בפני בקשה להצהרה לפיה ניסיון התיקון שבצעו המשיבות באבני החיפוי של הבניין כשל; וכי כפועל יוצא מכך יש להורות למשיבות לתקן את החיפוי על דרך של החלפת החיפוי או הדבקת חיפוי חדש.

הרקע לבקשה

1. תביעה זו עוסקת בבניין שברחוב עמיר 32, הרצליה (להלן: "הבניין") ובמסגרתה עותרת המבקשת לצו עשה המורה למשיבות לתקן ליקויים שונים ברכוש המשותף, ובפרט ליקויים באבני החיפוי של הבניין.
2. בתמצית, לפי הנטען בכתב התביעה, המשיבות 1 ו- 2 הינן החברות היזמיות של הפרויקט הכולל את בניית הבניין, והמשיבה 3 הינה הקבלן המבצע אשר בנה את הבניין. בניית הבניין הושלמה במהלך 2006 ובחדשים אוגוסט – ספטמבר 2006 נמסרה לדיירים החזקה בדירות בבניין.

בסמוך לאחר קבלת החזקה בדירות בבניין, התברר לדיירים, לטענתם, כי בבניין ליקויי בניה חמורים. כבר בינואר 2007 פנו למשיבות דיירי הבניין, באמצעות המבקשת, ובקשו את תיקון הליקויים. פנייה זו הובילה לסדרה ארוכה של התכתבויות ובדיקות, באשר הסתבר שלמרות שאין חולק על עצם קיום הליקויים באבני החיפוי של הבניין, יש מחלוקת באשר לדרך הנכונה לטפל בליקויים.

הניסיונות להסכים על מתווה מוסכם לתיקון הליקויים לא צלחו וביום 14.1.10 הוגשה תביעה זו.

1. בכתב התביעה, פירטה המבקשת את הליקויים שנמצאו בחלקים שונים ברכוש המשותף של הבניין, ובפרט בהתייחס לטענות על תופעת התפוררות נרחבת של אבני החיפוי, ועתרה לצו המחייב את המשיבות לפעול לתיקון הליקויים.

המשיבות בתגובה, לא כפרו באחריותן לתיקון ליקויים בבניין, כולל ברכוש המשותף וכולל בחיפוי הבניין, אך כפרו בטענות שיש לכפות עליהן תיקונים דווקא באופן אותו מבקשים הדיירים. לטענת המשיבות, בדיקות והתייעצויות שנערכו עם מומחים בתחום, העלו שניתן לבצע תיקונים בחיפוי הבניין אלא שדווקא המבקשת איננה מאפשרת להן לבצע את התיקונים.

1. בירור התביעה נמשך מספר שנים, כאשר לצד חוות הדעת השונות שהציג כל צד לתמיכה בגרסתו, מונה המהנדס גבריאל טרכטנברג כמומחה מטעם בית המשפט (להן: "מומחה ביה"מ") ואף הוא ערך והגיש חוות דעת מטעמו. למרבה הצער, ריבוי חוות הדעת לא הביא להסכמה בין הצדדים ובהחלטה מיום 9.5.12 נקבע שיתקיים דיון במהלכו יחקרו כל המומחים שהגישו חוות דעת, כולל מומחה ביה"מ, ועל יסוד חקירות אלו והסיכומים שייעשו תינתן החלטה באשר לאופן בו יתוקן חיפוי הבניין.
2. הדיון אשר נקבע התקיים ביום 9.4.13, ובמהלכו נחקרו שלושת המומחים: מומחה המבקשת - ד"ר אורי קורין; מומחה המשיבות - המהנדס אריה וישנגרד; ומומחה ביה"מ - המהנדס גבריאל טרכטנברג.

בתום החקירות, הוצע לצדדים להגיע להסדר דיוני, אשר תמציתו מתן הזדמנות למשיבות לבצע את תיקון חיפוי הבניין לפי הצעתן הן, בדיקת התיקון על ידי מומחה ביה"מ, וחבות בתיקון אבני החפוי על פי דרישת המבקשת אם יתברר שהתיקון לא הצליח.

הצדדים בקשו ארכה לשקול את ההצעה וכעבור מספר ימים הודיעו שהן מקבלות את ההצעה. נוכח הודעות אלו, ניתנה ביום 14.5.13 החלטה המסדירה את אופן ביצוע תיקון הליקויים באבני החיפוי, אופן בחינת התיקונים, וההתנהלות אם יתברר שהתיקונים לא צלחו. ההסכם אליו הגיעו הצדדים, כפי שבא לכדי ביטוי בהחלטה מיום 14.5.13, יכונה להלן: "ההסכם".

1. ההסכם מתייחס לתופעת ההתפוררות שהתגלתה בחיפוי האבן בבניין, כאשר בבסיס ההסכם עמדה ההסכמה לתת למשיבות הזדמנות לבצע את תיקון חיפוי הבניין לפי השיטה שהציע המומחה מטעמן ובלוח זמנים קצוב. כך איפוא נקבע בסעיפים 1 ו- 2 בהסכם:

1. המשיבות יבצעו את תיקון החיפוי בבניין על בסיס ההצעה שהציע המומחה מטעם המשיבות, מר אריה וישנגרד, כאמור בסעיף 4 בחוות דעת המומחה מיום 20.7.08 (נספח 9 לכתב ההגנה).

2. על בסיס לוח הזמנים האפשרי הנקוב במכתב המשיבות מיום 28.4.13 (נספח להודעת המבקשת מיום 2.5.13), יחלו המשיבות בביצוע עבודות התיקון בבניין עד ליום 1.7.13 ויבצעו אותן ברציפות כך שיושלמו עד ליום 1.11.13. ככל שעונת הגשמים תקדים לבוא כך שגשם יעכב את ביצוע העבודות, יודיעו על כך המשיבות למבקשת מיידית ויבהירו בהודעתן את משך העיכוב החזוי.

בהמשך ההסכם נקבע האופן בו יבוצעו בדיקות לבחינת הצלחת התיקון על ידי מומחה ביה"מ, ונקבע מנגנון בהתייחס לאפשרות שהתיקון יצליח וגם בהתייחס לאפשרות שהתיקון לא יצליח. כך נקבע בסעיפים 6 – 8 בהסכם:

6. היה והמומחה ייקבע כי התיקון הצליח כי אז תינתן על ידי המשיבות אחריות לאותו תיקון למשך 7 שנים מיום התיקון.

7. היה והמומחה ייקבע כי התיקון לא הצליח רק מסיבה אסתטית, כי אז תינתן למשיבות ארכה נוספת לתיקון ליקויי האסתטיות. משך ארכה זו יקבע בהסכמה, ובהעדר הסכמה יכריע בית המשפט בשאלת הארכה הדרושה.

8. היה והמומחה ייקבע כי התיקון לא הצליח בכל הנוגע לבעיית ההתפוררות של האבן, כי אז תבוצע החלפה של אבן החיפוי ולחילופין, לפי בחירת המשיבות, הדבקה של אבן חיפוי חדשה על האבן הקיימת. ובמקרה שכזה גם יפצו המשיבות כל אחד מ- 19 מבעלי הדירות בבניין על עוגמת הנפש שנגרמה להם בסכום עליו יסכימו הצדדים ובהיעדר הסכמה, בסכום שייקבע על ידי בית המשפט. לוח הזמנים לביצוע התיקון השני ייקבע על ידי הצדדים בהסכמה ובהעדר הסכמה – על ידי בית המשפט.

על בסיס ההסדרים שנקבעו בהסכם נערכה המשיבות לביצוע התיקונים באבן החיפוי של הבניין ובהמשך, בהודעה מיום 9.9.13, דיווחו על הסכמות לתיקון ליקויים נוספים בבניין.

יישום ההסכם והמחלוקות

1. בחדשים אשר חלפו לאחר ההסכם בצעו המשיבות עבודות לתיקון אבני החיפוי של הבניין בהתאם למפרט וההנחיות שניתנו להן על ידי המומחה מטעמן, ואלו הושלמו במהלך נובמבר 2013. נוכח השלמת עבודות התיקון פנו הצדדים למומחה ביה"מ ובקשו שיחווה דעתו באשר להצלחת התיקון. הכנת חוות דעתו של מומחה ביה"מ התעכבה הן בשל רצון הצדדים להמתין עד לתום עונת הגשמים והן בשל נסיבות אישיות של מומחה ביה"מ. רק ביום 2.8.14, בקר מומחה ביה"מ בבניין לבדיקת התיקונים שבוצעו וביום 7.8.14 העלה על הכתב את סיכום הביקור.

בסיכום הביקור מציין מומחה ביה"מ שבוצעה עבודת שיקום יסודית בחיפוי הבניין, אך עם זאת מציין כי גם נותרו ליקויים אסתטיים. ביחס להצלחת הטיפול למניעת תופעת ההתפוררות שהתגלתה לא ציין מומחה ביה"מ בצורה מפורשת אם נפסקה תופעת ההתפוררות אבן החיפוי אם לאו.

1. בהודעה מיום 3.11.14 טענה המבקשת כי מומחה ביה"מ כלל לא התייחס לשאלה אם הצליח הטיפול שבוצע לעצור את תובעת ההתפוררות, וכי בינתיים נמצאו שוב סימני התפוררות חדשים. המבקשת עתרה לפיכך להוצאת חוות דעת משלימה של מומחה ביה"מ.

נוכח בקשה זו, לאחר סבב נוסף של תגובות ותשובות, התקיים דיון ביום 11.12.14 ובהחלטה שניתנה במסגרתו נקבע שעל מומחה ביה"מ לבחון שוב את עבודות השיקום שבצעו המשיבות בבניין ולערוך חוות דעת משלימה שתוגש לבית המשפט.

1. ביום 25.1.15 ערך מומחה ביה"מ ביקור נוסף בבניין, וביום 24.2.15 העלה על הכתב את חוות דעתו המשלימה (להלן: "חווה"ד המשלימה"). בחווה"ד המשלימה מציין מומחה ביה"מ כך:

הובחנו תופעות של המשך התפוררות חלקית באבנים, "התפוררות חדשה", אך גם הובחנה התפוררות חוזרת באבנים שעברו טיפול ובהן נסתמו חורים.

עם זאת, מסכם מומחה ביה"מ את חווה"ד המשלימה בהמלצה לאפשר תיקון נוסף של אבני החיפוי, כך:

מאחר שהדיירים הגיעו להסכמה שיש לאפשר לנתבעים לבצע שיקום החיפוי, דעתי שיש לאפשר לנתבעים לנסות (במידה והם מעוניינים) לבצע סיבוב חוזר של טיפול בחזיתות המבנה במהלך הקיץ הקרוב ובתנאי מזג אוויר מתאימים.

תוצאות הטיפול המצטבר ייבחנו כעבור שנה מביצוע הטיפול השני.

אם לאחר הטיפול הנוסף התוצאות לא יהיו מספקות, אז יהיה צורך להחליף את החיפוי תוך קילוף החיפוי הקיים או הלבשה חיפוי חדש, מאבן או מחומר אחר, מעל החיפוי הקיים.

1. ממצאיו ומסקנותיו של מומחה ביה"מ בחווה"ד המשלימה שוב הביאו לחילוקי דעות. המבקשת טענה שהממצאים מעידים על כישלון ניסיונות התיקון ועתרה לצו המורה על החלפת החיפוי; בעוד המשיבות טוענות שיש לאפשר להן להציג שאלות הבהרה למומחה ביה"מ וכן לבצע תיקונים נוספים ככל שנדרש.

נוכח טענות אלו נקבע דיון אשר התקיים ביום 2.7.15, ובמהלכו נחקר מומחה ביה"מ. במענה לשאלות שהוצגו לו, למעשה חזר מומחה ביה"מ על עמדתו בחווה"ד המשלימה. כך ציין כי הפגיעות בחיפוי הבניין נפרשות על פני אזורים נרחבים בשטח הבניין כך שלמעשה הצלחת הטיפול הייתה חלקית (עמ' 43; ש' 14 -17 לפרוט') ואף על עמדתו שלפיה יש לאפשר למשיבות הזדמנות נוספת לבצע תיקונים, כאשר הוא מעריך שגם לאחר טיפול נוסף לא תהיה חזות הבניין שוות ערך לזו של בניין עם חיפוי תקין (עמ' 44; ש' 11 - 12 לפרוט'). בתום חקירת מומחה ביה"מ סיכמו הצדדים את טענותיהם.

ההכרעה

1. אין בין הצדדים מחלוקת על מחויבותם לקיים את ההסכם, זה שבא לכדי ביטוי בהחלטה מיום 14.5.13, ואין ביניהם מחלוקת על כך שמאז נכרת ההסכם פעלו שני הצדדים על בסיס ההבנה שהם מיישמים את אשר נקבע בהסכם. המחלוקת אשר עומדת להכרעה הינה למעשה מחלוקת על יישומו של ההסכם.
2. בהקשר זה, השאלה העומדת להכרעה הינה אם הצליח הטיפול שבצעו המשיבות לעצור את תופעת ההתפוררות של אבן החיפוי בבניין אם לאו. שאלה זו הינה השאלה אשר במוקד המחלוקות הן נוכח לשונו של ההסכם והן נוכח נסיבות העניין.

שאלה זו עומדת במוקד המחלוקות נוכח לשון ההסכם, שכן לפי ההסדרים בסעיפים 6 – 8 בהסכם נקבע כי ככל שהטיפול הצליח כי אז קיימו המשיבות התחייבותן; וככל שלא הצליח עליהן להחליף את אבן החיפוי בבניין.

שאלה זו עומדת במוקד המחלוקות גם נוכח נסיבות העניין, שכן במוקד המחלוקות שקדמו והביאו להסכם עמדה המחלוקת באשר לשיטה שיש ליישם לעצירת תופעת ההתפוררות. המשיבות הן הן שבקשו ליישם את השיטה שהציע המומחה מטעמן, למרות הספקות שעלו באשר לסיכויי הצלחתה ובשים לב לכך שיישום שיטה זו כרוך היה בעלויות נמוכות בהרבה מיישום השיטות שבקשה המבקשת. אך הגיוני היה איפוא שככל וניתנת למשיבות הזדמנות לטפל בהתפוררות לפי שיטתן, גם תוסדר התחייבותן במצב בו יתברר שהטיפול לא צלח.

1. המענה לשאלה אם הצליח הטיפול שבוצע על ידי המשיבות חייב להיות שלילי. תכליתו של הטיפול שבוצע היה עצירת תופעת ההתפוררות, אלא שבחלוף למעלה משנה מאז הושלם הטיפול קובע מומחה ביה"מ במפורש כי תופעת ההתפוררות נמשכת. כך גם העיד (עמ' 44 בפרוט'):

בביקור בינואר הבחנו בשתי תופעות. האחת סימנים של התפוררויות חדשות שלא היו לפני הטיפול. השניה היא שחלק מהפגמים שטופלו נכשלו.

במהלך הדיון, נוכח השאלות שהוצגו למומחה ביה"מ, הועלתה טענה שתופעות ההתפוררות באבן החיפוי עליהן הצביע מומחה ביה"מ אובחנו רק במספר קטן של אבני החיפוי, אלא שאינני מוצא כל רלוונטיות בטענה זו. ההסכם אליו הגיעו הצדדים קבע שעל הטיפול לעצור את התפוררות אבן החיפוי. לעצור, משמע: לעצור בכל שטח מעטפת הבניין, ולא רק ב- 90% הימנו. ובנוסף, ניתן היה לבחון טענה שכזו לו נתגלו סימני התפוררות נוספים בשטח שולי וזניח של אבני החיפוי, אלא שלא זו בלבד שלא הובאו ראיות לכך, אלא שמומחה ביה"מ ציין במפורש שלא זו השאלה, ושתופעת ההתפוררות הנמשכת אובחנה על פני "אזורים נרחבים".

אין מנוס לפיכך מהמסקנה שהממצאים שהוצגו מלמדים על כך שהתיקון שבצעו המשיבות לפי שיטתן – לא הצליח.

1. על אף מסקנה זו, עותרות משיבות לקבלת ארכה נוספת במהלכה יבוצעו על ידן תיקונים נוספים וטיפול נוסף באבני החיפוי. עמדה זו לא ניתן לקבל בנסיבות העניין.
2. ראשית, עסקינן ביישום הוראות ההסכם אליו הגיעו הצדדים וזה הרי קבע הסדרים ברורים למצב בו הטיפול לא יצליח. לפי הסכמת הצדדים במצב שכזה על המשיבות לפעול לתיקון אבני החיפוי באמצעות החלפתן או הדבקת אבני חיפוי חדשות. אין בהסכם כל הוראה המקנה למשיבות זכות למקצה שיפורים נוסף או ניסיון נוסף לטיפול באבני החיפוי.

ודוק, אין הרי עסקינן כלל בביצוע תיקונים במסגרת "אחריות" המשיבות. אותה "אחריות" מתייחסת למצב בו התיקון הצליח, תופעת ההתפוררות נפסקה ולאחר זמן נדרשים תיקונים. לכך מיועדת אחריות, אך לא זה המצב. המצב שהתברר הינו של תיקון שכשל, ולכן כלל לא מגיעים לתחילה של תקופת האחריות.

ראוי לציין כי מומחה ביה"מ דווקא ממליץ על מתן הזדמנות נוספת לתיקון הליקויים בשיטה שיישמו המשיבות, אך מומחיותו של מומחה ביה"מ מתייחסת לתחום ההנדסי ולא לפרשנותו של ההסכם אליו הגיעו הצדדים. לא שאלת המלצת מומחה ביה"מ עומדת על הפרק בשלב זה אלא אומד דעת הצדדים כפי שבא לכדי ביטוי בהסכם.

1. שנית, עמדה זו גם מתיישבת עם הוראות הדין בכל הנוגע לזכותו של קבלן לבצע בעצמו תיקונים.

לקבלן עומדת זכות לבצע תיקוני ליקויים שנתגלו בעבודתו, אך זוהי זכות מוגבלת.

"אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. במקרה שלפנינו, העידו כמה מן הדיירים בדבר הליקויים בדירותיהם (בעיקר ליקויי ריצוף חמורים, רטיבות והיעדר איוורור), ועל ניסיונות כושלים של עובדי הקבלן ושלוחיו לתקן את הליקויים ... בנסיבות אלה, נראה לי שזכותו של המוכר לערוך תיקונים בעצמו מוצתה, בלא הצלחה, ואין לכפות על הקונה תיקונים חוזרים של אותו מוכר, שאיבד את אמונו ואת חזקתו באותו עניין." (ע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ (2) 858, 863)

כך בעניין דנא. למשיבות ניתנה הזדמנות לתקן את הליקויים באבני החיפוי של הבניין לפי השיטה שהציעו, ומתוך הבנה לזכותן לתקן את הליקויים לפי שיקול דעתן ובאופן שאפשר ויכביד בצורה מינימאלית על קופתן. אפשרות זו מוצתה ואין להן זכות לשוב ולכפות על המבקשת את שיטתן שלהן לתיקון הליקויים.

1. שלישית, מסקנה זו מתיישבת עם מכלול הנסיבות. הליקויים נשוא ההסכם התגלו עוד בתחילת 2007 וההליכים בתיק זה נמשכים מאז תחילת 2010. בחלוף למעלה מ- 8 שנים (!) זכותם המלאה של הדיירים, אותם מייצגת המבקשת, שיושם סוף לפרשה זו של ליקויים באבני החיפוי. זכותם שיבוצע תיקון אשר בוודאות יעצור את תופעת ההתפוררות. כך בכלל וכך בפרט כאשר גם היום אין כל ודאות שמתן הזדמנות נוספת לאותו טיפול יביא לעתירת ההתפוררות, כפי שקבע מומחה ביה"מ (עמ' 43 – 44 בפרוט'):

ש. אם עושים עוד טיפול זה יפתור את הבעיה ?

ת. גם בפעם הקודמת היו לי הרבה הסתייגויות לגבי הצלחת הטיפול להשיב את המצב למצב תקני מבחינה חזותית תפקודית. אני מניח שאם נאפשר טיפול מחדש, המצב ישתפר אבל עדיין לא יגיע למצב שווה ערך של חזית בעלת חזות תקינה. הדוגמה העומדת לנגד עיני הוא המצב של שלושת הבניינים הסמוכים לבניין הנדון שעברו את אותם תהליכים ואותם בחנתי לפני הטיפול ולכן הצעתי לעשות שינויים באופן הטיפול שאכן יושמו בפועל. יכול להיות שלאור התוצאות צריך לנסח מחדש את המפרט אם מחליטים לעשות טיפול חוזר. היה שיפור במפרט של הבניין נשוא תיק זה לעומת הטיפול בשלושת הבניינים האחרים.

משמע, מומחה ביה"מ כלל איננו מאשר כי לפי הערכתו טיפול נוסף יביא להפסקת תופעת ההתפוררות.

משמע, אם תתקבל עמדת המשיבות כי אז תינתן שוב ארכה לטיפול נוסף, יוזמן שוב מומחה ביה"מ לבחון את ההצלחה, ומסתבר שיש סיכוי לא מבוטל שבעוד כשנה שוב יעמדו הצדדים באותו מצב בדיוק.

עם מצב זה לא ניתן עוד להשלים ויש לשים סוף לתיקון הליקוי.

1. אשר על כן, אני מקבל את הבקשה אשר הגישה המבקשת וקובע שעל המשיבות לפעול לתיקון הליקויים באחת משתי הדרכים הללו (כאמור בסעיף 8 בהסכם): תבוצע החלפה של אבן החיפוי ולחילופין, לפי בחירת המשיבות, הדבקה של אבן חיפוי חדשה על האבן הקיימת.

המשיבות יודיעו עד ליום 1.9.15 באילו משתי האפשרויות הנ"ל הן בוחרות ויציינו את לוח הזמנים לביצוע העבודות.

על יסוד הודעה זו ינתנו הוראות להמשך ולרבות ביחס ליתר המחלוקות ופיצוי בעלי הדירות בבניין.

לתז"פ ביום 2.9.15.

ניתנה היום, כ"א אב תשע"ה, 06 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.