רקע והשתלשלות העניינים

1. בין רשות מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל", כתוארו אז, או, "הנתבעת") לבין התובעים נחתמו שני הסכמי חליפין כדלהלן:

ביום 26.02.2006 נחתם הסכם חליפין והסכם שיתוף במקרקעין לפיו, מסרה הנתבעת לתובעת 2 שטח בגודל של 1,700 מ"ר הידוע כמגרש 1/1 חלק מחלקה 1 בגוש 16597. בתמורה קיבלה הנתבעת שטח באזור התעשייה תפן וכן תשלום הפרש שומה בסך של 116,064 ₪ (להלן: "הסכם החליפין הראשון").

2. ביום 03.08.2009 נחתם בין הצדדים הסכם חליפין נוסף לפיו, מסרה הנתבעת לתובע 1 שטח בגודל של 1,750 מ"ר הידוע כמגרש 1/3, חלק מחלקה 1 בגוש 16597. בתמורה קיבלה הנתבעת שטח בישוב צורית וכן תשלום הפרש שומה בסך של 115,148 ₪ (להלן: "הסכם החליפין השני").

3. עוד באותו המועד, 03.08.2009, נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף להסדרת השימוש והחזקה במקרקעין. בהתאם להסכם ולתשריט חלוקת שימוש שצורף אליו חולקו המקרקעין לשלושה מגרשים:

מגרש 1/1 בשטח של 581.129 דונם יוחד לנתבעת.

מגרש 1/2 בשטח של 1.7 דונם יוחד לתובעת 2.

מגרש 1/3 בשטח של 1.75 דונם יוחד לתובע 1. (להלן: "הנכסים" ו/או "המקרקעין").

4. לאחר כריתת הסכם החליפין הראשון התברר, כי מגרש 1/2 היה כלול, עוד במועד כריתת ההסכם, בתחום "אזור שמור ליער" בהתאם לאכרזת היערות (אזור שמור ליער), התשי"ז-1957.

ביום 08.02.2010 פורסמה למתן תוקף ברשומות, תכנית ג/12955, אשר שינתה את ייעוד הנכסים לייעוד "שמורת טבע".

ביום 24.08.11 ניתן אישור משרד החקלאות לגריעת הנכסים מתחום "שמורת טבע".

ביום 29.08.11 פורסמה בקובץ התקנות הכלליות הודעת תיקון של אכרזת היערות לפיה, הוחרג שטח של 3.450 דונם בחלקה 1 בגוש 16597 מאזור שמור ליער.

ביום 06.08.13 פורסמה למתן תוקף ברשומות תכנית ג/2005 אשר שינתה חזרה את ייעוד הנכסים לייעודם המקורי - חקלאי ומגורים, תכנית ג/2005 (ראה לעניין זה סעיף 58 לסיכומי הנתבעת).

5. משגילו התובעים, כי הקרקע שקיבלו מהמנהל כפופה לאכרזת יער ונכללה בשמורת טבע הגישו, ביום 18.09.11, את התביעה המקורית למתן צו עשה.

6. בישיבת קדם המשפט הראשונה מיום, 19.12.11 ביקשו הצדדים לדחות את הדיון לתקופה של 4 חודשים, זאת משהוגשו תוכניות למוסדות התכנון לגריעת השטח המוגדר כשמורת טבע מהשטח מושא התביעה. ואכן הדיון נדחה על מנת לאפשר את מצויים של ההליכים התכנוניים. בד בבד הוגש ביום 07.03.13 כתב תביעה מתוקן ובו התייחסות לשאלת הפיצויים.

7. דחיות הדיונים בתיק נמשכו עד לישיבה שהתקיימה ביום 19.05.13 בה הודיע המנהל, כי התוכנית להחזרת המצב לקדמותו הופקדה ביום 05.04.13. אולם, שוב נתבקשה דחייה של חודשיים עד לחלוף תקופת ההתנגדויות.

8. בדיון מיום 16.09.13 הודיע ב"כ המנהל, כי התוכנית אושרה ופורסמה ברשומות ביום 06.08.13 כך שהמצב התכנוני חזר להיות כפי שהיה בתחילה.

הדיונים בתיק שבו ונדחו עד לקבלת חוות דעת שמאי ומשזו התקבלה, נעשתה פנייה לועדת הפשרות. אולם זו האחרונה, דחתה את הצעת הפשרה כך שלא היה מנוס מקביעת התיק להוכחות.

9. בדיון ההוכחות מיום 18.06.14 העיד התובע 1 מטעם התביעה ומטעם הנתבעת נשמעה עדותה של הגב' פטריסיה פרץ המשמשת כראש צוות פיצויים, מכר וחליפין ברשות מקרקעי ישראל.

10. בדיון מיום 03.09.14 נשמעה עדותו של מר ענאן סלאמה, השמאי מטעם התובע, ומיד לאחר מכן ולאחר שהצדדים שמעו את הצעת בית המשפט הסכימו הצדדים כי:

"גובה השומה בגין ההפרש בשווי דמי השימוש החל מחודש מרץ 2006 יועמד על סך של 70,000 ₪ נומינלי לכל שנה ושנה. המחלוקת ביננו היא האם מגיע הפרש בגין שווי דמי שימוש, ואם כן מאיזה שנה. באשר לשאלה זו, נגיש סיכומים כתובים על סמך החומר שהגשנו לבית המשפט ועל סמך ההוכחות שכבר נשמעו. כמו כן, מוסכם עלינו כי התאריך של מתן תוקף לתוכנית שמורת טבע היה ביום 08.02.10" (עמ' 36 לפרוט', שורות 16 - 20).

11. בטרם אדרש לטענות הצדדים אבקש להבהיר, כי אכן צודקת ב"כ הנתבעת בקביעתה בסעיף 1 לסיכומיה ולפיה, המחלוקת לא נוסחה באופן ברור משכך, ובטרם אמשיך בסדר הילוכי אבקש להביא דברים על דיוקם (שכן גם ב"כ הנתבעת טעתה בפרשנות הנכונה של הדברים) כזכור, הצדדים הגיעו להסכמות לאחר שנחקר השמאי מטעם התובעים והובהר, כי למעשה אין מחלוקת של ממש בין השמאים. שני השמאים סברו שיש הפרש בין שווי המקרקעין, כשהם שמורת טבע, או תחת הגדרת אכרזת יער, לבין שווים כראויים לשימוש חקלאי ובחלקו אף למגורים (הכולל פוטנציאל של שינוי היעוד).

המחלוקת בין שני השמאים בעניין זה, הייתה נמוכה יחסית.

כך, השמאי מטעם התובעים סבר שהפרשי השווי נעים בין 62,960 ₪ לבין 88,400 ₪ (ראה עמ' 22 – 23 לת/3 חוות דעת מומחה התובעים) בין השנים 2006 – 2013 ואילו השמאי מטעם הנתבעת סבר, שהפרש השווי הינו כ- 40,000 ₪ (ראה סעיף 12.1 לחוות דעתו שהוא הסעיף הרלוונטי לענייננו).

אולם, וכעולה מבקשת התיקון לחוות דעת השמאי מטעם הנתבעת (ולמעשה גם מחוות הדעת עצמה) אין די בהפרש השווי, אלא יש לקבוע מהו ההפרש בשווי דמי שימוש הנגזר מהפרש השווי (שכן, סופו של יום חזרו הקרקעות לייעודן המקורי ואף למעלה מכך, ומשכך, השאלה היחידה שנותרה לדיון היא הפרש שווי דמי השימוש בתקופה שבה נמנע השימוש במקרקעין).

לעניין זה הסכימו, שני השמאים, כי אכן נפלו טעויות בחוו"ד (ראה בקשת התיקון כאמור, ועדותו הראשית של השמאי מטעם התובעים בעמ' 36 שורות 1 – 15) וכי השיעור המקובל של דמי השימוש הינו 5% מהפרש השווי (אליו נדרשתי לעיל) לשנה שלמה (!) וממילא ל – 12 חודשים, או למספר חודשי השנה בהם קיים היה אותו הפרש שווי.

על בסיס הבנה משותפת זו, נוסחה הצעת הפשרה, שמשמעה סך של 70,000 ₪ משקף את הפרש השווי של הזכויות במקרקעין בגין כל שנה ושנה, והפרש דמי השימוש הינה בסך של 5% לכל שנה ושנה כאמור.

מאליו מובן, כי בהתאם להסכם הדיוני, ראשית שומה עלי להכריע אם בכלל זכאים התובעים לפיצוי בגין הפרש שווי דמי השימוש.

עוד אעיר לעניין זה, כי טעו ב"כ שני הצדדים בהתייחסם לסכום של 70,000 ₪, כך ב"כ התובעים אשר קבע בסעיף 22 לסיכומיו, כי סך-הכל דמי השימוש הוא 70,000 ₪, וכך ב"כ הנתבעת אשר קבעה בסעיף 70 לסיכומיה, כי הסך של 70,000 ₪, מהווה חישוב אומדן דמי השימוש משנת 2006 - 2013, שכן וכזכור, במפורש נקבע, כי מדובר בהפרשי שווי "לכל שנה ושנה".

טענות התובעים בסיכומיהם

12. באשר להסכם החליפין הראשון, טוענים התובעים בסיכומיהם, כי הן הנתבעת והן התובעים לא ידעו שהקרקע כפופה לאכרזת יער ולכן בגין התקופה מ-03/06 ועד 08/09, הזמן שחלף בין שני ההסכמים, מגיע לתובעים פיצוי מלא על אובדן השימוש. כך גם בנוגע לתקופה מיום 08/09 ועד 08/13 המועד שבו נגרע השטח משמורת הטבע, שכן לטענתם העובדה שהיו מודעים לקיומה של אכרזת יער עובר לכריתת העסקה השנייה 08/09 לא שינתה דבר ביחס לעסקה הראשונה שכן הצפייה של התובעת לדמי שימוש נמדדת בעת עריכת העסקה 02/06 ולא בעת שהתגלתה העובדה לצדדים ב- 08/09.

13. באשר להסכם החליפין השני מיום 03.08.09 מודים התובעים, כי הם היו מודעים לכך שהשטח המועבר לבעלותם נושא עליו אכרזת יער וכי יהא צורך להסיר או לגרוע את השטח מהאכרזה והתובע אף חתם על מכתב המאשר זאת. אולם לתובעים מגיע פיצוי בגין אובדן דמי השימוש בגין תכנית ג/12955 דהיינו, הכללת השטח נשוא עסקאות החליפין בטעות בתחום שמורת הטבע ממועד הסרת האכרזה של שמורת יער 08/11 ועד 08/13 מועד הסרת שמורת הטבע מהשטח.

14. לסיכום טוענים התובעים, כי על הנתבעת לשלם לתובעים בגין כל שנה החל משנת 2006 ועד שנת 2011 סך של 7,000 ₪ (7,000X6 = 42,000 ₪).

ועבור השנים 2012 ו- 2013 סך של 14,000 ₪ לכל שנה. (14,000X2 = 28,000 ₪).

לסכומים הנ"ל יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק בגין כל שנה בנפרד ועד התשלום בפועל.

כן דורשים התובעים פיצוי בגין ההוצאות שנגרמו להם ובגין עוגמת הנפש שהייתה מנת חלקם עקב הטעות שבהכללת השטח בתחום שמורת הטבע בסך של 75,000 ₪ לכל אחד מן התובעים ובסה"כ 150,000 ₪, סך של 40,000 ₪ בגין הוצאות התובעים וכן הוצאות משפט.

טענות הנתבעת בסיכומיה

15. לטענת הנתבעת, לא חלה עליה כל חובה לפצות את התובעים בגין ירידת הערך הזמנית של המקרקעין זאת נוכח אישורה של תכנית ג/20005 אשר החזירה על כנו את הייעוד הקודם לתכנית שמורת הטבע. לדידה, נוכח החזרת ייעוד המקרקעין לייעודם הקודם לא ברורה העילה המשפטית מכוחה טוענים התובעים, כי יש לפצותם.

16. לטענת הנתבעת, האפשרות לפיה, תהיה דחיה במימוש המקרקעין נלקחה בחשבון כבר במועד החתימה על ההסכמים ולכן לא הופרה כל חובה כלפי התובעים.

17. מוסיפה הנתבעת וטוענת, כי גם בהנחה שהפרה חובה כלשהי מחובותיה במסגרת ההסכם הרי, שעל התובעים להוכיח נזק שנגרם כתוצאה מדחיית המימוש וקשר סיבתי בין אי המימוש לעיכוב שנוצר. לטענתה, התובעים לא הראו, כי הייתה להם כוונה לעשות שימוש לחקלאות במקרקעין נשוא העסקה הראשונה. באשר לעסקה השנייה התובעים לא הוכיחו שלא ידעו על תכנית שמורת הטבע שהייתה בשלבי תכנון מתקדמים ולא הוכיחו כי נגרם להם נזק כלשהו מהעיכוב.

18. עוד טוענת הנתבעת, כי התובעים לא רק שלא ניזוקו מהתכנית החדשה לגריעת המקרקעין משטח השמורה אלא שהם הרוויחו, שכן התכנית החדשה השביחה להם את הקרקע בשל אחוזי הבנייה הגבוהים יותר הכלולים בה, כך שבמקום 100% בנייה שהיו בתוכנית הקודמת שחלה על השטח במועד ההסכם, מאפשרת התוכנית החדשה 166% בנייה. לטענתה, על פי חוות דעת מטעמה עליית שווי המקרקעין בשל העלאת זכויות הבנייה נאמדת ב-102,703 ₪ לאחר ניכוי היטל השבחה.

19. באשר לדמי השימוש התיאורטיים ולמען הזהירות בלבד, הסכימה הנתבעת לצרכי יעילות ובהעדר הפרשים גדולים לקבל את הסכומים שהוערכו על ידי השמאי מטעם התובעים לדמי שימוש תאורטיים, זאת לאחר תיקון החישוב באשר לאותם 5% כפיצוי שנתי ולא חודשי.

דיון

20. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ולאחר שעיינתי בכל החומר שהונח בפניי לרבות חוות הדעת מטעם הצדדים על תיקונן סבורני, כי התובעים זכאים לפיצוי מלא על הפרש דמי השימוש במקרקעין רק בהקשר להסכם החליפין הראשון זאת לאור הכללת המקרקעין בתחום שטח יער ולאחר מכן בתכנית שמורת טבע וזאת ממועד החתימה על הסכם החליפין ועד למועד בו חזרו להיות בייעודם המקורי (וכאמור אף למעלה מכך) ואילו באשר להסכם החליפין השני והגם שגם בעניינו קיימת הייתה בעיה מסוימת, אין התובעים זכאים לפיצוי כלשהו, ולהלן נימוקיי לכך.

21. לטענת הנתבעת, על מנת שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי עליהם להוכיח שלשני הצדדים הייתה כוונה שהקרקע שנמסרת לידיהם במסגרת הסכם החליפין תוכל להיות ממומשת לצרכי חקלאות או, מגורים מייד עם חתימת ההסכם וכי לצדדים לא הייתה כל ידיעה על עיכוב צפוי, בין אם עיכוב הנובע מהיות המקרקעין כלולים בשטח מוכרז ליער ובין אם המקרקעין נכללים בתכנית שמורת טבע. לטענתה, על התובעים להוכיח שהייתה להם כוונה להתחיל בפעולות למימוש המקרקעין וכי העיכוב בשינוי התכנון גרם לעיכוב באותו שימוש מיוחל (ראה סע' 12 לסיכומי הנתבעת).

22. לדידי, התובעים עמדו בנטל זה והצליחו להוכיח, כי מיד עם החתימה על הסכם החליפין הראשון ביקשו לעשות במקרקעין שימוש, לשם כך הם אף פנו לוועדה לתכנון ובניה כאשר זו האחרונה הסבה את תשומת ליבם לכך שעל המקרקעין חלה אכרזת יער.

23. הוכח בפני, כי החל מיום 26.02.06 הוא המועד בו חתמו הצדדים על הסכם החליפין הראשון ועד ל- 08/09 הלא הוא מועד החתימה על הסכם החליפין השני, הן התובעים והן הנתבעת לא היו מודעים לקיומה של אכרזת היער, שכן זו לא הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין.

רק כאמור, משפנה אביו של התובע לרשויות התכנון והבניה, גילה הוא את דבר קיומה של אכרזת היער והוא זה שהסב את תשומת לב המנהל לעובדה זו.

נוכח האמור, בשנת 2009, הוא מועד העסקה השנייה, דאג המנהל להחתים את התובע על מכתב המאשר, כי ידוע לו והוא מודע לכך שהשטח המועבר לבעלותו נושא עליו אכרזת יער וכי יהא צורך להסיר את האכרזה או לגרוע את השטח מהאכרזה , דבר שלא נעשה בהסכם הראשון בשל חוסר הידיעה.

וכך העידה בפניי הגב' פטריסיה פרץ:

" ש. בעסקה השנייה ב- 2009, ידעת שמדובר בקרקע שיש עליה הכרזה של שמורת יער.

ת. כן.

ש. ודאגת שהעסקה תכלול סעיף שאומר שהעסקה כפופה לכך שההכרזה הזו תוסר.

ת. נכון.

ש. בעסקה הראשונה לא היה תנאי שאומר שההכרזה תוסר.

ת. נכון.

ש. האם את יכולה להגיד לנו למה בעסקה הראשונה לא עשית את מה שנעשה בעסקה השנייה.

ת. בעסקה הראשונה לא שמתי לב שהחלקה נכללת בשמורת יער.

ש. תסכימי איתי שמי שהעיר למנהל שיש שמורת יער זה היה הצד של התובעים.

ת. נכון, מר ג'מיל עדווי, אביו של התובע, הוא זה שניהל את המו"מ בפועל.

ש. את זה הוא עשה לאחר שהוא גילה את הדבר במסגרת ניסיונותיו לעשות איזה משהו בוועדה.

ת. לא יודעת באיזה שלב הוא עלה על זה" (עמ' 28 לפרוט' שורה 17- 28).

24. בתצהיר עדותו הראשית (ת/1) הצהיר התובע, כי עם החתימה על ההסכמים עם המנהל החל להכין תוכניות לשם פנייה למודד, מהנדס ובעלי מקצוע נוספים ולשם כך הוציא הוא הוצאות רבות, כולל תשלום למהנדסים ובעלי מקצוע, כאשר על חלקן יש בידו קבלות אותן צירף כנספח כ"א לתצהיר עדותו הראשית:

האחת, מיום 05.12.06 ע"ס 3,000 ₪ השנייה מיום 20.04.06 ע"ס 2,000 ₪ והשלישית מיום 21.08.09 בסך של 5,000 ₪ כולן מאת דחלה הייתם, משרד להנדסת בניין (יוער, כי הקבלה השלישית אינה רלוונטית, בהיותה לאחר הסכם החליפין השני שבמועדו כבר ידעו התובעים במדויק מה הוא ייעודם של המקרקעין).

במהלך שמיעת הראיות בדיון מיום 18.06.14 ביקשה ב"כ הנתבעת להוציא את החשבוניות הנ"ל מאחר ואלה לא הוגשו על ידי מי שערך אותן ומאחר שאין בהן פירוט. בהחלטתי קבעתי, שאין מקום להוציא את החשבוניות שעה שהעד קיבל אותן (עמ' 22 לפרוט', שורה 5).

וכך העיד בפני התובע באשר לחשבוניות הנ"ל:

"ש. מי פנה לדחלה.

ת. אני ואבא שלי. אבא שלי בתור מיופה כוח מטעם אחותו התובעת 2.

ש. מה ביקשתם ממנו.

ת. היתר.

ש. היתר למה.

ת. אנחנו רצינו לעשות משק חקלאי. ביקשנו שיבדוק לנו את הקרקע ולבדוק אם יש אפשרות מבחינה תכנונית לעשות גדר.

ש. איפה הבקשה להיתר שהגשתם ושהוא הכין.

ת. היא לא צורפה.

ש. יש לך אותה.

ת. פה לא.

ש. יש בקשה להיתר בכלל.

ת. אני לא זוכר.

ש. משק חקלאי בקרקע עם המדרון ביקשתם לעשות.

ת. כן.

ש. הגשתם את הבקשה להיתר לרשות התכנון.

ת. אין לי מושג.

ש. אז אתה לא ידוע אם היא נדחתה או לא נדחתה.

ת. נכון.

ש. פניתם שוב למר דחלה הייתם.

ת. כן בשנת 2009.

ש. למה פניתם אליו פעמים פעם אחת בדצמבר ופעם שנייה באפריל. עבור מה החשבונית הנוספת אחת באפריל 2006 והשנייה בדצמבר 2006.

ת. שתי החשבוניות זה אותו דבר בעניין ההיתר.

ש. צירפת לתצהירך הזמנה מ- 21.8.09 מה זה.

ת. זה מתייחס לעסקה השנייה.

ש. מה רציתם.

ת. רצינו לגדר אותה.

ש. אז ביקשתם היתר לגידור השטח.

ת. כן.

ש. יש בקשה להיתר.

ת. זה צריך להיות אצל המהנדס.

ש. שילמתם עבור ההזמנה הזו, קיבלתם עבודה.

ת. כן, יש תוכניות.

ש. איפה החשבוניות.

ת. אין לי אותם.

ש. מה רציתם לגדר.

ת. בחלקה השנייה שהיא סמוכה לרחוב, בשטח של בנייה, רצינו לגדר אותה והייתה אפשרות לבנות שם איזה בית.

ש. ב- 2009 הייתה אפשרות כזו?

ת. כן. רצינו לבדוק את זה.

ש. אבל ידעתם שזה יער מוכרז.

ת. נכון.

ש. אז איך אפשר לבנות?

ת. כי היינו בהליכי גריעה.

ש. אבל ב- 2009 זה עוד לא נגרע.

ת. אני לא יודע.

ש. מה עשיתם בשטח (הכוונה לשתי העסקאות) מאז 2013.

ת. רצינו לעשות אבל בגלל המצב שאליו נקלענו ובגלל המצוקה הכספית וההוצאות שאנחנו נאלצנו להוציא נמנעה ממנו האפשרות לעשות" (עמ' 22 לפרוטוקול שורה 10 ועמ' 23 לפרוטוקול שורה 30).

25. אכן התובעים וכטענת הנתבעת, נמנעו מלהעיד לעניין זה את העדים הנוגעים בדבר הרלוונטיים יותר, הלא הם אביו של התובע 1, התובעת 2 ומר דחלה הייתם עצמו ואכן מעדות התובע עולה שלא היה בקיא דיו בפרטים אולם, אין בכך בכדי לבטל את הראיות שכן הוגשו לנזק שנגרם כתוצאה מהעיכוב באפשרות השימוש בקרקע.

26. איני מתעלם, מידיעת התובעים אודות מגבלות השימוש והפיתוח של השטח, הן המגבלות הנובעות מתכניות המתאר הארציות והן המגבלות הנובעות מכך שהשטח כלול בתחום יעור קק"ל. אולם עדיין ישנו שוני בין הכרזת המקרקעין כשמורת יער, או אז אי אפשר כלל להשתמש במקרקעין, לבין היותם בתחום תכניות תמ"א, כשלפי עדותה של הגברת פטריסיה פרץ, יכול להיות שהיה ניתן לעשות במקרקעין עיבודים חקלאיים אם היה התובע מבקש לעשות כן.

לעניין זה ראה עדותה של הגב' פטריסיה פרץ בתשובותיה לשאלות בית המשפט:

"ש. מבחינה תכנונית ומשפטית, האם כאשר החלקה הספציפית הזו היא בתחום תמ"א 8 ותמ"א 31 ובתחום ייעור קק"ל האם זה מאפשר למי שמחזיק בה לעשות בה שימוש כלשהו?

ת. השימוש המותר בהתאם לתקנות התמ"א הוא כמעט אפסי.

ש. ואם זה תמ"א של יער?

ת. אי אפשר להשתמש בה

ש. אם כך, מה ההבדל המשפטי בין שזה הוכרז כשמורת יער לבין שזה רק חלק מתוכנית מתאר של יער?

ת. אני לא יודעת מה ההבדל המשפטי. אני יכולה להגיד שההליך הוא שונה. מי שמוסמך לגרוע את החלק משמורת היער זה שר החקלאות בלבד. ואם זה לא שמורת יער, במסגרת ועדות התכנון שרשאיות לעשות שינוי בתמ"א או להוציא את זה מתחום התמ"א.

ש. נניח ברמה התיאורטית שלא היו גורעים את זה מתחום התמ"א, זה היה נשאר מוגדר כאזור יער או תמ"א, האם אז מבחינתכם העסקה הייתה ממשיכה להתקיים?

ת. העסקה הייתה ממשיכה להתקיים. כי יכול להיות שבמסגרת התמ"א הוא היה יכול לעשות עיבודים חקלאיים אם היה מבקש". (הדגשות בקו שלי - א.ק.) (עמ' 29 לפרוט', שורות 11 - 25).

27. עיננו הרואות, שעל אף המגבלות הכבדות של תמ"א 8 ותמ"א 31 עדיין השימוש המותר אינו אפסי כמו אכרזת יער ומן הראוי לפצות את התובעים בגין אובדן השימוש המיטבי שניתן היה לעשות במקרקעין אילולא אכרזת היער או תכנית שמורת הטבע. יוער, כי וכאמור לעיל, על עניין זה לא חלקו השמאים ולמעשה אף לא הצדדים, כך במסגרת הסיכום הדיוני שאכן יש הפרש שווי שימוש, ואף הגיעו להסכמה מהו ההפרש בשווי דמי השימוש.

28. ודוק! אין בידי לקבל את טענות הנתבעת לפיהן, לא הייתה בכוונת התובעים להקים בשטח משק חקלאי נוכח בעיותיה הרפואיות של התובעת, או, אי היות התובע חקלאי (סע' 35 לסיכומי הנתבעת) או, נוכח ההנחה ולפיה, ביקשו התובעים לשנות את ייעוד המקרקעין לייעוד מגורים (סע' 37 לסיכומי הנתבעת) המדובר בספקולציות בלבד, ללא שום ביסוס, שלא הוכחו בשום שלב כך, שאין מקומן בטענות הצדדים.

29. באשר לטענת הנתבעת לפיה, התובעים ידעו על תכנית שמורת הטבע ושלביה התכנוניים המתקדמים זאת בטרם החתימה על ההסכם, באשר השמאי מטעמם בועז תענך ז"ל ציין זאת מפורשות בסעיף 8.4 לחוות דעתו ולכן טען שיש להפחית את ערך המקרקעין שנמסרו לתובעים. הרי שטענה זו מתייחסת אך ורק למו"מ שבין הצדדים עובר לכריתת העסקה השנייה ואין בה דבר וחצי דבר, באשר לידיעת התובעים אודות אכרזת היער על החלקה נשוא העסקה הראשונה, מאחר שבלאו הכי אין בכוונתי לפסוק פיצוי כלשהו בגין העסקה השנייה, הרי שממילא טענה זו אינה רלוונטית יותר.

30. גם טענת הנתבעת ולפיה, סופו של יום, "הרוויחו" התובעים כתוצאה מהגדלת אחוזי הבניה, אינה רלוונטית לעצם שאלת חיוב הנתבעת בפיצוי. עניין שינוי הייעוד לרבות הגדלת אחוזי הבניה, הינו עניין של סיכון וסיכוי אותו נטלו על עצמם התובעים, ואין בכך כדי להשפיע על עצם זכותם לקבלת פיצוי בגין העובדה שנמנע מהם השימוש שניתן היה לבצע לולא האכרזה על שמורת יער.

31. בעבור הסכם החליפין השני, לא זכאים התובעים לפיצוי כלשהו שכן וכמפורט לעיל, התובעים ידעו ידוע היטב, שמדובר בקרקע שיש עליה אכרזת יער ולפיכך, לא זכאים התובעים לפיצוי כלשהו שעה שבדעה צלולה, חתמו על הסכם החליפין מתוך תקווה והנחה, שסופו של יום, תבוטל אכרזת היער.

נכון הוא שכבר ביום 29.8.11 בוטלה אכרזת היער, ואז הוכרזו המקרקעין כשמורת טבע, ונכון הוא שרק ביום 6.8.13 פורסמה למתן תוקף התוכנית שהחזירה את המקרקעין לייעודם המקורי, ואולם וחרף זאת ושעה שהתובעים ידעו שהמקרקעין נשוא העסקה השנייה (מגרש 1/3) הינם בשטח המוכרז כיער, הרי שאינם זכאים לכל פיצוי ואפילו, לא הייתה מבוטלת אכרזת היער, או אכרזת שמורת הטבע .

32. משקבעתי שאכן חלה על הנתבעת חובה לפצות את התובעים בגין אובדן השימוש ביחס לעסקה הראשונה בלבד, הרי שנוכח הסכמת הצדדים כאמור בפרוטוקול הדיון מיום 03.09.14 אשר קיבלה תוקף של החלטה לפיה, גובה השומה בגין ההפרשים בשווי המקרקעין החל מחודש מרץ יועמד על סך 70,000 ₪ נומינאלי לכל שנה ושנה, והשווי בגין דמי השימוש יועמד על 5% לשנה והכל כפי שפרטתי לעיל, הרי שהצורך בחישובי השמאים מתייתר ואת החישוב יש לבצע כדלקמן:

עבור מגרש 1/2 (הסכם החליפין הראשון):

מיום 26.02.2006 הלא הוא מועד כריתת הסכם החליפין הראשון ועד ליום 6.8.2013 בו שונה הייעוד חזרה לייעוד חקלאי ומגורים, אישור תכנית ג/20005 (תחת תכנית ג/12955 אשר שינתה את ייעוד הנכסים לייעוד "שמורת טבע").

חישוב עפ"י ההסדר:

70,000 X5% = 3,500 ₪.

3,500:12 = 291.6 ₪ לחודש.

הסכום כולל ריבית והצמדה:

שנת 2006 - 10 חודשים (01.03.06-01.01.07)- 2,916.6 ₪ (4,284 ₪)

שנת 2007 - 3,500 ₪ (4,943 ₪)

שנת 2008 - 3,500 ₪. (4,624 ₪)

שנת 2009 - 3,500 ₪. (4,282 ₪)

שנת 2010 - 3,500 ₪. (4,044 ₪)

שנת 2011 – 3,500 ₪. (3,900 ₪)

שנת 2012- 3,500 ₪ . (3,733 ₪)

שנת 2013- 8 חודשים (01.01.13 – 06.08.13) – 2,333.33 ₪. (2,424 ₪)

_____________________________________________________________

סה"כ: 26,250 ₪ 32,234 ₪

סה"כ כולל ריבית והצמדה כחוק עד ליום 16.12.14 – 32,234 ₪.

עוד זכאים התובעים להחזר סכום שתי הקבלות הראשונות המתייחסות לעסקה הראשונה, האחת על סך 3,000 ₪ מיום 5.12.06 והשנייה על סך 2,000 ₪ מיום 20.4.06. סכומים אלו כשהם משוערכים להיום בתוספת ריבית והצמדה מסתכמים לסך של 7,140 ₪ .

סוף דבר

33. הנתבעת תשלם לתובעים סך של 39,374 ש"ח כאשר סכום זה כולל בתוכו הפרשי הצמדה וריבית עד ליום 16.12.14, הפיצוי ישולם לתובעים תוך 60 יום מהיום.

34. בסיכומיהם דרשו התובעים סך של 75,000 ₪ בגין עוגמת נפש לכל אחד מן התובעים וסך של 40,000 בגין הוצאותיהם זאת בנוסף להוצאות משפט. אולם נוכח הפערים בין סכום התביעה לסכומים שהתבררו במהלכה וכן נוכח העובדה שסופו של יום התכנית החדשה שהגישה הנתבעת לצורך השבת המצב התכנוני לקדמותו הגדילה לתובעים את אחוזי הבנייה מ-100% ל-166%, השבחה הנאמדת בסך של 102,703 ₪ הרי, שחרף קבלת התביעה בחלקה (הקטן) איני עושה צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו.

המזכירות תמציא העתק פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, כ"ד כסלו תשע"ה, 16 דצמבר 2014, בהעדר הצדדים.