רקע

1. לפניי תביעה לפירוק שיתוף בחלקה 20 גוש 17510 באדמות ריינה (להלן: "המקרקעין" או "החלקה").

הצדדים בתיק הם השותפים במקרקעין, אשר שטחו הכולל, על פי הרישום בטאבו, הוא 44,012 מ"ר. החלקה סווגה בעבר כקרקע חקלאית, אך כבר בשנת 1994 שונה ייעודה לאזורי מלאכה ותעשיה זעירה.

עיון בנסח מלמד כי בתאריך 24.6.1996 בוצעה הפקעת חלק מן החלקה על ידי המועצה המקומית ריינה, זאת בהתאם לתוכנית 6/ג/6028.

1. התובע הוא בנו של מפלח בסול (להלן: "מפלח") שהיה בחייו בעלים של מחצית חלקה 20 בגוש 17510 באדמות כפר ריינה, אשר שטחה הכולל 22,006 מ"ר. שותפו לחלקה היה מוחמד בסול (להלן: "מוחמד"). מוחמד, עוד בחייו, העביר מחצית משטחו לבנו, עלי קאסם בסול (להלן: "עלי") והשלושה חילקו את החלקה כולה לשלוש חלקות משנה, בהתאם לתשריט המודד יונס עבדאללה מיום 3.6.75 (להלן: "התשריט ההסטורי" או "החלוקה ההסטורית").
2. מאז אותה חלוקה בשנת 1975, ולאורך השנים, נמכרו חלקים שונים על ידי שלושת הבעלים.

מפלח המנוח מכר, בחייו, חלקים שונים לצדדי ג', בין היתר לנתבעים 8-11, 13-14, ולבעלה של הנתבעת 21.

נתבעים 1-2, 3, 5, ו- 7 רכשו את חלקם ממחמד המנוח.

גם עלי חילק את חלקה 20/3 בתוכנית שהוגשה לועדה.

התשריט ההסטורי

1. סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") קובע כי כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש את פירוק השיתוף. פירוק השיתוף הוא לפי הסכם בין השותפים, אשר טעון אישור המפקח. באין הסכם, יהיה פירוק השיתוף על פי צו של בית המשפט.

אין חולק כי בענייננו, מעולם לא הובא הסכם כלשהו בין השותפים לאישור המפקח.

סעיף 39 לחוק קובע כי פירוק השיתוף יהיה בדרך של חלוקה בעין ואף אם נדרשים תשלומי איזון בין שותף לשותף, תועדף החלוקה בעין על פני פירוק השיתוף בדרך של מכירה.

הצדדים בתיק זה אינם במחלוקת לגבי אופן פירוק השיתוף, כי יבוצע באמצעות חלוקה בעין. המחלוקת נסבה על אופן החלוקה ועל שיעור חלקם של השותפים בחלקה כולה ביחס לשטחי הציבור והכבישים בחלקה.

1. עם הגשת כתב התביעה, העלו חלק מן הנתבעים את הטענה כי המקרקעין כבר חולקו על ידי השותפים, בתוכנית אשר קיבלה את אישור הועדה לתכנון ובניה מבוא עמקים. טענה זו נדחתה בהחלטת כב' הש' כנעאן, המותב אשר דן בתיק קודם שהועבר לשמיעה בפניי. בהחלטתו, קבע כב' הש' כנעאן, על יסוד נסח הטאבו אשר הוצא לאחר שאושרה התוכנית הנטענת על ידי הנתבעים, כי לא נרשמה כל חלוקה ואין בידי הנתבעים ראיות כי אכן נרשמה תוכנית לאיחוד וחלוקה.

לפיכך, הורה כב' הש' כנעאן על מינויו של מודד, מר זאהר נוואטחה, אשר התבקש להציע

אפשרויות שונות לפירוק השיתוף, תוך התייחסות למצב הקיים, להחזקת כל בעלים בפועל בשטח ולמצב התכנוני הקיים. זהותו של המודד, כך עולה מן ההחלטה, סוכמה בין הצדדים.

חוות דעת המודד ותוכנית החלוקה

1. לאחר שהוגשה תוכנית החלוקה של המודד, הועבר התיק לשמיעה בפניי.

אף לאחר שניתנה תוכנית המודד, נותרו הצדדים באותה המחלוקת כפי שהועלתה עוד קודם למינויו, שכן עבודת המודד נסמכה על הרישום בטאבו כאשר מחלקיהם של כל השותפים הופחת שיעור זהה לצרכי ציבור והפקעה. התובע, אם כן, עתר לאישור תוכנית המודד ואילו חלק מן הנתבעים מתנגדים בטענה כי יש להפחית רק מחלקו של התובע לצרכי ציבור וכבישים ולא מן השטחים אשר אותם רכשו, לדבריהם, "נטו".

1. לבקשת הצדדים, זומן המודד לחקירה אודות תוכנית החלוקה שערך.
2. המודד הבהיר כי ערך את החלוקה על יסוד התכנון הקיים, כלומר החלוקה אשר קיימת בשטח. לדברי המודד, קיימות תוכניות מאושרות בועדה והוא עשה כל שביכולתו כדי להיצמד להן. השוני הוא בדרכים שסובבות את השטח. לדברי המודד, הבניה אשר בוצעה בשטח היא כולה בניה שנעשתה לאחר שניתן היתר. אחוז ההפקעה אשר נלקח מן השותפים כולם עומד על 25.74%. המודד הבהיר כי נפגש עם מהנדס הועדה ופרש בפניו את התוכנית ולדבריו, קיבל ממנו את ברכת הדרך להגישה לבית המשפט לאישור (ראו עמ' 37 ש' 12-31).

את היקף השטח המגיע לכל אחד מן השותפים גזר המודד מן הרישום בטאבו, כאשר לדבריו התייחס לכל השותפים בקרקע באופן שווה, כך שהיקף השטח המופיע ברישומי הטאבו הוא שטח הברוטו המגיע לכל שותף (ראו עמ' 38 ש' 7). כל עוד לא בוצע רישום בטאבו של שטח ההפקעה על שם המועצה במסגרת תוכנית לצרכי רישום, הרישום בטאבו הוא ברוטו (ראו עמ' 38 ש' 18-19).

1. המודד אישר כי כאשר היה סיווג החלקה חקלאי, היתה בין השותפים חלוקת שימוש ונקבעה דרך ברוחב של 6 מטרים (ראו עמ' 38 ש' 22-23). עוד אישר המודד כי לפי התב"ע החדשה, נדרשת הזזת קירות אשר נבנו בהיתר, אך לדבריו, הזזת הקירות היא על חשבון המועצה, שכן אלו הדרישות לפי התב"ע החדשה (ראו עמ' 39 ש' 5-22). ועוד הסביר, פערים שנוצרו, בין היתר, בשל מבנים הממוקמים בשטח, דרכים ואילוצי התב"ע החדשה, נפתרו על ידו באמצעות טבלת איזון.

המודד אישר לשאלות ב"כ הנתבעים כי לאורך השנים ניתנו היתרי בניה בהתאם לחלוקה פנימית שנעשתה על ידי השותפים (ראו עמ' 40 ש' 22-25). המודד נשאל שאלות שונות בניסיון להצביע על קשיים ואי-התאמות בתב"ע החדשה, אולם תב"ע זו אושרה מבלי שהוגשה התנגדות מטעם מי מן הנתבעים ואין מקום לתקוף אותה במסגרת הליך זה.

1. בתאריך 4.7.13 הוגשה תוכנית המודד המעודכנת, לאחר הערות הצדדים.

לאור המחלוקת העקרונית בין הצדדים, לא מונה שמאי לעריכת טבלת איזון ותחת זאת, נקבע מועד להבאת הראיות במחלוקת העקרונית בדבר אופן החלוקה, ההפרשות וההפחתות מחלקי הבעלים, כאשר הטענה המרכזית הטעונה הכרעה נוגעת למחלוקת העקרונית בין השותפים בחלקה, האם החלקים שנרכשו על ידי חלק מן השותפים לאורך השנים, נרכשו "נטו" באופן שכעת, בחלוקה שתבוצע בין השותפים, יזכו אותם שותפים בשטח המלא אותו רכשו, בלא הפרשות.

הדיון

1. הצדדים הגישו תצהירים, התובע נחקר על תצהירו ובחר לוותר על חקירתם הנגדית של הנתבעים על תצהיריהם. המודדים מרואן זיבק, מהנדס בשיר עבד אל ראזק, מהנדס ריבאח ספדי ואחרים, אשר ערכו תשריטים אשר צורפו כנספח להסכמי המכירה ואשר עליהם מבקשים הנתבעים להסתמך, לא העידו במסגרת ההליך.
2. נתבע 32 הודיע ביום 13.10.13 לבית המשפט כי נותן הוא את הסכמתו לתוכנית שערך המודד מטעם בית המשפט ועל כן לא נטל חלק בדיונים שהתקיימו סביב המחלוקת שבין הצדדים.

הנתבעים 1, 2, 5-11, 13-17, 21 ו- 28 התגוננו והשתתפו בהליך.

יתר הנתבעים לא התגוננו ולא נטלו חלק בהליך.

טענות התובע

1. לטענת התובע, המדובר בחלוקה סבירה ומהימנה, הנוטלת בחשבון את הבנוי והנטוע ואת משאלות השותפים. התוכנית עמדה בחקירתם של ב"כ הנתבעים ואשר לדברי המודד תואמת את תוכנית המתאר המאושרת ונוטלת בחשבון את כל הפרמטרים התכנוניים הקיימים והעתידיים. עוד טוען התובע, כי תוכנית החלוקה מוסכמת על התובע ועל הנתבעים אשר חלקם יחדיו עולה על 90% משטח החלקה. הנותרים הם אלו המתנגדים לה. תשלומי האיזון יסדירו את הפערים הקטנים שנותרו. לטענת התובע, לתשריט החלוקה מיום משנת 1975 יש תוקף חוזי בלבד ואין לו תוקף קנייני, שכן הוא לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. בעניין זה הפנה התובע לת"א (נצרת) 2149/01 מחמוד סעיד עתאמלה ואח' נ' מוחמד חליל עתאמלה ואח' (16.4.04) וכן לבג"צ 879/89 בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, פ"ד מד(2) בעמ' 831.

התובע טען כי אף אם ניתנו לאורך השנים היתרי בניה על יסוד אותו תשריט, אין בכך כדי ליצור זכויות קנייניות למי מן השותפים.

1. התובע הוסיף וטען, ביחס לטענת הנתבעים כי חלקיהם במקרקעין נקנו "נטו" ועל כן יש להפחית את ההפקעות הדרושות לצורך פירוק המקרקעין, אך ורק מחלקו של התובע, כי טענה זו ראויה להידחות. לשיטתו, אין המדובר במקרה שבו נמכר שטח ספציפי מוגדר במקרקעין, אלא בחלוקת שימוש בשטח שהיה אז חקלאי. התובע טען כי הנתבעים לא העלו טענתם זו מפורשות בכתב ההגנה וגם לא הניחו את התשתית הראייתית הדרושה לצורך קבלתה.
2. התובע בתצהירו מסר כי ערך הצעת חלוקה המשקפת את המצב בפועל.

התובע ירש את חלקו של אביו לאחר שמרבית השטח של אביו נמכר לצדדי ג', הבעלים במשותף בחלקה, כאשר ייעוד המקרקעין בתקופה בה בוצעו המכירות, היה לחקלאות. לטענת התובע, נערכה, אמנם, בין השותפים דאז חלוקה, אך המדובר בחלוקה לשימוש בלבד.

בחקירתו הנגדית עלה כי כאשר נפטר אביו, היה התובע כבן 22. התובע אישר כי החלק שקיבל בירושה מאביו ממוקם בחלק המערבי ואילו עלי קיבל את רבע החלקה בצד המזרחי ומוחמד המנוח את רבע החלקה במרכז (ראו עמ' 50 ש' 2-9 ובעמ' 57 ש' 31-32). התובע מסר כי אינו יודע לומר מה היה בשנות ה- 50 של המאה הקודמת, אך ידוע לו כי אביו קיבל את מחצית החלקה, 22 דונם, בחלק המערבי שלה. כאשר נשאל האם מכר אביו, בין שנת 1980 לשנת 2002, בה הלך לעולמו, שטחים בחלקים המרכזי והמזרחי או האם עיבד שטחים חקלאיים באזורים הללו, מסר כי הדבר אינו בידיעתו (ראו עמ' 51 ש' 8 ו- 13), אך בהמשך, אישר כי כל עסקאות המכירה שביצע אביו היו בחלק המערבי ועוד אישר כי חלק מן הרוכשים בנו בשטח (ראו עמ' 52 ש' 31 עד עמ' 53 ש' 5).

התובע אישר כי הקרקע נמכרה "נטו" אך טען כאמור, כי בתקופה בה נעשו המכירות, דובר בקרקע חקלאית (ראו עמ' 52 ש' 4-5 ובעמ' 53 ש' 12). לדברי התובע, בידי אביו היה קלסר בו תיעד את כל העסקאות אשר ביצע, אך התובע לא ידע למסור פרטים אודות תוכן הקלסר (ראו עמ' 51 ש' 27, עמ' 57 ש' 8). התובע לא ידע לומר האם הוגשה התנגדות כלשהי על ידי אביו לחזקה של מי מן השותפים בקרקע. הוא עצמו, כך אישר, לא נקט בכל הליך שהוא (ראו עמ' 60 ש' 12-23). התובע אישר כי נוסח ההסכם בין אביו לבין מר מוחמד המנוח הוא כי נמכרו 2000 מ"ר מהחלקה ואישר כי המכר "נקי מכבישים ומכל שטחי ציבור" (ראו עמ' 61 ש' 26-32) וכך היה המצב נכון לשנת 1982 (ראו עמ' 63 ש' 20).

טענות נתבעים 1-2

1. הנתבעים 1-2 רכשו את חלקם במקרקעין ממחמד המנוח.

הנתבעים טוענים כי תביעת התובע, למעשה, היא נסיון להשיב לעצמו שטחים אשר אותם מכר אביו וכך לקבל לעצמו את השטח אשר הופקע ממנו. התביעה נוגעת לשאלה על מי מוטל נטל סיכון ההפקעה, לאחר השלמת המכר וטרם רישום הפירוק בלשכת רישום המקרקעין – האם על המוכר או על הקונה.

המחלוקת העובדתית נסבה על השאלה האם הרוכשים רכשו חלקים מוגדרים וספציפיים באופן שהתשריטים אשר עמדו בפני הצדדים בעת הרכישה הם הסכמי חלוקה ופירוק שיתוף במקרקעין כפי שטוענים הנתבעים, או שמא המדובר בהסכמי שימוש בלבד, כפי שטוען התובע.

הנתבעים טענו כי התובע לא הוכיח את טענתו והוא אף לא היה עד להליכי המכירה לנתבעים. לכן, עדותו ביחס לכוונת הבעלים המקוריים בעת שנמכרו שטחים בחלקה, היא עדות שמיעה וסברה בלבד.

הנתבעים טענו כי החלוקה שנעשתה בין הבעלים המקוריים, מפלח המנוח, מוחמד המנוח ועלי היתה חלוקה קניינית של ממש שכן לכל אחד מהם היתה הזכות למכור את החלק שנקבע כי יהיה שלו. כך גם היה בפועל, נמכרו חלקים מסויימים, במיקום ברור ומוגדר ואילו לא היה מדובר בתשריט שמהווה פירוק שיתוף בפועל, לא ניתן היה למכור כך. הנתבעים טענו כי שיעור ההפקעה אשר נעשה משטחיהם דומה לזה שנעשה משטחו של התובע ואף גבוה יותר, אולם ממילא, טענו, על יסוד הלכת מירקין, כי ההפקעה היא משטח מסויים ולא צריכה לחול על כלל השותפים.

1. לפיכך, עתרו הנתבעים 1-2 להורות כי פירוק השיתוף בחלקה ייעשה בהתאם לתשריט החלוקה של המומחה, על פי מצב החזקה בפועל של כל אחד מבעלי המגרשים במגרשו שלו, ללא תשלומי איזון.
2. הנתבע 1 מסר בתצהירו כי בתאריך 27.9.1975 מכר מוחמד המנוח לנתבעים 1-2 את יתרת שטחו, לאחר מכירות קודמות, אשר עמדה אותה עת על 4,003 מ"ר. הנתבע 1 הצהיר בסעיף 14 לתצהירו, כי בשנת 1995, הגיעו כל השותפים בחלקו של מוחמד המנוח, אשר רכשו ממנו את שטחיהם, בהם גם נתבעים 1-2 ל"הסכם חלוקה רצונית", כך לדבריו, במסגרתו גם הפרישו לדרכים, והסכם זה אושר על ידי המועצה ועל ידי הועדה המקומית. בהסתמך על הסכם זה, הוצא היתר בניה למפעל בטון ובניה נוספת. לטענת הנתבע 1, מאז בוצעו חלוקות המקרקעין, בתחילה בין שלושת השותפים ובהמשך בין השותפים שנוספו לאחר שרכשו שטחים מהם, בפועל, כל אחד מן השותפים נהג בשטחו כבעלים בלעדי, כאשר לאחרים אין כל זכות במגרשו. הבעלות המשותפת, לטענתו, היא ערטילאית ו"על הנייר" בלבד.

טענות נתבע 6

1. הנתבע טוען כי פירוק השיתוף בחלקה נעשה בין השותפים לפני כ- 30 שנים, אך לא הושלם ברישום. בהתאם לאותה חלוקה, טען הנתבע כי רכש את חלקו "נטו", לאחר הפקעה ולאחר הורדת שטחים עבור כבישים או דרכים בהיות השטחים שלהם בחזית החלקה על הכביש המאושר המנדטורי, בהתאם למיקום שהוקצה להם על ידי הבעלים, תוך מחילה וויתור הדדי על תשלומי איזון, בהתאם לתשריט החלוקה שהיה קיים. בהתאם לאותה חלוקה, ניתנו לאורך השנים היתרי בניה שונים.

טענות נתבעים 5,7

1. נתבעים 5, 7 רכשו את חלקיהם בשנת 1975 ממחמד המנוח.

הנתבעים טענו כי בשנת 1975 חילקו הבעלים המשותפים, בצירוף עלי, בנו של מוחמד, את החלקה כולה באמצעות המודד יונס עבדאללה, לשלושה חלקים. מחצית למפלח, רבע למוחמד ורבע לעלי. בשנת 1994, ביזמת הבעלים עלי נערכה חלוקת משנה לחלקו שלו על ידי המודד זיבק מרואן. לטענת הנתבעים, תוכנית זו אושרה על ידי הועדה המקומית כתוכנית חלוקה בישיבתה מיום 15.2.1994. בשנת 1995 הסכימו השותפים בחלקו של מחמד לפרק את השיתוף ביניהם בהתאם לתשריט שערך המודד סוהייל זידאן, באופן שמחלקם של כולם הופרשו לצרכי ציבור 25.63% מן השטח.

1. טוענים הנתבעים 5,7 כי שלושת השותפים, כאשר חילקו ביניהם את השטח, עוד בשנת 1975, התכוונו לפרק את השיתוף, בטרם ינהגו בחלקה מנהג בעלים ויחלו למכור חלקים ממנה לאחרים. לטענתם המדובר בפירוק שיתוף של ממש ולא בהסכם לחלוקת השימוש. הועדה אישרה את התוכנית וראתה בה תוכנית לפירוק השיתוף וכל העסקאות שבוצעו בהמשך, אושרו בהתאם לאותה חלוקה. לטענת הנתבעים, בפועל, היה בין השותפים הסכם לפירוק השיתוף וכל שנדרש הוא אישור המפקח לאחר שתבוצע התאמה של גבולות הדרכים והשצ"פים בהתאם לתב"ע. התובע, כך טוענים הנתבעים, לא הביא בדל של ראיה ביחס לכוונת אביו, הבעלים אשר חתם על אותו הסכם וטענתו כי מדובר בהסכם לחלוקת השימוש אינה נסמכת על דבר. התובע לא הציג הסכמים שנערכו כדי להוכיח כי המדובר בהסכמי שימוש. הנתבעים הללו, אשר חלקם אינו מצוי בחלק המערבי, טענו כי בפועל, שיעור ההפקעה מחלקתם דומה לזה שבחלקה המערבית שבה נותרו לתובע חלקים, ועל כן, אין שחר לטענתו כי הוא נפגע מן ההפקעה יותר מאחרים.

טענות נתבעים 8-11

1. הנתבעים 8-11 טוענים כי פירוק השיתוף בחלקה נעשה בין השותפים לפני זמן רב, אך לא הושלם ברישום. בהתאם לאותה חלוקה, טענו הנתבעים כי רכשו את חלקיהם לפני כ- 30 שנים, "נטו", לאחר הפקעה ולאחר הורדת שטחים עבור כבישים או דרכים בהיות השטחים שלהם בחזית החלקה על הכביש המאושר המנדטורי, בהתאם למיקום שהוקצה להם על ידי הבעלים, תוך מחילה וויתור הדדי על תשלומי איזון, בהתאם לתשריט החלוקה שהיה קיים. בהתאם לאותה חלוקה, ניתנו לאורך השנים היתרי בניה שונים.
2. נתבע 11 בתצהירו מסר כי הוא ויתר בני משפחתו רכשו את חלקיהם ממפלח המנוח בהתאם לתוכנית המדידה שהכין המודד מר ספדי רבאח, וזאת "נטו, "נקי משטחים ציבוריים". נתבע 11 מסר כי במגזר הערבי נעשות עסקאות המכירה "נטו". בשנת 1994 קיבלו היתר בניה ושילמו היטל השבחה עבור כל שטח המגרש, 1750 מ"ר, על אף שביום 17.12.1989 אושרה תוכנית מפורטת אשר הפקיעה חלק מהצד הדרומי של החלקה לצרכי דרך וכך נגרע מן המגרש שטח. הנתבע טען כי אין מקום להפריש שטחים נוספים בגין הפקעות אשר בוצעו קודם לביצוע עסקאות המכר, זאת לאור ההסכמה כי השטח נמכר כשהוא "נקי משטחים ציבוריים".

טענות נתבעים 13-14

1. לטענת הנתבעים 13-14, משעה שתצהירו של נתבע 13 הוגש כמות שהוא, מבלי שנחקר על ידי התובע, אזי יש לראות בטענותיו כעובדות מוסכמות. הנתבעים 13-14 טוענים כי בשנת 1987 רכשו 1000 מ"ר נטו מאת מפלח המנוח ובנו, התובע, נכנס בנעליו ונושא בהתחייבויות מפלח המנוח כלפיהם. הנתבעים הפנו להסכם הרכישה אליו צורף מסמך "קביעת גבולות הממכר" בו צויין מפורשות כי נמכר שטח בן 1,000 מ"ר שאין בו כבישים, ומוביל אליו כביש כמתואר. לטענתם, התחייב המנוח להכין תכנית חלוקה לצורך רישום, אך עד אז נרשמו הנתבעים כבעלים של חלקים בלתי מסויימים, על אף שהיה ברור ונהיר כי נמכר להם חלק מסוים, בשטח שהוא נטו.
2. הנתבעים טענו כי התוכנית המצורפת להסכם מהווה תכנית חלוקה ופירוק שיתוף במקרקעין לכל דבר וענין והיא גם נסמכת על תכנית חלוקה מאושרת על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה. על סמך תוכנית זו, הגישו הנתבעים בקשות להיתר בניה, אשר אף ניתן בהתאם. לטענת הנתבעים, התובע אשר בא בנעלי אביו המנוח, חב כלפיהם בהתאם להסכם המכר, להבדיל מן הרישום בטאבו שהוא דקלרטיבי. הנתבעים הפנו להלכת מירקין, אשר תידון להלן, וטענו כי המקרה דנן עומד בתנאים שנקבעו בהלכה – מדובר במכירת שטח מוגדר ומסוים, עם תכנית בה מופיע שטח הממכר, כוונת הצדדים היתה למכור חלק מסוים במקרקעין באופן הקרוב לעסקת מכר מוחלט, הנתבעים קיבלו בעלות עצמאית ונפרדת בחלק הנרכש בחלקה והשתמשו בו באופן עצמאי במשך עשרות שנים ללא כל עוררין כאשר המוכר ציין בבירור כי המדובר בשטח שהוא "נטו".
3. הנתבעים הבהירו כי מסכימים הם לתוכנית החלוקה שנערכה על ידי המודד מטעם בית המשפט, אך חולקים הם על קביעת המומחה ביחס לשטח שקיבלו, לכאורה, מעבר ל- 1,000 מ"ר.
4. בתצהירו, טען נתבע 13, כי הוא וחברו רכשו את חלקיהם ממפלח המנוח, בתאריך 6.3.87, ובהמשך מכר החבר את חלקו לאחיו של הנתבע 13, נתבע 14. להסכם הרכישה צורפה תוכנית מדידה של המודד מרואן זיבק בה סומנו המגרשים הרלוונטיים ושטחם וכן, צורף מסמך בשם "קביעת גבול הממכר" בו נקבע כי נרכש מגרש בשטח של "אלף מטר מרובע שאין בו כבישים". על המסמכים ועל התוכנית חתמו הצדדים לעסק. לדבריו, המנוח התחייב להכין תוכנית חלוקה לצרכי רישום, אך הדבר לא נעשה. על יסוד התוכנית הזו, הגישו הנתבעים 13-14 בקשות להיתרי בניה ובנו בהתאם. הנתבע 13 טען כי רכש את חלקו תוך ידיעה כי נלקחו בחשבון כבישים בחלקה ושטחים ציבוריים וכל הפרשה אחרת לצרכי ציבור, אחרת לדבריו, רומה והוטעה על ידי המנוח. הנתבע 13 עתר לקבלת מלוא חלקו, 1000 מ"ר, לחילופין, לקבלת פיצוי מן התובע על כל הקטנה בשטחו.

טענות נתבעים 15,16,28

1. הנתבעים אשר אף הם רכשו את חלקיהם לפני שנים רבות, טענו כי פעלו בהתאם לתוכניות המאושרות על ידי הועדה לתכנון ולבניה מבוא עמקים ובהתאם לחזקה בפועל, ואף בנו בהתאם להיתרי בניה שקיבלו בשנת 1992. הנתבעים טענו כי התובע עותר לקבל שטחים שאינו זכאי להם.

טענות נתבעים 17, 21

1. נתבע 17 הודיע כי הושגה בינו לבין התובע הסכמה לפיה המודד יתקן את הגבול הדרומי של המגרש באופן שבו ככל שניתן, יהיה גבול החלקה ישר ולא אלכסוני, כך שיושבו לו 71 מ"ר החסרים לו במגרש.
2. לעניין נתבעת 21, נטען כי העד והמומחה מטעמה לא נחקרו ועל כן טענותיהם וקביעותיהם לא נסתרו. הנתבעת היא בעלים של 500/11003 חלקים בחלקה שאותם רכש בעלה המנוח מידיו של מפלח המנוח עוד בשנת 1982. בהסכם נרשם כי המגרש "נקי משטחים ציבוריים וכבישים". מאחר שהתובע הוא חליפו של מפלח המנוח, אין לו זכויות מעבר לאלו שהוריש לו אביו והוא מחוייב להסכם עם בעלה של הנתבעת 21. הנתבעת 21 טענה כי השטח שנרכש על ידי בעלה, נרכש "נטו", חלק מוגדר וספציפי, והסכם הרכישה הוא במהותו הסכם חלוקה ופירוק שיתוף במקרקעין, המחייב את התובע, במקום אביו המנוח.

הנתבעת 21 סקרה את מהלך העסקאות שבוצעו על ידי מפלח המנוח מאז שנת 1982, אז מכר את החלק המצוי כעת בבעלותה, דרך שנת 1987 אז מכר לנתבעים 13-14, בשנת 1994 שאז נרכש חלק נוסף. כל העסקאות הללו ותשריטי החלוקה שנערכו על ידי מודדים לאורך השנים, החתומים על מפלח המנוח מצביעים על כך שהחליט לפרק את השיתוף על ידי חלוקת החלקה למגרשים ומכירתם לצדדי ג', תוך שנטל בחשבון גם דרכים המובילות למגרשים.

1. בנה של הנתבעת 21, מר אשרף טבעוני, מסר בתצהירו פרטים אודות עסקת הרכישה שביצע אביו המנוח עם מפלח המנוח ביום 17.4.1982. טענותיו בתצהיר מבוססות כולן על המסמכים, שכן הוא עצמו לא היה עד לעסקה.

מר טבעוני מסר כי הוא מהנדס במקצועו וידוע לו שהעסקאות במגזר הערבי מתבצעות "נטו". מר טבעוני טען כי גם אם תידחה טענת הנתבעת 1 כי השטח המגיע לה במסגרת פירוק השיתוף הוא בהתאם למה שנרכש, 2,000 מ"ר, עדיין יש להבחין בין שטחים שהופקעו קודם לרכישה לבין אלו שהופקעו לאחר מכן, באופן ששטחים שהופקעו קודם לכן, לא יופחתו מן השטח שנרכש. לא הובאו ראיות ברורות ביחס למועדי הפקעת השטחים, מיקומם והיקף ההפקעות.

לאחר שהוגשו הסיכומים, התבקש התובע על ידי בית המשפט להגיש ראיות אודות ההפקעות ושינוי הייעוד ואלו הוגשו, באופן שאינו מלא, בתאריך 30.3.15.

1. יתר הנתבעים לא נטלו חלק בהליך.

דיון ומסקנות

1. בין הצדדים אין מחלוקת ביחס לשיעור חלקו של כל שותף ולזכות התובע, כאחד מן השותפים בחלקה, לעתור לפירוק השיתוף.

אין גם מחלוקת, כפי שצויין לעיל, כי הפירוק יבוצע באמצעות חלוקה בעין ובהתאם למיקום שטחו של כל שותף ושותף בחלקה, בפועל.

המחלוקת היא האם כל אותם הסכמים שנערכו לאורך השנים, הסכמי חלוקה והסכמי מכר, מהווים הסכמי פירוק שיתוף, אשר מביאים לכך שחלקם של הרוכשים השונים כבר נקבע וקוּבּע בפועל זה מכבר ועל כן ההפרשות לצרכי ציבור והפקעות צריכות לבוא מחלקם של המוכרים בלבד, או ליתר דיוק, בשים לב לטענות הצדדים כאן, מחלקו של התובע, יורשו של מפלח ז"ל, אשר ביצע, לטענת הרוכשים, מכירות של שטחים "נטו".

1. סעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") קובע כך:

"עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת."

כלומר, שותף בחלקה, אינו רשאי למכור, אלא את חלקו הבלתי מסויים בחלקה.

1. נסיון החיים מלמד כי חרף הוראת סעיף 13, נעשות עסקאות שונות לאורך השנים במקרקעין, אף בטרם בוצע פירוק שיתוף במקרקעין. עתים, עורכים הצדדים ביניהם תשריטי חלוקה. לתשריט שכזה, ככלל, יש תוקף חוזי בלבד, כל עוד לא נרשם כדין בלשכת רישום המקרקעין ועל כן, אין בהסכמות הצדדים הבאות לידי ביטוי בתשריטים אלו כדי לשנות או להשליך על הזכויות הקנייניות במקרקעין.

ויודגש, גם אם הוועדה המקומית מסתמכת על התשריטים הללו כתוכנית חלוקה, אזי אין בכך כדי לשמש כראיה בדבר זכות קניינית כזו או אחרת, שכן הוועדה המקומית אינה עוסקת בקביעות זכויות קנייניות של מי מהצדדים (ראו לעניין זה בג"צ 879/89 בנייני ט.ל.מ. חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית חולון ואח' פ"ד מד(2) 831 וכן ההלכה הבסיסית שנקבעה בבג"צ 305/82 מור נ' הועדה המחוזית, פ"ד לח(1) 141).

1. ככלל, כאשר מתבצעת הפקעה במקרקעין, אזי בהעדר פירוק וחלוקה של המקרקעין, ההפקעה היא באופן יחסי מכל שותף ושותף במקרקעין. כלומר, כל שותף זכאי לחלקו היחסי מן היתרה לאחר ההפקעה, זאת בהתאם לאותו כלל כי לכל שותף חלק בלתי מסויים במקרקעין.

מכאן, אם מבקשים הנתבעים לטעון אחרת, הנטל עליהם להוכיח כי קיים הסכם חלוקה קודם, שיש בו כדי לשנות את הכלל.

1. כאמור, החלקה כולה, 44,012 מ"ר, סווגה בעבר כקרקע חקלאית וכך היתה בזמנים הרלוונטיים לעסקאות המכר עם הנתבעים כולם.

ייעוד הקרקע, כך עולה מעדות התובע וכן מעיון בטופס המידע לפי תיקון 33 לחוק התכנון והבניה של הועדה המקומית מבוא עמקים, שונה בתאריך 13.11.1994, לאחר שבוצעו עסקאות המכר הנדונות בתיק זה, כולן.

חלוקה ראשונה בין השותפים מוחמד ומפלח המנוחים נעשתה עוד ביום 3.6.1975, כאשר נערך תשריט המחלק את החלקה כולה לשלושה חלקים – מחצית ממנה, במערב סומן 20/1 למפלח המנוח, רבע באמצע סומן 20/2 למוחמד המנוח ורבע מזרחי סומן 20/3 לבנו של מוחמד, עלי.

תשריט החלוקה הוגש לעיוני, לא במקור (ראו נ/1), כאשר לכאורה מופיעים עליו חתימותיהם של השלושה. לא הובאו ראיות ביחס לחתימות הללו ולא נטען כי אין המדובר בחתימות אותנטיות של השותפים. על גב התשריט צויין בכתב ברור ומאיר עיניים "לא לצרכי רישום".

אין חולק כי תוכנית זו לא הוגשה ולא אושרה על ידי הועד והיא אף לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

1. לאורך השנים הוגשו לועדה המקומית תכניות חלוקה ביחס לחלקים המרכזי והמזרחי אשר אושרו.

כך למשל, תוכנית שנערכה על ידי המודד סוהייל זידאן ביחס לחלקה 20/2, החלק המרכזי של החלקה, חלקו של מחמד המנוח, ואושרה על ידי הועדה ביום 6.2.96 (ראו נספח 6 לחוות דעתו של המודד כילאני).

לגבי החלק המערבי, חלקה 20/1, חלקו של מופלח המנוח, אשר בה מחזיק בפועל גם התובע בשטח מסוים, הוגשו התכניות הבאות:

הוגשה תוכנית אשר אינה נושאת תאריך, עליה נרשם כי היא נערכה עבור ח'ורי וליד (ראו נ/2). על התוכנית נרשם בהבלטה יתרה "לא לצרכי רישום".

הצעת חלוקה – כך כותרת התשריט- (ראו נספח 2 לחוות דעת המודד כילאני) אשר אינה נושאת תאריך ונערכה על ידי המודד חטיב ע. אלחלים.

תוכנית חלוקה (ראו נספח 3 לחוות דעת המודד כילאני) אשר אינה נושאת תאריך ונערכה על ידי המודד בשיר עבד אלראזק. גם עליה נרשם "לא לצרכי רישום".

תוכנית חלוקה אשר נערכה על ידי המהנדס והמודד סוהיל סאבא ואושרה על ידי הועדה המקומית בתאריך 31.5.94 (ראו נספח 7 לחוות דעתו של המודד כילאני).

תוכנית חלוקה פנימית של חלקה 20/1, החלק המערבי (ראו נספח 4 לחוות דעת המודד כילאני) אשר הוכנה עבור מפלח המנוח כמוכר וחסן קאסם עומרי ואדואר לאון כקונים. התוכנית הוגשה לועדה המקומית בתאריך 16.10.1996 לצורך קבלת היתר בניה לאותם קונים והיא נערכה על ידי המהנדס האזרחי והמודד ספדי רבאח.

איש מן המודדים, אשר ערכו תוכניות חלוקה כאמור, לא זומן להעיד.

תוכנית חלוקה נוספת המונחת בפניי, נוגעת לחלקה 20/3 והיא נערכה בתאריך 21.5.12 על ידי המודד מועתז כילאני, עבור הנתבעת 21, כאשר גם עליה נרשם בבירור "לא לצרכי רישום".

1. יודגש כי כל התשריטים הרלוונטיים, בין זה הראשון בו חולקה החלקה בין שלושת השותפים בשנת 1975, בין אלו שנעשו לאורך השנים עם ביצוע עסקאות המכר בחלקה על ידי מופלח המנוח, נעשו כולם לפני שנעשתה ההפקעה בשנת 1996.

עוד עולה כי חלק גדול מן התוכניות אף נערכו קודם לשינוי היעוד.

כל אותן תוכניות נערכו שלא לצרכי רישום, כך עולה מעיון בהן, והן כאמור, אכן, לא נרשמו.

1. הכרעה במחלוקת שבין הצדדים מחייבת התייחסות למספר שאלות.

הראשונה, מה מעמדו של אותו תשריט חלוקה שנערך בין השלושה בשנת 1975. האם הסכם שיתוף או פירוק שיתוף.

בשלב השני, יש לדון בטענתם של הנתבעים 8-11, 13-14 ו- 21 כי נמכרו להם שטחים "נטו" כטענתם, שטחים מסויימים, כאשר כוונתם של הצדדים לאותן עסקאות היתה כי יהא אשר יהא, זה יהיה שטחו של המגרש אשר יהיה של הרוכשים, במיקום ובגודל המדובר. בגדרה של שאלה זו, יש לדון הן בשטחים אשר הופקעו לאורך השנים והן בהפרשות לצרכי ציבור הנדרשות כעת, בשלב של פירוק השיתוף, בהתאם לתב"ע החלה באזור.

מעמדו של התשריט משנת 1975

1. אין חולק כי בתשריט המדובר משנת 1975 מעולם לא נעשה שימוש לצורך רישום החלוקה. לאורך כל השנים איש מן השותפים לא פעל לפירוק השיתוף על סמך אותו תשריט, בדרך של רישום, בהתאם לחוק.

האם תשריט זה מחייב את הצדדים כתשריט חלוקה? או שמא מדובר בתשריט המהווה הסכם שיתוף המגדיר חזקה ושימוש בלבד?

1. לפי סעיף 29 (א) לחוק המקרקעין, רשאים שותפים במקרקעין לערוך ביניהם הסכם "בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין...". כלשון הסעיף – ההסכם יעסוק בניהול המקרקעין והשימוש בהם. לאורך השנים נדונה בפסיקה האפשרות שבהסכם השיתוף תחולק החזקה במקרקעין ועלתה השאלה מהי משמעות חלוקה זו. בית המשפט קבע כי ניתן לכלול עניין זה, היינו ניתן לחלק את החזקה במקרקעין, אולם אין בכך כדי לשנות זכויות קנייניות (ראו ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם, פ"ד כ"ט(1) 243).

הסכם שכזה, אם נרשם בפנקס המקרקעין, כוחו יפה גם כלפי אחרים, אשר נהיו שותפים במקרקעין לאחר המועד שבו נכרת ההסכם, היינו, הסכם השיתוף מקבל תוקף מעין קנייני.

בענייננו, לא נרשם דבר בלשכת רישום המקרקעין. לא ההסכם אשר מצא ביטויו בתשריט משנת 1975 ואף לא כל אותם תשריטים שבאו אחריו.

ויודגש, אין הסכם השיתוף פוגע בזכות השותף לעתור לפירוק השיתוף במקרקעין. במקרה של עתירה כאמור, יבואו זכויות השימוש והחזקה שנקבעו בהסכם, לכדי סיום.

כשהסכם השיתוף אינו מפרט את משך התקופה לגביה יחול, ככלל, המסקנה היא כי ההסכם ניתן לביטול בעל עת, בכפוף לכללי ההשתק (ראו עניין בוקובזה הנ"ל וכן דויטש, קניין, כרך א' בעמ' 550-553).

1. הנתבעים טוענים כי התשריט משנת 1975 הוא במהותו הסכם לפירוק השיתוף במקרקעין.

אין בין הצדדים להליך זה מחלוקת כי התשריט בענייננו נחתם על ידי השותפים דאז - מופלח מוחמד ועלי. לא הועלתה כל טענה כנגד חתימותיהם על אותו תשריט ואין מחלוקת שכל אחד מן השלושה, לאורך השנים, נהג בהתאם לתשריט ופעל בשטח שהוסכם כי הוא לשימושו, באופן בלעדי ומבלי שנדרשה הסכמת השותפים האחרים (ראו בעניין זה גם את דברי התובע אשר תוכנם הובא לעיל).

ואולם, לאחר שבחנתי את התשריט ואת הראיות שהובאו בפניי, לא אוכל לקבל את הטענה כי המדובר בהסכם לפירוק השיתוף, באופן שהוא מחייב גם כיום, את אותם יורשים ורוכשים שבאו בהמשך.

ראשית, כאמור, התשריט לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין כמתחייב.

שנית, על גב התשריט צויין בכתב ברור ומאיר עיניים "לא לצרכי רישום".

התשריט אינו מדויק ודומה כי בכך שהצדדים טרחו לציין על גבו כי הוא אינו לצרכי רישום, הביעו דעתם כי החלוקה היא עקרונית לגבי המיקום ובקירוב בהיבט הגודל, אולם אין היא מדויקת וככל שיידרש רישום, תידרש תוכנית אחרת, התואמת את חלקיהם של השותפים כפי שבאים לידי ביטוי בפנקס רישום המקרקעין, שהרי רישום זה מהווה ראיה חותכת לתוכנו (סעיף 125 לחוק המקרקעין).

התשריט נעשה בלא כל התאמות לתב"ע ועל כן, ממילא, משלא הוסדר הרישום עוד אז במאה הקודמת, אין עוד כל רלוונטיות לתשריט זה כיום, לאחר כל השינויים שחלו באזור.

ועוד, אין בפניי הסכם של ממש, אלא תשריט בלבד. יוצא כי כלל לא ברור מה היתה כוונתם של אותם שלושה כאשר חתמו אז, בשנת 1975, על התשריט. כך למשל, הקרקע היתה אז מיועדת לחקלאות. אין בפניי כל התייחסות מצד אותם שלושה שותפים לשאלה מה יקרה אם בשלב מסוים תהיה הפקעה. ואם, לצורך הדוגמא, היתה ההפקעה באה כולה מחלקו של אחד השותפים, או להפך, ניתן היה לשנות ייעוד רק בחלק מן המקרקעין, כיצד נדע היום מה התכוונו השותפים לעשות?

אין בנמצא כל הסכם מפורש בין השלושה אשר ניתן למצוא בו ביטוי להסכמות שהן מעבר לחלוקת החזקה שנעשתה בתשריט.

העובדה שלאורך השנים העבירו אותם שלושה שותפים חלקים מתוך המקרקעין כפי שחילקו ביניהם, לאחרים, אין בה די כדי להצביע על כך שנעשה כאן פירוק שיתוף של ממש.

בסופו של יום, יש לזכור, כי לא בוצע פירוק שיתוף בהתאם לחוק.

פירוק שיתוף אינו יכול להיעשות בעל פה ואף לא בדרך של התנהגות. פירוק שיתוף צריך להתבצע על פי תשריט לצרכי רישום וכזה, כאמור, כלל לא נעשה בענייננו.

1. מסקנתי היא, אם כן, כי התשריט משנת 1975 אינו יכול להוות פירוק השיתוף בחלקה. יש בו, אכן, חלוקת חזקה, אולם זו ניתנת לסיום כאשר בוחר מי מן השותפים הנוכחיים, לאחר עשרות שנים, לעתור לפירוק השיתוף.

מטבע הדברים, כאשר מתבצע כעת, פירוק השיתוף, ניתן משקל להחזקת השטחים בפועל על ידי השותפים השונים, אך לא מעבר לכך, ואין לחלוקת השימוש שנעשתה כדי לחייב בפן הקנייני.

משמעות ההפקעה על פירוק השיתוף

1. כאמור, רכישת חלק מסוים מִשותף, אשר חלקו במקרקעין הוא בלתי מסוים, אסורה על פי החוק.

בענייננו, הוכח כי חלק מן המכירות בוצעו באופן שנמכר שטח מסוים, בגודל מסוים, כפי שמופיע בתשריטים המצורפים להסכם המכר, תוך ציון ההערה כי המדובר בשטח שהוא "נטו" "נקי משטחים ציבוריים ומכבישים" וכיוב'.

טוענים הנתבעים כי התובע בהיותו יורשו של מפלח המנוח, אינו יכול לטעון כיום כי על הרוכשים לשאת בהפרשות לצרכי ציבור, שכן כאמור, רכשו הם את שטחיהם מן המוכרים כאשר הם נקיים מהפרשות לכבישים ולשטחים ציבוריים.

טענה זו של הנתבעים מבוססת על הלכת מירקין (ע"א 5628/99 נחמה מירקין נ' שרה משה, פ"ד נז(1) 14 (15.11.2002)).

פסק דין זה דן בשאלת משמעותה של הפקעה על זכויות המוכר והקונה בחוזה מכר מקרקעין. באותו ענין נמכר מגרש, המסומן בתרשים, כאשר המוכר התחייב להפריד את המגרש שנמכר מיתר השטח ולהעבירו על שמו של הרוכש. עניין זה לא בוצע ואף לא נרשמה הערת אזהרה.

במהלך השנים נתגלעו סכסוכים רבים בין יורשי הצדדים לאותו הסכם וברבות השנים אף חלו שינויים במעמד החלקה, ובין היתר אושרה תוכנית מתאר מקומית במסגרתה הופקעו שטחים מתוך החלקה כולה, כ- 40% משטחו היחסי של כל אחד מן הבעלים.

בית המשפט המחוזי וכן בית המשפט העליון קבעו כי יש לכבד את החוזה שנערך בין הצדדים, אשר הגדיר מפורשות את הממכר ונקבע כי שיעור ההפקעה מותנה במיקום הספציפי שלה, היינו משעה שחלק מן השטח המופקע עובר באותו מגרש מושא העסקה בין הצדדים, אזי זהו אותו שטח שיופחת משטחו של הקונה והוא בלבד. באותו מקרה, השטח שהופקע בפועל מאותו מגרש היה מופחת, בשיעורו, משיעור ההפקעה הכולל בכל יתר החלקה.

נקבע כי מאחר שנמכר שטח מקרקעין מסויים ומוגדר, אזי משעה שהושלם מכר שכזה, שכן העסקה, אף אם לא הושלמה ברישום היא עסקה "כמעט מושלמת", נושא כל צד בתוצאת ההפקעה כפי שהיא נוגסת בשטחו שלו.

1. התובע טען כי הנתבעים לא טענו מפורשות לתחולתה של הלכת מירקין ועל כן, דין טענותיהם בדבר מכר של חלק מסוים, "נטו" במקרקעין, להידחות.

טענה זו איני יכולה לקבל. עיון בכתבי ההגנה מלמד כי הטענות העובדתיות הועלו במפורש ואין כל חובה בחוק או בתקנות לציין פסק דין זה או אחר עליו יבקש בעל הדין להסתמך במסגרת כתב טענות. די בהעלאת הטענה העובדתית והמשפטית כפי שנעשה כאן, מראשית ההליך ולאורכו.

1. לאור חלוף השנים, יכולת הצדדים להביא ראיות ויכולתו של בית המשפט לקבלן ממקור ראשון, נפגעה. מוכרי השטחים, השותפים לחלוקה ההיסטורית, לא מסרו עדותם, שניים מתוכם הלכו לבית עולמם. יוצא כי התובע העלה טענות מטענות שונות אולם הוא לא היה מעורב בעסקאות המכר של אביו המנוח. התובע בעצמו לא ידע למסור פרטים, זולת טענתו כי יש בידיו קלסר בו מתועדות העסקאות שביצע אביו במקרקעין, אולם אף קלסר זה לא הוצג כראיה.

הנתבעים, מנגד, טענו, כי מחיר הקרקע אשר שילמו לאבי התובע, היה על בסיס ההסכמה כי המדובר בשטח "נטו", לאחר שאבי התובע הכין תוכנית שבה הכבישים הם מחוץ לאותם חלקים שמכר והסתמכו לצורך כך על הסכמים עם תשריטים בהם צויין מפורשות כי המדובר במכירות שהן "נטו" לאחר הפרשות "לשטחים ציבוריים ולכבישים" או ניסוחים דומים וזאת ביחס לנתבעים 8-11, 13-14 ו- 21.

דומה כי המפתח להכרעה בעניין טמון באומד דעת הצדדים בעת שנערכו אותם הסכמים.

המקור הראשון לכך הוא ההסכמות בין הצדדים אשר מצאו ביטוי בכתב וכאמור, ראיות מלאות ביחס לאומד דעת הצדדים, אין בנמצא.

עם זאת, מתברר כי רוכשי השטחים שילמו עבור הרכישה, קיבלו חזקה ואף במהלך השנים, ניתנו היתרי בניה שונים. כאמור, רישום של שטח ספציפי לא נעשה, שכן השיתוף בחלקה לא פורק עד עתה ואולם, אין חולק כי כל אחד מן הרוכשים אוחז בתשריט שבו מסומן החלק שרכש ואין חולק בדבר מיקומו המסוים של אותו שטח.

לאורך השנים איש מבעלי הדין לא עתר לביטול הסכמי המכר בשל הפקעה כזו או אחרת או בשל כל טעם אחר.

יוצא כי רצונם של הצדדים, כפי שעולה מן הכתוב, הוא כי השטחים המסומנים, השטחים הספציפיים שסומנו בתשריטים, יועברו אל הרוכשים, במצבם אז, כאשר הם נקיים מכבישים, אשר סומנו בתשריטים מחוץ לאותם שטחים.

1. במצב דברים זה, על יסוד הלכת מירקין, אני מוצאת לקבוע כי כל הפקעה שנעשתה בחלקה לאורך השנים, לאחר מועדי העסקאות הספציפיות כפי שהוכחו בפניי, אותן עסקאות בין מפלח המנוח, אבי התובע, לבין הנתבעים כאמור, תחול על השטח הספציפי שעליה הוחלה ולא תופחת, באופן יחסי, משטחיהם של כל השותפים הרשומים.

משמעותה של הלכת מירקין ברורה, משעה שהמסקנה היא כי הצדדים קבעו הסכם ביניהם ממכר ספציפי, שטח בגודל מסוים, במיקום מסוים ואף הוסיפו וסייגו כי המדובר בשטח שהוא "נטו" לאחר הפרשות לכבישים, ברי כי ככל שמוטלת הפקעה על השטח, עניין אשר מטיבו, אינו צפוי ואינו ניתן לתכנון על ידי הצדדים, אזי זו חלה על השטח המסוים שעליו הוטלה. אם הוטלה על שטחו של התובע, תחול היא עליו בלבד. אם הוטלה על שטחו של אחד מן הרוכשים שטחים "נטו" כאמור, אזי תחול היא על אותו שותף.

1. מקבלת אני את טענת הנתבעים כי הוכיחו, כנדרש, את תוכן הסכמי רכישת המגרשים ובכך די כדי לעמוד בנטל הנדרש כדי לשנות מן הכלל לפיו הפקעה חלה על כלל השותפים בחלקים בלתי מסוימים בחלקה.

פסק הדין בעניין מירקין קבע כי אין לקבל את הרעיון שמוכר הקרקע יחוייב לפצות את הקונה אשר נגרע ממנו שטח בגין הפקעה ומכאן גם במקרה ההפוך, בענייננו, יש לדחות את הטענה לחיוב הקונה לשאת בהפקעה אשר בוצעה מיתרת שטח המוכר או יתר השותפים.

הפרשות לדרכים

1. כעת לפירוק השיתוף, המחייב, בענייננו, לאור התב"ע החלה באזור, הפרשות לצרכי ציבור.

השאלה – האם על כל השותפים לשאת בהפרשות אלו במידה שווה, או שמא יש להותיר את חלקיהם של אותם רוכשים "נטו" בשלמות, בלא להפחית משטחם הפרשות כלשהן.

1. בענייננו, ההסכמים כולם נעשו לפני שינוי היעוד בחלקה.

לאורך השנים יכול היה כל אחד מן השותפים לפעול לפירוקה של החלקה, אך הדבר לא נעשה. שנים חלפו וכעת, השתנה המצב במקרקעין. לא עוד שטח בייעוד חקלאי, אלא שטח המאפשר מלאכה ותעשיה.

כעת, לצורך הפירוק, נדרשים הצדדים לתכנן דרכים ושטחי ציבור אשר יאפשרו גישה לכל מגרש ומגרש, בהתאם לתב"ע המחייבת. מטבע הדברים, על מנת לפרק את השותפות, נדרש כל אחד מן השותפים לתרום את חלקו לשטחים הציבוריים ולכבישים אשר יאפשרו את הפירוק.

אין ספק כי כאשר נחתמו כל אותם חוזי מכר, הצדדים לא היו מודעים לשינוי היעוד הצפוי בחלוף שנים, ודאי שלא היו מודעים להפרשות כאלה או אחרות אשר יחולו על המקרקעין, זולת אלו המופיעים בתשריטים ולכך תינתן התייחסות בהמשך.

1. את אומד דעת הצדדים יש לבחון בנסיבות ובזמנים הרלוונטיים להסכם.

למה התכוונו אז, בשנים בהן נערכו העסקאות.

לאור הוראות החוק המחייבות השלמת הליך פירוק שיתוף בדרך הקבועה בחוק המקרקעין ובחוק התכנון והבניה, ובהעדר הסכם פירוק שיתוף, ברור, מוסכם ורשום, יש לבחון באופן זהיר ומעמיק טענתו של שותף זה או אחר בדבר שינוי הזכויות הקנייניות.

ברי כי בחלוף השנים, משתנות גם הנסיבות וכיום, הנסיבות שונות מאלו שעמדו לנגד עיניי הצדדים לפני עשרות שנים בעת עריכת ההסכמים.

"מחיר" השיתוף במקרקעין לאורך השנים, הוא רב. דומה כי המקרה כאן מבטא היטב את הקושי. השיתוף במקרקעין הוא כובל ומכביד וככל שחולפות השנים ונוספים, כדרך הטבע, שותפים, הקושי לנהל את המקרקעין המשותפים רק הולך ועולה. לו היו שני השותפים הותיקים בחלקה, מופלח המנוח ומחמד המנוח, מפרקים את השותפות עוד אז, בשנת 1975, כאשר הקרקע היתה בייעוד חקלאי, דומה כי מן השותפים כיום היו נחסכים הקשיים וההוצאות הכרוכים בפירוק השיתוף במצב שנוצר היום.

סבורה אני כי לאור רגישות הנושא ובשים לב להוראות החוק המחייבות, יש לבחון היטב טענותיהם של שותפים במקרקעין בזהירות ובעין ביקורתית.

1. מקרה זה שונה במהותו ממקרה אחר אשר נדון בפסיקה, של מגרש אשר נמכר "נטו". באותו המקרה, בו קבע בית המשפט כי מחלקו של שותף מסוים לא יופחתו כלל הפרשות לצרכי ציבור, נמכר המגרש שנים לאחר ששונה ייעוד החלקה והצדדים היו מודעים לתב"ע המחייבת (ראו ת"א 2697-08-09 (שלום חדרה) הימנותא בע"מ נ' ביסאן ואח' (25.7.12) וכן הערעור על פסק הדין ע"א 39667-11-13 (מחוזי חיפה) (9.6.14) ואף בר"ע אשר הוגשה 4905/14 נדחתה (18.12.14).

בענייננו, כאמור, המצב שונה.

עסקאות רבות בוצעו בחלקה לאורך השנים מאז היו בה שני שותפים ועד למצבה כיום. כמעט כולן, אלו שהובאו בפניי, נערכו קודם לשינוי הייעוד.

יוצא שבפני הצדדים לאותן עסקאות מכר, במועדים הרלוונטיים, לא היתה מונחת עובדת שינוי ייעוד החלקה והתב"ע המחייבת כיום לא היתה אז בידיעתם. הסכמתם למכר "נטו" לאחר הפחתת שטח ציבורי וכבישים ניתנה על בסיס הידע שהיה בידיהם באותו מועד, היינו כי מדובר בשטח חקלאי אשר אינו מחייב את ההפרשות הרבות הנדרשות היום.

1. האם ניתן להקיש מהלכת מירקין אשר נסבה על הפקעה גם לעניין הפרשות לצרכי ציבור?

יש להשיב לכך בשלילה.

הפקעה הוא צעד שאינו תלוי במי מן הצדדים, אלא ננקט על ידי גורם חיצוני. משעה שמקבלת אני את הסכמת הצדדים כי החליפו בינים שטח מסוים, מסומן בתשריט ומוגדר, ידוע ומוסכם עליהם, אזי הפקעה תתבצע בשטח המסוים שבו הוטלה. הצדדים אינם יכולים לשלוט בשטח שבו תתבצע והיא גזירה המוטלת על בעל המקרקעין המסוים. משעה שהעסקאות האמורות כמעט והושלמו, זולת ברישום, יש לפעול בהתאם להלכת מירקין כפי שהוסבר לעיל.

שונה הדבר לגבי הפרשות הנובעות מפירוק השיתוף בחלקה.

משעה שייעוד הקרקע בעת המכירה היה חקלאי, לא נדרשו ההפרשות המתחייבות מן התב"ע החלה כיום במקרקעין.

אין בפניי כל עדות השופכת אור על כוונת הצדדים כי ככל שיהיו הפרשות מחוייבות, ברבות השנים ועם שינוי ייעוד הקרקע, ימשיך התובע, או אביו קודם לכן, ויישא בכך.

יתרה מכך, הנתבעים בעצמם טענו כי מפלח המנוח התחייב להסדיר את הרישום – כלומר, עד שלא יוסדר הרישום, ברור היה גם לנתבעים, כי אין המדובר בפירוק שיתוף.

כאמור, שעה שבוצעו העסקאות היה ייעוד הקרקע חקלאי. בהמשך, שונה ייעוד החלקה לתעשיה וברי כי נוכח השנים שחלפו מאז עסקאות המכר, דרך שינוי הייעוד ועד ימינו אנו, יש להתאים את פירוק השיתוף לתב"ע שחלה על המקום, לרבות הפרשה לצרכי דרכים.

ההסכמים שבין מפלח המנוח לבין הנתבעים האמורים קבעו, נכון לאותו מועד, כי השטח הנמכר הוא "נטו", אך הסכמה זו רלוונטית למועד בו ניתנה ובתנאים הידועים אז לצדדים וכאמור, לא בוצע פירוק השיתוף במקרקעין.

אם היו הצדדים פועלים כפי שמצופים היו לפעול, לפירוק השיתוף עוד אז, ניתן היה לכבד את ההסכמה ביניהם ולרשום את החלוקה לגבי השטח החקלאי, כשהיא "נטו". ואולם, עם שינוי הייעוד ודרישות התב"ע להפרשת שטחים בהיקף נרחב פי כמה, הן לצרכי כבישים רחבים מאלו ששרטט מפלח המנוח בתשריט הנלווה להסכמים והן לצרכי ציבור אחרים, המסקנה היא כי יש לבצע את פירוק השיתוף בדרך הרגילה, משמע, על ידי התאמת התשריט לצרכי רישום בלשכת רישום המקרקעין, לתב"ע שחלה על המקום, כשהפרשות לצרכי ציבור תתבצענה לפי חלקיהם היחסיים של הצדדים בחלקה.

וממילא, אף אם היו הצדדים מפרקים ביניהם את השיתוף טרם שינוי הייעוד, אזי לאחר השינוי, כאשר היה כל אחד מבקש לעשות שימוש בחלקו כיום, אזי בשים לב לשינוי התב"ע, נדרש היה לצורך קבלת היתר להקצות שטח לכבישים, לשטחי ציבור וכיוב'.

1. טוענים חלק מן הנתבעים כי בעובדה שהועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה תשריטים כאלה או אחרים לאורך השנים ונתנה על בסיסם היתרי בניה, יש בה כדי להוכיח כי אכן הוסדרו זכויותיהם הקנייניות על פי האמור בהסכמי המכר.

כפי שהובא לעיל בקצרה, יש להבחין בין בקשה להיתר בניה הנדונה על פי דיני התכנון והבניה, לבין זכות קניינית במקרקעין.

"מתן הזכות לבקש היתר לאחד מבעליו של נכס אין בו כדי לפגוע בזכויותיהם הקנייניות של בעלים אחרים של אותו נכס. עומדות לבעלים האחרים האפשרות והזכות לפנות לערכאות המוסמכות ולקבל אותם סעדים להם הם זכאים מכח זכות הבעלות שלהם בנכס ומכוח היחסים המשפטיים המחייבים בינם לבין הבעלים אשר ביקשו את ההיתר, אם על ידי סעד שימנע מתן ההיתר או שיאסור בניה על פיו".

(ראו בג"צ 305/82 מור נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה ואח', פ"ד לח(1) 141, 148).

1. עם זאת, מסכימה אני עם טענתם של חלק מן הנתבעים כי הפרשות לכבישים אשר סומנו על התשריטים המצורפים להסכמי המכר, יחולו על המוכר בלבד, שכן אלו היו ידועות ומוסכמות במועד שבו נחתמו ההסכמים. כבישים אלו, אשר היו ידועים לצדדים להסכמים, כפי שעולה מן הנוסח אשר הוסכם עליו, הוצאו מפורשות מגודל השטחים שנמכרו והצדדים הסכימו מראש כי השטח שנמכר, הוא נטו, לאחר אותה הפרשה לכבישים המסומנים בתשריט ואשר לגביהם ניתנה הסכמת הצדדים, המחייבת כיום גם את יורשיהם ובכלל זה את התובע.

כל הפרשה נוספת, המתחייבת כעת משינוי התב"ע, תחול, כאמור, על כלל השותפים בחלקה, באופן שווה.

1. לאור מסקנותיי כמפורט מעלה, יתבצע פירוק השיתוף במקרקעין הנדונים בהתאם לכללים המפורטים:

א. ככלל, זכויות הצדדים בחלקה יהיו כפי זכויותיהם הרשומות בלשכת רישום המקרקעין.

ב. שטח הכבישים המסומנים בתשריטים המצורפים לחוזי המכר שבין מפלח המנוח לבין נתבעים 8-11, 13-14 ו- 21 (תשריטי המודדים מר ספדי ריבאח משנת 1992, מר מרואן זיבק משנת 1987 ומר בשיר עבד אל ראזק משנת 1982) יופחתו מסך ההפרשות המתחייבות כעת, באופן שהתובע והוא בלבד, יישא בהפרשות לכבישים הללו, על פי גודלם וכפי שהוסכמו וסומנו בתשריטים האמורים.

ג. כל יתר ההפרשות המתחייבות מן התב"ע לצורך פירוק השיתוף, לצרכי כבישים ולצרכי ציבור, יחולו שווה בשווה על כל השותפים בחלקה ועל יתרת חלקו של התובע כאמור.

ד. הפקעות שנעשו במקרקעין יופחתו, בהתאם להלכת מירקין, מן השותף שבחלקו הן הוטלו בפועל. כלומר, הפקעות אלו לא יופחתו משטחם של השותפים במקרקעין אשר רכשו מגרשים המסומנים באופן מפורש בתשריטים ואשר מיקומם על פי אותם הסכמים הוא ספציפי ומוסכם.

ה. המודד מטעם בית המשפט יכניס התיקונים הנדרשים בטבלת האיזון שערך, בהתאם לכללים האמורים מעלה. ככל שיידרש תשלום נוסף בעבור תיקונים אלו, יחול הוא על הצדדים בהתאם להחלטות קודמות.

תשריט מתוקן יוגש על ידי המודד לתיק בית המשפט, לחתימת בית המשפט, על מנת שניתן יהיה להגישו לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה.

המזכירות תמציא את פסק הדין החלקי לב"כ הצדדים.

ניתן היום, ב' סיוון תשע"ה, 20 מאי 2015, בהעדר הצדדים.