עסקינן בתביעת מינהל מקרקעי ישראל בשם רשות הפיתוח לסילוק ידו של הנתבע מהמקרקעין הידועים כחלקה 120 בגוש 2917 בישוב מרכז נהורה (להלן:"המקרקעין" שסימונם בעבר היה – גוש 1323 חלקה 20).

כן עותר התובע לצו להריסת תוספת הבניה שנבנתה ללא היתר על המקרקעין וטיבה סככה שגודלה כ- 500 מ"ר (להלן: "הסככה") ולהיתר לפיצול סעדים לשם הגשת תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים.

הרקע להגשת התביעה וטענות הנתבע

1. לטענת התובע בתביעתו משמש הוא כמנהל המקרקעין דנן בתוקף מעמדו על פי חוק יסוד: מקרקעי ישראל ובהיותם רשומים בבעלות רשות הפיתוח.

בחודש 3/07 נוכח מפקח מטעמו – שלומי כהן (להלן: "מר כהן") - בפלישתו של הנתבע למקרקעין, בשיפוצו של מבנה סוכנותי קטן שהיה במקרקעין ובתוספות בניה שנעשו ללא היתר תוך הפעלתו של מוסך במקרקעין וזאת מזמן שאינו ידוע וכמתועד בדו"ח הפיקוח שצורף כנספח ב' לתצהירו.

ביקור נוסף שנערך ביום 23.5.10 לימד כי המצב האמור בעינו עומד (ראה דוח הפיקוח – נספח י' לתצהירו של מר כהן).

על פי הנטען בכתב התביעה פלישתו של הנתבע למקרקעין, תפיסת החזקה באלו, בניית תוספות הבניה והשימוש במבנה המצוי שם נעשו שלא כדין, ללא הסכמת התובע ותוך השגת גבול. כן טוען התובע ולחילופין כי באם ימצא שרשיון ישנו, הרי שזה מבוטל ומשכך, עותר הוא ועדיין לקבלת הסעדים הנ"ל.

2. אין חולק כי אין כל הסכם התקשרות בכתב בין התובע לנתבע בהתייחס למקרקעין, אולם מבהיר הנתבע וטוען, כי שכר את המקרקעין מהמועצה האזורית לכיש (להלן: "המועצה") בהתאם להסכם שכירות שנחתם ביום 1.1.89 (להלן: "הסכם השכירות").

הסכם השכירות, שצורף כנספח א' לתצהיר הנתבע, מתייחס ל- 5 שנות שכירות בלבד, אולם בפועל מחזיק הנתבע במקרקעין עד עצם היום הזה ומפעיל באלו עסק שטיבו מוסך.

3. תמצית טענותיו של הנתבע לפי פרקי כתב הגנתו הינה כדלקמן:

א. התיישנות התביעה בהיותו מחזיק במקרקעין כ- 22 שנה. לחילופין, טוען הנתבע לשיהוי ניכר בהגשת התביעה הנעוץ בוויתור התובע על זכות תביעתו בעצם שתיקתו רבת השנים ובשינוי מצבו של הנתבע לרעה בשל נזק ראייתי שנגרם לו.

ב. העדר עילה מחמת עצם הוצאתו של דו"ח המפקח הראשון כ- 20 שנה לאחר שהנתבע החל בהפעלת המוסך ברשות ובסמכות הן של התובע והן של הרשות המקומית – מועצה אזורית לכיש ע"פ הסכם השכירות הנ"ל.

ג. הימנעות התובע מצירוף המועצה כבעלת דין מהווה חוסר תום לב עת זו מצהירה בהסכם השכירות על זכויותיה במקרקעין.

ד. לתובע זכויות כבר רשות מכללא נוכח חלוף השנים ושתיקת התובע וזו הינה בלתי הדירה. לחילופין – יש לאפשר לתובע להתמודד במכרז להקצאת המקרקעין תוך קבלת זכות סירוב ראשונה לו או להתנות את פינויו בהשבת השקעותיו במקרקעין.

דיון והכרעה

עדויות הצדדים

4. מטעם התובע העיד מר כהן ופרש בתצהירו את השתלשלות העניינים מאז נוכח בהחזקת המקרקעין בידי הנתבע ועד להגשת התביעה. לתצהירו של מר כהן צורפו מסמכים רלוונטיים ובכלל זאת נסח רישום של המקרקעין המעגן את זכויות רשות הפיתוח באלו (נספח א'), דוחות הפלישה שהוציא תחת ידו בשנת 2007 ובשנת 2010 ותמונות שצולמו (נספחים ב', י'), מפת אורטופוטו בה מסומן מבנה המוסך על המקרקעין (נספח ג'), תכתובת שנעשתה עם וועדת התכנון המקומית – שיקמים המלמדת על העדר היתר בניה למבנה דנן (המכונה "מבנה שלישי מוסך") ולמבנים נוספים במקום (נספחים ד' ה'), סיכום דיון מיום 12.7.07 שנתקיים אצל התובע (במחוז ירושלים) בהשתתפות ראש המועצה דאז – דני מורביה (להלן: "מר מורביה") כשעל פי זה העלה מר מורביה בדיון את נושא הפלישות באיזור התעשיה הנדון תוך שהבהיר כי הסכמי שכירות שנעשו בהתייחס לאזור זה, לא הוארכו ב- 3 השנים האחרונות. כן צוין בסיכום דבר הגשתן של תביעות כנגד המחזיקים הרלבנטיים.

בין הנספחים אף פסיקתא מיום 25.12.01 אשר ניתנה בת.א (אשקלון) 7205/01 ועל פיה חויב הנתבע, בין השאר, ולטובת המועצה לסלק ידו ממבנה המוסך הנדון (נספח ט').

5. מר כהן נחקר בחקירה נגדית ואינני מוצאת טעם של ממש לצטט מדבריו אשר למעשה היה בהם משום מענה ענייני ומניח את הדעת לשאלות רבות שהופנו אליו ואשר בסופו של יום לא היה בהם כדי לערער את גירסתו בתצהירו.

בכלל אלו נשאל מר כהן בהתייחס לתפקידיו השונים אצל התובע לאורך השנים ובהתייחס לנסיבות ומועד היווכחותו בפלישת הנתבע ואופן טיפולו בפלישה זו.

השאלות כולן נענו באופן ענייני, בלתי מתחמק, וניתן היה להתרשם בהחלט מאמינותו, לרבות בכל הנוגע להפתעה שהיתה מצד התובע עת נוכח (באמצעותו) בפלישה, לקיומן של שיחות מצידו עם הנתבע לברור פשר שהייתו במקום ומסירתן של התראות לנתבע ולברורים הנוספים שנעשו מאז גילוי הפלישה ועד להגשתה של תביעה זו.

לדבריו, בעקבות טענת הנתבע כי יש לו הסכם שכירות עם המועצה, פנה למועצה שאישרה קיומו בעבר של הסכם שלא חודש ומשכך יזם פגישה עם הנהלת המחוז "וההמשך ידוע" (עמ' 20 שורות 7-9 לפרוטוקול). כן פנה לוועדת התכנון ומצא כי אף היתר בניה אין (שורות 23-25).

לשאלת בית המשפט הבהיר מר כהן כי אין בנמצא אצל התובע תיק מינהל ע"ש הנתבע ומשעה שכך אף אם היו הנתבע או המועצה מגישים בקשה להיתר (ראה נספחים ב', ב1 לתצהיר הנתבע), הרי שהיו נדחים על הסף באין למי מהם זכויות כחוק במקרקעין.

עוד הבהיר כי ככל הנראה בעבר הרחוק המועצה תפסה חזקה במקום עת קיבוץ משאבי שדה שהחזיק במבנים כלים, עזב את המקום. בשלב זה, לדבריו, שניים מבין ארבעה שנמצאו פולשים באזור פונו כבר בעקבות פסק דין ותוך הריסת המבנים (עמ' 22 שורות 6-7).

6. עוד העיד מטעם התובע מר מורביה.

מר מורביה מאשר כי המועצה השכירה לנתבע ולנוספים נכסים באזור הנדון וכי הנתבע שילם בגין המקרקעין, במשך שנים, דמי שכירות (עד שנת 2000) וארנונה (למעט יתרת חוב של 34,000 שקלים). לשיטתו, וככל הידוע לו, ניתנו המקרקעין בעבר הרחוק (טרם כהונתו) לשימוש המועצה, אולם אין בידו סימוכין לסברתו זו (עמ' 11).

עדותו של עד זה נותנת מענה חד וברור להיתלותו של הנתבע בהסכם השכירות. לטענתו, למעשה המועצה נוכחה להבין כי השכירה את שאינו שלה וכלשונו (עמ' 15 שורות 20-25):

"אני נבחרתי ב- 2004 , ב- 2005 היתה אצלי מנהלת המחוז בסיור ורציתי לסדר את המרחב של המועצה להבין איפה זה עומד, נאמר לי שאין לנו זכויות על שום מבנה, נעשו טעויות בעבר, שעשו את החוזה הזה, הסבירו לי את החוקים והכללים ובהתאם לכך פעלתי. .... הבנתי שאין לנו סמכות לא חוזית בשום מבנה של הרשות. המבנים לא של הרשות."

מר מורביה דבק ובאופן משכנע בגרסתו זו וניתן היה להתרשם כי לצד הבנתה של המועצה כי אין מנוס מהשבת החזקה במקרקעין לידי התובע, ביקשה היא לסייע לתובע (וליתר המחזיקים שנקלעו למציאות עגומה זו) לקבל זכויות במקרקעין, אלא שהובהר לה, כי יש הכרח במכרז (עמ' 13 סיפא).

הבנתה של המועצה כי זכויות לה אין, היא שהביאה להימנעותה ממימוש פסק הדין שניתן לטובתה בשנת 2001 (נספח ט' הנ"ל) תוך הותרת מלאכה זו לתובע עצמו (עמ' 14 רישא) והימנעותה מגבייתם בפועל של דמי שכירות בהמשך (עמ' 15 שורות 5-6).

7. מטעם הנתבע הובאה עדותו שלו בלבד וזו למעשה חזרה בתצהיר על הנטען בכתב התביעה תוך שהנתבע מדגיש את הקושי והמצוקה להם נקלע בנסיבות העניין ובהיות פרנסתו תלויה בהפעלת המוסך במקרקעין.

הנתבע צירף אף הוא מסמכים אשר סבר כי יש בהם כדי לבסס טענותיו ובכלל זאת העתק מבקשתו להיתר בניה (נספח ב' לתצהירו) והעתק מרשיון לניהול עסק אותו קיבל מהמועצה לצמיתות ביום 11.1.96 (נספח ג'). לתוכן חקירתו אתייחס בהמשך.

8. למעשה, שמיעת הראיות בתיק נסתיימה ביום 26.1.14 תוך מתן צו להגשת סיכומי הצדדים, אלא שהנתבע השתהה בהגשת סיכומיו, עורר בקשות שונות שנדחו ובאופן חריג בעקבות בקשה מצידו, ניתנה לו האפשרות לחקור את סגנית מנהלת מחלקת עסקאות חקלאיות אצל התובע – הגב' אורנה שבתאי (ראה החלטה מיום 2.8.14). חקירתה של זו נועדה להסיר ספק בכל הנוגע לשאלת קיומו של הסכם בין התובע לבין המועצה בהתייחס למקרקעין דנן ודומתני כי לאחר חקירתה של זו, אף הספק שהיה בלב הנתבע עצמו הוסר עת הובהר על ידה באופן חד משמעי כי לא נמצא מעולם הסכם כזה.

הנתבע, מכל מקום, לא הטיל כל ספק בסיכומיו (שהוגשו ביום 12.3.15) בהתייחס לעדות זו ויצוין כי לאחר החקירה ניתנה בידו שהות אף לעיין בתיק המינהל הרלבנטי ואף בזה נראה כי לא מצא עדות סותרת, כך שנותר בעינו הממצא לפיו התובע לא כרת הסכם כלשהו עם המועצה בהתייחס למקרקעין אלו.

זכויות התובע במקרקעין

9. עסקינן בסוגיה אשר הנתבע העלה בכתב הגנתו במסגרת הכחשותיו הגורפות אולם ולמעשה סבורה אני כי בסופו של יום נזנחה סוגיה זו בעדותו ובסיכומיו.

10. מכל מקום, נראה כי אין מקום להכביר במילים עת התובע מצרף לעדויותיו נסח רישום המעגן מפורשות בעלותה של רשות הפיתוח במקרקעין דנן ובהשלמה לכך – מפת אורטופוטו אשר יצאה תחת ידי התובע ועל פניה סימון מבנה המוסך בתחום המקרקעין דנן (ראה הוראת סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בענין מעמדו הראייתי של הרישום).

יצוין כי מר כהן נחקר בהתייחס למפה זו והבהיר כי עסקינן בתצלום אוויר שהופק על ידו מהמערכת הממוחשבת של המינהל והנושא סימוני גוש חלקה בהתאם לנתונים המתקבלים ממפ"י. עוד הוסיף כי הוא בהשכלתו שמאי מקרקעין, אשר הוכשר כמפקח ועבר קורס פענוח של תצלומי אוויר ומשכך, יכול הוא לאשר על בסיס ידיעותיו הוא כי הנחזה בתצלום זה הוא הוא המבנה השנוי במחלוקת (עמ' 17, 18 לפרוטוקול).

הנתבע מצידו לא רק שלא עלה בידו לסתור ראיות מוצקות אלה, אלא שנשמטה למעשה אפשרות היתלותו בקיומה של זכות במקרקעין לצד ג' בו הוא נתלה, קרי – המועצה, כך בעצם עדותו המפורשת של מר מורביה השולל קיומה של זכות חוקית כלשהי למועצה .

נראה כי אף הנתבע עצמו זנח נסיונו זה להתכחש לזכויות התובע בעצם דבריו בחקירתו הנגדית ובתשובותיו לבית המשפט הממחישות היטב למעשה, כי הנתבע נוכח למצוא כי התובע לבדו הינו בעל הזכויות במקרקעין ולא המועצה כסברתו בראשית הדרך.

11. הנני קובעת לפיכך כי זכויות התובע במקרקעין הוכחו כדבעי.

התיישנות ושיהוי

12. דומתני כי סיכומי התובע בסוגיות אלה ממצות את שיש לומר.

עסקינן ב"מקרקעין מוסדרים" המהווים "מקרקעי ציבור" ועל כך אין חולק. משעה שכך, חלות בענייננו הוראות סעיפים 113(ב), 159(ב) לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, שלשונן כסדרן הינו כדלקמן:

"במידה שלפי חוק זה חלה התיישנות במקרקעי ציבור שאינם מקרקעי יעוד, לא תתחיל תקופת ההתיישנות לפני היום שנרשמו על שם בעליהם".

"חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה."

13. לאור האמור, ומשמנסח הרישום שצורף עולה, כי רישום המקרקעין ע"ש רשות הפיתוח הוסדר אך ביום 15.9.08, טענת ההתיישנות נדחית.

14. אשר לטענת השיהוי, הרי שטענה זו עשויה במקרים מתאימים להיות רלוונטית, אלא שנראה שלא כך הוא המצב בענייננו:

ראשית, יש אכן מקום לציין את קביעת בית המשפט בע"א 206/75 סלון 100 בע"מ נ' פנטריסה בע"מ, פ"ד ל(1) 734 ועל בסיס פסיקה קודמת ולפיה שיהוי יכול להביא לדחיית תביעה על-פי הדין רק כאשר אין בחוק החרות הוראת התיישנות.

שנית, לא בנקל יכול בעל דין להיתלות בטענת שיהוי המשפיעה על זכויותיו הדיוניות של בעל דין וחוסמת את דרכו להוכיח את זכותו לסעד משפטי על פגיעה בזכויותיו. בסוגיה זו מבהיר בית המשפט בע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.2007):

"שני תנאים עיקריים נבחנים על-ידי בית המשפט כאשר מועלית טענת שיהוי:  האחד, האם השיהוי מבטא ויתור על הזכות מצד התובע; והשני, האם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי (ע"א 4682/92 עזבון המנוח סלים עזרא שעיה ז"ל נ' בית טלטש בע"מ, פ"ד נד(5) 252, 280 (2000), להלן: עניין בית טלטש; ע"א 5793/96 חיים נ' חיים, פ"ד נא(5) 625, 635 (1997) וההפניות שם, להלן: עניין חיים). היו שמנו תנאי חלופי נוסף, והוא האם נגרם השיהוי עקב חוסר תום-לבו של התובע (עניין תלמוד תורה, בעמ' 446 וההפניות שם). מכל מקום, גם בהתקיימם של תנאים אלו, לבית המשפט שיקול-דעת להכריע בדבר המשמעות שראוי להעניק לאלמנט השיהוי במקרה הספציפי שלפניו. במסגרת זאת, שוקל בית המשפט, על דרך של איזון, את האינטרסים ההדדיים של בעלי-הדין ואת מאזן הנזקים ביניהם. כן נשקלת מהות התביעה והסעד המבוקש במסגרתה.."

בענייננו אנו לא התרשמתי מהעדויות דלפני כי התובע היה ער למציאות הקיימת בשטח כבר מראשית הדרך או בסמוך לכך או כי בחר להעלים עין מהמתרחש במקום. אמנם אין ספק כי שהותו של הנתבע במקרקעין היתה רבת שנים ולא זניחה, כמשתקף מתמונות שהוצגו, אולם מצידו הוא לא הובאה כל ראיה הסותרת טענת התובע בדבר אי ידיעתו המוקדמת. נראה כי התובע נוכח במצב הקיים אך בשלבים מאוחרים – בשנת 2007 – עת הנתבע כבר בנה והחזיק במקרקעין כמצבם היום מזה שנים רבות.

במצב דברים זה ומשמפרט מר כהן את פועלו של התובע מעת הגילוי ועד להגשת התביעה בשנת 2010, הרי שרחוקה מציאות זו מאפשרות מסקנה בדבר קיומו של וויתור על זכות התובע. יתרה מכך, אפשר ותאמר כי ראוי שהתובע יקצה פעילות רבה ונמרצת יותר שתאפשר גילויים המהיר של פולשים לשטחו, אולם ועדיין, אין מונחת תשתית שעשויה ללמד על חוסר תום לב בהתנהלותו.

מכל מקום, בתוקף שיקול הדעת הנתון כאמור, הרי שעת עסקינן במשאבי הציבור, דומתני כי בנסיבות בהן נקלע הנתבע למציאות זו, ראוי שהמאזן יטה לטובת שמירתם של אלה.

העדר עילה ואי צירוף המועצה כבעלת דין

15. הטענה להעדר עילה ראויה להדחות משלא מצאתי הנמקה אשר תבסס טענה כאמור. אסתפק באמירה לפיה עסקינן בתביעה לסילוק יד הנושאת בהחלט את העובדות הרלוונטיות המקימות עילה כדין ובכלל זאת זכויות התובע במקרקעין ומנגד העדר זכות חוקית לנתבע במקרקעין אלו כפי שיפורט עוד להלן.

16. אשר לאי צירוף המועצה כבעלת דין, הרי שבעניין זה טוען התובע בסיכומיו ובצדק כי לו סבר הנתבע שהכרח בכך, הרי שהיה עליו לעורר בקשה מתאימה בהתאם לתקנה 25 לתקנות סדר הדין האזרחי השתמ"ד -1984, דבר שלא נעשה. אמנם אף לבית המשפט סמכות להורות כן, אלא שבנסיבות העניין לא נמצא צורך בכך עת לא התרשם בית המשפט כי המועצה טוענת כיום לזכות נוגדת. מציאות זו אף אושרה מפורשות בעדותו של מר מורביה כאמור.

להשלמת התמונה יצויין כי הנתבע ביקש לצרף את המועצה כצד שלישי, אולם בסופו של יום נזנח רצונו זה והודעתו כנגד הצד השלישי נמחקה.

שאלת קיומה של זכות בר רשות מכללא, בלתי הדירה לנתבע

17. באין חולק כי אין בנמצא הסכם מפורש בכתב או בעל פה בין הצדדים בהתייחס למקרקעין, טוען הנתבע להיותו בר רשות מכללא. מתי תקום זכות כאמור?

בהתייחס לאפשרות זו מציינת בהקשר זה כב' השופטת ע.מרדכי בתביעה אחרת של התובע דכאן – ת.א (רח') 4150-06 מנהל מקרקעי ישראל - תל אביב נ' ברוך שפדוב (6.1.14):

"רישיון במקרקעין של בעל המקרקעין לאחר, להחזיק או להשתמש בנכס, יכול להיות מעוגן בחוזה שנקשר בין הצדדים או להילמד משתיקתו ואי מחאתו להחזקה ושימוש שעושה אחר בנכס. בגדר המושג רשות "מכללא" נכללים כל אותם המצבים שבהם החזקה או השימוש של פלוני, אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס.(ר' נינה זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב עמ' 24 (תשנ"ה))."

באשר לאפשרות קיומה של רשות מכללא במקרה דשם מציינת היא בפסקאות 61, 63:

"לא הוכח שהמינהל ידע בפועל והסכים לשימוש שעושה המנוח ו/או הנתבעים הנוספים במקרקעין, ואין המדובר בשתיקה העולה כדי הסכמה ומתן רשות מכללא לנתבעים לעשות להחזיק ולעשות את השימוש במקרקעין."

ומוסיפה היא בהתייחס להשתהות התובע במעקב ובטיפול במקרקעין כי יש להניח שהדבר נעוץ בהעדר משאבים מספיקים, לאכיפה ופיקוח תוך שהיא מביאה מהנאמר ברע"א 10346/06 לילי ארז נגד מדינת ישראל-משרד הביטחון (2007):

"ואולם, אטעים כי רשות מכללא "כזאת היא במהותה" רשות מכללא על-ידי מחדל, שהרי התנהגות המשיבה כלפי המבקשת לא נבעה מחשיבה כזאת או אחרת, אלא פשוט מכבדותו ואיטיותו לעתים של המינהל הציבורי, העוסק ברכוש הציבור וידיו מלאות עבודה, ופעמים הוא יעיל יותר ופעמים פחות..... בכגון דא על בית המשפט לדקדק היטב בבואו לגזור זכויות מנסיבות של מימי המינהל הציבורי ההולכים להם לאט".

במסגרת נימוקיה לקבלתה של תביעת התובע מציינת כב' השופטת מרדכי אף את תפקידו של בית המשפט במאבק בפולשים למקרקעי ציבור, כשבתוקף תפקידו זה עליו "לעודד את הרשויות בבואן לעשות מלאכתן, אם גם באיחור, ולהגן על רכוש הציבור" (ראה בעניין זה רע"א 11527/05 עיריית תל אביב-יפו נ' שרון לוי (6.3.06); רע"א 6156/05 הרצל אדאדי נ' מדינת ישראל (20.7.05) ע"א 5333/05 חיים גבריאלי נ' מינהל מקרקעי ישראל (31.10.05).

ויושם לב – במקרה דשם זכותו המקורית של המחזיק במקרקעין נעוצה היתה בהסכמה מפורשת מצד המינהל לעיבוד המקרקעין לתקופות מוגדרות שנסתיימו והגם שכך ובחלוף 27 שנים נתקבלה תביעתו לסילוק ידם של אלו שבאו מכוחו של מקבל הרשות.

18. באילו נסיבות ובאיזה אופן ניתנת לביטול זכות בר הרשות?

הלכה היא כי רשות חינם לתקופה בלתי מוגבלת ניתנת לביטול בכל עת על ידי מתן הודעה מתאימה לבעל הרישיון (ראה ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית כנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 210; ע"א 602/84 ריבוא נ' גל פ"ד לט(3) 693 ; ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו, פ"ד לא(3) 433; ע"א 346/62 רכטר נ' מס עיזבון ירושלים, פ"ד יז(2) 701).

החריג לכך הינו הימצאותם של טעמי יושר וצדק המחייבים שלא לבטל את רישיון החינם (ראה ע"א 112/83 בן שטרית נ' בצל, פ"מ תשמ"ד(ב) 522; נ. זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב' חוברת א' עמ' 25-26, התשנ"ה – 1995).

19. האם עשויה זכות בר הרשות, אם ישנה, להיות בלתי הדירה?

רשיון ללא תמורה אשר נוצר בהעדר הרשאה מפורשת לחזקה במקרקעין ולביצוע בנייה בפועל בהם, ככלל אינו יכול להיות רישיון בלתי הדיר וכאמור בת.א (רח') 4150-06 הנ"ל אפשרות זו הינה נדירה ביותר ושמורה למקרים בהם הוכחו שלושה תנאים, שבוודאי אינם מתקיימים באופן מלא בענייננו: האחד, שמדובר ברשות מפורשת ולא מכללא; השני, כי ישנה השקעה ניכרת במקרקעין; והשלישי, כי ההשקעה נעשתה ברשותו המפורשת של הבעלים.

מכל מקום, אפשרות זו ממילא אינה ישימה לענייננו שכן רשות ללא תמורה במקרקעי ציבור אינה יכולה להיות בלתי הדירה (ראה רע"א 977/06 בן חמו נ' מדינת ישראל-משרד הבריאות ואח' (17.5.06); ע"א 588/81 ציביק נ' הורוביץ, פד מ(1) 321; רע"א 1156/02 חיר נ' ליטאי, פ"ד נ"ז(3)949).

20. ומהפסיקה לענייננו - סבורתני כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להמחיש קיומה של זכות בר רשות ולו גם מכללא ובוודאי שלא קיומה של זכות בלתי הדירה.

כאמור, נחה דעתי כי התובע ובמשך שנים לא ידע כלל כי הנתבע מחזיק במקרקעיו וכי משעה שנודעה לתובע המציאות הקיימת במקרקעין, הרי שפעל בסדר ובדרך הגיוניים על ידי הפקת דוח, בירור עם הגורמים הרלוונטיים והגשת תביעה משפטית בהמשך לכך.

יצוין כי הנתבע מצידו הבהיר בעקבות שאלות בית המשפט כי הפעם הראשונה בה הועלה בפניו דבר זיקתו של התובע למקרקעין, היתה עת עבר במקום רכב ממשלתי ושאל לפשר מעשיו במקום, כשבתשובה לכך ענה כי הוא מצוי במקום למעלה מ- 20 שנה באישור המועצה.

הנתבע אינו שולל את האפשרות כי מדובר היה למעשה במר כהן עצמו ולדבריו כעבור כשנתיים או ארבע שנים מאותו מפגש הוגשה תביעה זו. בהינתן העובדה שתביעה זו הוגשה בשנת 2010, הרי שדברי הנתבע מתיישבים עם עדותו של מר כהן בסוגיה זו.

21. מכל מקום וכמשתמע מהמובא לעיל, אף אם רשות מכללא היתה, ולטעמי אין, הרי שאין כל תשתית שתצדיק סיווגה כבלתי הדירה.

זאת ועוד, באין חולק כי הנתבע לא שילם דבר לתובע עבור השימוש במקרקעין, הרי שממילא יש בדוחות שהפיק ובוודאי – בתביעה זו כדי לבטא ביטולה של רשות כזו, לו היתה. לתוצאה דומה הגיע בית המשפט אף בתא"ק (רמ') 1046/09 מינהל מקרקעי נ' אשר שמחה (8.2.10) בהתייחס להחזקה משנות החמישים.

22. מוצאת אני מקום לציין כי יש בטענות הנתבע כדי לנסות לאחוז החבל משני קצותיו שכן מחד טוען הנתבע לשיהוי מצד התובע ומאידך מלין על כי התובע נהג בחוסר תום לב עת לא טרח כרשות ציבורית לערוך בירורים ולמצות הליכים טרם הגשת תביעתו. טענה זו יש לציין, אינה עולה בקנה אחד עם השתלשלות הדברים המתוארת בתצהירו של מר כהן ואשר ממחישה כי התובע לא פעל בשרירות ובאופן נמהר כי אם, וכמצופה מרשות ציבורית, טרח ובחן טענת הנתבע אשר נתלה באישור המועצה ולאחר שמצא שבזו אין ממש, הגיש תביעתו.

התניית הפינוי בהשבת השקעותיו הכספיות של הנתבע

23. ברע"א 2701/95 תחסין מוחי אלאדין קנעאן ו- 11 אח' נ' אחמד עבאד יטיף גזאוי , פ"ד נ"ג(3) 151 נאמר: "כאשר מתעוררת בפני בית^-המשפט טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית^-המשפט לבחון, על^-פי נסיבות המקרה, אם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון ואם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים. לעניין זה יתחשב בית^-המשפט, בין היתר, בכוונת הצדדים לרישיון, בתנאי הרישיון, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך."

24. בע"א (ת"א) 2233/08 ‏ ‏ בזק החברה ישראלית לתקשורת בע"מ נ' ברכה מנשה (7.2.11) מסכם בית המשפט את כללי ההלכה הפסוקה בכל הנוגע לזכותו של בר הרשות במקרקעין לפיצוי בגין ביטול הרשות תוך הבחנה בין מצב בו ניתנה רשות מפורשת מלכתחילה לבניה במקרקעין שאז הפיצוי שנקבע בגין ביטול הרשות הינו בגין ההשקעות שהושקעו כערכן הנוכחי תוך הנחה כי אלו ישמשו את נותן הרשות, לבין מצב בו הרשות הינה מכללא לאור שתיקת בעל הזכויות. במקרה אחרון זה שונה הדין, שאז וכאמור בבר"ע 7924/06 אביטן נ' באום (3.10.06) :

"הרי שבידי המשיבים לפנותו, ואין רשות זו מעניקה לו זכות כלשהי כלפיהם מיניה וביה, לרבות הזכות לפיצויים.... כן קבעה הפסיקה, כי זכות הפינוי העומדת לבעלי קרקע כלפי בני הרשות עם סיום הרישיון אינה שלובה בזכות הפיצויים של בני הרשות, וכי האחרונים זכאים להגיש תביעה נפרדת לפיצויים בשל סיום הרישיון... במקום אחר צוין, כי במקרים, בהם נפסקו פיצויים למי שהיה בר רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרישיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק בעבור השקעותיו בנכס..."

בית המשפט מפנה אף לע"א 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות – מדינת ישראל (21.3.07) שם נדונה שאלת זכותו של בר רשות שבוטלה לפיצויים בגין הפקעה לאחר שהשתמש לצורכי עסקיו שנים רבות במקרקעין שהופקעו. בית המשפט שם מפנה להלכה הפסוקה לפיה: "הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק.." כשלזאת הוסיף: "אם בפרשת חיר בה דובר על נכס אשר שימש למגורים נקבע כי אין מקום לשלם פיצויים, על אחת כמה וכמה נכון הדבר בענייננו, היות והשטח נשוא הערעור שימש את המערער לצרכים עסקיים בלבד. בנסיבות אלו, בהן השתמש המערער בשטח השייך לרשות הפיתוח במשך למעלה מ- 40 שנה ללא תשלום, אינני סבור כי קמה לו זכות לקבל פיצויים בגין הפקעת השטח".

עוד מפנה בית המשפט למקרה שנדון בע"א (ת"א) 1766/00 אברגיל נ' מנהל מקרקעי ישראל (26.6.05) ובו דמיון לענייננו: שם ומשיקולי צדק נדחה ערעור שנסוב על שלילת פיצוי על השקעותיו במקרקעין של בר הרשות שבוטלה לאחר שימוש בן שנים. ההסבר שניתן לכך הינו כי המערערים השתמשו במקרקעין והפיקו הנאה מאלו משך שנים רבות ע"י הקמתו של עסק במקום והפקת רווחים ממנו ללא כל תמורה. ההשקעה הינה למעשה אך לטובת המערערים ואין בה כדי להשביח את הנכס עצמו.

כך גם בע"א (ת"א) 1013/02 מינהל מקרקעי ישראל נ' שלמה (29.3.06), שהנתבע עצמו מזכיר בסיכומיו. שם התקבל הערעור ובוטלה התנאת הפינוי בפיצוי שקבע בית משפט השלום משיקולי צדק ובהתחשב במספר נימוקים ובכללם, היעדר אינטרס ציפיה, אי חוקיות הבניה והעדר הוכחת ההשקעות הנטענות.

בית המשפט מסכם כי הזכאות לפיצוי משיקולי צדק נבחנת תוך מתן הדעת למכלול שיקולים ובכללם: "משך השנים בהם קיימת החזקה, אינטרס ההסתמכות והציפייה וחוקיות הבנייה ככל שנעשתה. בכל אותם מקרים הפיצוי ניתן, אם בכלל, לא בגין הפינוי, אלא בגין ההשקעות שהשקיע המחזיק במקרקעין ולאחר שנדרש להוכיחן. מול הזכות לפיצוי, הביאו בתי המשפט בחשבון גם את שווי השימוש הראוי שנעשה במקרקעין, ולכל הפחות מעת שהרשות בוטלה."

25. ומהפסיקה לענייננו - ראוי להקדים ולומר כי דינה של טענה זו להידחות ולו מן הטעם שהנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להמחיש היקפן, טיבן ושוויין של ההשקעות הרלוונטיות על ידי פירוט הולם ואסמכתאות מתאימות. הנתבע הסתפק באמירה כללית ביותר והגם שניתן להתרשם כי אכן השקעה במקרקעין היתה לו בעצם הקמת המוסך, הרי שבכך אין די. עסקינן בטענה המאפשרת ומחייבת ראיות של ממש ואין מקום לפיכך להיבנות מהסמכות לביצוע אומדנה, כפי שמצפה הנתבע כי יעשה על פי סיכומיו. כלי האומדנה הינו חריג ואין מגמתו לפטור בעל דין מהנטלים המוטלים על שכמו, מקום בו עסקינן בנזק שלאור טבעו ואופיו ניתן להביא נתונים לגביו לשם הערכתו (ראה ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800; ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל, מחלקת עבודות ציבוריות, פ"ד נט(6) 1; ע"א 1203/13 שמואל טומשובר נ' ארט אופיק בע"מ (6.5.15))

אף אם מחמת חלוף השנים אין התובע מחזיק באסמכתאות לתשלום, הרי שהיה עליו לפחות לפרט טיבן של ההשקעות ולהציג חוות דעת של מומחה שיעריך השקעותיו ואין הוא יכול לפטור עצמו בטענה בסיכומיו בדבר נסיון שנעשה עתה לגיוס כספים לשם כך.

26. מעבר לצורך יאמר כי ובשים לב לכללי הפסיקה המובאים לעיל, לא נחה דעתי בדבר קיומה של עילה לכפות על התובע פיצוי כתנאי לסילוק הנתבע מהמקרקעין, עת הנתבע עושה שנים שימוש במקרקעין ללא תמורה לטובת התובע לפחות ותוך שעסקו מופעל במקום.

ראוי כי יתכבד התובע ויגיש תביעה כספית מנומקת ומבוססת כראוי, ככל שהוא סבור כי יש מקום לפיצוי כלשהו ובפרט עת התובע אינו חותר כלל להותרת המבנים במקרקעין.

סוף דבר

27. בשולי פסק הדין אציין מספר הערות:

ראשית, בית המשפט אינו יכול שלא להתרשם בדבר המצוקה לה נקלע הנתבע בנסיבות העניין עת תלה יהבו באישור המועצה אשר מחמת מעמדה והנסיבות לא נראה כי פקפק בהצהרתה בדבר זכויותיה במקרקעין על פי הסכם השכירות ושילם לה בהתאמה במשך שנים (ואינני נזקקת להשגתו באשר לחובות דמי השכירות והארנונה הנטענים מצד המועצה). נכון הדבר כי בחינה משפטית מדוקדקת של הזכויות במקרקעין היתה מעלה את המציאות הנכונה, אולם התעמקות באפשרות זו מיותרת הינה משבסופו של יום נאלץ הנתבע לשאת בתוצאות הסתמכותו הנ"ל ולהכיר למעשה בזכות התובע במקרקעין על כל המשתמע מכך.

יצוין כי מחמת נסיבות אלה, ניתן אף להבין מחאתו של הנתבע כנגד הגדרתו כפולש.

שנית, נראה כי הנתבע בסיכומיו, מתוך שהיה ער לקשיי הגנתו, בחר להתמקד בשיקולי צדק תוך שהוא נמנע מהתייחסות ישירה ומלאה לסוגיות המשפטיות הנ"ל וזונח חלק מטענותיו.

שלישית, התנהלותו של הנתבע בתיק זה הקשתה מאד על קידומו ורבות ההחלטות שניתנו בהקשר זה, ובכל זאת, תוך שבית המשפט נותן בידי הנתבע שהות ממושכת למדי להערך להמחשת קיומה של הגנה ראויה.

28. התובע למעשה עמד בנטל המוטל עליו להמחיש כי הוא ולא אחר הינו בעל זכות הבעלות במקרקעין (רשות הפיתוח למעשה) ובעוד הנתבע מצידו לא עמד בנטל המוטל עליו להמחיש כי בידיו זכויות הגוברות או גורעות מזכותו זו של התובע.

במצב דברים זה, אין מנוס מקבלת התביעה ומתן תוקף לחשיבות תפקידו של התובע בשמירה על מקרקעי הציבור וזכויותיו בו בהתאם לזכותו לסילוק משיגי גבולו ע"פ סעיף 16 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969.

29. בהינתן האמור מתקבלת התביעה ובאיזון הראוי בין עניינו של התובע ואינטרס הציבור לבין הרגישות הכרוכה בפינויו של הנתבע ממקום עסקו זה שנים, הנני מורה כדלקמן:

א. על הנתבע לסלק ידו מהמקרקעין נשוא התביעה, להרוס את הסככה שבנה בצמוד למבנה הסוכנותי המקורי ולהחזיר את המקרקעין לרשות התובע כשאלו פנויים מכל אדם וחפץ או מבנה.

כן ייעשה תוך 4 חודשים מהיום. בהינתן הזמן הממושך בו תלויה ועומדת תביעה זו ותרומת הנתבע לכך כאמור, לא מצאתי מקום לשהות ממושכת יותר כבקשתו.

ב. ניתן בזאת לתובע היתר לפצל סעדיו בהתאם לבקשה שהוגשה.

ג. הנתבע ישא בהוצאות ושכ"ט עו"ד לטובת התובע, אשר בנסיבות הענין, לרבות משך ההליך והתנהלות הנתבע ומאידך, הנסיבות בהן נקלע למציאות זו, מועמדות על סך של 10,000 שקלים.

ניתן היום, כ"ד אייר תשע"ה, 13 מאי 2015, בהעדר הצדדים.