1. לפנינו ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום ברחובות ( כב' השופט י' פת) בתפ"מ 53667-06-21 מיום 31.1.2022.

מושכר (מבנה תעשיה וגלריה) שהושכר למערער, הוא מושא תביעת פינוי שהגיש המשיב (המשכיר) נגד המערער. התביעה הסתיימה בפסק דין המורה על פינוי המערער מהמושכר, ועל פסק דין זה נסב הערעור.

1. נקדים ונאמר כי לאחר שעיינו בכתבי בית הדין ושמענו את טענות ב"כ הצדדים, החלטנו לדחות את הערעור מכוח תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 שכן, התקיימו בפסק הדין, נושא הערעור, כל התנאים הנקובים בתקנה האמורה. אין מקום להתערב בקביעות מהימנות ובממצאים עובדתיים שנקבעו בפסק הדין, הממצאים תומכים במסקנה המשפטית, ואין בפסק הדין טעות שבחוק.
2. עם זאת מעבר לדרוש נוסיף בקצרה עוד זאת.

תקופת השכירות של המושכר הייתה ל-5 שנים, מיום 1.11.2020 ועד ליום 31.10.2025, עם אפשרות להארכת תקופת השכירות לתקופות נוספות.

1. בחלוף 5 חודשי שכירות (החל מחודש אפריל 2021) הפסיק המערער לשלם את דמי השכירות כליל, למעט תשלום אחד שביצע עבור חודש יוני 2021. מצב זה נמשך עד מועד מתן פסק הדין נושא הערעור, ולמעשה עד היום. עילת המערער להפסקת תשלום דמי השכירות הייתה טענתו כי כ-70 מ"ר מהשטח שהושכר לו לפי הסכם השכירות (מבנה בשטח 125 מ"ר ושטח אדמה של 94 מ"ר), היווה בעצם שטח ציבורי, הגם שהמשיב טען כי הוא בעליו.
2. בית משפט קמא קבע כי המערער הפר את הסכם השכירות מספר הפרות, שמקצתן הן הפרות יסודיות, ובראשן הפסקת תשלום דמי השכירות. עוד קבע כי המערער לא הוכיח את טענתו כי הושכר לו שטח קטן מזה הנקוב בחוזה, ולא הביא ראיות כלשהן בעניין זה, ובכלל זה לא זימן עדים שיכולים היו לתמוך בטענותיו. כמו כן קבע כי גם אם היה המערער מוכיח את טענתו הנ"ל, לא היה רשאי לקזז סכומים כלשהם מדמי השכירות, שכן הסכם השכירות אוסר על קיזוז כלשהו מדמי השכירות. נוכח כך הורה בית המשפט על פינוי המושכר.
3. עיקר טענתו של המערער הייתה כי הסכם השכירות לא הופר הפרה יסודית, וכי קביעת בית המשפט בעניין זה שגויה.

המערער הסתמך על הוראות סעיף 6.7 להסכם השכירות הקובעות כך:

"תשלום דמי השכירות או כל תשלום אחר החל על השוכר ע"פ הסכם זה, במלואו ובמועדו הינו תנאי עיקרי בהסכם זה ובמקרה של אי פירעון 3 (שלושה) תשלומים רצופים כל במועדם ייחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם ויקנה למשכיר את כל הסעדים על פי הסכם זה ועל פי כל דין, לרבות פינוי המושכר ובלבד שיישלח מכתב התראה בדואר רשום, בו יינתן לשוכר אורכה של 14 יום לתיקון ההפרה".

טענת המערער הייתה כי במועד הגשת התביעה לא התקיימו תנאי הסעיף הנ"ל הקובעים מהי הפרה יסודית במקרה זה, שכן לא התקיים התנאי של אי פירעון 3 תשלומים רצופים, וגם לא התנאי של משלוח מכתב התראה בדואר רשום. לכן לא היה מקום להגשת התביעה, והיה על בית המשפט לסלקה על הסף, אך הוא לא עשה כן, התעלם מהוראות סעיף 6.7 להסכם ואף ציטט אותן באופן חלקי. בית המשפט אינו יכול להתחשב במצב אי פירעון דמי השכירות נכון למועד מתן פסק הדין ולא יכול היה לקבוע כי ההסכם הופר הפרה יסודית, וממילא אף לא יכול היה להורות על פינוי המושכר.

1. דין טענות המערער להידחות.

ראשית, טענתו, שנזכרה בסעיף הקודם לעיל, כלל לא נטענה בכתב הגנתו (על הצורך בהעלאת טענה בכתב ההגנה באופן מפורש ומפורט ולא כהכחשה כללית, ר' סעיף 14(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018). הטענה שנטענה בכתב ההגנה הייתה כי אי תשלום דמי השכירות אינו מהווה כלל הפרה, ללא התייחסות לנושא ההפרה היסודית ולטענות הקונקרטיות שהובאו בסעיף הקודם. טענת המערער כי באותו זמן יוצג על ידי עורך דין אחר, ולא על ידי עורך הדין המייצגו בערעור, אינה מקימה לו זכות לטעון בערעור טענות שלא בא זכרן בבית משפט קמא.

שנית, במועד הגשת התביעה התקיימה כבר הפרה צפויה של אי תשלום דמי השכירות, שכן המערער ביטל את השיקים שניתנו על ידו בחתימת הסכם השכירות (ר' סעיף 4 למכתב ב"כ המערער מיום 2.6.21). בכך הראה המערער את כוונתו שלא להוסיף ולשלם את דמי השכירות בהמשך תקופת השכירות, ובכך התקיימה כבר הפרה צפויה של אי תשלום שלושה תשלומים רצופים של דמי השכירות, כמפורט בהסכם השכירות, אשר ביחד עם מכתב ההתראה שנזכר לעיל, מהווים הפרה יסודית.

שלישית, במועד מתן פסק הדין (31.1.22) טרם שילם המערער את דמי השכירות, וצבר פיגור של 10 חודשים בתשלומי דמי השכירות שהיו צריכים להשתלם אחת לחודשיים (אפריל-מאי 21, יולי-דצמבר 21, ינואר-פברואר 22). ההפרה הצפויה התממשה בפועל, אפוא, וברי כי בית המשפט לא יכול היה להתעלם מההפרה הנמשכת שהפכה ליסודית, ובדין קבע כי היא יסודית.

רביעית, טענות המערער כאילו היה נכון לשלם את דמי השכירות, ולא עשה כן רק בשל סירוב המערער, אינן יכולות להתקבל. שכן הוא לא הציע לשלם את דמי השכירות המלאים (ומשלא הוכיח את טענתו להשכרת שטח קטן יותר מזה שהובטח בהסכם השכירות, היה עליו לשלם את דמי השכירות במלואם). כמו כן גם כשהודיע כי הוא נכון לשלם דמי שכירות מופחתים, לא ציין את הסכום אותו הוא מבקש לקזז, ולא ביצע את הפעולה המתבקשת, והיא הפקדת דמי השכירות, למשל, בקופת בית המשפט, תוך מתן הודעה כי המשיב יכול לקבלם ללא תנאי.

1. לכלל האמור לעיל יש להוסיף כי הוכח שהמערער ביצע במושכר פעולות בניה ללא היתר. הדבר נזכר בסעיף 7 למכתב ב"כ המערער מיום 2.6.21, ובסעיף 9(ד) לכתב התביעה, ועולה גם מכתב ההגנה שם צוין כי המערער קיבל צו הפסקת עבודה. המערער גם אישר את האמור בעדותו שנמסרה ביום 31.1.22, לאחר שביצע עבודות הריסה ובניה במושכר. בתשובה לשאלה בה התבקש להציג את ההיתר לביצוע עבודות הריסה בנכס השיב המערער , כי עוד לא ניתן היתר, וכי הוא נמצא בישורת האחרונה (עמ' 16 ש' 23-24). בניה במושכר ללא היתר כדין מהווה הפרה של ההסכם, ואי תיקון ההפרה לאחר משלוח מכתב ההתראה מיום 2.6.21 בו נזכרה הפרה זו, הופך אותה להפרה יסודית. מכאן, שגם הפרה יסודית זו, אשר צוינה בכתב התביעה, מהווה הפרה המזכה את המשכיר לדרוש ולקבל סעד של פינוי המושכר.
2. סוף דבר, הערעור נדחה.

המערער ישלם למשיב הוצאות הערעור בסך 20,000 ₪, סכום זה יועבר למשיב מתוך הערובה שהפקיד המערער בקופת בית המשפט.

ניתן היום, כ"ח אייר תשפ"ב, 29 מאי 2022, בהעדר הצדדים.