בשם התובעת: עו"ד משה מסרי

בשם נתבע 1: עו"ד יהושע קלינמן; עו"ד רונית אופיר

השאלה שבמחלוקת

1. התובעת עתרה לסילוק-ידו של נתבע 1 מדירה שבבעלותה, ולתשלומם בידיו של דמי-שימוש ראויים בה. הנתבע, שזה למעלה מעשֹור חי בארצות-הברית, התגונן בטענה כי הוא דייר מוגן מכוחו של הסכם על-פה עם מי, ששוב אינה בין החיים. בית-המשפט (כבוד השופט עודד מאור, 15.1.2012) קבע כי ראוי להכריע תחילה, בהנחה שלנתבע עמדה זכות לדיירות מוגנת, בשאלה אם הוא נטש, במובן המשפטי, את הדירה ואיבד בשל כך את זכותו בה. לכך מוקדש-הדיון שלהלן.

2. הדירה נושא-התובענה מצויה בקומת-הקרקע של בית-מגורים ברחוב שלוּש 10, בשכונת נווה-צדק בתל אביב-יפו, במקרקעין הידועים כגוש 6927, חלקה 77. חלקה זו וחלקה 78, הסמוכה לה, נרכשו לפני שנים רבות בידיהם של הורי-סבו של הנתבע. הם בנו שם את ביתם ודרו בו. בערוב ימיהם הם הקימו עם ילדיהם אגודה עות'מאנית והעבירוּ את המקרקעין לבעלותה. בחלוף השנים, ומשנפטר רוב-חבריה, חדלה האגודה מלפעול ונמחקה. ביום 5.5.2008 היא "הוחייתה" ונרשמה כעמותה – היא התובעת. ביום 27.7.2008 נרשמו המקרקעין בבעלותה.

עוד קודם לכן, לאחר פטירתם של הורי-הסב ומשרבתה העזובה אִפשרה בתם, גב' ציפורה רנן ז"ל, לדיירים שונים להתגורר במקרקעין, בתמורה לשיפוצם ולמניעת-פלישות אליהם. בשנת 1989 קנו, על-דעתה, שני אחרים זכות של דיירות מוגנת בדירות אחרות שבבית, בתמורה לדמי-מפתח בדמותן של השקעות בשיפוצים. עם הללו סוכם בכתובים כי "במ[י]דה ומי מכם יעזוב את דירתו לתקופה קצובה לצורך נסיעה לחו'ל יתאפשר לו להשכיר את הדירה בשכירות משנה" (מכתב מיום 9.11.1989 מאת עורך-הדין גיורא אדרת, נספח 1 לתצהיר-הנתבע).

חודשים ספורים לאחר מכן החל הנתבע להתגורר בַּדירה הנדונה. בעשֹור השנים שבהן הוא גר בה סילק הנתבע אדם, שפלש לדירה, וכן שיפץ אותה ותִחזקה. כך, עד שעבר עם משפחתו לארצות-הברית. משם, במשך למעלה משלוש שנים, עד ליום 1.9.2010, הוא השֹכיר את הדירה לנתבעים 3-2.

3. לטענת התובעת, הזכויות בַּדירה הן לה ולא לנתבע, שפלש אליה שלא כדין. אך אפילו יונח כי עמדה לנתבע זכות לדיירות מוגנת, הרי שהיא אבדה לוֹ משנתקיימה בו עילה של נטישה, על שני רכיביה: עובדתי ו"נפשי". עובדתית, נטען, נטש הנתבע את הדירה כשעזב את הארץ. במישור ה"נפשי" לא היה לו רצון ממשי, שלוּוה במעשים גלויים, לשוב אל הדירה. הנתבע קבע את מרכז-חייו בארצות-הברית וניתק את זיקתו לישראל.

הנתבע, מצדו, טען לקנייתה של דיירות מוגנת בדירה מכוחו של הסכם על-פה ובו הוא נקשר עם גב' רנן. קרבתו המשפחתית אליה ויחסי-האמון ששררו בין השניים אִפשרו להסתפק בהסכמה זו מבלי להעלותה על הכתב. תחת שישלם דמי-מפתח בכסף, הוסכם כי הנתבע ישקיע בשיפוץ-הדירה ובתחזוקתה (יתרה שנותרה תקוזז מדמי-טיפול משפטי, שהעניק סבו לאגודה). לפי הנטען הוסכם על-פה עוד כי אם יעזוב הנתבע את הדירה לתקופה קצובה, לצורך נסיעה לחוץ-לארץ, הוא יוכל להשכירהּ בשכירות-מִשנה. כך הוא עשה ואת תקופת-שהותו בארצות-הברית אין לראות אלא כמתיישבת עם זכותו זו. כוונתו, טען הנתבע, היא לשוב ולהתגורר בַּדירה לכשתתגייס בתו לצה"ל סביב שנת 2014.

4. התובענה הוגשה ביום 30.5.2010. שמיעת-ראיות התקיימה לפניו של כבוד השופט מאור בתאריך 15.1.2012. סיכומים הוגשו עד אפריל 2012. לאחר מכן עוכבו, שוב ושוב, ההליכים בשל הליך של גישור, שביקשו הצדדים לנהל, ללא הצלחה. דומה כי בית-המשפט נכון היה לאפשר זאת בפרט על רקע ההבנה כי ענינם של בני-אותה משפחה מונח על כף-המחלוקת. עם חידוש ההליכים נמחקה ביום 13.7.2015, בהסכמת-התובעת, התביעה נגד נתבעים 2 ו-3, לאחר שהתברר כי שוב אינם מחזיקים בדירה ואין הם תובעים בה זכות כלשהי. נותר לדיון ענינו של נתבע 1.

נטישה – הוּכְחה

5. על בעל-נכס, הטוען לפקיעתה של הזכות לדיירות מוגנת עקב נטישתו של הדייר המוגן, להוכיח כמה יסודות. מבחינה עובדתית עליו להראות כי מאפייני-השימוש (או אי-השימוש) הפיזי בנכס עולים כדי זניחתה של השכירות המוגנת. מטבע-הדברים נבחן הדבר על רקע תוכנה של הזכות לדיירות מוגנת ועל רקע היקפה, כפי שהם מתגבשים מן הדין ובעיקר מן ההסכמה שבין בעל-הבית לבין הדייר. במצטבר לכך, יש להוכיח אחד מאלה: [א] העדרו של רצון ממשי, המלוּוה במעשים גלויים, לחזור אל הדירה (רצון ערטילאי לשוב ביום מן הימים אינו בגדר רצון ממשי כזה); או [ב] העדרה של אפשרות ממשית לחזרה (ע"א 125/55 בורוכוביץ נ' אמיר, פ"ד י 374, 375 (1956); ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, פ"ד יז 2498, 2501 (1963); ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי, פ"ד לו (1) 810, 814 (1982); ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו (5) 758, 767 (1992)).

6. במקרה שלפנַי אין חולק כי זה כעשׂר שנים חי הנתבע עם משפחתו בארצות-הברית. ישראל חדלה לשמש לוֹ ולוּ מרכז-חיים חלקי. לפי תעודת-בירור פרטים על נוסע, שערך משרד-הפנים ביום 4.7.2011 ובה רישום-כניסותיו של הנתבע לישראל ויציאותיו ממנה, שהה הנתבע בחוץ-לארץ ברוב-רובו של הזמן הרלוונטי לתובענה – לאורך התקופה שבין חודש אפריל 2001 לחודש יולי 2011. במהלך אותו עשֹור נכח הנתבע, במצטבר, בישראל במשך שלושה חודשים בלבד. כך עלה גם מעדותו בחודש ינואר 2012:

דברים ברורים, שעלו מעדויותיהם של הנתבע ושל אביו, הצביעו על השתקעותו של הנתבע – השתקעות של קבע היא – בארצות-הברית. זה שמונֶה שנים, סיפר הנתבע בשנת 2012, שהוא מספק שירותים של ניהול-מיזמים של בנייה לחברה במדינת-החוץ. קודם לכן הוא עבד שם בשירותו של מעסיק אמריקני. רעיתו מחזיקה, מאז הגעתם, במשרת-הוראה וילדיו לומדים במערכת-החינוך הציבורית (פרוטוקול, עמ' 20 ש' 27-25; עמ' 21, ש' 25-11; עמ' 26, ש' 20-3). "מקום מושבו [של הנתבע] הינו מחוץ לישראל" – כתבו באי-כוחו לבית-המשפט פעם אחר פעם (מכתבו מיום 17.6.2010 של עורך-הדין קלינמן; הודעה לבית-המשפט מיום 7.6.2011).

7. גרסת-הנתבע ולפיה הוא שָׁמַר בכל השנים הללו על זיקה לדירה לא נתמכה בראיות זולת דבריו-הוא. הנתבע לא טען ולא הביא כל ראָיה לכך שהוא התגורר, או אפילו אך ביקר, בַּדירה בזמן כלשהו במשך העשֹור ההוא, אף לא בשלושת החודשים, במצטבר, שבהם היה בישראל. הוא לא הגיש, למשל, תדפיסים של חשבונות-בנק, קבלות או אישורי-תשלום כלשהם, לתמוך בטענותיו כי במשך אותו עשֹור הוא מימן מכספו חלק מהוצאות-האחזקה של הדירה, או כי דמי-שכירות בגין הדירה הופקדוּ בחשבונו. הנתבע לא קרא לעדות מי, שיוכל לתמוך בטענה כי נתבעים 2 ו-3 הפקידו את שכר-הדירה החודשי "לחשבון [ה]בנק שלי" (עמ' 27, ש' 19). טענתו בחקירה הנגדית – "כן. פגשתי אותם [את השוכרים] מספר פעמים, בפעם האחרונה זה היה אחרי ש[הוגשה] נגדם תביעה [זו] ואחרי שהייתי [צריך] להסדיר את הוצאתם מהנכס" (עמ' 26, ש' 32-31), נותרה גם היא ללא גיבוי בראיות.

יותר מזה, בעדותו הודה הנתבע כי לא הוא שחתם על הסכם-השכירות עם נתבעים 2 ו-3 – "לא אני חתמתי איתם" (פרוטוקול, עמ' 27, ש' 3-2). הוא לא היה בקיא במועדים, ולוּ בשנה, שבה החלו אלה שוכרים את הדירה:

"אני לא מכיר את ההסכם", הוסיף הנתבע והעיד בכוונו להסכם-השכירות עם שוכרי-הדירה (שם, בש' 22). כשנשאל אם "במאי 2008 נחתם הסכם חדש", השיב: "יכול להיות שהיה הסכם בעל פה, אולי איתי טלפונית, אולי עם אבי" (שם, בש' 27-25). בעדותו הוא הסביר כי אביו היה המוציא והמביא בכל הנוגע להשכרת-דירה: "היה לי איתם [עם נתבעים 2 ו-3] הסכם בכתב, שלא אני חתמתי איתם. העברתי את רוח הדברים לאבי. כל דבר שהוא עשה היה בהסכמתי" (שם, בש' 3-2 ובש' 11). אך אפילו גרסה זו, שממילא מרחיקה אותו מן הדירה, הותיר הנתבע ללא תימוכין. הוא לא פירט את תוכנן של ההוראות, שהעביר כביכול לאביו בענין הדירה; את מועדיהן ואת תדירות-העברתן. הוא לא סיפק אסמכתה כתובה כלשהי לאלו.

8. בעדותו של אבי-הנתבע, מר גדעון אדרת ובמסמכים שהונחו לפנַי, ניכר תפקידו הבלעדי של האב כל הקשור לטיפול בעניניה של הדירה ובהשכרתה, לרבות בעריכתו של הסכם-השכירות ובחתימה עליו; בשמירת-הקשר עם השוכרים; באחזקת-הדירה ובשמירת-תקינותה. האב הודה כי רק הוא – ולא הנתבע, בנו – ניהל את הקשר עם נתבעים 2 ו-3; כי רק הוא חתם עִמם על חוזה-השכירות וכי הוא לבדו אִפשר להם להאריך את החוזה, קיבל מהם את דמי-השכירות, עמד עמם בקשר טלפוני ותיקן בדירה את התיקונים הנדרשים. רק הוא דאג לכל בעיה שצצה בקשר לדירה. אביא, במקובץ, מחקירתו הנגדית:

שלא כבְנו, היה מר אדרת בקיא בתולדות-השכרתה של הדירה מאז שעזבו הבן ומשפחתו לארצות-הברית: "הדירה לא הייתה מושכרת מאז שהם נסעו. היא הייתה מושכרת בצורה לא רצופה, חלק מהתקופה התגוררו שם חברים ללא השכרה" (עמ' 21, ש' 29-26). טיפולו הבלעדי בעניניה של הדירה עלה גם מחלופת-מכתבים שהגישה ההגנה. מכתב מיום 27.9.2008, ובו דרשה העמותה תשלום של שכר-דירה בשיעור חופשי בגין הדירה וכן את העברתה לידי העמותה, נשלח אל האב ולא אל הנתבע (הנספח השני לתצהירו). את מכתב-התשובה, מיום 2.10.2008, שלח האב ולא הנתבע (הנספח השלישי למכתב). במכתב נוסף ששלח, מיום 4.12.2008, דרש האב במפורש: "כל פנייה, טענה, או דרישה לדירה המוחזקת ע'י יואב [הנתבע] יש להפנות אלי ואלי בלבד" (נספח 4 לתצהיר-האב, בסעיף 7). להצהרתו, בסעיף 6 לתצהירו, כי "בזמן העדרו של בני מן הארץ ביקש הוא ממני לדאוג לענייניו ולשמור על זכויותיו עד שיחזור" לא מצאתי כל זכר בתצהירו של הנתבע.

9. הראיות הללו מוליכות למסקנה יחידה, המתיישבת עם היגיון ועם שכל ישר: הנתבע זנח את זיקתו אל הדירה. הוא עבר להתגורר בארץ אחרת. הוא לא הוסיף לעסוק בעניניו של הנכס הזה. כאילו הייתה הזכות לדיירות מוגנת – אם בכלל הייתה – נכס משפחתי ולא זכות אישית, עסָק אביו לבדו בטיפול בדירה. דא עקא כי "הזכות לדיירות מוגנת היא זכות אישית, שאין הנהנה הימנה זכאי להעבירה לאחֵר. העברה של הזכות, אם נעשית, הולכת אחר זכותו, כלפי הבעלים, של הנעבר, לפי הוראותיו של הדין ובהתאם לתנאים אשר קבועים בו (ת"א (שלום תל אביב-יפו) 21976-03-14 חברת בית ברח' הכובשים 24 בע"מ נ' דריי, בפִּסקה הרביעית לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 9.4.2016). ההדגשה היא במקור).

כך במשך שנים ארוכות ובמה שנעשה, לפי משכו ולפי מאפייניו, למצב של קבע. מאפייניה של התנהלות זו אינם מתיישבים עם המשך-קיומה, בידי הנתבע, של זכות לדיירות מוגנת בדירה. זה המקום להטעים כי זולת עדותם של אלה מבני-משפחתו אשר תמכו בעמדתו, לא הניח הנתבע לפניו של בית-המשפט שום ראיה, בת-משקל אובייקטיבי, לעצם-קיומה של זכות לדיירות מוגנת וממילא לתוכנהּ, לרבות לאפשרות לממשה בדרך של השכרתה-מרחוק של הדירה. אולם, אפילו קיבלתי במלואה את עמדתו בנדון, מקיים המתואר, להשקפתי, את היסוד העובדתי שבעילת-הנטישה. אפילו אניח, לזכות-הנתבע וכגרסתו, כי ההסכם על-פה שקשר עם גב' רנן המנוחה זהה לְמה שהוסכם בכתב עם דיירים אחרים לגבי אפשרות של השכרה "לתקופה קצובה לצורך נסיעה לחו'ל", אין אני סבור כי התנהלותו של הנתבע קלעה למצב-דברים זה.

מעֲבר עם המשפחה לארצות-הברית לחיות, לעבוד ולחנך בה את ילדיו בתקופה נמשכת והולכת, אין לראות כנסיעה לתקופה קצובה. זניחת-העיסוק, ולוּ מעֵבר-לים, בעניניה של הדירה והפקדתם תחת זאת בידי אחר, אין לקבל כמימוש של זכות להשכרה מרחוק. אמת, אפילו בא לעולם הסכם על-פה עם גב' רנן ז"ל, הוא נזנח בידי הנתבע זה מכבר ואבד עליו כלח.

10. מכלול-הראיות מניח, עוד, יסוד למסקנה כי בנתבע לא נתגלתה כוונה ממשית לחזור אל הדירה. הפעם הראשונה, שבה הובאה ראיה לכוונה אפשרית לשוב, הייתה לאחַר לא פחות מכשמונה שנות-חיים של הנתבע ושל משפחתו בארצות-הברית. היא הופיעה במכתב מיום 2.10.2008, שכתב אביו לנציג-התובעת, מר אבשלום אדרת, לאמור: "יואב מתכוון לחזור ארצה ולגור בדירתו" (סעיף 4.2 למכתבוֹ – נספח 3 לתצהירוֹ של מר גדעון אדרת). הייתה זו הודעה בעלמא. היא לא פירטה מתי בכוונתו של הנתבע לחזור. היא לא הצביעה על צעדים ממשיים למימושה של כוונה זו. היא סתמה ולא פירשה אם מדובר אך באמירה מן השפה ולחוץ, שמא מקורה בהשערה, אולי במִשאלת-לב, של האב. אפילו מקורה היה באב ולא בנתבע עצמו. הנסיבות שבהן היא הועלתה – כמשקל-נגד לתביעתה של העמותה כי הנכס יוּשב לידיה – מניחות יותר מבסיס לחשש כי היא נועדה לסתום את טענותיה של התובעת יותר משביטאה כוונה ממשית לחזור.

בתצהירו ובעדותו, שנמסרוּ כשלוש שנים לאחר מועדה של ההודעה הנזכרת, הודה הנתבע כי לא חזר לַדירה ואין בכוונתו לשוב אליה אלא מקץ שנתיים נוספות. אכן, לראשונה נשמעה מפיו של הנתבע עצמו הצהרה בדבר חזרה עתידית אך משהוגשו הראיות בתיק זה. זכרה אינו בא אפילו בכתב-ההגנה שהוגש. ממילא, לא הובאה כל ראיה על הודעה לְשוכרים, ככל שישנם, כי לא יוכלו לשכור את הדירה לאחר מועד גיוסה של בתוֹ של הנתבע. לא הובאה כל ראיה על ביקור של הנתבע או של רעיתו בַּדירה, לבדוק אם עוֹדה מתאימה למגורי-משפחתם, או על בחינתה של אפשרות לשיפוץ לשם הכנתה למגורי-הבעלים והם שונים עד מאד ממגוריהם של שוכרים. אכן, לא הוצג שום מעשה גלוי (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 347 (1983)), שנלווה לרצונו הנטען של הנתבע לשוב אל הדירה. ומה לך יותר מן העובדה כי עד למועד, שבו הוגשו הסיכומים – ונדמה כי עד היום ממש – לא מומשה אותה כוונה?

11. מה, שחשוב עוד יותר מכללים ובני-כללים של הלכה, הוא תכליתה של זו. מאפייניה המיוחדים של הזכות לדיירות מוגנת נקנו לה מתוך מטרה. על דמותה בת זמננו יש לתן את הדעת, בפרט לאור האספקלריה המצמצמת הנהוגה בפסיקתנו זה מכבר (ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997); רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (פורסם באתר הרשות השופטת, 17.9.2006); ורע"א 4657/15 לוי נ' מרקוביץ, בפסקה 13 לפסק-דינה של כבוד השופטת דפנה ברק-ארז (פורסם באתר הרשות השופטת, 19.8.2015)). תכליתו, דהיום, של המוסד המשפטי של דיירות מוגנת אינה מתיישבת עם הכפפתה של זכות-הבעלים בנכס לשימושו של מי, ששוב איננו זקוק לו לשם קורת-גג לראשו. אם בזאת עסקינן אין זה מיותר להוסיף ולציין כי לנתבע, בבעלות, בֵּית-מגורים אחֵר בישראל – "דירה שרשומה על שמי במצפה מתת. זה בית מגורים שבנינו לצורך השקעה" – דבריו בעדותו (פרוטוקול, עמ' 26, ש' 29-22). זה, לבדו, אמנם אינו תנאי מספיק להפקעתה של דיירות המוגנת, אך הוא מיתוסף אל המכלול המוליך, באורח נהיר, למסקנה כי לא למצב-הדברים הזה מכוֵון ההסדר של דיירות מוגנת במשפטנו.

התוצאה

12. קביעתי היא, על יסוד כל המקובץ, כי לנתבע יואב אדרת אין עוד זכות להחזיק או להשתמש בדירה הנדונה – כדייר מוגן או בכלל. ככל שהוא, או מי מטעמו, מחזיק או משתמש בה בדרך אחרת, עליו לפנותה ולהעמידה לרשותה של התובעת ללא דיחוי נוסף.

בתוך 30 ימים מיום המצאתו לידיו של פסק-דין חלקי זה (ימי-הפגרה בבתי-המשפט באים במנין-הימים) ישלם נתבע 1 לתובעת שכר-טרחה של עורך-דין בגין שלב זה של ההליך, בסך כולל של 32,000 ש"ח.

ניתן היום, כ"ז כ"ז תמוז תשע"ו, 02 אוגוסט 2016, שלא במעמד-הצדדים.