1. התובעים התקשרו עם הנתבעת 1 בהסכם מיום 22.10.1981 במסגרתו רכשו ממנה מגרש בישוב גני מודיעין (המצוי בחלקות 13 ו-35 בגוש 5 של אדמות הכפר ניעלין וחלקה 74 בגוש 2 של אדמות הכפר אל מידיה; להלן: "גני מודיעין" או "הישוב"). בעקבות הגרלה שנערכה בשנת 1984 הוקצה להם מגרש 108 בישוב. בשנת 2009 מכרה הנתבעת 2 את מגרש 108 לנתבעים 4-3 (להלן: "גירון"). בין גירון לנתבע 6 (להלן: "הממונה") נחתם חוזה חכירה, וזכויותיהם במגרש נרשמו אצל הממונה ביום 25.8.09. גירון החלו בהקמת בית גדול מימדים על המגרש. בחודש ינואר 2010 גילו התובעים, לטענתם, כי בית נבנה על מגרשם, וזאת רק לאחר שנבנו כבר שתי קומות של שלד הבית. לפיכך הגישו את התביעה שלפני. בגדרה עתרו לכך שיינתן סעד הצהרתי לפיו זכויותיהם עדיפות על זכויות גירון, כי ינתן צו לפיו חוזה החכירה עם גירון יבוטל וכי במקומו יחתום הממונה על חוזה חכירה עימם. כן עתרו למתן צו לפיו הנתבעים 4-1 יהרסו את המבנה שבנו גירון על הנכס.

המחלוקת בין הצדדים בקליפת אגוז

1. התובעים טענו בכתב התביעה כי רכשו את זכות הבעלות בקרקע בחוזה שנכרת בינם לבין הנתבעת 1, וכי הם זכאים להירשם כחוכרים לדורות במגרש 108 (להלן: "המגרש"). לשיטתם גובר ההסכם שכרתו עם הנתבעת 1 על כל הסכם מאוחר בזמן שנכרת בין הנתבעות 2-1 (שיכונו לצורך הנוחות להלן: "החברה" או "שכונות") לבין גירון. לטענתם לא בוטל ההסכם עימם מעולם, ומכירת המגרש לאחרים אינה אלא בגדר נסיון של שכונות להתעשר על חשבונם. הם טוענים כי שכונות עשו יד אחת עם גירון לנשלם מהמגרש, וכי העסקה המאוחרת בין שכונות לגירון נכרתה תוך ידיעה על זכויות התובעים בנכס ולא ניתן לטעון לתום-לב מצדם של גירון.

עם התקדמות ההליכים הוסיפו התובעים וטענו שלגירון אין עוד זיקה למגרש. לטענתם הגיעו שכונות וגירון להסכמה לאחר הגשת התביעה ולפיה יועברו לגירון הזכויות במגרש 142 חלף מגרש 108.

1. שכונות טענו כי התובעים לא שעו לדרישות לתשלום דמי פיתוח עבור המגרש שנשלחו אליהם מטעם שכונות במרוצת השנים. שכונות טוענות כי ביטלו את החוזה עם התובעים לאחר שאלה התעלמו מדרישות שנשלחו אליהם לתשלום דמי הפיתוח בשנים 2001 ו- 2002 ומפנייה נוספת משנת 2003, וזאת בהתאם לזכותם על פי הוראת סעיף 14 לחוזה המכר שנחתם בין התובעים לשכונות.

לטענת שכונות, פנו גירון ליואל עמרני (מנהל שכונות) בשנת 2007 והתעניינו ברכישת מגרש 142 שבבעלותו הפרטית. בין עמרני לגירון נחתם ביום 5.8.07 הסכם למכירת מגרש 142 לגירון. הסכם זה בוטל בשנת 2009, לאחר שהתברר שלא ניתן לחתום על חוזה חכירה עם הממונה בעניין מגרש 142. חלף חוזה זה נחתם בשנת 2009 זכרון דברים ולאחר מכן חוזה בין הנתבעת 2 לבין גירון, בגדרם נמכר לגירון מגרש 108. בגין מכירה זו נערך חוזה חכירה בין הממונה לגירון, וזכויותיהם בנכס נרשמו אצל הממונה.

1. גירון טוענים כי רכשו את מגרש 108 בתום-לב ובתמורה, לאחר ששכונות ויואל עמרני הציעו להם מגרש זה כמגרש חלופי ל-142. בשל הבעיות שהתעוררו בנוגע לחתימת חוזה חכירה בנוגע למגרש 142 דרשו גירון בעת המשא ומתן בנוגע לרכישת מגרש 108 כי תחילה ייערך זכרון דברים בלבד, ורק לאחר שייחתם חוזה חכירה עם הממונה ייחתם הסכם מכר בנוגע למגרש. כך אכן נעשה. עוד טענו גירון כי בפועל ערכו תכניות בנייה למגרש 142 ואף השלישו כסף בידי חברת בנייה בנוגע לאותו מגרש. לאחר שנאלצו לבטל את העסקה בעניין מגרש 142, ערכו תכניות חדשות עבור מגרש 108 והחלו בבנייה. יובהר כי גירון התגוררו בארה"ב מאז נישואיהם בשנת 2003 ועד לחודש יולי 2012. החוזים בנוגע לרכישת המגרשים נערכו בחלקם בארץ ובחלקם בחו"ל, ואילו המעקב אחר הבנייה נעשה ברובו מרחוק לטענתם. גירון טוענים כי לא ידעו ואף לא יכלו לדעת על קיום זכויות כלשהם לתובעים. מאחר וזכותם נרשמה הרי שזכויותיהם במגרש גוברות על כל זכות שהיתה לתובעים, אם היתה להם זכות במגרש בעת שזה נמכר לגירון. עוד טענו כי בכל מקרה עולה שווי הבנייה שעשו על שווי המקרקעין, שאין חולק כי אינם מוסדרים, וגם מטעם זה זכותם עדיפה.

בתחילת הדרך יוצגו שכונות וגירון יחדיו. לאחר פיצול הייצוג בין הנתבעים העלו גירון את הטענה לפיה הדין החל על התובענה הוא דין האזור, ולפיו לא רכשו התובעים כל זכות במגרש.

גירון ושכונות הכחישו את הטענה לפיה קיבלו גירון זכויות במגרש 142 חלף הזכויות במגרש 108. הם טענו כי גירון מתגוררים כיום בשכירות במחצית מהבית הדו משפחתי שהקים עמרני במגרש 142.

1. הנתבע 5, כונס הנכסים של הפרויקט כולו (כפי שיובהר להלן), הבהיר בכתב הגנתו כי הטענות שהועלו כנגדו בכתב התביעה אינן אלא העתק של טענות הנוגעות לתיק הכינוס של האזור בו מצוי המגרש, שהועלו במסגרת הליכים אחרים, ואין להן כל נגיעה לסכסוך שבין התובעים לנתבעים. לגוף העניין הבהיר כי אין לו עמדה בסכסוך בין הצדדים, אולם לשיטתו יש להתנות חתימה על חוזה חכירה עם התובעים באישורו לפיו שילמו התובעים את דמי הפיתוח שנדרשו על ידו. בהמשך ההליכים שב בו הכונס מדרישה אחרונה זה, וזאת לאחר שמותבים מספר דחו בקשות דומות שלו להתנות חתימת חוזי חכירה באישורו לפיו שילם דמי פיתוח.
2. הממונה הודיע שיכבד כל החלטה שתינתן על ידי בית המשפט בנוגע לסכסוך שבין התובעים לגירון. בכתב הגנתו לכתב התביעה המתוקן הבהיר הממונה כי מדובר באדמות המנוהלות על ידי המדינה (לבקשת שכונות והרוכשים) וכי לא הוא אמור לבצע את הרישום אלא החברה המשכנת. לאחר העלאת הטענות בנוגע לדין החל על התובענה, הודיע הממונה כי גם לשיטתו הדין החל הוא דין האזור.

על ההליכים

1. התובענה הוגשה בחודש אפריל 2010 במתכונת של המרצת פתיחה, כנגד הנתבעים 4-1 וכנגד הממונה. לבקשת התובעים ניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים להיכנס לנכס, לבצע בו פעולת בנייה או כל פעולה אחרת ולבצע כל דיספוזיציה בזכויות שבנכס (החלטות מיום 15.4.10 ומיום 19.4.10).

בעקבות דיון מקדמי שהתקיים בתובענה שונה המתווה הדיוני. התובענה הוגשה כתביעה אזרחית וצורף לה הנתבע 5, המשמש ככונס הנכסים של "הגבעה המערבית" בישוב, בה מצוי המגרש מושא התובענה. כן ניתנה החלטה המאפשרת לתובעים לפצל את סעדיהם. כתב התביעה הומצא לנתבעים 4-3, שהתגוררו בחו"ל באותה עת, בחודש מאי 2011. הודעה על ביצוע ההמצאה נמסרה לבית המשפט בתחילת 2012. בפרק זמן זה תוקן כתב התביעה תוך הוספת טענות לפיהן על הממונה לפעול לרישום הזכויות. כתב ההגנה מטעם גירון הוגש בחודש פברואר 2012. בחודש אוקטובר 2012 הוגש כתב הגנה מתוקן מטעם גירון, בו נטען כי הדין החולש על העסקאות הוא דין האזור ולא ניתן להחיל על הסכסוך בתובענה, שעניינו בזכויות קניין, את חזקת שוויון הדינים. לאחר שהוגשו ראיות הצדדים הגיעו הצדדים לכלל הסכמה דיונית, במסגרת קדם המשפט מיום 27.2.13, ולפיה הטענות בנוגע לדין המהותי החל על העסקאות לא ידונו כטענות סף ויישמרו לשלב הסיכומים. בקשת התובעים להגיש כתב תביעה מתוקן בשלישית ובו התייחסות סדורה לשאלת הדין החל התקבלה, ולנתבעים ניתנה האפשרות להגיש כתבי הגנה מתוקנים, כאשר הובהר ששאלת ההוצאות בגין תיקון כתבי הטענות תידון בהמשך ההליכים. לאחר עוד אי אלו הליכי ביניים ניתנה החלטה ולפיה יישמעו עדויות התובעים ביום 12.3.14, עדויות הנתבעים ביום 19.3.14, וסיכומים בעל-פה יישמעו ביום 6.4.14 לאחר שהצדדים יגישו עיקרי טענותיהם בכתב. כך אכן נעשה.

1. מטעם התובעים העידו התובע, משה קישון (רעיתו, עו"ד בתיה קישון, הגישה את התצהירים המצורפים להמרצת הפתיחה, לסעד הזמני ולבקשות האחרות במסגרת התובענה, אך לא הגישה תצהיר עדות ראשית); עו"ד אריאל גלעדי (להלן: "עו"ד גלעדי"), שייצג את התובעים ביחד עם עו"ד גדנסקי והתפטר מהייצוג כדי שיוכל להעיד מטעמם; השמאי מאיר פינקלשטיין שהתייחס לשווי המגרש נכון לחודש אפריל 2013, מועד עריכת חוות-דעתו; וכן הגב' רחל אבן-ספיר ומר ישי אדמוני שנשלחו על-ידי עו"ד גלעדי לנסות ולדלות מפי בני הזוג גירון פרטים בנוגע לטענת התובעים לפיה גירון רכשו את מגרש 142 חלף מגרש 108. שני עדים אלה ביצעו פעולת חקירה לכל דבר, כשהם מקליטים בסתר את שיחותיהם עם בני הזוג גירון. כן זימנו התובעים את הגב' גירון (הנתבעת 3) לעדות מטעמם.

מטעם הנתבעות 2-1 העיד יואל עמרני, מנהל שכונות. מטעם גירון העידו הנתבע 4 עצמו; עו"ד דניאל קרמר, שהגיש חוות-דעת כמומחה במשפט האזור; והשמאי יואל גבריאל, שהתייחס בחוות-דעתו לערך המגרש במועד רכישתו על ידי גירון (14.6.09) ובמועד הגשת התביעה לבית המשפט (15.4.10). הנתבע 5, כונס הנכסים, הסתפק בעדותו שלו, ואילו מטעם הנתבע 6 (הממונה) העיד עו"ד יעקב שטיינמץ, היועץ המשפטי של הממונה.

לבד מעדים אלה הוגשו תעודות עובד ציבור של יצחק ווגנר, מנהל מחלקת הגביה בעירית מודיעין עילית, בעניין גביית הארנונה במגרשים 108 ו-142, ועורך התעודה אף נחקר בעניין זה; של שרית צולשין, ממחלקת הנדסה בעירית מודיעין עילית, בעניין הגשת היתרי בניה בנוגע למגרשים אלה; ושל גיל קובץ, ממיסוי מקרקעין ומס רכוש, בנוגע לעסקאות שדווחו במגרשים 108 ו- 142.

1. כדי להקל על מרוצת הקורא יובהר כי בתחילה ידונו עובדות הרקע, שרובן ככולן אינו שנוי במחלוקת, בסדר הכרונולוגי של ההתרחשויות. לאחר מכן ידונו טענות הצדדים, ככל שהדבר נחוץ לצורך ההכרעה בתובענה וככל שאלה לא נסקרו לעיל. או אז יבחנו עובדות חדשות ומהותיות שנחשפו רק במהלך שמיעת הראיות, והשלכת עובדות אלה על הדיון בתובענה. לאחר כל אלה ידונו יתר הטענות והשאלות המשפטיות שיוותרו שנויות במחלוקת, ככל שיהא בכך צורך על רקע הקביעות שייעשו עד לאותו שלב.

עובדות הרקע

1. הנתבעת מס' 1 היא חברה פרטית שנוסדה ביום 19.7.81 לצורך רכישת קרקעות באזור יהודה ושומרון ומכירתן. בין היתר רכשה הנתבעת 1 את הקרקעות המשמשות היום לישוב גני מודיעין. אין חולק כי הישוב מחולק לשלוש גבעות: המזרחית, האמצעית והמערבית. הן מגרש 108 והן מגרש 142 נמצאים באותו חלק מהגבעה המערבית המכונה "המובלעת", שעליו חלה תב"ע 208/1 משנת 1991. הנתבעת 2 נרשמה כחברה באזור יהודה ושומרון ביום 14.2.82 (נספח ב' לתצהיר התובע), וזאת לאחר שהתברר לנתבעת 1 שיש צורך בהקמת תאגיד משפטי המאוגד באזור לצורך ביצוע עסקאות במקרקעין באזור. לצורך הנוחות כונו שתי הנתבעות יחדיו בשם "שכונות", כפי שהובהר לעיל.

1. ביום 22.10.81 נחתם חוזה בין הנתבעת 1 לבין התובעים למכירת מגרש בשטח של 600 מ"ר, בתמורה לתשלום של 4,000 דולר. אין חולק שהסכום שולם במלואו (סכום של 27,580 שקל ישן שולם במעמד כריתת ההסכם ויתרת הסכום שולמה לאחר מכן). אין גם מחלוקת כי המגרשים בישוב הוגרלו בין הרוכשים השונים בהגרלה שנערכה ביום 25.1.82. רשימת הזוכים בהגרלה כוללת את שמותיהם של התובעים, שבאותה עת רכשו שלושה מגרשים ביחד עם גיסו של התובע (מגרשים 108, 109 ו-110; נספחים ט1 ו-ט2 לתצהירו של התובע). שניים ממגרשים אלה נרשמו בסופו של יום על שם גיסו של התובע, מר פרלמן, ועניינם אינו קשור לתובענה שלפני.
2. בשל סכסוכים שונים בין רוכשי המגרשים בישוב לבין שכונות הגישו הרוכשים תובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב למינוי כונס נכסים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח של קרקעות הישוב (ה"פ 676/84 ברייר נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש בע"מ; להלן: "תיק הכינוס"). במהלך הדיון בתיק הכינוס הגיעו הצדדים להסכם פשרה במסגרתו מונה עו"ד דב פישלר, ב"כ התובעים באותו הליך, ככונס נכסים לפיתוח הגבעה המערבית (נספח י1 ו-י2 לתצהיר התובע). אין מחלוקת כי בשנת 2000 צורף הנתבע 5 ככונס נכסים נוסף במסגרת אותו הליך, וכי החל מאמצע העשור הקודם הוא משמש ככונס הנכסים היחידי לגבעה המערבית.
3. הליך הרישום הראשון של המקרקעין בישוב גני מודיעין נתקל בקשיים רבים. כדי לנסות ולהתגבר על קשיים אלה הגיעו הרוכשים לכלל הסכמה עם הממונה ולפיה יוכרזו המקרקעין כרכוש ממשלתי וזאת לצורך ניהולן על ידי הממונה. כך נעשה, על אף שאין מחלוקת שהקרקע אינה אדמת מדינה (ראו מכתבו של הממונה מיום 8.3.84, נספח יא3 לתצהיר התובע). על רקע הסכמה זו שהתגבשה בין שכונות לממונה, התבקש הבעלים הקודם של שכונות להפנות רוכשים לממונה לצורך ניהול המקרקעין (מכתב הממונה מיום 10.7.90, נספח יא4 לתצהיר התובע). במרוצת שנת 1992 אישרה עו"ד פליאה אלבק ז"ל, מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה, כי הוסכם שהקרקעות יוכרו כרכוש ממשלתי "על סמך בקשת הבעלים שהממונה על הרכוש הממשלתי ינהל אותו, ולא משום שהקרקע היא אדמת מדינה... זאת גם הסיבה לכך שסוכם שעל כל חוזה יגבו מן המשתכן רק מאה ₪, שכן התשלום הוא עבור ניהולו של הממונה ולא עבור הקרקע עצמה שאיננה של הממונה" (נספח יא2 לתצהיר התובע). על יסוד מכתב זה הודיעו מבקשי הרישום והממונה לוועדה לרישום ראשון כי הקרקע תירשם על שם המדינה והצדדים יפעלו בהתאם לאמור במכתבה של עו"ד אלבק (נספח יא1 לתצהיר התובע).

1. להשלמת התמונה יובהר כי הכונס ביקש להחיל תב"ע חדשה על שטח הגבעה המערבית כולה (כאמור, התב"ע משנת 1991 חלה רק על שטח "המובעלת" שבגבעה המערבית). במסגרת ההליכים שהתנהלו בנושא זה בתיק הכינוס ניתן ביום 18.12.05 צו על-ידי בית המשפט המחוזי בת"א האוסר על שכונות להפנות לממונה רוכשי מגרשים בשטח המובלעת לצורך חתימה על הסכם חכירה או על הסכם פיתוח עד לאישור תב"ע חדשה (בש"א 19347/05 שהוגשה במסגרת תיק הכינוס). אין מחלוקת שבשנת 2009 חזר בו הכונס מכוונתו להחיל תב"ע חדשה על שטח המובלעת, ופנה במכתב לשכונות ולממונה בו הודיע כי שכונות "רשאית להפנות למינהל האזרחי את מי שרשום בספרי החברה כבעלי הזכויות למגרשים אשר בשטח המובלעת" (נספחים 7א ו-7ב לתצהירו של עו"ד גלעדי, שנשלחו במרוצת חודש יוני 2009). הכונס הבהיר כי התיר את הבניה במובלעת "כצעד טקטי והתנהלותי מול מנהלת גדר ההפרדה", וזאת בשל המצב שנוצר בעקבות הקמת גדר ההפרדה שפגעה בשטחים השייכים לגבעה המערבית (סעיף 6 לתצהיר הכונס).

1. ביום 5.8.07 נחתם בין יואל עמרני לבין גירון "הסכם מכר", במסגרתו מכר יואל עמרני לגירון את מגרש 142 במובלעת בתמורה לתשלום של 105,000$ (נספח ב' לתצהיר גירון). יובהר כי הזכויות במגרש 142 היו רשומות באותה עת על שמו של יואל עמרני (ולא על שם שכונות). מהרישום אצל הממונה עולה כי במועד זה עמד בתוקף הסכם פיתוח מהוון בין עמרני לממונה שתוקפו עד 1.11.08 (נספח א' לתצהיר גירון). באישור הזכויות (נספח א' הנ"ל, מיום 29.5.07) נרשם כי נכון לאותה עת אין רישום אודות הערה, התחייבות לרישום משכנתא, עיקול או כל פעולה אחרת על זכויותיו של עמרני בנכס. עסקת המכר דווחה למיסוי מקרקעין ביום 24.12.07 (נספח ג' לתצהיר גירון). על פי האמור בחוזה המכר, שילם גירון סכום של 1,000$ במועד חתימת ההסכם, והיה עליו לשלם סכום של 25,000$ נוספים בתוך 90 יום ממועד החתימה על ההסכם, ולשלם את יתרת התשלום, בסך 79,000$ "עם קבלת משכנתא וכנגד קבלת חוזה חכירה ע"ש הקונה מהמינהל האזרחי בבית אל" (סעיפים 6-4 להסכם). חוזה חכירה על שם גירון לא הומצא לרוכשים על אף התחייבותו של עמרני. לטענת גירון לא נמסרה לו הסיבה המדויקת לכך, וכל שנאמר לו הוא שקיימות בעיות ועליו להתאזר בסבלנות (סעיף 19 לתצהיר גירון). בסופו של יום הודיע עמרני לגירון שלא יוכל להביא לרישום מגרש 142 על שמם, והציע להם לרכוש את מגרש 108 חלף מגרש 142. כיום אין מחלוקת כי ביום 5.7.07 נרשמה התחייבות לרישום משכנתא על מגרש 142 לטובת הבנק הבינלאומי הראשון בסכום בלתי מוגבל (נספח ה' לתצהיר גירון; יוער כי מעמ' 2 למסמך זה עולה לכאורה כי זכותו של עמרני במגרש 142 הוגדרה כזכות של בר רשות בלבד). נראה שזו הסיבה לכך שלא ניתן היה להעביר את זכויות עמרני במגרש 142 לגירון ולא ניתן היה לחתום על חוזה חכירה בין גירון לממונה. גירון טוען כי עובדה זו לא היתה ידועה לו בעת שחתם על הסכם המכר עם עמרני (סעיף 21 לתצהירו).

1. מתעודת עובד הציבור של מיסוי מקרקעין עולה כי נרשמה אצלם העסקה למכירת חלקה 142, לאחר שזו הוצהרה ביום 24.12.07 (טופס ההצהרה החתום מיום 24.12.07 צורף כנספח ג' לתצהיר גירון). כן עולה מהתעודה כי השומה בוטלה ביום 12.11.09 בשל ביטול מכירה לפי סעיף 102 (תעודת עובד ציבור של מר גיל קובץ מיום 18.3.14).
2. הזכויות במגרש 108 לא היו רשומות על שמו של יואל עמרני, ולמעשה באותה עת לא היו רשומות אצל הממונה על שמו של אדם כלשהו (בדומה לכל יתר המגרשים לגביהם לא הפנתה שכונות רוכשים לממונה, כפי שיובהר להלן). ההסכמים למכירת הזכויות במגרש 108 לגירון נערכו לפיכך בין הנתבעת 2 - באמצעות מנהלה מר עמרני - לבין גירון. במסגרת ההסכמים הנוגעים למגרש 108 פעלו הצדדים באופן שונה מזה שפעלו בעניין מגרש 142. בתחילה נחתם זכרון דברים בלבד. רק לאחר שניתן אישור עסקה על ידי הממונה ונחתם חוזה חכירה בין הממונה לבין גירון, נערך חוזה מכר בין שכונות לבין גירון. לטענת גירון ועמרני הסיבה לדרך פעולה זו היתה שגירון לא הסכימו להיקלע פעם נוספת למצב בו מתגלה בדיעבד שלא ניתן לחתום על חוזה חכירה מול הממונה.

אין חולק כי זכרון הדברים בנוגע למגרש 108 נחתם ביום 14.6.09 (נספח ו' לתצהיר גירון). במסגרת זכרון הדברים נקבע כי התמורה שתשולם היא בסך של 350,000 ₪; כי במעמד זכרון הדברים תשלח המוכרת הפניה למינהל לצורך רישום זכויותיו של הקונה במינהל [הכוונה ל"מינהל האזרחי באזור יהודה ושומרון– הממונה על הרכוש הנטוש והממשלתי", דהינו: ל"ממונה" – ר.ו.]; ולאחר שייחתם חוזה חכירה בין הממונה לגירון ייחתם הסכם מכר בין שכונות לגירון (סעיפים 3-1 לזכרון הדברים). בו ביום נתנה שכונות הפניה לממונה לצורך חתימה על הסכם פיתוח עם גירון ביחס למגרש 108 (נספח ז' לתצהיר גירון). ביום 6.8.09 אישר הממונה את הבקשה (מכתב מיום 9.8.09, נספח ח' לתצהיר גירון). ביום 25.8.09 נחתם חוזה חכירה בין הממונה לבין גירון (נספח ט' לתצהיר גירון). באותו מועד הונפק גם אישור זכויות על ידי הממונה, המאשר כי הזכויות בנכס רשומות על שם גירון (נספח י' לתצהיר גירון). לאחר רישום הזכויות, ביום 30.9.09, נחתם הסכם מכר בין שכונות לבין גירון בנוגע למגרש 108 (נספח ט"ו לתצהיר גירון). עוד קודם לחתימת הסכם המכר חתמו גירון על הסכם עם "עמית ח.ד. בע"מ" (להלן: "עמית") לביצוע עבודות הבניה במגרש 108 (נספח יד' לתצהיר גירון, מיום 1.9.09). אין מחלוקת כי מדובר בחברה המנוהלת אף היא על ידי יואל עמרני. הסכם המכר בעניין מגרש 108 דווח לרשויות המס ביום 11.10.09 (נספח טז' לתצהיר גירון).

1. יובהר כי לתצהירו של גירון צורפו קבלות בסכום כולל של 200,000 ₪ בגין תשלומים שביצע לחברת עמית בחודש ינואר 2008 ובחודש אפריל 2009 עבור תכנון הבניה במגרש 142, לפני שהתברר כי לא ניתן לחתום על חוזה חכירה ביחס לאותו מגרש ולפני שנמסרה למיסוי המקרקעין הודעה על ביטול ההסכם (נספח ד' לתצהירו). כן הציג גירון קבלות שניתנו לו על ידי שכונות בגין תשלום מלוא התמורה בסך 350,000 ₪ עבור מגרש 108, בתשלומים שבוצעו בין התאריכים 29.10.09 ל- 3.1.10 (נספח כ' לתצהירו). לתצהירו צורפו גם קבלות בסכום של 331,000 ₪ עבור תשלומים ששילם לעמית בגין הבניה במגרש 108 לפני מועד הגשת התביעה; תשלום בסך 37,000 ₪ ששילם גירון לעמית ביום 2.5.10, ימים ספורים לאחר הגשת התביעה; תשלום בסך 111,608 ₪ ששילם לעמית ביום 13.9.10, כשמונה חודשים לפני שהומצאה התביעה לגירון; ותשלום בסך כ- 348,000 ₪ (100,000$) ששילם גירון לעמית ביום 17.5.11, שמונה ימים לפני שכתב התביעה נמסר לגירון (מתצהירי המסירה שהוגשו לבית המשפט ביום 19.2.12 עולה כי כתב התביעה נמסר לגירון ביום 25.5.11; הקבלות לעמית צורפו אף הן כחלק מנספח כ' לתצהיר גירון). דהינו: גירון שילמו עבור עבודות התכנון והבנייה במגרש 108 סכום של קרוב ל- 830,000 ₪. לאמיתו של דבר, עולה מכרטסת חברת "עמית" כי הסכום של 145,587 ₪, ששולם לה ביום 30.4.09 כחלק מעלויות התכנון והבניה עבור מגרש 142 (הסכום נכלל ב- 200,000 ₪ ששולמו עבור מגרש 142), הועבר בִּסְפרֵיה לטובת מגרש 108 (נספח ט' לכתב ההגנה המתוקן מטעם גירון). מכאן שלמעשה שולמו לעמית סכומים העולים כדי 975,000 ₪ לערך עבור התכנון והבנייה במגרש 108.
2. התובעים לא הציגו מסמך כלשהו לפיו פנו לשכונות או לכל גורם אחר בנוגע למגרש שרכשו מאז שנת 1981 ועד לתחילת שנת 2010. לטענת התובעים נודע להם בתחילת חודש ינואר 2010 כי מתבצעות עבודות בניה על מגרשם (סעיף 12א לתצהיר התובע). בדיעבד התברר כי עו"ד גלעדי הוא שראה את העבודות המתבצעות והודיע על הבניה לגב' קישון (עמ' 33 לפרוטוקול, שורות 29-27 ועמ' 34 לפרוטוקול, שורה 5). בעקבות גילוי זה פנה עו"ד אברהם נביאי, שייצג את התובעים באותה עת, למחלקת הפיקוח במועצה המקומית מודיעין עלית ביום 5.1.10 (נספח יג2 לתצהיר התובע) ודרש כי יפעלו להפסקת הבניה. ביום 10.1.10 פנתה התובעת במכתבים לראש עיריית מודיעין עלית ולמהנדסת העיר, ובהם כתבה "הנני בעלת מגרש 108 בגבעה המערבית שבגני מודיעין. לפני מספר ימים נודע לנו כי מתבצעת בניה בשלב מתקדם על מגרש זה". היא דרשה כי הבניה תופסק מיידית (נספחים יג3 ו-יג4 לתצהיר התובע). בעקבות פניה של עו"ד נביאי לשכונות, שלא צורפה לתצהיר, נענה עו"ד נביאי במכתב קצר שכותרתו "הנדון: מגרש 108 בגני מודיעין", ותוכנו "למרשיך מר משה קישון וגב' בתיה קישון אכן יש זכות במגרש בגבעה המערבית בגני מודיעין, וזכותם לא נשללה" (נספח יג1 לתצהיר קישון). קישון הגישו תלונה למשטרה, ולאחר מכן הגישו את התביעה שלפני, שהוגשה ביום 15.4.10.
3. אין מחלוקת כי שנים ארוכות לפני האירועים נשוא התביעה התגוררו בני הזוג גירון בארה"ב, והם שבו ארצה והשתקעו בגני מודיעין החל מחודש יולי 2012. מר גירון התגורר בארה"ב משנת 1999 (עמ' 145 לפרוטוקול, שורות 28-25), ורעייתו הצטרפה אליו לאחר נישואיהם בשנת 2003 (עמ' 146 לפרוטוקול, שורות 4-1; עמ' 75 לפרוטוקול, שורות 3-2). החוזה לרכישת מגרש 142 נחתם בניו יורק, מקום מגוריהם של בני הזוג גירון, ואילו יתר המסמכים נחתמו בישראל במהלך חופשות מולדת של בני הזוג.
4. עניין עובדתי אחרון שיש להידרש לו לפני שייסקרו טענות הצדדים עניינו בדרך רישום הזכויות אצל הממונה. עו"ד שטיינמץ הבהיר כי לא קיימים אצל הממונה תיקים לפי מגרשים בנוגע לישוב גני מודיעין לפני שנעשית פניה של שכונות אל הממונה בנוגע לאותו מגרש. לדבריו, "אנחנו פותחים תיקים לפי פניות החברה. עד אותו רגע – אין לנו תיק בגני מודיעין" (עמ' 98 לפרוטוקול, שורות 21-22; עמ' 106 לפרוטוקול, שורות 21-12). לגבי מגרש 108 לא היה לממונה תיק לפני שמשפחת גירון הופנתה על ידי שכונות (עמ' 98 לפרוטוקול, שורות 24-23). עו"ד שטיינמץ הוסיף והבהיר כי לפי כללי המינהל לא מבקשים מחברה משכנת אישורי מיסים כשהיא מפנה רוכשים אל הממונה (עמ' 102 לפרוטוקול, שורות 28-27). מבחינת הממונה שכונות היא שאמורה לבצע פרצלציה על חשבונה ולהביא לכך שכל המגרשים יירשמו על שם הרוכשים (עמ' 108 לפרוטוקול, שורות 20-18). אין זה מתפקידו של הממונה לפקח על החברה המשכנת (עמ' 107 לפרוטוקול, שורה 28). כן השיב עו"ד שטיינמץ כי המידע אודות רישום הזכויות במגרשים ניתן רק למי שיש לו זכויות בנכס, ולפיכך לא היה נמסר לאדם פרטי הפונה לממונה בבקשה לקבל מידע אודות מגרש ספציפי (עמ' 100 לפרוטוקול, שורות 13-5). אדם שהיה מבקש מידע אודות הזכויות במגרש היה מופנה על ידיו לשכונות לצורך בקשת המידע באמצעותה (שם; עמ' 106 לפרוטוקול, שורות 4-2).

טענות הצדדים

1. כפי שהובהר לעיל, טוענים קישון כי רכשו את הזכויות במקרקעין מכח ההסכם שחתמו עם שכונות. יוער כי מהסכם המכר עולה ששכונות מכרו לקישון את הבעלות במקרקעין וכך גם נטען בכתב התביעה, אולם בשלבים מאוחרים יותר שינו קישון את קו הטיעון וטענו כי הם דורשים שתירשם על שמם חכירה לדורות. מכל מקום, טענתם של קישון היא כי החוזה שכרתו עם שכונות לא בוטל מעולם, ואף אם התיימרה שכונות לבטל את ההסכם הרי שלא היה בידה הכח לעשות כן. לשיטתם, זכויותיהם במקרקעין גוברות על זכויות גירון מאחר והעסקה עמם קודמת לעסקה עם גירון. הם טוענים כי שכונות וגירון עשו יד אחת להונאת התובעים ולנישולם מזכויותיהם בנכס, ולפיכך אף אם ייקבע כי זכותם של גירון נרשמה, הרי שאין לגירון כל עדיפות על פני התובעים שעה שמעשיהם נגועים בחוסר תום לב.

עוד טענו התובעים כי במועד כלשהו לאחר שהוגשה התביעה וכתוצאה ממנה ומצו המניעה שניתן במסגרתה, הגיעו שכונות או עמרני להסכם עם גירון ולפיו יקבלו גירון את מגרש 142 חלף מגרש 108. אין חולק כי גירון מתגוררים כיום בבית שהוקם על מגרש 142, ובידם חוזה שכירות שנכרת בינם לבין עמרני. התובעים טוענים כי מדובר בחוזה שנועד להונות את התובעים ואת בית המשפט, וכי לאמיתו של דבר הועבר מגרש 142 בפועל לידי גירון והם נוהגים בו מנהג בעלים. לעניין זה מסתמכים התובעים על כך שגירון הם שבחרו את המטבח, הריצוף והכלים הסניטריים בבית, וכן על עדויות של שני עדים שנשלחו על ידי עו"ד גלעדי כדי לברר אם גירון הם הבעלים של מגרש 142, עדים שהתבקשו על ידי עו"ד גלעדי להקליט את שיחותיהם עם גירון.

התובעים טוענים כי יש להורות על רישום זכויותיהם במרשם המקרקעין. אף שכתב התביעה המתוקן כלל טענות רבות כנגד הכונס, הרי שבפועל לא ניתן להצביע על סעד כלשהו הנתבע ממנו כיום, בפרט לנוכח העובדה שנקבע זה מכבר שאין הוא בעל הזכויות במקרקעין ואין באפשרותו למנוע העברת זכויות במקרקעין.

1. לטענת שכונות בוטל החוזה שנערך עם קישון. בעניין זה מסתמכת שכונות על הוראת סעיף 14 לחוזה לפיה:

"הפרת התחייבות הקונה לשלם תשלום כלשהו מהתשלומים החלים עליו במלואם ע"פי הסכם זה במועד הקבוע לגביו ובמיוחד הפרת התחייבותו לשלם הוצאות הפתוח כנ"ל ולאחר 60 יום ממשלוח ההתראה תהווה הפרה יסודית של הסכם זה, אשר תזכה את המוכרת לבטל את ההסכם באופן אוטומטי, ומבלי צורך לפנות לבית משפט כלשהו, על מנת לבקש ביטול ההסכם, ולמכור את המימכר לקונה אחר, לפי ראות עיניה ושיקול דעתה הבלעדי של המוכרת".

יובהר שהמילים שהובאו לעיל באות מוטה הן מילים שנוספו להסכם בכתב יד, שלא הובהר מי הוסיפן ומתי. לעניין זה יש לציין כי העד מטעם שכונות, יואל עמרני, נכנס לחברה רק בשנת 2003 וממילא אינו יכול להעיד דבר בעניין זה (עמ' 111 לפרוטוקול, שורה 26). קישון העיד שלא מדובר בכתב ידו ולא ידוע לו של מי כתב היד (עמ' 56 לפרוטוקול, שורות 29-27). ליד הסעיף לא מתנוססות חתימות של הצדדים. לפיכך לא ניתן לקבוע שמילים אלה מהוות חלק מההתחייבות שבין הצדדים. מכל מקום, מהסעיף עולה שהוא אכן מקנה לשכונות זכות ביטול חד צדדית של ההסכם במקרה של אי תשלום הוצאות פיתוח.

לטענת שכונות נעשו במרוצת השנים פניות לתובעים לצורך תשלום דמי הפיתוח, אולם אלה לא שולמו. כתמיכה בטענה זו הוצגו מכתבים שנשלחו לתובע ביום 10.9.01 וביום 18.4.02, וכן נוסח של מכתב שנשלח לרוכש אחר ביום 15.5.03 (נספחים ב'-ד' לתצהיר עמרני), כאשר על-פי טענת שכונות נשלח מכתב זהה לקישון באותו מועד. מאחר וקישון לא שילמו את דמי הפיתוח על אף האמור במכתבים, בוטל ההסכם בהתאם להוראות סעיף 14 להסכם. יצויין עם זאת שהמכתבים אינם כוללים הודעה על ביטול ההסכם. המכתב השני כולל אזהרה כי בהעדר תשלום תנקוט שכונות "בכל האמצעים החוקיים העומדים לרשותה, לרבות ביטול ההסכם", ובמכתב השלישי, שנשלח כאמור לאדם אחר, נכללה התרעה לפיה אם לא ישולם הסכום בתוך 15 ימים "תשתמש מרשתי בזכותה על פי החוזה ותבטל את החוזה באורח חד צדדי". גם בתצהירו של עמרני לא נכללת טענה מפורשת לפיה נשלחה הודעה לתובעים לפיה בוטל ההסכם. כמו כן, ועל אף שההסכם מחייב את השבת כספי התמורה לרוכשים בעת ביטול ההסכם (סעיפים 16-15 להסכם המכר), כפי שמציין גם עמרני בסעיף 14 לתצהירו, הרי שלקישון לא הוחזרו כספים כלשהם בגין אותו ביטול נטען.

1. בתצהירו הבהיר עמרני כי בשנת 2007 פנה אליו גירון וביקש לרכוש מגרש בישוב והוא הציע לו את מגרש 142 שהיה רשום על שמו. בפועל לא עלה בידו להעביר את הזכויות על שם גירון בשל סכסוך משפטי בין עמרני ובין הבנק שרשם משכנתא על המגרש. לפיכך נחתם הסכם המכר לגבי מגרש 108 בין שכונות לבין גירון (סעיפים 21-19 לתצהיר עמרני). שכונות טוענים כי חתמו על ההסכם עם גירון לאחר שההסכם עם קישון בוטל זה כבר. לשיטתם זכותו של גירון גוברת על זכותם של קישון, ולו מהטעם שהעסקה עם גירון הסתיימה ברישום. לטענתם לא סיפר עמרני לגירון דבר על ה"היסטוריה המשפטית של המגרש, שכן לאור העובדה שהחוזה עם התובעים בוטל לא ראיתי צורך בכך" (סעיף 28 לתצהיר עמרני).

1. גירון טוענים כי רכשו את הזכויות במקרקעין בתום לב ועל בסיס המצגים של שכונות, ולא ידעו דבר וחצי דבר על טענות של קישון או של אדם אחר בנוגע לנכס. לשיטתם, גם אם חל הדין הישראלי על המקרקעין, יש להעדיף את זכויותיהם בנכס על הזכויות של קישון, הן מכח דיני העסקאות הנוגדות והן מכח הדין החל על בניה במקרקעי הזולת. כפי שהובהר לעיל, טוענים גירון כי הדין החל על המקרקעין הוא הדין באזור, ומאחר ומדובר בדין זר הנוגע לזכויות קנייניות במקרקעין, הרי שלא ניתן להחיל את חזקת שוויון הדינים. על התובעים מוטלת החובה להוכיח את הדין הזר, שכן השאלה אם התובעים רכשו זכויות במקרקעין אם לאו נחתכת מהוראות דין זה. מאחר והתובעים לא הביאו חוות דעת כלשהי בנוגע לתוכנו של הדין הזר, יש לקבוע כי לא עלה בידם להוכיח שרכשו זכויות במקרקעין.

מטעמי זהירות הגישו גירון חוות דעת של מומחה במשפט האזור, עו"ד דניאל קרמר. מחוות הדעת עולה כי התובעים לא רכשו זכויות במקרקעין מאחר ולא קיבלו היתר או רישיון לרכישת המקרקעין מ"מועצת השרים" שבנעליה בא ראש המינהל האזרחי; לא יכלו לרכוש זכות במקרקעין על רקע הוראות חוק השכרת ומכירת נכסי דלא ניידי לזרים, מספר 40 לשנת 1953 הקובע שאדם פרטי זר לא יוכל לרכוש מקרקעין ביו"ש אלא אם מדובר בקרקעות בתחום עירוני או באזור תכנון של עיר, דבר שלא התקיים במקרקעין בשנת 1981; ולא יכלו לזכות בזכויות שביושר מכח החקיקה באזור, שעה שגם באותן הוראות ספציפיות שהכירו בזכויות שביושר חייב הדבר החזקה בפועל במקרקעין במשך שנים ארוכות. עו"ד קרמר הבהיר כי משפחת גירון רכשה זכויות במקרקעין מאחר ובפרק הזמן שחלף מאז חתימת ההסכם עם קישון (1981) ועד לחתימת ההסכם עם גירון (2009) הסכים הממונה לנהל את המקרקעין. בשנת 2007 הוצא צו מס' 1600 בדבר עסקות במקרקעין (תיקון מס' 6) שתיקן את הצו בדבר עסקות במקרקעין (יהודה ושומרון) (מס' 25), תשכ"ז-1967, באמצעות קביעה כי הוראות סעיף 2 לצו המונעות העברת זכויות ללא היתר, לא יחולו על עסקאות ברכוש ממשלתי. "רכוש ממשלתי" כולל, על פי צו מס' 1091 בדבר רכוש ממשלתי (תיקון מס' 7, משנת 1984) גם רכוש שבעליו ביקש מהממונה לנהל אותו והממונה הסכים לכך. מאחר וגירון רכשו את הקרקע בשנת 2009, ובאותו מועד נוהלו כבר המקרקעין על ידי הממונה, הרי שבאותה עת ניתן היה לבצע את העסקה באישור הממונה מאחר והקרקע נחשבה כרכוש ממשלתי.

אשר לטענות בעניין מגוריהם במגרש 142, הבהירו גירון כי בשל הגשת התובענה ומתן צו המניעה מהמשך הבנייה במגרש 108 הגיעו להסכמה עם עמרני לפיה יתגוררו בשכירות בחצי מהבית הדו-משפחתי שבנה עמרני במגרש 142. כן הוסכם כי בשלב זה לא ישולמו דמי השכירות שנקבעו בחוזה השכירות שחתמו עם עמרני, וכי השאלה אם עליהם לשלם סכום זה לעמרני תוכרע בדין תורה בתום ההליכים (חוזה השכירות מיום 20.7.12 על הנספח לו צורפו כנספח כ"ג לתצהיר גירון). מאחר ועמרני הבהיר כי ההליך בבית המשפט עלול להתמשך שנים ארוכות (נבואה שהתגשמה, למרבה הצער), והיות והבית שבנה עמרני במגרש 142 לצרכי מכירה עמד בשלבי גמר בשנת 2012 עת שבו גירון ארצה, סוכם כי עבודות הגמר יבוצעו על פי טעמם של גירון כאשר עמרני נשא בעלויות (סעיף 35 לתצהיר גירון).

1. כפי שצוין בפתח הדברים, הכונס והממונה לא הביעו עמדה לגוף העניין בסכסוך שבין הצדדים. הכונס חזר בו מהטענה שיש להתנות חתימת חוזים או העברת זכויות בהיעתרות לדרישתו לתשלום דמי פיתוח. הממונה טען שחובת הרישום חלה על החברה המשכנת ולא עליו.

1. טענות הצדדים יידונו להלן, ככל שהדבר נחוץ לצורך הכרעה בתובענה. כפי שהובהר בפתח הדברים, התגלו עובדות חדשות ומפתיעות במהלך שמיעת הראיות. יש בעובדות אלה כדי להאיר באור שונה את ההתרחשויות הנוגעות לעניין, ולהשליך באופן ישיר על זכות התביעה של התובעים. לפיכך יידון עניין זה תחילה.

העובדות שעלו במהלך שמיעת הראיות

1. בכתב התביעה ובתצהירים טענו התובעים כי רכשו את הזכויות משכונות אך לא עשו דבר לבניה על מגרשם מאחר ו"סברו כל השנים כי לא ניתן לעשות מאומה על קרקעות הגבעה המערבית כולל מגרשם" (סעיף 11(א) לכתב התביעה וסעיף 10(א) לתצהיר התובעים). בתחילת חודש ינואר 2010 נודע להם כי מתבצעות עבודות בניה על מגרשם (סעיף 12(א) לכתב התביעה ולתצהיר התובע) ולפיכך פנו באמצעות עו"ד נביאי לרשויות ולשכונות, כפי שפורט לעיל. כפי שנזכר לעיל, פנתה התובעת ביום 10.1.10 במכתבים לגורמים שונים בעירייה ובהם הצהירה "הנני בעלת מגרש 108 בגבעה המערבית שבגני מודיעין". על מכתבים אלה חתמה "בתיה קישון, עו"ד". בפתח כתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים שיוצהר כי הם בעלי זכויות החכירה במגרש 108, ודרשו כי זכויותיהם יירשמו בלשכת רישום המקרקעין. על יסוד טענות אלה זכו גם לכך שניתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל פעולה משפטית או פיזית ביחס לנכס ומקפיא את הבנייה במגרש. כך, לכל אורך ניהול התביעה, ועל אף שכתב התביעה תוקן שלוש פעמים, טענו התובעים שהם בעלי הזכויות במקרקעין ואין בילתם.

1. כפי שצוין לעיל, בחר עו"ד גלעדי להגיש תצהיר עדות ראשית מטעם התובעים. לפיכך התפטר מייצוגם. מאותו שלב ואילך יוצגו התובעים באופן רשמי על ידי עו"ד גדנסקי לבדו (עד לאותה עת התנוססו שמות השניים בכותרת כתבי הטענות). ביום 27.12.12 החתים עו"ד גלעדי את התובע על תצהיר עדות ראשית (בביתו של עו"ד גלעדי – עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 28-26), בו גולל התובע באריכות את מסכת העובדות הנוגעת לעניין. תצהירו של עו"ד גלעדי נחתם יום קודם לכן. למועדים אלה נודעת משמעות, כפי שיובהר להלן.
2. במהלך שמיעת הראיות התברר לפתע כי מגרש 108 נמכר ביום 14.11.12 בתמורה לסכום של 150,000 ₪. עניין זה לא נזכר ולו ברמז בתצהירי העדים אף שאלה הוגשו כחודש ומחצה לאחר מכירת הזכויות במגרש. עובדה זו התגלתה על ידי עו"ד שדה (ב"כ גירון) במהלך הכנת החקירה הנגדית לשמאי מטעם התובעים, וזאת אגב בדיקת עסקאות שבוצעו בגני מודיעין באמצעות אתר האינטרנט של רשויות המיסים ("מידע נדל"ן").
3. התובע הכחיש בחקירתו מיום 12.3.14 כי מכר את המגרש ביום 14.11.12 (עמ' 36 לפרוטוקול, שורות 3-2). הוא טען כי יתכן שמדובר בעסקה שנערכה לדרישת רשויות המיסים מאחר והעביר את המגרש במתנה לאחותו, עדנה שגב, וככל הנראה התברר בדיעבד שהעברת חלקה של אשתו במגרש אינה נחשבת למתנה והדבר הצריך עריכת חוזה נוסף (שם, שורות 21-15). למותר לציין כי היתה זו הפעם הראשונה בה טען התובע כי העביר את המגרש במתנה לאחותו. משנשאל אם הדבר נעשה בסמוך לחודש נובמבר 2012 השיב "לא, זה הרבה קודם" (שם, שורה 25). בהמשך עדותו ציין כי הדבר נעשה לבקשתה של אמו המנוחה שנים מספר לפני שנפטרה, וכי אמו נפטרה לפני שש שנים (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 2-1). לשאלה אם אחותו מכרה את המגרש ביום 14.11.12 השיב שאינו מדבר עמה זמן רב (עמ' 38 לפרוטוקול, שורות 12-10), וזאת מאחר והיא מרגישה מרומה בשל כך שלא העביר את המגרש על שמה (שם, שורות 16-14). בתשובה לשאלה אם המגרש נרכש על ידי עו"ד גלעדי או מי מטעמו השיב "חס וחלילה. מה פתאום?" (עמ' 49 לפרוטוקול, שורות 12-10), ואילו לשאלה אם עו"ד גלעדי רכש את המגרש מאחותו השיב "לא ידוע לי" (שם, שורות 14-13).

התובע נשאל בנוגע לייצוגה של אחותו במסגרת ההליך, בהתחשב בעובדה שמעולם לא ציין כי מדובר במגרש שהזכויות בו הועברו לאחותו, וטען שהוא חש באחריות כלפי המגרש ולכן הוא המנהל את התובענה (עמ' 38 לפרוטוקול, שורות 16-15). לפיכך הוא נושא בשכר טרחתו של עו"ד גלעדי עבור הייצוג אולם אינו יודע "מה יהיה עם אחותי" בעניין תשלום שכר הטרחה (עמ' 50 לפרוטוקול, שורות 21-17).

1. להבדיל מהתובע, שטען שאינו מודע לעסקה שנערכה בעניין המגרש ביום 14.11.12, אישר עו"ד גלעדי בחקירתו כי ידע לפני שחתם על התצהיר ולפני שהחתים את התובע על תצהירו כי נעשתה עסקה לגבי מגרש 108 (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 5-4). עו"ד גלעדי נשאל מה העסקה שנערכה לגבי המגרש והשיב שלעניין זה ישיב התובע עצמו (עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 2-1). הוא טען שאין באפשרותו לחשוף את הפרטים בשל חיסיון עורך דין-לקוח (שם, וכן בשורות 12-10). יובהר שהתובע נחקר על תצהירו לאחר עדותו של עו"ד גלעדי, ומסתבר כי לשיטתו לא ידע דבר על אותה עסקה שעו"ד גלעדי טען כי הוא מודע היטב לפרטיה. עו"ד גלעדי נשאל "האם לא עלה בדעתך לומר לו: עשית עסקה במגרש 108, עלינו להזכיר זאת בתצהיר", והשיב "לא" (עמ' 31 לפרוטוקול, שורות 7-5), תשובה שאין אלא להתפלא עליה.

1. גרסאותיהם של עו"ד גלעדי ושל התובע אינן מתיישבות זו עם זו. מעדות עו"ד גלעדי עלה בבירור שהתובע מודע לעסקה שנעשתה ביום 14.11.12 בנוגע למגרש 108 וכי הדבר לא נזכר בתצהיר מאחר ועו"ד גלעדי סבר משום מה שלא מדובר בעניין שהוא רלוונטי לצורך התביעה. התובע טען בעדותו מאידך שאינו מודע כלל לעסקה מעין זו, וניסה לטעון שמדובר בחוזה שנערך לצורך העברת זכויות מאשתו אליו לצורך השלמת עסקת מתנה שעל קיומה לא סיפר מעולם קודם לכן.

אלא שבכך לא די. התפתחות נוספת חלה בישיבת ההוכחות השניה. לעניין זה יובהר שחקירות התובע ועו"ד גלעדי שנזכרו לעיל התקיימו במהלך ישיבת ההוכחות שהתקיימה ביום 12.3.14. בפתח ישיבת ההוכחות השניה, שהתקיימה ביום 19.3.14, מסר עו"ד שדה כי מבירורים שערך עולה שהעסקה מיום 14.11.12 נערכה בין אחותו של התובע לבין אחותו של עו"ד גלעדי. עו"ד גדנסקי השיב שאינו יודע אם אחותו של עו"ד גלעדי רכשה את הנכס, ולשיטתו הדבר אינו רלוונטי לצורך הדיון בתובענה(!) (עמ' 94-93 לפרוטוקול). עו"ד גלעדי, שסיים את עדותו ביום 12.3.14, התייצב במהלך הישיבה ביום 19.3.14 כדי לסייע לעו"ד גדנסקי בחקירה (על אף העובדה שחודשים ארוכים קודם לכן התפטר מהייצוג לצורך הגשת התצהיר). במהלך הישיבה נדרש עו"ד גלעדי להשיב לשאלות בית המשפט בעניין העסקה. בתחילה השיב שאמר כבר כי כל שאלה בעניין זה יש להפנות לקישון ו"מה שקישון עשה עם צד שני זה לא קשור" (עמ' 110 לפרוטוקול, שורות 23-20). כזכור, קישון טען שאינו מודע לעסקה. רק לאחר שחוייב עו"ד גלעדי להשיב לשאלות, והובהר לו כי מכח החלטת בית המשפט עליו להשיב עליהן גם אם חל עליהן חיסיון עורך דין-לקוח, אישר עו"ד גלעדי כי הוא שערך את העסקה; כי מוכרת המגרש היתה אחותו של התובע, הגב' שגב; וכי המגרש נמכר לאחותו שלו (עמ' 110 לפרוטוקול, שורות 30-24).

1. דומה שהטענה לפיה התנהלותו של עו"ד גלעדי בנסיבות העניין חורגת מגבולות המקובל על ידי עורך-דין המייצג צד להליך אינה קלוטה מהאוויר. ניתן לתהות אם דרך התנהלות זו ננקטה בשל הנגיעה האישית בעניין ובשל האינטרס בהכרעה לטובת התובעים לנוכח העובדה כי הזכויות במגרש הועברו בינתיים לאחותו. טענה אפשרית זו בעניין ההתנהלות עשויה לזכות לתימוכין לנוכח העובדה כי מבית המשפט הוסתרו העובדות המהותיות אודות מכירת המגרש במהלך חקירתו, כי אלה הושמטו מהתצהירים על אף שהעד עצמו ערך את העסקה הנוספת, וכי העד התחמק ממתן מענה לשאלות בעניין זה.
2. ההתנהלות התמוהה בנוגע לניהול התובענה באה לידי ביטוי גם בהקשר נוסף. כזכור, העלו התובעים את הטענה כי על רקע הגשת התביעה ומתן צו המניעה מהמשך הבניה במגרש 108 "הועברו" משפחת גירון על ידי שכונות ממגרש 108 למגרש 142 וויתרו על זכויותיהם במגרש 108. לצורך ניסיון לדלות דברים מפיהם של גירון בעניין זה הנחה עו"ד גלעדי את רחלי אבן ספיר וישי אדמוני, שהגישו תצהירים מטעם התובעים, לפנות למשפחת גירון ולבוא עמם בדברים מתוך ניסיון לגלות אם רכשו את מגרש 142. הוא הנחה את השניים להקליט את השיחות. לעניין זה העידה הגב' אבן ספיר, מתווכת נדל"ן במקצועה, שהתבקשה על ידי עו"ד גלעדי לבדוק "אם הדירה הזו שלהם באמת" ולצורך כך הנחה אותה עו"ד גלעדי להקליט את השיחה (עמ' 83 לפרוטוקול, שורות 30-27), כאשר למעשה הוא מבקש ממנה לבצע חקירה (עמ' 84 לפרוטוקול, שורות 15-14). העדה נשאלה אם בידה רישיון לקיים חקירות, והתנגדות בעניין שאלה זו התקבלה על רקע החשש להפללה עצמית. העד אדמוני הבהיר כי נשלח פעמיים על ידי עו"ד גלעדי לשוחח עם גירון, וזאת לאחר שהשמיע את הקלטת השיחה בפעם הראשונה ועו"ד גלעדי החליט מסיבותיו שלו לשלוח אותו פעם שניה להקליט שיחה נוספת עם בני המשפחה (עמ' 88 לפרוטוקול, שורות 16-11).

בהקשר זה יש להזכיר כי אדם המבצע פעולה של השגת ידיעות על הזולת לצורכי אחרים מבצע לכאורה פעולה של "חוקר פרטי" כמשמעו של מונח זה בסעיף 1 לחוק חוקרים פרטיים ושירותי שמירה, התשל"ב-1972, וכי אדם העושה כן ללא רישיון עובר לכאורה עבירה פלילית שעונשה מאסר של עד לשנה (הוראות סעיפים 3 ו-30 לחוק חוקרים פרטיים).

1. יובהר שתצהירו של עו"ד גלעדי אינו עוסק במחלוקות העובדתיות הנוגעות להסכמים בין הצדדים, אלא לדברים כלליים הנוגעים להתנהלות שכונות. ממילא קשה לראות כיצד יש באמור בתצהירו כדי להשפיע על תוצאות התובענה. לו היה בתצהיר דבר מה שהוא רלוונטי לצורך ההכרעה, ספק אם ניתן היה לבסס ממצאים על עדותו על רקע האמור לעיל.

1. העלמת עובדת העברת הזכויות מהתובעים הביאה, בין היתר, להעלאת טענות בדבר העדר עילה והעדר יריבות [למעשה מדובר בשני ארועים של העברת זכויות: בפעם הראשונה מהתובעים לאחות התובע, ולאחר מכן מאחות התובע לאחותו של עו"ד גלעדי]. עם זאת, להעלמת העסקה מיום 14.11.12 נודעת משמעות ראייתית בהקשר נוסף שעניינו בשווי המגרש. כאמור, התובעים הגישו חוות דעת של שמאי מטעמם אשר אמד את שווי מגרש 108 נכון למועד עריכת חוות הדעת ביום 14.4.13. השמאי מטעם התובעים התייחס לעסקאות שונות של מכירת מגרשים בגני מודיעין שנעשו בפרק זמן של החל משנה לפני מועד עריכת חוות הדעת. אף אם נקבל את עדות השמאי לפיה לא שת לבו לעסקה שנעשתה במגרש 108 ביום 14.11.12 (עמ' 59 לפרוטוקול, שורות 16-15), על אף שזו נעשתה בדיוק במהלך התקופה הרלוונטית לגביה בדק את העסקאות ועל אף העובדה שבאותה תקופה נעשו עסקאות ספורות בלבד בנוגע למגרשים בגבעה המערבית, הרי שיש להניח שלו היה התובע מציין בפני השמאי כי המגרש נשוא השומה נמכר בסכום של 150,000 ₪ באותה התקופה עליה נסובה חוות הדעת, היה השמאי מתייחס לכך. לא למותר לציין כי השמאי העריך את שוויו של מגרש 108 בשוק בסכום של 1,300,000 ₪, ואין אלא להתפלא על כך שהתובע לא הביא לידיעתו את העובדה שהמגרש נשוא השומה נמכר בפועל בסכום של כ-11% מהסכום שהוערך על ידו.
2. העולה מכל האמור לעיל הוא כי בעת הגשת התביעה הציגו התובעים בפני בית המשפט מצג שאינו תואם את המציאות, ותבעו סעד שאינו תואם לעובדה כי הזכויות במגרש כבר אינן בידיהם. מסיבותיהם שלהם לא מצאו התובעים לנכון להבהיר כי הזכויות במגרש הועברו לידי אחותו של התובע שנים ארוכות לפני הגשת התביעה. רק בעת חקירתו של התובע התברר שהתביעה מנוהלת ללא נוכחות מי שהתובע טוען שהוא בעל הזכויות במקרקעין כיום וללא שזה מיוצג במסגרת ההליכים, על אף שלכאורה קיים חשש שהליך מעין זה יפגע בזכויותיו. הטענה שהועלתה בישיבת הסיכומים בעל-פה מפי ב"כ התובעים, לפיה הוא מוסמך לצרף את הרוכשים כצדדים לתיק, לא נותרה אלא בגדר טענה בעלמא. בוודאי שאין בה כדי להכשיר בדיעבד את העובדה כי התובענה כולה התנהלה תוך יצירת מצג שונה לחלוטין בעניין זכויות התובעים ותוך אריגת יריעת מחלוקת שונה בתכלית.

מכל מקום, התובעים טענו מתחילת הדרך כי הם בעלי הזכויות במקרקעין. כך גם הצהירה התובעת, תוך שהיא עושה שימוש בתארה כעורכת-דין, כי "הנני בעלת מגרש 108 בגבעה המערבית שבגני מודיעין" [ההדגשה הוספה – ר.ו.] (במכתבים שכתבה לראש העיר ולמהנדס העיר מודיעין עלית ביום 10.1.10). זאת, כאמור, שנים ארוכות לאחר שהזכויות במגרש הועברו לאחותו של התובע. העובדות בעניין העברת הזכויות התגלו רק במהלך החקירה הנגדית, ולא מעט בזכות העובדה שאחותו של התובע מכרה בינתיים את הנכס לאחרת והדבר בא לידי ביטוי ב"מידע נדל"ן".

1. התובעים טענו בסיכומיהם כי העובדות הנוגעות להעברת המגרש במתנה לאחות התובע אינן רלוונטיות כלל לדיון בתובענה. ב"כ התובעים טען כי מדובר בהתחייבות בלבד להעברת הזכויות, שאף אינה בגדר המחאת זכויות ואינה חלה באופן מיידי. טענה זו עומדת בסתירה קוטבית לעדותו של התובע, שהבהיר באופן שאינו משתמע לשני פנים כי העביר את המגרש לאחותו במתנה ללא תמורה וחתם על תצהירי מעניק זכות ומקבל (עמ' 37 לפרוטוקול, שורות 28-12). היא נסתרת גם מעצם העובדה לפיה אחות התובע מכרה בינתיים את זכויותיה במגרש לאחרת. מכירה זו דווחה לרשויות המס, ולא נטען כי אינה תקיפה. מכאן המסקנה לפיה הזכויות במקרקעין עברו בפועל לאחותו של התובע שנים ארוכות לפני הגשת התביעה, הן לנוכח עדותו של התובע המהווה הודאה פורמאלית של בעל-דין, והן על רקע העובדה שהאחות מכרה זכויות אלה הלאה, לצד שלישי.
2. לא למותר לציין כי התובעים טענו בכתב התביעה, על ארבע גרסאותיו, כי הם בעלי הזכויות במקרקעין. הסעד שביקשו הוא כי כך יוצהר, וכי ייחתם עימם חוזה חכירה. בעקבות הגרסה החדשה שעלתה בעת חקירתו הנגדית של התובע, לאחר שנכבשה על-ידם שנים ארוכות עד שנחשפה באקראי על-ידי ב"כ הנתבעים, ושאינה מתיישבת בכל דרך שהיא עם כתב התביעה על כל תיקוניו, טוענים הם למעשה למערכת עובדתית חדשה ולצורך בהכרזה על בעל זכויות אחר. סעד מעין זה לא ניתן להושיט. יש לקבל בהקשר זה את טענות הנתבעים לפיהן משהועברו הזכויות לאחות התובע אין עוד יריבות בין הנתבעים לבינו. יובהר כי מרגע שהצהיר התובע כי הזכויות הועברו לאחותו (וככל הנראה אף נעשתה עסקה נוספת כדי להעביר גם את זכויות רעיתו בצורה מסודרת), הרי שעליו הנטל להוכיח כי שייר בידו זכות כלשהי המקנה לו זכות תביעה, או לחלופין כי כוחו יופה לייצג את אחותו בתביעה. מעדותו עלה היפוכו של דבר. שתי חלופות אלה גם יחד היו מחייבות שינוי מהותי ביותר בכתבי הטענות, אלא שהדבר לא נעשה. הטענה הועלתה לראשונה בסיכומים תוך שהנתבעים מתנגדים לשינוי החזית המהותי, ולא נתמכה בראיות כלשהן. הדברים קל וחומר לנוכח העובדה כי הזכויות הועברו בינתיים פעם נוספת. מכאן שאין מקום להעניק לתובעים את הסעד שהתבקש בכתב התביעה.
3. בסיכומיו טען ב"כ התובעים כי קבלת טענות הנתבעים בהקשר זה תביא רק למחיקת התביעה. לא כך הם פני הדברים. הנתבעים לא טענו להעדר עילה בלבד אלא גם, ואף בעיקר, להעדר יריבות. קבלת טענה זו מביאה לדחיית התביעה (ראו, לדוגמא בלבד, רע"א 1383/07 שמעון צרפתי בע"מ נ' שתולים, מיום 14.4.10, בפסקה 23 לפסק-הדין; ע"א 8986/10 מנאסרה נ' עבד אלרחים, מיום 21.1.13, בפסקה 5 לפסק-הדין; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 390 (מהדורה 11, 2013)). טענה זו של הנתבעים יש לקבל בנסיבות העניין. לפיכך יש לקבוע כי לא ניתן להעניק את הסעד שהתבקש בכתב התביעה וכי העובדות החדשות שהתגלו מביאות למסקנה לפיה התביעה נעדרת עילה ולא נותרה עוד יריבות בין התובעים לנתבעים. די בכך כדי להביא לדחיית התביעה.
4. גם מטעם נוסף יש להורות על דחיית התביעה. כאמור, התובע לא ציין בכתבי טענותיו ובתצהירו את העובדה כי העביר לאחותו את הזכויות במגרש שנים ארוכות לפני הגשת התביעה. אם לא די בכך, התובע לא מצא לנכון להביא לפני בית המשפט את העובדה כי אחותו, אליה העביר את זכויותיו לטענתו, מכרה את הזכויות לצד שלישי. התובע ועו"ד גלעדי לא מסרו בתצהיריהם כי הזכויות בנכס הועברו לאחותו של עו"ד גלעדי, אף שהעברת הזכויות נעשתה באמצעות עו"ד גלעדי וקדמה לתצהירים בכחודש ומחצה. נעשה גם נסיון להסתיר עובדות אלה במהלך החקירות הנגדיות. התובע אף הציג בפני בית המשפט מצג לפיו שווי השוק של המגרש הוא בסכום של 1,300,000 ₪, כאשר ידוע לו שבפועל נמכר המגרש באותה עת במחיר העולה כדי 11% לערך מהמחיר שהעריך השמאי. לא למותר לציין שעו"ד גדנסקי הבהיר במהלך הדיון שחזקה שאם דיווח עו"ד גלעדי לרשויות המס על כך שהמגרש נמכר ב-150,000 ₪ הרי שסכום זה הוא הסכום האמיתי של העסקה.
5. הסעד שהתבקש בכתב התביעה הוא סעד הצהרתי. לעניין זה יש לזכור כי "תביעה למתן פסק-דין הצהרתי נמנית על אותם סוגי סעד שנזקקים להם בבתי-דין של יושר ואשר הענקתם נתונה תמיד לשיקול-דעתו המלא של בית-המשפט הדן בענין, ולצורך זה, מותר לו לבית-המשפט להביא בכלל שיקוליו את התנהגותו של התובע במעשה המשמש עילה לתביעתו. בית-משפט של יושר לא יעניק תרופה זו כשאין התובע ראוי לה" (ע"א 408/65 ג'ראסי נ' מפעל להכשרת ילדי ישראל, פ"ד כ(1) 688, 691 (1966)). הקביעה לפיה מקורו של הסעד ההצהרתי בתורת דיני היושר שרירה וקיימת עד עצם היום הזה (ראו לדוגמא ע"א 5634/90 פינטו נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים, פ"ד מז(4) 846, 851 (1993), להלן: הלכת פינטו; ע"א 8986/10 מנאסרה נ' עבד אלרחים, מיום 21.1.13, בפסקה 5 לפסק-הדין, להלן: הלכת מנאסרה). בהקשר זה הובהר לא פעם כי חוסר נקיון כפיו של מבקש הסעד ההצהרתי הוא שיקול במתן הסעד (הלכת מנאסרה, בפסקאות 5 ו-6 לפסק-הדין), וכך גם חוסר תום-לב בהתנהלותו של התובע (ראו לדוגמא ע"א 1014/08 רמו נ' מגוון משאבי אנוש בע"מ, מיום 16.5.10, בפסקה יג לפסק-הדין, להלן: הלכת רמו). לפיכך נקבע כי שעה שהגיע בית המשפט למסקנה כי התובע נוהג בחוסר תום-לב או בחוסר ניקיון כפיים, הרי שבית המשפט ירתע מלהעניק לו סעד הצהרתי (ע"א 132/81 ג'י.בי.טורס בע"מ נ' חאייק, פ"ד לח(2) 425, 430 (1984); והשוו הלכת פינטו, שם; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 829 (מהדורה 11, 2013)). עוד נקבע כי בית המשפט רשאי לתת דעתו להתנהגות התובע אם זו קשורה לנושא הסכסוך (הלכת פינטו, שם). "ולבסוף, סעד הצהרתי מסור לשיקול דעתו של בית המשפט – ואף אם הוכיח התובע את אמיתות ההצהרה המבוקשת אין בית המשפט חייב לתיתו" (הלכת רמו, בפסקה טו לפסק הדין).

קביעות אלה יפות לענייננו. שעה שהתובע בחר שלא לגלות לבית המשפט כי הזכויות בנכס אינן שלו, הסתיר מבית המשפט את העובדה שגם האדם אליו העביר את הזכויות מכר אותן פעם נוספת, לא גילה את המעורבות הכלכלית של עורך דינו (שהעיד מטעמו) בתוצאות המשפט ולא מסר פרטים מהותיים בנוגע לשווי הנכס, כפי שאלה עולים מהמחיר, האמיתי לטענתו, בו נמכר המגרש ביום 14.11.12, הרי שיש לקבוע שבהתנהלותו נפלו פגמים מהותיים היורדים לשורשו של עניין. על תובע מעין זה לא ניתן לומר כי פנה בניקיון כפיים לבית המשפט, או כי ניהל את תביעתו בתום-לב. במצב דברים זה לא מחוייב בית המשפט להעניק את הסעד ההצהרתי המבוקש גם אם התרשם שההצהרה אמת היא. הדברים קל וחומר כאשר נראה שגם על פי הדין המהותי גוברת זכותם של גירון על זכותם של קישון; אלא שגם מבלי לנטוע מסמרות בעניין זה יש לקבוע שאין מקום להושיט לקישון את הסעד ההצהרתי המבוקש. בפרט כך הם פני הדברים כאשר לסעד ההצהרתי נודעת השלכה מעשית בדמות הריסת שלד גדול ממדים של בניין שנבנה על הקרקע, וכל זאת כדי לשרת את האינטרסים של מי שהועברו אליו הזכויות מאותו צד שלישי אליו העביר התובע את זכויותיו.

1. לנוכח האמור לעיל, הגעתי לכלל מסקנה לפיה דין התביעה למתן סעד הצהרתי להידחות. ממילא אין עוד צורך לדון ביתר הטענות שהעלו הצדדים, ויתר הטענות יידונו להלן מעבר לצורך ובקצירת האומר ממש.

יתר טענות הצדדים

הטענות כנגד שכונות

1. לו היה מקום לדיון לגופו של עניין בטענות התובעים כלפי שכונות, היה מקום לדחות את טענות שכונות בנוגע לביטול ההסכם. לעניין זה נקבע במספר הליכים, באופן המקים מעשה בית-דין כלפי שכונות, כי מרגע שמונה כונס הנכסים בשנת 1985 לא היתה רשאית עוד שכונות לדרוש מרוכשי המגרשים בגבעה המערבית תשלום דמי פיתוח. ממילא לא היה באפשרותה להורות על ביטול הסכמים בשל אי-היעתרות לדרישותיה לתשלום דמי פיתוח (ראו ה"פ (שלום ת"א) 176196/02 ברזל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש, מיום 28.5.03, מפי כבוד השופט ק' ורדי; ה"פ (מחוזי מרכז) 24661-11-09 ברזל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש, מיום 5.9.11, מפי כבוד השופט ע' גרוסקופף; ה"פ (מחוזי י-ם) 9004/10 שכטר נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש, מיום 20.11.11, בפסקה 6(ג) לפסק-דינו של חברי כבוד השופט ר' יעקובי; ה"פ (מחוזי י-ם) 44933-07-10 גורביץ נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש, מיום 4.6.12, בפסקה 16 לפסק-דינה של חברתי כבוד השופטת ג' כנפי-שטייניץ). לפיכך יש לקבוע שאם אכן בוטל החוזה על ידי שכונות הרי שביטולו לא נעשה כדין ואין הוא תופס ביחס לתובעים.

1. לגוף העניין, לא הוכח כלל שהחוזה בוטל. שכונות הציגה את אותם מכתבים שנזכרו לעיל, שלא הוכח אף לגבי אחד מהם כי הומצא בפועל לתובעים. מכל מקום, באף לא אחד מהמכתבים שנשאו את שם התובעים לא נכללה הודעה בדבר ביטול ההסכם. אמירה אודות כוונה לבטל בתוך פרק זמן קצוב נזכרה רק במכתב השלישי, שאין כל ראייה כי נשלח לתובעים (אישור המשלוח בדואר רשום מאוחר ב- 19 ימים לתאריך שעל המכתב לדוגמה), שלא נשלח לכתובת שבהסכם על אף הקביעה בסעיף 27 להסכם, ושאין כל ראייה שהיא כי התקבל על ידם. הטענה שהעלו שכונות בסיכומים בעל-פה ולפיה בעצם הגשת כתב ההגנה יש משום הודעת ביטול, אין בה כדי להושיעה, שהרי שכונות התיימרה למכור את הזכויות בנכס לגירון בשנת 2009, זמן רב לפני שהגישה את כתב ההגנה מטעמה.

1. המסקנה היא, איפוא, כי שכונות מכרה את הזכויות במגרש 108 לגירון על אף שההסכם בינה לבין התובעים לא בוטל מעולם, ולמצער לא בוטל כדין לנוכח הקביעות השיפוטיות לפיהן שכונות לא היתה רשאית לדרוש דמי פיתוח מהרוכשים. ממילא, לו הוגשה התביעה כנגד שכונות לבד ניתן היה להורות על מתן סעד מתאים.

במצב הדברים שנוצר, כאשר גירון רכשו את הזכויות בתום לב ובתמורה, כפי שיובהר להלן, נראה שהסעד שהיה על התובעים לתבוע משכונות אינו סעד של אכיפת רישום הזכויות אלא סעד כספי. הערות ברוח זו הושמעו במהלך הדיונים, שעה שעוד עמד בעינו המצג לפיו התובעים הם אכן בעלי הזכויות בנכס, אלא שהתובעים מסיבותיהם שלהם העדיפו להמשיך בתביעה במתווה שבחרו בתחילת הדרך.

הטענות כנגד גירון

1. כאמור, טענתם המקדימה של גירון היא כי הדין החל על התובענה הוא דין האזור, ומאחר ומדובר בתביעה לזכויות קנייניות הרי שאין מקום לחזקת שוויון הדינים. גירון טוענים כי נטל ההוכחה בדבר תוכן דין האזור מוטל על התובעים, ומשאלה לא פעלו כלל להוכחת תוכנו, הרי שדין תביעתם להידחות. לגוף העניין סבורים גירון כי התובעים לא קנו זכות על פי דין האזור; וכי אם ייקבע שהדין הישראלי חל, הרי שזכותם גוברת על זכות התובעים הן מכח הדין החל על עסקאות נוגדות והן מכח בניה במקרקעי הזולת.
2. לנוכח הקביעות דלעיל מכוחן נדחתה התביעה, אין עוד צורך להכריע בסוגיית הדין החל. אסתפק באמירות מספר לעניין זה, שאין לראות בהן משום הכרעה לגוף העניין. לעניין זה נדרש זה לא מכבר חברי כבוד סגן-הנשיא השופט פרקש בה"פ (מחוזי י-ם) 8452/09 מנדל נ' החברה לפיתוח שכונות מגורים ביו"ש, מיום 24.10.12, בציינו כי קשה להלום את התוצאה לפיה יוכרעו תובענות מעין אלה על פי דין האזור. הוא היפנה בהקשר זה לאמירתו של כבוד השופט רובינשטיין ברע"א 8569/04 רזוק נ' הפטריארכיה הקופטית האורתודוכסית, מיום 23.6.05, לפיה יש להעניק משקל לעובדה כי דין זה אינו "דין הנגיש באורח סביר למשפטני ישראל". משכך, כאשר קיים קושי להוכיח את הדין הירדני באופן ראוי, ניתן להיעזר בחזקת שוויון הדינים (ראו בפסקאות 41 ואילך לפסק-דינו של השופט פרקש בעניין מנדל הנ"ל). לאמירות אלה ניתן לצרף את העובדה כי הן עמרני והן גירון חתמו על חוזי חכירה מול הממונה, וחוזים אלה החילו במפורש את הדין הישראלי על העסקה, הן בהקשרים ספציפיים שונים (ראו סעיפים 11(א), 14(א)(2), 14(א)(4) לחוזה החכירה), הן אגב התייחסות לדיני הגנת הדייר (סעיף 22(א) לחוזה החכירה), ובעיקר - תוך קביעה כללית כי "על חוזה זה חלים דיני מדינת ישראל" (סעיף 22(י) לחוזה החכירה). כפי שהובהר לעיל, חתמו גירון על חוזה החכירה עוד בטרם נחתם הסכם המכר בנוגע למגרש 108. קשה להלום את הטענה לפיה אותם צדדים שלצורך רישום זכויותיהם במקרקעין מתקשרים עם הממונה בחוזה חכירה הנשלט כולו על ידי דיני ישראל, יתכחשו לאחר מכן לתחולת הדין הישראלי על העסקה. נראה שניתן להסיק כי כוונת צדדים המתקשרים בהסכם חכירה מעין זה היא להחיל את הדין הישראלי על ההתדיינויות בנוגע למקרקעין מושא ההסכם. גם מטעם זה נראה שמן הראוי לבחון את דיני העסקאות הנוגדות באספקלריה של הדין החל בישראל.
3. יוער כי גם במסגרת תובענה זו, על אף שגירון טרחו והגישו חוות-דעת מומחה מטעמם בעניין דין האזור, נראה שבירור אופיו המדוייק של דין האזור לא מוצה, לא במסגרת חוות-הדעת ולא בחקירה. חוות-הדעת התבססה על דברי החקיקה השונים שעמדו בתוקף ערב מלחמת ששת הימים ועל הוראות ודברי חקיקה שונים שיצאו מטעם השלטונות לאחר מכן. פרשנות הוראות אלה לא נשענה על פסיקה כלשהי, ולא ניתן לקבוע אם הפרשנות המוצעת של עורך חוות-הדעת אכן תואמת לפרשנות המקובלת בפסיקה הרלוונטית. מורכבותן של הוראות הדין החל, כפי שהדברים עלו גם במהלך חקירתו הנגדית של עו"ד קרמר, מיתרגמת לעתים להוראות שנראות לכאורה כסותרות. במצב דברים מעין זה נראה שלא די בהצגת הוראות החוק לבדן במסגרת הדין הזר, ויש להציג גם את הדרך בה פורשו הוראות אלה על ידי בתי המשפט. דבר זה לא נעשה, ולפיכך נראה כי גם במקרה זה ניתן לומר כי תוכנו של הדין הזר לא בורר דיו. יש בכך כדי לתמוך בטענה לפיה במצב דברים מעין זה יש להעדיף את תחולת חזקת שוויון הדינים, אף כאשר התובעים לא הוכיחו את טיבו של דין האזור.
4. בשולי הדברים אציין כי ניתן לסבור שאותם שיקולי מדיניות כלליים החלים במסגרת המשפט הבינלאומי הפרטי ומורים על החלת דין האזור בנוגע למקרקעין, אינם חלים שעה ששני הצדדים לסכסוך הם אזרחים ישראלים. הרציונאלים העומדים בבסיס המשפט הבינלאומי הפרטי בכלל, ובמסגרת דיני המקרקעין בפרט, כוללים חתירה להכרה אוניברסלית ב"זכויות מוקנות", הדדיות ושיתוף פעולה בינלאומיים ואחידות התוצאה בכל פורום. דגש מושם במסגרת דיני המקרקעין על הצורך בוודאות ויציבות, שעלולים להיפגע אם תינתן האפשרות למערכת משפט זרה להכריע בענייני מקרקעין המצויים במדינה אחרת (ראו בהרחבה עמוס שפירא "הערות על טיבם ותכליתם של כללי ברירת הדין במשפט הבינלאומי-הפרטי" עיוני משפט י 275 (1984)). בכך בא לידי ביטוי אופייה המעוגן של זכות הקניין (סיליה וסרשטיין פסברג משפט בין-לאומי פרטי 971 (כרך ב, התשע"ד); להלן: וסרשטיין פסברג). החלת דין הפורום על מקרקעין נובעת לא מעט מהתפיסה כי מדובר במשאב העיקרי של כל ריבון ובמרכיב חיוני של הריבונות (וסרשטיין פסברג, בעמ' 988). כללים אלה מבקשים לבצר את מעמדן של זכויות הקניין שהוקנו לתושבי המקום, לבסס את יציבותן, ולהמעיט ככל הניתן בפגיעה אפשרית בזכויות שרכשו תושבי האזור על פי אותו דין. ספק אם לרציונאלים אלה תחולה שעה שכל הצדדים לעסקה הם תושבי ישראל המצפים בכל הקשר אחר של אורחם ורבעם לתחולת הדין הישראלי, ואשר הדין הישראלי נגיש להם פי כמה מהדין באזור. דווקא אותם שיקולים של יציבות וודאות עשויים לתמוך בהחלת הדין הישראלי על סכסוך בעניין הזכויות במקרקעין בין שני אזרחים ישראלים, הדנים בעניין קרקע באזור התיישבות ישראלי, מיוצגים במגעים ביניהם על ידי עורכי-דין ישראלים, ושאם ינוהלו הליכים בעניינם – ינוהלו אלה בפני ערכאות בישראל. אשר ליתר השיקולים שבבסיס המשפט הבינלאומי הפרטי שפורטו לעיל, נראה שמשקלם של אלה פוחת במצב דברים בו הועברו כבר הזכויות בקרקע למי שאינם תושבי האזור, וכאשר לתוך המשפט המקומי נוצק תוכן מאוחר ושונה על ידי שלטונות שמונו מטעם מדינה אחרת.
5. כאמור, לגוף העניין אין צורך להידרש לשאלה זו לנוכח הקביעות דלעיל לפיהן התביעה נדחית הן בשל היעדר יריבות והן משום שאין מקום להושיט סעד לתובעים בנסיבות העניין. להלן יובהר, הרבה מעבר לצורך, כי גם לו היתה תחולה לחוק הישראלי על העסקאות הנוגדות הרי שהתוצאה המעשית לא היתה שונה.
6. כרקע לקביעה זו יש לחזור ולציין שהתובעים לא הציגו ראיה כלשהי לכך שפנו לשכונות, לכונס או לממונה במשך קרוב ל-30 שנה, משנת 1981 ועד לשנת 2010. התובע טען בתצהירו כי "מפעם לפעם התעניינתי אם חלה התפתחות כלשהיא ביחס למגרש ותמיד התברר לי כי אין התקדמות" (סעיף 10(ב) לתצהיר). אמירה סתמית וכללית זו לא נתמכה במאומה. לא למותר לציין כי התובע העיד כי כלל לא קרא את תצהירו ("ממש לא, אני לא קורא תצהירים. עורכי דין נאמנים עלי" – עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 30-29), וחתם עליו כי סמך על עו"ד גלעדי. בחקירתו הנגדית טען התובע כי פנה פעמים אין ספור לכל הגורמים האפשריים – למי שייצגו בעסקת הרכישה, לשכונות, לשני הכונסים ולממונה (עמ' 44-42 לפרוטוקול). טענה זו לא הוכחה בדרך כלשהי, ולמעשה אף לא הופנו שאלות לעדי הנתבעים בהקשר זה. אין גם כל חולק שהתובעים לא פנו מעולם לשכונות או לממונה בבקשה לרשום הערה אודות זכויותיהם בנכס. גירון, מאידך, פעלו באופן מיידי עם חתימתם על ההסכמים, דיווחו על כל אחד מההסכמים לרשויות מיסוי מקרקעין, חתמו על חוזה חכירה מול הממונה וזכו לכך שזכויותיהם יירשמו אצל הממונה.
7. סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין) קובע כי במקרה של עסקאות נוגדות עדיפה זכותו של הרוכש השני שעה שפעל בתום-לב ובתמורה וזכותו נרשמה, וכלשון הסעיף:

"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה".

1. התובעים טוענים כי גירון פעלו שלא בתום לב ולפיכך אין בידם להסתמך על הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. אין בפי התובעים טענה כי גירון לא שילמו את מלוא התמורה, ולמעשה לטענתם שילמו גירון הרבה למעלה ממלוא התמורה אגב שותפות לדבר עבירה עם שכונות שפעלו לגזול את רכוש התובעים ולהונותם. מאחר והדברים נאמרים הרבה מעבר לצורך, אסתפק באמירה לפיה בניגוד לעדותו הלא מהימנה של התובע, העיד גירון באופן מהימן. נראה שמאחר ולא עלה בידי התובעים לבסס מבחינה עובדתית את טענתם החמורה לפיה עשו גירון יד אחת עם שכונות בניסיון להונותם, כיפרו על חוסר זה בשלל טענות מרחיקות לכת ומשוללות בסיס עובדתי בסיכומיהם. כך נטען, ללא כל ביסוס עובדתי, כי כבר בשנת 2009 ביקש עמרני מגירון לחתום על חוזה כוזב לפיו רכשו את מגרש 108, וכל זאת מתוך מטרה לגזול את רכושם של התובעים. בסיכומים נטען גם כי כל בניית השלד על מגרש 108 לא נעשתה כלל מטעמם של גירון, וכל הטענות בעניין זה אינן אלא בגדר עורבא פרח.

על פי קו המחשבה בו מבקשים התובעים להוליך את בית המשפט הרי שיש לקבוע כי גירון חתמו על זכרון דברים וחוזה מכר מול שכונות ועל חוזה חכירה עם הממונה מתוך מטרה לסייע לשכונות להונות את התובעים וכל זאת על אף שבאותה שעה טרם נודע לתובעים על גזלת מגרשם, שהרי כל אלה נחתמו לפני חודש ינואר 2010; כי הם דיווחו לרשויות המס בשנת 2009 הן על ביטול העסקה בנוגע למגרש 142 והן על חתימת עסקה בדבר רכישת הזכויות במגרש 108 וכל זאת כדי לעבות תרמית אפשרית עתידית, שתצא לפועל אם וכאשר יגלו התובעים כי שכונות השתלטו על מגרש 108; כי העבירו לידי שכונות את מלוא התמורה בגין המגרש ושילמו לעמית סכום של מאות אלפי שקלים חדשים נוספים אך כדי לסייע לפעולת מרמה רחבת היקף של שכונות כנגד התובעים, וכל זאת כשהם מציגים מצג לפיו הסכומים הועברו כביכול לצורך בניה במגרש 108 שאת הזכויות בו לא רכשו מעולם; והמשיכו להעביר כספים רבים לצורך בניית השלד על מגרש 108, שלא היתה כוונה למוסרו לידם, גם לאחר הגשת התביעה ובטרם הומצאה להם (סכום נוסף הועבר גם לאחר המצאת התביעה – ת/8), ואף זאת רק מתוך רצון לשתף פעולה בגזלת המגרש מידי התובעים על ידי שכונות. תרחיש דמיוני זה לא זכה לביסוס כלשהו.

למותר לציין כי כמות הראיות ורף הראיות הנדרשים לגבי טענה מעין-פלילית דוגמת תרמית הם גבוהים מהרגיל במשפט אזרחי (ע"א 1237/13 קונין נ' גפני, מיום 7.4.13, בפסקה 14 להחלטה; ע"א 7456/11 בר נוי נ' מלחי, מיום 11.4.13, בפסקה 15 לפסק-הדין). טענה מעין זו מחייבת את בית המשפט לבחון את הראיות בזהירות ובקפדנות, כאשר קיימת זיקה בין חומרת הטענה לעוצמת ההוכחה הנדרשת להוכחת הטענה (ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, 711 (1980); ע"א 3725/08 חזן נ' חזן, מיום 3.2.2011; ע"א 3546/10 מישאלי נ' קליין, מיום 18.4.12, בפסקה 14 לפסק-הדין). לכל אלה ניתן להוסיף כי "טענת קנוניה דורשת נטל מוגבר של ראיות" (ע"א 9040/10 פנחס גדעון ובניו בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, מיום 17.10.12, בפסקה 11 לפסק-הדין). על אף כל אלה לא נשענות טענותיהם החמורות של התובעים על ראיות של ממש, והן נותרו בגדר טענות בעלמא.

מכאן המסקנה שלא עלה בידי התובעים להצביע בדרך כלשהי על כי גירון פעלו בחוסר תום לב. כאמור, ההתרשמות מעדותם של בני הזוג גירון היתה הפוכה.

המסקנה מכל האמור לעיל היא שהמגרש נרכש על ידי גירון בתום לב ובתמורה. לא נותר אלא לבחון אם התקיים בעניינם התנאי השלישי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין, הוא תנאי הרישום.

1. בין הצדדים שוררת מחלוקת בשאלה אם די ברישום אצל הממונה כדי להקים את דרישת רישום העסקה כמשמעה בסעיף 9 לחוק המקרקעין. התובעים טענו בסיכומיהם בתחילה (בפסקה 24 לכתב הסיכומים הראשון, בעמ' 10) כי אין לראות ברישום שנעשה כרישום מספיק לעניינו של סעיף 9 לחוק המקרקעין. מאידך, בסיכומיהם המשלימים טענו "הרישום מן ההיבט הקניני – אשר מגן על זכויות הרוכש – הינו דווקא הרישום אצל הממונה (שהוא מקביל לרישום במינהל מקרקעי ישראל)", וכי הרישום אצל הממונה מגן על הרוכשים ומבטיח את זכויותיהם (סעיף י"ג לסיכומים המשלימים מיום 5.4.14, בעמ' 8 לסיכומים). לנוכח טענות אלה, המבקשות להשוות את הרישום אצל הממונה לרישום במינהל מקרקעי ישראל, הרי שניתן לקבוע לכאורה כי עם רישום זכויותיהם של גירון אצל הממונה הסתיימה עסקתם ברישום ולפיכך זכותם עדיפה על זכותם של התובעים שלא נרשמה.
2. אף אם לא ניתן היה לקבוע כי המרשם הנעשה על ידי הממונה מהווה "רישום" כנדרש לצורך סעיף 9 לחוק המקרקעין (ולעניין זה ראו הערותיו של חברי השופט פרקש בעניין מנדל הנ"ל), הרי שעדיין ניתן היה לטעון להתגברות העסקה המאוחרת על זו המוקדמת מכוחן המשולב של הלכות גנז וזריק (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) וע"א 3180/05 זריק נ' ג'רייס, מיום 29.4.07), לפיהן יתכנו מקרים בהם זכות הרוכש השני תהיה עדיפה אף אם עסקתו לא הסתיימה ברישום. קביעות אלה נכונות למקום בו ניתן לייחס לרוכש הראשון "אשם" בדמות חוסר תום-לב אובייקטיבי, הבא לידי ביטוי בכך שלא הביא את עסקתו לכלל ביטוי במרשם ולא רשם הערת אזהרה אודות העסקה, כך שנגרמה "תאונה משפטית" (ראו שם; והשוו ע"א 8881/07 לב נ' טובי, מיום 27.8.12, בפסקה 24 לפסק-הדין; ע"א 3099/10 אבו שקרה נ' חדאד, מיום 9.10.12, בפסקה 11 לפסק-הדין; ע"א 4175/12 תעשית אבן וסיד בע"מ נ' גדיר, מיום 10.3.14, בפסקה 24 לפסק-הדין).

החלת קביעה זו למקרה דנא מעוררת לכאורה קשיים על רקע עדותו של עו"ד שטיינמץ, שנזכרה לעיל, לפיה אדם פרטי הפונה לממונה לא יוכל לעיין במרשם או לרשום הערת אזהרה ללא שיתוף פעולה של גורם שהוא בעל זכויות במקרקעין, ובמקרה דנא - של שכונות. [בהערת אגב יוער כי בהליך אחר טען עו"ד גדנסקי טענה הפוכה לטענת התובעים בהליך זה, ולפיה כל רוכש ידע שניתן לרשום הזכויות אצל הממונה (נספח כ"ה לתצהיר גירון)]. מכל מקום, לנוכח העובדה שהתובעים לא פעלו בכל דרך שהיא למשך תקופת זמן של כ-29 שנים, ולא פנו לכונסי הנכסים, לממונה או לשכונות בבקשה לרישום זכויותיהם, נראה שניתן לקבוע כי התנהלותם מקימה את התנאים לעדיפות העסקה השניה.

יוער כי אימוץ הגישה הגורפת לפיה חתימת חוזה חכירה עם הממונה ורישום הזכויות אצל הממונה אינם בעלי פועל בהקשר של דיני עסקאות נוגדות עלולה ליצור תקלה של ממש. קביעה מעין זו תביא לכך שרוכשי זכויות במגרשים המנוהלים על ידי הממונה לא יוכלו להסתמך על רישומיו, גם במקרים בהם קיימים רישומים, ולא יזכו לעולם בהגנת החוק הניתנת למי שביצע עסקה בתום-לב ובתמורה. מאחר ולא קיימת אפשרות רישומית מעשית אחרת לזכות רוכשים מעין אלה, הרי שאיון תוקפו של המירשם אצל הממונה תביא לכך שכל הרוכש מגרש מעין זה יימצא כשם כספו על קרן הצבי. קביעה מעין זו תפגע קשות ביציבות ובוודאות שהם מעקרונות היסוד של דיני המקרקעין ובצורך במתן ביטחון לרוכשי הזכויות, ונראה איפוא שאין לאמצה.

מכל מקום, המסקנה לגוף העניין היא שגם על פי דיני העסקאות הנוגדות היה מקום לקבוע כי יש להעדיף את העסקה המאוחרת שנכרתה עם גירון על העסקה שנכרתה בין שכונות לתובעים.

1. זכותם של גירון עדיפה גם מכח הכללים החלים על בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת, אף כי לו היתה מוכרעת התובענה על בסיס קביעה זו היתה מוטלת לפתחם החובה לשלם לתובעים את עלות המקרקעין ביום הקמת הבינוי. לעניין זה קובע סעיף 23(א) לחוק המקרקעין כי:

(א) הוקמו המחוברים במקרקעין לא-מוסדרים, זכאי המקים לרכוש את המקרקעין במחיר שוויים בלי המחוברים, בשעת תשלום המחיר, אם נתמלאו שלושה אלה:

(1) המקים סבר בתום לב בשעת הקמת המחוברים כי הוא בעל המקרקעין;

(2) הסכום שהשקיע המקים במחוברים עלה, בשעת הקמתם, על שוויים של המקרקעין בלי המחוברים באותה שעה;

(3) רכישת המקרקעין על ידי המקים אינה עלולה לגרום לבעל המקרקעין נזק חמור שאין בתשלום שוויים כדי לפצותו עליו.

1. במקרה דנא נקבע לעיל כי גירון הקימו את שלד המבנה בתום-לב. לתובעים לא ייגרם נזק שלא ניתן לפצות עליו בתשלום. לא נותר אלא לדון בשאלה אם הסכום שהשקיעו גירון עלה על שווי המקרקעין בשעת הקמת המבנה. לעניין זה לא הביאו התובעים חוות-דעת מטעמם, שכן חוות-הדעת שהגישו התייחסה לעלות המגרש בשנת 2013, קרוב לשלוש שנים ומחצה לאחר הקמת המבנה. חוות-דעתו של השמאי מטעם הנתבעים, המעריכה את שווי המגרש לתקופה הרלוונטית להקמת השלד בסכום של 425,000 ₪, לא נסתרה. היא עולה בקנה אחד עם שתי עסקאות רכישה שביצע עו"ד גלעדי באותה עת, במסגרתן רכש שני מגרשים בסכומים של 350,000 ₪ ו- 360,000 ₪, ועם עדותו לפיה בתקופה זו היה שווי המגרשים נמוך ביותר ונע בין 20,000$-50,000$ (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 27-7). מאחר וגירון השקיעו בבנייה סכום העולה פי שניים לערך מסכום זה הרי שזכותם עדיפה על זכות התובעים (ראו סעיף 23(ג) לחוק המקרקעין). מכאן שלו היתה התביעה מוכרעת מכח הוראת חוק זו, היה על גירון לשלם לתובעים סכום של 425,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מאמצע מועד הבנייה, ובתמורה היו עוברות אליהם הזכויות במגרש (יחד עם החבויות הנלוות – ראו הוראת סעיף 23(ב) לחוק המקרקעין).
2. מכל הטעמים לעיל המסקנה היא שהתובעים לא היו זכאים לסעד שהתבקש בכתב התביעה, ודין תביעתם להידחות.

הטענות כנגד הכונס והממונה

1. בסיכומיהם הבהירו התובעים לראשונה שאין הם מבקשים עוד סעד כלשהו כנגד הכונס. מצב דברים זה היה ברור לכל כבר בשלבים מוקדמים למדי של הדיון בתובענה. למצער כך היו פני הדברים מרגע שהצהיר עו"ד גלברט כי מאחר ומספר מותבים בבתי משפט שונים דחו את טענתו לפיה יש להכפיף את החתימה על הסכמי חכירה להסכמתו – אין הוא מתנגד לחתימת הסכמי חכירה במובלעת ולהעברת זכויות, מבלי שהדבר יפגע בטענותיו. כך הודיע לבית המשפט ולב"כ התובעים, וכך הצהיר בתצהיר עדותו הראשית (סעיף 8 לתצהיר). על אף זאת לא מצאו התובעים לנכון לשחררו מהמשך ניהול ההליכים. יש לפיכך לקבוע כי לא היה מקום להותירו כצד להליכים במסגרת התובענה לאחר ששב בו מהטענות בעניין הצורך בהסכמתו, והתעקשות התובעים על המשך ההליכים כנגדו הכבירה עליו הוצאות שלא לצורך.
2. לנוכח דחיית התביעה כנגד הנתבעים האחרים הרי שהיא נדחית גם כנגד הממונה. לגוף העניין נראה שלא עלה בידי התובעים להוכיח את טענותיהם לפיהן על הממונה הוטלה החובה לבצע פרצלציה ולהביא לרישום הזכויות. גם בסיכומיהם לא עלה בידי התובעים להצביע על מקור כלשהו לחובה זו, למעט האמירה הכללית לפיה אם נחתם חוזה חכירה עם הממונה – משמע שעל הממונה לדאוג לרישום. התובעים לא הפנו לאמירה ברוח זו בחוזה החכירה, ודומה שטענתם עומדת בסתירה למסמכים שהם עצמם צירפו לתצהירם (נספח י"א לתצהיר התובע).

סוף דבר

1. לנוכח כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה.
2. מאחר ושכונות מכרו את המגרש לגירון על אף שלא ביטלו את ההסכם עם התובעים, ולמצער לא ביטלו אותו כדין, אין מקום להורות על חיוב התובעים בהוצאות המשפט של שכונות או בשכר טרחת עורכי-דינם.
3. התובעים סבורים שאין מקום לחייבם בהוצאות גם כלפי גירון לנוכח הצהרות עמרני וגירון בעדויותיהם לפיהן עמרני הוא שנושא בשכ"ט עורכי-דינם של גירון. דא עקא שלא ניתן לדעת מה טיבו המדוייק של ההסדר בין עמרני לבין גירון; לא ניתן לקבוע כי קיימת לעניין זה זהות מוחלטת בין שכונות לעמרני; ולא ניתן לדעת אם עניינים אלה לא אמורים להיכלל בסופו של יום בדין התורה שאמור להתקיים בין עמרני לגירון. בנסיבות אלה אני מחייב את התובעים בהוצאות המשפט של גירון. לבקשת בא-כוחם של גירון תיעשה שומת ההוצאות לאחר שתוגש מטעם גירון בקשה מתאימה לרשם. כמו כן אני מחייב את התובעים בשכ"ט עו"ד של גירון בסכום כולל של 50,000 ₪, בדומה לסכומים שנפסקו במסגרת הליכים אחרים בעניין המגרשים בגבעה המערבית.
4. התובעים ישאו בהוצאות המשפט של הנתבע 5 בסכום של 15,000 ₪, ובשכ"ט עו"ד של הנתבע 6 בסכום של 15,000 ₪.

המזכירות תשלח העתק מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ח' ניסן תשע"ד, 08 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.