לפני תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מקרקע שבבעלות התובעת.

רקע

1. התובעת הינה בעלת המקרקעין הידועים כחלק מחלקות 44,45 ו-79 בגוש 7262, אשר בשכונת כפר ענה באור יהודה. מדובר במקרקעין מוסדרים בשטח של 7,850 מ"ר (להלן: "המקרקעין").

2. בשנת 1951 עלתה הנתבעת 1 לישראל יחד עם בעלה, יעקב ג'ומעה ז"ל ויחד עם ארבעת ילדיהם, נאג'ד, ציון (הנתבע 3 בתיק זה), סמי ושושנה. בני הזוג וילדיהם שוכנו במעברת פחונים ברחובות ולאחר מכן במעברה באור יהודה. במהלך השנים מאז עלייתם ארצה ועד לשנת 1960 לערך, הביאו בני הזוג לעולם שלושה ילדים נוספים (תקווה, צדוק – הנתבע 4 בתיק זה ודליה – הנתבעת 2 בתיק זה).

3. ביום 1.9.60 הוחתם הנתבע 3, שהיה בזמנו ילד כבן 16 שנים, על חוזה שכירות עם עמידר החברה הלאומית לשיכון ודיור בע"מ. מדובר בחוזה שכירות לתקופה של 12 חודשים ואשר התייחס לדירה בת חדר אחד, מטבח ושירותים הממוקמת במקרקעין (להלן: "המושכר"). במהלך השנים שלאחר מכן ועם התרחבות המשפחה, הביאו בני הזוג לעולם ארבעה ילדים נוספים (כרמלה, רותי, יפה ואברהם).

4. מאז ובמשך עשרות שנים התגוררה המשפחה ועשתה שימוש במושכר ובמבנים נוספים, שנבנו על המקרקעין על ידי הנתבעים או מי מטעמם לצרכי מגורים, אחסון ולימים לצרכי עסקיו של הנתבע 4. הנתבעים גם עשו שימוש בשטחי חצר שצמודים למושכר ולמבנים הנוספים הנ"ל, כמו גם שימוש בשטחי חצר נוספים של המקרקעין.

5. אין מחלוקת כי הנתבעים לא ביקשו היתר בניה בגין בניית המבנים הנוספים הנ"ל. גם אין מחלוקת כי הבניה הנוספת הנ"ל, כמו גם שטחי חצר שבשימוש למגורים ולעסקים, מתפרסים יחד על אלפי מטרים, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין.

6. עוד יצוין כי אם בשנת 1960 ובעת קבלת חזקה במושכר, היו בני המשפחה מונים תשע נפשות, אשר התגוררו כולם במושכר ועם הרחבת המושכר במהלך השנים וביצוע הבניה הנוספת על המקרקעין, במבנים הנוספים שנבנו, הרי שבמהלך השנים ועם עזיבתם של מרבית ילדי בני הזוג את המקרקעין, נותרו מתגוררים במקרקעין נכון למועד הגשת התביעה ועד היום, רק הנתבעת 1, הנתבעת 2 (עם בנה הבגיר אופיר לוי) והנתבע 4 (כנראה עם ילדיו הבגירים, מירי, יעקב ויוסי). כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, הנתבעת 5 (אביבה - בתו של הנתבע 4) וכן הנתבע 3 (בנה של הנתבעת 1), עזבו את המקרקעין מזמן ומתגוררים במקומות אחרים.

7. התיעוד הראשון שקיים לביקור של נציגי התובעת במקרקעין הינו משנת 1999. החל משנה זו ועד לשנת 2001 נעשו שלושה ביקורים במתחם המוחזק על ידי הנתבעים ואף מולאו דוחות פיקוח. לפי דוחות אלה, צוין כי בשטח נמצאים שתי יחידות מגורים, חצר ומחסנים. אין מחלוקת, כי בשנת 2003 הגישה התובעת תביעה לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין, כמו גם בני משפחה נוספים וזאת בטענה לפלישה שלא כדין לשטחים רבים נוספים מעבר לשטח המושכר. גם אין מחלוקת, כי בסופו של דבר תביעה זו נמחקה ככל הנראה עקב חוסר מעש של התובעת.

8. גם בשנת 2005 ביקרו נציגי התובעת במתחם. על פי דו"ח הפיקוח שנערך, שטח הפלישה שתואר בתביעה שהוגשה בשנת 2003 גדל. כך גם נקבע בדו"ח פיקוח שנערך בשנת 2006, שבו גם נטען כי מי מהנתבעים הקים מסעדה במקום וכמו גם אובחן שטח פלישה שמתוכו מי מהם החל להפעיל עסק של מחזור בקבוקים, פחיות וכדומה. בדו"ח פיקוח שנערך בשנת 2008, כבר צוין כי במתחם הוקמו מבני מגורים רבים נוספים מעבר לשטח המושכר המקורי, כמו גם סככות, מחסנים משטחי בטון, מכולות, אורוות, מגורונים וכדומה.

תמצית כתבי טענות

9. בשנת 2009 הגישה התובעת את התביעה דנא, בה היא עותרת לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין וכמו כן עותרת היא להורות לנתבעים להרוס את כל המבנים שנבנו על ידם ללא רשות ושלא כדין על המקרקעין. כמו כן, התבקש צו מניעה קבוע שיאסור על הנתבעים מלשוב ולהיכנס לשטח הקרקע גם בעתיד.

10. לטענת התובעת, המגובה בחוות דעת שמאית מטעמה, שטח המבנים הנוספים שנבנו על ידי הנתבעים או מי מהם שלא כדין לצרכי מגורים, אחסנה ועסקים, מגיע לכדי כ- 1,072 מ"ר ואילו שטחי הקרקע לשימוש למגורים, אחסנה ועסקים מגיע לכדי כ- 3,856 מ"ר.

11. התובעת טוענת כי המקרקעין הינם בבעלותה וכי אין לנתבעים זכויות כלשהם בהם. התובעת מוסיפה וטוענת כי חוזה השכירות פג עוד בשנת 1961, לאחר שנה, ודי בכך כדי להביא לקבלת התביעה. לחלופין, נטען כי חוזה השכירות הופר וזאת נוכח הפרת סעיף 6ד' לחוזה, האוסר על הוספת מבנים למושכר. כמו כן נטען, להפרת סעיף 5 לחוזה, המחייב את השוכר להשתמש במושכר אך ורק למטרת מגורים.

12. נוכח הפרת החוזה, טוענת התובעת כי הוא בטל וכי היא זכאית לפינוי הנתבעים מהמושכר ומשאר השטחים שביחס אליהם נחשבים הנתבעים כפולשים לכל דבר ועניין ללא כל זכות רשות או הסכמה מצד התובעת ואף מבלי ששילמו הנתבעים סכום כלשהו בגין השימוש בשטחים שאליהם פלשו.

13. עוד נטען, כי כל הבניה שבוצעה על ידי הנתבעים על המקרקעין, בוצעה ללא היתר בניה כדין ותוך הפרת החוזה. התובעת מוסיפה וטוענת כי כל הדרישות שלה לפינוי הנתבעים, לא נענו. לחילופין, טוענת התובעת כי גם אם בית המשפט יקבע כי הנתבעים הינם ברי רשות במקרקעין, הרי שמדובר ברשות הדירה, שניתן להפסיקה בכל עת. עוד נטען, כי התובעת שומרת על זכותה להגיש תביעה נפרדת לתשלום דמי שימוש ראויים ולצורך כך מבקשת מבית המשפט להתיר לה לפצל את סעדיה.

14. הנתבעות 1 ו-2 מעלות שורה של טענות הגנה כנגד התביעה. כך למשל, טוענות הן כי יש לראות בהן כדיירות מוגנות, גם אם חוזה השכירות נעשה מול הנתבע 3 בלבד. לטענתן, חוזה השכירות נחתם בזמנו על ידי הנתבע 3, כראש המשפחה וזאת על רקע גילו המופלג של אבי המשפחה וכמקובל בעדה שאליה משתייכים בני המשפחה, שכמקובל בה, הבן הבכור משמש תחת אביו ובנסיבות הרלוונטיות כראש המשפחה.

15. לחלופין, טוענות הנתבעות 1 ו-2 כי עומדות להן זכויות בשטח המוחזק על ידן מכוח דיני היושר, דיני המניעות, דיני ההשתק, מכוח התיישנות ומכוח דיני החזקה הנוגדת. כמו כן, נטען כי לחילופין זכאיות הנתבעות 1 ו-2 לרכוש את המקרקעין ולחלופין לקבל דיור חלופי ראוי ו/או פיצוי כספי בגין הפינוי שלהם מהמקרקעין ובגין ההשבחות הרבות וההשקעות שלהן במקרקעין במהלך השנים. לבסוף, נטען, כי לכל הפחות יש להימנע מפינוין מהמקרקעין, בתור סעד מן הצדק, בין היתר נוכח גילה המופלג של הנתבעת 1 ומצבה הרפואי וכן נוכו מצבן הכלכלי של הנתבעות 1 ו-2.

16. הנתבעות 1 ו-2 טוענות כי השטח הרלוונטי לזכויות שלהן כמפורט לעיל הנו שטח של כשני דונם. לטענתן, ברור הדבר כי המושכר כולל את שטח הקרקע שמסביבו וכי גם בחוזה השכירות ישנן ראיות לכך.

17. הנתבעים 3 – 5 הגישו כתב הגנה בנפרד, בו הם חוזרים פחות או יותר על טענות הנתבעות 1 ו-2 שפורטו לעיל. כמו כן, נטען כי הנתבעים מחזיקים מזה 50 שנה במלוא שטח המקרקעין בהיקף 7,850 מ"ר וזאת מכוח חוזה השכירות המוגן, שכלל גם את כל שטח הקרקע שסביבו. לפי הטענה, הנתבעים משלמים מזה שנים דמי שכירות מוגנים בגין המושכר ושטח הקרקע. הנתבעים 3 – 5 טוענים כי השקיעו בקרקע והשביחו אותה וכי מצבם הכלכלי נכון להיום בכי רע. לטענתם, התובעת ידעה על החזקתם בקרקע במשך השנים ואלמלא תכנית בניין העיר שמייעדת את הקרקע לבנייה, לא הייתה עותרת לפנות את הנתבעים מהקרקע.

18. בכתב תשובתה, טוענת התובעת כי זכויות בקרקע לא יכולות לקום בחוזה מול עמידר, אלא רק בחוזה חכירה או פיתוח מול התובעת. עוד נטען כי לאור העובדה שהנתבע 3 נטש את המושכר ואת המקרקעין מזמן, הרי שממילא אין עוד לנתבע 3 וגם לא לנתבעים האחרים זכויות של דייר מוגן. עוד נטען כי גם אם המושכר כולל שטח קרקע סביבו, לא ניתן כל הסבר כיצד יש לראות בשטח קרקע זה כמלוא שטח המקרקעין מבלי שקיים הסכם מול התובעת לגבי שטח כה נרחב. לבסוף נטען כי לחילופין יש להעדיף את חוות הדעת מטעם התובעת לנושא הפיצוי על פני חוות הדעת מטעם הנתבעים.

19. בתיק זה נשמעו העדים הבאים: מטעם התובעת – מנהל מחלקת הפיקוח יוסי כהן, המפקח ניקי פרנקו, מנהל מחלקת מדידות ומיפוי איברהים טאטור והשמאי אמיר חופשי. מטעם הנתבעים העידו הנתבעת 2, הנתבע 4 והשמאי טובי גרש.

20. הנתבעים 3 ו-5 זנחו למעשה את הגנתם בתיק זה, לאחר שלא התייצבו לישיבות ההוכחות ולאחר שלא נשמעה עדותם, מה גם שהוכח כי הם עזבו את המושכר ואף את המקרקעין מזמן ומתגוררים במקום אחר. כנגד נתבעים אלה, יש ליתן, אפוא, פסק דין פינוי כמבוקש בתביעה.

הדיון יעסוק, אפוא, בעניינם של הנתבעים 1, 2 ו-4.

דיון

חוזה השכירות המקורי – האם עסקינן בדיירות מוגנת

21. לאחר עיון בחומר ובטענות הצדדים, נחה דעתי כי השכירות של המושכר הייתה שכירות מוגנת. התובעת לא העלתה טענה מפורטת לגבי אי תחולת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972. כל שנטען הנו כי תקופת השכירות הייתה לשנה והיא פגה ועל כן אין לנתבעים עוד זכויות במושכר (ס' 19 ו-20 לסיכומים).

22. מדובר בחוזה שכירות שנחתם בשנת 1960. לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר, החוק חל על שכירות של בניין או חלק של בניין. התובעת לא הצביעה על תחולת מי מהסייגים שבחוק הגנת הדייר וגם בית המשפט לא מוצא תחולה לסייגים כאמור. מכאן, שהחוק חל על חוזה השכירות של המושכר.

23. על רקע תחולת החוק, הרי שיש לדחות גם את טענת התובעת שלפיה פג תוקפו של חוזה השכירות שמשנקבע לשנה אחת ולא חודש וזאת על רקע סעיף 19(א) לחוק, הקובע כי דייר שמחזיק במושכר לאחר שתמה תקופת השכירות, יחולו עליו אותם התנאים המוסכמים לגבי השכירות שחלו בתם תקופת השכירות. לניתוח דומה בסיטואציה דומה (מושכר משנת 1962 בכפר ענה) ראה תא"ק 28457-09-09 מ"י נ' בן עזרא ואח' פורסם באתרים משפטיים.

24. העובדה שמדובר בדיירות מוגנת, מוכחת גם מעצם העובדה שבמסמכי התובעת עצמה (דו"ח ביקור מינואר 2012 נספח 14 למוצגי הנתבעות 1 ו-2), נרשם תחת הכותרת "מהות החוזה" - "חוזה שכירות מוגן". גם שיעור דמי השכירות החודשיים המשולמים (206 ₪), עולה בקנה אחד עם שכירות מוגנת, כפי שהעיד השמאי מטעם התובעת ׁׁ(עמ' 25, ש' 21 – 23).

25. הטענה שלפיה עמידר לא מוסמכת להקנות זכויות ולו של דיירות מוגנת, אלא רק חוזה חכירה או פיתוח שנחתם עם המנהל יכול להקנות זכויות כאמור, דינה להידחות. כפי שרשום בחוזה השכירות ולא נסתר, עמידר מהווה סוכן של רשות הפיתוח. שלוחו של אדם כמותו ועל כן עמידר הייתה מוסמכת מטעם המנהל והמדינה להתקשר בחוזה שכירות בקשר למושכר.

מי הדייר המוגן

26. בכל הנוגע לזהות הדייר המוגן, גם כאן אין בידי לקבל את טענת התובעת. שמו של השוכר בחוזה הנו אמנם הנתבע 3, אשר גם חתם עליו ויחד עם זאת, קיימות נסיבות מיוחדות שבעטיין יש להגיע למסקנה כי הדיירים המוגנים האמיתיים לפי חוזה זה היו בזמנו הנתבעת 1 ובעלה יעקב ג'ומעה ז"ל, שאז עוד היה בחיים.

27. אין מחלוקת כי הנתבע 3 היה בזמנו קטין כבן 14 או 16 שנים. ברור אם כן כי באופן טבעי, הוריו של הנתבע 3, הם ורק הם, אלה שהיו אמורים להיות צד לחוזה השכירות. התובעת לא נתנה כל הסבר מניח את הדעת מדוע המדינה בחרה להחתים ילד קטן, גם אם נער כבן 14 או 16 שנים, על חוזה השכירות ולא החתימה את הוריו.

28. הנתבעים לעומת זאת נתנו הסבר שלפיו הנתבע 3, שהיה האח הבוגר במשפחה, שימש בפועל כראש המשפחה וכן נטען כי האב היה חולה, זקן ולא ידע קרוא וכתוב. בנסיבות אלה, אין לי אלא להניח כי החתמת הנתבע 3 דווקא, במקום הוריו, לא הייתה מכוונת להעניק רק לנתבע 3 או דווקא לו, את הזכויות מכוח החוזה וכי החתמתו במקום החתמת הוריו נעשתה מבלי משים וכנראה בין היתר עקב ההסבר שנתנו הנתבעים.

29. מנגד, אין לקבל את טענת הנתבעים שלפיה זכויות השכירות הוקנו בזמנו לכל אחד ואחד מבני המשפחה, היינו, מעבר לנתבעת 1 ולבעלה, באופן אישי גם לכל אחד ואחד מהילדים, שכן כל ילדי בני הזוג, ובהם הנתבעים 1 ו-4, היו קטינים בעת חתימת חוזה השכירות.

30. משמעות הדבר כי הנתבעת 1 ובעלה ז"ל היו בעלי זכות השכירות במושכר והפכו לדיירים מוגנים בו. ילדי בני הזוג שחיו עמם במושכר במשך השנים, היו זכאים לחיות במושכר מכוח הזכויות של הוריהם. עם פטירתו של בעלה של הנתבעת 1, נותרה היא בעלת זכויות הדיירות המוגנת במלוא המושכר (כמצוות סעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר), וילדיה שחיו עמה גרו במושכר מכוח זכויותיה.

האם המושכר כולל את מלוא שטח המקרקעין או שטחי חצר כלשהם שמסביב למושכר ובאיזה היקף

31. מחלוקת נוספת נטושה בין הצדדים ביחס לשאלה האם המושכר שהושכר לתובעים כולל שטחי חצר אם לאו ובאיזה היקף.

32. הנתבע 4, שבפועל ומזה שנים ארוכות מתגורר בחלק המזרחי של המקרקעין, המרוחק מהמושכר, טוען שכל שטח המקרקעין (7,850 מ"ר) כלול במושכר. הנתבעות 1 ו-2, היושבות על השטח המערבי של המקרקעין והמתגוררות במושכר ובמבנים צמודים לו וסמוכים לו, שהוספו עם השנים והמחזיקות בשטחי קרקע שמסביב, אשר יחד עם שטחי הקרקע של המושכר והמבנים הנ"ל, משתרעים על כשני דונם, מתייחסות בעיקר לשטח זה וטוענות כי הנו חלק מהמושכר.

33. התובעת סומכת טענותיה על כך שחוזה השכירות לא מציין חצר או גינה בהגדרת המושכר, אשר הוגדר בסעיף 1 לחוזה כ"דירה בעיר כפר ענה א מס' 37 קומה א גוש 6514" וכאשר בסעיף 2 לחוזה שכותרתו "תיאור המושכר" נרשם כך – "דירה סוג ב בת 1 חדרים מטבח 1 חדר נוחיות 1".

34. הנתבעים מנגד מפנים לסעיף 6(ג) לחוזה השכירות, שקובע כי השוכר מתחייב לשמור על ניקיון החצר וכלשון סעיף זה: "לשמור על ניקיון המושכר, חדר המדרגות, החצר וכן על ניקיון המקומות המשותפים לו ולדיירים אחרים באותו הנכס. לא להניח אופנים, ארגזים או מיטלטלין איזה שהם בחדר המדרגות ובמקומות המעבר ולא לגרום כל הטרדה או אי נעימות לאנשים אחרים הנמצאים או המבקרים בנכס בו נמצא המושכר".

35. כמו כן, מציגים הנתבעים חוזה שכירות של עמידר משנת 1978 להשכרת דירה בת 2 חדרים. לטענתם, בחוזה זה, שגם הוא חוזה מודפס ואחיד והדומה באופן עריכתו ובתוכנו לחוזה השכירות ביחס למושכר, נרשם במפורש בסעיף 11 לחוזה כך: "למען הסר ספק ומבלי לגרוע מן האמור בהסכם זה מוצהר ומוסכם כי המושכר אינו כולל את המגרש אשר סביבו". זאת ועוד: בסעיף 21 לחוזה הנ"ל, שמהווה סעיף פתוח לרישום הערות ואשר לצדו ומתחתיו שלוש שורות המשורטטות בקווים למילוי ההערות, הודפסו המילים הבאות: "החוזה על המושכר הזה אינו כולל המגרש סביב". משאין הוראות דומות בחוזה של הנתבעים, טוענים הם כי המושכר כן כלל את שטח הקרקע שמסביבו.

37. לדידי, החוזה משנת 1978 אינו מסייע לנתבעים. מדובר בהסכם שנוסחו שונה במעט מחוזה השכירות. הוא גם נערך שנים ארוכות לאחר עריכת חוזה המושכר. לא ברור באיזה נכס מדובר (בית צמוד קרקע, כמו של הנתבעים, או דירה בבית משותף), שכן עניין זה לא מפורט בחוזה ולא הובאו לגביו ראיות. כמו כן, יתכן ועמידר תיקנה את נוסח החוזה במשך השנים עקב מקרים שבהם נוצר ספק לגבי הכללתו של המגרש במושכר. מסקנה זו נתמכת מעצם העובדה שההערה לגבי אי הכללת המגרש במושכר נמצאת לא רק בסעיף הפתוח שנועד להוספת הערות המשתנות מחוזה לחוזה, אלא גם בגוף החוזה עצמו, בסעיף 11.

38. לדידי, גם האמור בסעיף 6(ג) לחוזה, לא מסייע בצורה ממשית לנתבעים. מקריאת הסעיף כולו, ברור לדעתי כי החוזה הוכן על בסיס מודל של דירה בבית משותף. בבית צמוד קרקע, אין חדר מדרגות משותף ואין מקומות מעבר משותפים ועל כן גם אין צורך בהוראה המחייבת את השוכר להימנע מלהניח בחדר המדרגות ובמקומות המעבר חפצים כאלה ואחרים, כפי שנעשה בחוזה השכירות של המושכר.

39. זאת ועוד - גם מעיון בשאר סעיפי החוזה, ניתן ללמוד כי החוזה נוסח עבור דירה בבית משותף או במבנה שכולל מספר דירות. ראה סעיף 6(ד) לחוזה, בו נרשם שהשוכר מתחייב "...לא לשנות את המושכר ו/או את הבניין בו נמצא המושכר...". גם בהמשך הסעיף ישנו חזרה על כך שהמושכר הנו חלק מבניין וזאת בהקשר אחר. ראה גם סעיף 9 לחוזה, שיש בו ניסוח דומה ומתייחס לחלוקת הוצאות בין המחזיקים השונים עבור השירותים המשותפים לבניין.

40. התובעת או יותר נכון עמידר כסוכן שלה, החתימה, אפוא, את הנתבע 3, על חוזה שכירות שמתאים לדירה בבית משותף, בעוד המושכר מהווה בית או דירה או מבנה צמוד קרקע הממוקם בשדה פתוח, שלא רק שלא היה כל מבנה או דירה או בית נוספים צמודים לו, אלא שגם לא היה כזה בקרבת מקום (ראה עדות הנתבע 4 בעמ' 77 ש' 22 – 24).

41. התובעת לא הביאה בפני בית המשפט עותקים של חוזי שכירות אחרים בכלל ובפרט לא של נכסים דומים (צמודי קרקע) שהושכרו בזמנו כדי להראות כיצד ניתנה ואם ניתנה התייחסות לנושא החצר ומגרש שמסביב למושכר במקרים אחרים.

42. הנתבעים הפנו לפסיקה שלפי טענתם קובעת כי לא יכול להיות בית מגורים על קרקע ללא שטח החצר שסביבו וללא שטח הגישה אליו, גם אם לא נקבע במפורש בהסכם השכירות כי החצר הנה חלק מהמושכר (ע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"די יח(1) עמ' 384; ע"א 1613/97 מדד ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתרים משפטיים; ע"א (ב"ש) 56/78 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פטל אליהו, פ"מ כרך תשמ"א, חלק שני בעמ' 96; ע"א 2646/01 אדרי פנחס ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל, פורסם באתרים משפטיים).

43. התובעת מנגד הפנתה לפסיקה שעסקה במקרה דומה באותה שכונה (כפר ענה באור יהודה), שבה נקבע כי רק שטחי החצר הסמוכים לדירה (מטרים ספורים מכל צדי המושכר), הנם חלק מהמושכר ודחתה את טענת הנתבעים שם להכללת שטח נרחב בהרבה כחלק מהמושכר (תא"ק 28457-09-09 מ"י נ' בן עזרא ואח-פורסם באתרים משפטיים).

44. לאחר שנתתי דעתי לפסיקה שהצדדים הפנו אליה וכן לעובדות, ראיות וטענות שמונחות לפניי, נחה דעתי כי יש לראות בשטח מסוים מהחצר שסביב למושכר, כחלק מהמושכר. כנתמך בפסיקה הנ"ל, ככלל, בית צמוד קרקע, המושכר לשוכר, לא יכול, בהגדרה, להיות מושכר ללא שטח חצר מינימלי, אלא במקרים חריגים ביותר. בהעדר הוראה אחרת בהסכם השכירות, וכעיקרון, ברירת המחדל בבית צמוד קרקע שתחום בגדר שתוחמת את הבית מסביב, הנה כי החצר שמסביב הבית נכללת במושכר, אלא אם מוכח אחרת ואילו בבית צמוד קרקע שהחצר סביבו לא מתוחמת בגדר, כי שטח מינימאלי של הקרקע שמסביב הבית נכלל בגדר המושכר, כשההיקף של שטח זה משתנה כל מקרה לפי נסיבותיו.

45. אין זה מתקבל על דעתי כי מקום שנמסר מושכר שהנו בן חדר אחד למשפחה כה נרחבת ובפרט כאשר המושכר ממוקם בשדה פתוח ללא מגבלות כלשהן, כי הכוונה הייתה לתחום את המשפחה לדלת אמות השטח המינורי הזה ולא לאפשר להם לעשות שימוש בלעדי בשטח חצר כלשהו שמסביב לבית, בפרט כאשר הדבר לא בא על חשבון שוכרים אחרים (עובדה שבמשך עשרות שנים לא אכלסה התובעת את השטח הסמוך למושכר בדיירים אחרים).

46. המסקנה הנה כי יש לראות בשטח חצר כלשהו כחלק מהמושכר. הקושי הגדול במקרה דנא כרוך בקביעת גודלו של שטח זה.

47. פסקי הדין שאליהם הפנתה התובעת אינם מסייעים באופן ממשי להכרעה בשאלת גודל החצר או קרקע שמהווים חלק מהמושכר, שכן שטחי החצר באותם המקרים היו מתוחמים (במקרים כאלה ובאופן טבעי, כפי שכבר ציינתי לעיל, ברירת המחדל הנה כי כל שטח החצר שמסביב לבית ועד לגדר התוחמת את החצר, מהווה חלק מהמושכר, אלא אם הוכח אחרת). לא כך פני הדברים כאשר שטח החצר לא מגודר או לא תחום, כמו במקרה דנא (ראה עדות הנתבע 4 בעמ' 77 ש' 24 – 26 "השטח היה פתוח, ולא היו לנו שכנים. השכן הכי קרוב היה במרחק של 50, 80 מ', ועש היום השכנים רחוקים, יש גם שכנים שגרים במרחק 200 מ'"). במקרה כזה, נשאלת השאלה, איזה שטח מתוך שטח הקרקע הפתוח והגדול שמסביב למושכר, ייחשב כחלק ממנו.

48. המקרה היחיד בפסיקה שדומה ואף דומה עד מאוד למקרה דנא, נדון בפסק הדין שניתן בבית משפט זה על ידי כב' השופט ישי קורן בעניין בן עזרא. גם שם דובר על מושכר שנמסר בשנות ה-60 וגם שם מדובר היה בבית צמוד קרקע. גם שם לא נרשם בחוזה במפורש כי המושכר כולל חצר וגם לא נרשם במפורש אחרת. בית המשפט קבע כי אין זה סביר ואין זה הגיוני כי הבית הושכר ללא פיסת אדמה כלשהי ומנגד קבע כי לא ייתכן כי יש לראות בשטחים נרחבים של כ-3.5 דונם כחלק מהמושכר. בית המשפט קבע כי השטחים הדרושים באופן סביר לשם שימוש במושכר, הנם בהיקף של "מטרים ספורים מכל צדי המושכר" (ס' 20 לפסק הדין). על פסק הדין בעניין הנ"ל בעניין בן עזרא תלויים ועומדים ערעור וערעור שכנגד.

49. ומן הכלל אל הפרט - המושכר שנמסר למשפחת ג'ומעה בזמנו היה בשטח כולל של כ-45 מ"ר. ראה חוות דעת השמאי חופשי (עמ' 6), שמציין כי היח' שבה גרה הנתבעת 1 משתרעת על 45 מ"ר והכוללת סלון על מטבחון, חדר שינה וחדר רחצה עם שירותים, מה שתואם את תיאור הנכס בחוזה השכירות.

50. הנתבעת 2 בעדותה ניסתה אמנם להציג את המושכר המקורי, ככולל גם את המבנים שהיא ובנה אופיר גרים בהם כיום (עמ' 69 ש' 18 – 28), אולם המשך עדותה, הודתה כי עם כניסתם למושכר, אביה פעל להרחבתו (עמ' 70 ש' 1), מה שמוכיח כי המבנים שבהם היא ובנה אופיר מתגוררים בהם הוספו על ידי המשפחה ולא היו חלק מהמושכר המקורי (ראה גם עדותה בעמ' 74, ש' 9 – 10). מסקנה זהה ניתן להסיק מהודאת הנתבע 4 בנושא זה (עמ' 80 ש' 20 – 24). המושכר המקורי כלל אפוא חדר שינה אחד בלבד, סלון ומטבח בחלל אחד וחדר רחצה ושירותים, בעוד משפחת ג'ומעה הייתה כבר אז, משפחה ברוכת ילדים המונה תשע נפשות.

51. לאחר שבחנתי את הסוגיה ונתתי דעתי לכל הנסיבות הרלוונטיות בתיק דנא ומנגד לפסיקה הקיימת בנושא, הגעתי לכלל מסקנה כי מקרה דנא, שטח חצר ברוחב של כארבעה מטרים מכל צדי המושכר (להלן "שטח החצר של המושכר" או "החצר הצמודה"), אשר בנסיבות התיק דנא (מקום שהמושכר הנו בשטח של 45 מ"ר), ייצור הלכה למעשה מגרש של כ-225 מ"ר (כששטח זה כולל את השטח שעליו יושב המושכר), די בו כדי לקיים את דרישת השימוש הסביר והנוח במושכר, כמו גם את הפרמטר של הקלה על רווחת המשפחה, כמו גם את הפרמטרים שנקבעו בע"א 1613/97 מדד ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם באתרים משפטיים, הנזכר לעיל, אשר הפנה לפסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בע"א 398/63 ליבוביץ נ' כץ, פ"די יח(1) עמ' 384 ואשר קבע כי "חצר, גינה וגן פרי הצמודים לבית מהווים בדרך כלל חלק בלתי נפרד מהמושכר...". במובן זה נראה לי שדעתי דומה לדעה שהובעה בתיק בן עזרא, שם כאמור נקבע שטח חצר השווה למטרים ספורים מכל צדי המושכר, כשטח שנכלל במושכר.

52. עם כל ההבנה שיש לגלות כלפי מצבם של הנתבעים בעת חתימת חוזה השכירות מבחינת כמות הנפשות שמנתה המשפחה, כל שטח מעבר לאמור לעיל, כבר יחטיא את המטרה שצריכה לעמוד לנגד עיני בית המשפט על פי הפסיקה ועל פי שורת ההיגיון והסבירות בנסיבות.

53. ברור, אם כן, שמהנימוקים הנזכרים לעיל, לא ניתן ואין מקום לראות כחלק מהמושכר את כל שטח המקרקעין או את השטח שהנתבע 4 תפס והמגיע לכדי 3,686 מ"ר (לפי חוות דעת השמאי חופשי) וגם לא את השטח הנטען על ידי הנתבעות 1 ו-2 (כשני דונם). מדובר עם כל הכבוד בשטחים עצומים ואין כל ראיה או אסמכתא לכך ששטחים אלה נמסרו לחזקת הנתבעים או כי הייתה כוונה למסור שטחים אלה לנתבעים ובוודאי ששטחים כאמור הנם מעל ומעבר לשטח הסביר הנדרש כדי לעשות שימוש נוח וסביר במושכר.

מעמד הנתבעים בשאר שטחי המקרקעין שאינם חלק מהמושכר והחצר הצמודה לה

54. לנוכח מסקנתי הנזכרת לעיל, יש לראות את הנתבעים, ביחס לשאר שטחי הקרקע, כמי שפלשו אליהם בזמנו שלא כדין, גם אם סברו כי הדבר מותר.

55. העובדה שהתובעת לא התריעה בפני הנתבעים על פלישתם לשאר שטחי הקרקע במשך עשרות שנים, לא יכולה להיחשב כהסכמה לכך. כפי שכבר נקבע בפרשת בן עזרא, גם בתיק דנא אין ראיה להסכמה פוזיטיבית של התובעת להחזקת הנתבעים בשאר השטחים.

56. מאחר ולכל היותר מדובר בהסכמה שבשתיקה, אשר נראה כי נבעה מניהול ופיקוח לא יעיל ולא נכונים של המדינה, אולי כתוצאה מחוסר בכוח אדם או כל סיבה דומה לכך, מעמד הנתבעים לכל היותר ובמקרה הטוב, הנו כשל בר רשות בחינם על דרך המחדל ושתיקה, אשר מעניקה לכל היותר רשות הדירה, היינו הניתנת לסיום במתן הודעה מוקדמת סבירה (ראה בר"ע 10346/06 לילי ארז נ' מ"י, פורסם באתרים משפטיים; ע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מ"י - פורסם באתרים משפטיים, בסעיף 12 לפסק הדין).

57. זאת ועוד – מאחר ולכל המאוחר בשנת 2003 ועם הגשת התביעה הראשונה כנגד הנתבעים, היה ברור לנתבעים כי התובעת אינה מסכימה עוד להחזקתם בשטח הקרקע, לרבות המושכר המקורי על רקע הפרת החוזה, הרי שמאותו הרגע ומהרגע שעבר זמן סביר לפינוי הנתבעים את שאר שטחי הקרקע שמעבר למושכר המקורי והחצר הצמודה, והם לא פינו שטחים אלה, חזר מעמדם להיות מעמד של פולש בקרקע, שכן הרשות שניתנה בשתיקה ועל דרך המחדל ושהייתה כאמור הדירה, אף היא הסתיימה.

58. לפיכך, ברור כי עומדת לתובעת הזכות לפינוי הנתבעים משאר שטחי הקרקע, שאינם המושכר והחצר הצמודה.

האם הפרו הנתבעים את חוזה השכירות המוגן באופן המזכה את התובעת לפנותם גם מהמושכר המקורי והחצר הצמודה

59. על רקע הבנייה הנרחבת שביצעו הנתבעים מעבר למושכר המקורי, הן בצמוד למושכר המקורי והן בשטחים אחרים במקרקעין, ללא קבלת הסכמת התובעת לכך, ברור שהסכם השכירות הופר על ידם, בין אם הבניה הייתה מותנית בהיתר ובין אם נעשתה לפני חקיקת חוק התכנון והבניה ולא הייתה צריכה היתר לטענת הנתבעים (בשולי הדברים אציין כי לדידי, גם לפני חקיקת החוק, סביר להניח כי היה נדרש אישור הרשות המקומית לבניה וזאת על פי הדין הקיים ששרר במדינה בזמנו, גם אם טרם חוק החוק שהסדיר את התכנון והבניה בצורה מפורטת וכוללנית).

60. הוכח לפניי לפי חוות הדעת של שני השמאים כי הנתבעים הרחיבו את שטח המושכר במאות מטרים. הנתבעות 1 ו-2 בנו מעבר לשטח המקורי של המושכר (45 מ"ר) מבנים בשטח נוסף של 137 מ"ר. הנתבע 4, לא רק שבנה בנה מבנים בשטח עצום של כ-1,452 מ"ר (למגורים, לאחסנה, למשרד ולמסעדה), אלא שאף בנה אותם בחלק המזרחי של המקרקעין הרחוק מהמושכר. כל האמור לעיל לא כולל אלפי מטרים של קרקע שבהם עשו שימוש ובהם בנו מרפסות, משטחי בטון, עצי נוי, גינה וחצר וכו' (במקרה של הנתבעות 1 ו-2 כדונם ובמקרה של הנתבע 4 כ-2,234 מ"ר).

61. על רקע האמור לעיל, לא ניתן לקבל את טענת הנתבעים שלפיה הרחבת המושכר והבניה הנ"ל נעשתה בהסכמת התובעת ועל מנת לאפשר מגורים סבירים (ס' 18 לסיכומי הנתבעות 1 ו-2). אין כל ראיה אודות הסכמה כאמור וגם הנתבעים אינם טוענים כי מאן דהוא אצל התובעת נתן הסכמה כאמור, שלא לדבר כי הסכמה לבנייה בכלל ובניית מאות מטרים בפרט לא ניתנת בע"פ או בהינף יד, אלא באמצעות חוזה מסודר שלא לדבר תוך גביית תשלומים אגרות דמי שימוש וכו'.

62. העובדה שעד התובעת הפקח מר כהן הודה כי אין זה סביר שמשפחה בת תשע נפשות תגור בחדר אחד, עם כל הכבוד, לא יכולה להוות את התשתית הראייתית או משפטית הנדרשת כדי שבית המשפט ייקבע כי התובעת נתנה את הסכמתה להרחבת המושכר במאות מטרים ונדמה כי הדברים ברורים.

63. כאן המקום להוסיף ולומר בהקשר זה כי גם אם נניח כי הדעת נותנת שבנסיבות לא הייתה התובעת מתנגדת להרחבת המושכר כדי להקל על המשפחה, דרך הפעולה של הנתבעים, עם כל הכבוד, לא הייתה ראויה. היה על הנתבעים לפנות אל התובעת או אל עמידה בבקשה מתאימה, לקבל את הסכמתה ובמידת הצורך, לשלם את התשלומים (המסובסדים, שהרי מדובר בדיירות מוגנת), הנדרשים עבור כך.

64. אם יכולתם הכלכלית של הנתבעים עמדה להם לצורך הקמת מאות ויותר של מטרים בנויים לצורך הרחבת המושכר, נדמה כי גם היו יכולים לעמוד בתשלום דמי השכירות המוגנים הנוספים שהיה עליהם לשלם עבור הרחבת המושכר. תחת זאת, הנתבעים פעלו באופן חד צדדי, הקימו מבנים בשטח נרחב, עשו שימוש בשטחי קרקע נרחבים לא להם ומבלי ששילמו סכום כלשהו בגין כך.

65. לפי סעיף 6(ד) לחוזה השכירות, אסור היה לנתבעים להרחיב את המושכר ולא להוסיף כל דבר עליו או בצמוד לו. נוכח הבניה הנרחבת מעבר למושכר. הנתבעים הפרו סעיף זה. הנתבע 4 הפר גם את סעיף 5 למושכר, המחייב שימוש בו רק למטרת מגורים וזאת משהוכח כי הקים מסעדה במקרקעין, הפעיל עסק למחזור בקבוקים והשכיר שטחי אחסנה במקרקעין. לפי סעיף 11 לחוזה השכירות, בגין כל הפרה של מי מסעיפי החוזה, רשאית עמידר לפנות את השוכר מן המושכר. בהתאם לכך, עומדת לתובעת עילת הפינוי, אשר בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

66. על רקע עילת הפינוי שמתקיימת, כמו גם על רקע מסקנתי כי הזכויות לדיירות מוגנת הנם של הנתבעת 1 בלבד, אין הכרח בדיון בטענה החלופית של התובעת שלפיה הנתבעים 1, 2 ו-4 נטשו המושכר ועל כן איבדו ממילא את הזכות לדיירות מוגנת (הנתבעת 1 בכך שיצאה לבית אבות, הנתבעת 2 עת התגוררה עם בעלה בדירה אחרת והנתבע 4 עת התגורר במשך כשנתיים וחצי יחד עם אשתו בדירה שהוריה קנו להם).

67. עם זאת אציין כי לגבי הנתבעת 2 והנתבע 4, הנטישה לא רלוונטית לחלוטין שעה שממילא לא היה ואין להם גם היום זכויות של דייר מוגן במושכר, אלא כאמור רק לנתבעת 1. ביחס לאחרונה, אין לראות בתקופת השהות שלה מחוץ למושכר שהייתה קצרה, בין בבית אבות (דבר שלא הוכח) ובין במוסד לקבלת טיפול רפואי (לפי עדות הנתבעת 2), כנטישת המושכר, אם כי כאמור, אין בכך כדי להועיל לנתבעת 1 וזאת על רקע עילת הפינוי שמתקיימת כאמור לעיל.

התיישנות, זכויות שביושר, מניעות, השתק שיהוי, זכות לרכישת המושכר

68. על רקע הממצאים העובדתיים ושאר מסקנותיי, ברור שאין בסיס לטענות ההגנה הנוספות שהעלו הנתבעים בעניין התיישנות, זכויות שביושר, מניעות, השתק שיהוי, זכות לרכישת המושכר. התיישנות לא קיימת וזאת שעה שמדובר במקרקעין מוסדרים (סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). מניעות, השתק, שיהוי וויתור לא קיימים על רקע העובדה שלא הוכח כי התובעת הסכימה פוזיטיבית לתפיסת השטחים הנוספים או להרחבת המושכר, על רקע העובדה שהוכח כי מרגע היוודע לתובעת על הפלישה, נערכו ביקורות בשטח המציינות זאת ואף הוגשה תביעת פינוי שגם לאחר מחיקתה נעשו ביקורות כאמור עד להגשת התביעה דנא, על רקע העובדה שהנתבעים לא שילמו דמי שימוש או שכירות כלשהם עבור השטח הנוסף, על רקע העובדה ששוכנעתי כי הנתבעים ידעו היטב שהם תפסו שטחים שלא נכללים במושכר המקורי ועל רקע העובדה שידעו ולפחות היו צריכים לדעת כי פעלו באופן לא חוקי וכי התובעת לא נתנה את הסכמתה לכך. הטענה לזכויות שביושר נופלת על רקע כל הממצאים שלי ובפרט משהוכח כי החזקת השטחים הנוספים לא הייתה בהסכמה. הטענה לזכות לרכישת המושכר לא עומדת לנתבעים אשר הוכח כי הפרו את חוזה השכירות ואשר קיימת עילה לפנותם לא רק מהשטחים שמעבר למושכר, אלא גם מהמושכר עצמו.

פיצוי על עצם הפינוי או על השקעות והשבחות/פיצוי מחובת הצדק/סעד מן הצדק

69. הנתבעים טוענים כי לחילופין יש לפצותם בגין עצם הפינוי מהשטחים ובגין השבחות שהשקיעו בקרקע, כמו גם להעניק להם סעד מן הצדק ולא לפנותם כלל מהקרקע. התובעת טוענת כי בנסיבות הקיימות אין לכך כל מקום.

70. ההלכות שנקבעו בפסיקה לעניין פסיקת פיצוי למי שמפונה מקרקע שהחזיק ללא הסכמה מפורשת של בעלי הקרקע ועקב שתיקתו ו/או חוסר ידיעתו על כך סוכמו בע"א (ת"א) 2233/08 בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' ברכה מנשה – פורסם באתרים משפטים. אביא להלן ציטוטים נרחבים מהנאמר שם, הרלוונטיים לעניינינו:

"23. בפרשת לידאי [רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי [פורסם בנבו] (מיום 11.05.03)] דן בית המשפט בשאלת הזכות לפיצויים בגין ביטול רשות. בית המשפט הבחין בין רשות המעוגנת בחוזה אשר יכול ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית לפיצוי, לבין "רשות גרידא", שניתנה ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, ואך כביטוי של רצון, אשר לא תצמיח זכות שכזו למי שהרשות שניתנה לו בוטלה. במצב אחרון זה, אין מקור לחיוב מבטל הרשות בפיצוי, ואף במקום שנפסקו פיצויים, הרי אלו נפסקו "רק עבור השקעותיו של בר הרשות בנכס והשבחתו...". ובפיסקה 10 לפסק הדין, "בר רשות שהורשה להתגורר בנכס ללא תמורה והרשות בוטלה אינו זכאי, אפוא, לפיצויים מכוח הדין עבור ביטול הרשות; אולם, יכול שיהיה זכאי לפיצויים מכוח הסכם מפורש או משתמע... עם זאת, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו, תוך התחשבות בשיקולים של צדק...". כך, הדגיש בית המשפט, כי ישנן נסיבות בהן תשלום הפיצויים יהיה נוגד את תחושת הצדק. בנוסף, מצא לנכון בית המשפט לציין כי מול המגורים משך שנים רבות של המבקשים שם, עומדת הטענה כי הם נהנו משך כל השנים ממגורים ללא תשלום תמורה כלשהי, וכי בכך יש גם משום איזון, לרבות לאור הכספים שיכולים היו לחסוך משך השנים.

24. עוד יש להוסיף כי הן לעצם הזכאות בפיצוי והן ביחס לאופן קביעתם, בתי המשפט הבחינו בין מקרה שבו ניתנה רשות מלכתחילה ובוטלה לאחר מכן, לבין מצב בו הרשות הינה מכללא לאור שתיקת בעל הזכויות [ראו ע"א 463/79 ג'בראן נ' ג'בראן [פורסם בנבו] (27.12.82) אשר שם נקבע פיצוי "על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על ההוספות וההשבחה יעבור לנותן הרשות...", וכשמדובר על רשות מלכתחילה לבנייה ואף אז "חייב הפיצוי להיות בגובה הערך הנוכחי של ההשקעות"; כך נקבע פיצוי כאמור במקרה של מתן רשיון בתמורה ברע"א 2701/95 כנעאן נ' גזאוי פ"ד נג(3) 151 ; ע"א 3071/91 ג'ברין נ' ג'ברין [פורסם בנבו] (7.7.93); ע"א 515/76 לוי נ' ויימן פ"ד לא(2), 127].

דהיינו, במקום שבו ניתנה רשות מפורשת ומלכתחילה לבנייה על מקרקעי נותן הרשות, הפיצויי שנקבע בגין ביטול הרשות הינו בגין ההשקעות שהושקעו תוך הנחה כי אלו ישמשו את נותן הרשות, לרבות קביעה של ערך ההשקעות למועד השומא.

אולם מעת שעסקינן ברשות מכללא:

"הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..." [בר"ע 7924/06 אביטן נ' באום [פורסם בנבו] (3.10.06) (להלן: עניין אביטן)].

25. בע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל [פורסם בנבו] (21.3.07) נדונה שאלת זכותו של בר רשות שבוטלה לפיצויים בגין הפקעה לאחר שהשתמש לצורכי עסקיו שנים רבות במקרקעין שהופקעו. בית המשפט שם מפנה להלכה הפסוקה ולפיה: "הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.." (ההדגשה שלי, י.ש).

תוך שבית המשפט מציין, "אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו, היות והשטח נשוא הערעור שימש את המערער לצרכים עסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ- 40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח".

עוד יש להפנות לע"א (ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל [פורסם בנבו] (26.6.05) שם נדחה ערעור בדבר שלילת פיצויי ואף על השקעות במקרקעין בבר-רשות שבוטלה, לאחר שימוש משך שנים תוך שבית המשפט קובע:

"המערערים השתמשו במקרקעין נשוא התביעה והפיקו הנאה ממנו משך שנים רבות, מבלי לשלם כל תמורה, הם הקימו עסק כלכלי על זה השטח וזכו להפיק רווחים מהחזקתו, אשר על כן אין אנו מוצאים כי זה המקרה בו נדרשת הפעלתם של שיקולי הצדק ופסיקת פיצויים בגין ההשקעה שנעשתה לטובתם של המערערים בלבד, ואין היא משביחה את הנכס עצמו".

כך גם בע"א (ת"א) 1013/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה [פורסם בנבו] (29.3.06) התקבל הערעור ובוטלה התנאת הפינוי בפיצוי שקבע בית משפט השלום (כב' השופט מור) וכשבית המשפט מנמק מדוע בחינת הצדק יש לשלול את הפיצוי שנקבע בסך 464,500 ₪, במספר נימוקים ובכללם, היעדר אינטרס ציפיה, אי חוקיות הבניה והעדר הוכחת ההשקעות הנטענות.

26. נוכח הנסיבות דנן, יש להפנות לשני פסקי דין נוספים. האחד, ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין [פורסם בנבו] (09.12.08) וכן, לע"א 9396/07 כסלו נ' חברת רכבת ישראל בע"מ [פורסם בנבו] (04.11.10).

בפסקי דין אלו, דן בית המשפט בשלילת זכות פיצוי, אומנם בנושא הפקעות, מעת שמדובר על שימוש בלתי חוקי הנעשה במקרקעין.

לא למותר להפנות גם להוראת סעיף 190(א)(3) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965, הקובע כי "לא תחול חובת תשלום פיצויים על הפקעת כל מבנה, גידול, עץ או דבר אחר המחובר לקרקע אם הוקמו, ניטעו או חוברו תוך הפרת חוק זה...".

לבסוף, ראו גם ע"א 8978/07 ארגוב נ' בן שלום [פורסם בנבו] (19.10.09).

27. הנה כי כן, מהפסיקה שהובאה עד כה, מצאו בתי המשפט להורות על פינוי בר-רשות מכללא, מעת שבוטלה הרשות, עם זאת בחנו בתי המשפט אם זכאי המחזיק במקרקעין לפיצוי משיקולי צדק.

בין השיקולים אותם מנו בתי המשפט, ניתן למנות את משך השנים בהם קיימת החזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה וחוקיות הבנייה ככל שנעשתה. בכל אותם מקרים הפיצוי ניתן, אם בכלל, לא בגין הפינוי, אלא בגין ההשקעות שהשקיע המחזיק במקרקעין ולאחר שנדרש להוכיחן.

מול הזכות לפיצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השימוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה.

ודוק, בתי המשפט דנו במקרים בהם החזקה והבנייה החלו טרם תוקפו של חוק המקרקעין, אשר קובע בסעיף 21 את הברירה הנתונה לבעל המקרקעין – אם לקיים את המחוברים או לדרוש את סילוקם. כך גם ההוראה שבסעיף 24 לחוק המקרקעין המסמיכה את בית המשפט לחייב את המקים לשלם לבעל המקרקעין שכר ראוי.

הנתבע 4

71. ומן הכלל אל הפרט - לדידי, הנתבע 4 אינו זכאי לכל פיצוי בגין עצם הפינוי, וודאי לא סעד מן הצדק ובנסיבות, גם אינו זכאי להשקעות שהשקיע במבנים שבנה בקרקע.

72. הנתבע 4 עזב את המושכר המקורי והקים לעצמו ולמשפחתו מבנים חדשים בחלק המזרחי של הקרקע, המרוחק מהמושכר המקורי שיושב על החלק המערבי של המקרקעין. הנתבע 4 הקים מבנים לצורך ניהול עסקים בשטח הקרקע בהיקף ניכר של מאות מטרים וכלל הבנייה הלא חוקית שביצע הגיעה לכדי אלפי מטרים. הנתבע אף השכיר חלק מהמבנים (עמ' 83, ש' 1 – 8). הנתבע 4 נהנה ממקרקעי ציבור במשך עשרות שנים, מבלי ששילם תמורה כלשהי עבור כך.

73. הנתבע 4 טען בתצהירו בצורה כללית וסתמית כי מצבו הכלכלי בכי רע ללא אסמכתא ממשית לכך. הקמת מבנים רבים כל כך ובנייה נרחבת במקרקעין, דורשת משאבים כספיים ונוגדת את טענת הנתבע 4 כי ידו אינה משגת כיום. הנתבע 4 גם היה יחד עם אשתו בעלים של דירה אחרת ואף התגורר עמה בה בזמנו ולאחר זמן מכר אותה (עמ' 78, ש' 27). הנתבע 4 גם העיד כי כל שאר ילדי הנתבעת 1 ובעלה ז"ל לא מתגוררים במקרקעין והנם מסודרים עם בתים ומשפחות שלהם (עמ' 82, ש' 1 – 2). נדמה כי גם לנתבע 4 עמדה האפשרות הזו, אולם הוא בחר בדרך הקלה יותר של מגורים במקרקעין שאינם שלו ומבלי לשלם על כך דבר.

74. על רקע מצבו והתנהלותו האמורה של הנתבע 4, כמו גם בהעדר כל הסכם מפורש או משתמע עם התובעת בקשר להחזקת הנתבע 4 בשטחים שמעבר למושכר, הנתבע 4 לא זכאי לכל פיצוי בגין עצם הפינוי שלו מהמקרקעין ולדידי גם לא עבור עלות הקמת המבנים וזאת בנסיבות שבהם הנתבע 4 הקים מבנים כה רבים ללא היתר וללא רשות ולרבות בגין ניהול עסקיו ואף לא שילם דמי שימוש כלשהם לתובעת עבור כך במשך לפחות 20 שנה עד הגשת התביעה ולמעשה גם עד היום (הנתבע 4 העיד כי בנה את המבנים בשנת 1985 או 1990 – ראה עמ' 84, ש' 13 – 16; בנוסף העיד כי בנה חלק מהמבנים בגיל 16 (!?) היינו בשנת 1970-71 לערך).

75. .מכל הנימוקים שלעיל וכן מאחר וממילא התובעת לא מעוניינת לקיים את המבנים (עקב הכוונה לממש את התב"ע באיזור ולבנות על המקרקעין מבנים חדשים), הנני סבור כי גם אין מקום לפצות את הנתבע 4 על עלות הבנייה של המבנים על הקרקע.

76. זאת ועוד: על רקע העובדה שכל המבנים נבנו על ידי הנתבע 4 לאחר חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, הרי שכפי שנקבע בפרשת בזק, שציטוטים ממנה הבאתי לעיל, לא רק שהנתבע 4 לא זכאי לפיצוי על עלות המבנים, מוטלת עליו לכאורה חובה לסלקם מהמקרקעין על חשבונו.

77. בשולי הדברים אציין כי הנתבע 4 אמנם לא הוכיח באמצעות חוות דעת מטעמו את עלות הבנייה של המבנים וזאת משלא הוגשה למעשה חוות דעת שמאית מטעמו בעניין זה. הנתבע 4 לא שילם לשמאי טובי גרש את שכרו. בעקבות כך לא השלים השמאי את טיוטת חוות הדעת שהכין עבורו ואשר הוגשה על ידי הנתבע 4 ללא רשותו למעשה ואשר מכל מקום השמאי התנגד לעשיית שימוש בה (ראה עדותו של השמאי גרש והחלטתי בעניין זה בעמ' 53 – 55 לפר'). עם זאת, נראה כי היה רשאי להסתמך על נתונים שקיימים בחוות הדעת הנגדית שהוגשה על ידי התובעת ולדלות משם את עלות המבנים ואולם כאמור, הנתבע 4 לא זכאי בנסיבות ובמישור העקרוני לקבלת כל פיצוי ולו על עלות המבנים שהקים.

הנתבעות 1 ו-2

78. לדידי, מצבן של הנתבעות 1 ו-2 בהקשר הפיצוי שונה. הוכח לפני כי הנתבעת 1 הנה בת 93 שנים ומצבה הרפואי אינו טוב בלשון המעטה, כעולה מנספח 2 למוצגי הנתבעות 1 ו-2 (מטעמי צנעת הפרט, אני מעדיף להפנות לשם ולא לצטט כאן מהאישור הרפואי).

79. הנתבעת 2 צירפה אישור ממחלקת הרווחה של העיר אור יהודה, שלפיו היא מוכרת לרשויות הרווחה בשל בעיות אישיות וכלכליות. הנתבעת 2 העידה כי אין לה ולנתבעת 1 דירה אחרת (עמ' 75, ש' 4 – 5). צורף תעודת נכה של הנתבעת 2 וכן אישור המל"ל ביחס לבנה אופיר, המקנה לו לתקופה 30.7.11 עד 31.10.14 נכות רפואית משוקללת של 40% ודרגת אי כושר של 100%. הנתבעת 2 העידה על מצבם האישי, הכלכלי והרפואי הלא פשוט של בעלה ושל בנה והטלטלות שעברה בחייה עם בעלה ודי לי להפנות בעניין זה לעמ' 67 ש' 18 עד עמ' 68 ש' 3. כמו כן, ראה עדותה בעמ' 71, ש' 22 – 26. עדותה של הנתבעת 2 לגבי מצבה האישי, כספי וכו', כמו גם לגבי מצב הנתבעת 1 ומצב בנה ובעלה הייתה אמינה עליי.

80. זאת ועוד - הנתבעת 1 נותרה למעשה מתגוררת במושכר המקורי (ראה חוות דעתו של השמאי אמיר חופשי) ואילו הנתבעת 2 מתגוררת במבנים נוספים שנבנו בצמוד למושכר המקורי (גם אם במבנים לא חוקיים שהוספו למושכר שלא כדין) ומזה שנים מטפלת באמה והנה צמודה לה (ראה עמ' 68 ש' 13 – 16), כאשר היום הנתבעת 1 אינה מסוגלת לדאוג לעצמה (עמ' 72, ש' 1 – 7).

81. עובדה נוספת שיש לקחת בחשבון כאשר בוחנים את שאלת הפיצוי משיקולי צדק, הנה כי גם אם בעלה ז"ל של הנתבעת 1 הרחיב בזמנו את המושכר והיא הייתה למעשה שותפה למעשה זה, הרחבת המושכר נעשתה, גם אם שלא כדין, כדי לשכן בצורה סבירה את תשעת ילדי בני הזוג ולא כדי ליצור למשפחה תנאי מגורים מפוארים או משהו שמתקרב לכך.

82. אשר על כן, בעוד אשר במקרה של הנתבע 4 תחושת הצדק אינה מאפשרת מתן פיצוי כלשהו, ביחס לנתבעות 1 ו-2 המצב הפוך. כל הנסיבות שפירטתי לעיל מחייבות את בית המשפט, מן הדין ומן הצדק, שלא לפנות את הנתבעות 1 ו-2 מביתן ללא פיצוי כלשהו, בית אשר בו הן מתגוררות מזה 60 שנה.

83. ויודגש – אין כל מקום לאפשר לנתבעת 1 להמשיך ולהתגורר במושכר וזאת על רקע עילת הפינוי שמתקיימת כנגדה. גם אין מקום בנסיבות הנ"ל ובכלל זה על רקע התוכניות של התובעת בקשר למקרקעין לאפשר לה לרכוש את המושכר. הוא הדין מקל וחומר לגבי הנתבעת 2, שמתגוררת שלא במושכר, אלא במבנים שהוספו לו כאמור שלא כדין וללא רשות התובעת. גם אין מקום בנסיבות לפצות את מי מהנתבעות 1 ו-2 בגין עצם הפינוי. עם זאת, בנסיבות, סבורני כי יש לפצות את הנתבעת 1 בסכום שיאפשר לה סידור חלוף סביר למגורים לשארית חייה (ושתבדל"א). את הנתבעת 2 לעומת זאת, יש לפצות בשיעור עלות הבניה של המבנים בהם היא ובנה מתגוררים כיום.

84. על רקע האמור לעיל, החלטתי כי יהיה זה נכון וצודק, בבחינת עשיית האיזון הראוי בנסיבות הקיימות, כתנאי לפינויה של הנתבעת 1 מהמקרקעין, כי התובעת תפצה את הנתבעת 1 בסכום של 340,000 ₪, שהנו סכום השווה לסכום הפיצוי לפי החלופה של שווי דיירות מוגנת בחוות דעתו של השמאי חופשי (עמ' 35 לחוות דעתו) בהתחשב בשטחו של המושכר המקורי (45 מ"ר) וכן בתוספת 126,000 ₪ עבור שטח החצר הצמודה למושכר לפי החישוב הבא: 180 מ"ר שטח החצר הצמודה מסביב למושכר המקורי (225 מ"ר – 45 מ"ר) כפול 700 ₪ שהוא מחיר שווי מ"ר קרקע חצר לפי חוות דעתו של השמאי חופשי (עמ' 34 לחוות דעתו). הסכומים הנ"ל, בסך כולל של 466,000 ₪, גם יהיה בהם לדעתי כדי להקנות לנתבעת 1 סידור חלוף סביר למגורים לשארית חייה. לסכום הנ"ל יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום הקובע לחוות דעתו של השמאי חופשי, 16.6.13 ועד לתשלום בפועל.

85. ביחס לנתבעת 2, על התובעת לפצות אותה, אפוא, כתנאי לפינויה מהמקרקעין, בסכום השווה לעלות המבנים שהוקמו על ידה או מי מטעמה במקרקעין ואשר בהם היא ובנה מתגוררים, בסך של 356,000 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום הקובע לחוות דעתו של השמאי חופשי, 16.6.13 ועד לתשלום בפועל. סכום זה הנו פועל יוצא של שטח המבנים שבהם מתגוררים הנתבעת 2 ובנה אופיר בהיקף 110 מ"ר + 27 מ"ר ובסה"כ 137 מ"ר (לפי חוות דעת השמאי חופשי) כפול 2,600 ₪, המחיר למ"ר בניה לפי חוות הדעת של השמאי חופשי. אין מקום בנסיבות לפצות את הנתבעת 2 בגין שטחי חצר כלשהם.

התוצאה

86. הנתבעים 3 ו-5 לא התייצבו לישיבת ההוכחות וגם הוכח מעדויות הנתבעת 2 והנתבע 4 כי הם עזבו את המושכר ואת המקרקעין מזמן. די בכך כדי שיינתן כנגדם פסק פינוי כמבוקש. אשר על כן, אני מורה על פינוי של הנתבעים 3 ו-5 מהקרקע ועל רקע העובדה שכבר אינם מתגוררים בקרקע, הרי שלמען הסר ספק, אני אוסר עליהם לשוב ולחזור לקרקע.

87. כנגד הנתבע 4 ניתן בזה צו המורה על פינויו שלו ושל ילדיו (מירי, יעקב ויוסי) מהקרקע. בנסיבות, ניתנת לנתבע 4 שהות להתארגנות לפינוי, כך שהפינוי בפועל יעשה עד לא יאוחר מיום 1.6.15. הנתבע 4 רשאי לפנות מהקרקע את המבנים ו/או מיטלטלין שלו. ככל שלא יעשה כן, תהא רשאית התובעת לפנותם ו/או להורסם לפי שיקול דעתה וניתנת בזה לתובעת ביחסיה עם הנתבע 4 רשות לפיצול סעדים שיאפשר לה לתבוע מהנתבע 4 את עלויות הפינוי וההריסה, ככל שיהיו. בנסיבות ועל רקע התוצאה מבחינת הנתבע 4, פינוי מוחלט ללא פיצוי כלשהו, החלטתי כי אין מקום לאפשר לתובעת לתבוע ממנו דמי שימוש ראויים לתקופה עד הגשת התביעה ועל כן איני מתיר פיצול סעדים לצורך כך.

88. על הנתבעות 1 ו-2 ובנה של הנתבעת 2 (אופיר) לפנות את המקרקעין תוך 90 יום מהיום שבו התובעת שילמה לנתבעות הנ"ל את סכומי הפיצוי שקבעתי בפסק הדין. לגבי המבנים שבהם מתגוררים הנתבעות 1 ו-2 ובנה של הנתבעת 2, אלה יוותרו במקרקעין והתובעת תעשה בהם כרצונה. בעניינן של הנתבעות 1 ו-2 ובנסיבות, אין מקום לאפשר לתובעת להגיש תביעה כנגדן בגין דמי שימוש ראויים לתקופה שעד הגשת התביעה ויתרה מכך – גם לא בגין התקופה עד למועד הפינוי שנקבע בפסק דיני זה, שכן הפיצוי שנפסק לנתבעות הנ"ל לקח בחשבון את מכלול הנסיבות. התרת תביעה כאמור תשמיט את הבסיס לפיצוי שנקבע. לפיכך, גם איני מתיר פיצול סעדים בעניינן של הנתבעות הנ"ל.

הוצאות המשפט

89. בנסיבות, ישלמו כל אחד מהנתבעים 3 ו-5 לתובעת, שכר טרחת עו"ד בסך של 7,500 ₪. הנתבע 4 ישלם לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך של 15,000 ₪. ביחסים שבין התובעת ולנתבעות 1 ו-2 יישא כל צד בהוצאותיו. בהוצאות שהיו לתובעת, ככל שהיו ויאושרו כדין, יישאו כל אחד מהנתבעים 3 עד 5 בחלקים כמפורט להלן: הנתבע 4 – 50% וכל אחד מהנתבעים 3 ו-5 25%.

סוף דבר

אשר על כן, התביעה מתקבלת בתנאים הנזכרים לעיל.

המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו שבט תשע"ה, 15 פברואר 2015, בלשכתי.