1. ההליך שלפניי הוא הליך שעניינו דירה בקומת הקרקע של בית מגורים ברחוב שלוש 10 בשכונת נווה-צדק בתל-אביב – יפו, במקרקעין הידועים כגוש 6927 חלקה 77 (להלן: "הדירה").
2. פסק דין זה הוא פסק דין המשלים את פסק דינו של בית משפט זה (כב' השופט גיא היימן) מיום 2.8.2016 (להלן: "פסק הדין החלקי"), והרקע העובדתי פורט בהרחבה בפסקות 3-1 בפסק הדין החלקי, ועל כן – לא אשוב ואפרטו כאן. אציין רק כי בפסק הדין החלקי קבע בית המשפט כי:

"[...] לנתבע יואב אדרת אין עוד זכות להחזיק או להשתמש בדירה הנדונה – כדייר מוגן או בכלל. ככל שהוא, או מי מטעמו, מחזיק או משתמש בה בדרך אחרת, עליו לפנותה ולהעמידה לרשותה של התובעת ללא דיחוי נוסף."

1. הטעם לקביעה זו הייתה קביעתו של בית המשפט, כי גם אם היה הנתבע, יואב אדרת (להלן: "הנתבע" או "יואב") בבחינת דייר מוגן, הרי הוא נטש את הדירה, וזאת לאור העובדה שעזב, עם בני משפחתו, את הארץ, ועבר להתגורר מגורי קבע בארצות-הברית בחודש אפריל 2001 (וראו פסקה 6 לפסק הדין החלקי והאסמכתאות שם). מכאן הגיע בית המשפט למסקנה עובדתית ברורה:

"הראיות הללו מוליכות למסקנה יחידה, המתיישבת עם היגיון ועם שכל ישר: הנתבע זנח את זיקתו אל הדירה. הוא עבר להתגורר בארץ אחרת. הוא לא הוסיף לעסוק בעניניו של הנכס הזה. כאילו הייתה הזכות לדיירות מוגנת – אם בכלל הייתה – נכס משפחתי ולא זכות אישית, עסָק אביו לבדו בטיפול בדירה. דא עקא כי "הזכות לדיירות מוגנת היא זכות אישית, שאין הנהנה הימנה זכאי להעבירה לאחֵר. העברה של הזכות, אם נעשית, הולכת אחר זכותו, כלפי הבעלים, של הנעבר, לפי הוראותיו של הדין ובהתאם לתנאים אשר קבועים בו (ת"א (שלום תל אביב-יפו) 21976-03-14 חברת בית ברח' הכובשים 24 בע"מ נ' דריי, בפִּסקה הרביעית לפסק-דיני (פורסם במאגרים, 9.4.2016). ההדגשה היא במקור).

כך במשך שנים ארוכות ובמה שנעשה, לפי משכו ולפי מאפייניו, למצב של קבע. מאפייניה של התנהלות זו אינם מתיישבים עם המשך-קיומה, בידי הנתבע, של זכות לדיירות מוגנת בדירה. זה המקום להטעים כי זולת עדותם של אלה מבני-משפחתו אשר תמכו בעמדתו, לא הניח הנתבע לפניו של בית-המשפט שום ראיה, בת-משקל אובייקטיבי, לעצם-קיומה של זכות לדיירות מוגנת וממילא לתוכנהּ, לרבות לאפשרות לממשה בדרך של השכרתה-מרחוק של הדירה. אולם, אפילו קיבלתי במלואה את עמדתו בנדון, מקיים המתואר, להשקפתי, את היסוד העובדתי שבעילת-הנטישה. אפילו אניח, לזכות-הנתבע וכגרסתו, כי ההסכם על-פה שקשר עם גב' רנן המנוחה זהה לְמה שהוסכם בכתב עם דיירים אחרים לגבי אפשרות של השכרה "לתקופה קצובה לצורך נסיעה לחו'ל", אין אני סבור כי התנהלותו של הנתבע קלעה למצב-דברים זה."

1. על פסק הדין החלקי הגיש הנתבע ערעור לבית המשפט המחוזי (ע"א 31488-10-16). בית המשפט המחוזי דחה את הערעור ביום 28.2.2018, וקבע, מפי כב' השופטת עינת רביד ובהסכמת כב' סגן הנשיא שנלר וכב' סגן הנשיא ורדי כי:

"מסקנתו של בית-משפט השלום לפיה המערער נטש את הדירה ללא כוונה לחזור אליה מעוגנת היטב בחומר הראיות ולא מצאתי שקיימת עילה להתערב בה. אפרט.

כפי שקבע בית-משפט השלום, ניתן ללמוד מן הראיות שהונחו בפניו, כי למערער, שבבעלותו אף דירה נוספת בישוב מתת, לא הייתה כוונה לחזור לדירה. המערער עזב בשנת 2001 לארצות הברית עם משפחתו, שם הוא מנהל את עסקיו, ילדיו לומדים שם במערכת החינוך הציבורית, אשתו עובדת שם במשרת הוראה, ומאז ועד למועד הגשת התביעה בשנת 2010, קרי במשך כ- 9 שנים התגורר שם (עדות המערער עמודים 25 – 26 לפרוטוקול, ועדות גדעון אדרת עמודים 20 -21 לפרוטוקול) והוא אף מוסיף ומתגורר שם גם במועד הערעור.

בהתאם לפסיקה די בפרק זמן ארוך מעין זה, כדי להעביר לשכמו של המערער את נטל הבאת הראיות (הנטל המשני) להראות ולהסביר מדוע אין מקום למסקנת הנטישה (ראו פס"ד זיידר לעיל וכן ע"א 554/79 איתן קוטלר נ' אהרון ישר מיכקשווילי, לו(1) 810 (1982), המערער לא עמד בנטל זה." (סעיפים 46 – 48 לפסק הדין בערעור)

1. מנקודה זו, הוחזר הדיון לבית משפט זה, על מנת לקבוע אם יש לתובעת זכות לדמי שימוש ראויים בגין תקופת התביעה (התקופה שבין שנת 2003 ובין שנת 2010, שנת הגשת התביעה).
2. לא למותר לציין, כי ביום 12.11.2018 דחיתי את בקשת הנתבע לתקן את כתב הגנתו, ולהוסיף בו טענה חלופית, שלפיה אם לא היה דייר מוגן בדירה, אזי היה בר-רשות, אשר רשותו כללה שימוש חינם בדירה, ואף אפשרות להשכירה לצדדים שלישיים ולשלשל את שכר הדירה לכיסו. כמו כן, נקבע מועד לשמיעת הראיות לעניין דמי השימוש.
3. בתצהירים המשלימים שהגיש הנתבע ביחס לדמי השימוש, נראה כי החלטתי הדוחה את הבקשה לתיקון כתב ההגנה – כאילו לא ניתנה, וחלק ניכר מן התצהירים, הן תצהירו של הנתבע עצמו, הן תצהירו של דודו, עו"ד גיורא אדרת (להלן: "עו"ד אדרת") מתייחסים לזכותו הנטענת של הנתבע בגדרי "בר-רשות" בדירה, ולמעמדו כדייר מוגן, כאילו לא קבע בית המשפט – קביעה שאושרה בערכאת הערעור – שגם אילו היינו רואים את הנתבע כדייר מוגן, זכות הדיירות המוגנת שלו פקעה מחמת נטישת המושכר.

ואם ניתן לטעון, כי סמיכות הזמנים בין מתן ההחלטה בבקשה לתיקון כתב ההגנה ובין המועד שנועד להגשת התצהירים המשלימים (פרק זמן של פחות מחודש ימים) מנע מן הנתבע את האפשרות להגיש תצהירים התואמים את ההחלטה, ודאי כי לא ניתן לטעון טענה דומה ביחס לסיכומי הנתבע, אשר הוגשו זמן רב לאחר אותה החלטה. והנה, תמצית הסיכומים, כפי שמובאת בסעיף 3 לסיכומי הנתבע גורסת כי:

"3. [...] עיון במסמכים שהוגשו לבית המשפט ובעדויות שהוצגו והושמעו בפניו מביא את הקורא לאותן מסקנות:

3.1 כי הנתבע החזיק בדירה בהרשאה בסמכות שניתנה לו על ידי ציפורה וגיורא, בתחילה כבר רשות ולאחר מכן כדייר מוגן;

3.2 כי גם לאחר פקיעת זכות הדיירות המוגנת, ככל שהייתה כזו – מועד אשר טרם נקבע בפסק דין – נותר הנתבע בר רשות בדירה לכל הפחות עד לשנת 2008, כאשר תנאי הרישיון כללו החזקה בדירה ללא תשלום דמי שכירות, בתמורה לביצוע שיפוץ בבניין ולתחזוקה שוטפת של הדירה ושמירה עליה, ואף אפשרות של השכרת הדירה לצדדים שלישיים;

3.3. כי ציפורה וגיורא היו מוסמכים ומורשים ליתן הרשאה כאמור, מתוקף פעילותם לטובת הנכס ושימורו בהיעדר בעלים אפקטיבי ולשמירת ענייני העמותה לאחר זניחתה על ידי כל בעלי העניין ומחיקתה מרישום ולפני החייאתה, בתקופה בה לא היה לה קיום פורמלי או בכלל;

3.4 כי סמכותם זו ופעילותם בשם ועבור העמותה הייתה מקובלת גם על ועד האגודה העות'מאנית המקורית, וגם על ועד העמותה לאחר רישומה מחדש, אשר התבססו על רצף הפעילות של ציפורה וגיורא לצורך החייאת העמותה;

3.5 וכי בהתאם, לעמותה אין כל זכות לתבוע מהנתבע דמי שכירות, ודאי לא לתקופה עד לשנת 2008, מועד החייאת העמותה, ואף לא לאחריה, עד לפקיעת הרשות במועד הגשת התביעה כאן."

1. מאחר שכתב ההגנה אינו מעלה כלל את הטענה שלפיה היה הנתבע "בר רשות" בנכס, אלא מסתמך אך ורק על הטענה כאילו ניתנה לנתבע זכות דיירות מוגנת, ברי כי כל הטענות המועלות בסעיף 3 הנ"ל הן בבחינת הרחבת חזית פסולה ואסורה, ודינן להימחק. משאין בפי הנתבע כל טענה נוספת המצדיקה ויתור על דמי שכירות, ברי כי עליו לשאת בדמי השכירות הראויים בדירה לתקופה המלאה.
2. לכאורה, ניתן היה לסיים את הדיון כאן, ולעבור לקביעת דמי השימוש הראויים. אולם מאחר שהנתבע הרחיב הרחבה יתרה בטענות שהן בבחינת הרחבת חזית פסולה, אתייחס לטענות אלה אף אני, על מנת להראות שגם אילו התרתי את תיקון כתב התביעה, לא היה בכך כדי לסייע לנתבע.

למעלה מן הצורך – הטענה כי הנתבע היה בר-רשות בדירה

1. למעלה מן הצורך אציין, כי לאחר שמיעת הראיות, ובמידה רבה מאחר שהנתבע התעלם מן ההחלטה שלפיה אין הוא רשאי לתקן את כתב ההגנה והביא ראיות להוכחת הטענה (שאינה קיימת לפניי) כאילו היה בר-רשות במקרקעין, התברר שגם אילו התרתי את תיקון כתב ההגנה, ואילו התרתי לנתבע להעלות טענה לרישיון חינם במקרקעין, היה דין הטענה להידחות לגופה על יסוד הראיות שהוצגו.

מאחר שהראיות לעניין זה ברורות ומובהקות, ועולות הן מעדותו של עו"ד אדרת לפניי, הן מסתירות פנימיות בין עדותו של עו"ד אדרת בבית המשפט ובין תצהירו של עו"ד אדרת, סתירות העולות כדי חשש לאי-דיוקים הגובלים באי-אמירת אמת, אציג אותן בקצרה.

1. הטענה לקיומו של רישיון במקרקעין מתבססת כל כולה על הטענה שרישיון כזה ניתן בידי גב' ציפורה רנן ועו"ד גיורא אדרת. אזכיר, כי טענתו של הנתבע לא הייתה לרשות מכללא, כי אם לרשות מפורשת, אשר כללה לא רק זכות שימוש בדירה, אלא גם זכות לשימוש חינם בדירה, ואף להשכרתה לצדדים שלישיים – תוך שמירת דמי השכירות בידי הנתבע. קרי – אין מדובר ב"בר רשות" רגיל, כי אם בבר רשות אשר קיבל זכויות וסמכויות מפליגות לעשות בנכס כבתוך שלו.

אלא שעל מנת שפלוני יוכל להיחשב "בר-רשות", ובוודאי כאשר הרישיון שניתן לו הוא מרחיב, כטנען, תנאי מקדים הוא שנותן הרשות – יהיה בעל הזכות לעשות במקרקעין עצמם. והנה, נראה כי אף עו"ד אדרת אינו טוען כיום כי כאשר נתן לנתבע את אותה רשות נטענת – הייתה לו סמכות כלשהי לעשות כן. וכלשונו:

"אומר לך בצורה הכי גלויה, אני בטוח שלא פעלנו לפי כל הכללים ולא קיבלנו איזושהי הרשאה רשמית מועד העמותה שלדעתי לא היה קיים באותה תקופה בכלל ולא היה עם מי לדבר." (עמ' 53 לפרוטוקול, ש' 2 – 5)

ובמקום אחר:

"אני לא יכול להיכנס עכשיו כבודו לניואנסים המשפטיים. אנחנו לא פעלנו פה לפי הספר." (עמ' 52 ש' 22-21)

כאשר נדרש עו"ד אדרת להבהיר מכוח מה נתן את ההסכמה הנטענת לנתבע הוא השיב:

"מכוח העובדה שבמשך שנים, מכוח עובדת היותי בן משפחה שדאג לרכוש המשפחתי, טיפלתי בצורה כזו או אחרת ברכוש, כשהמטרה היתה לשמור עליו, לשמר אותו כי הרכוש הזה זה רכוש של המשפחה, שסבא וסבתא שלי בנו אותו והיה חשוב לנו ההון שלא יירד לטמיון באזור הזה, שהיה אזור בעייתי בתקופות מסוימות, לא כמו היום שהולכים עם [נווה] צדק." (עמ' 49 ש' 12 – 17)

על מודעותו של עו"ד אדרת לכך שהוא משולל סמכות חוקית לפעול במקרקעין אנו למדים גם מן העובדה שבמסמכים הכתובים המקנים, לכאורה, זכויות לשוכרים אחרים באותו בניין, לא נזכר שם העמותה או האגודה העות'מאנית שקדמה לה, וכפי שהתברר בחקירתו של עו"ד אדרת:

" עו"ד מסרי: אני מפנה אותך לנספח 1 לתצהיר של הנתבע. זה מכתב שאתה הוצאת ב-9.11.89.

ת: (מעיין) איפה זה?

ש: זה הנספח הראשון לתצהיר שלו.

ת: (מעיין) אוקי, כן.

ש: עכשיו, בסעיף 21 לתצהיר שלו הנתבע אומר שהמסמך הזה הוא הסכם דיירות מוגנת בין העמותה לבין ברק פאוסט וצבי הראל. אני מפנה אותך לנספח 1 ושואל אותך, את השם של עמותה לא נזכרת כאן בכלל . נזכרת כאן רק ציפורה רנן.

ת: (מעיין) אהה.

ש: למה שם העמותה לא נזכר פה במסמך הזה?

ת: לא יודע למה, הסברתי קודם, אתה מדבר איתי במושגים משפטיים ואני מדבר במושגים מעשיים, זה מה שהיה. היה בית, טיפלה ציפורה, רצו שהאנשים יסכימו להיכנס, רצו לתת להם איזושהי תמורה על כניסתם ולשיפוץ ולשמירה על הבניין.

ש: עו"ד אדרת, אתה הרי עו"ד עתיר ניסיון, רב שנים,

ת: מ-89', עדיין לא כל כך.

ש: 89'. עריכה של מסמך ע"י עו"ד, אין דינה כעריכת מסמך ע"י אדם רגיל. האם אני שואל אותך, האם הסיבה שלא ציינת כאן את שם העמותה, נבע מכך שהיית ער לכך שלא ניתן לתאר את שם העמותה כי אין מי שמוסמך לפעול בשם העמותה, האם זה נכון?

ת: אני לא זוכר מה היה ב-9.11.89, אני לא שולל את זה.

ש: אתה לא שולל את זה?

ת: לא שולל את זה. אמרתי כבר קודם, היה סוג של תוהו ובוהו. העמותה לא היתה רשומה, לא היה לה חשבון בנק, לא היה לה ועד. היתה ציפורה ואני כעוזרה. (עמ' 55 ש' 13 – עמ' 56 ש' 16)

ולסיכום שאלת ההסמכה:

"ש: ז"א שלא היו מסמכים, לא היה שום גורם מוסמך מטעם העמותה שיכול היה להסמיך אותך או את ציפורה רנן לפעול?

ת: משפטי - לא, מוסרי ומשפחתי - כן." (עמ' 53, ש' 11 – 13)

העולה מעדותו של עו"ד אדרת לעניין זה הוא, כי גם עו"ד אדרת הודה מפורשות, כי כאשר נתן, לשיטתו, רשות לנתבע להתגורר במקרקעין ולהשכירם לצדדים שלישיים – הוא היה משולל סמכות של ממש לפעול במקרקעין.

מכאן הטענה המופיעה בסיכומי הנתבע, שלפיה:

"[...]כי ציפורה וגיורא היו מוסמכים ומורשים ליתן הרשאה כאמור, מתוקף פעילותם לטובת הנכס ושימורו בהיעדר בעלים אפקטיבי ולשמירת ענייני העמותה לאחר זניחתה על ידי כל בעלי העניין ומחיקתה מרישום ולפני החייאתה, בתקופה בה לא היה לה קיום פורמלי או בכלל" (סעיף 3.3. לסיכומי הנתבע)

1. אלא שדיני הקניין בכלל, ודיני המקרקעין בפרט אינם מכירים בזכותו של פלוני לפעול במקרקעין רק מחמת ש"אין במקרקעין בעלות אפקטיבית". מקום שבו בעליהם של מקרקעין אינם קיימים, אינם בין החיים או אינם פעילים – מוקנית הסמכות לפעול במקרקעין לגורמי המדינה, בין לאפוטרופוס הכללי ובין לגורמים אחרים על פי דין. ודאי שלא ניתן לקבוע כי מאחר שבעלת המקרקעין הייתה אגודה עות'מאנית שנמחקה, הרי רכושה שייך מיניה וביה לגב' רנן או לעו"ד אדרת, לעשות בו כרצונם.
2. רוצה לומר: גם אילו התרתי לנתבע לתקן את כתב הגנתו על דרך של הוספת טענה כאילו היה בר-רשות, דין הטענה לרישיון הנרחב הנטען במקרקעין – להידחות לגופה, משהוכח בעדותו של עו"ד אדרת עצמו, כי מי שנתן, לכאורה, את הרשות – כלל לא היה מוסמך לעשות כן, בהעדר כל מעמד חוקי-רשמי לפעול בנכס.

הערה לעניין עדותו של עו"ד אדרת

1. במאמר מוסגר אציין, כי אני סבור שיש להתייחס לעדותו של עו"ד אדרת – גם בדבר מתן הרשות (אף אם קבעתי שלא הייתה לו סמכות לתיתה) – בזהירות רבה, וזאת לאור אי-דיוקים ואי-התאמות (לשון עדינה) שהתגלו בעדותו, עד כדי כך שאני סבור שבניסיון לסייע לאחיינו, התיר לעצמו עו"ד אדרת להגיש תצהיר שבו טענות עובדתיות שאינן אמת, כך שיש קושי של ממש לבסס ממצאי עובדה על עדותו ועל טענותיו.
2. כך, בסעיפים 16 ו-17 לתצהירו של עו"ד אדרת הוא ציין מפורשות כי:

"16. יואב והדיירים האחרים השקיעו רבות בשיקום הבניין, והפכו אותו לראוי למגורים שוב.

17. נוכח השקעתם זו בבניין, והשירות שנתנו בשמירה על הבניין לא עלתה שאלה בדבר גביית דמי שכירות מיואב או מהדיירים האחרים."

והנה, בעדותו של עו"ד אדרת בבית המשפט, התברר כי לא זו בלבד שהטענה ש"לא עלתה שאלה בדבר גביית דמי שכירות" מיואב או מהדיירים האחרים אינה אמת, אלא שביחס לדיירים האחרים התקיימו דיונים מהותיים בדבר גביית דמי השכירות, ואחד מאותם דיירים אחרים אף הפקיד בפועל דמי שכירות בחשבון פיקדון שפתח לשם כך:

"ש: אבל האם זה נכון שאתה סברת שהדיירים כדיירים מוגנים צריכים לשלם שכר דירה?

ת: ניסיתי ונתתי לך קודם את הדוגמא שאיך אומרים? צחקו לי בפנים, מי אתה?

ש: אבל אתה סברת שהם צריכים לשלם?

ת: שכר דירה כששוכרים בדמי מפתח, שזה סכום זעום דרך אגב, היה אחד הדיירים שהתעקש והפקיד לדעתי סכום של כמה מאות או אלפים בודדים של שקלים בשנה.

ש: אתה מתכוון לברק פאוסט האדריכל.

ת: אחד משניהם, או ברק או האדריכל השני,

ש: צבי הראל.

ת: או הראל, יכול להיות שזה ברק. כן, כי צבי איך אומרים בלשון לא משפטית? נפנף אותי." (עמ' 57 לפרוטוקול, ש' 9 – ש' 21)

לאור סתירה ברורה זו, המטילה צל כבד על תצהירו של עו"ד אדרת כולו ועל מהימנות עדותו, אין תימה שב"כ הנתבע, עו"ד קלינמן מיהר להתנגד לקו החקירה (וראו עמ' 58 ש' 8-4). ההתנגדות נדחתה, תוך שציינתי שנימוקים יינתנו, במידת הצורך בפסק הדין – וההנמקה לכך ברורה: קו החקירה חשף באופן מפורש את הסתירות ואי-הדיוקים בעדותו של העד המרכזי מטעם הנתבע, הוא עו"ד אדרת.

1. מאחר שהמדובר בסתירה מהותית בנושא שהוא בלב המחלוקת, אפשרתי לעו"ד אדרת להסביר את גרסתו:

" כב' השופט: אני אתן לאדוני הזדמנות להסביר איך קרה שסעיף 17 בתצהיר של אדוני, מתברר עכשיו כלא מדויק? וזה לא סתם לא מדויק, זה לא מדויק בנקודה מהותית, אז אני נותן לאדוני מכיוון שיש כאן בין היתר שאלות של מהימנות, אני אתן לאדוני להסביר את הסתירה בין מה שאדוני הסביר עכשיו לבין הנוסח של סעיף 17.

ת: הנוסח של סעיף 17 המחשבה מאחוריו היתה שהנושא של גבייה בפועל של דמי שכירות - לא עלה. היו דיבורים עם שני האנשים הללו ועם שניהם בלבד. גם עם בני המשפחה לא עלה בכלל הנושא של גביית דמי שכירות."

מדובר בהסבר דחוק ובלתי משכנע. העובדה היא, שעו"ד אדרת טען בתצהירו שסוגיית גביית דמי השכירות לא עלתה כלל – לא רק מבני המשפחה, אלא גם משוכרים שאינם מן המשפחה – וטענה זו נסתרה כליל בחקירתו הנגדית.

על כן, יש קושי ממשי להסתמך על טענות עובדתיות שהעלה עו"ד אדרת בתצהירו, ויש להצר על שבחר להגיש לבית המשפט תצהיר שאם לנקוט לשון עדינה – אינו מדויק.

שאלת המניעות (פרק ד' לסיכומי הנתבע)

1. כאמור, הטיעון בדבר מעמד של בר-רשות לנתבע הוא בבחינת הרחבת חזית אסורה, אולם אבקש להתייחס גם לטענת הנתבע כאילו התובעת מנועה ומושתקת מלטעון לחוסר סמכות של ציפורה ועו"ד אדרת. טענה זו – לאור עדותו של עו"ד אדרת – טוב היה לה שלא הועלתה כלל.
2. מקום שבו עו"ד אדרת עצמו הודה (כפי שהובהר לעיל) כי פעל בחוסר סמכות, לא ברור מכוח מה טוען הנתבע כי התובעת מושתקת מלטעון לעניין זה, ומכל מקום – גם סעיף 369 לחוק החברות, תשנ"ט – 1999 אינו קובע כי פעולות של מי שלא היה מוסמך מלכתחילה לבצען בתאגיד הופכות חוקיות ומחייבות רק משום שהתאגיד "הוחייה".
3. מכאן שטענת המניעות – גם אילו היה מקום לדון בה, לאור הרחבת החזית הבוטה שבה – נדחית לגופה.

מתי נטש הנתבע את הדירה?

1. הנתבע טען, כי מעולם לא נקבע בפסק דין המועד המדויק של נטישת המושכר. אכן, בפסק הדין החלקי לא נדרש בית המשפט לקביעה מפורשת של מועד הנטישה, אולם ממצאי העובדה שנקבעו בפסק הדין החלקי – די בהם כדי לקבוע את המועד המדויק שבו נטש הנתבע את הדירה.
2. בסעיף 6 לפסק הדין החלקי נקבע, כי הנתבע עזב את ישראל בחודש אפריל 2001. זהו, אפוא, מועד הנטישה. ואבהיר: הוכחת עילת הנטישה מחייב הוכחה של שני רכיבים: האחד – הנטישה הפיזית; האחר – היעדר כוונה לחזור אל המושכר. בעוד שהנטישה הפיזית היא עניין עובדתי ברור, אשר ניתן להוכיחו בקלות יחסית (בענייננו – על דרך של הצגת תעודת בירור פרטים על נוסע), שאלת היעדר הכוונה לשוב אל הנכס היא שאלה מורכבת יותר. אין ספק, כי לשם הוכחת היעדר כוונה לשוב ניתן להסתמך על פרק הזמן שחלף מאז העזיבה הפיזית של המושכר, ואין ספק כי ככל שהזמן שחלף מאז עזיבת המושכר ארוך יותר, כך מתחזקת המסקנה שהדייר המוגן אינו מתכוון לשוב אל המושכר.

מתי אפוא נוכל לקבוע את "תאריך התחילה" של הנטישה? אני סבור שלאחר שנקבע כי התקיימו שני התנאים – הן הנטישה הפיזית והן היעדר הכוונה לחזור, המועד שיש לקבוע כמועד תחילת הנטישה הוא העזיבה הפיזית של המושכר, אלא אם הוכיח הדייר כי בנסיבות קונקרטיות החלות בעניינו יש לקבוע מועד מאוחר יותר.

הטעם לכך הוא, שכאמור – בחלק הארי של המקרים אנו למדים על היעדר הכוונה לחזור למושכר מחלוף הזמן. על כן, קביעה שלפיה תחילת הנטישה תיחשב רק במועד שבו התגבש "היעדר הכוונה לשוב" – תיצור מעגל שוטה, ומצב שבו תאריך תחילת הנטישה יהיה כזה, שממש כמו קו האופק – ככל שתתקרב אליו – כך יתרחק ממך.

1. אני קובע אפוא כי הנתבע נטש את הדירה בחודש אפריל 2001, עת עזב את ישראל לארצות הברית. מאחר שהתביעה הוגשה ביום 30.5.2010, ועל כן נתבעו במסגרתה דמי שכירות מיום 30.5.2003 ואילך בלבד, אין חשיבות ליום המדויק בחודש אפריל 2001 שבו נטש הנתבע את הדירה.

מהם דמי השכירות שיש לחייב בהם את הנתבע?

1. לצורך קביעת דמי השכירות שעל הנתבע לשלם לתובעת, מונתה השמאית אלה בר-ניב מטעם בית המשפט. השמאית קבעה את שווי דמי השכירות הראויים בנכס תוך שנתנה דעתה על מיקומו האטרקטיבי (והוסיפה 20% לשווי דמי השכירות בגין המיקום), אך גם למצבו התחזוקתי הרעוע, שהביא להפחתה של 15% בשווי דמי השכירות. איש מן הצדדים לא ביקש לחקור את השמאית על חוות דעתה.
2. בעמ' 5 לחוות דעתה של השמאית, היא מציינת כי:

"מצב תחזוקתה של היחידה פשוט ביותר: חלק מהקירות מתפוררים, מסגרות העץ של החלונות התריסים והדלתות מתפוררים בחלקם, חלק מהרצפה שבור, חלק מתשתית החשמל חשופה על הקירות"

בקביעות אלה של השמאית, אשר כאמור – איש מן הצדדים לא ביקש לחקור את השמאית לגביהן – יש כדי להטיל ספק בטענותיו העובדתיות של הנתבע בדבר השקעתו הניכרת בנכס (וראו סעיפים 19 ו-26 לתצהיר הנתבע), אשר לא הוצגו להן כל תימוכין עצמאיים.

1. בנוסף לחוות דעת זו, התובעת הוכיחה, כי הנתבע התקשר עם שוכרים (שהיו במקור נתבעים בהליך בשלביו הקודמים) בהסכמי שכירות מחודש מאי 2007 ועד חודש מאי 2010 תמורת דמי שכירות חודשיים של 3,700 ₪ לחודש (וראו נספח ו' לתצהיר יונתן חוטר-ישי). מקום שבו ברור מהם דמי השכירות ששולמו, אין עוד צורך בהערכת השמאית ביחס לדמי השכירות הראויים.
2. יוער, כי הנתבע לא התייחס כלל בסיכומיו לתחשיבים שהציגה התובעת בסיכומיה, והסתפק בטענה שהתובעת אינה זכאית כלל לדמי שכירות. משכך, גילה דעתו שככל שהתובעת זכאית לדמי שכירות – וכאמור, לא מצאתי כל הצדקה לפטור את הנתבע מדמי שכירות ראויים – הוא מקבל על עצמו את נתוני היסוד של התחשיב, קרי – את הסכמי השכירות ואת חוות דעת המומחית.
3. על כן, ומשלא הובאו ראיות לסתור את חוות דעתה של השמאית או את הסכמי השכירות שהוצגו, אני קובע כי דמי השכירות שעל הנתבע לשלם בגין התקופה שמחודש יוני 2003 ועד מאי 2010 (מועד הגשת התביעה) הם כדלקמן:
   1. לתקופה שמ-1.6.2003 (התביעה הוגשה ב-30.5.2010) ועד 31.12.2003 – 7 חודשים x 3,050 ₪ = 21,350 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.2003 ועד לתשלום המלא בפועל;
   2. לשנת 2004 – 12 חודשים x 3,000 ₪ לחודש = 36,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2004 ועד לתשלום המלא בפועל;
   3. לשנת 2005 – 12 חודשים x 2,925 ₪ = 35,100 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2005 ועד לתשלום המלא בפועל;
   4. לשנת 2006 – 12 חודשים x 3,075 ₪ = 36,900 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2006 ועד לתשלום המלא בפועל;
   5. לשנת 2007 – בגין התקופה שמינואר ועד אפריל (כולל) – 4 חודשים x 3,200 ₪ = 12,800 ₪ ועוד 8 חודשים x 3,700 ₪ (בהתאם לתשלום השכירות בפועל) = 29,600 ₪, ובסה"כ לשנת 2007 סך של 42,400 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2007 ועד לתשלום המלא בפועל;
   6. לשנת 2008 – 12 חודשים x 3,700 ₪ = 44,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2008 ועד לתשלום המלא בפועל;
   7. לשנת 2009 – 12 חודשים x 3,700 ₪ = 44,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.2009 ועד לתשלום המלא בפועל;
   8. לשנת 2010 – 5 חודשים (עד מועד הגשת התביעה ביום 30.5.2010) x 3,700 ₪ = 18,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.3.2010 ועד לתשלום המלא בפועל.
4. הנתבע לא הוכיח בראיות טובות, או בראיות כלשהן, את היקף השקעתו הנטענת בדירה. הוא לא הביא ראיות לביצוען של עבודות שיקום ושיפוץ, בוודאי לא בהיקף שהוא טוען לו (כ-100,000 דולר), לא הציג כל אסמכתא לטיפול שוטף בדירה ולשמירה על מצבה, ועל כן, גם אילו ניתן היה לדון בטענת קיזוז, לא הובאו כל ראיות שיאפשרו לקבוע את סכום הקיזוז.
5. מנגד, טוענת התובעת כי יש לחייב את הנתבע – ככל שמדובר בהערכת השמאית – גם בסכום נוסף, המשקף את ההפחתה בשיעור של 15% שערכה השמאית בשל מצבה של הדירה. לאחר התלבטות החלטתי שאין מקום להיעתר לבקשה זו. אף שנקבע כי לנתבע לא הייתה כל זכות להחזיק בדירה, ובוודאי לא להשכירה לצדדים שלישיים, יש לזכור כי התובעת עצמה לא פעלה, במשך שנים רבות, למימוש נכסיה ורכושה. על כן, הדעת נותנת שלולא השכיר הנתבע עצמו את הדירה לצדדים שלישיים, לא הייתה התובעת מפיקה תועלת מן הנכס, כך שאף שהנתבע מחויב בתשלום דמי השכירות לתובעת מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, אין יסוד לחייבו בסכום גבוה מכפי שהפיק – או עשוי היה להפיק – מן הדירה במצבה.
6. הפועל היוצא הוא שאני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת דמי שימוש בסך נומינלי של 279,050 ₪, בצירוף הריבית והפרשי ההצמדה כמפורט בסעיף 26 לעיל.
7. לעניין הוצאות ההליך ושכר הטרחה. משנקבע כי הנתבע נטש את הדירה, ועל כן אינו זכאי להחזיק בה, נותרה שאלה יחידה של תשלום דמי השימוש. שאלה זו ניתן היה להכריע בה בקלות יחסית, וללא צורך בהשקעת זמן ומשאבים רבים מדי. הנתבע הוא שעמד על קיום דיון מקיף בשאלת דמי השכירות, תוך שהוא מתעלם מהחלטת בית המשפט בדבר תיקון כתב ההגנה, ומאריך את הדיון שלא לצורך.

כך נדרש דיון בטענות שהועלו – ולו גם למעלה מן הצורך – אף שטענות אלה מהוות הרחבת חזית ברורה. התנהלות זו – אינה ראויה, ומצדיקה חיוב של הנתבע בהוצאות בשיעור מתאים.

בנוסף, הנתבע אף עיכב את עבודתה של המומחית מטעם בית המשפט בכך שאיחר בתשלום חלקו בשכר טרחתה. גם לכך יש לתת ביטוי בעת פסיקת הוצאות ההליך.

הנתבע יישא, אפוא, בהוצאות התובעת בסך 17,000 ₪ (סכום הלוקח בחשבון את אגרת המשפט כמו גם את חלקה של התובעת בשכרה של השמאית מטעם בית המשפט) וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 35,100 ₪.

סכומים אלה יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ב אדר א' תשע"ט, 17 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.