פתח דבר

1. התובע הוא עורך דין עתיר ניסיון ובעל מומחיות בתחום הנדל"ן ובדיני תכנון ובניה. הנתבע, הבעלים של חלקת מקרקעין בהרצליה, שכר את שירותי התובע בעקבות שינוי ייעוד והפקעת החלקה בשנת 1991. בשנת 2006 פורסמה למתן תוקף תכנית בנין עיר חדשה החלה על חטיבת קרקע והחלקה בכללה. במסגרת תכנית זו הוענקו לנתבע זכויות בניה לבנייתן של 38.76 יחידות דיור (להלן: "זכויות הבניה").

התביעה העיקרית היא לתשלום שכר טרחה בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים. ביסוד הדרישה לתשלום שכר הטרחה עומדים שירותים משפטיים שהעניק התובע לנתבע בין השנים 2006-1991, בקשר עם הפקעת חלקתו של האחרון. לטענת התובע, שירותיו ומאמציו הרבים צלחו עד מאוד והם שהובילו להכללת החלקה המופקעת בתכנית בנין עיר חדשה ולמתן זכויות בניה מפליגות לנתבע. לחלופין, התובע טוען כי הוא זכאי לשכר טרחה ראוי בגין שירותיו. בנוסף, עותר התובע מכוח ההסכם ל"שכר טרחה מקובל" לנוכח התחייבותו של הנתבע למסור לידי התובע את הטיפול בעריכת ההסכמים העתידיים למכירת זכויותיו. התובע העמיד את תביעתו על סך של 6,259,240 ש"ח, בצירוף מע"מ.

הנתבע לא מכחיש שהתובע נתן לו שירותים משפטיים וכי הוא זכאי לשכר ראוי בגין כך; אלא שלגרסתו אין קשר בין השירות המשפטי שנתן לו התובע לבין השכר הבלתי סביר שהוא דורש. לטענת הנתבע, ההסכם לא חולש על התרחיש שאירע בפועל שבו החלקה נכללה בתכנית חדשה והנתבע קיבל זכויות בניה למגורים. עוד טוען הנתבע כי התובע לא פעל ולא עשה דבר שהביא למימוש תרחיש זה ואין לזקוף אותו לזכותו. לגרסת הנתבע, שכר טרחתו של התובע צריך להיגזר אך מסכום הפיצויים שנפסקו לטובת הנתבע בגין ההפקעה ועקב פועלו של התובע בהקשר זה. בגין הפעולות שנקט התובע לאחר מכן – ככל שנקט – זכאי הוא לתבוע שכר ראוי.

הנתבע אף הגיש תביעה נגדית בגין רשלנות מקצועית נטענת של התובע כלפיו; הן משום שלא נקט את ההליכים הנדרשים לביטול ההפקעה והן משום שלא הגיש התנגדות ראויה לתכנית שהעניקה לנתבע זכויות בניה, באופן שהביא לקיפוחו. מחדליו של התובע הסבו לנתבע, לטענתו, נזקים רבים שאותם הוא תובע במסגרת התביעה שכנגד והעמידם על 8,000,000 ש"ח (לטענתו, לצרכי אגרה).

יוער כי לנוכח עליית מחירי הנדל"ן מיום שהוגשה התביעה המקורית (16/3/2010), הגיש התובע ביום 23/11/2011 בקשה לתקן את סכום התביעה (בקשה מס' 10), בצירוף חוות דעת של השמאי רחמים שרים מיום 7/11/2011 (להלן: "שרים" ו"חוות דעת שרים"). הבקשה התקבלה בהחלטה מיום 12/12/2011, שאז התביעה הועמדה על הסכום הנזכר לעיל. בהתאם לכך הגישו הצדדים כתבי טענות מתוקנים וההתייחסות במסגרת פסק הדין היא לאלה, אלא אם כן נאמר אחרת. ההפניות במסגרת פסק הדין לעמודים בתיק המוצגים שהגיש התובע מתייחסות למספור שבתחתיתם.

רקע עובדתי וגרסאות הצדדים

2. הנתבע, ששון שחמון (לעיל ולהלן: "הנתבע" או "שחמון"), תושב קנדה, רשום כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 6525 בהרצליה. שטח החלקה כ-8.5 דונם והיא תחומה ברח' ז'בוטינסקי ממערב וברח' פינסקר מצפון (להלן: "החלקה") (ראו סעיפים 5-3 לחוות דעת שרים וכן נסח לשכת רישום המקרקעין מיום 18/9/2011, ת/5 בעמ' 55; להלן: "הנסח").

ביום 28/5/1990 הופקדה תכנית בנין עיר הר/1764 וביום 9/5/1991 היא פורסמה למתן תוקף (להלן: "תכנית 1764"; ראו ת/55 בעמ' 533-529 וכן ת/61). מטרת תכנית זו הייתה הרחבת בית הקברות של הרצליה, הממוקם בחלקה 24 בגוש 6525 מצפון-מזרח לחלקה. במסגרת התכנית, שונה ייעודה של חלקה 20 בגוש 6525 הממוקמת מצפון לחלקה – מעבר לרח' פינסקר – משטח חקלאי לבית קברות (להלן: "חלקה 20"). כמו כן, תכנית זו שינתה את ייעוד החלקה וחלקות 85-79 הסמוכות לה ממזרח, מחקלאות לשטחי חניה ציבורית מגוננת (מלשון גינה – ע.ב.) לבית קברות ולדרכים (להלן: "חלקות 85-79"). עוד נקבע בתכנית 1764 כי השטחים המיועדים על פי תכנית זו לשימוש הציבור – לרבות החלקה אך למעט השטח המצוי בבעלות חברת קדישא והמיועד לפי תכנית 1764 לבית הקברות – יופקעו ויירשמו בלשכת רישום המקרקעין על שם עיריית הרצליה (להלן: "העירייה").

בסמוך לפרסומה של תכנית 1764 למתן תוקף, ביום 30/5/1991 פורסמה בילקוט הפרסומים 3883 הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות" או "הפקודה" ו"ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7"). בהודעה לפי סעיפים 5 ו-7 צוין שהמקרקעין המתוארים בתוספת להודעה האמורה – ובכללם החלקה, חלקה 20 וחלקות 85-79 – דרושים לוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה (להלן: "הוועדה המקומית") "לחלוטין לצרכי ציבור". בתוספת להודעה לפי סעיפים 5 ו-7 צוין כי שטחים אלה מיועדים להפקעה לצורך בית קברות, חניה ציבורית לבית קברות והרחבת דרכים. ביום 19/12/1991 פורסמה בילקוט הפרסומים 3956 הודעה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות (להלן: "ההודעה לפי סעיף 19"). לפי ההודעה לפי סעיף 19, אותם מקרקעין הנזכרים בהודעה לפי סעיפים 5 ו-7 "יהיו לקניינה הגמור והמוחלט של עיריית הרצליה מיום פרסום הודעה זו ברשומות" (ראו ת/5 בעמ' 54-53 וכן הנסח).

ביום 23/5/1991 וביום 6/6/1991 פנו באי כוחו של שחמון בשעתו – עו"ד מיכאל מילוא ועו"ד סלי זייפמן (להלן: "ב"כ שחמון הקודמים") – במכתבים לוועדה המקומית (ת/3). במסגרתם הביעו את התנגדותו העקרונית של שחמון להפקעה המתוכננת ולשינוי הייעוד במסגרת תכנית 1764, וכן את כוונתו החלופית של שחמון לדרוש "פיצויים נאותים על שינוי התכנית ו/או על ההפקעה".

3. ביום 1/7/1991 ולבקשת שחמון, העבירו ב"כ שחמון הקודמים לתובע, עו"ד משה שוב (לעיל ולהלן: "התובע" או "עו"ד שוב"), את הטיפול בעניין הפקעת החלקה (ת/4). הטיפול הועבר לידי התובע בעקבות המלצתו של אביעזרי פרנקל, ידידו הקרוב של שחמון ומי שהיה אמון מטעמו על ניהול ענייניו בארץ (להלן: "פרנקל"; ראו ייפוי כוח שנתן שחמון לפרנקל, ת/60. לעניין ההמלצה על התובע לנוכח מומחיותו ראו עדות שחמון בעמ' 209 לפרוטוקול ש' 22-21 וכן בעמ' 210 ש' 8-4).

בהמשך לכך, ביום 3/5/1992 נחתם בין עו"ד שוב לבין שחמון הסכם שכר טרחה (לעיל ולהלן: "הסכם שכר הטרחה" או "ההסכם", ת/1). לצד ההסכם חתם שחמון על ייפוי כוח, המסמיך את עו"ד שוב לטפל עבורו ב"הפקעה, פיצויים וזכויות בניה" בעניין החלקה (להלן: "ייפוי הכוח"; ת/10א בעמ' 75).

במסגרת ההסכם, הוסמך התובע על ידי הנתבע לטפל בשמו ועבורו בהפקעת החלקה בכמה מישורים: בתביעות בגין שינוי ייעוד החלקה והפקעתה; בתביעות לקבלת פיצויים; וכן בניסיון לקבל זכויות בניה חלף פיצויים. עוד נקבע בהסכם כי שכר טרחתו של התובע יהיה בשיעור של 15% מסכום הפיצויים או משווי הקרקע או הזכויות שיתקבלו.

4. הצדדים חלוקים ביניהם בנוגע להיקפו ותחולתו של ההסכם בנסיבות העניין.

לגרסת הנתבע, במסגרת ההסכם הוסמך התובע לטפל בתביעה בקשר עם שינוי ייעוד החלקה מחקלאות לחניה; וכן להביא לביטול ההפקעה ולחלופין לקבלת פיצויים בגינה – בין בכסף ובין בקרקע חלופית שלה זכויות בניה שוות-ערך לפיצויים. לעמדת הנתבע, ההסכם אינו חולש על שינוי הייעוד למגורים וזכויות הבניה שקיבל הנתבע בשנת 2006, 14 שנים לאחר חתימת ההסכם – זכויות ששוויין עולה לאין שיעור על פיצויים בגין הפקעה, ושהצדדים להסכם לא צפו את קבלתן בעת חתימתו. לשיטת הנתבע, זכויות הבניה שניתנו לו בשנת 2006 לא ניתנו "במקום" פיצויים בגין ההפקעה, כלשון ההסכם; שכן בשנת 2006 ההפקעה בוטלה והזכות לקבל פיצויי הפקעה – בין בכסף ובין בזכויות במקום אחר – לא הייתה קיימת עוד.

לשון אחר – הנתבע טוען שהיקפו של ההסכם תחום לפועלו של התובע בקשר עם תביעות הפיצויים בגין ההפקעה; וכי מהפיצויים שנפסקו לטובת הנתבע במסגרת פסק דין, כפי שעוד יבואר – יש לגזור את שכר טרחתו של התובע. ככל שנקט התובע פעולות נוספות, הרי שלא עשה זאת מכוח ההסכם; ולכן אינו זכאי לקבל בגינן את שכר הטרחה המוסכם כי אם, לכל היותר, שכר טרחה ראוי שאותו היה עליו להוכיח בחוות דעת מתאימה. יוער כבר כעת כי הנתבע מוסיף וטוען שיש להביא בחשבון את רשלנות התובע כלפיו שנזקיה עולים בכל מקרה על השכר לו זכאי התובע.

מנגד, גורס התובע כי הענקת זכויות הבניה לנתבע מהווה מימוש של החלופה השלישית בהסכם – שהתאפשר בזכות פועלו ומאמציו – ולכן הוא זכאי ל-15% משווי זכויות הבניה שקיבל הנתבע. לעמדת התובע, שיטת עבודתו בטיפול בזכויותיו של הנתבע הוכיחה את עצמה; ובסופו של הליך רב שנים הצליח התובע לגרום לכך שהחלקה תיכלל בתכנית חדשה ויוענקו לנתבע זכויות בניה. בנסיבות אלה, טענתו של הנתבע שלפיה יש לגזור את שכר טרחתו של התובע מפיצויים ששיעורם נמוך בהרבה ושלא התקבלו – כפי שעוד יפורט – אינה אלא היתממות והתחמקות מתשלום שכר הטרחה שמגיע לתובע. יוער כי לטענת התובע, הוא שהציע את החלופה שלפיה יקבל הנתבע זכויות בניה; ואפשרות זו לא הייתה כלל על הפרק בעת שהועבר אליו הטיפול בתיק, כעולה ממכתבי ב"כ שחמון הקודמים.

בהקשר זה יצוין עוד כי לגרסת הנתבע ההסכם הוכן על ידי התובע מראש ולא תורגם לאנגלית הגם ששליטתו של הנתבע בשפה העברית היא בסיסית ביותר, ולכן יש לפרשו נגד התובע. מנגד טוען התובע כי הנתבע שולט בשפה העברית ושלט בה גם בעת חתימת ההסכם; וכי הנתבע הסמיך את התובע, במודע, לטפל גם באפשרות של השגת זכויות בניה חלף החלקה המופקעת.

הצדדים חלוקים ביניהם גם לעניין המועד המדויק שבו הועבר לידי התובע הטיפול בענייני הנתבע מידי ב"כ שחמון הקודמים – האם היה זה ביוני 1991 כטענת הנתבע או שרק ביום 1/7/1991 כטענת התובע. אלא שמחלוקת זו נעדרת נפקות של ממש; לא אירע דבר בקשר עם הפקעת החלקה במהלך חודש יוני 1991 דווקא, ולכן אין צורך להידרש לסוגיה.

ייאמר בנקודה זו כי אין מחלוקת בין הצדדים שההסכם הוא "על בסיס הצלחה"; קרי: התובע זכאי לשכר טרחתו אם יצליח להשיג עבור הנתבע את המטרה שלשמה נשכר, אך לא יהיה זכאי לשכר טרחה כלל אם לא ישיג דבר עבור הנתבע. המחלוקת לעניין פרשנות ההסכם היא, כאמור, מהי המטרה שלשמה נשכר.

5. התובע מדגיש כי בעת שהועבר התיק לטיפולו הייתה החלקה במצב תכנוני ומשפטי ירוד: אושרה תכנית 1764 המייעדת אותה להפקעה ואף פורסמה ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7; כמו כן, ב"כ שחמון הקודמים פנו בדרישה לביטול ההפקעה ולחלופין לפיצויים כספיים בלבד אך לא התנגדו לתכנית 1764 במועדים הקבועים בחוק, שחלפו זה מכבר. לשיטת התובע, אפוא, במועד שבו הועבר אליו הטיפול לא עמדה לנתבע כל זכות שבדין להתנגד לתכנית 1764 (סעיפים 16-14 לתצהיר התובע). חודשים ספורים לאחר מכן ובטרם נחתם ההסכם גם פורסמה ההודעה לפי סעיף 19 שהשלימה את ההפקעה.

כדי להתמודד עם מצב זה, החל התובע לטענתו לפעול בשני מישורים מקבילים – מצד אחד, הגיש בשם הנתבע תביעות כספיות לקבלת פיצויים בגין שינוי ייעוד החלקה ובגין הפקעתה (להלן: "תביעות הפיצויים"); ומצד שני, בד בבד עם ההליכים המשפטיים לקבלת כספי הפיצויים, פעל ללא לאות להשבת החלקה לידי הנתבע ולשילובה בתכנית חדשה במטרה לקבל זכויות בניה. זאת תוך שהוא נעזר בתביעות הפיצויים אך נמנע מקבלת הפיצויים בפועל, כאמצעי ליצירת לחץ על העירייה (ראו סעיפים 19, 42-41, 53-52, 87-83 לתצהיר התובע). עוד טוען התובע כי פעל גם במישור של תביעות הפיצויים כדי שלכל הפחות יקבל הנתבע פיצוי הולם בגין ההפקעה.

לטענת התובע, לא בכדי נקט ב"אסטרטגיה" זו כבר מתחילת טיפולו בתיק; שכן נסיונו המקצועי רב-השנים לימדו כי מקום שבו יכולה עירייה להימנע מתשלום פיצויים כספיים – היא תעדיף לעשות כן. לפיכך, מעיד התובע על עצמו כי ראה לנכון לאמץ את דברי מחבר ספר קהלת, שלפיהם "טוֹב אֲשֶׁר תֶּאֱחֹז בָּזֶה, וְגַם מִזֶּה אַל תַּנַּח אֶת יָדֶךָ" (קהלת ז, יח), והכול כדי להביא לתוצאה המיטבית עבור הנתבע [ראו סעיפים 25-24 לסיכומי התובע וכן עדות התובע בעמ' 182 לפרוטוקול ש' 13-7 ועדות בנו, עו"ד שמואל שוב (להלן: "שמואל") בעמ' 20 ש' 18-10 ובעמ' 21 ש' 14-11]. כפי שנזכר, לדברי התובע ה"אסטרטגיה" שבה נקט הצליחה ושיטתו הוכיחה את עצמה; ולאחר שנים רבות של מאמצים מצידו, גרם לביטול ההפקעה ולהכללת החלקה בתכנית חדשה ומשביחה שזיכתה את הנתבע בזכויות הבניה בשווי עשרות מיליוני שקלים.

6. בחודש מרץ 1992 החל התובע בסדרת התכתבויות עם העירייה שנמשכה כ-8 שנים, במסגרתה ביקש להשיב לנתבע את החלקה ולמצער חלק ממנה, ולאפשר לו לבנות עליה באמצעות שינוי ייעוד. זאת, לטענת התובע, בנוסף לשיחות אין ספור ופגישות עם גורמים שונים בעירייה, והכל במגמה להביא להשבחת זכויותיו של לקוחו.

תחילתן של ההתכתבויות היא במכתב מיום 10/3/1992 שמוען לעירייה, במסגרתו ביקש התובע לאפשר שינוי ייעוד "לפחות של חלק מהחלקה על מנת שבעליה יוכל לנצל אדמתו המוחזקת על ידו מדור לדור" (ת/7). ביום 26/3/1992 התקבלה תשובת העירייה שלפיה אין בכוונתה לשנות את ייעוד החלקה כפי שנקבע בתכנית 1764, קרי: חניה ציבורית לבית הקברות (ת/9).

במקביל לתחילתם של חילופי דברים אלה עם העירייה, פעל התובע להכנת תביעת פיצויים בגין שינוי ייעוד החלקה שנקבע בתכנית 1764. וכבר למחרת חתימת ההסכם, ביום 4/5/1992, הגיש בשם הנתבע לוועדה המקומית תביעה לפיצויים על פי הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" ו"התביעה לפי סעיף 197", ת/11). לתביעה זו צורפה חוות דעת מטעם השמאי יובל דנוס מיום 10/12/1991, שהעריכה את שווי החלקה בסך של 258,000 דולר (לפי 30 דולר למ"ר) נכון ליום עריכתה (להלן: "חוות דעת דנוס").

7. גם לאחר הגשת התביעה לפי סעיף 197, הוסיף התובע לפנות לעירייה בבקשה לבחון את האפשרות לשנות את ייעוד החלקה במקום לשלם פיצויים לנתבע בגין ההפקעה. כמו כן, נפגש התובע עם שאול אושרת, המשנה דאז למהנדס העירייה (להלן: "אושרת"). התובע טוען שגם במסגרת פגישה זו ואף במכתבים ששלח לאושרת לאחריה, שב וביקש להעניק לנתבע זכויות בניה בחלקה במקום הפקעתה (ראו סעיפים 38-29 לתצהיר התובע וכן מכתביו שצורפו: ת/12, ת/13, ת/15, ת/16 בעמ' 105 ו-ת/17). אלא שהעירייה חזרה על עמדתה השלילית (ראו מכתבו של אושרת מיום 21/10/1992, ת/14; וכן מכתבו מיום 4/4/1993, ת/16 בעמ' 106).

לצד נסיונותיו האמורים להשיב את החלקה לנתבע תוך שינוי ייעודה, פנה התובע גם לוועדה המקומית בבקשה לקבל את פיצויי ההפקעה (ת/17א-ת/17ב). משלא נענה, הגיש התובע ביום 11/10/1993 המרצת פתיחה לבית משפט זה (ה"פ 1482/93). במסגרת המרצת הפתיחה התנגד התובע בשם הנתבע לעצם ההפקעה וביקש את השבת החלקה, ולחלופין דרש פיצויים בגין הפקעתה (להלן: "תביעת פיצויי ההפקעה", ת/18; התביעה לפי סעיף 197 ותביעת פיצויי ההפקעה הן "תביעות הפיצויים" כהגדרתן לעיל).

חוות דעת דנוס שהוגשה במסגרת התביעה לפי סעיף 197 צורפה גם לתביעת פיצויי ההפקעה, ואילו העירייה הגישה את חוות הדעת של השמאי בצלאל קציר מטעמה (להלן: "קציר" ו"חוות דעת קציר", ת/19). חוות דעת קציר העריכה את שווי הפיצויים להם זכאי הנתבע בגין הפקעת החלקה בסכום של 365,000 ש"ח שהיווה כ-154,000 דולר בקירוב (לפי 18 דולר למ"ר), נכון ליום 29/7/1991.

לנוכח הפערים בין חוות דעת דנוס וחוות דעת קציר, ביום 19/1/1994 ניתנה החלטת כבוד השופט א' גורן (כתוארו אז) שלפיה ימונה שמאי מכריע (להלן: "החלטת השופט גורן", ת/20). עוד נקבע בהחלטת השופט גורן כי ב"כ העירייה תבדוק אפשרות של תשלום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת. ביום 16/2/1994 עדכן התובע את הנתבע בהחלטה זו (ת/20א).

מינויים של שני שמאים מכריעים – השמאי זאב כהן ולאחריו השמאי אפרים מרגלית – הופסק מסיבות שונות; במקומם מונה אשר שולמן כשמאי מכריע, ופסיקתו ניתנה ביום 29/6/1995 (להלן: "השומה המכרעת", ראו ת/23א ו-ת/28 בעמ' 215). על פי השומה המכרעת, שחמון זכאי לפיצויים בגין הפקעת החלקה בסך של 239,130 דולר נכון ליום 29/7/1991, שהוא המועד הקובע לפי סעיף 190(א)(4) לחוק התכנון והבניה. למעשה, השומה המכרעת אימצה את חוות דעת דנוס לעניין שווי החלקה שלפיו יש לפצות את הנתבע (30 דולר למ"ר), והפער בסכומים ביניהן נובע מכך שהשומה המכרעת לא הביאה בחשבון שטח של 620 מ"ר שהופקע למטרת דרך עוד קודם לתכנית 1764.

8. לטענת התובע, לאחר שניתנה החלטת השופט גורן ועוד טרם שניתנה השומה המכרעת, פנתה אליו ב"כ העירייה במטרה לשלם את חלק הפיצויים שלטענתה לא היה שנוי במחלוקת. לפנייה זו צורף כתב ויתור שעליו נתבקש הנתבע לחתום עם קבלת הפיצויים. ביום 9/5/1994 דיווח התובע לנתבע על ההצעה לתשלום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת; וביום 15/6/1994 אישר הנתבע לתובע לקבל את התשלום בשמו. אלא שלטענת התובע, ייעץ לנתבע שלא לקבל את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת שכן הדבר מנוגד לאינטרס שלו; והנתבע קיבל את עצתו (ראו ת/24-ת/25). לגרסת התובע, נסיונו לימדו שאם יקבל הנתבע את הפיצוי הכספי ייסתם הגולל על האפשרות להכליל את החלקה בתכנית משביחה (ראו סעיף 62 לתצהירו).

התובע מוסיף שחשש זה היה מבוסס, כפי שנתברר בדיעבד. כך שעה שבעלי חלקה 20 – הסמוכה לחלקה נושא הדיון – הסכימו לקבל פיצויים כספיים בגין ההפקעה וחתמו על כתב ויתור (ת/26); ועובדה היא שבעלי חלקה 20 לא נכללו בסופו של דבר בתכנית שבה נכללה החלקה ולא נהנו מזכויות בניה, בניגוד לנתבע. התובע מדגיש ששיטת פעולה זו – של הימנעות מקבלת הפיצויים במטרה לגרום לעירייה לשנות את עמדתה, לבטל את ההפקעה ולהכליל את החלקה בתכנית משביחה – הינה "הכרחית בניהול הליכי תכנון מורכבים" (ראו סעיף 53 לתצהירו).

לגרסת התובע, גם בפרק הזמן שבו נוהלו הליכים בפני השמאים המכריעים השונים, שב וחזר בפני גורמים בעירייה על עמדתו העקרונית שלפיה יש להשיב את החלקה לנתבע; אלא שהעירייה עמדה בסירובה, ובמכתבים מטעמה צוין כי אין בדעת הוועדה המקומית לשנות את התכנית (ראו ת/24 בעמ' 192 וכן ת/27 בעמ' 206).

ביום 29/6/1995 ניתנה כאמור השומה המכרעת. התובע עדכן את הנתבע בעניינה ביום 6/7/1995. לטענת התובע, במסגרת עדכון זה שב והדגיש בפני הנתבע את ה"אסטרטגיה" בתיק, שלפיה הוא ממשיך בניסיון לשכנע את העירייה לשנות את ייעוד החלקה (ת/30).

9. כפי שכבר נזכר, התובע טוען שנסיונו הרב והיכרותו את התנהלותן של רשויות מוניציפאליות הביאו אותו להניח שהעירייה תעדיף שלא לשלם את הפיצויים שנפסקו בשומה המכרעת כי אם להעניק זכויות בניה במקומם. לכן שב ופנה לעירייה במכתבים רבים שנשלחו על פני 4 שנים נוספות – מיולי 1995 ועד למאי 1999 (ת/31).

אלא שהעירייה עמדה בסירובה ודבקה ברצונה להפקיע את החלקה; זאת, גם לאחר חילופי גברי בעירייה בשנת 1998 (ראו מכתב העירייה מיום 7/6/1999, ת/32). התובע טוען כי חרף עמדה ברורה זו של העירייה, הוא לא אמר נואש והמשיך במאמציו להשבת החלקה לנתבע. ביום 10/6/1999 פנה לעירייה ושב על דרישתו לבטל את ההפקעה, ולחלופין לפצות את הנתבע בסכום שנקבע בשומה המכרעת (ת/33). לגרסת התובע, השתמש בשומה המכרעת ובפיצויים שנפסקו במסגרתה כאמצעי לחץ על העירייה לביטול ההפקעה.

משלא נענה, הגיש התובע בשם הנתבע בקשה נוספת לבית משפט זה בגדר תביעת פיצויי ההפקעה (בש"א 53587/99). במסגרת בקשה זו דרש לחייב את העירייה לשלם לנתבע את הפיצויים שנקבעו בשומה המכרעת וכן לשאת בשכר טרחתו של התובע בשיעור של 15% מסכום הפיצויים (להלן: "הבקשה למתן פסק דין", ת/34 בעמ' 246). לגרסת התובע, גם הבקשה למתן פסק דין נועדה לגרום לעירייה לשנות את עמדתה, כשברקע לה דרישה לתוספת הצמדה וריבית לפיצויים שנקבעו בשומה המכרעת. ביום 29/7/1999 הוגשה תגובת העירייה לבקשה למתן פסק דין (להלן: "תגובת העירייה לבקשה למתן פסק דין", ת/35).

10. ביום 11/10/1999 ניתן פסק דין (כבוד השופטת ד"ר ד' פלפל) שלפיו על העירייה לשלם לנתבע את הפיצויים שנקבעו בשומה המכרעת וכן שכר טרחת עו"ד בשיעור של 13% מסכום זה (להלן: "הפיצויים שנפסקו" ו"פסק הדין", ת/35א).

לגרסת התובע, גם לאחר שניתן פסק הדין סבר שהנתבע ייצא נשכר יותר אם ישונה ייעוד החלקה, שאז הוא יוכל לקבל זכויות בניה תחת קבלת הפיצויים שנפסקו. בהקשר זה, התובע טוען שראה גם בפסק הדין משום אמצעי נוסף לשכנע את העירייה לקבל את בקשתו להשיב את החלקה לנתבע (ראו מכתבי התובע, ת/36 בעמ' 268-266, 271; ומכתב העדכון ששלח התובע לפרנקל, ת/36א. כן ראו מכתב ב"כ העירייה מיום 26/10/1999, ת/36 בעמ' 269).

אין מחלוקת כי בסוף שנת 1999 חל מפנה בעמדת העירייה – ואת סירובה לשנות את ייעוד החלקה החליפה בנכונות לעשות כן; אלא כפי שיבואר להלן, הצדדים חלוקים בשאלה אם היה זה פועלו של התובע, אם לאו, שהביא למפנה האמור שבעקבותיו נכללה החלקה בתכנית משביחה.

11. ביום 25/7/1999, פנה אושרת לראש עיריית הרצליה במכתב שבו ציין את דבר הבקשה למתן פסק דין, וכי שווי הפיצויים שיהיה על העירייה לשלם לנתבע אם תתקבל עומד על כ-1.35 מיליון ש"ח. עוד צוין במכתב זה כי קיימת תכנית רה-פרצלציה בשלבי הכנה להקמת יחידות דיור בסמוך לחלקה ולחלקות 85-79, וכי לדעתו יש מקום לכלול בתכנית האמורה גם חלקות אלה. בכך יצומצם שטח החניה לבית הקברות כפי שנקבע במסגרת תכנית 1764, תוך הקניית זכויות בניה לבעלי החלקות. כאמור במכתב, "פתרון זה הוצע על ידי בעלי החלקה בנדון (חלקה 25, "החלקה" כהגדרתה לעיל – ע.ב.) באמצעות עו"ד שוב והסכמתנו לכך תייתר את תשלום פיצויי ההפקעה" (להלן: "מכתב אושרת מיום 25/7/1999", ת/34 בעמ' 253).

ביום 1/12/1999 התקיימה ישיבה בלשכת ראש העיר הרצליה, גב' יעל גרמן, שבה נכחו עו"ד שוב ונציגי העירייה. לטענת התובע, בפגישה זו שב על בקשתו לכלול את החלקה בתכנית חדשה ולבטל בכך את הפקעתה (להלן: "הפגישה מיום 1/12/1999"; ראו ת/37 בעמ' 282 וכן סעיף 89 לתצהיר התובע).

ביום 26/1/2000 התקבל אצל עו"ד שוב מכתב מאת מהנדס העיר משולם גרנות, שלפיו "ראש העירייה גב' יעל גרמן הנחתה את אגף מהנדס העיר לכלול את החלקה של מרשך במסגרת תכנית בנין עיר הר/1819, אשר בהכנה" (להלן: "גרנות" ו"המכתב על הכללת החלקה", ת/37 בעמ' 281).

12. ביום 19/3/2006 פורסם דבר אישורה של תכנית בנין עיר חדשה הר/1819, שהיא תכנית איחוד וחלוקה לפי פרק ג' סימן ז' לחוק התכנון והבניה (להלן: "תכנית 1819", ת/55 בעמ' 534). בתכנית 1819 נקבעו הוראות ותנאים לבניית שכונת מגורים הכוללת 620 יחידות דיור במבנים בני 6 ועד 12 קומות, מבני ציבור ומבנה מסחרי, ש.צ.פ (שטח ציבורי פתוח), דרכים ועוד.

במסגרת תכנית 1819, הוקצו לנתבע זכויות בניה בשיעור של 87% ממגרש 104, המהווה זכות לכ-34.8 יחידות דיור במגרש זה; וכן בשיעור של 12% ממגרש 204, המהווה זכות לכ-3.96 יחידות דיור במגרש זה ("זכויות הבניה", כהגדרתן לעיל). יוער כבר כעת כי על פי לוח ההקצאות וטבלת האיזון שצורפו לתכנית 1819 (להלן: "טבלאות האיזון", ת/53), החלקה קיבלה מקדם של 0.95 בלבד "במצב הנכנס" (לעומת מקדם 1 שקיבלו חלקות אחרות שנכללו בתכנית זו); וזכויותיו של הנתבע פוצלו לשני מגרשים – 104 ו-204, הגם ש"במצב הנכנס" החזיק הנתבע בחלקה 25 בשלמות. עוד יוער כי מגרש 104 מצוי בסמיכות למיקומה של החלקה ויש ביניהם חפיפה מסוימת, ואילו מגרש 204 מצוי במרחק-מה ממנה מדרום (להלן: "מגרש 104" ו"מגרש 204". ראו תשריט תכנית 1819, ת/58; וכן סעיף 6.3 לחוות דעת שרים).

13. לטענת התובע – פועלו רב השנים, מאמציו הרבים, האסטרטגיה שנקט והלחצים שהפעיל על העירייה, הם שגרמו להכללת החלקה בתכנית 1819 שבגדרה הוענקו לנתבע זכויות הבניה. כך, חלף קבלת פיצויים בגין ההפקעה שסכומם כמה מאות אלפי ש"ח בלבד (קרן), התעשר הנתבע וקיבל זכויות ששוויין עשרות מיליוני ש"ח. לשון אחר – לגרסת התובע, הטובה שצמחה לנתבע היא פרי עמלו של התובע, והוא זכאי לשכר טרחתו בגין פועלו ועל פי ההסכם.

לשיטת התובע, תימוכין לכך ניתן למצוא במכתביהם של גורמים שונים בעירייה, המשבחים את מסירותו ומאמציו לטובת הנתבע ומעידים כי בזכותו קיבל הנתבע את זכויות הבניה (ראו ת/38 בעמ' 288; ת/39 בעמ' 292-290). זאת ועוד; התובע מדגיש שהנתבע בעצמו הכיר במאמצי התובע ובפירות הטובים שנשאו, שיבחוֹ והוקירוֹ במכתבו מיום 6/11/2003 (להלן: "מכתב ההערכה", ת/2). מכתב זה מהווה, לטענת התובע, הודאת בעל דין בכך שפועלו של התובע הוא שגרם להכללת החלקה בתכנית 1819 ולכך שהנתבע קיבל זכויות בניה מפליגות בהתאם לתכנית זו.

לגרסת התובע, עשה ופעל לטובת הנתבע גם לאחר שהוחלט על הכללת החלקה בתכנית 1819 ובמטרה לשמור על זכויותיו. התובע טוען כי פעל לקבלת מסמכי התכנית וטבלאות האיזון הנספחות לה על מנת לוודא את טיב הזכויות של הנתבע וכי זכויותיו אינן מקופחות לעומת בעלי זכויות אחרים. התובע מוסיף וטוען שאף זירז את הליכי אישור תכנית 1819 שהם איטיים מטבעם, באמצעות פניות חוזרות ונשנות לוועדות התכנון ולנוגעים בדבר (ת/40).

עוד טוען התובע כי דרש למחוק את ההערה שנרשמה בנסח בהתאם להודעה לפי סעיף 19; וזאת על מנת להבטיח שהבעלים של הזכויות שיוענקו במסגרת תכנית 1819 יהיה הנתבע ולא העירייה, שהיא הבעלים בחלקה לפי חוק לנוכח ההפקעה שהושלמה (ראו עדות שמואל בעמ' 39-37 לפרוטוקול). לגרסת התובע, דרישה זו התמלאה משבמכתבה של מנהלת מחלקת הנכסים בעירייה למנהל מחלקת התכנון מיום 23/9/2003 הודיעה לו כי לעניין טבלת ההקצאות ייחשב הנתבע כבעלים ולא העירייה (ת/42).

14. מנגד, טוען הנתבע שהמפנה שחל בעמדת העירייה שבעקבותיו נכללה החלקה בתכנית 1819 אינו נוגע לתובע כלל ועיקר. לטענת הנתבע, הפקעת החלקה מעולם לא הושלמה – העירייה לא תפסה את החזקה בפועל, לא עשתה בה כל שימוש ואף לא רשמה אותה על שמה בלשכת רישום המקרקעין. במהלך השנים, משהבינה העירייה כי נושא ההפקעה לא קודם, החלה מגבשת עמדה שלפיה נדרשת תכנית בנין עיר חדשה ושינוי תכנוני של המתחם כולו שבסביבת החלקה; ועמדה זו גובשה עוד לפני הפגישה מיום 1/12/1999 והמכתב על הכללת החלקה. הכללת החלקה בתכנית 1819 נבעה, לשיטת הנתבע, משיקוליה התכנוניים והמקצועיים של העירייה בלבד; כגון יצירת חטיבת קרקע הומוגנית ובעלת מאפיינים דומים. על רקע שיקולים אלה נכללו גם חלקות 85-79 בתכנית 1819, הגם שאין מחלוקת שלתובע לא היה כל קשר אליהן.

הנתבע מוסיף וטוען שהתובע לא פעל ולא עשה דבר בקשר עם ייזומה או קידומה של תכנית 1819, למעט שליחת מכתבי התעניינות "סתמיים", כלשון הנתבע; לא ידע את פרטי תכנית 1819 ורק המתין לאישורה. עוד טוען הנתבע שכבר בינואר 2000 נשלח לתובע המכתב על הכללת החלקה אך האחרון לא דיווח לו על כך. רק בשנת 2003 נודע לנתבע על הכללת החלקה בתכנית 1819, וגם אז – מצד שלישי ולא מהתובע (ראו סעיפים 23-22 ו-31 לתצהיר הנתבע). בהקשר זה יצוין כי לטענת התובע מנגד, הקפיד לעדכן את הנתבע – בין במישרין ובין באמצעות פרנקל – על אודות סטטוס הטיפול בעניינו באופן שוטף.

עוד טוען הנתבע שהתובע לא ניהל משא ומתן עם העירייה על הכללת החלקה בתכנית 1819 ולא הגיע עמה להסדר כלשהו; זאת הגם שהציג מצג שונה ומטעה בפני הנתבע. לגרסת הנתבע, על בסיס מצג מטעה ומוטעה זה שלח לתובע את מכתב ההערכה. בנוסף, הנתבע טוען כי לא ניתן ללמוד ממכתבי העירייה לגבי תרומתו בפועל של התובע בקשר עם הכללת החלקה בתכנית 1819.

בנסיבות אלה, טוען הנתבע, התובע אינו יכול לזקוף לזכותו את הכללת החלקה בתכנית 1819 ואת זכויות הבניה שקיבל הנתבע עקב כך; ואינו זכאי לכן לשכר טרחה הנגזר משוויין של זכויות אלה.

15. ביום 18/7/2003 פנה התובע לוועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב (להלן: "הוועדה המחוזית") ולוועדה המקומית, במכתב שבו הביע התנגדות בשם שחמון לחלוקת הזכויות כפי שנקבעה בטבלאות האיזון שצורפו כנספח לתכנית 1819 (להלן: "מכתב ההתנגדות", ת/45 בעמ' 409).

התובע מדגיש כי שמח בתכנית 1819, שהיטיבה לאין שיעור את מצבו של שחמון, ובעקיפין גם את מצבו שלו; שהרי על פי ההסכם הוא זכאי ל-15% ממה שיקבל הנתבע (ראו עדות התובע בעמ' 101 לפרוטוקול ש' 28-25). לכן, טוען התובע, לא רצה להתנגד לתכנית עצמה וגם מטבלאות האיזון היה מרוצה באופן כללי. יחד עם זאת, שאף לקבל יותר עבור שחמון ולכן הביע התנגדות לטבלאות האיזון בלבד, מתוך תקווה כי שחמון יקבל יותר ממה שהוקצה לו ובמגרש אחד (ראו סעיף 2 למכתב התובע מיום 10/8/2003, ת/45 בעמ' 411; וכן בעמ' 103 לפרוטוקול ש' 27-26 ובעמ' 104 ש' 14-13).

ואכן, במכתב ההתנגדות התנגד התובע לפיצול זכויותיו של שחמון לשני מגרשים (104 ו-204); וכן התנגד לכך שלחלקה ניתן מקדם של 0.95 בלבד ב"מצב נכנס", בעוד שצריך היה להינתן לה מקדם של 1.1, כטענתו. אין מחלוקת שפרט למכתב ההתנגדות ולהבהרות ששלח התובע בעקבותיו (ת/45), לא הגיש התובע כתב התנגדות מנומק המלווה בתצהיר או חוות דעת שמאית.

16. לטענת שחמון, עו"ד שוב התרשל באופן שבו התנגד לתכנית 1819 שהוביל לקיפוח זכויותיו. יצוין כבר כעת כי הגם שבמסגרת התביעה שכנגד פירט שחמון שורה של מעשים ומחדלים של עו"ד שוב המהווים רשלנות לטענתו, הרי שבסיכומיו התמקד שחמון באופן ההתנגדות לתכנית 1819 כפן העיקרי של רשלנותו הנטענת של עו"ד שוב כלפיו.

שחמון גורס ששומה היה על עו"ד שוב להגיש כתב התנגדות מנומק מלווה בתצהיר, כפי שגם עולה ממכתבי העירייה והוועדה המחוזית שנשלחו לתובע ובהתאם לסעיף 103 לחוק התכנון והבניה (נספחים כא-כב לחוות הדעת המשלימה, כהגדרתה להלן). שחמון טוען שעו"ד שוב התרשל כלפיו גם בכך שלא הגיש חוות דעת שמאית מתאימה; בכך שלא תיקן את המעוות חרף התראות שניתנו לו; ובכך שלא התייצב לישיבת ההתנגדויות לתכנית 1819 שהתקיימה ביום 17/5/2004 (ראו סעיף 29 לתצהיר שחמון).

לגופם של דברים ובהתבסס על חוות הדעת של השמאית מטעמו (חוות דעת משולם, כהגדרתה להלן) – טוען שחמון כי במסגרת התנגדות מתאימה ומנומקת היה על עו"ד שוב להצביע על הפגיעה של תכנית 1819 בזכויותיו. הפגיעה נובעת הן מפיצול זכויותיו של שחמון לשני מגרשים – הגם שהיה בעלים יחיד בחלקה – ובניגוד לבעלים אחרים שהיו בעלים יחידים ונותרו כאלה; והן מהמקדם החסר (0.95) שניתן לחלקה לעומת חלקות בייעוד לחקלאות שקיבלו מקדם 1, הגם ששווי בייעוד לחקלאות נמוך יותר משווי בייעוד לחניה.

לטענת שחמון, אילו הוגשה התנגדות כאמור סביר שהייתה מתקבלת, כך שהיה זכאי לקבל קרוב ל-6 יחידות דיור נוספות. שחמון טוען שהנזק שנגרם לו בגין כך עומד על סכום של 2,044,000 ש"ח נכון ליום אישור תכנית 1819, קרי: 19/3/2006 (להלן: "הנזק בגין המקדם החסר ופיצול הזכויות"). יצוין כי בכתב התביעה שכנגד עתר שחמון לפצותו בסכום של 5,256,000 ש"ח, שהוא הנזק הנטען כשהוא מחושב לדבריו נכון ליום הגשת חוות הדעת מטעמו, אלא שבסיכומיו זנח חישוב זה.

עוד טוען שחמון כי בשל העובדה שקיבל ב"מצב הנכנס" מקדם נמוך ב-5% מחלקות אחרות, יהיה עליו לשלם תשלום נוסף ומיותר כהיטל השבחה; שהרי השבחה היא ההפרש שבין השווי החדש לעומת השווי הקודם. בכך נגרם לשחמון, לטענתו, נזק נוסף בשיעור של 2.5% משווי החלקה, שהם 341,000 ש"ח להערכתו נכון ליום 19/3/2006 – הוא יום אישורה של תכנית 1819, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית (להלן: "הנזק בגין תשלום היטל השבחה ביתר").

17. עו"ד שוב מכחיש את טענת שחמון שלפיה התרשל כלפיו באופן התנגדותו לתכנית 1819. עו"ד שוב טוען כי בהתאם ל"פקודת בנין ערים, 1936 – תקנות בדבר תכנית לחלוקה חדשה או לאיחוד מגרשים" שהיו בתוקף בתקופה הרלוונטית (ת/44), ניתן היה להתנגד לטבלאות האיזון באמצעות הבעת עמדה "מסכים/ לא מסכים", ולא נדרש לצרף תצהיר. כמו כן, טוען עו"ד שוב כי הפנה את הוועדה המקומית לחוות דעת קציר שלפיה שווי החלקה בייעוד לחנייה גבוה משווייה בייעוד לחקלאות – על מנת לבסס את טענתו כי יש להגדיל את המקדם שניתן לשחמון. גם לפיצול זכויותיו של שחמון לשני מגרשים התנגד עו"ד שוב, אלא שהוועדה המחוזית ראתה לנכון לדחות את התנגדותו לאחר דיון והנמקה.

עוד טוען עו"ד שוב כי היעדרותו מהדיון בהתנגדויות הייתה מושכלת ומכוונת, ונבעה מהחשש כי דווקא נוכחותו שם תעורר טענות מצד בעלי זכויות אחרים שלפיהן שחמון אינו זכאי לזכויות כלל לנוכח העובדה שחלקתו הופקעה זה מכבר. טענות נוספות היו עלולות להישמע, לטענת עו"ד שוב, מפי ועדות התכנון שהיו מחייבות את שחמון ברכישת החלקה בתמורה להשבחה שנבעה מתכנית 1819 בהתאם לסעיף 195 לחוק התכנון והבניה, קרי: בתשלום סכומי עתק. התובע מוסיף וטוען שגם התנגדויות של אחרים, אף שלוו בתצהיר ובחוות דעת שמאית ונציגי הבעלים נכחו בדיון עצמו – נדחו.

לסיכום בהקשר זה, התובע טוען כי התנגד לתכנית 1819 בזהירות הנדרשת. כך בהתאם לנסיונו ולשיקול דעתו המקצועי ובאופן שסבר כי הוא המיטבי עבור הנתבע. עוד טוען התובע כי טענת הנתבע שלפיה התנגדות בליווי תצהיר וחוות דעת שמאית מורחבת ומנומקת הייתה מתקבלת בסבירות גבוהה, אין לה על מה שתסמוך.

במענה לטענות אלה, משיב שחמון כי אין ללמוד מדחייתן של התנגדויות אחרות לעניינו, שכן כל דחייה וטעמיה שלה. עוד טוען שחמון כי גם אם היה נדרש לרכוש את החלקה בחזרה תוך תשלום ההשבחה שנבעה מתכנית 1819 – שזה היה חששו של עו"ד שוב – הרי שעל פי הפסיקה מדובר בתשלום של היטל השבחה בלבד והיטל זה ממילא משלמים כל בעלי הזכויות שנכללו בתכנית 1819.

18. לטענת התובע, לאחר אישור תכנית 1819 ניהלו נציגיו ונציגי הנתבע שיחות בעניין הזכויות שהוקצו לשחמון במסגרת התכנית האמורה. במסגרת שיחות אלה התבקשה הסדרת תשלום שכר הטרחה, קרי: כי הנתבע ישלם לתובע 15% משווי זכויות הבניה. ביום 20/8/2009 נעשתה פנייה לעו"ד שוב מאת עו"ד יחיאל ווינברג – עורך דינו של שחמון המופקד ככלל על הטיפול בענייניו בארץ (להלן: "ווינברג"). בפנייתו ציין ווינברג כי שחמון צפוי להגיע לארץ ולהסדיר את חוב שכר הטרחה (ת/2א בעמ' 19). לטענת התובע, מכתב זה מהווה הודאת בעל דין מצד הנתבע בכך שעליו לשלם את שכר טרחתו של התובע ושבכוונתו לעשות כן. עוד רואה התובע במכתב זה ראיה לכך שבזמן אמת לא ייחס הנתבע רשלנות כלשהי לתובע. לעמדת התובע, טענות מעין אלה לא עלו גם בשיחות שניהלו התובע או מי מטעמו עם ווינברג ופרנקל.

ביום 29/11/2009 התקיימה פגישה שבה נכחו שמואל, ווינברג ושחמון. לטענת התובע, בפגישה זו הועלו לראשונה על ידי ווינברג טענות שונות בדבר שכר הטרחה שסוכם, וביום 21/1/2010 שלח ווינברג מכתב נוסף בשם שחמון ממנו עולה כי קיימת מחלוקת לעניין גובה שכר הטרחה לו זכאי התובע (ת/2א בעמ' 31). בו ביום (21/1/2010) שלח התובע מכתב תשובה שבמסגרתו דרש מכוח ההסכם תשלום שכר טרחה בשיעור של 15% משווייה דאז של החלקה בייעוד למגורים, שלשיטת התובע "אינו פוחת מסך של 3,750,000 ש"ח בצרוף מע"מ". בתגובה, השיב ווינברג כי טרם קיבל את עמדת שחמון לדרישה (ת/2א בעמ' 33 ו-35). אין מחלוקת כי עד היום הנתבע לא שילם לתובע דבר על חשבון שכר הטרחה.

19. כפי שנזכר, במסגרת התביעה שכנגד טען שחמון כי רשלנותו של עו"ד שוב כלפיו לא התמצתה באופן הלקוי, על פי הנטען, שבו התנגד לתכנית 1819; אלא שהיא באה לידי ביטוי במעשים ובמחדלים נוספים. ראשית דבר, נטען שלא היה כל צורך בהגשת התביעה לפי סעיף 197; זאת מכיוון שתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה עניינה בירידת שווי שנגרם למקרקעין בעקבות שינוי ייעוד במסגרת תכנית בנין עיר, ואילו שווי החלקה דווקא עלה לאחר תכנית 1764. עוד טען שחמון כי התביעה לפי סעיף 197 נזנחה. מנגד השיב עו"ד שוב, בתמצית, כי טובתו של שחמון חייבה הגשתן של תביעות הפיצויים במקביל ודווקא אי הגשתן היה עולה כדי התרשלות מצידו; שכן הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה מבוצעת בהליך דו שלבי – שינוי לייעוד ציבורי וההפקעה עצמה – ויש לתבוע פיצויים בנפרד בגין כל אחד משלבים אלה כאשר המטרה אחת: קבלת פיצוי מלא בגין שווי החלקה.

יודגש כי בסיכומי הנתבע לא בא זכרה של טענה זו וממילא גם הנתבע לא טען, כימת או הוכיח את הנזק או ההוצאות שנגרמו לו בגין הגשת התביעה לפי סעיף 197. אין לכן מקום להרחיב בטענות הצדדים בעניין זה או לדון בהן. הוא הדין גם ביחס לטענת הנתבע שלפיה שומה היה על התובע להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, דווקא בקשר עם ירידת שווי החלקה שנבעה משינוי ייעוד חלקה 20 הסמוכה לה.

20. בנוסף, נטען על ידי שחמון כי עו"ד שוב התרשל בכך שלא נקט הליכים משפטיים לביטול ההפקעה, שהיא למעשה המטרה שלשמה שכר שחמון את שירותיו. לגרסת שחמון, אילו בדק עו"ד שוב את נסיבות ההפקעה היה באפשרותו להביא לביטולה בנקל; זאת מכיוון שהמדובר היה בהפקעה בלתי חוקית שמקורה בהסכם בין העירייה לבין חברה קדישא שלפיו החלקה תופקע אך תועבר לחברה קדישא, והיא זו שתשלם את פיצויי ההפקעה לשחמון. שחמון מוסיף וגורס, כפי שכבר נזכר, שההפקעה לא הושלמה – החלקה לא נרשמה על שם העירייה; העירייה מעולם לא תפסה בה חזקה ואף לא עשתה בה שימוש ציבורי לחניה.

עוד טוען שחמון, בהתבסס על חוות דעת משולם כהגדרתה להלן, כי היה על עו"ד שוב לדאוג לכך שיתאפשר לו להפעיל חניה בעצמו בשטח החלקה; וכי מחדלו של עו"ד שוב לעשות כן הסב לו נזק בגין אובדן דמי שכירות בסך של 9,746,197 ש"ח (להלן: "הנזק בגין אובדן דמי שכירות"). יוער כי זהו הנזק היחיד לו טוען שחמון כנובע מהתרשלות התובע בכך שלא פעל לביטול ההפקעה.

21. עו"ד שוב טוען, מנגד, כי לא ניתן היה לבטל את ההפקעה באמצעות הליך משפטי – לא בעת שנמסר התיק לטיפולו ולא בכלל. לשיטת עו"ד שוב, הטיפול בהפקעת החלקה הועבר אליו לאחר שכבר היה מדובר במעשה עשוי, קרי: לאחר שתכנית 1764 הופקדה זה מכבר וחלף הזמן להתנגד לה. במיוחד אמורים הדברים, לגרסת עו"ד שוב, משעה שפורסמה ההודעה לפי סעיף 19. עם פרסום הודעה זו הפכה החלקה מבחינה משפטית לקניינה הגמור והמוחלט של העירייה ובכך הושלמה ההפקעה שנקבעה בתכנית 1764.

עוד טוען עו"ד שוב שסיכוייה של תביעה לביטול ההפקעה לאחר מכן באמצעות הליכים משפטיים היו קלושים; הן מכיוון שהצורך הציבורי היה מיידי – והראיה לכך שההודעות לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות פורסמו בסמוך מאוד למועד פרסומה של תכנית 1764 למתן תוקף; הן מכיוון שבפועל שימשה החלקה לחניה ציבורית; והן מכיוון שהמקרים שבהם בוטלה הפקעה על ידי בתי המשפט הם נדירים ביותר, ובנסיבות שבהן חלפו עשרות שנים מבלי שהמשיך להתקיים הצורך הציבורי שלשמו הופקעו המקרקעין מלכתחילה.

כמו כן, עו"ד שוב לטענתו ניסה גם לפנות לעירייה בבקשה שיאפשרו לשחמון להפעיל חניון בעצמו אך נענה בשלילה; זאת הגם שלדבריו אין כל צורך ציבורי או היגיון כלכלי בהפעלת חניון בתשלום לבאי בית הקברות, בייחוד משעה שקיימים חניונים סמוכים בחינם. לפיכך הנזק לו טוען שחמון בגין אובדן דמי שכירות הוא, לשיטת עו"ד שוב, נעדר כל אחיזה במציאות ומבוסס על הנחות שגויות.

22. לעמדת עו"ד שוב, התביעה שכנגד אינה אלא כפיות טובה מצד שחמון וניסיון להתחמק מתשלום שכר הטרחה לו זכאי עו"ד שוב; כך במיוחד משעה שבזמן אמת מעולם לא הועלו כלפי עו"ד שוב טענות כי הוא מתרשל כלפי שחמון או כי האחרון אינו שבע רצון מהטיפול בענייניו. אדרבה, מכתב ההערכה מלמד לדעת עו"ד שוב כי שחמון שיבח והעריך את מאמציו ופועלו והבין כי בזכות עו"ד שוב קיבל זכויות בניה בשווי רב. עוד טוען עו"ד שוב להתיישנות התביעה שכנגד ככל שהיא נוגעת להליכים הקשורים לתכנית 1764 שהסתיימו למעלה מ-7 שנים קודם להגשתה, ביוני 2011.

לשיטת הנתבע, לאחר שערך בירורים ובחן את התנהלות התובע, הגיע למסקנה כי מעשיו ומחדליו עולים כדי התרשלות כלפיו. עוד טוען הנתבע, כנזכר, כי מכתב ההערכה נכתב על רקע מצג שווא שהוצג לו לפיו התובע הוא שגרם לכך שהחלקה תיכלל בתכנית 1819 ולנתבע יוענקו זכויות בניה במסגרתה. לעניין ההתיישנות נטען כי מדובר במחדלים מתמשכים של עו"ד שוב; וכן כי עסקינן בתביעה הנובעת מנסיבות התביעה העיקרית, שלא התיישנה, ולכן אין לקבל טענה זו בהתאם לסעיף 4 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958.

23. להשלמת התמונה העובדתית יצוין, כי אין מחלוקת שבשנת 2000 הגיש התובע תביעה אישית ביחס לזכויות במקרקעין בשומרון. התובע ביקש לצרף חברה בשם "אדמות שחמון" כנתבעת באותה תביעה (להלן: "אדמות שחמון"). מניותיה של אדמות שחמון הועברו לנתבע בירושה מאביו. תביעה זו נדחתה מחמת התיישנות. לטענת הנתבע, בשנת 2002 התבקש על ידי התובע לאשר בפני לשכת עורכי הדין כי אינו מתנגד לכך שהתובע ימשיך לייצגו בנושא הפקעת החלקה, חרף העובדה שהגיש תביעה נגד אדמות שחמון שבבעלות הנתבע. עוד טוען הנתבע כי נענה לבקשה זו של התובע, שכן הלה דיווח לו שהוא בסיומם של מגעים מתקדמים בעניין הפקעת החלקה. לגרסת הנתבע, אילו ידע בשעתו שעו"ד שוב אינו עושה דבר מלבד להמתין לפרסומה של תכנית בנין עיר חדשה, היה מנתק את הקשר עימו; והמשך הקשר נבע מהסתרת עובדות מהותיות והטעיית הנתבע על ידי התובע – כך לטענת הנתבע.

ייאמר מיד כי ממכלול הראיות ומהתרשמותי מהעדויות, שוכנעתי כי לא היה בהליך שהתנהל בקשר עם אדמות שחמון כדי לפגוע בייצוגו של הנתבע בעניינים נושא ההליכים שבפניי. הסבריו של עו"ד שוב, שלפיהם התביעה בקשר עם אדמת שחמון הייתה חסרת חשיבות ולא נוצר כלל מצב של ניגוד אינטרסים ממשי, מקובלים עליי (ראו בעמ' 166-164 לפרוטוקול). ונראה שלא בכדי אין זכר לנושא זה בכתבי הטענות של הנתבע והוא הועלה לראשונה בתצהירו. אין זאת אלא שנסיונו של הנתבע לקשור בין התביעה שם לבין ההליכים כאן חסר כל יסוד, ואין לכן מקום להידרש לטענות אלה.

דיון

24. מטעם התובע הוגש תצהירו שלו וכן תצהירו של שמואל. בנוסף הוגשה חוות דעת של השמאי רחמים שרים ("חוות דעת שרים", כהגדרתה לעיל) וכן חוות דעתו של המודד יאיר נחמיאס (להלן: "חוות דעת נחמיאס", סומנה ת/66).

מטעם הנתבע הוגש תצהירו שלו וכן תצהירו של ווינברג. בנוסף הוגשה חוות דעת של השמאית אביטל אחוות-משולם מיום 12/6/2011 (לעיל ולהלן: "משולם" ו"חוות דעת משולם", סומנה נ/16) וכן חוות דעת משלימה של משולם מיום 10/12/2012 (לעיל ולהלן: "חוות הדעת המשלימה", סומנה נ/17). עוד הוגשה חוות דעתו של המודד יואב קולר (להלן: "חוות דעת קולר", סומנה נ/23). כמו כן העיד מטעם הנתבע עו"ד זאב ברסלאואר מבלי שהקדים לעדותו תצהיר עדות ראשית (להלן: "ברסלאואר").

המצהירים נחקרו על תצהיריהם והמומחים נחקרו על חוות הדעת מטעמם.

התביעה העיקרית

פרשנות ההסכם – המסגרת הנורמטיבית

25. השאלה הראשונה שטעונה הכרעה היא כיצד יש לפרש את הסכם שכר הטרחה.

בשנת 2011 תוקן סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים" ו"התיקון") לנוסח הבא:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

בהתאם להלכה הנוהגת, חוזה יש לפרש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – הניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את המשמעות הפשוטה והטבעית של לשונו [ראו ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 300-299 (1995); וכן רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, פסקה 26 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין (26/2/2012) (להלן: "עניין סהר")]. כך עובר לתיקון, וכך אף לאחריו [ראו עניין סהר, פסקה 28 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין]. כאשר לשון החוזה עשויה להתפרש במספר דרכים, יש אפוא להתחקות אחר אומד דעת הצדדים להסכם באמצעות פרשנות תכליתית ובעזרת ארגז הכלים הפרשניים המצוי בהלכה הפסוקה.

ראשית דבר, יש לתת את הדעת על נסיבות כריתת ההסכם:

"הבחירה בין האפשרויות הלשוניות העומדות על הפרק תיעשה, בין השאר, על רקע רצונם של הצדדים במקרה הקונקרטי. אכן, לשונו של החוזה היא אמנם נקודת המוצא, אך היא אינה נקודת הסיום, ולצד השפה שבה בחרו הצדדים להשתמש, יש לתת את הדעת גם לנסיבות המלוות את כריתת החוזה. נסיבות אלה מאפשרות לבחון את אומד דעתם של הצדדים במועד ההתקשרות החוזית, ולחלץ מתוכו את הכוונה שראו הצדדים לנגד עיניהם במועד הכריתה" (ההדגשה שלי – ע.ב.) [ע"א 1164/10 עזבון המנוח יצחק מן ז"ל נ' יצחק גולדנצוייג מפרק א.ב.ס הולדינגס בע"מ, פסקה 12 לפסק דינו של כבוד השופט ע' פוגלמן (30/5/2011); וכן ראו דבריו בעניין ע"א 3375/06 קמטק מערכות בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הביטחון, פסקה 10 לפסק הדין (22/3/2011)].

כמו כן, חילוץ כוונת הצדדים מן הטקסט צריך שייעשה מתוך זיקה לטקסט בכללותו, וכאשר עסקינן בחוזה – גם בהתאם להוראות אחרות הכלולות בו:

"חוזה הוא מסגרת אינטגראטיבית. חלקיו השונים שלובים ושזורים זה בזה. איבריו השונים משפיעים זה על זה. בפרשנות החוזה יש אפוא, מחד גיסא, להשקיף עליו כעל מכלול, תוך ראייתו הכוללת, ומאידך גיסא, לבחון את הקשרים בין ההוראות השונות, תוך מגמה לגבש מהן את אומד דעתם של הצדדים" [ע"א 554/83 "אתא" חברה לטכסטיל בע"מ נ' עיזבון המנוח זולוטולוב יצחק ז"ל, פ"ד מא(1) 282, 305 (1987). ראו גם דבריו של כבוד השופט ברנזון בע"א 324/63 ישראל הלוי סגל נ' חברת גורג'ני מג'י בע"מ, פ"ד יח(4) 371, 373 המצוטטים בע"א 9236/03 ברוך מקל בע"מ נ' צח השקעות בע"מ, פ"ד נט(2) 268, 279 (2005)].

עוד ניתן ללמוד על אומד דעת הצדדים לחוזה על פי התנהלותם לאחר חתימתו [ראו ע"א 49/06 שניר תעשיות צמר גפן רפואי נ' עיריית כפר סבא (10/6/2008)].

ומן הכלל אל הפרט

26. הסכם שכר הטרחה הוא קצר מאוד, ומפאת חשיבותו יובא כלשונו:

"הנדון: גוש 6525 חלקה 25

1. הנני (שחמון – ע.ב.) מקבל על עצמי ומסמיך בזה אותך (את עו"ד שוב – ע.ב.) ואת משרדך לטפל בשמנו:

א. בתביעות לשינוי יעוד והפקעה בחלקה דנן או בכל חלק ממנה;

ב. לתבוע ולקבל פיצויים;

ג. בנסיון לקבל זכויות-בניה וזאת במקום פיצויים או חלקם.

2. שכרך יהא בשיעור 15% מסכום הפיצויים או משווי הקרקע או הזכויות שנקבל.

3. במידה ופעולותיך יופסקו באמצע לא יופחת שכרך.

4. אם לא תצליח לקבל עבורי דבר, לא אשלם לך שכר טרחה.

5. הוסכם כי באם אקבל קרקע חלופית משרדך יטפל בעריכת כל החוזים וההסכמים העתידיים ובמכירת כל חלקי במקרקעין, בכל הסכמי קומבינציה ובכל החוזים שיערכו על ידי ו/או על ידי קבלנים/ רוכשי-קרקע עם רוכשי דירות ו/או יחידות אחרות בבניינים אשר ייבנו על המקרקעין, כששכרך יהא כמקובל" (ההדגשות שלי – ע.ב.).

27. כפי שכבר נזכר, הצדדים חלוקים באשר לפרשנות ההסכם, ובפרט פרשנותם של סעיפים 1ג ו-2. לכאורה, למחלוקת זו יש שני פנים; בפן האחד, טוען הנתבע כי סעיף 1ג להסכם היה חל רק אם היה מקבל זכויות בניה בקרקע חלופית ולא בחלקה שהופקעה (ראו בעמ' 216 לפרוטוקול ש' 16-13 וכן סעיפים 12-11 לתצהיר הנתבע). מנגד, טוען התובע כי הוסמך במסגרת ההסכם לפעול גם לקבלת זכויות בניה, ללא הגבלה לקבלתן בחלקה אחרת דווקא (ראו סעיפים 21-18 לסיכומי התובע).

לשון ההסכם בהקשר זה היא ברורה ואין בה כל אחיזה לטענת הנתבע שלפיה נדרש שיתקבלו זכויות בניה בחלקה אחרת דווקא – להבדיל מחלקתו שהופקעה – על מנת שיחול סעיף 1ג להסכם. גם מייפוי הכוח (ת/10א) שנחתם לצד ההסכם ובו ביום, עולה כי הנתבע הסמיך את התובע לטפל ב"הפקעה, פיצויים וזכויות בניה" בחלקה 25 ("החלקה", כהגדרתה לעיל). משעומת הנתבע עם האמור בייפוי הכוח, לא היה בפיו מענה של ממש (עמ' 245 ש' 28-26).

כך או כך, אין מחלוקת כי מבחינה "טריטוריאלית", מגרשים 104 ו-204 שבהם ניתנו זכויות הבניה אינם מצויים במיקומה של החלקה כי אם בסמוך לה (למעט חפיפה קטנה בשטחי מגרש 104 והחלקה); ועל כן ממילא אין רבותא בטענת הנתבע שלפיה סעיף 1ג להסכם לא חל אלא מקום שזכויות הבנייה ניתנו בקרקע חלופית.

28. המחלוקת העיקרית והמהותית בין הצדדים בנוגע לפרשנות ההסכם היא, אפוא, בפן האחר; ואפרט.

לטענת התובע, הוסמך על ידי הנתבע במסגרת ההסכם לפעול לביטול ההפקעה – בין בתביעות לשינוי ייעוד, בין בתביעות לפיצויים ובין בניסיון לקבל זכויות בניה. התובע מוסיף וטוען – כפי שעוד יפורט בהמשך – כי במשך כל השנים, מאז שהועבר התיק לטיפולו ועד שהוענקו לנתבע זכויות הבניה, פעל התובע "בכל החזיתות" במקביל; מתוך אסטרטגיה מחושבת ומכוונת להביא לביטול ההפקעה, להשיב לידי הנתבע את חלקתו ובאופן כללי להיטיב את מצבו ככל שניתן. התובע סבור כי סעיף 1ג להסכם חולש גם על הנסיבות כפי שאירעו, קרי: זכויות הבניה שהוענקו לנתבע לאחר שינוי ייעוד החלקה והכללתה בתכנית 1819; ולכן הוא זכאי לשכר טרחה בשיעור של 15% משווי זכויות אלה – על פי ההסכם.

לטענת הנתבע, סעיף 1ג להסכם מתייחס לנסיבות שבהן בוצעה הפקעה שבגינה יכול היה לקבל פיצויים, קרקע חלופית או זכויות בניה – שוות ערך לפיצויים ובמקומם. ואכן, טוען הנתבע, אחת מהחלופות התממשה והתובע השיג עבורו פיצויים בגין ההפקעה – הם הפיצויים שנפסקו בפסק הדין. כתוצאה מכך, זכאי התובע מכוח ההסכם לשכר טרחה בשיעור של 15% מפיצויים אלה; הא ותו לא.

לשיטת הנתבע, סעיף 1ג להסכם אינו חל – והצדדים לא התכוונו שיחול – בנסיבות שאירעו בפועל, שבהן קיבל זכויות בניה 14 שנים לאחר חתימת ההסכם ושהצדדים כלל לא צפו בעת חתימתו. לגרסת הנתבע, כאשר בוטלה ההפקעה בשנת 2006 ושונה ייעוד החלקה למגורים, לא ניתן לנתבע דבר כתחליף לפיצויי ההפקעה; ההפקעה – שמעולם לא הושלמה – בוטלה, והזכות לקבל פיצויי הפקעה בגינה – בין בכסף ובין בזכויות במקום אחר – לא הייתה קיימת עוד.

29. בעניין זה לשון ההסכם אינה חד-משמעית, והיא סובלת הן את עמדת התובע והן את עמדת הנתבע. כפי שפורט לעיל, בנסיבות אלה יש להידרש לאומד דעת הצדדים להסכם ולהסיק על אודותיו באמצעות פרשנות תכליתית וממכלול הנסיבות.

אין מחלוקת כי הטיפול בהפקעת החלקה הועבר לידי התובע בעקבות המלצתו של פרנקל לשחמון, ולנוכח מומחיותו של התובע בתחום. עוד מקובלת עליי טענת התובע – הנתמכת בראיות – שלפיה ב"כ שחמון הקודמים לא העלו את האפשרות של טיפול בהפקעה בדרך של קבלת זכויות בניה (ראו מכתבי ב"כ שחמון הקודמים). הסכם שכר הטרחה שנחתם בין הצדדים נתן ביטוי גם לאפשרות זו.

יתרה מכך, משנשאל שחמון מדוע שכר את שירותיו של עו"ד שוב, השיב (בעמ' 233 לפרוטוקול ש' 12-11):

"I hired him to take care of this expropriation and to do the best possible".

אלו הן אפוא נסיבות חתימתו של ההסכם, כאשר ברי שהנתבע שכר את שירותיו של התובע על מנת שהלה יפיק עבורו את המיטב משהופקעה החלקה. למעשה הנתבע נתן לתובע יד חופשית בהקשר זה, ולא בכדי זכותו של התובע לשכר טרחה נקבעה על בסיס הצלחה; ומשמע, שככל שיעלה בידי התובע להיטיב עם הנתבע, יזכה התובע בשכר טרחה בהתאם.

ודוק; גם אם התובע בעצמו לא שיער עם תחילת טיפולו בהפקעת החלקה כי יינתנו לנתבע זכויות הבניה במסגרת תכנית 1819, כטענת הנתבע – הרי שקיווה ושאף לכך שלנתבע יינתנו זכויות בניה, ואף פעל בכיוון זה מראשית הדרך (ראו מכתבו לעירייה ממרץ 1992, ת/7).

טיפולו של התובע בהפקעת החלקה – שמלכתחילה כלל גם ניסיון לקבל זכויות בניה – התפתח עם השנים ובהתאם להתקדמות הפעולות שבהן נקט התובע ולתוצאותיהן. יש לזכור שהנתבע סמך על התובע ואפשר לו לעשות כראות עיניו (ראו למשל סעיף 13 לייפוי הכוח, ת/10א); ומעולם לאחר חתימת ההסכם וייפוי הכוח, הנתבע לא הביע התנגדות כלשהי לדרך הפעולה של התובע – הגם שהיה מודע לה ול"אסטרטגיה" שנקט התובע (ראו למשל ת/25, ת/30 ו-ת/56 בעמ' 548). כפי שעוד יבואר, בדיעבד מסתבר שטוב עשה הנתבע שלא התנגד לדרך פעולתו של התובע ולאסטרטגיה שבה נקט, שכן אלו היטיבו את מצבו של הנתבע לאין שיעור.

30. הנתבע מותח את "קו פרשת המים" לעניין תחולתו של ההסכם, בפיצויים שנפסקו לטובתו במסגרת פסק הדין. לשיטת הנתבע – פועלו של התובע בקשר עם פיצויים אלה חוסה תחת ההסכם, ואילו זכויות הבניה – לא; וככל שהתובע פעל בהקשרן זכאי הוא, אם בכלל, לשכר ראוי בלבד (ויוער שהוכחת שכר כאמור טעונה חוות דעת מקצועית, שאין חולק שהתובע לא הציג; ולמעשה אף זנח את עתירתו החלופית לקבלת שכר ראוי).

אין לקבל הבחנה זו שהיא מלאכותית בנסיבות העניין. לא ניתן ללמוד מלשון ההסכם כי התובע הוגבל לפעול במישור אחד בלבד. ואכן, התובע פעל בכמה מישורים במקביל ובידיעת הנתבע – הן בהגשת התביעה לפי סעיף 197; הן בהגשת התביעה לפיצויי הפקעה והן בניסיון לקבל זכויות בניה.

כאמור, במהלך השנים ולאורך כל הדרך שאף התובע להשיב את החלקה לנתבע ולקבל עבורו זכויות בניה בה, כעולה מפניותיו הרבות לעירייה ולמוסדות התכנון. במקביל, ועל מנת שלא ייצא הנתבע נפסד אם לא תתממש שאיפה זו – הגיש התובע את תביעות הפיצויים. התובע אף הזדרז והגיש את התביעה לפי סעיף 197 יום למחרת חתימת ההסכם, שכן בשעתו עמדה תקופת ההתיישנות להגשת תביעה מעין זו על שנה אחת בלבד מיום אישור התכנית הפוגעת – תכנית 1764 בענייננו – וזו אושרה ביום 9/5/1991 (ראו סעיף 28 לתצהיר התובע).

אמנם, בפסק הדין נפסקו לטובת הנתבע פיצויים בגין ההפקעה – אלא שהוא מעולם לא קיבל אותם. גם את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת ושהעירייה הציעה לשלם לנתבע – לא קיבל, וכך בעצת התובע.

מהראיות שהובאו בפניי ניתן להניח בסבירות גבוהה כי אילו היה הנתבע מסכים לקבל פיצויים בגין ההפקעה, לא היה זכאי לקבל את זכויות הבניה. הדברים עולים במפורש ממכתבו מיום 26/9/2003 של אדריכל העיר, קיריל קוזיול, שלפיו הכללת החלקה בתכנית 1819 התאפשרה לנוכח העובדה שהנתבע לא קיבל פיצויים בגין ההפקעה (להלן: "מכתב אדריכל העיר", ת/39 בעמ' 290). תימוכין נוסף לכך נמצא בעובדה שבעלי חלקה 20, שקיבלו פיצויים בגין הפקעת חלקתם וחתמו במקביל על כתב ויתור, אכן לא נכללו בתכנית 1819 ולא קיבלו זכויות במסגרתה. במכתב ההערכה, הנתבע אף הכיר בכך שעצתו של התובע שלא לקבל את הפיצויים הייתה עצה טובה (וראו גם עדותו בעמ' 258 לפרוטוקול ש' 16-10).

הפיצויים שנפסקו וזכויות הבניה, שלובים זה בזה בנסיבות המקרה; וההימנעות מקבלת הפיצויים – בעצת התובע – היא שאפשרה את קבלת הזכויות. ברי אפוא כי סעיף 1ג חל בנסיבות כפי שאירעו בפועל. כל פרשנות אחרת המבקשת לנתק בין הפיצויים שנפסקו לבין קבלת זכויות הבניה, מעקרת את תכלית ההסכם ואף סותרת את המציאות העובדתית כהווייתה וכפי שהתפתחה במהלך השנים, מעת שנחתם ההסכם ובעקבותיו.

31. ודוק: אמנם הנתבע טוען, כפי שפורט לעיל, כי ההסכם אינו חולש על הסיטואציה שאירעה – שלפיה קיבל את זכויות הבניה. עם זאת ובאותה נשימה טוען הנתבע ובאופן מפורש, כי אילו היה התובע משיג עבורו את זכויות הבניה שקיבל במסגרת תכנית 1819 – היה זכאי לשכר טרחה בשיעור של 15% משוויין כקבוע בהסכם. אלא שלשיטת הנתבע לא התובע הוא שגרם לכך שקיבל את זכויות הבניה, ולכן התובע אינו זכאי לקבל שכר טרחה הנגזר מזכויות אלה (עמ' 235 ש' 25 עד עמ' 236 ש' 13):

"Adv. Basson: if Mr. Shub would have, if, hypothetically, brought you building rights in a land, in another place. He would have been entitled to his 15%?

השופטת: יצוין שהעד מעיין בהסכם שכר הטרחה שעורך דינו הציג זה עתה בפניו.

A: According to the agreement, he would have been entitled to it.

Adv. Basson: Thank you. Now, look. Parcel 25 is here. You see the number 25?

אני מציג לעד את התשריט של התב"ע החדשה (תכנית 1819 – ע.ב.), ת/58.

A: Right.

Q: Now you achieved a new parcel, 104 it's near Parcel 25 and 204 it's not near 25.

A: Right.

Q: So this is building rights in another land. Why did Mr. Shub not entitled for his fees?

A: Because he did not achieve that for, he did not, nothing that he did had anything to do with my receiving the building rights. It was not in his hands to do that". (ההדגשות שלי – ע.ב.)

הנה כי כן, חרף העובדה שהנתבע טען לאי תחולתו של ההסכם על מצב הדברים כפי שאירע שבו קיבל זכויות בניה – ברי כי גם לשיטתו יש תחולה עקרונית להוראות ההסכם גם בנסיבות אלה. אלא שזכאותו של התובע לשכר טרחה נגזרת מן השאלה אם זכויות הבניה שבהן זכה הנתבע הן תולדה של פועלו של התובע, אם לאו.

עוד יוער בהקשר זה, כי פרשנות הנתבע שלפיה ההסכם אינו חולש על פעולותיו של התובע בקשר עם הכללת החלקה בתכנית 1819 והענקת זכויות הבניה לנתבע במסגרתה, אינה מתיישבת גם עם מכתבו של ווינברג לתובע מיום 21/1/2010 (ראו ת/2א בעמ' 32, סעיף 6).

32. קריאת ההסכם כמכלול מהווה תימוכין נוסף למסקנה שאליה הגעתי. יודגש כי עסקינן בהסכם שכר טרחה "על בסיס הצלחה"; ההסכם קובע שאם לא יצליח התובע להשיג דבר לנתבע – לא יהא זכאי לשכר טרחה כלל (סעיף 4 להסכם). היותו של ההסכם מבוסס "על בסיס הצלחה" נגזר גם מהעובדה ששכר הטרחה נקבע באחוזים ולא בסכום קבוע. בנוסף וכפי שנזכר, הנתבע שכר את שירותי התובע על מנת שיטפל בהפקעה וישיג עבורו את התוצאה המיטבית.

כפי שיבואר להלן, שוכנעתי כי כך אכן עשה התובע; בזכות פועלו, מאמציו והאסטרטגיה שבה נקט, הצליח התובע להשיג תוצאה מרשימה עבור הנתבע. משהצליח בפועלו – זכאי הוא לשכר טרחתו בשיעור של 15% משווי זכויות הבניה כמתחייב מההסכם.

נמצאנו למדים מכל האמור לעיל, כי גם אם ניתן ליישב את פרשנות הנתבע עם לשון ההסכם – תכלית ההסכם ומכלול הנסיבות כפי שפורטו, מחייבים דחייתה של פרשנות זו.

33. לא נעלמה מעיניי טענת הנתבע כי יש להחיל במקרה דנא את כלל "הפרשנות נגד המנסח" לחובת התובע. לטענת הנתבע, הנסיבות מחייבות החלתו של כלל זה שכן ההסכם הוכן מראש על ידי התובע; לא תורגם לאנגלית למרות שהבנתו של הנתבע בעברית היא בסיסית ביותר; ונחתם במעמד שבו נכח התובע, מצד אחד – הדיוט בתחום – ושני עורכי דין, מצד שני (התובע ושמואל). התובע מצידו טוען כי הנתבע הבין היטב על מה הוא חותם וכי טענה אחרת מהווה שינוי חזית.

אין בידי לקבל את טענת הנתבע כי לא הבין את הסכם שכר הטרחה. מהראיות שהוצגו בפניי ומהתרשמותי הישירה מהנתבע שוכנעתי כי ידיעותיו בשפה העברית הן מספקות על מנת להבין את ההסכם ותוכנו, וכי ללא ספק ידע על מה הוא חותם. בייחוד אמורים הדברים משעה שמדובר בהסכם קצר מאוד שעניינו שכר טרחה. עוד יוער שהנתבע הוא איש משכיל, אדריכל במקצועו, שהמונחים "הפקעה", "זכויות בניה" וכיוצא באלה אינם זרים לו ויש לו הבנה מסוימת בתחום נדל"ן (ראו עמ' 197 ש' 14-11, ועמ' 201 ש' 6-1). משדחיתי את טענת הנתבע בהקשר זה לגופה, איני נדרשת לטענת התובע כי מדובר בשינוי חזית.

להשלמת התמונה יוער כי כלל "הפרשנות נגד המנסח" הוא כלל פרשנות משני, שאליו יש להידרש רק מקום שבו יש שתי משמעויות סבירות בה במידה ללשון המסמך, רוחו ותכליתו – וכאמור, לא זה המקרה בעניננו [ראו דברי כבוד השופט ד' לוין בעניין ע"א 631/83 "המגן" חברה לביטוח בע"מ נ' "מדינת הילדים" בע"מ, פ"ד לט(4) 561, 573 (1985), שהובאו בע"א 453/11 מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ נ' "אריה" חברה לביטוח בע"מ (21/8/2013)].

נסיבות הכללת החלקה בתכנית 1819 והענקת זכויות הבניה לנתבע

34. לצד המחלוקת בדבר הפרשנות הנכונה של ההסכם ואם הוא חל בנסיבות שאירעו בפועל, חלוקים הצדדים גם בשאלה אם אכן היה זה פועלו של התובע שגרם להכללת החלקה בתכנית 1819 ולהענקת זכויות הבניה לנתבע; אם לאו.

כפי שכבר נזכר, לטענת התובע היו אלה פועלו ומאמציו הבלתי נדלים במשך שנים ארוכות שהובילו להכללת החלקה בתכנית 1819 ולהענקת זכויות בניה לנתבע במסגרתה. לגרסת התובע, דבקותו ב"אסטרטגיה" שנקט מתחילת הטיפול בנתבע, קרי: תביעות בגין שינוי ייעוד החלקה וההפקעה במסגרת תכנית 1764, מחד גיסא; ובמקביל פניות חוזרות ונשנות בבקשה להשיב לנתבע את החלקה ולהכלילה במסגרת תכנית משביחה, תוך הימנעות מקבלת כספי הפיצויים שנפסקו, מאידך גיסא – היא שגרמה לכך שהנתבע הינו הבעלים של זכויות בניה ב-38.76 יחידות דיור ששוויין מוערך בעשרות מיליוני שקלים. התובע טוען שמצבו של הנתבע כיום, שהינו טוב לאין שיעור מהמצב שבו היה בעת העברת הטיפול בהפקעת החלקה לידי התובע, הוא פרי עמלו של התובע ובשל כך הוא זכאי לשכר הטרחה המוסכם מכוח ההסכם.

מנגד, הנתבע גורס שלתובע לא היה כל חלק בהכללת החלקה בתכנית 1819 וקבלת זכויות הבניה במסגרתה. לטענתו, פרט לשליחת מכתבים "סתמיים" – כלשונו – לעירייה, שבמסגרתם התעניין התובע במצבה של התכנית האמורה, הוא לא פעל לקדם את תכנית 1819 וגם לא ידע את פרטיה. התובע אף לא עדכן את הנתבע, לטענת האחרון, בדבר הכללת החלקה בתכנית 1819 והדבר נודע לו מצד שלישי זמן רב לאחר המכתב על הכללת החלקה.

לטענת הנתבע, בשעתו הציג התובע בפניו מצג מטעה לפיו הוא זה שפעל והביא לכך שהנתבע קיבל זכויות בניה מפליגות; ועל רקע מצג זה כתב האחרון את מכתב ההערכה (ת/2), בעוד שלמעשה – לא התובע הוא שעומד מאחורי ההישג שייחס לעצמו אלא העירייה. לכן, טוען הנתבע, התובע אינו זכאי לשכר טרחה בשיעור של 15% משווי זכויות הבניה שקיבל (ראו בעמ' 222 לפרוטוקול, ש' 11-4; וכן בעמ' 235 ש' 25 עד עמ' 236 ש' 13).

35. ממכלול הראיות שהוצגו בפניי ומהתרשמותי מן העדים שוכנעתי כי הדין עם התובע, ואכן יש לזקוף לזכותו את הכללת החלקה בתכנית 1819 ואת הענקת זכויות הבניה לנתבע במסגרתה; ואבאר.

ראשית דבר, וכמפורט בהרחבה בתיאור העובדתי, התובע הציג עשרות רבות של מכתבים המעידים על פועלו גם בקשר עם קידומה של תכנית 1819 והכללת החלקה במסגרתה באופן שיוענקו לנתבע זכויות בניה. אין לקבל את טענת הנתבע שלפיה המדובר במכתבים "סתמיים"; מה גם שטענה כזו אינה מתיישבת עם טענתו של הנתבע שלפיה מגיע לתובע שכר ראוי בגין פועלו בקשר עם תכנית 1819 – האמנם מציע הנתבע לשלם לתובע שכר ראוי על שליחת מכתבים "סתמיים"? והדברים מדברים בעד עצמם.

כפי שכבר נזכר, שמו של התובע הולך לפניו כמומחה בתחום הנדל"ן ודיני התכנון והבנייה, ולא פחות חשוב מכך – כמי ש"מכיר את השטח", את הגורמים הרלבנטיים וכיצד להתנהל מולם. מהראיות שבפניי הוכח כי כך היה גם הפעם. לצד מכתבים אלה התובע גם קיים פגישות בעירייה; ובנסיבות שנתבררו אין לי סיבה להטיל ספק בדבריו כי ניהל גם עשרות רבות של שיחות טלפון מול גורמים שונים בעירייה ובוועדה המקומית לקידום הטיפול בעניינו של הנתבע.

אין מחלוקת כי הליכי תכנון ובניה אורכים זמן רב. במשך שנים ארוכות התובע לא זנח את הטיפול בנתבע והמשיך לפעול לטובתו ללא לאות. עדות לכך ניתן למצוא גם במכתבו של גרנות לתובע מיום 21/2/2000 (ת/38 בעמ' 288), במסגרתו כתב "עליי לציין את דאגתך וטיפולך במרשך מזה תקופה ארוכה...". התובע לא אמר נואש הגם שפעמים רבות נתקל בסירוב עיקש מצד העירייה והוועדה המקומית לשנות את ייעוד החלקה ולהכלילה בתכנית שבמסגרתה יוענקו לה זכויות בניה.

ודוק: מכתביו של התובע נשלחו באופן רצוף מאז שהועבר לידיו הטיפול בתיק ועד להכללת החלקה בתכנית 1819. התובע הגיש וניהל את תביעות הפיצויים, והשתמש במקביל בהתקדמות ההליכים שם כאמצעי לחץ וכ"מנוף" לקבלת בקשתו להשיב את החלקה לנתבע. כך היה לאחר החלטת השופט גורן; כך היה לאחר שניתנה השומה המכרעת; וכך היה אף לאחר מתן פסק הדין.

36. בהקשר זה יצוין כי מהימנים בעיניי דברי התובע שלפיהם עדכן את הנתבע באופן שוטף על אודות סטטוס הטיפול בענייניו – בין במישרין ובין באמצעות פרנקל שהיה מיופה כוחו של הנתבע בארץ (ראו, למשל, בעמ' 106 לפרוטוקול ש' 18-17). לגרסת התובע, המקובלת עליי, כך היה גם לאחר שנודע לו על הכללת החלקה בתכנית 1819 (ראו בעמ' 161 לפרוטוקול ש' 21-3). במסגרת הראיות שהוצגו כלולים מכתבים רבים המהווים עדכון לשחמון – בין במישרין ובין באמצעות פרנקל (ראו למשל ת/36א, וכן ת/56 בעמ' 552 – מכתבו של התובע מיום 27/11/00 ובסמוך להחלטה על הכללת החלקה בתכנית 1819). לנוכח חלוף הזמן, אין זה מן הנמנע ואף סביר הוא שהתובע לא זכר במדויק מתי עדכן את הנתבע על אודות הכללת החלקה בתכנית 1819, ואם היה זה במישרין או באמצעות פרנקל; אך מהנסיבות שנתבררו בפניי אין סיבה להניח שדווקא עם הכללת החלקה בתכנית 1819 – המהווה הישג ברור לנתבע ובעקיפין גם לתובע – לא יעדכן התובע את הנתבע בעניין, בדרך זו או אחרת.

לטענת ווינברג, מצב בריאותו של פרנקל אינו מאפשר לו להעיד (ראו סעיף 6 לתצהירו וכן התייחסותו בעמ' 444 לפרוטוקול ש' 14-12). מנגד, טוען התובע כי שוחח עם פרנקל לאחרונה וכי הלה אינו מתנגד שיחקרו אותו בעניין (עמ' 99 לפרוטוקול ש' 29-24). ואולם כך או אחרת, לנוכח מכלול הראיות שבפניי עדותו של פרנקל אינה הכרחית בנסיבות העניין, ואיני רואה מקום לזקוף את אי העדתו לחובת מי מהצדדים.

37. התובע הוכיח כי גם מנקודת ראות של העירייה, הכללת החלקה בתכנית 1819 והענקת זכויות בניה לנתבע נבעו מפועלו ומבקשותיו, ולמעשה אף מהלחץ שהפעיל. בתגובת העירייה לבקשה למתן פסק דין (ת/35) ציינה ב"כ העירייה כי "בקשה זו נועדה כל כולה, על מנת להפעיל לחץ בלתי הוגן על המשיבה להיענות להצעות המבקש, בכל הקשור לתכנון מחדש של החלקה שהופקעה ממנו".

תרומתו של התובע להכללת החלקה בתכנית 1819 עולה גם ממכתב אושרת מיום 25/7/1999 (ת/34 בעמ' 253). מכתב זה שנכתב עובר למתן פסק הדין, פותח בכך שהפיצויים שעל העירייה לשלם בגין הפקעת החלקה בלבד עומדים על כ-1.3 מיליון ש"ח בהתאם לשומה המכרעת. אמנם, בהמשך המכתב מציין אושרת כי פעילות בית הקברות תצטמצם בעתיד ולכן ניתן להקטין את שטח החניה ולהכלילו בתכנית 1819; אלא שגם חתימת המכתב מעידה כי לתובע יד ורגל בדבר – "יודגש כי פתרון כזה הוצע על ידי בעלי החלקה בנדון באמצעות עו"ד שוב והסכמתו לכך תייתר את תשלום פיצויי ההפקעה". ראו גם מכתבה של ב"כ העירייה לגזבר העירייה מיום 26/10/1999 (ת/36 בעמ' 269).

גם לאחר מכתבים אלה, הוסיף התובע לפנות לעירייה בבקשה לביצוע התשלום בהתאם לפסק הדין בהקדם, תוך שהדגיש כי "אין באמור כדי לפגוע במשאלתי לשינוי ייעוד הקרקע" (ראו ת/36 בעמ' 271).

ואכן, בסמוך לאחר מכן קיבל התובע את המכתב על הכללת החלקה, כהגדרתו לעיל. סמיכות הזמנים בין מתן פסק הדין ומכתביהם של גורמים שונים בעירייה בעניינו כמתואר לעיל לבין המכתב על הכללת החלקה, מעידה אף היא שהיו אלה פועלו ומאמציו של התובע שהובילו להענקת זכויות בניה לנתבע במסגרת תכנית 1819. יוזכר בהקשר זה כי לטענת התובע, מנסיונו והיכרותו עם רשויות מוניצפאליות, הן יעדיפו שלא לשלם פיצויים; בין כך ובין כך, נראה שזה היה המצב במקרה דנן.

גם במכתב ב"כ העירייה מיום 1/3/2005 וממכתב אדריכל העיר כהגדרתו לעיל עולה כי ביטול ההפקעה והכללת החלקה בתכנית 1819 נעשו לבקשת התובע וכתוצאה משיטת הפעולה שבה נקט (ת/39 בעמ' 291-290).

יצוין כי לטענת הנתבע, אין במכתבים אלה של גורמים שונים בעירייה כדי להעיד על תרומתו של התובע להכללת החלקה בתכנית 1819 ולהענקת זכויות בניה לנתבע במסגרתה. עוד טוען הנתבע כי ממכתבים אלה ואחרים עולה דווקא כי היו טעמים אחרים לכך. ואולם דין טענות אלה להידחות. המכתבים שהוצגו בפניי תומכים, כפשוטם, בעמדתו של התובע; ואם סבור הנתבע כי יש להבינם אחרת, היה עליו לזמן את שולחיהם לעדות, וכזאת לא עשה.

38. בנסיבות אלה, שוכנעתי כי גם אם היו שיקולים תכנוניים אחרים שהובילו להכללת החלקה וחלקות סמוכות בתכנית 1819 כפי שטוען הנתבע, אין בכך כדי לגרוע מתרומתו הברורה של התובע להכללת החלקה בתכנית בכלל ולהענקת זכויות לנתבע במסגרתה – בפרט. זכאותו של התובע לשכר טרחה על פי ההסכם אינה מותנית בכך שיהיה הגורם הבלעדי שיוביל לקבלת זכויות בניה; וממילא גם לא ייתכן שיהיה, שהרי הכללת החלקה בתכנית משביחה והענקת זכויות בניה במסגרתה מחייבות אישורים מתאימים של הגורמים המוסמכים. יש להניח שמסיבה זו גם נוסח סעיף 1ג להסכם במילים "ניסיון לקבל זכויות בניה", כאשר ברי כי הענקתן בפועל לנתבע אינה נתונה להחלטת התובע.

במיוחד אמורים הדברים משעה שהכללת החלקה בתכנית 1819 לא חייבה, מיניה וביה, את הענקת זכויות הבניה לנתבע במסגרתה. כפי שהעיד התובע בהקשר זה (בעמ' 155 ש' 20-15), ועדותו מקובלת עליי:

"תכנית בנין ערים, קודם כל העירייה צריכה לרצות להכניס אותך, לא מגיע לך, היא יכולה לרצות להכניס אותך, היא יכולה לא להכניס אותך. אח"כ בא ראש העיר וכבודה נכבדה מאוד, אמרה: תכללו את החלקה הזאת בתכנית. עכשיו, איך תכללו בתוכה, עם זכויות או בלי זכויות? יכלו לכלול אותה כמו שאת חלקה 86 שהיא לא קיבלה שום זכויות, אנחנו היינו צריכים להשגיח שנקבל זכויות מתאימות ולזה פעלנו כל הזמן".

הנה כי כן, התנהלותו של התובע – לרבות התעקשותו שלא לקבל את כספי הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת והשימוש בפסק הדין כאמצעי לחץ להכללת החלקה בתכנית 1819 ולהענקת זכויות בניה לנתבע בגדרה – הוכיחו את עצמם והשיגו עבור הנתבע תוצאה שהיטיבה את מצבו לאין ערוך.

39. זאת ועוד. משעומת הנתבע בחקירתו עם אותם המכתבים מטעם גורמים בעירייה שמהם עולה כי התובע הוא שגרם להכללת חלקתו בתכנית 1819 ולזכויות הבניה שקיבל, השיב כי לא היה ער למידע זה וכי יהיה עליו לדון בו עם עורך דינו (עמ' 251 לפרוטוקול ש' 29-25). במקום אחר (בעמ' 257 לפרוטוקול ש' 28-24) הודה הנתבע כי אלמלא מאמציו של התובע, לא היה זכאי לדבר –

"I don’t know, what I can tell you is that I think he made his point when he showed me these letters from the engineer, that it was through the efforts of Mr. Shub that I was included in the plan, because really, if you look at the plan here, I wasn't entitled to anything". (ההדגשה שלי – ע.ב.)

הנה כי כן, לא זו בלבד שההסכם חולש גם על נסיונו של התובע לקבל עבור הנתבע זכויות בניה – ניסיון שאפיין את פועלו של התובע במשך כל התקופה הרלבנטית – אלא שניסיון זה אף צלח בפועל. משכך, אני קובעת שהתובע זכאי לשכר הטרחה המוסכם בשיעור של 15% משווי זכויות הבניה שקיבל הנתבע.

חישוב שכר הטרחה המגיע לתובע בגין זכויות הבניה

40. התובע עותר לשכר טרחה בשיעור של 15% משווי זכויות הבניה נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן (28/12/2011). שווי זה של החלקה בייעוד למגורים הוערך בחוות דעת שרים בסכום של 36,163,000 ש"ח ו-15% מתוכם הם 5,424,450 ש"ח. לחלופין, עותר התובע לשכר טרחה בשיעור של 15% משווי זכויות הבניה נכון ליום הגשת התביעה המקורית (16/3/2010) שהם 3,780,000 ש"ח; לחלופי חילופין, עותר התובע לשכר טרחה בשיעור של 15% משווי זכויות הבניה נכון ליום אישור תכנית 1819 (19/3/2006), בצירוף ריבית חריגה בגין אי תשלום שכר הטרחה במועד, ובסך הכול לסכום של 3,505,310 ש"ח (ראו סעיפים 26א-26ג לכתב התביעה).

הנתבע כזכור חולק על זכאות התובע לשכר טרחה בשיעור של 15% מזכויות הבניה. יחד עם זאת וכטענה חלופית, מחשב הנתבע בסעיף ו(3) לסיכומיו את שכר הטרחה המרבי לו זכאי התובע על פי ההסכם, אם תתקבל עמדת התובע – וזו אכן נתקבלה על ידי כאמור לעיל. לגרסת הנתבע, חישובו של התובע לעניין שכר הטרחה לא לקח בחשבון גורמים מסוימים שיש בהם כדי להפחית משמעותית את הסכומים שהוא זכאי להם. להלן אתייחס ואדון בגורמים אלה.

41. ראשית, שחמון טוען כי המועד הקובע לקביעת שווי הזכויות הוא מועד אישורה של תכנית 1819, שאז הסתיימה עבודתו של התובע; ולא המועד שבו הוגשה התביעה – המקורית או המתוקנת. בפי התובע אין מענה לטענה זו.

דין טענת שחמון בהקשר זה להתקבל. אמנם, בבקשת התובע לתקן את כתב תביעתו נטען ששווי החלקה עלה בשיעור שהוא גבוה יותר מהפרשי הצמדה וריבית; ובישיבה שהתקיימה בפניי ביום 12/12/2011 נעניתי לבקשת התיקון לנוכח השלב המוקדם של הדיון ומאחר שעל פניו התיקון נגע רק לסכום השמאות שעליו נסמכת התביעה. יחד עם זאת, אין בכך משום הסכמה לטענת התובע שלפיה יש לגזור את שכר טרחתו משווי זכויות הבניה ביום שבו הגיש את התביעה המתוקנת או את התביעה המקורית.

כפי שעולה מסעיף 2 להסכם וכפי שברור מהגיונם הכלכלי של הדברים, זכאותו של התובע ל-15% משווי זכויות הבניה קמה לו כתוצאה מהשירותים שסיפק בהקשרן וכנגדם. שירותים אלה פסקו עם פרסום תכנית 1819 למתן תוקף ב-19/3/2006. יוער כי מסקנה דומה הייתה מתבקשת גם אם שווי זכויות הבניה היה פוחת מאז אישור תכנית 1819 ועד להגשת התביעה; וספק בעיניי אם גם במצב דברים כזה היה התובע עותר לשכר טרחתו כנגזרת של שווי הזכויות במועד הגשת התביעה.

לעניין הפרשי הצמדה וריבית – אין לקבל את טענת הנתבע שלפיה יש לחייבו בהפרשי הצמדה בלבד מיום 19/3/2006 ועד למועד מתן פסק הדין. שומה היה על הנתבע לשלם לתובע את שכר טרחתו עם אישורה של תכנית 1819. מנגד, איני רואה מקום לפסוק כי הנתבע חייב בריבית פיגורים חריגה, כטענת התובע בסעיף 26ג לכתב התביעה. משלא קיבל התובע במועדם את הסכומים המגיעים לו, ועל מנת לשמור על ערך הכסף ולפצותו על האיחור בתשלום כאמור – זכאי התובע להפרשי הצמדה וריבית (רגילה) כחוק מיום 19/3/2006 ועד לתשלום בפועל.

42. שנית, בחוות דעת שרים הוערך שווי החלקה בייעוד למגורים נכון ליום 19/3/2006 בסכום של 14,341,000 ש"ח. סכום זה הינו המכפלה (במעוגל) של 370,000 ש"ח ליחידת דיור במספר יחידות הדיור שנקבע בתכנית 1819 שהנתבע זכאי להן (38.76). השווי ליחידת דיור (370,000 ש"ח) מקורו בשומת השמאי רן וירניק לחלקה 207 המצויה במתחם שבו מצויים מגרשים 104 ו-204 ושפורסמה באתר משרד המשפטים (להלן: "וירניק" ו"שומת וירניק", ראו סעיף 9.9 לחוות דעת משולם וכן בעמ' 397 לפרוטוקול), יוער כי שמאי הצדדים מפנים שניהם לשומת וירניק כנקודת התייחסות בהערכתם את שווי החלקה בייעוד למגורים.

לטענת הנתבע, הערכתו של שרים את שווי החלקה בייעוד למגורים – בטעות יסודה; שכן אינה מביאה בחשבון את העובדה שלמגרש 104 שבו קיבל הנתבע את מרבית הזכויות – ניתן מקדם שווי של 0.89 בלבד, ואילו למגרש 204 ניתן מקדם שווי 1. שקלול המקדמים מביא, לטענת הנתבע, להערכת זכויות הבניה בשווי של 12,924,100 ש"ח בלבד (370,000 ש"ח ליחידת דיור X 34.93 יחידות דיור בהתאם למקדם שווי המשקלל את המקדמים היחסיים שניתנו לכל אחד מהמגרשים 104 ו-204).

השאלה בדבר הערכת שווי הזכויות היא עניין שבמומחיות. התובע הסתמך על חוות דעת שרים. גם בחוות דעת משולם שהוגשה מטעם הנתבע הוערכו שווי זכויות הבניה, אם כי לצורך חישוב הנזק שנגרם לנתבע לטענתו בגין רשלנות התובע בקשר עם ההתנגדות לתכנית 1819. במסגרת זו, משולם מתייחסת גם למקדמים השונים שניתנו למגרשים 104 ו-204 ומחשבת את מספר יחידות הדיור שקיבל הנתבע בהתאם למקדם שווי משוקלל (34.93 יחידות דיור; ראו בעמ' 24 לחוות דעת משולם).

כשנשאל שרים בעניין זה, השיב כי היה ער לכך אך לא ראה לנכון לשקלל את מקדמי המגרשים 104 ו-204, שכן "השוק מתייחס ליחידות דיור שנסחרות כיחידות דיור". עוד טען שרים כי גם שומת וירניק נערכה על בסיס עסקאות השוואה של מגרשים שלא לכולם היה מקדם 1, אך בכל זאת הגיע וירניק לממוצע של 370,000 ש"ח ליחידות דיור ובממוצע זה השתמש שרים (עמ' 65 לפרוטוקול ש' 29-26).

לאחר בחינת טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי גם טענה זו של שחמון לעניין שקלול המקדמים דינה להתקבל. כפי שהעיד שרים, למגרש 104 ולמגרש 204 אין את אותו השווי (ראו בעמ' 65 לפרוטוקול ש' 16-14), וממילא קיים שוני בין שווי הזכויות הניתנות במסגרת כל אחד ממגרשים אלה. במצב דברים זה, אין להביא בחשבון את המספר המוחלט של יחידות הדיור שהוקצו לנתבע בכל מגרש (38.76 בסך הכל), כי אם את מספרן לאחר שקלול המקדמים (34.93). בנוסף, הגם ששומת וירניק מהווה נקודת התייחסות לשמאי שני הצדדים, שומה זו לא הוצגה בפניי. לכן לא ניתן לאשש את טענת שרים בחקירתו שלפיה גם בשומת וירניק נעשתה השוואה שלא על בסיס מקדמים זהים. בהינתן כל האמור, אני קובעת אפוא כי שווי זכויות הבניה נכון ליום 19/3/2006 הוא 12,924,100 ש"ח.

43. שלישית, לטענת שחמון יש לגזור את שכר טרחתו של התובע מהתוספת שהתווספה לשווי החלקה בעקבות אישור תכנית 1819. לגרסת שחמון, עובר לאישור תכנית 1819 היה שווי החלקה 7,732,000 ש"ח, כך שהתוספת לשווי שממנה יש לגזור את שכר טרחת התובע היא 5,192,100 ש"ח בלבד. בהקשר זה מתבסס שחמון על חוות דעת קודמת שערכה משולם לבקשתו ביום 29/11/2009 (להלן: "חוות הדעת מ-2009", סומנה נ/18), שמטרתה הערכת שווי החלקה עובר לאישור תכנית 1819 ולאחריו. עוד טוען הנתבע כי חוות הדעת מ-2009 הוגשה כראיה מטעם התובע דווקא (ת/2ג) אך משולם לא נחקרה על ידו בעניינה.

אין בידי לקבל פרשנות זו של הנתבע שאינה מתיישבת עם לשון ההסכם ומבנהו. סעיף 2 להסכם קובע כי שכרו של התובע יהיה "בשיעור 15% מסכום הפיצויים או משווי הקרקע או הזכויות שנקבל" (ההדגשות שלי – ע.ב.). המדובר בשלוש חלופות הנזכרות גם בסעיף 1 להסכם, כאשר התממשותה של איזה מהן מזכה את התובע בשכר טרחה בשיעור של 15% משווייה. ויוזכר כי התובע דורש 15% משווי זכויות הבניה בלבד ואינו דורש גם 15% מהפיצויים שנפסקו.

אין מחלוקת שאילו היה מקבל הנתבע את הפיצויים שנפסקו, היה התובע זכאי מכוח ההסכם ל-15% מסכומם. באופן דומה, אילו היה הנתבע מקבל קרקע חלופית במקום החלקה, היה התובע זכאי ל-15% משווייה. לפיכך, אין סיבה כי בהתקיים החלופה השלישית שלפיה קיבל הנתבע זכויות בניה (שמטבען נלוות לקרקע ואינן בנות קיום כשלעצמן) – תהא ההתייחסות שונה; והטענה לכן נדחית.

44. רביעית, לטענת שחמון יש לנכות משווי זכויות הבניה שממנו צריך להיגזר שכר טרחתו של התובע, את החיוב בהיטל ההשבחה וכן את תוספת מס השבח. במילים אחרות, שחמון טוען כי יש להביא בחשבון את שווי זכויות הבניה נטו ולא ברוטו. התובע מצידו דוחה טענה זו, משאין לה כל עיגון בהסכם. עוד טוען התובע כי גם מעדות משולם עולה שהשווי ממנו יש לגזור את שכר הטרחה הוא השווי ברוטו.

אף בהקשר זה מקובלת עליי טענת התובע כי שכר טרחתו צריך להיגזר משווי הזכויות ברוטו. לא זו בלבד שטענת הנתבע שלפיה יש לגזור את שכר הטרחה משווי הזכויות נטו אינה עולה מלשון ההסכם, אלא שמעדותה של משולם עולה שגם לשיטתה הכוונה במונח "שווי זכויות" היא ל"שווי שוק" מבלי להביא בחשבון את המיסים (ראו בעמ' 345 לפרוטוקול).

45. לסיכום, אני קובעת כי התובע זכאי לשכר טרחה בסכום של 1,938,615 ש"ח, שהם 15% משווי זכויות הבניה נכון ליום 19/3/2006 (12,924,100 ש"ח) ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

סעיף 5 להסכם

46. סעיף 5 להסכם מורה כדלקמן:

"הוסכם כי באם אקבל קרקע חלופית משרדך יטפל בעריכת כל החוזים וההסכמים העתידיים ובמכירת כל חלקי במקרקעין, בכל הסכמי קומבינציה ובכל החוזים שיערכו על ידי ו/או על ידי קבלנים/ רוכשי-קרקע עם רוכשי דירות ו/או יחידות אחרות בבניינים אשר ייבנו על המקרקעין, כששכרך יהא כמקובל".

לטענת התובע, הוא זכאי מכוח סעיף זה לשכר טרחה נוסף, בגין התחייבותו של הנתבע לכך שכל החוזים וההסכמים בקשר עם מכירת זכויותיו בקרקע החלופית שיקבל ייערכו על ידי התובע בתמורה ל"שכר המקובל". שכר זה צריך להיגזר, לשיטת התובע, משווי יחידות הדיור שקיבל הנתבע במסגרת תכנית 1819 כבנויות. שווי זה הוערך בחוות דעת שרים בסכום של 83,479,000 ש"ח. לגרסת התובע, "שכר הטרחה המקובל" עבור עריכת חוזים מהסוג האמור הוא 1.5% משווי הדירות. בנוסף, טוען התובע כי מאחר שנודע לו כי אין בכוונת הנתבע לקיים התחייבות זו, יש להפחית שליש משכר הטרחה המקובל בגין העבודה הנחסכת לתובע, ולהעמידו לכן על 1% משווי הדירות. בסך הכל, עותר התובע לתשלום שכר טרחה מכוח סעיף 5 להסכם בסך של 834,790 ש"ח, כאשר לטענת התובע מדובר ב"פיצויי קיום".

מנגד, טוען הנתבע כי סעיף 5 להסכם – בדומה להסכם בכללו – כלל לא חל בנסיבות העניין. ואולם משדחיתי טענה זו בכללותה, המסקנה המתחייבת היא שיש תחולה גם לסעיף 5 להסכם.

עוד טוען הנתבע כי בהסכם לא צוין מהו השיעור "המקובל" ואף לא הובאה חוות דעת בנדון, המתייחסת הן לשכר המקובל והן להפחתה שיש לבצע במצב שבו התובע לא יבצע עבודה זו בפועל. כמו כן, לטענת הנתבע, אין להיעתר לתביעת עורך דין לפיצויי קיום לאחר אובדן האמון של הלקוח כלפיו.

47. הגם שהתובע לא השתמש במינוחים המשפטיים המתאימים – ויש לתהות על כך – נראה כי התובע מכוון לטענה המשפטית הידועה כ"הפרה צפויה". סעיף 17 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 מורה כי "גילה צד לחוזה את דעתו שלא יקיים את החוזה, או שנסתבר מנסיבות העניין שלא יוכל או לא ירצה לקיימו, זכאי הצד השני לתרופות לפי חוק זה גם לפני המועד שנקבע לקיום החוזה, ובלבד שבית המשפט, בנתנו צו אכיפה, לא יורה שיש לבצע חיוב לפני המועד שנקבע לקיימו".

לטענת התובע, נודע לו כי אין בכוונת הנתבע לקיים את התחייבותו בהקשר זה. ואמנם, ניתן להסיק מהנסיבות בכללותן כי אמנם כך, שהרי עד כה הנתבע מאן לשלם לתובע שכר טרחה כלשהו; וכן שכר את שירותיהם של עורכי דין נוספים לקידום מכירת זכויותיו במגרשים 104 ו-204 (ראו עדות ווינברג בעמ' 449 לפרוטוקול ש' 15-12 וכן עדות ברסלאואר בעמ' 469-468). חרף זאת, יש לדחות את תביעת התובע בהקשר זה. ואבאר.

למעשה, דרישתו של התובע לשכר טרחה "מקובל" היא דרישה לשכר טרחה ראוי. כפי שנזכר, דרישה כזו היא עניין הדורש הוכחה בחוות דעת מקצועית. גם בעניין ת"א (תל אביב) 2713/06 יחיאל, דרנס, קורן ושות' עורכי דין נ' מגדלי בארי שלמה המלך בע"מ (28/6/2011) אליו מפנה התובע בסיכומיו, הוגשו חוות דעת מטעם הצדדים הן לעניין שכר הטרחה הראוי והן לעניין ההפחתה הראויה מקום שבו העבודה "נחסכה" מעורך הדין בפועל. בענייננו, התובע לא תמך את דרישתו בחוות דעת כלשהי המוכיחה מהו השכר "המקובל"; אף לא מהי ההפחתה הראויה.

עוד יוער כי לטענת שחמון בהקשר אחר בסיכומיו, "מקובל" כי רוכשי הדירות הם שמשלמים לעורך הדין ולא בעלי הזכויות שמוכר אותן. נראה כי גם בהקשר זה נדרש היה להגיש חוות דעת. ולבסוף יצוין כי טענת התובע שלפיה מדובר ב"פיצויי קיום" נטענה בעלמא וללא כל פירוט כמתחייב מטיב הטענה ובכלל.

לנוכח מחדלו של התובע לתמוך טענותיו בחוות דעת ולבסס תשתית ראייתית ומשפטית מתאימה, לא ניתן לפסוק לו סעד כלשהו בהתייחס להוראת סעיף 5 להסכם.

התביעה שכנגד – טענות הרשלנות

חובתו המקצועית של עורך דין כלפי לקוחו – הפעלת שיקול דעת סביר

48. כידוע, כתנאי לקיומה של חבות בנזיקין מכוח עוולת הרשלנות הקבועה בסעיפים 36-35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש], על התובע להוכיח מספר מרכיבים: חובת זהירות; הפרת החובה על ידי סטייה מסטנדרט התנהגות סביר; קיומו של נזק וקשר סיבתי בינו לבין הפרת החובה [ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש, פ"ד לז(1) 113 (1982)].

אין מחלוקת כי עורך דין חב בחובת זהירות כלפי לקוחו בקשר עם הטיפול המשפטי שהוא מעניק לו [ראו: ע"א 7485/10 פנטהאוז רחמני נכסים (1997) בע"מ נ' עו"ד יואב פפר (27/2/2012); וכן ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446 (1990), להלן: "עניין לוי"]. עם זאת, ברור כי לא כל טעות של עורך דין – או בעל מקצוע אחר – עולה כדי התרשלות, כל עוד הפעיל שיקול דעת סביר. ובלשונו של כבוד השופט ד' לוין בעניין לוי (בעמ' 465-464):

"אמור מעתה – עורך דין חב חובת זהירות והפעלת מיומנות סבירה בטפלו בענייני לקוחו בייעוץ, בייצוג ובכל דרך שהיא. מובן שמידתן של אלה רבה, אם לא החלטית, אך עם זאת לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת החובה, שכן למרות הטלת חובות אלה, שהן רחבות למדי, מכירים עדיין בכך, שלא ניתנה תורת עריכת הדין למלאכי השרת; גם הם עלולים לטעות בשיקול דעת. טעות כזו אין בה לחייב עורך דין ברשלנות" (ההדגשה שלי – ע.ב.).

ויפים לעניין זה, בהשאלה, דבריו של כבוד השופט ח' כהן בע"א 735/75 רויטמן נ' אדרת ואח':

"גם עורך דין סביר ונבון ומלומד יכול ויטעה בשיקול דעתו: אם לשופט בשר ודם מותר לטעות, לעורך דין לא כל שכן. החובה המוטלת על סניגור כלפי לקוחו אינה שלא לטעות בשיקול דעתו: החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו" (ההדגשה שלי – ע.ב.). [(פ"ד ל(3) 75, 80 (1976); וראו גם: ע"א 4707/90 מיורקס נ' חברת ברנוביץ נכסים והשכרה בע"מ, פ"ד מז(1) 17, 25 (1993)].

לצורך הוכחתה של טענת רשלנות, אפוא, שומה היה על שחמון להוכיח שלושת אלה: כי התובע שגה בשיקול דעתו; כי אין מדובר בטעות סבירה בשיקול הדעת כי אם בשגיאה העולה כדי התרשלות; וכי בעקבות שגיאה זו נגרם לו נזק. ייאמר מיד כי לא עלה בידי שחמון להוכיח אף אחד מאלה. ממכלול הנסיבות והראיות שהובאו בפניי שוכנעתי שעוד שו"ב לא שגה בשיקול דעתו; לא התרשל במעשיו; ולא הוכח שנגרם לשחמון נזק בעקבות מעשיו או מחדליו הנטענים של עו"ד שוב.

כפי שנזכר, הנתבע טוען שהתובע התרשל באופן הטיפול בו בעיקר בשני היבטים אלה: האחד, בכך שלא נקט הליכים משפטיים לביטול ההפקעה; והשני, בכך שלא הגיש התנגדות ראויה ומנומקת לתכנית 1819 ולהקצאת הזכויות במסגרתה באופן שהביא לקיפוח זכויותיו של הנתבע. טרם שאפנה לדון בהיבטים אלה יוער כי הנזקים שלהם עותר הנתבע נובעים מטענות אלה בלבד, בעוד שטענות נוספות שעניינן רשלנות התובע – כדוגמת אי הגשת תביעה מכוח סעיף 197 בגין שינוי הייעוד של חלקה 20 – נזנחו, כפי שכבר צוין.

אי נקיטת הליכים משפטיים לביטול ההפקעה

49. דיני הפקעת קרקעות מסועפים הם, ואין זה המקום להאריך בעניינם. יש לזכור, כי השאלה שעל הפרק איננה אם יש להורות על ביטול ההפקעה; אם לאו. השאלה הטעונה הכרעה היא אם התובע התרשל בכך שלא התנגד בזמנו להפקעה ולא פעל לביטולה כטענת הנתבע. יחד עם זאת, המענה לשאלה זו מצריך התייחסות למספר עיקרים בדיני הפקעות, וכך גם המקום המרכזי שהקדישו הצדדים לעניין זה בסיכומיהם.

הפקעת החלקה נעשתה בהתאם להוראות פרק ח לחוק התכנון והבניה (ראו תכנית 1764, ת/55; וכן ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 וההודעה לפי סעיף 19, ת/5). סעיף 188(א) לחוק התכנון והבניה מתיר לוועדה המקומית להפקיע מקרקעין שיועדו בתכנית לצרכי ציבור. לשון אחר – הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה של מקרקעין בייעוד פרטי היא בשני שלבים: בשלב הראשון יש לשנות את ייעוד המקרקעין לייעוד ציבורי; ורק לאחר מכן, בשלב השני, ניתן להפקיע אותם [ראו אריה קמר דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון (מהדורה שביעית) (2008) בעמ' 357 (להלן: "קמר"); וכן אהרן נמדר הפקעת מקרקעין (2011) בעמ' 291-290; להלן: "נמדר"]. במקרה זה, תכנית 1764 קבעה הן את שינוי ייעוד החלקה מחקלאות לחניה ציבורית מגוננת, והן כי החלקה תופקע (יחד עם חלקות נוספות שייעודן שונה לייעוד ציבורי).

סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה קובע כי במידה שלא נקבעו הוראות מיוחדות בחוק זה, תבוצע ההפקעה על פי פקודת הקרקעות. בהתאם להוראות הפקודה, הליך ההפקעה נפתח בהודעה על כוונת הרשות לרכוש את הקרקע בהתאם לסעיף 5 לפקודת הקרקעות; בעקבותיה באה הוראה למסור את החזקה בקרקע בהתאם לסעיף 7 לפקודה (בענייננו פורסמה הודעה מכוח סעיפים 5 ו-7 יחדיו); וההליך מסתיים בהכרזה על הקניית הקרקע לרשות בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות. השלב המגבש את עצם ההפקעה הוא, אפוא, פרסום הודעה ברשומות בהתאם לסעיף 19 לפקודה [ראו ע"א 261/84 שמעון רפאלי נ' יצחק חנניה, פ"ד מ(4) 561, 568 (1986), וכן נמדר בעמ' 46].

יודגש בהקשר זה כי בהפקעה לפי חוק התכנון והבניה, כפי שאירע כאן, ההתנגדות לעצם ההפקעה נעשית במסגרת ההתנגדות לתכנית המייעדת את השטח להפקעה ובמועדים הקבועים לכך בחוק (ראו קמר בעמ' 357, וכן נמדר בעמ' 292).

50. כפי שציין כבוד השופט מ' חשין בבג"צ 2390/96 קרסיק נ' מדינת ישראל, מינהל מקרקעי ישראל, יש להבחין בין שתי תקופות ב"חייה" של הפקעה: התקופה הראשונה היא תקופת הליכי ההפקעה והתקופה השנייה היא התקופה שלאחר הליכי ההפקעה. נגזרת מהבחנה זו הבחנה נוספת – בין תקיפת ההפקעה מלכתחילה, קרי: של הליכי ההפקעה עצמם; לבין תקיפתה בדיעבד בגין אי שימוש בקרקע לייעוד שלשמו הופקעה; מיצוי המטרה הציבורית שלשמה הופקעה הקרקע או זניחתה של מטרה זו וכיו"ב [פ"ד נה(2) 625 (2001) (להלן: "בג"צ קרסיק"), בפסקה 10 לפסק דינו].

בענייננו מבקש הנתבע לתקוף את ההפקעה הן מלכתחילה והן בדיעבד (סע' ד(3)(ג) לסיכומי שחמון).

ככל שמדובר בתקיפה של הליכי ההפקעה עצמם (תקיפה מלכתחילה), הרי שצודק התובע בטענתו שלפיה בעת שהועבר התיק לטיפולו – הייתה ההפקעה "מעשה עשוי", מבחינה זו שלא ניתן היה עוד להתנגד לעצם ההפקעה. זאת מכיוון שהמועד להתנגד לתכנית 1764 חלף זה מכבר – כאשר המועד להגשת התנגדות הוא תוך 60 יום מפרסום ההודעה על הפקדת התכנית וזו הופקדה ביום 28/5/90 (ראו ת/61); ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 כבר פורסמה וגם ההודעה לפי סעיף 19 פורסמה חודשים ספורים לאחר מכן וטרם שנחתם ההסכם. כפי שנזכר לעיל, פרסום ההודעה לפי סעיף 19 הוא השלב המגבש את ההפקעה. לאחר פרסום ההודעה לפי סעיף 19 – ההפקעה הושלמה; החלקה הפכה מבחינה משפטית לקניינה הגמור והמוחלט של העירייה, והיא רשאית הייתה לנהוג בה מנהג בעלים.

הנתבע מפנה לעניין עע"מ 8989/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח-תקווה נ' מ. זיטמן ובניו בע"מ (2/8/2005) כדוגמא לתקיפת הפקעה מכלתחילה וביטולה לאלתר כאשר ברור שהרשות לא זקוקה לשטח המופקע; כפי שהיה, לטענת הנתבע, בענייננו. ואולם אין הנדון דומה לראיה. בנסיבות החריגות שם, יועדה החלקה נושא הערעור להפקעה לצרכי ציבור; אלא שעוד באותה שנה שבה פורסמה הודעה בדבר הפקעת החלקה, הביעה העירייה נכונות למכור את החלקה בחזרה לבעליה. ובכך היה משום הצהרה, כך נקבע, שלפיה אין לה צורך בשטח שהופקע. בענייננו, לעומת זאת, עמדה הרשות על מימוש ההפקעה כפי שעולה מן התכתובת הענפה שבינה לבין התובע.

51. בנוסף, לא עלה בידי הנתבע להוכיח – בין באמצעות חוות דעת משולם ובין בכלל – את טענתו שלפיה ההפקעה הייתה נגועה באי חוקיות או ב"חוסר תקינות". לא הוצג כל הסכם סופי בין העירייה לבין חברה קדישא שלפיו האחרונה תשלם את פיצויי ההפקעה והחלקה תועבר לידיה. במכתב אושרת מיום 25/7/1999 כהגדרתו לעיל, אף צוין במפורש שאין הסכם חתום בעניין. גם ממכתבה של ב"כ העירייה מיום 11/7/1995 (נספח יז2 לחוות הדעת המשלימה) עולה כי מדובר היה ב"סיכום עקרוני" בלבד, שלא מומש. הדברים אף עולים מעדותה של משולם בעצמה (ראו למשל בעמ' 297 ש' 27-25).

שחמון הוסיף וטען כי בהתאם לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג-1983 וכמובהר בסעיף 1.5 לחוות הדעת המשלימה, היה נחוץ רק חלק קטן משטח ההפקעה שתוכנן לצרכי חניה. אלא שגם טענה זו אין בידי לקבל. משנשאלה משולם בעניין תקן החניה שחל, לא עלה בידה ליתן תשובה חד משמעית לעניין משמעותו ותחולתו בנסיבות המקרה; ומדבריה אף עלו סתירות למכביר בהקשר זה (ראו בעמ' 305-302 לפרוטוקול).

יצוין בנקודה זו, כי לא מצאתי את חוות דעת משולם ואת חוות הדעת המשלימה כמשכנעות, לשון המעטה; ועדותה של משולם אף התבררה כמגמתית ומרובת סתירות והנחות שאינן מבוססות. כך, למשל, טענה משולם כי עדיף היה לשחמון לקבל את פיצויי ההפקעה ולרכוש בהם חלקת אדמה אחרת, שאז היה מגיע לאותה תוצאה שלפיה יש בבעלותו זכויות בניה בשווי עשרות מיליוני שקלים; וכך, למשל, התעקשה משולם כי הקניית זכויות נוספות לנתבע לא הייתה באה על חשבון מישהו אחר. טענות אלה הן חסרות יסוד על פניהן. ליקויים אלה שנפלו בחוות הדעת מטעם משולם והכשלים העולים מעדותה אינם מאפשרים להתבסס עליה כלל ועיקר.

52. לעניין התקיפה בדיעבד, טוען הנתבע כי המטרה הציבורית שלשמה הופקעה החלקה – חניה ציבורית – לא מומשה מעולם; והחלקה נותרה שטח חקלאי מעובד. לטענת התובע, מנגד, החלקה אכן שימשה לחניה בפועל. לתמיכה בטענותיהם הגישו הצדדים חוות דעת מודדים מטעמם – חוות דעת קולר מטעם הנתבע וחוות דעת נחמיאס מטעם התובע.

אומר מיד כי איני נדרשת להכריע בשאלה, אם אכן נעשה שימוש בחלקה לצרכי חניה בתקופה הרלבנטית – שכן נכונה אני לצאת מנקודת הנחה, לצורך הדיון, שלפיה לא נעשה שימוש כאמור בחלקה. בהנחה זו, גם איני נדרשת להכריע בין האמור בחוות דעת קולר לבין האמור בחוות דעת נחמיאס.

עם זאת, אין מחלוקת כי החלקה הופקעה בשנת 1991 לצרכי חניה ציבורית והפקעה זו, כפי שקבעתי, הושלמה זה מכבר. בהקשר זה יוער כי משולם בחוות דעתה יוצאת מנקודת הנחה שההפקעה לא הושלמה. בחקירתה היא אף מתייחסת לחלקה ככזו שלא הופקעה כלל (ראו למשל בעמ' 363 לפרוטוקול ש' 7-6). אלה הנחות שמתעלמות מהמצב לאשורו, ומהן נובעות בהכרח מסקנות שלא ניתן לייחס להן משקל. משכך, לא היה למשולם מענה ענייני לרבות מן השאלות שעימן עומתה; כך, למשל, כאשר עומתה עם האפשרות שמצבה של החלקה היה כשל חלקה אחרת שבקרבת מקום – חלקה 86 – שהופקעה אף היא ונכללה בתכנית 1819, אך עם זאת לא הוענקו לה זכויות בניה.

53. בהינתן העובדה שההפקעה הושלמה עם פרסום ההודעה לפי סעיף 19 מחד גיסא, וההנחה שאימצתי לעיל שלפיה לא נעשה שימוש בחלקה לצרכי חניה לאחר שהופקעה – השאלה הטעונה בירור היא: האם ניתן לומר כי מטרת ההפקעה נזנחה על ידי הרשות או, במילים אחרות, אם הרשות השתהתה במימושה; ואם שיהוי זה היה מביא לביטולה, אילו נתבקש הביטול.

זה מכבר נקבע בפסיקת בית המשפט העליון, כי שיהוי בלתי סביר בביצוע ההפקעה יכול שיצדיק את ביטולה ואת השבת המקרקעין המופקעים לידי בעליהם המקוריים [ראו: עע"מ 325/07 קשר בניין השרון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה – כפר סבא, בפסקה 8 לפסק דינו של כבוד השופט א' לוי (5/3/2009) (להלן: "עניין קשר בניין השרון"); וכן בג"צ קרסיק, בפסקה 32 לפסק דינו של כבוד השופט מ' חשין והאסמכתאות המובאות שם].

כדברי כבוד השופטת (כתוארה אז) מ' נאור בעניין עע"מ 70/08 מנחם סגל, עו"ד נ' עיריית הרצליה (19/8/2010) בפסקה 5 לפסק דינה:

"סעד של ביטול הפקעה הוא סעד חריג שמקומו יכירנו אך מקום בו השתהותה של הרשות הציבורית במימוש מטרת ההפקעה מגיעה כדי השתהות קיצונית" (ההדגשה שלי – ע.ב.) [ראו גם עע"ם 1369/06 הלביץ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חדרה, בפסקה 66 לפסק דינו של כבוד השופט י' דנציגר (9/7/2008)].

54. אמנם, השאלה אם חל בנסיבות העניין שיהוי העולה כדי זניחת מטרת ההפקעה על ידי הרשות תלויה בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה [ראו למשל עע"מ 3202/05 עיריית רמת השרון נ' אשר גנין, בפסקה 14 לפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (24/5/2010)]. יחד עם זאת, בהיותו של סעד זה קיצוני ודרסטי כאמור, מעטים הם המקרים שבהם בוטלה בפועל הפקעה בשל שיהוי בלתי סביר במימוש מטרתה. לטענת הנתבע, אין מדובר ב"סטטיסטיקה". אילו עמדה בפניי השאלה אם להורות על ביטול ההפקעה אם לאו, היה הצדק עימו והיה הכרח להידרש לנסיבות הספציפיות בענייננו. עם זאת, כפי שצוין, השאלה הטעונה הכרעה היא אם התרשל התובע בכך שלא עתר לביטול ההפקעה. שאלה זו היא שאלה של סבירות, ובהקשרה ניתן ואף צריך להידרש לפסיקת בית המשפט ולסיכוייה של עתירה לביטול הפקעה, אילו הוגשה.

עו"ד שוב, המנוסה בתחום, סבר שהסיכוי לבטל את ההפקעה באמצעות נקיטה בהליכים מנהליים או משפטיים הוא קלוש בנסיבות העניין. לכן החליט עו"ד שוב – בהתאם לשיקול דעתו המקצועי – שאין כל טעם או תוחלת בנקיטת הליכים מעין אלה. וכך אף העיד בחקירתו (בעמ' 132 ש' 18):

"אני לא אלך לבית משפט חבל לבזבז זמן. אי אפשר לבטל את ההפקעה".

לאחר שקילת מכלול השיקולים, שוכנעתי כי עו"ד שוב לא שגה בהחלטתו זו. אכן, אין כל ערובה שעתירה לביטול ההפקעה בשל הטענה לשיהוי במימוש מטרתה או לזניחתה הייתה מתקבלת. טענה כזו לא הוכחה בפניי, אף לא במאזן הסתברויות. יתרה מכך; אפילו שגה עו"ד שוב בשיקול דעתו – וכאמור אינני סבורה כן – לא התרשל, שכן הפעיל שיקול דעת סביר.

55. זאת ועוד; לא ניתן לומר כי עו"ד שוב לא פעל לביטול ההפקעה. כפי שכבר קבעתי לעיל, התובע פעל ללא לאות במשך שנים ארוכות לטובת הנתבע ובמטרה להביא לביטול ההפקעה. טיפולו השתרע על פני כ-15 שנים, שניכר בהן אופן פעולתו והשיטה שאותה נקט. ממכתבי התובע ומהחלטותיו המקצועיות עולה כי במשך כל התקופה מאז שהופקעה החלקה ועד שנכללה לבסוף בתכנית 1819, היה התובע כמהלך בין הטיפות. מחד גיסא – פעל בעניין תביעות הפיצויים; ומאידך גיסא – ביקש פעמים רבות מספור את השבת החלקה לידי הנתבע ושינוי ייעודה למגורים, ופעל בכיוון זה.

לא זו בלבד שהתובע השכיל לנקוט שתי דרכים אלה במקביל; אלא שאף הגדיל והיטיב לעשות עבור לקוחו; וגם כאשר אחת הדרכים הסתיימה בהצלחה ברורה – לא חדל מלילך בדרך השנייה. במילים אחרות – גם כאשר ביקשה העירייה לשלם לנתבע את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת; גם לאחר שהשומה המכרעת אימצה את חוות דעת דנוס; ואף לאחר מתן פסק הדין – שב התובע ופנה לעירייה בבקשה לבטל את ההפקעה באמצעות הכללת החלקה בתכנית משביחה והענקת זכויות בניה לנתבע במסגרתה. עוד יש לזכור כי גם בתביעת פיצויי ההפקעה התבקש סעד של השבת החלקה לנתבע ואילו סעד הפיצויים התבקש רק כסעד חלופי.

יודגש כי התרשמותי הכללית מעדות התובע היא כי פעל לאורך כל הדרך על פי מיטב שיקול דעתו המקצועי; ואם ניתן לשפוט על פי התוצאה הסופית – שיקול דעת זה גם התברר כנכון. כמו כן התרשמתי ממקצועיותו ובקיאותו בתחום ועדותו בכללותה היתה מהימנה עלי.

הנה כי כן, שוכנעתי כי התובע פעל גם פעל לביטול ההפקעה, וכי הלכה למעשה – "האסטרטגיה" שבה נקט הוכיחה את עצמה. אמנם התובע לא התנגד להפקעה בדרך של הגשת עתירה לבית המשפט לביטולה כי אם בדרך חלופית; אך דרכו נסמכה על הפעלת שיקול דעת מקצועי וסביר. בנוסף, וכאמור לעיל, לא הוכח בפניי – אף לא במאזן הסתברויות – כי נקיטה בדרך חלופית של עתירה לביטול ההפקעה הייתה מתקבלת.

56. יוער בהקשר זה כי ההסכם אינו קובע כי ביטול ההפקעה ייעשה בדרך של עתירה לבית משפט דווקא. כפי שנזכר, מדברי שחמון עולה שהתכלית שלשמה נשכרו שרותיו של התובע הייתה לטפל בהפקעה בצורה המיטבית; ונראה שדווקא דרכו של התובע הייתה מיטבית ועדיפה על פני עתירה לביטול ההפקעה שהסיכויים לקבלתה אינם ברורים כלל. בוודאי שלא הוכח בפניי שניתן היה לבטל את ההפקעה "בנקל", כטענת שחמון שנטענה בעלמא.

כמו כן, בסעיף 9 לייפוי הכוח הסמיך שחמון את התובע "לנקוט בכל הפעולות ולחתום על כך מסמך או כתב בלי יוצא מן הכלל אשר בא כוחי ימצא לנכון בעל ענין הנובע מהעניין הנ"ל"; ובסעיף 13 שם הוסמך התובע על ידי שחמון "לנהל את ענייני הנ"ל לפי ראות עיניו ובכלל לעשות את כל הצעדים שימצא לנכון ומועיל בקשר עם המשפט או עם ענייני הנ"ל...". ואכן, התובע פעל לפי ראות עיניו ונקט את הצעדים שמצא "לנכון ומועיל", והכול במסגרת הסמכות שהוקנתה לו על ידי שחמון. ברי שאין לזקוף זאת לחובתו – בייחוד לנוכח התוצאות המרשימות שהניב פועלו לנתבע.

נמצאנו למדים מכל האמור, כי אין באי הגשת תביעה לביטול ההפקעה משום התרשלות מצד התובע. בנסיבות אלה, איני נדרשת להכריע בטענת שחמון לעניין הנזק בגין אובדן דמי שכירות; שכן באין התרשלות ממילא לא ייתכן נזק שנגרם כתוצאה הימנה.

אי התנגדות ראויה לתכנית 1819

57. כפי שנזכר, בסיכומיו מקדיש שחמון מקום נכבד לעניין זה כביטוי עיקרי לרשלנותו הנטענת של עו"ד שוב כלפיו. לטענת שחמון, אופן ההתנגדות היה לקוי שכן עו"ד שוב לא הגיש תצהיר, לא צירף חוות דעת שמאית ולא התייצב לדיון בפני הוועדה המחוזית. שחמון מוסיף וטוען כי משלא הוגשה התנגדות ראויה ומנומקת, קופחו זכויותיו – הן במקדם הנמוך שקיבל ביחס לבעלי חלקות אחרות והן בפיצול זכויותיו לשני מגרשים, הגם שהיה בעלים יחיד בחלקה לפני תכנית 1819; ואילו הייתה מוגשת התנגדות כראוי – סביר שהייתה מתקבלת.

אין חולק כי למכתב ההתנגדות כהגדרתו לעיל לא צורפו תצהיר או חוות דעת שמאית. לגרסת התובע, הנתמכת גם באמור בחוות דעת שרים מטעמו, לא היה עליו לצרף את אלה על פי הדין הנוהג באותה העת. אמנם נשלחו מכתבים מאת הוועדה המקומית לתובע המעמידים אותו על "ליקויים" אלה, ואולם איני נדרשת להכריע אם אכן היו ליקויים כנטען. כך מקום שבסופו של דבר הוועדה המחוזית, שהיא המוסמכת להכריע בעניין, דנה במכתב ההתנגדות של עו"ד שוב ודחתה את האמור בו לגופם של דברים (ת/52 בעמ' 485):

"1. להתנגדות לחלוקת הזכויות מחדש כפי שמוצעת בטבלאות האיזון היות ולמתנגד מגרש שלם ולא חלקים והן 'מקפחות את אדמתו' – לדחות את ההתנגדות. בקשה זו תפר את האיזון בין הבעלים השונים בתכנית באופן שעלול לגרום לעריכת האיזון השמאי מתחילתו. הוועדה מצאה כי הקצאת הזכויות למתנגד הינה סבירה ואין הצדקה לשנותה באופן שעלול להביא לתוצאה כמפורט לעיל.

2. להתנגדות בדבר הטענה כי אין ליתן לחלקה 25 מקדם 0.95 בלבד אלא יש להעלותו למקדם של 1.10 בשל יעודה לחניה – לדחות את ההתנגדות. החל משנת 1991 מיועד השטח, סטטוטורית, לחניה ציבורית המיועדת להפקעה. ההפחתה בשיעור 5% מבטאת בצורה ראויה את יתרונן של קרקעות חקלאיות שלא נועדו להפקעה" (ההדגשות במקור – ע.ב.).

טענתה של משולם, שלפיה אילו הייתה מוגשת התנגדות בצירוף תצהיר מתאים וחוות דעת מפורטת – זו הייתה מתקבלת, היא תיאורטית ונשענת על הנחות בלבד. מקובלת עליי טענתו של שרים שלפיה ועדות התכנון אינן נוטות להתערב בהקצאת הזכויות כפי שהיא נקבעת בטבלאות האיזון על ידי השמאים שעורכים אותה, כל עוד מדובר בהקצאה סבירה. בהקשר זה יוער כי בניגוד לטענת משולם, אין ולא תיתכן מחלוקת כי הקצאת זכויות נוספות לשחמון הייתה באה על חשבונו של בעל זכויות אחר, שהרי "העוגה" אינה גדלה והשאלה היחידה היא כיצד לחלק אותה. גם מסיבה זו יש להניח כי העדיפות היא שלא לשנות את טבלאות האיזון כל עוד מדובר בהקצאה סבירה, שאחרת לא יהיה לדבר סוף.

58. עוד שוכנעתי כי עו"ד שוב כפי שהעיד, נמנע מלהיכנס לדיון בהתנגדויות לאחר שהפעיל שיקול דעת מקצועי, על בסיס נסיונו וכשטובת לקוחו לנגד עיניו (עמ' 108 ש' 26-15; וכן בעמ' 111 בש' 28-27).

הנה כי כן, גם מהתנהלותו של עו"ד שוב בקשר עם אופן ההתנגדות לתכנית 1819 ולמעשה לטבלאות האיזון שלה – ניתן ללמוד על זהירותו והטקטיקה שנקט: מצד אחד, היה מרוצה מהתכנית ואף מהקצאת הזכויות; מצד שני – ביקש להשיג עוד עבור שחמון, ככל שניתן. וכל אותה עת היה עו"ד שוב מודע לכך כי בנסיבות הייחודיות של שחמון ולנוכח הפקעת החלקה, קיים סיכון שבסופו של יום ייצא שחמון וידיו על ראשו; ובהתאם כלכל את צעדיו.

59. בסעיף ה(2)(ד) לסיכומיו, טוען שחמון שההפקעה לא הושלמה ולפיכך לא ניתן היה להכליל את החלקה בתכנית ללא הכרה בזכויותיו. אלא שכפי שקבעתי, ההפקעה הושלמה והזכויות בחלקה היו מוקנות לעירייה, בהתאם להודעה לפי סעיף 19. עוד קבעתי, שגם אם הייתה מוגשת עתירה לביטול ההפקעה לאחר שזו הושלמה, לא הוכח בפניי במידה הנדרשת כי עתירה מעין זו הייתה מתקבלת.

לא זו אף זו. גם אילו הגיש עו"ד שוב תביעה לביטול ההפקעה; גם אם תביעה זו הייתה מתקבלת באופן שההפקעה הייתה מתבטלת; ואפילו אם ניתן להניח שבעקבות ביטול ההפקעה כאמור היה משתנה הייעוד בעקבות הגשת בקשה מתאימה – לא בהכרח היה הייעוד משתנה לייעוד פרטי; ובוודאי שאין כל בסיס להניח כי שינוי הייעוד היה כזה שהיה מציב את שחמון במצב טוב יותר מזה שהוא נמצא בו כיום משקיבל את זכויות הבניה. במיוחד אמורים הדברים משעה שגם לאחר תכנית 1819, נותר ייעודה של רוב החלקה לצרכים ציבוריים.

משהושלמה הפקעת החלקה כאמור, הזכויות בחלקה היו של העירייה. ומכאן, שהתוצאה של הקניית זכויות הבניה לשחמון, כפי שאירע, לא הייתה תוצאה המסתברת מאליה. הוכח בפניי שהיה זה כתולדה מפועלו ומאמציו הבלתי נלאים של עו"ד שוב (ראו גם ת/42, וכן עדות שמואל בעמ' 37 ש' 27-19 ובעמ' 38 ש' 27 עד עמ' 39 ש' 4). האסטרטגיה שבה נקט עו"ד שוב בכל הקשור עם ההימנעות מקבלת הפיצויים שנפסקו, היוותה על פניה נדבך חשוב בהקשר זה, כפי שגם עולה מהתייחסות העירייה לדברים.

60. בנסיבות אלה, טענת שחמון שלפיה אילו הוגשה התנגדות ראויה לתכנית 1819 "היה מקבל יותר", מתעלמת מהמציאות כהווייתה ומהתרחישים השונים שהיו אפשריים. יתרה מכך ועיקר לענייננו – טענה זו לא הוכחה בפניי.

כפי שכבר נאמר, די בכך שהתובע הפעיל שיקול דעת סביר ומקצועי על מנת לקבוע שלא התרשל כלפי שחמון. שיקול דעת כזה אכן היה גם בקשר עם אופן ההתנגדות לתכנית 1819, ולכן אין בנמצא התרשלות. עוד יש לזכור כי המעיין בתכנית 1819 ובזכויות שקיבל שחמון מכוחה מגלה שבסופו של יום הושגה תוצאה מרשימה לטובת שחמון. בהתחשב במכלול הנסיבות, קשה מאוד להשתחרר מן הרושם שטענות שחמון כלפי עו"ד שוב אינן אלא נסיון להתחמק מתשלום שכר טרחתו.

משהגעתי לכלל מסקנה כי עו"ד שוב לא התרשל כלפי שחמון גם בקשר עם ההתנגדות לתכנית 1819, דין התביעה שכנגד להידחות. משכך, ממילא נדחות טענותיו בעניין הנזק בגין המקדם החסר ופיצול הזכויות וכן הנזק בגין תשלום היטל השבחה ביתר, כהגדרתם לעיל.

61. כפי שנזכר, לטענת התובע לוקה התביעה שכנגד בהתיישנות. מנגד טוען הנתבע כי נסיבות התביעה שכנגד נובעות וקשורות בנסיבות התביעה העיקרית וכן כי מחדלי התובע הם "מחדלים מתמשכים". משהגעתי למסקנה שאליה הגעתי, איני נדרשת להכריע בסוגיה זו. למעלה מן הצורך יוער כי אילו הגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה שכנגד להתקבל, נראה על פניו כי לא היה בטענת ההתיישנות כדי לדחותה. עם זאת, ייאמר, כי לנוכח טיבן של הטענות שהועלו כלפי התובע, המייחסות לו רשלנות מקצועית, אינני סבורה כי היה מקום להסתפק בדיון בטענת ההתיישנות, גם לו היה בה ממש.

ועוד לפני סיום – מעדותו של ווינברג עולה כי ניסה, בשם שחמון ועבורו, לנהל משא ומתן לפשרה מול התובע ונציגיו בקשר עם גובה שכר הטרחה; מתוך כוונה שאם לא יצלח משא ומתן זה, תוגש תביעה נגד התובע בגין רשלנות. משכך ובנסיבות שנתבררו לפניי, מתעורר הרושם הבעייתי שלפיו התביעה שכנגד לא נועדה אלא להוות "משקל שכנגד" לטענות שביסוד התביעה העיקרית; אך אין לה כל קיום או בסיס כשלעצמה. האמור לעיל הינו בבחינת למעלה מן הצורך, שכן כאמור לעיל שוכנעתי כי יש לדחות את התביעה שכנגד לגופה.

סוף דבר

62. סיכומו של דבר ייאמר, כי שאלות הנוגעות להפקעה – חוקיותה, השלמתה והאפשרות לביטולה – אינן השאלות שעמדו ביסוד ההליכים שבפניי ואין זו מטרתו של פסק הדין לקבוע מסמרות בהקשרן. עוד יוער כי שאלות אלה הן, על פניו, עניין שגם לעירייה זכות לענות בו. העירייה לא הייתה צד להליכים שלפניי וממילא לא נפרשה בפני בית המשפט התמונה המלאה בהקשר זה.

שאלות אלה גם מסיטות את הדיון מהסוגיות שבמוקד העניין, והן – אם זכאי התובע לשכר טרחתו מחד גיסא; ואם נפל דופי בפעולותיו העולה כדי רשלנות מאידך גיסא. את ההתייחסות לעניין ביטול ההפקעה במסגרת פסק הדין יש, אפוא, להבין על רקע זה.

63. כפי שפורט בהרחבה לעיל, ממכלול הראיות הגעתי לכלל מסקנה כי ההסכם חולש על הנסיבות כפי שאירעו בפועל, שבהן התובע תרם באופן מובהק להכללת החלקה בתכנית 1819 ולהענקת זכויות הבניה לנתבע. משכך, זכאי התובע לשכר טרחתו כנגזרת משוויין, בהתאם להסכם שכר הטרחה.

לעניין התביעה שכנגד, שוכנעתי כי לא הייתה רשלנות מצידו של התובע כלפי הנתבע, ומכל מקום כזו לא הוכחה. לא יכול להיות חולק כי קביעת רשלנות של איש מקצוע כעורך דין, ועסקינן בעורך דין עתיר ניסיון ובעל שם, אינה עניין של מה בכך; ומהנסיבות כפי שנתבררו בפניי בוודאי שאין כל הצדקה לקביעה כאמור.

64. לנוכח כל האמור לעיל, אני קובעת כדלקמן:

התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, במובן זה שאני מורה לנתבע לשלם לתובע את שכר טרחתו בסך של 1,938,615 ש"ח ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 19/3/2006 ועד לתשלום בפועל.

התביעה שכנגד נדחית.

בנסיבות העניין כפי שפורטו בפסק הדין ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע הוצאות בסך של 60,000 ש"ח.

ניתן היום, 11 פברואר 2014, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.