תביעה לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: "פקודת הדרכים").

רקע עובדתי וההליכים בתיק

1. עניינה של התביעה הוא בהפקעת זכויות התובעים במקרקעין הידועים כחלקה 154 בגוש 6739 (להלן: "החלקה" ו/או "המקרקעין"). שטחה המקורי של החלקה (לפני ההפקעות שיתוארו להלן), הוא 8,972 מ"ר.
2. התובעים הם הבעלים במשותף במקרקעין, יחד עם אחרים ועם רשות הפיתוח. על פי חלקם הבלתי מסוים במקרקעין, בבעלות התובעים 35.34% מתוך כלל הזכויות במקרקעין המהווים 3,171 מ"ר.
3. בהתאם לצווים שפורסמו מכוח פקודת הדרכים, בוצעו שתי הפקעות בעבר הרחוק במקרקעין לצורך סלילתו של כביש מס' 4 (להלן: "הכביש"), וכתוצאה מהן התחלקו המקרקעין לשני חלקים: חלק ממערב לכביש (להלן: "השטח המערבי") וחלק ממזרח לכביש (להלן: "השטח המזרחי"). פרטי הפקעות "היסטוריות" אלה היו כדלקמן:
4. בשנת 1957 הופקעו 2,063 מ"ר, המהווים כ-23% מהמקרקעין (להלן: "ההפקעה הראשונה").
5. בשנת 1964 הופקעו 525 מ"ר נוספים המהווים כ-5.85% מהמקרקעין (להלן: "ההפקעה השנייה").

השטח המופקע הכולל לפי הפקעות אלה הוא 2,588 מ"ר שסומן על ידי הצדדים ושמאי בית המשפט במפה באות B.

1. ביום 19.12.2007 פורסם צו הפקעה נוסף, מכוח פקודת הדרכים בהתאם לתכנית ח/490, ומכוחו הופקע מרבית השטח המערבי וכן כל יתרת השטח המזרחי (להלן: "ההפקעה השלישית"). במסגרת הפקעה זו הופקע שטח של 3,850 מ"ר מיתרת שטח החלקה (כ-42.9%), ושטח החלקה שלא הופקע הוא 2,521 מ"ר.
2. השטח המערבי שהופקע במסגרת ההפקעה השלישית אינו מעניינה של תביעה זו, שכן התובעים הגיעו בעניין הפקעה זו להסכם עם עיריית חולון, לפיו קיבלו זכויות בניה ביתרת השטח המערבי.

השטח בהפקעה השלישית הרלבנטי לתביעה הוא שטח של 1,666 מ"ר ממזרח לכביש 4 (ר' הסכמות הצדדים בעמ' 21 לפרוטוקול מיום 25.5.14). שטח זה סומן על ידי הצדדים ושמאי בית המשפט במפה באות A.

1. בתביעתם עתרו התובעים לקבלת פיצויי הפקעה בגין שלוש ההפקעות.

קיימת הסכמה כי ככל שזכאים התובעים לפיצויי הפקעה, הנתבעת היא זו שחייבת בתשלומם (ר' עמ' 20 לפרוטוקול).

התביעה הוגשה גם נגד רשות הפיתוח, כיוון שהתובעים טענו כי ההפקעה הייתה צריכה לחול לגבי שטחי רשות הפיתוח תחילה. עם זאת, נוכח העובדה כי טענה זו כבר נדחתה בהליכים קודמים (ר' החלטה מ-11.7.14 בעניין הוצאות), קיבלו התובעים את המלצת בית המשפט מיום 25.5.14 לדחיית התביעה נגד רשות הפיתוח, וכך הוחלט בפסק דין מיום 29.5.14.

1. בדיון מיום 17.03.11 הציע בית המשפט (כב' השופט ארנון) למנות שמאי מטעם בית המשפט, ולאחר שהתקבלה הסכמת הצדדים, מינה בית המשפט ביום 16.4.11 את השמאי מר אמיר חופשי (להלן: ""השמאי") "לשם ביצוע השמאות הנדרשת להכרעה במחלוקות השמאיות שבין הצדדים לתובענה.... השמאי יחווה דעתו לגבי גובה פיצויי ההפקעה, ככל שמגיעים לתובעים, בגין ההפקעה נשוא התובענה...בשומתו יתייחס השמאי לכל חלופה אשר יתבקש להתייחס אליה על ידי מי מבין הצדדים לתובענה...הכרעתו של השמאי בסוגיות השמאיות שיועברו אליו על ידי מי מבין הצדדים - תהיה סופית. מאידך, לצדדים תשמר זכותם לטעון טענות משפטיות לפני בית המשפט אשר יכריע בכל הסוגיות המשפטיות השנויות במחלוקת בין הצדדים, ובכלל זה אף באלה המפורטות בטענות המקדמיות אשר הועלו על ידי מי מבין הצדדים לתובענה".
2. השמאי הגיש את חוות דעתו ובה התייחס ל-5 חלופות. לאחר מכן השיב השמאי לשאלות הבהרה שנשלחו אליו על ידי התובעים.
3. בדיון מיום 25.5.14 נחקר השמאי על חוות דעתו.

כן קיבלו הצדדים את המלצת בית המשפט באותה ישיבה לייתר שמיעת עדים נוספים, ובעקבות כך התבטלה ישיבה נוספת שנועדה לשמיעת ראיות, והצדדים הגישו את סיכומיהם.

טענות התובעים

1. את פיצויי ההפקעה יש לשלם ללא ניכוי 25% מהשטח המופקע, שכן הסיפא לסעיף 7 לפקודת הדרכים קובעת כי שר העבודה או שר התחבורה רשאים לשלם פיצויים באשר לחלק השטח המופקע הקטן מרבע, במידה שהוכח כי לבעל הקרקע נגרם סבל בגין ההפקעה, ובפסיקה נקבע כי מדובר בסמכות חובה. כן נקבע בפסיקה כי בהעדר השבחת החלק הנותר לאחר ההפקעה, אי תשלום עבור מלוא השטח המופקע ייחשב כפגיעה בלתי מידתית בקניינו של הפרט ותיחשב כגורמת "סבל" כמשמעותו בסיפא לסעיף 7 כאמור לעיל.
2. הזכות לקבלת פיצויי ההפקעה קמה רק עם ההפקעה השלישית. בהפקעה הראשונה הופקע חלק הקטן מ-25% מהמקרקעין. בהפקעה השנייה הופקע חלק המביא את כלל ההפקעה ל-28.9% באופן המקים עילת תביעה רק לגבי 3.9% מהחלקה, ומדובר בזוטי דברים, ולא היה מוצדק להגיש תביעה בגין חלק קטן זה. בנוסף, צו ההפקעה השלישי מבטל מכללא את הצווים שקדמו לו, ומקים עילה עצמאית לגבי כלל השטחים שהופקעו עד אותו מועד.
3. לאור האמור לעיל יש לדחות כל טענת שיהוי, והנתבעת לא הוכיחה כי שינתה מצבה לרעה.
4. טענת התיישנות אינה עומדת לנתבעת, שכן בהתאם להוראות המעבר בדנ"א 1595/06 עזבון המנוח ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה (פורסם בנבו, 21.3.13) (להלן: "הלכת ארידור"), השינוי בהלכה שנקבע שם לעניין התיישנות תביעות בגין הפקעות ייכנס לתוקף רק בחלוף 3 שנים ממועד מתן פסק הדין, ולכן אין לו תחולה לגבי התביעה הנוכחית.
5. המועד הקובע לגבי ההפקעה השלישית הוא המועד שבו יכלה הרשות לתפוס את המקרקעין לפי הוראות פקודת הדרכים, ומועד זה הוא מועד פרסום צו ההפקעה – 19.12.07.
6. המועד הקובע לגבי שתי ההפקעות הראשונות הוא גם 19.12.07, שכן עילת התביעה בגין הפקעות אלה קמה רק עם ביצוע ההפקעה השלישית. ניתן לראות בשלוש ההפקעות אקט תכנוני אחד, שכן היעד התכנוני של צווי ההפקעה הוא זהה, ומטרתו התאמת כביש 4 לצרכי ציבור המתפתחים מעת לעת.
7. הייעוד לצורך חישוב הפיצויים לגבי ההפקעה השלישית הוא ייעוד שטרם נקבע, ותמיכה לכך יש בתשובותיו של השמאי לשאלות ההבהרה שנשלחו אליו על ידי התובעים. הצורך הציבורי בגינו נדרש שינוי ייעוד החלקה ל"דרך", הינו למטרת הקמת "רמפות זמניות", שעם ביטולן "יחזור השטח לייעודו המקורי", והייעוד המקורי הוא "שטרם נקבע".
8. הייעוד לצורך חישוב הפיצויים לגבי שתי ההפקעות הראשונות הוא ייעוד חקלאי/שטרם נקבע.
9. לא היה מקום לנקוב בערכים דולריים בחוו"ד השמאי.
10. השמאי התייחס לעסקה בודדת מחוץ לחלקה והתעלם מעסקה שבוצעה בחלקה עצמה. השווי שנקבע על ידו בחוות הדעת היה נמוך מדי.
11. הפיצוי המגיע לתובעים הוא כ-300,000 ש"ח (חלקם בכלל ההפקעות הוא כ-1,503 מ"ר, שווי חקלאי/טרם נקבע הוא 180 ש"ח למ"ר, כך שהפיצוי המגיע הוא 270,540 ש"ח, ולאור העיוות שנגרם עקב תרגום השווי לדולרים, הפיצוי צריך להסתכם בכ-300,000 ש"ח לפני ריבית והצמדה).

טענות הנתבעת

1. באשר לסיפא לסעיף 7 לפקודת הדרכים וזכות התובעים לקבל פיצוי בגין 25% הראשונים שהופקעו מהמקרקעין, היה על התובעים לפנות לשר התחבורה, ורק אם החלטתו לא הייתה נראית להם, היו יכולים התובעים להגיש תביעה לפיצויי הפקעה בגין שטח זה, ולצרף את השר כמשיב. התובעים לא פעלו באופן זה, ניסו לעקוף את הפרוצדורה הראויה, ואין מגיע להם פיצוי בגין 25% המופקעים הראשונים.
2. בנוסף, התובעים הגיעו להסכם עם עיריית חולון בעניין קבלת זכויות בניה לשטח המערבי שנותר בידם, ולכן אין הם יכולים לטעון כי נגרם להם "סבל". אין מקום להפריד לעניין זה בין הצד המזרחי של החלקה לבין הצד המערבי של החלקה.
3. בהתאם לתורת הפיצוי הדו-שלבי היה על התובעים להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") בגין ירידת ערך המקרקעין עקב שינוי הייעוד לפי התכנית, אך הם לא עשו זאת, ועתה הם מבקשים לקבל פיצויים בגין ירידת ערך, במסגרת תביעתם לפיצוי בגין ההפקעה והם אינם יכולים לעשות זאת (הם גם פוצו בגין ירידת הערך במסגרת ההסכם שלהם עם עיריית חולון).
4. זכאות התובעים לפיצויי הפקעה היא לפי ייעוד המקרקעין כדרך. תשובת השמאי לשאלות ההבהרה אינה תומכת בטענת התובעים כי הייעוד הקובע הוא שטח חקלאי/לא נקבע, וטענה זו אינה מתיישבת אפילו עם הנטען על ידי התובעים בסיכומיהם.
5. אין מחלוקת שהמועד הקובע לגבי ההפקעה השלישית הוא 19.12.07.
6. המועדים הקובעים לגבי שתי ההפקעות הראשונות הם 9.5.57 ו-20.8.64 – מועדי פרסום צווי ההפקעה.
7. לאור הלכת ארידור לא טוענת הנתבעת להתיישנות התביעה.
8. התובעים השתהו שיהוי ניכר בתביעתם לגבי ההפקעות הראשונה והשנייה, ויש לדחות תביעות אלה מחמת שיהוי.
9. שומת השמאי מכרעת בשאלות השמאיות והתובעים אינם יכולים להשיג עליה.
10. סכום הפיצוי המגיע לתובעים לפי חוו"ד השמאי הוא 12,274 ש"ח.

טענות התובעים בסיכומי התשובה

1. ההסכם עם עיריית חולון מעניק לתובעים פיצוי רק לגבי הפקעת השטח המערבי, כך שאין הוא מונע הכרה בתובעים כמי שזכאים לפיצוי החל מהמ"ר הראשון המופקע בשטח המזרחי מכוח הסיפא לסעיף 7 לפקודת הדרכים.
2. צווי ההפקעה הראשונה והשנייה הוצאו בלא שקדם להם אישורה של תכנית פוגעת המאפשר תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולכן אין מקום להתייחס לפיצוי הדו שלבי.
3. אין מקום לקבוע את המועד הקובע של ההפקעה ההיסטורית כיום פרסום הצווים ב-1957 ו-1964 שכן הוראות החוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן: "חוק לתיקון דיני הרכישה") לא צפו מצב בו עילת התביעה קמה שנים רבות לאחר מכן, כבענייננו.
4. התובעים אינם חוזרים בהם מהסכמותיהם למינוי השמאי, אך מבקשים לתקן שגיאות עקרוניות שנפלו בקביעותיו.

דיון והכרעה

1. נדון להלן בנושאים השנויים במחלוקת בין שני הצדדים.

האם זכאים התובעים לקבל פיצוי בגין הפקעה של 25% ראשונים מהמקרקעין

1. סעיף 7 לפקודת הדרכים קבע כך:

"לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח;

בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה לפי שיקול דעתו ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות הענין".

סעיף 8(1) לפקודת הדרכים מוסיף וקובע כך:

"היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע".

1. בפסק הדין שניתן בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.12) (להלן: "עניין רוטמן") נקבע כך:

"מכאן שבכל הפקעה של קרקע לפי פקודת הדרכים לא ישולם פיצוי בגין ה-25% הראשונים מהשטח המופקע (וככל שמופקעת קרקע שגודלה אינו מגיע כדי 25% מגודל החלקה, לא ישולם פיצוי כלל). לפיכך ככל שבעל הקרקע מבקש פיצוי בגין ה-25% הראשונים, יהא עליו להקדים פנייה לשר התחבורה בבקשה לתשלום פיצויי "סבל".... לאחר שתינתן החלטת השר, וככל שיבקש בעל הקרקע להשיג על החלטתו, יוכל בעל הקרקע לפנות לבית המשפט המחוזי בתביעה לפיצויי הפקעה שאליה יצורף גם השר כנתבע. בגדר תביעה זו יידרש בית המשפט, מכוח סמכותו הנגררת לפי סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, גם לטענות המכוונות לאופן הפעלת סמכותו של השר לשלם פיצויי "סבל", כמו גם לכל מחלוקת אחרת הנוגעת לסכום פיצויי ההפקעה שישולמו.

1. בית המשפט התווה, אפוא, בעניין רוטמן את הדרך הדיונית לעניין תביעת פיצוי בגין 25% ראשונים משטח החלקה שהופקע, המתחילה בפנייה לשר התחבורה, ועל החלטתו ניתן להשיג בפני בית משפט זה בתביעה לפיצויי הפקעה אליה יצורף השר כנתבע.
2. אין מחלוקת כי בענייננו לא פנו התובעים אל שר התחבורה בבקשה לתשלום אותם פיצויי "סבל" בגין 25% ראשונים שהופקעו.

בנסיבות אלה, אין מקום לשעות לבקשת התובעים כי בית המשפט לא ידקדק בנושא הפרוצדורה לעניין פניה מקדימה לשר התחבורה, "ידלג" על השלב של פניה לשר, ויקבע כי על הנתבעת לשלם להם פיצוי בגין אותם 25%.

בית המשפט העליון קבע כי דרך זו אינה אפשרית, כי יש לפנות לשר התחבורה בבקשה מתאימה, טרם פניה לבית המשפט, וכי אין בידי בית המשפט להחליף את שיקול דעת השר לעניין זה (ע"א 3159/09 רכבת ישראל נ' סבח בית עדה (28.4.13), סעיף פ"ו לפסק הדין).

1. התוצאה היא כי התובעים לא יהיו זכאים, בשלב זה, לפיצוי בגין הפקעת 25% ראשונים משטח החלקה.

התיישנות ושיהוי

1. הנתבעת משכה ידיה בצדק מטענת ההתיישנות, שכן בהתאם להוראת המעבר שבהלכת ארידור, לא תתקבלנה טענות של התיישנות התביעה לפי חוק ההתיישנות בתביעות תלויות ועומדות לפיצויי הפקעה, וזאת עד תום תקופה של 3 שנים ממתן פסק הדין בעניין ארידור.
2. באשר לטענת השיהוי, הנתבעת טוענת לכך לגבי ההפקעות הראשונה והשנייה, אולם לא מצאתי מקום לקבל טענה זו. מדובר בהפקעות שעברו אך במעט את רף ה-25% משטח החלקה, ויש קושי לצפות כי התובעים יפנו לערכאות בעניין פיצויי ההפקעה המגיעים עבור הפקעת החלק העולה על 25% (כ-3.85%). בנוסף לכך, איני מקבל טענה כי נגרם נזק ראייתי לנתבעת. מסד התיק אינו הראיות דווקא, אלא המסד המשפטי לגבי הטענות שבמחלוקת בין הצדדים. לא נראה גם כי נגרם לנתבעת נזק עקב הגשת התביעה לפיצויי הפקעה עשרות שנים לאחר אותן שתי הפקעות "היסטוריות", מה גם שעתה כרוכה התביעה גם בהפקעה השלישית והאחרונה משנת 2007.

לפיכך אני דוחה את טענת השיהוי.

המועד הקובע לעניין חישוב פיצויי ההפקעה

1. באשר להפקעה השלישית קיימת הסכמה בין הצדדים כי המועד הקובע הוא מועד פרסום צו ההפקעה (19.12.07).
2. באשר להפקעה הראשונה, החלק המופקע לפי אותה הפקעה קטן מ-25% משטח החלקה, ולכן, ומשנקבע כי היה על התובעים לפנות לשר התחבורה באשר לקבלת פיצוי לגבי החלק המהווה עד 25% משטח החלקה, אין התובעים זכאים בשלב זה לפיצוי בגין ההפקעה דנן, ואין צורך בקביעה מהו המועד הקובע לעניין הפקעה זו.
3. באשר להפקעה השנייה, איני מקבל את טענות התובעים כי כל צווי ההפקעה מהווים "אקט תכנוני אחד" ולכן יש לקבוע כי המועד הקובע לחישוב הפיצויים המגיעים עקב ההפקעה השנייה הוא מועד צו ההפקעה השלישית. הפסיקה שהובאה בעניין זה מתייחסת לתכניות ולפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולא לצווי הפקעה. גם פער זמנים של למעלה מ-40 שנה בין שתי ההפקעות מקשה על קבלת טענה זו. לא מצאתי גם לקבל את טענת התובעים כי המועד הקובע הוא מועד צו ההפקעה השלישי, כיוון שצו זה ביטל את צווי ההפקעה הקודמים (והכיצד יבטל הצו השלישי משנת 2007 הפקעות שבוצעו בפועל למעלה מ-40 שנה קודם לכן?). באשר לטענה כי ההפקעה השנייה היוותה זוטי דברים [ר' דנ"א 1333/02 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ, פ"ד נ"ח (6) 289 (2004)], שכן שיעור ההפקעה בגינו צריך היה לשלם פיצוי היה 3.85% בלבד, גם אם יש מקום לקבל טענה זו, אין היא קשורה לשאלה הנדונה. שעה שנתבעים עתה פיצויי הפקעה בגין אותה הפקעה משנת 1964, המועד הקובע צריך להיות מועד צו ההפקעה דאז, ולא המועד של ההפקעה השלישית והאחרונה. לכן, לעניין ההפקעה השנייה, המועד הקובע לעניין חישוב הפיצויים יהיה המועד בו הוצא צו ההפקעה השנייה, דהיינו 20.8.64.

הייעוד לצורך חישוב הפיצויים

1. באשר להפקעה הראשונה, כבר נקבע לעיל, כי אין מגיע פיצוי בגינה במסגרת תביעה זו.
2. באשר להפקעה השנייה, יש לבחון מה היה ייעוד השטח המופקע במועד פרסום צו ההפקעה (20.8.64).

התכנית שחלה אז על השטח נושא ענייננו, היא תכנית מתאר מס' ח/1 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.4.58. לפי חוו"ד השמאי, התכנית מייעדת את מרכז תחום החלקה בכביש מס' 4, כשרוחב הדרך הוא 40 מ'. השטח הנמצא מזרחית לתוואי הכביש בתחומי החלקה מסווג כאזור חקלאי, והשטח שממערב לכביש בתחומי החלקה מסווג כאזור לרפרצלציה.

כאמור לעיל, בשנת 1957 בוצעה הפקעה ראשונה לפי פקודת הדרכים.

ההפקעה השנייה היא מיום 20.8.64, וייעוד השטח המופקע הוא כפי שנקבע בתכנית ח/1 שנזכרה לעיל. אין למעשה ראיה כי השטח הנוסף שהופקע בהפקעה השנייה היה מיועד לדרך, ולהיפך, בעוד תכנית ח/1 ייעדה דרך ברוחב 40 מ', הרי בצו ההפקעה מיום 20.8.64 רוחב הדרך הוא 50 מ', ומכאן כי קיימת סבירות גבוהה לכך שהשטח המופקע בהפקעה השנייה לא היה שטח שייעודו דרך בעת ההפקעה, אלא אחד משני הייעודים האחרים לשטחים שממזרח וממערב לכביש (לא הובהר האם השטח הנוסף הופקע ממערב לשטח המופקע הראשון או ממזרח לו), דהיינו, שטח חקלאי או שטח המיועד לרפרצלציה (יצוין כי השמאי לא מצא כי קיים הבדל בין השווי של קרקע בייעוד חקלאי לבין קרקע בייעוד שטרם נקבע).

יש לציין עוד כי בחלופה מס' 5 מבין החלופות אליהן התייחס השמאי, נקבע כי הייעוד של שטח B (הכולל את ההפקעה הראשונה והשנייה) הוא ייעוד לדרך, אך עיון בחלופה זו, מגלה כי מדובר ב"הערכת שווי מ"ר קרקע ביעוד ערב תכנית ח/490 למועד 20.8.64", כלומר, השמאי בחן את ייעוד שטח B למועד של ערב תכנית ח/490 (משנת 2003), כשם שעשה לגבי חלופה מס' 3, כך שקביעתו אינה רלבנטית לבדיקה הנוכחית.

1. התוצאה היא כי ייעוד שטח B במועד הקובע (20.8.64) הוא ייעוד חקלאי או ייעוד שטרם נקבע.
2. באשר להפקעה השלישית, אף כאן יש לבחון את הייעוד למועד הקובע שהוא מועד פרסום צו ההפקעה (19.12.07).

הצדדים ביקשו מהשמאי לבחון חלופות בייעוד למועד של ערב תכנית ח/490 שפורסמה למתן תוקף ביום 6.11.03, אך כאמור, המועד הקובע לעניין שווי המקרקעין המופקעים הוא מועד פרסום צו ההפקעה ביום 19.12.07. בעניין זה נבהיר כי סעיף 9(1) לפקודת הדרכים קובע כי שווי המקרקעין המופקעים יוערך לתאריך שבו יכלה רשות לתפוס אותם עפ"י הוראות הפקודה. סעיף 4(1) לפקודה קובע כי אם ניתן צו שהפקודה תחול על דרך, יכולה הרשות לתפוס מייד חזקה בקרקע הדרושה לסלילת הדרך. מכאן שיש להעריך את שווי המקרקעין לעניין פיצויי ההפקעה עם מתן הצו המפקיע [ר' לעניין זה גם א' קמר דיני הפקעת מקרקעין, 697 כרך שני מהדורה שמינית (2013)]. בנוסף, ר' ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.08); ע"א 3781/07 אליהו נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה (31.5.09) שם נקבע כי שומת שווי הקרקע תיעשה רק בהתחשב באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע במועד ההפקעה.

אציין עוד כי איני רואה את התובעים כפטורים לעניין זה מהלכת הפיצוי הדו שלבי, לפיו ישולם הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין בשני שלבים: תחילה פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין הפגיעה התכנונית במקרקעין על ידי תכנית, ולאחר מכן, תביעה לפיצויים בגין הפגיעה הקניינית עקב הפקעת המקרקעין במצבם החדש (עניין רוטמן; ע"א 4611/13 כהן נ' מעצ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (21.5.15) א' קמר דיני הפקעת מקרקעין, 640 (כרך ראשון, מהדורה שמינית, 2013]. התובעים לא הגישו תביעה פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ואינם יכולים לקבל כיום במסגרת תביעה לפיצויי הפקעה פיצוי בגין פגיעה תכנונית עקב תכנית ח/490, שיכול היה להיתבע על ידם לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך לא נתבע על ידם במסגרת תביעה כאמור לעיל.

עם זאת, אין האמור לעיל משנה פרקטית לענייננו, שכן כפי שנראה להלן, הייעוד של החלקה ערב אישור התכנית הפוגעת (ח/490) היה כבר אז ייעוד לדרך, ולפיכך, ייעוד זה היה גם הייעוד למועד פרסום צו ההפקעה (19.12.07).

1. השמאי קבע בחוות דעתו, בהתייחס לחלופה מס' 3 מבין החלופות שהיה עליו להתייחס אליהן, כי נכון ל-6.11.03, היה ייעוד הקרקע הרלבנטית שהופקעה בהפקעה השלישית (השטח המסומן A), ייעוד דרך (עמ' 30 לחוות הדעת).

השמאי קבע כי על-פי תמ"א 25/3 והקואורדינטות המצוינות בה, החלקה נכללת בתחומי קטע כביש מס' 4 כפי שהוגדר בתכנית, ומכאן כי למועד פרסום תמ"א 25/3 למתן תוקף ביום 17.3.96, הן שטח A והן שטח B היו בייעוד דרך.

התובעים מנסים להתבסס על תשובת השמאי לשאלות ההבהרה שלהם. בשאלה מס' 8 נשאל השמאי על ידי התובעים במסגרת השאלות המתייחסות לחלופה מס' 2 כך: "בסעיף 11.1 (ב) של תקנון התכנית ח/490 רשום שהרמפות הזמניות שמחברות את כביש 4 לשדרות ירושלים יבוטלו לאחר פתיחת מחלף הסיירים. בסעיף 11.1 (ג) רשום שלאחר ביטול הרמפות, יחזור השטח שמחוץ לכביש 4, לייעודו המקורי ערב אישור תכנית ח/490. מהו ייעוד השטח שמחוץ לכביש 4, ערב אישור תכנית ח/490?" והשיב "הקרקע בייעוד שטרם נקבע"

אציין כי תכנית ח/490 פורסמה למתן תוקף ביום 6.11.03.

לא ניתן לקבל תשובה זו כסותרת את האמור בחוות הדעת, מכיוון שהשמאי נשאל בשאלה מס' 8 לגבי חלופה מס' 2, והנחת היסוד לגבי חלופה זו הייתה כי השמאי מתבקש להעריך שווי מ"ר קרקע בייעוד שטרם נקבע/חקלאי ערב אישורה של תכנית ח/490 למועד ההפקעה 19.12.07 (ר' גם תשובת השמאי בעמ' 21 ש' 23). סביר מאד, אם כך, כי השמאי התייחס בתשובתו לאותה הנחת יסוד לגביה נתבקש לחוות את דעתו באשר לחלופה מס' 2. תמוה כי התובעים לא שאלו את השמאי שאלה זו לגבי חלופה 3, במסגרתה היה על השמאי להכריע ישירות במחלוקת בין הצדדים הנוגעת לייעוד למועד הקובע. התובעים ביכרו כאמור לשאול את שאלתם לגבי חלופה מס' 2, ולפיכך התשובה שניתנה אינה סותרת כאמור את הקביעה בחוות הדעת לגבי חלופה מס' 3.

בנוסף, השמאי התייחס בתשובתו לשטח שמחוץ לכביש 4, בעוד שבחוות הדעת קבע כי החלקה כלולה בשטח כביש 4 (כלומר, בייעוד דרך) עוד במועד פרסומה למתן תוקף של תכנית תמ"א 25/3, כלומר ביום 17.3.96, כך שגם מבחינה זו אין סתירה.

השמאי לא נשאל בחקירתו לגבי נושא זה, ולא התבקש להבהירו, ולפיכך, ועל יסוד האמור לעיל, אני קובע כי את הפיצויים בגין שטח A נשוא ההפקעה השלישית, יש לחשב ליום 19.12.07 לייעוד דרך.

התוצאה העקרונית הסופית

1. לעניין ההפקעה הראשונה, שבה השטח המופקע היה קטן מ-25% משטח החלקה, אין מגיע לתובעים בשלב זה פיצוי כלשהו.
2. לעניין ההפקעה השנייה, מגיע לתובעים פיצוי בגין 3.85% (השטח המופקע העולה על 25% משטח החלקה) מתוך שטחיהם שהופקעו באותה הפקעה (122.07 מ"ר) לפי יעוד שטרם נקבע, נכון ליום 20.8.64, המועד הקובע.
3. לעניין ההפקעה השלישית מגיע לתובעים פיצוי בגין מלוא חלקם בשטח A (588.764 מ"ר), כשהייעוד הוא ייעוד לדרך, נכון למועד הקובע, שהוא 19.12.07.

שווי לצורך פיצוי

1. השמאי קבע את שווי המקרקעין לפי הנתונים הנזכרים לעיל כדלקמן:

א. לעניין ההפקעה השנייה, ייעוד שטרם נקבע (חלופה 4) – 20 ל"י למ"ר, נכון ליום 20.7.64.

ב. לעניין ההפקעה השלישית, ייעוד לדרך (חלופה 3) – 18 ש"ח למ"ר נכון ליום 19.12.07.

1. לא מצאתי כי יש מקום להתערב בקביעות שמאיות אלה של השמאי. נקבע בהסכמת הצדדים כי הכרעותיו השמאיות של השמאי יהיו סופיות, וכבר מטעם זה אין להתערב בהן. בנוסף, השמאי הסביר היטב בחוות דעתו כיצד הגיע לסכומים נשוא חוות הדעת, וגם בחקירתו בבית המשפט, עמד מאחורי קביעותיו אלה, והוסיף הסברים שקולים ומדודים, שאך חיזקו את אי ההתערבות בקביעותיו.
2. כך גם לא מצאתי כל עיוות בכך שהשמאי נקב בערכים דולריים ליום 19.12.07, המועד הקובע להפקעה השלישית, כפי שהיה מקובל אז (ר' תשובתו עמ' 22 ש' 23), ותרגם אותם לשקלים לפי שער הדולר במועד הקובע, על מנת להגיע לערך שקלי במועד הקובע.

הפיצוי המגיע

1. בגין ההפקעה השנייה – 122.07 מ"ר X 20 ל"י = 2,441.4 ל"י.
2. בגין ההפקעה השלישית – 588.764 מ"רX 18 ש"ח = 10,598 ש"ח נכון ליום 19.12.07.

סיכום

1. אני מחייב, אפוא, את הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים הבאים במצטבר:

א. סך של 2,441.4 ל"י בתוספת ריבית והצמדה לפי סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה מיום 20.8.64 ועד לתום 30 יום ממועד פסק דין זה, וממועד זה ואילך יתווספו לסכום המצטבר לאותו היום הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961.

ב. סך של 10,598 ש"ח בתוספת ריבית והצמדה לפי סעיף 8(א) לחוק לתיקון דיני הרכישה מיום 19.12.07 ועד לתום 30 יום ממועד פסק דין זה, וממועד זה ואילך יתווספו לסכום המצטבר לאותו היום הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א – 1961.

1. לאור תוצאות פסק דין זה, איני מוצא לעשות צו להוצאות בין הצדדים.

ניתן היום, כ"ט אלול תשע"ה, 13 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.