כללי

1. לפניי תביעה כספית בסך של 1,500,000 ₪ ובמרכזה הסכם שכירות שנכרת בין התובעת- השוכרת לנתבעים ביחס למושכר בשדרות משה דיין 160 בשכונת פסגת זאב בירושלים, הידוע כמגרש מס' 513/4 בחלקה 78 בגוש 30613 (להלן: "המושכר").

הנתבעת 1 היא בעלת הזכויות במקרקעין עליהם בנוי המושכר. הנתבעים 2 ו-3 הם אחים ובעלי המניות של הנתבעת 1.

התובעת טוענת, כי שכרה את המושכר לצורך הפעלת בית עסק לממכר מוצרי מזון, החל מיום 1.4.06 לתקופה של 60 חודשים, עם אופציה להארכה נוספת בהתאם להסכם השכירות מיום 21.3.06 (להלן: "הסכם השכירות"). ואולם, בשל חובות הנתבעת לבנק הלאומי, לזכותו שועבד המושכר, ניתן צו פינוי למושכר. כן ניתן צו מנהלי לסגירת המושכר בבית המשפט לעניינים מקומיים בירושלים. בנוסף, הנתבעים הפרו את הסכם השכירות הפרה יסודית ובוטה אשר גרמה לתובעת נזקים רבים, ורק בשל אילוצים כלכליים הכרוכים בתשלום אגרת בית משפט, העמידה אותם התובעת על סך של 1,500,000 ₪.

הנתבעים טוענים מנגד, כי מי שהפר את הסכם השכירות הם גרשון יאנושי ושמעון אטיאס, שהיו בעלי מניות התובעת ואשר על פי הסכם השכירות הם השוכרים ולא התובעת.

טענות התובעת

2. התובעת טוענת, כי בהסכם השכירות התחייבו הנתבעים לפצותה, במקרה שיינתן צו סגירה של בית המשפט לעניינים מקומיים נגד הפעלת עסק במושכר וכן במקרה שיינתן צו פינוי חלוט לפינוי התובעת מהנכס.

שני אירועים אלה התקיימו, הובילו לפינוי התובעת מהמושכר, וגרמו לה נזקים כבדים.

לפיכך, הנתבעים אחראים לנזקי התובעת, הן מכוח סעיפי השיפוי בהסכם והן בשל הפרותיהם את ההסכם, הואיל ומעשיהם גרמו לסילוק התובעת מהנכס וקיצור תקופת השכירות שלא כדין.

צו הפינוי ניתן לאחר שהבנק שאליו היה משועבד המושכר ביקש לממש את המשכנתא, בשל חוב בסך של למעלה מ-1,500,000 ₪ שהנתבעים צברו. על פי החלטת ראש ההוצאה לפועל מונתה כונסת נכסים למושכר, והתובעת הגיעה עמה להסדר ל"פינוי משפטי", על פיו תמשיך לשכור את הנכס באותם תנאים ששכרה מהנתבעים, עד למכירתו. ואכן, כך היה. התובעת המשיכה להפעיל במושכר את עסקה בתנאים קשים של חוסר וודאות, כאשר בהתאם להסכם עם כונסת הנכסים, הייתה עשויה להידרש לפנות את המושכר בתוך פרק זמן קצר.

בין הנתבעים לכונסת הנכסים היה מו"מ להסדרת מצב הנכס וכן תיק ההוצאה לפועל נסגר והליך כינוס הנכסים בוטל, אולם הנתבעים לא הודיעו על כך לתובעת והיא לא הייתה מודעת לכך.

בד בבד עם הליכי כינוס הנכסים, הורה בית המשפט לעניינים מקומיים על סגירת העסק, בשל עבירות בניה. התובעת פעלה במשך כל התקופה בה החזיקה במושכר, לדחות את ביצוע צו הסגירה, ולקבל ארכה להמשיך ולהפעיל את העסק במושכר, מהטעם שהנתבעים טענו באוזניה, כי הם פועלים להכשיר את הבניה הלא חוקית שביצעו במושכר.

ואולם, מאמצי התובעת לא הועילו, ומחלקת הרישוי בעיריה, הודיעה לתובעת, כי בכוונתם לבצע את צו הסגירה המנהלי ביום 13.3.08. התובעת לא אמרה נואש, והגישה בקשות נוספות לדחיית ביצוע הצו, פנתה לגורמים שונים בעירייה בבקשה למתן ארכות לביצוע הצו. לבסוף ניתנה החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים, כי צו הסגירה המנהלי יבוצע ביום 1.3.10 ולתובעת לא נותרה כל ברירה אלא להתארגן לפינוי המושכר והיא סגרה את הסופר שהפעילה בו והחלה בפינוי המלאי והציוד שלה מהמושכר. רק לאחר מכן, הנתבעים פעלו לקיום התנאים שנדרשו לצורך קבלת היתר, וביום 21.11.10 נתקבלה החלטה ליתן היתר.

לטענת התובעת, במעשיהם גרמו לה הנתבעים לאובדן מוניטין ואובדן רווחים אשר להוכחתם צירפה חוות דעת. כן נגרמו להם הוצאות משפטיות בשל ההליכים המשפטיים שננקטו נגד הנתבעים, צו כינוס הנכסים וצו הסגירה שניתנו.

נוכח כל טענותיה, מבקשת התובעת לקבל את התביעה ולפסוק לה את כל נזקיה, בסכום שהועמד על 1,500,000 ₪.

טענות הנתבעים

3. הנתבעים טענו, כי בטרם שכרה התובעת את המושכר, הפעילה היא עצמה סופר במושכר, תוך שהיא מבססת אותו כסופר בעל קהל לקוחות אזורי יציב וקבוע, ובהמשך הופעל הסופר באמצעות שוכרים. ביום 21.2.06 נחתם הסכם השכירות בין הנתבעת לבין שמעון אטיאס וגרשון יאנושי שהקימו את התובעת לשם כך בסמוך לחתימה.

טרם החתימה על הסכם השכירות, נקלעו הנתבעים לבעיות כלכליות ומשפטיות שונות ובין היתר, לעיקולים, מימושי שעבודים על מקרקעין והליכים משפטים שונים. כמו כן התנהלו הליכים במוסדות התכנון והבניה לרבות הוצאת תב"ע והיתר בוועדות המחוזיות המקומיות לתכנון ובניה בגין חריגות בניה.

לשיטת הנתבעים, ביום 10.12.07, הוציאה הנתבעת לתובעת הודעת ביטול הסכם שכירות עקב הפרות יסודיות של ההסכם, וביום 22.1.08 הוגשה תביעת פינוי מהמושכר בת"א 10792/08. גם כונסת הנכסים שמונתה לנתבעת, הורתה לה להפסיק לגבות דמי שכירות מהתובעת, והורתה לתובעת להעביר אליה את דמי השכירות השוטפים. ביום 1.2.09 הוציאה כונסת הנכסים לתובעת הודעת פינוי.

הנתבעים פעלו ללא לאות לשם עיכוב וביטול הליכי הכינוס ולבסוף צלחו מאמציהם הרבים, והליכי הכינוס בוטלו לאחר שהגיעו להסדר עם הבנק.

לאחר שנחתם הסכם הפשרה, הגיעו אל הנתבעים שמועות, כי התובעת מתכוונת לעזוב את המושכר, ומשום כך שלח ב"כ הנתבעים לתובעת הודעה כי פינוי המושכר מהווה הפרה נוספת של ההסכם.

לאחר מכן, התובעת ניסתה להשתלט על המושכר ולא לאפשר להשכיר אותו לאחרים, ורק לאחר פניות הנתבעים למשטרה, חדלה התובעת ממעשי הבריונות, תוך שהיא מותירה את המושכר במצב ירוד ופגום.

הנתבעים טוענים כי התובעת הציגה לנתבעת בעת חתימת ההסכם מצג שווא לפיו אטיאס ויאנושי כבעלי מניות התובעת, יעבדו מול הנתבעים, אולם התובעת ערכה שינויים חד צדדיים ב"שוכרת" והאחרונים סיכמו על העברת זכויותיהם בסופר.

עוד נטען, כי התובעת הפרה את הסכם השכירות הפרות מתמשכות בכך שלא שילמה את כל דמי השכירות במועדם, לא רשמה לטובת הנתבעת שעבוד שוטף בניגוד להוראות סעיף 28(1) להסכם השכירות, לא העבירה ערבות בנקאית כפי שהיה עליה לעדות על פי ההסכם ולא מסרה שטר חוב ופוליסות ביטוח כנדרש על פיו.

ביחס להחלטת ההוצאה לפועל, טענו הנתבעים, כי לא מדובר בהחלטה חלוטה או סופית מעיקרה והיא הייתה מכוונת לנתבעת בלבד, ולתובעת הייתה זכות להגיב ולהתנגד לפינוי. מכל מקום, היה על כונסת הנכסים לקבל הוראות מיוחדות מראש ההוצאה לפועל טרם מתן הוראות לצד ג', התובעת. אלא שהתובעת פעלה בכל דרך על מנת לנצל את המצב שנוצר לתועלתה האישית, ולרכוש את המושכר במחיר "בדיחה" מכונסת הנכסים בהליך מכירה מהיר. משום כך, ביקשו הנתבעים לדחות את התביעה.

דיון והכרעה

4. מטעם התובעת העידו מר גרשון חיטמן, רואה החשבון מר אופיר שלו, ומר גרשון יאנושי.

מטעם הנתבעים העידו מר יעקב כהן, רואה החשבון מר דב ויינשטיין, השמאי מר יעקב ביר, מר שמעון אטיאס, מר אברהם כהן ומר אייל ראובינוף.

לאחר ששמעתי עדויות אלה ועיינתי במסמכים הרבים שהגישו הצדדים ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי יש לקבל את התביעה, אם כי לא במלוא סכום התביעה, מהטעמים שיובהרו בהמשך.

עדי התובעת

5. ראשון העיד מטעם התובעת מר גרשון חיטמן, בעל מניות בחברת "ג.מ. מעיין אלפיים" אשר התקשרה עם הנתבעת בהסכם שכירות ביחס למושכר ביום 30.8.10.

בעדותו מסר, כי עובר לכריתת ההסכם, נאמר לו כי "יש בעיה קטנה של בניה לא חוקית", והנתבעים, אשר חתמו עמו על ההסכם בשם הנתבעת, מטפלים בה. לאחר שהחל להפעיל במושכר סופר, התברר לו כי לא ניתן לקבל מהעירייה רישיון עסק לסופר במושכר, עקב הבניה הלא חוקית וללא היתר. גם בעת מתן עדותו, טרם קיבל רישיון עסק סופי (ר' תצהיר עדותו הראשית).לדבריו, במהלך תקופת השכירות, טענו בפניו האחים כהן, כי הם פועלים בעניין הכשרת המושכר לצורך קבלת רישיון עסק, אולם ניתן היתר בניה רק לגבי חלק מהמושכר, וחלק אחר אף היה צורך להרוס. לפיכך העיד, הגיש תביעה נגד הנתבעת בגין הנזקים שנגרמו לו, ובתגובה הגישה נגדו הנתבעת תביעה לפינויו מהמושכר. הוא העיד שגרשון יאנושי עבד אצלו פעם לתקופה קצרה, אך לא היתה ביניהם היכרות ב"פן האישי" (עמ' 20 לפרוט').

6. רואה החשבון מר אופיר שלו, ערך חוות דעת המתייחסת לאובדן רווחים ומוניטין אצל התובעת, נחקר בעדותו אודות שיטת החישוב בה חישב את רווחי והפסדי התובעת. בעדותו מסר כי התובעת הייתה רווחית בעבר, אך החל משנת 2007 נרשמו בספריה הפסדים.

7. מייסד התובעת, מר גרשון יאנושי (להלן: "יאנושי") העיד, כי מיד עם תחילת השכירות, החל לפעול מול הגורמים המוסמכים בעיריית ירושלים להוצאת רישיון עסק לסופר במושכר, אולם התברר לו כי עקב חריגת הבניה שבוצעה על ידי הנתבעת בחלקו האחורי של הנכס, התובעת אינה יכולה לקבל רישיון עסק. מבירור שערך התברר לו, כי הנתבעים ביקשו להסדיר את הבניה, אולם נמנעו מלהשלים את תשלום היטל ההשבחה שחויבו בו, אשר היה תנאי לקבלת היתר הבניה. יאנושי המשיך ותיאר את מאמציו לקבלת רישיון עסק ועיכוב צו הסגירה המנהלי שניתן למושכר על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים. הוא תיאר באריכות את ניסיונותיו להשגת רישיון עסק, על אף המכשולים שעמדו בדרכו, וציין עוד כי במשך כל תקופת השכירות, עד שקיבל את הודעת כונסת הנכסים על מינויה, שילם לנתבעים את דמי השכירות במועדם. יחסיו עם הנתבעים היו טובים והוא אף רכש מהם ירקות עבור הסופר, אולם כאשר גילה שהם מוכרים לו במחיר גבוה ממחיר השוק, הפסיק לקנות מהם. אז, החלו הנתבעים לאיים שיפעלו לפינוי החברה מהמושכר.

ביום 22.1.08, למרות שכבר מונתה כונסת נכסים למושכר, הגישו הנתבעים תביעה לפינוי התובעת מהמושכר ובו העלו את כל הטענות הנ"ל ביחס לאי המצאות הביטחונות, למרות פגישות שקיים עמם בהם אמרו לו שניתן להגיע להסכמה. לבסוף, לאחר מו"מ ממושך, ולאחר השלמת כל דרישות הנתבעים, ביום 29.1.09 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים למחיקת התביעה ללא צו להוצאות.

מר יאנושי העיד, כי לאחר הגשת התביעה הקודמת מיום 22.1.08, הודיעה לו כונסת הנכסים על מינויה לראשונה ביום 18.2.08, וביום 6.3.08 נשלחה אליו הודעת האגף לרישוי ולפיקוח בעיריית ירושלים, כי צו הסגירה יבוצע ביום 13.3.08. הוא שלח בקשה למחלקת רישוי עסקים למתן אורכה וכן לבית המשפט לעניינים מקומיים. ואכן בית המשפט לעניינים מקומיים החליט כי ביצוע הצו יעוכב עד יום 1.1.09.

ביום 28.12.08 ניתנה על ידי רשם ההוצאה לפועל, לבקשת כונסת הנכסים, הודעת פינוי חלוטה לפינוי המושכר, אשר בהתאם לאמור בה נכנסה לתוקף ביום 1.2.09.

כונסת הנכסים הודיעה על הסכמתה העקרונית לכך שהתובעת תמשיך לשכור את הנכס באותם תנאים, בתנאי שתתחייב לפנות את המושכר תוך 6 חודשים ממועד אישור הסכם המכר והודיעה, כי בכוונתה לפרסם מכרז לקבלת הצעות לרכישת המושכר. יאנושי נערך ליתן הצעה מטעמו וגייס כספים לשם כך ואולם, מבירור שערך בא כוחו, התברר לו שהנתבעים מנהלים מו"מ עם כונסת הנכסים לפשרה ולהסדר חובם.

מר יאנושי העיד, כי הגיש בקשות להארכת המועד לביצוע צו הסגירה במטרה לעכב את פינוי המושכר, ואף פנה לנתבעים מספר פעמים בדרישה לפעול לסילוק חובותיהם לבנק ולביטול הליכי הכינוס וכן לתשלום היטל ההשבחה ולהסדר הרישום של הבניה הבלתי חוקית, אך הם לא הואילו לעשות בעניין דבר.

רק בדיעבד נודע לו, כי הנתבעים הגיעו להסדר פריסת תשלומים של היטל ההשבחה.

בשל צו הסגירה המינהלי אשר ביצועו נקבע ליום 1.3.10, נערך לסגירת הסופר שהפעיל במושכר ולמכירת כל המלאי והציוד.

עדי הנתבעים

8. מר יעקב כהן- נתבע 2, העיד, כי ביום 10.5.07 נפתח תיק הוצאה לפועל בלשכת הוצאה לפועל בירושלים למימוש שיעבוד של בנק לאומי על המושכר, וביום 5.11.07 מונתה לסופר כונסת הנכסים עו"ד רונית אדהאן.

ביום 10.12.07 הוציאה הנתבעת לתובעת הודעת ביטול הסכם שכירות עקב הפרות יסודיות של ההסכם, וביום 22.1.08 הוגשה תביעת פינוי נגדה. ואולם, כונסת הנכסים הודיעה לנתבעים, כי הנתבעת אינה מוסמכת לפעול לפינוי המושכר, שכן רק כונסת הנכסים בעלת הסמכויות כלפי המושכר, ולפיכך הסירה הנתבעת את התביעה. בינתיים הורתה כונסת הנכסים לנתבעת להפסיק לגבות דמי שכירות כיוון שהיא גובה את דמי השכירות ישירות מהתובעת. כונסת הנכסים הוציאה לנתבעת הודעת פינוי מהסופר, וביום 28.1.09 התובעת כרתה עם הכונסת הסכם לפיו היא שוכרת את המושכר ישירות מהכונסת.

מר כהן תיאר, כי פעל ללא לאות לשם עיכוב וביטול הליכי הכינוס, ובסופו של דבר לאחר חודשים רבים צלחו מאמציהם והנתבעת הגיעה להסדר עם בנק לאומי והליכי הכינוס בוטלו.

לאחר שכבר נחתם הסכם הפשרה בין הנתבעת לכונסת הנכסים ובנק לאומי, הגיעו אל הנתבעים שמועות כי התובעת מתכוונת לעזוב את המושכר, ובתגובה שלחו לה הנתבעים מכתב בו הם מזהירים כי פינוי המושכר מהווה הפרה נוספת של הסכם השכירות, נוסף להפרות נוספות. ואולם, התובעת לא הגיבה למכתב זה, והספיקה לפנות את הסופר במקביל ובסמוך לקבלת הנתבעת לידיה את הזכויות בסופר. עם עזיבתה הרסה את המוניטין של הנתבעים והותירה נזקים רבים במושכר וחובות.

אשר להודעת הפינוי על ידי כונסת הנכסים בהוצאה לפועל טען, כי מי שפונה היא הנתבעת עצמה, ומאחר שהודעת הפינוי לא נמסרה לנתבעת כדין, הרי שלא נכנסה לתוקף ומכל מקום היה בידי התובעת להתנגד לפינוי. הודעת הפינוי לא הייתה חלוטה ולא סופית ולראיה, לבסוף הפינוי בוטל ולא בוצע והתובעת לא פונתה מהמושכר.

אשר לטענה של צו סגירה שיפוטי, העיד מר כהן, כי צו הפינוי ניתן בזמן שבין התובעת לנתבע לא היו בכלל יחסי שוכר ומשכיר. החלטות בית המשפט לעניינים מקומיים ומועדי צו הסגירה שניתנו, ניתנו וחלו בתקופת שליטתה של כונסת הנכסים בסופר, ולאחר הסכם שכירות ישירה בינה ובין הכונסת. הכונסת דחתה את טענות התובעת לעניין זה, ועל התובעת היה להגיש לעיריה בקשה לקבלת רישיון עסק על שמם, אולם הם בחרו בדרך הקלה וכלל לא הגישו בקשה לרישיון עסק. במקום זאת, בחרו "לחיות" על צווי הארכה לסגירת עסקה קודם של הנתבעת שנוהל ללא רישיון.

עוד טען מר כהן בעדותו, כי התובעת לא נקטה בכל הפעולות הראויות והסבירות לשם הקטנת נזקיה. בין היתר, יכלה להמשיך לפעול בשטח העסקי המותר בסופר, ומכל מקום פינוי הסופר לא היה הכרחי וניתן היה להמתין מספר חודשים עד להסדרה סופית של העניין.

9. מר דב ויינשטיין, רואה החשבון מטעם הנתבעת, ערך חוות דעת ומסר כי מצבה הכספי של התובעת לא היה טוב, ולו היה מדובר בלקוח שלו, היה ממליץ לסגרו (עמ' 63 לפרוט').

השמאי יעקב ביר, העיד גם הוא מטעם הנתבעים וערך חוות דעת האומדת את שווי עלות השיפוץ של המושכר.

10. מר שמעון אטיאס, אשר חתום יחד עם יאנושי על הסכם השכירות, העיד כי יחד רכשו מאדם בשם חי יוסף עסק של סופר (עמ' 72 לפרוט'). אולם לדבריו, העביר את מניותיו בתובעת ליאנושי ולכן לא ידועים לו פרטי הפניות בקשר להוצאת היתרים למושכר וכדומה.

11. הנתבע אברהם כהן העיד, כי פעל יחד עם אחיו יעקב, ללא לאות לשם עיכוב וביטול הליכי הכינוס לרבות באמצעות הליכים משפטיים וניסיונות פשרה, אשר בסופו של דבר צלחו, והנתבעת הגיעה בסוף דצמבר 2009 להסדר עם בנק לאומי והליכי כינוס נכסים בוטלו. בפברואר 2010, לאחר שכבר נחתם הסכם פשרה בין הנתבעת לכונסת הנכסים וב"כ בנק לאומי, הגיעו אליהם שמועות כי התובעת מתכוונת לעזוב את המושכר ומשכך שלחו לה מכתב המזהיר כי מדובר בהפרה נוספת של ההסכם. בפועל התובעת פינתה את הסופר במקביל ובסמוך לקבלת הנתבעת לידיה את הזכויות בסופר.

12. לבסוף העיד מטעם הנתבעים, מר אייל ראובינוף, אשר ייצג את הנתבעת 1 בשנים הרלוונטיות להסכם השכירות וערך את ההסכם בין הצדדים. לדבריו, מדובר באותו הסכם באמצעותו הושכר המושכר לאחרים קודם לכן וטרם נחתם ההסכם, היו שתי פגישות בין הצדדים ומו"מ ארוך ומייגע (עמ' 85 לפרוט').

הסכם השכירות

13. מהסכם השכירות עולה, כי הצדדים היו ערים להליכים ולקשיים בעניין רישוי המושכר ושעבודו לבנק הלאומי, עובר לכריתתו. על כן ביקשו לקבוע בהסכם השכירות מה יהיה ההסדר ביניהם, אם וכאשר הליכים אלה יתממשו ויהיו בעלי השלכות על המושכר והשכירות.

סעיף 4 להסכם דן בהתאמת המושכר לשכירות, מתייחס להליכי הרישוי הנוגעים למושכר וקובע בסעיף קטן ב':

"השוכר מאשר כי ידוע לו, וזאת בהתאם למידע שנמסר לו ע"י החברה, והן מבירורים שערך הוא עצמו, אשר קיבל לידיו את כל המסמכים הרלבנטיים, כי נגד החברה מתנהל בעת החתימה על הסכם זה הליך משפטי בביהמ"ש לעניינים מקומיים בירושלים, בגין טענות בדבר בניה ללא היתר בחלקו האחורי של המושכר (ת.פ. 2194/94) והן בגין ניהול עסק ללא רישיון (ת.פ. 1950/95)".

סעיף 6 להסכם קובע:

"א. השוכר ידאג לקבל את כל ההיתרים הדרושים על פי החוק לניהול עסקו. אם תידרש הסכמת החברה לצורך קבלת היתרים, תחתום החברה על כתב ההסכמה כלפי הרשויות המוסמכות אך זאת בתנאי שהחתימה לא תטיל עליה התחייבות כספית ו/או אחרת כלשהי.

ב. השוכר מצהיר כי ידוע לו שהחברה לא תישא באחריות כלשהי לקבלת היתרים כלשהם שיידרשו לצורך ניהול עסקו של השוכר.

ג. אם מסיבה כלשהי לא קיבל השוכר היתר לניהול עסקו, לא יהא בכך כדי לפטור את השוכר מתשלום דמי השכירות עד לתום תקופת השכירות על פי הסכם זה.

על אף כל האמור בסעיף 6 זה ובסעיף 2 דלעיל, מוסכם בין הצדדים כי אם השוכר לא יקבל היתר לניהול עסקו במושכר מסיבות שאינן תלויות בו (לרבות במקרה של מניעה הקשורה בתב"ע החלה על המושכר) ו/או עקב ההליכים המשפטיים כאמור בסעיף 4 ב' דלעיל, וזאת לאחר שנקט בכל האמצעים הסבירים לקבל ההיתר- יהיה השוכר רשאי לבטל הסכם זה על ידי מסירת הודעה בכתב לחברה לפחות 60 יום מראש. מסר השוכר הודעה כאמור לעיל, בס"ק זה- יחול יום סיום השכירות במועד שיקבע.

ה. החברה מתחייבת בזאת לשפות את השוכר בגין כל הוצאה ו/או תשלום שיחויב לשאת בהם בגין כל ההליכים המשפטיים הנוגעים לחריגות הבניה, וזאת בתנאי שתקבל דרישה בכתב בצירוף המסמכים המשפטיים תוך 7 ימים מהמצאתם לשוכר.

ו. החברה מתחייבת לשפות את השוכר בגין הנזקים שיגרמו לו, אם יגרמו, באם יינתן ע"י ביהמ"ש מוסמך פס"ד ו/או צו המורה על סגירת המושכר ו/או הריסת ו/או סגירת חלק/ים ממנו למעט באם ניתן צו עיכוב ביצוע ע"י בימ"ש מוסמך, וכן מתחייבת היא להודיע לשוכר על החלטות שיפוטיות בעניין זה מיד ו/או בסמוך לאחר שיינתנו.

ז. הצדדים מסכימים ומאשרים כי באם יינתן פס"ד כאמור דלעיל, יהא רשאי השוכר לבטל את ההסכם בהתאם לעקרונות שהוסכמו בסעיף קטן ד' להלן ו/או לבקש להמשיך ולקיים את ההסכם עד ו/או עד 60 יום בסמוך למועד הסגירה ו/או ההריסה בפועל".

בהמשך ההסכם מצוין, כי קיימת בנסיבות אלה בידי השוכר גם אופציה להמשיך ולשכור חלק מהמושכר.

את הסכם השכירות חותם סעיף 34 אשר קובע:

"מאחר והמושכר משועבד לבנק לאומי, מוסכם בזאת כי כל עוד משלם השוכר את דמי השכירות כסדרם ובמועדם ללא יוצא מן הכלל, הרי שבמידה וימונה כונס נכסים על המושכר ויפנה את השוכר ע"י החלטה חלוטה, כי אז יפצו ה"ה יעקב כהן ואבי כהן את המשכיר בגין הנזקים שיגרמו לו עקב הפינוי וכתוצאה ממנו. חתימת הנ"ל בשם המשכיר פני הסכם זה מהווה התחייבות אישית בעניין סעיף זה".

מכאן, שעל פי סעיף 6(ו) להסכם וסעיף 34 הנתבעת מחויבת בפיצוי התובעת הן במידה שיינתן צו לסגירתו, והן במידה שימונה כונס נכסים על המושכר ויפנה את השוכר בהחלטה חלוטה. מכוח סעיף 34 נלמדת גם אחריותם האישים של הנתבעים 2 ו-3 לפיצוי התובעת.

כבר עתה ייאמר, שמדובר בסעיפים ברורים ובהירים בהסכם, אשר אינם מצריכים פרשנות או הבהרה, מעבר לאמור בהם.

כפי שיפורט בהמשך, מהלך האירועים, בחינת ההליכים שהתקיימו בנוגע למושכר, כמו עדויות הצדדים והמעורבים בהליכים, מעידים, כי אכן התקיימו התרחישים המקימים לתובעת זכות לקבלת פיצוי.

מהלך האירועים ממועד כריתת ההסכם

14. הסכם השכירות נכרת ביום 21.3.2006, ומסירת המושכר נקבעה ליום 1.4.06. תקופת השכירות נקבעה ל- 60 חודשים, ולתובעת ניתנה אופציה להמשך השכירות ל- 59 חודשים נוספים או לשתי תקופות של 29 חודשים וחצי כל אחת.

בפועל, עזבה התובעת את המושכר בחודש מרץ 2010, לפני תום תקופת השכירות הראשונה הקבועה בהסכם.

ביום 10.5.07 נפתח תיק הוצאה לפועל למימוש שעבוד של הבנק הלאומי על המושכר (ר' נספח 8 א' בחוברת נספחי הנתבעים), כאשר יומיים לפני כן, הגישו הנתבעים תביעה כספית, חוזית ונזיקית נגד בנק לאומי בבית המשפט המחוזי (ת.א. 9205/07, נספח 16 ב' לתצהירי הנתבעים).

ביום 10.12.07 הוציאה הנתבעת לתובעת מכתב "הודעה על ביטול הסכם", בו נטען כי התובעת הפרה את הסכם השכירות (נספח ט' לתצהיר יאנושי).

ואולם, התובעת המשיכה להחזיק במושכר, וביום 9.1.08 המציאו הנתבעים ערבות בנקאית לטובת הנתבעת (נספח י' לתצהיר יאנושי).

ביום 22.1.08 הגישו הנתבעים תביעה לפינוי התובעת מהמושכר (ת.א. 10792/08, נספח יא לתצהיר יאנושי).

התביעה נמחקה ביום 29.1.09 בהחלטת רשם בית המשפט, אשר נתנה תוקף להודעת הצדדים המוסכמת למחיקת ההליך (נספח יט' לתצהיר יאנושי).

ביום 18.2.08 שלחה כונסת הנכסים רונית אדהאן מכתב לתובעת, בו היא מודיעה לה כי מונתה ככונסת נכסים על המושכר, וכי התובעת אינה רשאית עוד לשלם דמי שכירות לנתבעת, ועליה להעביר את דמי השכירות ישירות אליה.

ביום 6.3.08 הוציאה המחלקה לרישוי עסקים בעיריית ירושלים מכתב לתובעת, ובו הודיעה לה, כי בהתאם לפסק הדין של בית המשפט לעניינים מקומיים, מיום 2.12.07 בו הוצא צו סגירה למושכר, יבוצע הצו ביום 13.3.08, ועליה לפנות מהמושכר "כל מזון או חפץ העלול להתקלקל כתוצאה מהסגירה" (נספח כא' לתצהיר יאנושי).

ביצוע הצו עוכב לבקשת מר יאנושי עד יום 1.1.09 (ר' החלטות בית המשפט לעניינים מקומיים, נספח כד וכה). לאחר מכן, ניתנה ארכה נוספת לעיכוב ביצוע הצו עד ליום 1.4.09 (החלטה נספח ל').

ביום 28.12.08 ניתנה על ידי רשם ההוצאה לפועל הודעה על פינוי למושכר, אשר בהתאם לאמור בה נכנסה לתוקף ביום 1.2.09, וזו לשונה:

"אל סופר הפיסגה אחי כהן בע"מ

הואיל ולא מילאת אחר פסק הדין לפינוי/החזרת חזקה/סילוק יד שניתן נגדך בבית המשפט... לזכותו של בנק לאומי לישראל הר חוצבים... הריני מודיעך בזה כי ביצוע הפינוי נקבע ליום 1.2.09 משעה 8.00 ואילך.

אם עד למועד אשר נקבע כנ"ל לא תפנה/תחזיר חזקה/תסלק ידך מהנכס... בהתאם לפסק הדין האמור, יבוצע הפינוי בהתאם לסעיף 64 לחוק ההוצאה לפועל תשנ"ז-1967.

ראש ההוצאה לפועל" (נספח לא' לתצהיר יאנושי).

או אז, הודיעה כונסת הנכסים על הסכמתה העקרונית, כי התובעת תמשיך לשכור את המושכר ממנה, באותם תנאים ודמי שכירות ששילמה קודם, ובתנאי שתתחייב לפנותו תוך 6 חודשים ממועד אישור הסכם המכר שייחתם למכירתו, על ידי רשם ההוצאה לפועל (מכתב מיום 26.1.09, נספח ל"ב).

ב"כ התובעת אישר לכונסת הנכסים כי הוא מסכים לשכור את הנכס ממנה, ומשום כך לא הגיש בקשה לעיכוב הליכי פינוי התובעת מהנכס. הכונסת נתנה את הסכמתה לכך במכתב מיום 28.1.09 (נספח ל"ג).

אז פנה ב"כ התובעת למנהל מחלקת התביעות בעיריית ירושלים על מנת לקבל את הסכמת התביעה להארכת מועד ביצוע צו הסגירה בשישה חודשים נוספים, ובית המשפט לעניינים מקומיים נעתר לבקשה והורה, כי צו הסגירה יוארך עד ליום 1.11.09 (החלטה מיום 30.3.09, נספח לו).

כונסת הנכסים הודיעה על הליך התמחרות ביחס למושכר, והתובעת הגישה הצעה מטעמה. אולם, כפי שעולה מעדות יאנושי, כונסת הנכסים לא הודיעה על עריכת מכרז ולא עדכנה את התובעת או מי מטעמה, על התקדמות המגעים בינה ובין הנתבעים (ס' 37 לתצהיר יאנושי).

הואיל והמושכר טרם נמכר עד סמוך למועד החדש שנקבע לביצוע צו הסגירה, הגישה התובעת בקשה נוספת לבית המשפט לעניינים מקומיים להארכת המועד לביצוע צו הסגירה ב-12 חודשים נוספים (בקשה מיום 5.10.09, נספח מה).

ואולם, בית המשפט לעניינים מקומיים דחה את בקשה הארכה הנוספת, וקבע כי אין מקום לארכה ממושכת נוספת, ולפיכך הורה על ארכה לצורך התארגנות בלבד עד יום 1.3.10 (החלטה מיום 23.11.09, נספח מ"ז).

15. סקירת המסמכים שהגישו הצדדים, בצירוף העדויות, מעלה כי התובעת נקטה אמצעים סבירים וצעדים מספקים למניעת סגירת המושכר. רק משלא עלה בידה להשיג ארכה נוספת, והנתבעים לא עדכנו אותה אודות ההסדרים המתגבשים הן ביניהם ובין כונסת הנכסים והבנק הלאומי להסדר חובם, והן ביחס להסדרת רישוי המושכר, פינתה את המושכר.

עד אז, התובעת פעלה להשגת הארכת צווי הסגירה שהוטלו על המושכר כראוי וכנדרש.

היא פנתה בכתב לאגף התכנון והבניה בעיריית ירושלים ולבית המשפט לעניינים מקומיים ואכן קיבלה ארכות לביצוע צו הסגירה, שוב ושוב, עד אשר ניתנה החלטתו האחרונה של בית המשפט לעניינים מקומיים, על פיה ניתנה ארכה לצורך התארגנות בלבד.

מעדות מר יאנושי התרשמתי, כי הוא חפץ בהצלחת התובעת ושגשוגה וכך פעל ושקד להשגת האישורים הנדרשים לצורך המשך הפעלת עסקו במושכר.

מר יאנושי פעל ללא לאות להשגת האישורים הנדרשים ולדחיית ביצוע צו הסגירה בבית המשפט לעניינים מקומיים. התרשמתי, כי עדותו הייתה כנה ומהימנה והיא נתמכה בראיות המוכיחות שכך היה.

כך עולה מפניותיו למחלקת רישוי עסקים בעיריית ירושלים למתן ארכות (ר' למשל נספחים כב', כח' לתצהירו) וכן בקשותיו לבית המשפט לעניינים מקומיים (נספח כג' לתצהירו), ופניות ב"כ התובעת למחלקת התביעות בעיריית ירושלים (נספח לד'), שם מבקשת התובעת ארכות נוספות על מנת להסדיר את עניינו של המושכר ולעכב את צו הסגירה.

כך גם ביחס להליכי ההוצאה לפועל, מינוי כונסת הנכסים והחלטת ראש ההוצאה לפועל בדבר פינוי המושכר, פעלה התובעת כדבעי. גם לאחר שניתנה החלטת ראש ההוצאה לפועל מיום 28.12.09, בה הודע כי פינוי המושכר נקבע ליום 1.2.09, לא מיהרה התובעת לפנות את המושכר, ובהתאם למכתב כונסת הנכסים ונוכח הסכמתה, המשיכה התובעת לשכור את המושכר ממנה (ר' מכתב מיום 26.1.09, נספח לב').

רק לאחר שניתנה החלטת בית המשפט לעניינים מקומיים לפיה ניתנה ארכה לצורך התארגנות בלבד ליום 1.3.10, נערכה התובעת לסגירת הסופר במושכר ולמכירת המלאי והציוד.

16. עדויות נוספות, מלבד עדות יאנושי, מלמדות, כי לא ניתן היה לקבל רישיון עסק למושכר, בשל בעיות שאינן תלויות בתובעת.

כך העיד מר חיטמן, השוכר שנכנס בנעלי התובעת, כי בקשתו לקבלת רישיון עסק במושכר נדחתה בשל היעדר היתרי בניה במושכר (ש' 16-17 בעמ' 16 לפרוט'). גם עדותו של הנתבע 2 תומכת בכך וממנה עולה, כי עבירות הבניה שבוצעו במושכר, מנעו קבלת רישיון עסק בו (עמ' 47 לפרוט'). כן עולה מעדותו, כי לצורך השגת היתר הבניה לבסוף, נדרשו לשלם חובות היטל השבחה ותשלומים נוספים (ס' 23 לתצהיר יעקב כהן), וכן כי בשל הבניה הבלתי חוקית, נמנעה קבלת רישיון עסק (עמ' 46-47 לפרוט').

כן עולה מעדויות הנתבעים, כי הם ראו בהודעת ההוצאה לפועל הודעה סופית (ש' 28-29 בעמ' 48 לפרוט') ולא זכרו האם הודיעו או יידעו את התובעת על ההסכם אליו הגיעו עם כונסת הנכסים ביחס להסדרת ההליכים בהוצאה לפועל (ר' למשל עמ' 53 ועמ' 55 לפרוט').

17. משלא עלה בידי התובעת להאריך את המועד לצו הסגירה שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים, הודיעה לנתבעת בטרם פינוי המושכר, כי בכוונתה לעשות כן.

מר יאנושי העיד כי ביום 7.1.10 שלח בא כוחו מכתב התראה לב"כ הנתבעים בו הודיע לו כי התובעת נערכת לסגירת הסופר ולפינוי המושכר, בשל צו הסגירה המנהלי שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מקומיים, אשר ייכנס לתוקף ביום 1.3.10 (נספח מ"ח לתצהיר יאנושי).

עוד כתב בא כוחו, כי עקב הסגירה ובפרט הצורך בהתארגנות מהירה, נגרמו לתובעת נזקים והוצאות גדולות, וכי התובעת רואה בנתבעים אחראים לכך, ותגיש נגדם תביעה משפטית. עוד נכתב, כי התובעים רואים עצמם פטורים משתלום דמי שכירות לתקופה זו, עד למועד הפינוי, או לחילופין לקזז או לעכב את דמי השכירות על חשבון נזקיה והוצאותיה.

בתגובה, הודיעה כונסת הנכסים, כי היא אינה רואה אחראית לנזקי התובעת. התובעת הודיעה לכונסת הנכסים באותו יום, 16.3.10, כי סגרה את הסופר שהפעילה במושכר וכי עד לסוף אותו שבוע תסיים לפנות את הציוד ולהתפנות מהמושכר, הואיל וצו הסגירה השיפוטי נכנס לתוקף.

רק לאחר מכן, הודיעה כונסת הנכסים לתובעת לראשונה, כי הנתבעים הסדירו את חובם לבנק וכי בכוונתה להגיש בקשה לביטול צו הכינוס, וכי עליו להחזיר את החזקה במושכר ישירות לנתבעים.

18. נוכח כל האמור שוכנעתי, כי התובעת פעלה כראוי לעיכוב סגירת המושכר מול רשויות התכנון ובית המשפט לעניינים מקומיים, ועזבה את המושכר, רק לאחר שלא ניתן היה להשיג ארכות נוספות, ולאחר שהודיעה והתריעה על כך בפני הנתבעים. משום כך, לא ניתן לקבל את דברי הנתבעים אשר השיגו על האופן בו טיפלה התובעת בהליכים אלה וטענו כי לא נקטה אמצעים סבירים לקבלת רישיון עסק.

19. אשר לטענות הנתבעים ביחס להפרת הסכם השכירות על ידי התובעת, אלה הועלו בתביעת פינוי כפי שהגישו בעבר נגד התובעת מהמושכר ותביעה זו נמחקה.

נוסף על כך, מקצתן הן טענות טכניות מהן מבקשים הנתבעים להיבנות, אך אין הן מקנות להם הגנה. כזו היא הטענה ביחס להעברת הבעלות בחברה התובעת. על הסכם השכירות חתומה התובעת "ש.א.ש.י אחזקות בע"מ ח.פ... ", ובנוסף נכתב : "ע"י מנהליה: גרשון יאנושי, שמעון אטיאס". הסכם השכירות קובע כי יאנושי ואטיאס יערבו לחובות התובעת, אך העברת מניות החברה התובעת, אינה משפיעה על מצבו של המושכר וההליכים שהתקיימו בנוגע אליו והשפיעו על השכירות בו, ואינה פוטרת את הנתבעים מפיצוי עבור המצב שנוצר בעקבות ההליכים המשפטיים.

הנתבעים טענו עוד, כי על פי ההסכם, במקרה של אי קבלת רישיון עסק מסיבות שאינן תלויות בשוכר, התרופה שהוקנתה לשוכר היא ביטול ההסכם. לא זה המקרה שלפניי. התובעת לא עזבה את המושכר בשל אי קבלת רישיון עסק, אלא לאחר שניתן צו לסגירת המושכר ולפינויו בהליך של הוצאה לפועל.

הנתבעים הוסיפו וטענו, כי הודעת הפינוי על ידי ההוצאה לפועל, כוונה אל הנתבעת ולא אל התובעת, ועל כן, היה על התובעת להמשיך ולהחזיק במושכר. טענה זו, אינה יכולה להישמע. מובנה הרגיל של החלטת פינוי הוא, כי היא מתייחסת אל הממוען בה, אך גם כלפי כל מי שבא מכוחו. כזה היה מעמדה של התובעת, אשר רכשה את חזקתה במושכר, מכוח הסכם השכירות, ומכוחו- כוחה של הנתבעת, החזיקה בו. משניתן צו פינוי נגד הנתבעת, חדלה גם זכותה של התובעת להחזיק במושכר.

נזקי התובעת

20. התובעת טענה, כי כתוצאה מהפרת ההסכם עקב צו הסגירה וצו הפינוי, נגרמו לה נזקים כבדים, אותם היא ממקדת בשלושה ראשים: אובדן מוניטין, אובדן רווחים והוצאות משפטיות.

אובדן מוניטין

א. התובעת טוענת, כי כאשר שכרה את המושכר, רכשה מהשוכר הקודם לה את המלאי, הציוד וכן את המוניטין של הסופר. עבור המוניטין שילמה לטענתה, סך של 426,921 ₪.

לשיטתה, משנאלצה לפנות את המושכר טרם סיום מועד השכירות, יש לפצותה בשל אובדן המוניטין, כפי שקבע המומחה מטעמה, רואה החשבון אופיר שלו, אשר העריך שווי המוניטין לשנת 2010, מועד הפינוי, בסך של 564,854.67 ₪.

כן טענה התובעת, כי התשלום עבור המוניטין, הינו למעשה "דמי פינוי", אותם שילמה לשוכר הקודם לה וגם ככאלה, יש לפצותה בגינם.

הנתבעים טענו מנגד, כי היא העבירה את המושכר לתובעת יחד עם המוניטין, שהנתבעים עצמם צברו. לפיכך, השוכר הקודם לא יכול היה למכור את מה שלא היה לו, ומכל מקום כרטסת הנהלת החשבונות שהנתבעת עצמה הוציאה, אינה יכולה להוכיח כי אכן עבור המוניטין שילמה לשוכר שלפניה.

על המוניטין של בית עסק, כתב פרופ' י' ויסמן:

"במוניטין של עסק הכוונה לכוח המשיכה של עסק הגורם לבואם של לקוחות. הגורמים למוניטין עשויים להיות מגוונים, כגון כוח המשיכה של הסימן המסחרי של המוצר או השירות המוצע על ידי העסק; איכות המוצר או השירות; מחירי השירותים או המוצרים; יעילות העסק, מיקומו וכדומה" (י' ויסמן, דיני קניין-חלק כללי (תשנ"ג) 360).

בית המשפט העליון עמד בפסיקתו על הגדרה זו, אימץ אותה והוסיף כי המוניטין מבטאים את מכלול היתרונות שנצברו לעסק בשל תכונותיו- מיקומו, שמו הטוב, דימויו, איכות השירותים שהוא מציע ואיכות המוצרים שהוא מספק (ר' בע"א 1228/11 רפאל נ' רבינוביץ' ואח', פסק דינו של כב' השופט נ' סולברג, מיום 14.6.12, והפסיקה מובאת שם).

מכאן, שהמוניטין של בית עסק הוא נגזרת של מכלול תכונות ומרכיבים, נוסף למיקומו.

בחנתי את הראיות שהגישה התובעת לשם הוכחת טענתה זו, ומצאתי כי הן אינן מתיישבות עם בקשתה לפיצוי בגין רכיב זה.

כרטסת הנהלת החשבונות שהגישה התובעת, היא פרי יצירתה של התובעת עצמה, וככזו אינה יכולה לשמש ראיה מכרעת לכך שאכן הסכום הנזכר, הוצא כולו, עבור רכיב זה של מוניטין.

הקבלה היחידה שהגישה התובעת עבור רכיב זה, היא בסך כולל של 231,000 ₪, כך שהיא עומדת בסתירה למופיע בכרטסת החשבונות (העתק מהכרטסת והקבלה, צורפו כנספח ב' לתצהיר יאנושי).

חוות דעתו של המומחה רואה החשבון מטעם התובעת, מר אופיר שלו, מגדירה את המוניטין, הגדרה שונה מזו שניתנה לכך בפסיקה, כאמור לעיל. כך מגדיר המומחה מטעם התובעת את המוניטין : "מוניטין מייצג ברוב המקרים את עודף העלות שמוכן לשלם רוכש פוטנציאלי למוכר, עבור נכס מסוים, מעבר לשווי האובייקטיבי (הנראה) של הנכס, והדבר משתנה בהתאם לאופיו של הנכס הנמכר ובהתאם לענף בו פועלת היחיד הכלכלית המפעילה את הנכס(שצורתו ומהותו רבים שונים ומגוונים)".

עוד הוסיף רואה החשבון בחוות דעתו, כי הערכת שווי מוניטין "אינה דבר פשוט והיא תוצר של מכלול שיקולים אובייקטיביים וסובייקטיביים כאחד" (נספח נ"ב לתצהיר יאנושי).

לבסוף, העריך המומחה את אובדן המוניטין, בסך של 564,854.67 ₪, כאשר הוא מסתמך ומתבסס על הסכום אותו טענה התובעת, ששילמה לשוכר הקודם לפניה, סך של 426,921 ₪, סכום אשר לא הוכח כדבעי בהצגת קבלות.

משמבוססת הערכתו של המומחה מטעם התובעת על סכום התחלתי שלא הוכח, הרי שלא ניתן להסתמך על קביעתו.

חוות דעתו של רו"ח ויינשטיין מטעם הנתבעים, אשר הייתה מבוססת ומפורטת, ערערה גם היא את חוות הדעת מטעם התובעת (מספח 43 לנספחי הנתבעים). רואה החשבון הפנה לכך שהנתבעת עצמה הפעילה במושכר במשך שנים עסק של סופר, בין ישירות ובין באמצעות שוכרים אחרים, והוא גולם גם בדמי השכירות אותם שילמה התובעת לנתבעים.

כראיה, במבוא להסכם השכירות, נכתב:

"הואיל והחברה הינה הבעלים היחיד ובעלת הזכויות להירשם כבעלת זכויות החכירה במבנה בו פועל כיום בית העסק הידוע בשמו המסחרי "סופר הפסגה"- (האחים כהן בע"מ)...".

מכאן, שמדובר במוניטין שהוא פרי עמלה של הנתבעת עצמה, אשר גולם בדמי השכירות.

נוסף על כך, התובעת לא הזמינה לעדות את השוכר הקודם לה בנכס, אשר בידיו היה לשפוך אור על סוגיה זו ולמסור האם מכר הוא לתובעת מוניטין, כטענתה. לעניין זה, ידועה הפסיקה המוכרת, כי חזקה על בעל דין שנמנע מהצגת ראיה, כי לו היה מביא אותה, הייתה פועלת לרעתו (ר' ע"א 548/78 אלמונית נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736,760 וכן י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, הדין בראי הפסיקה, 1649-1650 (2003)).

משכך, אני דוחה את התביעה ככל שהיא נוגעת לאובדן מוניטין.

אובדן רווחים

ב. התובעת מבקשת לפצות אותה עבור רווחים שהפסידה, אותם הייתה מרוויחה לו הייתה ממשיכה לשכור את הנכס, בסך של 1,133,005.75 ₪.

את תביעתה זו מבססת התובעת על חוות דעת רואה החשבון מטעמה, אופיר שליו, אשר הסתמך על הדוחות הכספיים לשנת 2008, אותה בחר כשנה המתאימה להערכת רווחי התובעת, וחישב את הפסד הרווחים למשך 6 שנים, לתקופה החל ממרץ 2010, אז עזבה התובעת את המושכר ועד אפריל 2016, תום תקופת השכירות.

התובעת מבקשת לשלם לה את הפסד רווחיה לתקופה של 6 שנות שכירות, כאשר הסכם השכירות דן בשתי תקופות שכירות- תקופה ראשונה של 60 חודשים החל מאפריל 2006 ועד אפריל 2011; תקופה שניה, על פיה ניתנה לשוכר אופציה להמשיך ולשכור את המושכר ל-59 חודשים נוספים, המכונה בהסכם "תקופת השכירות הנוספת".

תקופת השכירות הראשונה אכן נגדעה באיבה בשל האירועים שאירעו, ומשום כך התובעת זכאית לפיצוי בגינה, עבור השנה הנוספת, אשר על פי ההסכם, אמורה הייתה התובעת להמשיך ולשכור את המושכר.

לא כך ביחס לתקופה השניה. מדובר בתקופת שכירות נפרדת ואופציונאלית ומשום כך קביעת אובדן רווחים עבורה היא ספקולטיבית בלבד, ואין לפצות בגין תקופה זו את התובעת.

לפיכך, יש לפצות את התובעת עבור אובדן רווחים בגין שנה אחת, עבור הפסקת תקופת השכירות הראשונה, בהתאם לחוות דעת המומחה שלו, בסך של 229,722 ש"ח.

הוצאות משפט

ג. התובעת טוענת, כי בשל ההליכים המשפטיים השונים שננקטו נגד הנתבעים, בהם כינוס הנכסים וצו הסגירה שניתן בבית המשפט לעניינים מקומיים, נדרשה להגשת בקשות רבות לצורך דחיית ביצוע צו הסגירה. לשם כך נדרשה לייצוג משפטי. כך גם בשל כינוס הנכסים, נדרשה לייצוג משפטי ונקיטת פעולות משפטיות.

סך הכל מבקשת התובעת עבור הוצאות משפט סך של 46,799 ₪, כפי המצוין במכתב רואי החשבון של התובעת מיום 5.7.10 (נספח נג לתצהיר יאנושי) (סכום זה אינו כולל הוצאות הליך זה).

נוסף על מכתב רואי החשבון של התובע, ניתן ללמוד על ההליכים שנקטה התובעת הן בפני בית המשפט לעניינים מקומיים ומחלקת תכנון ובניה בעיריית ירושלים, וכן מול כונסת הנכסים, כפי שעולה מהמסכים שצורפו לתצהיר יאנושי, והוזכרו לעיל.

אף אם אלה לא הוגשו במועד לנתבעים, הרי שאלה חייבים לשאת בהם, לאחר שהוגשה תביעה זו.

אני מחייב, איפוא, את הנתבעים לשלם הוצאות משפט שאינם כוללים הליך זה בסך של 46,799 ₪.

סיכומו של דבר-

21. נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת את הסך של 276,521 ₪.

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

כמו-כן אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת הוצאות הליך זה ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 40,000 ₪.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ג אדר תשע"ה, 04 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.