בפני כב' השופטת ג'ני טנוס

התובעים 1. סמיח חנא גנטוס

2. ראוף חנא גנטוס

3. עזבון המנוח גמאל גנטוס ז"ל באמצעות:

א. חאתם גנטוס

ב. סאמר גנטוס

ג. חנא גנטוס

4. גנטוס ג'ריס גנטוס

5. דהוד ג'רייס גנטוס

6. אליאס ג'רייס גנטוס

7. עזבון המנוח תופיק גנטוס ז"ל באמצעות:

א. פריד גנטוס

ב. אמיל גנטוס

ג. ג'רייס גנטוס

ד. מאג'ד גנטוס

ה. מופיד גנטוס

8. עזבון המנוח סלים גנטוס ז"ל באמצעות:

א. פאיז גנטוס

ב. חליל גנטוס

ג. חנא גנטוס

ד. מילאד גנטוס

כל התובעים ע"י ב"כ עו"ד עלא גנטוס

נגד

הנתבעים 1. עיסאם בן מונעם ג'רייס

2. חוסאם בן מונעם ג'רייס

הנתבעים 1-2 ע"י ב"כ עו"ד מיכאל דאוד

3. סולימאן חנא גנטוס

ע"י ב"כ עו"ד שאדי גנטוס

1. הדיון בתיק דנן נסב על שאלה אחת והיא: מהו שטח הקרקע בייעוד מגורים שהנתבעים 1-2 זכאים להחזיק בו?

בטרם אגש לבירור הפלוגתא הנ"ל ועל מנת להקל על הבנת התמונה הכללית אציג להלן מספר נתונים הצריכים לעניין.

נתוני רקע:

2. התובעים והנתבע 3, כולם בני משפחת גנטוס (להלן ובהתאמה: "התובעים" ו-"הנתבע"), היו בעבר בעלי הזכויות בקרקע הידועה כחלקה 28 גוש 18764 ששטחה 11,470 מ"ר מאדמות כפר יאסיף (להלן: "החלקה"). במרוצת השנים נמכרו הזכויות בחלקה לרוכשים שונים, לרבות לנתבעים 1-2, הם האחים עיסאם וחוסאם ג'רייס (להלן: "האחים ג'רייס"), וכיום נותרו התובעים בעלי מקצת הזכויות בלבד בחלקה.

3. הזכויות של האחים ג'רייס בחלקה נרכשו מאת הנתבע עפ"י שני הסכמי מכר. הראשון משנת 1993, לפיו מכר להם הנתבע מגרש בגודל של 850 מ"ר בתמורה לסכום מסוים. שנה מאוחר יותר, קרי בשנת 1994, נחתם הסכם מכר נוסף שבא להחליף את ההסכם הראשון לאחר שהתברר כי הנתבע העביר למועצה המקומית קרקע לטובת סלילת כביש מס' 52. מכל מקום, לפי ההסכם השני שטח המגרש שנמכר תוקן ל-802 מ"ר בגין אותה תמורה ששולמה כבר במסגרת ההסכם הראשון (ההסכם השני ייקרא להלן: "ההסכם").

4. אביהם של האחים ג'רייס, מר מונעם ג'רייס, היה הרוח החיה מאחורי ההסכם ומי שניהל בפועל את המשא ומתן עם הנתבע לביצוע העסקה. לימים, האחים ג'רייס רשמו את זכויותיהם בחלקה בחלקים שווים ביניהם ובאופן שייעד לכל אחד מהם מחצית השטח שנרכש לפי ההסכם. זמן מה לאחר מכן בנה אחד האחים (עיסאם – הנתבע 1) בשטח שלו בית מגורים בו הוא מתגורר כיום יחד עם אשתו.

5. כשנה לאחר חתימת ההסכם אושרה תכנית מתאר מס' ג/4228 אשר חלה על המקום. תכנית זו אושרה ביום 10/8/1995 ובמסגרתה יועדו חלקים מהחלקה לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) ולכבישים.

השאלה שבמחלוקת:

6. לאור אשור תכנית המתאר אשר ייעדה כאמור חלקים מהחלקה לשטח ציבורי פתוח ולכבישים התעוררה מחלוקת בין הצדדים בנוגע להיקף או ליתר דיוק לטיב זכויותיהם של האחים ג'רייס בחלקה, והמחלוקת ביניהם נסבה כיום על השאלה, האם זכאים האחים ג'רייס להחזיק שטח קרקע של 802 מ"ר (השטח הנקוב בהסכם) בייעוד שכולו למגורים, או שמא שטח שכולל גם הקצאת שטחים לתועלת הציבור ולכבישים באופן שמותיר להם פחות מ-802 מ"ר עבור מגורים?

זה המקום לציין, כי גם הנתבע 3 נמצא בחזית המחלוקת עם האחים ג'רייס וטענותיו למעשה הן אותן טענות שהועלו על ידי התובעים.

דיון והכרעה:

7. בפתח הדיון אבקש לציין, כי עפ"י ההסכם האחים ג'רייס רכשו שטח של 802 מ"ר מבלי שצוין בהסכם מהו ייעוד הקרקע בשטח הנרכש. ודוק, על אף שהאחרונים לא צרפו עותק מהתשריט ששימש כנספח להסכם על מנת להצביע על מיקום השטח הנרכש, אין כל מחלוקת בין הצדדים לגבי המיקום של שטח זה בתוך החלקה.

8. אומנם לפי לשון ההסכם ניכר כי האחים ג'רייס רכשו זכויות בחלקים בלתי מסוימים בחלקה, ברם מתוך התנהגות הצדדים ושלל התשריטים אשר הוכנו במרוצת השנים והוגשו כראיה לתיק, ברור כי האחים ג'רייס קבלו מגרש מסוים ומוגדר בחלקה, שגובל בכביש 52 מצד דרום וכביש 21 מצד מזרח. ויודגש, אף התובעים והנתבע עצמו לא חלקו על מיקום המגרש של האחים ג'רייס בחלקה אשר תפסו בו חזקה בפועל ואחד מהם אף הקים בו בית מגורים.

9. בטרם אגע בלב המחלוקת אבקש להתעכב על ראיה מסוימת שהייתה במחלוקת, והכוונה היא לתשריט אשר הוגש על ידי האחים ג'רייס וסומן כמוצג נ/7 ובו ניתן להתרשם ממיקום המגרש שלהם וגודלו.

הגם שהתעוררה מחלוקת בין הצדדים לגבי תוקפו המחייב של התשריט הנ"ל, ועליו חתומים אחדים מבין התובעים, איני רואה כל סתירה בין תשריט זה לבין תשריטים אחרים שהוגשו מטעם התובעים, לרבות התשריט המצוי בתיק הוועדה המקומית לתכנון ובניה. מסקנה זו נסמכת על שני נימוקים עיקריים: האחד, משום שאין כל מחלוקת בין הצדדים לגבי המיקום של המגרש אשר נרכש על ידי האחים ג'רייס, שתואם את המיקום המופיע בתשריט השנוי במחלוקת נ/7, וסומן שם כמגרש 28/19 בגודל של 802 מ"ר (גודל המגרש תואם את ההסכם).

יוצא אפוא, כי המיקום של המגרש הנ"ל הוא אותו מיקום גם לפי שאר התשריטים, ולכן בכל הנוגע לנושא המיקום של המגרש איני מוצאת סתירה בין התשריטים השונים.

10. הנימוק השני נסמך על תוכן התשריטים השונים בכל הקשור למידת התייחסותם להוראות התכנון הרלוונטיות, כפי שיובהר להלן. בחינה ויזואלית של התשריט השנוי במחלוקת נ/7 מגלה, כי בתרשים הפרטני של מגרש האחים ג'רייס אין זכר לשינויים שבאו בעקבות אישור תכנית המתאר, ולכן לא רואים בו הקצאה עבור שטח כביש מס' 21 או עבור שטחים ציבוריים פתוחים, אף שבתרשים הסביבתי המוקטן המופיע באותו תשריט כביש מס' 21 מופיע בו אך ללא השטחים הציבוריים משני צדדיו.

ומכאן ניתן להסיק, כי הפער בין התשריטים אשר הוגשו על ידי התובעים לתשריט שבמחלוקת (נ/7) הוא פער שנובע למעשה מעיגון השינויים התכנוניים שבאו בעקבות אשור תכנית המתאר בתשריטים אשר הוגשו על ידי התובעים. לפיכך סביר להניח, כי אילו היו שינויים אלה באים לידי ביטוי בתשריט שבמחלוקת, כי אז לא היינו מבחינים בפערים כלשהם.

אעבור כעת לבירור השאלה המכרעת הניצבת במרכז הדיון.

11. לטעמי, די בעובדה כי תכנית המתאר אושרה לאחר חתימת ההסכם, כדי לדחות את טענותיהם של האחים ג'רייס לגבי זכאותם לקבל שטח של 802 מ"ר שכולו בייעוד למגורים. זאת משום שמדובר בשינויים תכנוניים שבאו לאוויר העולם כשנה לפחות לאחר חתימת ההסכם ואף זמן ארוך יותר מעת ביצוע העסקה כאשר נחתם ההסכם הראשון.

12. בהתייחסו לסיטואציה של הפקעה שהתרחשה לאחר עסקת מכר, ומבלי שהייתה התייחסות מפורשת בהסכם המכר לאפשרות זו, קבע בית המשפט העליון, כי לאחר שהמכר הושלם, נושא כל צד בעצמו בתוצאותיה של הפקעה הפוגעת בשטחו. לצורך כך ניתן לראות בעסקת המכר כעסקה שהושלמה אף אם לא נרשמו הזכויות על פיה בפנקס המקרקעין, ובלבד שמלוא התמורה שולמה למוכר (ע"א 5628/99 מרקין נ' ירושת יהודה משה ז"ל, פ"ד נז(1) 14, להלן: "עניין מרקין").

בעניין מרקין הנ"ל נקבע באופן מפורש, כי במקרה של הפקעה לאחר המכר, אין הקונה זכאי לקבל שטח חלופי במקום השטח שנגרע מן הממכר כתוצאה מההפקעה, והתוצאה המתחייבת היא שגירעון זה נופל על כתפי הקונה. עוד נקבע, כי מאחר שברור מן החוזה כי כוונת המתקשרים הייתה לבצע מכר מקרקעין מסוימים ומוגדרים בתוך החלקה והקונה קבל חזקה בחלק זה ונהג בו מנהג בעלים משך עשרות שנים, אזי על כל אחד מן הצדדים (המוכר והקונה) לשאת בתוצאות ההפקעה כמידת הפגיעה בחלקו ובשטחו הוא.

13. בית המשפט העליון שב ואימץ גישה זו בפסק הדין שניתן בתיק ע"א 7136/06 קופמן נ' לודמיר (לא פורסם, ניתן ביום 22/1/09). מדובר היה במקרה שבו אושרו תכניות לשינוי הייעוד בקרקע שהיתה בבעלות משותפת של שתי משפחות, וזאת מחקלאות למגורים תוך הקצאת שטחים לצרכי ציבור והפקעתם לטובת הרשות המקומית. אלא שתכניות אלו הטיבו רק עם אחת המשפחות שכן רק בחלק בו החזיקה ניתן היה לבנות מספר יחידות דיור.

על בסיס האמור בעניין מרקין הנ"ל נקבע על ידי בית המשפט, כי לאור ההפרדה בין חלקיהם של השותפים, אין לראות במשפחה אשר החזיקה בחלק 'הנחות' לפי התכניות כשותפה בזכויות הבניה שנפלו בחלקה של המשפחה האחרת.

14. כוחם של הדברים הנ"ל יפה גם למקרה שלפניי.

אפרט: על אף שבהסכם לא נכתב דבר בקשר לייעוד הקרקע שנרכשה על ידי האחים ג'רייס, נכונה אני לצאת מתוך הנחה כי כוונת האחים ג'רייס עובר לכריתת ההסכם היתה לרכוש שטח מסוים ומוגדר למטרת מגורים על מנת ששני האחים יוכלו לבנות בו בתים למגורים, כפי שאכן נעשה בינתיים על ידי אחד מהם.

אלא שבהסכם אין כל התייחסות לתרחישים תכנוניים עתידיים, כגון לאפשרות של שינוי ייעוד של החלקה או חלק ממנה או להפקעת שטח לטובת כביש, והעסקה הושלמה באמצעות תשלום התמורה במלואה כשנה לפני אשור תכנית המתאר (ואפילו זמן רב יותר אם נמנה את התקופה למן ההסכם הראשון).

15. ודוק, לא זו בלבד שלשון ההסכם היא ברורה בעניין זה (לגבי העדר התייחסות להתפתחויות או שינויים תכנוניים עתידיים), אלא שהאחים ג'רייס נמנעו מלהביא ראיות שהיה בידם להביא כדי להוכיח קיומה של כוונה בעל-פה בדבר מכירת קרקע בייעוד מגורים בלבד והתחייבות הנתבע (המוכר) להשלים את החסר אם יחולו שינויים תכנוניים בעתיד. כך למשל, האחים ג'רייס נמנעו מלהעיד את אביהם אף שהאח עיסאם ג'רייס אישר בעדותו כי אביו הוא זה שניהל את המשא ומתן 'וסגר' את העסקה אל מול הנתבע. יתרה מזאת, הגם שאשתו של האח עיסאם ג'רייס היא עורכת דין במקצועה והיתה מעורה בחתימת ההסכם (היא זו שהייתה 'בעניינים' כלשון בעלה), היא לא העידה בבית המשפט.

אי העדת עדים שהיו צדדים ישירים למשא ומתן לקראת חתימת ההסכם מלמדת, כי לא הייתה בין הצדדים כל התחייבות מעבר להתחייבויות המעוגנות בהסכם, ולבטח שלא היתה התחייבות מצד הנתבע לספק לאחים ג'רייס שטח שכולו בייעוד למגורים אם ייעוד השטח שנמכר להם ישתנה בעתיד.

16. על יסוד הנתונים אשר פורטו לעיל לגבי ייחוד מגרש מוגדר ומסוים לאחים ג'רייס בתוך החלקה, ועל בסיס האמור בפסקי הדין הנ"ל, ברי כי על אף שהיקף הבעלות של האחים ג'רייס בחלקה נותר כפי שהוא, הרי שזכויות הבניה שלהם נפגעו בעקבות אשור תכנית המתאר אשר 'נגסה' חלק ממגרשם מצד מערב לטובת שטח ציבורי פתוח וייתכן שגם לטובת כביש 21.

17. לפי גישת התובעים בסעיף 26 לסיכומיהם, השטח שהוקצה כשטח ציבורי פתוח והשטח שהוקצה לטובת כבישים אמורים 'לנגוס' מחלקו של כל שותף בחלקה על פי חלקו היחסי, וכך הוא הדבר ביחס לאחים ג'רייס.

גישה זו אינה מקובלת עלי בהיותה נוגדת את העקרונות שהותוו בפסקי הדין המוזכרים לעיל, ובהם נקבע, כזכור, כי כל שותף שקבל חלק מוגדר ומסוים במקרקעין נושא בתוצאותיהם של ההליכים התכנוניים בהתאם להשפעתם של שינויים אלה על חלקו הוא. לפיכך, מידת הפגיעה במגרשם של האחים ג'רייס אמורה להיות תואמת לשטח הציבורי שנופל במגרשם, ואם היתה גם נגיסה לטובת כביש 21, אז כמידת שטח הכביש שעובר במגרשם.

18. יחד עם זאת, ולאור עמדת התובעים כפי שצוינה לעיל, אני קובעת שאם יתברר כי לפי גישת התובעים הגריעה או הפגיעה במגרשם של האחים ג'רייס היא קטנה יותר ממה שקבעתי לגבי האופן בו יש לחשב את הגריעה/הפגיעה, כי אז יש לנהוג לפי הגישה המטיבה עם האחים ג'רייס.

19. סיכומו של דבר, אני מקבלת את עמדת התובעים בכל הנוגע לשאלה שהועמדה למבחן, ובכפוף להסתייגות אשר ציינתי לעיל.

20. כל צד יישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא העתקים מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ד אדר ב תשע"ד, 16 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.