החלטה

הבקשות והצדדים:

1. לפני שתי בקשות : בקשה לאכיפת שעבודים, ובצדה בקשה למינוי כונס נכסים.

הבקשות הוגשו ע"י בנק הפועלים בע"מ (להלן: "הבנק") והן מתייחסות לשעבודים שיצרה המשיבה 1 חברת סביוני ויצמן בע"מ (להלן: "החברה") לטובת הבנק.

הבנק מבקש לאכוף את השעבודים שיצרה החברה על זכויותיה בפרויקט תמ"א 38/1 ברח' מילר 19 ברחובות (להלן: "הפרויקט") במקרקעין בגוש 3703 חלקה 707 תת חלקה 30 ומימוש שטר משכנתא שיצרו בעלי הדירות הקיימות, שהם המשיבים 3 לבקשה (להלן: "בעלי הדירות") על זכויותיהם במקרקעין בהם נבנה הפרויקט. פרויקט התמ"א כולל חיזוק בניין קיים בן 28 דירות והקמת 29 יחידות חדשות. שחקנים נוספים בזירה הם רוכשי הדירות החדשות, 16 במספר, הלא הם המשיבים 4 לבקשה (להלן: "רוכשי הדירות").

כמו כן, ישנה משקיעה, אשר לפי הנטען בתשובות שהוגשו ע"י החברה מבקשת להירתם כלכלית לפרויקט ע"י העברת כספים, באופן שלטענתה עשוי לייתר את אכיפת השעבודים ומינוי כונס הנכסים, אך היא מתנה זאת בתנאים. זוהי המשיבה 5 לבקשה – חברת תמ"א מילר 19 בע"מ (להלן: "המשקיעה").

לפי המפורט, המשקיעה פועלת באמצעות קבוצת ברק-הס (להלן: "הקבוצה").

הבקשה לאכיפת שעבודים:

2. החברה היא כאמור יזמית של פרויקט תמ"א 38/1. ביום 9.12.2013 היא התקשרה עם בעלי הדירות בהסכם לביצוע הפרויקט. תכלית ההסכם היא כי החברה תחזק תשפץ ותרחיב את 28 הדירות הקיימות בבניין, ומנגד יוענקו לה זכויות הבניה להקמת 29 יחידות דיור חדשות בנוסף על אלו הקיימות שאותן תמכור בשוק החופשי (להלן: "הסכם התמ"א"). הסכם זה נחתם ע"י כלל בעלי הדירות ביום 9.2.2014 וביום 27.3.2019 חתמו החברה ובעלי הדירות על נספח הארכה ושינויים להסכם התמ"א (ראו נספח 3 לבקשה).

היתר הבנייה לפרויקט ניתן ביום 18.4.2018. החברה התחייבה להתחיל בעבודות תוך 90 יום ולסיימן תוך 24 חודשים.

3. נכון לעת הזו, מכרה החברה 22 דירות סך כולל של 39 מיליון ₪ ללא מע"מ, כאשר הרוכשים שילמו עד כה 34 מיליון ₪ ללא מע"מ. מועדי המסירה המקוריים חלפו זה מכבר ועדיין לא בוצעה מסירה. נותרו 7 דירות שטרם נמכרו.

4. הבנק מאשר, כי בהתאם לדוחות הפיקוח שהועברו אליו, הפרויקט נמצא כעת בשלבי גמר. נותרו עבודות לביצוע לרבות התקנת מעליות, התקנת מתקן חנייה משותף, השלמת עבודות חשמל ציבורי ופרטי, השלמת פיתוח חוץ ואזורים ציבוריים, מיזוג אוויר וטיפול בקבלת "טופס 4". דוח עדכון הפיקוח מספר 41 מחודש יולי 2022 (צורף כנספח 4).

לא הייתה מחלוקת בין כל הצדדים כי 90% מן העבודות בפרויקט הושלמו.

5. הליווי הבנקאי לפרויקט הוענק ע"י הבנק המבקש. החברה פנתה לבנק וביקשה כי הבנק יעמיד את הליווי הבנקאי לפרויקט, דו"ח אפס שהוצג לבנק ע"י החברה סומן כנספח 5. הסכם הליווי נחתם ביום 22.2.2018 וצורף כנספח 6 לבקשה. לפרויקט נפתח חשבון ייעודי בסניף שאול המלך עסקים של הבנק שמספרו 5074 הנושא את שם החברה (להלן: "חשבון הפרויקט"). על יסוד זה אושרה בחשבון הפרויקט מסגרת אשראי למימון הבנייה והוצאו ערבויות ביצוע לטובת בעלי הדירות וערבויות חוק המכר לרוכשים.

6. בהתאם לתנאי הסכם התמ"א פעלו בעלי החברה והדירות לתיקון צו הבית המשותף באופן בו הוצמדו זכויות הבנייה בגג הבניין ליחידה בבעלות משותפת שסווגה כתת חלקה 30 (להלן: "היחידה הרישומית").

על פי תנאי הסכם התמ"א יצרו בעלי הדירות לטובת הבנק שטר משכנתא מדרגה ראשונה עד לגובה הסך של 60 מיליון ₪. במסגרתו שעבדו בעלי הדירות את זכויותיהם ביחידה הרישומית להבטחת מלוא התחייבויות החברה כלפי הבנק בקשר עם השירותים הבנקאיים שניתנו לה. העתק שטר המשכנתא צורף כנספח 7 לבקשה והמשכנתא נרשמה בפנקסי רשם המקרקעין ביום 17.4.2019 (נסח הרישום צורף כנספח 2 לבקשה).

7. ביום 22.2.2018 יצרה החברה לטובת הבנק איגרת חוב במסגרתה שיעבדה החברה בשעבוד קבוע ראשון בדרגה על מלוא זכויותיה בפרויקט. איגרת החוב נרשמה בספרי רשם החברות כשעבוד מספר 6 (נספח 8 לבקשה).

8. ביום 22.2.2018 יצרה החברה לטובת הבנק איגרת חוב במסגרתה שיעבדה החברה בשעבוד קבוע ראשון בדרגה את זכויותיה החוזיות לפי הסכם התמ"א בינה לבין בעלי הדירות או חליפיהם. איגרת החוב נרשמה בספרי רשם החברות כשעבוד מספר 7 (נספח 9 לבקשה).

9. ביום 2.4.2019 יצרה החברה לטובת הבנק איגרת חוב במסגרתה שיעבדה החברה בשעבוד קבוע ראשון בדרגה את כל זכויותיה כלפי קבלן הביצוע על פי הסכם הקבלנות בקשר עם הפרויקט. איגרת החוב נרשמה בספרי רשם החברות כשעבוד מספר 9 (נספח 10 לבקשה).

10. הבקשה נתמכה בתצהירו של מר ראובן יולזרי מתוקף תפקידו כמנהל קשרי לקוחות באגף אשראים מיוחדים של הבנק. כמפורט שם נכון ליום 18.7.2022 החברה חייבת לבנק סכום כולל של 36,636,534 ₪. סכומים אלה רלוונטיים למועד הנטען ואינם כוללים ריביות, עמלות והוצאות שהתווספו לחשבון מאז.

11. לטענת הבנק מזה תקופה שהחברה אינה עומדת בהתחייבויותיה. בפרויקט חלים עיכובים וקשיים שהצריכו בין היתר החלפה שנייה של קבלן הביצוע. החברה חרגה מתקציב הפרויקט באופן שאינו מאפשר עוד לשלם עבור העבודות הנוספות שנותרו לצורך השלמתו של הפרויקט.

לא זו אף זו, בעלי הדירות כבר חילטו באופן חלקי מיליון ₪ מתוך ערבות הביצוע שהוציא הבנק לטובתם והם מבקשים כיום לחלט את סכום היתרה בשיעור של 2 מיליון ₪.

רוכשי הדירות אף הם לא טמנו ידם בצלחת ושלחו מכתבי דרישה לבנק בקשר עם הפרויקט. שם גרסו בין השאר שנוצרה אצלם תחושה שהבנק אינו מפקח כהלכה על קצב התקדמות הפרויקט (נספחים 16 לבקשה).

רוכשי הדירות אף הגישו לבית המשפט השלום ברחובות תובענה כספית בסך 1,744,875 ₪ כנגד החברה. (נספח 17 לבקשה).

החברה נדרשה ע"י הבנק לתקן את ההפרות והסכימה למנות בקר מוסכם, רו"ח גלעד ויצמן שיעביר לבנק עדכונים ביחס לפרויקט, כל זה לא הועיל. ההפרות נותרו ואף הועמקו.

12. במהלך החודשים האחרונים הוטלו עיקולים על זכויות בכספים של החברה בבנק לרבות בחשבון הפרויקט. כל זה בכפוף לזכויות הבנק וזאת במסגרת הליכי הוצל"פ שננקטו כנגד החברה. כיום, סך העיקולים שהוטלו בבנק עומד על 2 מיליון ₪.

הבנק דרש מהחברה להסיר את העיקולים. נכון לעכשיו הוסרו רק חלק מהם. נספחים 12 לבקשה.

13. הבנק טוען, כי החברה גם הפרה את התחייבותה להפקיד הון עצמי נוסף לפרויקט. מסגרת הערבויות הוגדלה ע"י הבנק לפי שווי עדכני של מלאי הדירות לפי הסכם בינו לבין החברה מיום 20.3.2022 שהוא כתב תיקון מספר 4 להסכם הליווי. מנגד, החברה התחייבה להעמיד הון עצמי בסך מיליון ₪ שיופקד בשתי פעימות בתאריכים 30.4.2022 ו- 30.6.2022. החברה לא הפקידה את הסכומים במועד או בכלל.

14. הבנק מציין די ברמיזה, בסעיף 26 לבקשה כי "החברה טענה לפני הבנק שמממן חיצוני מוכן להפקיד את ההון העצמי בחשבון, בכפוף להפקדת שיעבוד עודפים נחות בפרויקט". הבנק ציין בהקשר זה, כי לחברה לא ניתנה זכות להתנות את הפקדת ההון הנוסף בתנאים, תכתובות בעניין זה (צורפו כנספח 13 לבקשה).

15. נוכח כל ההתפתחויות הבנק איפשר לחברה שהות לשם הפקדת כספים בחשבון עד ליום 31.7.2022 וכן לשם הסדרת היחסים מול בעלי הדירות ורוכשי הדירות. ברם, הדבר לא נעשה. שוב מציין הבנק בקצרה, כי "בבנק התקבלה הודעת דוא"ל קצרה ומעורפלת מאת גורם מממן חיצוני אשר מולו מתנהלת החברה אשר הציב לבנק תנאים ביחס להעמדת מימון לחברה בקשר עם הפרויקט..." (צורפה כנספח 18 לבקשה).

הבנק מציין כי הוא מתנגד לצירוף גורם שלישי שישמש צד ביחסי הבנק והחברה אשר מבקש להכתיב את השימוש שיעשה בכספים שהוא יפקיד.

הבנק סבור כי הצעה זו מהווה כר פורה לכשלים עתידיים ואינה מהווה פתרון לקשיים הקיימים בפרויקט.

16. מכל מקום, הבנק סבור כי הודעת בעלי הדירות על ביטול הסכם התמ"א שומטת את הקרקע מתחת הצעתו של הגורם החיצוני הלא הוא המשקיעה הפועלת באמצעות הקבוצה. ההודעה על ביטול הסכם התמ"א (צורפה כנספח 19 לבקשה).

17. בד בבד, התקבלה אצל הבנק דרישה לחילוט יתרת ערבות הביצוע שהועמדה לבעלי הקרקע מחשבון הפרויקט בסך של כשני מיליון ₪ (צורפה כנספח 20 לבקשה).

18. הבנק טוען, כי במצב עניינים זה לא נותר לו אלא לעתור לאכיפת השעבודים במיוחד הואיל ומדובר בשעבודים קבועים ולא שוטפים.

לשיטתו החברה הפרה את הסכם הליווי באופן שמקנה לבנק להעמיד את חוב החברה לפירעון מיידי. גם מחמת הטלת העיקולים על זכויות בחשבון הפרויקט, גם מחמת פיגור בתשלום ההון העצמי הנוסף לו התחייבה במסגרת הסכם הליווי וגם בשל ההרעה בשווי בטוחות הבנק לרבות החילוט של ערבות הביצוע, הדרישה לחילוט היתרה.

הבקשה למינוי כונס נכסים:

19. הרקע העובדתי והמשפטי לבקשה למינוי כונס נכסים זהה לרקע לבקשה לאכיפת שעבודים והיא נתמכת גם כן בתצהירו של מר ראובן יולזרי. הבנק סבור כי יש לאכוף את השעבודים ולצורך כך מבוקש מינויו של ב"כ הבנק עו"ד מור נרדיה מ.ר. 27917 ככונס נכסים ומנהל קבוע של המקרקעין המשועבדים וכלל הזכויות והנכסים המשועבדים לטובת הבנק בקשר עם הפרויקט.

עמדת בעלי הדירות:

20. עמדת בעלי הדירות נתמכת בתצהירה של גב' אביבה רביב. בעלי הדירות הסכימו מיד בפתח תשובתם כי החברה אינה מסוגלת להשלים את הפרויקט. לשיטתם, אכן גם הודיעו על הסכם ביטול התמ"א עם החברה.

עם זאת, בעלי הדירות טענו כי זכויות הבנק לפי שטר המשכנתא שאכיפתו מבוקשת כוללת רק את הדירות החדשות וחלק מן הרכוש המשותף. השעבוד אינו חל לטענתם על הדירות שלהם ועל הרכוש המשותף הצמוד אליהן. לכן, לטעמם יש למנות גם כונס נכסים מטעם בעלי הדירות על אתו רכוש משותף בחלקה השייך לבעלי הדירות כדי שיפעל יחד עם הכונס הנכסים מטעם הבנק לצורך השלמת הפרויקט. בעלי הדירות אף הציעו שם של כונס נכסים מטעמם.

21. בעלי הדירות מציינים כי עבודות הבנייה החלו ביום 28.4.2019 והיו אמורות להסתיים לכל המאוחר עד ליום 24.4.2021. דבר זה לא נעשה עד היום. לשיטתם העבודות בוצעו באופן איטי מאוד ובחוסר מקצועיות ולכן כיום שלוש שנים לאחר תחילת העבודות הם ממשיכים להתגורר בתת תנאים ובאתר בנייה. מדובר באיחור של 25 חודשים מהמועד המקורי שהובטח.

22. בסעיפים 9 – 12 לתשובה, מפרטים בעלי הדירות את קצב התחלפות הקבלנים המבצעים בפרויקט. אחד אחרי השני עזבו לטענתם את הפרויקט בטענה שהשכר לא שולם להם כשורה.

23. בסעיף 13 לתשובה, מפרטים בעלי הדירות מפגעים חמורים שלטענתם קיימים בכל השטח עמם הם נאלצים לחיות ולרבות : מערכת חשמל בלתי תקינה וחוטי חשמל חשופים; פירי מעליות שאינם מגודרים; חדרי מדרגות מפורקים שמקשים על קשישים וילדים; מרפסות שמש ללא מעקות זכוכית בחלקן; הצפות מים לחדרי המדרגות בעונת החורף; הצפות ביוב וקריסת צנרת הביוב של הבניין, דבר שהצריך את הפעלת הערבות הבנקאית לביצוע עבודות אינסטלציה לשיקום המערכת; קיץ שני ללא מזגנים; חלק מפתחי דירות פרוצים; חלק מהדירות נהרסו ולא תוקנו עד היום; דוודי השמש בבניין מנותקים מערכת אטמור מספקת מים חלקית בלבד; מערכת הגז מנותקת ואין אפשרות לבשל בדירות;

תמונות צורפו כנספח 3 לתשובת בעלי הדירות. רשימת עבודות לביצוע צורפו כנספח 4.

24. בעלי הדירות טוענים, כי גילו אורך רוח כלפי החברה אך למרות הזמן שחלף הם ממשיכים להתגורר באתר בנייה, לטעמם מדובר בחברה שאין לה יכולת להשלים את הפרויקט.

25. לאור כל הנ"ל, החליטו בעלי הדירות כי הגיעו מים עד נפש (או כלשונם: "הגיעו שפכים עד נפש", סעיף 20 לתשובה). הם פועלים באמצעות מפקח מטעמם לתקן את הליקויים הדחופים ולצורך כך ביקשו ומבקשים חילוט ערבות הביצוע, תחילה חלקית ולאחר מכן באופן מלא וכן הודיעו על ביטול הסכם התמ"א.

26. בעלי הדירות מפנים לסעיף 26 לשטרי המשכנתא (נספח 7 לבקשה) ממנו עולה בצורה ברורה כי המשכנתא חלה רק על היחידה הרישומית ולא על תתי החלקות האחרים בבניין שנותרו בבעלות הממשכנים.

27. בעלי הדירות שוזרים בתוך תשובתם טיעונים למימוש הערבות הבנקאית שהוצאה להם ע"י הבנק במלואה. עוד טענו כי הבנק לא השקיע עד כה "ולו שקל אחד בפרויקט" (סעיף 44 לתשובה), חשבון הליווי מצוי ביתרת זכות. באותה נשימה מציינים בעלי הדירות כי לאור הדוח הכספי שצרף הבנק כנספח 4 לבקשה לפיו הפרויקט רווחי, אין מניעה להשלים את הבנייה של כל הפרויקט. שווי הבטוחה עולה על גובה החוב ולכן הם מסכימים כי יושלמו דירות הרוכשים בפרויקט שיקבלו את דירותיהם כנגד הסכום הקבוע בהסכמים שלהם עם החברה. עם זאת, לדידם יש לוודא כי הליכי הכינוס לא יפגעו ברכושם של בעלי הדירות מעבר לנדרש ולכן כונס הנכסים שימונה צריך לשמור על האינטרס של בעלי הדירות כמפורט בתשובה (סעיף 48 שם).

28. בעלי הדירות מוסיפים כי לפי סעיף 20 להסכם החיזוק אותו כרתו עם החברה (ולא עם הבנק –נ.ג.) יכולים היו לבקש החלפת יזם דבר שלטענתם לא עשו עד היום לאורך השנים משום שלא ידעו לטענתם על המצב בחשבון הליווי ועל העיקולים שהוטלו על זכויות החברה. לשיטתם היה על הבנק להודיע להם תוך 21 ימי עסקים טרם נקיטת ההליכים, לפי סעיף 7.1 לשטר המשכנתא עליו חתמו מול הבנק.

29. סיכומו של דבר, בעלי הדירות הסכימו לבקשה למינוי כונס מטעם הבנק לפי שטר המשכנתא, אולם התנו זאת במימוש הערבות הבנקאית ובמינוי כונס נכסים נוסף גם מטעמם.

עמדת רוכשי הדירות:

30. רוכשי הדירות הם 22 במספר תשובתם הוגשה מטעם 16 רוכשים בלבד.

(הם טענו כי זוהי תשובה ראשונית ולא ממצה, למרות שניתנה להם שהות מבעוד יום). התשובה נתמכה בתצהירו של מר נאור יפת נציג הרוכשים. בדיון במעמד הצדדים ניתנה להם האפשרות להרחיב בטיעונים.

31. בקצירת האומר, לאור הנסיבות המתוארות בבקשה, נתנו הרוכשים את הסכמתם למינוי כונס נכסים מטעם הבנק. עם זאת, הם בחרו להתנות את ההסכמה בתנאים הבאים:

א. על הבנק ליטול לידיו את האחריות המלאה לניהול, למימון והשלמת הפרויקט במלוא התקציב, ככל שיידרש בהתאם למפרטי המכר והתוכניות ומבלי להשית על הרוכשים תשלומים נוספים מעבר לתמורה הנקובה בהסכמי המכר.

ב. לוודא ולהסדיר את תקופת הבדק והאחריות על פי חוק המכר בהסכמים עם הקבלן הראשי ו/או קבלני המשנה שימונו על ידו.

ג. להכיר בפיצוי הרוכשים על פי דין עקב איחור במסירה, בהתאם לתביעה שהוגשה על ידם בבית משפט השלום ברחובות כחלק מהוצאות הפרויקט.

ד. להורות כי יתרת התמורה החוזית בגין הדירות שנרכשו לא תוצמד למדד החל ממועד המסירה החוזי ועד למועד המסירה בפועל.

ה. לדאוג להשלמת הפרויקט ומסירת הדירות בפרק זמן קצר ככל שניתן.

32. הרוכשים מגוללים לאורך תשובתם טענות כלפי התנהלותה של החברה מצד אחד ומחדלי הבנק המלווה מצד שני. לטענתם נספח הליווי הבנקאי שהחברה החתימה עליו את הרוכשים בהוראת הבנק, חותר תחת מטרת הליווי הבנקאי ומרוקן אותו מתוכן משום שבנספח זה הבנק מסייג את אחריותו באופן גורף ולמעשה מטיל את האחריות לכלל הכשלים על שכם הרוכשים. הרוכשים טוענים כי מסמך זה הוא מבחינת חוזה אחיד וכל תנאי הפוטר את הבנק מאחריות מהווה תניה מקפחת בחוזה אחיד.

33. לטענת הרוכשים הם הופתעו לגלות מנספח 3 לבקשה, כי לא ידעו על נספח שנחתם בין החברה לבין בעלי הדירות ביום 27.3.2019 שם מועד סיום הפרויקט אינו תואם להתחייבויות החברה על פי חלק מהסכמי המכר.

34. הרוכשים מפנים אצבע מאשימה כלפי הבנק. הם טוענים כי המפקח הפיננסי מטעמו אמור לפקח על שלבי התקדמות הביצוע ולשחרר את הכספים מחשבון הליווי רק בהתאם לכך. המפקח הפיננסי מטעם הבנק, לטענת הרוכשים, כשל בביצוע הפיקוח וטען כי הוא מסתמך רק על הצהרות החברה או אישורי מפקח הבנייה מטעמה ואינו חייב להימצא בשטח בפועל.

הרוכשים סבורים כי הבנק נתן יד להיעדרות מפקח בנייה ייעודי מטעם החברה על הפרויקט, דבר שגרם לטענתם להעדר ניהול ותפעול של הפרויקט באופן סדיר בכל התקופה. כל זה התבטא בהחלפת ארבעה קבלני משנה, החלפת מפקחים, חריגה מתקציב והכל אושר לכאורה ע"י הבנק או מי מטעמו.

35. לטענתם של הרוכשים בדוחות הכספיים למשל 37, 35 הופיעו נתונים שהיו אמורים להטריד את הבנק ובכל זאת לא ננקטו מהלכים במועד.

36. הרוכשים טוענים כי החברה לא פעלה עד כה למכירת שבע הדירות שנותרו בפרויקט, ששווין בשוק החופשי עולה לאין ערוך מן השווי הנקוב בדו"ח ובמיוחד לאור העלייה החדה במחירי הדירות. הרוכשים מסבירים, כי ההכנסה ממכירת הדירות הללו עשויה לפתור את בעיית התקציב, להשלים את הפרויקט ואף להסדיר את הפיצויים שלטענתם מגיעים להם. הם סבורים כי אישור גידול בהוצאות החברה חרף מכירת הדירות רק משרת את טובת הבנק ופועל על חשבון הרוכשים. הרוכשים מספרים כי נטלו משכנתא לטובת רכישת הדירה והעיכוב במסירה גורם להם נזקי תכנון כלכלי והחזרי משכנתאות תוך שהוא מותיר אותם ללא פתרון דיור.

37. הרוכשים מעטרים את תשובתם בטענות לזכאות על הפיצויים המגיעים להם לטעמם בגין העיכוב המשמעותי שחל במסירת הדירות (סעיפים 24 – 26 לתשובה).

38. לסיכום, הרוכשים תומכים במינוי כונס לפרויקט בכפוף לתנאים שפורטו בסעיף 31 לעיל. הם מסכימים לבקשה למינוי כונס מטעם הבנק נוכח שיעור הביצוע של הפרויקט העומד על כ- 90%.

עמדת החברה:

39. החברה התנגדה לאכיפת השעבודים ומינוי כונס נכסים המבוקש.

היא מדגישה כי מדובר בפרויקט רווחי במיוחד. גם בעת הגשת הבקשה אין חולק כי לאחר השלמת עבודות הבנייה יישארו עודפי הכנסות משמעותיים ביותר בהיקף של מיליוני שקלים. אין חולק כי הושלמו 90% מהעבודות בפרויקט. העתרות לבקשות תגרום לחברה נזקים מיותרים מצד אחד אך מנגד לא תביא תועלת לאף אחד מן הצדדים. פרק הזמן המוערך לסיום הבנייה יתפח בארבעה חודשים נוספים לפחות.

40. החברה מדגישה, כי המשקיעה אשר העמידה את ההון הראשוני לביצוע הפרויקט בסך של כשמונה מיליון ₪ ומעורבת ביותר בביצועו בפועל, התחייבה להעמיד את מלוא המימון הנדרש לצורך השלמת הפרויקט באופן המאיין כל חשש ולו מזערי להשלמתו.

41. החברה מדגישה כי עיון בדוח פיקוח 41 שצורף ע"י הבנק כנספח 4 לבקשה מעלה כי כבר הושלמו 90% מעבודות ביצוע הפרויקט. גם לאחר תחשיב הוצאות החריגות וכל הכרוך בכך, מדובר בפרויקט רווחי ביותר. טיעוני הבנק ביחס לאכיפת השעבודים מושתתים על הטלת עיקולים בחשבון הפרויקט, הפרת התחייבות החברה להפקדת הון עצמי נוסף, העדר מקורות מימון פנימיים להשלמת העבודות וביטול הסכם התמ"א.

אולם, לטענת החברה, אכיפת השעבודים בנסיבות האלה לא תשרת את המטרה לשמה הוגשה ורק תעמיק את הבור התקציבי.

42. החברה סבורה, כי הדרך המעשית להשלמת הפרויקט היא מתן אפשרות למשקיעה, באמצעות הקבוצה, להעמיד את הסכומים הנדרשים לביצוע והבטחת הסכומים אותם היא מעמידה להשלמת הפרויקט בשעבוד שני לאחר הבנק. כך, שמחד גיסא לבנק אין כל חשש מנזק כספי ומאידך גיסא, קיים גורם מממן בעל כיסים עמוקים אשר מעמיד את מלוא המימון הנדרש הישר לחשבון הליווי, בהתאם לדיווח המפקח מטעם הבנק רו"ח גלעד ויצמן.

43. החברה מציינת כי הקבוצה אינה גורם זר לבנק והבנק מודע היטב לכך שבאמצעות הקמת חברה ייעודית המשיבה מספר 4 הלא היא המשקיעה, העמידה הקבוצה מיליוני שקלים כהון עצמי למימון הפרויקט ואף נרשם לטובתה שעבוד על זכויות החברה בו. הקבוצה באמצעות נציגיה משתתפת באופן פעיל בישיבות השבועיות הנערכות בכתובת הפרויקט כולל ובשיתוף משרדו של ב"כ הבנק. לכן, היא סבורה כי אין מקום לניסיונו של הבנק בסעיף 36 לבקשה להמעיט ברצינות הצעת הקבוצה לפעול להשלמת העמדת מלוא הכספים הנדרשים לצורך הפרויקט. הגדרת המשקיעה והקבוצה בבקשת הבנק לאכיפת שעבודים ומינוי כונס נכסים כאילו מדובר ב"הודעת דוא"ל קצרה מעורפלת מאת גורם מממן חיצוני" (סעיף 36 לבקשת הבנק) מבלי לציין מיהו אותו גורם חיצוני, מהו מעמדו המרכזי בפרויקט ועד כמה הבנק מודע ומכיר בו נועדה ליצור מצג שווא כביכול מדובר בגוף עלום שם שאינו מוכר לבנק ושאין לבטוח ביכולותיו הניהוליות והכלכליות, דבר זה מהווה לשיטתה של החברה חוסר תום לב מובהק. החברה סבורה כי יש לצרף את המשקיעה/קבוצה כמשיבה בהליך.

44. החברה מציינת, כי אין כל עילה של ממש לאכוף את השעבודים בנסיבות העניין. יש לאפשר את השלמת הבנייה באמצעות הקבוצה, דבר שיגרום לוודאות הפרויקט ולכך שהדיירים ורוכשי הדירות לא יפלו בעתיד בין הכסאות כתוצאה מהחלפת היזמים בפרויקט. אי הוודאות בעמידה בלוחות הזמנים להשלמת העבודות ומסירת הדירות החדשות ותימנע העמסת עלויות מכבידות הכרוכות בעלויות הכינוס, אשר תקטין את עודפי הרווחים הצפויים שנועדו לטובת כל הצדדים. לכן, העתרות לבקשת הבנק תעכב את הפרויקט שלא לצורך.

45. זאת ועוד, החברה מציינת כי בהינתן שהסכם התמ"א בוטל לבקשת בעלי הדירות הקיימים, ממילא אין לבנק יכולת בשלב זה להורות על אכיפת זכויות הנובעות מאותו הסכם שבוטל. יש לברר תחילה את טענות בעלי הדירות לביטול ההסכם ורק לאחר מכן לבדוק האם אפשר לאכוף זכויות לפיו. החברה סבורה כי בנסיבות אלה כל שנותר לבנק הוא לפעול לאכיפת המשכנתא הרשומה לטובת הבנק על החלקה הרשמית הייעודית בלבד.

אגב אורחא, החברה טוענת כי ביטול הסכם בעצם יותיר את רוכשי הדירות ללא זכויות שכן זכויותיהם נובעות מההסכם המקורי.

46. החברה דוחה את טענות הבנק בדבר עיכוב ביצוע הפרויקט. לטענתה לאורך השנה האחרונה היה ברור לכל הנוגעים בדבר כי הצפי לסיום הפרויקט הוא באוקטובר 2022. לטענתה מקור האיחור נעוץ גם בתקופת הקורונה וגם בהחלפת קבלן המשנה.

בסעיף 24 לתשובה מציינת החברה, כי במשרדו של ב"כ הבנק התקיימה פגישה בהשתתפות ב"כ בעלי הדירות וכתוצאה ממנו הוברר ע"י החברה, שהשלמת הפרויקט מיועדת לחודש נובמבר 2022.

47. החברה מכחישה את טענת הבנק כי היא הפרה את הסכם הליווי, היא הייתה נכונה להגדיל את ההון העצמי על דרך מקורות המימון של המשקיעה והקבוצה, אולם הבנק הכשיל מראש מסלול זה. הבנק טען כי לחברה לא הייתה זכות להתנות את העמדת ההון הנוסף בתנאים אך התעלם מכך שעמידתו היא עמידה דווקנית על זכות בחוסר תום לב שעה שמילוי התנאים לא היה בהם כדי לפגוע בזכויות הבנק. רק ההתעקשות הלא הגיונית של הבנק הובילה להכשלת ההסכם.

48. החברה סבורה, כי דרישת המשקיעה להבטיח את הכספים שהושקעו על ידה מכאן ואילך היא לגיטימית ומקובלת בפרויקטים מסוג זה.

49. לחילופין, החברה טוענת כי היא אינה חדלת פירעון. נותרו שבע דירות שבאפשרותה למכור אותן. היא גורסת שלא עשתה כן עד היום, כדי למכור אותן ברווח גדול יותר לאחר השלמת הבנייה. היא טוענת כי אכן, נוכח עליית מחירי הדירות חלוף הזמן רק השביח את ערך הדירות וכפועל יוצא את מצבה של החברה. בכל העת לא הוציא הבנק דרישה למימוש הדירות בניגוד לדרישות אחרות שהוצאו על ידו, דבר שלטענת החברה אומר דרשני ותומך בעמדתה. כמו כן, לא ניתן להתעלם מכך שבחשבון הליווי מצוי על פי הודעת הבנק סך של 1,570,387 ₪ שהועבר בשרירותיות על ידו לחשבון פיקדון סגור בשל עיקולים שהוטלו על חשבון החברה. חוסר תום הלב של הבנק נעוץ לטעמה, בכך שהבנק מצד אחד מסרב למלא אחר צווי מימוש עיקולים בטענה כי הכספים משועבדים לטובת הפרויקט, אך מצד שני מעכב את הכספים לשווא ולא משחרר אותם לטובת הפרויקט.

50. גם ביחס לדרישת חילוט הערבות הבנקאית מצד בעלי הדירות, טוענת החברה כי יש לדחות את טענת הבנק. היא סבורה כי הבנק הוא שתקע מקלות בגלגלים ויצר חוסר וודאות אצל קבלני המשנה שביצעו עבודות שלא הוכרו ע"י הבנק, דבר שגרם להאטה בקצב העבודה.

לדברי החברה, גם בעלי הדירות אחראים למצב שנוצר שכן הם מימשו את הערבויות - לשיטת החברה שלא כדין. כך, נפגעה מסגרת האשראי בחשבון הליווי שכן הבנק סירב להעמיד את המסגרת הדרושה עקב הדרישה לחילוט הערבות.

רוכשי הדירות מצדם מפעילים לחץ, להעדיף אותם על פני נושים אחרים ולהבטיח להם פיצויים שלטענתם מגיע להם.

כל המערכת הזו, גרמה לשיבוש ועיכוב בהשלמת הבנייה למרות שהפרויקט כבר הושלם בשיעור של 90%.

51. החברה, שתמכה את עמדתה בתצהירו של בעל מניותיה היחיד מר יחזקאל פלדמן, עותרת אפוא לדחיית הבקשה לאכיפת שעבודים; לדחיית הבקשה למינוי כונס נכסים;

היא עותרת לאפשר לה להשלים את הבנייה בכוחות עצמה ממשאביה – בין באמצעות העמדת הון עצמי דרך המשקיעה והקבוצה ובין באמצעות מכירת שבע הדירות שנותרו עדיין בחזקתה.

עמדת המשקיעה/הקבוצה:

52. המשקיעה לא צורפה מלכתחילה ע"י הבנק כמשיבה לבקשה והיא הגישה ביום 4.8.2022 בקשה להצטרף כצד להליך וכן תשובה לעמדת הבנק.

53. המשיבה מגדירה עצמה כמממן החיצוני של הפרויקט אשר העמידה לטובת החברה את ההון העצמי שנדרש ע"י הבנק. העתקי התכתובות להם היו שותפים גם נציגי הבנק ביחס להיותה מממן חיצוני בפרויקט צורפו כנספח 1 לתשובתה.

המשיבה מציינת, כי בפועל לפי הסכם מיום 22.12.2016 (נספח 2 לתשובה) היא הלוותה לחברה סכום של 8,278,247 ₪. החברה שיעבדה לטובת המשקיעה בשעבוד בדרגה שנייה את כל זכויותיה בפרויקט, ובמיוחד את העודפים הצפויים בפרויקט מעבר לשעבודים לטובת הבנק. המשקיעה גורסת, כי מדובר בסכום של 10 מיליון ₪ לפחות, גם לפי דוחות הפיקוח של הבנק. לטובתה רשום שיעבוד בדרגה שנייה על זכויות החברה בהתאם לנסח רשם החברת שצורף לתשובה כנספח 4.

54. כפועל יוצא, המשקיעה טוענת כי כינוס נכסים בפרויקט זה יגרום לה נזק לא מידתי. הפרויקט הוא רווחי, הושלם בשיעור של 90% גם לפי דוח השמאית של הבנק, נמכרו בו 22 מתוך 29 דירות חדשות לפי דוח 41 של מפקח הפרויקט ועל פי דוח התקציב של הפרויקט נכון להיום, עבודות הבנייה העיקריות צפויות להסתיים בתוך כארבעה חודשים בעודף של כ- 11 מיליון ₪. התקציב מבסס את ההנחה כי התזרים של הפרויקט הוא חיובי ולא נדרשת העמדת אשראי נוסף מלבד עמדת ערבויות חוק מכר כנגד מכירת הדירות ומימוש חלק ממסגרת האשראי הבנקאי.

55. מינוי כונס נכסים אחד או יותר, יפגע מהותית במשקיעה ויגרום לשחיקת העודפים בפרויקט ללא הצדקה. מדובר בסעד חמור וקיצוני וניתן לשקול את השלמת הפרויקט ללא מינוי כונס נכסים כאשר המשקיעה מוכנה להירתם ולהעמיד מימון וכישורי ניהול לטובת מטרה זו.

56. המשקיעה טוענת, כי אין עדיפות לכונס נכסים מטעם הבנק על פני השלמת הפרויקט באמצעותה ובמעורבותה. יש להפריד בין עניינים הנוגעים להשלמת הפרויקט וסיום העבודות בדירות הקיימות וכן מסירת הדירות לרוכשי הדירות שלגביהם אין כל בעיה ואין מצוקה תזרימית, לבין טענות בעלי הדירות ורוכשי הדירות שיצרו כדור שלג מלאכותי שהוביל לפתיחת ההליכים.

היא מוסיפה כי אין צידוק לביטול הסכם התמ"א כאשר 90% מן הפרויקט כבר הושלם. עוד לדבריה, אין מקום לשקול במסגרת בקשה למימוש שעבודים, פיצויים לרוכשי הדירות או לבעלי הדירות. אין הצדק להקפאת האשראי לחברה ואין מניעה להמשך ביצוע הפרויקט בשיתוף המשקיעה.

57. על כן, גורסת היא כי טענת הבנק כי אין מקורות פנויים לתשלום ביצוע הפרויקט היא טענת סרק ונטולת הגיון וביסוס עובדתי. אין גם טעם בהתעקשותו של הבנק מלמנות כונס נכסים חיצוני ולא להסכים שהמשקיעה היא שתפעל יד ביד עם החברה להשלמת הפרויקט והחזרת הקבלן המבצע שכבר מכיר את הפרויקט.

58. המשקיעה תמהה על טענת הבנק, שאין לחברה יתרות למשיכה שעה שמסגרת האשראי בחשבון הליווי שהוקצתה לפרויקט כולו עומדת על כ- 17,000,000 ₪. על רקע זה תהא זו לדבריה, פגיעה קשה בזכויותיה, אם תתקבל הבקשה.

59. המשקיעה מטעימה כי הינה היא בעלת שעבוד בדרגה שנייה על זכויות החברה בפרויקט. משכך, לא היה מקום להמעיט מתפקידה וממעמדה בבקשה המקורית והיה מקום לצרפה כמשיבה מלכתחילה. לטענתה התנהלות הבנק בעניין זה עולה כדי חוסר תום לב ומהווה פגיעה קשה בזכויות המשקיעה ללא צידוק.

עוד היא טוענת כי עלויות הכינוס הן כבדות. חוסר יעילות והסרבול שינבע מעצם מינוי כונס נכסים ישליכו על רווחיות הפרויקט וינגסו שלא לצורך בעודפים המשועבדים לטובת החברה. המשקיעה שמה דגש על כך שהלוואה שהועמדה לחברה מומנה ע"י משקיעים פרטיים, ואלה יינזקו אם יינתן סעד אכיפת השעבודים למינוי כונס הנכסים כמבוקש.

עמדת המשקיעה נתמכה בתצהירו של המנהל מר יהודה הנדלר.

תגובות הבנק:

60. הבנק הגיב לכל תשובה, אחת לאחת.

הבנק שלל את עמדות רוכשי הדירות ככל שהדבר נוגע למערכת היחסים בינו לבינם ושב וטען, כי הרוכשים אינם צד להסכם הליווי לאגרות החוב ולשטרי המשכנתא והסכמתם כלל אינה נדרשת לשם אכיפת השעבודים. לשיטתו אין מקום לאפשר להם לנצל את הליך אכיפת השעבודים לשם קידומם במעלה סולם הנשייה. הוא מצביע על כך שהרוכשים הסכימו למינוי כונס נכסים זמני, אך אין מקום להתנות את הסכמתם בתנאים המהווים התערבות ביחסים בינם לבין החברה, אשר אמורים להיבחן בפורום אחר.

הבנק שלל את עמדות בעלי הדירות בדבר מינוי כונס נכסים מטעמם להשלמת הבנייה. לעמדתו אין מקום להטיל דופי בבנק ולאפשר מינוי כונס נכסים מטעם בעלי הדירות במסגרת בקשה למינוי כונס נכסים שהוגשה על ידי הבנק עצמו. לשיטתו, זהו קיצור דרך שאין לו מקום. בהקשר זה, הבנק מציין שהסכם התמ"א בסעיף 20.1.3 להסכם הנ"ל, דן במקרה של ביטולו כאשר יש ליווי פיננסי להסכם וקובע שבעלי הדירות לא יהיו זכאים למינוי כונס נכסים במקרה של הפרה.

על כן, הבנק מבקש במקרה של בעלי הדירות - להסתפק בהסכמתם למינוי כונס נכסים ולהתעלם מן התנאים שהם כורכים בה.

ביחס לתשובת החברה, מציין הבנק, כי החברה למעשה מודה בהתקיימות ההפרות והעילות לאכיפת השעבודים שיצרה לטובת הבנק על זכויותיה בפרויקט. היא הודתה בהטלת עיקולים בסכומים ניכרים על זכויותיה בפרויקט.

אשר לטענה כי קיים גורם מממן הלא היא המשקיעה, מסביר הבנק כי הוא התקשר בהסכם ליווי עם החברה ולא עם כל צד שלישי כזה או אחר.

קבוצה "ברק הס" – הגורם המממן, הודיעה כי היא מוכנה להפקיד כספים בדיעבד, רק לאחר ביצוע העבודות בפרויקט וכן היא מבקשת ליצור שעבוד מדרגה שנייה, דהיינו עדיפות על פני יתר הנושים. הבנק אינו מוכן לכך ואף סבור כי בתוך מספר ימים הצעה זו הפכה לבלתי רלוונטית שכן בעלי הדירות הודיעו לחברה על ביטול הסכם התמ"א והפנו דרישה לחילוט יתרת ערבות הביצוע בסך של למעלה משני מיליון ₪.

ביחס לתשובת המשקיעה, שולל הבנק את הצטרפותה כצד להליך ומצביע על כך שעניינה של הבקשה הינה אכיפת שעבודים ספציפיים במובחן מהליך חדלות פירעון קולקטיבי. זאת מעבר לטיעונים לגופם כלפי טענות המשקיעה, והאמירה שאין בהן משום פתרון מקיף וכולל לכלל הבעיות והקשיים בפרויקט.

עמדת הממונה:

61. הממונה סבר כי הואיל ועסקינן בבקשה לאכיפת שעבודים קבועים שאין בצידם הליך פירוק, אין מקום לחוות דעתו והוא מותיר את הבקשה ואת זהות בעל התפקיד לשיקול דעת בית המשפט.

החלטה לצירוף המשקיעה להליך:

62. לאחר שבחנתי את הדברים לעומקם, אני מוצאת כי יש מקום לצרף את המשקיעה ואת הקבוצה שהיא פועלת באמצעותה כצד להליך. לא נסתרה עמדת המשקיעה כי היא הייתה מעורבת בפרויקט מלכתחילה כמפורט על ידה וכי השקיעה את ההון הראשוני בשיעור של 8,278,247 ₪ לפי הסכם הלוואה מיום 22.12.2016. על רקע זה החברה גם שיעבדה לטובת המשיבה את כל זכויותיה בפרויקט ואת העודפים הצפויים בו.

למעשה, במידה והבקשה לאכיפת שעבודים ומינוי כונס נכסים תיענה בחיוב, המשקיעה –כנראה יחד עם החברה- יהיו הניזוקות העיקריות מהחלטה זו.

משכך, אני מוצאת כי ראוי שקולה של המשקיעה ישמע ויש מקום לצרפה כמשיבה בהליך. אומנם, המשקיעה לא הייתה צד פורמאלי להסכמים עם הבנק, אך הבנק היה מודע למעמדה כבעלת משכון בדרגה שנייה על זכויות החברה וכגורם המממן. הגדרתה השולית בבקשות שהגיש הבנק אינה מדויקת. מדובר בגורם משמעותי בפרויקט, הגורם המממן מראשית הדרך. על רקע זה זימנתי את המשקיעה לדיון, שמעתי את דבריה והחלטה זו ניתנת לאחר שעמדתה נשקלה לגופה.

מהלך הדיון:

63. הצדדים התייצבו לפני בישיבת יום 8.8.2022. כל צד חזר על עיקרי טענותיו, התייצבו גם נציגי בעלי הזכויות ונשמעו בנוסף לפרקליטיהם.

הנחיתי את הצדדים לנסות להגיע להבנות כספיות על בסיס הדברים שנאמרו שם, (עמ' 3 לפרוטוקול ש' 24 עד עמ' 5 לפרוטוקול ש' 4).

הדברים מופיעים בפרוטוקול בשקיפות ואין טעם לחזור על כך במסגרת החלטה זו.

64. במועד הדיון, יצאו הצדדים להידבר והשקיעו זמן רב בקיום הידברות, שלמרבה הצער לא השתכללה לכדי הסכם.

ב"כ המשקיעה גרס, כי הייתה התקדמות בגיבוש מתווה מול הבנק כיצד להתנהל גם בנושא העיקולים וגם בנושא המשך הבנייה. דא עקא, דרישת חילוט הערבות שהעלו בעלי הזכויות השמיטה את הקרקע מתחת להסדר המתהווה. בנוסף, לראשונה נאמר שבעלי הזכויות דורשים ביצוע עבודות נוספות מעבר לעבודות הכלולות בהסכם התמ"א וגם דבר זה משבש את ההבנות.

הבנק כשלעצמו היה נכון ללכת במתווה זה, אולם רק אם בעלי הזכויות יחזרו בהם מדרישת חילוט הערבות הבנקאית, דבר שלא נעשה.

בעלי הדירות עמדו על בקשתם למינוי כונס נכסים, ראו דברי בא כוחם עו"ד מרקמן עמ' 6 לפרוטוקול ש' 29 עד עמ' 7 לפרוטוקול ש' 7.

עם זאת, בעלי הזכויות חזרו בהם מבקשתם למנות כונס מטעמם והסכימו שכונס נכסים שימונה יהיה מטעם הבנק.

גם רוכשי הדירות הביעו חוסר אמון מוחלט בהתנהלותה של החברה ושל המשקיעה הגורם המממן בפרויקט והצטרפו לבקשה למינוי כונס נכסים. ראו דברי בא כוחם עו"ד יפת עמ' 7 לפרוטוקול ש' 9 – 12.

בסיום הדיון הפרונטלי, הוברר כי הבנק היה נכון לשקול את עמדות החברה ולגבש הבנות כספיות בסיוע המשקיעה, אך דרישת בעלי הדירות לחילוט ייתרת הערבות הבנקאית לא איפשרה לבנק לבתקדם במתווה זה.

לאור זאת, הודיעה החברה כי בדעתה להגיש בקשה לצו מניעה כנגד דרישת החילוט של הערבות הבנקאית (ר' בקשה מס' 5 מיום 11.8.2022).

עיכבתי איפוא את מתן ההחלטה בהמתנה לתוצאות אותו הליך. שמא תוצאותיו יאיינו את החשש של הבנק מפני הרעה במצבה של החברה ויעמיד אותו בפוזיציה נוחה יותר מול בעלי הדירות.

הבקשה למתן צו מניעה נדחתה (ר' הודעת הבנק מיום 14.8.2022).

אשר על כן – נפתח הפתח למתן החלטה בבקשות שלפני.

הכרעה בבקשה למימוש שעבודים:

65. מדובר כאן באכיפת שעבוד קבוע ולא שעבוד צף.

מקור הסמכות למינוי כונס נכסים למימוש שעבוד קבוע מצוי בסעיף 17 לחוק המשכון תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק המשכון").

66. ראו את דברי כב' סגן הנשיא השופט ברנר בפר"ק (מחוזי ת"א) 15479-01-15 פר"ק 15479-01-15 רזניק פז נבו נאמנויות בע"מ נ' סקיילקס קורפוריישן בע"מ ואח' (נבו 14.09.2019):‏‏

"הכלל הוא כי נושה מובטח שמחזיק בידו שעבוד קנייני להבטחת חובו רשאי להיפרע מהחייב במישרין באמצעות מימוש הנכס המשועבד, והוא אינו תלוי בנושים אחרים או בהליכים אחרים..."

(שם, פסקה 39).

67. הכלל הוא שכאשר קיים חוב המובטח בשעבוד רשום והתקיימו התנאים לאכיפת השעבוד ומימושו, ניתן להורות על מינוי כונס נכסים לטובת העניין.

ראו:

פש"ר (ת"א) 2390/04 אלקון נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (נבו 17.1.2006);

פר"ק (ת"א) 44229-05-21 בנק מרכנתיל דיסקונט בעמ נ' י.ב. שיא משאבים בע"מ (נבו 25.7.2022);

68. בענייננו, הבנק הוא בעל השעבוד ואין על כך מחלוקת. הוא אוחז בזכות חוזית וקניינית הרשומה כדין (נספחים 8 – 10 לבקשה). בקשתו לאכיפת השעבודים מעוגנת היטב. אומנם, דין הוא כי בעל השעבוד לא יוכל לאכוף את השעבוד באופן מיידי אלא עליו לקבל מבעוד יום את אישורו של בית המשפט. ברם, בנסיבות אלה, כאשר עסקינן בזכות מוצקה של שעבוד קבוע, יש צורך בנימוק קיצוני כדי למנוע מהבנק לעשות שימוש בזכות זו. לא שוכנעתי כי נימוק כאמור מתקיים בענייננו.

69. בבחינת הסיטואציה שהביאו הצדדים לפני, אינני רואה כי הבנק נהג בחוסר תום לב או בחוסר שקיפות. הבנק נקלע למצב שבו רוכשי הדירות פונים אליו שוב ושוב ומטיחים בו האשמות מרומזות פחות ויותר לאחריותו באשר להתנהלות החברה. האשמות שכבר הבהרתי במעמד הדיון כי אין להם מקום הואיל והבנק פעל בשחרור כספים לצורך הפרויקט כהלכה ולפי דוחות פיקוח שקיבל. נספחים 15 – 16 לבקשה הם שורה של מכתבים שהגיש הבנק, מעו"ד יפת ב"כ רוכשי הדירות אליו, לא זו אף זו, רוכשי הדירות באמצעות עו"ד יפת אף פנו למבקר הפנימי של הבנק בדרישות לחקור את התנהלותו של הבנק בנסיבות האלה. הבנק מוצא עצמו אפוא מותקף ע"י רוכשי הדירות ונאלץ להתמודד עם טענות כאלה ואחרות שאינן נוגעות למעשה להתנהלותו הבנקאית. נראה כי רוכשי הדירות מבקשים להשפיע על החברה באמצעות הבנק, העובדה שבקשה זו מוגשת מעידה על כך.

לא רק רוכשי הדירות העמידו את הבנק בסיטואציה של בקשת מימוש השעבודים. גם בעלי הדירות לא חסכו תלונות מן הבנק על התנהלותו. במסגרת זו כבר ביקשו לחלט מיליון ₪ מתוך הערבויות הבנקאיות שהועמדו לרשותם לצורך הפרויקט. עובר להגשת הבקשה הנוכחית נשלחה לבנק דרישה למימוש יתרת הערבויות בסכום של שני מיליון ₪, כאשר תאריך המימוש האחרון לפירעון ממועד הוצאת הדרישה הוא 10.8.2022. תאריך שנדחה עקב הבקשה לצו מניעה. לאחר שנדחתה בקשה זו כפי שתואר לעיל, לא היה מנוס לפני הבנק אלא למלא אחר הדרישה ולממש את הערבות.

בנוסף, גם בעלי הדירות לא טמנו ידם בצלחת. הם שלחו הודעה על ביטול הסכם התמ"א, דבר שיש לו השלכה לכאורה גם כלפי הבנק והזכויות בפרויקט. כמו כן, הוגשה על ידם תביעה לפיצויים בבית המשפט השלום ברחובות בגין איחור במסירת הדירות ועוד.

נתונים אלה של טענות כלפי הבנק מצד רוכשי הדירות ובעלי הדירות גם יחד, מציבים את הבנק בפוזיציה המקשה עליו להמשיך לתפקד לצורך קידום הפרויקט ללא מימוש השעבודים.

התרשמתי בדיון שהתקיים לפני, כי היה רצון טוב מטעם הבנק לנסות ולהשלים את הפרויקט באמצעות החברה ובעזרת המשקיעה שתזרים הון עצמי נוסף. אולם, הבנק התנה הסכמתו, ובצדק, בכך שהבקשה לחילוט הערבויות תבוטל ע"י בעלי הדירות. זאת מבלי להתייחס ליתר ההליכים שננקטו על ידם כגון ביטול הסכם התמ"א והתביעה לפיצויים.

כאשר לא הייתה נכונות לכך, ובעלי הדירות כמו גם רוכשי הדירות הביעו בקול רם וצלול את חוסר האמון שלהם בחברה וביכולתה להשלים את הבנייה תוך זמן סביר, למעשה לא נותרה לבנק ברירה. במיוחד לאחר שנדחתה הבקשה לצו מניעה ביחס למימוש הערבות הבנקאית, לא יכול היה הבנק להמשיך לקיים מתווה של הסדר כספי עם החברה ו/או עם המשקיעה. היה עליו לפנות למסלול אכיפת השעבודים.

70. אמנם, החברה מצידה שבה וטענה כי היא מסוגלת להשלים את הבנייה, כי למעשה לא הייתה דה-פקטו אמורה למסור את הדירות לפני חודש נובמבר 2022 ומועד זה טרם חלף. גם המשקיעה שהתייצבה לדיון ,הסבירה כי היא נכונה להזרים לאלתר ולא בדיעבד את הכספים הנחוצים להשלמת הפרויקט, ובלבד שזכויותיה יובטחו בשעבוד שני.

אך מנגד, בעלי הדירות הביעו חוסר אמון מוחלט בחברה וביכולותיה, הצביעו על שורה של כשלים, לטענתם מסוכנים עמם הם נאלצים להתמודד כמו חשמל חשוף, פתחים מסוכנים, ביוב העולה על גדותיו. במועד הדיון דיברו הדיירים מדם לבם וביקשו לשים קץ למצב (ראו דברי מר אבן וגב' רביב, עמ' 9 לפרוטוקול ש' 13 – 34).

71. אומנם עסקינן בשעבודים – זכות חוזית וקניינית של הבנק - אך למעלה מן הצורך בחנתי גם את עמדות בעלי הדירות והנזקים שנגרמו להם. כמו גם את עמדת רוכשי הדירות.

בהקשר זה אביא מדברי כב' השופט גרוסקופף ברע"א 5755/20 ליאב יזמות וניהול פרויקטים בע"מ נ' עו"ד משה תורג'מן ואח', ניתן ביום 20.8.2020, שם בפסקה 19:

"... אין חולק כי החל משנת 2018 נפסקו עבודות הבנייה בפרויקט פתח-תקוה, מצבו של הבניין רעוע. לפיכך כל דחייה נוספת בעיצומו של המתווה צפויה להוסיף לסבל דיירי הבניין ואולי אף לסכן אותם. אף לא ניתן להתעלם מהאינטרסים של צדדים שלישיים נוספים, דהיינו רוכשי הדירות והמלווים, בקידום המתווה ומהחשש שעיכובו יגדיל את נזקיהם..."

דברים אלה נאמרו אגב דיון בתיק פר"ק, קל וחומר בענייננו כאשר עסקינן בבקשה למימוש שעבודים שהיא בעלת מעמד חוזי וקנייני.

72. אדרש עתה לטענת החברה והמשקיעה, כי לא כצעקת הבנק, ובעלי ורוכשי הזכויות. החברה סולבנטית, הפרויקט ריווחי והיא מסוגלת להשלים את הבניה.

שכן מסגרת האשראי שלה בחשבון הינה 17 מיליון ₪; כי יתרתה בחשבון הליווי עמדה בזכות של מעל 1.5 מיליון ₪; כי יש 7 דירות שטרם נמכרו ומכירתן תכניס סכום נאה; כי הפרויקט ריווחי לפי כל הדו"חות; כי יש צפי שיוותר בקופה בסוף הליך הבניה מעל 10 מיליון ₪; כי המועד המוסכם לסיום הפרוייקט הינו נובמבר 2022 ומועד זה טרם חלף.

כל זה טוב ויפה אולם מול טענות אלה יש עובדות אחרות:

על חשבון הליווי של החברה בבנק הוטלו עיקולים, דבר שאילץ את הבנק לסגור את הכספים שבו בחשבון נפרד המוקדש לעיקולים, בכפוף לזכויות הבנק.

שבע הדירות שלא נמכרו מעוקלות אף הן, כך שמכירתן עשויה להיתקל בקשיים משמעותיים.

למעלה מארבעה קבלני משנה הוחלפו בפרויקט והעבודה בו נכון למועד הגשת הבקשה אינה מתקיימת;

בעלי הדירות נקטו בצעדים משפטיים לביטול הסכם התמ"א ודורשים חילוט ערבויות בנקאיות;

רוכשי הדירות אף הם אינם שבעי רצון מהתנהלות החברה ומלאי תלונות כרימון כלפיה, דבר המשליך על מעמדם גם כלפי הבנק;

73. לאור העיקולים והמגבלות שהם מטילים על חשבון הליווי, אני מוצאת כי רווחיות הפרויקט הנטענת, אינה ברת מימוש כרגע. כספי החברה אינם נזילים.

גם הסיכוי למכירת דירות עליהן רובץ עיקול - אינו רב.

המשקיעה היא זו שמוכנה להעמיד כספים להמשכיות הפרויקט, אולם המשקיעה מבקשת שעבוד מדרגה שניה, דבר שהבנק לא הסכים לו בשעתו. כיום הזרמת הכספים ע"י המשקיעה אפשרית עדיין, אולם נוכח דרישת בעלי הדירות למימוש הערבות הבנקאית, גדלה החשיפה של הבנק באופן לא מידתי. הוא אינו מוכן לכך- וטעמו עימו.

החברה טוענת עוד כי יש להמתין עד נובמבר 2022 שהוא המועד המוארך והמוערך לסיום העבודות בפרויקט. אך, לאור התחלפות קבלני המשנה והליקויים שמנו בעלי הדירות, נראה כי ההמתנה לא תביא לפתרון מעשי. העבודות באתר פסקו. הדיירים סובלים. רוכשי הדירות מתמרמרים. הבנק נמצא בין הפטיש לבין הסדן.

עם כל הצער בכך שריווחי החברה והמשקיעה ייחתכו משמעותית עקב הכנסת קבלן חדש, בנסיבות שנוצרו, הבקשה למימוש השעבודים, היא מחוייבת המציאות.

74. אשר על כן אני נעתרת - ומורה על מימוש השעבודים כמבוקש.

הכרעה בבקשה למינוי כונס נכסים :

75. ביחס לזהותו של כונס הנכסים :

טוב עשו בעלי ורוכשי הדירות שקיבלו את המלצת בית המשפט, חזרו בהם מעמדתם שלא למנות את ב"כ הבנק ככונס נכסים והסכימו למינויו.

זאת, לנוכח ההלכה לפיה ככלל בית המשפט של חדלות פירעון יכבד את רצון הנושה המובטח למנות בעל תפקיד המוצע על ידו.

ראו : החלטת כב' השופט מינץ ברע"א 8702/19 זועבי נ' זהר אלר חברה לנאמנויות בע"מ, פסקה 12 (נבו 13.2.2020).

אני מוצאת כי בנסיבות הספציפיות של ענייננו, ממילא אין מקום למינוי כונס נכסים חיצוני. הקשר עם המוסד הבנקאי המלווה צריך להיות חלק מהיר ואמין, דבר שאפשרי בוודאות גבוהה כאשר כונס הנכסים הוא גם ב"כ הבנק המלווה.

לאחר המינוי - כונס הנכסים הינו "קצין בית המשפט" וזרועו הארוכה. דבר המעקר במידה רבה את החששות שיש המביעים כלפי טיפולו בזכויות הנושים שאינם מובטחים.

76. בהקשר זה ראיתי להפנות גם לדברי בית המשפט כב' סגן הנשיא השופט חגי ברנר בתיק חדל"ת 43652-09-20 הרמטיק נאמנות (1975) בע"מ נ' אי די בי חברה לפיתוח בע"מ ואח' מיום 25.9.2020, שם בפסקה 37:

"37. כך גם לא ראיתי כל מניעה לכך שכונס הנכסים הזמני יהיה מי שהומלץ על ידי הנושה המובטח. לענין זה יש להבחין בין מימוש של שעבוד צף לבין מימוש של שעבוד קבוע, כמו במקרה דנן. סעיף 194(ב) לפקודת החברות [נוסח חדש] תשמ"ג- 1983, הקובע כי מינויו של כונס נכסים לשם אכיפת שעבוד צף כפוף להוראות פרק ו' לחלק ב' לחוק חדלות פירעון, מתייחס לאכיפת שעבוד צף ולא לאכיפת שעבוד קבוע. משמע, בעוד שמינויו של בעל תפקיד לשם מימוש שעבוד צף כפוף למגבלות הקבועות בחוק חדלות פירעון, לא כך הוא הדבר לגבי מינויו של בעל תפקיד לשם מימוש שעבוד קבוע, ולא בכדי, שכן זיקתו הקניינית ההדוקה יותר של נושה מובטח בעל שעבוד קבוע, אל הנכס המשועבד, מצדיקה יחס שונה.

ראה גם חדל"ת (מחוזי תל אביב-יפו) 17320-11-19 מעדני מיקי תעשיות מזון דגים וסלטים בע"מ נ' מעדני מיקי תעשיות מזון דגים וסלטים בע"מ (פורסם בנבו, 18.11.2019)‏‏:

"אין חולק שכאשר מבוקש על ידי הנושה לנקוט בהליך למימוש שעבוד ספציפי, אזי בדרך כלל מתמנה מי מטעמו של הנושה המובטח בשעבוד ספציפי לבעל תפקיד למימוש אותו השעבוד." (דברי כב' הנשיא א' אורנשטיין, בפסקה 12)".

77. אשר על כן, אני קובעת כי עו"ד מור נרדיה ב"כ הבנק הוא שימונה ככונס נכסים קבוע לצורך מימוש השעבודים, כמבוקש.

המינוי מותנה בהפקדת התחייבות מטעם כונס הנכסים בסך של 250,000 ₪, תוך 7 ימים מהמצאת החלטה זו.

למען הסר ספק, ימי הפגרה יבואו במניין הימים.

סיכום :

78. מן המקובץ לעיל, אני מורה בזאת על מימוש השעבודים – כמבוקש.

עו"ד מור נרדיה ב"כ הבנק, ממונה בזאת לכונס נכסים קבוע לצורך אכיפת השעבודים נושא הבקשה.

איני רואה להכביד עוד על מי מהמשיבים ולפיכך איני עושה צו להוצאות.

המזכירות תמציא עותק החלטתי זו לב"כ הצדדים.

ניתנה היום, י"ח אב תשפ"ב, 15 אוגוסט 2022, בהעדר הצדדים.