<#2#>

מחלוקת שבין מצרנים בשטח.

עיקר המחלוקת

1. התובעים והנתבעים שכנגד (להלן: "התובעים"), הם הבעלים של כדונם מתוך מבנה שנקרא בהסכמים "המפעל". שטח זה הוא חלק ממתחם בגודל של כ-14 דונם בגבעת שאול, אשר היה כולו בבעלות חברת רים, שעסקה, בין השאר, בייצור רהיטים. רובו של המתחם נמצא כיום בבעלות הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") ובחלקו העליון נמצא המרכול "אושר עד".

התובעים הגישו תביעה בגין נזקים שנגרמו לשטחם מפעולות של הנתבעת או השוכרים של הנכסים שבבעלותה ובאשר לפלישות מצד הנתבעת. בתביעה שכנגד, נטענו טענות בנוגע לחוב של התובעים בגין הוצאות בניית חדר חשמל ותשתית החיבור לרשת החשמל ובגין פלישה ושימוש של התובעים בשטחים שבבעלות הנתבעת.

התוצאה בקליפת אגוז

2. למרבה הצער, משא ומתן שבין הצדדים לא צלח ואין מנוס מהכרעה.

התוצאה הנגזרת מהראיות שהובאו והסיכומים שנטענו היא קבלת התביעה בעניין סימון החניות ומתן אפשרות השימוש ברמפה ודחיית הטענות הנוספות שנטענו בכתב התביעה. מנגד, דין התביעה שכנגד להתקבל באופן חלקי , כפי שיפורט לקמן.

רקע והשתלשלות העניינים

3. מאחר שהיחסים וטענות הצדדים בתיק זה מתבססים על שרשרת הסכמים שבאמצעותם עברה הבעלות על השטחים נשוא תיק זה, יש מקום לפרט נושא זה.

בשנת 1970 רכשה חברת רים (להלן "רים"), מהחברה הכלכלית לירושלים, שטח כולל של כ-14 דונם כחלק ממגרש 25 בתב"ע 1346 ב' חלקה 150 גוש 30262. בשטח זה הוגדרו שני שטחים: "המגרש" ו"המפעל". רים החזיקה בשטחים במלואם אלו עד ליום 21.10.90.

הסכם המכר והסכם השכירות שנחתמו בין רים לכלל השקעות נדלן ולנכסי אזורים מיום 21.10.90 (נספחים ה'-ו' לתצהירי הנתבעת) (להלן: "ההסכם הראשון" "הסכם השכירות", בהתאמה)

4. חברת רים מכרה את מרבית אחזקותיה בשטח לחברת כלל השקעות נדל"ן ולחברת נכסי אזורים (להלן: "כלל השקעות" ו"אזורים" בהתאמה), למעט שטח "המפעל" וזכות ל-25 מקומות חניה. בהסכם נמכרו לרוכש כל זכויות הבניה והוסכם כי הוא רשאי לבנות בכל מקום, מלבד על גג "המפעל" (סעיפים 6.2, 7 להסכם בהתאמה).

בד בבד, חתמה רים על הסכם שכירות מהרוכש, לפיו במשך שמונה שנים תשכור רים חלק מהשטח לשימושה ובכפוף לנספח ד-1 להסכם המכר הראשון של רים וכלל השקעות.

הסכם מכירת שטח המפעל מרים לתובעים, מיום 26.06.91 והסכם נוסף מיום 14.10.91 (נספח ה' ע' 88 + ע' 92 לתצהירי הנתבעת) (להלן: "ההסכם השני").

5. ביום 26.06.91 רכשו התובעים מרים שטח בגודל 1080 מ"ר וביום 14.10.91, בהסכם נוסף, רכשו שטח בגודל 67 מ"ר. סה"כ רכשו התובעים מחברת רים, שטח בגודל 1147 מ"ר, מתוך השטח הקרוי המפעל. בנוסף לשטח שנרכש, קיבלו התובעים זכות שימוש ברמפה לפריקת מכולה באורך של 40 רגל, זכות לעשרה מקומות חניה בשטח החצר וזכות שימוש בשטח הנקרא "הצריף".

התובעים היו מיוצגים בעת שנחתמו ההסכמים( ע' 38 ש' 26; ע' 76).

הסכם מכירת רים לקני ברק 17.10.91 (נספח ה' ע' 82 לתצהירי הנתבעת) (להלן: "הסכם קני ברק")

6. ביום 17.10.91 מכרה רים חלק נוסף מזכויותיה בקומת הקרקע, במשרדים שבקומת הקרקע ובקומה הראשונה ו-15 מקומות חניה לחברת קני ברק (להלן: "קני ברק").

הסכם המכירה השני שבין רים לכלל השקעות מיום 30.09.92 (נספח ה' ע' 77 לתצהירי הנתבעת) (להלן :"ההסכם השלישי")

7. יתרת השטח והזכויות שבמגרש ובמפעל אשר לא נמכרו לקני ברק ולתובעים נמכרו בהסכם זה לכלל השקעות ואזורים.

הסכם מכירה בין כלל השקעות ואזורים לנתבעת מיום 17.04.96 (נספח ה' ע' 22 לתצהירי הנתבעת) (להלן: ההסכם הרביעי")

8. ביום 17.04.96 רכשה הנתבעת את כל הזכויות שהיו בידי כלל השקעות ואזורים ונכנסה בנעליה.

שנת 2009 – כניסת הנתבעת לשטח הצריף, שינויו והשכרתו

9. ביום 24.02.08 שלחה הנתבעת מכתב לתובעים ולשוכר מטעמם בו היא הודיעה על כניסתה לצריף ולסילו. ביום 28.10.08 הודיעה הנתבעת על מימוש בעלותה בסילו (נספח יא לתצהיר הנתבעת ונספח כט לתצהיר המשלים). בפועל נכנסה הנתבעת לשטח הצריף בשנת 2009. הנתבעת עשתה כן לאחר שהרסה חלק מקירות הצריף, הגביהה אותם ואף בנתה תקרה חדשה לצריף. לאחר תפיסת הצריף נמנעה יכולת התובעים להיכנס לשטח שבבעלותם מאזור הצריף.

בשנה זו נכנסו שוכרים נוספים לשטח המפעל והמגרש לרבות חברת מרב מזון כל בע"מ (להלן: "אושר עד") ששכרה מהנתבעת שטחים בקומה ג ועל גג המפעל.

שנת 2009 שריפת חדר החשמל ובנייתו מחדש במפוצל לשלושה חדרים נפרדים

10. בתחילת חודש אוגוסט 2009 פרצה שריפה בשטח התובעים ובעיקר בשטח של מפעל "טופליין" שבבעלות התובע 1. מלבד הנזק לסחורה, פגעה השריפה בתשתיות החשמל ב"מגרש" וב"מפעל". במסגרת חיבור החשמל מחדש, העמידה חברת החשמל דרישה לפיצול חדר החשמל והחלפת התשתית לכזו שתעמוד בהספק הנדרש ותמנע הפסקות חשמל ושריפות. על נזקי השריפה לסחורה ולמבנה שבבעלות התובעים, קיבלו התובעים פיצוי מחברת הביטוח. (על השריפה, ראו גם: ע' 103; נספח יז לתצהיר הנתבעת; נספח 13 לתצהיר התובעים).

עיקרי טענות התובעים

11. במסגרת הרכישה קיבלו התובעים רשות שימוש בחלק מהמבנה הקרוי "הצריף" וב"סילו". אף שניתנה לתובעים התחייבות שבעתיד לא יבנה על גג השטח שלהם, בפועל, הנתבעת נתנה רשות ל"אושר עד" להשתמש בגג, פינתה את התובעים מהצריף ומנעה מהם את השימוש בו, תוך שבמעשיה היא גם פוגעת בשימוש בשטחי התובעים ומורידה את ערכם של שטחים אלו.

לטענת התובעים, הנתבעת גרמה להפסקת וניתוק החשמל, הקטנת זרם החשמל המסופק לתובעים והחלפת מיקום חדר החשמל תוך שהנתבעת דורשת מהתובעים לשלם עבור העתקתו של חדר החשמל למיקום החדש ובנייתו.

בנוסף, נטען שהנתבעת בנתה שער חשמלי בכניסה למגרש החניה ואף מיקמה דחסנית אשפה בסמוך לשטח התובעים, הפוגעים בשימוש השוטף של התובעים בשטחם ומוריד מערכו.

בניגוד למוסכם, הנתבעת לא הקצתה לתובעים מקומות חניה כמתחייב מההסכם ובמקביל הנתבעת איימה בגביית תשלום עבור דמי חניה מלקוחות התובעים. בשימוש הנתבעת בשטחי חנייה, הנתבעת מפריעה לתובעים בשימוש ברמפה לצורך פריקת מכולות.

עיקרי טענות הנתבעת והתובעת שכנגד

12. לטענת הנתבעת, התובעים מעולם לא רכשו את הסילו והצריף. התובעים קיבלו רשות להשתמש בצריף עד להריסתו. רשות זו ניתנה לשימוש עצמי של התובעים ולא לצורך השכרת השטח , העברתו לאחר והפקת רווחים מההשכרה. בנוסף, נטען כי רים מלכתחילה לא הייתה יכולה למכור או להתחייב כלפי התובעים ביחס לחלקים שלא היו בבעלותה בעת עריכת ההסכם השני עם התובעים. זאת משום, שהבעלות על השטחים נמכרו כבר במסגרת ההסכם הראשון ועובר להסכם השני שחתמה עם התובעים.

בנוגע לבנייה על הגג והנזקים ממנו- נטען שהמרכול "אושר עד" נבנה בקומה ג של "המפעל" ולתובעים אין כל זכות בנוגע לקומה ג' או לגג. אשר לנזילות ולרטיבות משטח הגג , נטען שהתובעים ניהלו הליך נפרד כנגד "אושר עד", בו נדונה, בין היתר, שאלת תיקון הנזילות.

לטענת הנתבעת, הפסקות החשמל נוצרו בעקבות תשתית שלא התאימה לתצרוכת החשמל. לאחר השריפה, חברת החשמל התנתה את חידוש זרם החשמל בביצוע מספר הנחיות, ועל כן נבנה מחדש חדר החשמל והותאמה תשתית החשמל להספק שנדרש על ידי כלל המשתמשים.

לטענת הנתבעת, לא הוכחו טענות התובעים בעניין דחסנית האשפה, הצבת המחסום החשמלי והחניות, כניסיונות של הנתבעת להביא לעזיבת התובעים את שטחם.

13. במסגרת התביעה שכנגד טענה הנתבעת לנושאים האמורים:

תביעת שווי השימוש בשטחים בהם עשו התובעים או מי מטעמם שימוש בשטחי הנתבעת; תשלום עבור שווי של 7 מ"ר אשר התובעים מחזיקים בפועל בתוך השטח שנמכר להם; תשלום בגין חוב התובעים שנוצר מסירובם לשלם עבור הוצאות בניית חדר החשמל החדש והתקנת מערכת החשמל לאחר השריפה.

עיקרי טענות התובעים בתביעה שכנגד

14. התובעים טענו שהתביעה שכנגד הוגשה כתגובה לתביעה העיקרית וכי כל השימוש שעושים התובעים בשטח, תואם את שהוסכם עליו בהסכמים שנחתמו עם רים, המחייבים את הנתבעת, שנכנסה בנעלי רים.

באשר לחשמל, נטען שהנתבעת פעלה על דעת עצמה ולצרכיה תוך פגיעה בתובעים , במטרה להביא ליציאתם משטחי המפעל שבבעלותם ועל כן אין לחייבם בתשלום עבור עבודות אלו.

כמו כן נטען, שגודל השטח שהתובעים מחזיקים קטן מזה הרשום בהסכם.

דיון והכרעה

הרחבת חזית

15. הנתבעת טענה שרשימת הסעדים שפורטו בסעיפים 328 ,330 בסיכומי התובעים, מהווה הרחבת חזית כיוון שאלו הועלו לראשונה בסיכומים. בחינה של כתבי הטענות בתיק מראה שאכן בסעיפים אלו, העלו התובעים סעדים, שחלקם עלו לראשונה במסגרת הסיכומים.

בסעיף 37 לכתב התביעה התבקש סעד בנוגע לסימון החניות: "אשר על כן ביהמ"ש הנכבד מתבקש בזאת ליתן צו עשה שיחייב את הנתבעת להביא למתחם החנייה מומחה תעבורה, על חשבונה, ובתיאום עם התובעים, לצורך קביעת 10 מקומות החנייה האמורים, וזאת כך שמקומות אלו לא יפריעו לגישה של מכולה באורך של 40 רגל לרמפה של נכס התובעים, כאמור בהסכמים".

ובסעיף 41 לכתב התביעה התבקשו הסעדים הבאים:

א. להשיב את מצב הצריף לקדמותו ולהחזיר את החזקה בו לידי התובעים.

ב. לתת צו עשה שיורה לנתבעת להשיב את זרם החשמל לחלקי המפעל השונים לגודל של 60*3 אמפר.

ג. להימנע מעבודות בניה בבניין וסביבתו כל עוד אין בידה היתר בניה כדין, ולפרק את מה שכבר בנתה ולהשיב את המצב לקדמותו.

ד. בסעיפים ד-ח פורטו ראשי נזק בגין אובדן דמי שכירות ופיצוי על חסימת פתחי אוורור.

16. השוואת הסעדים שנתבעו אל מול רשימת הסעדים שפורטו בסעיפים 328, 330 לסיכומים מעלה כי אכן עסקינן בהרחבת חזית. סעיף 328 לסיכומים עוסק בדרישה למתן צווי עשה בנוגע לפתרון הנזילות, להריסת הבניה על הגג, להגדלת הספק החשמל, לסילוק שער החשמל, להשבת הצריף ולפתרון בעיית הריחות מהדחסנית.

אמנם עניינים אלו הוזכרו בתביעה, אולם למעט הסעדים שבסעיפים 328ג-ד,ו שהוזכרו בכתב התביעה, יתר הסעדים האמורים לא התבקשו ועל כן עסקינן בהרחבת חזית.

17. בסעיף 330 לסיכומים התבקש צו הצהרתי שייקבע כי לתובעים זכויות בצריף, בסילו, לשימוש בכל הכניסות הקיימות והמובילות אל שטחם, להורות על הצמדת החניות, וכן לזכויות השימוש, וזיקות ההנאה לשטחם. אף סעד זה לא התבקש בכתב התביעה והוא בגדר הרחבת חזית.

18. אשר על כן, מורה על מחיקתם של הסעדים שפורטו בסעיפים 328 א-ב, ה,ז ו-330 לסיכומי התובעים. כפי שיפורט לקמן, ממילא דין רוב הסעדים האמורים להידחות לגופם.

הבניה על הגג, השימוש בשטחי הצריף, והפלישה לשטחים הנוספים

19. לטענת התובעים, בעת הרכישה ניתנה להם הרשות להשתמש בשטח הצריף ובסילו. שומה עלינו לבחון אפוא האם אכן ניתנה רשות שכזו מרים והאם עובר לחתימה על ההסכם עם רים, הוצגו לתובעים מצגים והבנות שבהסתמך עליהם קמה לתובעים הרשות והזכות לעשות שימוש בשטחים אלה.

שאלה זו תיבחן על רקע ההסכם שבכתב.

שאלה נוספת הטעונה בירור והכרעה היא האם הוענקה לתובעים רשות שימוש כתוצאה מהתנהגות הנתבעת, שיש בה כדי לשלול את זכות הנתבעת לדמי שימוש.

השימוש בשטח הצריף

20. שטח הצריף, המצוי בקומת הקרקע, הוא מבנה הנמצא מחוץ למבנה "המפעל" שהתובעים רכשו את חלקו, בנוי על המשכה של הרמפה וצמוד מדרום, לקיר "המפעל", מסומן כשטחים N+O בתשריט, שהוגש על ידי המומחה שמונה מטעם בית המשפט בתיק (להלן:"התשריט").

התובעים רכשו את השטחים בקומות הקרקע והביניים בתוך המבנה, ממזרח לקו A, שסומן בתשריט. השטח בקומת הקרקע סומן באות A והשטחים בקומת הביניים סומנו באותיות J, I, F.

21. לטענת התובעים, רים שממנה רכשו התובעים את השטח, נתנה להם רשות להשתמש בשטח הצריף עד להריסתו לצורך בנייתו מחדש, ועל כן זכות השימוש בצריף ניתנה להם בצורה בלעדית וללא הגבלה.

22. מנגד טוענת הנתבעת, שרים לא יכלה לתת את הרשות לשימוש בשטח זה לתובעים, מאחר שהוא נמכר לכלל השקעות ואזורים במסגרת ההסכם הראשון, עובר להסכם השני שנחתם בין רים והתובעים ולאחר מכן הושכר השטח האמור לרים למשך 8 שנים. מכאן, שעובר להסכם המכר שבין התובעים לרים, בעלותה של רים על שטח הצריף הייתה מוגבלת לכל היותר עד לתום תקופת השכירות.

בנוסף נטען שגם אליבא דתובעים, זכות השימוש ניתנה רק עד למועד הריסת הצריף ועל כן מעת שנשלחה הודעה לתובעים, בדבר כוונת הנתבעת להרוס את הצריף, היה על התובעים להתפנות מהשטח.

כמו כן נטען שהתובעים לא קיבלו רשות להשכיר שטח זה, אלא אך להשתמש בו לשימושם האישי.

23. השטחים שרכשו התובעים מתוך שטח "המפעל" נרכשו באמצעות ההסכם השני מיום 26.06.91 ומצויים בקומה הקרקע התחתונה ובקומת הבניין (540 מ"ר בכל קומה ובשטח כולל של 1080 מ"ר, שטחים אלו סומנו באותיות A , I , J בתשריט). בהסכם מיום 14.10.91, רכשו התובעים שטח נוסף של 67 מ"ר בקומת הביניים (שטח שכלל את חדר ההסקה ומחסן נוסף בקומה זו- סומן באות (F.

24. הסעיפים העיקריים שהסדירו את מהות הממכר בהסכם השני יפורטו עתה:

א. סעיף 2.01 קבע מפורשות שהקניה איננה כוללת זכויות בניה וכי הן יישארו בבעלות המוכרת, קרי, רים.

ב. סעיף 2.02 קבע שהמוכרת תאפשר לתובעים להשתמש בחלק משטח הצריף (עד לקו המסומן באות A): "עד להריסתו על ידי כלל השקעות נדל"ן".

ג. סעיף 2.03 ג שהוסף בכתב יד, בעת החתימה על החוזה, עיגן את זכות השימוש של התובעים ברמפת הפריקה באופן שיאפשר לה לפרוק במקום מכולה באורך של 40 רגל.

ד. סעיף 3.06 הקנה זכות ל-10 מקומות חניה שייקבעו בהתאם להסכם שבין רים לכלל השקעות ואזורים.

ה. בסעיף 4.03 נקבע כי התובעים ידעו ובדקו את ההסכמים שקדמו להסכם זה וכי הם מודעים למגבלות הנובעות מהם.

ו. בסעיף 9.01 בוטלה היכולת להסתמך על מצגים והצעות שניתנו והוצעו עובר לחתימה על החוזה ושלא באו לידי ביטוי בחוזה.

25. השטח שנרכש על ידי התובעים נחלק לשתי קומות, כאשר כלל השטחים שנרכשו מצויים בתוך שטח המבנה ולא מחוץ לגבולותיו. אף התובעים הודו בבית המשפט כי כל מה שניתן להם מחוץ למפעל, לא בא זכרו בכתב בהסכם המכר עם רים וכי בעניין זה הם מסתמכים על ההסכם שבין רים לכלל השקעות ואזורים (ראו למשל: ע' 34 ש' 12-15; ע' 39, ע' 45 ש' 27-28; ע' 46 ש' 5-7; ע' 74 ש' 26-27).

26. מלבד השטחים שנרכשו, קיבלו התובעים מרים רשות להשתמש ברמפה לצורך פריקה של מכולה באורך של 40 רגל, 10 חניות בשטח שמדרום למבנה ורשות להשתמש בחלק משטח ה"צריף", עד לקו A המשורטט בתשריט וגם זאת אך ורק עד להריסתו. יוער כבר עתה, כי אין זכר בהסכם זה, לרשות להשתמש בשטח הסילו או ביחס לזכויות והתחייבויות בנוגע לגג המפעל.

כאמור לעיל, סעיף 2.02 בהסכם השני, הקנה את הזכות לשימוש בשטח הצריף עד להריסתו: "המוכרת תאפשר לקונים להשתמש בצריף עד לתחום המסומן ע"י הקו A כמסומן בתשריט, וזאת עד להריסתו של הצריף ע"י כלל השקעות בנדל"ן בע"מ (להלן-"כלל")".

אין זכר בסעיף זה להתניה כלשהיא בנוגע למועד ההריסה, לפעולות שצריכות להיעשות לפני ההריסה, להגדרת ההריסה ואף אין התייחסות לשאלה האם ההריסה היא אך לצורך בניה חדשה.

27. לטענת הנתבעת, בשנת 2009 היא הרסה ובנתה מחדש את הצריף בכך שהגביהה את קירותיו והחליפה את תקרתו. התובעים אינם חולקים על עובדות אלו (ע' 47 ש' 27-29; ע' 48 ש' 3-4). מכאן שגם לשיטת התובעים ועל פי לשון ההסכם, ממועד זה, מסתיימת הרשות לתובעים להשתמש בשטח זה.

מסקנה זו מתבקשת ממספר טעמים.

28. ראשית, ובניגוד לטענת התובעים, אין בהסכם השני ואף לא בהסכמים שקדמו לו, זכר להתניה שהריסת הצריף צריכה להיות לצורך בנייתו מחדש במקום אחר או לחובה על שמירת מרחק של 6 מטר במצב שכזה.

29. שנית, אף ללא קבלת גרסת הנתבעת כי פעולותיה עולות בכדי הריסת הצריף, כלשון החוזה, מכלליות ניסוח הסעיף, נוכח העובדה שלא ניתנה כל תמורה עבור שימוש זה ולנוכח העובדה שלא סויגה מטרת ההריסה ולא הוספו הגבלות נוספות כדוגמת מתן הודעה מוקדמת וכיוצ"ב, מתבקשת המסקנה שכוונת הצדדים הייתה לאפשר את השימוש בשטח הצריף עד להחלטת כלל השקעות ואזורים או הבאים בנעליהם, להתחיל ולעשות שימוש בשטח זה. כך גם העיד מר אביב כי לא היה לו עניין בהשכרת ובשימוש בשטח, שכן הוא נקנה לצרכי הריסה ובנייה מחדש (ע' 90 ש' 1-3).

מכאן שהרשות להשתמש ניתנה אך ורק עד למועד בו ידרשו כלל השקעות ואזורים או הנתבעת שבאה בנעליהם, את שטח הצריף, לשימושם. דרישה שכזו נשלחה לתובעים עוד בשנת 1998 וקיבלה ביטוי בפועל בעת כניסת הנתבעת לביצוע עבודות הבניה בצריף בשנת 2009.

30. שלישית, התובעים טענו שניתנה להם בלעדיות לשימוש בצריף כיוון שהוא משמש לצורך כניסה נוספת לשטחם מדרום. טענה זו לא הוכחה ולא הוצגו כל ראיות לכך שהצריף ניתן להם לצורך כניסה ומעבר לשטח התובעים וכי רק בניה מחדש במרחק של 6 מטר מהקיר הדרומי, תאפשר את הריסת הצריף והפסקת השימוש של התובעים בו. התובעים אף הודו בחקירתם שהרחקת הבניה למרחק 6 מטר נכתבה אך ורק בהסכמים שבין רים לכלל (ע' 44 ש' 8-12).

אמנם, נושא הרחקת הבניה למרחק של 6 מטר מהקיר הדרומי של "המפעל" עלה בהסכם הראשון שבין רים לכלל השקעות ואזורים, אלא שהוא הוזכר בסעיף 8 בנספח ד שצורף להסכם זה, "המבנה שיבנה בקטע הדרומי יהיה במרחק של 6 מטר מהקיר הדרומי של המפעל". ממילא, סעיף זה לא מתייחס כלל ועיקר להריסת הצריף או להבנות כלשהן עליהן מבקשים התובעים להסתמך. עסקינן במרחק שצריך להישמר בעת מימוש האופציה להעתקת חלק מהמפעל לשטח שמדרום ובמקרה של ניצול אחוזי בניה ובניית מבנה נוסף בחלק הדרומי, אך אין בכך כדי להעניק זכות שימוש עד לבנייה מחודשת של הצריף במרחק של 6 מטר מקיר המפעל.

מכאן שמעבר לשטח שנמכר במבנה המפעל ולסעיפים 2.02, 3.06 וסעיף 2.03 ג, שנוסף בכתב יד, המתייחסים ספציפית לזכויות שניתנו לרים בהסכם הראשון והועברו לתובעים בהסכם השני, אין כל תימוכין לטענת התובעים כי הם מסתמכים על הסכם כתוב. ההסכם אף עומד בניגוד לטענותיהם.

"במהלך משא ומתן מוחלפות, בדרך כלל, הבטחות שונות בין הצדדים, אולם מה שמחייב הוא החוזה שנכרת בסופו של דבר. ניתן לומר כי הבטחה שניתנת במהלך משא ומתן מתחסלת על ידי התחייבות חוזית מאוחרת. הדבר עולה מהרעיון של חופש החוזים. חופש זה משמעו החופש להתחייב בהתחייבויות החוזיות שהצדדים בחרו לעצמם ולא להתחייב במה שהושאר מחוץ לחוזה... פעולת החתימה מהווה הבעת הסכמה לתוכן המסמך ולכך שהוא ממצה את יחסי הצדדים. היא משתיקה את החותם מלטעון כי לא הכיר את המסמך וכי חשב שתוכנו שונה, בין משום שלא קרא אותו, ובין משום שחשב שמה שהתרחש במהלך המשא ומתן, גם הוא חלק מהחוזה." (נ' כהן, "דפוסי החוזים ותום לב במשא ומתן: בין הכלל הפורמלי לעקרונות הצדק" הפרקליט ל"ז (תשמ"ו) 13, 17-18, 34-46) .

בנסיבות אלה יש להעדיף את ההסכם בכתב הסותר את טענות התובעים בעניין זה.

31. רביעית, חרף טענת התובעים, לפיה השימוש בשטח הצריף הוא בעל חשיבות ומשפיע בצורה משמעותית על שווי ויכולת השימוש בשטח שבבעלות התובעים, לא קיבל הדבר כל ביטוי בהסכם (ע' 74 ש' 21-27). העובדה שאין לעניין רב חשיבות שכזה כל ביטוי בהסכם, סותרת את טענת התובעים.

זאת בפרט על רקע העובדה שכאשר היו נושאים חשובים לתובעים, הם קיבלו ביטוי בגוף ההסכם, כדוגמת הוספתו בכתב יד של סעיף 2.03 ג להסכם, שנועד להבטיח את זכות התובעים לעשות שימוש ברמפה לצורך פריקת מכולות. סעיף זה הוסף להסכם , בכתב יד, במעמד החתימה על ההסכם. התובעים הסבירו בעדותם, כי עניין זה הוסף בכתב יד נוכח חשיבותו "בלעדיו לא יכולנו לנשום" (ע' 37 ש' 7-9).

מכאן, שכשרצו התובעים, הם לא הסתפקו בהסתמכות בעל פה על לשון ההסכם שבין רים לכלל השקעות ואזורים אלא מצאו לנכון להוסיף ולתקן את ההסכם בצורה מפורשת. לא נמסר הסבר משכנע בבית המשפט, מדוע יתר ההתחייבויות, החשובות, שבלעדיהן לא ניתן לעשות שימוש ולחילופין נוצרת ירידת ערך משמעותית לשטח התובעים, לא קיבלו אף הן ביטוי בהסכם, ולו בהוספה בכתב יד, כדוגמת הוספת סעיף 2.03 ג.

העובדה שהתובעים יכולים היו לשנות את ההסכם ולו בכתב יד באשר לנושאים אחרים ולא עשו כן, מעידה כאלף עדים שתוספות שלא הוספו להסכם אינן מחייבות הצדדים.

32. חמישית, התובעים לא הוכיחו טענותיהם בדבר הבנות ועל מצגים והסכמות שלכאורה הוצגו והושגו עם רים, עובר לחתימה על ההסכם ושלא קיבלו ביטוי בכתב בהסכם עצמו (ראו השוו : ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני (23.05.16) שם על אף שהמשיבים הסתמכו על מצג כתוב, נדחתה טענתם).

במקרים מסוימים רשאי צד להוכיח שהפרטים עליהם הוסכם, שונים מאלה שנחתמו (רע"א 4525/07 א.בריל אדריכלים בע"מ נ' מורן חברה לבנין בע"מ (22.11.07))

עם זאת, הצורך בהבאת ראיות נדרש לכשעצמו מסעיף 9.01 בהסכם לפיו: "תנאי הסכם זה משקפים את כלל המוסכם בין הצדדים. צד לא יהיה קשור להצעה או למצג שנעשו, אם נעשו עובר לחתימת הסכם זה ושאינם נכללים בהסכם זה"

ללא הבאת ראיות או עדויות שהיה בהם לגבור על לשון ההסכם ובפרט על הסעיף האמור, אין מקום להעדיף את גרסת התובעים, המנוגדת להסכם הכתוב, שנחתם בין הצדדים.

התובעים לא הציגו כל ראיה התומכת בגרסתם בדבר הבנות והסכמות בעל פה שקדמו להסכם. על אף שהדבר היה מתבקש, התובעים לא הביאו נציגים מרים להעיד ולתמוך בטענותיהם והדבר פועל לחובתם.

33. שישית, מעמדה של רים בנוגע לצריף עומד לרועץ בכל הקשור לגרסת התובעים. להבדיל מחלקים שנשארו בבעלות רים לאחר ההסכם הראשון, רים מכרה את הצריף בהסכם הראשון ומיד שכרה אותו לשימושה. מכאן, שרים היתה אך ורק שוכרת המשתמשת בצריף כשוכרת וככזו, השפעתה על זכויות ובעלויות מצטמצמת אך לאשר ניתן לה כשוכרת על פי הסכם השכירות ואך ורק עד לתום תקופת השכירות.

אמנם, סעיף 20 א לחוזה השכירות שבין רים לכלל השקעות ואזורים קבע כי "השוכר יהא רשאי להעביר את זכויותיו והתחייבויותיו שעל פי הסכם השכירות או כל חלק מהן...וזאת בתנאי שקיבל את הסכמת המשכיר לגבי הנעבר מראש ובכתב..". אולם לא הוגש כל הסכם שכזה וממילא לא הוכחה הסכמת המשכיר, שניתנה בכתב, לעניין זה. אף לו רצתה רים להעביר את זכותה, לא הוכח שעשתה זאת כדין.

סעיף 4 להסכם עם התובעים קבע מפורשות שהתובעים בדקו את החוזים והיו מודעים למגבלות ולזכויות הנובעות מהם. התובעים העידו על כך בבית המשפט (ראו למשל: ע' 38 ש' 20-24). היה עליהם לדעת כי הסתמכות על מצגים והסכמות עם רים בנוגע לצריף נובעות ממעמדה של רים כשוכרת וכי ללא קבלת היתר לכך מהמשכיר, קרי כלל השקעות ואזורים, אין לרים סמכות לעשות כן.

כאמור לעיל, אף אם הייתה מתקבלת טענת התובעים, בנוגע לרשות שניתנה להם על ידי רים להשתמש בשטח, ניתנה להם הרשות מכוח היותה של רים במעמד שוכרת שטח לזמן מוגבל ואין לרים הזכות להעניק לתובעים זכות מעבר לתקופת השכירות שתמה בשנת 1998.

34. המסקנה הנובעת מכל האמור לעיל היא שלתובעים לא הוקנו כל זכויות בנוגע לשטח הצריף וניתנה לתובעים הרשות להשתמש בו עד להריסתו ותו לא.

מכאן, מתבקשת מסקנה נוספת והיא שלנתבעת הזכות לפנות את התובעים משטח הצריף כשתבחר בכך ולכל הפחות משנת 1998 שבה הסתיימה תקופת השכירות של רים. מסקנה זו מתבקשת לנוכח ההכרעה כי שטח הצריף ניתן לתובעים ללא תמורה ולצורך שימוש בשטחו עד להריסתו ולהחלטת הנתבעת לעשות בו שימוש, ללא קשר והשפעה על שטחים שבבעלות התובעים.

זאת ועוד, אין חולק על כך שבשנת 2009 חלק מהצריף נהרס, הוגבהו קירותיו ונבנתה תקרה חדשה. גם בהסתמך על לשון ההסכם בצורה דווקנית, יש לראות בהריסת הצריף והגבהתו כמזכה את הנתבעת בתפיסה ומימוש של הבעלות על שטח הצריף. על כן, הייתה לנתבעת הזכות לפנות את התובעים על הצריף בשנת 2009, החל ממועד הריסת הצריף.

35. משנקבע כי לתובעים אין זכות שימוש בצריף לאחר הריסתו ותפיסתו בידי הנתבעת, דוחה את טענות התובעים בנוגע לפיצוי עבור דמי שכירות ושימוש בשטח הצריף. משלא הוכחה טענת התובעים בנוגע להתניות והסכמות בנוגע למעבר משטח הצריף לשטח התובעים ולהגבלת הבניה של הצריף, נדחות טענות התובעים בנוגע לירידת ערך השטח שבבעלותם, החופף לשטח הצריף.

36. מכאן יש לבחון את תביעת הנתבעת, לקבלת דמי השימוש והחזר הרווח שהפיקו התובעים מהשכרת שטח הצריף.

מטרת השימוש בשטח הצריף לא סויגה מעולם ולא נכתבה בהסכם. הנתבעת, שמיום חתימתה על ההסכם הרביעי הייתה מודעת לשימוש שנעשה בשטחים אלו, לא העלתה כל טענה בנוגע לשימוש שעשו התובעים בשטח זה ועל כן יש לראות בכך הסכמה שבשתיקה ומתן רשות לשימוש שעשו התובעים בשטח (ראו והשוו: רע"א 2272/11 מנשה ברכה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (4.5.11)).

יתירה מזאת, בעת שרכשה הנתבעת את השטח ועובר לחתימת ההסכם הרביעי, נעשה שימוש בשטח זה ומשכך ידעה הנתבעת על שימוש זה. על אף ידיעתה , לא הוכנס כל סעיף בהסכם הרביעי המתייחס לאופי השימוש ולשימוש וגם בכך יש לראות כהסכמה שבשתיקה לאופן השימוש של התובעים בשטח.

37. הנתבעת, לראשונה ביום 13.07.98 ובתום תקופת השכירות של רים, שלחה מכתב התראה לתובעים בו הודיעה על כוונתה לממש את בעלותה ולהרוס את הצריף ואולם לאחר שליחת המכתב לא נעשה דבר למימוש הבעלות בצריף, כפי שיפורט לקמן לעניין הסילו. הנתבעת אף הודיעה בסעיף 3 למכתב האמור שהיא תבנה קיר בין הצריף לשטח התובעים, אך לא עשתה כן. חרף מכתב נוסף שנשלח ביום 23.05.99 בדבר כוונה עתידית להריסת הצריף, הנתבעת לא הרסה הצריף ולא נקטה בפעולות לתפיסתו.

מכתב נוסף של הנתבעת התומך ברשות שניתנה לתובעים בצריף, הוא מיום 24.02.08 (נספח יא לתצהיר הנתבעת) ובו ניתנה רשות לשוכרת מטעם התובעים לעשות שימוש בצריף.

על כן דוחה את תביעת הנתבעת בנוגע לפיצוי בגין שימוש והרווח שעשו התובעים בשטח זה, ממועד הרכישה ועד לפינוי בפועל שנעשה בשנת 2009.

סילו

38. כאמור לעיל, בהסכם הראשון מכרה רים את כל השטח שמחוץ למבנה, לכלל השקעות ואזורים ובהסכם השני רכשו התובעים חלק מתוך שטח המפעל שבמבנה. הצריף, שנמצא מחוץ למבנה ולשטח שנרכש על ידי התובעים, מבדיל ומפריד בין מבנה הסילו לקירות המבנה שרכשו התובעים. שטח הסילו, המסומן B, D, גובל בקצה הדרום מזרחי של הצריף שנמצא מדרום למבנה המפעל. שטח זה כולל מבנה, שבחלקו נמצא מיכל הסילו שרים עשתה בו שימוש להוצאת הנסורת ממפעל רהיטי העץ, שהיה במקום (ראו פרוטוקול ביקור במקום, ע' 21). מכאן ששטח הסילו, אינו חלק מהשטח שרכשו התובעים ובשום שלב לא הועבר לבעלותם.

39. בסעיף 4 לנספח ד להסכם הראשון שבין רים לכלל השקעות ואזורים נקבע: "החל מתום 4 שנים ממועד חתימת ההסכם הזכות בידי הקונה לפרק את הסילו הקיים המסומן בצבע אפור ע"ג התשריט ולהעבירו לגג המבנה הקיים, או להקים סילו חדש, (ברמת ביצוע זהה לקיים) לפי שיקול דעת הקונה".

בסעיף 5.6 בהסכם השלישי שנחתם לאחר מכן בין רים לכלל השקעות ואזורים נקבע , בין היתר: "...כמו כן תהא הקונה רשאי על פי שיקול דעתו שלא למלא אחר התחייבויותיו על פי סעיפים 4 ו 6 לנספח ד' להסכם הראשון". מכאן, שבחתימתה על ההסכם השלישי, ויתרה רים למעשה על זכויותיה בנוגע לסילו, שכן לאחר החתימה על ההסכם, הריסת הסילו תלויה בשיקול דעתו הבלעדי של הקונה, קרי, כלל השקעות ואזורים ולאחר מכן הנתבעת (ע' 95 ש' 5-6).

40. התובעים טענו כי ניתנה להם רשות בלתי חוזרת להשתמש בסילו, בעוד שלנתבעת נתונה אך ורק האפשרות לבחור האם להשאירו במקומו הנוכחי או להרוס אותו ולבנותו מחדש על הגג וכי אין באפשרות הנתבעת להפסיק או למנוע את התובעים מלעשות בו שימוש.

דין טענות התובעים להידחות.

41. ראשית, לטענה זו אין כל זכר בהסכם שנחתם בין התובעים לרים. זאת בניגוד לצריף, שלגביו נכתב מפורשות בהסכם כי ניתנה לתובעים הרשות להשתמש בו. התובע 1 בחקירתו בבית המשפט הודה שהדבר לא נכתב בהסכם שבין התובעים לרים (ע' 39 ש' 3-16; ע' 40-41). ב"כ התובעים אף טען זאת מפורשות "אין לנו טענה חוזית שרשום באיזה שהוא מקום, יש לנו טענה על סמך הסכמים קודמים" (ע' 53 ש'17-19). לא למותר לציין שגם לעניין זה, התובעים לא הביאו את נציגי רים להעיד על כך בבית המשפט.

42. שנית, לאחר שבהסכם הראשון מכרה רים את שטח הסילו לכלל השקעות ואזורים, ניתנה לרים רשות לעשות שימוש בשטח הסילו, אולם אין המדובר ברשות בלתי מוגבלת. מלשון ההתחייבות להשאירו או לבנותו במקום אחר במקרה שיוחלט להרוס אותו, מתבקשת המסקנה שזכות שימוש שניתנה לרים במיכל הסילו, הייתה לצורך הוצאת הנסורת מהמפעל, אך לא ניתנה זכות דווקנית לשטח הסילו או למבנה. מסקנה זו נובעת גם מכך שבהסכם המכר השלישי עם כלל השקעות ואזורים ביטלה רים את מחויבות הרוכש להשאיר את הסילו במקומו או לבנותו מחדש על הגג.

המורם מהאמור לעיל הוא שהחל מההסכם הראשון, היתה לרים זכות שימוש בסילו כשוכרת בלבד ורשות שימוש ספציפית במיכל הסילו לצורך סילוק הנסורת ממפעל הרהיטים. בפועל, בחתימתה על ההסכם השלישי, ויתרה רים גם על הזכות האמורה, משום שהרוכש יכול היה לממש את בעלותו על שטח הסילו ורשאי היה להרוס את הסילו.

ממילא, התובעים שנשענים על זכותה של רים, אינם יכולים לבסס רשות בלתי הדירה ובלתי מוגבלת.

43. שלישית, לא נטען ולא הוכח על ידי התובעים לשימוש במיכל הסילו באופן ובשימוש הייעודי שעשתה בו רים. טענות התובעים נועדו להצדיק את השימוש בשטח שנמצא בתחתית הסילו ובמבנה שלו. התובעים אף העידו כי התכוונו להשתמש בשטח זה לצורך משרד או מחסן (ע' 42 ש' 16-21). מכאן שאין מדובר בטענת התובעים להסתמכות על רשות שימוש בסילו על צורתו ושימושו הייחודי כפי שניתנה לרים, אלא בטענה כי ניתנה להם ברשות להשתמש בכל דרך שהיא, בשטח נוסף, ללא תמורה, בנוסף על השטח שנמכר להם. ללא השימוש המיוחד והייחודי במיכל הסילו, אין הצדקה וכל היגיון כלכלי במתן רשות להשתמש בשטח זה בצורה בלעדית, ללא תמורה.

44. רביעית, גם לו הייתה לתובעים רשות שכזו, בין אם באמצעות קבלה מרים ובין אם בהסכמה שבהתנהגות, כטענתם, הרי שמדובר בהרשאה שניתנת להפסקה בכל רגע נתון ובכפוף להפסקתה בדרך ראויה ובתום לב תוך התחשבות בנותן ההרשאה הרשאי להפסיק הרשות בכל עת. לא די בציפיה שנוצרה אצל התובעים, כדי להבטיח את המשך קיום הרשות בעתיד (ראו והשוו: ע"א 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.03.07)).

45. לפיכך, מתבקשת המסקנה וכך אני קובע שבהעדר התייחסות לסילו בהסכם ומשלא הוכח כי לתובעים ניתנה רשות להשתמש בשטח זה, יש לדחות את טענות התובעים בנוגע לשימוש בשטח הסילו.

46. אשר לתביעה שכנגד לפיצוי בשל הפלישה והשימוש שעשו התובעים בשטח זה, יש לקבלה בחלקה. בדומה לאמור בנוגע לשימוש בצריף, על אף שהתובעים לא קיבלו רשות לעשות שימוש בשטח הסילו, ניתן ללמוד מהתנהגות הנתבעת עד לשנת 2009 כמי שהסכימה והרשתה לשימוש שנעשה בשטחה. שכן, המכתב הראשון בעניין הסילו נשלח ביום 28.10.08 והנתבעת יישמה כוונותיה לעניין זה רק בראשית שנת 2009.

47. בדיון בבית המשפט העיד מר אביב שנודע לו על כך שהתובעים השכירו שטח זה רק בשנת 2008 , אלא שמר אביב יכול היה להסתובב בכל עת בשטח שהיה נתון לבעלותו, והוא לא עשה כן. כעולה מעדותו, עיקר עניינה של הנתבעת היה השימוש בשטח לצורך הריסתו ובניה מחדש ועל כן, בכל פרק הזמן שלא התכוונה הנתבעת להתחיל בהריסה ובבניה, היא לא התמקדה בנעשה בכל חלקי שטחה (ע' 89, ש' 22-28;ע' 90, ש' 1-3).

תימוכין לכך מצינו בעובדה שעל אף שהנתבעת שלחה מכתבי התראה לתובעים בשנת 1998 והודיעה להם לראשונה על הכוונה להרוס את הצריף היא לא כללה בהם התייחסות לשטח הסילו (נספחים ח-ט לתצהירי הנתבעת; ע' 89 ש' 12-14)). המכתב הראשון בעניין הסילו שנשלח מהנתבעת לתובעים, נשלח בשנת 2008 בעת כניסת השוכר דודו נאסה לשטח (נספח כט לתצהיר המשלים של הנתבעת; ע' 70 ש' 9-15). מר אביב העיד על כך בבית המשפט "ש. נכון שעד 2008 לא התנגדתם באיזה שהוא מסמך לשימוש שלנו בסילו. ת. לא השתמשתם בסילו למה שנתנגד... ואני לא יודע ולא התעניינו בזה ולא ידענו.."(ע' 100 ש' 25-27; ע' 101 ש' 1-3).

48. משנת 2008, לאחר עזיבת השוכרת "פאר לי" את שטח הצריף נכנסה הנתבעת לשטח זה והתחילה לממש את בעלותה על השטחים שמחוץ למפעל. כך נשלחו גם מכתבים לדודו נאסה בנוגע לשימוש שהוא עשה בשטח הסילו (ע' 99 ש' 13-14). כניסת הנתבעת לשטח הצריף והמכתבים שנשלחו לתובעים במועד זה (למשל נספח יא לתצהירי הנתבעת) מלמדים על הפסקת הרשות לתובעים והשוכרים מטעמם מלעשות שימוש בשטח הנתבעת.

49. נוכח העובדה שלא הייתה כל מניעה לנתבעת לבדוק מה קורה בשטחה, ולנוכח העובדה שהנתבעת עצמה העידה שלא התעניינה בשימוש שנעשה בשטח זה עד לשנת 2008 ומשלא נשמעה כל התנגדות לשימוש שנעשה בשטח זה, דוחה את התביעה לדמי שימוש בשטח הסילו עד לשנת 2009.

בתחילת שנת 2009 מימשה הנתבעת לראשונה בפועל את בעלותה ותפסה את הצריף. השימוש בסילו שצמוד לשטח הצריף, דומה אפוא לאופי הרשות שניתנה לתובעים לעשות שימוש בצריף וממילא רשות שכזו ניתנה עד לראשית שנת 2009, אך לא לאחר מכן, שעה שניתנה הודעה מפורשת של הנתבעת שהיא הבעלים ומשעה שבפועל הנתבעת נקטה בצעדים לממש בעלותה בשטח, לא ניתן להסתמך עוד על שתיקת הנתבעת כמתן רשות לעשות שימוש בשטח ללא כל תמורה.

לפיכך, מתבקשת המסקנה שבגין השימוש שעשו התובעים בשטח הסילו משנת 2009 זכאית הנתבעת לדמי שימוש ראויים.

בניה על גג המפעל

50. לטענת התובעים, הבניה על הגג אסורה, שכן הגג לא נמכר בהסכם הראשון לכלל השקעות ולאזורים ועל כן המרכול "אושר עד" נבנה ומתנהל ללא רשות . כמו כן נטען שריבוי הנזילות מהמרכול גורם לתובעים לנזקים ולירידת ערך של המושכר. בסיכומים זנחו התובעים חלק מהטענות בנדון ומיקדו טענותיהם בירידה בערך המושכר.

51. הנתבעת טענה מאידך, שהבניה של המרכול הייתה בקומה השלישית ולא על גג הבניין; אחוזי הבניה נמכרו לכלל השקעות ואזורים עוד בהסכם הראשון והשליטה בבניה על הגג נמכרה לכלל השקעות ואזורים בהסכם השלישי ולאחר מכן לנתבעת וכי לתובעים לא היה קשר או יכולת להשפיע על שטח זה ועל הבניה בו.

בנוגע לירידת ערך המושכר, טענה הנתבעת שהאחריות לנזילות ולרטיבות היא של המרכול שקיבל את האחריות על כך במסגרת ההליך האחר שניהלו התובעים עימו בעניין זה.

52. התובעים רכשו מרים את קומת הקרקע התחתונה ואת קומת הביניים, כעולה מלשון ההסכם.

כך למשל, נכתב בהואיל השלישי בהסכם השני שנחתם בין רים לתובעים "..באופן שחלק מקומת הקרקע של הבניין וחלק משתי קומות המרתף של הבניין.." ובהואיל הרביעי באותו ההסכם לפיו נרכשו "חלק מזכויות המפעל בקומת הבנין ובקומת הקרקע התחתונה" (ראו בנוסף: ע' 34 ש' 12-15; ע' 39 ש' 27-28; ע' 46 ש' 5-7; ע' 74 ש' 26-27 וכן בתשריטים שהוגשו במסגרת ההליך ובחוות הדעת, בהם מייחסים שני הצדדים את קומת הקרקע והקומה שמעליה כשטחים שרכשו התובעים). כך גם נטען במסגרת הביקור במקום (ע' 20 ש' 21-23).

הקומה העליונה לא נרכשה על ידי התובעים והיא נמכרה מרים ישירות לכלל השקעות ואזורים ולבסוף לנתבעת.

53. סעיף 6.2 להסכם הראשון שבין רים לכלל השקעות ואזורים קבע "..כל אחוזי הבניה המגיעים או שיגיעו בגין החלקה, לרבות בגין המפעל, שייכים לקונה". סעיף 7.3 לאותו ההסכם קבע כי "...הקונה זכאית להוסיף בניה על הבנין, למעט על שטח המפעל וגג המפעל...", ועל כן לא יכולה להיות מחלוקת שאחוזי הבניה לא נמכרו לתובעים, אלא נמכרו לבסוף לנתבעת.

בהסכם האמור נאסר על הקונה לבנות על שטח וגג המפעל ואולם האיסור האמור בוטל בסעיף 5.6 להסכם השלישי, שנחתם בין רים לכלל השקעות ואזורים " בחתימתה על הסכם זה, מוותרת המוכרת על כל זכות שהוקנתה לה על פי סעיף 7.3 להסכם המכר הראשון..".

מכאן מתבקשת המסקנה וכך אני קובע שלאחר החתימה על ההסכם השלישי ובוודאי שמתום תקופת השכירות של רים, אין כל בסיס לטענה באשר למגבלה על בנייה על הגג.

54. לא נסתרה טענת הנתבעת שלא נעשתה בנייה על גג המפעל, וכי למעשה הוגבהו קירות הקומה העליונה והתקרה ובכך נוצר החלל בו פועל כיום חלק מהמרכול (ע' 96).

התובעים לא רכשו את הקומה השלישית או את אחוזי הבניה והרשות לבנות מעל הגג. האיסור על הרוכש, כלל השקעות ואזורים, לבנות על הגג שנקבע בהסכם הראשון, בוטל בהסכם השלישי. לא עלה בידי התובעים לסתור זאת ולא הוכח מהסכם השני או מכל הסכם אחר כי קיימת זיקה או השפעה וקשר בין הקומה השלישית והגג (לעניין זה ראו גם: נספחים 13 ו-י4 לתצהיר התובעים). בכך לא טוב מצבם של התובעים משל דיירים בבית משותף שבקומה שמעליהם מתגורר דייר אחר עם זכות בלתי מוגבלת לבנות ולנצל את אחוזי הבנייה.

מאחר שהשטחים שבמחלוקת לא היו מעולם בבעלות התובעים, אין התובעים יכולים להעלות טענה לעניין בנייה ושימוש בהם.

55. התובעים טענו להסתמכות על כך שבהסכם הראשון לא מכרה רים את הזכות לבנות על גג המפעל וכי רק במסגרת ההסכם השלישי בוטלה הגבלה זו וניתנה האפשרות לכלל השקעות ואזורים לבנות גם על גג המפעל. בשעה שהתובעים בחנו את ההסכם הראשון שבין רים לכלל השקעות ואזורים, הם יכלו לראות שרים הגבילה את הקונים בנוגע לבניה על הגג, אולם, כאמור לעיל, בשום מקום לא נקבע כי רים לא תוכל לוותר על ההגבלה האמורה, כפי שהיא אכן עשתה במסגרת ההסכם השלישי. לו, כטענת התובעים, ניתנה להם התחייבות כי לא יבנו על הגג, הכיצד רים מכרה זכויות אלו לכלל השקעות ואזורים במסגרת ההסכם השלישי. מסקנה זו אף מתחזקת לנוכח הסכם "קני ברק", שם התחייבה רים בסעיף 3.1.5 לקני ברק כי למעט המפורט בחוזה לא הוקנו זכויות לכל גורם אחר.

התובעים שידעו שזכויות אלו נשארו בידי רים, לא דאגו לעגן ולהבטיח שאיסור זה לא יבוטל ושזכויות אלה לא יועברו בעתיד לאחר, בעת חתימתם על הסכם השני.

אף בעניין זה, לא הוצגה כל ראיה לכך שרים התחייבה לתובעים שהבניה על הגג תימנע. והתובעים אף נמנעו מלהביא את נציגי רים לתמיכה בגרסתם.

56. בשולי הדברים יוער, שטענות התובעים לעניין זה נטענו אך ורק במסגרת תיקון כתב התביעה השלישי, כשאין חולק על כך שהבניה והפגיעה לכאורה נוצרו עובר להגשת כתב התביעה הראשון.

57. לפיכך, מתבקשת המסקנה וכך אני קובע שיש לדחות את טענות התובעים בעניין הבניה על הגג והשימוש בו . ממילא מתבקשת המסקנה שלתובעים אין כל זכות בכל הקשור לקומה השלישית, לגג ולזכויות הבניה עליהם.

פיצוי בגין נזקי הרטיבות ותיקונם ובגין אובדן דמי השכירות בשטח של "טופליין"

58. התובעים טענו בנוגע לנזקים שנגרמו כתוצאה מהנזילות והרטיבות, אך בסיכומים טענו התובעים שהנזילות והרטיבות גורמים לאובדן היכולת להשכיר את שטחי "טופליין" ולא טענו לראש נזק נפרד.

59. בעניין תיקון הנזילות, הרטיבות והנזקים שנגרמו מהם, נוהל הליך נפרד (11842-08-13) - הליך שהסתיים בהסכמת הצדדים תוך שהנתבעת שם ( המרכול), קיבלה על עצמה לתקן את הנזילות.

60. התובעים פתחו בהליך נפרד נוסף (59496-03-16), שבין היתר, עוסק בטענת התובעים בנוגע לנזילות, לרטיבות, לצורך בתיקונם ולפיצוי בגין הנזקים הנגרמים מהם. נקיטת ההליכים הנוספים ובפרט ההליך משנת 2016, בצירוף זניחת חלק מהטענות בסיכומי התובעים והעמדתם רק בנוגע לאובדן דמי השכירות והשימוש, מלמדים כי בהליך דנן העמידו התובעים את התביעה בעניין זה רק כגורם לאובדן דמי השימוש והשכירות.

ככל ששאלת הנזילות והרטיבות עדיין קיימת, היא עתידה להתברר במסגרת ההליך הנוסף שנפתח בעניין זה. למען השלמת התמונה, יוטעם, כי בקשה בעניין צירוף ראיות בנושא להליך דנן, נדחתה ביום 09.11.15.

61. בנוגע לתביעה בדבר אובדן דמי השכירות מהשטח של "טופליין", לא הוכח שהנזילות הביאו לאובדן דמי השכירות של שטח זה, בפרט כשהנזילות תוקנו על ידי הנתבעת כשהן התרחשו. אף שנראה כי התיקון לא הביא לפתרון מלא, סופי ומיטבי של הבעיה, נראה כי באמצעות הפתרונות שניתנו, ניתן היה להמשיך לעשות שימוש בשטח זה, לכל הפחות, כשטח אחסון וכפי שהתובע 1 עשה בעבר עד לסגירת "טופליין".

62. בחינת הראיות שהוגשו תומכת במסקנה שהניתוק מזרם החשמל והשארת "טופליין" ללא חשמל, למעלה מחצי שנה היא שפגעה ביכולת השימוש בשטח זה ואולם התנהגות התובעים היא שהביאה לניתוק זה ולהימשכותו, כפי שיפורט.

מלכתחילה, בכתב התביעה המקורי, נטען על ידי התובעים כי הגורם לאובדן דמי השכירות והשימוש ב"טופליין" היה בעיית ניתוק החשמל ולא הנזילות והרטיבות. הנזילות והרטיבות צוינו כגורם לאובדן דמי השכירות והשימוש רק במסגרת תיקון כתב התביעה השלישי. גם בכך יש לחזק את המסקנה שעל התובעים להוכיח את הקשר הסיבתי שבין הנזילות להפסקת השימוש ולאובדן דמי שכירות בשטח זה וכי התובעים לא עשו כן.

טענת התובעים לאובדן דמי השכירות של שטח זה מוקשית מניה וביה, נוכח העובדה כי שטח זה מעולם לא הושכר ושימש אך ורק את התובע 1 (ע' 83 ש' 20-25). התובעים לא העידו שוכרים שרצו לשכור שטח זה ואף לא הגישו כל אסמכתאות לעניין זה, כדוגמת, טיוטות הסכמים או ראיות לכך שניסו להשכיר השטח זה.

63. לסיכום, לא הוכחה השפעת הנזילות והרטיבות כגורם שהביא לאובדן דמי השימוש והשכירות ממפעל "טופליין". תכתובת של התובעים בנדון החלה רק בחודש 11.14 ולאחר מכן ניתן מענה, אף אם לא מענה מושלם. מאידך, לא מן הנמנע שהגורם שהביא לפגיעה בשימוש ולהפסקת השימוש היה משך הזמן בו נותק זרם החשמל משטח זה והתנהגות התובעים בנוגע לחידוש זרם החשמל היא שהביאה לכך (ע' 95 ש' 3-9; ראו גם סיכומי התובעים), כפי שיפורט לקמן.

משלא הוכח שמפעל "טופליין" הושכר בעבר, שנעשו ניסיונות להשכירו ומשלא הוכחה אחריות הנתבעת לפגיעה בשימוש בשטח זה עקב הנזילות, דוחה את התביעה בנוגע לפיצוי עבור הפגיעה בשימוש ובאובדן דמי השכירות שנגרמו כתוצאה מהרטיבות והנזילות.

בניית המחסום החשמלי, מקומות החניה והשימוש ברמפה בשטח הנתבעת והצבת הדחסנית

64. לטענת התובעים, מאחר שהם מצויים בלב השטח של הנתבעת ובעצם בעלותם על חלק זה הם מונעים מהנתבעת את היכולת לממש את הפוטנציאל של השטח, הנתבעת פועלת לסלקם כדי שכל השטח יהיה בבעלותה. במסגרת ניסיונות הנתבעת להביא לנטישת התובעים את שטחה, נקטה הנתבעת במספר פעולות שנועדו להקשות ולפגוע בכדאיות השימוש וההחזקה של התובעים בשטחם, בכללן, בניית מחסום לשטח, הצבת שומר, מיקום דחסנית ופגיעה במקומות החניה.

המחסום החשמלי והצבת השומר

65. לטענת התובעים, הצבת המחסום והשומר נעשתה בצורה חד צדדית, וללא תיאום מוקדם עם התובעים. כראיה לטענתם, נטען לעזיבת השוכר דודי נאסה את המושכר, משום שהמחסום שנבנה באופן חד צדדי ופתאומי פגע בכניסת לקוחות לשטחו.

מנגד טענה הנתבעת שהצבת המחסום והשומר נועדה על מנת לשמור על החצר ולמנוע מאנשים שאינם מורשים לעשות בה שימוש, כך שבפועל הדבר מיטיב עם התובעים. בנוסף נטען שעובר להקמת המחסום והצבת השומר נשלחו מכתבים לתובעים והם לא השמיעו כל התנגדות לכך.

66. המחסום נבנה בפניה מהכביש לכיוון שביל הגישה היורד לשטח החצר הסובב ומקיף את מבנה המפעל ממזרח ומדרום ומוביל לשטחי הנתבעת בדרום מזרח. שביל זה שולט גם על הכניסה לשטחים שבבעלות התובעים. למען הסדר הטוב יובהר כי אין המדובר במחסום שקיים בכניסה המערבית לשטח שנמצא בפיקוח המרכול "אושר עד" ומאפשר את הכניסה לחניות שבסמוך למרכול.

67. מההסכם השני שבין רים לתובעים עולה, כי למעט הזכות ל-10 מקומות חניה והרשות להכנסת משאית עם מכולה באורך 40 רגל לפריקה על הרמפה, אין לתובעים כל זכות בנוגע לשטחים הסובבים את שטח המפעל, לרבות השטח בו נבנה המחסום.

לא הוכחה טענת התובעים כי בניית המחסום נעשתה אך ורק לצורך הפגיעה בתובעים. לא הוכח כי התובעים הביעו את התנגדותם עובר לבניית המחסום והצבת השומר. בהתחשב באחוז השימוש הקטן לו זכאים התובעים בשטח החצר אל מול היקף בעלות הנתבעת בשטח והשימוש שהיא עושה במרבית שטח החצר, ספק אם להתנגדות זו הייתה משמעות כלשהי. זאת בפרט, שעה שניתנה לתובעים בעת רכישת השטח, זכות מעבר רגלית ולא ניתנה לתובעים זכות בלעדית בלתי מסויגת למעבר כלי רכב לשטח.

הצבת המחסום ומתן מענה המאפשר לתובעים את פתיחת המחסום בהתאם לצרכיהם, מיטיבה אף עם התובעים, בכך שהיא מונעת מזרים שימוש בחניות שיוקצו לתובעים ובהגבלת כניסת אנשים שאינם מורשים לשטחיהם, בפרט לנוכח מצוקת החנייה באזור.

68. מכאן שלנתבעת זכות לבנות בשטחה מחסום ולהעמיד שומר המאפשר פיקוח על כניסת הרכבים והשימוש הנעשה בשטח הנתבעת. עם זאת, על הנתבעת לאפשר את כניסת התובעים לשטח החניה בהתאם לזכויותיהם בו וכפי שהוסכם על כך בהסכם ועל הצדדים להגיע להסכמות ולמצוא את הדרך לעשות כן.

69. טענת התובעים שבניית המחסום הביאה לעזיבת אחד מהשוכרים לא הוכחה. התובעים לא העידו את השוכר, דודי נאסה, על כך שסיבת עזיבתו את המושכר הייתה בניית המחסום והגבלת כניסת רכבים לשטח החצר. לא זו אף זו, הוכח שהשוכר דודי נאסה ידע על הקמת המחסום קודם שחתם על הסכם השכירות עם התובעים, שכן הדבר נכתב במפורשות בסעיף 6ב להסכם השכירות שנחתם בין השוכר דודי נאסה לתובעים ביום 19.09.08 (נספח יב לתצהירי הנתבעת). אף התובעים עצמם אישרו זאת בבית המשפט (ראו למשל: ע' 59 ש' 7-12).

הוכח כי מועד הצבת המחסום נקבע לסוף תקופת השכירות של דודי נאסה. לאחר שנשאל על כך בדיון, שינה התובע 2 את גרסתו וטען, כי דודי נאסה לא עזב את המושכר אלא לא חידש את השכירות (ע'61 ש' 9-12). ממילא דין הטענה להידחות, משלא הונחה לה תשתית ראייתית.

70. בהעדר ראיות לסתירת זכות הנתבעת להקים את המחסום ומשלא הוכחו טענות התובעים בנוגע לבניית המחסום והצבת השומר, דוחה את התביעה ביחס לעצם הצבת המחסום והשומר ואת התביעה לפיצוי על נזקים שנגרמו מכך. ממילא, נדחית התביעה לפיצוי בגין אובדן ופגיעה בדמי השכירות כתוצאה מהקמת המחסום והצבת השומר.

מקומות החניה והשימוש ברמפה

71. בסעיף 3.04 להסכם השני שבין חברת רים לתובעים נקבע שהתובעים זכאים לקבל 10 מקומות חניה בשטח הנתבעת, כאשר מיקומם ייקבע בהתאם להסכם הראשון שבין רים לכלל השקעות ואזורים. כמו כן נקבעה זכותם של התובעים לשימוש ברמפה לצורך פריקת מכולות. בהסכם הראשון נכתב כי לרים יוקצו בחלק הדרומי 25 מקומות חניה, ומתוכם- 20 מקומות חניה יהיו צמודים. בסעיף 7, בנספח ד להסכם האמור נכתב ששטח הכניסה לרמפת הפריקה ישמש גם לאותם 20 מקומות חניה ובכפוף לבדיקה של יועץ תחבורה.

72. לתובעים הזכות להשתמש ברמפה לצורך פריקה וכן לקבל 10 מקומות חניה בחצר שיוקצו בהתאם להסכם שבין כלל השקעות ואזורים ורים "לקונים זכות לבעלות ב-10 מקומות חניה המצויים מדרום למפעל, כפי שיקבעו בעתיד בהתאם להסכם בין המוכרים לבין כלל" (סעיף 3.06 להסכם השני). מקומות אלה לא הוקצו ולא סומנו עד עצם היום הזה.

עם זאת, לא הוכחה טענת התובעים כי נמנעת מהם היכולת לעשות שימוש ברמפה לצורך פריקת מכולות או להחנות רכבים בהתאם לכמות מקומות החניה להם הם זכאים. כפי שיפורט לקמן, התובעים אף התירו לשוכר מטעמם את פירוק הרמפה (ע' 52 ש' 20-25) ודי בכך כדי לאיין את טענת התובעים לפיה הנתבעת לא מאפשרת להם את השימוש ברמפה ובחנייה.

73. כיום, עדיין לא סומנו בשטח החצר מקומות החניה וממילא לא סומנו והוקצו מקומות החניה להם זכאים התובעים. בין הצדדים הוחלפו מכתבים ונעשו ניסיונות להביא להסכמות בעניין סידור, חלוקת הקצאת מקומות החניה אולם ניסיונות אלו לא השתכללו לכלל הסכמה וסימון של מקומות החניה.

הצדדים חלוקים באשר למיקום החניות ביחס לשטח האמור לשמש לכניסת המשאית ולפריקת המכולה. לטענת הנתבעת, על פי ההסכם המדובר בשטח חופף הצריך לשמש הן לפריקת המשאית והן לחניית רכבי התובעים ואילו התובעים טוענים ששטח החניות צריך להיות במנותק משטח הפריקה על מנת שלא להפריע לכניסת המשאית ולפריקת המכולה. מחלוקת זו צריכה להיות מוכרעת, בהתאם למוסכם בהסכם הראשון - על פי הכרעת יועץ תחבורה: "יעשו כל הסידורים הדרושים כדי לאפשר לרכב הנושא מכולה של 40 רגל להתקרב לרמפה לצורך פירוק סחורה. שטח זה ישמש גם עבור 20 מקומות חניה, כפוף לבדיקת יועץ תחבורה מטעם הקונה. היה והיועץ ימצא כי השטח אינו מאפשר חניה ל-20 מכוניות בכפוף לדרישה אמורה לעיל, תדאג הקונה להעמיד לרשות המוכרת את יתרת מקומות החניה בגוש נוסף בחלקה.." (סעיף 7 בנספח ד להסכם הראשון). נקודת המוצא היא לשון ההסכם הברורה, לפיה, מקומות החנייה הם בשטח הפריקה בכפוף לבדיקת יועץ תחבורה.

74. מאחר שלא הוכחה פגיעה בתובעים בעניין זה, דוחה את התביעה לפיצוי בגין הפגיעה בזכות התובעים לעשות שימוש במקומות החניה שלהם ובשימוש ברמפה. על הצדדים לפעול כמוסכם בהסכם, למנות יועץ תחבורה ולאחר קבלת מסקנותיו לחלק ולסמן את מקומות החניה להם זכאים התובעים.

75. בתביעה שכנגד נתבעה בנייתה מחדש של הרמפה, שפורקה על ידי השוכר מטעם התובעים, דודי נאסה. בדיון שהתקיים, התובעים הודו כי במסגרת הסכם השכירות שנחתם עם דודי נאסה, ניתנה לו על ידם הרשות לפרק את הרמפה והוא אכן פירק אותה (ע' 52 ש' 20-25).

ההסכם שבין הצדדים העניק לתובעים רשות לעשות שימוש ברמפה לצורך פריקת מכולה באורך של 40 רגל, היינו שימוש לצורך פריקת מכולות ותו לא. לא הוברר על יסוד מה התירו התובעים לשוכר דודי נאסה לפרק את הרמפה שהייתה קיימת בשטח (ע' 53 ש' 3-8). בהתבסס על הודאת התובעים כי השוכר פרק את הרמפה ולא החזירה לאחר שפינה הנכס (ע' 53 ש' 22-24), מורה לתובעים להשיב את הרמפה למקומה.

דחסנית האשפה

76. לטענת התובעים, הנתבעת העבירה את הדחסנית והציבה אותה במיקומה הנוכחי במטרה ליצור מטרד לתובעים על מנת לגרום להם לעזוב את שטחם. לטענתם, עובדי המרכול "אושר עד", עושים שימוש בדחסנית באופן היוצר מטרד של ריח רע ולכלוך לשטח התובעים כשמקומה הטבעי הוא ליד המרכול.

הנתבעת טענה מנגד שהדחסנית הוצבה בהתאם להיתר שניתן לנתבעת. ההסבר למיקום הדחסנית הנוכחי הוא בכך שהוא קרוב אל שטח המחסנים שהשימוש בו דורש נגישות לדחסנית וזו עדיפה מאשר מעבר בכל שטח המרכול לכיוון הדחסנית. כמו כן נטען שבמקום קיימת תעלת ניקוז שמנקזת את המים שנותרים לאחר ניקוי אזור הדחסנית (ע' 18 ש' 11-12).

77. הדחסנית בנויה בשטח הנתבעת.

עסקינן בדחסנית גדולה, שהפסולת של המרכול ושל שוכרים אחרים מושלכת לתוכה. הדחסנית נמצאת בסמוך למחסום הכניסה, בחלק הצפון מזרחי של המבנה ובסמוך לנקודה בה מתחיל שיפוע בכביש הגישה היורד לכיוון קומת הקרקע ושטחי החצר. בשל הבדלי הגובה בין אזור הכניסה, לבין גובה אזור החניה, קיימת בשטח ירידה באופן שמים ופסולת עשויים לרדת מאזור המחסום והדחסנית לכיוון דרום ולמטה אל הכניסות לשטחי התובעים ולשטח החצר. בשל מבנה השטח, לא מן הנמנע שבהעדר מערכת ניקוז תקינה והקפדה על שמירת הניקיון, מים ולכלוך ירדו במורד הדרך לכיוון שטחי הכניסות לשטחי התובעים ולשטח החצר.

78. בעת הביקור במקום היו מסביב לדחסנית מספר ארגזים והורגש בריח אשפה שעלה מן הדחסנית (ע' 19 ש' 3-5). לטענת התובעים, האזור עבר ניקיון לפני הביקור במקום ולכן נראה מסודר וללא פסולת בכמות היוצרת מפגע ומטרד לתובעים. בנוסף נטען שניקיון שכזה לא נעשה באופן קבוע (ע' 19 ש' 7-9).

79. הדחסנית נבנתה בשטח הנתבעת ולאחר שלא נסתרה טענת הנתבעת כי ההיתר עבור הצבתה במיקומה הנוכחי ניתן גם לאחר שמיעת התנגדויות בנוגע למיקומה, בוועדה המקומית. מותב זה אינו ערכאת ערעור על החלטות הועדה המקומית והליך זה אינו ההליך הנכון להשיג ולערער על החלטות שכאלו.

בהקשר זה יוער שעסקינן באזור תעשייה ומסחר וככזה אופי השימוש במקרקעין שונה מאופי השימוש וההנאה באזורי מגורים. ממילא מוטל נטל על התובעים להוכיח שהמטרד הנטען חורג מהסביר באזור (ראו והשוו: ע"א 44/76 אתא חברה לטכסטיל בע"מ נ' זאב שורץ פ"ד ל(3)785, 795).

התובעים אף לא הוכיחו שהנתבעת הציבה את הדחסנית במיקומה הנוכחי רק בכדי ליצור מטרד לתובעים; לא הוכח כי אכן קיים מטרד בעוצמה הנטענת על ידי התובעים ולא הוכח כי בהתנהגותה יוצרת הנתבעת מטרד במכוון, שנועד לפגוע ולהטריד את התובעים. אף ניתן הסבר מספק למיקום הדחסנית (ע' 108 ש' 11-15). גם לעניין זה נדרשה עדות השוכר מטעם התובעים שלא העיד, ןהדבר פועל לחובת התובעים ( ראו למשל: ע' 61 ש' 7-8).

תעלת הניקוז הקיימת במקום אמורה לאפשר את ניקוז המים לאחר ניקיון הדחסנית ויש בהקפדה על פינוי הפסולת מהדחסנית וניקויה כדי למנוע קיומו של ריח רע.

התובעים אף לא הגישו חוות דעת מומחים בנדון.

לפיכך, נדחית תביעת התובעים אף בעניין זה.

לא למותר לציין שהעוולה של מטרד היא עוולה מתחדשת וככל שיתברר בעתיד שהדחסנית מהווה מטרד, תהא בפני התובעים פתוחה הדרך להגיש תביעה חדשה בנדון.

הפסקת זרם החשמל, העברת חדר החשמל והקטנת הזרם לשטח המפעל

80. לטענת התובעים, במקביל לעבודות הבניה על הגג וכניסת הנתבעת לשטח הצריף בשנת 2009, הקטינה הנתבעת את זרם החשמל שסופק לתובעים מ-3 פאזות של 60 אמפר ל-3 פאזות של 25 אמפר ובכך נגרמו הפסקות חשמל ונזקים לתובעים. באוגוסט 2009 נותק לחלוטין זרם החשמל מחלק מהשטח בקומת הביניים, השטח של מפעל "טופליין". כתוצאה מניתוק החשמל ומסירוב הנתבעת לחדש את זרם החשמל, נאלצו התובעים לסגור את מפעל "טופליין" ולא ניתן היה להשכיר שטח זה . לפיכך, נתבעו פיצויים בגין אובדן דמי שכירות.

כמו כן נטען שהנתבעת מבקשת לחייב התובעים בתשלום עבור עבודות חשמל שנעשו על פי החלטה חד צדדית של הנתבעת ולטובתה.

81. הנתבעת טוענת מנגד, שכל עבודות החשמל נעשו בהתאם לדרישת חברת החשמל ולהנחיות מהנדס החשמל. לטענתה, בחודש אוגוסט 2009 נשלח מכתב לתובעים בו היא ציינה שחברת חשמל מתנה את החיבור מחדש לחשמל בקבלת אישור (נספח יט לתצהירי הנתבעת) והתובעים בחרו להתעלם מכך. לפיכך, נטען שאין לתובעים אלא להלין על עצמם. בתביעה שכנגד נתבע, חלק התובעים היחסי בעבודות החשמל שבוצעו בסך 119,343 ₪.

82. על הנזקים שנגרמו לסחורה כתוצאה מהשריפה והפסקת החשמל, קיבלו התובעים תגמולים מחברת הביטוח ואין הם חלק מהתביעה דנן (ע' 104 ש' 23-25).

83. בביקור במקום שבה הנתבעת על גרסתה כי הפחתת הזרם, הניתוק והדרישה לפצל את חדרי החשמל על מנת שיהיה ניתן להגדיל את הזרם נעשו על פי דרישה של חברת החשמל וכתנאי לחידוש זרם החשמל למבנה ולהגדלתו (ע' 18 ש' 15-19). מר אביב חזר על כך בעדותו בבית המשפט (ע' 105 ש' 3-18). כמו כן התברר כי לאחר השריפה נבנו שני חדרי חשמל במקום החדר שנשרף כאשר אחד משרת את המרכול "אושר עד" והשני, שנבנה בסמוך לתובעים, משרת את התובעים ושוכרים אחרים במבנה.

84. התובעים לא הוכיחו שניתוק החשמל נעשה במטרה לגרום לנזקים ולהביא לסילוק התובעים מהמפעל . אף לא הוכח שהנתבעת החליטה על העברת, חידוש ופיצול חדרי החשמל, על דעת עצמה וכי השינויים שנעשו, נעשו לטובתה של הנתבעת בלבד.

הנתבעת הוכיחה מנגד שכל הפעולות נעשו בהתאם להנחיות חברת החשמל, ומהנדס חשמל שנשכר לצורך פיקוח, תכנון וביצוע של עבודות החשמל (נספחים יט, כב-כה לתצהירי הנתבעת; ע' 105 ש' 3-18).

לא נסתרו חישובי חלוקת עלות עבודות בין המחזיקים בנכסים בשטח המפעל והמגרש (ראו: נספח טז ע' 172-177)

85. הלכך, דוחה את טענות התובעים בנוגע לאי חידוש זרם החשמל והנזקים שנגרמו כתוצאה מכך. הניתוק והתניית החידוש בביצוע הפעולות נבעו מדרישת חברת החשמל. אי העמידה של התובע 1 בתנאים שנקבעו לחידוש החשמל הם שהביאו למשך הניתוק.

86. מכאן, יש לבחון את התביעה שכנגד ברכיב זה.

בכל הקשור לחיוב התובעים בתשלום חלקם היחסי בבניית חדר החשמל החדש, הקמת תשתית החשמל החדשה וחיבור המבנה מחדש לזרם החשמל, יש להביא לחובת התובעים את העובדה שהתובעים הם שהתלוננו על הפסקות חשמל ועל הספק חשמל שאינו מספיק לשימוש בשטחם. התובעים אף ציינו זאת כגורם לאובדן דמי השכירות ולפגיעה בשימוש בשטח של "טופליין".

הגדלת הספק החשמל היטיבה את מצבם של התובעים. עובר לשריפה הייתה קיימת תשתית אחת של חשמל שסיפקה חשמל לכלל המשתמשים במבנה, ובשל כך היה צורך להגדיל ולהחליף את תשתית החשמל. מאחר שתשתית החשמל היא הרכוש המשותף לכלל המחזיקים בבניין, על כלל המחזיקים לשאת בתשלום עבור החלפת ובניית תשתית חשמל באופן שתוכל לספק כמות חשמל בהספק הנדרש (ע' 105 ש' 3-17).

חיזוק נוסף לכך שהנתבעת חייבה את התובעים לשאת בעלויות עבודות החשמל אך ורק ביחס לנדרש לצורך שימושם ובהתאם לאחזקתם ניתן למצוא בעובדה שהנתבעת בנתה למרכול "אושר עד" חדר חשמל נפרד, שיוכל לספק חשמל בהספק נדרש. הנתבעת לא ביקשה לחייב את המחזיקים בנכס, בכללם התובעים, בהשתתפות בעלויות צירוף המרכול "אושר עד" כשוכר ומשתמש בזרם החשמל.

מכל מקום, אף ללא החלפת התשתית לצורך הגדלת הספק החשמל, מאחר שלאחר השריפה, התנתה חברת החשמל את חידוש הזרם בביצוע פעולות אלו, ממילא היה צורך בביצוע עבודות החשמל לצורך חידוש הזרם למבנה.

87. המורם מהאמור לעיל הוא הוא שדין התביעה שכנגד בעניין זה, להתקבל. בהתאם לפירוט החשבונות שצרפה הנתבעת לתצהיריה (נספחים כב'-כה') ומשלא נטען על ידי התובעים לגופו של החשבון, קובע כי בגין ראש נזק הזה ישלמו התובעים לנתבעת סך של 119,343 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד ועד לתשלום המלא בפועל ממש.

אובדן דמי שכירות בגין הפגיעה בגישה אל ובשטח שבקומת הקרקע

88. התובעים טענו לאובדן דמי שכירות ופגיעה בשוויו של השטח בקומת הקרקע כתוצאה משימוש הנתבעת בשטח הצריף, סגירת חלק מהכניסות והחלונות משטח זה ששימשו לכניסה לשטח התובעים מדרום וכן מהצבת המחסום בכניסה.

89. לנוכח האמור לעיל לעניין הצריף והמחסום החשמלי, ממילא לא הוכח שמעשי הנתבעת הם שגרמו לאובדן ופגיעה בדמי שכירות של השטחים שהושכרו לשוכרים פאר לי ולאחר מכן לדודי נאסה.

90. בניגוד לנטען על ידי התובעים, בעת חתימת ההסכם הראשון ואף בעת החתימה על ההסכם השני, קומת הקרקע לא חולקה לשלושה חלקים נפרדים. הדבר עולה מהתשריטים שצורפו להסכמים אלו ומתשריטים ונספחים שצורפו להסכמים השונים והוגשו כחלק מחומר הראיות בתיק.

התובעים הודו בעדותם שהשטח לא היה מחולק לשלושה (ע' 53; ע' 82-83)

החלוקה לשלושה חלקים נפרדים וקיומם של הפתחים והחלונות, לא עוגנו בהסכמים שבין הצדדים ומעולם לא נמכרו לתובעים ככאלו. התובעים הם שבחרו לנצל ולהשתמש בשטח כהבנתם וככל שהדבר התאפשר.

בבית המשפט התקשו התובעים להצביע על מועד בו הושכר השטח לשלושה שוכרים במקביל ולמעשה התברר כי רוב הזמן הושכר השטח כיחידה אחת, לשוכר אחד (ע' 55-57; ע' 80-83).

91. משלא הוענקה לתובעים הזכות לפתחים לכיוון דרום ומשעה שהנתבעת מימשה את בעלותה על שטחיה ונמנעת מהתובעים האפשרות לעשות שימוש בכניסות מדרום, על התובעים להשתמש בשטח ככל המתאפשר להם ובכפוף למה שנרכש על ידם ומפורט בתשריט ובהסכם. אין לראות במימוש הבעלות של הנתבעת על שטחה, כגורם לפגיעה בשטח התובעים.

הוא הדין באשר לטענת התובעים בנוגע לחסימת החלונות על ידי הגבהת הצריף. מסקנה זו אף מתבקשת נוכח העובדה שעובר להגבהת הצריף, התובעים הם שחסמו חלונות, לבקשת השוכר במקום (ראו למשל: ע' 57-58; ע' 83 ש' 15-16).

מאחר שלא הוכח שהנתבעת היא שגרמה לאובדן דמי השכירות, משלא הוכח כי התובעים רכשו את השטחים עם פתחים נוספים לכיוון דרום המאפשרים את חלוקת השטח לשלושה ומשלא הוכח שנעשו ניסיונות להשכיר את השטחים הנ"ל, כיחידה אחת או כשלוש יחידות נפרדות, דוחה את טענות התובעים בעניין זה.

תשלום דמי שימוש ופינוי הפלישה לשטחים של הנתבעת שמחוץ לשטח המפעל

92. בכתב התביעה שכנגד נתבע פינוי התובעים משטחים שלטענת הנתבעת נעשה בהם שימוש ללא היתר. בנוסף, נתבע פיצוי בגין השימוש שעשו התובעים בשטחים אלו במהלך השנים.

השטחים שהנתבעת טוענת לפלישה הם: שטחי פלישה בתוך הבניין המסומנים H, C , ; שטח הצריף המסומן N, O ; ושטח הסילו המסומן D ,B. בנוסף, טענה הנתבעת לפלישה לשטחים הנמצאים מחוץ לבניין המסומנים K ,L ולפלישה לשטח החצר.

93. בהתאם לאמור לעיל, אין לתובעים כל זכות שימוש בשטחי הסילו, הצריף וביתר השטחים אשר מחוץ לשטח התובעים שבתוך מבנה המפעל. זאת, בין היתר, משום שכל שרכשו התובעים מרים היה שטח בתוך מבנה המפעל ואין חולק על כך ששטחים אלו לא נכללים בשטח שנרכש. על התובעים לפנות שטחים אלו ולסלק כל בניה שנעשתה בהם.

94. בנוגע לתביעה לפיצוי בגין שימוש ורווחים שנעשו בשטחים אלה, יש לחלק בין שטח הצריף והסילו וליתר השטחים.

התובעים עשו שימוש בשטח הצריף בהתאם לרשות שניתנה להם. עובר לרכישת הנתבעת את יתרת השטחים מרים בהסכם הרביעי, התובעים עשו שימוש בשטחים אלה והדבר היה ידוע לנתבעת. גם לאחר רכישת הנתבעת את השטח, לא פעלה הנתבעת בכדי לממש את בעלותה על שטחים אלה. התובעים יכלו להסתמך על התנהגות הנתבעת כהסכמה שבשתיקה לשימוש זה. משנת 2009 בה השתלטה הנתבעת על שטחי הצריף באמצעות הריסתו ובנייתו מחדש, בוטלה הסכמה זו וממילא הופסק שימוש התובעים בחלק מהשטחים.

התעלמות ושתיקת הנתבעת ביחס לשימוש שנעשה בחלק משטחיה, כמו גם הודעת הנתבעת כי "לא עניין אותה מצב השטח" וכי עיקר עניינה רכישת השטח, ובנייה מחדש עליו, יצרו הסכמה שבשתיקה לשימוש שנעשה בשטחיה ( ראו והשוו: רע"א 9212/05 מנחם מעודה נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ (23.11.06)), אשר ניתנת לביטול על ידי הבעלים.

כל זמן שהנתבעת לא פעלה לביטול ההסכמה, השימוש שעשו התובעים בשטחיה נעשה ברשות ובהיתר. אמנם, כמפורט לעיל, הנתבעת שלחה מכתבי התראה לתובעים בשנים 98-99 ואולם במכתבים אלו נכתב רק על כוונה עתידית להרוס. לאחר שהתובעים התנגדו לעמדת הנתבעת שהוצגה במכתב, לא נעשה בפועל דבר עד לשנת 2008 שבה נשלחו מכתבים נוספים (נספח יא לתצהיר הנתבעת ונספח כט לתצהיר המשלים של הנתבעת) והנתבעת קיבלה לידה את השליטה בצריף. בהעדר נקיטת צעדים נוספים, היה בידי התובעים להסתמך על עמדתם כי השימוש שנעשה בשטח, שימוש ברשות הוא (ראו והשוו : ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל (11.10.12)).

בנסיבות העניין, משלא פעלה הנתבעת לממש את בעלותה על שטחים אלו עובר להריסת הצריף, ומשעה שרק הריסת הצריף הפסיקה את ההיתר שניתן לשימוש התובעים בשטח זה, אין הנתבעת זכאית כעת לתבוע את דמי השימוש עבור שטחים אלו.

95. שונים הם פני הדברים באשר ליתר השטחים שמחוץ לשטח שרכשו התובעים במפעל, שכן ביחס לאלה, לא היו לתובעים כל זכות או היתר ראשוני להשתמש בהם והתובעים לא הציגו כל הגנה המתייחסת לטענות בדבר שימוש ללא היתר והפקת רווחים משטחים אלו כמפורט בתביעה שכנגד. אשר על כן קובע כי על התובעים לשלם לנתבעת את דמי השימוש בשטחים אלו משנת 2003 ועד לשנת 2014 כמפורט בחוות הדעת שהוגשה מטעם הנתבעת.

96. מחישובי הנתבעת יש להפחית את דמי השימוש עבור הצריף, את דמי השימוש בשטח הסילו עד לשנת 2009 ואת דמי השימוש עבור שטח החצר , מאחר ששטח זה לא נמדד ולא הוכח באיזה חלק הימנו עשו התובעים שימוש, בנוסף על השימוש שמותר להם לעשות. מנגד, לתובעים זכות שימוש חלקית בשטח זה לצורך חניה והיתר שימוש בחלק משטח החצר לצורך שימוש ברמפת הפריקה. לאחר הפחתות אלה זכאית הנתבעת לקבל דמי שימוש כוללים בסך מעוגל של 500,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד ועד התשלום המלא בפועל ממש.

פיצוי עבור השתלטות התובעים על שטח של 7 מ"ר.

97. לטענת הנתבעת, על פי הרשום בהסכמים, רכשו התובעים שטח כולל במפעל בגודל של 1147 מ"ר, כשמהמדידות שבוצעו במסגרת ההליך עולה כי התובעים עושים שימוש בשטח של 1154 מ"ר ומכאן נטען לכך שהתובעים השתלטו ועושים שימוש בשטח הגדול ב-7 מ"ר מהשטח אותו רכשו במפעל.

התובעים טוענים שבלשון ההסכם התייחסו הצדדים לשטח שנמכר בצורה לא מדויקת, והדבר בא לידי ביטוי בכך שנכתב "כ" ביחס לגודל השטח. בנוסף, טוענים התובעים שמחישוב השטחים שבחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט עולה כי התובעים מחזיקים בשטח של 1143 מ"ר, 4 מ"ר פחות מהכתוב בהסכם.

98. במסגרת ההליך, התעוררה מחלוקת בנוגע לחריגה לכאורה במספר מטרים, מגודל השטח שנכתב בהסכמי המכירה. התובעים רכשו שטח בנוי וקיים.

למעשה שני הצדדים רכשו שטחים אלו בהתאם לחלוקה שהייתה קיימת עובר לרכישתם. גודל השטחים בחלוקתם הפיזית, היה כעובדה מוגמרת שעל בסיסה נערכו ונכתבו הסכמי הרכישה והעברות הבעלות, לרבות הנתבעת עצמה. רים היא שהתחייבה לבניית קיר הלבנים המסמן את קו A והמפריד בין שטח התובעים לשטח הנתבעת "עד ליום מסירת החזקה בממכר מתחייבת המוכרת לבצע את עבודות הבניה כלהלן: .. הקמת קיר בלוקים עם חגורה אופקית בגובה 1.80 מ' לאורך הקו המסומן באות A" (סעיף 2.03 ב, להסכם השני שבין רים לתובעים), כך שמי שיצרה בפועל את חלוקת השטח וסימונו פיזית, בשטח, הייתה רים והבאה בסופו של יום בנעליה, הנתבעת.

אף אם תתקבל טענת הנתבעת ואכן קיימת סטייה בפועל של 7 מ"ר ברוטו, לא התובעים הם שיצרו את המציאות הזו וככל ולנתבעת יש טענות בגין טעות בגודל השטח שנמכר להם, הטענה צריכה להתברר מול רים וכלל השקעות ואזורים ולא אל מול התובעים שרכשו את השטח בתום לב עובר לרכישת הנתבעת את שטחה מכלל השקעות ואזורים.

מסקנה זו נתמכת גם בעדות התובע 1:"...אנחנו קנינו שטח קיים ולא מדדנו על המילימיטר כמה זה" ( ע' 31 ש' 17).

99. שני הצדדים רכשו בתום לב את השטחים בהתבסס על הקיים בפועל ובהסתמך בתום לב על גודל השטח שנרשם בחוזה.

ראייה ליחס שנתנו הצדדים לגודל השטח המדויק ניתן לראות מלשון ההסכמים, בהם ההתייחסות לשטח שנמכר לא הייתה במדויק, "שטח כולל של כ- 1080 מ"ר" "בשטח כולל של כ-67 מ"ר" (ראו: בהואיל הרביעי בשני ההסכמים של ההסכם השני).

ככל שלא מדובר בטעות סופר שהאריכה ימים ושנים, המדובר לכל היותר בסטייה קטנה של מספר מטרים מועט מהשטח ברוטו שנמכר לתובעים, הבטלה אל מול גודל השטח שנרכש. העובדה שהצדדים עצמם לא נתנו דגש לגודל המדויק של השטח הנרכש בצרוף העובדה כי רק במסגרת ניהול ההליך, ולאחר ששני הצדדים מחזיקים בשטחם למעלה מעשרים שנה, התעוררה המחלוקת בעניין זה, מלמדת, כי סטייה זו, ככל ואכן קיימת סטייה שכזו, הינה זניחה ובטילה נוכח גודלה היחסי אל מול סך כל השטח שנרכש.

בנסיבות המקרה המיוחדות דנן, דוחה התביעה שכנגד בעניין זה.

סוף דבר

100. דוחה את התביעה ברובה ומקבל את התביעה שכנגד באופן חלקי.

101. מחייב התובעים לשלם לנתבעת סך של 500,000 ₪ בגין דמי שימוש ראויים.

כמו כן מחייב התובעים לשלם לנתבעת סך של 119,343 ₪ בגין חלקם בעבודות החשמל. לסכומים האמורים יתווספו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה שכנגד ועד ליום התשלום בפועל.

102. עד ליום 1.10.16 יפנו התובעים את כל השטחים שנמצאים מחוץ לשטח הבניין ויסירו את כל שנבנה על השטחים האמורים.

עד למועד האמור, יבנו התובעים מחדש את הרמפה שפורקה על ידי השוכר מטעמם.

עד ליום 1.10.16 יסומנו מקומות החנייה בהתאם לחוות דעת של יועץ תחבורה מטעם הנתבעת שתוגש לעיון התובעים, בהתאם לאמור בהסכם ובפסק הדין לעניין זה.

103. בנסיבות העניין, בהתחשב בהתנהלות הדיונית ובשים לב לתוצאה, מחייב התובעים לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 20,000 ₪ ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪ כולל מע"מ.

ניתן היום, י"ג סיוון תשע"ו, 19 יוני 2016, בהעדר הצדדים.