מבוא:

עניינו של פסק דין זה הוא במתן פיצוי בגין הפקעת מקרקעין הידועים כחלקה 6 בגוש 17691 באדמות כאוכב אל היג'א (להלן: "המקרקעין") בשטח של 33,631 מ"ר (להלן: "החלקה"). החלקה היא חלק מחטיבת קרקע אשר הופקעה למטרת הקמת ישוב מורשת שבגליל.

בסוגית ההפקעה יצוין כי הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן: "הפקודה") פורסמה בי.פ. 2518 מיום 22.2.1979, והקרקע הוקנתה לבעלות המדינה בהמשך עם פרסום ההודעה לפי סעיף 19 לפקודה.

ההפקעה האמורה עומדת על מכונה ובמסגרתה נבנה הישוב מורשת, כאשר גם כיום ממומשת ההפקעה לצורך המשך בניה בישוב.

התובע מר אבו אל היג'א מוחמד חוסין עלי (להלן: "התובע") הוא אחד מבעלי חלקה 6 בגוש 17691 הרשום בנסח ההיסטורי ומחזיק 9/28 חלקים בלתי מסוימים מתוכה, קרי שטח של 33,631 מ"ר.

הנתבעת מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "הנתבעת" או "המינהל" בהתאמה) מודה בזכותו של התובע לפיצוי בגין הפקעת החלקה שבבעלותו, אך חולקת על שיעור הפיצוי הנתבע ע"י התובע, בין בכסף ובין בתמורה אחרת.

התובענה הוגשה בפניי לאחר שבשנת 2002 הגיש התובע לבית המשפט הגבוה לצדק עתירה לביטול ההפקעה, עתירה שנמחקה ביום 8.6.2002, בהמלצת בית המשפט, כך נותר לדיון, כאמור, שיעור הפיצוי שיש לפצות את התובע.

בטרם אכנס לגופה של המחלוקת אסיר מהדרך סוגיה אשר מעלה הנתבעת בכתבי טענותיה ובסיכומיה, שעניינה בזיהוי התובע. לטענת הנתבעת, התובע לא הוכיח כי הוא הבעלים הרשום בנסח ההיסטורי, בנסיבות בהן בצד שמו בנסח לא מופיע זיהוי בדרך של רישום מספר תעודת זהות.

דא עקא, שלטעמי הגם שהתובע נמנע מלטעון בעניין זה, גם לא בסיכומיו, דומה כי בתום שמיעת הראיות לא צריכה להיות עוד מחלוקת כי התובע הנושא ת"ז 021049630 הוא הבעלים הרשום של 9/28 חלקים מהמקרקעין האמורים. בעניין זה אפנה למספר מקורות;

א. בתכתובת המעטה בין הצדדים שהוגשה בפניי אין כל טענה מטעם הנתבעת כי התובע אינו בעל הדין הנכון, משמע, כי הנתבעת אינה חולקת על זהות התובע (ר' נספח ב' לכתב ההגנה).

ב. עיון בעדות העד מר יורם אבידור, אשר העיד מטעם התובע ואשר שמו נקשר בסכסוך מושא התובענה מתוקף תפקיד שקיבל על עצמו מטעם המינהל, דומה כי מסיר מן הדרך כל קושי בזיהוי התובע, אותו הוא מכיר באופן אישי לרבות את בני משפחתו ובכלל זה בנו שהתייצב לעדות, כבעל הזכויות בחלקה.

ג. לכל אלה מתווספת עדות בנו של התובע, מר אבו אל היג'א חוסיין, אשר קושר בין אביו ובין מר יורם אבידור, וכפועל יוצא מזהה את אביו (התובע) הנושא ת"ז מס' 021049630 על פי עותק מצולם של תעודת הזהות של אביו, כבעלים של 9/28 מתוך השטח שהופקע בחלקה 6, האמורה.

הרקע:

התובע לא העיד בפניי בשל גילו ומצבו הבריאותי. את התביעה הלכה ולמעשה ניהל בנו אבו אל היג'א חוסיין, אשר הגיש תצהיר שעליו נחקר, וכן זימן לעדות את מר יורם אבידור.

מטעם הנתבעת העידה הגב' פטריסיה פרץ המשמשת כיום כממונה מחוזית לחליפין, רכישות והפקעות במינהל מקרקעי ישראל.

כמו כן העידו במסגרת שמיעת הראיות השמאי מטעם התובע, מר עומר מטר, והשמאי הממשלתי מטעם הנתבעת מר סימון דאו.

עדות בנו של התובע התאפיינה באי בהירות רבה, אי דיוק בפרטים ובעמימות במסירת העובדות, בנסיבות בהן העיד לגבי אירועים מן העבר הרחוק בהם היה בעיקר מעורב אביו (התובע), כאשר הוא (הבן), טוען כי אמנם היה שותף לכל המגעים שהתנהלו בין התובע ובין המינהל, אך לא תיעד את הדברים ולא העלה תוכנם על הכתב.

באלה הנסיבות, דומה כי העד שהובא מטעם התובע, מר יורם אבידור, אשר נטל חלק ארי במגעים שהיו בין התובע ובין המינהל באותן שנים רלוונטיות, סמוך לפני ואחרי ההפקעה משנת 1979, כשעדותו נסמכת על מסמכים שנשתמרו ברשותו (ת/3, ת/4 ו-ת/5), היא המשענת העיקרית לקביעת העובדות מטעם התובע.

לכך יש להוסיף את טענת בנו של התובע לפיה בקרב בני המשפחה נמצא עד שיכול להעיד ולאשש את טענות התובע, אך קרוב משפחה זה סירב להגיע לעדות ודבר לא עשה התובע כדי להזמינו בסוברו כי די בעדות מר יורם אבידור; וגם לכך יש ליתן את הדעת.

מר יורם אבידור, כעולה מעדותו, שימש כבעל תפקיד מטעם המינהל, ואת עדותו מסר מתוך הזיכרון ועל פי מסמכים שנשתמרו ברשותו.

לאחר ששמעתי את עדותו של מר יורם אבידור מצאתי לקבלה כמהימנה, קוהרנטית וסדורה, בהיות מר יורם אבידור עד ניטראלי שנכח בכל אותן פגישות עם התובע בעת הרלוונטית לתובענה, ועל כן לעדותו יש משקל, במיוחד בכל הנוגע לעניינו של התובע, שהזמינו לעדות כמי שיודע את העובדות לאשורן וכמי שיש לסמוך כי ידווח עליהן במדויק.

מר יורם אבידור, כעולה מעדותו, זוכר היטב את התובע כמי שבטרם הליך ההפקעה, עוד בשנת 1976 ועד למועד ההפקעה בשנת 1979, נעשו עימו מספר נסיונות להגיע להסכם חליפין; אלא מאי, שהתובע שהיה, לכאורה, נכון לדבר על עסקת חליפין, בחר להציע במסגרת המשא ומתן הצעה קשוחה, בלתי מתפשרת ועליה התעקש. כך הציע התובע עסקת חליפין עם המינהל של דונם אחד בבית נטופה תמורת 3 דונם בהר, כולל זכויות מים ופיצוי כספי, ולכך יש להוסיף את ההצעה עליה העיד בנו של התובע, השונה בתכלית השינוי מההצעה עליה העיד מר יורם אבידור, לפיה התובע למעשה הציע עסקת חליפין אחרת בתנאים קשוחים יותר של דונם אחד בחלקה כנגד דונם אחד במקום אחר בתוספת פיצוי כספי.

כך או כך, הצעת התובע לעסקת חליפין נדחתה ע"י המינהל, כשבמסגרת המו"מ הלך המינהל לקראת התובע והיה מוכן להציע גם דונם אחד כנגד 3.5 דונם, ללא זכויות מים, כעולה מהמסמכים שצורפו, אך התובע דחה גם הצעה זו.

בנסיבות אלה, המשא ומתן בין התובע ובין המינהל, כפי שהעיד מר יורם אבידור, עלה על שרטון, כך נקלע התובע להליך הפקעה של חלקתו ביחד עם חטיבות קרקע נוספות, כפי שהודע עליה בשנת 1979, הפקעה שעל מכונה עומדת כיום, בנסיבות בהן גם בהליך בבית המשפט הגבוה לצדק (בג"צ 9818/02), בו עתר לביטול ההפקעה, נמחקה עתירתו.

ודוק, לפי עדותו של מר יורם אבידור התובע במודע ומתוך הכרת העובדות בחר שלא להתגמש ולא להגיע עם המינהל להסכם לעריכת עסקת חליפין, אף שהודע לו ע"י כל הגורמים הרלוונטיים כי המדינה פועלת במקביל לקידום הליך של הפקעה, כך מצא עצמו התובע במרכזו של הליך הפקעה מבלי שיש ברשותו הסכם עם המינהל לעסקת חליפין.

ר' עדות מר יורם אבידור בעמ' 33 לפרוטוקול, שורות 18-22;

"ש. אתה חזרת לתובע והודעת לו שהמינהל מסיים את המשא ומתן ומפקיע? הודעת לו?

ת. הודעתי לו שכן, היות ואי אפשר להתפשר איתו, אז המינהל המדינה תצטרך להפקיע את זכויותיו. לא לגביו באופן פרטי. ההפקעה היתה לגבי כל המקרים שלא נעשתה איתם עסקת חליפין, וההפקעה התפרסמה בשנת 1979. משנת 1976 שהיה משא ומתן עד שנת 1979, היו פתוחות בפניו אפשרויות."

בעניין זה אפנה למסמכים שהוגשו ע"י מר יורם אבידור וגם למסמכים מתוך תיק המינהל, אשר תומכים בגרסת עד התביעה מר יורם אבידור; כדוגמת מסמך של המינהל מיום 19.4.1998 שהוכן בתגובה למכתב של ב"כ התובע דאז עו"ד סגל מיום 20.7.1997, אשר סבר בטעות במכתבו כי הליך ההפקעה עוד לא קרם עור וגידים ועל כן יש מקום להורות על ביטול ההפקעה, אך נמצא כי הנחתו בטעות יסודה, שכן במועד פנייתו בשנת 1997 חלק גדול מהשטח כבר הוקצה למתיישבים ונמצא בשלבי בניה וכי;

"נגד מרשו של מר סגל (התובע – הערה שלי) נתקבל פס"ד לפינוי בהמ' 998/79 של ביהמ"ש מחוזי חיפה מיום 4.1.80 וזאת לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות. פס"ד זה בוצע הלכה למעשה... ככל הידוע לא נוהל עד כה עם בעל הזכויות מו"מ לפיצויים".

כך גם עולה מתוכן מכתב פנימי של המינהל מיום 17.7.78, שהוכן בשעתו על ידו (נספח ו' לתצהיר העדה גב' פ' פרץ) .

התוצאה היא, כפי עדותו של מר יורם אבידור, כי ההפקעה מושא ההליך שרירה וקיימת, בנסיבות בהן התובע לא השכיל טרם ההפקעה בשנת 1979 להגיע להבנה עם המינהל ולהגיע לעסקת חליפין מוסכמת.

הטענה לאפליה:

עיקר טענותיו של התובע בכתב התביעה, שתוקן לשם כך, מופנות כלפי הנתבעת אשר מפלה אותו על פני אחר, בהפנותו לת"א 462/07 עזבון המנוח עבד אלקאדר מנסור ואח' נ' מדינת ישראל ואח', (פורסם בנבו) מיום 4.7.11, שהתנהל בבית המשפט המחוזי בחיפה, שם ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין משפחת מנסור ובין המינהל, המאשר עסקת חליפין בתוספת פיצוי כספי, והכל על רקע אותה הפקעה במסגרתה הופקעה גם חלקתו של התובע.

התובע טוען כי יש לגזור גזירה שווה מעניין מנסור לעניינו, וכפי שמנסור קיבל פיצוי חלקי בקרקע ופיצוי כספי, כך יש להציע גם לו עסקה דומה.

הנתבעת דוחה את ההקבלה וההשוואה שעושה התובע, ולטענתה אין הנדון דומה לראיה.

עיינתי עיין היטב בטענות התובע ומצאתי לדחותן נוכח העובדות שהוכחו בפניי, ואבהיר.

כעולה מהראיות עם משפחת מנסור נוהל משא ומתן בטרם ההפקעה, אשר תנאיו היו מקובלים ומוסכמים על שני הצדדים ערב ההפקעה. אלא מאי, שחרף הסכמת המינהל למתווה עם משפחת מנסור לא נחתם חוזה בשל "סיבות טכניות" ככל הנראה משום שמשפחת מנסור לא היתה מצוידת בצווי ירושה מספיקים שאפשרו חתימתה על ההסכם. אמור מעתה, ההסכם שהושג בין המינהל ובין משפחת מנסור, הגם שלא נחתם, עיקֵר את הליך ההפקעה בעניינו של מנסור, והא ראיה שלאחר ההפקעה המינהל המשיך ביישום ההסכם עם משפחת מנסור בהקצאת מקרקעין שהועברה לחזקת המשפחה, קרי ביצוע בפועל של עסקת החליפין. דא עקא שבסופו של יום נדרשה משפחת מנסור לעתור לבית המשפט כדי להביא לסיום את ההליכים שהתקיימו עימה, כך הועלה על הכתב ההסכם בין מנסור ובין המדינה שקיבל תוקף של פסק דין.

העובדות אודות משפחת מנסור עלו בעדויות של מר יורם אבידור, שהובא מטעם התובע, ונציגת המינהל גב' פ' פרץ, שהעידה מטעם הנתבעת. שני עדים אלה לא חלקו על עיקרי הדברים שפורטו לעיל, בנסיבות בהן התובע, הטוען לאפליה, לא הזמין נציג ממשפחת מנסור לעדות להוכחת טענותיו, דבר האומר דרשני.

ומה נשתנה עניינו של התובע מעניינו של מנסור? בכל.

התובע, כפי עדותו של מר יורם אבידור, לא רק שלא הגיע להסכמה עם המינהל על עסקת חליפין טרם ההפקעה אלא, יש לומר, התבצר בסירובו, כך נותר התובע איתן בדרישתו לעריכת עסקת חליפין המקובלת רק עליו, ודחה כל פשרה עם המינהל לכל עסקת חליפין אחרת שהוצעה לו.

בנסיבות אלה, הליך ההפקעה השיג את התובע כשאין באמתחתו כל הסכם עם המינהל, להבדיל ממשפחת מנסור, שניהלה משא ומתן עם המינהל, שהתגבש להסכם מוסכם ע"י שני הצדדים לעסקת חליפין.

שנים לאחר ההפקעה ריכז התובע מאמציו לביטול ההפקעה, שלא נשאו פרי, כך נותרה ההפקעה בעינה.

גם לאחר הליך ההפקעה לא התנהל משא ומתן עם התובע, בניגוד לטענה עמומה מצד בנו של התובע, ודומה כי מכתב ב"כ התובע מיום 20.7.97 מאשר זאת, בציינו כי גם בשנת 1997 (כ-18 שנים לאחר ההפקעה) אין בנמצא כל הסכמה בין התובע ובין המינהל לעסקת חליפין.

ודוק, במכתב ב"כ התובע מיום 20.7.97 מציין הוא "שמועה" ששמע התובע לפיה מסכים המינהל לעסקת חליפין, שמועה אשר גם לגביה, ככל שהיתה קיימת, אין התובע מוכן להסכים, כשעיקר הדגש מושם על רצונו של התובע לבטל את ההפקעה, בסוברו כי קיים עוד שטח שהופקע אך טרם נוצל, אותו ניתן להעביר אליו.

במכתב אין ולו רמז על עסקת חליפין מוסכמת אשר נרקמת בין התובע ובין המינהל בכל שלב שהוא, ואידך זיל גמור.

משאין הסכמה עם התובע לעסקת חליפין לפני ההפקעה וגם לאחר ההפקעה, לא נמשכו הליכים נוספים עימו, בשונה ממשפחת מנסור אשר עימה התקיימו הליכים נוספים, לרבות תפיסת קרקע על ידה, פועל יוצא של יישום עסקת חליפין מוסכמת.

טענת בנו של התובע להשוואה עם משפחת מנסור בנסיבות בהן טוען הוא כי אביו "תפס" שטח של 13 דונם הממוקם במרכז הכפר, אותו התבקש מאוחר יותר לפנות, לא רק שלא הוכחה בראיות, אלא שמדובר באירוע שככל שהתקיים, התקיים בשנים 1978-1979, כלומר קודם ההפקעה. ואם אלה פני הדברים, נמצא כי גרסת בנו של התובע עומדת בניגוד לעדות העד מטעמו, מר יורם אבידור, אשר העיד כי התובע והמינהל לא הגיעו, כלל ועיקר, להסכמה על עסקת חליפין, וממילא לא היה מקום לפעול למימושה בהעברת חזקה בקרקע, ועל כן נדחית גרסת התובע מפני גרסת מר יורם אבידור. ר' עמ' 20 לפרוטוקול, שורות 6-23:

"ש. אתה תסכים איתי שאחרי הליך ההפקעה לא הוצע מעולם לאביך פיצוי בקרקע, נכון?

ת. למה דווקא היינו מדברים על אדמות שנתנו לנו בכפר, אני לא יודע מתי זה היה.

ש. אני שואל אם אחרי הליך ההפקעה הציעו לאבא שלך, אני אומר שלא הציעו לאביך קרקע כפיצוי, אתה מסכים איתי?

ת. לא יודע, מה אני אגיד לך, אם זה לפני או אחרי, אבל הם הציעו אדמות בהחלפה, לקחנו אדמות, ועיבדתי אותן כשנתיים על יד הכפר 13 דונם, אמרו שנשלים לכם בכפר מנדא. אחרי כמה שנים שעיבדנו את האדמה הם באו ואמרו לנו לא, אף אחד לא בא. אמרו שיבואו ונשב, לא באו וישבו ודיברו.

ש. זה היה לפני ההפקעה?

ת. אני חושב שגם אחרי ההפקעה, אני לא זוכר. לקחנו אדמות...

ש. למועדים יש חשיבות בתיק הזה. מתי עיבדתם את 13 הדונם?

ת. בשנות ה-70, לא זוכר בדיוק, 1978-1979. כשנתיים עיבדנו את האדמה הזאת.

ש. אני חושב שאתה יודע היטב שלא הוצעה לאביך קרקע כפיצוי לאחר הליך ההפקעה. אני חושב שאתה יודע את זה. אתה יודע למה? כי בסעיף 15 לתצהירך אתה אומר מפורשות, לאור האמור על המינהל להשלים את העסקה כמוצע לפני ההפקעה, כלומר אתה יודע שעיסקת החליפין הוצעה לפני ההפקעה, אחרת היית כותב, או לפחות לא כותב, "כמוצע בטרם ההפקעה". מה אתה אומר על זה?

ת. אני לא יודע מה זה בטרם. עד היום אני לא יודע (צוחק)."

עדות בנו של התובע המצוטטת לעיל אין בה אלא כדי להמחיש לא רק את גרסתו שלא היתה עקבית וסדורה על עסקת חליפין מוסכמת בין התובע ובין המינהל, לא לפני ההפקעה ולא לאחריה, אלא גם את העובדה שאין כל תשתית ראייתית לכל טענה הנטענת על ידי התובע או מטעמו לקיומה של הסכמה לעסקת חליפין בין בטרם ההפקעה ובין לאחריה.

וכך מסכם מר יורם אבידור את גרסתו שאינה משתמעת לשתי פנים, לפיה עניינו של מנסור שונה בתכלית מעניינו של התובע, ואין מקום להשוואה בין השניים, וכלשונו בעמ' 32 לפרוטוקול שורה 20 עד עמ' 33 שורה 2:

"ש. מה ההבדל בין מנסור לבין התובע, למה מנסור קיבל בחליפין ולמה התובע לא קיבל?

ת. אני ניהלתי משא ומתן עם מנסור ועם כל הבעלים בקרקעות, ולא רק בקרקע זאת, גם בכל הכפרים שלבעלים שלהם היתה קרקע פרטית באחד האתרים באזור משגב, שהם עשרות. עם כל אחד נפגשתי לפחות מספר פעמים. בזמנו היתה עסקה עם מנסור, השטח שלו לא בישוב מורשת, אלא בישוב שנקרא היום שכניה. הוא גם יושב על אדמות הכפר כאוכב אבו אל היג'א, והוא לא ממשפחת אבו אל היג'א. השטח שלהם היה בסביבות 55 דונם. הגעתי איתם במשא ומתן להצעת חליפין שהיא אושרה במינהל. ההצעה הזאת לא הגיעה בזמני לביצוע, משום שהיו הרבה יורשים שלא היו רשומים, הם לא הכינו צווי ירושה ואי אפשר היה להחתימם. אבל היתה הצעה מוסכמת של מנסור והסכמת המינהל. והם קיבלו בחכירה או באיזשהו אופן כזה את השטח שהם ביקשו, קיבלו בחכירה בינתיים למספר שנים. לאחר מכן בדרך של בית משפט הוחלט לתת להם, הם תבעו, הוחלט לבצע לא את החליפין כמו שהיו, אלא בית משפט פסק לתת להם חצי מהשטח, 25 דונם בקרקע והשאר בכסף. אני לא הייתי מעורב בזה. אני רק עשיתי איתם את המשא ומתן הראשוני והבאתי אותו למצב כזה שיש הסכמה של המינהל. זה היה המקרה של מנסור, שהוא שונה בהרבה מהמקרה כאן."

באלה הנתונים, אני קובעת כי עניינו של התובע יש להבחין מעניינו של מנסור ומכל מקום אין לקבוע כי התובע הופלה לרעה.

התובע לא הגיע להסכמה לביצוע עסקת חליפין טרם ההפקעה וכך גם לאחר מועד ההפקעה.

ודוק, לפני ההפקעה לא הושג כאמור הסכם נוכח התעקשותו של התובע שלא היה מוכן להתגמש ולהגיע לכלל הסכמה עם המינהל לעסקת חליפין, ולאחר ההפקעה דומה כי התובע לא הוכיח, ולא הביא ולו ראשית ראיה כי גורם כלשהו דיבר עימו על עסקת חליפין, כך גם לא הובאו עדים ולא הוצגו מסמכים שיש בהם כדי לאשר ניהול משא ומתן כזה. נהפוך הוא, מהמכתב שצוטט לעיל מטעם ב"כ התובע נלמד כי לא רק שלא היה משא ומתן או הבנה לעסקת חליפין עם התובע, אלא שגם לא התגבשה הצעה לפיצוי כספי בעקבות ההפקעה, בהתאם להוראות הפקודה המסדירה את העקרונות במתן פיצוי בהליך הפקעה.

ברוח האמור מסכם בנו של התובע את המצב המשפטי מתוך הודאה כי אין באמתחתו של התובע כל הסכמה לעסקת חליפין לא לפני ההפקעה ולא לאחריה, וכלשונו בסעיף 15 לתצהיר עדות ראשית:

"לאור האמור על המינהל להשלים את עסקת החליפין כמוצע בטרם ההפקעה"... (הדגשה שלי);

דברים אלה מלמדים כי בסופו של יום, אין בפי התובע כל טענה לקיומו של הסכם חליפין מוסכם עם הנתבעת, בין בטרם הפקעה ובוודאי שלאחריה, עת מפנה הוא באופן עמום "למוצע", כלשונו, עוד בטרם ההפקעה ולא להסכמה אליה הגיעו הצדדים בכל מועד שהוא.

שונים פני הדברים כאמור בכל הנוגע למשפחת מנסור, בנסיבות בהן ההודעה על ההפקעה בשנת 1979 לא חלה לגביה, עת בטרם ההפקעה היה ברשותה הסכם חליפין מוסכם עם המינהל. משום ההסכם אליו הגיעה משפחת מנסור עם המינהל קודם להפקעה, היתה מוטלת על המינהל החובה להמשיך ולפעול ליישם את ההסכם, כטענת המינהל, דבר שנעשה בתפיסת חזקה בקרקע על ידי משפחת מנסור בעקבות עסקת החליפין, וכך נערך בהמשך הסכם פשרה אשר סיכם את פרטי ההסכמות. אציין אגב אורחא כי ראיות לגבי משפחת מנסור לא הונחו והוכחו בפניי על ידי התובע, כדבר דבור על אופניו, דא עקא, שמהראיות, שהובאו בסופו של יום, די כדי לדחות את הטענה בדבר אפליה הנטענת על ידי התובע.

כאן המקום לשוב לעדותו של עד התביעה מר יורם אבידור, אשר מחד היה נחרץ בעדותו לפיה התובע לא הגיע לכלל הסכם לעסקת חליפין עם הנתבעת, בשל עקשנותו וחרף הפצרותיו של מר אבידור בפניו כי יגיע להסכם, כפי שהוצע לאחרים לרבות למנסור, בכך לא ייקלע לכלל טעות, כלשון העד, משום ההפקעה שנשקלה באותם זמנים, אך התובע נותר בשלו.

אך מאידך, הביע העד "משאלה" לפנים משורת הדין, שאמנם אין לה אחיזה בהוראות החוק, אך יש לשיטתו "להתחשב" בה ועם התובע, אשר למעשה היה נכון באותם זמנים טרם ההפקעה לנהל משא ומתן, להבדיל מאחרים שדחו ניהול כל משא ומתן, הגם שלא הצליח התובע בקידומו עד למועד ההפקעה, על כן יש לאבחן עניינו מאלה שגם משא ומתן סירבו לנהל, וכדבריו בעמ' 34 לפרוטוקול, שורות 7-11:

"...אני לדעתי האדם הזה, התובע, הוא היחיד מתוך כל בעלי הקרקע בישוב מורשת, שהיה נכון והסכים לבצע חליפין. למסור את הקרקע שלו. אני חושב שזה עומד קצת לזכותו. כל בעלי הקרקע האחרים בישוב מורשת לא הסכימו. נראה לי שזו נקודת זכות לטובתו. באופן כללי אני חושב שזה מאפשר לעשות איזשהו עיסקה מרצון לעומת עיסקה מאולצת. אני חושב שזה טוב אפילו בהיבט היסטורי. כך נראה לי מבחינה אישית."

דבריו אלה של מר אבידור, שאין להם כאמור עיגון בדין, אביא בחשבון כחלק מהשיקולים בקביעת שיעור הפיצוי, גם כשב"כ התובע לא טען טענות אלה לטובת התובע, ועל כך יבואר להלן.

עקרונות הפיצוי בהליך הפקעה:

סעיף 12 לפקודה קובע את דרך הפיצוי, שעניינו בפיצוי כספי בלבד לפי הערכת שווי המקרקעין שהופקעו למועד ההודעה בדבר הכוונה להפקיע את המקרקעין, קרי ליום 22.2.79, כהאי לישנא:

"בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים שיש לפסוק בעד כל קרקע או זכות או טובת הנאה בקרקע, ינהג לפי התקנות הבאות: -

(א) אין לו לבית המשפט להביא בחשבון את העובדה שהקרקע נרכשה בכפיה;

(ב) בכפוף למותנה לקמן יקובל כשוויה של הקרקע, אותו הסכום שהיה מתקבל ממכירת הקרקע אילו נמכרה בשוק ע"י המוכר מרצונו הטוב:

בתנאי שבבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשוויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או נבנו או תעשינה או שתבנינה על אותה קרקע..."

המבחן להערכת שווי המקרקעין הוא כאמור מבחן השוק דהיינו המחיר אשר ישלם קונה למוכר מרצון בשוק החופשי בגין המקרקעין נכון ליום פרסום ההודעה ברשומות.

מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כלכלי בו היה עומד אלמלא ההפקעה, באופן שיאפשר לו להשיב את המצב לקדמותו, כך שבכספי הפיצויים שיקבל יוכל לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה ממנו.

על השמאי, אשר יידרש להגיש חוות דעת לקביעת גובה הפיצוי, לשום את הקרקע לפי הציפיות והסיכונים להם מודע קונה בשוק החופשי במועד הקובע ערב ההפקעה, אך אין להתחשב לצורך קביעת שומת הקרקע במידע בנוגע למקרקעין אשר נודע רק לאחר ההפקעה, גם שיש בכך כדי להשפיע על ערך הקרקע.

ר' ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 בעמ' 157:

"...בבואו להעריך שווי של מקרקעין, שומה על בית המשפט לבחון את השטח לאור מידע שהיה מצוי בידיו של קונה פוטנציאלי ביום עריכת העיסקה הדמיונית (היינו במועד ההפקעה), לא לאור התפתחויות שהתרחשו לאחר מכן. הקובע הוא מה היו הציפיות הסבירות שהיו קיימות ביחס לאפשרויות הגלומות בקרקע, ולא מהו המצב בפועל בזמן מתן פסק הדין... על השמאי, ובעקבותיו על בית המשפט, לייחס משקל משמעותי לפוטנציאל העתידי של המקרקעין בתור קרקע אפשרית לבנייה, רק אם הסיכוי לשינוי ייעוד השטח, במובן של התרתו לצורכי בנייה, הינו ודאי, או שניתן לפחות לצפות למימושו בעתיד הנראה לעין."

הפיצוי המוסדר בדין עוסק בפיצוי בדרך של השבת המצב לקדמותו ולא נועד להעמיד את בעל המקרקעין במצב טוב יותר מזה שהיה בו ערב ההפקעה, וכלשון בית המשפט בע"א 10873/06 אברהם בכר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו, (פורסם בנבו), מיום 22.2.10:

"...עקרון השבת המצב לקדמותו המדריך את בית המשפט בקביעת שיעור הפיצוי ההולם, מעניק לנפקע את שווי הנכס שהופקע ולא את שוויו של הנכס החלופי. מילים אחרות, לאחר הפיצוי, יועמד הנפקע במצב בו היה נתון אילו היה מוכר את הנכס מרצונו. זהו "מבחן השוק החופשי כפי שנקבע בסעיפים 12(א) ו-(ב) לפקודת הקרקעות... בדרך זו פסעה הפסיקה בכל אותם מקרים בהם נדרש אומדנו של פיצוי הולם. המבחן שהדריכה, בהעניקו לנפקע את שוויין של הזכויות שהופקעו ממנו במועד ההפקעה ותו לא, הוא בעיקרו צופה פני עבר...".

בענייננו, התובע הביא לעדות את השמאי מר מטר עומר אשר ערך שומה לפי שוויים העדכני של המקרקעין לשנת 2010, ובנסיבות אלה עותר התובע לפיצוי בשווי הנוכחי של המקרקעין.

דא עקא, שהשמאות המוצעת ע"י התובע אינה נסמכת על הוראות הדין ועל כן דינה להידחות, שהרי בשיטה לחישוב ערך הקרקע יש להתחשב רק באותם שימושים אפשריים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה. גם הפסיקה הכירה כי בהערכת שווי השוק, יש לקחת בחשבון את הפוטנציאל הגלום במקרקעין בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות בגדר ציפייה סבירה; והכוונה היא לפוטנציאל ודאי או שניתן לצפות בעתיד הנראה לעין במועד ההפקעה ולא כ"חוכמה (של שנים) לאחר מעשה".

ר' ע"א 483/86 יעקב (אוטו) בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב -יפו, פ"ד מב(3) (1988) 228 בעמ' 233:

"...אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתוכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא וודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין...".

שומה של השמאי מר מטר עומר, על פי ערך הנכס כ-30 שנה לאחר מועד ההפקעה, כשהנכס עבר הליכי תכנון לפי תוכנית ג/11713 שאושרה למתן תוקף רק ביום 3.7.03 והליכי השבחה שונים, אין לקבל.

דומה כי השמאי מטר עומר היה ער לעובדה כי אין הוא עורך שמאות על פי העקרונות הקבועים בדין אלא על פי "בקשה מיוחדת" של מזמין חוות הדעת, ב"כ התובע, ומכאן שאף לשיטתו אין לאמץ את השמאות שערך, וכלשונו בפרוטוקול בעמ' 25 ש' 21 עד עמ' 26 ש' 4:

"ש. אני רוצה להקריא לך מסעיף 12 לפקודה, הסעיף שכותרתו "תקנות בעניין הערכת פיצויים", אומר כך (מצטט). כפי שציינת, ההודעה היתה בשנת 1979. (ממשיך לצטט). אני שואל אותך, תסכים איתי שבלשון החוק הברורה, לא נתון לפרשנות, עולה שהמועד הקובע לפיצויים על הפקעה הוא מועד הפרסום ברשומות של השר, ותסכים שמהחוק עולה בצורה ברורה שאין להביא בחשבון לעניין שווי הקרקע את ערך ההשבחות, קרי כל תוכנית עתידית שנעשתה על אותה קרקע, וכפי שציינת אותה תוכנית שאתה מסתמך עליה בחוות דעתך היא משנת 2003, דהיינו עשרים ומשהו שנה בחלוף מועד אותה הפקעה, ואני שואל אותך בעצם, אם כך, מדוע ציינת שהמועד הקובע הוא אוקטובר 2010?

ת. כותרת השומה שלי איננה הערכת שווי פיצויי ההפקעה, אלא הערכת שווי שוק של מגרש מגורים מייעוד מגורים א', חלק מחלקה מקורית מספר 6 בגוש 17691. לא נדרשתי לעשות שומת פיצויי הפקעה. הכוונה המשתמעת מהזמנת השומה ע"י העו"ד, שכביכול הוא סבור שהפיצויים שמגיעים לו צריכים להיות נגזרים משווי מגורים באותה חלקה, נכון לשנת 2010.

ש. אתה מסכים עם מה שהצעתי מקודם, שהפיצויים צריך לאמוד אותם בערכים של מועד ההפקעה?

ת. זה עניין משפטי איך נקבעים פיצויי ההפקעה. פיצויי הפקעה כתובים בחוק, אך אני עשיתי שומה אחרת."

הנתבעת הביאה את חוות הדעת של השמאי הממשלתי מר סימון דאו, אשר ביסס שומתו על פי עקרונות הפקודה, קרי בהתאם לשיטת ההשוואה ביחס למגוון עסקאות, בעלות מאפיינים דומים למקרקעין מושא השומה, הסמוכים גיאוגרפית למקום החלקה ושבוצעו סמוך למועד הקובע, קרי ערב ההפקעה.

באלה הנסיבות נקבע על ידי השמאי מר סימון דאו כי הפיצוי על פי דין לו זכאי התובע הוא בסך 184,970 ל"י (= 33.631 דונם X 5,500 ל"י לדונם).

עיינתי בשומתו של השמאי הממשלתי מר סימון דאו ומצאתי לקבוע כי השומה שערך לא נסתרה בשומה אחרת, לא בחקירתו, ואף לא חרגה מהעקרונות המקובלים בקביעת שווי המקרקעין, על כן מן הדין לפסוק לפיה, בהתאמה כפי שתפורט להלן.

יצוין כי השמאי מר סימון דאו, בחוות דעת משלימה שהגיש, בהגינותו דיווח כי בתיק המינהל קיימת שומה אחרת שנערכה לבקשת המינהל עוד בשנת 1979, ע"י השמאי מר מוסא חלף, במסגרתה הוערך שווי המקרקעין ביום 5.11.79 בסך כ-13,000 ל"י לדונם, אך לשיטתו, כפי שהוכיח בנתונים שבחוות דעתו, שומה זו לא עולה בקנה אחד עם נתונים שהיו בבסיס להערכתו, וכלשונו:

"סיכום – איני יכול לדעת מה הוליך את השמאי לקבוע ערך במיקום הנדון גבוה פי 3 מהעסקה להשוואה שהיתה בידו, מתוך עסקות ההשוואה שאיתרתי, הראיתי שעסקה להשוואה ביחס לקרקע עם בורות מים ובית לשנת 1978 סמוכה ובייעוד זהה אף היתה נמוכה מהעסקה שצוינה לעיל. פעלתי בהתאם לגישת השומה הגישה השוואתית ובהתאם לעקרון מנחה של פקודת הקרקעות. אני סבור שבסיס השומה בהחלטתי אף גבוה הן מהשווי ע"פ ייעוד הקרקע והן גבוה מהעסקה להשוואה שצויינה ע"י השמאי."

בנקודה זו ב"כ התובע לא חקר את המומחה ולא סתר עדותו, אלא מאי שדומה כי אין בהינף אחד לדחות באופן קטגורי וגורף הערכה זו, שמועדה בסמוך להפקעה, בנסיבות בהן חוות הדעת כלל לא הוגשה לעיון בית המשפט.

לכל אלה יש להוסיף את הגיגיו של מר יורם אבידור, גם אם אין הם נטועים בדין, אך דומה שיש להם "ערך מוסף" המטה את הכף לעבר קביעת ערך המקרקעין על דרך ההרחבה.

בשקלול כל הנתונים דלעיל מצאתי לקבל את השמאות של מר סימון דאו, שלא נסתרה, אך נוכח קיומה של שמאות נוספת גבוהה יותר המצויה בתיק המינהל, הגם שלא נמצא לה עיגון וביסוס ראייתי, כעדותו של השמאי מר סימון דאו, מצאתי לקבוע פיצוי על הצד הגבוה שיעמוד על סך של 6,050 ל"י לדונם ובסה"כ 203,468 ל"י.

אופן חישוב הריבית וההצמדה:

בסיכומי התובע ניתן ללמוד כי לשיטתו יש להוסיף לפיצוי שייפסק ריבית והצמדה, אך אלה לא בוארו על ידו; ובסיכומי הנתבעת ניתן ללמוד כי הנתבעת בחרה שלא להתייחס לסוגיה, כלל ועיקר.

באלה הנתונים מצאתי לקבוע כי שיעור הפיצוי שייפסק המחושב לפי 6,050 ל"י לדונם, ישולם למועד פסק הדין בתוספת ריבית והצמדה כמפורט בתיקון מספר 10 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, תשכ"ד-1964 (להלן "חוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור") לשלוש התקופות המוסדרות בו, ולהלן ציטוט מסעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, המפרט את דרך החישוב, כהאי לישנא;

"נרכשו זכויות במקרקעין מכוח חוק רכישה פלוני, ישולמו לבעל הזכויות פיצויים בסכום שווי הזכויות כשהוא צמוד למדד המחירים לצרכן, בתוספת ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה עד יום ט' בניסן תשנ"ג (31 במרס 1993), על שווי הזכויות בלבד, בתוספת ריבית צמודה בשיעור של 1.5% לשנה מיום י' בניסן תשנ"ג (1 באפריל 1993) עד ערב תחילתו של חוק לתיקון פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (מס' 3), התש"ע-2010 (להלן – תיקון מס' 3), ובתוספת ריבית צמודה בשיעור שנקבע, לעניין ההגדרה "הפרשי הצמדה וריבית", לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א-1961, מיום תחילתו של תיקון מס' 3 ואילך, ..."

ודוק, כאמור בפסיקה, תיקון מספר 10 תחולתו רטרוספקטיבית ועל כן חל בענייננו (ר' ע"א 4737/06 פאטמה חסונה נ' רשות הפיתוח – מינהל מקרקעי ישראל, פורסם בנבו, מיום 31.12.12) שם נאמר בעמ' 17;

"עם זאת, בתיקון מספר 10 נקבע, כחלק מן ההסדר הפנימי שבסעיף 8(א), כי החל מיום 15.02.2010 יישאו הפיצויים ריבית צמודה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. לפיכך, אנו מורים כי בגין התקופה שמיום ההפקעה ועד ליום 15.02.2010, יישאו הפיצויים ריבית צמודה בשיעור של 1.5%, ואילו בתקופה שמיום 15.02.2010 ועד לתשלום בפועל, יישאו הפיצויים ריבית צמודה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה."

סוף דבר:

אשר על כן אני קובעת כי הפקעת המקרקעין שבבעלות התובע בשטח 33,631 מ"ר מושא ההליך על מכונה עומדת, וכי הפיצוי יינתן בדרך הקבועה בדין, כאשר עניינו של התובע בפיצוי בגין הפקעה לא יהיה שונה מדרך הפיצוי הניתן לכל גורם אחר, שהנתבעת מפקיעה ממנו נכס מקרקעין לפי פקודת הקרקעות.

הנתבעת, על כן, תפצה את התובע בסך 203,468 ל"י בצירוף הצמדה וריבית כפי הקבוע בסעיף 8, המחושבת לפי תקופות החישוב המפורטות שם.

הצדדים יגישו לבית המשפט תוך 30 יום מסמך המפרט את אופן חישוב הריבית וההצמדה על הסך 203,468 ל"י וכן את תוצאות החישוב ליום פסק הדין, על פי הכללים שנקבעו לעיל, ולאחר מכן יינתן פסק דין לגבי שיעור הפיצוי בו תחויב הנתבעת בתשלומו לתובע למועד פסק הדין, כאשר לסכום זה יתווספו הוצאות בסך כולל של 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד כולל בסך של 35,000 ₪, כשהם נושאים ריבית והצמדה כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

יצוין שבקביעת שיעור שכ"ט לקחתי בחשבון את העובדה כי דרישת התובע לפיצוי לא עוגנה בדין, דרישה אשר הלכה ולמעשה לא אפשרה סיום המחלוקת, הגם שהנתבעת בטענותיה כלל לא דחתה זכותו של התובע לקבלת פיצוי בגין ההפקעה, על פי העקרונות שנקבעו בדין ובפסיקה.

המזכירות תשגר את פסק הדין לצדדים ותביא בפניי את התיק ביום 15.5.14.

ניתן היום, כ"ה אדר ב תשע"ד, 27 מרץ 2014, בהעדר הצדדים.