לפני תביעה כספית.

רקע כללי ;

1. המנוח יוסף מולא ז"ל - אביו של נתבע מס' 1 , היה צד להליך הסדר מקרקעין בתיק 591/ירכא ( להלן : "תיק ההסדר"). על פי פסק דין בתיק ההסדר נקבע כי מר יוסף מולא יירשם כבעלים בחלקות זמניות 90 ג' ו- 90 ד' בגוש 18922, לימים חלקות אלו הפכו לחלקות סופיות 18 ו-9 בהתאמה בגוש 18922.

2. במסגרת תיק ההסדר הייתה מחלוקת נוספת ביחס לחלקות ארעיות 6, 90ב' ו- 90א' באותו גוש. פסק הדין קבע כי חלקה ארעית 6 בבעלות המדינה ואילו חלקות ארעיות 90א' ו-90ב' הם בבעלות המנוח יוסף מולא, לימים חלקות זמניות אלו הפכו לחלקה 17 סופית.

חלקה 17 בגוש 18922 כללה 3 חלקים כאשר שניים מתוכם ( 90א' ו- 90 ב') אמורים להירשם על שם המנוח יוסף מולא והחלק של 6 יירשם על שם המדינה.

משכך, פסק הדין בתיק ההסדר, קבע זכויות ליוסף מולא ז"ל, הן בחלקה 18 וחלקה 17.

3. לאחר מתן פסק הדין ובטרם רישומו, הסכימו הצדדים, מסיבות שאין צורך לפרטן, לתקן את המפה ולאחד את כל חלקיו של המנוח יוסף מולא ז"ל בחלקה 18 ולהותיר חלקה 17 על שם המדינה. לאחר התיקון חלקה 17 כללה בסופו של יום רק חלקה זמנית 6 שבבעלות המדינה וחלקה 18 הורחבה וכללה חלקות זמניות 90א' , 90ב', 90ג' ו- 90ד' וכולם בבעלות המנוח יוסף מולא.

4. התוצאה הסופית בתיק ההסדר, עקב שינויים שחלו לאחר מתן פסק הדין בתיק ההסדר ומתן החלטות מתקנות בנדון, הינה: חלקה 17 המצומצמת תירשם על שם המדינה וחלקה 18 המורחבת על שם המנוח יוסף מולא ז"ל, וכי אין עוד חלקים למר מולא יוסף בחלקה 17.

5. הבעלות נרשמה ביום 22/11/1992 בכל החלקות על שם הבעלים; חלקה 17 על שם המדינה וחלקה 18 המורחבת על שם המנוח יוסף מולא ז"ל. המנוח מר מולא היה מיוצג בהליך ההסדר בידי עו"ד שחאדה עד לרישום .

6. החל מתאריך 22/11/1992, ניתן להוציא נסח רישום מקרקעין לכל החלקות הנ"ל, כשברור לכל שהחל ממועד זה אין כל זכויות בחלקה 17 למר יוסף מולא ז"ל. זאת אני אומר לאחר עיון בתיק ההסדר ( מוצג מש/2 ) השינוי בוצע בהסכמת משפחת מולא ובהסכמת בא כוחה דאז - עו"ד שחאדה , ידעו וגם ידעו על השינוי וקיבלו את כל חלקיהם במקרקעין בחלקה אחת והיא חלקה 18.

7. בחלוף שנים , ביום 12/12/1997 ,חתם יוסף מולא ז"ל, בפני עו"ד נסיב שאנן ז"ל (נתבע מס'2) על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת בנו נתבע מס' 1 סרחאן מולא, על פיו מוסמך נתבע מס' 1 לטפל ברישום זכויותיו של אביו המנוח יוסף מולא ז"ל במקרקעין הידועים כגוש 18922 חלקה 17 מאדמות ירכא, בהתאם לפסק הדין בתיק ההסדר מיום 23/2/1986.

8. עוד הוסמך מולא הבן -נתבע מס'2 , על פי ייפוי הכוח , לייצג את אביו בכל הקשור לחלקה בפני כל הגורמים, ומוסמך למכור את החלקה או חלקים ממנה ( ראו בהרחבה מוצג מש/1).

העסקאות;

9. ביום 15/12/1997 מכר הנתבע מס' 1 , בהתאם לייפוי כוח , לתובע מס' 1 ג'בר חמוד 1000/6706 חלקים מחלקה 17 גוש 18922 תמורת סך 12,500 ₪ . ההסכם נערך ונחתם במשרדו של נתבע מס' 2 עו"ד שנאן ז"ל.

10. ביום 9/2/1998 מכר נתבע מס' 1 לתובע מס' 2 נג'יב חמוד, על יסוד ייפוי הכוח, 2000/6706 חלקים מחלקה 17 גוש 18922 תמורת סך 25,000 ₪ . ההסכם נערך ונחתם במשרדו של נתבע מס' 2 עו"ד שנאן ז"ל.

בין תובע מס' 2 לבין נתבע מס' 1 נערך הסכם נוסף ביום 20/9/1998 לפיו מכר לו 1000/6706 חלקים נוספים תמורת 12,500 ₪. גם הסכם זה נערך ונחתם במשרדו של נתבע מס' 2 עו"ד שנאן ז"ל.

משכך התובע מס' 2 רכש מאת נתבע מס'1 3,000/6706 חלקים.

11. ביום 13/9/1999 רכש תובע מס' 3 זאהר דבדוב מנתבע מס' 1, יתרת שטח החלקה 2706/6706 חלקים בתמורה לסכום של 50,000 ₪. ההסכם נערך ונחתם במשרדו של נתבע מס' 2 עו"ד שנאן ז"ל.

12. התמורה שולמה על ידי התובעים לנתבע מס' 1.

13. חלקה 17 אינה בבעלות המנוח יוסף מולא ז"ל , כפועל יוצא מכך אינה בבעלות נתבע מס' 2 אשר מכר זכויות לא לו וערך הסכמים במקרקעין שאינם בבעלותו.

14. התובעים לא ביטלו את ההסכמים. גם בסיכומים מטעמם מודים הם בעמוד 22 לסיכומיהם שההסכמים לא בוטלו אך ההסכמים אינם בני אכיפה. התובעים גם לא ביקשו לראות בהגשת התביעה הודעת ביטול להסכמים, עמדתם שההסכמים לא בוטלו כלל ועיקר.

מועד ידיעת התובעים שאין זכויות למשפחת מולא;

15. בפי הנתבעים (בעילה החוזית והנזיקית) טענה לפיה התביעה נגדם התיישנה. זאת, מאחר שחוזי הרכישה, שהם ראשית כל העלילה, נערכו בשנת 1997 ו 1998 . לפיכך, לשיטתם, זה אמור להיות מועד ההפרה, או ההתרשלות הנטענים, הנעוצים במכירת מקרקעין שלא בבעלותו של נתבע מס' 1 .

התובעים טוענים כי לא חלה התיישנות כי גיבוש העילה נולד עם התגבשות הידיעה לכל יסודות העילה וטענו לתחולת מספר חריגים המשעים את מרוץ ההתיישנות והרלבנטיים ביותר לענייננו הם: סעיף 8 לחוק ההתיישנות וכן סעיף 89 לפקודת הנזיקין. מכאן יש לברר אם התובעים עמדו בנטל להוכיח תנאי הוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

16. התובעים טוענים כי לאחר מות עורך שנאן ז"ל- נתבע מס' 2 , בישר להם נבע מס' 1 לראשונה כי קיימת תקלה וכי התברר בדיעבד כי לנתבע ולאביו אין זכויות בחלקה מס' 1. חזרו על כך בתצהירים מטעמם וגם בחקירתם. נתבע מס' 1 גם הוא מחזק גרסת התובעים ומטיל את האשמה בנתבע מס' 2.

מהראיות שהונחו לפתחי עולה כי ביום 13/5/2005 שלח עו"ד שנאן ז"ל מכתב לפקיד ההסדר במקרקעין ובו ביקש עדכון מטעם פקיד ההסדר אם פסק הדין 591/ירכא נרשם ע"ש המנוח יוסף מולא.

17. ביום 19/6/2005 נשלחה תשובת לשכת ההסדר המקרקעין לפיו פסק הדין תוקן ביום 21/2/1989 מבלי לפרט את מהות התיקון, אך ניתן להבין ממכתב זה שחלקה 18 נרשמה על שם יוסף מולא ז"ל.

גרסתו של נתבע מס' 1 לפיה פנה יחד עם התובעים במספר הזדמנויות בציר הזמן בין מועד חתימת ההסכם לבין מועד 11/5/05 במטרה לבחון אם חלה התקדמות בעניין רישום המקרקעין, עו"ד שאנן ז"ל ציין בפניהם , במספר הזדמנויות, כי העניין בטיפול (ראו סעיפים 17 עד 20 לתצהיר נתבע מס' 1). התביעה הוגשה ביום 11/1/10. לפי גרסתו של נתבע מס' 1 גם התובעים וגם הוא לא ידעו כלל ועיקר, שאין זכויות.

מעיון במכלול הראיות, ניתן לקבוע, כי התובעים לא ידעו שלנתבע מס' 1 ואביו אין זכויות בחלקה 17 במועד שמגבש טענת התיישנות דהיינו לפני 11/1/2003. גרסת התובעים עולה בקנה אחד עם מכלול הראיות, לא נסתרה וקיבלה חיזוק מגרסת נתבע מס' 1.

18. אין בידי לקבל גרסת עדי נתבע מס' 2 ביחס לעובדה כי התובעים ובפרט תובע מס' 2 הודיע להם לאחר פטירת עו"ד שנאן כי ידע על כך שפסק הדין תוקן או שונה וכי נתבע מס' 2 הבטיח לפצות אותם בקרקע חלופית (סעיף 39-44 למוצג נ/6 או סעיף 5 ל-נ/7).

ראשית, שני העדים לא טיפלו בתיק לפני הפטירה של עו"ד שנאן המנוח.

שנית, לא נערכה כל תרשומת בתיק בזמן אמת אודות השיחות שהתנהלו בין התובעים לעדים מטעם נתבע מס' 2 , על אף חשיבות שיחה זו , שמשליכה על ידיעת התובעים על העדר זכויות ומניין תקופת ההתיישנות.

שלישית, במכתב מטעם נתבע מס' 2 ( מוצג ת/12) שבא בתשובה לטיוטת כתב התביעה וטרם הגשתה, מועד שהינו אחרי הפגישות בין התובעים עם עדי נתבע מס' 2, ובכל זאת לא צוין בתשובה זו, כל טענה בעניין ידיעת התובעים שאין זכויות או ההתיישנות , כל שצוין מטעם נתבע מס' 2 על קיומה של מזימה כדי לזכות בכספים מאת עזבון המנוח נתבע מס' 2.

רביעית, בכתב התביעה אוזכרו כל העובדות שמבססות טענת ההתיישנות לרבות הדיווח לשלטונות המס בשנת 2001 ולא מצאו לנכון לאזכר את השיחות בין תובע מס' 2 לבין עו"ד וליד ועו"ד ראיד העדים מטעם נתבע מס' 2 , בכל הקשור לידיעה הברורה והמפורשת של התובעים כי פסק הדין שונה או תוקן ואין לנתבע מס' 2 אדמות בחלקה 17. בכתב התביעה נפקד מקומן של שיחות אלו המבססות את טענת ההתיישנות ובא זכרן אך ורק בתצהיר שנים לאחר הגשת התביעה.

חמישית, גרסה זו משקלה מועט נוכח האמור לעיל ובשל היותה עדות כבושה שלא בא זכרה קודם לכן בציר הזמן מאז משלוח טיוטת כתב התביעה עד היום.

19. תובע מס' 3 פנה למשרד רישום והסדר מקרקעין באמצעות ת/4. המכתב הוא מיום 29/6/03 בבקשה להשלים את הרישום כאשר מצורף לו כל המסמכים לצורך השלמת הרישום ואשר הומצאו לו על ידי נתבע מס' 1 . אני מקבל את האמור במוצג מש/1 לפיו הובהר לו טלפונית כי תוקן פסק הדין. גם בהנחה כי התגבשה ידיעה ברורה מטעמו של תובע מס' 3 ביום קבלת ההסבר טלפונית על ידי גב' לילך, הרי מניין הימים מתחיל מיום זה, ובשים לב למועד הגשת התביעה אין תחולה לטענת התיישנות, שכן טרם חלפו 7 שנים ממועד זה.

אני מקבל עדותה של גב' לילך שהודיעה לו לאחר פנייתו, אך גם אם התגבשה אצלו ידיעה, ומניין הימים למרוץ ההתיישנות מתחיל מיום זה עבור תובע מס' 3, הרי התביעה הוגשה תוך תקופת ההתיישנות.

20. האם מסקנה זו אמורה להשתנות נוכח הדיווח שבוצע בידי נתבע מס' 1 לשלטונות המס כבר בשנת 2001 כעולה מ- ת/10? לאחר שעיינתי ב-ת/10 על צירופיו ובשים לב ליתר הראיות, אין בדיווח זה כדי לשנות את מסקנתי כלל ועיקר.

ראשית, מי שדיווח על פסק הדין באמצעות עו"ד אליאס פרח, הוא נתבע מס' 1 ולא התובעים. ביטול העסקה היה ביום 20/5/03. גם אם במועד הביטול התגבשה ידיעה אצל התובעים, הרי אין תחולה לטענת ההתיישנות וטרם חלפו ביום הגשת התביעה, 7 שנים.

שנית, נתבע מס' 1 מסר את כל האישורים לתובע מספר 3 שפנה ישירות כעולה ממוצג מש/1 להשלמת הרישום כאשר הוא מצויד באישורי מס שבח, ומכתבים מהוועדה המקומית לתכנון ובניה והמועצה המקומית ירכא, מסמכים אלו שוללים כל חשש ולו הקל שבקלים, כי קיימת תקלה או אין זכויות לנתבע מס' 1, ניתן ללמוד מהמצאת מסמכים אלו, כי אין כל תקלה ורשויות מוסמכות, פעלו לפי פסק הדין, טרם תיקונו, והנפיקו אישורים לצורך רישום פסק הדין. התנהלות זו מלמדת שקיימות זכויות לנתבע מס'1 בהתאם לפסק הדין, ולא ניתן לחשוד, נוכח מסמכים אלו, שאין זכויות לנתבע מס'1 , ומשכך גם אין ידיעה או "קצה חוט" לחשוד שזכויות אלו לא קיימות.

21. מכאן, אין כל ראיה בפני המלמדת, כי בשנת 2001 התובעים ידעו, כי אין לנתבע מס' 1 זכויות כלל ועיקר, או כל נתון שסותר את גרסתם. לסיכום, אין כל ראיה המלמדת, כי התובעים ידעו לפני 5/03 , על העדר זכויות .

22. במצב הרגיל, מרוץ ההתיישנות מתחיל כאשר קמה לתובע עילת תביעה, התובע יודע או יכול לדעת אודותיה ובידי התובע כוח תביעה מושגי וכוח תביעה מהותי-ממשי-מעשי. אני סבור, כי התובעים הצליחו להוכיח יסודות סעיף 8 לחוק ההתיישנות, רק החל מפניית התובע מס' 3 לרשום את המקרקעין. רק אז החל "קצה חוט" ביחס לעובדות.

23. רכיב הידיעה כולל מודעות ברמה של "קצה חוט", לכל העובדות, להבדיל מדין או מראיות, הנדרשות להגשת התביעה (ראו: ע"א 4114/96 אבידור המאירי נ' הכשרת הישוב חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נב(1) 857, 866 (1998); ע"א 2206/08 סיגמן נ' חברת דובק בע"מ, פס' 14 (11.7.2010)). עובדות אלו כוללות, בין היתר, את זהות המזיק, מהות המעשה עוולתי, טיב הנזק, והקשר הסיבתי בין המעשה (או המחדל) לבין הנזק. כאשר מתגבש אצל התובע חשד, בפועל או בכוח, לאפשרות קיומם של רכיבים אלו, מתחיל מרוץ ההתיישנות.

האם מתקיימים כאן התנאים הנדרשים לדחיית מועד ההתיישנות בענייננו? לגישתי התשובה לכך היא חיובית. אבהיר: עילת התובענה במקרה שלפנינו היא כאמור הפרת חוזה -כלפי נתבע מס' 1 , או רשלנות ביחס לנתבע מס' 2 . על מנת לבסס עילה של הפרה, או תביעת רשלנות, אין די במודעות של התובעים לקיומו של הנזק, אלא שהיה עליהם לדעת גם על עצם ההפרה, או ההתרשלות וכן על הקשר בין אלה לבין הנזקים שנגרמו להם. אירועים אלה תחילתם, כאמור, גילוי , שלפי כל הראיות שהונחו לפני, החל מחודש 6/03 , אין לנתבע מס' 1 כל זכויות בחלקה 17.

24. לא ניתן לייחס למי מהתובעים, נוכח הקביעה המפורשת בפסק הדין ומורכבות ההליכים שהתרחשו לאחר פסק הדין, ידיעה ברמת "קצה חוט" שאין בבעלות נתבע מס' 1 ו/או אביו, זכויות בחלקה 17, במועד שמבסס טענת ההתיישנות דהיינו 1/03, משכך גם לא ידעו על קיומה של ההפרה או ההתרשלות.

המצאת מסמכים מטעם נתבע 1 לתובעים לצורך ביצוע הרישום כגון אישור מועצה מקומית, אישור מס שבח ואישור הוועדה לתכנון ובנייה , מלמד כי אין בעיה לרשום ופניית תובע מס' 3 ללשכת הסדר המקרקעין מעידה, כי לא היה בידיעתם שקיימת תקלה בעניין הזכויות.

25. לא די בעובדה, כי היה ניתן לפנות לעורך דין או לברר את הסוגיה, כדי ליצור את ראשית הידיעה לעניין התקלה בחלקה 17, על מנת להתחיל את מרוץ ההתיישנות. על כן אני קובע, כי בכל הקשור בעילה החוזית או הנזיקית, הצליחו התובעים להוכיח תחולה להוראת סעיף 8 לחוק ההתיישנות.

26. משכך, טענת ההתיישנות, בגין העילות בבסיס התביעה –דינה דחייה.

התביעה בעילה חוזית כנגד נתבע מס' 1 ;

27. על פי הנטען בכתב התביעה, התביעה כנגד נתבע מס' 1, הינה חוזית בגין הפרת חוזה על ידי נתבע מס' 1 . למרות ההפרה , התובעים לא ביטלו את ההסכמים בינם לבין נתבע מס' 1, גם לא עתרו לביטולם ולא ביקשו לראות בכתב התביעה הודעת ביטול, כלל ועיקר. הם ביקשו פיצוי בגין אי קיום ההסכם ובפרט פיצויי קיום.

28. אין מחלוקת בין הצדדים היום, כי נתבע מס' 1, אינו הבעלים של חלקה 17 ואיננו זכאי להיות הבעלים של חלקה 17. אין חולק, כי נתבע מס' 1 לא היה רשאי ו/או מוסמך למכור את המקרקעין, שאינם בבעלותו ואינו זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין, וכי הדבר מהווה הפרה להוראות החוזה.

29. ניסיונו של נתבע זה ליצור תדמית של קורבן לעורך דין שנאן ז"ל, אין לה כל מקום. מדובר בנתבע אשר מודע לזכויות במקרקעין, הביא את אביו הקשיש, בן ה- 80 במועד חתימת ההסכם, כדי להחתימו על זכויות לא קיימות, בחלקה 17.

30. נתבע מס' 1 היה בקלות יכול לפנות לעו"ד ה. שחאדה, שטיפל במקרקעין עד לרישומם, יכול היה לבחון דרכו, אלא הוא בחר עורך דין אחר שלא ייצגם בהליך ההסדר, לא מודע לכל ההתפתחויות לאחר פסק הדין וכל מי שמעיין בפסק הדין, יגלה לכאורה, על קיומן של זכויות בחלקה 17. ההתפתחויות לאחר מכן, שהם בידיעת האב יוסף מולא ז"ל , הובילו אותו לבחור עורך דין שלא טיפל בתיק ולמקרא פסק הדין, ניתן לסבור, כי אכן לנתבע קיימות זכויות שניתן למכור לגורמים שלישיים, על יסוד אותו פסק דין.

31. נתבע מס' 1 מנסה, בשלב הזה, לטעון כי הוא פעל בהתאם לעצה משפטית של עו"ד שנאן ז"ל, שעו"ד שנאן ז"ל, הוא אשר גרם לכל התקלה; טיעון זה היה ראוי שנתבע מס' 1 לא יעלה אותו, בעת שמכר חלקה שאין לו בה כל זכות.

32. נתבע זה, אשר מסתובב עם פסק דין ולא מגלה ולא מתעניין בכל ההתרחשויות לאחר פסק הדין, מכיר היטב את חלקה 18, מכר גם את חלקה 18 ורואה את ההבדל בגודלה של חלקה 18 בין פסק הדין לבין נסח הרישום, והכיצד חלקה מס' 18 יש בה שטח מעבר לקבוע בפסק הדין לא יכול להיתמם ולהמשיך להחזיק את פסק הדין ולעבור אתו מעורך דין לעורך דין אחר , כדי שנאמין שמדובר באדם תמים, אשר יד המקרה הובילה אותו למשרד עורכי דין, שלא טיפל בהליך ההסדר. זאת אני אומר, נוכח האמור בפסק הדין וכל מי שקורא ומעיין בפסק הדין, יסבור בטעות , כי אכן לאביו של נתבע 1 קיימות זכויות בחלקה 17.

33. על כן, ברור ונהיר, כי נתבע זה הפר הפרה בוטה ויסודית את ההסכם ועליו לפצות את התובעים בגין הנזקים שנגרמו להם בעקבות הפרה זו.

הנזק הנובע מההפרה החוזית – כנגד נתבע מס' 1 ;

34. אקדים ואומר, כי התובעים לא ביטלו את ההסכם, והתעקשו גם בסיכומיהם לטעון שלא עשו כן. התובעים אף טענו שאין צורך לבטל את ההסכם. הם אינם יכולים לעתור בפני לפיצוי בגין הנזק על פי הוראת סעיף 11 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א – 1970, (להלן: "חוק התרופות") הקובע:

"הופר חיוב לספק או לקבל נכס, או שירות ובוטל החוזה בשל ההפרה, זכאי הנפגע, ללא הוכחת נזק, לפיצויים בסכום ההפרש, שבין התמורה בעד הנכס או השירות, לפי החוזה, ובין שווים ביום ביטול החוזה".

35. מאחר ולא התקיים התנאי הבסיסי של ביטול החוזה, התובעים לא נכנסים לגדר הוראת סעיף 11 לחוק התרופות שפוטרת אותם מכל התנאים בסעיף 10 לחוק התרופות וכל מה שהיה צריך להוכיח בפני, הינו רק שווי המקרקעין ביום הביטול. מכאן, אין תחולה להוראת סעיף 11 לחוק התרופות. אין צורך , נוכח קביעה זו, לסקור יתרונות הפעלת הוראת סעיף 11 לחוק התרופות לעומת הוראת סעיף 10 ובין היתר בתחולת חובת הקטנת הנזק או בהפעלת מנגנון אשם תורם.

36. העיקרון הבסיסי הינו, כי אם חוזה הופר, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה. כמו כן הוא זכאי לפיצויים, וזאת בנוסף לאכיפה או לביטול או במקומם (סעיף 2 לחוק התרופות).

37. בהגשמתה של הזכות לפיצויים על פי הוראת סעיף 10 לחוק התרופות, נוהגים להבחין בין שני שלבים (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת-שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 807; הראשון, עניינו היקפו ומידתו של הנזק. במסגרת זו נבחן הנזק במבחני סיבתיות ("שנגרם לו עקב ההפרה ותוצאותיה"), תוך ייחוד אותם נזקים שהם צפויים ( "שהמפר ראה אותו או שהיה עליו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה" ), ושבגינם מוטלת אחריות. לאחר שאותר הנזק אשר להתרחשותו אחראי המפר בא תורו של השלב השני, שעניינו קביעת שיעור הפיצויים, לו זכאי הנפגע ("פיצויים בעד הנזק") שנגרם לו. זוהי שאלה של כימות ובה יש לתרגם את הנזק לסכומי כסף, אשר יהא בהם כדי לפצות את הנפגע.

38. בנסיבות שלפנינו אין מתעוררות שאלות של היקף הנזק ומידתו (השלב הראשון), מדובר במכירת נכס מקרקעין והנזק של ערך המקרקעין נכון להיום הינו נזק הקשור בהפרה ונובע ישירות מן ההפרה וכל מוכר מקרקעין צופה נזק זה כאשר אין ביכולתו למסור את המקרקעין לרוכש. אין ולא יכולה להיות מחלוקת כי נזק זה הנובע מהעדר יכולת להעביר את המקרקעין היא תוצאה צפויה וטבעית של ההפרה ולכן אני סבור, כי במקרנו, אין צורך להתעכב מעבר לנדרש בשלב הראשון.

39. ביחס לשלב השני כבר נפסק רעא 2371/01 ‏ ‏ אינשטיין שריר נ' אוסי תכנון והקמת מבנים ופיתוח בע"מ כי:

"עקרון גג זה הינה, כי יש להעמיד את הנפגע, במונחים כספיים, באותו מצב בו היה נתון אילו החוזה היה מקוים. "המבחן לקביעת שיעור הפיצויים הוא באותו סכום אשר, במונחים כספיים, יש בו כדי להעמיד את הנפגע, מבחינת הנזק שנגרם לו, באותו מצב בו היה נתון, לו קויים החוזה, ולולא התרחשה ההפרה" (ע"א 355/80 הנ"ל, בעמ' 808). מעקרון גג זה גזרו בתי המשפט מבחני עזר שיפוטיים אשר יש בהם כדי לסייע לבית המשפט בכימותו של הנזק ובקביעת שיעורו (ראו ד' קציר, תרופות בשל הפרת חוזה (1991, חלק ב') 958, וכן ע"א 660/86 תושיה נ' גוטמן, פ"ד מד(1) 52, 54)."

40. ולעניין כימות הנזק נקבע בפרשת אינשטיין שריר לעיל:

"אחד ממבחני העזר השיפוטיים החשובים, המגשים את הוראת סעיף 10 לחוק התרופות, הינו כי במקום שחוזה מכר קובע מחיר פלוני והמוכר הפר את החוזה, נקבע שיעור הפיצויים לו זכאי הקונה בהפרש שבין מחיר השוק של הנכס הנמכר לבין מחירו בחוזה (ראו ע"א 660/86 הנ"ל, בעמ' 54). לעניין מבחן עזר זה, אין נפקא מינה אם הקונה ביטל את החוזה, אם לאו. כמובן, אם נגרמו לקונה נזקים נוספים – המקיימים את המבחנים של היקף הנזק ומידתו (השלב הראשון) – הוא זכאי לפיצוי בגינם. כך, למשל, עשוי הקונה לזכות לפיצוי בגין אבדן עיסקה עם צד שלישי (השוו ע"א 734/84 אבידן נ' בן חמו, פ"ד מא(4) 78; קציר, שם, עמ' 983). שיעור הפיצויים על פי מבחן עזר זה יוקטן אם הנפגע יכל היה באמצעים סבירים למנוע או להקטין את הנזק והוא נמנע מכך (סעיף 14(א) לחוק התרופות)."

41. משכך יש לעמוד על שווי המקרקעין היום כדי לאמוד את הנזק שנגרם לתובעים עקב הפרת החוזה בידי נתבע מס' 1.

שווי המקרקעין- השמאות;

42. התובעים צירפו חוות דעתו של השמאי, עאטף עאלם, מיום 5/9/09. כעולה מחוות דעתו, שווי מ"ר מחלקה 17 עומד על 40 דולר כך ששווי דונם עומד על 40,000 דולר. משכך, שווי כל החלקה הינו 268,000 דולר, ובהמרה לשקלים, סך של 1,072,000 ₪.

43. הנתבעים צירפו חוות דעת של השמאי ראדי נג'ם, אשר קבע בחוות דעתו, ששווי דונם הינו 42,000 ₪ ושווי החלקה הינו 281,400 ₪ ליום הגשת חוות הדעת.

44. שני השמאים נחקרו ארוכות. שני השמאים ערכו את חוות דעתם על יסוד שיטת ההשוואה. השמאי מטעם התובע פירט בחוות דעתו , אם כי בתמציתיות, הערכת שמאי ממשלתי בשנים 2008 , 2005 ו- 2007, לחלקות שתוארו על ידו בסעיף 10 לחוות דעתו, ועסקאות אלו, היוו מדד להשוואה. עוד עולה מחוות הדעת כי המחיר נע בין 132 ₪ למ"ר עד 325 ₪ למ"ר ובשל העובדה, כי מיקום החלקה - שולי השכונה המזרחית, ייעוד החלקה - חקלאי, קיומו של פוטנציאל לשינוי ייעוד ובשים לב לטופוגרפיה ההררית, קיומם של בתי מגורים בסביבה , על אף הייעוד החקלאי, העריך , מר עאלם , שווי הקרקע 40 דולר למ"ר, דהיינו סך של 160 ₪ למטר.

45. השמאי, ראדי נג'ם, בחוות דעת מפורטת, סקר גם את הרקע התכנוני, התייחס לתכנית מתאר ארצית תמ"א 35, סקר עסקאות בסביבה, כ- 26 עסקאות (לעומת 3 של שמאי התובעים) אך ציין שהמצב התכנוני, מיקום החלקה, העסקאות בנכסים בסביבה והיעוד החקלאי, מובלים למסקנה כי שווי הקרקע הינו 42,000 ₪ לדונם דהיינו 42 ₪ למ"ר.

46. לאחר חקירת מומחה התובע ומשהוצגו בפניו עסקאות אחרות, מעבר לשלוש העסקאות שצוינו על ידו בסעיף 11 לחוות דעתו, הסכים להפחית את הערכתו, ל- 30 דולר למ"ר במקום 40 דולר למ"ר (ראו עמ' 47 שורות 1-5).

עוד הסכים מומחה התובעים, כי בשל העובדה, שייעוד הקרקע, לאחר התכנית החדשה, גם הוא נותר חקלאי, ונוכח העובדה שהתכנית שהופקדה וגם היא מייעדת חלקה 17 בייעוד חקלאי, ציין, כי יש צורך בהפחתה של 20% מהערכתו וכך השיב: "אז אני יודע מראש מה יהיה בעתיד. סדר גודל הוא עניין של דחייה יותר ארוכה, סדר גודל של 10 שנים, אני במקרה כזה, בעוד 10 שנים אקבל קרקע חקלאית ויקח לי עוד 5 שנים עד שאכשיר אותה, הסיכום צריך להיות סדר גודל הפחתה של 20% מערכה היום" (עמ' 49 ש' 11-17).

47. בהמשך, המומחה מטעם התובע , מפרט איך הגיע לסכום של 40 דולר, לאחר שערך השוואה לשלוש עסקאות בודדות בלבד. עוד עולה מחקירתו , שהמומחה לא סקר את אותם עסקאות שפירט בסעיף 11 לחוות דעתו, לא פירט בחוות דעתו קווי הדמיון וקווי השוני, בין הקרקע מושא חוות דעתו לבין שלוש העסקאות ששימשו בסיס לעריכת האומדן .

אין כל אינדיקציה ו/או נתונים, מה המרחק של המקרקעין מושא עסקאות ההשוואה לבין היישוב, מה הייעוד של אותם מקרקעין והאם הם כלולים בתכנית המתאר (בתוך הקו הכחול) , מה היחס של התכנית המופקדת אליהם והאם קיים סיכוי שהם יוכשרו כקרקע לבנייה, לעומת המקרקעין בחלקה 17 ואשר חוות דעתו נועדה להעריך את שוויה.

48. כידוע , הנטל מוטל על התובעים להוכיח את שווי המקרקעין. השמאי מטעמם, עליו נטל לשכנע את בית המשפט, בשווי המצוין על ידו, לצורך כך, חוות דעתו צריכה להיות מפורטת ועסקאות ההשוואה אשר מצוינים על ידו, נדרש כי יהיה בינם לבין המקרקעין נשוא חוות הדעת, קווי דמיון שיאפשרו את ההסתמכות על אותה השוואה.

אין בחוות הדעת, לצערי הרב, פירוט מדוע בחלקה 60 הוערך שווי המטר ל- 325 ₪, מה המאפיינים המיוחדים וכיצד ניתן להקיש מאות עסקה לענייננו , או חלקה 22 ששווה הוערך ב- 199 ₪ למ"ר, מי מתוכם נמצא בתוך הקו הכחול של התוכנית , מי מתוכם יש סיכוי שיהפכו לקרקע לבנייה, המומחה מטעם התובעים לא פירט, מקום שצריך לפרט, בהינתן העובדה כי מדע ההערכה הוא לא מדע מדויק, יש לבסס הערכה סבירה על בסיס הנמקה שתשכנע את בית המשפט.

49. אין היגיון לשקלל שלוש עסקאות בודדות ולבסס עליהן את מסקנות חוות הדעת. חוות דעתו נראית על הצד הגבוה ביותר, לא מנומקת דיה ואין בה פירוט לתנאי העסקאות שעל יסודן ביקש לבצע את ההשוואה ובסופו של יום לבצע ממוצע של שלוש העסקאות, שבחר תוך התעלמות מעסקאות אחרות, אינו משכנע והוביל להערכה מוגזמת לדידי. ממוצע יש לערוך ביחס לעסקאות דומות ו/או זהות בנתונים, ובעניין זה לטעמי שמאי התובעים לא הצליח לעמוד בנטל הנדרש, כדי לשכנעני, שקיים קווי דמיון או זהות בינם לבין העסקה בחלקה 17.

50. זאת ועוד, מומחה התובעים כבר הסכים, כי שווי מטר הינו 30 דולר, נוכח עסקאות שהוצגו לו על ידי ב"כ הנתבעים, כמפורט במוצג נ/1, ולא 40 דולר כפי שציין בחוות הדעת מטעמו. הנימוק של השמאי, כי בזמן עריכת חוות דעתו, נתונים אלו לא היו זמינים, אינו סיבה משכנעת, שכן יכול היה לעדכן חוות דעתו טרם החקירה או לבחון עסקאות מפורטות יותר, לאחר הגשת חוות דעתו מיד כאשר המידע הפך להיות זמין. על כן, אני קובע, כי חוות דעת מומחה התובעים, נוטה כלפי מעלה, מעבר לדרוש ואין בדעתי לקבל אותה כפי שהיא, אלא יש לערוך התאמות כנובע מחקירתו ומעסקאות זהות ו/או דומות, הקיימות בסביבה.

51. בנוסף, מומחה הנתבעים, נטה להעריך את שווי המקרקעין לצד הנמוך מעבר לדרוש, ואין גם מצדו בחינה לעסקאות הדומות, מבחינת מאפייני המקרקעין, כגון היותה בתוך הקו הכחול, מקרקעין חקלאיים בתוך תכנית המתאר שיש סיכוי לשנות את ייעודה מחקלאות לבנייה או למסחר.

52. מומחה התובעים שהסכים גם ובנוסף לבצע הפחתה במחיר בשיעור 20% (עמ' 49 ש' 11-17) עקב תכנית המופקדת ואשר מייעדת את חלקה 17 גם לייעוד חקלאי, ניסה, בחקירתו החוזרת, לתקן את תשובתו ביחס להפחתה של 20% ולטעון שחלה עלייה במחירי הקרקע והדבר מביא לקיזוז הירידה של 20%. תשובה זו אינה מבוססת (עמ' 54 שורות 4-8). תשובה זו אין בה כדי לשכנע, ולא הוצגו נתונים המבססים אותה. צירוף תשובות מומחה התובע שהמחיר 30 דולר וגם להפחית 20%, צריכה להיות משוקללת על ידי, בעת עריכת ההתאמות הנדרשות.

53. לאחר ששמעתי את שני השמאים והתרשמתי מחקירתם ומהעסקאות שהוצגו בפני, אני קובע, כי שווי דונם בחלקה 17 הינו בסך 100,000 ₪ נכון להיום ועל כן, שווי כל המקרקעין עומד על סך 670,000 ₪.

הקטנת נזק/אשם תורם;

54. חובתו של צד להקטין את נזקו. לתובעים היו, במהלך השנים, מאז כריתת ההסכם ועד ליום הגשת התביעה, מספר צמתים שבהן היו יכולים לגלות את העובדה, כי נתבע 1 אינו הבעלים של המקרקעין ולפעול להקטנת נזקם. על הדרכים לבחינת החלוקה הצודקת של הנזק בין מתקשרים בחוזה ראו בהרחבה בע"א 3940/94 שמואל רונן חברה לבנין ואח' נ' ס.ע.ל.ר חברה לבנין, פ"ד נב(1) 210, בעמ' 226-227.

55. בחברות מסורתיות, ועמדתי על כך במספר של פסקי דין, עדיין החזקה במקרקעין היא מרכיב משמעותי ובמקרנו, העובדה, כי התובעים לא תפסו חזקה במקרקעין, לא ביקשו לתפוס חזקה במקרקעין, לא רשמו הערת אזהרה, הסכימו לחתום על חוזה כפי שנחתם, כל אלה מלמדים, כי היה באפשרותם להקטין את נזקם או התנהגותם גם היא הובילה לחתימת הסכם זה, ויש להטיל עליהם אשם תורם.

אוסיף כי היה על התובעים גם לערוך בדיקות עצמאיות כדי לבחון את שאלת הבעלות במקרקעין ולא רק לסמוך על הנתבעים, היה עליהם להיות יותר ערניים ולבצע במקביל בדיקות הקשורות בהיתכנות העסקה, בדיקה עצמאית ולעורר תהיות ולשאול שאלות ולא לנהוג כפי שעשו.

מאחר ובחלקה 18 רכשו חלק מהתובעים מנתבע מס' 1 והצליחו לרשום את הנכס תוך תקופה קצרה יחסית, היה הדבר מחייב ערנות יתר מטעם של הרוכשים , ובמכלול הנתונים אני מעמיד שיעור זה של אשם תורם, ב- 20%.

פיצויים בעד נזק שאינו של ממון;

56. גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין.

57. האבחנה בין נזק ממון לנזק שאינו ממוני מקובלת בעיקר בדיני הנזיקין, אך יש לה מקום גם בדיני החוזים. הנזק הלא ממוני הוא המרכיב הרוחני, הלא-חומרי של הפגיעה (שלו ואדר, בעמ' 300). נזק לא ממוני עשוי להתלוות להפסד כלכלי שנגרם עקב הפרת חוזה. אולם פיצוי לא ממוני בדיני חוזים אינו ניתן דרך שגרה. הוא מצטמצם למצבים שבהם לנזק הכלכלי נלוותה הפרה בוטה של יחסי אמון, או של יחסי תלות ששררו בין הנפגע לבין המפר, או במצבים של זדון, התנהגות מעליבה או פוגענית במיוחד (שלו ואדר, בעמ' 302). הפיצוי הלא-ממוני כפוף לשיקול דעת שיפוטי, ואין צורך בהבאת ראיות לגביו. הגישה השיפוטית להענקת פיצויים על נזק לא ממוני ננקטת על דרך הצמצום וההגבלה:

"פסיקת פיצוי בגין נזק לא ממוני... נתונה לשיקול דעת בית המשפט... ומכאן, שהיא שמורה למקרים מיוחדים" (ע"א 3437/93 אגד, אגודה שיתופית לתחבורה בישראל בע"מ נ' אדלר, פ"ד נד(1) 817, 835 (1998)).

במכלול הנתונים לא מצאתי מקום לפסוק בגין ראש נזק זה.

התוצאה ביחס לנתבע מס' 1;

58. העולה מכל האמור, שאני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבע 1 לשלם לתובעים, ביחד ולחוד, סך של 536,000 ₪ נכון להיום. הסכום יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק, החל מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן, נתבע מס' 1 , יחזיר לתובעים את סכום האגרות ששולמו על ידם, עלות חוות הדעת, הוצאות חקירת המומחה מטעמם לפי קבלות ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 53,600 ₪, בצירוף מע"מ .

59. הסכום יחולק בין התובעים לבין עצמם, בהתאם לחלקם במקרקעין; בעניין זה תוגש פסיקתא לחתימתי.

התביעה בעילה הנזיקית כלפי נתבע מס' 2;

60. מדובר בתביעה כנגד עזבון.

בתביעות מסוג זה, המחוקק עצמו דורש חובת הנמקה מיוחדת מקום שהוא נעתר להן על יסוד עדות יחידה שאין לה סיוע (סעיף 54 לפק' הראיות [נוסח חדש] התשל"א – 1971) ואילו ההלכה הפסוקה החמירה מעבר לחובת ההנמקה והרימה את מידת ההוכחה בקבעה :

"מקובל עלינו כי כאשר מוגשת תביעה כנגד עזבון, מידת ההוכחה הנדרשת היא ברמה גבוהה בהרבה מזו המספיקה בהליך אזרחי רגיל" (ע"א 323/86 לרנר נ' ניב ואח' [פורסם במאגרים 1/12/1986]. ובמקום אחר נאמר כי מן התובע מעיזבון נדרשות "ראיות חזקות יתר על המידה הרגילה וסיוע לעדותו שלו" (דברי הנשיא שמגר בע"א 843/87 כוכב נ' עזבון המנוח חיטרוש שמעון ז"ל ואח' [1/12/1987, פורסם במאגרים] ). הטעם לכלל זה נעוץ בעובדה ש"בהעדר הבעל-דבר גופו אין לדעת אם לא היה מצליח – בעודו בחיים חייתו – להזים או לסתור את ראיות יריבו..." (ע"א 459/59 פינקלשטיין נ' פרושטייר, פד"י 2327, בעמ' 2330).

61. כידוע, הנטל להוכיח תביעה כנגד עיזבון גבוהה יותר מהנטל הדרוש בתביעה אזרחית רגילה. המנוח שערך את ההסכם אינו עימנו ולכן על התובעים קיים נטל מוגבר בכל הנוגע להוכחת התביעה כנגד עיזבונו. כפי שנקבע בע"א 6002/92 דוד מלק נ' מנהל עיזבון הרב יהושע דויטש ז"ל ואח', פ"ד נא (5) 1 בעמ' 10:

"המדובר בענייננו בתביעה  נגד עיזבון. בתביעה מסוג זה "מידת ההוכחה הנדרשת היא ברמה גבוהה בהרבה מזו המספיקה בהליך אזרחי רגיל (ע"א 323/86 לרנר נ' יניב, [פורסם בנבו]). מן התובע נדרשות "ראיות חזקות יתר על המידה הרגילה וסיוע לעדותו שלו" (דברי הנשיא שמגר בע"א 843/87 כוכב נ' עיזבון המנוח חיטרוש שמעון ז"ל ואח', [פורסם בנבו] )".

ראה גם: רע"א 3587/06 עיזבון המנוח אבי ירדני ז"ל נ' משה בן צור ואח' ( פיסקה 12, ניתן ביום 14.5.08).  

נוכח האזהרה לעיל, אבחן את התביעה כנגד עיזבון המנוח נסיב שנאן ז"ל (להלן: "המנוח").

62. אין מחלוקת בין הצדדים, כי כל העסקאות נחתמו במשרדו של המנוח לאחר שערך את ההסכמים בין הצדדים. בכל אחד מן ההסכמים נקבעו הוראות הכוללות את זיהוי המקרקעין, השטח הנמכר ותמורתו.

בכל שלושת ההסכמים, נכללו ההוראות הבאות:

"5. ידוע לקונה שחלקה מספר סופי 17 עוד לא נרשמה על שם אבי המוכר במשרד ספרי האחוזה והמוכר הוא אשר מטפל היום ברישום החלקה על שם אביו יוסף סרחאן מולא.

6. הוסכם בין שני הצדדים כי הם ידווחו למס שבח על העסקה לאחר רישום החלקה על שם אבי המוכר במשרד ספרי האחוזה.

7. המוכר מתחייב לשתף פעולה עם הקונה והוא יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם העברת השטח הנמכר משמו של הקונה".

63. העסקה עם התובע מספר 1 נערכה ביום 15/12/97 עם תובע מספר 2 בשני מועדים, ב- 9/8/98 וב- 20/9/98 ואילו עם התובע מספר 3 ביום 13/9/99. אין חולק עוד, לפי מלוא הראיות, (לרבות ראיות הנתבעים, אשר נסמכים על התיק שנמצא במשרדו של נתבע מס' 2), הונחו המסמכים הבאים: פסק הדין בתיק ההסדר 591/ירכא, ייפויי כוח מאביו של נתבע מס' 2, המסמיך את הנתבע לבצע עסקאות בחלקה 17, הנושא תאריך 12/12/1997, אשר נערך גם הוא על ידי עורך דין שנאן וכן מפה החתומה על ידי הצדדים.

64. אין מחלוקת עוד, כי לא נערך הסכם קבלת שירות משפטי בין המנוח לבין הצדדים לעסקה ובו יפורט היקף השירות המשפטי, התמורה וכל הפרטים הנחוצים לצורך הסדרת היחסים בין עורך דין לבין לקוחותיו.

65. נטושה מחלוקת בין הצדדים אודות היקף השירות המשפטי שהוסכם עליו בין המנוח לבין הצדדים לעסקה, שעה שטענת נתבע 2 כי שירותיו נשכרו כדי לערוך את ההסכם בין הצדדים בלבד ואינו כולל כל התחייבות אחרת ונוספת, כגון השלמת הרישום ו/או דיווח על העסקה ו/או כל התחייבות מעבר לעריכת הסכם בין הצדדים. יתר הצדדים, התובע 1 ונתבע מס' 1 מצד שני, טוענים, כי שירותיו נשכרו בעסקת מקרקעין כוללת, לרבות עריכת הסכם ורישומה על שמם של הקונים בלשכת רישום מקרקעין.

66. כמתבקש מהעובדה, שהתביעה מנוהלת נגד עיזבון והטענות לגבי היקף השירות המשפטי, אינן מעוגנות בכתב אלא על יסוד הסכמות בעל פה, כמפורט על ידי התובעים ונתבע מס' 1 ובשל העובדה, כי המנוח לא נמצא בין החיים על מנת להעיד כדי להפריך את הטענות שהועלו לגביו, אצמד לראיות שניתן לבסס עליהן ממצאים, כגון מסמכים, ראיות נסיבתיות אשר יש בכוחן כדי לבסס מסקנות שיעמדו ברף הגבוה שנקבע בפסיקה בתביעה כנגד עיזבון.

67. שאלת היקף השירות בעסקת מקרקעין היא שאלה רוחבית, ומקיפה. השאלה היא האם עורך דין הנוטל על עצמו פעולת עריכת הסכם מקרקעין, יקבע שהוא חייב להשלים את כל עסקת המקרקעין בכללותה, עד הרישום. שאלה זו, רחבת היקף, עמד על קשייה, כב' השופט עמית, בשורה של פסקי דין, לרבות בתיק אזרחי (חיפה) 1116/99 אבו סלאח מוחמד נ' שקור פואד.

68. כב' השופט עמית ציין בפסק דינו, בסעיף 46 לפסק הדין:  

"אז מה היה לנו? עורך דין שערך עסקה מבלי לרשום הערת אזהרה, מבלי לקחת יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר ומבלי לדווח לשלטונות המס בגלל טעמי מס. עורך דין שמחלק לכל דיכפין הסכם סטנדרטי שהוכן על ידו, כאשר צדדים עושים בהסכם זה שימוש ללא השגחתו או פיקוחו. עורך דין שנקרא בשעת ערב מאוחרת לאשר חתימות של מתקשרים בביתם, על הסכם שהוא לא ערך, לא בדק אותו ולא נכח בעת העברת התמורה, כאשר לשיטתו אין לו כל אחריות לאותו חוזה,  למעט אישור החתימות. עורך דין שטוען כי אישר ללקוחו שאין מניעה לערוך עסקה, למרות עיקול בסכום גבוה שנרשם לזכות רשויות המס, ואשר ערך עסקה אחרת מבלי לדווח לרשויות המס, באשר לשיטתו נושא זה מסור לשיקול דעת הלקוח".

69. בהמשך פסק דינו ציין כבוד השופט עמית כי נחשף בשורה של תיקים לטענות של עורכי דין, כי החובות המוטלות עליהם, בעסקת מקרקעין, נגזרות מדרישות הלקוח ויש כאלה שמבקשים רק להכין את החוזה ולכן אין זה עניינם אם המוכר הוא אכן בעל הזכויות הרשום, אם הלקוח ירשום הערת אזהרה אם לאו, אם ידווח או לא ידווח לרשויות המס וציין, כי תקלות אלה והתנהלות זו הביאה ל"תאונות משפטיות" ואף ביקש מלשכת עורכי הדין, שתלבן את היקף אחריותו של עורך הדין בעסקאות מקרקעין ואם זה לגיטימי שעורך דין יטול על עצמו רק "פלח מסוים" של עסקה במקרקעין, כמו עריכת חוזה בלבד ו/או אישור חתימות בלבד.

70. מצד שני, עורך דין, ככל בעל מקצוע, נשכר על מנת לתת שירות מוגדר וברור, ולא מן הנמנע כי הצדדים יבקשו להגבילו. הקשיים בתיק זה, לגבי קביעת היקף השירות, נובעת בראש ובראשונה, בשל העדר קיומו של הסכם בין נותן השירות – המנוח , לבין יתר הצדדים לעסקה שאפשר, לאחר פטירתו של המנוח, לקיומן של טענות בעל פה כנגד היקף השירות מצדו של עורך הדין.

לו היה מונח בפנינו הסכם שמפורט בו היקף השירות, לא היינו נקלעים לסיטואציה הזו.

71. אינני רואה פסול בכך שהצדדים יגבילו את היקף השירות בעסקת מקרקעין מכוח עיקרון חופש החוזים , אך הדבר, לטעמי , מגביר את רמת הזהירות הנדרשת מעורכי דין וחובת הווידוא שהצדדים לעסקה מודעים לסכנות הכרוכות והנובעות מקיומו של ייצוג חלקי ולא מלא.

72. יחד עם זאת, עורך דין הבא להגביל את שירותו המשפטי, בהסכמת הצדדים, לשירות משפטי מוגדר מראש, כגון עריכת הסכם מקרקעין, חובתו לבצע נאמנה את השירות המצומצם ולוודא, במסגרת עריכת ההסכם, מטלות בסיסיות כדי למנוע תאונות משפטיות, מאחר ועורך דין הוא מפזר נזק הזול ביותר.

73. בהעדר הסכם בכתב ביחס לשירות המשפטי – המטלות שהוטלו על נתבע מס' 1 לרשום את את הזכויות מכוח פסק הדין של הסדר, תומכים , במסקנתי כי התובעים שכרו את שירותי נתבע מס' 2, לערוך את ההסכם בין הצדדים.

מחלוקת זו בין הצדדים, אינה מכרעת לעצם העילה וטענות הצדדים , שכן הרשלנות הנטענת בידי התובעים לא מתייחסת לשלב לאחר חתימת ההסכמים כגון אי רישום הערת אזהרה שהביאה לקיומה של עסקה נוגדת, או רשלנות באי רישום הנכס על שם התובע, שכן בנסיבות תיק זה, אין זכויות לנתבע מס' 1, והרשלנות הנטענת היא לשלב עריכת ההסכם.

אם כך, יש לבחון בשלב עריכת ההסכם אם מוטלת על עורך דין, החובה לבצע בדיקה מקדמית של היתכנות העסקה ואם הדבר חלק מחובתו בשלב עריכת ההסכם. אני סבור כי הרחבת ההסכם בשנת 2005 , אינה משנה את המצב , שכן פרטי הרשלנות הנטענת כלפי נתבע 2 קשורה בהעדר ביצוע של פעולות מקדמיות טרם החתימה על ההסכם ולא לאחריו.

74. במועד עריכת ההסכמים, אני מוצא לנכון לקבוע, כי אכן הצדדים הגבילו את השירות המשפטי לעריכת הסכם, ורק מאוחר יותר בשנת 2005 הרחיבו את השירות המשפטי גם להליך הרישום. השירות המשפטי המוסכם כלל תחילה עריכת הסכם בין הצדדים ובשנת 2005 הורחב גם להשלמת הליך הרישום.

השאלה האם פעולה זו , במעגל הראשון של עריכת ההסכם, הייתה פעולה סבירה ולא דבק בה פגם מצד המנוח.

75. עורך דין חב חובת זהירות חוזית ונזיקית כלפי לקוחותיו. בע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת, פ"ד ל(3) 75 פסק כב' השופט ח' כהן: "חוסר מיומנות משפטית מקובלת, ומעשים ומחדלים אשר עורך-דין סביר ונבון נשמר היה מפניהם באותן נסיבות – הרי זו התרשלות; וכלפי הלקוח שלו מוטלת חובה פשוטה על עורך-דין לנהוג באותה מיומנות ולהימנע מאותם מעשים ומחדלים".

76. בפסק הדין המנחה בע"א 57/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 נדרש בית המשפט העליון לשאלת היקף וטיב חבותו ואחריותו של עורך-דין כלפי לקוחו (אושר בע"א 2625/02 נחום נ' עו"ד דורנבאום, פ"ד נח(3) 385, פסקה 10). כב' השופט ד' לוין ציין כי הבסיס העיקרי לחבותו של עורך דין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי, וכי בסיס נוסף לחבותו של עורך הדין יכול שיהיה במעשה עוולה נזיקית, והכוונה בעיקר לעוולת הרשלנות. בשאלה מהי דרגת ההתנהגות הנדרשת מעורך הדין, אין הבדל בין יחסים חוזיים או נזיקיים (פסקה 22). בית המשפט בחן מהי רמת המיומנות והזהירות הנדרשת מעורך דין כלפי לקוחו, וקבע, באופן כללי, כי עורך הדין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובה (פסקה 25). ביתר פירוט ציין בית המשפט כי על עורך דין למסור ללקוח פרטים רלוונטיים המצויים בידיעתו; עליו להודיע ללקוח את מצב הדברים לאשורו, בכל הקשור להוראות החוק והפסיקה; עליו להסביר ללקוח את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, ועוד (פסקה 25).

77. אין חולק, כי המנוח ערך את ההסכמים. מכוח חובה זו על עורך דין המטפל בעריכת הסכם, קיימת חובות נלוות כגון צורת ניסוח החוזה, קיומם של מנגנונים ולסנקציות הנקבעות בהסכם. כמו כן קיימת חשיבות רבה לעבודת ערוך הדין, בביצוע בדיקות מוקדמות של היתכנות העסקה : בדיקה של בעלות, שעבודים, עיקולים, צווי הריסה וכיוצ"ב. חובתו של עורך דין, במסגרת עריכת ההסכם, להבטיח זכויות שני הצדדים ולוודא ששני הצדדים מבינים את מהות העסקה ואת הסיכונים הנובעים מהעסקה עצמה, ללא צורך ו/או חובה להשלים את הליך ביצוע העסקה.

78. נקודת המוצא שעורך דין הינו שחקן מרכזי ומפזר הנזק הזול ביותר, ובעת ניסוח ההסכם חובתו לבחון תנאים מוקדמים טרם עריכתו ולהעמיד את הצדדים על הסכנות הנובעות מכך. חובת עורך הדין לדאוג לבדיקת הבעלות ולהעמיד את הצדדים על טיב הזכות, הסכנות הנובעות ממצב הזכויות וליצור מנגנונים בחוזה שיבטיחו זכויות הצדדים.

79. אדגיש, כי עורך דין אשר אמור לערוך הסכם מקרקעין, חייב להבהיר בפני הצדדים, כי עליהם לבחון את הזכויות לעומק, להבין ולהסביר את מהות הזכויות ובפרט כמו מקרנו זה, שבהם המוכר אינו הבעלים אלא לכל היותר בעל זכות אובליגטורית המבוססת על יפוי כוח. לא ברור מדוע המנוח המשיך לערוך עסקאות נוספות מעבר לראשונה, ללא בדיקה של הרישום.

80. מקור הזכויות שטרם נרשמו, נובע מפסק דין בתיק הסדר במקרקעין , נוכח הזמן הרב שחלף מאז מתן פסק הדין ועד ליום עריכת ההסכמים , קיים הכרח לברר טרם עריכת העסקה, קיומן בפועל של הזכויות בשים לב לזמן שחלף מאז מתן פסק הדין ולוודא כי הזכויות נרשמו על שם הזכאי לכך.

פער הזמן בין מועד מתן פסק הדין בתיק ההסדר לבין מועד עריכת ההסכמים ורישומה של חלקה 18 מכוח אותו פסק דין ואי רישומה של חלקה 17, היו חייבים להדליק נורה אדומה בפני נתבע מס' 2 , טרם עריכת ההסכם, כדי לחקור בנדון ולברר לעומק סוגית קיומה של הזכות, טרם עריכת ההסכם.

כאמור לעיל, כל הבדיקות המקדימות להיתכנות העסקה היה הכרח לבצע טרם חתימת החוזה, כדי לעמוד על טיב הזכויות, ואם יש זכויות, אזי להתאים ניסוח החוזה לסיכונים של הצדדים ולנסח מנגנונים מתאימים, שיתנו מענה הולם לסיכונים ויבטיחו זכויות הצדדים.

81. היה הכרח, בזכויות לא רשומות, לבחון טרם עריכת ההסכם , קיומן של הזכויות ולשלוח מכתב ללשכת הסדר המקרקעין כפי שנעשה בשנת 2005 ולדאוג לקבלת תשובה, שהייתה מונעת עריכת ההסכם. אי קיומה של בדיקה מקדמית זו הולידה תאונה משפטית קשה בתיק הזה.

היה והצדדים מתעקשים לחתום על חוזה ללא בדיקה, יש להזהירם טרם החתימה (וראוי בכתב) לכל הסכנות, כמו כן, ולפרט זאת בגוף החוזה, וגם במקרה זה לדאוג לנסח חוזה שיגן על זכויות הצדדים וכספי הקונים.

82. מהוראות הסכם המכר בהן עסקינן, ניתן ללמוד, שהנתבע מס' 2 לא העמיד את הצדדים בדבר הסכנות הנובעות ממצב זה וכל שנאמר הוא הדברים הבאים: "הואיל והמוכר קיבל מאביו את החלקה מספר סופי 17 בגוש 18922 מאדמות ירכא".

הצהרה זו לא נבדקה ולא אומתה ברובד הבסיסי ביותר. לא די לעיין בפסק הדין ולערוך יפוי כוח בלתי חוזר. כדי לבחון היתכנות העסקה ולערוך בדיקות מקדמיות, היה צורך והכרח לבחון אם פסק דין הפך לסופי, מדוע לא נרשם, מה התקלה שמנעה את הרישום ומה הם העיכובים ומהותם שמעכבים רישום פסק הדין .

83. גם במתן שירות מוגבל בעסקת מקרקעין, מוטלות על עורך דין חובות. במקרנו זה, בעת עריכת ההסכם, היה צורך בביצוע בדיקה מקדימה ובנוסף, להזהיר את הקונים, כי הזכויות לא רשומות וכי הזכויות מכוח פסק דין שלא ברור אם הפך להיות פסק דין סופי ולקבוע מנגנון בהסכם שיגן עליהם.

אני סבור, כי נוכח הראיות שהוצגו בפני, לא קוימה כל בדיקה מקדמית בסיסית ביחס להיתכנות קיומה של עסקה: לא הוזמן נסח רישום כדי לוודא רישום העסקה על שם הזוכה על פי פסק הדין; לא הייתה פניה ללשכת הסדר מקרקעין כדי לבחון דבר רישום פסק הדין ומה מעכב רישומו; לא בוצעה בדיקה לבחינת הבעלות או קיומם של שעבודים, עיקולים ו/או מגבלות אחרות.

בכל שלב משלבי הבדיקה המקדימה, היה ניתן לגלות, בעלות זעומה, את העובדה כי פסק הדין שונה ואין עוד זכויות למשפחת מולא לפי פסק הדין ,לראיה פנייתו של המנוח ללשכת הסדר המקרקעין מיום 13/5/05 וקבלת מענה ביום 19/6/2005 ( ראו תיק ההסדר מוצג מש/1).

מדובר בפעולה שהיא בסיסית, לו הייתה מבוצעת טרם החתימה , היה בכוחה למנוע ביצוע העסקה. חובת קיומה של בדיקה מקדמית כזו, הינה חלק מחובותיו של עורך דין, המבקש לערוך הסכם מכירת מקרקעין, משכך ובשל העובדה כי המנוח קיבל על עצמו, ייצוג בעריכת ההסכם, הייתה מוטלת עליו, החובה לבדוק קיומה של הזכות ובדיקה מקדמית זו, הייתה מונעת את כריתת הסכם.

גם מלשון ההסכם ברור כי הקונים לא הועמדו על הסכנות הנובעות מהעובדה, כי הנכס עוד לא נרשם על שם המוכר, אין כל הסבר בהסכם לגבי מניעת עסקאות נוגדות, כגון רישום הערת אזהרה, על הסכנות הנובעות מכך שלא ניתן לרשום הערת אזהרה ולא נרשמו בגוף ההסכם הוראות כלשהן ביחס להבטחת כספם של הרוכשים.

84. אני סבור, כי חובתו של עורך דין לוודא את שרשרת הזכויות של המוכר ולהעמיד את הקונים על הסכנות ולוודא שהם מבינים את הסכנות הכרוכות בכך, תוך ציון סכנות אלה בגוף ההסכם. היה צורך להעמיד את הקונים על הסכנות בכך שהזכויות הן מכוח פסק דין, שטרם נרשם שלא ברור אם הוא סופי וחלוט, שלא ברור אם ניתן לרשום אותו ולא ברור, אם ניתן לרשום מכוחו הערת אזהרה כלל ועיקר.

85. מחומר הראיות עולה, כי המנוח טיפל במכירת חלקה 18 (ראו: מוצג ת/2 ) . ההסכם הינו מיום 10/3/1994 והוצא נסח רישום לחלקה 18 כחלק מביצוע הבדיקה המקדמית שבוצעה בידיו של נתבע מס' 2, באותה עסקה.

גם לדידו של נתבע מס' 2 בעת שיצג את הצדדים לעסקה בחלקה 18 , לא הסתפק בפסק דין ירכא/591 ופעל , כנדרש , בעת ערך בדיקה מקדמית לזכויות הצדדים בנכס והוציא נסח רישום כנדרש.

דרישה זו מתחדדת נוכח העובדה, כי נתבע מס' 2 טיפל בחלקה 18 והכיר את פסק הדין בתיק ההסדר שהתייחס גם לחלקה 18 וגם לחלקה 17 , ועולות תהיות וסימני שאלה ביחס להבדל בשטח בין נסח רישום לחלקה 18, לבין השטח על פי פסק הדין, והיה צורך לבחון היטב את הזכויות בנכס.

כל שנדרש מנתבע מס' 2 הינו לנקוט באותה זהירות ולבצע אותה בדיקה מקדמית שביצע ביחס לחלקה 18.

86. לאחר שלא בוצעה כל בדיקה מקדימה כנדרש, היה הכרח לערוך חוזה אשר יצמצם את הסכנות של העדר זכויות בנכס או זכויות שלא ניתן לממש ( הרי לא נבדק קיומן של עיקולים, שעבודים הערות אזהרה או עסקאות נוגדות) , כשל המנוח ביצירית מנגנון, בהוראת ההסכם, להבטחת כספם של התובעים.

87. עיינתי בהוראות החוזה שנערך בידי נתבע מס' 2, אין בו כל מנגנון להבטחת כספי הרוכשים ( לא נקבע מנגנון רישום הערת אזרה) לא נקבע מנגנון תשלום שיבוצע לאחר בירור מהות הזכויות ותלות בין קיום הזכות לבין התשלום. לא נקבע מנגנון נאמנות בידי המנוח עד לבירור שאלה זו. בוצע תשלום כאשר בפועל הנתבע מס' 1 אין לו כל זכויות בנכס.

88. בעסקאות מכירת או רכישת מקרקעין, הכלל הוא כי על עורך הדין לבלוש ולחקור, על מנת לבדוק אם העסקה ניתנת לביצוע. לעניין זה נקבע בע"א 751/89 מוסה פור ואח' נ' שוחט ואח' מו(4) 529 בעמוד537:

"עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את ענינו אין לצפות בכך שהלקוח ידע בעצמו, ובכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה...סיכומו של דבר, עורך דין המתבקש לעשות עסקת מקרקעין עבור הלקוח אינו ממלא את חובתו כלפיו אם אינו בודק תחילה את פרטי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ובמוסד מתאים אחר הקשור לנושא לפי העניין (הועדה לתכנון, מחלקת ההנדסה המתאימה, מנהל מקרקעי ישראל וכדו')".

89. העולה מכל האמור, כי אכן התרשל המנוח בעריכת ההסכם, התרשלות אשר מבוססת על אדני העדר קיומה של הבדיקה המקדימה שחובת כל עורך דין הנוטל על עצמו עריכת הסכם במקרקעין ללא כל קשר להליך השלמת הרישום וגם כאשר עורך דין נוטל על עצמו תפקיד מצומצם של עריכת ההסכם. היה מקום לציין בהוראות ההסכם את כל הסכנות הנובעות ממצב זה ואם הרוכשים עדיין מבקשים לרכוש בתנאים אלו, האחריות היא לפתחם. במקרנו החוזה נעדר כל התייחסות לסיכונים בחתימת הסכם מסוג זה.

90. זאת ועוד, היה כישלון בניסוח הוראות ההסכם בכך שאין בהסכם כל מנגנון להבטחת כספי הרוכשים, כפי שעמדתי על כך, לעיל. משכך אני סבור כי נתבע מס' 2 אחראי לנזקם של התובעים.

האם ניתן לתבוע פיצויי קיום;

91. מטרתם של דיני הנזיקין היא להשיב את המצב של הניזוק לקדמותו אלמלא בוצעה העוולה. הפיצוי הנזיקי, בשונה מן הפיצוי שניתן בשל הפרת חוזה, מבקש לפצות את הניזוק בגין נזק שנגרם לו בפועל ולא להעניק רווחים שהיו מופקים אילו נקשר חוזה ( ראו: דניאל פרידמן "אינטרס הקיום בפיצויים חוזיים" ספר דניאל - עיונים בהגותו של פרופסור דניאל פרידמן 141 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, תשס"ח)).

92. אלא שהפיצוי בדיני הנזיקין בכלל, הוא פיצוי המגן על אינטרס ההסתמכות של הניזוק, להבדיל מציפיות הניזוק. בע"א 5610/93 זלסקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ראשון לציון (7.4.1997)

93. הפיצוי החוזי נועד להביא את הנפגע למצב שבו הוא היה עומד, לוּ קיים המפר את התחייבויותיו על-פי החוזה. בכלל זה, זכאי הנפגע לקבל גם את הרווח שנמנע ממנו עקב הפרת החוזה. הרעיון העומד בבסיס גישה זו הוא כי החוזה מקים זכות לקבל את מה שהובטח בו. היות שהפרת החוזה שוללת מן הנפגע את שהובטח, באים הפיצויים לפצות באופן שיהיה במצב שבו היה צריך להיות לוּ קוימה ההבטחה. ואילו הפיצויים במסגרת דיני הנזיקין לא נועדו להגשים את ציפיותיו של הניזוק, אשר לא באו לכלל מימוש בשל מעשה העוולה, הם נועדו להשיב את המצב לקדמותו, היינו להעמיד את הניזוק במצב שבו היה נתון אלמלא בוצעה העוולה מלכתחילה.

94. אמת המידה, המגוננת על אינטרס ההסתמכות, מבטיחה השגת תכלית זו. חריגה מאמת מידה זו תעמיד את הניזוק במצב טוב יותר בעקבות ביצוע העוולה מאשר היה בה אלמלא בוצעה. בכך יהיה כדי להעשיר את הניזוק. תוצאה זו חורגת ממטרת דיני הנזיקין של פיצוי הקורבן. יש בה גם יסוד של ענישה של המעוול .

95. אי לכך, אין התובעים זכאים לפיצויי קיום בגין שווי המקרקעין נכון להיום, אלא זכאים לפיצויי הסתמכות בלבד.

96. פיצויי הסתמכות לא נתבעו על ידי התובעים אלא פיצויי קיום ( ראו סעיף 64 לכתב התביעה) . עם זאת אמנם ככלל לא יעניק בית המשפט לתובע סעד שלא נתבקש בכתב התביעה, ועם זאת בנסיבות מיוחדות רשאי בית-המשפט לפסוק סעד שכזה (גם בלא שהוגשה בקשה לתיקון כתבי הטענות), אך זאת במקרים חריגים בלבד ובהתקיים מספר תנאים ובהם כי מדובר בסעד הנובע ישירות מהסעד המקורי שהתבקש וכן כי כל העובדות הדרושות להענקת אותו סעד נבררו בפני בית המשפט והצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות במחלוקת מחייבים מתן הסעד- אף שלא נתבקש. ובעניין זה ראה ע"א 9137/07 אנה אוסיפובה נ' מנחם גלעד קלישטיין, עמ' 7 (2008).

" הפסיקה מנתה שלושה תנאים אשר בהתקיימם, במצטבר, ניתן להפעיל כלל זה. התנאי האחד הוא, כפי שכבר צוין, כי הצדק או הצורך ללבן את השאלות המהותיות שבמחלוקת מחייבים את מתן הסעד על אף שלא התבקש (ענין פילוסוף הנ"ל); השני הוא כי מדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד שהתבקש (רע"א 196/88 טומשבסקי נ' אופנהיימר ואח', פ"ד מב (4) 365, 372); והשלישי הוא כי כל העובדות הדרושות להענקת הסעד בוררו, ובפני בית-המשפט מונחות כל הראיות המאפשרות לו ליתן הכרעה לגבי הסעד הנוסף, עד כי אין עוד צורך בקיומה של התדיינות נוספת ( ע"א 253/84 ספיר ואח' נ' ספיר, פ"ד מב (3) 14, 18)." ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה, "נבו" מאגר משפטי, פסקה 12 לפסק דינו של השופט לוי (2005).

97. בענייננו, מתקיימים כל התנאים הנזכרים. ראשית, נתבעו פיצויים בגין הנזק שנגרם לתובעים. נזק כזה אכן נגרם, לפחות כפיצויי הסתמכות שהם יותר נמוכים מהסעד שנתבע. התובעים עתרו, כאמור בתביעתם, לקבל את הנזקים וההפסדים, שנגרמו לה מכישלון העסקה, לשיטתם, ברור אפוא כי סעד זה נובע מכישלון העסקה.

98. כל העובדות הדרושות לשם הענקת הסעד התבררו בפני, וכן הונחו בפני כל הראיות המאפשרות לתן ההכרעה לגביו, לרבות ההסכמים מה הנזק שנגרם כנזקי הסתמכות על ההסכם , ואין כל צורך בהתדיינות נוספת בנדון. ולמעשה לו היתה דורשת התובעת סעד מלכתחילה, זה היה ניתן לה, וכלל התשתית הנדרשת לבירורו הועמדה בפני, לרבות הסכומים בגין רכישת המקרקעין.

99. התמורה ששולמה על פי הוראות ההסכם , הינה הנזק שנגרם להם ויש להשיב להם מה ששולם , כדי להחזיר את מצבם לקדמותו, וחלק זה, באחריות נתבע מס' 2. על כן יש לחייב נתבע מס' 2 להחזיר לידי התובעים את התמורה ששולמה בחוזה בצירוף הפרשי ריבית והצמדה.

אשם תורם,

100. שיעורו של האשם התורם צריך להיקבע באופן יחסי למידת האשם המוסרי של כל אחד מן המעורבים באשם (ע"א 5850/10 חברת דפרון בע"מ נ' עיזבון המנוח יבגני גולובין [פורסם במאגרים] בפסקה ל (15.4.2012); ע"א 7130/01 סולל בונה בנין ותשתית בע"מ נ' יגאל תנעמי פ"ד נח(1) 1, 23 (2004); ע"א 542/87 קופת אשראי וחסכון אגודה הדדית בע"מ נ' מוסטפא בן אחמד עוואד, פ"ד מד(1) 422, 438 (1990)).

בענייננו, נדמה שצריך לחלק את האשם בין שני המעורבים מצד אחד התובעים ומצד שני המנוח באופן אישי לזקוף אשם תורם לתובעים בשיעור 20%. התובעים בני המקום, היו יכולים לתפוס חזקה ולא עשו כן, תפיסת החזקה הייתה יכולה לזרז עצם הידיעה –אם המדינה תגן על רכושה. התובעים לא פעלו בצורה מיטבית, לא פנו בכתובים, לא ביקשו לזרז, היו יכולים לפעול לפנות לעורך דין אחר על מנת לגלות מוקדם יותר את דבר התקלה.

התובעים אינם תמימים ולחלקם אין זו עסקת חייהם הראשונה, יכלו לבדוק במועצה המקומית ולבצע בירור מקדמי , והם נכשלו בכך. וגם לאחר חתימת ההסכם, סמכו יתר על המידה על נתבע מס' 1, ובכך השהו בדיקותיהם כאשר היו אמורים, להיות יותר ערניים.

סכומי ההשבה- התוצאה;

101. תובע מס' 1 שילם 12,500 ₪ ביום 15/12/1997. סכום זה משוערך נכון להיום עומד על סך 31,025 ₪.

תובע מס' 2 שילם ביום 9/2/1998 סך 25,000 ₪ , סכום זה משוערך נכון להיום לפי חוק עומד על סך 62,038 ₪.

תובע מס' 2 שילם בנוסף סך 12,500 ₪ ביום 20/9/1998 סכום זה משוערך נכון להיום עומד על סך 29,517 ₪.

תובע מס' 3 שילם סך 50,000 ₪ ביום 13/9/1999 , סכום זה משוערך נכון להיום 107,414 ₪.

102. לאחר ניכוי אשם תורם בשיעור 20%, מורה לנתבע מס' 2 לשלם לתובעים כלהלן:

לתובע מס' 1 סך של 24,820 ₪.

לתובע מס' 2 סך של 73,244 ₪.

לתובע מס' 3 סך של 85,931 ₪.

103. חיובי הצדדים, על אף היותם נובעים מעילות שונות, יהיו ביחד ולחוד, עד לתקרת הסכם בו חויב נתבע מס' 2, בנוסף, ישלם נתבע מס' 2 שכ"ט עו"ד בסך של 21,000 ₪ כולל מע"מ וכן החזר האגרה כנגד הצגת קבלות.

ניתן היום, כ"ו שבט תשע"ז, 22 פברואר 2017, בהעדר הצדדים.