הרקע לבקשה

הבקשה המקורית הוגשה על ידי המבקשים כנגד מפרק חברת שמשון מערכות ביטחון בע"מ הנמצאת בהליכי פירוק החל מיום 14.7.10 (להלן: "החברה"), בטענה כי הם רכשו ביום 18.12.05 את הזכויות ביחידה 209 בכפר הנופש "כפר הים" בחדרה, הנמצאת בבניין מס' 5 והבנוי על חלקה 34 בגוש 10011 (להלן: "היחידה"), כמו גם מניה בכפר הים, מאת מר יעקב סיני. בקשת המבקשים הייתה להורות למפרק לחתום בשם החברה על כל מסמך שיידרש כדי לאפשר את רישום הזכויות ביחידה על שמם, מהטעם שהזכויות ביחידה, כמו גם במניה בכפר הים רשומות על שם החברה.

טענות הצדדים

1. הזכויות ביחידה על שם החברה אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, כי אם ב"חברה משכנת", בשם "עונות חטיבת הפנאי בע"מ" (להלן: "חברת עונות" או "החברה המשכנת"). לטובת החברה רשומה אך הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין.

2. המבקשים סיפרו בבקשתם כי בעת הרכישה, הזכויות ביחידה טרם נרשמו על שמו של מר סיני, אך העסקה דווחה לרשויות המס ובידם כל האישורים הדרושים להעברת הזכויות ממר סיני אליהם. המבקשים גם ספרו כיצד מר סיני רכש את הזכויות ביחידה מחברת אשדור ניהול נכסים ונאמנויות בע"מ (להלן: "חברת נאמנויות") שקבלה בתורה את הזכויות ביחידה ממר אברהם אמגר אשר רכש את הזכויות אף הוא בתורו מהחברה בשנת 1997. נטען כי בכל חוליות שרשרת העסקאות, הן דווחו כדין לרשויות המס, כי יש בידיהם אישורים מתאימים, וכי אין מניעה משפטית לרשום את הזכויות על שמם.

3. בתגובת המפרק הוא התנגד לבקשה ובפיו היו טענות מלאות כרימון כנגד הכרת העסקה ורישום הנכס על שם המבקשים. המפרק אף הוסיף בקשה למתן הוראות משלו על פיה ביקש שבית המשפט יצהיר כי הזכויות ביחידה הינן אך ורק של החברה. המפרק נימק את עמדתו בהשתלשלות העסקאות שבוצעו הלכה למעשה בין החברה לבין מנהלהּ ובעל המניות שלה או בין בני משפחתו. העסקה הראשונה בוצעה ביום 24.9.97 בין החברה לבין מר אברהם אמגר שהיה מנהל החברה, בעל מניות בה והרוח החיה שעמד מאחוריה. העסקה השנייה בוצעה ביום 10.10.02 בין מר אמגר לבין חברת נאמנויות ובאותו יום נחתם הסכם נאמנות בין חברת נאמנויות לבין מר יעקב סיני, שהוא קרוב משפחתו של מר אמגר (בן של בת דודתו) ואשר כיהן במשך תקופה מסוימת גם כן כמנהל החברה. כל העסקאות לא הושלמו ולטענת המפרק לא הומצאו לחברת עונות מסמכים המאמתים את ביצוען. לטענת המפרק, כל שרשרת העסקאות אינה אלא ביטוי לדפוס התנהגות חוזר של הברחת נכסים של החברה על ידי נושאי המשרה בה; לא שולמה תמורה עבור רכישת היחידה על ידי מי מהם, ואם שולמה היא שולמה בחסר; מדובר בעסקה של החברה עם בעלי העניין ולכן חלה חובת גילוי לפי סעיף 269 לחוק החברות, תשנ"ט-1999 (להלן: "חוק החברות"); העסקה הייתה טעונה אישור הדירקטוריון של החברה לפי סעיף 271 לחוק החברות מפני שניתנה הטבה מהותית לבעלי עניין בחברה ואישור כזה לא ניתן; וכי מדובר בעסקה שהחברה רשאית לבטלה לפי סעיף 281 לחוק החברות. על אלו הוסיף המפרק כי המבקשים מנועים מלטעון לקיומה של "תקנת השוק" מפני שהם רכשו את היחידה לא מהבעלים הרשום וכי לא קיימת עדות בספרי החברה למכירת היחידה.

4. הואיל וזכויות כל הרוכשים של היחידה אינן רשומות כאמור בלשכת רישום המקרקעין אלא בחברה המשכנת, כדי שהתמונה לא תימצא חסרה, נתבקש ב"כ חברת עונות לתת את עמדתו ואף הוזמן לדיון בבית המשפט. במסגרת התגובה פירט ב"כ חברת עונות את השתלשלות העסקאות וסיפר כי רק ביום 22.3.01 דווחה העסקה מיום 24.9.97 בין החברה לבין מר אמגר. בגין עסקה זו "נרשמה הערה" בתיק היחידה בחברת עונות. עסקה זו טרם הושלמה בספרי חברת עונות עד היום. בהמשך נתקבלה הודעה ביום 14.12.05 לפיה מר אמגר מכר את זכויותיו ביחידה לחברת נאמנויות ביום 10.10.02 וגם על עסקה זו "נרשמה הערה" בספרים. בסמוך לכך נתקבלה הודעה נוספת לפיה ביום 10.10.02 הייתה עסקה נוספת בין חברת נאמנויות לבין מר סיני. גם לגבי עסקה זו "נרשמה הערה" בספרים וגם היא לא הושלמה. לבסוף, ביום 20.12.05 נתקבלה הודעה על ביצוע עסקה בין מר סיני לבין המבקשים ביום 18.12.05. גם העברה זו טרם הושלמה. כמו כן, אין בספרי החברה אישורי מסים בגין העסקאות, והלכה למעשה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על רכישת היחידה רשומה רק לטובת החברה. בדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 18.6.15 הסביר ב"כ חברת עונות, כי במידה והעסקאות היו מושלמות, הייתה נרשמת הערת אזהרה לטובת מי מהרוכשים, אך הערה מעין זו הייתה מתאפשרת רק במידה ובעל ההערה הקודמת היה נותן את הסכמתו למחיקת ההערה לטובתו ורישום ההערה על שם הרוכש הבא אחריו, שלא כבמקרה זה, בו החברה לא נתנה הסכמתה למי מהעסקאות. כמו כן, למרות שבתגובה בכתב שהוגשה מטעם ב"כ חברת עונות נאמר כי אין בידי החברה את אישורי המיסים על ביצוע העסקאות, הוא לא הוציא מכלל אפשרות כי העסקאות אכן דווחו לרשויות המיסים, כפי שטענו המבקשים אשר הציגו בפועל את האישורים בבית המשפט.

לשלמות התמונה יצוין כי בדיון הומצא פרוטוקול החברה המאשר את העסקה.

דיון והכרעה

5. ניתן לסכם את העובדות כך: (א) לטובת החברה רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על רכישת היחידה. (ב) לאיש מתוך הרוכשים לא רשומה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, אך כל העסקאות דווחו בסופו של יום לחברת עונות. (ג) רישום הזכויות החוזיות בספרי חברת עונות לכל העסקאות לא הושלם עד היום. (ד) כל העסקאות שבוצעו דווחו לרשויות המסים. (ה) כל העסקאות, למעט האחרונה שבהן, בוצעו כאשר בעל המניות ומנהל החברה או בן משפחתו היו מעורבים בהן. (ו) החברה אישרה את העברת הזכויות ביחידה למר אמגר.

6. השאלה היא, אפוא, גם בהניח שכל טענותיו של המפרק נכונות כלפי החברה ובעלי השליטה בה, האם חרף העובדה שלא נטענה טענה (וודאי שלא הוכחה) שהמבקשים רכשו את היחידה שלא בתום לב, דין העסקה שבין המבקשים לבין מר סיני להתבטל, יש להורות על ביטול כל העסקאות שקדמו לה ויש לקבוע כי הזכויות הן רק של החברה.

7. זכויות חוזיות בנכס מקרקעין, אף שהן אינן רשומות מהוות "זכויות שביושר" במקרקעין (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199 (1999)). כך בדרך כלל, וכך גם בתיקי חדלות פירעון, ודאי מקום בו העסקאות דווחו לחברה המשכנת (וראו: פש"ר (מחוזי י-ם) 5250/08 פרנקל נ' עו"ד גונן קסטנבאום, נאמן (פורסם בנבו, 3.4.11)). לכן, העובדה שהזכויות של המבקשים ביחידה, או של כל מי שקדם להם, לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, או העובדה שרישומן אצל החברה המשכנת לא הושלם, אינה משנה לעניין עצם קיומן של הזכויות. באותה מידה יש לומר כי הדיווח לרשויות המס על ביצוע העסקאות, אינו מוסיף על עוצמתן של הזכויות. הדיווח על העסקאות לרשויות המס, כמו גם הדיווח לחברה המשכנת, מהווה אך תנא דמסייע לקיומן של העסקאות. לכן השאלה היא, האם לאור העובדה שהמפרק טוען היום כי נפלו פגמים בשרשרת העברת הזכויות ביחידה מהחברה למבקשים, הזכויות שרכשו המבקשים פגומות אף הן עד כדי ביטולן.

8. כאמור, נכון לשעתו, החברה נתנה את הסכמתה להעברת הזכויות למר אמגר. למעט העלאת טענות בקשר להיות אותה עסקה פסולה מפני שהיא בין החברה לבין בעל עניין בה, אין עדות כלשהי שבאותה עת – בזמן אמת – ביחסים הפנימיים שבחברה, היינו ביחסים הקיימים בין החברה לבין בעלי מניות שבה, לבין נושאי המשרה בה, ולבין בעלי המניות בינם לבין עצמם, מאן דהוא קופח או כי העסקה הייתה חסרת תוקף לפי סעיף 280 לחוק החברות או כי מר אמגר הפר את חובת האמון שהוא חב כלפי החברה או כלפי בעלי המניות בה לפי סעיף 254 לחוק החברות. אך גם אם אניח לצורך העניין, כי מר אמגר או מר סיני הפרו את חובת האמון כלפי החברה או כלפי מי מבעלי מניותיה, התרופות העומדות לחברה, הן לפי סעיף 256 לחוק החברות (הקובע כי על הפרת חובת אמונים של נושא משרה כלפי החברה יחולו הדינים החלים על הפרת חוזה בשינויים המחויבים) והן לפי סעיף 281 לאותו חוק (הקובע כי חברה רשאית לבטל עסקה עם אדם אחר או לתבוע ממנו פיצויים אם עשה עסקה עם החברה הטעונה אישור), אינן חלות על מי שביצע את העסקה עם החברה ולא ידע או לא היה עליו לדעת על הפרת חובת האמונים או על העדר אישור העסקה כאמור (וראו: פר"ק (מחוזי י-ם) 2336-04-12 בנק מזרחי טפחות נ' יונה (פורסם בנבו, 6.1.13)). ובמקרה זה, כאמור, אין ראיה כלשהי שהמבקשים ידעו או היו צריכים לדעת על הפרת האמונים הנטענת של אמגר ו/או סיני, או ידעו או היו צריכים לדעת על העדר אישור מטעם החברה לביצוע העסקה.

9. בהערת אגב, ייאמר כי תוצאה דומה הייתה מתקבלת אם נמצא כי היה פסול בביצוע העסקאות בין החברה לבין מר אמגר או בסוף שרשרת העסקאות לבין מר סיני, בשל ביצוע העסקאות תוך חריגה מהרשאה הקבועה בסעיף 55 לחוק החברות. הטעם לכך הוא שלפי סעיף 56 לחוק החברות, פעולה שנעשתה בלא הרשאה או בחריגה מהרשאה אין לה אכן תוקף, אך גם במקרה מעין זה קיים החריג שבמידה והפעולה בוצעה כלפי אדם שלא ידע ולא היה עליו לדעת על החריגה מההרשאה או על העדר הרשאה, הפעולה תהיה תקפה.

10. יתר על כן, עיון בפרק חמישי לחלק השישי לחוק החברות, תשנ"ט-1999 ובתוכו סעיפים 269, 271 ו-281 אליהם הפנה המפרק בטיעוניו, העוסק בעסקאות עם בעלי עניין, מלמד כי מטרת הסעיפים היא בעיקר לרסן את כוחם של בעלי השליטה בחברה ולמנוע ניצול כוחם תוך כדי פגיעה במיעוט בדרך של עשיית עסקאות בשם החברה שייטיבו עמם על חשבון המיעוט (וראו: ה"פ (מחוזי-י-ם) 7236-05-11 גולדפון בע"מ נ' ב. יאיר חברה קבלנית לעבודות בניה 1988 בע"מ (פורסם בנבו, 11.8.11)). ברם, אין הנידון שם דומה לראיה כאן, שכן כאמור אין המדובר במקרה זה במצב שבו בעלי השליטה ניצלו את כוחם העודף כלפי בעלי המניות האחרים, אלא לכל היותר פעלו לשם הברחת נכסי החברה על חשבון נושיה.

מכאן, שגם מהיבט עוצמתן של הזכויות שנרכשו על ידי המבקשים וגם מבחינת "סל התרופות" העומד להחברה ולפני מי שבא היום בנעליה, המפרק, אין מקום להורות על ביטול העסקה עם המבקשים.

11. ועוד, אין אף לשעות לטענת המפרק כי המבקשים פעלו בחוסר תום לב, מכיוון שהם ביקשו להסתמך על עסקה שנרקמה בינם לבין מר סיני, חרף היעדרם של מסמכים מהותיים, וזאת בין היתר, פרוטוקולים של החברה המאשרים את מכר הזכויות מאמגר והלאה. הדעת נותנת, ואף יש רגליים מוצקות לסברה, כי אם טענת המפרק נכונה – כי באותו זמן, מנהלי החברה ביקשו "להבריח נכסים" ו"להעלים" את נכסי החברה – הרי שברי כי בזמן אמת הייתה ניתנת ההסכמה מטעם החברה למכר הזכויות. ממילא אפוא, לא ניתן לייחס משמעות מרחיקת לכת להיעדרה של "הסכמת" החברה.

12. בשולי הדברים אעיר כי אם היינו מניחים, בניגוד למסקנה דלעיל, כי כל שרשרת ביצוע העסקאות הייתה נטולת תוקף, אזי העסקה בין סיני עם המבקשים, בנסיבות העניין, לא הייתה תקפה אפילו מפני "תקנת השוק". ואבהיר.

13. הכלל הבסיסי הוא כי "אין אדם יכול להקנות לאחר יותר זכויות מאלה המוחזקות בידו (nemo dat quod non habet)" (ע"א 1628/13 חברת חלקה 184 גוש 6217 בע"מ נ' לוי (פורסם בנבו, 19.8.14); ע"א 248/77 בנק הפועלים בע"מ נ' גרבורג בע"מ, פ"ד לב(1) 253 (1978)). אלא שכלל זה כפוף לחריגים של "תקנות שוק" שונות, המאפשרות, בהתקיים תנאים מסוימים, להכיר בזכותו העדיפה של צד שלישי בנכס, אף שלמעביר הנכס אליו לא היו זכויות בו, ולמרות שזכויות הבעלים המקורי לנכס עדיין עומדות בעינן (וראו: ע"א 3998/07 צ. בכור ניהול ואחזקות בע"מ נ' ממשל ירושלים התשנ"ה בע"מ (פורסם בנבו, 6.1.11); עופר גרוסקופף "יחסי קונה מוכר וזכויות הבעלים המקורי" המשפט ד 202, 205-204 (1998)).

14. ואולם, תקנת השוק נקנית רק במקרים ספציפיים הקבועים בדין (וראו: גרוסקופף, שם עמ' 205, ה"ש 12). במקרה זה ניתן להעלות על הדעת ארבעה מהם: אם המדובר ברכישת נכס מקרקעין, סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") עוסק במצב שבו בעל זכות במקרקעין התחייב לעשות עסקה במקרקעין, ולפני שהעסקה נגמרה ברישום, הוא חזר והתחייב כלפי אדם אחר בעסקה נוגדת. כמו כן, סעיף 10 לחוק המקרקעין עוסק במי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, שאז זכותו טובה גם אם הרישום אינו נכון. ואולם, על פניו, שני המצבים המוסדרים בסעיפים לעיל, אינם רלוונטיים לענייננו. כמו כן, אם מדובר במיטלטלין, סעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971 עוסק, בדומה לסעיף 9 לחוק המקרקעין, במקרה של מכירת אותו ממכר לשני רוכשים שונים, מצב שאינו כאמור רלוונטי לענייננו. וכך גם סעיף 34 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 העוסק ברכישת מיטלטלין במקרים בהם הם נרכשו ממי שעוסק במכירת נכסים מסוגו של הממכר הנוגע בדבר, כאשר המכירה הייתה במהלך הרגיל של העסקים, תנאים שאינם רלבנטיים למקרה זה.

היינו, צודק המפרק בטענתו, כי המבקשים אינם יכולים להיבנות מקיומה של תקנת השוק, אלא שכאמור, טענה זו של המפרק לא תועיל לו.

סיכום

נוכח האמור, בקשת המבקשים מתקבלת והמפרק יחתום על כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות ביחידה, כולל העברת המניה בכפר הים, אצל חברת עונות על שם המבקשים. במקביל, בקשת המפרק להכריז על החברה כבעלת הזכויות ביחידה נדחית.

בנסיבות העניין, אין מקום ליתן צו להוצאות.

ניתנה היום, י"ד תמוז תשע"ה, 01 יולי 2015, בהעדר הצדדים.