1. תיק זה הוחזר להמשך דיון על ידי בית המשפט העליון במסגרת פסק דינו מיום 25.7.16 (שהועבר לטיפולי אך ביום 3.1.17), על מנת לברר את השאלה האם עמדו לפני השמאי מטעם בית המשפט עסקאות השוואה. בהחלטתי מיום 5.1.17 הוריתי לצדדים להגיש את טיעוניהם בשאלה זו.

טענות הצדדים

2. לטענת התובע, במועד שפסק הדין בתיק ניתן על ידי ערכאה זו, לא עמדו בפני בית המשפט עסקאות השוואה מאחר ולא עמדו כאלה בפני השמאי מטעם בית המשפט ועל כן, לשיטת התובע, יש לפעול לפי "ברירת המחדל" שלפיה יש לראות בקרקע חקלאית את "הדונם הראשון" כאילו היה קרקע המיועדת לבניה ולהעריך אותו כקרקע לבניה ולפיכך לתת פיצוי השווה לפי 8 לדונם הראשון בכל חלקה בהשוואה לערכו של דונם חקלאי. בעניין זה מפנה התובע לפסקי הדין שניתנו ב- ע"א 8937/08 מ"י נ' חביב אללה (1.12.11) (להלן- עניין חביב אללה); ע"א 738/10 דבאח ואח' נ' מ"י (17.11.13) (להלן -עניין דבאח); ע"א 7060/14 מ"י נ' דבאח (6.12.16).

3. לטענת הנתבעת, על בית המשפט להכריע קודם כי אכן עמדו בפני השמאי מטעם בית המשפט עסקאות השוואה כמפורט בחוות דעתו בהיעדר כל ראיה להיפוכו של דבר. לחילופין, מבקשת הנתבעת להורות לשמאי, ד"ר ברזילי, להציג את מקורות המידע מהם שאב את נתוני ההשוואה וכי ככל שמקורות אלה לא נשמרו בידיו עד היום להורות לו לשחזר אותם. לאחר שיוצגו עסקאות ההשוואה מבקשת הנתבעת מבית המשפט לשוב וליתן את פסק הדין שניתן ביום 5.6.15 ללא שינוי. לעניין טענות התובע בדבר דרך הערכת השווי והפיצוי בפסקי הדין שניתנו בעניין דבאח וחביב אללה, הנתבעת טוענת כי באף אחד מפסקי הדין לא נקבעה הלכה לפיה, כטענת התובע, יש להעריך אוטומטית את שוויה של קרקע למגורים כגבוה פי 8 משוויה של קרקע חקלאית.

עמדת המומחה ותגובות הצדדים בעקבותיה

4. בהחלטה מיום 28.5.17 הורתי למומחה מטעם בית המשפט, השמאי ד"ר ברזילי בועז (להלן: "המומחה"), להמציא את החומר הנוגע לעסקאות ההשוואה עליהן ביסס את חוות דעתו מיום 27.12.10 (המתוארות בסעיף 8.4 לחוות הדעת).

5. ביום 18.6.17 המציא המומחה תגובה מטעמו במסגרתה טען כי המידע המופיע בסעיף 8.4 לחוות דעתו נלקח מארכיון השמאי הממשלתי. לדבריו, לאחר תכתובות רבות הצליח לקבל אישור לעיין בארכיון השמאי הממשלתי לגבי נתונים מחקירות בעבר שאינם ממוחשבים וכשהגיע, לאחר תיאום, הונחו בפניו ארגזים רבים עמוסי ניירות ומשך שעות רבות ניסה לאתר מסמכים רלוונטיים. לטענתו, בכלל אלו, מצא דיווח על העסקאות אותן פירט בסעיף 8.4 לחוות דעתו. המומחה הוסיף בתגובתו כי לא הורשה לצלם או להוציא מסמכים ולמיטב זכרונו אף חתם על מסמך ברוח דומה בטרם הורשה לעיין בניירות. עוד טען שלמיטב זכרונו, מרבית הנתונים בדווחי עסקאות של מס שבח, מיעוטם נתוני השמאי הממשלתי או עובדי משרדו בחוות דעת מטעמם, או התכתבויות פנימיות. עוד הוסף שלמעט תרשומות בכתב יד לגבי הנתונים שראה בארכיון השמאי אין בידיו חומר מצולם מארכיון זה היות ולא הורשה לצלם או להוציא חומר מהארכיב. המומחה פירט חלק ממקורות המידע שהצליח לשחזר לצורך תשובתו בטבלה שצורפה לתגובה.

6. בהחלטה מיום 6.8.17 ביקשתי את תגובות הצדדים לתגובת המומחה תוך 14 יום.

7. התובע בתגובתו טען כי מתגובת השמאי עולה שאין עסקאות השוואה. נטען שהשמאי לא בדק את מסמכי העסקאות עצמן אלא רק את מסמכי מס שבח אם בכלל. עוד נטען שהחומר שקיבל לידיו הגיע מהנתבעת ויתכן שמדובר בחומר ממויין. נטען שהתובע או השמאי מטעמו לא נכחו והתרשומות שצויין שערך לא צורפו לחוות דעתו. נטען שלא ברור מדוע המדינה לא המציאה את עסקאות ההשוואה וצוין שלא ברור מדוע השמאי לא הודיע לבית המשפט שהוא נפגש עם הנתבע (המדינה, השמאי הממשלתי) לבד. נטען שטענה זו הועלתה בסיכומי התובע. לטענת התובע, יתכן והוסתרו חלק מהארגזים מהשמאי. עוד נטען שהשמאי לא בדק בעצמו שום עסקה ואף לא ראה את מסמכי העסקה ולא הציג אותם. נטען שהשמאי דיווח על עסקאות שדווחו למס שבח ומדובר בעדות מפי השמועה שאינה קבילה. עוד נטען שכיוון שהשמאי לא בדק את פרטי העסקאות ולא עיין בחוזים, לא ידוע האם הצדדים התייחסו לקרקע בתור חקלאית או קרקע לבנייה. נטען שבהלכות דבאח וצאלח נקבע שיש להעריך את הקרקע במחיר ביניים בין חקלאית לבנייה כפי שמומחה התובע עשה. התובע הפנה לסיכומיו, שם טען בטרם מתן פסק הדין שאין עסקאות השוואה ולפרוטוקול הדיון שם הבטיח השמאי שישלח לתובע את החומר אך לא עשה כן מעולם.

8. התובע הפנה בסיכומיו לת"א 82/74 אברהם חסידוב ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה. נטען שהשמאי לא עשה עבודתו ביסודיות אלא העתיק את הנתונים מחוות דעת אחרת ו"הדביק" אותם בחוות דעתו. נטען שהשמאי לא הכחיש זאת בחקירתו הנגדית (עמ' 34 ש' 12-14). התובע הפנה לע"א 7060/14 שם התייחסו לבעיות הנוגעות לאיסוף נתונים אודות עסקאות ההשוואה. נטען שבמקרה דנן אין אפשרות לאיסוף נתונים ואין יכולת לדעת האם דובר בקרקע חקלאית או לבנייה. עוד נטען שבהתאם לפסק הדין אסדי יש לעבור לחישוב על פי ברירת המחדל. נטען שמאז מתן פסק הדין נקבעו הלכות חדשות התואמות את טענות התובע (ע"א 4299/15 צאלח אסדי וע"א 7060/14 סמיח דבאח). נטען שנקבע שמאחר ולא הובאו עסקאות השוואה, יש לקבוע את שווי המקרקעין שייעודם חקלאי לפי עסקאות ההשוואה שהביאו השמאים, כמו גם בדרך שהתוותה בעניין ראשד, שם הוערך שווי דונם ביעוד למגורים באזור זה כגבוה פי 8 משווי דונם המיועד לחקלאות. עוד נטען שבפסק הדין התקבלה הטענה בדבר קיום הקפאה מאז אמצע שנות ה-50 ועד למועד ההפקעה, באופן שיצר עיוות של מחירי השוק בשטחי האזור החקלאי. נטען שיש להעריך את שווי המקרקעין בהתאם לשווים בתחילת שנות ה-50 שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה, כאשר ננקטה מדיניות תכנונית שאפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים הנ"ל. נטען שכיוון שלא היו עסקאות השוואה במקרה דנן יש לפסוק בהתאם להלכה שנקבעה בפסק הדין חביבאללה והתקבלה בפסקי הדין דבאח ואסדי. נטען שיש לקבל את סיווג הקרקע שנקבע על ידי שמאי התובע ולאמץ את החישובים שנעשו על ידי התובע בסיכומיו ופורטו בתגובתו.

9. הנתבעת בתגובתה טענה כי תגובתו של השמאי מעלה בבירור שהיו בפניו עסקאות השוואה והוא הסביר ופירט מניין שאב את הנתונים ששימשו אותו לצורך הכנת חוות דעתו- דיווחי מס שבח וחוות דעת ישנות של לשכת השמאי הממשלתי השמורים בארכיון השמאי הממשלתי. הוזכר כי פרטי עסקאות ההשוואה בהן נעזר השמאי פורטו גם במסגרת חוות הדעת עצמה ואין מחלוקת כי עמדו בפני השמאי עסקאות השוואה, טרם ערך את חוות דעתו. הוסף שלמיטב ידיעת הנתבעת לא ניתן לעיין ולצלם בעבר בארכיוני השמאי הממשלתי וכיום לאחר חקיקת חוק חופש המידע, התשנ"ח- 1998 ניתן להגיש בקשה ולעיין. נטען שכיום ניתן לנוכח החוק לקבל העתק מהמסמכים ולהגישם לבית המשפט. הנתבעת טענה בהקשר זה, כי על בית המשפט להורות לשמאי לשחזר את מקורות המידע שעמדו בבסיס חוות הדעת ובכך להוכיח שעמדו בפניו מקורות המידע במועד כתיבת חוות הדעת.

10. לטענת הנתבעת, יש לדחות את טענת התובע לפיה השמאי בדק את מסמכי מס שבח בלבד ולא השתמש כלל בחוזי מכר שנערכו או שוחח עם מוכרים וקונים. נטען שככל הידוע לנתבעת, דיווחים המוגשים לרשויות המס הן כלי עבודה מקובל שאין בו פגם. עוד נטען שיש לדחות את הטענות לפיהן יתכן שהשמאי עיין רק בחלק מהארגזים שבארכיון. נטען שמעבר לכך שהוצגו על ידי השמאי די והותר עסקאות השוואה המספיקות להעיד על מגמת מחירים, הרי שטענות בדבר בחירתו בעסקאות אלו ואחרות, מקומן היה במסגרת חקירתו הנגדית של השמאי. עוד נטען שטענות התובע לפיהן השמאי נפגש לבד עם הנתבעת אינן נכונות ומהפרוטוקול עולה שבאותה פגישה נכח גם השמאי פרמינגר מטעם התובע. בנוסף, נטען שהנתבעת לא ביקשה מהשמאי לעיין בחומרים שבארכיון וכי מעיון בתשובתו עולה שביקר בארכיון לפני שנים רבות (טרם חקיקת חוק חופש המידע) ולאו דווקא לצורך התיק הנוכחי. נטען שיש גם לדחות את הטענה לפיה לא ברור ייעודן של עסקאות ההשוואה היות ואין מניעה לברר את ייעודן של החלקות מושא עסקאות ההשוואה במועדים הרלוונטיים. נטען שהשמאי ממילא התייחס לעסקאות ההשוואה המשקפות לדעתו שווי חקלאי, בעוד שאם מדובר למעשה בעסקאות המשקפות שווי למגורים, הרי שטעות זו פועלת לטובת התובע. עוד נטען כי התובע העלה שורת טענות החורגות ממסגרת הדיון בעסקאות השוואה והמהוות הרחבת חזית וכי הנתבעת מתנגדת לדיון חוזר בייעודן של חלקות המקרקעין, שעה בה פסק הערעור קבע שהדיון יוחזר רק בשאלת עסקאות ההשוואה. עוד נטען כי הנתבעת מתנגדת לדיון בטענות הנוגעות לשומת הדונם הראשון מכל חלקה בייעוד למגורים, טענות שלא נידונו במסגרת הערעור. למעלה מן הצורך נטען שממילא אין להחיל את ההלכות החדשות שכן אין המדובר במקרקעין שהופקעו לפי פקודת הקרקעות אלא לפי חוק נכסי נפקדים, התש"י- 1950.

11. התובע, הגיש תגובה לתגובת הנתבעת במסגרתה טען כי ההלכות שנקבעו מחייבות את הנתבעת ואת בית המשפט. נטען שמחוות הדעת של המומחה אין אפשרות לאיסוף נתונים ולא ניתן לדעת האם מדובר בקרקע חקלאית או לבנייה. עוד נטען שהמומחה לא הסביר את העסקאות ולא הציג מסמכים ולא ידוע אלו בדיקות ערך והאם המסמכים קבילים. נטען שההצעה לפיה המומחה ישחזר את המסמכים מגוחכת ולא עלתה בפסקי הדין אליהם הפנה. נטען שפסק הדין הוחזר במטרה שבית המשפט יחשב מחדש את סכום הפיצויים לאחר שיקבע שלא היו בפני השמאי עסקאות השוואה ויחשבם בהתאם להלכות המחייבות לפיהן יש לשום את הדונם הראשון בייעוד מגורים. עוד נטען בהקשר זה שאין חשיבות לדרך הפקעת הקרקעות.

12. ביום 17.9.17 לאחר קבלת תגובות הצדדים כפי שפורטו לעיל, ניתנה החלטה לפיה היה ומי מהצדדים מעונין להגיש סיכומים נוספים ו/או לחקור את המומחה, עליו להודיע על כך עד ליום 1.10.17 וכי במידה ולא תתקבל הודעה כאמור, יינתן פסק דין על בסיס התגובות שהתקבלו. סיכומים או בקשה לחקירת המומחה מטעם הצדדים לא התקבלו למעט הודעה משלימה שהוגשה מטעם התובע ביום 8.10.17. במסגרת הודעתו המשלימה טען התובע שלא ברור מתי ביקר השמאי במשרדי השמאי הממשלתי לצורך עריכת חוות הדעת והאם דובר בביקור שנעשה לצורך הכנת חוות דעת אחרת בתיק אחר. נטען שהשמאי הקל על עצמו והעתיק את הנתונים מחוות דעת אחרת בכרמיאל. נטען שהשמאי לא הכחיש זאת בחקירתו הנגדית (עמ' 34 לפרוטוקול ש' 12-14). נטען שחוות הדעת הוגשה וסומנה ת/1 ופסקה 8.9 זהה לפסקה 8.4 בהליך זה ולא ברור האם ביקורו כלל התייחס לתיק דנן או לצורך הכנת חוות הדעת האחרת.

דיון והכרעה

13. ראשית, אציין כי פסק הדין הוחזר על ידי בית המשפט העליון לדיון בפניי בנוגע לשאלה אחת ויחידה- האם עמדו לפני שמאי בית המשפט עסקאות השוואה. היות ובמסגרת הבירור הנוסף עלה כי התשובה לשאלה זו חיובית, אין טעם לדון בחישוב הפיצויים מחדש ובשאלת תחולת ההלכות אליהם הפנה התובע על המקרה דנן.

14. מתגובת המומחה עולה כי הוצגו עסקאות השוואה, אשר התבססו על חומר שנלקח מארכיון השמאי הממשלתי. השמאי נתן הסבר מנומק ומשכנע בנוגע לאי הצגת החומר, שעה בה לא הורשה לצלמו או להוציא מסמכים, בהתאם לנוהג במועד דאז. באשר לטענה לפיה הוצג בפניו חומר ממוין וכי יתכן והוסתרו ממנו חלק מהארגזים הרי שמדובר בטענות שלא הונח להן בסיס עובדתי. יתרה מכך, לו סבור היה התובע כי הוצג בפני השמאי חומר חלקי או כי השמאי עצמו בחר בהצגת עסקאות חלקיות, הרי שהיה עליו להעלות זאת במסגרת חקירתו הנגדית של השמאי. במצב העובדתי הקיים, העסקאות שהוצגו מטעם שמאי בית המשפט הינן מספקות לצורך קבלת אמות מידה בנוגע למגמת המחירים במועדים הרלוונטיים והסבריו כאמור לעיל מספקים. עוד אציין שניתנה לצדדים האפשרות לשוב ולזמן את המומחה לחקירה נוספת במסגרת החלטתי מיום 17.9.17 והם ויתרו על אפשרות זו. לאור האמור לעיל, אני קובע כי בפני השמאי עמדו עסקאות השוואה מספקות ומשכך אין מקום לשינוי מפסק דיני מיום 15.6.15.

15. יובהר, כי לאור התוצאה, כל הקביעות העובדתיות והמשפטיות שנקבעו במסגרת פסק דיני מיום 15.6.2015, נותרות על כנן.

ניתן היום, ו' חשוון תשע"ח, 26 אוקטובר 2017, בהעדר הצדדים.