א. בפנינו ערעור וערעור-שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בקריות (כב' השופט מאזן דאוד) מיום 22.2.17 ב-ת.א. 12659-01-10, לפיו נתקבלה תביעת המשיבים מס' 1, מס' 2 ומס' 3 (להלן: "המשיבים") כנגד המערערים מס' 1-מס' 5, שהם יורשיו של המנוח נסיב שנאן ז"ל, וכנגד המשיב מס' 4, באופן שהמערערים חויבו לשלם למשיבים את הסכום של 183,995 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסכום של 21,000 ₪, כולל מע"מ, לרבות החזר אגרה, וזאת ביחד ולחוד עם המשיב מס' 4.

נוסיף, שהמשיב מס' 4 חויב לשלם למשיבים את הסכום של 536,000 ₪, שכ"ט עו"ד בסכום של 53,600 ₪ בתוספת מע"מ והחזר הוצאות משפט, אך בכל הנוגע לחיובו של המשיב מס' 4 לא הוגש ערעור, כך שנתמקד בערעורם של המערערים כנגד המשיבים, ובערעור-שכנגד.

ב. הנסיבות הצריכות לעניין הינן בתמצית אלה:

המנוח יוסף מולא ז"ל – אביו של המשיב מס' 4, היה צד להליך הסדר מקרקעין בתיק 591/ירכא. מכח פסק הדין שניתן בתיק ההסדר ביום 23.2.1986 נקבע, כי יוסף מולא ז"ל יירשם כבעלים של חלקים מתוך חלקה 18 וחלקים מתוך חלקה 17 (בגוש 18922) באדמות ירכא.

לאחר מתן פסק הדין, ובטרם רישומו, הגיעו הצדדים בתיק ההסדר לכלל הסכמה לתקן את המפה ולאחד את כל חלקיו של המנוח יוסף מולא ז"ל בחלקה 18. ובשנת 1989 תוקן פסק הדין של ההסדר כך שהתוצאה הסופית הייתה שחלקה 17 (שהצטמצמה) נרשמה כולה על שם המדינה, ואילו חלקה 18 (המורחבת) נרשמה על שם יוסף מולא ז"ל, כך שבחלקה 17 אין עוד חלקים ליוסף מולא ז"ל.

הבעלות נרשמה בהתאם לאמור לעיל ביום 22.11.1992, ממועד זה ואילך ניתן היה להוציא נסח רישום מקרקעין לחלקות הנ"ל.

ג. המנוח עוה"ד נסיב שנאן ז"ל היה עו"ד שעסק בענייני מקרקעין, וביום 12.12.1997 חתם יוסף מולא ז"ל בפני עוה"ד המנוח על ייפוי כח בלתי חוזר לטובת בנו, המשיב מס' 4, לפיו הוסמך המשיב מס' 4 לטפל ברישום זכויותיו של אביו המנוח יוסף מולא ז"ל בחלקה 17, וזאת בהתאם לפסק הדין שניתן בתיק ההסדר מיום 23.2.1986.

כמו כן הוסמך המשיב מס' 4 לפי ייפוי הכח, לייצג את אביו בכל הקשור לחלקה 17 בפני כל הגורמים, וכן הוסמך למכור את החלקה או חלקים ממנה.

לצורך הבנת רקע הדברים יובהר שבמועד בו נחתם ייפוי הכח הבלתי חוזר לטובת המשיב מס' 4 (12.12.97), לא היו כבר לאביו של המשיב מס' 4 זכויות בחלקה 17, שהרי כמצוין כבר לעיל, הבעלות בחלקה זו נרשמה עוד ביום 22.11.92 על שם המדינה.

ד. בהמשך בוצעו ארבע עסקאות במשרדו של עוה"ד המנוח:

ביום 15.12.97 מכר המשיב מס' 4, לפי ייפוי כח, למשיב מס' 1, ג'בר חמוד, 1,000 מ"ר מתוך חלקה 17 תמורת סך 12,500 ₪.

ביום 9.2.1998 מכר המשיב מס' 2, נג'יב חמוד, 2,000 מ"ר מתוך חלקה 17 תמורת סך 25,000 ₪.

ביום 20.9.98 נערך בין המשיב מס' 2 לבין המשיב מס' 4 הסכם נוסף לגבי 1,000 מ"ר נוספים מחלקה 17 תמורת 12,500 ₪.

ביום 13.9.99 רכש המשיב מס' 3 זאהר דבדוב, מן המשיב מס' 4 2,607 מ"ר מחלקה 17 תמורת סך 50,000 ₪.

בגין כל העסקאות הנ"ל שולמה התמורה ע"י המשיבים למשיב מס' 4 (סרחאן מולא). משמע: חלקה 17 איננה בבעלות המנוח יוסף מולא ז"ל ומכאן שבנו, המשיב מס' 4, מכר למשיבים זכויות שאינן שלו, וערך הסכמים במקרקעין שאינם בבעלותו.

ה. חוזי הרכישה נערכו בשנים 1999-1997 ומכאן טענת המערערים שהתביעה נגדם התיישנה, שכן מועד ההפרה או ההתרשלות בגין מכירת המקרקעין היה בשנים 1999-1997 ואילו התביעה הוגשה בינואר 2010.

בית משפט קמא קבע, שהמשיבים לא ידעו שלמשיב מס' 4 ולאביו אין זכויות בחלקה 17 וזאת במועד שמגבש את טענת ההתיישנות, דהיינו, לפני 11.1.2003.

גרסת המשיבים, כך קבע בית משפט קמא, עולה בקנה אחד עם מכלול הראיות. גרסה זו לא נסתרה וקיבלה חיזוק מגרסתו של המשיב מס' 4.

בית משפט קמא דחה את גרסת העדים מטעם המערערים ביחס לטענה כי המשיב מס' 2, הביא לידיעתם לאחר פטירת עו"ד שנאן המנוח, כי ידע על כך שפסק הדין תוקן או שונה, וכי עו"ד שנאן המנוח הבטיח לפצות את המשיבים בקרקע חלופית.

ו. מוסיף בית משפט קמא, כי המשיב מס' 3 פנה ללשכת הסדר המקרקעין ביום 29.6.03 בבקשה להשלים את הרישום, והובהר לו טלפונית, כי תוקן פסק הדין של ההסדר. גם בהנחה שהתגבשה ידיעה ברורה מטעמו של המשיב מס' 3 ביום קבלת ההסבר טלפונית, על ידי הגב' לילך מלשכת ההסדר (ועדותה של גב' לילך הייתה מקובלת על בית משפט קמא), הרי מניין הימים לצורך התיישנות מתחיל לכל המוקדם מתאריך זה, ומשהוגשה התביעה בחודש ינואר 2010, אין תחולה לטענת ההתיישנות שכן טרם חלפו 7 שנים ממועד זה.

ז. בית משפט קמא דן בשאלה האם עשויה מסקנתו להשתנות נוכח הדיווח שבוצע בידי המשיב מס' 4 לרשויות המס כבר בשנת 2001. על כך משיב בית משפט קמא, כי הדיווח לרשויות המס על פסק הדין נעשה על ידי המשיב מס' 4, באמצעות עו"ד אליאס פרח, ולא על ידי המשיבים.

ביטול העסקה במסגרת מס שבח היה ביום 20.5.03, וגם אם במועד הביטול התגבשה ידיעה אצל המשיבים, הרי אין תחולה לטענת ההתיישנות הואיל וטרם חלפו ביום הגשת התביעה 7 שנים.

ח. מציין בית משפט קמא, שהמשיב מס' 4 מסר את כל האישורים למשיב מס' 3 אשר פנה ישירות להשלמת רישום המקרקעין כשהוא מצויד באישורי מס שבח ובכל המסמכים הנדרשים להשלמת הרישום. ממסמכים אלה עולה שלא היה בלב המשיבים כל חשש, אף לא הקל שבהם, שקיימת תקלה, שכן הרשויות המוסמכות הנפיקו אישורים לצורך רישום פסק הדין. מהתנהלות זו יכלו המשיבים ללמוד שאכן קיימות זכויות למשיב מס' 4 בנכסים, לפי פסק הדין. לא ניתן היה לחשוד כאילו אין זכויות למשיב מס' 4.

ט. סיכום הדברים של בית משפט קמא הינו שאין כל ראייה המלמדת שהמשיבים ידעו לפני מאי 2003 על כך שלמשיב מס' 4 אין כל זכויות בחלקה 17.

לפיכך קבע בית משפט קמא, כי המשיבים הוכיחו את היסודות הנדרשים בסעיף 8 של חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, הואיל ורק מאז פניית המשיב מס' 3 לרשום את המקרקעין (יוני 2003) החלה הידיעה בדבר "קצה חוט" באשר לעובדות הרלוונטיות. לא ניתן לייחס למי מן המשיבים ידיעה ברמת "קצה חוט" שאין בבעלות המשיב מס' 4 ו/או אביו זכויות בחלקה 17 במועד שיש בו כדי לבסס את טענת ההתיישנות (כלומר, לפני 11.1.03) ומשכך גם לא ידעו המשיבים על קיומה של הפרה או התרשלות.

על יסוד האמור דחה בית משפט קמא את טענת ההתיישנות.

י. בית משפט קמא קבע, כי המשיב מס' 4 הפר את ההסכמים שבינו לבין המשיבים ולפיכך עליו לפצותם בגין הנזקים שנגרמו להם עקב הפרה זו. כדי לאמוד את הנזק שנגרם למשיבים עקב הפרת החוזה על ידי המשיב מס' 4, בחן בית משפט קמא את שוויים של המקרקעין נכון להיום.

בפני בית משפט קמא הונחה חוות דעת של השמאי עאטף עאלם מטעם המשיבים, ושל השמאי ראדי נג'ם מטעם המערערים, ואלה נחקרו ארוכות על חוות הדעת שלהם. בית משפט קמא הגיע למסקנה ששוויו הנוכחי של כל דונם בחלקה 17 הינו בסך 100,000 ₪, נכון להיום, ולכן השווי של המקרקעין כולם עומד על סך 670,000 ₪.

י"א. מכאן עבר בית משפט קמא לדון בשאלת הקטנת הנזק/האשם התורם במערכת היחסים שבין המשיבים לבין המשיב מס' 4. מסקנת בית משפט קמא הייתה, שהיו מספר צמתים שבהן יכולים היו המשיבים לגלות את העובדה שהמשיב מס' 4 איננו הבעלים של המקרקעין ולפעול להקטנת נזקם. כך, העובדה שהמשיבים לא תפסו חזקה במקרקעין, לא ביקשו לתפוס חזקה במקרקעין, לא רשמו הערת אזהרה, הסכימו לחתום על חוזה כפי שנחתם, כל אלה מלמדים, לדעת בית משפט קמא שהיה באפשרותם להקטין את נזקם, וכי התנהגותם הובילה גם היא לחתימת הסכם זה ולכן יש להטיל עליהם אשם תורם.

עוד ציין בית משפט קמא, שהיה על המשיבים לערוך בדיקות עצמאיות כדי לבחון את שאלת הבעלות במקרקעין ולא לסמוך רק על עורך הדין המנוח. היה על המשיבים להיות ערניים יותר ולבצע במקביל בדיקות הקשורות בהיתכנות העסקה וזאת באופן עצמאי, לעורר תהיות ולהציג שאלות, ולא לנהוג כפי שנהגו. חלק מן המשיבים רכשו מן המשיב מס' 4 חלקים מחלקה 18, והם הצליחו לבצע את הרישום לגבי חלקה 18 תוך תקופה קצרה יחסית. דווקא משום כך היה עליהם לתמוה ולהציג שאלות לגבי הבעייתיות ברישום לגבי חלקה 17. לנוכח כל אלה הטיל בית משפט קמא על המשיבים תרומת רשלנות בשיעור של 20%, במערכת היחסים שבינם לבין המשיב מס' 4.

י"ב. תביעת המשיבים לגבי נזק שאיננו ממוני נדחתה ובסיכום הדברים חייב בית משפט קמא את המשיב מס' 4 לפצות את המשיבים בסכום של 536,000 ₪, נכון למועד פסק הדין בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד. כאמור כבר לעיל, המשיב מס' 4 לא הגיש ערעור על חיובו ולכן עלינו לעבור ולדון עתה בערעור שהוגש על ידי יורשיו של עוה"ד שנאן המנוח.

י"ג. בית משפט קמא הזהיר את עצמו שהנטל להוכחת תביעה כנגד עיזבון גבוה מן הנטל הדרוש בתביעה אזרחית רגילה, שהרי עוה"ד המנוח שערך את הסכמי הרכישה ביחס לחלקה 17 איננו עמנו ומכאן הנטל המוגבר בכל הנוגע להוכחת תביעה כנגד עיזבונו של עורך הדין המנוח.

כל העסקאות נערכו במשרדו של המנוח, שערך את ההסכמים שבין המשיבים לבין המשיב מס' 4, לרבות הוראות הכוללות את זיהוי המקרקעין, השטח הנמכר ותמורתו.

בכל אחד מן ההסכמים צוין, כי הקונה יודע שחלקה מס' 17 טרם נרשמה על שמו של אבי המוכר (דהיינו, על שמו של יוסף מולא ז"ל), וכי המשיב מס' 4 מטפל ברישום החלקה על שם אביו. צוין גם, שהוסכם בין שני הצדדים שהם ידווחו למס שבח על העסקה לאחר שהחלקה תירשם על שמו של יוסף מולא ז"ל בפנקס המקרקעין, וכי המוכר (המשיב מס' 4) מתחייב לשתף פעולה עם הקונה ולחתום על כל המסמכים הדרושים להעברת השטח הנמכר לשמו של הקונה.

י"ד. אין מחלוקת שלא נערך הסכם לקבלת שירות משפטי בין המנוח לבין הצדדים לעסקה, הסכם שבו אמור להיות מפורט היקף השירות המשפטי, התמורה, וכל הפרטים הנחוצים להסדרת היחסים בין עורך דין לבין לקוחותיו.

בין הצדדים ניטשה מחלוקת בשאלה מהו היקף השירות המשפטי שהוסכם עליו בין המנוח לבין הצדדים לעסקה.

לטענת המערערים נשכרו שירותיו של עורך הדין המנוח רק כדי לערוך את ההסכם בין הצדדים בלבד ללא התחייבות אחרת ונוספת, כגון השלמת הרישום ו/או דיווח על העסקה ו/או כל התחייבות מעבר לעריכת הסכם בין הצדדים. ואילו המשיבים טוענים, כי שירותיו של עורך הדין המנוח נשכרו לצורך עסקת מקרקעין כוללת, לרבות עריכת הסכם ורישום הנכס על שמם של הקונים בלשכת רישום המקרקעין.

ט"ו. בית משפט קמא הגיע למסקנה לפיה העדר הסכם בכתב ביחס לשירות המשפטי והמטלות שהוטלו על המשיב מס' 4 - לרשום את הזכויות מכוח פסק הדין של ההסדר – תומך במסקנה שהמשיבים שכרו את שירותיו של עורך הדין המנוח לערוך את ההסכם בין הצדדים.

מוסיף בית משפט קמא, כי הרשלנות הנטענת בידי המשיבים אינה מתייחסת לשלב שלאחר חתימת ההסכמים (כגון אי-רישום הערת אזהרה שבעטיה נוצרה עסקה נוגדת, או רשלנות בגין אי-רישום הנכס על שם המשיבים), שכן בנסיבותיו של תיק זה אין למשיב מס' 4 זכויות במקרקעין ומכאן שהרשלנות הנטענת היא לשלב עריכת ההסכם.

ט"ז. בית משפט קמא הגיע למסקנה לפיה במועד עריכת ההסכמים הגבילו הצדדים את השירות המשפטי רק לעריכת ההסכם.

רק מאוחר יותר, בשנת 2005 הרחיבו הצדדים את השירות המשפטי גם להליך הרישום, כשעו"ד שנאן המנוח פנה ביום 13.5.05 ללשכת ההסדר וביקש עדכון בשאלה האם פסק הדין 591/ירכא נרשם ע"ש המנוח יוסף מולא ז"ל. ביום 19.6.05 נשלחה אליו תשובת לשכת ההסדר שפסק הדין תוקן ביום 21.12.89 מבלי שפורטה מהות התיקון, אך ניתן להבין שחלקה 18 נרשמה על שם יוסף מולא ז"ל.

דהיינו, השירות המשפטי המוסכם כלל תחילה עריכת הסכם בין הצדדים, ובשנת 2005 הורחב השירות גם להשלמת הליך הרישום על שם המשיבים.

י"ז. השאלה אותה בחן בית משפט קמא בהמשך היא האם פעולתו של עורך הדין המנוח במועד עריכת ההסכמים, הייתה פעולה סבירה מבלי שדבק בה רבב?

לעניין חובת הזהירות המוטלת על עורך הדין, הנחה עצמו בית משפט קמא בהתאם לפסיקה שבע"א 57/86 לוי נ' שרמן פ"ד מד(4) 446, שאושרה בע"א 2625/02 נחום נ' עו"ד דורנבאום פ"ד נח(3) 385.

נקבע בפסיקה, שעורך הדין חב חובת זהירות בהפעלת מיומנות סבירה כאשר מטפל הוא בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג, ובכל דרך שהיא. על עורך הדין למסור ללקוחו פרטים רלוונטיים המצויים בידיעתו, להודיע ללקוח את מצב הדברים לאשורם, בכל הקשור להוראות החוק והפסיקה, ולהסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם.

מציין בית משפט קמא שבענייננו, משערך עורך הדין המנוח את ההסכמים, נתלוו לעריכת ההסכם חובות כגון צורת ניסוח החוזה, וקיומם של מנגנונים וסנקציות הנקבעות בחוזה. בנוסף, כך ציין בית משפט קמא, קיימת חשיבות לעבודת עורך הדין בביצוע בדיקות מוקדמות של היתכנות העסקה: בדיקה של בעלות, שיעבודים, עיקולים, צווי הריסה ועוד.

י"ח. מוסיף בית משפט קמא, שחובת עורך הדין במסגרת עריכת ההסכם להבטיח את זכויות שני הצדדים ולוודא ששני הצדדים מבינים את מהות העסקה ואת הסיכונים הנובעים מן העסקה עצמה, וזאת ללא צורך או חובה להשלים את הליך ביצוע העסקה.

עוד ציין בית משפט קמא, שחובת עורך הדין בעת ניסוח ההסכם לבחון את היתכנות העסקה טרם עריכת ההסכם, ולהעמיד את הצדדים על הסכנות הנובעות מכך שטרם נרשמו הזכויות במקרקעין על שם המוכר. חובת עורך הדין לדאוג לבדיקת הבעלות ולהעמיד את הצדדים על טיב הזכות, הסכנות הנובעות ממצב הזכויות וליצור מנגנונים בחוזה שיבטיחו את זכויות הצדדים. כמו כן על עורך דין שעורך הסכם מקרקעין להבהיר בפני הצדדים שעליהם לבחון את הזכויות לעומק, ועליו להסביר את מהות הזכויות, ובפרט במקרה כבענייננו כשהמוכר איננו הבעלים אלא לכל היותר בעל זכות אובליגטורית המבוססת על ייפוי כח.

י"ט. בית משפט קמא גם העיר שלא ברור מדוע המשיך עורך הדין המנוח לערוך עסקאות נוספות, מעבר לעסקה הראשונה, ללא בדיקה של הרישום. כזכור, מקור הזכויות שטרם נרשמו נובע מפסק הדין בתיק הסדר המקרקעין, ונוכח הזמן הרב שחלף מאז ניתן פסק הדין (23.2.86) ועד מועד עריכת ההסכמים (1999-1997) קיים הכרח לברר, טרם עריכת העסקה, קיומן בפועל של הזכויות, ולוודא שהזכויות נרשמו על שם הזכאי לכך.

מוסיף בית משפט קמא, שהואיל ומדובר בזכויות לא רשומות, צריך היה לבחון, טרם עריכת ההסכם, את קיומן של הזכויות ולשלוח מכתב ללשכת הסדר המקרקעין, כפי שנעשה בשנת 2005, ולוודא קבלת תשובה, מה שהיה מונע את עריכת ההסכם, ואת " התאונה המשפטית" הקשה בתיק זה.

עוד מעיר בית משפט קמא, שאם היו הצדדים מתעקשים לחתום על חוזה ללא בדיקה, היה על עורך הדין להזהירם טרם החתימה (וראוי בכתב), מפני כל הסכנות ולפרט זאת בגוף החוזה, ולנסח חוזה באופן שיגן על זכויות הצדדים וכספי הקונים.

כ. מציין בית משפט קמא, שמעיון בהוראות ההסכם עולה שעורך הדין שנאן המנוח לא העמיד את הצדדים על הסכנות הנובעות ממצב זה, וכל שנאמר בהסכם הוא: "הואיל והמוכר קיבל מאביו את החלקה מספר סופי 17 בגוש 18922 מאדמות ירכא". הצהרה זו לא נבדקה ולא אומתה כלל. מוסיף בית משפט קמא, שלא די לעיין בפסק הדין ולערוך ייפוי כח בלתי חוזר, הואיל וכדי לבחון את היתכנות העסקה יש לערוך בדיקות מקדמיות, צריך היה לבחון האם פסק הדין הפך לסופי, מדוע לא נרשם, מה התקלה שמנעה את הרישום ומה העיכובים ומהותם שמעכבים את רישום פסק הדין.

כ"א. מסקנת בית משפט קמא הייתה, על יסוד הראיות, שעורך הדין המנוח לא קיים כל בדיקה מקדמית בסיסית ביחס להיתכנות קיומה של עסקה: לא הוזמן נסח רישום כדי לוודא רישום העסקה על שם הזוכה על פי פסק הדין, לא הייתה פנייה ללשכת הסדר מקרקעין כדי לבחון את דבר רישום פסק הדין ומה מעכב את רישומו, לא בוצעה בדיקה לבחינת הבעלות או קיומם של שעבודים, עיקולים או מגבלות אחרות.

מוסיף בית משפט קמא, שבכל אחד משלבי הבדיקה המקדימה ניתן היה לגלות את העובדה שפסק הדין שונה ואין בו עוד זכויות למשפחת מולא, ולראייה פניית עורך הדין המנוח ללשכת הסדר המקרקעין מיום 13.5.05 והמענה שקיבל ביום 19.6.05. אילו הייתה מתבצעת פעולה בסיסית זו טרם החתימה, ניתן היה למנוע את ביצוע העסקה. חובת קיומה של בדיקה מקדמית כזו היא חלק מחובותיו של עורך הדין, המבקש לערוך הסכם מכירת מקרקעין. משקיבל על עצמו עורך הדין המנוח את הייצוג בעריכת ההסכם, הייתה זו חובתו לבדוק קיומה של הזכות. בדיקה מקדמית כזו הייתה מונעת את כריתת ההסכם.

כ"ב. עוד העיר בית משפט קמא, שגם מלשון ההסכם ברור שהקונים לא הועמדו על הסכנות הנובעות מן העובדה שהנכס טרם נרשם על שם המוכר. אין כל הסבר בהסכם לגבי מניעת עסקאות נוגדות, כגון רישום הערת אזהרה, וכן על הסיכונים הנובעים מכך שלא ניתן לרשום הערת אזהרה. לא נרשמו בגוף ההסכם הוראות כלשהן ביחס להבטחת כספם של הרוכשים.

חובת עורך הדין היא, כך קובע בית משפט קמא, לוודא את שרשרת הזכויות של המוכר, להעמיד את הקונים על הסיכונים, לוודא שהם מבינים את משמעות אי-רישום הזכויות על שם המוכר, ולציין זאת בגוף ההסכם. לכן, בענייננו היה צורך להעמיד את הקונים על הסיכונים הנובעים מכך שיסוד הזכויות הוא בפסק דין שטרם נרשם, שלא ברור אם הוא סופי וחלוט, שלא ברור אם ניתן לרשום אותו, ושלא ברור אם ניתן לרשום מכוחו הערת אזהרה.

כ"ג. בית משפט קמא ציין, שמחומר הראיות עלה שעורך הדין המנוח טיפל גם במכירת חלקה 18, שלגביה נרשמה בעלותו של המנוח יוסף מולא ז"ל. ההסכם הוא מיום 10.3.1994. בכל הנוגע לחלקה 18 הוצא נסח רישום כחלק מבדיקה מקדמית שביצע עורך הדין המנוח. משמע, בעת שייצג עורך הדין המנוח את הצדדים לעסקה בחלקה 18, הוא לא הסתפק בפסק דין ירכא/591, אלא ערך בדיקה מקדמית, הוציא נסח רישום, ופעל כנדרש. מוסיף בית משפט קמא, שעורך הדין שנאן המנוח, מכוח טיפולו בחלקה 18, הכיר את פסק הדין בתיק ההסדר שהתייחס גם לחלקה 18 וגם לחלקה 17, ועולות תהיות ביחס להבדל בשטח החלקה כפי שהוא מופיע בנסח הרישום של חלקה 18 לבין השטח על פי פסק הדין, ולכן צריך היה לבחון היטב את הזכויות. מכאן, שכל אשר נדרש מעורך הדין הוא לנקוט באותה מידת זהירות לגבי חלקה 17 ולבצע את הבדיקה המקדמית כפי שביצע ביחס לחלקה 18.

כ"ד. מציין בית משפט קמא, שמשלא בוצעה כל בדיקה מקדימה כנדרש, היה על עורך הדין המנוח לערוך חוזה שיצמצם את הסכנות למקרה של העדר זכויות בנכס או במקרה שיתברר שהזכויות אינן ניתנות למימוש (שהרי לא נבדק קיומם של עיקולים, שיעבודים, הערות אזהרה או עסקאות נוגדות). מכאן, שעורך הדין המנוח כשל ביצירת מנגנון, במסגרת ההסכם, שיהא בו כדי להבטיח את כספם של המשיבים. אין בהוראות החוזה שערך עורך הדין המנוח מנגנון להבטחת כספי הרוכשים, לא נקבע מנגנון לרישום הערת אזהרה, לא נקבע מנגנון תשלום שיבוצע רק לאחר בירור מהות הזכויות וייצור תלות בין קיום הזכות לבין התשלום, ואף לא מנגנון נאמנות של החזקת הכספים בידי המנוח עד לבירור שאלה זו.

למעשה בוצע תשלום כשבפועל אין למשיב מס' 4 כל זכויות בנכס. בית משפט קמא הפנה לפסיקה שלפיה הכלל הוא שבעסקאות מכירת או רכישת מקרקעין על עורך דין לבלוש ולחקור על מנת לבדוק האם העסקה ניתנת לביצוע (ע"א 751/89 מוסהפור ואח' נ' שוחט ואח' פ"ד מו(4) 529 בעמ' 537).

כ"ה. המסקנה אליה הגיע בית משפט קמא היא, שעורך הדין המנוח התרשל בעריכת ההסכם בכך שלא ביצע את הבדיקה המתאימה שחייב לבצע כל עורך דין, הנוטל על עצמו עריכת הסכם במקרקעין, ללא כל קשר להליך השלמת הרישום, וזאת גם כאשר עורך הדין נוטל על עצמו תפקיד מצומצם של עריכת ההסכם. היה מקום לציין בגוף ההסכם את כל הסכנות הנובעות ממצב זה, ואם הרוכשים עדיין מעוניינים לרכוש בתנאים אלה האחריות היא לפתחם. ואולם, במקרה שבפנינו נעדר החוזה כל התייחסות לסיכונים הטמונים בחתימת הסכם מסוג זה. בנוסף, היה כישלון בניסוח הוראות ההסכם בכך שאין בהסכם כל מנגנון להבטחת כספי הרוכשים. מכאן שעורך הדין המנוח אחראי לנזקם של המשיבים.

כ"ו. באשר לאופן חישוב הפיצוי, ציין בית משפט קמא, כי הפיצוי החוזי נועד להביא את הנפגע למצב שבו היה עומד אילו קיים המפר את התחייבויותיו על פי החוזה. בכלל זה זכאי הנפגע לקבל גם את הרווח שנמנע ממנו עקב הפרת החוזה, שכן הפרת החוזה שללה מן הנפגע את שהובטח לו ולכן הפיצוי אמור להעמידו במצב בו היה אמור להיות אילו קוימה ההבטחה.

לעומת זאת, הפיצויים במסגרת דיני הנזיקין לא נועדו להגשים את ציפיותיו של הניזוק, שלא באו לכלל מימוש עקב מעשה העוולה, אלא הם נועדו להחזיר את המצב לקדמותו, משמע להעמיד את הניזוק במצב שבו היה נתון אלמלא בוצעה העוולה מלכתחילה.

מכאן, שאין המשיבים זכאים לקבל מיורשיו של עורך הדין המנוח פיצויי קיום בגין שווי המקרקעין, נכון להיום, אלא זכאים הם לפיצויי הסתמכות בלבד.

כ"ז. בית משפט קמא מעיר, שהמשיבים לא תבעו פיצויי הסתמכות אלא פיצויי קיום (סעיף 64 של כתב התביעה), אך למרות זאת ראה בית משפט קמא לנכון לפסוק לזכות המשיבים פיצויי הסתמכות שכן בכתב התביעה נתבעו פיצויים בגין הנזק שנגרם למשיבים. נזק כזה אכן נגרם למשיבים, ושוויו הוא לפחות כשווי פיצויי ההסתמכות, שהם נמוכים מן הסעד שנתבע.

מסביר בית משפט קמא, שהמשיבים עתרו, כאמור בתביעתם, לקבל את הנזקים וההפסדים שנגרמו להם מחמת כישלון העסקה. לשיטתם ברור, אפוא, שסעד זה נובע מכישלון העסקה. כל העובדות הנדרשות להענקת הסדר התבררו בפני בית משפט קמא, וכן הונחו בפניו כל הראיות המאפשרות מתן הכרעה בנושא זה, באופן המאפשר לברר מהו הנזק שנגרם כנזקי ההסתמכות על ההסכם, ללא צורך בהתדיינות נוספת בעניין זה.

כ"ח. בית משפט קמא קבע שהתמורה ששולמה לפי הוראות ההסכם, היא הנזק שנגרם למשיבים ויש להחזיר להם מה ששולם כדי להשיב את המצב לקדמותו. נזק זה הוא באחריותו של עורך הדין המנוח, ולכן יש לחייב את עיזבונו המיוצג על ידי יורשיו (המערערים) להחזיר לידי המשיבים את התמורה ששולמה לפי החוזה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

כ"ט. לבסוף מציין בית משפט קמא, כי יש לזקוף לחובתם של המשיבים תרומת רשלנות בשיעור של 20%. המשיבים הם בני המקום, הם יכולים היו לתפוס חזקה בנכס נשוא הדיון, אך הם לא עשו כן. תפיסת החזקה יכולה הייתה לזרז את עצם הידיעה האם המדינה תגן על רכושה.

המשיבים, כך מעיר בית משפט קמא, לא פעלו בצורה מיטבית, לא פנו בכתובים, לא ביקשו לזרז, ויכולים היו לפנות לעורך דין אחר על מנת לגלות מוקדם יותר את דבר התקלה. מוסיף בית משפט קמא, שהמשיבים אינם תמימים, ולחלקם אין זו עסקת חייהם הראשונה. היה באפשרותם לבדוק במועצה המקומית ולבצע בירור מקדמי, והם נכשלו בכך. גם לאחר חתימת ההסכם סמכו המשיבים יתר על המידה על המשיב מס' 4, ובכך השהו את בדיקותיהם בשעה שהם אמורים היו להיות עירניים יותר.

ל. נוכח כל אלה חייב בית משפט קמא את המערערים (יורשי המנוח) להחזיר לכל אחד מן המשיבים מס' 1 עד מס' 3 את הסכומים שאלה שילמו על פי הסכמי ההתקשרות בינם לבין המשיב מס' 4, והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאז מועד תשלום התמורה החוזית ועד ההשבה בפועל, בניכוי תרומת רשלנות בשיעור של 20% בהוסיפו, כי ביחס לסכומים שנפסקו לחובת המערערים חיובם הוא ביחד ולחוד עם המשיב מס' 4, ובתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.

ל"א. הערעור העיקרי הוגש על ידי יורשיו של עורך הדין נסיב שנאן המנוח אשר ממאנים להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא וערעורם מונח בפנינו.

נטען בערעור, כי עילת התביעה של המשיבים כנגד המערערים הומצאה נוכח רצונם של המשיבים למצוא כיס עמוק להיפרע ממנו, וזאת משום שלמשיב מס' 4 אין כספים ואין מקרקעין שיוכל לתת במקום הכספים ששולמו לו.

עוד מתקבל הרושם, כך לטענת המערערים, שהאירוע המצער של פטירת עורך דין שנאן המנוח איפשר למשיבים להעלות כל טענה אפשרית כנגד המנוח שקולו אינו יכול עוד להישמע.

נטען, כי המשיבים הסתירו עובדות מהותיות, ובין היתר הסתירו את הדיווח משנת 2001 לגבי פסק הדין של הסדר המקרקעין משנת 1986, דיווח שנעשה באמצעות עורך דין אחר (עורך דין אליאס פרח), ואף הסתירו את דבר ביטול העסקה באגף מיסוי מקרקעין במאי 2003, וכן את הפנייה ללשכת הסדר המקרקעין (ביוני 2003) לצורך רישומו של פסק הדין, שלא באמצעות עורך הדין המנוח, כך שהידיעה בדבר העדר זכויותיו של המשיב מס' 4 נתקבלה כשנתיים לפחות לפני מועד פנייתם של המשיבים למנוח בשנת 2005.

ל"ב. נטען בערעור, כי הצהרות ועדויות המשיבים עמדו בסתירה מוחלטת למסמכים בכתב, ואולם הסתירות המהותיות והעלמת העובדות לא זכו לקבל התייחסות או משקל בפסק הדין של בית משפט קמא, למרות נטל ההוכחה המוגבר המוטל על המשיבים בתביעתם נגד עיזבון, ואף לא הוסקו המסקנות המשפטיות הנכונות.

טענת המערערים היא שהמשיבים מחד גיסא, והמשיב מס' 4 מאידך גיסא, סיכמו ביניהם את תנאי העסקאות זאת לאחר שהמשיב מס' 4 החזיק בידיו ייפוי כח נוטריוני חתום על ידי אביו בקשר לחלקה 17, וכן החזיק הוא בפסק דין משנת 1986 שניתן בתיק ההסדר ירכא/591 לפיו האב הוא הבעלים של החלקה. משסיכמו הצדדים את תנאי העסקאות, פנו הם לעורך הדין המנוח שערך את ההסכמים לפי ההסכמות אשר בין הצדדים. עורך הדין אישר את חתימות הצדדים בפניו על הסכמי המכר ועל תשריטי החלוקה.

נטען בערעור, שהצדדים לא שילמו לעורך הדין המנוח שכר טרחה כלשהו, לא חתמו לעורך הדין על ייפוי כח, לא חתמו על הסכם שכר טרחה או על הסכם התקשרות עורך דין-לקוח, ולא חתמו על מסמכים כלשהם הקשורים לטיפול ברישום פסק הדין, או לטיפול בדיווח ורישום העברת הזכויות לפי הסכמי המכר.

רק ביום 11.5.05 פנו המשיבים לעורך הדין המנוח ושכרו את שירותיו לטיפול, בין היתר, ברישום פסק הדין בחלקה 17 גוש 18922 מאדמות ירכא.

יומיים לאחר מכן פנה עורך הדין המנוח ללשכת ההסדר, וביום 17.6.05 נשלחה תשובת לשכת ההסדר לפיה בשנת 1989 נתקבל צו המורה על תיקון פסק הדין משנת 1986 בכל הנוגע לזכויות אביו של המשיב מס' 4 בחלקה.

עורך הדין המנוח נפטר ביום 9.1.2006 וביום 11.1.2010 הוגשה התביעה נשוא הדיון.

ל"ג. נטען בערעור, כי שגה בית משפט קמא בדחותו את טענת ההתיישנות ובקבעו שהמשיבים הוכיחו את יסודות סעיף 8 של חוק ההתיישנות. כמו כן שגה בית משפט קמא בקבעו כי המועד לתחילת מרוץ ההתיישנות היה במאי או ביוני 2003 (לטענת המשיבים הם ידעו רק בתחילת שנת 2008).

לטענת המערערים, גרסת המשיבים עומדת בסתירה למכלול הראיות. בית משפט קמא גם התעלם מכך שהמשיבים ישבו במשך שנים בחיבוק ידיים ופנו לעורך הדין המנוח רק בשנת 2005. אם אמנם נעלמו מן המשיבים העובדות המהוות את עילת התביעה נגד עורך הדין המנוח, כי אז טעה בית משפט קמא משלא קבע כי העובדות נעלמו מסיבות שהיו תלויות במשיבים ובזהירות סבירה הם יכלו למנוע זאת.

נטען בערעור, כי המשיבים נקטו ב"שב ואל תעשה", פנו אל המנוח רק בשנת 2005 ועד אז לא מסרו את העניין לטיפולו של עורך דין והשאירו את הטיפול ברישום פסק הדין ואת הטיפול בעסקאות בידי המשיב מס' 4 ועצמו את עיניהם.

רק בשנת 2001 דיווח המשיב מס' 4 על פסק הדין באמצעות עורך דין אחר. תמהים המערערים מדוע עשה כן המשיב מס' 4 רק כ-4 שנים מאז ביצוע העסקאות משנת 1997, ולא במועד סמוך לאחר ביצוע העסקה הראשונה? ומדוע פנו המשיבים לעורך הדין בשנת 2005 אם העובדות כבר היו ידועות לפני כן?

ל"ד. המשיבים, כך נטען, התנהגו בחוסר אחריות ובחוסר זהירות ואין מקום לקביעה שהוכחו יסודותיו של סעיף 8 של חוק ההתיישנות. טענת המשיבים כאילו הם היו בקשר עם עורך הדין המנוח לאורך כל השנים, הוכחה כטענה שאינה נכונה. למרות זאת בית משפט קמא לא דן בשאלה האם אכן נעלמו מן המשיבים העובדות מסיבות שהיו תלויות בהם והאם בזהירות סבירה הם יכלו למנוע אותן?

תוהים המערערים, כיצד יתכן שהמשיבים היו בקשר עם עורך הדין המנוח מקום שלא מסרו את העניין לטיפולו ומקום שהוא לא ייצג אותם בעסקאות, הם לא שילמו לו שכר טרחה כלשהו, והם לא חתמו לו על ייפוי כח או כל מסמך אחר. את עניין רישום פסק הדין משנת 1986 הם הפקידו בידיו של המשיב מס' 4, ואת עניין הטיפול בדיווח ורישום העסקאות הם הפקידו בידיהם ובידי המשיב מס' 4.

בשנת 2001 דיווח המשיב מס' 4 על פסק הדין ושילם מסים באמצעות עורך דין אליאס פרח, בשנת 2003 בוטלה העסקה, והמשיב מס' 3 פנה בשנת 2003 ישירות ללשכת ההסדר לצורך רישום פסק הדין וקיבל תשובה כבר בשנת 2003 שאין זכויות על פי פסק הדין בשנת 1986, ולמרות זאת פנו המשיבים לעורך הדין המנוח ושכרו את שירותיו רק בשנת 2005.

עוד תוהים המערערים, אם עורך הדין ייצג את המשיבים בעסקאות והתחייב לטפל ברישום פסק הדין והעסקאות, מדוע חזרו הם ופנו אליו בשנת 2005? מדוע חתמו על ייפוי כח? מדוע שילמו לו שכר טרחה? עובדות אלה מעידות, לטענת המערערים, על העדר קשר עם עורך הדין המנוח עד לשנת 2005 ועל חוסר זהירות סבירה מצד המשיבים. אדם היושב במשך שנים בחיבוק ידיים כיצד ניתן לקבוע שנעלמו ממנו העובדות מסיבות שאינן תלויות בו, בשעה שלא עשה כל בירור או בדיקה ולא פעל בזהירות סבירה?

ל"ה. לטעמם של המערערים, היה על בית משפט קמא לקבוע שהמשיבים פעלו בחוסר זהירות סבירה והעובדות נעלמו מהם מסיבות התלויות בהם.

אם אכן הופרה חובה בניסוח ההסכם, הרי מועד ההפרה (המוכחשת כשלעצמה) הוא מועד עריכת ההסכם. כמו כן מועד ההפרה (המוכחשת) הוא מועד הקודם לעריכת ההסכמים ולכל המאוחר ביום עריכתם. עוד טוענים המערערים, שלא הייתה חובה לעשות בדיקות מקדימות הואיל והמשיבים בדקו בעצמם והסתמכו על המסמכים שבידי המשיב מס' 4 ועל מוצא פיו.

התביעה הוגשה בשנת 2010 ומתייחסת לעסקאות שנעשו בשנים 1999-1997 ולא ברור מה עומד ביסוד הקביעה שנעלמו מן המשיבים עובדות מסיבות שאינן תלויות בהם ושאף בזהירות סבירה לא יכלו למנוע אותן.

כמו כן נטען בערעור, כי שגה בית משפט קמא משהתעלם מהוראת סעיף 89(2) של פקודת הנזיקין. עילת התביעה כנגד המנוח היא נזיקית, בגין עוולת רשלנות, ההסכמים נערכו בין 1997 ל-1999 ואילו התביעה הוגשה בשנת 2010. נוכח המחסום הסופי של עשר שנים הקבוע בסעיף 89(2) של פקודת הנזיקין, הרי דין התביעה להידחות מחמת התיישנות.

ל"ו. מוסיפים המערערים וטוענים, כי בית משפט קמא שגה בהתעלמו מן השאלה העקרונית, והיא האם בנסיבות מקרה זה התקיימו יחסי עורך דין-לקוח, אם לאו, תוך התעלמות מן העובדות מהן עולה שלא התקיימו במקרה זה יחסי עורך דין-לקוח. בית משפט קמא התעלם, כך נטען, מן המבחנים שנקבעו בסוגיה זו בפסיקה ובכלל זה ב-ע"א 37/86 לוי נ' שרמן תמ"ד(4) 446 בעמ' 478.

בית משפט קמא שגה בכך שהניח קיומם של יחסי עורך דין-לקוח וכן בקבעו כי הצדדים שכרו את שירותיו של המנוח כדי לערוך הסכם או הסכמים ביניהם.

הצדדים, כך נטען בערעור, לא היו לקוחותיו של המנוח, ולא נתקיימו ביניהם יחסי עורך דין-לקוח, המנוח לא ייצג מי מהם, והם לא שילמו לעורך הדין ולו אגורה אחת, לא חתמו לו על ייפוי כח או מסמך כל שהוא לצורך טיפול בעסקה כל שהיא, לא סיכמו דבר בפניו, ולא שילמו בפניו סכום כל שהוא, לא ביקשו את עצתו, ולא מסרו דבר לטיפולו עד שפנו אליו לאחר שנים במאי 2005. לפני תאריך זה לא היה הסכם התקשרות בין הצדדים.

למעשה, שירותו של המנוח הוגבל, כך נטען, להעלאת הסכמות הצדדים על הכתב ולאימות חתימות בלבד, ולכן אין מקום לבוא בתביעה או טרוניה כל שהיא כנגד עורך הדין המנוח.

ל"ז. עוד נטען בערעור, כי שגה בית משפט קמא במסקנתו כאילו נפל פגם בפעולתו של עורך הדין המנוח. הפסיקה עליה הסתמך בית משפט קמא אינה רלוונטית הואיל ופסיקה זו דנה בחובות של עורך דין כלפי לקוחו ולא זה המצב שבפנינו, שכן לא הייתה כלל חובת זהירות מצד עורך הדין המנוח כלפי המשיבים. למעשה הרחיב בית משפט קמא את מעגל האחריות של עורך הדין, למרות העדר קיומם של יחסי עורך דין-לקוח, ולמרות שהמשיבים הגבילו את השירות להעלאת הסכמות על הכתב ואימות חתימות.

ל"ח. נטען, כי שגה בית משפט קמא במסקנתו כי לגבי חלקה 18 באותו גוש נקט עורך הדין המנוח באמצעי זהירות ופעל בצורה שונה, ואילו לגבי חלקה 17 לא עשה בדיקות מקדימות ולא העמיד את הקונים על הסכנות.

המסקנה, לטעמם של המערערים, היא הפוכה. לגבי חלקה 18 אכן שכרו הצדדים את שירותיו של עורך הדין המנוח ונתקיימו יחסי עורך דין-לקוח, כך שהמנוח ייצג את שני הצדדים והתחייב לטפל בעסקאות, ולא נפל כל פגם בטיפולו של עורך הדין.

לגבי חלקה 17, טעה בית משפט קמא משקבע, כי המנוח לא ערך בדיקה מקדימה, וכשל ביצירת מנגנון להבטחת כספם של המשיבים (כגון רישום הערת אזהרה, מה שהיה בלתי אפשרי במקרה זה), שהרי לגבי חלקה 17, לא התקיימו יחסי עורך דין-לקוח בין המנוח לבין המשיבים, והם לא חתמו לו על ייפוי כח וכמצוין כבר לעיל, הוא לא ייצג את הצדדים או מי מהם. במקרה זה הרוכשים-המשיבים הסכימו כי המוכר (המשיב מס' 4) יטפל בעצמו ברישום פסק הדין משנת 1986, וכי הרוכשים יחד עם המוכר ידווחו על העסקאות ויטפלו ברישום העברת הזכויות.

ל"ט. לטענת המערערים, ביצעו הרוכשים-המשיבים בדיקות מקדימות בטרם באו למשרדו של המנוח, והם הסתמכו על המשיב מס' 4, וראו את המסמכים שהיו בידיו. הרוכשים לא שילמו למשיב מס' 4 סכום כל שהוא בנוכחות עורך הדין, והם לא מסרו עניין כל שהוא לטיפולו של עורך הדין.

ככל שבוצע תשלום על ידי הרוכשים-המשיבים למשיב מס' 4, הרי הוא בוצע, לטענת המערערים, שלא בנוכחות עורך הדין, ולא במשרדו. אף לא ברור מתי בוצעו התשלומים, האם לפני או אחרי החתימה על ההסכמים. לא הוצגו אסמכתאות לעניין זה ועדויות המשיבים לא היו ברורות.

בנסיבות אלה, עורך הדין המנוח לא היה חייב ליצור מנגנון להבטחת כספי הרוכשים, והוא לא היה אחראי לדאוג לאינטרסים של מי מן הצדדים.

הכללים שמפרט בית משפט קמא בפסק דינו לגבי התנהלות עורך דין בעסקאות מקרקעין רלוונטי מקום בו התקיימו עורך דין-לקוח, ולא זה המקרה שבפנינו.

בנוסף, גם לא עמדו בפני עורך הדין "סימני התרעה" שאמורים היו לעורר אצלו חשד כל שהוא לגבי היתכנות העסקה. בית משפט קמא שגה, לטעמם של המערערים, בכך שקבע קיומה של אחריות נזיקית מצד המנוח.

מ. כמו כן, שגה בית משפט קמא משלא דן בטענת העדר הקשר הסיבתי, הן העובדתי והן המשפטי, בין פעולות עורך הדין לבין הנזק שנגרם למשיבים או מי מהם, ככל שנגרם.

בנסיבות המקרה, הסתמכו המשיבים על המשיב מס' 4 ועל המסמכים שהיו בידם, נטלו סיכון מודע ומסרו את הטיפול ברישום פסק הדין לידי המשיב מס' 4, וכן השאירו בידיהם ובידי המשיב מס' 4 את הטיפול בדווח וברישום זכויותיהם.

בית משפט קמא התעלם מן הקביעות הנחרצות שהוא עצמו קבע כנגד המשיב מס' 4, כפי שבאו לידי ביטוי בסעיפים 29-32 של פסק הדין, וכן התעלם מכך שהתנהגותו של המשיב מס' 4 הביאה לניתוק הקשר הסיבתי.

מ"א. עוד סבורים המערערים, כי שגה בית משפט קמא משפסק לזכות המשיבים פיצויי הסתמכות, הגם שפיצויים אלה לא נתבעו על ידי המשיבים, ולמעשה העניק בית משפט קמא על אותו נזק כפל תרופה, הן פיצויי קיום והן פיצויי הסתמכות.

עוד סבורים המערערים, כי שגה בית משפט קמא משייחס למשיבים אשם תורם בשיעור של 20% בלבד. לטעמם של המערערים, האשם התורם של המשיבים מגיע לשיעור של 100% נוכח מחדליהם, בין היתר, בכך שלא את שכרו שירותיו של עורך הדין המנוח, או שירותיו של עורך דין אחר, לטפל בהסכמים ובעסקאות, הפקידו את הטיפול ברישום פסק הדין משנת 1986 ורישום העסקאות בידיהם ו/או בידי המשיב מס' 4.

בנוסף, ישבו המשיבים בחיבוק ידיים במשך שנים מאז העסקאות (השנים 1997-1999) ועד שנת 2005 (כשפנו למשרדו של המנוח), ולאחר מכן הוסיפו לשבת בחיבוק ידיים משנת 2006 עד שנת 2010.

מ"ב. טענה נוספת של המערערים היא כי שגה בית משפט קמא משקבע שיערוך מלא של סכומי ההשבה, הגם שהמשיב מס' 3 ידע על העדר זכויות המשיב מס' 4 במקרקעין נשוא העסקאות כבר בשנת 2003, בעוד שהתביעה הוגשה רק בשנת 2010.

תוהים המערערים מדוע פנו המשיבים לעורך הדין רק בשנת 2005, מדוע המתינו בהגשת תביעתם תקופה של 4 שנים לאחר פטירתו של המנוח, ומדוע לא פנו לייעוץ משפטי בשנים 1997-1999 עד שנת 2005, הגם שידעו כבר משנת 2003 על כך שחלקה 17 היא בבעלות המדינה, ומכאן שהמשיבים פעלו לדעת המערערים בחוסר תום לב ברור ואין מקום לזכות אותם בשערוך מלא.

מ"ג. טענה נוספת של המערערים היא כי שגה בית משפט קמא משחייב אותם לשלם פיצויי הסתמכות למשיבים ביחד ולחוד עם המשיב מס' 4, וזאת נוכח הקביעות הנחרצות של בית משפט קמא כנגד המשיב מס' 4, כפי שאלה באו לידי ביטוי בפסקאות 29-30 של פסק הדין.

לטענת המערערים, ידע המשיב מס' 4 על כך שפסק הדין שניתן בתיק הסדר המקרקעין משנת 1986 תוקן (בשנת 1989) ושנוכח התיקון לא נותרו לו ולאביו המנוח זכויות בחלקה 17.

המשיב מס' 4, כך נטען, פעל בחוסר תום לב בולט, וזאת משהעביר את הטיפול בפסק הדין כפי שניתן בשנת 1986 לעורך דין אחר, ולכן שגה בית משפט קמא משלא עשה שימוש בסמכותו מכח סעיף 84 לפקודת הנזיקין ולא הטיל את מלוא החיוב על המשיב מס' 4 שהוא המזיק העיקרי, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בדבריו הנחרצים של בית משפט קמא בפסקה 31 של פסק דינו.

מ"ד. עוד טוענים המערערים, ששגה בית משפט קמא משלא דחה את התביעה נוכח הגשתה בשיהוי ניכר תוך גרימת נזק ראייתי למערערים. כך, למשל, טענו המשיבים לסיכומים והתחייבויות בעל-פה מצד עורך הדין המנוח בשעה שהוא נפטר, ולא ניתן לבדוק את אמיתות גרסתם.

מ"ה. עוד מלינים המערערים על כך שבית משפט קמא חייב אותם בתשלום החזר אגרת התביעה, מקום בו המשיב מס' 4 חויב בהחזר כאמור (פסקה 58 של פסק הדין), ולמעשה חייב אותם בית משפט קמא בהחזר כפל אגרות. נטען, שלא היה מקום לפסיקת הוצאות כל שהן כנגד המערערים, שהרי הסכום הפסוק הוא כעשירית מסכום התביעה ולמערערים נגרמו הוצאות גבוהות מחמת הגשת תביעה כספית כנגדם בסכום העולה על מיליון ₪.

מ"ו. עוד טוענים המערערים, כי שגה בית משפט קמא בקבלו את התביעה, הגם שנטל ההוכחה שהיה מוטל על המשיבים הוא נטל הוכחה מוגבר משמדובר בתביעה נגד עיזבון. לטעמם של המערערים, לא עמדו המשיבים בנטל ההוכחה המוגבר שהיה מוטל עליהם, וממכלול הראיות עולה שגרסת המשיבים עומדת בסתירה מוחלטת למסמכים בכתב (הסכמים, דיווח לאגף מיסוי מקרקעין משנת 2001, ביטול העסקה משנת 2003, תיק ההסדר, התרשומת של גב' לילך מלשכת רישום המקרקעין, והפניה לעורך הדין המנוח בשנת 2005).

נוכח כל אלה, לא ברור, לדעת המערערים, כיצד ניתן היה להסיק שהמשיבים עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם, ולמעשה, לטעמם של המערערים, הוכח, כי טענות המשיבים משוללות כל יסוד וללא אחיזה במציאות. בית משפט קמא ביסס, כך נטען, את פסק דינו על הנחות או השערות המנותקות מחומר הראיות והתעלם מרוב טענות המערערים, כפי שבאו לידי ביטוי בסיכומים שמטעמם.

עד כאן תמצית טענותיהם של המערערים בערעור העיקרי.

מ"ז. המשיבים הגישו מצדם ערעור-שכנגד, וזאת למעשה בשתי סוגיות:

האחת, גובה הסכום שנפסק לטובתם.

השניה, שיעורו של האשם התורם.

לטעמם של המשיבים, היה מקום לזכותם במלוא סכום הנזק, כפי שחויב בו המשיב מס' 4 בפסק הדין (670,000 ₪), ואף יותר, לפי שווי הקרקע בפועל כיום. כמו כן, לא היה מקום להפחית מחישוב נזקם תרומת רשלנות, ובוודאי שלא בשיעור של 20%, שהרי למערערים, כך נטען, לא הייתה כל ידיעה אודות הנזק אלא בשנת 2008, שנתיים טרם הגשת תביעתם.

בנוסף, מלינים המשיבים על כך שבית משפט קמא העמיד את ערך הקרקע על 100,000 ₪ לדונם, וזאת מבלי שהסתמך על חוות הדעת שמטעם המשיבים, או על כל חוות דעת אחרת, וללא מינוי מומחה מטעם בית המשפט, למרות שקביעה כזו אינה בגדר ידיעה שיפוטית.

לדעת המשיבים, שווי הקרקע הינו כאמור בחוות הדעת שמטעמם, ולחלופין, גבוה מכך.

מ"ח. במסגרת הערעור-שכנגד, מציינים המשיבים, כי עורך דין שנאן המנוח (שנפטר ביום 9.1.06) עסק כל חייו כעורך דין וכנוטריון בתחום המקרקעין. עורך הדין המנוח הוא שערך את ייפוי הכח ליוסף מולא ז"ל, החתים אותו ואישר את חתימתו.

לגבי הסכם המכר מיום 15.12.97 שבין המשיב מס' 4 לבין המשיב מס' 1, טוענים המשיבים, כי זה נערך על ידי עורך הדין המנוח במשרדו שבעכו, ובנוכחותו חתמו המשיב מס' 1 והמשיב מס' 4 על ההסכם שלפיו מכר המשיב מס' 4 למשיב מס' 1 שטח של אלף מ"ר מן החלקה, לפי תשריט מדידה, בסכום של 12,500 ₪ והמשיב מס' 1 שילם למשיב מס' 4 את התמורה המוסכמת.

בתאריך 9.2.98 ערך עורך הדין המנוח, במשרדו שבעכו, את הסכם המכר שבין המשיב מס' 4 לבין המשיב מס' 2 והצדדים חתמו על ההסכם לפיו מכר המשיב מס' 4 למשיב מס' 2 אלפיים מ"ר, בתשריט מדידה מוסכמת, כנגד סכום של 25,000 ₪ ששילם המשיב מס' 2 למשיב מס' 4.

ביום 20.9.98 רכש המשיב מס' 2 מן המשיב מס' 4 שטח נוסף של אלף מ"ר, כנגד תשלום סך נוסף של 12,500 ₪, אותו שילם המשיב מס' 2 למשיב מס' 4.

בתאריך 13.9.99 נחתם הסכם מכר בין המשיב מס' 3 לבין המשיב מס' 4, לפיו מכר האחרון לראשון שטח של 2,706 מ"ר מתוך החלקה, לפי תשריט מדידה, כנגד תשלום סכום של 50,000 ₪, ששילם המשיב מס' 3 למשיב מס' 4.

מ"ט. לטענת המשיבים, ערך עורך דין שנאן המנוח את כל ארבעת ההסכמים הנ"ל, נשוא התביעה, בין שלושת המשיבים לבין המשיב מס' 4, והחתים את הצדדים על ההסכמים ועל התשריטים במשרדו והמשיך בטיפול בעסקאות עד יום פטירתו.

בשנת 2005, וכחלק מהמשך הבטחותיו וטיפולו של עורך דין שנאן בעסקאות, ביקש הוא מן המשיבים ומן המשיב מס' 4, לשלם לו שכר טרחה נוסף עבור השלמת רישום פסק הדין של לשכת ההסדר (משנת 1986) על שם המשיב מס' 4, והעברת הזכויות בחלקה על שם המשיבים.

עורך הדין המנוח הבטיח למשיבים, כך נטען, שעם תשלום שכר טרחה זה יושלם הליך רישום העסקאות בלשכת רישום המקרקעין. אין מחלוקת שהסכומים שולמו לידי עורך דין שנאן המנוח בגין שכר טרחה, לפי קבלות שהנפיק עורך הדין המנוח, כשהמשיב מס' 1 שילם סך של 300 ₪ ביום 13.5.05, המשיב מס' 2 שילם 500 ₪ ביום 11.5.05, והמשיב מס' 3 שילם שכר טרחה בסכום של 1,000 ₪ ביום 11.5.05. ה"עניין" המופיע בכל אחת משלוש הקבלות הוא "חלק מחלקה מס' 17".

גם המשיב מס' 4 שילם לעורך הדין המנוח שני סכומים של שכר טרחה, האחד במאי 2005 והשני ביוני 2005.

נ. מציינים המשיבים, שפנייתו הראשונה של עורך הדין המנוח לבירור דבר רישום פסק הדין של לשכת ההסדר נעשתה אך בתאריך 13.5.05, ותשובת לשכת ההסדר ניתנה כחודש לאחר מכן ביום 19.6.05. לפי תשובה זו התקבל ביום 21.2.89 צו מבית המשפט המחוזי בתיק ההסדר 591/ירכא המורה על תיקון פסק הדין שניתן ביום 23.2.86 בתיק זה, וכי כבר ביום 29.5.92 נשלחה הודעת תיקון לרשם המקרקעין נצרת לפי הצו הנ"ל מיום 21.2.89.

מכאן טענת המשיבים, שאילו היה עורך דין המנוח מזמין נסח רישום בשלב כל שהוא לפני עריכת העסקאות, היה מגלה שעוד מתאריך 1.6.92 נרשמו הזכויות בחלקה 17 על שם המדינה ("תיקון בעלות לאחר הסדר").

לטעמם של המשיבים, מעיד הדבר על רשלנות נמשכת ומצטברת מצד עורך הדין המנוח באופן שהיה בו כדי להטעות את המשיבים לחשוב ש"הכל בסדר", וכאילו העניין מתעכב נוכח העובדה שפסק הדין טרם נרשם על שם המנוח יוסף מולא ז"ל, בעוד שעורך הדין המנוח כלל לא ידע האמנם נרשם פסק הדין, ומה סיבת אי-רישומו, כעולה ממכתבו של עורך הדין המנוח אל לשכת ההסדר מיום 13.5.05.

המשיבים מאמצים בעניין זה את קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא, ומציינים שהתוצאה הייתה שהמשיב מס' 4 מכר למערערים חלקה שביום מכירתה כלל לא הייתה בבעלות אביו המנוח (שנפטר בשנת 1999), ולא יכולה הייתה להיות בבעלותו נוכח תיקון פסק הדין שנעשה בשנת 1989, כאשר חלקה 17 הועברה לבעלות המדינה, ואף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין על שם המדינה עוד בשנת 1992, דבר שנודע למשיבים, לגרסתם, רק בשנת 2008, שנים רבות לאחר שרכשו "זכויות דמיוניות" בחלקה זו.

נ"א. באשר לשיעור הפיצוי טוענים המשיבים, שקביעת בית משפט קמא בדבר שווי דונם בסך 100,000 ₪ (וביחד 670,000 ₪) אינה נסמכת על חוות דעת ואיננה עניין שבידיעה שיפוטית.

הפער בין חוות הדעת שמטעם המשיבים לעומת חוות הדעת שמטעם המערערים הוא פי ארבע. לטעמם, היה מקום להעדיף את חוות הדעת שמטעם המשיבים או למנות מומחה מטעם בית המשפט לפי תקנה 130 של תקנות סדר הדין האזרחי.

נ"ב. עוד טוענים המשיבים, ששגה בית משפט קמא בקבעו, כי הנזק שנגרם להם הוא הפסד התמורה ששולמה בגין המקרקעין ומכאן שהפיצוי הוא השבת הכספים בערכם היום, משמע, סעד של השבה בלבד.

הנזק שנגרם למשיבים על ידי עורך הדין המנוח הוא, לטענתם, אותו נזק שגרם להם המשיב מס' 4, דהיינו, הפסד הקרקע שרכשו בערכה היום, ולכן היה על בית משפט קמא להגיע לאותה תוצאה אליה הגיע ביחס למשיב מס' 4 ולפצותם לפי ערך הקרקע כיום. לכן, בנוסף לסעד ההשבה היה על בית משפט קמא לפסוק לזכות המשיבים את סכום הפיצוי הראוי, דהיינו, שווי המקרקעין ביום מתן פסק הדין, משמע, 670,000 ₪ כפי שקבע ביחס למשיב מס' 4.

נ"ג. בעוד בית משפט קמא קבע, שהתרשלות המנוח מתבטאת בהעדר קיומה של בדיקה מקדימה, כפי שחייב לבצע עורך דין המקבל על עצמו תפקיד מצומצם של עריכת הסכם, טוענים המשיבים, כי התרשלות עורך הדין המנוח לא פסקה עם עריכת ההסכמים אלא נמשכה בהמשך בגין אי-טיפולו בתיק, אי-מעקב, אי-בדיקת הזכויות, אי-יידוע המשיבים ואף המשך הטעייתם עד מועד פטירתו בתחילת שנת 2006, ואין להפריד בין הנזק שנגרם למשיבים בעריכת ההסכמים לבין הנזק שנגרם להם בהמשך התרשלותו עד תחילת שנת 2006.

מדובר, כך לטענת המשיבים, בעילות תביעה מתחדשות תוך גרימת נזק לנפגע מעת לעת. לכן אין התביעה חסומה ככל שזו מתייחסת לעילות התביעה שקמו בזו אחר זו, ומבחינת מועד היווצרותן עד הגשת התביעה מצויות הן עדיין בתחומי תקופת ההתיישנות. כשמדובר בעילות תביעה מתחדשות, שחלקן מצויות מחוץ לתקופת ההתיישנות, וחלקן בתחום התקופה, מקום שההפרדה בין הנזקים אינה אפשרית, תידחה טענת ההתיישנות לגבי הנזק כולו (ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים פ"ד ס"ב(4) 525).

מוסיפים המשיבים, שאילו היה עורך הדין המנוח מזמין נסח רישום מקרקעין בשלב כלשהו, הן לפני עריכת העסקאות והן במשך השנים שלאחר מכן, היה מגלה שעוד מתאריך 1.6.92 נרשמו הזכויות בחלקה 17 על שם מדינת ישראל. השתלשלות הדברים מדברת בעד עצמה ומעידה, כך נטען, על רשלנות נמשכת ומצטברת לכדי הטעיית המשיבים לחשוב ש"הכל בסדר", וכי העניין מתעכב משום שפסק הדין טרם נרשם על שם המנוח יוסף מולא ז"ל.

נ"ד. עוד טוענים המשיבים, כי שגה בית משפט קמא משזקף לחובתם תרומת רשלנות בשיעור של 20%. קביעה זו מנוגדת לקביעותיו של בית משפט קמא בדבר העדר כל ידיעה אצל המשיבים, אף לא הקלה ביותר, באשר לנזק. המשיבים מפנים לקביעותיו של בית משפט קמא בסעיפים 17, 21, ו-24 לפסק דינו.

עוד נטען, כי שגה בית משפט קמא במסקנתו, כי המשיב מס' 3 ידע בשנת 2003 אודות הבעיה בעסקאות.

לטענת המשיבים שגה בית משפט קמא משביסס את מסקנתו בדבר ידיעת המשיב מס' 3 על שיחתו הטלפונית עם גב' לילך, ועל סמך רישום שלה בלשכת ההסדר, בשעה שרישום זה חסר כל תאריך. משנשאלה גב' לילך בעדותה האם בכלל התקשרה למשיב מס' 3 לא ידעה לנקוב בתאריך כלשהו, ואילו המשיב מס' 3 הכחיש מכל וכל שקיבל תשובה לפנייתו, לא טלפונית, ולא בכתב.

מוסיפים המשיבים, שגם אם התגבשה ידיעה אצל המשיב מס' 3, אין בה כדי לבסס ידיעה כלשהי אצל המשיבים האחרים, ולכן לגבי המשיבים מס' 1 ומס' 2 המועד של התנהלות השיחה בין גב' לילך למשיב מס' 3 איננו רלוונטי, ולכן לא היה מקום לייחס את ידיעתו של המשיב מס' 3 למשיבים מס' 1 ומס' 2.

לאמור לעיל יש השלכה הן לגבי האשם התורם בנוגע למשיב מס' 3 והן לגבי שני המשיבים הנוספים ולכן עותרים המשיבים לביטול האשם התורם.

לטעמם של המשיבים, יש לדחות את הערעור העיקרי ולקבל את הערעור-שכנגד.

נ"ה. באי כוחם של הצדדים הניחו בפנינו עיקרי טיעון ותיקי מוצגים, ובישיבה שהתקיימה בפנינו ביום 19.7.17, שמענו בהרחבה את תמצית טיעוניהם בעל-פה של באי כוח שני הצדדים שחזרו על טיעוניהם הן באשר לערעור העיקרי, והן באשר לערעור-שכנגד.

נ"ו. המשיב מס' 4 (שבפנינו לא היה מיוצג) הגיש עיקרי טיעון מטעמו שנשלחו לבית המשפט רק בערב יום הדיון שבפנינו. בטיעוניו הקצרים טען, שהוא בבחינת משיב פורמלי, שאין להגיש ערעור-שכנגד אלא בעניינים שבערעור העיקרי, וככל שהמשיבים מס' 1-3 מבקשים לשנות עניין שהוכרע בו בבית משפט קמא, היה עליהם להגיש ערעור עיקרי מטעמם. משלא נעשה הדבר אין לדון, לטעמו של המשיב מס' 4, אלא בנושאים שהועלו בערעור העיקרי.

נציין, שביום הדיון עצמו המשיב מס' 4 לא התייצב, אלא בנו הגיע ומסר אישור מחלה.

נ"ז. לאחר שעיינו בפסק דינו של בית משפט קמא, בפרוטוקול הדיון של בית משפט קמא, בהודעת הערעור והערעור-שכנגד, במוצגים הרלוונטיים ובטיעוניהם של ב"כ שני הצדדים בפנינו, בכתב ובעל-פה, לרבות עיקרי הטיעון של המשיב מס' 4, מסקנתנו היא שיש לדחות את הערעור העיקרי, ולקבל חלקית את הערעור-שכנגד.

נ"ח. הלכה ידועה היא שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות ובממצאים שבמהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, לה הייתה ההזדמנות להתרשם התרשמות בלתי אמצעית מן העדויות שהובאו בפניה. מבחינה זו יש לערכאה הדיונית יתרון על פני ערכאת הערעור.

אמנם גם לכלל זה יש יוצאים מן הכלל אך לא זה המקרה שבפנינו.

בפני בית משפט קמא נשמעו עדויות ארוכות ומפורטות לרבות הגשת מוצגים, כך שמלוא התשתית הראייתית נפרשה בשלמותה בפני בית משפט קמא אשר צלל לעומק הראיות, בחן, בדק, וניתח כראוי את הראיות שהובאו בפניו, באופן שקביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מעוגנות היטב בתשתית הראייתית ומבוססות כראוי על אדני הדין, הפסיקה והשכל הישר.

לעניין אי-התערבותה של ערכאת הערעור בקביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית עיינו בדברי כב' השופטת א' חיות בע"א 9070/04 חסן נ' חסן, בפיסקה 7 לפסק הדין (11.3.2007):

"הליך הערעור האזרחי נועד לאפשר לבעל דין להשיג על פסק דינה של הערכאה הדיונית ככל שנפלו בו טעויות המצדיקות התערבות. הליך הערעור לא נועד לשמש במה לדיון מבראשית בכל הטענות שנדונו ונדחו בערכאה הדיונית.  בייחוד כך הוא ככל שהדבר נוגע לקביעות עובדתיות ולממצאי מהימנות של הערכאה הדיונית. בעניין זה פסקנו ושבנו ופסקנו כי לערכאה הדיונית יתרון מובהק על פני ערכאת הערעור כמי שהתרשמה באופן בלתי אמצעי מן העדויות. על כן התערבות בקביעות עובדתיות ובממצאי מהימנות יש לה מקום בנסיבות מיוחדות בלבד בהן מתגלה שגיאה בולטת בהחלטתו של בית משפט קמא. כך למשל כאשר ממצאי העובדה אינם מעוגנים כלל בחומר הראיות או מקום שבו הגרסה העובדתית שאותה אימץ בית משפט קמא אינה מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עם מבחנים של היגיון ושכל ישר (ראו: ע"א 10225/02 פרץ נ' פרץ בוני הנגב אחים פרץ בע"מ, תק על 2004(1) 288, פסקה 3 (2004); ע"א 6768/01 רגב נ' מדינת ישראל, תק על 2004(2) 3408, פסקה 4 (2004))."

כמו כן דברי כב' השופט י. עמית ב-ע"א 288/08 מאיר לוין נ' אהרון בלום, בפיסקה 9 (8.11.2009):

"למרות שהצדדים ניסו לעטות מחלצות משפטיות על טיעוניהם, הערעורים שלפנינו נסבים על ממצאים שבעובדה. כידוע, אין דרכה של ערכאת ערעור להתערב בכגון דא, אלא בנסיבות מיוחדות, כאשר מתגלה שגיאה בולטת בהחלטתו של בית משפט קמא, כגון כאשר ממצאי העובדה אינם מעוגנים כלל בחומר הראיות, או מקום שבו הגרסה העובדתית שאומצה, אינה מתקבלת על הדעת ואינה מתיישבת עם מבחנים של הגיון ושכל ישר – ע"א 9070/04 חסן נ' חסן (לא פורסם, 11.3.2007); ע"א 8837/05 מרשוד נ' אל שורטי (לא פורסם, 11.1.2009). "בייחוד תמנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית המשפט קמא 'לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו-דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין' – ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (לא פורסם, 21.2.2007) והאסמכתאות שם."

כך גם דברי כב' השופט י. דנציגר ב-בע"א 1535/09 שקד הספר נ' פרופ' שמחה יגל ואח'‏, בפיסקה 24 (22.11.2010):

"כלל ידוע הוא כי אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים בהם נפל בממצאי הערכאה הדיונית פגם היורד לשורש העניין או שהדברים אינם מבוססים על פניהם. זאת, לנוכח היתרון המובנה של הערכאה הדיונית – שלה היכולת והאפשרות להתרשם באופן בלתי אמצעי מן העדים הנשמעים לפניה – על פני ערכאת הערעור [ראו: ע"א  3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי, פ"ד נב(2) 582, 594 (1998); ע"א 4839/92 גנז נ' כץ פ"ד מח(4) 749, 755 (1994); ע"א 989/03 א' חטר-ישי - משרד עורכי דין נ' חיננזון, פסקה 21 (26.1.2005); ע"א 8589/06 שפיגל נ' איינס, פסקה 37 לפסק דיני (4.5.2008); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 668 (מהדורה עשירית, 2009); יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 856 (מהדורה שביעית, 1995)]. נכון הדבר גם מקום בו הממצאים העובדתיים נקבעו על ידי הערכאה הדיונית על סמך הכרעה בין חוות דעת מומחים."

בנוסף: ע"א 3301/08 מנשה פטל נ' עו"ד שמעון אורי, בפיסקה 67 של פסק דינו (23.8.2009), וכן ע"א 6203/07 אסעד אסחאק קרדוש נ' חברת קרדוש ושות' בע"מ בפיסקה 14 (4.2.2010).

נ"ט. בדין דחה בית משפט קמא את טענת ההתיישנות שהעלו המערערים. איננו רואים מקום להתערב בקביעתו ובמסקנתו זו של בית משפט קמא.

נכון הוא, שההסכמים אותם ערך עורך דין שנאן המנוח נעשו בשנים 1997 עד 1999 ואילו התובענה לבית משפט קמא הוגשה רק בינואר 2010. ואולם, כפי שהמשיבים טענו, גיבוש העילה נולד עם התגבשות הידיעה בדבר התקיימות יסודות עילת התביעה (סעיף 8 של חוק ההתיישנות תשי"ח-1958).

בית משפט קמא קבע, כי ממכלול הראיות ניתן לקבוע, שהמשיבים לא ידעו שלמשיב מס' 4 ואביו המנוח אין זכויות בחלקה 17 וזאת במועד שמגבש את טענת התיישנות, דהיינו, לפני 11.1.2003.

בית משפט קמא דחה את גרסת עדי המערערים כאילו הודיע להם המשיב מס' 2 לאחר פטירת עורך דין שנאן המנוח (שהלך לעולמו ביום 9.1.2006), כי ידע על כך שפסק הדין תוקן או שונה. המדובר בקביעה עובדתית של בית משפט קמא, ולכן אין מקום להתערבותנו בכך.

ס'. המשיבים טענו, כי לאחר שנפטר עורך דין שנאן המנוח בישר להם המשיב מס' 4, לראשונה, שקיימת תקלה, וכי התברר בדיעבד שלמשיב מס' 4 ולאביו אין זכויות בחלקה מס' 17.

יחד עם זאת, עלה מן הראיות, שהמשיב מס' 3 פנה ללשכת הסדר המקרקעין במכתב מיום 29.6.03 (ת/4) ובו ביקש להשלים את הרישום. לאותו מכתב צורפו כל המסמכים לצורך השלמת הרישום, מסמכים שהומצאו לו על ידי המשיב מס' 4.

על מכתבו זה קיבל המשיב מס' 3 הבהרה טלפונית מפי עובדת לשכת הסדר המקרקעין, העדה גב' לילך, כי פסק הדין של הסדר המקרקעין מיום 23.2.1986 תוקן. אמנם, המשיב מס' 3 טען, שלא קיבל מענה למכתבו, לא טלפונית ולא בכתב, ואולם בית משפט קמא קיבל את התרשומת המופיעה במוצג מש/1, לפיה הובהר מצב הדברים למשיב מס' 3 טלפונית על ידי גב' לילך בעקבות מכתבו מיום 29.6.03.

מכאן שמניין הימים למרוץ ההתיישנות מתחיל החל מתאריך זה עבור המשיב מס' 3, אך גם מתוך נקודת מוצא שמניין הימים לצורך מרוץ ההתיישנות מתחיל ממועד זה עבור המשיב מס' 3, הרי שהגשת התביעה הייתה בתוך תקופת ההתיישנות.

ס"א. המערערים הוסיפו וטענו, שנוכח הדיווח ביחס לעסקה שבוצע על ידי המשיב מס' 4, באמצעות עורך הדין אליאס פרח, לרשויות המס בשנת 2001 (כעולה ממוצג ת/10) יש לקבוע שמרוץ ההתיישנות מתחיל משנת 2001 ומשכך, הרי התביעה לכאורה התיישנה.

בצדק דחה בית משפט קמא את טענתם זו של המערערים, בציינו שמי שדיווח על פסק הדין של ההסדר משנת 1986 לרשויות המס, באמצעות עו"ד אליאס פרח, היה המשיב מס' 4, ולא המשיבים. ביטול עסקת המקרקעין (נוכח חוסר האפשרות לבצע את העסקה שהרי החלקה היא בבעלות המדינה) היה בתאריך 20.5.2003 (ת/10).

בדין קבע אפוא בית משפט קמא, שגם אם במועד ביטול העסקה (לפי ת/10) התגבשה הידיעה אצל המשיבים, הרי גם במקרה כזה אין תחולה לטענת ההתיישנות.

ס"ב. בית משפט קמא הוסיף וציין, כי בטרם פנה המשיב מס' 3 ללשכת הסדר המקרקעין ביום 29.6.03 (ת/4) צייד אותו המשיב מס' 4 בכל האישורים הנדרשים להשלמת רישום המקרקעין.

לפנייתו צירף המשיב מס' 3 את אישורי מס שבח, את מכתבי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והמועצה המקומית ירכא. לנוכח מסמכים אלה לא אמור היה לעלות חשש כלשהו שקיימת תקלה או שאין זכויות למשיב מס' 4, שכן הרשויות המוסמכות פעלו לפי פסק הדין משנת 1986 (טרם תיקונו) והנפיקו את האישורים הדרושים לצורך רישום פסק הדין.

מכאן, שלא הייתה כל סיבה שהמשיב מס' 3, וכך גם שני המשיבים הנוספים, יחשדו שאין זכויות למשיב מס' 4 בחלקה 17.

לפיכך, בצדק קבע בית משפט קמא, שאין ראייה המלמדת על כך שבשנת 2001 ידעו המשיבים, כי אין זכויות למשיב מס' 4 בחלקה 17, ואין ראייה המלמדת שהמשיבים ידעו לפני מאי 2003 (מועד ביטול העסקה) על העדר זכויות.

ס"ג. לנוכח כל אלה קבע בית משפט קמא, וקביעתו מקובלת עלינו, שעלה בידי המשיבים להוכיח את יסודותיו של סעיף 8 לחוק ההתיישנות. למעשה, ניתן לקבוע שהידיעה על בעייתיות לגבי שאלת זכויותיו של המשיב מס' 4 בחלקה מס' 17 התגבשה החל מן המועד שהמשיב מס' 3 קיבל את המענה הטלפוני מן הגב' לילך בהתייחס למכתבו מיום 29.6.03, או לכל המוקדם החל מן המועד שבו בוטלה העסקה לפי מסמכי רשויות המס (20.5.03) (ת/10), ובשים לב לכל אחד ממועדים אלה ברי שבמועד הגשת התביעה טרם חלפה תקופת ההתיישנות.

ס"ד. בנוסף ליסוד הסובייקטיבי הנדרש בסעיף 8 של חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, יש לבחון גם את שאלת היסוד האובייקטיבי. לענין זה אנו מפנים לע"א 2206/08 סיגמן נגד דובק (11.7.2010), שם נקבע, בין היתר, בדעת הרוב, בפסקה 13:

"על התובע להוכיח כי אי הגילוי נבע מסיבות שלא היו תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוח אותן.

משמעות הדבר היא, כי מקום שהעובדות המטריאליות מצויות בידיעת התובע, ולו "בכח", הוא ייחשב כאילו ידע אותן בפועל, כל עוד לא ניתן היה במאמץ סביר לגלותם".

ס"ה. במקרה שבפנינו, הגיעו הצדדים לעורך הדין המנוח כשהמשיב מס' 4 מצויד בפסק הדין של הסדר המקרקעין משנת 1986, ובייפוי כח בלתי חוזר, שנערך על ידי עורך הדין המנוח, חתום על ידי אביו של המשיב מס' 4 לזכות המשיב מס' 4, ובקשתם של הצדדים הייתה שעורך הדין המנוח יערוך את ההסכם עבורם.

בנסיבות אלה, כשהביאו הצדדים את המסמכים הרלוונטיים כפי שהיו ברשותם למשרדו של עורך הדין, רשאים היו הם לצפות שעורך הדין יבצע את כל הבדיקות הנדרשות בטרם יערוך עבורם את הסכם המקרקעין, שהרי עצם פנייתם לעורך הדין נבעה מכך שהיו מעוניינים כי ההסכמות אליהן הגיעו בינם לבין עצמם, יקבלו אופי משפטי וזאת באמצעות איש מקצוע. הטיפול המקצועי, כולל בתוכו, מן הסתם, גם קבלת נסח רישום מקרקעין ועיון בו.

למעשה נזכור, שבין השנים 1997-1999 ערך עורך הדין המנוח ארבעה הסכמים עבור המשיבים, כך שהיו לו ארבע הזדמנויות לפחות לפנות ולברר בלשכת רישום המקרקעין מה מצב רישום הזכויות בנכס.

המשיבים סמכו איפוא על בעל מקצוע, שהיה ידוע כמי שעוסק בתחום המקרקעין, ורשאים היו בנסיבות אלה להניח, שכל הבדיקות הדרושות תתבצענה.

ס"ו. ראוי להדגיש את חשיבות העובדה הנובעת מכך שהמשיבים רשאים היו להסתמך על כך שעניינם נמסר לטיפולו של איש מקצוע.

לענין זה אנו מפנים לדבריו הברורים של כב' השופט ח' מלצר בע"א 2008/07 נירה לוטן נ' עזבון המנוח ירמייב ז"ל, בפיסקה 49 (14.2.2011):

"הנה כי כן, אין חולק כי מבחינה סובייקטיבית ירמייב עומדים בתנאי סעיף 8 והעובדות המהוות את עילות התביעה נעלמו מהם מסיבות שלא היו תלויות בהם ושאף בזהירות סבירה הם לא יכולים היו למנוע אותן. אולם, האם הם עומדים בתנאי הסעיף אף בבחינה אובייקטיבית? גם לקושיה זו הנני משיב בחיוב, וזאת בהסתמך על "הנסיבות החיצוניות המיוחדות של המקרה", כלשון עניין הוועדה לאנרגיה אטומית (שם בפיסקה 52). תשובה זו נסמכת על מספר אדנים:

(א)         בני הזוג לוטן העלימו מירמייב את מחדליהם ובמיוחד את התרשלותה של עו"ד נירה לוטן. בעשותם כן הם פעלו על פני הדברים בניגוד לחובתם שמכוח חוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 (להלן: חוק לשכת עורכי הדין), המטיל עליהם לפעול במילוי תפקידיהם כעורכי הדין – לטובת שולחיהם בנאמנות ובמסירות. על חובה זו נאמר כי היא "רוח אופיו של המקצוע, היסוד עליו הוא בנוי" (עמ"מ 9/55 עו"ד פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י 1720, 1730 (1956) (להלן: עניין עו"ד פלוני); ראו גם: גבריאל קלינג אתיקה בעריכת דין 444-443 (2001) (להלן: קלינג, אתיקה)). פעולה בניגוד אינטרסים, או שלא בהתאם לטובת הלקוח אגב אי גילוי נאות, יש בה, על פני הדברים, הפרה של אותה חובת נאמנות. ואולם, באין מידע אחר – רשאי הלקוח להניח, בהנחה הניתנת לסתירה, כי עורך הדין ממלא את חובתו ולפיכך תקופת ההתיישנות נדחית בהתאמה עד שהעובדות מתבררות לאשורן..."

(ההדגשה שלנו).

ס"ז. טענה נוספת שהעלו המערערים היא העדר קיום יחסי עורך דין/לקוח בין עורך דין שנאן המנוח לבין המשיבים. לטעמם התעלם בית משפט קמא מכל העובדות והמאפיינים שהוכחו בפניו ושאמורים להעיד על העדר קיום יחסי עורך דין/לקוח.

לטעמם של המערערים, שגה בית משפט קמא משקבע, שהצדדים שכרו את שירותיו של עורך הדין המנוח לעריכת הסכם או הסכמים ביניהם שכן הצדדים לא היו לקוחותיו, לא נתקיימו יחסי עורך דין/לקוח, הצדדים לא שילמו דבר לעורך הדין, לא חתמו לו על ייפוי כח או על מסמך כלשהו לטיפול בעסקה, ולמעשה מסרו את הנושא לטיפולו רק בחודש מאי 2005. המערערים סבורים, כי מקום בו הצדדים הסכימו להגביל את שירותו של עורך הדין להעלאת הסכמות ביניהם על הכתב ולאימות חתימותיהם, אין לבוא בטרוניה או בתביעה כלשהי כנגד עורך הדין.

ס"ח. אין בידינו לקבל את טענותיהם אלה של המערערים, גם אם נכון הוא שלא הובאה הוכחה בכתב לכך שהמשיבים שילמו את שכר טרחתו של עורך הדין שנאן המנוח בגין עריכת הסכמי המקרקעין בשנים 1997-1999 (הקבלות שהוגשו הינן ממאי 2005 כאשר המשיבים חזרו ופנו למשרדו של עורך דין שנאן המנוח). עם זאת יצוין, שמסעיף 17 לתצהירו של המשיב מס' 4 עולה כי: "במהלך עריכת עסקאות המכר הנ"ל שילמתי לעו"ד שנאן תשלומים על חשבון טיפולו בהסכמי המכר וברישום החלקה על שם אבי המנוח ועבור ייפוי הכח, אולם לא הצלחתי לאתר קבלות בגין תשלומים אלה מהשנים 1997-1999", באופן התומך בתפקיד שהוטל עליו על ידי הצדדים.

ס"ט. ואולם, עולה מן הראיות כפי שהובאו בפני בית משפט קמא, שהן המשיב מס' 4 (המוכר) מחד גיסא, והן המשיבים (הקונים) מאידך גיסא, פנו לעורך דין שנאן המנוח על מנת שיערוך עבורם את ההסכמים, זאת לאחר שהצדדים הגיעו בינם לבין עצמם לכלל הסכמה ביחס למכירת החלקים מתוך חלקה מס' 17 על ידי המשיב מס' 4 למשיבים. בהסכמים שערך עורך הדין המנוח ואשר נחתמו במשרדו נקבעו הוראות הכוללות את זיהוי המקרקעין, השטח הנמכר ותמורתו, וכן הופיעו בהסכמים ההוראות הבאות:

"5. ידוע לקונה שחלקה מס' סופי 17 עוד לא נרשמה על שם אבי המוכר במשרד ספרי האחוזה והמוכר הוא אשר מטפל היום ברישום החלקה על שם אביו יוסף סרחאן מולא.

6. הוסכם בין שני הצדדים כי הם ידווחו למס שבח על העסקה לאחר רישום החלקה על שם אבי המוכר במשרד ספרי האחוזה.

7. המוכר מתחייב לשתף פעולה עם הקונה והוא יחתום על כל המסמכים הדרושים לשם העברת השטח הנמכר משמו של הקונה".

ע. ברי, מעיון במכלול הראיות שלצורך עריכת ההסכמים סמכו שני הצדדים על עורך דין שנאן המנוח, שהיה ידוע כעורך דין שעוסק בתחום המקרקעין, וכדברי העד עו"ד וליד שנאן, היו אלפי תיקי מקרקעין במשרדו של המנוח.

לא ראינו כל פגם במסקנתו של בית משפט קמא לפיה הגבילו הצדדים בזמנו (1997-1999) את השירות המשפטי של עורך דין שנאן המנוח לעריכת ההסכם בלבד, ורק בהמשך, בשנת 2005, הורחב השירות המשפטי כשחזרו ופנו הצדדים למשרדו על מנת שיטפל גם בהליך הרישום.

ע"א. עצם העובדה שלא הוכח שהמשיבים שילמו שכר טרחה לעורך דין שנאן המנוח סמוך לעריכת ההסכמים בשנים 1997-1999, איננה מאיינת את המסקנה שהמשיבים אכן קיבלו מעורך דין שנאן המנוח שירות משפטי בגין עריכת ההסכמים.

אנו מפנים לע"א 37/86 לוי נ' שרמן פ"ד מד(4) 446, בעמ' 471, שם הביא כב' השופט ד. לוין ז"ל מדבריו של עו"ד א. בר-שלום במאמרו "לשאלת אחריותם בנזיקין של עורכי דין" הפרקליט כ"א (תשכ"ה, 479 בעמ' 495):

"אנשים נוטים ואף אוהבים לקבל עצות חינם מידידיהם עורכי הדין... ומתכוונים לסמוך עליהם, עתה או לעת מצוא. וזו הנקודה המכרעת. אם אכן ברור שעשויה לבוא הסתמכות כזו, או אפשר להעלות על הדעת הסתמכות זו כאפשרות מסתברת, הרי נראה שהצדק מחייב כי האומר-היועץ יכיר בכך שאין הוא מדבר יותר אך ורק כידיד, אלא גם, יותר ויותר, בסגולתו כאיש המקצוע, ועליו לשאת באחריות אם ירד מסטנדרט המיומנות הנדרש ממנו; אף כי בנסיבות כאלה יתכן מאוד שאין לדרוש ממנו בדיוק אותו סטנדרט ' משרדי' רגיל; בסופו של דבר הן יותר סביר לדרוש ממנו לנצור לשונו או לפחות לסייגה".

במקרה שלפנינו אין המדובר במתן עצה כידיד, אלא מדובר במוכר מחד גיסא, וקונים מאידך גיסא, שסיכמו ביניהם על מכירת שטחי קרקע, וכן סיכמו על המחיר ופנו לעורך דין שנאן המנוח, על מנת שיערוך להם את ההסכמים כנדרש.

עצם העובדה שהוסכם, כי המשיב מס' 4 הוא שמטפל ברישום החלקה על שם אביו, וכן העובדה שסוכם, שהצדדים ידווחו למס שבח על העסקה לאחר שהחלקה תירשם עם שם אביו של המוכר, אין בה כדי לגרוע מן החובות שנטל על עצמו עורך דין שנאן המנוח בכל הנוגע לעריכתם של ההסכמים, ומה גם שעריכת ההסכמים והחתימה על ההסכמים הייתה במשרדו של עורך הדין המנוח, ולכן אם להפנות למינוח המופיע במאמרו הנ"ל של עו"ד א. בר-שלום הרי חל "סטנדרט משרדי רגיל".

ע"ב. במסגרת עיקרי הטיעון שמטעמם הפנו המערערים לפסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (ס. הנשיא א. רובין) ב-ת.א. 52581-03-11 חלקה 303 בגוש 26 בע"מ נ' מסרי ואח' (מיום 3.4.17) שבו נדחו התביעות כנגד הנתבעים מס' 4 ומס' 5 שנתבעו בתוקף היותם עורכי דין.

נתנו דעתנו לפסק הדין הנ"ל וסבורים אנו שאין הנדון דומה לראייה.

באשר לנתבע מס' 4 שבפסק הדין הנ"ל (עו"ד סמעאן) קבע בית המשפט, כי מעורבותו באותה פרשה התמצתה במתן אישור נוטריוני לחתימתו של הרוכש על ייפוי כח, ולכן נדחתה הטענה כאילו ייצג אותו סמעאן מי מן הצדדים או שניסח את ייפוי הכח שעליו חתם הרוכש.

באשר לנתבע מס' 5 (עו"ד דחלה) קבע בית המשפט, שאין כל ראייה המלמדת על כך שהוא ייצג מי מן הצדדים לעסקה, ולמעשה כל שהתבקש לעשות במסגרת מפגש אקראי הוא לחוות דעתו האם המסמכים שהוצגו לו נראים לו אותנטיים, וזהו, לפי קביעת בית משפט השלום בירושלים, שירות מצומצם וטכני שאינו כולל בדיקה של טיב בעלותו של מוכר המקרקעין, ומשכך נקבע, שלא חלה עליו חובת זהירות כלפי התובעים.

ע"ג. אין צריך לומר שהמקרה שבפנינו שונה לחלוטין, שהרי הן המשיבים והן המשיב מס' 4 הגיעו אל עורך דין שנאן המנוח על מנת שיערוך עבורם את ההסכמים. ולכן, וכפי שנקבע ב-ע"א 37/86 לוי נ' שרמן פ"ד מד(4) 446 ,בעמ' 463:

"עו"ד, המקבל על עצמו טיפול בענייניו של לקוח – אם ביעוץ, אם בהופעה בערכאות, אם בעריכת חוזים, רישום תאגידים וכיוצא באלה – רואים אותו כמי שמציג בפניו מצג מכללא 'לפיו הוא בעל הכישורים המתאימים, הידע והיכולת להבין ולנהל את הבעיה המוצגת בפניו וכי הוא מתעתד להפעיל מידה של אחריות סבירה שבה היה נוהג עו"ד רגיל בנסיבות דומות' (שנהב ולויתן, במאמרם הנ"ל (הערה שלנו: "אחריותו המקצועית של עו"ד, ניהול סיכונים וביטוח חבות", הפרקליט ל"ב (תשל"ח-לט) 177-178) בעמ' 181... "

כמו כן נקבע ב-ע"א 2625/02 נחום, עו"ד נ' דורנבאום פ"ד נח(3) 385, מפי כב' הנשיא (בדימוס) א. ברק (דעת הרוב) בעמ' 425:

"מסקנתי היא אפוא כי המשיבים היו לקוחותיו של המערער בעת שערך את עסקת 'המכר המותלה' בינם לבין יהודה. אין חולק כי במצב דברים זה על המערער מוטלת חובת אמונים וחובת זהירות כלפי המשיבים. הלכה מושרשת היא כי עו"ד חב ללקוחו חובת זהירות, להגן על ענייניו ולפעול בעבורו במיומנות, ובמקצועיות ובנאמנות...".

ע"ד. תמימי דעים אנו עם בית משפט קמא, שגם במתן שירות מוגבל בעסקת מקרקעין מוטלות חובות על עורך דין. המנוח חרג מסטנדרט הזהירות הנדרש. אף אנו סבורים, כפי שציין בית משפט קמא, שחובה הייתה לבצע בדיקה מקדימה וכן להזהיר את הקונים (המשיבים) שהזכויות אינן רשומות, וכי הזכויות הינן מכוח פסק דין שלא ברור אם הפך סופי, ומכאן שהיה צורך ליצור, במסגרת ההסכם, מנגנון שיגן על הקונים.

כפי שבצדק קבע בית משפט קמא, לא נערכה בענייננו בדיקה מקדימה ביחס להיתכנות העסקה. לא הוזמן נסח רישום, כדי לוודא האמנם נרשמו הזכויות על שם הזוכה לפי פסק הדין. לא נבחנה שאלת רישומו של פסק הדין ומה מעכב את רישומו, ולא בוצעה בדיקה לבחינת הבעלות.

ברי, שניתן היה לגלות על נקלה במסגרת בדיקה מקדימה את העובדה שחל שינוי בפסק הדין שניתן בתיק ההסדר מיום 23.2.86, וכי מאז 1989 אין עוד זכויות למשפחת מולא לפי פסק הדין. עובדה היא שכאשר פנה בעניין זה עורך הדין המנוח ללשכת הסדר המקרקעין ביום 13.5.05 (כשהמשיבים חזרו ופנו למשרדו) קיבל הוא מענה בהתאם ביום 19.6.05 (כעולה מתיק ההסדר מוצג מש/1).

ע"ה. מצטרפים אנו למסקנתו של בית משפט קמא, לפיה אילו הייתה מתבצעת בדיקה מקדימה זו טרם חתימתם של המשיבים על הסכמי הרכישה, ניתן היה למנוע את ביצוע העסקה. קיום בדיקה מקדימה כזו היא חלק מחובותיו של עורך דין המבקש לערוך הסכם מכירת מקרקעין.

משקיבל על עצמו עורך הדין המנוח, במסגרת ייצוגו את הצדדים, לערוך את הסכמי הרכישה היה עליו לבחון ולבדוק קיומה של הזכות ובדיקה שכזו הייתה מונעת את כריתת ההסכם.

מעבר לכך, וכפי שגם העיר בית משפט קמא, לא הייתה התייחסות בהסכמי הרכישה נשוא הדיון, לכך שלא ניתן היה, בנסיבות העניין, לרשום הערת אזהרה. הרוכשים לא הוזהרו בגוף ההסכמים מפני הסכנות הנובעות מחוסר האפשרות לרשום הערת אזהרה, ויתר על כן, גם לא נקבעו הוראות בגוף ההסכם להבטחת כספם של הרוכשים, כגון, שהכספים שאמורים המשיבים לשלם למשיב מס' 4 בגין רכישת המגרשים, יופקדו בנאמנות או אצל עורך הדין המנוח או אצל צד שלישי, באופן שכספי הרכישה יועברו לידי המשיב מס' 4 רק לאחר שיהא ברור מה מהות הזכויות שיש למשיב מס' 4 בחלקה 17, ובאופן שיובטח כי העברת הכספים לידי המשיב מס' 4 תתבצע רק לאחר שיובטחו זכויותיהם של המשיבים במקרקעין אותם הם רכשו.

ע"ו. לא נותר בידינו אלא להצטרף למסקנת בית משפט קמא, לפיה חרג עורך הדין המנוח מחובת הזהירות הנדרשת מעורך דין המטפל בעריכת הסכם מקרקעין, גם אם השירות המשפטי מוגבל לעריכת ההסכם בלבד, וזאת נוכח העדר ביצוע בדיקה מקדימה לגבי הזכויות במקרקעין, כמפורט כבר לעיל, אי-ציון הסכנות הצפויות לרוכשים והנובעות מכך שלא ברור האם הזכויות אכן רשומות על שם המוכר, והעדר קביעת מנגנון להבטחת כספיהם של הרוכשים, כך שנוצר מצב שהמשיבים הניחו למעשה את כספיהם על קרן הצבי.

בעניין זה ראוי ליתן את הדעת לדבריו של כב' הנשיא (בדימוס) מ. שמגר בע"א 751/89 מוסהפור נ' עו"ד שוחט ואח' פ"ד מ"ו (4) 529 בעמ' 537 (שאליו הפנה בית משפט קמא בפסק דינו):

..."עו"ד אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור של כל הטעון בדיקה... גם במקרה של פעולה מוגבלת על עורך הדין להעמיד את הלקוח על אותן הבעיות העיקריות האפשריות, היכולות להיות כרוכות בסוג העסקה אשר בה מדובר..."

ע"ז. לנוכח כל האמור לעיל, סבורים אנו, שעלה בידי המשיבים להוכיח את כל הנדרש על מנת להגיע למסקנה המתבקשת מן התשתית הראייתית כפי שהונחה בפני בית משפט קמא, ולפיה חרג עורך הדין המנוח מסטנדרט הזהירות שנדרש ממנו.

מסקנה זו מתבקשת אף בהביאנו בחשבון את העובדה שהתביעה הוגשה לבית המשפט כארבע שנים לאחר שעורך הדין המנוח הלך לעולמו ומכאן שמוטל על המשיבים נטל הוכחה מוגבר, משעסקינן בתביעה כנגד עזבונו של המנוח. ואולם, כפי שבית משפט קמא התרשם וקבע, כך גם אנו מתרשמים מחומר הראיות שהובא, כי המסקנה אליה הגיע בית משפט קמא באשר להפרת חובת הזהירות על ידי עורך הדין המנוח היא מסקנה מוצדקת ומבוססת כראוי לנוכח העובדות כפי שהוכחו.

ע"ח. נוסיף, כי איננו מקבלים את טענת המערערים ולפיה התנהגותו של המשיב מס' 4 הביאה לניתוק הקשר הסיבתי בין המעשים והמחדלים המיוחסים לעורך הדין המנוח לבין הנזק שנגרם. נכון הוא שבית משפט קמא קבע קביעות נחרצות חד- משמעיות באשר להתנהלותו של המשיב מס' 4, שאף לא הגיש ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא, ואולם אין בהתנהלות זו של המשיב מס' 4 כדי להוביל למסקנה בדבר העדר קשר סיבתי שכן, אילו היה עורך הדין המנוח מבצע בדיקה מקדימה, כנדרש, היו העסקאות נמנעות, וממילא היה נמנע ההפסד הכספי שנגרם למשיבים, ומה גם שבהסכמים שנעשו לא הועמדו המשיבים על הסכנות הצפויות להם כתוצאה מכך שלא נבדק, האם הזכויות במקרקעין רשומות, או ניתנות להירשם, על שם מי שמכר להם את המגרשים. מכל מקום, אף לא נקבע מנגנון כספי, כגון, הפקדה של הכספים בנאמנות עד לבירור הזכויות במקרקעין.

הפרת חובות זהירות אלה מצד עורך הדין המנוח מצדיקה את המסקנה לפיה עליו לפצות את המשיבים על ההפסד הכספי שנגרם להם, ואין בסיס לטענת המערערים בדבר ניתוק הקשר הסיבתי.

ע"ט. נוסיף ונציין, שאף אין לקבל את הטענות שהעלו המערערים בדבר חיובם ביחד ולחוד עם המשיב מס' 4, בגובה תקרת הסכום בו חויבו. בית משפט קמא הטיל על המשיב מס' 4 לפצות את המשיבים לפי פיצויי קיום בסכום כולל של כ- 670,000 ₪ (בניכוי תרומת רשלנות) ואילו את המערערים חייב בפיצויי הסתמכות, שסכומם הכולל נמוך יותר. ביחס לשיעור הסכום של פיצויי ההסתמכות (עד לתקרת הסכום בו חויבו המערערים) קבע בית משפט קמא, כי ביחס לפיצוי זה תהא החבות ביחד ולחוד עם המשיב מס' 4. מכיוון שעסקינן במעוולים בנזיקין, איננו סבורים שבעניין זה נפל פגם כלשהו בקביעתו של בית משפט קמא.

כך גם לא נפל פגם בחיובם של המערערים לשאת בהוצאות המשפט.

פ. נתייחס עתה לשאלת הנזק.

המערערים הלינו על כך שבית משפט קמא פסק לחובתם פיצויי הסתמכות למרות שאלה לא נתבעו על ידי המשיבים אשר דרשו פיצויי קיום (סעיף 64 של כתב התביעה). בצדק ציין בית משפט קמא, כי בנסיבות מיוחדות רשאי בית המשפט לפסוק סעד אף אם זה לא נתבקש בכתב התביעה, כאשר מתקיימים מספר תנאים ובהם, שמדובר בסעד הנובע ישירות מן הסעד המקורי שהתבקש, וכן שמלוא העובדות הרלוונטיות לאותו סעד יתבררו בפני בית משפט קמא. אכן, אלה הם פני הדברים במקרה שבפנינו. הסעד שביקשו המערערים הוא קבלת פיצוי על הנזקים וההפסדים שנגרמו להם מחמת כישלון העסקה. במסגרת ניהול התיק הובאו כל הראיות הנדרשות בפני בית משפט קמא, לרבות הסכמי המקרקעין שנעשו, כך שניתן ללא כל קושי לקבוע מה נזקי ההסתמכות על ההסכם שנגרמו למשיבים. לפיכך, בדין קבע בית משפט קמא את פיצויי ההסתמכות להם זכאים המשיבים.

פ"א. במסגרת הערעור- כנגד שהוגש על ידי המשיבים הלינו אלה, בין היתר, על כך שבית משפט קמא העמיד את השווי של דונם בחלקה 17 על 100,000 ₪ בלבד (פסקה 53 של פסק הדין), בציינם שבפני בית משפט קמא הונחו שתי חוות דעת מנוגדות של שמאים, האחת מטעמם האחרת מצד המשיבים, כשהפער שבין חוות הדעת הינו פי ארבע בערך. לדעת המשיבים לא הייתה הצדקה למסקנה שאליה הגיע בית משפט קמא, שכן לטעמם השווי של דונם ביום הגשת התביעה עמד על 200,000 ₪. לחלופין, סבורים הם, שהיה על בית משפט קמא למנות לעניין זה מומחה מטעמו אף ללא הסכמת הצדדים.

פ"ב. לאחר שנתנו דעתנו לטענותיהם של המשיבים, לא ראינו מקום להתערב במסקנתו של בית משפט קמא לפיה יש לחשב את השווי של דונם אחד במקרקעין נשוא הדיון לפי סך של 100,000 ₪.

למסקנתו זו הגיע בית משפט קמא לאחר שהונחו בפניו שתי חוות דעת מנוגדות, זו של השמאי מטעם המשיבים וזו של השמאי מטעם המערערים, ולאחר שהשמאים נחקרו בחקירה נגדית מפורטת על חוות הדעת שלהם. בית משפט קמא העיר כי הערכתו של השמאי מטעם המשיבים הייתה על הצד הגבוה ביותר, ולא הייתה מדויקת דיה, ומכאן שחוות דעתו נוטה כלפי מעלה מעבר לדרוש ואילו השמאי מטעם המערערים נטה להעריך את שווי המקרקעין לצד הנמוך מעבר לדרוש, ולא הייתה מצדו בחינה של העסקאות הדומות מבחינת מאפייני המקרקעין. בנסיבות אלה, רשאי היה בית משפט קמא, בשים לב לחוות הדעת של השמאים, התרשמותו מחקירתם הנגדית, ומן העסקאות שהוצגו בפניו, להעריך את שוויו של דונם על סך 100,000 ₪. איננו רואים מקום להתערבותנו בקביעה זו.

פ"ג. המשיבים מוסיפים ומלינים על כך שבית משפט קמא חייב את המערערים (כיורשי עזבונו של עורך הדין המנוח) לפצותם לפי פיצויי הסתמכות, דהיינו, החזר הכספים ששילם כל אחד משלושת המשיבים למשיב מס' 4 לפי הסכמי המקרקעין, זאת כשמתברר, שהמשיב מס' 4 מכר למעשה זכויות שאין לו, הואיל וחלקה מס' 17 היא בבעלות המדינה.

המשיבים טוענים, שלא היה מקום להגיע לתוצאה שונה של פסיקת הפיצויים מזו שאליה הגיע בית משפט קמא לגבי המשיב מס' 4, דהיינו, שגם על המערערים יהא לפצותם לפי פיצויי קיום, משמע, שווי המקרקעין נכון להיום.

נטען מפי המשיבים, שכוונתם הייתה באמצעות כספים אלה לרכוש מקרקעין ולטעמם אין ספק שהשווי הכספי של המקרקעין מאז שנת 1997 – 1999 עד היום עלה בהרבה מעבר לעליית שיעור הריבית כולל הפרשי ההצמדה כפי שאלה נפסקו לזכותם.

פ"ד. אין בידינו לקבל את טענותיהם אלה של המשיבים. המערער מס' 4 התחייב בהסכמי המכר למכור למשיבים את המקרקעין נשוא הדיון, דהיינו, המגרשים שבחלקה 17. הציפייה של המשיבים הייתה לקבל מגרשים אלה תמורת הכספים שהם שילמו למשיב מס' 4, כספים שמעולם לא הוחזרו להם.

בדין חייב בית משפט קמא את המשיב מס' 4 לפצות את המשיבים לפי השווי של המקרקעין אותם הוא התחייב למכור למשיבים (למרות שלא היו לו זכויות בהם) לפי ערכם הכספי נכון להיום.

לעומת זאת, עורך הדין המנוח כָּשַל בכך שהוא לא קיים בדיקה מקדימה, דהיינו, הוא לא בירר האם אכן הזכויות בחלקה 17 הינן של המשיב מס' 4, והאם בכלל קיימת היתכנות לבצע את העסקה. אילו היה בודק ומברר את הנדרש, היה עורך הדין המנוח מונע את ביצוע העסקאות במקרקעין אלה. אילו כך היה עושה היה נחסך מן המשיבים תשלום הכספים שהם שילמו למשיב מס' 4 עבור זכויות שאין לו.

לחלופין, אילו היה עורך הדין המנוח פועל במידת הזהירות הנדרשת היה הוא מוודא לכל הפחות שהכספים יופקדו בנאמנות עד אשר יתברר האם הזכויות בחלקה 17 הינן של המשיב מס' 4.

כלומר, אילו פעל עורך הדין בהתאם לסטנדרט הזהירות הנדרש היו העסקאות נמנעות, והכספים ששילמו המשיבים היו נשארים ברשותם או למצער מופקדים בנאמנות. התנהלות החורגת מסטנדרט הזהירות הנדרש היא בגדר עוולה בנזיקין, ומשכך על המעוול להחזיר את המצב לקדמותו.

לכן זכאים המשיבים לקבל בחזרה את כספם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מן המועדים שבהם נערכו הסכמי המכר ועד השבתם בפועל.

טענת ב"כ המשיבים לפיה התכוונו המשיבים להשקיע את הכספים ברכישת מקרקעין אשר היו ללא כל ספק עולים בערכם, הרבה מעבר לעליית שיעור הפרשי ההצמדה וריבית, היא בסופו של דבר בגדר השערה. דהיינו, גם אילו היה עורך הדין המנוח מונע את ביצוע העסקאות, בכך שהיה מגלה שאין למשיב מס' 4 זכויות במקרקעין אלה, אין זה מוביל בהכרח למסקנה שהמשיבים היו רוכשים במקום זאת מקרקעין אחרים. ייתכן שהיו מעדיפים במקרה כזה להשקיע את הכספים בדרכים אחרות. אף אין זה בטוח האם בכל מקרה של רכישת מקרקעין אחרים היה בהכרח השווי שלהם עולה באותה מידה כפי שהשווי עלה במקרה נשוא הדיון. לכן, הטענה לפיה היו המשיבים רוכשים בכספים ששילמו למשיב מס' 4 מקרקעין אחרים, שערכם היה עולה במידה ניכרת, היא בגדר השערה בלבד.

סבורים אנו, שלא נפל פגם במסקנתו של בית משפט קמא לפיה הפיצוי שזכאים המשיבים לקבל הינם פיצויי הסתמכות.

פ"ה. בנוסף לכך, מלינים המשיבים גם על כך שבית משפט קמא הפחית מן הפיצוי המגיע להם תרומת רשלנות בשיעור של 20%.

בעניין זה מסקנתנו שונה מזו אליה בית משפט קמא אשר נימק את הטלת הרשלנות התורמת בפסקה 100 של פסק דינו, כך:

"התובעים בני המקום, היו יכולים לתפוס חזקה ולא עשו כן. תפיסת החזקה היתה יכולה לזרז עצם הידיעה – אם המדינה תגן על רכושה. התובעים לא פעלו בצורה מיטבית, לא פנו בכתובים, לא ביקשו לזרז, היו יכולים לפעול לפנות לעורך דין אחר על מנת לגלות מוקדם יותר את דבר התקלה.

התובעים אינם תמימים ולחלקם אין זו עסקת חייהם הראשונה. יכלו לבדוק במועצה המקומית ולבצע בירור מקומי, והם נכשלו בכך. וגם לאחר חתימת ההסכם, סמכו יתר על המידה על נתבע מס' 1, ובכך השהו בדיקותיהם כאשר היו אמורים להיות יותר עירניים".

פ"ו. אין בידינו לקבל את הקביעה לפיה נושאים המשיבים בתרומת רשלנות בשיעור של 20%, לא בנוגע למערערים, אך גם לא בנוגע למשיב מס' 4.

ב"כ המשיבים מפנה לקביעותיו של בית משפט קמא בפסק-דינו מהן עולה שלא הייתה למשיבים ידיעה, אף לא ברמה של "קצה חוט" בדבר העדר זכויות המשיב מס' 4 ו/או אביו בחלקה 17.

בפסקה 17 לפסק-דינו ציין בית משפט קמא, כי ממכלול הראיות עולה שהמשיבים לא ידעו שלמשיב מס' 4 ולאביו אין זכויות בחלקה 17 לפני תאריך 11.1.03 (המועד המגבש את טענת ההתיישנות).

בפסקה 21 לפסק-הדין צוין, כי אין כל ראיה המלמדת שהמשיבים ידעו לפני מאי 2003 על העדר זכויות המשיב מס' 4 ואביו.

בפסקה 24 לפסק-הדין צוין, שלא ניתן לייחס למשיבים ידיעה ברמה של "קצה חוט" לכל העובדות הנדרשות לצורך הגשת התביעה, וכי הגילוי היה החל מיוני 2003 (למעשה צ"ל: 20.5.2003), שאין למשיב מס' 4 כל זכויות בחלקה 17.

יתר על כן, וכעולה מפסקה 20 של פסק-הדין, משפנה המשיב מס' 3 ביוני 2003 ללשכת ההסדר בניסיון לבצע את הרישום, היו ברשותו כל המסמכים והאישורים הנדרשים (שקיבל מן המשיב מס' 4), דהיינו, אישורים ממס שבח, ועדת התכנון והמועצה המקומית, וגם מסמכים אלה שללו כל חשש לקיום תקלה או להעדר זכויותיו של המשיב מס' 4 במקרקעין נשוא הדיון.

פ"ז. נוסיף, כי לטעמנו המועד הרלוונטי באשר לידיעה בדבר העדר זכויותיו של המשיב מס' 4 בחלקה 17 הוא מועד עריכת ההסכמים בשנים 1997 – 1999.

לגבי תקופה זו קבע בית משפט קמא, חד-משמעית, שלמשיבים לא הייתה ידיעה, אף לא "קצה חוט".

ומדוע לטעמנו זהו המועד הרלוונטי?

הואיל ומן העדויות עולה, שהמשיבים שילמו למשיב מס' 4 את התמורה החוזית לפי הסכמי המקרקעין בסמוך לעריכת ארבעת ההסכמים. כלומר, ניתן היה להימנע מן המצב שכספם של המשיבים יונח על קרן הצבי, בשלב שבו טרם נערכו ההסכמים, או לפחות בשעת עריכתם של ההסכמים, ואולם, באותה עת לא הייתה למשיבים שמץ ידיעה על העדר זכויותיו של המוכר בחלקה 17.

לעניין זה רשאים היו המשיבים לסמוך על מומחיותו המקצועית של עורך הדין המנוח, הן בעריכת ההסכמים, והן ביצירת המנגנון המתאים שיגן על כספם עד להבטחת זכויותיהם.

על עורך הדין המנוח היה לקיים בדיקה מקדימה ולמנוע את עריכת העסקה נוכח חוסר ההיתכנות לקיומה, ולחלופין, לוודא לפחות שכספיהם של המשיבים יופקדו בנאמנות עד לבירור הזכויות וביצוע הרישום.

פ"ח. נוסיף עוד, כי משלא נערכה על ידי עורך הדין המנוח בדיקה מקדימה, ומשלא נקבע בהסכמים כל מנגנון לשמירה על כספיהם של המשיבים, והכספים שולמו למשיב מס' 4 בסמוך לעריכת ההסכמים, אף לא ניתן לייחס משקל לכך שהתביעה הוגשה רק בינואר 2010, ולא במועד מוקדם יותר, שכן כספי המשיבים הועברו לידי המשיב מס' 4 מבלי שנקבע בהסכם שבין הצדדים מנגנון שיבטיח את השבת המצב לקדמותו למקרה ויתברר שקיימת תקלה המונעת את העברת הזכויות על שם הרוכשים-המשיבים.

במהלך הטיעון שהתקיים בפנינו, שאלנו את ב"כ המערערים: "לשאלת בית המשפט : אילו היו פונים נניח יומיים לאחר ההסכם כיצד זה היה מקדם?" (עמ' 2 לפרוט'). לשאלה זו לא קיבלנו מענה ישיר של ממש. כלומר, לא עולה מן הראיות שעשויה הייתה להיות אפשרות להחזרת כספם של המשיבים משכבר בוצע התשלום, וכספם של המשיבים הונח על קרן הצבי.

פ"ט. גם באשר למשיב מס' 4 אין בידינו להצטרף לנימוקים שציין בית משפט קמא בפסקה 55 של פסק-דינו באשר להטלת תרומת רשלנות של 20% על המשיבים, זאת משנקבע מחד גיסא, שבמועד עריכת ההסכמים לא היה למשיבים אף לא "קצה חוט" של ידיעה שהזכויות בחלקה 17 אינן של המוכר או אביו, ומאידך גיסא נקבע בפסקאות 32 + 33 של פסק-הדין, כי לא ניתן להאמין לכך שהמשיב מס' 4 פעל כאדם תמים, וכן נקבע, כי הפר הפרה בוטה ויסודית את ההסכם.

בעיקרי הטיעון הקצרים שהוגשו מטעמו טען, כזכור, המשיב מס' 4 שהוא בבחינת משיב פורמלי.

איננו מקבלים את טענת המשיב מס' 4 לפיה הוא בגדר משיב פורמלי, שהרי לא צוין לא בערעור העיקרי, ולא בערעור-שכנגד, כאילו המשיב מס' 4 מצורף כמשיב פורמלי בלבד.

גם אם רובם ועיקרם של הטיעונים בערעור ובערעור-שכנגד התמקדו ביחסים שבין המערערים לבין המשיבים הרי בסעיף 36(1) של הערעור- שכנגד נכתב, כי מבוקש להורות על ביטול שיעור האשם התורם בשיעור של 20% שהוטל על המשיבים.

ודוק: לא נטען שהכוונה לגבי המערערים בלבד. באופן דומה צוינו הדברים גם בעיקרי הטיעון של המשיבים.

לעצם העניין לא הביא המשיב מס' 4 בעיקרי הטיעון שלו נימוק כלשהוא שיש בו כדי לבסס או להצדיק הטלת אשם תורם כלשהו על המשיבים.

צ. נוכח האמור לעיל סבורים אנו שיש לבטל את ניכוי הרשלנות התורמת הן באשר ליחסים שבין המשיבים לבין עורך הדין המנוח, והן באשר ליחסים שבין המשיבים לבין המשיב מס' 4, ויש לקבל בעניין זה את הערעור-שכנגד.

לפיכך, אנו מעמידים את חיובו של המשיב מס' 4 (פסקה 58 לפסק דינו של בית משפט קמא) על מלוא הסכום של 670,000 ₪, בנוסף לשכר הטרחה וההוצאות כפי שנקבעו בפסק דינו של בית משפט קמא.

בנוסף, אנו מעמידים את הסכום שעל המערערים לשלם למשיב מס' 1, ללא הפחתת אשם תורם, על הסך של 31,025 ₪, את הסכום שעל המערערים לשלם למשיב מס' 2, ללא הפחתת אשם תורם, על הסך של 91,555 ₪, ואת הסכום שעל המערערים לשלם למשיב מס' 3, ללא הפחתת אשם תורם, על הסך של 107,414 ₪, נכון למועד פסק-דינו של בית משפט קמא (22.2.17), בנוסף לשכר הטרחה והוצאות כפי שנקבעו בפסק דינו של בית משפט קמא.

צ"א. כפי שאכן קבע בית משפט קמא בפסק דינו, חיוביהם של המערערים מחד גיסא, והמשיב מס' 4 מאידך גיסא, יהיו ביחד ולחוד, עד לגובה תקרת הסכום בו חויבו המערערים.

צ"ב. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאנו דוחים את ערעורם העיקרי של המערערים.

אנו מקבלים חלקית בלבד את הערעור-שכנגד שהגישו המשיבים, כאמור לעיל בפסקאות צ' +צ"א של פסק דיננו.

אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבים שכ"ט עו"ד בגין הליך הערעור בסכום כולל של 10,000 ₪ (כולל מע"מ), זאת לאחר שכבר הבאנו בחשבון גם את האמור בהחלטתנו מיום 19.7.17 בכל הנוגע לאופן והיקף הגשת עיקרי הטיעון שמטעם המערערים (עמ' 2 לפרוט').

צ"ג. מתוך הפיקדון שהפקידו המערערים בבית משפט זה לצורך הוצאות הערעור תעביר מזכירות בית המשפט את הסכום של 10,000 ₪, לידי ב"כ המשיבים מס' 1 – מס' 3 (עו"ד חלא מוסא) עבור מרשיה. יתרת הפיקדון, ככל שתישאר כזו, וככל שלא מוטל עליו עיקול תוחזר ע"י המזכירות לידי ב"כ המערערים (עו"ד אמל פלאח), עבור מרשיו.

את הפיקדון שהפקידו המשיבים מס' 1 – מס' 3 בבית משפט זה לצורך הוצאות הערעור-שכנגד תחזיר מזכירות בית המשפט לידי ב"כ המשיבים (עו"ד חלא מוסא) עבור מרשיה, ככל שלא מוטל עליו עיקול.

צ"ד. הפיקדון של 50,000 ₪ שהפקידו המערערים בבית משפט זה לצורך עיכוב הביצוע הארעי של פסק-הדין (עיכוב ביצוע שבוטל בהמשך) ימשיך להישאר מופקד בבית משפט זה עד למתן החלטה אחרת.

המזכירות תמציא את העתקי פסק הדין אל:

1) ב"כ המערערים: עוה"ד אמל פלאח, כרמיאל.

2) ב"כ המשיבים מס' 1 – מס' 3: עו"ד גב' חלא מוסא, עכו.

3) המשיב מס' 4: מר סרחאן יוסף מולא, ת"ז 054411210, כפר ירכא.

ניתן היום, ט"ז אב תשע"ז, 08 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.