לפני תביעה על סך 2,500,000 ₪.

העובדות הצריכות לעניין ועיקר טענות הצדדים

טענות התובעים

1. בין השנים 2001 – 2004 רכשו התובעים מהנתבעות דירות בפרוייקט בשם "דירת גן" ברח' יוכבד בת מרים 25 ת"א (להלן: "הפרוייקט") במקרקעין הידועים גם כגוש 7193 חלקה 32.
2. הנתבעות הן חברות העוסקות, בין היתר, בקבלנות בנין והן אלו אשר בנו ומכרו את הדירות בפרוייקט לתובעים.
3. התובעים חתמו עם הנתבעות על הסכמי רכישה (התובעים 10 ו- 11 ביום 20.02.2002 בעניין דירה מס' 12; התובעים 6 ו- 7 ביום 11.04.2002 בעניין דירה מס' 4; התובע 3 ביום 31.05.2000 בעניין דירה מס' 7; התובעים 8 ו- 9 ביום 13.05.2002 בעניין דירה מס' 3; התובעים 1 ו- 2 ביום 09.05.2001 בעניין דירה מס' 11; התובעים 4 ו- 5 ביום 23.02.2004 בעניין דירה מס' 6; התובעים 21 ו- 22 ביום 09.10.2002 בעניין דירה מס' 13; התובעים 15, 16 ו- 17 ביום 02.01.2003 בעניין דירה מס' 10; התובעים 18 ו- 19 ביום 26.01.2004 בעניין דירה מס' 5; התובעים 13 ו- 14 ביום 20.11.2002 בעניין דירה מס' 9; התובע 12 רכש זכויות בדירת מגורים בדירה מס' 8; התובע 20 רכש זכויות בדירה מס' 1).
4. נטען כי בניית הפרוייקט הושלמה בחודש נובמבר 2002 ומרבית הדירות נמסרו לידי התובעים בין תאריך זה לחודש מרץ 2003, לרבות, הרכוש המשותף אשר נמסר ביום 05.03.2003. התובעים מציינים כי באותה עת, נבנו בפרויקט 13 דירות כששתיים מהן, נרכשו על ידי התובעים 1 ו- 2 ואוחדו לכדי דירה אחת ומקום בו היתר הבניה אפשר לבנות 13 דירות בלבד. התובעים מציינים כי להסכמי המכר שנחתמו בין הצדדים צורפו נספחים טכניים בהם נקבע במפורש כי מדובר בבית משותף בן 13 דירות.
5. במהלך שנת 2007 התברר לתובעים כי הנתבעות גזלו חלק מהרכוש המשותף באמצעות עתירתן, הבלתי-חוקית, למתן היתר בניה לשם הקמת דירת גן (להלן: "הדירה") על גבי שטח המהווה חלק מהשטח המשותף (שלא הוצמד למי מהדירות), וכשהדירה שלגביה נתבקש היתר זה לא היתה כלולה בהיתר הבניה המקורי שניתן לבנין. לימים, מכרו הנתבעות את דירת הגן לצד ג'.
6. התובעים טוענים כי ביום 23.08.2005 הגישו הנתבעות בקשה למתן היתר בנייה בעניין דירת הגן אך זו הוגשה בניגוד להוראות תקנה 2 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) , תש"ל-1970, (להלן: "תקנות התכנון"), מבלי שהומצאה לתובעים, מבלי שניתנה הסכמתם ועל אף העדר זכות קניינית של הנתבעת במקרקעין שלגביהם התבקש ההיתר.
7. לטענת התובעים, בבוקר אחד, גילו כי במקרקעין מושא התובענה נבנית דירה, אז, החלו להתעניין ולשאול את בעלי המקצוע, מנהלי העבודה שנכחו במקום אודותיה, והתשובות שנתנו להן, היו כי מדובר בקרקע השייכת לנתבעת ושניתן בעניינה היתר. התובעים טוענים כי התנגדו להקמת הדירה וזאת נוכח העובדה שיש בבנייתה להרבות את הצפיפות, למעט מהשטח הציבורי, להוסיף דיירים, ולמעשה, לפגוע בזכויותיהם ובאיכות חייהם. כמו כן, לשיטתם של התובעים יש בבנייתה של הדירה בכדי לגזול זכות השייכת להם ומקום ומתקיימת פגיעה שכזו, הרי עומדת להם הזכות לקבל את חלקם היחסי מתוך תמורת הזכויות שנמכרו.
8. התובעים פנו, בזמן אמת, לב"כ של הנתבעות בדרישה לקבלת התמורה אך זו נדחתה. נוכח האמור פנו התובעים לקבלת חוות דעת מומחה על-מנת שזה יוציא תחת ידיו הערכת שווי של זכויות הבנייה לבניית דירת גן בשטח של 120 מ"ר ובדבר שווי הקרקע לחצר, כך ביום 05.07.2010 הוציא השמאי מר דורון בינקר את חוות הדעת תחת ידיו (להלן: "חוות הדעת השנייה"), ולפיה, שווי זכויות הבנייה לדירת הגן עומד על סך של 1,630,000 ₪ (כולל מע"מ בשיעור של 16%) ושווי הקרקע לחצר עפ"י 2,717 ₪ למ"ר – ובסך הכל – 353,000 ₪ לא כולל מע"מ.
9. התובעים מציינים כי חוות הדעת שנתנה בעניין הפרוייקט באה כתוספת לחוות דעת קודמת שניתנה ביום 01.06.2009 בנוגע לליקויי הבנייה שנתגלו בפרוייקט (להלן: "חוות הדעת הראשונה") ושלגביהם פנו התובעים לנתבעות בדרישה להסדרתם וזאת ללא הועיל, במסגרתה הוערכה עלות התיקונים לפני מע"מ בסך של 42,225 ₪ ובסך של 48,770 ₪ (כולל תוספת מע"מ בשיעור של 15.5%). על חוות הדעת הראשונה נתנו הערות ובוצעו תיקונים וזאת נוכח סברתם של התובעים כי המומחה לא נתן את דעתו לליקויים נוספים ולנזקים מסוימים, כך שביום 05.07.2010 ניתנה חוות דעת מתוקנת, במסגרתה נקבע כי עלויות התיקון עומדות על סך של 84,985 ₪ ובסך של 98,582 ₪ (כולל תוספת מע"מ בשיעור 16%).
10. לטענת התובעים, במהלך בניית הדירה הנוספת הנתבעות ומי מטעמן אטמו פתחי אוורור של מרתף הבניין, שלא-כדין, וזאת לצורך בניית ממד של דירת הגן, בכך פגעו הנתבעות בזכויותיהם ומנעו מהם אוורור בדרך בלתי-חוקית. כמו כן, עשו הנתבעות שימוש במים של הבניין תוך הטלת חיובים כספיים על התובעים שלא-כדין. נטען כי הנתבעות לא בנו בלובי הבניין שיפוע לנכים ולמובילי עגלות אלא הסתפקו בבניית מדרגות בניגוד לתקנות שחלו באותה עת. כמו כן הציבו הנתבעות מזגנים של דירת הגן בגינה ולא על הגג כפי שבוצע ביחס ליתר הדירות, וכששימוש זה נכנס אף הוא לגדר שימוש שלא-כדין בזכויות המהוות חלק מהרכוש המשותף.
11. הנתבעות פעלו שלא-כדין בבניית דירת הגן הנוספת תוך גרימת עוגמת נפש לתובעים. זכויות הבנייה בבית המשותף הן נכס הנמצא בבעלות משותפת של התובעים ועל-כן הנתבעות לא היו רשאיות לעשות שימוש בזכויות הבנייה הללו על דעת עצמן ומבלי לקבל את הסכמתם המפורשת של כלל התובעים, ומקל וחומר, לעניין המקרקעין הנכללים במסגרת השטח המשותף המהווה קניינם של כלל בעלי הזכויות. התובעים לא נתנו את הסכמתם לבנייתה של דירת הגן, ובטח שלא לאחר שלב האכלוס, ובהינתן, כי בנייה זו מהווה מטרד לדיירי הבית, מצמצמת, כאמור, את השטח הציבורי ודוחה את הליך הרישום של הבית כבית משותף ואת הבעלות בדירות.
12. התובעים טוענים כי הוראות ההסכם עליהן נסמכות הנתבעות ולפיהן, נתנו התובעים, כביכול, את הסכמתם מראש, אינן עומדות בדרישות סעיף 6 לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות") ומשכך, אין די באלו בכדי להוציא את השטח שבקומה המפולשת מגדר הרכוש המשותף, כמוגדר בחוק ובתקנון המצוי. הנתבעות כלל לא יידעו את התובעים בדבר השינויים העתידיים ולא עמדה להן הזכות לעשות ברכוש המשותף כרכושם הבלעדי. על הנתבעות היה להבהיר לתובעים את כוונותיהן העתידיות ולא להמתין עד למועד אכלוס הבניין.
13. לדידם של התובעים, גריעת שטח מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת ובכתובים ואין די בהוראה כללית בחוזה המכר המעניקה לקבלן המוכר את שיקול הדעת לגרוע שטחים מהרכוש המשותף בעתיד בלא מתן פירוט של שטחים מוגדרים. נוכח האמור, סבורים התובעים כי הנתבעות הפרו כלפיהם את התחייבויותיהן באופן יסודי המקים לתובעים זכות לקבלת פיצוי בהתאם להוראות חוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה) (להלן: "חוק החוזים תרופות") ובהתאם לחוק המכר. התובעים מצביעים על כך שסעיף 28 להסכמי המכר הקובע כי "ידוע לרוכש כי עלולים לחול שינויים בתוכניות המצורפות למפרט..." אין בו כדי להושיע את הנתבעות, בשים לב, להלכה הפסוקה לפיה, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף חייבת להיעשות, כאמור, במפורש וכשהתיאור של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף צריך לשקף במדויק את מצבם.
14. משהנתבעות מכרו את הדירה שנבנתה שלא-כדין לצד ג' והואיל וסכום התמורה שהתקבל ממכירתה אינו ידוע לתובעים, כמו גם ההוצאות שהוצאו בגין בנייתה, הרי שעל הנתבעות לשלם לתובעים סך של 1,983,000 ₪ בתוספת מע"מ וסך הכל 2,300,280 ₪ בהתאם לערך הזכויות כפי שהוא מוערך בחוות דעת השמאי המצורפת לכתב התביעה. כמו כן, התחייבו הנתבעות להסדיר את הרישום של הדיירים בלשכת רישום המקרקעין, ברם, בשל המהלכים שעשו לשם בניית הדירה וטרם השלמת ההסדר אין אפשרות לרשום את כל הדיירים בלשכת רישום המקרקעין.
15. נוכח כלל האמור עתרו התובעים לחייב את הנתבעות לשלם לתובעים ביחד ולחוד את הסכומים לפי הפירוט הבא:
16. סך של 98,582 ₪ כולל מע"מ בגין הליקויים המפורטים בחוות הדעת כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום 05.07.2010 ועד למועד התשלום בפועל. הסכום נכון למועד סמוך להגשת התביעה, 05.01.2010, עומד על סך של 102,194.53 ₪.
17. סך של 7,517.5 ₪ בגין הוצאות עבור חוות הדעת שצורפו לתביעה כשכסכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום 01.06.2009 ועד למועד התשלום בפועל. הסכום נכון למועד סמוך להגשת התביעה, 05.01.2010, עומד על סך של 8,430.82 ₪.
18. סך של 1,983,000 ₪ בתוספת מע"מ וסך הכל 2,300,280 ₪ בגין הפגיעה בזכויות הבנייה וסיפוח שטחים ציבוריים כשסכום זה יתחלק בין התובעים על פי זכויותיהם ברכוש המשותף כפי שהן קבועות בחוק המקרקעין.
19. סך של 120,000 ₪ פיצויים בגין עוגמת נפש וחוסר נוחות בשל מצב התחזוקה, הריצוף, הרטיבות, התקלפויות הצבע וכו' (בחלוקה של 10,000 ₪ לכל דירה) וכשסכום זה נושא הפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום בפועל.

סה"כ סך של 2,530,905.53 ₪ אשר לצורכי אגרה יעמוד על סך של 2,500,000 ₪.

טענות הנתבעות

1. הנתבעות טוענות כי החבות לה טוענים התובעים ביחס לליקויי הבניה אם וככל וקיימים מונחת על כתפי צד ג' וזאת נוכח העיגון בהסכמים כתובים וחתומים ומשכך אף הוגשה על ידן הודעת צד ג'.
2. נטען כי משנוכחו התובעים כי הנתבעות פועלות למימוש זכויותיהן הקנייניות כדין ועת החליטו על הרחבת הדירה בקומה שהוגדרה בהסכמי המכר כ"קומת עמודים מפולשת פרטית" בחרו התובעים להתנער מההסכמים בחוסר תום לב ותוך ניסיון להתעשר על חשבון הנתבעות כאילו זכויות אלו שייכות להם.
3. הנתבעות טוענות כי היו בקשר מתמיד עם התובעים ובתוך כך אף הביאו לידיעתם באופן שוטף, ואף למעלה מן הצורך, את דבר כוונתן לבנות את היחידה הנוספת. כך בסעיף 2 למכתב התשובה של הנתבעות למכתבו של ועד הבית מיום 10.03.2009 צוין כי עוד טרם החלו עבודות הבניה הודיע נציג הנתבעות, מר מנחמי יגאל, לנציג ועד הבית, מר דני לס, על תחילת העבודות ובמהלכן אף נערך לו סיור תוך הצגת העבודות. בהקשר זה מציינות הנתבעות כי מר לס אינו הדיוט בענייני בנייה, אלא מדובר במי שהוא בקיא ומודע היטב להשלכות ולמשמעות הבנייה של היחידה, בקיאותו האמור, נובעת מהשכלתו ותפקידו כעובד בכיר במחלקת ההנדסה של עיריית תל אביב ומי שמשמש כאחראי על מדור מידע לענייני בניה במנהל ההנדסה. בהקשר זה אף מציינות הנתבעות כי בין מסמכי הסכם המכר שנחתם עם מר לס מצויה תוכנית בניה ובה נכתב כי קומת העמודים המפולשת מרוצפת פרטית לא נכללת ברכוש המשותף.
4. נטען כי במהלך העבודות תלו הנתבעות שלט במספר מקומות בבניין בו נתבקשו התובעים לפנות למענה טלפוני במשרדי הנתבעת במידה ויש להם תלונות כאלו ואחרות, אך אף על פי ששלט זה היה תלוי בבניין במשך תקופה ממושכת לא נתקבלה תלונה כזו או אחרת מהתובעים. רק כשנתיים לאחר תחילת הבניה של היחידה, ביום 14.07.2009, העלו התובעים לראשונה את עניין זכויותיהם הלכאוריות ביחידה.
5. במסגרת סעיף 6א(1) להסכם המכר הותר לנתבעות לעשות שינוי בתוכנית ובתב"ע ואף הוצהר שם כי לרוכש ידוע על כך שעשויים לחול שינויים ביוזמת המוכר, הרשויות וגורמים אחרים ובתוך כך מוותר הוא על כל תביעה וטענה בעניין. סעיף 29 ג' להסכמי המכר מקנה לנתבעות את זכויות הבנייה בבנין ואילו, סעיף 31 ג' מעגן את זכותן של הנתבעות להוציא שטחים מסוימים מהרכוש המשותף. עוד נקבע במסגרת ההסכם בסעיף 31 ד' כי הרוכש מאשר את דבר ידיעתו על כך ששטחים וחלקים משטח המגרש הוצאו מהרכוש המשותף ומוצמדים לדירות בבית וכן על כך שיכול ואלו יועמדו לשימושו הבלעדי של המוכר והכל לפי שיקול דעתו הבלעדי והמוחלט. בהקשר זה מפנות הנתבעות גם למסמכי המפרט הטכני, לפיהם הוצאו השטחים והזכויות שלגביהם טוענים התובעים, מהרכוש המשותף וכשעל גבי מסמכים אלו מתנוססת חתימתם של התובעים שהביעו את גמירות דעתם המלאה תוך שהם מסתייעים בייעוץ משפטי בכל הליך מכירת הדירות.
6. נטען כי התובעים היו צריכים ליתן את דעתם לכלל הסעיפים המנויים בהסכם המכר ומשלא עשו כן אין להם להלין אלא על עצמם. ביחס לטענת התובעים כי מי מסעיפי הסכם המכר מהווים סעיף מקפח, הרי משאלו לא נכללים בחזקות המנויות בסעיף 4 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים") ומשהתובעים לא טענו ולא הוכיחו מדוע סעיפים אלו מקפחים, ובשים לב לעובדה שנטל ההוכחה מונח לפתחם, הרי שיש לדחות את טענתם בעניין.
7. הנתבעות לא הפרו את הסכמי המכר ועל כן אין בסיס לדרישת התובעים לפיצויים. כמו כן, לא פרטו התובעים את עוגמת הנפש שנגרמה להם עקב הפרת ההסכם הנטענת וכשמדובר בטענה כללית שאינה מאפשרת לנתבעות לערוך את הגנתן בעניין.
8. עיון בסעיף 2.4.2 למפרט הטכני מעלה כי נקבע בו במפורש שהתפוסה בקומת העמודים היא של "דירות גן", בלשון רבים, ולא דירת גן. כמו כן, מסעיף 1.9 למפרט ניתן ללמוד כי חלק מהקומה המפולשת ושטחי הגינות בקומת הקרקע הוצאו גם כן מן הרכוש המשותף, על כן כוונת הנתבעות להקמת היחידה היתה גלויה בפני התובעים כל העת.
9. הנתבעות מדגישות כי על אף שחלק מהסכמי המכר נחתמו קודם למתן "היתר השינויים" אשר אפשר את בניית דירת הגן במתכונתה הראשונה, בשטח של כ- 40 מ"ר, הרי שהנתבעות צירפו להסכמי המכר עותק של בקשתם לקבלת היתר לבניית היחידה ומשכך מושתקים התובעים מלטעון אחרת. עוד מוסיפות הנתבעות כי היתר הבניה המקורי שהתבקש והתקבל היה לשם בניית 13 יחידות דיור, אולם, משעה שהתובעים 1 ו- 2, שהם הרוח החיה מאחורי כתב התביעה, ביקשו לאחד את שתי הדירות שרכשו, פחת מספר הדירות בבניין ל- 12, דבר שאפשר בניית יחידה נוספת, היא היחידה נשוא המחלוקת וזאת מבלי לדרוש הוספת יחידת דיור נוספת.
10. נטען כי דירה מס' 11 אוחדה ולא פוצלה כפי שנטען על ידי התובעים, כך שלמעשה, גם לאחר בניית היחידה, כולל הבניין 13 דירות בלבד ואין הדבר מהווה מעשה שהוא בניגוד למוסכם בין הצדדים. בהקשר זה אף מדגישות הנתבעות כי מרבית התובעים חתמו על נספח להסכם המכר בו סייגו את השינוי כאמור בסעיף 6א1 כך שלא ייבנו יותר משתי דירות ואילו אחרים, סייגו מספר קומות נוספות.
11. בין הנתבעות ובין מדינת ישראל, היא הבעלים של הקרקע בו מצוי הבניין, נחתם הסכם פיתוח ועד היום טרם נרשם הבניין כבית משותף. הנתבעות טוענות כי על פי סעיף 2ב(1) לתקנות התכנון והבניה יש לשלוח העתק של בקשת ההיתר לכל בעלי הזכויות בנכס ואילו על פי סעיף 2א(1) בעלי הזכויות בנכס הרשום במרשם המקרקעין ושאינו בית משותף הם הבעלים הרשומים. בהקשר זה נטען כי ביום 13.12.2007, היום בו התקבל היתר הבניה עבור היחידה, ועד ליום הגשת כתב ההגנה בתובענה זו, לא היו התובעים "בעלי הזכויות בנכס" ומשכך לא היתה מוטלת על כתפי הנתבעות כל חובה חוקית לשלוח לתובעים העתק או חובה לידע או לבקש את הסכמתם על עצם הגשת הבקשה למתן היתר עבור בניית היחידה.
12. יש לדחות את טענות התובעים לפגיעה באיכות חייהם משאלו לא נתמכו במסמכים ובפירוט כלשהו בעניין. כמו כן מוכחשת חוות הדעת מיום 05.07.2010 של שמאי המקרקעין מר דורון ברינקר. נטען כי האמור בחוות הדעת של מר ברינקר בעניין הערכת שווי זכויות הבנייה של היחידה אינו מקצועי, אינו מפורט ואינו תואם סטנדרטים מקצועיים ראויים וכשכל האמור בחוות הדעת ביחס לליקויי הבנייה בבניין והחבות לתקנם מונחת על כתפי צד ג'.
13. ביום 07.08.2000 חתמו הנתבעות עם חברת סולל בונה בע"מ, צד ג', על הסכם במסגרתו נטל צד ג' על עצמו את כלל ההתחייבויות הקשורות בביצוע תיקון הליקויים בבניין (ראה סעיף 5.13 להסכם עם צד ג'). לחילופין, טוענות הנתבעות כי בנו את הבניין ברמה, בטיב ובמקצועיות גבוהים כפי שהתחייבו בהסכם המכר, במפרטים והתכניות, ובכל עת שפנו התובעים בדרישות לתיקון הליקויים, נענו תוך שיתוף צד ג' ותיקון הליקויים לשביעות רצונם של התובעים ובתוך כך אף נציג ועד הבית חתם כי תיקונים אלו בוצעו לשביעות רצונו.
14. ביחס לחוות דעתו של מר שליטנר נטען כי מוכחשת מומחיותו וכי חוות דעתו כללית ואינה כוללת פירוט ראוי. מרבית הליקויים המפורטים בחוות הדעת הם ליקויים קוסמטיים שנתגלו לאחר תום תקופת הבדק כהגדרתם בחוק המכר (דירות) ומשכך אין לנתבעות כל אחריות לתקנם אם וככל שאכן קיימים. באופן ספציפי, טענות התובעים ביחס לשיפועי המדרכות לנכים ולעגלות וביחס למיקום המזגנים, אינן מבוססות היות ואלו בוצעו על סמך הסכמים והיתרים מאושרים. ביחס לטענות התובעים בעניין החלפת אריחים נטען כי לא צוין בחוות הדעת מה הפגם באריחים ואם מדובר בהבדלי גוונים הרי שעסקינן באריחים של אבן טבעית אשר מטבעה היא בעלת גוונים שונים כך שאין אבן אחת זהה לשנייה. באשר לליקוי שנטען ביחס למרצפות "אנטי-סליפ" בקומת המרתף, הרי שמדובר בטענה בלתי מבוססת ומשהריצוף הותקן לבקשת התובעים לשם הגברת הבטיחות ובשל אופיו ותכליתו הרי שמדובר במרצפות מחוספסות המיועדות למניעת החלקה. לחילופין, נטען כי באם חלה על הנתבעות חבות לתקן את הליקויים הנטענים בכתב התביעה הרי יש ליתן לנתבעות לממש את זכותן לתקן את הליקויים בעין, ככל שאלה קיימים, וכשהתובעים מנועים מלתבוע כל פיצוי אחר, ישיר או עקיף, בגין אותם הליקויים וכי אין מדובר בהפרת ההסכם. הנתבעות מציינות כי הפעם הראשונה בה נתקלו בחוות הדעת לעניין הליקויים היתה בכתב התביעה וכי מדובר באמצעי לחץ נוסף המופעל עליהן ביחס לטענותיהן לעניין זכויות הבניה.
15. התובעים עמדו בכתב התביעה על ההוצאות שנגרמו להם כתוצאה מהשימוש בו עשו הנתבעות במים. לטענת הנתבעות, השימוש האמור במים, היה זניח, ועל כן אף אם יש ממש בטענת התובעים הרי שמדובר בשימוש שערכו הכספי עומד על סך של כמה עשרות שקלים בודדים וכשהתובעים אף נשאלו ביחס לגובה הפיצוי הנדרש אך עד למועד הגשת כתב ההגנה לא התקבלה תשובה בעניין.
16. נטען כי עבודות הקמת היחידה בוצעו ברובן מחלקו האחורי של הבניין וכשהקבלן המבצע הונחה על ידי הנתבעות ואף הקפיד על כך שבעלי מקצוע לא יכנסו דרך הכניסה הראשית או דרך הלובי של הבניין לשם ביצוע העבודות וזאת על-מנת למנוע את אי הנוחות המזערית אם וככל ותהיה לתובעים. כמו כן, בפעמים הבודדות בהן נאלץ הקבלן ומי מטעמו להיכנס דרך הכניסה הראשית, הרי שהלובי נוקה באופן מיידי כך שכניסתו לא הורגשה ולא הטרידה את מנוחתו של מי מהתובעים.
17. הנתבעות טוענות כי מכרו את היחידה כדין וזאת לאחר שביצעו את כל הפעולות הנדרשות, על כן אין לפסוק לטובת התובעים פיצויים שאינם מגיעים להם. בתוך כך נטען כי אין כל קשר בין בניית היחידה לבין הסדרת הרישום של הדיירים בלשכת רישום המקרקעין, משכך סבורות הנתבעות כי אין בטענתם האמורה של התובעים בכדי לתמוך או לסייע לסעדים המבוקשים על ידי התובעים. סעיף 4ג' להסכמי המכר אינו כולל כל התחייבות נקובה בזמן מצד הנתבעות לרישום הבניין כבניין משותף וההתחייבות שהוגבלה בזמן היא להסדרת רישום הדיירים בלשכת רישום המקרקעין תוך 24 חודשים מהיום בו הבניין יירשם כבית משותף. בהקשר זה מוסיפות הנתבעות וטוענות כי הן פועלות כל העת להסדרת רישום הבניין כבית משותף, וכשידוע שהליכי הרישום אורכים זמן ועיקרם אינו תלוי בנתבעות. לבסוף, נטען כי הליך הפרצלציה, המהווה תנאי מוקדם לרישום הבית כבית משותף, הושלם לא מכבר והנתבעות פועלות להשלמת רישום הבית כבית משותף.
18. הפרוייקט שבמסגרתו נבנה הבנין כולל שלושה בניינים המהווים יחדיו שלושה אגפים של אותו בית משותף ועל כן ככל ובית המשפט ייעתר לתביעה אזי הזכויות שיגיעו להם אינן מהוות את מלוא הזכויות הנטענות אלא חלק יחסי מתוך כלל בעלי הזכויות בפרוייקט.
19. לבסוף, נטען בעניין עיתוי הגשת התובענה, כי זו הוגשה כשנתיים לאחר התחלת הבנייה של היחידה וכשהתובעים לא הביעו את התנגדותם במהלך או לאחר הבנייה.

טענות שולחות ההודעה לצד ג' (הנתבעות)

1. שולחות ההודעה לצד ג' עותרות לחייב את צד ג' לשאת בכל סכום שייזקף לחובתן ולטובת התובעים בכל הקשור לליקויי הבנייה בדירות שרכשו מידי הנתבעות.
2. נטען כי הנתבעות הן חברות העוסקות, בין היתר, בקבלנות בניין והשקעות, ואלו ביקשו להעביר את מלאכת שירותי הבנייה בבניין מושא התובענה לצד ג', משכך, ביום 07.08.2000 הן חתמו על חוזה עם צד ג' במסגרתו הוסדרו היחסים בין הנתבעות לצד ג', בין "מזמין" ו"קבלן" (בהתאמה).
3. לטענת שולחות ההודעה, צד ג' קיבל על עצמו את בניית הבניין ומסירת הדירות לידי הרוכשים, התובעים, וכן קיבל הוא על עצמו את תיקון כלל הליקויים בבניין, אם וככל שימצאו, מכוח חוק, או מכוח תלונה של התובעים או רשות אחרת המוסמכת לצוות על התיקון.
4. במסגרת החוזה שהסדיר את היחסים בין הצדדים עוגנה חבותו של צד ג' לשאת בתיקון הליקויים במסגרת מספר סעיפים. בסעיף 1.7 נקבע מנגנון לפיו הומחו כלל החיובים החלים על פי הוראות חוק המכר (דירות) לצד ג' וזאת הן כלפי הנתבעות והן כלפי רוכשי הדירות. סעיף 2 הגדיר בכותרתו את מהות החוזה במסגרתו העבירו מוסרות ההודעה לצד ג' את האחריות לביצוע העבודות המוגדרות בחוזה. בנוסף, בסעיף 5.13 לחוזה הובהר כי מוסרות ההודעה הן המוכרות לפי חוק המכר וצד ג' מצהיר ומסכים כי חיוביה של הנתבעת בפיצוי ושיפוי רוכשי הדירות, יחולו עליו. לבסוף, מפנות שולחות ההודעה לסעיף 13.4.5 לחוזה בו הוצהר כי צד ג' מסכים לכך שכל עבודה שלא תבוצע או שתבוצע באופן לקוי, תבוצע על ידו, תושלם, ותתוקן וזאת גם אם הושמט הדבר מרשימת התיקונים וההשלמות.
5. כל טענה שיש לתובעים בכתב התביעה ביחס לליקויי הבנייה בהתאם לחוק המכר, טיב איכות הבניה והשלמות הבניה צריכה להיות מופנית כלפי צד ג' ולא כלפי שולחות ההודעה. שולחות ההודעה עמדו בחלקן בחוזה מול צד ג' וכעת, כמתחייב מהוראותיו, על צד ג' לעמוד בחלקו ולשאת בכל הוצאה, תיקון, וקימום שייזקף לחובתן של שולחות ההודעה במסגרת הליך משפטי זה.
6. הסכום שנתבע מידי צד ג' עומד על סך 225,625.35 ₪ והוא הסכום אותו תובעים התובעים מהנתבעות, ומורכב מעלות תיקון וקימום ליקויי הבנייה, עגמת הנפש שנגרמה כתוצאה מהימצאות הליקויים והוצאות התשלום עבור חוות הדעת שצורפו לכתב התביעה ותומכות, לכאורה, בטענות בדבר הליקויים (מסכומים אלו הופחת סך של 5,000 ₪ שנתבע על ידי התובעים לשם שחזור החלון היות וזה אינו בגדר ליקוי שמוטל על צד ג' במסגרת החוזה, לתקנו).
7. נוכח כלל האמור, במידה ובית המשפט לא יקבל את טענות הנתבעות ותושת עליהן אחריות כלשהי וחבות כלפי התובעים הרי שתהיינה שולחות ההודעה זכאיות לשיפוי ופיצוי מטעם צד ג' בגין כל סכום בו תחויבנה במסגרת פסק הדין הקשור עם קיומם של ליקויי בנייה בבנין.

טענות צד ג'

1. נטען כי הליקויים המפורטים בכתב התביעה ובהודעה לא נתגלו בתקופת הבדק ובתקופת האחריות ועל כן אין הם בגדר אי-התאמה כמשמעותה בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973.
2. לדידו של צד ג' עיון בתאריכי מסירת הדירות מעלה כי לגבי כל אחת מהדירות מתקיימת התיישנות ועל כן יש לקבוע שהתביעה התיישנה וכי קיימת מניעות היות וזו הוגשה בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב. בהקשר זה מוסיף צד ג' כי החוק החל בענייננו הוא חוק המכר (דירות) ומשכך, יש להעדיף את הפנייה לדבר חקיקה ספציפי זה על פני כל דבר חקיקה אחר. כך ההלכה החלה בעניין דיני ההודעה לפי חוק המכר דירות ובכלל זה חובת ההודעה במהלך התקופות המנויות בחוק כמוהם כדיני התיישנות.
3. לטענת צד ג' השיהוי בהגשת התביעה ובשליחת ההודעה גורם לו נזק ראייתי חמור ופוגע באפשרותו להתגונן, על כן אין התובעים זכאים לסעד המבוקש על ידם, ככל שזה נוגע לצד ג', וכן אין שולחות ההודעה זכאיות להגיש את הודעתן כנגד צד ג'.
4. אין לדלות מהוראות ההסכם שבין שולחות ההודעה לבין צד ג' את האחריות הגורפת לפיצוי ושיפוי בגין הליקויים שנתגלו, היות והציטוטים שהובאו על ידי שולחות ההודעה הינם חלקיים ואינם מקימים אחריות של צד ג' לפיצוי. צד ג' התחייב לבצע את העבודות בהתאם לתוכניות ולמפרטים שסופקו לו על ידי שולחות ההודעה. כמו כן, התחייב צד ג' לפצות את שולחות ההודעה אך ורק בגין מעשה ומחדל מצדו במהלך ביצוע העבודות ובקשר אליהן, אך אין בהתחייבות זו משום התחייבות גורפת לפצות את שולחות ההודעה בגין סכומים בהם תחויבנה הקשורים לליקויים בתכנון ובגין כל חיוב שמקורו אינו בביצוע לקוי של העבודות.
5. צד ג' סבור כי ביצע את העבודות בהתאם לתוכניות ולמפרטים שסופקו על ידי שולחות ההודעה, במקצועיות ובמיומנות, מחומרים טובים ובהתאם להוראות הדין, משכך לא קמה לתובעים ולשולחות ההודעה כל זכות לפיצוי ולשיפוי בגין ליקויים נטענים שנתגלו, כביכול, בביצוע העבודות. האחריות לנזקים הנטענים רובצת לפתחם של התובעים ושולחות ההודעה ומוכחש ניסיונן של שולחות ההודעה להשית על צד ג' את רכיב "עוגמת הנפש" הנתבע במסגרת התביעה כולה.
6. במסגרת כתב הגנתו להודעה שנשלחה לו, העלה צד ג' אף טענות כנגד גרסת התובעים כפי שהובאה במסגרת כתב התביעה, בתוך כך, הכחיש את עובדת היותם של התובעים בעלי זכויות בדירות מושא כתב התביעה. כמו כן, נטען להתיישנות בהגשת התביעה וזאת משחלפו יותר מ- 7 שנים ממועד מסירת הדירות לתובעים ועד למועד הגשת התביעה. נטען כי יש בשיהוי האמור בכדי לגרום לצד ג' נזק ראייתי הפוגע ביכולתו להתגונן כראוי וזאת לאחר למעלה מ- 8 שנים ממועד מסירת הדירות ובאופן בו שינה הוא את מצבו לרעה וכשהתנהגות שולחות ההודעה והתובעים כמוה כזניחת זכות תביעתם. הליקויים, היקפם ועלות תיקונם, מוכחשים, וכמו כן, מוכחשת חוות הדעת (נספח ד' ו- ד' 1 לכתב התביעה) על תכניה.

דיון והכרעה

1. התובעים טוענים לסיפוח שטחים מן השטחים המשותפים שלא כדין וזאת על מנת לבנות דירת גן הממוקמת בקומה המפולשת ובעיתוי בו עבודות הבנייה מתבצעות לאחר שכלל הדירות בבניין כבר נמכרו ואוכלסו מזה ספר שנים, וכשהדירה מושא הסכסוך נמכרת לצד ג'. לדידם של התובעים התשתית ההסכמית המורכבת מהסכמי המכר, התוספות להם ומהמפרטים אינה מקנה לנתבעות בסיס שבגינו הן יכולות לעשות את השימוש האמור בזכויות הבנייה לצורך בניית דירת גן נוספת בבניין.
2. הנתבעות כופרות בטענות התובעים, לטענתן, הן פעלו באופן חוקי ובתום לב וכשעל כלל התשתית ההסכמית האמורה, חתומים התובעים. התשתית ההסכמית מקנה לנתבעות את הזכויות ליזום תכניות חדשות ולממש זכויות קיימות אותן לא ניצלו במסגרת בניית הפרוייקט. כמו כן, עומדות הנתבעות על העובדה לפיה במסמכי המכר של כל אחד מהתובעים, הוצאו על ידן במכוון ובמפורש, שטחים מגדר הרכוש המשותף, ובכלל זאת השטח מושא התובענה וכן הוצאו זכויות הבנייה.
3. בשלב הבאת הראיות העידו מר גבריאל מרזן (ת/1), מר שלמה לוין (ת/2), מר מתי וינברג (ת/3), הגב' רבקה גולן (ת/4) ומר דני לס (ת/1) מטעם התובעים ומר יגאל מנחם מטעם הנתבעות (ה/1).
4. ביום 16.10.2012 ובעקבות בקשה של צד ג' מונה מומחה מטעם בית המשפט בתחום ההנדסי, הוא המהנדס ושמאי המקרקעין, יוסף גולדקלנג על מנת שייתן את דעתו בעניין הסוגיות שבמחלוקת. חוות הדעת שהוגשה על ידי המהנדס גולדקלנג נחלקת לשני ראשי פרקים וזאת בהתאם לשני ראשי הנזק שנתבעו במסגרת תובענה זו, האחד, ביחס לליקויי הבנייה, השני, ביחס ל"גזילת" רכוש משותף ואחוזי בנייה כתוצאה מבניית דירת גן נוספת. מסקנותיו של המומחה ביחס לליקויי הבנייה הנן (עמ' 13 – 14 לחוות דעת המומחה גולדקלנג) הן:

"לסיכום

• אומדן עלות הליקויים הנטענים ו/או הפיצוי הכספי מוערך על ידי בסך של 13,900 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.
• יוער כי, חוו"ד אינה מתייחסת לפרק הזמן שעבר מיום מסירת המבנה ולאחריות הקבלן לפי חוק המכר.
• במידה והתיקונים יבוצעו על ידי קבלן שיפוצים יש להוסיף 25% על העלויות הנקובות לעיל.
• משך ביצוע התיקונים מוערך על ידי ב- 10 ימי עבודה.

אין צורך לפנות הדיירים במהלך ביצוע התיקונים (מדובר בליקויים הנטענים ברכוש המשותף).

• שכ"ט פיקוח הנדסי הינו 2,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק."

1. במסגרת הליך ההוכחות הגיעו הצדדים להסכמה לפיה:

"צד ג' ישלם את עלות חוות הדעת שנפסקה בחוות דעתו של מר גולדקלנג, מיום 28.08.2013, כאמור בעמ' 14 ועמ' 12 לחוות הדעת, 17,587 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה ללא ריבית מ 28.08.2013.

אנו מבקשים ליתן תוקף של פסק דין להסכמה. השיק יימשך על שם ב"כ התובעים."

משכך ניתן תוקף של פסק דין להסכמת הצדדים דלעיל ללא צו להוצאות (פסק דין חלקי).

1. משכך נותר לפסוק ביחס למחלוקת העיקרית הנטושה בין הצדדים היא המחלוקת בעניין ה"גזילה" הנטענת של שטחים מהרכוש המשותף ומאחוזי הבנייה כתוצאה מבניית דירת גן נוספת, ובמילים אחרות, האם הנתבעות הפרו בעניינו את סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973.
2. סעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) מורה כי:

"6 (א) המוכר דירה בבית משותף או בבית המיועד להירשם כבית משותף והתקנון שחל על הבית או שבדעתו להחיל על הבית מבטל או משנה הוראה של התקנון המצוי המתייחסת לענין מן העניינים המנויים להלן, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין; ואלה הענינים:

1. הוצאת חלק מהרכוש המשותף;
2. שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירה;

[...]

(ב) מוכר שלא מסר פרטים על ענין מהעניינים המנויים בסעיף קטן (א) יראוהו, על אף האמור בחוזה המכר, כמי שהתחייב שהוראות התקנון המצוי לגבי אותו ענין יחולו על הבית המשותף."

1. בע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 677, 679 - 680 (1986) עמד כב' הנשיא מ' שמגר על סעיף 6 ובהקשרו פסק:

"לפי סעיף 6 הנ"ל, קבלן, העומד להוציא חלק מן הרכוש המשותף בבניין שהוא מוכר, חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו עניין. סעיף זה אינו חל על החוזה דנן, כאמור.

[...]

האם בחוזה שביניהם, התנו הצדדים על ההסדר הנ"ל, כך שהמוכר אכן מכר לקונה רק את הדירה ואת החצר הצמודה לה והותיר לעצמו את כל שאר חלקי הרכוש המשותף?

כפי שצוין, המגמה של הפסיקה הייתה תמיד לדרוש מהמוכר, המבקש להוציא נכס מגדר הרכוש המשותף, כי יעשה זאת במפורש.

זו הייתה המגמה לפני חוק המקרקעין (ע"א 310/64 [3] הנ"ל), ואף אחריו (ע"א 531/75 [4]) מגמה זו אף קיבלה ביטוי סטטוטורי בסעיף 6 לחוק המכר (דירות).

בחוזה דנן לא נאמר בשום מקום בצורה מפורשת שחלק כלשהו מן הרכוש המשותף לא יימכר. העובדה, שהמוכר קיבל מן הקונה היתר לבנות על הגג, אין די בה כדי להעיד על כך, שהקונה הסכים להצמדת הגג לדירות המוכר... מכל מקום, הנטל להוכיח הסדר מוסכם, שמסר את הגג לבעלותו של המערער, רבץ על זה האחרון, ובנסיבות עניין זה אין מקום למסקנה כי המשיב ויתר על חלק מן הרכוש המשותף לטובת המערער."

1. לימים, נדונה פרשנותו של סעיף 6 לחוק המכר (דירות) אף על ידי כב' השופטת א' פרוקצ'יה במסגרת רע"א 259/99 חב' פליצ'ה ראובן בע"מ נ' סופיוב, פ"ד נה (3) 385, 401 – 402 (2001) (להלן: "עניין פליצ'ה") ושם נקבע:

"מטרת הוראה זו להבטיח כי כאשר רוכש אדם זכויות בדירה הוא ידע אל נכון, כבר עובר למועד הרכישה, מהו היקף הזכויות הנרכשות על-ידיו לא רק לגבי יחידת הדיור עצמה אלא גם לגבי חלקי הרכוש המשותף:

[...]

רציונל זה של חוק המכר(דירות), שעיקרו במתן הגנה לקונה מפני פגיעה בזכויותיו, בין היתר עקב גריעה מחלקי הרכוש המשותף בלא ידיעתו ובלא הסכמתו, חל הן על מכר דירה בבניין שנרשם והן על בניין שטרם נרשם. הצורך בהגנה על זכויות הקונה תקף שבעתיים בבניין שטרם נרשם כאשר הסכם המכר נעשה זמן ניכר לפני הבנייה ובטרם קבלת החזקה בדירה בשל החשש כי בפרק הזמן בין ההתקשרות בהסכם לבין קבלת החזקה בדירה יחולו שינויים בלתי מבוקרים בהיקף השטחים הנגרעים מהרכוש המשותף ומוצמדים ליחידות דיור ספציפיות. מכאן הדרישה בחוק המכר (דירות) כי גריעה מן הרכוש המשותף, בין בבניין רשום ובין בבניין שטרם נרשם, תהיה ידועה לקונה ומוסכמת עליו עובר להתקשרותו בהסכם המכר, ותקפותה המשפטית של גריעה זו מותנית בהסכמתו המלאה והמפורשת...

על יסוד הדברים האמורים ניתן לסכם ולומר:

1. בבית המיועד להירשם כבית משותף וטרם נרשם ככזה עומדת זכות לדיירים לעשות שימוש וליהנות מחלקי רכוש משותף כפי הגדרתם בסעיף 77א בפרק ו'1 לחוק המקרקעין. גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים כפופות להסכמת כל הדיירים, ובלעדיה אין היא תקפה. במסגרת הסכמה כזו נדרש כי בחוזה מכר עם דייר יצוינו במפרט הפרטים הנוגעים לגריעה כזו, ואין בענין זה הבדל בין בית משותף שנרשם לזה שטרם נרשם כאמור...
2. גריעה מהשטח המשותף חייבת להיות מפורשת בכתובים ועליה להיות מוצגת באורח קונקרטי, ואין די בקיום הוראה כללית בחוזה המכר המשיירת לקבלת המוכר שיקול-דעת לגרוע בעתיד שטחים מהרכוש המשותף בלא פירוט קונקרטי של שטחים מוגדרים...
3. גריעה מהרכוש המשותף לאחר חתימת חוזה המכר בין הקבלן לדייר המתבצעת שלא בהסכמתו המפורשת של הדייר איננה תופסת, וכדי שתיחשב תקפה מן הבחינה המשפטית, עליה לזכות בהסכמתם המפורשת כל רוכשי הדירות. אין מסיקים הסכמה או ויתור מכללא על דרך ההתנהגות או הימנעות מהגשת תביעה..." (ההדגשות לא במקור – ר.פ).
4. בסיכומים טוענים התובעים כי הנתבעות כשלו בכל הנוגע להסדרת הוצאתם של חלקים מהרכוש המשותף בהסכמים, במפרטים ובתוכניות ובתוך כך אף טוענים שהנתבעות הודו כי לא קיבלו את הסכמת התובעים ואף לא סברו שיש צורך בהסכמתם, על כן גורסים התובעים כי הגריעה מהרכוש המשותף אינה תקפה ומשכך אף קמה זכאותם לפיצוי כספי בגינה (סעיף 10 לסיכומי התובעים). לטענת התובעים ההגדרה של "רכוש משותף" כפי שעולה מחוק המקרקעין, מהתקנון המצוי ומההלכות שנפסקו בעניין, מובילה למסקנה לפיה קומת הקרקע המפולשת בבית המשותף היא חלק מהרכוש המשותף ועל כן אין הנתבעות רשאיות להוציא חלקים מקומה זו אלא בהסכמת כלל התובעים, ומשלא עשו כן, אין גריעה זו תקפה (סעיף 12 לסיכומי התובעים). בהקשר זה מוסיפים התובעים כי אף זכות הבנייה בבית משותף נכנסת לגדר נכס בבעלות משותפת של התובעים ועל כן הנתבעות לא היו רשאיות לעשות שימוש בזכויות הבנייה על דעת עצמן וללא קבלת הסכמתם המפורשת של כלל התובעים וקל וחומר לגבי המקרקעין עצמם, הנכללים בשטח המשותף (סעיף 13 לסיכומי התובעים).
5. הנתבעות טוענות, כאמור, כי מספר תניות בהסכם המכר עגנו במפורש את שיקול הדעת ואת זכותן לבצע שינויים בתוכניות ובתב"ע ובתוך כך, להוסיף או לגרוע, יחידות דיור וחדרים בבית וכן להוסיף ולגרוע משטח המרתף, לנצל זכויות בניה נוספות בבית, לרבות, הגדלת צפיפות ולשנות את מספר הקומות בבית (ראה סעיפים 6 א' 1, 28 א', 29 ג', 31 ד').
6. נוכח האמור נדרשים אנו לתניות אליהן מפנות הנתבעות בהסכם המכר. סעיף 6א' 1 להסכמי המכר מורה כי:

"6. א. הרוכש מצהיר ומאשר כי:-

1. ראה את המקרקעין ובדק את כל הזכויות הקשורות במקרקעין וכי ידועים לו כל הפרטים והתנאים הפיסיים והמשפטיים, הסביבתיים והתכנוניים בקשר עם התב"ע, הפרוייקט, הבית הדירה וסביבתה.

מבלי לגרוע מן האמור בסעיף 28 להלן, מאשר ומצהיר הרוכש, כי ידוע לו כי עשויים לחול שינויים בתכניות ו/או בתב"ע, ביוזמת המוכר ו/או ביוזמת הרשויות ו/או ביוזמת גורמים אחרים, והוא מוותר מראש על כל תביעה ו/או טענה בקשר לכך.

1. הוראת סעיף 6א'1 להסכמי המכר אינה עומדת ברף שנקבע במסגרת פסיקת בתי המשפט שפרשה את סעיף 6 לחוק המכר (דירות) וזאת בשל כלליותה, הנוסח הגורף בו נוסחה וכשנפסק בהקשר זה, כאמור לעיל, שעל הסכם המכר להיות ספציפי ובעל רמת קונקרטיזיציה מספקת אשר אינה נמצאת בנוסח הוראה זו.
2. סעיף 28 א' להסכמי המכר מורה כי:

"המוכר יהיה זכאי לבנות מבנים נוספים על המקרקעין או על שטחי קרקע נוספים שיאוחדו עם המקרקעין, להכניס שינויים בתכנון ובתב"ע הקיימת או העתידית, ובין השאר, להוסיף או לגרוע יחידות דיור ו/או חדרים בבית ו/או בפרוייקט, להוסיף או לגרוע משטח המרתף, לנצל זכויות בניה נוספות בבית, לרבות הגדלת צפיפות, אם יהיו או לעשות כן לגבי שטחי קרקע נוספים שיאוחדו עם המקרקעין, לפצל או לאחד את המקרקעין עם מקרקעין סמוכים, להפריש חלקים מהמקרקעין ומזכויות הבניה על המקרקעין הקיימות ו/או העתידיות, בין לצורכי חלקים אחרים של הפרוייקט ובין לצורכי ציבור, וכן ליצור זיקות הנאה על החלקה או לטובת החלקה, לשנות מספר הקומות בבית, הכל ביוזמת המוכר ו/או ביוזמת גורמים אחרים, בלא שהרוכש יהיה זכאי להתנגד או להפריע לכך וזאת אף לאחר מסירת הדירה, כל זאת בכפוף לקבלת אישורים מתאימים מהרשויות המוסמכות.

למען הסר ספק, הובהר לרוכש כי המוכר הגיש בקשה לשינויים בהיתר הבניה הקיים ולהתאימו לתוכניות המצורפות להסכם כנספח "ב" ולתוכנית הפיתוח הקיימת, ובין היתר, להגדיל את מספר החדרים בפרוייקט, להקטין את שטח המרתף ולשנות את חלוקתו הפנימית, והרוכש מתחייב שלא להתנגד לבקשה זו של המוכר בכל צורה שהיא, ובלבד שלא יפגע שטח דירת הרוכש ותכנונה הפנימי, הכל כמפורט בנספח "ט" להסכם זה" (ההדגשה אינה במקור אלא בסיכומי הנתבעות).

1. לכאורה, סעיף 28א' לחוקי המכר הוא מפורט וספציפי ובמיוחד בהשוואה לסעיף 6א'1 שהובא לעיל, אך אף על פי כן, אין בפירוט המצוי בו בכדי לקיים את מצוות המחוקק והפסיקה ביחס לרף הספציפיות והקונקרטיות הנדרש מהמוכר.
2. סעיף 29 ג' להסכמי המכר מורה כי:

"מוסכם בזה, כי כל זכויות הבניה במקרקעין, כפי שקיימות עתה ו/או כפי שתהיינה בעתיד, שייכות למוכר בלבד, והוא רשאי לנצלן (או שלא לנצלן) לפי שקול דעתו הבלעדי. הוראות הסכם זה אינן מגבילות את המוכר בשימוש, ניצול, יעוד ותכנון המקרקעין ואינן מקנות לרוכש זכות בקשר לכך מעבר להתחייבויות המפורשות של המוכר ע"פ הסכם זה". (ההדגשה אינה במקור אלא בסיכומי הנתבעות).

1. נוסח סעיף 29 ג' הוא כללי וגורף, באופן בו למוכר מוענק שיקול דעת בלעדי ומלא ביחס לזכויות הבנייה בהווה ובעתיד ואין בו בכדי לענות על המבחנים שפורטו בפסיקה בדבר הפירוט והספציפיות הנדרשת.
2. סעיף 31 ג' להסכמי המכר מורה כי:

"המוכר יהיה רשאי וזכאי, לפי שקול דעתו הבלעדי והמוחלט של המוכר וללא צורך בהסכמת הרוכש, להוציא מהרכוש המשותף איזה שטחים שהם, לרבות שטחים של המגרש והחצר, כניסות נפרדות ודרכי גישה לכניסות, שטחי חניה, מעברים, מרפסות, גגות, מחסנים, ו/או חדרים אחרים, שרותים, או מהמתקנים הנלווים והמתקנים האחרים, שטחים ומתקנים שיוצמדו לבית או לאגפים בבית או לבתים אחרים בפרוייקט או לדירות או ליחידות אחרות, הכל בהתאם לשיקול דעתו הבלעדי של המוכר." (ההדגשה אינה במקור אלא בסיכומי הנתבעות).

1. אף סעיף 31ג' כמו גם סעיף 29 ג' מעניק למוכר שיקול דעת בלעדי ומלא, אך זאת ביחס להוצאת שטחים מהרכוש המשותף, אף על פי כן ועל אף הרשימה המנויה בו של השטחים המוצאים, אין בהם בכדי להבהיר ולגלות לרוכש בהיקף ובמידה הנדרשים והעולים לכדי רמת הגילוי נאותה על פי הרף שנתגבש בפסיקה בהקשר זה.
2. סעיף 31 ד' להסכמי המכר קובע כי:

"מבלי לגרוע מן האמור לעיל, מאשר הרוכש, כי ידוע לו כי השטחים וחלקים משטח המגרש, חדרי שנאים וחדרים אחרים שידרשו לשימושו של המוכר ו/או מי מטעמו ו/או מי בהסכמתו ו/או כל רשות מוסמכת לפי דרישתה, חצרות, חניות, מחסנים וגג ו/או גגות הבית המשותף וכל שיבנה עליהם לרבות גגות של יחידות בבנין, וכן כל זכויות הבניה הקיימים ו/או שיהיו קיימים על שטחים אלה, חלקים בלתי בנויים של חצר הבנין, קירות חיצוניים, כניסות נפרדות, מתקנים ושטחים מבונים ובלתי מבונים שמטבעם ו/או מיקומם עשויים לשמש בלעדית ו/או במידה רבה ו/או באופן משמעותי יחידה או יחידות מסויימות בבית, הוצאו מן הרכוש המשותף והינם מוצמדים לדירות בבית או יועמדו לשימושו הבלעדי של המוכר ו/או מי מטעמו ו/או מי בהסכמתו ו/או לשימושה הבלעדי של כל רשות מוסמכת אחרת, הכל לפי שקול דעתו הבלעדי והמוחלט של המוכר.

במקרה של בנייה נוספת ע"י המוכר כאמור בסעיף 28 לעיל וכן במקרה של בניה נוספת כלשהי ע"י בעלי היחידות שהוצמדו להם חלקים בבית כאמור, על החלקים המוצמדים, יהיו המבנים הנוספים, לרבות גגותיהם וקירותיהם החיצוניים, צמודים במלואם לאותה יחידה ו/או יחידות בבית, והרוכש נותן בזה במפורש מראש את הסכמתו להקמתם ו/או הצמדתם ליחידה ו/או ליחידות ויראו הסכמה זו כמחייבת את הרוכש לצורך הוצאת היתר הבניה להקמתם ו/או לצורך תיקון צו הבית המשותף ו/או בכל מקרה בו תדרש הסכמה כאמור מהרוכש." (ההדגשה אינה במקור אלא בסיכומי הנתבעות).

1. אין בפירוט המופיע בסעיף זה בכדי לצלוח את הרף שנקבע בפסיקה ביחס לרמת הקונקרטיזציה והספציפיות שנתגבש בפסיקת בתי המשפט וזאת אף על פי, שכביכול, יכול הקורא לסבור בקריאה ראשונית כי עסקינן בסעיף מפורט, הכולל בתוכו רשימה של שטחים שהוצאו מהשטח המשותף. עיון מעמיק יותר מעלה כי אין בה בכדי לספק את אותה רמת גילוי וודאות צרכנית הנדרשת להופיע בהסכמי המכר.
2. מכלל האמור עולה, כי אין בסעיפים האמורים אליהם הפנו הנתבעות בהסכמי המכר בכדי לענות על רמת הספציפיות הנדרשת ומשכך אין אלו יכולים לשמש כאסמכתא להחרגה כנטען על ידי הנתבעות וכפי שנקבע בהקשר זה בע"א 7746/11 נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78 ראשון לציון נ' דורון סטריקובסקי, כונס נכסים, (פורסם במאגרים המשפטיים) (ניתן ביום 24.10.2013) (להלן: "עניין רוטשילד 78") בפסק דינו של כב' השופט נ' סולברג:

"21. הבנק טוען כי הצמדת השטחים המשותפים נעשתה כדין, בהסתמכו על סעיף 9.2 לחוזה, המורה כי:

[...]

אולם, כפי שקבע בית המשפט המחוזי, הוראה זו איננה ממלאת אחר שלושת התנאים שנקבעו בפסיקה, לאמור – היא מופיעה בחוזה ולא במפרט או במסמך נפרד לחוזה, והיא אינה מזכירה באופן ספציפי, קונקרטי ומסוים את שטחי הפרוזדור האמורים. אשר על כן, שומה לקבוע כי שטחים אלה הם רכוש משותף אשר הוצמד שלא כדין, ולפיכך הם שייכים לבעלי הדירות כפי חלקם בשטח המשותף".

יוער אף כי אין בנסיבות העניין כאן בכדי לעלות לנסיבות שעליהן עמדה כב' השופטת א' חיות בפסק דינה בעניין רוטשילד 78 (שם) ושלגביהן פסקה:

"אשר לשאלה האם שטחים אלה הוצאו כדין מן הרכוש המשותף. חברי עומד בפסקאות 19 ו – 20 לפסק דינו על הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: חוק המכר(דירות)), לפיה מוכר המעוניין להוציא חלקים מן הרכוש המשותף "חייב לכלול במפרט או לצרף לחוזה המכר פרטים על אותו ענין", וכן על הפרשנות שניתנה לסעיף זה בפסיקה ולפיה יש להקפיד הקפדה יתרה בחובותיו אלה של המוכר נוכח הפגיעה האפשרית בזכויות הרוכשים... בהקשר זה ראיתי לציין כי הדעה המקובלת בפסיקה היא אומנם כי יש לפרש את הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות) באופן המקים דרישה לכלול פרטים בדבר הוצאת חלקים מן הרכוש המשותף במפרט או במסמך נפרד אותם יש לצרף לחוזה המכר בעת עריכתו... ואולם, לטעמי אין לשלול על הסף את האפשרות כי במקרים מתאימים ניתן יהיה ליתן תוקף להוצאת חלקים מהרכוש המשותף, אף אם הדבר מעוגן בחוזה המכר בלבד... יחד עם זאת, במקרה כזה ועל מנת להשיג את התכלית שביסוד הוראת סעיף 6 לחוק המכר (דירות), יהא על חוזה המכר לנקוט לשון ברורה, קונקרטית ומובלטת בכל הנוגע להוצאת החלקים מן הרכוש המשותף. במקרה דנן, ההוראות הרלוונטיות בחוזי המכר שנערכו עם הדיירים אינן עומדות בדרישות מחמירות אלה ועל כן ניתן גם הפעם להותיר סוגיה זו לעת מצוא בלא לטעת בה מסמרות".

1. לטענת הנתבעות, בנוסף לתניות ההסכמיות, התייחסות ספציפית לעניין ההחרגה קיימת גם במפרט הטכני וממנה ניתן ללמוד על כך שהשטחים והזכויות מושא הסכסוך הוצאו והוחרגו מכלל הרכוש המשותף וכשעל גבי מפרטים אלו חתמו התובעים (סעיף 7.6 לסיכומי הנתבעות).
2. לפני מספר חודשים ניתן פסק הדין בע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו 246 אח', (פורסם במאגרים המשפטיים) (ניתן ביום 15.07.2015) (להלן: "עניין חכשורי") במסגרתו עמד כב' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין על פרשנותו של סעיף 6 ובו קבע, בין היתר:

"...ראו פסקה 20 לפסק דינו של השופט סולברג בעניין נציגות הבניין ברחוב רוטשילד 78, שם נמנו, בעקבות הפסיקה, שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין. האחד, כי הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה; השני, כי מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו; השלישי, כי הגריעה מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים (באותה פרשה לא הופיעה ההחרגה במפרט).

[...]

כה. ...אמת, כפי שצוין מעלה, כי הוצאת חלק מן הרכוש המשותף – במישור הקנייני – אינה אפשרית בהיעדר רישום במרשם המקרקעין בנוגע להצמדת אותו חלק לדירה מסוימת. לפיכך, בטרם רישום הבית כבית משותף, אין משמעות קניינית להצמדת חלק מן הרכוש המשותף לדירה; אלא מדובר לאותה עת בהסדר חוזי לשימוש והנאה באותו חלק. מן הכלל אל הפרט, במישור הקנייני, כל המחסנים והחניות, בין שנמכרו ובין שלא נמכרו, מהווים מעיקרא חלק מן הרכוש המשותף ולכל דייר בהם חלק יחסי ובלתי מסוים. במקביל, במישור החוזי, הדיירים שרכשו מחסנים וחניות מן המערערת זכאים, לאחר שיירשם הבית, להצמידם לדירותיהם ובכך "להמיר" את זכותם החוזית לזכות קניינית, המעניקה בעלות בשטח כלפי כולי עלמא; משמעות ההצמדה היא הוצאת החלקים מן הרכוש המשותף והעברתם לבעלות הדיירים כחלק בלתי נפרד מדירותיהם, והכל בכפוף לחוק... ומה באשר ליתר המחסנים והחניות, שטרם נמכרו לדיירים? המערערת מחזיקה לגביהם בזכות חוזית להוצאתם מן הרכוש המשותף והצמדתם לאחת מדירות הבית. אין מניעה כי זכות זו תישמר למערערת עד אשר יימצא ה"קולב" אליו ניתן יהיה להצמיד את המחסנים והחניות שיוצאו מן הרכוש המשותף; וזאת גם לאחר מועד רישום הבית".

1. בפסק הדין בעניין חכשורי (שם), התייחס כב' השופט י' עמית, בין היתר, לשימוש בטכניקת "הקולב המשפטי" ואף נדרש לאופיין והיקפן של חובות הגילוי הקמות מכוח השימוש בטכניקה זו, ובתוך כך קבע כי:

"4. על רקע האמור לעיל, באה לעולם טכניקת "הקולב המשפטי". טכניקה זו, הוכרה בפסיקה כלגיטימית... והיא מאפשרת לקבלן-המוכר לרשום "תא" מסוים כ"דירה" ולהצמיד אליה שטחים ויחידות נוספות...

[...]

ככל שהקבלן לא משייר לעצמו דירה, מחסן או כל "תא" אחר שיכול להוות "דירה" כהגדרתה בחוק המקרקעין, הרי שאין בידו זכות חוזית שניתן יהיה להמירה בעת רישום הבית המשותף לזכות קניינית ב"דירה", שאליה ניתן יהיה להצמיד את כל החלקים ברכוש המשותף שטרם נמכרו לרוכשי הדירות. ולהיפך, ככל שהמוכר שייר לעצמו "דירה" בבית המשותף, בין בית שכבר נרשם כבית משותף ובין בית שטרם נרשם, הוא רשאי לעשות באותה "דירה" וברכוש המשותף שהוצא מכלל הרכוש המשותף, ככל העולה על דעתו, ללא הגבלה על סחירות הנכס. המוכר אינו חייב לעשות שימוש בעצמו ב"דירה" או למכור את "הדירה" והצמוד לה דווקא לרוכשי הדירות, והוא רשאי להעביר השימוש בה או למכור אותה גם לצד שלישי. מטעם זה, אני מסתייג מההגבלה שהטיל חברי על זכות השימוש של המערערת במחסנים וברכוש המשותף כל עוד פרטי ההוצאה וההצמדה לא נרשמו במרשם המקרקעין (פסקה ל"א לפסק דינו), ומסתייג מההגבלה על מכירתם דווקא לדיירים. כל עוד הבית המשותף לא נרשם, עומדת לכל אחד מהצדדים זכות חוזית שניתן לאכפה, בבחינת התחייבות לעשיית עסקה, ושאלת זכויותיהם של הצדדים צריכה 'להיחתך' כאילו הבית נרשם:...

9. מבחינה עקרונית, איני רואה מניעה כי הקבלן יעשה שימוש בטכניקת "הקולב המשפטי" וישייר לעצמו זכויות "בדירה" שאליה יוצמדו בעת רישום הבית המשותף חלקים שהוצאו מתוך הרכוש המשותף... אלא שבהיבט של חובת הגילוי, יש בכך כדי להטיל נטל מוגבר על המוכר – מעבר לנטל הרגיל הקבוע בסעיף 6(א) לחוק המכר (דירות) – במיוחד בהתחשב בחוסר השוויון ובפערי הידע, המידע וכושר המיקוח, בין המוכר לבין רוכש הדירה.

[...]

13. לדידי, מאחר שבחוק צרכני עסקינן, לא די לכתוב במפרט כי הקבלן שומר לעצמו את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף. על המפרט הטכני או המסמך הנספח להסכם, להבהיר כי המוכר שומר גם את הזכות להותיר בידו את החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף ולרשום אותם כיחידה בבעלותו. בהיבט של חופש החוזים איני רואה מניעה להכיר בטכניקה של "הקולב המשפטי". זאת, כל עוד רוכשי הדירות אכן סברו וקיבלו, והובהר להם כי ייתכן מצב בו למרות שנמכרו כל הדירות בבניין, המוכר עדיין בתמונה, שמא לאורך עשרות השנים הבאות, כבעלים של תא שאמור להירשם כ"דירה" בבית המשותף. מאחר שחוזי מכר דירות הם על פי רוב חוזים אחידים, ארוכים ומנוסחים בלשון משפטית, "שימוש בלשון כללית וגורפת עלול לעמעם את המשמעות המעשית של הכוח שהמוכר מבקש לשייר בידיו ו'להרדים את חושיו' של הקונה" (זמיר הצמדה, עמ' 215).

[...]

16. אכן, לרוכש דירה אין זכות מוקנית לדעת לאיזה רכוש ולאיזו דירה יוצמדו החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף... אך לטעמי, יש לרוכש זכות לדעת כי חלקים שיכולים להיות גם רכוש משותף או רכוש משותף שיוצמד לדירה, יכול שיירשמו כ"דירה" בפני עצמה ויישארו בידי המוכר כ"קולב משפטי", שאף ניתן להעברה לצד שלישי שאינו מתגורר בבית המשותף....

לא נעלם מעיני, כי חובת הגילוי המוגברת לגבי טכניקת "הקולב המשפטי" מהווה החמרה נוספת בפרשנותו הדווקנית של סעיף 6 לחוק המכר (דירות). נמתחה ביקורת ונטושה מחלוקת על מגמת ההחמרה בפרשנותו של סעיף זה, בעיקר מאחר שהסטייה מהתקנון המצוי עשויה להיטיב עם חלק מרוכשי הדירות והצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות מגדילה את סך התועלת שהקונים עתידים להפיק מדירותיהם... ביקורת זו אינה תקפה כאשר בהצמדה ל"תא" שהוא "הקולב המשפטי" של המוכר עסקינן, שאז אין מדובר בהכרעה לטובת רוכש דירה אחד על פני משנהו ואין מדובר בהגדלה של התועלת שמפיקים רוכשי הדירות מדירותיהם. נהפוך הוא. המדובר בהתמודדות בין המוכר לבין כלל רוכשי הדירות בשל הפחתת התועלת לרוכשי הדירות. מטעם זה, ובהיבט של הגינות, שוויון ושקילות התמורה, יש לדרוש גילוי בהיר של כוונת המוכר להותיר בידיו "קולב משפטי" בבית המשותף.

[...]

76. ...

ראשית, עמדנו על כך שסעיף 6(א) על פי לשונו דהיום, מסתפק בכך שהמוכר יאזכר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף, מבלי לדרוש ממנו לפרש כי החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף יכול וישמשו אותו כ"דירה" נפרדת. שנית, בעניין רובינשטיין, וכפי שצוטט על ידי חברי (פסקה כג לפסק דינו ), המוכר העמיד את הרוכש על האפשרות כי הרכוש המשותף שהוצא עשוי להירשם כיחידה נפרדת אליה יוצמדו החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף...

שלישית, ועיקרו של דבר. ההבחנה בין הוצאה מהרכוש המשותף לצורך "קולב משפטי" שישמש את המוכר, לעומת הוצאה מהרכוש המשותף לצורך הצמדה לדירה זו או אחרת בבניין, היא הבחנה שלא הושם עליה דגש בפסיקה, ולטעמי, ראוי להחילה מכאן ולהבא, בבחינת "הערת אזהרה" למוכרי דירות על פי חוק המכר (דירות)...".

1. בענייננו טוענות הנתבעות כי בנוסף להחרגת השטחים והזכויות שבאה לידי ביטוי במספר תניות שונות בהסכם המכר ושהובאו כאן, ניתן למצוא ביטוי מפורש וספציפי להחרגה גם במסגרת המפרט הטכני (סעיף 7.6 לסיכומי הנתבעות), כך למשל, בסעיף 1.9 למפרט, בו צוין כי:

"השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) הינם בין היתר מקומות חניה, מחסנים, חלק מהקומה המפולשת, שטחי גינות בקומת קרקע, חלקי גגות וזכויות בניה בלתי מנוצלות של החלקה והכל לפי החלטת המוכר"(ההדגשה אינה במקור אלא בסיכומי הנתבעות).

כמו כן, מפנות הנתבעות לפרק ג' למפרט שעניינו "רכוש משותף", שם ניתן למצוא תחת תת סעיף 1 לפרק זה את ההתייחסות הבאה:

"1. חלקים המוצאים מהרכוש המשותף בהתאם להסכם לרבות שטחים בחצר או במרתף: מקומות חניה, חדר טרנספורמציה, חלק מהגינות, חלקים מקורים מהקומה המפולשת, חלקים מפירי האוורור, כניסות נפרדות ודרכי גישה אליהם, מחסנים, מרפסות, קירות משותפים בין בניינים וזכויות בניה לא מנוצלות של המגרש." (ההדגשה אינה במקור אלא בסיכומי הנתבעות).

1. עיון בסעיפים האמורים במפרט הטכני, מעלה כי אכן קיימת התייחסות לעניין השטחים שמוצאים מהרכוש המשותף, אך אין בהתייחסות זו בכדי לעמוד ברף הנדרש כפי שנתגבש בפסיקת בתי המשפט. העובדה שצוין במפרט כי מוצאים "חלקים" מהרכוש המשותף ו"חלקים מקורים מהקומה המפולשת" אין בהם משום אותה רמת פירוט הנדרשת, ממנה ניתן ללמוד על היקף ומידת ההחרגה. זה המקום לציין כי מחד גיסא, וכאמור בפסק דינו של כב' השופט י' עמית בעניין חכשורי (שם), לרוכשים יש זכות לדעת כי חלקים שיכולים להיכנס לגדר רכוש משותף עלולים להירשם כ"דירה" בפני עצמה אשר יכול ואף תועבר לצד שלישי שאינו מתגורר בבית המשותף, מאידך גיסא, במצב המשפטי הקיים ונכון למועד הגשת התביעה, כל שנדרש מהמוכרים, הנתבעים בענייננו, הוא לאזכר את העובדה שהוצאו חלקים מהרכוש המשותף ואין הם נדרשים לציין כי אלו יכול וישמשו כ"דירה" נפרדת.
2. הנתבעות מפנות בסיכומיהן לתוספות להסכמי המכר המדגימות לשיטתן את העובדה כי אין מדובר בחוזה אחיד, אלא בהסכמים שהוכנסו בהם שינויים בהתאם לבקשת התובעים, "כל אחד לפי טעמו ודרישותיו" ובאופן המתייחס אף לאמור בסעיף 6.א.1 להסכם הוא הסעיף העומד בלב המחלוקת בין הצדדים. להלן יובאו התוספות להסכמי המכר של כלל הדיירים:
3. תובעים מס' 1 ו- 2 - בתוספת להסכם מיום 09.05.2001 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 1 לתצהיר הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפיסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה (לרבות שטח המחסן והחניות ככל שנרכשו ע"י הרוכש), מיקומה מבחינת כיווני אויר ותכנונה וכן בלבד שלא תיווספנה קומות נוספות על גג הבניין מעבר לאמור במפרט".

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מפולשת פרטית" והחצר היא "חצר פרטית" (סעיף 8.1 לסיכומי הנתבעות).

1. תובע מס' 3 – בתוספת להסכם מיום 31.05.2000 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 2 לתצהיר הנתבעות) כי:

"2. סעיף 6.א.1 – בסוף הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגעו זכויות הרוכש על פי ההסכם".

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט סומנה החצר המקיפה את השטח שבמחלוקת כ"חצר פרטית" (סעיף 8.2 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 4 ו- 5 – בתוספת להסכם מיום 23.02.2004 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 3 לתצהיר הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצויה הדירה קומה (או קומות) ויחידות נוספות מעבר לדירה אחת ולמפורט במפרט הטכני ובתוכניות המצורפים להסכם זה". כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט סומנה החצר המקיפה את השטח שבמחלוקת כ"חצר פרטית" (סעיף 8.3 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 6 ו- 7 – בתוספת להסכם מיום 11.04.2002 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב'4 לתצהיר הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצויה קומה או קומות נוספות מעבר למפורט במפרט הטכני של הדירה והבתים הנ"ל ויותר מאשר שתי יחידות דיור".

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מפולשת פרטית" והחצר היא "חצר פרטית" (סעיף 8.4 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 8 ו- 9 – בתוספת להסכם מיום 13.05.2002 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 5 לתצהיר הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים"

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מפולשת פרטית" והחצר היא "חצר פרטית" (סעיף 8.5 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 10 ו- 11 – בתוספת להסכם מיום 20.12.2002 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 6 לתצהירי הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצויה הדירה ובשני בתי הפרוייקט הסמוכים לבית קומה או קומות נוספות מעבר למפורט במפרט הטכני של הדירה והבתים הנ"ל ויותר מאשר שתי יחידות דיור"

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט סומנה החצר המקיפה את השטח שבמחלוקת כ"חצר פרטית" (סעיף 8.6 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 12 ו- 23 – בתוספת להסכם מיום 27.02.2001 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 7 לתצהירי הנתבעות) כי:

"למרות האמור בסעיף, מוסכם כי הרוכש יהא זכאי להגיש התנגדות על פי דין, אם החברה תגיש תוכנית שיש בה כדי להוסיף קומות לבית בו מצויה הדירה מעבר לחמש הקומות (מעל קומת הקרקע)".

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מרוצפת מפולשת פרטית לא נכללת ברכוש המשותף" (סעיף 8.7 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 13 ו- 14 – בתוספת להסכם מיום 20.11.2002 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 8 לתצהירי הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצוי הדירה קומה או קומות נוספות מעבר למפורט במפרט הטכני של הדירה והבתים הנ"ל, וכן שלא יפגעו זכויות הרוכש במחסן ובחניה שנרכשו על ידו בהסכם זה"

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט סומנה החצר המקיפה את השטח שבמחלוקת כ"חצר פרטית" (סעיף 8.8 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 15 – 17 – בתוספת להסכם מיום 02.01.2003 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 9 לתצהירי הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי שלא יוספו קומות נוספות על גג הבית וכן בתנאי שלא יוספו דירות נוספות מעבר לשתי דירות".

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מפולשת פרטית" ולגבי החצר צוין שמדובר ב"חצר פרטית" (סעיף 8.9 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 18 ו- 19 – בתוספת להסכם מיום 26.01.2004 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 10 לתצהירי הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השנייה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, מיקומה מבחינת כיווני אויר, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצויה הדירה קומה (או קומות) ויחידות נוספות מעבר למפורט במפרט הטכני ובתוכניות המצורפים להסכם זה".

כמו כן, טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מפולשת פרטית" ולגבי החצר צוין שמדובר ב"חצר פרטית" (סעיף 8.10 לסיכומי הנתבעות).

1. תובע מס' 20 (שרכש ממשפחת ארבל) – בתוספת להסכם מיום 13.06.2002 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 12 לתצהירי הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצויה הדירה קומה או קומות נוספות מעבר למפורט במפרט הטכני של הדירה והבית הנ"ל".

כמו כן טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי החצר כי מדובר ב"חצר פרטית" (סעיף 8.11 לסיכומי הנתבעות).

1. תובעים מס' 21 ו- 22 – בתוספת להסכם מיום 09.10.2002 צוין ביחס לסעיף 6.א.1 (נספח ב' 11 לתצהירי הנתבעות) כי:

"בסיפא של הפסקה השניה יוסף: "ובלבד שלא יפגע שטח הדירה, תכנונה הפנימי ואפשרות השימוש הסביר בה למגורים וכן בתנאי נוסף שלא יוספו בבית בו מצויה הדירה קומה או קומות נוספות מעבר למפורט במפרט הטכני של הדירה והבתים הנ"ל ויותר מאשר שתי יחידות דיור".

כמו כן טוענות הנתבעות כי במסגרת התשריט צוין לגבי השטח שבמחלוקת כי מדובר ב"קומת עמודים מפולשת פרטית" ולגבי החצר צוין שמדובר ב "חצר פרטית" (סעיף 8.12 לסיכומי הנתבעות).

1. מעיון בתוספות להסכם המכר שפורטו מעלה עולה כי אין באלו כדי לעמוד בדרישות סעיף 6.א.1 לחוק המכר (דירות) והפסיקה שנתגבשה לאורך השנים שפרשה אותו והגדירה את אופי והיקף הפירוט הנדרש מהמוכר.
2. מכלל האמור עולה כי התניות אליהן הפנו הנתבעות בהסכם המכר, בתוספות להסכם המכר ובמפרטים אינן עומדות ברף שנקבע בסעיף 6.א.1 לחוק המכר (דירות) ובפסיקה ביחס לאופן בו יש לספח רכוש משותף וזכויות בניה ובעיקר, נוכח העדר הספציפיות והקונקרטיות בהן נקטו הנתבעות במסמכים השונים.
3. בעדותו של מר יגאל מנחם (עמ' 103 – 105, 113 לפרוטוקול) הוא נשאל ביחס להיקף הגילוי שניתן לתובעים במסגרת ההסכמים ונספחיהם ועל כך השיב:

"ש. עכשיו אני, גם כבוד בית המשפט גם אתה שמענו כולנו פה שבתסריט שצורף להסכמי המכר כתוב בשטח המפולש שטח פרטי קומה מפולשת, למה למען השם אם ידעתם שאתם הולכים לבנות דירת גן לא כתבתם דירת גן?

ת. כי העורך דין הסביר לנו שמספיק שאנחנו נכתוב את זה ככה לא צריך לכתוב אחרת,

ש. לא צריך לגלות,

ת. זה מופיע ב-,

ש. לא צריך לגלות לדיירים מה באמת אתם הולכים לעשות שם? זה מה שאתה אומר לי עכשיו?

[...]

ש. אז אתה מסכים איתי שהדיירים לא ידעו שאתם הולכים לבנות דירת גן שם כשהם חתמו על הסכם המכר?

ת. לא לא לא לא, עזוב את ה- אני לא מתייחס להגדרה דירת גן או לא דירת גן אני מתייחס כרגע לשטח פרטי שזה שטח שלנו,

[...]

ש. שאלתי לגבי דירת גן. העדפתם לא לגלות לדיירים שאתם בונים שם דירת גן. נכון?

ת. לא ראינו שום סיבה.

[...]

העד מר מנחם: וצריך גם היגיון מסוים שרואים שטח ומסביב אין וויכוח גינה פרטית שיש אפשרות להיכנס לגינה הזאת רק מהדירה עצמה, כן? כי המגרש אפילו היום הוא מתוחם, כן? אז על מה מדובר פה?

[...]

ש. כלומר אתה מסכים איתי שיש הבדל בין מה שכתוב בתוך קומת עמודים מפולשת לבין מה שכתוב בחוץ שזה חצר פרטית נכון?

ת. על זה אין וויכוח אנחנו קוראים את אותו הדבר.

[...]

ש. למה לא כתוב קומת עמודים מפולשת שטח פרטי?

ת. בחלק כתוב, חלק לא כתוב,..

[...]

ש. אוקי מתי הבנתם בפעם הראשונה שאתם יכולים לבנות דירת גן של למעלה מ- 100 מטר במקרקעין שבשטח המפולש?

ת. הבנו ממשית ברגע שקיבלנו היתר בנייה,

ש. מתי?

ת. אני לא זוכר את התאריך ברגע שקיבלנו היתר הבנייה.

[...]

ש. יהיה נכון לומר שבמועד שבו נחתמו הסכמי המכר, עד 2004 עד 2004,

ת. כן.

ש. עוד לא היתה תאבה שאפשרה את זה נכון.

ת אני מניח שלא הייתה.

ש. יפה, ולכן לא אתם וגם לא הקונים יכולתם לצפות קיומה של בנייה כזו?

ת. יכלו כן לצפות ברגע שהיה שמה לדעתי מצוין שטח פרטי ברוב ההסכמים הכוונה היתה ברורה שיכולנו כן, הלך בכיוון הזה, דני לס גם הסברתי לו הרבה יותר מזמן שהתחלנו מה הולכים לעשות הראיתי לו כל מיני הכנות, היה ריצוף שם.

ש. הראית לו שהולכים לבנות דירה?

ת. הראיתי לו הראיתי לו שאנחנו הולכים לבנות דירה.

ש. אז אתה משנה את גרסתך,

ת. הראינו לנו, מה?

עו"ד זהבי: תן לו לדבר.

עו"ד טורקלטאוב: לא אני לא אתן לו לדבר הוא יענה על השאלות שלי. אמרת לפני דקות ספורות שלא אמרתם לא ידעתם, עכשיו אתה אומר לי אמרתי לדני לס, הראיתי לו הסברתי לו,

העד, מר מנחם: מתי? אם היית נותן לי לסיים,

[...]

ש. לא לא, תענה לשאלה שלי אחרי 2004? לפני 2004?

ת. אחרי 2004 כן,

ש. תודה רבה זה לא מעניין אותנו פה..."

1. יש לציין כי יש בדברים האמורים בכדי להוות רובד נוסף ומשלים לתניות ההסכמיות ולמסמכים שנסקרו מעלה המעמיד את הלך הנפש של הנתבעות ביחס לחובות הגילוי המוטלות עליהן.
2. עיון בהיתרי הבניה שניתנו לפרוייקט מושא התובענה מעלה התנהלות משלימה לזו שתוארה מעלה ביחס להסכמי המכר, התוספות והמפרטים. כך ביום 24.03.1999 ניתן היתר בניה מספר 980298 על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבניה למרחב תכנון תל אביב – יפו (נספח א' 1 לתצהיר הנתבעת) ולפיו:

"על פי אישור ועדת המשנה בישיבתה מס' 107 מיום 04.02.98 מותר להקים במקום המתואר לעיל:

מרתף משותף במגרשים 51, 52 ו- 53 עבור הקמת בעתיד 3 בנינים למגורים המכיל: 68 מקומות חניה (21 +25+ 27), 33 מחסנים דירתיים (11 בכל בנין), 3 מבואות חדרי מדרגות עם פיר מעלית, חדר שנאים ורמפה ירידה למרתף.

בתנאי שהעבודות האמורות תבוצענה בהתאם תקנות התכנון... ובהתאם לתוכניות ולנספחים החתומים והמאושרים להיתר זה ובתנאי שימולאו התנאים המפורטים בנספח א' וכן התנאים המיוחדים הבאים:

קומת המרתף מלבד המחסנים הדירתיים ומקומות החניה ירשם כרכוש משותף".

1. ביום 25.11.1998 הוגשה בקשה נוספת להיתר בניה (נספח א' 2 לתצהיר הנתבעת) בעניינה נקבע כי:

"על פי אישור ועדת המשנה בישיבתה מס' 001 מיום 23.12.1998 מותר להקים במקום המתואר לעיל:

הקמת 3 מבנים מעל מרתף משותף לפי היתר מס' 1-980298 בני 3 קומות מעל קומת עמודים עם קומת גג בבנין מס' 3 עבור 42 יח"ד, המכילים:

בכל הדירות – מרחב מוגן דירתי וחדרי שרות;

בכל המבנים – גרעין חדר המדרגות עם פיר מעלית לכל גובה המבנה;

בבנין מס' 1:

בקומת העמודים – לובי כניסה, גרעין חדר מדרגות עם פיר מעלית, חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות משותף, שטח פתוח מפולש ודירת גן אחת בת 4 חדרים;

[...]

בנין מס' 2:

בקומת העמודים – לובי כניסה, גרעין חדר מדרגות עם פיר מעלית, חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות משותף, שטח פתוח ודירת גן בת 4 חדרים;

[...]"

יוער כי היתר הבניה האמור חודש לשנתיים מיום 31.10.200 וזאת על פי החותמת המתנוססת על גבי ההיתר.

1. ביום 05.11.2000 הוגשה בקשה להיתר בניה (נספח א' 3 ל תצהיר הנתבעת) ובעניינה נקבע כי:

"על פי אישור ועדת המשנה בישיבתה מס' 053 מיום 07.03.2001 מותר להקים במקום המתואר לעיל

שינויים כלפי היתר מס' 980298 מתאריך 24.3.98 והיתר מס' 990974 מתאריך 31.10.99, הן בקומת המרתף והן בקומות העל-קרקעיות, המהווים תכנון שונה של שלושת הבנינים, ללא שינוי במספר יחידות הדיור, סה"כ 42 יח"ד – הקטנת קומת המרתף לצד הרחוב, שינויים בגרעיני הבנינים, בסידור החניות – סה"כ 66 מקומות חניה (20+20 + 26), סידור 42 מחסנים דירתיים, שינויים בחדר השנאים וברמפת הירידה למרתף.

בנין מס' 1, 13 יח"ד:

בקומת העמודים – לובי כניסה, גרעין חדר המדרגות עם פיר המעלית, חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות משותף, חדר חשמל, שטח פתוח מפולש ודירת גן אחת בת 4 חדרים, ממ"ד משטח מרוצף וגינה צמודה.

[...]

בנין מס' 2, 13 יח"ד:

בקומת העמודים – לובי כניסה, גרעין חדר המדרגות עם פיר המעלית, חדר אשפה, חדר גז, חדר עגלות משותף, חדר חשמל, שטח פתוח מפולש ודירת גן בת 4 חדרים, ממ"ד, משטח מרוצף וגינה צמודה

[...]".

וביום 03.02.2002 הוגשה בקשה להיתר בניה (היתר מס' 3) (נספח א' 4 לתצהיר הנתבעת) ובעניינה ניתן ההיתר ביום 16.02.2003 ובו נכתב כי:

"על פי אישור של: ועדת המשנה בישיבתה מס' 086 מיום 10.07.2002

ועדת המשנה בישיבתה מס' 2-2099 מיום 15.01.2003 מותר להקים במקום המתואר לעיל:

שינויים כלפי היתרים מס' 1-980298 מ- 24.3.98, מס' 1-990974 מ- 31.10.99 ומס' 1-210960 מ- 21.11.01 בבנין מגורים בבניה המורכב מ- 3 אגפים בני 3 קומות עם קומת גן בבנין מס' 25, מעל קומת עמודים מפולשת ומרתף משותפים, הכוללים:

בבנין מס' 25:

-בקומת הקרקע בניית יחידת דיור חדשה הכוללת חדר מגורים עם מטבח, מרחב מוגן וחדר שרותים;

-ביטול פיר איוורור במרתף".

1. לבסוף ביום 13.12.2007 ניתן היתר בניה מס' 07-0132 בו נכתב:

"מותר להקים במקום המתואר לעיל:

הרחבת דירת הגן הקיימת בקומת הקרקע באגף המזרחי ע"י סגירת שטח פתוח בין הקירות החיצוניים הקיימים בחצר בחזית האחורית והצדדית בבנין קיים בן 4 קומות מעל קומת העמודים חלקית והמרתף המשותף עבור 3 בנינים הסמוכים (בתר מרים יוכבד מס' 21, 25, ו- 27)".

1. במסגרת עדותו נשאר מר יגאל מנחם ביחס להיתרי הבניה (עמ' 96 - 97 לפרוטוקול) והעיד, בין היתר:

"ש. אוקי, כלומר, נגיד את זה אחרת, את ההיתר לפי א' 4 תסתכל רגע. מתי הגשתם?

ת. אני מסתכל אני לא יכול להגיד לך בדיוק אבל אני מסתכל לפי הפיקדון,

עו"ד זהבי: כתוב במסמך,

עו"ד טורקלטאוב: יהיה נכון להגיד ב- 3.2.2002?

העד, מר מנחם: 3.2? כן כתוב תאריך הגשה.

ש. כלומר אתה מסכים איתי שאת הבקשה הזו הגשתם אחרי שחלק נכבד מבעלי הדירות כבר קנו את הדירה שלהם?

ת. כבר עניתי על זה, כן.

ש. לא ענית על א' 5, גם א' 4 הוגש אחרי שחלק נכבד מבעלי הדירות כבר קנו את הדירה שלהם.

ת. האמת אני לא זוכר בעל פה מתי היו תאריכי המסירה לא זוכר.

ש. אוקי.

ת. בל בשלב מוקדם יותר. כן.

ש. יופי, תסכים איתי שלא צירפתם את התוכנית הזאתי א' 4 למי שחתם על הסכם לפני שהגשתם אותה,

ת. מדוע אנחנו, אנחנו לא היינו צריכים למסור את זה לאף אחד,

ש. אני שואל אותך עובדתית,

ת. לא לא לא, לא מסרנו,

ש. לא מסרתם,

ת. כי לא היה צורך בזה,

ש. וזה לא צורף להסכם המכר?

ת. של מי של הדיירים?

ש. כן.

ת. לא. לא היה צורך.

ש. לא. יופי. אז התוכנית היחידה שצורפה להסכם המכר היא תוכנית השינויים שהיא זו שנדונה ב- א' 3 נכון? זו שאיננה כוללת את הדירה את ה- 40 מטר ואת האיחוד,

ת. אתה מדבר למה שההגשה ב- 5.11.2000?

ש. כן שגם זה רק למי שחתם אחרי 2000.

ת. כן אז מה השאלה?

ש. אם הוגשה אן צורפה תוכנית שינויים להסכם זאת תוכנית השינויים שצורפה?

ת. זאת לא תוכנית, מה זאת אומרת שינויים?

ש. הבקשה להיתר, אם הוגשה אם צורפה בקשה להיתר,

ת. כן,"

פיצויים

1. המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס ושמאי המקרקעין, גולדקלנג, נדרש ליתן את חוות דעתו גם לגבי ראש הנזק השני שנתבע הוא שווי זכויות הבניה של דירת הגן (עמ' 23 – 24 לחוות דעת המומחה גולדקלנג) ובעניין זה נקבע על ידו:

"ראשית יאמר כי,

• אין בכוונתי לדון בטענות המשפטיות הנטענות ע"י ב"כ הצדדים אך למען ההגינות והשקיפות אתייחס בקצרה לממצאים ולמסמכים שהוצגו בפני.
• עפ"י היתרי הבניה בדירת הגן במבנה ברח' יוכבד בת מרים מס' 25 תוכנן דירת גן בשטח כללי של כ- 40 מ"ר בתוספת שטח חצר פרטית בשטח כללי של כ- 210 מ"ר.
• עפ"י כל ההסכמים המפורטים תשריטי המכר שהוצגו בפני היזם זכאי להכניס שינויים בתכנון ובתבע הקיימת והעבודות, לבנות על שטחים נוספים, להוסיף או לגרוע יחידות דיור, לנצל זכויות בניה בבית וכיו"ב (סעיף 28)
• בנוסף בסעיף 29ג' צוין מפורשות כי:

"מוסכם בזה, כי כל זכויות הבניה במקרקעין, כפי שקיימת עתה ו/או כפי שתהיינה בעתיד שייכות למוכר בלבד, והוא רשאי לנצלן (או לא לנצלן) לפי שיקול דעתו הבלעדי.

• בפועל, היזם, הוציא היתר בשנת 2007 להגדלת דירת הגן לשטח כללי של כ- 120 מ"ר בתוספת חצר בשטח של כ- 130 מ"ר.
• עפ"י הסכם מיום 9.2.09 דירת הגן הנדונה נמכרה בסך של 3,100,000 ₪ כולל מע"מ בתוספת 2 חניות תת קרקעית ומחסן.

בנוסף יש להעיר ולקחת בחשבון כי

• מדובר במבנן משותף הכולל 42 יח"ד ב- 3 בנייני מגורים מעל קומת מרתף ובתביעה של 12 יח"ד מבנין מס' 25.

[...]

שווי הזכות של דירת הגן כיום

• שווי הזכות בשטח הבניה 120 מ"ר * 9,000 ₪ / מ"ר 1,080,000 ₪
• שווי הזכות בשטח החצר 130 מ"ר * 1,800 ₪ / מ"ר 234,000 ₪

1,314,000 ₪ "

1. אני מאמצת שקבע המומחה בחוות דעתו. ביחס לשווי הזכות של דירת הגן כיום קבע המומחה בסך של 1,314,000 ₪. בתשובות המומחה לשאלות הבהרה מטעם הנתבעות קבע המומחה כי: "סקר המחירים נערך למועד הקובע של שנת 2010 היות ועפ"י כתב המינוי התבקשתי להתייחס בין היתר לירידת הערך הנטענת בחוות דעת התובעים. יובהר כי, חוות דעת התובעים מתייחסת למועד הקובע שהינו שנת 2010 ובהמשך ובמידה ובית המשפט יקבע כי על הנתבעים לפצות בגין ירידת הערך הרי ידרש להצמיד את הסכומים הנ"ל למועדים הרלונטים. לחילופין, שווי הנכס נכון לפברואר 2009 מוערך על ידי בהפחתה של כ- 10%".
2. ביחס למועד ולשווי, אני קובעת כי המועד הנכון הוא פברואר 2009, וכפי הערכתו של המומחה, בהפחתה של 10% מהסכום שנקבע ע"י המומחה, כאמור לעיל, לשנת 2010.

1. התובעים טוענים במסגרת סעיף 44 לסיכומיהם כי הואיל ומדובר ב"בית משותף מורכב", כלומר, בית משותף הבנוי ממספר אגפים, הרי שיש לקבוע כי "הפיצוי המגיע לבעלי הזכויות אגף שנפגע ושממנו נגרע השטח המשותף – כלומר לבעלי הזכויות באגף התובעים בלבד" (סעיף 44 לסיכומי התובעים). בתגובה טוענות הנתבעות בסעיף 50 לסיכומיהן כי משהפרויקט כולו נבנה כשלושה בנינים המהווים יחדיו שלושה אגפים של אותו בית משותף הרי שבמידה ובית המשפט ייעתר לתביעת התובעים, עליו לקבוע שהזכויות המגיעות לתובעים אינן מהוות את מלוא הזכויות הנטענות, אלא חלקן היחסי מתוך כלל בעלי הזכויות בפרויקט, קרי, 1/42 עבור כל תובע המייצג יחידת דיור ולמעט התובעים אסקין ושגית, אשר לא התייצבו להיחקר על תצהיריהם ומשכך מתבקש בית המשפט למחוק את תביעתם. בעניין זה מפנות הנתבעות אף להערתו של המומחה גולדקלנג בעמ' 24 לחוות דעתו ולפיה "מדובר במבנן משותף הכולל 42 יח"ד ב- 3 בנייני מגורים מעל קומת מרתף ובתביעה של 12 יח"ד מבנין מס' 25" ובסעיף 3 לתשובותיו לשאלות ההבהרה שהועברו אליו ולפיה "אין חולק על כך כי בתביעה הנדונה הוגשה תביעה של הנציגות במבנה מס' 25 הכולל 12 יחידות דיור ולא עבור כלל יחידות הדיור במבנן המשותף הכולל 42 יחידות דיור" .
2. כב' השופט י' גולדברג עמד על ההלכות הנוהגות ביחס לחוות דעת מומחה בע"א 558/96 חברת שיכון עובדים בע"מ נ' רוזנטל ואח', פ"ד נב(4) 563, 570-571, ושם קבע כי:

"חוות-דעת מומחה נסמכת, מטבע הדברים, על שני עמודי תווך מרכזיים: עובדות והערכות. חוות-דעת מומחה, כפי המקרה דנן, לא נועדה אלא להציג בפני בית-המשפט את העובדות לאשורן, מעבר לגירסאות העובדתיות השונות ולעתים אף הסותרות של הצדדים הניצים. עם זאת, ככל מימצא עובדתי, גם עובדות המובאות בחוות-דעת מומחה נתונות לפרשנות וכפופות להערכות. בענייננו מתבקש הדבר, בהתייחס לנתוני העבר הנוגעים לגורמים שהביאו למצב הנוכחי ובהתייחס להתפתחויות אפשריות של המצב הנוכחי בעתיד. ניסיונו של המומחה – הוא מומחיותו – מקנה לו את הסמכות המקצועית לתת הערכאות שכאלה. תוקפן של הערכות אלו הוא אמביוולנטי. מחד גיסא, עם מינוי המומחה כמוסכם על שני הצדדים לדיון המשפטי, יש בהסכמה ובהסמכה זו כדי לתת תוקף מחייב לא רק לעובדות שעתיד המומחה להציג לפני בית-המשפט, אלא גם להערכות המקצועיות הנלוות אליהן. מאידך גיסא, הערכות, ככלל, ואף בתחומים מקצועיים בפרט, נתונות לביקורת. לפיכך, גם בענייננו אין ההערכות של המומחה חסינות מפני ביקורת עניינית בדרכים המשפטיות המקובלות, קרי – חקירת המומחה על חוות-דעתו, והעלאת טיעונים כנגד קביעותיו".

1. יש ממש בעמדת הנתבעות ביחס לשיעור הפיצוי המגיע לכל אחד מהתובעים וכנגזרת מחלקו היחסי מכלל בעלי הזכויות בפרויקט. בסעיף 4 לסיכומי התובעים ציינו הם כי "עסקינן בבית משותף, טרם רישומו" ולא נטען כי מדובר "בבית משותף מורכב". ככלל, סעיף 59 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מסדיר את ענייני הבית המשותף המורכב ממבנים או מאגפים ותחולתו היא גם ביחס לבתים שטרם נרשמו כבתים משותפים, ונובעת מכוח סעיף 77ב לחוק המקרקעין המונה, בין יתר, הסעיפים גם את סעיף 59 בו נקבע כי תחולתו תהא יפה לעניין זה על פי השינויים המחויבים. סעיף 59 לחוק המקרקעין מורה אותנו כי:

"(א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

(ב) באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).

(ג) אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."

בע"א (י-ם) 6217/05 מפעלי בני ברית ירושלים נ' ועד הבית המשותף ברחוב קרן היסוד 5 ירושלים, (פורסם במאגרים המשפטיים) (ניתן ביום 07.06.2006) קבע כב' השופט מ' דרורי:

"בית משותף שנרשם כבית מורכב – סעיף 59(א) לחוק המקרקעין

16. על פי חוק המקרקעין המקורי, ניתנה אפשרות לבעלי הדירות של בית משותף, אשר מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, שלכל אחד מהם יש כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, לקבוע בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף, יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אותו האגף או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים. במקרה זה לפנינו – "בית מורכב" (ראה סעיף 59 לחוק; כיום הוראה זו מצוי בסעיף 59(א) לחוק).

[...]

17. החוק קובע כי מעמדו של בית מורכב, ככזה, נקבע מראש בתקנון, ופרטי היחסים בין בעלי הדירות מוסדרים אף הם בתקנון, אשר יכול לקבוע גם כי בכל מבנה או אגף תהיה נציגות נפרדת ואסיפה כללית נפרדת (ראה הסיפא של סעיף 59(א) לחוק). גם בענין זה, ניתן לומר כי רוכש הדירה ידע מראש כי אין לפניו בית משותף, אלא בית מורכב, שכל אגף או מבנה בו מתנהל בנפרד. פועל יוצא מכך הוא, כי, למשל, עלות זיפות הגג של המבנה או האגף בו מצוי בעל הדירה בבית מורכב, ימומן רק על ידי בעלי הדירות של אותו המבנה או האגף, בעוד שאם כל המבנים והאגפים היו חלק מבית משותף אחד, ההוצאה הייתה מתחלקת בין כל בעלי הדירות שבכל האגפים והמבנים של הבית המשותף.

18. ניתן, איפוא, כסיכום ביניים, לומר כי אין פגיעה, לא בקניין ולא בחוזה, כאשר אדם מראש יודע כי הוא רוכש דירה בבית משותף או בבית מורכב. אומנם, ההסדרים הכספיים של מימון הוצאות הבניין בכל אחת מן החלופות הללו, יכול שיהיו שונים באופן משמעותי, אך מבחינת כל בעל דירה, הוא ידע מראש מהו המצב המשפטי. בעת שרכש את הדירה, ניתן לומר כי הוא "סבר וקיבל" את המצב הרישומי של אותו בניין שבו הוא רכש את הדירה, בין אם זה בית משותף כולל ובין אם זה בית מורכב".

1. בע"א 188/77 זלצר נ' שכון עובדים בע"מ, פ"ד לא(3) 583, 586 (1977) קבע כב' השופט אשר:

"המסקנה הנובעת לכאורה מההוראות הנ"ל היא שאם תבחר המשיבה (כפי שעשתה זאת למעשה) לרשום בית משותף הכולל מספר בנינים ובתוכם גם הבית, לא יהיה עוד מקום לטיעונו של המערער בדבר מגרש נפרד המהווה ביחד עם עשרים מקומות חניה הצמודים אליו יחידת רישום נפרדת השייכת ל- 32 דיירי הבית. משבחרה המשיבה לרשום בית משותף מורכב הכולל מספר בנינים, נקבעות זכויותיהם של דיירי כל הבנינים האלה, כולל דיירי הבית והמערער בתוכם ברכוש המשותף כולו, הכולל את מגרש החניה המרכזי; והזכות שנטענה על-ידי המערער לחלק 1/32 במגרש נפרד ובמקומות חניה נפרדים לכאורה אינה קיימת".

1. נוכח האמור לעיל, הסכום שנקבע על ידי המומחה, 1,314,000 ₪ בהפחתה של 10% לשנת 2009, הוא שווי הזכות של דירת הגן יחד עם שווי הזכות בשטח הבניה ובשטח החצר, הרי שמתוך סכום זה על הנתבעות לשלם לתובעים לפי חלקם היחסי של התובעים מסך הדיירים בפרוייקט על 3 בנייניו.

1. ביחס לעתירת הנתבעות למחיקת תביעתם של "התובעים אסקין ושגית, אשר לא התייצבו להיחקר על תצהיריהם" (סעיף 50 לסיכומי הנתבעות) הרי שאין להיעתר לה וזאת משהצדדים הגיעו להסכמה דיונית אשר ניתן לה תוקף של החלטה ולפיה (עמ' 45 לפרוטוקול):

"עו"ד טורקלטאוב: הסכמנו להסכמה דיונית, לפיה שאר עדי התובעים, למעט מר דני לס, לא ייחקרו על תצהיריהם. וזאת מבלי לפגוע בטענות הנתבעים כנגד האמור בתצהיר, הן לעניין טענות שבמהימנות והן לעניין טענות שבעובדה. אין בהסכמה הדיונית שניתנה על ידי הנתבעים כדי להוות הסכמה להרחבת חזית ו/או קבילות של ראיות שאינן קבילות על פי ההלכות הנוגעות לעניין קבילות ראיות. ואי החקירה לא מכשיר ראיות שאינן קבילות... לגבי מומחי הצדדים, הוסכם..."

1. בנוסף לסעד שנתבע בגין גריעת חלקים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה עתרו התובעים לפיצוי בסך כולל של 120,000 ₪ בגין עוגמת הנפש והמטרד שנגרמו להם, לטענתם, במהלך כל תקופת בניית דירת הגן הנוספת, שנים לאחר שהבנין אוכלס (סעיף 45 לסיכומי התובעים). לטענת התובעים הבניה של דירת הגן היוותה מטרד עבורם, צמצמה את השטח הציבורי, דחתה את רישום הבית כבית משותף וכן את הבעלות בדירות ותרמה לכיעורו העתידי של הבנין מעת שתתווסף לו יחידה נוספת המהווה טלאי. נוכח כל אלו נגרמו לתובעים עוגמת נפש, מפח נפש, אכזבה ותסכול, כמו גם אי נוחות וחיים בתנאים לא נוחים, המעמידים לתובעים זכות לפיצוי בסך של 10,000 ₪ לדירה (סעיף 47 לסיכומי התובעים).
2. משלא הוכחו טענות התובעים למטים ספציפיים, לא ראיתי לנכון לפסוק לתובעים פיצוי בראש נזק זה של עגמת נפש ומטרד.
3. בנוסף לסכומים שפסקתי לתובעים, על הנתבעות לשלם לתובעים החזר הוצאות בסך של 7,517.5 ₪ עבור חוות הדעת שצורפו לתביעה, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום 01.06.2009 ועד למועד התשלום בפועל; סך של 1,200 ₪ בגין התייצבות המומחים למתן עדות בשלב ההוכחות וסך של 8,970 ₪ החזר הוצאות בגין תשלום הוצאות למומחה מטעם בית המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום התשלום ע"י התובעים ועד למועד התשלום ע"י הנתבעות.

כן על הנתבעות לשלם לתובעים החזר הוצאות אגרה, מחצית ראשונה בסך 31,250 ₪ אשר שולמה ביום 24.01.2011, ומחצית שניה בסך של 31,928 ₪ ששולמה ביום 02.01.2012, כאשר כל אחד מסכומים אלו נושא הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלומו על ידי התובעים ועד לתשלומו בפועל על ידי הנתבעות.

בנוסף ישלמו הנתבעות לתובעים שכ"ט עו"ד בשיעור של 15% מסכום פסק הדין (ללא סכומי ההוצאות), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום בפועל.

ניתן היום, כ"ב אייר תשע"ו, 30 מאי 2016, בהעדר הצדדים.