ערעור וערעור שכנגד על החלטת רשמת בית המשפט המחוזי בחיפה (כבוד השופטת אטיאס) מיום 30.3.2015 במסגרת תא"ק 41089-04-10 (להלן: "התובענה"), במסגרתה התקבלה באופן חלקי בקשה לקבלת רשות להתגונן.

הצדדים והעובדות הצריכות לענין -

1. המערערת והמשיבה שכנגד, היא "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (להלן: "דלק"). המשיבה והמערערת שכנגד, היא עיריית חיפה (להלן: "העירייה"). דלק חוכרת מהעירייה את המקרקעין עליהם ניצבת תחנת הדלק "מצה", מזה למעלה מ-40 שנה (להלן: "הנכס"). עסקינן במחלוקת ביחס לשיעור דמי החכירה בגין הנכס לגבי התקופה שבין חודש מאי 2004 לבין חודש מאי 2011. התביעה הוגשה בחודש אפריל 2010.
2. מוסכם כי עוד בשנת 1969 נחתם הסכם חכירה בין הצדדים במסגרתו נקבע המנגנון לחישוב דמי החכירה ועדכונם (להלן: "הסכם החכירה"), ובסעיף 10(ד) להסכם החכירה נקבע כי:

"דמי החכירה השנתיים ... לאחר 7 השנים הראשונות לחתימת הסכם זה יהיו בגובה של 5% מערך המגרש.";

ובהמשך, מוסדר אופן חישוב דמי החכירה לתקופות העתידיות, לאמור:

"לצורך קביעת דמי החכירה השנתיים כאמור לעיל יבקשו הצדדים משמאי ממשלתי, עם תום 7 השנים הראשונות לתוקף הסכם זה, ומידי כל 7 שנים מתאריך זה ואילך, לערוך הערכת שווי המגרש. ההערכה תתבסס על העובדה שהמגרש מיועד לתחנת דלק, בניכוי הוצאות הפתוח במגרש והמבנים שהושקעו ע"י החברה. הערכת השמאי הממשלתי תהיה סופית ומחייבת." (ההדגשות אינן במקור)

1. בשנת 1985, במסגרת הליך משפטי שניהלו הצדדים במסגרת ה"פ (מחוזי-חיפה) 1778/84, ניתן ביום 27.12.1985 תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים (להלן: "הסכם הפשרה"). בהסכם הפשרה צוין (בסעיף 4) כי ככל ותינתן הודעה מראש לגבי המשך החלת הוראות הסכם החכירה לעניין תשלום דמי החכירה על יחסי הצדדים, אזי שהצדדים מסכימים –

"לשנות את סעיף 10(ד) להסכם [החכירה] באופן שבמקום השמאי הממשלתי תיעשה הערכת המגרש מדי כל 7 שנים החל "ממועד ההערכה" על ידי שמאי שימונה על-ידי שני הצדדים, ובהעדר הסכמה ביניהם ימונה השמאי על-ידי בית המשפט."

1. מוסכם כי המנגנון של החלת הוראות הסכם החכירה "הופעל" וכך פעלו הצדדים במשך שנים, והסכומים שולמו כסדרם.

בשנת 2004 או בסמוך למועד בו היה צורך לבחון שוב את שיעור דמי החכירה, הציגה העירייה שמאות מטעמה, אשר התייחסה לשווי נכס של 1,500,000$ (להלן: "שמאות העירייה"). בתגובה הוגשה שמאות מטעם דלק, אשר התייחסה לשווי נכס של 750,000$ (להלן: "שמאות דלק"). לא הובהר עד תום מה היה מעמדן של שתי חוות דעת שמאיות אלו.

עוד מוסכם כי ביום 18.12.2007 או בסמוך לכך, ולאחר שלא הושגה בין הצדדים הסכמה באשר לשיעור דמי החכירה שיש לשלם החל משנת 2004, פנו שני הצדדים לשמאי אחיקם ביתן ומינו אותו כשמאי מוסכם אשר יערוך את השומה לגבי הנכס (להלן: "השמאי ביתן" או "השמאי המוסכם"). ביום 16.7.2008 הוכנה השמאות של השמאי ביתן, ועל פיה הוערך שווי הנכס בסך של 3,870,000$ (להלן: "השמאות שבמחלוקת"). בהמשך, התנהל דין ודברים נוסף בין דלק לבין השמאי ביתן, במטרה לברר את הבסיס לקביעותיו ביחס לשווי הנכס, במסגרתו המציאה דלק לשמאי ביתן שמאות נוספת מטעמה, לפיה שווי הנכס עמד על סך של 1,559,116$ נכון למועד הרלבנטי (להלן: "שמאות האושנר").

1. לאחר שהומצאה השמאות שבמחלוקת לידי הצדדים, שלחה העירייה לדלק דרישת תשלום בהתאם לשמאות זו. דלק מצידה סירבה לשלם את דמי החכירה על בסיס הקביעות של השמאות שבמחלוקת. מאחר והצדדים לא השכילו להגיע להבנות, הגישה העירייה תובענה בסדר דין מקוצר כנגד דלק, לתשלום חוב דמי החכירה על יסוד השמאות שבמחלוקת, חוב אשר עמד על סך של 6,640,014 ₪ נכון ליום הגשת התובענה (וזאת בתיק העיקרי הרלבנטי – תא"ק 41089-04-10). מוסכם כי בינתיים שילמה דלק לעירייה את דמי החכירה בהתאם לשמאות העירייה, אך עדיין יש פער משמעותי בין דמי החכירה לתשלום על פי שמאות העירייה לבין התשלום על פי השמאות שבמחלוקת.

תמצית ההליכים וההחלטה נשוא הערעור -

1. התובענה הוגשה כאמור בסדר דין מקוצר, ובהתאם - הגישה דלק בקשה למתן רשות להתגונן. העירייה מצידה, הגישה בקשה לסילוקה על הסף של הבקשה למתן רשות להתגונן.
2. בבקשת הרשות להתגונן, טענה דלק ארבע טענות שונות ביחס לשמאות שבמחלוקת: ראשית, נטען כי בשמאות שבמחלוקת נפלו טעויות גסות ויסודיות; שנית, נטען כי ה"התעקשות" של העירייה לקבל את דמי החכירה בהתאם לשמאות שבמחלוקת, עולה כדי חוסר תום לב, שכן השמאות שבמחלוקת הינה בשיעור של יותר מפי שתיים משמאות העירייה "המקורית"; שלישית, נטען כי שווי הנכס כפי שנקבע בשמאות שבמחלוקת חורג באופן ניכר ממתחם הציפיות הסבירות של הצדדים; ורביעית, נטען כי השמאות שבמחלוקת ניתנה ללא שנשמעו בפני השמאי טענות הצדדים ולא הוצגו בפניו שמאויות הצדדים - ויש בכך חריגה מכללי הצדק הטבעי.

העירייה מנגד, ביקשה לסלק את הבקשה למתן רשות להתגונן על הסף, וטענה בנוסף כי גם לגופם של דברים, אין מקום ליתן רשות להתגונן בנסיבות העניין. ראשית, טענה העירייה כי הצדדים ויתרו בהסכמה על זכותם לערער על החלטת השמאי המוסכם - ומכאן שאין יסוד משפטי לבקשת דלק למתן רשות להתגונן. שנית, טענה העירייה כי הטענות שציינה דלק בבקשתה אינן נכללות בגדר העילות להתערבות בקביעותיו של שמאי מוסכם, בהתאם להלכות הפסוקות.

דלק, בתשובה, טענה כי אין הליך המאפשר לבקש לסלק על הסף בקשת רשות להתגונן וכי המדובר בסעד קיצוני וחריג שאין לעשות בו שימוש בנסיבות העניין.

1. בין הצדדים התנהל בשלב מסוים הליך גישור אשר לא צלח, ובהתאם - ניתנה ההחלטה נשוא הערעור (לעיל ולהלן: "ההחלטה"). בהחלטה מצאה כבוד השופטת אטיאס (בשבתה כרשמת) ליתן לדלק רשות להתגונן ביחס לשתיים מתוך ארבע הטענות המוזכרות מעלה, תוך הפקדת ערובה כספית, ובכך למעשה אף נדחתה בקשת העירייה לסילוק בקשת הרשות להתגונן על הסף.

באשר לטענה הראשונה של דלק, לפיה נפלו טעויות יסודיות בשמאות שבמחלוקת, נקבע שאין מקום ליתן רשות להתגונן, שכן אין המדובר בטעות העולה על פני הדברים. כבוד השופטת מטעימה בנוסף כי עצם העובדה שדלק נזקקה לחוות הדעת של האושנר, כדי לבסס את טענותיה בדבר הטעויות שנפלו בהכרעתו של השמאי ביתן, מלמדת שאין מדובר ב"טעות גסה העולה על פני הדברים", אלא במחלוקת לגבי שיקול הדעת של השמאי, אשר אינה מהווה עילה להתערבות בשמאות של שמאי מוסכם, על פי ההלכה הפסוקה. בדומה, נקבע כי אין די בעצם קיומו של הפער הניכר בין השמאות שבמחלוקת לבין השמאויות של הצדדים - כדי להוות תשתית לקביעה בדבר טעות גסה בשמאות שבמחלוקת. משמע, שלא ניתנה רשות להתגונן לגבי הטענה הראשונה.

אף באשר לטענה השנייה, לא ניתנה רשות להתגונן, ונקבע כי הטענה לחוסר תום לב מצד העירייה מבוססת על הטענה כי העירייה "יודעת" שהשמאות שבמחלוקת שגויה ו-"גבוהה מדי", ולמרות האמור - עומדת על כך שזו תהא השמאות הקובעת, אלא שאין בסיס לנקודת הנחה זו.

עם זאת, ביחס לשתי הטענות הנוספות של דלק ניתנה רשות להתגונן, והכוונה לטענה השלישית, לפיה שווי הנכס כפי שנקבע בשמאות שבמחלוקת חורג ממתחם הציפיות הסבירות של הצדדים, באשר נקבע כי ניתן לפרש טענה זו כטענה של חריגה מסמכות אשר נכללת בין עילות ההתערבות על פי ההלכה. כך גם נקבע לגבי הטענה הרביעית, בנוגע לחריגת השמאי מכללי הצדק הטבעי.

עוד נקבע כי הרשות להתגונן מותנית בהפקדת ערובה כספית, בסך של 1,500,000 ₪.

טענות הצדדים בערעור -

1. טענותיו של כל אחד מהצדדים בערעור דנן מתמקדות בטענות שלו אשר נדחו בהחלטה. דלק טוענת, כי היה מקום ליתן לה רשות להתגונן במלוא טענותיה (כלומר, גם לגבי שתי הטענות שנדחו), ולעומתה, העירייה טוענת כי לא היה כלל מקום ליתן רשות להתגונן.
2. לטענת דלק, שגה ביהמ"ש קמא בקביעותיו לגבי הסוגיה של "טעות גסה" בשמאות שבמחלוקת וכן בנוגע לטענה הנוגעת לחוסר תום לב מצד העירייה. דלק חוזרת למעשה במסגרת הערעור על טענתה כי הטעות הגסה בשמאות שבמחלוקת נלמדת בראש ובראשונה מהפער הבלתי מתקבל על הדעת בין השמאות שבמחלוקת לבין שמאויות הצדדים. דלק שוללת את הטענה כי מדובר בניסיון להכניס "בדלת האחורית" שמאויות חיצוניות, שעה שהמדובר לא בשמאות חיצונית, אלא בשמאות העירייה עצמה - אשר אף היא נמוכה בשיעור ניכר מהשמאות שבמחלוקת. כמו כן נטען, כי העדר הפניה מצד השמאי ביתן אל הצדדים לשמיעת עמדותיהם - מהווה כשלעצמה טעות גסה בשמאות, במיוחד בנסיבות בהן אף ביהמ"ש קמא מתייחס אל השמאי המוסכם כ"מעין בורר", ומחיל עליו את ההלכות הרלבנטיות. עוד טוענת דלק כי ביהמ"ש קמא "הקדים את המאוחר" שעה שלמעשה דחה בפועל את הטענה לפיה הטעות הגסה נלמדת מהפער בין חוות הדעת השמאיות, בעוד שכל שהיה עליו לקבוע הוא האם יש בטענה די כדי להצדיק מתן רשות להתגונן. באשר לטענה הנוגעת לחוסר תום לב מצד העירייה, טוענת דלק כי שגה ביהמ"ש קמא בקביעתו כי עמידה על זכותה החוזית של העירייה אינה מהווה חוסר תום לב, שעה שלא נבחנו על ידו אופן מימוש הזכות והנסיבות הסובבות את מימוש הזכות. בנוסף נטען כי אף בהקשר זה הקדים ביהמ"ש קמא את המאוחר, בכך שדחה את הטענה על יסוד הנימוק לפיו דלק לא הוכיחה את חוסר תום ליבה של העירייה – שכן בשלב זה כלל לא נדרשת הוכחת הטענה, אלא נדרשת הוכחה כי קיימת הגנה לכאורית של דלק מפני התביעה של העירייה. לכן לשיטת דלק, היה מקום ליתן לה רשות להתגונן גם בטענה זו.
3. לטענת העירייה בערעור שכנגד, המשמעות של מתן הרשות להתגונן היא לאפשר לדלק לחזור בה מהויתור המפורש מצידה על זכות הערעור לגבי החלטת השמאי המוסכם, ובכך שגויה ההחלטה. טוענת העירייה כי דלק הסכימה שהשמאות של השמאי המוסכם תהא סופית ומחייבת, ואין מקום לאפשר לה לשנות מהסכמות אלו, על דרך של קבלת בקשת הרשות להתגונן. עוד נטען כי שגה ביהמ"ש עת "הלביש" באופן מלאכותי את העילה של "חוסר סמכות" על טענת דלק, לפיה השמאות שבמחלוקת חרגה ממתחם הציפיות הסבירות של הצדדים. טענה דומה הועלתה כנגד קבלת רשות להתגונן לגבי הטענה כי בביצוע השמאות שבמחלוקת סטה השמאי המוסכם מכללי הצדק הטבעי – והכל, שעה שהתנאים לביצוע השמאות היו ברורים ומוסכמים על הצדדים, והשמאי המוסכם פעל על פי הנחיותיהם של הצדדים.

טענה אחרונה של העירייה היתה כי ביהמ"ש קמא שגה בקביעות סכום הערובה שעל דלק להפקיד בקופת ביהמ"ש - נוכח העובדה כי בגוף ההחלטה נקבע כי הסכום שיופקד צריך לשקף את הסכום השנוי במחלוקת בין הצדדים (העומד לטענת העירייה על סך של כ-4 מיליון ₪), ולעומת זאת, בסוף ההחלטה נקבע כי על דלק להפקיד סכום של 1,500,000 ₪ "בלבד".

1. בנוסף, שני הצדדים הגישו בקשות לסילוק על הסף של הערעור שהוגש על ידי הצד הנגדי.

בבקשת דלק לסילוק על הסף של הערעור שכנגד מטעם העירייה, נטען כי בהתאם להוראות צו בתי המשפט (סוגי החלטות שלא תינתן בהן רשות ערעור), התשס"ט-2009 (להלן: "צו בתי המשפט"), אין להגיש ערעור על החלטה ליתן רשות להתגונן. עוד נטען כי העירייה לא היתה זכאית להגיש את הערעור כערעור שכנגד, אלא היה עליה להגיש ערעור עצמאי - שכן הטענות שבערעורה שכנגד אינן נובעות מהטענות שבערעור העיקרי. כמו כן נטען כי הערעור שכנגד של העירייה הוגש באיחור מבלי שהתבקשה, וממילא לא ניתנה, ארכה מתאימה.

בבקשת העירייה לסילוק הערעור של דלק על הסף ובתשובתה לבקשת דלק לסילוק ערעור העירייה על הסף, נטען כי קיימת מחלוקת בפסיקה באשר לשאלת תחולת הסעיף הרלבנטי בצו בתי המשפט בנסיבות של ערעור בזכות לעומת ערעור ברשות, וכי ככל שיקבע כי הסעיף חל בנסיבות המקרה הנדון - המשמעות היא שגם דלק היתה מנועה מלהגיש ערעור על החלטת כבוד הרשמת, שכן למרות שחלק מטענותיה נדחו, הרי ש"בשורה התחתונה" - ניתנה לה רשות להתגונן (ועל כך - אין זכות ערעור נוכח הוראות צו בתי המשפט). על כן, יש לסלק על הסף במקרה זה גם את ערעורה של דלק. עוד נטען כי יש לדחות את טענות דלק לפיהן הערעור הוגש לאחר חלוף המועד, וכן כי יש לדחות את הטענה כי לא היה יסוד להגשת הערעור כערעור שכנגד.

דיון והכרעה -

1. לאחר שקילת טיעוני הצדדים בעל-פה במסגרת הדיון שהתקיים ולאחר קריאת המסמכים הרבים שהונחו על שולחני (לרבות התשובות והתגובות אשר הוגשו עד ליום 23.6.2015), מצאתי כי יש לקבל בחלקו את הערעור של דלק ולדחות את הערעור של העיריה.

הערעור של דלק -

1. מקדמית, לא אוכל לקבל את עמדת העירייה לגבי הצורך לסלק על הסף את הערעור של דלק. טענת העיריה היא, שאם לפי צו בתי המשפט אין להגיש ערעור על החלטה בה מתקבלת רשות להתגונן, אזי שדלק אינה יכולה להגיש ערעור גם לגבי אותו חלק מהבקשה שנדחה, שכן "בשורה התחתונה" בקשתה התקבלה, אף אם חלקית. אינני סבורה כי יש מקום לפרשנות שכזו. ככל שהראציונל הוא שיש לאפשר ערעור כבר בשלב הזה על דחיית בקשה למתן רשות להתגונן, שכן המשמעות היא סוף הדיון לגבי טענה זו – אזי שאין מקום לשלול אפשרות זו רק בגלל שחלק מהטענות התקבלו. ככל שטענה מסוימת או עילה מסוימת נדחו, והכוונה היא לאפשר ערעור כבר עתה, אין כל טעם או הצדק למנוע זאת בשל שטענה אחרת או עילה אחרת "עברו את המשוכה", ונכנסו אל גדרי הרשות להתגונן. לכן, לא מצאתי לדחות את הערעור של דלק על הסף מחמת הוראותיו של צו בתי המשפט, כפי שסבורה העירייה, וזאת ללא קשר למחלוקת שקיימת בפסיקה לגבי השאלה אם צו בתי המשפט חל רק על ערעורים שמוגשים ברשות ולא על ערעורים בזכות.
2. טענת דלק בדבר טעויות יסודיות שנפלו בשמאות שבמחלוקת – אין ספק כי בהתאם להסכמות ההיסטוריות שבין הצדדים, השמאי ביתן הינו שמאי מכריע. אין אף ספק כי ההלכה הפסוקה צמצמה עד מאוד את העילות אשר הוכרו כמאפשרות התערבות בקביעותיו של שמאי מכריע מסוג זה (ע"א 609/93 מרום שירותי תעופה בע"מ נ' רשות שדות התעופה, פ"ד מח(5) 381 (1994); ע"א 1168/07 יפה נוף - תחבורה ובניה בע"מ נ' הפלר, עו"ד (1.2.2009); ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן (31.12.2012); וראו אף את שנאמר לגבי "שמאי מכריע" או "מעין בורר", לאמור:

"הפסיקה חזרה והדגישה כי התערבות בית המשפט בהכרעת שמאי מכריע/מעריך/בורר/מעין בורר/מומחה מוסכם מכריע – יהא שמו של מנגנון ההכרעה אשר יהא – תיעשה רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת, חריגה מעיקרי צדק טבעי וכיוצ"ב. ככלל, בית משפט לא יתערב במסקנות הנוגעות במובהק לעניינים שבמקצועיות ולשיקול דעת (ראו, כדוגמה, ע"א 4341/11 מזרה נ' דהאן [פורסם בנבו] (31.12.2012); ע"א 1168/07 יפה נוף תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר [פורסם בנבו] (1.2.2009)). משהתרשם בית משפט קמא כי המומחה פעל בהגינות, מקצועיות וניטרליות, אין מקום להתערב בקביעותיו לגופן..."

(ע"א 76/13 ש.ב סופר בע"מ נ' ננמ"ח אגודת נחל נובע מקור חכמה (5.10.2014)).

בדומה, כבר נפסק בעבר כי כאשר עילת ההתערבות הנטענת היא קיומה של טעות בחוות הדעת של השמאי המוסכם – אזי שההתערבות תתאפשר רק ככל שמתגלה "טעות גסה" וברורה (ע"א (מחוזי מרכז) 4659-06-08 מפעלי תחנות בע"מ נ' עיריית ראשון לציון (23.3.2009) ורע"א 3696/09 מפעלי תחנות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון (28.7.2009), שם נדחתה בר"ע לגבי האמור; ואת ה"פ (מחוזי-מרכז) 4135-11-09 אגד בע"מ נ' מפעלי תחנות בע"מ (5.8.2011), ורע"א 7798/11 אגד בע"מ נ' מפעלי תחנות בע"מ (21.3.2013), שם שוב נדחתה השגה על האמור).

אני אף מסכימה עם כבוד השופטת אטיאס אשר קבעה כי אין די בקיומו של פער בין השמאות שבמחלוקת לבין השמאויות מטעם הצדדים, כדי להקים בסיס לטענה בדבר קיומה של טעות גסה.

משמע, שעל פניו, הסיכוי של דלק להראות כי אכן נפלה טעות גסה בשמאות שבמחלוקת, אינו מן הגבוהים.

1. עם זאת, השאלה אינה מהו שיעורו של הסיכוי, אלא האם הוא קיים והאם יש לאפשר לדלק לנסות ולשכנע את המותב הרלבנטי שיש טעות (וכנגזר מכך, שיש להתערב בשמאות שבמחלוקת הגם שהוסכם שתהא מכרעת). השאלה היא אם יש מקום לברר את הטענות לגבי הטעות או שיש לסגור את הדלת כבר כעת ולא לאפשר לדלק לנסות ולהסביר מהי הטעות, האם "גסה", והאם מצדיקה התערבות נוכח הפסיקה אשר מצמצמת עד מאוד את האפשרות להתערב.

את התשובה לשאלה יש למצוא על רקע הפסיקה הנוהגת לגבי מתן רשות להתגונן, לפיה מספיקה הגנה לכאורה להצדקת הבירור המשפטי, ואין צורך לפסוק בדבר טיב הזכויות והטענות לגופן, בשלב הזה (יואל זוסמן, סדרי הדין האזרחי 675 (מהדורה שביעית, שלמה לוין עורך, 1995); אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי 309 (מהדורה תשיעית 2007); דוד בר-אופיר סדר דין מקוצר בהלכה הפסוקה 248 (מהדורה תשיעית, 2008); ע"א 9654/02 חברת האחים אלפי בע"מ נ' בנק לאומי לישראל, פ"ד נט(3) 41, 46-47 (2004); ע"א 10189/07 ששון נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ (15.6.2009); ע"א 3300/04 צול ניהול פרויקטים בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (09.12.2009)).

1. לשיטתי, לגבי האפשרות להראות שנפלה בשמאות טעות גסה, יש מקום לפתוח סדק בדלת, צר ככל שיהא, ולאפשר לדלק לשטוח את עמדתה לגבי אותה טעות נטענת.

זאת ועוד. כפי שאפרט בהמשך, אין מקום להתערב בהחלטה ליתן רשות להתגונן לגבי הטענות השלישית והרביעית של דלק, ומכאן – שה"תוספת" שבמתן רשות להתגונן גם לגבי הטענה הראשונה, אינה תוספת משמעותית, נוכח העובדה שיש זיקה ויחסי גומלין בין הטענה הראשונה לבין השלישית והרביעית. בהקשר זה אפנה שוב לע"א 10189/07 ששון נ' בנק מזרחי, אשר אוזכר מעלה, שם התברר ערעור לגבי החלטה במסגרתה ניתנה רשות להתגונן לגבי חלק מטענות ההגנה ונדחתה הבקשה לגבי חלק אחר. בפסק דינו של כב' השופט דנציגר נקבע כי יש ליתן רשות להתגונן לגבי טענה נוספת, וכב' השופט רובינשטיין (בפסקה ד' בעמ' 13), מתייחס לקביעה זו ומוסיף כי: "הואיל וניתנה רשות להתגונן ביחס למרבית החוב, לא יהא בתוספת הרשות משום הכבדה יתרה". סוגי הטענות דשם אינם דומים למקרה דכאן, אך מצאתי להפנות להנמקה, שכן אף כאן "תוספת הרשות" מוצדקת לשיטתי, בשל שאין בה הכבדה עודפת בלתי סבירה ואף בשל הקושי להפריד בין הטענה הראשונה לבין הטענות השלישית והרביעית, אשר לגביהן ניתנה הרשות להתגונן (ובצדק).

1. בד בבד עם קביעה זו, אבקש להבהיר חד משמעית, כי אין באמור כדי ללמד על הרחבת עילות ההתערבות בשמאות של שמאי מוסכם מכריע, או כדי להביע עמדה לגבי קיומה של טעות – בכלל, או "גסה" – בפרט, או כדי לרמוז שהפער בין השמאויות מלמד על טעות. כוונתי היא אך לאפשר בירור בנוגע לאפשרות שהמקרה נופל בגדר אותם חריגים בהם קיימת עילת התערבות.
2. טענת דלק בדבר חוסר תום לב מצד העירייה – בניגוד לשנאמר לעיל לגבי סוגית ה"טעות", אינני סבורה כי יש מקום להעלות טענה מסוג חוסר תום לב בסיטואציה הנוכחית, היא אינה יכולה להקים הגנה בתביעה מהסוג שהוגש, לא הוצג כל בסיס להנחה לפיה העירייה פעלה בחוסר תום לב או שידעה שהשמאות שבמחלוקת "שגויה", לא הונחה כל תשתית להניח שהדרישה הכספית חסרת תום לב ואין כל נתון בהקשר זה בתצהירו של מר צדיק מטעם דלק, אשר צורף בתמיכה לבקשה למתן רשות להתגונן (מעבר לטענה סתמית ולאקונית בסעיף 24 לתצהיר לפיה לטענתו "העירייה פעלה בחוסר תום לב"). השמאות שבמחלוקת אכן גבוהה ומפתיעה, וזאת כולם יודעים, אך בין כך לבין חוסר תום לב מצד העירייה שעה ששלחה דרישת תשלום המבוססת על קביעת השמאי המוסכם - המרחק רב.

יתרה מכך. אינני בטוחה שאם היה מצב הדברים הפוך, והשמאי ביתן היה מגיש חוות דעת שמאית שמיטיבה עם דלק ונוקבת בערך הנמוך עוד יותר משמאות דלק, ודלק היתה עומדת על תשלום דמי החכירה בהתאם לשמאות המיטיבה - היה בכך עמידה בחוסר תום לב מצד דלק על זכות חוזית (ולעניין עמידה על זכות חוזית שאינה עולה בגדר חוסר תום לב ראו את ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' חיים פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 268 (1992), ואת ע"א 1351/06 עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ, פסקאות י"ט-כ' (17.09.2007)).

ויובהר. אם דלק היתה מצביעה על טעות חישוב בשמאות שבמחלוקת, או טעות לגבי מיקום הנכס וכיוצ"ב טעויות, ואם חרף קיומה של אותה טעות היתה העירייה "מתעקשת" לפעול בהתאם לשמאות ולדרוש את דמי החכירה כנגזרים ממנה, ניתן היה לומר שיש בכך חוסר תום לב. אלא, שכאמור לעיל - בנסיבות המקרה הנדון אין עסקינן בטעות חישובית כגון זו, וקיים ספק אם בכלל קיימת טעות, ובוודאי שיש ספק כבד לגבי השאלה אם יש טעות שמצדיקה התערבות בהערכה של השמאי המכריע והמוסכם. לכן, דרישת העירייה לקבל את הסכום בהתאם לשמאות ה"גבוהה" אינה עולה כדי חוסר תום לב.

סיכום ביניים לגבי הערעור של דלק -

1. לאור האמור מעלה, מצאתי לקבל את הערעור של דלק בחלקו במובן שיש ליתן לדלק רשות להתגונן גם באשר לטענתה לפיה נפלה טעות ברורה, משמעותית וגסה בשמאות שבמחלוקת.

הערעור של העירייה -

1. חריגה ממתחם הציפיות ופגיעה בכללי הצדק הטבעי – אכן, כפי שנקבע בהחלטה, טענות מסוג זה נושקות לטענה של חריגה מסמכות, וחריגה שכזו מוכרת בפסיקה כמצדיקה התערבות בקביעות של מומחים מוסכמים או בוררים וכו'. יש לראות בהקשר זה כי בכתב התביעה מציינת העירייה כי גם עובר לשנת 2004, קרי - משנת 1985 ואילך - "היו בין הצדדים מחלוקות חוזרות ונשנות בקשר לאופן בו אמור השמאי המוסכם לערוך את שומתו. במיוחד חלקו הצדדים על השאלה האם לצורך שומת דמי החכירה יש לקחת בחשבון את השימושים שעושה הנתבעת בשטח דה פקטו, או שמא יש להתייחס אך ורק לתוכניות מאושרות ותקפות החלות על שטח התחנה." (ראו סעיף 9 לכתב התביעה). לעומת זאת המצהיר מטעמה של דלק ציין בסעיפים 2 ו-3 לתצהיר שצורף לבקשת הרשות להתגונן, כי הצדדים פעלו בהתאם להסכמות של הסכם החכירה והסכם הפשרה במשך כל השנים עד 2004 ולא צוין על ידו כי במשך שנים אלו נתגלעו מחלוקות ביחס לאופן חישוב השומה וכנגזר מכך אופן חישוב דמי החכירה. לשיטתי, למחלוקת עובדתית זו השלכה לעניין טענת דלק לגבי חריגת השמאות שבמחלוקת ממתחם הציפיות הסבירות של הצדדים, ובמיוחד בשים לב לטענות באשר לשווי הנכס בשנים שקדמו לשנת 2004 כמפורט בסעיף 4 לתצהיר מטעם דלק, שכן יש לדברים משמעות בכל הנוגע למתחם הציפיות.
2. בדומה, אני סבורה כי להתנהלות הצדדים בעבר, יש גם השלכה לגבי השאלה, אם חרג המומחה ביתן מכללי הצדק הטבעי בנסיבות המקרה הנדון, על רקע ההסכמות והתנהלות הצדדים במשך השנים. ככל שבמשך השנים התגבשה התנהלות מסוימת, על יסוד הנחות והערכות אלו ואחרות, אפשר שהמהלך הנוכחי חורג לא רק מהציפיות אלא גם מכללי הצדק הטבעי – ויש אף לבחון מדוע לא הוצגו השמאויות של הצדדים משנת 2004 לעיונו של השמאי ביתן, מדוע בכלל נערכו שמאויות אלו, האם גם בעבר התהליך טרם הפנייה לשמאי המוסכם היה דומה וכיוצא באלו שאלות. המדובר במחלוקות אשר דורשת ליבון, והן תתבררנה במסגרת ההליך עצמו – תוך שכל צד שומר על מלוא טענותיו.
3. לכן, לא מצאתי להתערב בהחלטה לגבי מתן הרשות להתגונן לגבי שתי טענות אלו.
4. סכום הערובה – טענה נוספת של העירייה היתה כי במקום אחד בהחלטה נקבע כי מתן הרשות להתגונן מותנית בהפקדת "הסכום שבמחלוקת" (שהינו בסך של כ-4,000,000 ₪ לשיטת העירייה), ואילו בסוף ההחלטה נקבע כי יש להפקיד 1,500,000 ₪ "בלבד". על פניו, אכן ישנה אי בהירות מסוימת בהחלטה נשוא הערעור לגבי גובה ההפקדה, אולם לשיטתי הסכום הקובע הוא זה אשר נקבע בסוף ההחלטה באופן ברור מספרי. מקריאת ההחלטה עולה כי הסכום להפקדה אשר נקבע בסופה של ההחלטה מייצג את עמדתה של כבוד השופטת לאחר שקילת מכלול השיקולים, לרבות מידת חוזקן של טענות ההגנה שהעלתה דלק ובגינן ניתנה רשות להתגונן. אף לגופם של דברים, המדובר בסכום סביר, ולא מצאתי בסיס להתערב בקביעה זו. אציין עוד כי לגבי דלק, לכאורה, אין יסוד לחשש לחוסר סולבנטיות, במידה ויהא צורך לשאת בתשלומים אלו או אחרים, בסופו של ההליך, וכי הצדדים ממילא מנהלים תיק נוסף במקביל, לגבי סכומים משמעותיים פי כמה (ת"א 50677-01-12).
5. נוכח האמור, והיות ומצאתי כי יש מקום לדחות את הערעור של העירייה לגופו, מתייתר הצורך לדון בבקשה לסילוק הערעור על הסף.

סיכום –

1. לאור כל האמור מעלה, הערעור של דלק מתקבל בחלקו והרשות להתגונן מורחבת בזאת, בהתאם לאמור בסעיף 20 לעיל. הערעור של העיריה נדחה. העירייה תשא בהוצאות דלק בכל הנוגע לערעור בסך 7,000 ₪ כולל מע"מ, תוך 30 יום מהיום. ככל שהופקדו סכומים סביב הגשת הערעור – ההוצאות ישולמו מההפקדה, והיתרה תושב לעירייה (ככל שנותרה).

ניתן היום, י"א תמוז תשע"ה, 28 יוני 2015, בהעדר הצדדים.