. ביום 12.12.2021 פורסמה התכנית הכוללנית ברשומות [י.פ. 10051 עמ' 2007].

20. במקביל לקידום התכנית הכוללנית קידמה הוועדה המקומית גם את התכנית המפורטת למתחם 04. מטרתה של תכנית זו היא פיתוח גוש 6716 בצפון היישוב גני תקווה כמתחם עירוני מעורב שימושים אשר כולל: מגורים, שטחי תעסוקה ומסחר, קריית חינוך ושטח עירוני פתוח נרחב.

התכנית המפורטת מאפשרת הקמה של כ-1,700 יח"ד (מתוכן 500 יח"ד קטנות), כ-250,000 מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, כ-45 דונם של מבני ציבור וכ-52 דונם של שטח ציבורי פתוח. התכנית המפורטת קובעת הנחיות לאיחוד וחלוקה בשני מתחמים שנקבעו במסגרתה.

21. ביום 07.09.2020 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית המפורטת בתנאים. ביום 12.03.2021 פורסמה התכנית המפורטת להפקדה בעיתונים וביום 16.03.2021 פורסמה התכנית המפורטת להפקדה ברשומות. לתכנית המפורטת הוגשו 14 התנגדויות.

ביום 04.07.2021 דנה ועדת המשנה להתנגדויות בתכנית המפורטת. ועדת המשנה להתנגדויות שמעה את טענות המתנגדים וכן שמעה את תגובת הוועדה המקומית גני תקווה ואת עמדתם של עורכי התכנית. לאחר כל אלה החליטה ליתן תוקף לתכנית המפורטת בכפוף למספר תיקונים [נספח 7 לתשובת הוועדה המחוזית]. ביום 22.12.2021 פורסמה התכנית המפורטת למתן תוקף [י.פ. 10077 עמ' 2244].

22. לטענת העותרים, צפיפות יחידות הדיור אשר נקבעה בתכנית הכוללנית עומדת על 4.4 יחידות לדונם ברוטו בלבד, בעוד שהצפיפות אשר נקבעה בתכניות אחרות באזור (גני תקווה, קריית אונו, אור יהודה, יהוד, דרום רמת אפעל) עומדת על כ-9 יח"ד לדונם ברוטו.

בנסיבות אלה, צפיפות יחידות הדיור שנקבעו בתכנית הכוללנית היא בלתי סבירה, איננה מידתית ומפלה אותם לרעה. מטעמים אלה עתרו העותרים בעתירת מלכה לקבוע כי החלטת הוועדה המחוזית מיום 4.7.2021 אשר דחתה את ההתנגדויות ונתנה תוקף לתכניות - בטלה

23. עוד טענו העותרים בעתירת מלכה כי התכנית המפורטת אשר קובעת שני מתחמים לאיחוד וחלוקה, מקצה למתחם אחד כמות גבוהה של יחידות דיור בהשוואה למתחם השני, על חשבון הקטנת שטחי המגורים במקרקעי העותרים. בעניין זה הפנו העותרים לחוות דעת של שמאי המקרקעין יורם ברק, לפיה: "ביחס לשטח הנכנס מתקבל כי התמורות במתחם 1 כפולות מהתמורות במתחם 2. קביעת שני מתחמי איחוד וחלוקה יוצרת עיוות ואפליה ביחס למתחם 2. בהתאם לכך, יש לבטל את מתחמי איחוד וחלוקה באופן שאיחוד וחלוקה יהיה ביחס למתחם אחד בשלמות" [נספח א לעתירת מלכה]. מטעמים אלה, עתרו העותרים בעתירת מלכה להורות על ביטול החלוקה לשני מתחמים נפרדים.

24. מנגד, לטענת המשיבות, גני תקווה מסווגת בתמ"א 35 שינוי מס' 1 כיישוב עירוני בצפיפות בניה מינימלית של 9 יח"ד לדונם נטו לפי דגם ישוב מס' 3 (50,000-20,000 תושבים). אוכלוסיית היישוב מונה כיום כ-23,000 נפש. התכנית הכוללנית מציעה יעד אוכלוסייה של כ-32,000. צפיפות נטו היא הערך המתקבל מחילוק מספר יחידות הדיור המותר בתכנית בשטח המיועד למגורים באותה תכנית.

במתחם 04 השטח בייעוד מוכלל מגורים ותעסוקה הוא 91 דונם. השטח ביעוד מוכלל מגורים הוא 14.5 דונם. מכאן שסך השטח המיועד למגורים הוא 105.5 דונם. באופן זה, תוספת של 1,200 יח"ד מעידה על צפיפות של 11.4 יח"ד לדונם (1,200/105.5), זאת כאשר בשטחים אלה הייעוד מעורב ומיועד גם לשימושים אחרים. לפיכך התכנית אינה חורגת מאמות המידה המקובלות באשר לצפיפות הבניה למגורים.

עוד הבהירו המשיבות כי כמות יחידות הדיור מותאמת לכושר הנשיאה של התשתיות העירוניות והמענה שניתן בתכנית המפורטת לצרכי ציבור לרבות בתי ספר, גני ילדים, שטחים פתוחים וכיו"ב.

25. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים אני סבור כי אין עילה להתערבות בית המשפט בהפרדה למתחמים ובקיבולת הבנייה כפי שנקבעו על ידי מוסדות התכנון. ואפרט.

בראש ובראשונה התרשמתי כי החלטת הוועדה המחוזית ליתן תוקף לתכניות התבססה על בחינה רחבה של שיקולים תכנוניים. כך, התכנית הכוללנית לוותה בוועדת היגוי מחוזית ובשיתוף לשכת התכנון ונציגי משרדים ממשלתיים רלוונטיים. התכנית לוותה בבדיקות מקיפות ומעמיקות לכלל הנושאים וההיבטים הנדרשים כגון: תחבורה, פרוגרמה, כלכלה, בינוי, שימור, סביבה ונוף, תשתיות וכדומה אשר מסקנותיהן מקבלות ביטוי בנספחי התכנית.

זאת ועוד: היקף יחידות הדיור וייעודי הקרקע במתחם 04 נקבעו בהתחשב בנתוני יסוד אשר רלבנטיים לישוב גני תקווה, ביניהם: פרוגרמה לשטחי ציבור; התייחסות לשטחים הפתוחים; כושר הנשיאה של התשתיות ובין היתר התשתיות התחבורתיות; בחינה של שטחי התעסוקה הקיימים והנדרשים ביחס לכלל היישוב; בחינה כלכלית; יוממות של התושבים; מקומות התעסוקה; מיקומו של אזור התעסוקה וסיכויי התממשותו.

התרשמתי כי ישנם טעמים תכנוניים שמצדיקים את ההפרדה בין שני המתחמים. כפי שהבהירה הוועדה המחוזית בתשובתה לעתירה, במתחם מס' 1 במצב הקיים לפני אישור התכנית חלק מהמגרשים יועדו למגורים על פי תכנית פת/1290 שהייתה בתוקף משנת 1991. יתר המגרשים היו בייעוד חקלאי. בנוסף, בחלק מהמגרשים קיימים מבנים – חלקם מבני מגורים בייעוד מגורים וחלקם מבני מגורים בייעוד חקלאי.

לעומת זאת במתחם מס' 2 המצב התכנוני עובר לתכנית להתקנת התכנית המפורטת היה יעוד לשצ"פ, לדרכים, שטח לעיצוב מדרונות, מתקנים הנדסיים וחקלאות.

משמעות הדברים היא שהמקור לאבחנה בין שני המתחמים הוא המצב התכנוני שהיה קיים לפני התקנת התכנית המפורטת. בנסיבות אלה אני דוחה את טענת האפליה שהעלו העותרים בהקשר זה.

26. אם כן, נוכחנו שההחלטה ליצור שני מתחמי משנה נפרדים להליך האיחוד והחלוקה מבוססת על טעמים עניינים, שיסודם במצב התכנוני הקיים עובר להתקנת התוכניות נשוא העתירה. גם היקף השטחים הנדרשים לשימושים ציבוריים מתבסס על פרוגרמה תכנונית לשטחי ציבור שנערכה על ידי צוות יועצי תכנון מדיסציפלינות שונות (מגורים, חברה ושירותי דיור, כלכלה ותעסוקה). על פי הנספח הפרוגרמתי, הישוב אמור לעבור תהליכים משמעותיים של גידול באוכלוסייה. להערכת עורכי הנספח הפרוגרמתי לתכנית הכוללנית, 30% מתוספת האוכלוסייה תהיה במתחם 04 החדש שנמצא בשולי היישוב. מכאן שהקצאת 60% משטח מתחם 2 בתכנית המפורטת לצרכי ציבור הולמת את הערכת המתכננים.

בהינתן ששיעור ההפרשה לצרכי ציבור הולם את צרכי היישוב, ממילא תחשיב של מספר יחידות הדיור לפי גודל מגרש בייעוד למגורים מוליך לתוצאה כי שיעור הצפיפות בתכנית הכוללנית הוא 11.4 יח"ד לדונם (1,200 יח"ד/105.5 דונם) או 28.6 יח"ד לדונם בתכנית המפורטת (1,204 יח"ד/42 דונם). שיעור זה אינו יכול להיחשב כשיעור צפיפות נמוך. הוא עולה על זה שקיים בתכניות שכנות וממילא אינו נופל מהקריטריון התכנוני שנקבע בתמ"א 35 תיקון מס' 1 באשר ליישובים מהסוג עליו נמנה היישוב גני תקווה.

27. בטעוניהם של העותרים מקופלת דרישה להמרת ייעוד של תעסוקה בייעוד למגורים. דרישה זו אינה הולמת את שיעורי הצפיפות למגורים עליה עמדנו לעיל. יתר על כן, הראיה התכנונית של מוסדות התכנון מעדיפה מתן פתרונות תעסוקה בתחום היישוב. זוהי גישה ראוייה שעולה בקנה אחד עם מיקומו של היישוב גני תקווה ועם נגישתו בהווה (כביש 471) ובעתיד (נת"צ "מהיר לעיר", המטרו ורשת שבילי אופניים-"אופנידן"). גישה זו שמבכרת הקמת איזורי תעסוקה באיזור נגיש בתוך היישוב (גם אם בשוליו) תאפשר לתושבי היישוב לעבוד בקרבת מקום, תקטין את עלויות הנסיעות, תפחית את העומס התחבורתי ותתרום לאיכות החיים של התושבים.

זכותם של העותרים להשביח את מקרקעיהם אינה בגדר זכות קנויה [בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה 10 (נבו 18.03.2007); עע"ם 1182/16 בן משה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה - מחוז מרכז, פסקה 8 (נבו 13.03.2016); עע"ם 6626/18 תעשיית אבן וסיד בע"מ נ' הוועדה הארצית לתכנון ולבניה של מתחמים מועדפים לדיור, פסקה 23 (נבו 17.12.2019)]. היא בוודאי אינה שקולה כנגד האינטרס הציבורי והטעמים התכנוניים שמצדיקים שילוב אזור תעסוקה במרקם העירוני. לפיכך אני דוחה את טענת העותרים להקטין את השטחים בייעוד תעסוקה בכדי להגדיל את אלה שמיועדים למגורים.

28. מכלול הדברים מוביל לכך שעסקינן בהחלטות תכנוניות. הכלל הוא כי בית המשפט אינו ממיר את שיקול דעתו בשיקול דעת מוסד התכנון, שכן בית משפט אינו בגדר "מתכנן-על". הכרעות בסוגיות תכנוניות יש להותיר בידי מוסדות התכנון הרלוונטיים, להם הידע המקצועי והכלים לעסוק בתחום מורכב זה. התערבותו של בית המשפט לעניינים מנהליים תיעשה רק מקום בו מתקיימות אחת מעילות המשפט המינהלי, כדוגמת אלה: חריגה מסמכות, אי-סבירות קיצונית, חוסר תום לב, אי-מתן זכות שימוע והיעדר הנמקה [בג"ץ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית לתכנון ולבניה, פ"ד נח(6) 673, 678 (2004); עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, פסקה 9 (נבו 24.11.2005); עע"ם 1137/16 ועדת המשנה לתכנון ובניה תל אביב נ' רטן, פסקה 20 (נבו 03.05.2016); בג"ץ 2535/18 עיריית רמלה נ' הועדה הארצית לתכנון ובניה של תשתיות לאומיות, פסקה 27 (נבו 21.05.2019); בג"ץ 4375/19 מועצה אזורית מטה יהודה נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה, פסקה 18 (נבו 18.05.2020); עע"ם 846/20 ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – מחוז תל אביב נ' אופקים ב.י.רוטשילד 70 בע"מ, פסקה 13 (נבו 13.09.2020)].

בהינתן שההחלטה על ההפרדה המתחמית ועל קיבולת הבניה וייעודה מבוססת על טעמים עניינים-תכנוניים, אינני מוצא עילה להתערב בהחלטות מוסד התכנון לדחות את התנגדות העותרים באשר לתוכניות.

29. לאחר שנדחתה התנגדותם לתכניות, הגישו שתי קבוצות העותרים בקשה לערור על דחיית התנגדותם למועצה הארצית בהתאם לסעיף 110 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבניה) [נספח א לעתירת מלכה; נספח ב לעתירת יוסף]. ביום 05.09.2021 דחתה יו"ר הוועדה המחוזית את בקשותיהם [נספח א לעתירות]. בנסיבות אלה, עתרו העותרים בעתירות דנן להתיר להם לערור למועצה הארצית.

30. סעיף 110 לחוק התכנון והבניה מתיר להגיש על החלטת הוועדה המחוזית בדבר אישור או דחית תכנית ערר למועצה הארצית כדלקמן:

"(א) על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה רשאים לערור בפני המועצה הארצית כל אחד מאלה:

(1) בזכות -

(א) שלושה חברי הועדה המחוזית כאחד;

(ב) ועדה מקומית או רשות מקומית הנוגעת בדבר;

(2) ברשות יושב ראש הועדה המחוזית –

(א) מגיש התכנית;

(ב) מי שהתנגדותו לתכנית נדחתה;

(ג) מי שהשמיע טענות לפי סעיף 106(ב)"

31. סעיף 110 לחוק התכנון והבניה אינו קובע מהן אמות המידה לפיהן ישקול יו"ר הוועדה המחוזית מתן רשות לערור על החלטת הוועדה המחוזית בפני המועצה הארצית. אמות מידה אלה הותוו בפסיקה. כך, בעע"ם 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד נז(2) 882, 892-891 (2003) שנה השופט (כתוארו דאז) ת' אור את הדברים הבאים:

"כשלעצמי, מסופקני אם ניתן, או רצוי, לעצב כבר עתה קריטריונים חדים וברורים אשר ינחו את יושב^-ראש הוועדה המחוזית להפעיל את הסמכות המוקנית לו בסעיף 110 לחוק ... בשלב זה הייתי מסתפק באמירה הכללית בלי למצות ובלי לפרט, שכדי שתינתן רשות ערעור למועצה הארצית, נדרש שהעניין יהיה חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה. רק לאחר שיצטבר ניסיון בהחלטות בעניין זה הן של יושבי^-ראש הוועדות המחוזיות הן של בתי^-המשפט לעניינים מינהליים אשר בפניהם מבוקרות החלטות אלה, תתבהר גם התמונה הכללית, ויהיה ניתן להתוות את השיקולים המרכזיים הנדרשים לעניין ביתר קלות. מובן שעל יושב^-ראש הוועדה המחוזית מוטל הנטל להתכבד ולנמק את שיקוליו להיעתר לבקשה שבפניו או לדחותה" [ההדגש הוסף – א.ש.].

32. פסקי דין שניתנו בשנים מאוחרות יותר אימצו את אותן אמות מידה [ראו למשל: עע"ם 5839/06 בראון נ' יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז המרכז (נבו, 25.09.2008); עע"ם 5239/09 אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (נבו, 16.09.2009); עע"ם 2109/12 זאהי אגבריה נ' הועדה המחוזית ולתכנון ובניה מחוז חיפה (נבו, 21.11.2013); עע"ם 5937/14 אניאט נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, פסקה 22 (נבו, 19.07.2015); עע"ם 7442/17 ג'יבלי נ' יו"ר הוועדה המחוזית (נבו, 21.10.2018); עע"ם 5232/18 חברת אנרג'קס אנרגיות מתחדשות בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז צפון (נבו, 23.02.2020); עע"ם 2098/20 הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום נ' אבו קרינאת (נבו, 1.11.2020)].

נסכם בכך שרשות ערר למועצה הארצית תינתן בהתקיים אחד מאלה: מקרים שמעוררים עניין בעל השלכה רחבה, מקרים שיש להם אופי עקרוני, או מקרים שיש בהם רגישות ציבורית גדולה או מחלוקת ציבורית קשה.

33. הגבלת הרשות להגשת ערר למועצה הארצית למקרים בהם מדובר בעניין "חשוב עד כדי הצדקה לערב את המועצה אם בשל היותו בעל השלכה רחבה, אם בשל אופיו העקרוני, אם בשל היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת ואם בשל היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה" נועדה למנוע מצב בו המועצה הארצית תיתפס כערכאה אשר בוחנת בשנית את החלטות הוועדה המחוזית. זהו אינו תפקידה של המועצה הארצית. לפיכך, נדרש יו"ר הוועדה המחוזית להפעיל את שיקול דעתו לצורך מתן רשות להגשת ערר למועצה הארצית.

על רקע האמור, יש לבחון האם טענות העותרים מעוררות שאלות בעלות השלכה עקרונית וציבורית רחבה.

34. כפי ששנינו, עיקר טענתם של העותרים נגד התכניות מתמקדת בצפיפות יחידות הדיור שנקבעו בהן. לטענת העותרים מדובר בצפיפות נמוכה בהשוואה לתכניות אחרות אשר מקודמות באזור בקעת אונו. עוד טענו העותרים כי צפיפות יחידות הדיור אשר נקבעה בתכניות אינה תואמת את צרכי השעה ואת הביקוש הגובר לדיור במרכז הארץ.

יו"ר הוועדה המחוזית דחתה את בקשת העותרים לערור למועצה הארצית. לגישתה, בקשתם להגדלת צפיפות יחידות הדיור במסגרת התכניות "איננה טענה לפיה הצפיפות נמוכה מידי משום שנקבע מספר קטן של יחידות דיור בכל מגרש (צפיפות נטו), אלא כי הוועדה הייתה צריכה לקבוע ייעוד של מגורים בשטח גדול יותר של התכנית על חשבון ייעודים אחרים ובכלל זה על חשבון ייעוד התעסוקה, וכך מספר יחידות הדיור במתחם 04 היה גבוה יותר וממילא הצפיפות "ברוטו" הייתה עולה. טענה זו לקביעת ייעוד אחד במקום ייעוד אחר היא טענה פרטנית וספציפית בנוגע לתכנית זו ולייעודים המתאימים בתכנית זו ... ואין בה כל השלכת רוחב".

35. במחלוקת זו הדין עם יו"ר הוועדה המחוזית.

נוכחנו כי טענות העותרים באשר לצפיפות יחידות הדיור שנקבעו בתכניות נושאות אופי תכנוני ונתונות לשיקול דעתם של מוסדות התכנון. עוד נוכחנו כי שיעור הצפיפות הוא כ- 11.4 יח"ד לדונם. שיעור זה אינו חריג בהשוואה לתכניות שכנות אחרות.

לכל אלה יש להוסיף כי טענות העותרים באשר לצפיפות יחידות הדיון אינן מעוררות נושא בעל השלכת רוחב, שאלה עקרונית, מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת או כזה שנתון למחלוקת ציבורית קשה.

מטעמים אלה אני קובע כי דין הטענות נגד החלטת יו"ר הוועדה המחוזית שלא ליתן לעותרים רשות ערר לוועדה הארצית – להידחות.

36. הוועדה המקומית ביקשה לדחות את העתירות גם מחמת טענות סף, ביניהן שיהוי ומעשה עשוי. אינני משוכנע כי אכן היה די בטענות אלה כדי להצדיק את דחיית העתירות על הסף. ברם, לנוכח התוצאה אליה הגענו לגוף העתירות ממילא התייתרו טענות אלה.

37. לא מצאתי ממש ביתר טענות הצדדים – והן נדחות.

38. סוף דבר: העתירות נדחות.

לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את כל אחת מקבוצות העותרים בנפרד בשכ"ט ב"כ הוועדה המחוזית ויו"ר הוועדה המחוזית בסך 5,000 ₪ וסכום זהה לזכות הוועדה המקומית. בנוסף, אני מחייב את כל אחת מקבוצות העותרים בנפרד לשאת בשכר טרחת ב"כ הוועדה המקומית לתכנון ובניה דרום השרון, אשר הגישה תגובה קצרה לעתירה בסך 2,500 ₪ לכל קבוצת עותרים. ההוצאות ישולמו בתוך 45 ימים מהיום.

ניתן היום, י"ג כסלו תשפ"ג, 07 דצמבר 2022, בהעדר הצדדים.

חתימה