1. התובע הגיש תביעה על סך של 290,116 ₪ כנגד הנתבעים. לטענתו, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בכתב התביעה, במהלך שנת 2006 הוא התקשר בעסקה לרכישת זכויות במקרקעין הידועים כגוש 10279, חלקה 3 בשפרעם.

התובע טען, כי הנתבע מס' 1 (להלן "עו"ד חורייה") ייצג במסגרת עסקת המכר הנ"ל הן את המוכר בשם תאופיק דאוד והן את התובע, כרוכש. נטען, כי הנתבע 2 (להלן "פואד"), שהינו קרוב משפחה של התובע, תיווך בין הצדדים לביצוע העסקה, כשלוחו ואיש אמונו של התובע.

2. התובע טען, כי במהלך שנת 2006 פנה אליו פואד, סיפר לו על חלקות אדמה למכירה בשפרעם, המיועדות לבנייה, בעלות של 50,000 דולר לחצי דונם, המליץ בפניו על רכישת המקרקעין והבהיר, כי מדובר בעסקה טובה ומשתלמת במיוחד וכי בכוונתו לרכוש חלקים מהמקרקעין גם עבור אביו ועבור קרובי משפחה נוספים שלו. לאור המלצותיו ושידוליו של פואד, המצגים שהציג אודות טיב העסקה והאמון הרב שרכש לו התובע, נתן האחרון את הסכמתו העקרונית לביצוע העסקה. בתיווכו של פואד הם פנו לעו"ד חורייה משפרעם, אשר התיימר לייצג משפטית את תאופיק דאוד, בנה של "בעלת המקרקעין" (גב' עבלה דאוד), אשר הוסמך לבצע עסקאות במקרקעין הנ"ל. התובע ציין כי זכויותיה של גב' עבלה דאוד הוקנה לה, למיטב ידיעתו, בצו ירושה, אך לא היו רשומות על שמה בלשכת רישום המקרקעין.

במהלך הפגישה, הציג עו"ד חורייה בפני התובע מצג לפיו, הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולות לטפל בעסקת המקרקעין. לאחר דין ודברים קצר, גבה עו"ד חורייה מהתובע שכר טרחה בסך של 2,500 ₪ כתשלום ראשוני בגין טיפולו בעסקת המקרקעין וייצוגו לצורך ביצוע העסקה. מספר ימים מאוחר יותר, העביר עו"ד חורייה לתובע, באמצעות פואד, הסכם מכר שנחזה להיות חתום על ידי המוכר (תאופיק דאוד) והודיע לו כי בשל שיקולי מס נרשם בהסכם כי התמורה שתשולם תהיה בסך של 30,000 דולר ולא 50,000 דולר (היא התמורה האמיתית), בעוד שהסכום שישולם בפועל על ידי התובע יהיה 50,000 דולר. בעידודו ובהמלצתו של פואד, פעל התובע בהתאם להנחיותיו של עו"ד חורייה וחתם על הסכם המכר, מבלי שהיה מודע למשמעויות השונות שיש לעובדה לפיה, הסכום שנרשם בהסכם אינו משקף את התמורה האמיתית המוסכמת. התובע טען, כי ביום 1.6.2006 בד בבד עם חתימת הסכם המכר, הוא העביר לפואד סך של 10,000 דולר בגין העסקה. סך נוסף של 10,000 דולר הועבר לפואד ביום 23.6.2006, סך של 25,000 דולר הועבר לפואד ביום 21.8.2006 וסך של 3,000 דולר הועבר על ידי הנ"ל ביום 15.9.2006. בסך הכל הועברו לפואד על ידי התובע 48,000 דולר שמקורם בחסכונות, הלוואות מהבנק ופיצויי פיטורין. בנוסף, שילם התובע לעו"ד חורייה סך של 1,000 ₪ ביום 20.3.2007 וסך נוסף של 5,000 ₪ הועבר לידי עורך הדין בגין הטיפול המשפטי, במועד מאוחר יותר. עוד נטען, כי הועבר לידי פואד סך נוסף של 800 דולר.

התובע טען, כי בהתאם להסכם המכר, התנאי הראשון לתשלום היה רישום זכויות בעלות של המוכר במקרקעין, באופן שיאפשר לתובע לרשום הערת אזהרה לטובתו. זכויות המוכר נרשמו על שמו רק ביום 20.3.2007 וכך גם הערת אזהרה לטובתו של התובע, בעוד שהכספים שולמו על ידיו, לאור דרישת עו"ד חורייה ופואד, בניגוד להסכם, כבר בשנת 2006. בנוסף, טען התובע כי נמסר לו על ידי פואד כי בניגוד לאמור בהסכם המכר לפיו, על המוכר לשאת במס המכירה, מס שבח והיטל השבחה, יהא עליו לשאת הן במס הרכישה והן במס המכירה. בהתאם להנחיותיו של פואד, לפנים משורת הדין, לאחר שהביע את פליאתו ומחאתו על הדרישות הנוספות שלא היה להן ביטוי כלשהו בהסכם ועל מנת לקדם את השלמת העסקה, שילם התובע סך של 5,000 ₪ וסך של 6,000 ₪, בתאריכים 12.9.2006 ו - 22.2.2007, בהתאמה, בגין מס הרכישה. בנוסף, שילם התובע סך של 5,695 ₪ ביום 12.9.2006 בגין מס מכירה וכן, העביר לידי פואד סך של 10,980 ₪ ב - 3 המחאות שזמן פרעונן 1.4.2007, 1.5.2007 ו - 1.6.2007, בגין מס שבח.

3. למרות שהתובע שילם את מלוא התמורה ועמד במלוא התחייבויותיו על פי הסכם המכר, זכויותיו במקרקעין לא נרשמו. למרות פניות חוזרות ונשנות שלו לפואד ולעו"ד חורייה להסדיר את הנושא, נמנעו השניים מלהשיב לפניותיו והתחמקו ממתן תשובה עניינית, ניסיונותיו להסדיר את רישום הזכויות, או לחילופין, להשיב את כספו, נכשלו.

התובע טען, כי בשלב כלשהו החלו להתגנב לאוזניו שמועות כי עסקת המכר לא הייתה אלא תרמית ומעשה עוקץ וכי הבעלים האמיתיים של הקרקע - עבלה דאוד ו/או בנה תאופיק דאוד, כלל לא היו מודעים לקיומה של העסקה ומעולם לא חתמו על מסמך המכשיר את מכירת הזכויות במקרקעין. בחודש מאי 2008 פנה התובע, באמצעות בא כוחו, לעו"ד חורייה ודרש ממנו את הסדרת הרישום. במסגרת שיחה טלפונית שהתנהלה בין ב"כ התובע לבין עו"ד חורייה, מסר לו האחרון כי אכן יש בסיס לשמועות לפיהן אותו אדם שהציג עצמו כתאופיק דאוד לא היה אלא מתחזה חסר כל זכות במקרקעין ולכן, עסקת המכר חסרת תוקף.

בחודש אוקטובר 2008 שלח התובע באמצעות בא כוחו מכתבים לפואד ולעו"ד חורייה, במסגרתם דרש את השבת הסכומים ששולמו על ידיו. עו"ד חורייה הכחיש אחריות כלשהי מצדו לנזקים ואילו פואד לא השיב לאותו מכתב. במסגרת כתב התביעה ציין התובע, כי למיטב ידיעתו, משטרת ישראל פתחה בחקירה פלילית בגין מעשה ההונאה של המתחזים.

4. התובע טען, כי עו"ד חורייה התרשל כלפיו, שעה שלא ערך את מלוא הבדיקות המקדמיות הנחוצות ולא בדק את טיב הזכויות במקרקעין, לא דרש את מלוא המסמכים המוכיחים את הזכויות במקרקעין, לא וידא אם יכול המוכר למלא אחר התחייבויותיו, לא הציב בטוחות הולמות להבטחת ביצוע העברת זכויות הבעלות בנכס לידי התובע, לא התנה את העברת מלוא כספי התמורה ברישום הזכויות על שם המוכר כקבוע בהסכם המכר והפקדת כספים בנאמנות כמקובל, הוא לא הבהיר לתובע את הסיכון ברכישת מקרקעין שאינם רשומים על שם המוכר ולא הציג בפניו את האופציה להחזיק את כספי התמורה בנאמנות עד להשלמת רישום הזכויות. עוד נטען, כי עו"ד חורייה לא פעל כעו"ד סביר, הוא לא השתמש במיומנות הנחוצה ולא נקט את מידת הזהירות שעו"ד סביר היה נוקט באותן נסיבות. לחילופין, נטען כי עו"ד חורייה הפר את חובתו לפעול לטובת שלוחו בנאמנות ובמסירות בהתאם לסעיף 54 לחוק לשכת עו"ד. עוד נטען, כי עו"ד חורייה, אשר נטל על עצמו את ייצוגו המשפטי של התובע, חב כלפיו לפעול במיומנות, מקצועיות ושיקול דעת, ולחקור בדבר כל בעיה אפשרית שעשויה להתעורר מכוח עסקת המכר ובדבר טיב זכויות המקרקעין. מאחר ועו"ד חורייה לא עמד בהתחייבויותיו אלו והפר את ההסכמות שבינו לבין התובע, עליו לפצותו בגין הנזקים שנגרמו לתובע כתוצאה מההפרה. עוד נטען, כי עו"ד חורייה נהג בחוסר תום לב שעה שקבע בהסכם המכר כי "הקונה והמוכר מוותרים על כל טענה נגד עו"ד ועורך ההסכם... בשים לב כי פרטי העסקה סוכמו בין הצדדים בלבד", למרות שידע שהצדדים לא רק שלא סיכמו ביניהם דבר, אלא שמעולם לא נפגשו.

5. בכל הנוגע לפואד, טען התובע כי הנ"ל התרשל כלפיו, שעה שלא ערך את מלוא הבדיקות אותן היה עליו לבצע כשלוחו ו/או כמתווך, הוא לא ערך בדיקה מספקת של טיב הזכויות במקרקעין והציג לתובע מצג שווא ושכנע אותו על פיו, מבלי לבדוק את נכונותו ואמינותו. עוד נטען, כי פואד לא פעל כמתווך סביר, לא השתמש במיומנות הנחוצה ולא נקט מידת זהירות ששלוח ו/או מתווך סביר היה נוקט באותן נסיבות. לחילופין, נטען כי פואד הפר את חובתו לפעול בנאמנות, בהתאם לחוק השליחות.

6. לחילופי חילופין, טען התובע כי יש לראות במעשיהם של עו"ד חורייה ופואד ובכספים שהועברו אליהם, משום עשיית עושר ולא במשפט.

7. התובע טען, כי בשל מעשי ו/או מחדלי הנתבעים, נגרמו לו נזקים והוצא ממנו במרמה סך של 249,616 ₪, אשר במועד הגשת התביעה עמד על סך של 290,116 ₪. התובע עתר לחייב את הנתבעים בסכום הנ"ל, כמו גם בהוצאות משפט.

8. עו"ד חורייה התגונן מפני התביעה וטען, כי ידע על העסקה באמצעות פואד בשיחה טלפונית שנערכה בסמוך ליום החתימה על החוזה. עו"ד חורייה טען, כי לא נדרש לערוך בדיקות לשם הבטחת העברת המקרקעין הנרכשים וכי התובע לא הזמין ממנו שירות משפטי הנהוג בעסקאות מקרקעין. מאידך, אישר עו"ד חורייה כי הוא שערך את הסכם המכר והיה אמור לייצג את התובע בפני רשויות מיסוי המקרקעין. עו"ד חורייה טען, כי מעולם לא התיימר לייצג את מר תאופיק דאוד, בנה של בעלת המקרקעין, והדגיש כי השירות המשפטי שניתן לצדדים היה מצומצם וכל שנדרש ממנו היה העלאת הסכמות הצדדים על כתב, מאחר והעסקה נכרתה והשתכללה ואף התמורה שולמה בגינה, טרם החתימה על החוזה שערך. נטען, כי השירות המשפטי שנתן לצדדים היה בהתאם לדרישתם ולאחר שהסביר להם את כל ההשלכות המשפטיות והסיכונים הטמונים בעסקת מכר מקרקעין.

עו"ד חורייה טען, כי לא נטל חלק במו"מ שהתנהל בין הצדדים וכי הסכום שנרשם בהסכם המכר היווה את מלוא התמורה וביטא את רצון הצדדים, כפי שאושר על ידי התובע בחתימתו על החוזה ועל הדיווחים לרשויות המס. עו"ד חורייה הכחיש כי הסביר לתובע כי בשל שיקולי מס, נרשמה בהסכם תמורה שונה ממה שסוכם בפועל.

עו"ד חורייה הכחיש את טענותיו של התובע בדבר הסכומים ששילם באמצעות פואד, מחוסר ידיעה. מנגד, אישר כי קיבל לידיו שכ"ט בסך של 5,000 ₪ (ולא 6,000 ₪, כפי שטען התובע). עו"ד חורייה הדגיש, כי לא הנחה ולא התערב בצורה כלשהי בנושא התמורה ותשלומה.

עו"ד חורייה טען, כי ברגע שנודע לו עניין החשד בדבר המרמה בעסקת המקרקעין, הוא יצר קשר עם התובע וידע אותו בדבר הנתונים שבידיו. הנ"ל הוסיף, כי הוא זה שיזם פניה למשטרת ישראל והגיש תלונה בהתאם. בהמשך, כפר עו"ד חורייה בטענת התובע בדבר התרשלותו. הוא שב וטען, כי לא נדרש לבצע בדיקות מקדמיות טרם החתימה על חוזה המכר ואף שהבהיר בפני התובע את הצורך בבדיקות מסוג זה, טען בפניו התובע כי ערך זה מכבר את הבדיקות הנדרשות וכל אשר הוא מבקש הוא העלאת הסכמות הצדדים על כתב. עוד טען עו"ד חורייה, כי זיהה את הצדדים על פי דין ועל פי תעודות זהות תקינות, אשר הוצגו בפניו, בשים לב לכך שנכחו אנשים נוספים בעת ביצוע הזיהוי, אשר הכירו את הצדדים.

עו"ד חורייה טען, כי הסעיף בהסכם המכר אשר קבע כי "הקונה והמוכר מוותרים על כל טענה נגד עו"ד ועורך ההסכם... בשים לב כי פרטי העסקה סוכמו בין הצדדים בלבד" נעשה בתום לב ובשקיפות מלאה וכי הוא הסביר לתובע את כל הסיכונים הטמונים בעסקת מקרקעין.

עו"ד חורייה כפר בנזקיו של התובע וטען, כי הסכומים הנדרשים בכתב התביעה אינם עולים בקנה אחד עם האמור בהסכם המכר לפיו, התמורה עמדה על סך של 30,000 דולר. לחילופין, טען הנ"ל כי התובע לא הקטין את נזקיו באמצעות ביטול העסקה בלשכת מיסוי המקרקעין והשבת הכספים ששולמו על ידיו. עוד טען עו"ד חורייה, כי התובע התרשל בכך שהאיץ את העסקה, למרות שהוסברו לו כל הסיכונים. נטען, כי התובע התרשל בבחירת שליח לא מיומן והעברת כספים לידיו ללא כל אסמכתא.

9. פואד טען בכתב ההגנה מטעמו, כי לא ידע ולא היה באפשרותו לדעת כי מי שחתם על מסמכי המכר אינו מוסמך לחתום עליהם וכי מדובר במתחזה. הוא טען, כי העסקה נערכה על ידי עו"ד חורייה לאחר שבדק את ייפוי הכוח הכללי, מצא אותו תקין וגם לאחר שזיהה את האדם שלטובתו ניתן ייפוי הכוח. נטען, כי התקשרותו של התובע בעסקה נעשתה על סמך בדיקותיו והצהרותיו של עו"ד חורייה. פואד טען, כי גם הוא עצמו נפל קורבן לתרמית על סמך הצהרותיו של עו"ד חורייה ובדיקותיו וכן מעשיהם של אחרים.

פואד טען, כי רכש 1.2 דונם ונרשמה לטובתו הערת אזהרה על ידי עו"ד חורייה, אשר בוטלה לאחר מכן (הנ"ל טען כי יגיש תביעה נפרדת כנגד כל המעורבים). הנ"ל אישר, כי אכן המליץ לתובע לרכוש את המקרקעין נשוא התביעה, לאחר שהוא עצמו רכש 1.2 דונם באותה חלקה. התקשרותו של התובע בעסקה נעשתה רק לאחר שקיבל ייעוץ מעו"ד חורייה, אשר מסר כי בדק את כל המסמכים הרלוונטיים, את ייפוי הכוח הכללי וזיהה את המוסמך לחתום על מסמכי המכר. פואד הדגיש, כי לא ידע שמדובר בעסקת תרמית, אלא בשלב מאוחר יותר.

פואד טען, כי אינו עוסק בתיווך מקרקעין ולא שימש כמתווך בעסקה הנדונה, אלא אך יידע את התובע בדבר קיומה של חלקת אדמה בשפרעם, שהוא עצמו רכש חלק ממנה. לאחר שהתובע גילה התעניינות במקרקעין, הפגיש בינו לבין עו"ד חורייה. בהמשך, טען פואד כי גם קרובי משפחה אחרים שלו רכשו חלקים מהמקרקעין הנ"ל, על סמך הצהרותיו של עו"ד חורייה ומעורבים אחרים.

פואד טען, כי כל התשלומים שהתקבלו מהתובע, למעט שני תשלומים שהועברו ישירות לעו"ד חורייה, הועברו לידי סמי חאג' (צד ג' מס' 2), אשר שימש כמתווך בעסקה, וזאת לאחר שקיבל את אישור המוכר, שהתברר לאחר מכן כמתחזה. פואד טען, כי סוכם מלכתחילה במשרדו של עו"ד חורייה כי התובע הוא זה שישא בתשלום כל המסים.

פואד כפר בכל טענות התובע בדבר התרשלות שלו ו/או עשיית עושר ולא במשפט. הוא חזר והוסיף כי הוא לא עסק כמתווך, לא שימש כשלוח של התובע ולא כנאמן וכי העסקה הייתה בטיפולו הבלעדי של עו"ד חורייה, אשר ערך את כל הבדיקות הנחוצות והחתים את הצדדים על הסכם המכר.

10. פואד הגיש הודעה לצדדים שלישיים כנגד עו"ד חורייה, סמי חאג' יחיא וכנגד אמיר חורי. נטען, כי עו"ד חורייה אחראי לנזקיו של התובע כמי שהתרשל בעריכת ההסכם, לא ערך את מלוא הבדיקות הנדרשות, לא דרש הצגת מלוא המסמכים המוכיחים את הזכות במקרקעין, לא זיהה את המוכר בטרם החתימה על ההסכם והפר את חובת הנאמנות.

פואד טען, כי סמי חאג' תיווך בעסקה והכיר לפואד את אמיר חורי, אשר התחזה בשם תאופיק דאוד, בנה של בעלת המקרקעין. נטען, כי כל התשלומים שהועברו לידי פואד, נמסרו לידי סמי חאג'. פואד טען, כי סמי חאג' ואמיר חורי הציגו את האחרון כתאופיק דאוד, בנה של בעלת המקרקעין וכמי שמוסמך לחתום על מסמכי המכר בהתאם לייפוי כוח כללי שניתן לטובתו, כביכול. נטען, כי אמיר חורי התחזה לאדם אחר וכי השניים הציגו מצג שווא תוך כוונה לרמות רוכשים של המקרקעין. פואד עתר לחייב את הצדדים השלישיים לשפות אותו בכל סכום שיחויב לשלם לתובע, אם יחויב.

11. עו"ד חורייה התגונן מפני ההודעה לצד שלישי וחזר למעשה, על כל הטענות שהועלו על ידיו בכתב ההגנה כנגד התביעה העיקרית.

12. סמי חאג', צד ג' מס' 2, הגיש כתב הגנה מטעמו, כשהוא אינו מיוצג על ידי עורך דין. כתב ההגנה לקוני והוא רצוף סתירות פנימיות.

הוא טען, כי אינו קשור ולא היה צד לעסקה בין התובע לאחרים, וכי מעולם לא תיווך בין הצדדים בעסקה כלשהי. הוא הודה מחד, כי אמיר חורי התחזה לתאופיק דאוד ובנשימה אחת, טען כי לא ידוע לו על התחזות או עבירה אחרת. בהמשך, כפר סמי חאג' בכל הטענות שהופנו כלפי עו"ד חורייה.

סמי חאג', אישר בסעיף 10 לכתב ההגנה את אחריות צדדי ג' 2 ו - 3 (הוא עצמו ואמיר חורי, בהתאמה) ומאידך, בסעיף 11 לכתב ההגנה, הכחיש כל אחריות מצדו הוא וטען, כי לא היה צד לשום עסקה ו/או תיווך.

13. באשר לצד ג' מס' 3, אמיר חורי, הרי שהוא לא אותר (ככל הנראה עזב את הארץ) וכתב התביעה לא נמסר לידיו.

14. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית. התובע הגיש תצהיר שלו ושל מר סמיר מוסלמאני, אחיו. בנוסף, הוגשו מטעמו של התובע, בהסכמה, הודעותיהם של חאג' עודה עבלה (ת/3), חאג' עודה נגלה (ת/4), חאג' עודה נזמי (ת/5) והישאם עיז אלדין חלונגי (ת/6), במקום תצהירי עדות ראשית. עו"ד חורייה הגיש תצהיר מטעמו וכך גם פואד. סמי חאג' לא הגיש תצהיר עדות ראשית אולם, נחקר על ידי ב"כ הצדדים לאחר שזומן כעד מטעם עו"ד חורייה. כל המצהירים נחקרו בחקירות נגדיות על ידי ב"כ הצדדים שכנגד. הצדדים סיכמו את טענותיהם בכתב. ראוי לציין, כי סמי חאג' אשר היה מיוצג בישיבת ההוכחות על ידי עו"ד מאזן, לצורך אותה ישיבה בלבד, בחר בסופו של דבר שלא להגיש סיכומים, למרות שסיכומי הצדדים הומצאו לידיו כדין.

דיון והכרעה

15. סיפור המסגרת למעשה כמעט ואינו שנוי במחלוקת והוא שזור הן בהודעות שנתנו העדים במשטרה והן בתצהירי העדות הראשית, כמו גם בכתב האישום שהוגש כנגד סמי חאג' ואמיר חורי בת"פ 8899-01-09 בבית משפט השלום בעכו.

16. תאופיק עזאת דאוד היה מיופה כוח של אמו, גב' עבלה דאוד, בנוגע למקרקעין שבבעלותה הידועים כגוש 10279, חלקה 3 בשפרעם. בסביבות חודש מאי 2006 פנה תאופיק לסמי חאג' וביקש ממנו לסייע במכירת החלקות. לצורך כך, מסר תאופיק לסמי חאג' מסמכים הנוגעים למקרקעין ובכלל זה, ייפוי כוח שניתן לתאופיק על ידי אמו.

סמי חאג' איתר את פואד כקונה פוטנציאלי (בעבר הנ"ל רכש ממנו מקרקעין אחרים) אולם, בסופו של דבר תאופיק התחרט ומכירת החלקות לא יצאה אל הפועל. סמי חאג' ואמיר חורי, אשר היו שקועים בחובות באותה עת, קשרו קשר למכור בכל זאת את המקרקעין במרמה לאחרים, ללא ידיעתו והסכמתו של תאופיק, ולשלשל את כספי המכירה לכיסם. השניים החליטו כי אמיר חורי יתחזה לתאופיק דאוד. סמי חאג' פנה לפואד, שלא הכיר באותה עת את אמיר חורי ואת תאופיק, ומסר לו כי תאופיק דאוד מעוניין למכור את המקרקעין במחיר של 50,000 דולר לכל חצי דונם וכי מי שיטפל בעסקה הינו עו"ד חורייה. פואד החליט לרכוש 1.2 דונם מתוך כלל המקרקעין ובנוסף, פנה לקרובי משפחה שלו, ביניהם התובע שהינו גיסו, אשר הסכימו לרכוש 2 דונם נוספים מהחלקות.

17. סמי חאג' ופואד פנו למשרדו של עו"ד חורייה בשפרעם, מסרו לידיו את כל המסמכים הנוגעים למקרקעין, לרבות נסח רישום וכן, ייפוי כוח כללי נוטריוני מקורי, עליו חתמה עבלה דאוד בפני הנוטריון עו"ד עזיז שחאדה, המייפה את כוחו של תאופיק למכור את המקרקעין (ייפוי כוח זה היה בידיו של סמי חאג' מעת שתאופיק פנה אליו לראשונה בבקשה לעזור לו למכור את המקרקעין). השניים ביקשו מעו"ד חורייה לערוך הסכמי מכר של המקרקעין, בהסתמך על המסמכים שנמסרו לידיו.

אין חולק, כי באותה עת המקרקעין לא היו רשומים על שמה של עבלה דאוד. כפי שפרט עו"ד חורייה בתצהירו, הרי שעל פי המסמכים שהוצגו בפניו, לרבות ייפוי כוח בלתי חוזר נוטריוני, כמו גם צו ירושה, הרי שבעל הזכות להרשם כבעלים במקרקעין נשוא התביעה הינו עזבונו של המנוח עזאת תאופיק דאוד ובהתאם לצו הירושה, גב' עבלה דאוד היא היורשת על פי דין של המנוח הנ"ל ולכן, אמורה להרשם כבעלת המקרקעין.

18. סמי חאג' ואמיר חורי הגיעו למשרדו של עו"ד חורייה. אמיר חורי הציג עצמו בפני עו"ד חורייה כתאופיק דאוד מכפר אעבלין וסיפר לו כי בעבר היה זכיין של חברת קפולסקי וכי נקלע לקשיים כלכליים. סמי חאג' אישר בפני עו"ד חורייה כי אמיר (המתחזה) הוא בעל המקרקעין וכי הוא מכירו כשכנו.

19. בהמשך, הגיע התובע בלוויית פואד לעו"ד חורייה. בעוד שהתובע טוען כי עו"ד חורייה מסר לו כי ערך את כל הבדיקות הדרושות וכי לא קיימות בעיות כלשהן בעסקה, טען עו"ד חורייה כי הדגיש בפני התובע שטרם ערך בדיקה של מצב המקרקעין התכנוני והמשפטי והדגיש בפניו את הבעייתיות ברישום הערת אזהרה ושמירה על זכויותיו, במידה ויחליט לרכוש את המקרקעין. עו"ד חורייה טען, כי התובע הבהיר לו כי אינו מעוניין בבדיקות כלשהן, מאחר ופרטי העסקה סוכמו זה מכבר, וכי הוא בעצמו ביצע את מלוא הבדיקות, באמצעות אחיו, שהינו רו"ח במקצועו, וכי לא יפקיד את הכספים בנאמנות, אלא יעביר את התמורה לידי פואד. עו"ד חורייה טען, כי באותו מעמד קרא התובע את החוזה, בליווי הסברים מטעמו, אישר את פרטי העסקה ומאחר והתובע הבהיר כי אינו מעוניין בבדיקות נוספות, הוסיף עו"ד חורייה את סעיף 12 להסכם והתובע אישר את נוסחו (עניין זה ידון בהמשך).

20. ביום 30.5.2005 הגיע התובע בלוויית פואד למשרדו של עו"ד חורייה וחתם על הסכם המכר. אמיר חורי התייצב בנפרד, בלוויית סמי חאג', במשרדו של עו"ד חורייה וחתם על ההסכם, תוך שהוא מציג עצמו כתאופיק דאוד. הצדדים חלוקים בשאלה, מי הגיע ראשון למשרדו של עו"ד חורייה לצורך חתימה על ההסכם. עם זאת, הם אינם חלוקים על כך שהחתימה נעשתה בנפרד, מבלי שהצדדים להסכם נפגשו.

21. הצדדים חלוקים בשאלה האם עו"ד חורייה זיהה את אמיר חורי באמצעות תעודת זהות, טרם חתימתו על ההסכם, כמו גם ההסכמים שנחתמו על ידו לאחר מכן. הצדדים חלוקים גם בשאלה כמה פגישות נערכו במשרדו של עו"ד חורייה. עניין אחרון זה לא התברר בפני עד תומו, וממילא אינני סבור, כי יש בו חשיבות לצורך הכרעת התביעה שבפני.

22. בהמשך, נערכו מספר הסכמי מכר נוספים, במסגרתם "נמכרו" חלקים אחרים של המקרקעין לבני משפחה נוספים של פואד (ראה ת/7 - ת/9).

23. בסופו של דבר, התברר כי אמיר חורי התחזה לתאופיק דאוד ולכן, הסכם המכר עליו חתם התובע חסר תוקף. בהתאם לפסק הדין שניתן ביום 16.3.2011 בת"א 11138-06-10 בבית המשפט המחוזי בחיפה, בוטלה עסקת המכר וב"כ התובע מונה ככונס נכסים לצורך ביצוע הפעולות הנדרשות לביטול העסקה. מאידך, כספי התמורה אשר שולמו על ידי התובע, לטענתו, באמצעות פואד, לא הוחזרו לידיו.

24. כאמור, סמי חאג' הודה בכל עובדות האישום הראשון בכתב האישום שהוגש כנגדו בת.פ. 8899-01-09 (ת/12). סעיף 42א(א) לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א - 1971, קובע כי "הממצאים והמסקנות של פסק דין חלוט במשפט פלילי, המרשיע את הנאשם, יהיו קבילים במשפט אזרחי כראיה לכאורה לאמור בהם אם המורשע או חליפו או מי שאחריותו נובעת מאחריות המורשע, ובכלל זה מי שחב בחובו הפסוק, הוא בעל דין במשפט האזרחי".

ההוראה שבסעיף 42א מסדירה את סוגיית קבילות של משפט פלילי במשפט אזרחי והיא קובעת כי הממצאים והמסקנות של פסק דין חלוט במשפט פלילי, יהיו קבילים במשפט אזרחי כראיה לכאורה לאמור בהם, ובלבד שהמורשע או חליפו הוא בעל דין במשפט האזרחי.

בהתאם להוראות סעיף 42א(א), הרי שפסק הדין שניתן בהליך הפלילי מהווה ראיה לכאורה. עם זאת, על פי הוראות סעיף 42ג לפקודת הראיות, נאשם שהורשע אינו זכאי להביא ראיה לסתירת פסק הדין הפלילי, אלא ברשותו של בית המשפט. לפיכך, מקום בו לא ניתנה רשות כאמור, נותר פסק הדין הפלילי כראיה שלא נסתרה בכל הקשור לממצאים והמסקנות שבו, על כל המתחייב מכך. לפסק הדין הפלילי כשלעצמו משקל סגולי מיוחד, משקלו רב ולא בנקל ישנה ביהמ"ש האזרחי את המסקנות שהובאו בפסק הדין הפלילי (י. קדמי, על הראיות, מהדורה משולבת ומעודכנת, תש"ע - 2009, חלק שלישי, עמ' 1563 - 1564). בענייננו, פואד לא העלה בפני בית המשפט בקשה להביא ראיות לסתור, אם בכתב ואם בעל פה, ולא קיימת בתיק החלטה המתירה לו לעשות כן.

עוד ראוי להבהיר בעניין זה, כי אין נפקא מינה אם ההרשעה מבוססת על הודאת הנאשם או על הכרעת ביהמ"ש לאחר שמיעת הראיות, או במסגרת עסקת טיעון. מקום בו נאשם מודה בעובדות כתב האישום ומורשע בו לאחר מכן, רואים את עובדות כתב האישום כמוכחות כלפיו והן מהוות ממצאים שבפסק דין. בנוסף, אין חשיבות לכך שההודאה ניתנה משיקולים שונים של עינוי דין או אי נעימות (ראה י. קדמי, לעיל, עמ' 1554 - 1557 והאסמכתאות המפורטות שם).

לאור ההלכות המפורטות לעיל, ומאחר ולא ניתנה לסמי חאג' רשות להביא ראיות לסתור את פסק הדין הפלילי, הרי שהעובדות שבכתב האישום, בהן הודה, משמשות ראיה לכאורה גם במשפט נשוא התיק שבפני. מנגד, רשאים הן התובע, הן עו"ד חורייה והן פואד, שלא היו צד להליך הפלילי, לנסות ולהוכיח בהליך האזרחי כי נסיבות הארועים שונות מאלו שבכתב האישום, על פי מאזן ההסתברויות.

שאלת אחריותו של עו"ד חורייה

25. התובע בקש להטיל על עו"ד חורייה אחריות לנזקים שנגרמו לו, הן מכח עוולת הרשלנות הקבועה בסעיפים 35 ו - 36 לפקודת הנזיקין והן מכח הפרת חובתו החוזית של עורך הדין כלפיו. בקביעת האחריות בעוולת הרשלנות, מתעוררות שלוש שאלות. האחת - האם המזיק חב חובת זהירות לניזוק, השנייה - האם הפר את אותה חובת זהירות והשלישית - האם הפרת החובה היא שגרמה לנזק. שאלת קיומה של חובת זהירות מצויה במבחן הצפיות, הטומן בחובו שני היבטים. ההיבט העקרוני, בו ניתנת תשובה לשאלה האם ביחס לסיכון מסוים קיימת חובת זהירות מושגית וההיבט הספציפי, בו ניתנת תשובה לשאלה, האם ביחס לניזוק פלוני ונסיבותיו של אירוע מסוים, קיימת חובת זהירות קונקרטית (ע"א 145/80 שלמה ועקנין נגד המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113).

הכלל הוא, כי עורך דין חב ללקוחו חובת זהירות להגן על ענייניו ולפעול בעבורו במיומנות, במקצועיות ובנאמנות כשאינטרס הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו. הפרת חובה זו מקימה אחריות כלפי הלקוח הן מכוח עוולת הרשלנות שבפקודת הנזיקין והן מכוח דיני החוזים (ע"א 37/86 משה לוי נגד יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4) 446, ע"א 2625/02 נחום נגד עורך דין דורנבאום, פ"ד נח(3) 385, 425).

חובתו של עורך דין כלפי לקוחו הינה רחבת היקף לנוכח האמון הבלתי מסויג שהלקוח, ככלל, נותן בעורך הדין. על כן, מקובלת הגישה כי מעצם הגדרת התפקיד, דורש המחוקק מעורך הדין סטנדרט התנהגות גבוה יותר בכל אחד מההיבטים של נאמנות, זהירות ומיומנות (ראה ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו נגד שטיל יהודית (27.10.1997) וע"א 6645/00 ערד נגד אבן, פ"ד נו(5) 365, 379). חובת הזהירות והיקפה מושפעים גם ממיהות לקוחו של עורך הדין (ע"א 2008/07 נירה לוטן נגד עזבון דוד ירמייב ז"ל (14.2.2011)).

עם זאת, למרות ששיקול הדעת המוקנה לעורך דין בניהול ענייניו המשפטיים של לקוחו הינו מטבעו רחב, הרי שטעות בשיקול דעת אינה עולה בהכרח כדי התרשלות. לא כל טעות תצביע בהכרח על הפרתה של חובת הזהירות והמיומנות החולשות על מערכת היחסים בין עורך דין ללקוח. חובתו של עורך הדין איננה שלא לטעות בשיקול דעתו, אלא החובה לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו (ע"א 4707/90 מיורקס נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ, פ"ד מז(1) 17, 25, ע"א 735/75 מרדכי רויטמן נ' יצחק אדרת, פ"מ ל(3) 75, 80). טעות בשיקול דעת לא תיחשב בהכרח לרשלנות כשהתנהגות עורך הדין מבוססת על ידע משפטי סביר ונעשית ברמה מקצועית טובה (ד"ר עדי אזר ז"ל, "רשלנות מקצועית של עורך דין", הפרקליט מה(2) 279, 286). עוד נפסק, כי החובה המוטלת על עורך הדין אינה להשגת התוצאה, כי אם לעשיית המאמץ הדרוש לשם כך (ת"א (מחוזי - חיפה) 907/05 מרקו נגד איילון חברה לביטוח בע"מ (5.9.2010), ע"א 4025/91 יצחק צבי נגד ד"ר יעקב קרול, פ"ד נ(3) 784, 789).

26. אין חולק, כי מי שתכנן וביצע בפועל את מעשה המרמה במכירת המקרקעין לידיו של התובע, הינם סמי חאג' ואמיר חורי. סמי חאג' אף הועמד לדין בגין מעורבותו בעסקאות המקרקעין, הוא הודה בכל המיוחס לו והורשע. לא נטען וממילא לא הוכח כי עו"ד חורייה היה מעורב בקנוניה שנרקמה על ידי הנ"ל והשאלה היא, האם עו"ד חורייה, אשר ייצג את הצדדים בהסכם המכר, התרשל כלפי התובע באופן שאפשר לסמי חאג' ואמיר חורי להוציא את מזימתם מן הכח אל הפועל ולגרום לתובע לנזקים כספיים.

התובע טען, כי רשלנותו של עו"ד חורייה באה לידי ביטוי בארבעה פרמטרים. הראשון, עו"ד חורייה לא זיהה כלל ובוודאי שלא כדין וכפי שנדרש מעו"ד במסגרת תפקידו את האדם שהתחזה להיות מוכר המקרקעין ובכלל זה, לא זיהה אותו באמצעות תעודת זהות. השני, עו"ד חורייה לא דאג לכך שהתובע, רוכש המקרקעין, יפקיד את כספי המכר בידיו בנאמנות, כמקובל ולמעשה, לא דאג לכל בטוחה שהיא לטובת התובע ולא סיפק לו הסברים באשר לדרכים באמצעותן ניתן להגן עליו, בנסיבות העניין. השלישי, עו"ד חורייה לא ערך בדיקות מקדמיות ובירורים דרושים והציג לתובע מצגי שווא בעניין זה. הרביעי, עו"ד חורייה התעלם ממספר סימני התראה אשר היו אמורים לעורר את חשדו ולערוך בדיקות נוספות אשר היו מבהירות לו כי מדובר במעשה מרמה. נדון להלן, בכל אחת מטענות התובע.

האם זוהה מוכר המקרקעין כנדרש?

27. עורך דין הנוטל על עצמו לערוך עסקת מקרקעין אחראי לזהות את הצדדים לאותה עסקה. תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969, מחייבות זיהוי צדדים לעסקה באמצעות תעודת זהות או דרכון. הדבר מקבל משנה תוקף בענייננו, שעה שאין חולק שהצדדים לעסקת המכר לא היו לקוחות קבועים במשרדו של עו"ד חורייה ובפרט, מעולם קודם לכן הוא לא פגש את המוכר, תאופיק דאוד ומאחר שמדובר בעסקת מכר המבוצעת באמצעות מיופה כח. לכן, במידה ועו"ד חורייה לא דאג לזהות את המוכר (מיופה כח) באמצעות תעודת זהות, הרי שהתרשל במילוי תפקידו ומחדלו זה אפשר את ביצוע העסקה הפיקטיבית וגרם לתובע נזק כספי.

28. הנטל להוכיח כי אכן זיהה את המוכר באמצעות תעודת זהות וכי לא התרשל בעת ביצוע הזיהוי כאמור, מוטל על עורך הדין. האחריות לזהות את המוכר מוטלת על עורך הדין כחלק משורת תפקידיו הבסיסיים בביצוע עסקת מקרקעין ועליו להוכיח כי זיהה את המוכר כראוי. התובע הפנה בעניין זה לפסק הדין שניתן בת"א (מחוזי חיפה) 1167/99 לרנר נגד הדר (30.3.2003), במסגרתו נדונה תביעה נגד עורך דין עקב עריכת חוזה מכר, אשר בדיעבד התברר כי נחתם על ידי מתחזה, כבענייננו. בית המשפט קבע באותו פסק דין, כי מאחר והמוכר לא היה לקוח קבוע במשרדו של עורך הדין, היה עליו לזהותו כראוי בעת שהחתים אותו על הסכם המכר וכי הנטל בעניין זה מוטל על עורך הדין. אמנם, כפי שציין בא כוחו של עו"ד חורייה בסיכומיו, פסק דין זה בוטל בהסכמת הצדדים בבית המשפט העליון, תוך שהצדדים הגיעו באותו מקרה להסכם פשרה. עם זאת, קביעותיו המשפטיות של בית המשפט המחוזי, כמו גם מסקנותיו באשר לנטל ההוכחה, מקובלות עלי. ראשית, זיהוי הצדדים לעסקה הינו כאמור פעולה הכרחית בסיסית בגדר תפקידו של עורך דין. שנית, הטענה לפיה עו"ד חורייה נהג כעורך דין סביר וזיהה את "המוכר" באמצעות תעודת זהות, הינה טענת הגנה עובדתית פוזיטיבית שהועלתה על ידי עו"ד חורייה עצמו, ועליו להוכיח עובדה זו, אשר מקדמת את עניינו. שלישית, הנטל על עו"ד חורייה להוכיח כי לא התרשל בהתאם להוראות סעיף 41 לפקודת הנזיקין. אין חולק, כי המוכר והתובע לא נפגשו במועד החתימה על הסכם המכר, אלא חתמו עליו בנפרד במשרדו של עו"ד חורייה. נסיבות זיהויו של המוכר והאופן בו זיהה אותו כביכול עו"ד חורייה, אינן מצויות בידי התובע, אלא בידיו של עו"ד חורייה. יתירה מזאת, ככל שהמתחזה אמיר חורי אכן הציג בפני עו"ד חורייה תעודת זהות, הרי שבאותה עת היתה תעודת הזהות בשליטתו המלאה של עו"ד חורייה והוא היחיד שיכול היה להבהיר מהן הפעולות בהן נקט, כביכול באמצעות תעודת הזהות, על מנת לזהות את המוכר. עו"ד חורייה בחר שלא לצלם את תעודת הזהות שהוצגה בפניו ונסיבות המקרה מתיישבות יותר עם המסקנה שהנ"ל לא נקט זהירות סבירה, מאשר עם המסקנה שנקט זהירות סבירה כאמור. מן הראיות שהובאו בפני, וכפי שטען עו"ד חורייה בסעיף 35 בתצהירו עולה, כי סביר להניח שהנ"ל אכן נפל קורבן למעשה המרמה של סמי חאג' ואמיר חורי ולא היה שותף לקנוניה שרקמו הנ"ל. עם זאת, הוא התרשל במספר פעולות בעסקת המכר נשוא התביעה, בין היתר, בעניין זיהויו של "המוכר", כפי שיפורט להלן.

29. עיון בחומר הראיות שהוצג בפני, כמו גם חקירתו הנגדית של עו"ד חורייה, מעלה כי הנ"ל מסר מספר גרסאות סותרות באשר לנסיבות ביצוע זיהוי המוכר על ידיו.

בסעיף 26 לכתב ההגנה טען עו"ד חורייה, כי "זיהה את הצדדים על פי דין ולפי תעודות זהות אשר הוצגו בפניו הן של המוכר והן של התובע, בשים לב כי נכחו אנשים נוספים עם הצדדים עת הזיהוי אשר הכירו את הצדדים". אדגיש בעניין זה, כי עצם העובדה שנכחו אנשים נוספים במקום עת ביצע כביכול עו"ד חורייה את הזיהוי, אינה מעלה ואינה מורידה. כאמור, עו"ד חורייה לא הכיר, אף לגרסתו, את מר תאופיק דאוד, הוא לא היה לקוח במשרדו ולכן, גם אם נכחו במקום אנשים נוספים אשר הצביעו על אמיר חורי כ"מוכר" - תאופיק דאוד, היה עליו לזהות את אותו אדם באמצעות תעודת זהות.

בסעיף 15 לתצהיר תשובותיו לשאלון (ת/10), טען עו"ד חורייה כי בעת שזיהה את ה"מוכר", נכח במשרדו גם סמי חאג'. מאידך, בסעיף 13 לתצהירו, טען עו"ד חורייה כי ביום 19.5.2006 הגיע אמיר חורי (כמתחזה) למשרדו, ניהל עמו שיחה, הציג בפניו ייפוי כוח והזדהה בפניו באמצעות תעודת זהות. על פי גרסה זו, אמיר חורי היה לבדו במשרדו של עו"ד חורייה בעת שהזדהה בפניו באמצעות תעודת הזהות. אכן, כפי שטען ב"כ התובע בסיכומיו, בחקירתו הנגדית השיב עו"ד חורייה כי כאשר זיהה את המתחזה באמצעות תעודת זהות, לא נכח במקום אדם נוסף.

גרסה שונה ניתנה על ידי עו"ד חורייה בהודעתו במשטרה מיום 7.4.2008 (צורפה כנספח לתצהירו). עו"ד חורייה טען אז, כי תחילה הכין שני חוזי מכר לבקשת פואד וסמי חאג', במסגרתם אמור היה פואד לרכוש חלקים מהמקרקעין. בהמשך, נטען כי פואד התקשר אליו ביום 27.5.2006 וביקש ממנו להכין הסכמים נוספים עבור התובע, פריד עודה (אחיו), נגלה חאג' ועבלה חאג'. עוד טען עו"ד חורייה, כי בסוף חודש מאי הגיע אליו אדם בשם תאופיק דאוד, מסר לו תעודת זהות שלו וביקש לעיין בחוזים. עו"ד חורייה טען, כי ברר איתו את הפרטים אודות העסקה המוסכמת והשתכנע "שהוא האדם" (עמ' 1 - 2 להודעה מיום 7.4.2008). נמצא כי על פי גרסה זו, הפעם הראשונה בה פגש עו"ד חורייה את המתחזה וזיהה אותו כביכול על פי תעודת זהות, הייתה לאחר שהתבקש להכין הסכמים נוספים, בסוף חודש מאי 2006, בעוד שבתצהיר עדותו הראשית טען עו"ד חורייה כי המתחזה אמיר חורי הגיע למשרדו בפעם הראשונה ביום 19.5.2006, אז הוצגו בפניו שני חוזים הנוגעים לעסקות אחרות לחלוטין, עוד טרם נדרש להכין את הסכם המכר של התובע. גרסאותיו של עו"ד חורייה בדבר נסיבות הצגת תעודת הזהות של ה"מוכר" בפניו שונות הן מבחינת המועד, הן מבחינת מהות הפגישה והמטרה שלשמה נערך הזיהוי והן מבחינת האנשים שנכחו במעמד הזיהוי.

בהודעתו במשטרה מיום 7.4.2008 (עמ' 3) נשאל עו"ד חורייה כיצד זיהה את המוכר, תאופיק דאוד. הנ"ל השיב, כי "הוא הציג בפני תעודת זהות עם תמונתו ואני לא הכרתי אותו קודם לכן אבל היה איתו סאמי חאג' שאותו אני מכיר ושבפועל הוא השכן שלו באעבלין וסאמי אישר לי שזהו תאופיק". עו"ד חורייה חזר על הגרסה לפיה, סמי חאג' נכח במקום בעת שהוצגה בפניו תעודת הזהות גם בהודעתו במשטרה ביום 16.4.2008 (נספח לתצהירו של עו"ד חורייה), אז תרץ את העובדה שלא צילם את תעודת הזהות בכך שנכחו במקום אנשים נוספים שזיהו את ה"מוכר". גרסה זו אינה עומדת בקנה אחד עם הגרסה המוקדמת שניתנה על ידי עו"ד חורייה בהודעתו במשטרה מיום 7.4.2008 לפיה, בעת שזיהה את ה"מוכר" באמצעות תעודת הזהות, נכח במקום אמיר חורי (המתחזה) בלבד.

משעומת עו"ד חורייה בחקירתו הנגדית עם הסתירות בגרסאותיו השונות בעניין זה, הסתבך בתשובותיו ולא נתן הסבר מניח את הדעת (עמ' 77, שורות 28 - 32 ועמ' 78, שורות 1 - 15 לפרוטוקול).

30. גרסתו של עו"ד חורייה באשר לנסיבות זיהוי ה"מוכר", הצגת תעודת הזהות שלו בפניו ומועד ביצוע הזיהוי, היתה בלתי סדורה, בלתי עקבית ועמוסה בסתירות.

31. במהלך חקירותיהם במשטרה, הודו סמי חאג' ואמיר חורי המתחזה בביצוע מעשה המרמה, אשר כלל התחזות לתאופיק דאוד, בנה של בעלת הזכויות במקרקעין נשוא התביעה, ובזיוף חתימתו של אותו תאופיק דאוד על מספר הסכמי מכר מקרקעין וביניהם גם הסכם המכר עם התובע.

בהודעתו במשטרה מיום 14.7.2008 טען אמיר חורי כי לא התחזה לתאופיק באמצעות תעודת זהות מזוייפת. לטענתו, לא היתה בידיו תעודת זהות מזוייפת וכאשר עו"ד חורייה בקש ממנו תעודת זהות, אמר לו סמי חאג' כי "אני אשלח לך את זה אח"כ קודם שיחתום על ההסכמי מקרקעין" (גיליון 5, שורות 94 - 98). עדותו של אמיר חורי הוגשה בהסכמה כראיה לכל דבר ועניין, מבלי שנחקר עליה.

בהודעתו במשטרה מיום 15.7.2008 טען סמי חאג' כי עו"ד חורייה לא בקש לראות תעודת זהות של אמיר חורי המתחזה, אשר הוצג כבעל המקרקעין (מיופה כח) וכי כלל לא היתה תעודת זהות כזו (גיליון 3, שורות 35 - 39 ושורות 142 - 144). בהמשך, חזר וטען כי עו"ד חורייה לא ביקש לזהות את תאופיק דאוד וכי בפעמים בהן היה נוכח סמי חאג' בפגישות, עו"ד חורייה לא ביקש לצלם את תעודת הזהות (שורות 205 - 211). לקראת סיום החקירה במשטרה, הוא טען כי עובדתית לא הייתה תעודת זהות, עו"ד חורייה לא ביקש תעודת זהות והיה לו ולאמיר חורי "נוח עם המצב הזה". סמי חאג' עמד על גרסתו לפיה, עו"ד חורייה לא היה מעורב ב"קומבינה" אולם, אישר כי הנ"ל התרשל בעבודתו ולא בדק את תעודת הזהות (שורות 220 - 226).

הגם שנתגלתה בעדויותיהם במשטרה סתירה באשר לשאלה האם ביקש עו"ד חורייה שתוצג בפניו תעודת זהות, אם לאו, עמדו אמיר חורי וסמי חאג' על גרסתם לפיה, בסופו של דבר, הם לא עשו שימוש בתעודת זהות מזויפת.

32. למרות שסמי חאג' הגיש כתב הגנה מטעמו, כשהוא אינו מיוצג על ידי עורך דין, הרי שהוא לא הגיש תצהיר עדות ראשית ולמעשה, היה זה עו"ד חורייה שזימן אותו לעדות מטעמו.

בפתח חקירתו הראשית, נשאל סמי חאג' על ידי בא כוחו של עו"ד חורייה שאלה כללית אחת, במסגרתה נתבקש לספר "מה היה באמצע שנת 2006, התקופה הרלוונטית למכר חלקת האדמה הזו". במענה לשאלה זו, פרט סמי חאג' בקצרה את השתלשלות העניינים מאז מסר לידיו תאופיק דאוד (האמיתי) את ייפוי הכוח המקורי של אמו, בבקשה שיעזור לו למכור את המקרקעין. בניגוד מוחלט להודעתו במשטרה לפיה, עו"ד חורייה כלל לא ביקש לראות תעודת זהות, טען סמי חאג' בחקירתו הראשית, מיוזמתו ומבלי שנשאל על כך כלל, כי אמיר חורי אשר יזם לטענתו את כל המהלך, אמר שישיג תעודת זהות. סמי חאג' שאל את אמיר חורי מאיפה ישיג את תעודת הזהות, והנ"ל ענה לו כי זה לא עניינו וכי הוא צריך להבטיח לו שאם ייתפס, לא יגיד שהייתה תעודת זהות. בהמשך תשובתו לאותה שאלה כללית טען, כי הוא ואמיר חורי הגיעו למשרדו של עו"ד חורייה, אמיר חורי הציג עצמו כתאופיק דאוד והציג בפני עו"ד חורייה תעודת זהות וייפוי כוח (עמ' 39, שורות 17 - 32 ועמ' 40, שורות 1 - 5 לפרוטוקול).

שאלתו הבאה של בא כוחו של עו"ד חורייה הייתה "תסביר לביהמ"ש למה המתחזה מר אמיר חורי אמר לך שאם ייתפס שלא תספר על תעודת זהות?", לשאלה זו השיב סמי חאג' כי "יכול להיות שהוא לא רצה להגיד מי זייף אותה, לעשות בעיות עם עוד אנשים" (עמ' 40, שורות 6 - 7 לפרוטוקול). בהמשך, נשאל שאלות נוספות בנוגע לנושאים אחרים הקשורים בעסקאות הפיקטיביות.

לקראת סיום חקירתו נתבקש סמי חאג' לתאר את תעודת הזהות והאם הייתה קרועה. הנ"ל השיב, כי מדובר ב"תעודת זהות אורגינלית, כמו שיש לי. חדשה לגמרי" (עמ' 43, שורות 7 - 9 לפרוטוקול).

33. אין בידי לקבל את גרסתו של סמי חאג' בעניין זה. מדובר בעדות כבושה, שהנ"ל כבש אותה בליבו, אף שברור כי היא רלוונטית וברת משקל לעניין ולכן, משקלה אפסי (ראה י. קדמי, על הראיות, חלק ראשון, מהדורה מעודכנת, התש"ע - 2009, עמ' 500 - 502). טענותיו של סמי חאג' בעניין תעודת הזהות וכפי שנראה להלן, גם בעניינים אחרים, לא רק שאינן מחזקות את גרסתו ואת גרסת עו"ד חורייה, אלא, פוגעות באופן ממשי במהימנותם של השניים.

34. טרם דיון לגוף גרסתו החדשה של סמי חאג', אעיר כי ניכר באופן ברור כי עדותו של הנ"ל הינה עדות מוזמנת ומתואמת מראש, עניין שיש בו כשלעצמו כדי לפגום במשקל עדותו של העד, כמו גם באמינותו של עו"ד חורייה. מסקנה זו נובעת ממספר נתונים.

ראשית, השוואה של כתב ההגנה שהגיש סמי חאג', אשר נחתם על ידו, למול כתב הגנה שהגיש עו"ד חורייה כנגד ההודעה לצד שלישי, מעלה בבירור כי שני כתבי ההגנה הוכנו על ידי אותו גורם. פורמט כתבי ההגנה, לרבות הכותרות שלהם (ובפרט סדר הדברים בכותרת כתבי ההגנה, הגופן, המרווחים בין הפסקאות וה"טאבים"), זהים לחלוטין. יתירה מזאת, חלק נכבד מתוכן כתבי ההגנה הועתק מכתב הגנה אחד לשני באופן זהה וקיימת זהות מוחלטת באופן כתיבת מילות חיבור ויחס, אם בכתיב חסר ואם בכתיב מלא. זאת ועוד, אותן שגיאות בניסוח סעיפים מופיעות בשני כתבי ההגנה, לרבות המרווחים בין סימני הפיסוק והמילים. אם לא די בכך, כפי שציין ב"כ התובע בסיכומיו, סעיף 10 לכתב ההגנה של סמי חאג' הועתק בטעות באופן שתוכנו נאמר כביכול מפיו של "נתבע 1" (שהינו עו"ד חורייה) ובאופן בו מסכים סמי חאג' כי הוא עצמו נושא באחריות שלו עצמו. אין ספק, כי כתבי ההגנה נערכו על ידי אותו גורם ומאחר וסמי חאג' כלל לא היה מיוצג באותה עת, הרי שהמסקנה הבלתי נמנעת היא כי הם נערכו במשרדו של עו"ד חורייה. ניסיונו של עו"ד חורייה להרחיק עצמו מכתב ההגנה של סמי חאג' ובפרט, טענתו כאילו לא ראה כלל את כתב ההגנה שהגיש הנ"ל עד שהוצג בפניו בחקירתו הנגדית, אינם מתקבלים על הדעת. אין זה סביר בעיני, כי עו"ד חורייה, כעורך דין שנתבע באופן ישיר בתיק זה המיוצג במשפט על ידי עו"ד אחר ממשרדו, לא עיין טרם עדותו בכתב ההגנה של סמי חאג' שהינו הרוח החיה מאחורי מעשה המרמה נשוא תיק זה.

שנית, כפי שפורט לעיל, במסגרת הודעותיו במשטרה, טען סמי חאג' כי עו"ד חורייה כלל לא ביקש מאמיר חורי המתחזה להציג בפניו תעודת זהות. מאחר וגרסתו של סמי חאג' סותרת לחלוטין את גרסתו של עו"ד חורייה בנושא מהותי זה, אין זה מתקבל על הדעת שעו"ד חורי יזום זימונו של סמי חאג' למתן עדות מטעמו בבית המשפט, כאשר לכאורה, הגרסה היחידה שעמדה בפניו במועד הגשת הבקשה לזמן את סמי חאג' לעדות, הייתה גרסתו של הנ"ל במשטרה. הסיבה היחידה לזימונו של סמי חאג' לעדות מטעם עו"ד חורייה הינה, כי היה ידוע לו מראש כי סמי חאג' עומד לשנות את גרסתו בנושא תעודת הזהות בצורה מהותית. אין לקבל את טענתו של חורייה בחקירתו הנגדית לפיה, כלל לא עיין בהודעות שמסר סמי חאג' במשטרה (עמ' 74, שורות 16 - 27 לפרוטוקול). הודעותיו של סמי חאג' במשטרה צורפו הן לתצהירו של התובע והן לתצהירו של עו"ד חורייה בעצמו. בהמשך החקירה הנגדית, התרצה עו"ד חורייה ואישר, בלית ברירה, כי היה מודע לכך שגרסת סמי חאג' הינה כי כלל לא הוצגה בפני עו"ד חורייה תעודת זהות מזויפת. לאור דברים אלו, ברור כי לא היה לעו"ד חורייה אינטרס לזמן את סמי חאג' לעדות מטעמו, אלא אם ידע מראש כי הוא עומד לשנות את גרסתו.

שלישית, משעה שעו"ד חורייה זימן את סמי חאג' כעד מטעמו, הוא ידע כי יוכל לחקור אותו אך בחקירה ראשית ולא לתקוף אותו בחקירה נגדית, בניסיון לקעקע את גרסתו. בסופו של דבר, סמי חאג' שינה את גרסתו בחקירה הראשית מיוזמתו, ללא מאמץ כלשהו מצדו של בא כוחו של עו"ד חורייה, במהלך שניכר כי היה ידוע מראש. למרות שחקירתו של סמי חאג' על ידי בא כוחו של עו"ד חורייה, התנהלה כחקירה ראשית, ניכר היה כי עדותו של סמי חאג' הייתה מוכנה ומתואמת מראש - שינוי גרסתו וטענתו של סמי חאג' לפיה, אמיר חורי המתחזה הציג לעו"ד חורייה תעודת זהות, נעשה מיוזמתו המלאה של סמי חאג', במהלך סקירה ארוכה של השתלשלות העניינים כתשובה לשאלה כללית של בא כוחו של עו"ד חורייה, כמפורט לעיל. ניכר היה גם בהמשך באופן ברור מנוסח השאלות והתשובות שבאו לאחריהן, כי בא כוחו של עו"ד חורייה ידע וציפה לאותן תשובות. כך למשל, בהמשך הדברים, משנשאל סמי חאג' "אתה יכול לספר שחורייה הקריא את ההסכם? באיזה קצב?", השיב הנ"ל "לא, הוא היה קורא לאט לאט. מסביר כל פרט ופרט". משנתבקש להעריך את אופן תפקודו של עו"ד חורייה גם בעסקאות אחרות, השיב "100%. למשל הייתי מגיע ועוד מישהו לעשות עסקת אדמה, הוא היה מקריא את ההסכם, לא פעם ולא פעמיים ולא שלוש. את כל ההסכם" (עמ' 43, שורות 1 - 7 לפרוטוקול). עו"ד חורייה עצמו לא טען, אם בחקירותיו במשטרה ואם בתצהיר עדותו הראשית, כי הקריא את ההסכם בפני התובע או בפני מי מהרוכשים האחרים, בעסקאות המכר הנוספים שנערכו בנוגע לאותם מקרקעין. מדובר, אפוא, באמירה מלאכותית ויש לומר עדות מביכה של סמי חאג', שיצא מגדרו להעיד לטובת עו"ד חורייה.

רביעית, גם מערכת היחסים בין סמי חאג' לעו"ד חורייה, כפי שהתגלתה במהלך דיון ההוכחות, יש בה כשלעצמה כדי לכרסם באמינות גרסתו החדשה של סמי חאג'. עו"ד חורייה בחר שלא להגיש הודעה לצד שלישי כנגד סמי חאג', אף שהדבר התבקש מאליו. משנשאל מדוע לא עשה כן, השיב "זו שאלת המיליון דולר. לא ידעתי מי קיבל את הכסף" (עמ' 77, שורות 26 - 27 לפרוטוקול). אלא שהוא עצמו טען בהמשך חקירתו, כי סמי חאג' הודה בפניו לא פעם, עוד טרם הגשת התביעה, כי נטל סך של 270,000 ₪ (עמ' 83, שורות 3 - 4 לפרוטוקול). משמע, אי ידיעתו של עו"ד חורייה בדבר הסכום אותו נטל סמי חאג' בפועל, לא היווה את הנימוק האמיתי לאי הגשת הודעה לצד שלישי כנגד האחרון.

בעוד שעו"ד חורייה טען בחקירתו הנגדית, כי הכיר את סמי חאג' באמצעות שכן שלו וכי לא הייתה ביניהם בעבר מערכת עסקית כלשהי והם לא היו חברים (עמ' 74, שורות 10 - 15 לפרוטוקול), הרי שסמי חאג' טען בחקירתו הנגדית כי הם מכירים הרבה זמן, היחסים ביניהם מצוינים וכי הם חברים. עוד אישר, בניגוד לטענתו של עו"ד חורייה, כי הנ"ל ערך עסקאות לאשתו (עמ' 43, שורות 20 - 27 לפרוטוקול). מערכת יחסים זו שתוארה על ידי סמי חאג', יש בה כדי להסביר את השינוי הקיצוני שחל בגרסתו של סמי חאג', לטובת עו"ד חורייה.

סיכומה של נקודה זו, עדותו של סמי חאג' בבית המשפט הייתה עדות מוזמנת ומתואמת מראש, עניין שיש בו כשלעצמו כדי לפגום במשקל עדותו של העד, כמו גם באמינותו ובאמינות עו"ד חורייה.

35. יתירה מזאת, סמי חאג' לא נתן הסבר מניח את הדעת לשינוי הדרמטי בגרסתו בנוגע להצגת תעודת זהות מזויפת בפני עו"ד חורייה ותשובותיו בעניין זה היו סותרות. סמי חאג' טען בחקירתו הראשית, מיוזמתו, כי הבטיח לאמיר חורי כי במידה וייתפסו, לא יגיד שהייתה תעודת זהות מזויפת (עמ' 39, שורות 23 - 25 לפרוטוקול). כאמור, משנשאל בחקירתו הנגדית, מדוע ביקש ממנו אמיר חורי המתחזה שלא לספר על תעודת הזהות, השיב כי "יכול להיות שהוא לא רצה להגיד מי זייף אותה לעשות בעיות עם עוד אנשים" (עמ' 40, שורות 6 - 7 לפרוטוקול). משנשאל מדוע שיקר במשטרה, השיב כי היה הסכם בינו לבין אמיר חורי שלא להעלות את נושא תעודת הזהות בכלל. הוא טען, כי פחד שיחשבו שהוא עצמו זייף את התעודה ובנשימה אחת הוסיף כי ידע שאמיר חורי משתף פעולה עם המשטרה (עמ' 45, שורות 24 - 32 לפרוטוקול). אם אכן סבר סמי חאג' כי אמיר חורי משתף פעולה עם המשטרה, סביר יותר להניח שהדבר היה אמור לגרום לו לספר למשטרה את "האמת" באשר לתעודת הזהות, קרי - כי אמיר הוא שהעלה את הרעיון וזייף את תעודת הזהות. יתירה מזאת, במצב דברים זה, בוודאי שאין חשיבות לאותו "הסכם" בין השניים בדבר הסתרת עניין תעודת הזהות. בהמשך, נתן הסבר סותר לשקריו במשטרה לפיו, לא רצה להפיל על אמיר חורי תיק נוסף (עמ' 46, שורות 6 - 7 לפרוטוקול). תשובותיו השונות של סמי חאג' בניסיון להסביר מדוע שיקר במשטרה אינן מתיישבות האחת עם רעותה ואינן הגיוניות. מדובר בהסברים שהומצאו בדיעבד, לצורך עדותו בלבד.

36. גם לגופו של עניין, עדותו של סמי חאג' בעניין תעודת הזהות סותרת את יתר הראיות שהובאו על ידי הצדדים למשפט ובפרט, היא עומדת בסתירה לטענות שהעלה עו"ד חורייה עצמו, אם בעת חקירותיו במשטרה ואם בעת מתן עדותו בבית המשפט. ראשית, בעוד שעו"ד חורייה אישר, הן בחקירותיו במשטרה והן בעדותו בבית המשפט, כי לא צילם את תעודת הזהות שהציג בפניו אמיר חורי המתחזה, הרי שסמי חאג' השיב לשאלת בית המשפט כי עו"ד חורייה אכן צילם את תעודת הזהות ואת ייפוי הכוח שהוצגו בפניו. משנשאל באיזו מהפגישות צולמה תעודת הזהות, השיב בלהיטותו כי הדבר בוצע "בפעם הראשונה, אולי גם בפעם השנייה. לא יודע, בפעם הראשונה הוא צילם, כשאני הייתי נוכח" (עמ' 46, שורות 23 - 27 לפרוטוקול). שנית, סמי חאג' טען בעדותו בבית המשפט כי בפגישה הראשונה שנערכה בינו ובין אמיר חורי לבין עו"ד חורייה, הציג עצמו אמיר חורי בפני עו"ד חורייה כתאופיק דאוד, סיפר על עצמו והציג בפניו תעודת זהות, כל זאת בנוכחותו של סמי חאג' (עמ' 40, שורות 1 - 5 ועמ' 46, שורות 14 - 16 לפרוטוקול). עדות זו עומדת בסתירה לגרסתו של עו"ד חורייה בחקירתו מיום 7.4.2008 לפיה, בעת שזיהה את ה"מוכר" באמצעות תעודת הזהות, נכח במקום אמיר חורי (המתחזה) בלבד, גרסה עליה חזר בעדותו בבית המשפט (עמ' 77, שורות 28 - 32 לפרוטוקול). נמצא, אפוא, כי גרסתו של סמי חאג' באשר לנסיבות הצגת תעודת הזהות כביכול בפני עו"ד חורייה, אינה עומדת בקנה אחד אף עם גרסתו של האחרון בעניין זה.

סמי חאג' הינו עד בלתי אמין בעליל ואין בעדותו כדי להועיל לעו"ד חורייה.

37. מעבר לכך, עו"ד חורייה עצמו לא נתן הסבר מניח את הדעת לעובדה שבחר שלא לצלם דווקא את תעודת הזהות שהציג בפניו כביכול אמיר חורי המתחזה, בפרט כאשר מדובר באדם שאינו מוכר לו, המציג עצמו כמיופה כוח של מי שזכאית להרשם כבעלת זכויות במקרקעין נשוא העסקה. בעדותו במשטרה, הסביר עו"ד חורייה כי לא צילם את תעודת הזהות של המתחזה מאחר וכאשר נוכחים במקום אנשים נוספים המזהים את אותו האדם, הוא אינו נוהג לעשות כן (ראה הודעה במשטרה מיום 16.4.2008, עמ' 2, שורות 32 - 36). אין בידי לקבל הסבר דחוק זה. ראשית, הטענה אינה מתיישבות עם גרסאות אחרות שמסר, כפי שפורט לעיל, לפיהן כאשר זיהה את המתחזה באמצעות תעודת הזהות, לא נכחו אנשים במקום. שנית, בעדותו במשטרה מיום 16.4.2008 אישר, כי צילם את תעודות הזהות של רוכשות המקרקעין, נגלה ועבלה, בעסקאות אחרות שנערכו באמצעותו. עסקאות אלו נעשו בנוכחות פואד, המוכר כאמור לעו"ד חורייה, שאישר כי הנ"ל צילם בנוכחותו את תעודות הזהות של בני משפחתו. יתירה מזאת, עו"ד חורייה אישר, הן בחקירתו במשטרה מיום 16.4.2008 והן בעדותו בבית המשפט, כי טרח וצילם את תעודת הזהות של פואד (עמ' 78, שורות 28 - 29 לפרוטוקול). אין זה סביר בעיני, כי עו"ד חורייה יבחר לצלם את תעודות הזהות של בנות משפחתו של פואד, כאשר פואד נכח במקום ואף יגדיל ויצלם את תעודת הזהות של פואד עצמו, אותו הוא מכיר היטב, בעוד שאת תעודת הזהות של אמיר חורי המתחזה (אשר הציג עצמו כמיופה כח), אשר ברור כי לא הכירו קודם לכן, הוא יבחר שלא לצלם. המסקנה המתבקשת הינה, כי לא הוצגה בפני עו"ד חורייה תעודת זהות ולכן, גם אין בידיו צילום שלה.

38. סיכומו של דבר, עו"ד חורייה לא עמד בנטל להוכיח כי זיהה את "המוכר" (או ליתר דיוק, "מיופה הכח") באמצעות תעודת זהות בעסקה נשוא התביעה, כמו גם בעסקאות משיקות נוספות שנערכו עם אותו גורם וכי לא התרשל בעת ביצוע הזיהוי כאמור.

39. אין חולק, כי עו"ד חורייה נושא בחובת זהירות מושגית, כמו גם בחובת זהירות קונקרטית כלפי התובע, כלקוחו. מחדלו של עו"ד חורייה, שעה שלא דאג לזהות כראוי את "מיופה הכח" באמצעות תעודת זהות, עולה בבירור כדי הפרת אותה חובת זהירות קונקרטית. פעולת זיהויים הנכון והמלא של צדדים לעסקת המכר, וכל שכן כאשר מדובר בעסקה המבוצעת באמצעות שלוח מיופה כח, מטרתה לוודא כי עסקת המכר נעשית בשמו של הבעלים האמיתי. עו"ד חורייה צריך היה לצפות, כי במדה ולא ינקוט באמצעים הנדרשים לצורך זיהויו של "מיופה הכח", עלול להווצר מצב בו אותו אדם, כלל איננו מיופה הכח וכי אין בידיו את הזכות למכור זכויות בשם בעלת נכס המקרקעין. אני קובע, אפוא, כי עו"ד חורייה התרשל כלפי התובע, שעה שלא זהה כראוי את מיופה הכח, באמצעות תעודת זהות.

40. למעשה, די בכך שעו"ד חורייה התרשל כלפי התובע שעה שלא זהה כראוי את מיופה הכח מטעם המוכרת - בעלת הזכויות במקרקעין, כדי לחייבו בנזקיו של התובע עקב התרשלות זו, ככל שהוכחו. למעלה מן הצורך, אדון גם ביתר טענותיו של התובע באשר למחדלים נוספים של עו"ד חורייה בעת עריכת הסכם המכר.

העדר הוראות להפקדת כספי תמורת המכר בנאמנות, העדר בטוחות הולמות ואי עריכת בדיקות מקדמיות

41. הסכם המכר מיום 30.5.2006 עליו חתם התובע, לא קבע הוראה כלשהי לפיה, כספי התמורה, או לפחות חלק מהם, יופקדו בידי עו"ד חורייה בנאמנות. לכן, טען התובע, כי כל כספי התמורה הועברו על ידיו ישירות "למוכר" באמצעות פואד, ללא מנגנון כלשהו שיבטיח אותו. יתירה מזאת, על פי סעיף 7.1 להסכם המכר, רישום הערת האזהרה לטובת התובע אמור היה להעשות רק בכפוף לתשלום מלוא התמורה.

42. כאשר קיימת התחייבות בכתב לעשות עסקת מקרקעין, כמפורט בהסכם המכר נשוא התביעה דנן, ניתן לרשום הערת אזהרה על כך לפי סעיף 126(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. חשיבות רישום הערת האזהרה באה לידי ביטוי בסעיף 127 לחוק המקרקעין הקובע, כי במידה ונרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תרשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט. כפי שפורט לעיל, הרי שבעת עריכת הסכם המכר עליו חתם התובע ביום 30.5.2006 טרם נרשמו הזכויות במקרקעין על שמה של עבלה דאוד. בנסיבות אלה, לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת התובע מיד לאחר החתימה על ההסכם, כמקובל (בפועל, הערת האזהרה נרשמה כשנה לאחר עריכת ההסכם). נסיבות אלה, הדגישו את הצורך בהפקדת כספי התמורה, או לפחות חלקם, בנאמנות ולחילופין, קביעת מנגנון שימנע תשלום התמורה, מעבר לערך מסויים, לידי המוכר. עו"ד חורייה לא מצא לנכון להבטיח את כספי התמורה באמצעות הפקדתם בנאמנות ולא יצר מנגנון כלשהו להבטחת הכספים למקרה שהעסקה תיכשל, למרות שברור כי לא יוכל אף לרשום הערת אזהרה לטובת התובע מיד לאחר חתימת ההסכם ולמרות שרישום זכויותיו של התובע, כקונה, היה מורכב ממספר שלבים. עו"ד חורייה אף לא יצר מנגנון שיבטיח תשלום המיסים החלים על המוכר בעסקת המקרקעין. למעשה, הסכם המכר חסר מנגנון כלשהו יבטיח את זכויותיו של התובע וכספי התמורה.

43. עו"ד חורייה טען בתצהירו, כי כאשר הגיע התובע למשרדו, כשהוא מלווה באחיו, כדי לעיין בהסכם, הוא הסביר לו את מקור הזכות של המוכר למכור את החלקה והדגיש בפניו, כי טרם בדק את מצב המקרקעין התכנוני והמשפטי ואף הדגיש את הבעייתיות ברישום הערת אזהרה ושמירה על זכויותיו במדה ויחליט לרכוש את המקרקעין. עו"ד חורייה טען, כי התובע מסר לו שאינו מעוניין בבדיקות כלשהן, מאחר והעסקה ופרטיה סוכמו וכי הוא בצע את מלוא הבדיקות הנהוגות באמצעות אחיו וכי הוא סומך על פואד. בנוסף, הודיע כי לא יפקיד כספים בנאמנות וכי יעביר את התמורה לידי פואד. אלא, שטענותיו אלו של עו"ד חורייה באשר לסירובו של התובע, כביכול, ליצור מנגנוני הגנה לטובתו, אינן מתיישבות עם טענתו הנוספת, כמפורט בסעיף 19 לתצהירו לפיה, עוד קודם לכן נבדק ההסכם על ידי ה"מוכר". למעשה, אף לגרסת עו"ד חורייה, בעת שהגיע התובע למשרדו, היה ההסכם מוכן ו"המוכר" אף אשר את נוסחו קודם לכן (עמ' 79, שורות 1 - 2 לפרוטוקול). נמצא, אפוא, כי מלכתחילה, לא כלל עו"ד חורייה בהסכם מנגנוני הגנה כלשהם לטובת התובע כרוכש המקרקעין.

44. כפי שנקבע בת"א (מחוזי-חיפה) 758/04 יעל נגלר נגד י.ר. טסלר יזום תכנון ובניה בע"מ (14.9.2008), הנטל להוכיח כי הלקוח נטל על עצמו סיכון מרצון ובהבנה מלאה, מוטל על עורך הדין. כפי שצויין בפסק הדין הנ"ל, יש שגורסים כי אם עוה"ד סבור שעסקה מסויימת אינה לטובתו של לקוחו או שהסיכונים שנטל על עצמו במסגרתה גבוהים מדי, עליו לסגת מייצוגו של הלקוח. מדובר בגישה מרחיקת לכת. עורך הדין אינו משמש אפוטרופוס של הלקוח וזה האחרון זכאי ליטול על עצמו סיכונים מתוך כוונת רווח. גם אם ניתן לקבל גישה זו, הרי שנטל כבד זה על עורך הדין ראוי שייוחד לנסיבות מיוחדות, בהן ברור מעל לכל ספק, כי הלקוח אינו מבין את גודל הסיכון אותו הוא עומד ליטול על עצמו או במצב בו ניצבים בפני עורך הדין סימני התראה כה ברורים לכך שקיימת בעייתיות בעסקה, עד כי לא ניתן לומר שיכול היה לטעות בהם (כפי שיפורט בהמשך, יתכן שהמקרה שבפנינו, הינו אחד מאותם מקרים מיוחדים בהם היה על עורך הדין למשוך ידיו מהעניין ולסרב לייצג את הצדדים). בכל מקרה, כפי שצויין בפסק הדין בעניין נגלר, על עורך הדין למצות את כל האפשרויות כדי להשיג ללקוחו את התנאים הטובים ביותר ולהבהיר בפניו היטב את הסיכונים שהוא נוטל על עצמו (ראה ע"א 554/87 מזור נגד עו"ד אריאלי, פ"ד מה(1) 370, הנזכר בפסה"ד בעניין נגלר). במדה ועורך הדין נקט בכל הפעולות המתבקשות והסביר ללקוחו את הסיכונים שהוא נוטל על עצמו, אולם הלקוח עדיין עומד על דעתו, על עורך הדין להעלות את הדברים על כתב באופן ברור, באופן שיובהר כי למרות אזהרות עורך הדין ועצתו, בחר הלקוח להתקשר בהסכם כשהוא מודע להשלכות האפשריות של החלטתו.

עו"ד חורייה לא עמד בנטל להוכיח כי הזהיר את התובע כי לא קיימים בידיו בטחונות כלשהם וכי הוא נוטל על עצמו סיכון. היה על עו"ד חורייה להסביר לתובע כי יחלוף זמן עד אשר יעלה בידיו לרשום הערת אזהרה לטובתו וכי במצב דברים זה, הוא עלול למצוא עצמו, למשל, במצב בו תיערך עסקה נוגדת באותם מקרקעין. סביר להניח, כי במדה ועו"ד חורייה היה מסביר לתובע את הסיכונים אותם הוא נטל על עצמו, הנ"ל לא היה מתעלם מהם ולא היה בוחר לשלם ל"מוכר" את מלוא התמורה, ללא בטחונות כלשהם.

45. התובע מצידו טען, כי חתם על ההסכם אולם כלל לא קרא אותו טרם החתימה, מאחר ועו"ד חורייה מסר לו שערך את כל הבדיקות הנדרשות (עמ' 25, שורות 15 - 31 ועמ' 26, שורות 1 - 16 לפרוטוקול). הלכה היא כי אדם החותם על מסמך, בלא לדעת את תוכנו, לא תעמוד לו הטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב וחזקה על אדם שחתם על מסמך, לאחר שהסכים לתוכנו (ראה בעניין זה, בין היתר, ע"א 1548/96 בנק איגוד לישראל בע"מ נגד זהבה לופו פ"ד נד (2) 559, ע"א 467/64 שוויץ נגד סנדור, פ"ד יט(2) 113). עם זאת, התובע חסר השכלה משפטית וכך גם אחיו, שלווה אותו בעת חתימת ההסכם במשרדו של עו"ד חורייה. גם אם קרא התובע את ההסכם, אין בכך כדי לפטור את עו"ד חורייה מחובתו להסביר לו את הסיכונים הכרוכים בעסקת המקרקעין הספציפית, דבר שכאמור לא נעשה על ידו.

46. עו"ד חורייה בקש בטיעוניו להתלות בסעיף 12 להסכם, הנושא כותרת "ייצוג", ואשר קובע כי "מובהר בזאת כי בדיקות מצב המקרקעין המשפטי והתכנוני וכל בדיקה אחרת נערכו על ידי הקונה ועל אחריותו האישית, ואין שום אחריות על עורך הדין ועורך ההסכם לגבי מצב המקרקעין ו/או כל טענה משפטית אחרת, והקונה מוותר על כל טענה נגד עורך הדין ועורך ההסכם ומטפל בהגשתו ללשכות המס' אודות מצב המקרקעין המשפטי ו/או התכנוני ו/או כל תחום בדיקה". לטענתו, מאחר והתובע הבהיר כי הוא לא מעוניין בבדיקות וכל מה שדרש הוא העלאת ההסכמות בין הצדדים על כתב, הוסיף עו"ד חורייה סעיף זה להסכם, בנוכחותו של התובע.

אין בידי לקבל טענה זו. ראשית, "סעיף הייצוג" מופיע בכל אחד מחמשת ההסכמים שערך עו"ד חורייה. כך, מופיע סעיף בנוסח זהה בהסכם המכר עליו חתם פואד, במסגרתו רכש 1.2 דונם (ת/7). הסכם זה נושא אמנם תאריך 14.12.2006 אולם, עו"ד חורייה עצמו טען כי ההסכם נחתם עוד בחודש מאי 2006, טרם חתימת ההסכם עם התובע, וכי שכב אצלו במשך חדשים מאחר ונתבקש שלא להגישו לרשויות (ראה הודעתו של עו"ד חורייה במשטרה מיום 7.4.2008, בעמ' 1, הודעתו מיום 30.4.2008, בעמ' 4 והודעתו מיום 21.7.2008, בעמ' 4). משמע, "סעיף היצוג" נרשם בהסכם ללא קשר לדרישה כזו או אחרת של התובע שלא לבצע בדיקות כלשהן. יתירה מזאת, אין זה מתקבל על הדעת שכל הרוכשים פטרו את עו"ד חורייה מלבצע את כל הבדיקות הנדרשות טרם עריכת הסכמי המכר.

שנית, אין בסעיף הייצוג" כדי להעלות או להוריד בענייננו, מאחר והוא אינו כולל התייחסות באשר לזיהוי הצדדים לעסקה, אלא, אך בנוגע ל"מצב המקרקעין". נוסח זה של הדברים מעורפל כשלעצמו. מכל מקום, ניתן להבין מנוסח הסעיף, כי הוא נוגע למצב המשפטי התכנוני ו\או המשפטי של המקרקעין ותו לא. לא ניתן להסיק מנוסח הסעיף כי הצדדים לעסקה התכוונו לפטור את עו"ד חורייה מאחריות בכל מקרה שיתברר כי התרשל בתפקידו, לרבות מצב בו נגרם למי מהצדדים נזק עקב אי הצבת מנגנוני הגנה מתאימים, העדר בטוחות מתאימות ובפרט, במדה ומתברר, כבענייננו, כי עורך הדין לא זהה את מיופה הכח כראוי.

47. כפי שנקבע בע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נגד ברק רוזן ואח' (27.2.2012), אין הטיל על עורך דין חובה אבסולוטית למנוע נזק. עורך דין אינו בלש או חוקר פרטי, לא עומדים בפניו אמצעים טכניים מיוחדים לגילוי מעשי זיוף והתחזות וברור, כי גם עו"ד זהיר ומיומן עלול ליפול קרבן לנוכל מיומן. השאלה היא, האם עמדו בפני עו"ד חורייה "סימני התראה", שהיו אמורים לעורר את חשדו. התשובה לשאלה זו חיובית. בראיה כוללת של הדברים, נמצא כי בזמן אמת עמדו בפני עו"ד חורייה מספר סימני התראה, שאמורים היו לעורר את חשדו באשר לכשרות העסקה, ולגרום לו לבצע בדיקות מעמיקות יותר, לפחות באשר לזהות הגורם המוכר בעסקה.

א. סימן התראה ראשון - העדר פגישה בין התובע לבין המוכר או מיופה הכח, בידיעה שאינם מכירים האחד את השני - לאורך כל הדרך, מאז נשכרו שירותיו של עו"ד חורייה לצורך עריכת הסכם המכר, לא נפגשו המוכרת או מיופה הכח מטעמה, עם התובע, הם לא הכירו האחד את השני ואף מעמד החתימה על הסכם המכר לא היה משותף לצדדים. באשר לסיבה בעטיה לא פגש התובע את מיופה הכח, העלה עו"ד חורייה גרסאות סותרות. בסעיף 22 לתצהירו, טען עו"ד חורייה כי נקבעה פגישה בין הצדדים במשרדו ליום 30.5.2006. בשעה 17:00 הגיע למשרדו אמיר חורי המתחזה יחד עם סמי חאג'. לאחר כעשרים דקות המתנה, יצר עו"ד חורייה קשר טלפוני עם פואד, שמסר לו כי התובע יאחר ובקש שיחתים בינתיים את המוכר. אמיר חורי המתחזה חתם על ההסכם והשניים עזבו את המשרד. בשעה 18:00 לערך הגיעו התובע, יחד עם אחיו ופואד וחתמו על ההסכם. מנגד, בעדותו בבית המשפט, טען כי המתחזה וסמי חאג' הם שאחרו לפגישה. לטענתו, תחילה הגיעו אחיותיו של פואד, עבלה ונג'לא. לאחר מכן, הגיעו התובע, פואד ואביו. לאחר כחצי שעה שוחח עם אמיר חורי המתחזה. הלה מסר לו שיאחר מאחר ולאימו יש דיאליזה ובקש שיחתים את הקונים (עמ' 72, שורות 28 - 32 ועמ' 73, שורות 1 - 6 לפרוטוקול).

ב. סימן התראה שני - העדר פגישה בין המוכר לבין הרוכשים בכל עסקאות המכר - סימון ההתראה הראשון מתחדד, נוכח העובדה שבאף אחת מעסקאות המכר שבוצעו באמצעות עו"ד חורייה, לא נפגשו הקונים עם המוכרת או מיופה הכח מטעמה. גם בעניין זה מסר עו"ד חורייה גרסאות סותרות בהודעותיו במשטרה.

עו"ד חורייה היה מודע לחשיבות החתימה על הסכמי המכר במעמד משותף של הצדדים לעסקה. הגם שהסיבה לכך שהצדדים לא נפגשו במשרדו לא התבררה עד תומה במהלך דיון ההוכחות, העובדה שהמוכר בצע חמש עסקאות מכר מקרקעין, מבלי שתתקיים פגישה משותפת בין הצדדים, בין אם טרם חתימת ההסכמים ובין אם במעמד החתימה, אמורה היתה להוות סימן התראה שחייב התייחסות מצידו של עו"ד חורייה. הדבר מקבל משנה תוקף, שעה שעו"ד חורייה ידע או לפחות אשר כי לפי מיטב ידיעתו אף אחד מהצדדים אינו מכיר את המוכרת או מיופה הכח מטעמה ולא פגש בהם מעולם (ראה הודעתו של עו"ד חורייה מיום 30.4.2008 במשטרה). יתירה מזאת, בהודעתו במשטרה מיום 21.7.2008 טען עו"ד חורייה כי הצדדים להסכמי המכר לא נפגשו, מאחר ופואד לא רצה שהדבר יקרה "אני לא ידוע למה". אם אכן הבין עו"ד חורייה כי פואד מנסה למנוע פגישה בין הצדדים, הרי שהיה זה סימן אזהרה ברור נוסף, אשר הצריך התייחסות בזמן אמת.

ג. סימן התראה שלישי - הטענה בדבר "שירות משפטי מוגבל" בכל עסקאות המכר - עו"ד חורייה טען בהודעתו במשטרה מיום 16.4.2008, כי בעת שהגיעו אליו הקונים, העסקאות בפועל כבר היו מבוצעות, הכספים שולמו והוא נדרש מהרוכשים אך "לסדר את הניירת הנדרשת להגיש ללשכות המס ולדאוג לרשום הערות אזהרה במהירות האפשרית". בהתעלם מכך שטענה זו מנוגדת ליתר לגרסאות שמסרו הרוכשים, וביניהם התובע - העובדה שחמישה רוכשים שונים העומדים להתקשר בהסכמי מכר מקרקעין נפרדים עם אותה מוכרת, באמצעות מיופה כח, כאשר לא קיימת היכרות בין הצדדים, לא מעוניינים בייצוג משפטי מלא שיש בו להבטיח את האינטרסים שלהם, בצד העובדה שכספיהם אינם מובטחים בצורה כלשהי והתשלום הינו במזומן - כל אלה מהווים מקרה חריג, בבחינת סימן התראה.

48. הלכה למעשה, עו"ד חורייה היה ער לפחות לחלק מסימני ההתראה, שעוררו את חשדו. בחקירתו הנגדית בבית המשפט אשר סרי כי הוא לא נוהג בדרך כלל להוסיף את "סעיף הייצוג" בהסכמי המכר אותם הוא עורך. אולם טען, כי "אלו עסקאות יוצאות מן הכלל, והיו בנסיבות מאד מיוחדות שנדחפתי על ידי התובע ואותם רוכשים לבצע את העסקאות ולהריץ אותם ללשכת מיסוי מקרקעין. לכן, כדי להיות שקוף והוגן כתבתי את הדברים (עמ' 81, שורות 10 - 15 לפרוטוקול). לטענתו, זו הסיבה לכך שהוסיף את "סעיף הייצוג" בהסכמי המכר. סעיף הייצוג יש בו במובן מסויים כדי להגן על עו"ד חורייה. אולם, מאחר ונסיבות העניין היו יוצאות דופן, היה מצופה מעו"ד חורייה, כעורך דין סביר, לפעול ולעשות כל שבידו כדי להגן על לקוחותיו ולא רק על עצמו. משעמדו בפני עו"ד חורייה תמרורי האזהרה והוא אף חשד בנסיבות יוצאות הדופן של מהלך העניינים, היה עליו לנקוט בפעולות נוספות ובדיקות, על מנת לוודא כי העסקה כשרה. לאור תמרורי האזהרה הספציפיים והחשד שעלה בפועל בליבו, היה עליו לנסות ליצור קשר עם בעלת הזכויות במקרקעין, על מנת לוודא כי אכן העסקאות מבוצעות בידיעתה. בנוסף, היה עליו לנהוג משנה זהירות ולהקפיד כי הרוכשים לא ישלמו כספים או לפחות יפקידו בנאמנות חלק מהתמורה וישחררו אותה לידי המוכרת בדירוג, עם התקדמות הליכי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

49. הסכם המכר עצמו נוסח ברשלנות גם במובנים אחרים, אף שלא מתקיים קשר סיבתי בין מחדלים אלו לבין הנזקים שנגרמו בפועל. כך למשל, לא מופיע בהסכם המכר מועד מסירת החזקה בנכס המקרקעין. בנוסף, מופיעים בהסכם סעיפים סותרים - בהתאם לסעיף 7 להסכם, הערת אזהרה תירשם רק לאחר העברת מלוא התמורה. מאידך, סעיף 3.3 מורה כי רישום הערת אזהרה מהווה תנאי להמשך תשלום התמורה. עצם הסתירות בנוסח סעיפי ההסכם וחוסר תשומת הלב באשר לפרטים מהותיים, יש בהם כשלעצמם כדי לשמוט את הבסיס תחת הטענה כאילו עו"ד חורייה הסביר היטב את תוכן ההסכם לתובע או הקריא בפניו את סעיפי ההסכם. לו אכן היה מסביר לתובע את סעיפי ההסכם ומטרותיהם, כפי שהיה עליו לעשות, סביר להניח כי היה מגלה את הטעויות בהסכם ומתקן אותן. בנוסף לכל אלה, אף שהיה בידיו במהלך חודש מאי 2006 הסכם מכר חתום על ידי פואד ובעלת הזכויות, באמצעות "מיופה הכח", הוא עכב את הדווח לרשויות המס ואף רשם בהסכם מועד חתימה פיקטיבי, בניגוד לכל דין. מחדלים אלה, אף שלא קיים קשר סיבתי בינם לבין הנזק שנגרם לתובע בסופו דבר, מעידים באופן כללי על התנהלות רשלנית שלוותה את פעולותיו של עו"ד חורייה לאורך כל הדרך.

הכספים ששולמו על ידי התובע בגין עסקת המכר

50. שאלת גובה נזקיו של התובע והקשר הסיבתי בינו לבין מחדליו של עו"ד חורייה, מצריכה הכרעה בשאלה מקדמית, באשר לתמורה האמיתית עליה הסכימו הצדדים להסכם המכר, דהיינו - האם הועמדה התמורה על סך של 50,000 דולר או שמא, 30,000 דולר, כפי שנרשם בהסכם המכר. שאלה נוספת היא, האם עו"ד חורייה היה מודע לכך שהתמורה שנרשמה בהסכם אינה משקפת את התמורה האמיתית.

51. התובע טען בכתב התביעה, כי מלכתחילה, עת ספר לו פואד על חלקות האדמה העומדות למכירה, הוא נקב בעלות של 50,000 דולר לחצי דונם. עוד טען, כי משהועבר לידיו הסכם המכר, הודיע לו פואד כי בשל שיקולי מס נרשם בהסכם כי התמורה שתשולם תהיה בסך של 30,000 דולר, בעוד שהסכום שישולם בפועל על ידי התובע יהיה 50,000 דולר. נטען, כי בעידודו ובהמלצתו של פואד, פעל התובע בהתאם להנחיותיו של עו"ד חורייה וחתם על הסכם המכר, מבלי שהיה מודע למשמעויות השונות שיש לעובדה לפיה, הסכום שנרשם בהסכם אינו משקף את התמורה האמיתית המוסכמת.

הצדדים אינם חלוקים כך, שהסכם המכר נחתם על ידי התובע במשרדו של עו"ד חורייה וכי הוא לא הועבר לידיו על ידי פואד לצורך חתימה, כפי שנרשם בכתב התביעה.

52. הטענה לפיה, התמורה האמיתית בעסקת המכר נשוא התביעה עמדה על 50,000 דולר ולא 30,000 דולר, כפי שנרשם בהסכם עקב שיקולי מס, עוברת כחוט השני לאורך על הדרך, בהודעתו של התובע במשטרה, בתצהירו ובעדותו בבית המשפט. טענה זו נתמכת גם בהודעותיהם במשטרה של יתר הרוכשים, כמו גם בהודעותיו של פואד במשטרה. מאידך, לא הוכח בפני כי עו"ד חורייה היה מודע לכך שסכום התמורה שנרשם בהסכם המכר שונה מהתמורה בפועל. לעובדה זו יש השלכה על שאלת הקשר הסיבתי בין התרשלותו של עו"ד חורייה לבין חלק מנזקיו של התובע.

53. בהודעתו במשטרה מיום 21.7.2008 טען התובע כי פואד אמר לו מלכתחילה כי התמורה בעד חצי דונם הינה בסך של 50,000 דולר. משנשאל מדוע העביר לפואד סך של 50,000 דולר, בעוד שבהסכם המכר עליו חתם במשרדו של עו"ד חורייה נרשם כי התמורה הינה בסך של 30,000 דולר, השיב כי "פואד וסרי (עו"ד חורייה - א.ר.) רצו שמחיר האדמה בהסכם בכתב יהיה נמוך כדי לא לשלם הרבה מיסים כמו כן שאלתי את עו"ד סרי חורייה מדוע בהסכם מופיע 30,000 דולר והוא אמר לי אני רוצה להקל עליכם את המיסים" (גיליון 3). טענה זו לא הועלתה בכתב התביעה, אז טען התובע כי פואד הוא שהבהיר לו עניין זה. בנוסף, בסעיף 13 לתצהיר עדותו הראשית, סתר התובע את הודעתו במשטרה וטען, כי פואד הוא שהודיע לו כי משיקולי מס נרשם בהסכם שהתמורה הינה בסך של 30,000 דולר ולא התמורה האמיתית בסך של 50,000 דולר. התובע אשר עוד, כי אינו יודע האם בעת החתימה על ההסכם ידע עו"ד חורייה כי הסכום שנרשם בהסכם אינו מבטא את התמורה האמיתי. משמע, במעמד החתימה על ההסכם, העניין כלל לא עלה ולכן, ניתן לקבוע, כי עו"ד חורייה לא ייעץ לתובע דבר בעניין באותו מעמד. יתירה מזאת, התובע אשר כי עו"ד חורייה לא התערב כלל בעניין התמורה וכי תשלומי התמורה שולמו לידי פואד שלא בנוכחות עו"ד חורייה. יש בכל אלה כדי לתמוך בגרסתו של עו"ד חורייה לפיה, כלל לא ידע על השוני בין התמורה האמיתית לבין התמורה שהונחה על ידי סמי חאג' ופואד לרשום בהסכם המכר.

בחקירתו הנגדית בבית המשפט, שב ואשר התובע כי פואד הוא זה שיידע אותו, עוד טרם הגיעם למשרדו של עו"ד חורייה, כי בהסכם תרשם תמורה בסך של 30,000 דולר, במקום התמורה אמיתית וכי חתם על ההסכם לאחר שידע זאת. הוא הוסיף בחצי פה, כי "לאחר מכן" שאל את עו"ד חורייה על העניין (עמ' 27, שורות 13 - 31 ועמ' 28, שורות 1 - 2 לפרוטוקול). התובע לא פרש הדברים, לא ברור מהו המועד בו שוחח, כביכול, עם עו"ד חורייה בנושא זה והדבר גם אינו עולה בקנה אחד עם גרסתו באשר למספר הפגישות אותן ערך עם עו"ד חורייה ונושא כל אחת מהפגישות, כמפורט בתצהיר עדותו הראשית. סביר להניח, כי מאחר והתובע היה מודע לכך שבהסכם המכר ירשם סכום פיקטיבי, הוא כלל לא נזקק להסבר בעניין זה ולכן, הנושא כלל לא עלה לדיון באותו מעמד.

בדומה, מר מוסלמאני סמיר, אחיו של התובע, אשר לווה את התובע ואף נכח בעת החתימה על הסכם המכר, לא התייחס כלל לשאלת השוני בין התמורה הנטענת בפועל לבין הסכום שנרשם בהסכם המכר. בפרט, למרות שנכח במשרדו של עו"ד חורייה בעת החתימה על ההסכם, הוא לא העלה טענה לפיה, עו"ד חורייה התייחס לשוני בין הסכומים כאמור.

54. בהודעתו במשטרה מיום 17.7.2008 נשאל פואד באופן פרטני באשר לתמורה שנקבעה בכל אחת מעסקאות המכר. פואד השיב כי התמורה בעד על אחת מעסקאות המכר שנערכו עם הישאם עז אלדין חלונגי, עבלה עודה, עודה פריד והתובע, עמדה על סך 50,000 דולר. משנשאל בנוגע לכל אחת מהעסקאות, מדוע נרשם בהסכם המכר סך של 30,000 דולר בלבד, השיב תשובה זהה לפיה, סמי חאג' בקש לעשות כן, כדי שלא יהיה צורך בתשלום מס שבח גבוה. פואד לא התייחס לנקודה זו במפורש בתצהיר עדותו הראשית. בחקירתו הנגדית טען פואד כי מסר בחקירותיו במשטרה שעו"ד חורייה הוא שקבע כי יש לרשום סכום תמורה נמוך בהסכם. משעומת עם העובדה שדברים אלו כלל לא נאמרו על ידיו בהודעותיו במשטרה וכי באותה עת כלל לא הזכיר את עו"ד חורייה, הוא לא נתן לכך הסבר מניח את הדעת (עמ' 94, שורות 26 לפרוטוקול).

55. מר נזמי חאג' עודה, אביו של פואד, אשר רכש לטענתו חלק מהמקרקעין עבור בנו עודה פריד, טען בחקירתו הנגדית, כי במעמד החתימה על ההסכם (נ/2) שאל את עורך הדין מדוע נרשם בהסכם שהתמורה הינה בסך של 30,000 דולר, בעוד שהוא שלם 50,000 דולר. נטען, כי עו"ד חורייה הסביר לו "שככה הם עובדים, כשמוכרים, במשרד האוצר משלמים פחות, על זה הם לא יסכימו, הם יוסיפו, אז הגיע ל - 50. הוא אמר לי ככה, אנחנו נוהגים ככה, רושמים פחות...." (עמ' 54 שורות 27 - 31 לפרוטוקול. טענות אלו של מר נזמי חאג' עודה, אינן עולות בקנה אחד עם הדברים שמסר בעדותו במשטרה. בהודעתו במשטרה מיום 27.7.2008 (ת/5) טען הנ"ל, כי שלם סך של 50,000 דולר כתמורה בעד המקרקעין. משנשאל מדוע נרשם בהסכם המכר סכום אחר השיב "כי ככה נהגו כותבים פחות שהאוצר יסכימו שזה עולה 50,000 דולר" אולם, לא הזכיר ולו במלה את עו"ד חורייה ולא טען, כי כך ייעץ לו. סביר להניח כי במדה ועו"ד חורייה אכן ייעץ לו בעניין זה, היה העד מוסר זאת בהודעתו במשטרה. לא ניתן, אפוא, לבסס ממצא עובדתי כנגד עו"ד חורייה בדבר ידיעתו כביכול על השוני בין התמורה האמיתית לבין זו שנרשמה בהסכם המכר, על בסיס עדותו של מר נזמי חאג' עודה.

56. העד הישאם עז אלדין חלונגי, גיסו של פואד, אשר אף הוא בהודעתו במשטרה מיום 20.7.2008 (ת/6), כי פאוד הציע לו לרכוש שטח אדמה כנגד תמורה בסך של 50,000 דולר. הנ"ל טען, כי שלם באמצעות פואד סך של 50,000 דולר (על פי שער 4.3 ₪ לדולר) וכי לאחר מכן, הביא לו פואד הסכם מכר עליו חתם בביתו, מאחר ולא היה לו זמן להגיע למשרדו של עו"ד חורייה. משנשאל מדוע שלם סך של 50,000 דולר, בעוד שבהסכם המכר רשום כי התמורה הינה בסך של 30,000 דולר בלבד, השיב כי "קודם כל אני לא ראיתי את זה במועד החתימה ע"ג ההסכם אני ראיתי את זה מאוחר יותר ואני לא שאלתי את פואד על זה אבל אני בטוח שמדובר בשיטה להתחמק מתשלום מיסים".

בחקירתו הנגדית, שב ואשר העד הישאם עז אלדין כי שלם סך של 50,000 דולר בשני תשלומים, באמצעות פואד, כתמורה בעד המקרקעין אותם רכש, עוד טרם החתימה על הסכם המכר (עמ' 65 ועמ' 68, שורות 17 - 18 לפרוטוקול). הנ"ל עמד על טענתו לפיה, הוא חתם על ההסכם בביתו ולא במשרדו של עו"ד חורייה (עמ' 67, שורות 17 - 21 לפרוטוקול). עוד התברר בחקירתו הנגדית, כי בהמשך השיב לו פואד סך של 30,000 דולר מתוך סך הכספים ששלם (עמ' 66, שורות 23 - 26 לפרוטוקול). מכל מקום, על פי גרסתו של העד הוא כלל לא נפגש עם עו"ד חורייה. ברור מעדותו של הישאם עז אלדין, כי עו"ד חורייה לא היה מעורב בהעברת התשלומים בגין תמורת המכר וכי לא יעץ לו דבר בעניין השוני בין התמורה בפועל לבין התמורה שנרשמה בהסכם. לפיכך, אין בעדותו כאמור כדי לבסס את המסקנה לפיה, עו"ד חורייה היה מודע לשוני זה.

57. העדה עודה נגלה טענה אף היא בהודעתה במשטרה מיום 28.7.2008 (ת/4), ששמשה גם כתצהיר עדות ראשית מטעמה, כי היא ואחותה עבלה שלמו לפואד סך של 50,000 דולר במזומן כתמורה בגין עסקת המקרקעין, על פי הסכם מכר מקרקעין שנחתם על ידה ביום 30.5.2006. העדה לא זכרה האם הכספים שולמו לפני או אחרי החתימה על ההסכם. העדה לא נשאלה בחקירתה במשטרה, האם עו"ד חורייה הסביר מדוע נרשם בהסכם המכר עליו חתמה סכום נמוך מהתמורה האמיתי. גם בחקירתה הנגדית הקצרה בבית המשפט לא עלה עניין זה ולא נתבקשה השלמה של החקירה הראשית. אין, אפוא, בעדותה של גב' עודה נגלה כדי לבסס את המסקנה לפיה עו"ד חורייה היה מודע לכך שהסך של 30,000 דולר אינו משקף את התמורה האמיתית.

היחידה שטענה כי עו"ד חורייה היה מודע לשוני בין התמורה בפועל לבין התמורה שנרשמה בהסכם המכר שנחתם על ידה, היתה גב' עבלה חאג' עודה. בהודעתה במשטרה (ת/3) טענה כי בהסכם רשום כי התמורה הינה בסך של 30,000 דולר, בעוד שהיא שלמה בפועל, עוד טרם החתימה על ההסכם, סך של 50,000 דולר (יחד עם אחותה), לאור ייעוץ שניתן לה על ידי עו"ד חורייה. גם בחקירתה הנגדית חזרה על גרסה זו. אלא, שעדות זו עומדת בניגוד לכל יתר העדויות האחרות, הנוגעות למכלול הסכמי המכר שנערכו ונחתמו במשרדו של עו"ד חורייה. אף שהעדה אינה בעלת דין, אין די בעדותה היחידה בעניין זה, משום בסיס ראייתי מספיק לצורך קביעה לפיה, עו"ד חורייה היה מודע לכך שהתמורה על פי עסקה המכר נשוא התביעה גבוהה מזו שנרשם בהסכם בין הצדדים.

סיכומה של נקודה זו, אני קובע כי עו"ד חורייה לא היה מודע לכך שסכום התמורה בהסכמים נמוך מסכום התמורה בפועל.

58. גרסתו של התובע לפיה, התמורה האמיתית שנקבעה בין הצדדים בעסקת המכר נשוא התביעה, עמדה על סך של 50,000 דולר, נתמכת כאמור בעדויותיהם של כל הרוכשים ואף פואד אשר כי קבל לידיו מהתובע סך של 50,000 דולר, אשר הועברו לידי סמי חאג'.

על פי ההסכם בין הצדדים, התמורה אמורה היתה להיות משולמת במזומן. אכן, קיים קושי בהוכחת תשלום כספים במזומן. אלא, שבענייננו, קיימות מספר ראיות שיש בהן במצטבר, כדי להוכיח כי התובע אכן שלם את מלוא התמורה המוסכמת לידי פואד, אשר העביר אותה בתורו, לידי סמי חאג'.

59. התובע פרט בתצהירו את התשלומים ששלם בגין הסכם המכר שנחתם ביום 30.5.2006. לטענתו, ביום 1.6.2006, יומיים לאחר החתימה על הסכם המכר, העביר לידי פואד סך של 10,000 דולר. ביום 23.6.2006 העביר לידי פואד סך נוסף של 10,000 דולר, ביום 21.8.2006 העביר לידי פואד סך של 25,000 דולר וביום 15.9.2007 העביר לידי הנ"ל סך של 3,000 דולר נוספים. בסה"כ, העביר התובע לידי פואד, לטענתו, סך של 48,000 דולר.

בנוסף, טען התובע כי מאחר ותאופיק דאוד (אמיר חורי המתחזה) לא דאג לרשום את זכויותיה של אימו בלשכת רישום המקרקעין, הוא נאלץ לשלם לעו"ד חורייה סך של 4,000 או 5,000 ₪ נוספים, לצורך ביצוע הרישום כאמור וכי קזז סכום זה מהיתרה. לטענתו, נמסרה לו קבלה בגין סכום זה אולם, היא לא בידיו, מאחר ומסר אותה לידי פואד, בהתאם לבקשתו, בעת עריכת הקיזוז כאמור. עו"ד חורייה אשר נתונים אלו בסעיף 32 לתצהירו ולכן, הסך של 4,000 ₪ אינו נתון במחלוקת.

התובע טען, כי נשא בתשלום מיסים שנבעו מעסקת המקרקעין. עם זאת, במסגרת פסק הדין בה"פ 11138-06-10 בוטל הסכם המכר מיום 30.6.2006 נשוא התביעה דנן. בעקבות זאת, השיבו רשויות המס לתובע את הכספים ששלם בגין מיסוי העסקה. התובע הודיע בסיכומיו כי אינו תובע השבת סכומים אלו.

60. התובע טען, כי מקור הכספים ששלם כתמורה בגין עסקת המקרקעין, בחסכונות, הלוואות מהבנק ופיצויי פיטורין שקבל ממקום עבודתו באותה תקופה. הוא לא צרף אסמכתאות בגין ההלוואות או החסכונות. מאידך, צורפו על ידיו תדפיסים שקבל מחלפן הכספים, המפרטים את מספרי שטרות הדולרים, אשר שולמו בגין העסקה. בחקירתו הנגדית הבהיר התובע כי בעת רכישת הדולרים מחלפן הכספים, קבל מידיו רשימה של מספרי השטרות. מאחר ומדובר בנייר כימי ולאחר זמן הרישום עלול להמחק, הוא הדגיש בכתב ידו את המספרים הנראים בסרט המקורי (עמ' 30, שורות 14 - 32 לפרוטוקול). במדה והיתה זו הראיה היחידה לביצוע התשלום, ספק אם היה בכך די כדי לעמוד בנטל ההוכחה על פי מאזן ההסתברויות במשפט האזרחי. אלא, שלעדותו של התובע, בנוסף לרשימת השטרות הדולריים שהציג, מתווספות ראיות נוספות.

61. פואד עצמו, אשר בהודעתו במשטרה מיום 17.7.2008, כי קבל לידיו מהתובע סך של 50,000 דולר במזומן וכי העביר אותם לידי סמי חאג' ואמיר חורי. בהודעתו במשטרה מיום 27.7.2008 חזר ואשר כי קבל מקרובי משפחתו (בגין העסקאות שנכרתו עימם) 200,000 דולר במזומן והעבירם מיידית לידי סמי חאג', באישורו של אמיר חורי, אשר התחזה לתאופיק דאוד. מלבד כספים אלו, טען כי העביר לידי סמי חאג' תשלומים נוספים במזומן והמחאות, בגין המקרקעין שהוא עצמו רכש (גליונות 2 - 3). בנוסף, אשר פואד בתצהיר תשובותיו לשאלון שנשלח אליו (ת/11א), כי התובע העביר לידיו סך של 50,000 דולר בתשלומים וכי סכום זה הועבר לסמי חאג' באישור טלפוני של אמיר חורי המתחזה. נמצא אפוא כי פואד, שהינו השני בשרשרת העברת הכספים, אשר כי קבל לידיו את כספי התמורה מידי התובע והעביר אותם לידי סמי חאג'.

62. עו"ד חורייה לא היה צד להעברות הכספים בין הצדדים ואין חולק, כי לא היה מודע לאופן העברת התשלומים וגובה כל תשלום ששולם במזומן. בעניין זה, הוא בקש לסמוך על הודעותיו של סמי חאג' במשטרה ועדותו בבית המשפט. סמי חאג' טען בעדויותיו במשטרה, כי קבל סך של כ - 270,000 ₪ בלבד מידיו של פואד וכפר בכך שקבל כספים נוספים בגין עסקאות המכר השונות ובפרט, העסקה במסגרתה רכש פואד 1.2 דונם מתוך המקרקעין וכן, עסקת המכר במסגרתה רכש מר נזמי חאג' עודה, אביו של פואד, חלק מהמקרקעין עבור בנו עודה פריד (ראה הודעתו של סמי חאג' מיום 15.7.2008, גיליון 9 והודעתו מיום 30.7.2008).

אלא, שסמי חאג' הודה במסגרת ההליך הפלילי כי קבל לידיו מפואד סך של למעלה 262,000 דולר וסך של 232,000 ₪, על פי הפירוט שנתן פואד בהודעותיו במשטרה. אמנם, עו"ד חורייה, שלא היה צד להליך הפלילי, יכול לנסות לתקוף טענה זו ולהוכיח בהליך האזרחי, על פי מאזן ההסתברויות, כי לא שולמו לסמי חאג' הסכומים האמורים. אלא, שהוא בחר לעשות כן, באמצעות עדותו של סמי חאג' עצמו. מעבר לעובדה שמדובר בעד בלתי אמין בעליל, הרי שעד זה הודה כי קבל לידיו את כל הסכומים על פי עסקאות המכר שנעשו במרמה והורשע על פיה. עדותו של סמי חאג' אינה מועילה אפוא לעו"ד חורייה בעניין זה.

עוד אעיר בעניין זה, כי אף בחקירותיו במשטרה, לא היה סמי חאג' עקבי. הוא טען תחילה כי קבל מידיו של פואד בסך הכל 240,000 ₪ או 250,000 ₪ ולאחר מכן, שינה גרסתו וטען כי קבל 270,000 ₪. בנוסף, משנשאל, אף לשיטתו, כיצד זה יש בידיו רק 270,000 ₪, השיב כי פואד לא שלם דבר בגין העסקה במסגרתה הוא עצמו רכש חלק מהמקרקעין בשטח של 1.2 דונם.

פואד מסר עוד בהודעתו במשטרה מיום 27.7.2008, כי עבור חלק המקרקעין שרכש לעצמו, שלם לסמי חאג', מלבד סך של 60,000 דולר במזומן, גם כספים נוספים בהמחאות ואמר כי ידאג להמציא לחוקר את פרטי ההמחאות בהקדם.

ואכן, בחקירתו במשטרה מיום 30.7.2008 הוצגו בפני סמי חאג' 5 המחאות. המחאה על סך של 45,000 ₪, ז.פ. 8.5.2006, המחאה על סך של 40,000 ₪, ז.פ. 8.4.2006, המחאה על סך של 45,000 ₪, ז.פ. 8.5.2006, המחאה על סך של 16,000 ₪, ז.פ. 21.6.2006 והמחאה נוספת על סך של 16,000 ₪, ז.פ. 1.7.2006. סמי חאג' אשר כי קבל לידיו את המחאות הנ"ל, ע"ח עסקאות המקרקעין וכי הן נפרעו לידיו, אם כי לא באמצעות חשבון בנק שלו. עם זאת, טען כי מדובר בחלק מאותו סך של 270,000 ₪ שקבל בגין כלל העסקאות ושב וטען, כי פואד לא שלם דבר בגין העסקה במסגרתה רכש 1.2 דונם (גיליונות 2 ו - 3). גרסה זו אינה מתיישבת עם יתר הראיות שהוצגו בתיק.

כאמור, עו"ד חורייה אשר כי הסכם המכר עליו חתום פואד, במסגרתו רכש 1.2 דונם מכלל החלקה, נושא אמנם תאריך 14.12.2006 אולם, הוא נחתם עוד בחודש מאי 2006, טרם חתימת ההסכם עם התובע. לפחות חלק מההמחאות נמסרו לידי סמי חאג' בקרבת המועדים בהם רכש פואד חלק מהמקרקעין ועוד טרם הפניה לתובע והחתימה על ההסכם עימו, ביום 30.6.2006. מאחר ובעת מסירת ההמחאות טרם עמדו על הפרק עסקאות נוספות, סביר להניח, כי ההמחאות נמסרו לידי סמי חאג' ע"ח עסקת מכר המקרקעין עם פואד, בניגוד לטענתו הקטגורית של סמי חאג', כאילו פואד לא שלם דבר בגין ההסכם המכר עליו חתם. יתירה מזאת, סמי חאג', שהאמת רחוקה מפיו, שכח שבמסגרת הודעתו במשטרה מיום 15.7.2008, הוא אשר מיוזמתו, כי פואד הפקיד בידי עו"ד חורייה סך של 10,000 דולר, ע"ח תמורת המקרקעין שרכש וכי אמיר חורי נגש למשרדו של עו"ד חורייה, קבל ממנו את הכסף והשניים חילקו אותו ביניהם. עובדה זו כשלעצמה, יש בה כדי לשמוט את טענתו הקטגורית של סמי חאג' לפיה, פואד לא שלם לו דבר בגין עסקת המכר.

סיכומה של נקודה זו, מעבר לכך שסמי חאג' עצמו הודה בהליך הפלילי כי קבל לידיו את כל הכספים בגין עסקאות המכר שנעשו במרמה (ובתוכן גם העסקה שנערכה למול התובע), הרי שלא ניתן לסמוך על עדותו, הסותרת את הודאתו במשפט הפלילי שהתנהל כנגדו, ולקבוע על פיה ממצאים שונים בעניין זה.

63. אני קובע, אפוא, כי התובע שלם את תמורת עסקת המכר בסך של 50,000 דולר לידי פואד בתשלומים, כמפורט לעיל, וכי פואד העביר תשלומים אלו לידיו של סמי חאג'.

שאלת הקשר הסיבתי בין התרשלותו של עו"ד חורייה לנזקיו של התובע

64. כלל הוא, כי גם אם נקבע שעורך הדין הפר את חובת הזהירות כלפי לקוחו והתרשל כלפיו, הרי שעדיין צריך הלקוח להוכיח כי בעטיו של מעשה רשלנות זה נגרם לו הנזק שהוא טוען לו ע"א 479/65 צבי וידר נגד גדעון הרנוי, עורך דין, פ"מ כ(1) 468).

65. אקדים ואבהיר, כי לא מתקיים קשר סיבתי בין התרשלותו של עו"ד חורייה לבין נזקיו של התובע, הבאים לידי ביטוי בתשלום סך של 20,000 דולר, מעבר לתמורה המוסכמת על פי הסכם המכר. לא הוכח בפני כי עו"ד חורייה היה מודע לכך שהתמורה על פי עסקת המכר נשוא התביעה גבוהה מזו שנרשם בהסכם בין הצדדים ולא היה עליו לצפות זאת. משעה שהצדדים הגיעו לידי הסכמה בדבר תשלום תמורה גבוהה יותר מזו הרשומה בהסכם, ללא ידיעתו של עו"ד חורייה, לא קיים קשר סיבתי בין מחדליו של האחרון לבין הנזק שנגרם לתובע בגין התשלום ביתר ואין להטיל עליו אחריות כלשהי בעניין זה.

66. שונים הדברים, בכל הנוגע לסכומים ששלם התובע בגין עסקת המקרקעין, עד לגובה הסכום הנקוב בהסכם המכר. כפי שקבעתי לעיל, עו"ד חורייה התרשל כלפי התובע שעה שלא זהה כראוי את מיופה הכח מטעם המוכרת - בעלת הזכויות במקרקעין. מחדלו בזיהוי מיופה הכח אפשר להוציא את עסקאות המקרקעין מן הכח אל הפועל והוצאת כספים מידיו של התובע. בנוסף, לאור סימני האזהרה שעמדו לנגד עיניו, היה על עו"ד חורייה להעמיק ולבדוק האם העסקאות מבוצעות בידיעתה של בעלת הזכויות במקרקעין. היה עליו לנסות ליצור קשר עם בעלת הזכויות במקרקעין, על מנת לוודא כי אכן העסקאות מבוצעות בידיעתה. קיים קשר סיבתי ישיר בין התרשלותו בעניין זה לבין נזקיו של התובע. בנוסף, אני מקבל את טענותיו של התובע לפיהן, במדה ועו"ד חורייה אכן היה מבהיר לו כי לא קיימים בידיו בטחונות כלשהם וכי זכויותיו אינן מובטחות באופן כלשהו, לא היה חותם על ההסכם כפי שהוא.

מאידך, קיים קשר סיבתי חלקי בלבד בין התרשלותו של עו"ד חורייה בכך שלא יצר מנגנון מתאים ולא הקפיד על כך שהתובע לא ישלם כספים או לפחות יפקיד בנאמנות חלק מהתמורה וישחרר אותה לידי המוכר בדירוג, עם התקדמות הליכי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, לבין הנזק. בדיעבד, מחדל זה של עו"ד חורייה לא הוא שגרם לנזקיו של התובע, שהרי בסופו של דבר נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע, גם אם באיחור, בחודש מרץ 2007. אכן, כפי שטען ב"כ התובע בטענתו בסיכומיו, לו היה עו"ד חורייה קובע מנגנון לפיו מלוא התמורה, או לפחות חלקה יועבר לידי המוכרת רק בד בבד עם העברת זכויות הבעלות המקרקעין, היתה ההתחזות מתגלה עוד בטרם תשלום מלוא התמורה. אלא, שאין בכך כדי לבסס את הקשר הסיבתי הנדרש בין המחדל לבין הנזק בנסיבות המקרה הספציפיות. גם אם היה יוצר עו"ד חורייה מנגנון של הפקדת כספי התמורה בנאמנות, הרי שממילא, במקרה הטוב, היו משוחררים רב הכספים מיד לאחר רישום הערת האזהרה לטובת התובע, בחדש מרץ 2007, עוד טרם התגלה דבר ההתחזות והמרמה. לכל היותר, כל עוד לא הועברו הזכויות במקרקעין על שם התובע, היה נותר בידיו חלק מסויים של התמורה, התלוי בדירוג תשלומי התמורה, על פי המנגנון שהיה על עו"ד חורייה להכניס להסכם המכר.

67. התובע נקט בטיעוניו לשון כללית באשר ל"בדיקות" אותן היה על עו"ד חורייה לערוך טרם ביצוע העסקה. מצבו המשפטי של הנכס היה ברור לעו"ד חורייה ולצדדים לא היה צורך בבדיקות נוספות בעניין זה. יתירה מזאת, התובע עצמו וודא בלשכת רישום המקרקעין וברשויות המס, באמצעות אחיו, כי לא קיימים עיקולים על הנכס וממילא, נזקיו של התובע אינם קשורים למניעה מסוג זה בביצוע העסקה. הבדיקה הרלבנטית העיקרית בענייננו, קשורה בזיהוי מיופה הכח ובנסיבות העניין, העמקת הבדיקה ופנייה לבעלת זכויות המקרקעין עצמה, אשר לא בוצעו על ידי עו"ד חורייה.

68. עו"ד חורייה טען, כי ממילא לא קיים קשר סיבתי בין פעולותיו לבין נזקיו הנטענים של התובע, מאחר ובעת שהצדדים הגיעו למשרדו בבקשה שייצג אותם בעסקת המכר (בבחינת "שירות משפטי מצומצם"), פרטי העסקה היו סגורים ואף התמורה שולמה.

בסעיף 5 לכתב ההגנה טען עו"ד חורייה כי "השירות המשפטי שניתן לצדדים היה מצומצם, היות והעסקה נכרתה והשתכללה ואף שולם בגינה טרם החתימה על החוזה שנערך על ידי הנתבע". בתשובתו לשאלה מס' 5 לשאלון שנשלח אליו, טען עו"ד חורייה כי נתבקש על ידי הצדדים ליתן שירות משפטי מצומצם - עריכת ההסכם ודיווח ללשכות המס וכי נאמר לו כי העסקה סגורה וכי הכסף שולם.

עו"ד חורייה בקש לבסס טענה זו גם על נוסח סעיף 3.3 להסכם הקובע כי "יחד עם זאת מר תאופיק דאוד מתחייב לאור יפוי הכח שהסמיך אותו לדאוג לרשום המקרקעין הנמכרים בעסקה זו בלשכת הטאבו ולאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה כתנאי להמשך התשלום בעסקה כאשר אותם מקרקעין נתקבלו לאביו מר עזאת דאוד משנת 58 והוגשו ללשכות המס בשנת 3/08/88, יפוי כח משנת 612/1988 נרשם אצל עו"ד שקור אניס". עו"ד חורייה טען, כי נוסח סעיף זה, קרי - כי רישום הערת אזהרה הינו "תנאי להמשך התשלום בעסקה", מעיד על כך שבעת החתימה על ההסכם, שולמו זה מכבר כספים.

אין בידי לקבל טענותיו של עו"ד חורייה בעניין זה. ראשית, אין חולק כי כספי התמורה בעד כלל עסקאות המכר לא הועברו באמצעות עו"ד חורייה. לפיכך, לעו"ד חורייה אין ידיעה אישית בדבר המועד בו שולמו כספי התמורה על ידי התובע. עו"ד חורייה אכן נמנע מלהעלות טענה עובדתית זו במפורש בתצהירו.

שנית, אין בסעיף 3.3 הנזכר להסכם, עליו בקש עו"ד חורייה לבסס טענתו, כדי להראות כי כספי התמורה שולמו טרם עריכת ההסכם. יתירה מזאת, סעיף 3.3 עומד בסתירה לסעיפים אחרים בהסכם. כך, סעיף 5.1 להסכם קובע, בלשון עתיד, כי "תמורת כל הזכויות בחלקה.... מתחייב הקונה לשלם למוכר סכום השווה ל 30,000$ (שלושים אלף דולר ארה"ב) (להלן "התמורה") אשר ישולמו בשקלים בערך הסכום לפי שער היציג באותו יום מועדים להלן" (כך במקור - א.ר.). גם סעיף 5.5 (צ"ל "5.2" - א.ר.) קובע בלשון עתיד כי "התשלום שבסעיף 5.1 שלעיל יבוצע במזומן לפקודת המוכר". משמע, על פי סעיפים אלו, התמורה אמורה היתה להיות משולמת בהמשך. סעיף 7.1 קובע אף הוא כי "המוכר מתחייב לאפשר לקונה לרשום ולהעביר את הזכויות בחלקה... בכפוף לביצוע כל התחייבויות הקונה על פי הסכם זה, ובמיוחד התחייבותו לתשלום התמורה". לו אכן נמסר לעו"ד חורייה כי התמורה שולמה זה מכבר, הרי שממילא לא היה צורך בסיפא לסעיף 7.1, שהרי התמורה שולמה והקונה בצע התחייבותו בעניין זה.

שלישית, במדה ונמסר לעו"ד חורייה כי התמורה שולמה טרם עריכת ההסכם, חזקה עליו שעובדה משמעותית זו היתה באה לידי ביטוי באופן ברור ובלתי משתמע לשתי פנים בהסכם שנסח. כל שהיה עליו לרשום הוא, כי התמורה המפורטת בהסכם שולמה טרם עריכתו וכי הצדדים מאשרים זאת בחתימתם על ההסכם. עו"ד חורייה לא נתן בחקירתו הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע לא רשם בהסכם כי התמורה או חלקה שולמו טרם חתימת הצדדים עליו (עמ' 79, שורות 20 - 25 לפרוטוקול). טענתו, לפיה הצדדים סרבו לומר לו דבר בעניין, סותרת את הטענה לפיה, נאמר לו כי התמורה שולמה זה מכבר. זאת ועוד, לו אכן נכונה טענתו לפיה, הצדדים סרבו לומר לו דבר בעניין זה (טענה שאינני מקבל), הרי שניצב למולו "תמרור אזהרה" נוסף, אשר בהצטרף לסימני ההתראה הנוספים, יתכן והצריך משיכת ידיו מן הייצוג המשפטי.

מנגד, טענתו של התובע לפיה, שלם את התמורה רק לאחר החתימה על ההסכם באה לידי ביטוי הן בהודעותיו במשטרה (ראה הודעתו מיום 21.7.2008, עמ' 1) והן בתצהיר עדותו הראשית והיא לא נסתרה בחקירתו הנגדית. פואד עצמו, אשר בחקירתו הנגדית, כי כל התשלומים בוצעו לאחר החתימה על הסכם המכר (עמ' 92, שורות 4 - 6 לפרוטוקול).

סמי חאג', אשר הובא בסופו של דבר לעדות מטעם עו"ד חורייה וכפי שפורט לעיל, יצא מגדרו כדי להעיד לטובת האחרון, לא נשאל בחקירתו הראשית דבר לעניין טענתו של עו"ד חורייה לפיה, התמורה שולמה על ידי התובע עוד טרם החתימה על ההסכם. הדבר פועל לרעתו של עו"ד חורייה, כמי שנמנע מלהציג ראייה שלכאורה, יש בה כדי לקדם באופן מובהק את עניינו ולפעול לטובתו (ע"א 2275/90 לימה נגד רוזנברג, פ"ד מז(2) 606). בחקירותיו במשטרה, אשר סמי חאג' כי התמורה בעד עסקאות המקרקעין שולמה לידיו בתשלומים, ויש בכך כדי לחזק את המסקנה לפיה, התמורה אכן שולמה לאחר החתימה על הסכם המכר ולא לפני כן.

סיכומה של נקודה זו, אני דוחה את הטענה לפיה, התמורה בגין עסקת המכר שולמה על ידי התובע טרם החתימה על הסכם המכר. כפועל יוצא מכך, נדחית טענתו של עו"ד חורייה לפיה, לא קיים קשר סיבתי בין פעולותיו לבין נזקיו הנטענים של התובע, עד לסך של 30,000 דולר, הנקוב בהסכם כתמורת המכר.

69. סיכומו של דבר, אני קובע כי קיים קשר סיבתי בין התרשלותו של עו"ד חורייה לנזקיו של התובע, בגין תשלום התמורה, עד לסך של 30,000 דולר, כמפורט בהסכם המכר.

70. לפיכך, מוטל על עו"ד חורייה לפצות את התובע בסכום הנ"ל. במהלך חודש יוני 2006, עת שולמה על ידי התובע התמורה בסך של 30,000 דולר על פי הסכם המכר, עמד שער הדולר על 4.5 ₪ לדולר. לפיכך, שווי הסכום ששולם על ידי התובע בשקלים באותה עת, עמד על סך של 135,000 ₪. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוק, על סך של 190,295 ₪.

בנוסף, מאחר והעסקה נשוא התביעה היתה נגועה בתרמית והיא בטלה מיסודה, ולאור התרשלותו של עו"ד חורייה בעריכתה, נשמט הבסיס לשכר הטרחה ששלם לו התובע עבור העסקה. לפיכך, יש לחייב את עו"ד חורייה להשיב את שכר הטרחה ששולם לו על ידי התובע, בסך של 7,500 ₪. סכום זה עומד כיום, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, על סך של 10,570 ₪.

שאלת אחריותו של פואד

71. כפי שפורט בהרחבה לעיל, לפואד היה תפקיד מרכזי בעסקאות המקרקעין על פי הסכמי המכר השונים ש"נכרתו" בין הרוכשים, לרבות התובע, לבין אמיר חורי המתחזה. אף אחד מהרוכשים לא הכיר קודם לביצוע העסקאות את אמיר חורי או סמי חאג'. פואד הוא שהמליץ בפני בני משפחתו והתובע לרכוש חלקים במקרקעין, הוא קשר בין הצדדים, נכח בעת שהתובע חתם על הסכם המכר ובנוסף, כל כספי התמורה על פי ההסכמים השונים הועברו דרכו. בנוסף, כפי שעולה מהודעתו במשטרה מיום 27.7.2008 (גיליון 10), הרי שהובטחה לו על ידי סמי חאג' תמורה בדמות חצי דונם, במדה וכל העסקאות תצאנה אל הפועל.

72. מאידך, לא הוכח בפני כי פואד נטל חלק בקנוניה שרקמו סמי חאג' ואמיר חורי, למכור מקרקעין שאינם בבעלותם לאחרים. התובע עצמו לא העלה טענה זו אם בכתב התביעה ואם בסיכומיו, אלא, בסס טיעוניו במישור של הפרת חובות נאמנות וטענות בדבר ערבותו של פואד לעסקה. עו"ד חורייה מצידו, העלה טענות שונות בדבר התנהלותו של פואד לרבות אי העברת התמורה לסמי חאג'. טענות אלו נדונו בהרחבה לעיל ואינני רואה צורך לחזור על הדברים.

סמי חאג', שהינו הרוח החיה מאחורי מעשי המרמה וההתחזות, פרט בהודעותיו במשטרה את האופן בו נרקמה הקנוניה בינו לבין אמיר חורי (ראה הודעה מיום 15.7.2008). הוא אשר בהודעותיו באופן ברור ובלתי משתמע לשתי פנים, כי פואד לא היה קשור בקנוניה אותה רקמו השניים וכי הם ניצלו את העובדה שבקש לרכוש לעצמו מקרקעין, כדי "למכור" לו חלקים מהחלקה.

73. פואד עצמו נפל קרבן למעשיהם של סמי חאג' ואמיר חורי. אני מקבל את טענתו לפיה, הוא לא ידע ולא היה באפשרותו לדעת כי אמיר חורי המתחזה, שחתם על מסמכי המכר, אינו מוסמך לחתום עליהם וכי התחזה לתאופיק דאוד. כפי שפורט לעיל, משעה שעו"ד חורייה מונה על ידי הצדדים לערוך את העסקה ביניהם, והופקדו בידיו כל המסמכים הרלבנטיים, לרבות יפויי הכח הנוטריוניים, הוא שאמור היה לזהות את מיופה הכח ולערוך את הבדיקות המתאימות בעניין זה, באשר לכל אחד מהסכמי המכר, לרבות הסכם המכר עליו חתם פואד, במסגרתו "רכש" 1.2 דונם מכלל שטח החלקה. פואד הביא את התובע לעו"ד חורייה על מנת שיטפל עבורו בעריכת עסקת המכר והתובע עצמו ראה בעו"ד חורייה כמי שאמור ליתן לו את מלוא השירות המשפטי הנחוץ.

74. התובע טען, כי פואד פעל כשלוח שלו וכמתווך בעסקה. בעניין זה, הפנה לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו - 1996, המגדיר "תיווך במקרקעין" כ"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". לטענתו, מוטלת על פואד, כמתווך במקרקעין, החובה לבדוק האם מוכר הנכס אכן מוסמך למכור אותה ולפעול בנאמנות כלפי השולח בכל פעולות השליחות.

לכאורה, פעולותיו של פואד אכן יכולות להחשב כפעולות מתווך, אשר הפגיש בתמורה (מובטחת) בין שני צדדים לשם התקשרות בעסקת מקרקעין, על פי חוק המתווכים. עם זאת, הן התובע והן הרוכשים האחרים, בני משפחתו של פואד, לא ראו בו מתווך מקצועי, שחלות עליו החובות המפורטות בחוק המתווכים. פואד אינו בעל רישיון תווך והתובע לא הזמין אצלו שירותי תווך. ניתן לומר, כי פואד, כמי שרכש בעצמו חלק מהמקרקעין וראה בכך הזדמנות, המליץ גם לבני משפחתו הקרובים, לרבות התובע, לפעול לרכישת חלקים נוספים מאותה חלקה והוא לא התיימר לשמש כמתווך, כמשמעות מונח זה בחוק המתווכים, גם אם שם עצמו כשלוח שלהם לצורך ביצוע פעולות שונות, בפרט העברת הכספים. פואד מסר לתובע את המידע שבידיו, אותו קבל מצמד הנוכלים סמי חאג' ואמיר חורי, מבלי שידע או יכול היה לדעת כי אמיר חורי הינו מתחזה, שהרי הוא עצמנו חתם על הסכם מכר, באמצעות עו"ד חורייה, שאמור היה לבדוק את זהותו של מיופה הכח. פואד עצמו לא יצר בפני התובע מצג שווא ולא מסר לו מידע עובדתי רשלני.

75. פואד אכן היה להוט לבצע את עסקאות המקרקעין, מאחר והובטחה לו תמורה במדה והעסקאות תצאנה אל הפועל. זו אולי הסיבה למעורבותו הרבה בהוצאת העסקאות אל הפועל, לרבות היותו צינור להעברת הכספים לסמי חאג', שהציג עצמו למעשה, כשלוחו של האמיר חורי המתחזה.

76. פואד, אשר שמש כשלוח של בני משפחתו, לרבות התובע, בביצוע פעולות להוצאת עסקת המכר מן הכח אל הפועל, חייב בחובת נאמנות כלפי התובע. בעוד שהוכח בפני כי פואד העביר לסמי חאג' את הכספים שקבל לידיו מהתובע, הפר פואד את חובת הנאמנות שלו כלפי התובע במישור אחר. משעה שהובטחה לפואד טובת הנאה בדמות מחצית דונם מחלקת אדמה, היה עליו לגלות לתובע כי יש לו אינטרס אישי זר בעניין. עם זאת, לא מתקיים קשר סיבתי בין הפרת חובת נאמנות זו לבין נזקיו של התובע. התובע לא טען וממילא לא הוכיח, כי לו היה יודע על דבר טובת ההנאה שהובטחה לפואד, היה נוהג אחרת בביצוע העסקה.

77. בניגוד לטענתו של התובע, פואד לא ערב לעסקת מכר המקרקעין נשוא התביעה או להתחייבויותיה של המוכרת, בעלת הזכויות במקרקעין. אני דוחה את טענות התובע לפיהן, יש לחייב את פואד בנזקיו, מכח ערבות כלשהי.

78. סיכומה של נקודה זו, לא הוכח בפני כי פואד היה קשור בקנוניה שנרקמה על ידי סמי חאג' ואמיר חורי להונות את התובע או כי נטל כספים של התובע ולא העבירם לידיו של סמי חאג'. בנוסף, לא הוכחה בפני אחריותו של פואד לנזקיו של התובע מכח התרשלות שלו או הפרת חובות נאמנות.

לפיכך, אני דוחה את התביעה כנגד פואד. כפועל יוצא מכך, נדחית גם ההודעה לצד שלישי שהוגשה על ידי פואד כנגד עו"ד חורייה, סמי חאג' ואמיר חורי.

סיכום

79. לאור האמור לעיל, אני מקבל את התביעה כנגד הנתבע מס' 1 (עו"ד חורייה) באופן חלקי ומחייב אותו לשלם לתובע סך של 200,865 ₪. בנוסף, ישלם הנתבע מס' 1 לתובע את אגרות המשפט וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪. הסכומים הנ"ל ישולמו בתוך 45 ימים מהיום, שאחרת ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

80. התביעה כנגד הנתבע מס' 2 (פואד) נדחית. לאור התנהלותו של הנ"ל, אשר לא התייצב לאחד מדיוני ההוכחות ולאור נסיבות העניין, אינני עושה צו להוצאות לטובתו.

כפועל יוצא מכך, ההודעה לצדדים שלישיים נדחית, ללא צו להוצאות.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ט' אדר ב תשע"ד, 11 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.